BDIDU Droit immobilier et droit de l'urbanisme

Elle est admise par cet important arrêt :

"Vu l'article 2004 du code civil ;

Attendu que M. et Mme X... (les époux X...), qui, par acte du 24 mars 2003, avaient donné à M. Y..., agent immobilier, mandat exclusif de vendre un immeuble leur appartenant, lui ont adressé, le 22 janvier 2004, conformément aux prévisions contractuelles, identiques aux dispositions réglementaires, relatives à la révocation du mandat, une lettre recommandée l'informant de leur décision de mettre fin à la seule clause d'exclusivité ; qu'après que le bien eut été vendu, le 10 février 2004, par l'entremise d'un agent immobilier autre que M. Y..., celui-ci, invoquant la violation de ladite clause, a assigné les époux X... en paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale figurant au mandat ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt attaqué énonce qu'il résulte des termes mêmes du mandat que la révocation partielle limitée à l'exclusivité n'était pas envisagée par cet acte, de sorte que les mandants ne pouvaient, de leur propre chef, et unilatéralement, procéder à une telle révocation, transformant ainsi le contrat initial correspondant à la volonté commune des parties en un mandat sans exclusivité n'entrant pas dans leurs prévisions et auquel M. Y... n'avait jamais consenti, et que les époux X... étaient, dès lors, encore engagés envers M. Y..., et dans les termes du mandat exclusif, non seulement lorsqu'ils ont confié un nouveau mandat à un autre agent immobilier mais également lorsqu'ils ont vendu le bien objet du mandat, violant ainsi la clause d'exclusivité leur faisant défense de négocier directement ou indirectement la vente du bien ;

Qu'en se déterminant par de tels motifs alors que, sauf stipulation d'irrévocabilité, la révocation partielle du mandat est, comme sa révocation totale, laissée à la discrétion du mandant, le mandataire pouvant renoncer au mandat ainsi modifié, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux époux X... la somme totale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils pour les époux X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir écarté l'exception de nullité du contrat de mandat du 24 mars 2003 et d'avoir condamné solidairement Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur Y... la somme de 15.000 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2004 ;

AUX MOTIFS QUE le mandat confié à Monsieur Y... porte la mention d'inscription au registre des mandats n° 552 ; que ce moyen de nullité est dénué de fondement ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le numéro d'inscription au registre des mandats doit être reporté, à peine de nullité absolue, sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; que le mandat remis à Monsieur et Madame X..., mandants, ne contient aucun numéro d'inscription au registre des mandats ; qu'en affirmant le contraire, la cour d'appel a dénaturé l'acte litigieux et a violé l'article 1134 du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le numéro d'inscription au registre des mandats doit être reporté, à peine de nullité absolue, sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; qu'à supposer qu'en énonçant que "le mandat confié à Monsieur Y... porte la mention d'inscription au registre des mandats n° 552", la cour d'appel ait fait référence au mandat remis à l'agent immobilier, en se bornant à faire ce constat sans rechercher si le numéro du mandat figurait sur l'exemplaire resté en la possession de Monsieur et Madame X..., mandants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 72, alinéa 5, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur Y... la somme de 15.000 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2004 ;

AUX MOTIFS QU' il est constant que le 22 janvier 2004, les époux X... ont adressé à Monsieur Y... un courrier recommandé avec accusé de réception contenant la phrase suivante : "nous souhaitons à ce jour annuler l'exclusivité de ce mandat" ; que l'utilisation du présent de l'indicatif du verbe "souhaiter" (verbe qui relève ici d'une formule de politesse) atteste de la décision certaine arrêtée par les époux X... de retirer au mandat son caractère d'exclusivité ; que le courrier a été valablement rédigé au nom des deux mandants, peu important qu'il ne soit signé que par l'un d'eux qui avait le pouvoir de représenter l'autre ; que d'autre part, il résulte des termes mêmes du mandat que la révocation partielle limitée à l'exclusivité n'était pas envisagée par cet acte ; que les mandants ne pouvaient donc, de leur propre chef, et unilatéralement, procéder à une révocation limitée à l'exclusivité, transformant ainsi le contrat initial correspondant à la volonté commune des parties, en un mandat sans exclusivité n'entrant pas dans leurs prévisions et auquel Monsieur Y... n'avait jamais consenti, le silence observé par celui-ci postérieurement au courrier du 22 janvier 2004 ne pouvant valoir acceptation de sa part ; qu'il s'évince de ce qui précède que les époux X... étaient encore engagés envers Monsieur Y..., et dans les termes du mandat exclusif, non seulement lorsqu'ils ont confié un nouveau mandat au cabinet PYRAMIDE, mais également lorsqu'ils ont vendu le bien objet du mandat ; qu'il ont ainsi enfreint la clause suivant laquelle le mandant s'interdit, pendant toute la durée du mandat et des renouvellements, de négocier directement ou indirectement la vente du bien ;

ALORS QU' en apportant des restrictions aux pouvoirs qu'il avait précédemment accordé à son mandataire, un mandant révoque partiellement le mandat qu'il avait consenti, une telle révocation pouvant intervenir au gré du mandant sans avoir à être acceptée par le mandataire ; qu'en estimant que Monsieur et Madame X... ne pouvaient unilatéralement procéder à une révocation limitée du mandat confié à Monsieur Y..., en mettant un terme à la clause d'exclusivité bénéficiant à ce dernier, la cour d'appel a violé l'article 2004 du Code civil."

Un article sur ce sujet, ICI, au format PDF.

En particulier le risque d'inondation.

Une étude sur ce sujet d'actualité et qui évoque la responsabilité des différents intervenants, réalisée en novembre 2009 par le Centre Européen de Prévention du Risque d'inondation.

 

Elle est ICI (fichier PDF).

Voici un arrêt rendu en 2007 :

"Vu, I, la requête enregistrée le 10 juillet 2006, sous le n° 06NT01269, présentée pour la COMMUNE DE LA FAUTE-SUR-MER (Vendée), représentée par son maire en exercice, par Me Pittard, avocat au barreau de Nantes ; la COMMUNE DE LA FAUTE-SUR-MER demande à la Cour :

 

1°) d'annuler le jugement n° 05-4290 du 6 avril 2006 par lequel le Tribunal administratif de Nantes a annulé, sur déféré du préfet de la Vendée, l'arrêté du 28 avril 2005 par lequel le maire de cette commune a délivré à Mme X un permis de construire en vue de l'édification d'une maison d'habitation sur un terrain sis 2 bis, rue des Glaïeuls, où il est cadastré à la section ZB sous le n° 381 ;

 

2°) de rejeter le déféré du préfet de la Vendée devant le Tribunal administratif de Nantes ;

 

3°) de condamner l'Etat à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

 

 

 

 

 

Vu, II, la requête enregistrée le 24 mars 2006, sous le n° 06NT01299, présentée pour Mme Sylvie X demeurant ..., par Me Villainne, avocat au barreau de Nantes ; Mme X demande à la Cour :

 

1°) d'annuler le jugement n° 05-4290 du 6 avril 2006 par lequel le Tribunal administratif de Nantes a annulé, sur déféré du préfet de la Vendée, l'arrêté du 28 avril 2005 par lequel le maire de la Faute-sur-Mer commune lui a délivré un permis de construire en vue de l'édification d'une maison d'habitation sur un terrain sis 2 bis, rue des Glaïeuls, où il est cadastré à la section ZB sous le n° 381 ;

 

2°) de rejeter le déféré du préfet de la Vendée devant le Tribunal administratif de Nantes ;

 

3°) de condamner l'Etat à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

 

 

Vu les autres pièces des dossiers ;

 

Vu le code de l'urbanisme ;

 

Vu la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 modifiée, relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec l'administration ;

 

Vu le code de justice administrative ;

 

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

 

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 février 2007 :

 

- le rapport de Mme Buffet, rapporteur ;

 

- les observations de Me Naux, substituant Me Pittard, avocat de la COMMUNE DE LA FAUTE-SUR-MER ;

 

- les observations de Me Villainne, avocat de Mme X ;

 

- les observations de M. Y, représentant le préfet de la Vendée ;

 

- et les conclusions de M. Artus, commissaire du gouvernement ;

 

 

 

Considérant que les requêtes susvisées n° 06NT01269 de la COMMUNE DE LA FAUTE-SUR-MER (Vendée) et n° 06NT01299 de Mme X sont dirigées contre un même jugement et ont fait l'objet d'une instruction commune ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ;

 

Considérant que par jugement du 6 avril 2006, le Tribunal administratif de Nantes a annulé, sur déféré du préfet de la Vendée, l'arrêté du 28 avril 2005 par lequel le maire de la Faute-sur-Mer a délivré à Mme X un permis de construire en vue de l'édification d'une maison d'habitation sur un terrain sis 2 bis, rue des Glaïeuls, où il est cadastré à la section ZB sous le n° 381 ; que la COMMUNE DE LA FAUTE-SUR-MER et Mme X interjettent appel de ce jugement ;

 

Sur la légalité du permis de construire du 28 avril 2005 du maire de la Faute-sur-Mer :

 

Considérant que lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif, dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises ; que les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial ;

 

Considérant qu'aux termes de l'article 4 de la loi du 12 avril 2000 susvisée, relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations : “(…) Toute décision prise par l'une des autorités administratives mentionnées à l'article 1er comporte, outre la signature de son auteur, la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci” ; que si le permis de construire contesté du 28 avril 2005, signé “pour le maire, l'adjoint délégué”, ne comporte pas le nom et le prénom de son signataire, dont les mentions sont exigées par les dispositions précitées, il ressort des pièces du dossier que, par arrêté du 30 août 2005, le maire de la Faute-sur-Mer a procédé à la régularisation, sur ce point, dudit permis du 28 avril 2005 en délivrant à l'intéressée un permis de construire modificatif comportant, sous la mention “pour le maire, l'adjoint délégué” assortie du tampon de la mairie, le nom et prénom de son signataire ; que la légalité du permis délivré à Mme X doit être appréciée en tenant compte des modifications apportées à l'arrêté du 28 avril 2005 par l'arrêté du 30 août 2005 ; qu'ainsi, c'est à tort que le Tribunal administratif de Nantes a estimé que la délivrance du permis de construire contesté était intervenue en méconnaissance des dispositions précitées de l'article 4 de la loi du 12 avril 2000 ;

 

Considérant, toutefois, qu'aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : “Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité publique. Il en est de même si les constructions projetées, par leur implantation à proximité d'autres installations, leurs caractéristiques ou leur situation, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique” ; qu'il est constant que le terrain d'assiette de la construction objet du permis de construire du 28 avril 2005 modifié, est situé à environ 250 mètres de la rivière du Lay, en arrière de la digue est du Lay, distante de 50 mètres, à la Faute-sur-Mer, commune dont le territoire est compris dans une zone de polders et soumis à un risque d'inondation important, soit par submersion des digues, soit par rupture de tout ou partie de ces ouvrages ; qu'il ressort des pièces du dossier, notamment, d'une étude effectuée sur les risques de submersion marine sur le littoral vendéen, qu'en cas de rupture sur un à deux mètres d'une digue, la vitesse d'écoulement des eaux dans le secteur de la construction projetée est supérieure à 0,5 mètre par seconde sur une distance de 100 mètres à partir de la brèche et que ce même secteur figure, pour ce motif, en zone d'aléa fort, dans laquelle toute construction est interdite, au projet de plan de prévention des risques naturels de l'estuaire de la rivière “Le Lay” pour les communes de la Faute-sur-Mer et de L'Aiguillon, prescrit par arrêté préfectoral du 29 novembre 2001 ; que si les requérantes soutiennent que la digue est du Lay, implantée à proximité immédiate du projet de construction litigieux, a fait l'objet de travaux de confortement et de rehaussement par l'association syndicale de la vallée du Lay qui en assure la gestion, ils n'établissent pas que de tels travaux ont été exécutés sur cette digue au droit de la propriété de Mme X, ni que la résistance de cette digue ou celle d'une autre digue édifiée en bordure du lit principal de la rivière serait de nature à assurer la protection de cette zone contre le risque d'inondation auquel elle est exposée ; que, par suite, en délivrant à Mme X le permis de construire du 28 avril 2005, le maire de la Faute-sur-Mer a commis une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;

 

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la COMMUNE DE LA FAUTE-SUR-MER et Mme X ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Nantes a annulé, sur déféré du préfet de la Vendée, le permis de construire du 28 avril 2005 ;

 

 

 

 

DÉCIDE :

 

Article 1er : Les requêtes de la COMMUNE DE LA FAUTE-SUR-MER et de Mme X sont rejetées.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la COMMUNE DE LA FAUTE-SUR-MER (Vendée), à Mme Sylvie X et au préfet de la Vendée"