BDIDU Droit immobilier et droit de l'urbanisme

Ainsi jugé par cet arrêt :

"Vu la requête, enregistrée au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat le 13 février 1989, présentée pour M. et Mme D..., demeurant ... à La Ville du Bois (91620), M. et Mme E..., demeurant ... à La Ville du Bois, M. Jean-Marie J..., demeurant ... à La Ville du Bois, M. et Mme Robert H..., demeurant ... à La Ville du Bois, M. Didier H..., demeurant ... à La Ville du Bois, Mme Danielle H..., demeurant ... à La Ville du Bois, M. et Mme A..., demeurant ... à La Ville du Bois, M. et Mme B..., demeurant ... à La Ville du Bois, M. et Mme C..., demeurant Le Clos de la Commanderie à Longjumeau (91160), Mme F..., demeurant ... à La Ville du Bois, M. et Mme X..., demeurant ... à La Ville du Bois, M. Louis G..., demeurant ... à La Ville du Bois, M. Didier Z..., demeurant ... à La Ville du Bois, M. Didier Y..., demeurant ... à La Ville du Bois, M. et Mme I..., demeurant ... à La Ville du Bois ; les requérants demandent que le Conseil d'Etat :

1°) rectifie pour erreur matérielle une décision en date du 25 janvier 1989 par laquelle il a annulé un jugement du tribunal administratif de Versailles du 23 mars 1984 et rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 30 juin 1983 du préfet de l' Essonne accordant un permis de construire à la société civile immobilière Les Prés ;

2°) rejette le recours formé par la société civile immobilière Les Prés à l'encontre du jugement du tribunal administratif de Versailles du 23 mars 1984,

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;

Après avoir entendu :

- le rapport de M. Lasvignes, Auditeur,

- les observations de la S.C.P. Masse-Dessen, Georges, Thouvenin, avocat des Epoux D... et autres,

- les conclusions de M. Stirn, Commissaire du gouvernement ;

Considérant que, saisi en appel d'une requête de la S.C.I. Les Prés contre un jugement du 23 mars 1984 par lequel le tribunal administratif de Versailles avait annulé, à la demande des époux D... et autres, l'arrêté du 30 juin 1983 du préfet de l'Essonne accordant un permis de construire 40 logements à la S.C.I. Les Prés, le Conseil d'Etat, statuant au contentieux, par une décision du 25 janvier 1989, a annulé le jugement attaqué ; qu'en se bornant, pour rejeter la demande des époux D... et autres devant le tribunal administratif, à infirmer le motif retenu par les premiers juges, il a omis de se prononcer sur le mérite de la demande de première instance ; qu'il y a lieu de rectifier l'erreur matérielle résultant de cette omission ;

Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la demande de première instance :

Considérant qu'aux termes de l'article UE3 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de La Ville du Bois, rendu public le 29 octobre 1982 : "Toute construction doit être desservie par une voie publique ou privée en bon état de viabilité. Sauf indication contraire portée au document graphique, la largeur de cette voie doit être de 8 mètres avec une chaussée aménagée pour permettre le croisement des voitures. - Toutefois, lorsqu'une voie n'excède pas 50 mètres, cette largeur peut être ramenée à 5 mètres si elle dessert au plus cinq logements et à 3,50 mètres si elle n'en dessert qu'un seul ..." ; qu'il ressort des pièces du dossier que la voie privée qui dessert les deux immeubles faisant l'objet du permis contesté, lesquels doivent comporter 40 logements, comme la voie publique à laquelle elle est reliée, sont d'une largeur inférieure à 8 mètres ; que, par suite, le permis litigieux a été accordé en violation des dispositions précitées du plan d'occupation des sols ;

Article 1er : Les motifs de la décision en date du 25 janvier 1989 du Conseil d'Etat statuant au contentieux sont complétés par les motifs ci-après qui prennent place après le second considérant de ladite décision : "Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal administratif s'est fondé sur la circonstance que le permis contesté aurait enfreint les dispositions de l'article UE5 du règlement précité pour annuler l'arrêté du 30 juin 1983 du commissaire de la République de l'Essonne ; Considérant, toutefois, qu'il appartient au Conseil d'Etat, saisi de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par les époux D... et autres devant le tribunal administratif de Versailles ; Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête de première instance : Considérant qu'aux termes de l'article UE3 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de La Ville du Bois, rendu public le 29 octobre 1982 : "Toute construction doit être desservie par une voie publique ou privée en bon état de viabilité. Sauf indication contraire portée au document graphique, la largeur de cette voie doit être de 8 mètres avec une chaussée aménagée pour permettre le croisement des voitures. - Toutefois, lorsqu'une voie n'excède pas 50 mètres, cette largeur peut être ramenée à 5 mètres si elle dessert au plus cinq logements et à 3,50 mètres si elle n'en dessert qu'un seul ..." ; qu'il ressort des pièces du dossier que la voie privée qui dessert les deux immeubles faisant l'objet du permis contesté, lesquels doivent comporter 40 logements, comme la voie publique à laquelle elle est reliée, sont d'une largeur inférieure à 8 mètres ; que, par suite, le permis litigieux a été accordé en violation des dispositions précitées du plan d'occupation des sols ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la S.C.I. Les Prés n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Versailles a annulé l'arrêté du 30 juin 1983 du commissaire de la République de l'Essonne ;"

Article 2 : Le dispositif de la décision en date du 25 janvier 1989 du Conseil d'Etat statuant au contentieux est modifié comme suit: "Article 1er - La requête de la S.C.I. Les Prés est rejetée. - Article 2 - La présente décision sera notifiée à la S.C.I. Les Prés, aux époux D... et autres, à la commune de La Ville du Bois et au ministre d'Etat, ministre de l'équipement et du logement ".

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la S.C.I. Les Prés, aux époux D... et autres, à la commune de La Ville du Bois et au ministre de l'équipement, du logement, des transports et de la mer."

Pour un bail d'habitation, par application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et par application de l'article 641 alinéa 2 du code de procédure civile, le préavis commence à courir le jour de la réception du congé par son destinataire, et il expire le jour du mois portant le même quantième que le jour de cette réception.

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Voici l'opinion du Ministre en réponse à un député :

La question :

M. Marc Joulaud interroge Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur la procédure qu'un propriétaire doit engager pour récupérer son bien immobilier lorsque le locataire quitte son logement sans rompre le bail en cours.

La réponse :

La garde des sceaux, ministre de la justice, fait connaître à l'honorable parlementaire que « le départ brusque et imprévisible de l'occupant » des lieux loués, selon la définition retenue par la jurisprudence pour l'application de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 et des autres textes législatifs ultérieurs, notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, doit être constaté préalablement, pour permettre au propriétaire de reprendre son bien immobilier que le locataire a quitté sans rompre le contrat de bail. Il incombe au propriétaire de s'assurer que l'abandon du logement est bien certain et définitif, le cas échéant par voie de constat d'huissier ou, s'agissant d'un fait matériel, par tout moyen - attestations, témoignages - établissant le retrait du mobilier, la résiliation des abonnements aux divers services, tels que le téléphone, le gaz ou l'électricité ; la cessation du paiement des loyers. Le propriétaire doit également vérifier que le locataire n'était pas marié ou séparé de corps ou qu'il n'avait pas conclu de pacte civil de solidarité ou qu'aucun de ses ascendants, descendants, concubin notoire ou personnes à charge ne vivait avec lui depuis au moins un an à compter de la date de l'abandon du domicile, dès lors que ces personnes bénéficient, en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, de la poursuite, à leur profit, du contrat de location. S'il est établi que les locaux sont vides et qu'aucune des personnes précitées ne peut prétendre à la poursuite à son bénéfice du contrat de bail, le propriétaire peut saisir le juge des référés du lieu de situation de l'immeuble, pour faire constater judiciairement la résiliation du bail avec effet au jour de l'abandon des lieux par le locataire et se faire autoriser à procéder à leur reprise, et ce, par voie d'assignation délivrée au locataire à sa dernière adresse connue.

Elle peut être faite en cours d'instance par voie de conclusions selon cet arrêt :

"Vu l'article 1690 du code civil ;

Attendu que le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur ; que, néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 juin 2008), que, suivant acte authentique du 28 décembre 2000, reçu par la société civile professionnelle X... (la SCP), notaire, la société à responsabilité limitée Jean-Louis autos (la SARL) a cédé à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Jean-Louis automobiles (l'EURL), son fonds de commerce exploité dans des locaux pris à bail auprès des époux Y... ; que ces derniers et Mme Z... (les consorts Y...) ont assigné les deux sociétés afin d'obtenir la résiliation du bail pour cession irrégulière du droit au bail et l'expulsion des occupants ; que l'EURL a été mise en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire, M. A... et la société Riffier et Basse ayant été successivement désignés en qualité d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire et de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire ; que la SCP a formé opposition à un arrêt rendu, par défaut, le 21 décembre 2006, et sollicité la rétractation de cet arrêt qui déclarait inopposable aux consorts Y... la cession du droit au bail et condamnait la SCP à garantir la SARL et la société Riffier et Basse ès-qualités des condamnations prononcées contre elles ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la signification d'une cession de bail peut être faite à tout moment, tant que le bail est encore en cours, à la condition qu'elle comporte les éléments suffisants pour faire connaître au bailleur l'existence et les conditions du transfert des droits cédés, que la jurisprudence admet qu'une signification puisse être faite en cours d'instance, par voie de notification de conclusions, qu'une telle régularisation ne peut, toutefois, intervenir qu'à la condition que le bailleur acquiesce et renonce à se prévaloir de l'inobservation de l'obligation de la notification, que ce moyen de couverture de l'irrégularité ne peut pas avoir d'effet dans une instance où le bailleur poursuit la résiliation du bail précisément pour cause de défaut de notification de la cession régulière ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la signification d''une cession de droit au bail, faite en cours de bail par voie de conclusions à l'occasion d''une instance, ne nécessite pas l'acceptation du bailleur pour rendre cette cession opposable à ce dernier, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE et ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne les consorts Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer à la SCP X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Riffier et Basse ès qualités ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour la SCP JF X...


PREMIER MOYEN DE CASSATION

La SCP Jean-François X... fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu à rétractation de l'arrêt n° 434 prononcée le 21 décembre 2006,

AUX MOTIFS QU'aux termes des dispositions du contrat de bail du 16 septembre 1986, toute cession du droit dont disposait la société JEAN LOUIS AUTOS devait être faite par acte authentique ou par acte sous seing privé, signifiés conformément à la loi ; que les dispositions de l'article 1690 du code civil imposent qu'une cession de créance soit signifiée au débiteur ; que la signification d'une cession de bail peut être faite à tout moment, tant que le bail est encore en cours, à la condition qu'elle comporte les éléments suffisants pour faire connaître au bailleur l'existence et les conditions du transfert des droits cédés ; qu'en l'espèce, ne répondent pas à cette exigence ni le courrier de Maître X... du 22 décembre 2000, antérieur à la cession, ni une correspondance du même notaire du 16 janvier 2001 à laquelle aurait été annexée une copie de l'acte de la vente intervenue le 28 décembre précédent alors qu'il n'est pas établi que ce courrier serait parvenu à leurs destinataires ; que la tentative de signification, à laquelle la SCP JF X... a procédé le 19 mars 2003 ne peut avoir la portée d'une régularisation dans la mesure où la copie de l'acte extrajudiciaire produit aux débats ne comporte ni la signature de l'huissier ni les mentions relatives aux modalités de délivrance ; que de surcroît cette signification apparaît destinée à Monsieur Georges Y... et Madame Eliane B... son épouse, il n'est pas allégué que cet acte ait eu pour destinataire Madame Isabelle Y..., épouse Z..., autre copropriétaire indivise ; que la seule circonstance que les consorts Y... aient perçu les loyers de l'EURL JEAN LOUIS AUTOMOBILE n'est pas de nature à démontrer que les bailleurs avaient connaissance de la cession de bail et l'auraient acceptée de manière non équivoque ; qu'il convient de relever à cet égard que les demandes de règlement émanant des bailleurs ont toutes été adressées à la société JEAN LOUIS AUTOS ; que, comme le soutient la SCP JF X..., la jurisprudence admet qu'une signification puisse être faite en cours d'instance par voie de notification de conclusions, qu'une telle régularisation ne peut toutefois intervenir qu'à la condition que le bailleur acquiesce et renonce à se prévaloir de l'inobservation de la notification ; que ce moyen de couverture de l'irrégularité ne peut pas avoir d'effet dans une instance où, comme tel est le cas en l'espèce, le bailleur poursuit la résiliation du bail précisément pour cause de défaut de notification de la cession régulière »,

1° / ALORS QUE la signification d'un acte de cession peut être faite à tout moment par voie de conclusions lorsque cet acte a été communiqué et produit aux débats ; que cette signification, équivalente à celle par acte d'huissier, est exclusive de tout accord du débiteur cédé ; qu'en excluant une telle signification dans le cadre d'une instance en résiliation du bail pour cause de défaut de notification régulière de la cession en l'absence d'acquiescement du bailleur ou de renonciation de sa part de se prévaloir de l'inobservation de la notification, la cour d'appel a violé l'article 1690 du code civil,

2° / ALORS QUE les actes extra judiciaires du 19 mars 2003 produits aux débats comportaient en pages 4 et 5 la signature de l'huissier et mentionnaient expressément que la signification avait été faite à personne ; qu'en retenant que ces actes ne pouvaient avoir la portée d'une régularisation faute pour eux de comporter la signature de l'huissier ou encore les mentions relatives aux modalités de délivrance, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile, et dénaturé lesdits actes,

3° / ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le non-respect des mentions obligatoires dans un acte d'huissier est sanctionné par une nullité de forme subordonnée à l'établissement d'un grief qu'il appartient au destinataire d'établir ; qu'en refusant de donner plein effet à la signification intervenue le 19 mars 2003 sans prononcer la nullité dont elle n'était d'ailleurs pas saisie et alors qu'il n'était même pas argué que le non-respect des mentions avait porté grief aux destinataires, la cour d'appel a violé ensemble les articles 649 du code de procédure civile et 1690 du code civil,

4° / ALORS QU'il n'y a aucune indivision entre usufruitier et nu-propriétaire, ces derniers n'ayant pas les mêmes droits ; que les consorts Y... reconnaissaient à Madame Isabelle Y..., épouse Z... la seule qualité de nu-propriétaire, ce qui était d'ailleurs constaté par les juges du fond ; qu'en statuant comme elle a fait faute pour la cession d'avoir été signifiée à l'autre copropriétaire indivise, la cour d'appel a violé l'article 578 du code civil,

5° / ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en l'absence de toute relation contractuelle entre les preneurs à bail commercial et le nu-propriétaire, la signification de la cession du bail commercial, qui n'emporte pas modification du bail initialement contracté au regard notamment de la durée, ne doit être faite qu'à l'usufruitier ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé ensemble les articles 578 et 1690 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

La SCP Jean-François X... fait grief à l'arrêt attaqué tel que rectifié par arrêt du 23 octobre 2008 de l'AVOIR condamnée à une amende civile de 1500 euros ainsi qu'à payer, à titre de dommages et intérêts, une somme de 3000 euros à la société JEAN LOUIS AUTO et une somme de 3000 euros aux consorts Y...,

AUX MOTIFS QU'« en application combinée des articles 576 et 559, l'auteur d'une opposition abusive peut être condamnée à une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui lui seraient réclamés ; que les parties ne sont pas recevables, faute d'intérêt, à solliciter le prononcé d'une amende civile ; que tel est le cas, en l'espèce des consorts Y... ; que la SCP X... avait été régulièrement assignée à comparaître devant la cour, en appel provoqué dans l'instance opposant les bailleurs aux sociétés JEAN LOUIS AUTO et JEAN LOUIS AUTOMOBILES ; que l'acte d'assignation avait été reçu par maître Jean François X..., notaire, qui s'est déclaré habilité ; que la SCP X... n'a pas considéré utile de constituer avoué et de faire valoir ses moyens pour discuter sa faute alléguée et la mise en cause de sa responsabilité ; qu'à l'appui de son opposition, elle ne formule aucun argument pertinent et ne produit aucune pièce susceptible de justifier sa demande de rétractation alors que l'arrêt qu'elle critique avait clairement motivé ses manquements en sa qualité de rédacteur de l'acte ; que ce comportement dilatoire et le caractère abusif de l'opposition justifie, en application des textes précités, que la SCP X... soit condamnée à une amende civile de 1. 500 euros ainsi qu'au paiement d'une somme de 3000 euros à chacun de la société JEAN LOUIS AUTO, d'une part, et des consorts Y..., d'autre part, à titre de dommages et intérêts »,

1° / ALORS QUE la cassation devant intervenir sur le premier moyen emportera, par voie de conséquence, la cassation sur le chef du dispositif critiqué dans le second moyen,

2° / ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE l'action en justice ne peut constituer un abus de droit dès lors que sa légitimité a été reconnue en première instance ; que le tribunal de grande instance de Nanterre a considéré que la signification de la cession de bail commercial avait été régulièrement régularisée par voie de conclusions en cours de procédure ; qu'en condamnant le notaire à une amende civile et à des dommages et intérêts, la cour d'appel a violé ensemble les articles 569 et 576 du code de procédure civile. "