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samedi, 28 mars 2015

Exception d'inexécution et bail d'habitation

Cet arrêt juge que l'exception d'inexécution ne peut être invoquée par le locataire pour ne pas payer son loyer : 

 

"Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, appréciant la portée des éléments soumis à son appréciation, que les causes de l'humidité et des infiltrations constatées n'étaient pas déterminées et ne pouvaient pas en l'état être imputées au bailleur, qu'en revanche les dispositifs de chauffage et d'aération n'étaient pas adaptés aux caractéristiques du logement mais que les locataires, qui avaient cessé tout paiement des loyers trois mois après le début du bail en septembre 2006, n'avaient fait état de désordres affectant les lieux loués qu'en janvier 2008 et qu'à plusieurs reprises, le mandataire du bailleur avait tenté en vain, en raison du silence ou de l'absence de M. X... et de Mme Y..., de visiter les lieux pour s'assurer de la réalité des plaintes de ces derniers et que M. X... ne démontrait pas s'être trouvé dans l'impossibilité de résider dans le logement loué, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a souverainement déduit de ces constatations que le preneur ne pouvait invoquer l'exception d'inexécution pour justifier le non paiement de son loyer et que le bail s'était donc trouvé résilié, par acquisition de la clause résolutoire, à compter du 10 février 2009 ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Sur le moyen unique, pris en sa cinquième branche, ci-après annexé :

 

Et attendu que le moyen unique étant rejeté en ses quatre premières branches, le moyen tiré d'une cassation par voie de conséquence est sans portée ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne M. X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. X... 

 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la résiliation du bail signé le 5 juillet 2006 et d'avoir condamné solidairement les preneurs et notamment Monsieur Christophe X... à payer à La SCI LA BUTTE la somme de 5.900,30 euros correspondant à la dette au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal depuis l'assignation, ensemble d'avoir condamné solidairement notamment Monsieur Christophe X... au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, d'avoir ordonné l'expulsion spécialement de Monsieur Christophe X... et condamné ce dernier solidairement au paiement des intérêts au taux légal sur les échéances d'indemnités d'occupation à compter du 15 juillet 2011, date de la demande pour les échéances issues à cette date, puis à compter de l'exigibilité de chaque échéance pour les mensualités dues à compter du mois d'août 2011 et enfin d'avoir condamné Monsieur Christophe X... aux dépens et au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, cependant que le susnommé était bénéficiaire de l'aide juridictionnelle ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur doit délivrer un logement décent et en bon état d'usage et d'habitation ; que pour rapporter la preuve de l'indécence du logement, Monsieur X... verse aux débats des photos prises par ses soins ; ces photos ne donnent aucune information sur les conditions de prise de vue et ne peuvent en conséquence rapporter la preuve des faits allégués ; que Monsieur X... verse encore un constat d'huissier, en date du 14 janvier 2008, qui fait état de présence d'humidité importante dans le logement, de moisissure sur les murs et d'eau stagnante dans la cave ; que le très mauvais état du logement est confirmé par les propos que le maire de Becherel dans la lettre adressée le 31 janvier 2008 à la DAS 35 ; que ces propos sont corroborés par l'attestation de Mademoiselle Z... en date du 25 mars 2010 ; que Monsieur X... verse ensuite le compte rendu de rapport d'enquête sanitaire en date du 5 mai 2009 ; que ce rapport constate que le logement ne satisfait pas entièrement aux conditions d'habitabilité fixées par le règlement sanitaire départemental ; qu'il évalue l'état d'insalubrité par une cotation de 0,22 sur une échelle de 0 à 1 mais ne conclut pas à la mise en oeuvre immédiate d'une procédure d'insalubrité et préconise de rechercher les causes d'humidité et d'infiltration d'eau et d'installer des dispositifs de chauffage et d'aération permanents adaptés aux caractéristiques du bâtiment, qu'il ressort de ce rapport, en premier lieu, que le logement n'est pas insalubre et en deuxième lieu, que les causes d'humidité et d'infiltration ne sont pas déterminées, ce qui ne permet pas, en l'état de les imputer au bailleur ; qu'en revanche, les dispositifs de chauffage et d'aération permanents non adaptés aux caractéristiques du bâtiment ne peuvent être attribués aux locataires ; que sur ce dernier point, il ressort néanmoins des différentes lettres que le bailleur a adressées aux locataires par l'intermédiaire de son agence au cours de l'année 2009, qu'elle a proposé sans succès à Monsieur X... et à Mademoiselle Y... de visiter le logement, afin de tenter de trouver une solution aux doléances de Monsieur X... ; qu'enfin, ce n'est que par une lettre parvenue le jour de la visite, que Monsieur X... a avisé l'agence chargée de représenter le bailleur d'une visite des services de la DAS 35 ; que le rapport d'enquête sanitaire n'a pas été directement communiqué au bailleur et Monsieur X... ne justifie pas d'une communication ; qu'il suit ce qui précède que Monsieur X... ne démontre pas l'impossibilité de résider dans le logement loué et ne justifie pas de ce qu'il ait mis le bailleur en mesure de remédier aux désordres constatés dans le rapport du 5 mai 2009, en sorte qu'il résulte de ces données, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une mesure d'expertise, que Monsieur X... ne peut se prévaloir d'un manquement du bailleur à ses obligations pour s'opposer au paiement des loyers et à l'application de la clause résolutoire, ensemble demander la réduction du montant du loyer depuis la signature du bail, ou solliciter que des travaux soient effectués, en sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il constate la résiliation du bail à compter du 10 février 2000 ;

 

ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE selon l'article 1134 du Code civil, lorsque le bailleur invoque l'application d'une clause résolutoire, le juge ne dispose d'aucun pouvoir pour apprécier la gravité du manquement contractuel sanctionné par ladite clause, et que cependant, en vertu de l'article 1184 du même Code, l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique, comme le bail, peut permettre à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre partie n'exécute pas la sienne, sous réserve néanmoins d'une certaine proportionnalité ; que c'est ainsi qu'aux termes d'une jurisprudence constante, l'indécence d'un logement, si elle peut être opposée à un commandement de payer des loyers, c'est à la condition que le locataire se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués ; qu'en l'espèce, alors que, selon l'historique du compte des locataires, ces derniers ont cessé tout règlement du loyer résiduel leur incombant à compter de septembre 2006, soit trois mois après le début du bail, même si la SCI LA BUTTE, en raison de l'imputation qu'elle a opérée des aides au logement reçues de la Caisse d'allocation familiale, ne fait état d'une dette qu'à compter de septembre 2007, et ne fait état de désordres affectant les lieux loués qu'en janvier 2008 et ne prouve pas que ces désordres ont rendu ceux-ci totalement inhabitables, étant observé de surcroît, à cet égard que :

 

- les divers éléments relatifs à l'état des lieux versé aux débats signalent au contraire que seule est touchée par lesdits désordres, une partie du logement ;

 

- à plusieurs reprises, dès février 2008 et courant 2009, le mandataire du bailleur n'a pu visiter les lieux pour s'assurer de la réalité des plaintes de Monsieur Christophe X... et Mademoiselle Priscilla Y... en raison du silence et/ou de l'absence de ces derniers ;

 

- Monsieur Christophe X... et Mademoiselle Priscilla Y... ont, du reste, à aucun moment, depuis qu'ils ont suspendu le règlement de tout loyer, mis en demeure le bailleur de satisfaire aux obligations de réparation et/ou de mise aux normes des locaux qu'ils estimaient pouvoir lui imputer, ni solliciter en justice, conformément à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la réalisation des travaux nécessaires et l'autorisation de suspendre le paiement du loyer ;

 

Que partant, le manquement du bailleur, à le supposer avéré, ce que le rapport d'enquête sanitaire ne démontre pas, car s'il met en évidence l'existence de désordres, il ne s'explique pas sur leur cause et origine, ne justifie pas le non-paiement des loyers de la part de Christophe X..., en tout ou en partie ; que la clause résolutoire est donc acquise depuis le 10 février 2009 puisque les causes du commandement n'ont pas été acquittées dans le délai de deux mois et la SCI LA BUTTE est fondée à obtenir l'expulsion de Christophe X... et de Mademoiselle Priscilla Y..., et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et le paiement de la part de ces derniers, solidairement et à compter du 10 février 2009, date de résiliation du bail, d'une indemnité d'occupation équivalent au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail ;

 

ALORS QUE D'UNE PART si en présence d'une clause résolutoire de plein droit, le juge en principe n'a que le pouvoir d'en constater l'acquisition, sauf délai de paiement sollicité par le locataire, ce même juge retrouve un pouvoir d'appréciation dans certaines situations particulières et spécialement en cas d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'en l'espèce, le preneur insistait sur l'indécence du logement loué, sur des infiltrations, une humidité excessive entraînant des moisissures, des eaux stagnantes au sol, des suintements des murs, la prolifération de champignons et de traces noirâtres autour des huisseries notamment ; le preneur insistait également sur le rapport dressé par la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales le 5 mai 2009 qui concluait à un état d'inhabitabilité notoire ; étant encore observé que l'appelant insistait aussi sur ce qui résultait de ce même rapport de la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales évoquant le mauvais état de certains appareils de chauffage (convecteurs dessellés des murs, non fonctionnement de certains radiateurs), les dispositifs de chauffage et d'aération ne répondant pas aux normes d'habitabilité du règlement sanitaire départemental (cf. p. 6 des conclusions d'appel) ; étant encore observé que la Cour pour sa part admet bien la présence d'humidité importante dans le logement, de moisissures sur les murs et de l'eau stagnante dans la cave, le très mauvais état du logement ainsi qu'un dispositif de chauffage et un dispositif d'aération permanents non adaptés aux caractéristiques du bâtiment (cf. p. 5 de l'arrêt) ; qu'en l'état de ces données dûment avancées et établies, en l'état des constatations mêmes de la Cour, celle-ci n'a pu constater l'acquisition de la clause résolutoire sans s'expliquer sur l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance telle qu'invoquée, en sorte que l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des articles 1134 et 1719 du Code civil, violés ;

 

ALORS QUE D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE la Cour qui constate elle-même la présence d'humidité importante dans le logement, de moisissures sur les murs, d'eau stagnante dans la cave, le très mauvais état du logement, ensemble le fait que les dispositifs de chauffage et d'aération permanents ne sont pas adaptés aux caractéristiques du bâtiment, ne pouvait, sans mieux s'en expliquer et sans violer les articles 1134 et 1719 du Code civil, décider que la clause résolutoire était acquise ;

 

ALORS QUE DE TROISIEME PART, il n'incombait pas au preneur de démontrer l'impossibilité de résider dans le logement loué, alors qu'en cas de contestations, c'est au bailleur d'établir que le logement loué à titre d'habitation principale est un logement décent ; qu'en jugeant le contraire en mettant à la charge du preneur la preuve d'une impossibilité de résider, la Cour viole les articles 1719 et 1315 du Code civil ;

 

ET ALORS ENFIN QUE le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le bail et y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués ; qu'en l'espèce, la Cour a relevé que le très mauvais état du logement était confirmé par la lettre que le maire de Becherel a adressés le 31 janvier 2008 à la DAS d'Ille-et-Vilaine, lettre dont le contenu est corroboré par l'attestation de Mademoiselle Z... en date du 25 mars 2010 ; qu'un rapport d'enquête sanitaire avait évalué l'état d'insalubrité du logement et que les causes d'humidité n'étaient pas déterminées et la Cour ayant par ailleurs relevé que les dispositifs de chauffage et d'aération permanents n'étaient pas adaptés aux caractéristiques du bâtiment ; qu'en affirmant cependant que le locataire, en l'état de ces données, ne pouvait se prévaloir d'un manquement du bailleur à ses obligations, la Cour ne tire pas de ses constatations les conséquences légales qu'elles postulaient au regard des articles 1134 et 1719 du Code civil, de plus fort violés ;

 

ET AUX MOTIFS QU'aucune circonstance particulière ne justifie qu'il soit sursis à l'expulsion des locataires, lesquels sont tenus d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail d'habitation et sont tenus au paiement d'arriérés de loyers, Monsieur X... étant de surcroît tenu au paiement d'une somme au titre des frais irrépétibles ;

 

ALORS QUE la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée au visa des précédents éléments entraînera par voie de conséquence l'annulation de l'intégralité du dispositif de l'arrêt en l'état d'une irréductible indivisibilité, et ce en application des dispositions de l'article 624 du Code de procédure civile."

vendredi, 27 mars 2015

Démolition du mur qui rend moins commode la servitude de passage

Voici un arrêt qui juge qu'il convient de démolir un mur qui rend moins commode la servitude de passage.

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 janvier 2011), que les époux X... sont propriétaires d'une parcelle voisine de celle de Mme D... ; que les deux propriétés disposent d'un accès à la route par un chemin longeant partiellement le terrain de Mme D..., laquelle a fait édifier un mur pour clôturer sa propriété le long du fonds de Mme Y... ; que, revendiquant une servitude de passage sur cette parcelle, qui serait entravée par le mur édifié par Mme D... sur son fonds, les époux X... ont assigné celle-ci aux fins de rétablissement de la dite servitude ; 

   Attendu qu'ayant relevé que l'acte constitutif de la servitude, du 17 mars 1938 mentionnait que le droit de passage s'exercerait sur la parcelle de terre cadastrée BK83 longeant la limite de la propriété, qui constituait dès lors l'assiette du passage dû aux époux X... et constaté que Mme D... reconnaissait que le mur qu'elle avait construit empiétait légèrement sur ladite parcelle, la cour d'appel en a exactement déduit, répondant aux conclusions dont elle était saisie et sans modifier l'objet du litige ni dénaturer les conclusions de Mme D..., que cette construction rendait moins commode la servitude en cause et qu'il convenait d'ordonner sa démolition ; 

   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

   

      PAR CES MOTIFS : 

   REJETTE le pourvoi ; 

   Condamne Mme D... aux dépens ; 

   Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme D... à payer aux époux X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme D... ; 

   Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille quinze. 

   

   MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

   Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme D... 

 

   Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué du 5 février 2013 : 

   D'AVOIR, après avoir constaté l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée BK n° 83 au profit de la parcelle BK n° 85, condamné Madame D... à démolir le mur qu'elle avait fait édifié ainsi qu'au paiement d'une somme de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

   AUX MOTIFS QUE par acte du 17/ 3/ 1958, Edouard Z... a vendu à Marius A... la parcelle cadastrée section BI n° 44 p, et 51, devenues les parcelles BK 85 et 88 ; que cet acte mentionne au titre des servitudes : « Monsieur Marius A... pour se rendre sur la parcelle vendue aura un droit de passage sur une parcelle de terre longeant la limite est de la propriété restant appartenir à Monsieur Z... depuis le chemin commun donnant accès à la maison de Monsieur Z..., jusqu'à la parcelle acquise par Monsieur A.... Le branchement d'eau potable devra se faire à l'endroit indiqué sur le plan et suivre le chemin ci dessus... Les parties déclarent : que la propriété restant à Monsieur Z... et devant supporter les servitudes ci-dessus créées est cadastrée section BI n° 39, 44p, 50 et 51, et que les parcelles profitant desdites servitudes sont cadastrées même section n° 44p, et appartenaient à Monsieur Z... au moyen de l'adjudication précitée » ; que l'acte notarié du 17/ 12/ 1980 établi après le décès de Marius A... mentionne sa propriété comme ayant figuré au cadastre non rénové section BI n° 44p et 51 devenues les parcelles BK 85 et 88 au cadastre rénové, et rappelle la servitude de passage créée par l'acte du 17/ 3/ 1958 ; que dans l'acte d'acquisition du 26/ 9/ 2002 des époux X..., il est rappelé en page 19, au chapitre des servitudes, celles des anciens titres de propriété, retranscrits dans l'acte de vente du 17/ 12/ 1980 sus analysé (attestation immobilière après le décès de Monsieur) A..., ci après littéralement rapportées en une note annexée au présent acte ; qu'il résulte clairement de ces actes qu'une servitude de passage grève la parcelle cadastrée BK n° 83 au profit de leur parcelle cadastrée BK n° 85 ; que sur la demande de démolition du mur ; que Chérifa D... reconnaît que le mur qu'elle a construit empiète légèrement sur la parcelle cadastrée BK n° 83, laquelle constitue l'assiette de la servitude de passage due aux époux X... ; que les photographies produites, les attestations des utilisateurs du chemin et la reconnaissance par Chérifa D... elle même de l'empiétement découlant de la construction du mur sont encore étayées par les procès verbaux d'infraction établis par la ville de Grasse les 4/ 4/ 2007 et 15/ 10/ 2008 constatant que la fondation du mur de clôture est implantée sur la parcelle BK 83 servant de chemin privé et précisant : « le plan de masse fourni à la déclaration de travaux précise que l'implantation de la limite de propriété nord est se trouve à 5 mètres par rapport à la maison existante d'un côté et à environ 1 mètre de l'autre côté. Or, sur place la fondation se trouve respectivement à 5, 50 mètres et à environ 1, 55 mètres » ; qu'il résulte clairement de l'ensemble de ces éléments que Chérira D... a, par sa construction litigieuse, rendu moins commode la servitude de passage dont les époux X... peuvent se prévaloir, ce qui justifie, sur le fondement des dispositions des articles 701 et 1382 du code civil de faire droit à leur demande de démolition du mur empiétant sur l'assiette de la servitude de passage, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, au delà de deux mois après la signification de l'arrêt, et pendant trois mois ; que, sur les dommages et intérêts ; que les époux X... invoquent les préjudices suivants (...) ; que la livraison du gaz serait devenue impossible : une attestation d'Emilie B... pour la société Antargaz confirme que le camion d'approvisionnement de gaz propane ne peut plus accéder à la cuve des époux X... depuis février 2008 en raison du rétrécissement du chemin d'accès à 2, 53 mètres et Monsieur C... atteste livrer chez les époux X... des bouteilles de gaz avec un véhicule de moins de 3, 5 tonnes ; que leur compteur à eau ne serait plus accessible : les photographies produites et le courrier de la société Lyonnaise des eaux mettent en évidence que le compteur d'eau qui se trouvait sur le chemin conformément à ce que prévoit l'acte du 17/ 3/ 1958, est désormais derrière le mur édifié par Chérifa D... (...) ; que les deux préjudices retenus justifient de faire droit à la demande de dommages et intérêts des époux X... dans la limite de 3. 000 € ; 

   ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut dénaturer les conclusions des parties ; que Madame D... contestait fermement dans ses écritures que l'assiette du droit de passage des époux X... couvre la totalité de la parcelle n° BK n° 83 (conclusions d'appel de l'exposante, page 10) ; qu'en affirmant néanmoins que « Chérifa D... reconnaît que le mur qu'elle a construit empiète légèrement sur la parcelle cadastrée BK n° 83, laquelle constitue l'assiette de la servitude de passage due aux époux X... » (arrêt attaqué, page 5, § 3), laissant ainsi entendre que Madame D... admettait l'assiette revendiquée, la cour d'appel a dénaturé ses écritures et méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 

   ALORS D'AUTRE PART QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'il est constant que le droit de passage revendiqué s'exerce sur deux parcelles constituant un chemin privé, numérotées BK n° 81 et BK n° 83, la première partant de la voie publique et débouchant sur la seconde qui dessert les propriétés de Madame D... et des époux X... ; que Madame D... contestait donc dans ses écritures que l'assiette de la servitude puisse recouvrir l'ensemble de la parcelle BK n° 83, sa largeur ne pouvant dépasser la partie la plus étroite du chemin privé (qui se trouve ne pas dépasser 2, 56 mètres au débouché de la parcelle BK n° 81) et empêchait déjà le passage de camions de plus de 3, 5 tonnes (conclusions d'appel de l'exposante, page 8, § 6 et page 10) ; qu'en se contentant néanmoins d'affirmer que l'assiette de la servitude couvrait l'ensemble de la parcelle n° BK n° 83 sans répondre à ces écritures pourtant déterminantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code civil."

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jeudi, 26 mars 2015

Trouble du voisinage et urbanisation

Un article à lire ici : Trouble du voisinage et urbanisation.

mercredi, 25 mars 2015

La servitude ne peut être inscrite que dans le titre du fonds dominant

Cet arrêt juge que la servitude de passage ne peut être retenue si elle ne figure dans le titre de l'auteur du fonds dominant : 

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 27 mai 2013), que M. et Mme X..., propriétaires d'une parcelle jouxtant celle de M. Y..., se plaignant de l'obstruction d'un passage sur la parcelle de ce dernier, l'ont assigné en reconnaissance de l'existence d'une servitude de passage ;

 

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen, qu'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'en déclarant inopposable la servitude à M. Y..., lorsqu'il ressortait des faits qu'il en avait connaissance, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 691 du code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant constaté que la mention d'un chemin de servitude correspondant au passage litigieux n'était inscrite que dans le titre de l'auteur du fonds dominant, la cour d'appel en a exactement déduit que l'existence d'une servitude conventionnelle de passage n'était pas établie ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne in solidum M. et Mme X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. et Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à M. Y...; Rejette la demande de M. et Mme X... ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par Mme Feydeau, conseiller, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller référendaire empêché et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille quinze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...

 

Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR constaté l'absence d'enclave sur la parcelle B 370 et d'avoir constaté l'absence de titre conventionnel de servitude grevant la parcelle B 85 au profit de la parcelle B 370 ; d'AVOIR, en conséquence, débouté les époux X... en leur action confessoire d'une servitude grevant la parcelle B 85 au profit de la parcelle B 370 de la commune de Belberaud ;

 

AUX MOTIFS QUE « l'acte de partage du 2 janvier 1893 qui attribue la maison Z...(actuellement maison X...) à la dame Z...-A... mentionne bien " au couchant : chemin communal et au nord : chemin de servitude " ;

 

Mais attendu que cette mention d'un chemin de servitude correspondant au passage litigieux n'est inscrite que dans le titre de l'auteur du fonds dominant, il ne peut faire preuve à l'égard de Puis en vertu du principe suivant lequel nul ne peut se constituer une preuve à lui-même » ;

 

ALORS QU'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'en déclarant inopposable la servitude à M. Y..., lorsqu'il ressortait des faits qu'il en avait connaissance, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 691 du code civil."

mardi, 24 mars 2015

Pas de publication de l'assignation relative à l'acquisition par usucapion

C'est ce que juge cette décision :

 

"Vu les articles 28. 4° c) et 30-5 du décret du 4 janvier 1955

      Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 10 septembre 2013), que, le 7 décembre 1936, l'auteur de M. X... est devenu propriétaire d'une parcelle de vigne située au milieu d'une parcelle cadastrée section E n° 32p ; qu'à la suite d'un acte d'échange du 26 juillet 1944, Mme Y... épouse Z... est devenue propriétaire du surplus de cette parcelle ; qu'après remembrement, la parcelle cadastrée section E n° 32p a été divisée en deux parcelles numérotées section AS n° 51 au profit de M. et Mme Z...- Y... et section AS n° 50 au profit de M. X... ; que M. et Mme Z...- Y... ont fait donation de la parcelle cadastrée section AS n° 51 à M. François Z... le 3 juillet 1964 ; qu'en dépit de la nouvelle division cadastrale, la parcelle anciennement cadastrée section E n° 32p a continué à être exploitée comme précédemment, à savoir que sa partie centrale l'a été par la famille X... et que les deux parties situées de part et d'autre l'ont été par la famille Z... ; que, souhaitant régulariser la situation, M. Z..., Mme Z... et l'EARL Saint-Bertrand (les consorts Z...) ont assigné M. X... et Mme X... (les consorts X...) afin de voir juger que M. Z... était le propriétaire de la parcelle cadastrée section AS n° 51 et ordonner l'expulsion de M. X... et de tous occupants de son chef ; que les consorts X... ont revendiqué la propriété de la parcelle qu'ils exploitaient ; 

      Attendu que pour accueillir la demande des consorts Z..., l'arrêt retient que les consorts X... ne sont pas recevables à invoquer la prescription acquisitive pour revendiquer la propriété de la parcelle litigieuse en raison du défaut de publication de leurs conclusions au service de la publicité foncière ; 

      Qu'en statuant ainsi, alors que la demande des consorts X..., ne tendant pas à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention, n'était pas assujettie à la publicité obligatoire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

      PAR CES MOTIFS : 

      CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims, autrement composée ; 

      Condamne les consorts Z... aux dépens ; 

      Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les consorts Z... à payer aux consorts X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts Z... ; 

      Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

      Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille quinze. 

   

   MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

      Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... 

 

      Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré les consorts X... irrecevables à se prévaloir d'une prescription acquisitive concernant la parcelle cadastrée section AS 51 sis à Verzenay d'une superficie de 4 a 59 ca, d'AVOIR dit que M. B... est propriétaire de la parcelle cadastrée AS 51 sise à Verzenay d'une superficie de 4 a 49 ca, d'AVOIR dit que les consorts X... sont occupants sans droit ni titre de ladite parcelle cadastrée AS 51 et de leur AVOIR ordonné de libérer cette parcelle dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir sous peine d'astreinte ; 

      AUX MOTIFS QUE les appelants demandent à la cour de juger que M. Z... est propriétaire de la parcelle cadastrée section AS n° 51 située à Verzenay d'une superficie de 5 a 49 ca qu'il a reçu en donation aux termes de son contrat de mariage du 3 juillet 1964 et soulèvent l'irrecevabilité de la demande visant à se prévaloir d'une prescription acquisitive présentée par les intimés qui n'a pas été publiée conformément à l'article 30 du décret 55-22 du 5 janvier 1955 sur la publicité foncière ; que l'article 30 dudit décret dispose que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4° c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ; qu'en l'espèce les consorts X... ne justifient pas avoir procédé à la publication de leurs conclusions à la conservation des hypothèques de sorte qu'ils sont irrecevables à se prévaloir d'une action en revendication de la parcelle litigieuse ; qu'au fond les appelants entendent exercer une action en revendication qu'ils fondent principalement sur un titre de propriété publié à la conservation des hypothèques ; que le bien fondé de cette action suppose de rapporter la preuve de la propriété de l'immeuble litigieux ; que cette preuve peut se faire par tout moyen (possession, indices ou titre de propriété) et elle reste à la charge du revendiquant ; que si les intimés sont irrecevables à invoquer la prescription acquisitive pour revendiquer la propriété de la parcelle dont s'agit par suite du défaut de publication de leurs conclusions, il n'en demeure pas moins qu'il appartient aux appelants de prouver la propriété qu'ils revendiquent ; qu'en l'espèce par acte en date du 7 décembre 1936 enregistré à Verzy le 8 février 1937 Mme C... veuve D... a vendu à M. André X... 2 à 11 ca de vigne (et non 2 a 69 ca comme indiqué à tort dans les écritures des intimés) d'une parcelle située sur le terroir de Verzenay lieudit... E n° 32p « tenant du nord à une route, du midi à M. E... Guillaume, du levant à M. C...- F..., du couchant à M. Gabriel C... » ; que la partie vendue à M. X... se trouvait ainsi en plein milieu de la parcelle E n° 32 ; que les consorts Z... versent aux débats un acte notarié en date du 26 juillet 1944 duquel il ressort que Mme A... épouse de M. Y... et Mme Y... épouse de M. Z... ont procédé à un échange de parcelle, Mme A... cédant à Mme Z... 

Y... sur la commune de Verzenay : 2a95ca de vigne lieudit... tenant vers la montagne à M. E... et vers la rivière à un chemin figurant au plan cadastral sur la commune de Verzenay sous le numéro 32p de la section E pour une contenance de 2a 95 ca ; 2a83 ca au même lieudit tenant vers la montagne à M. E... et vers la rivière à un chemin figurant au plan cadastral de la commune de Verzenay sous le numéro 32p de la section E pour une contenance de 2 a 95 ca ; que cet échange a été publié à la conservation des hypothèques le 16 août 1944 ainsi qu'il ressort de la pièce 8 des appelants versée aux débats ; qu'aux termes de cet échange les époux Z...- Y..., parents de M. François Z... sont devenus propriétaires d'une superficie totale de 5a 78 ca de vignes à prendre dans la parcelle cadastrée section E n° 32 P ; que tant les appelants que les intimés expliquent que postérieurement à ces actes sont intervenues des opérations de remembrement en 1957 et 1958 à la suite desquelles la parcelle E 32 a fait l'objet d'une division cadastrale pour devenir deux parcelles sous les numéros suivants : section AS n° 51 lieudit... pour 5a 49ca au profit de M. er Mme Z...- Y... et section AS n° 50 pour 2 a 69 ca au profit de M. X... ; que les intimés soutiennent que la parcelle initialement cadastrée E n° 32 a toujours été exploitée en trois parties et qu'elle aurait dû faire l'objet de trois numérotations au lieu de deux ; qu'il sera observé que par courrier en date du 8 décembre 1958 adressé à M. Georges X... le service du cadastre l'invitait à formuler toutes observations sur l'attribution qui lui était faite de la parcelle de vigne AS 50 d'une contenance de 2a 69 ca ; qu'il est constant que M. X... n'a pas contesté cette nouvelle attribution, les intimés indiquant dans leurs écritures que personne n'a jamais pensé à relever cette anomalie ; qu'au demeurant l'on comprend aisément que M. André X... ne pouvait se satisfaire de ce remaniement cadastral qui avait pour conséquence de se voir attribuer une parcelle d'une contenance de 2 a 69 ca au lieu des seuls 2 a 11 ca acquis en 1936 ; que les appelants sont bien fondés à soutenir que ce remaniement cadastral n'a pu se faire qu'avec l'accord des propriétaires de ces deux parties de la parcelle E n° 32 conformément aux dispositions prévues par l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 qui dispose que lorsqu'il réalise ou constate une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, l'acte ou la division doit désigner l'immeuble tel qu'il existait avant la division et chacun des nouveaux immeubles résultant de cette division et que la constitution sur une fraction de parcelle d'un droit de superficie est considérée comme un changement de limite de propriété ; qu'ils justifient que ce remaniement cadastral a bien été pris en compte par la conservation des hypothèques ainsi qu'il ressort de la pièce 22 qu'ils versent aux débats qui laisse apparaître qu'à la suite des opérations de remembrement les époux Z...- Y... sont propriétaires de la parcelle AS 51 d'une superficie de 5 a 49 ca ; que ces modifications sont encore corroborées par le directeur des archives départementales de la Marne dans un courrier en date du 15 novembre 2010 dans lequel il indique : « le relevé de la propriété de M. Z... Jean époux Y... qui recense l'ensemble de ses biens fonciers sur la commune de Verzenay pour la période concernée entre 1960 et 1975 et notamment la parcelle AS 51 (vigne de 5a 49ca). Cette parcelle quitte ce compte en 1966 pour celui de M. Z..., B.... De même le compte de M. X... Georges fait apparaître la parcelle AS 50 (vigne de 2a 69ca) de 1960 à 1974. En 1974 cette parcelle est transférée au compte de X... Michel. (¿) On s'aperçoit que les parcelles AS 50 et 51 n'ont subi aucune modification » ; que les appelants produisent encore le contrat de mariage entre M. François Z... et Melle G... daté du 3 juillet 1964 lequel contient donation par les époux Z...- Y... à leur fils François Arnoult de ladite parcelle de vigne cadastrée AS 51 pour 5a 49ca, ce contrat ayant été publié à la conservation des hypothèques le 1er septembre 1964 et rappelant l'origine de propriété de la parcelle donnée à leur fils c'est-à-dire l'échéance de parcelle intervenue en 1944 ; qu'il sera observé que les références de cette parcelle figurent toujours à la cote du relevé hypothécaire en date du 10 février 2010 (pièce 22 des appelants) ; qu'enfin les appelants justifient que conformément à cet acte notarié la parcelle AS 51 a toujours été déclarée exploitée par M. François Z... ou par ses parents sur la superficie de 5 a 49 ca (pièce 14 à 19 des appelants relatifs aux déclarations de récoltes et aux fiches d'encépagement tenues par le CIVC) ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. François Z... justifié être propriétaire de la parcelle cadastrée AS n° 51 et le fait que M. X... en exploite une partie depuis de nombreuses années ne peut faire échec à son droit de propriété, dès lors que les intimés ont été déclarés irrecevables à revendiquer la propriété de la parcelle litigieuse ne pouvant se prévaloir d'une prescription faute d'avoir publié leurs conclusions à la conservation des hypothèques ainsi que leur imposent les dispositions de l'article 30 du décret 5 janvier 1955 sur la publicité foncière ; que le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions ; 

      1) ALORS QUE seules doivent être publiées à peine d'irrecevabilité au service de la publicité foncière les demandes en justice tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ; qu'une demande en revendication, notamment lorsqu'elle est fondée sur l'usucapion, ne tend pas à l'anéantissement rétroactif d'un droit antérieurement publié et n'est donc pas soumise à l'obligation de publication à peine d'irrecevabilité ; qu'au cas d'espèce, en jugeant que les consorts X... étaient irrecevables à se prévaloir de l'usucapion de la parcelle cadastrée section AS n° 51 motif pris de ce que leur demande n'avait pas fait l'objet d'une publication au service de la publicité foncière, la cour d'appel a violé les articles 28, 4°, c et 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, ensemble les articles 544, 2258 et 2272 du code civil ; 

      2) ALORS, subsidiairement, QUE seules les demandes en justice tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité doivent être publiées à peine d'irrecevabilité ; qu'au cas d'espèce, à supposer même que l'usucapion invoquée par les consorts X... se heurtât à une fin de non-recevoir tirée de l'absence de publication, en tant que l'usucapion appuyait leur demande de revendication de propriété, elle ne pouvait pas se heurter à une telle fin de non-recevoir en tant que défense au fond destinée à faire échec à la demande en revendication adverse émanant des consorts Z... ; qu'aussi, en repoussant en bloc le moyen tiré de l'usucapion, quand elle devait rechercher si, à supposer même qu'il ne pût être accueilli en tant que fondant l'action en revendication des consorts X..., il ne pouvait à tout le moins aboutir à emporter le rejet des prétentions des consorts Z..., la cour d'appel a violé les articles 28, 4°, c et 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, ensemble l'article 71 du code de procédure civile."

 

 

lundi, 23 mars 2015

Vefa et droit de rétractation des contrats hors établissement

Un parlementaire fait part des difficultés d'application à la Vefa de la législation récente relative aux contrats conclus hors établissement :

 

La question

M. Michel Piron attire l'attention de M. le ministre de l'économie, de l'industrie et du numérique sur les difficultés, tant juridiques que pratiques, que rencontrent les promoteurs immobiliers dans l'application des dispositions relatives aux contrats hors établissement introduites dans le code de la consommation par la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation. En effet, l'article L. 121-16-1 nouveau du code de la consommation soumet les «contrats ayant pour objet la construction, l'acquisition ou le transfert de biens immobiliers, ainsi que ceux relatifs à des droits portant sur des biens immobiliers ou à la location de biens à usage d'habitation principale » à la réglementation relative aux contrats hors établissement, et notamment à l'obligation de remettre à l'acquéreur un grand nombre de documents préalablement à la signature du contrat ainsi qu'à un délai de rétractation de l'acquéreur de 14 jours. Or il s'avère que l'application de ces dispositions aux contrats de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) bloque de plus en plus la commercialisation de logements neufs, sans apporter un surcroît de protection à l'acquéreur. En effet, l'acquéreur d'un bien immobilier est d'ores et déjà protégé par une législation parmi les plus protectrices d'Europe, du fait de l'existence d'un délai de rétractation de sept jours prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et de l'enregistrement des actes devant notaire. Les nouvelles dispositions du code de la consommation sont donc redondantes et sources de complexité inutile et handicapante. Plus encore, l'article L. 121-21 nouveau du code de la consommation, prévoit que le délai de rétractation court à compter « de la «réception du bien par le consommateur (...) pour les contrats de vente de biens ». Le délai de rétractation ne court donc qu'à compter de la réception du bien, soit après l'achèvement de l'immeuble. Cela porte atteinte à la sécurité juridique de l'acte authentique de vente, et cela semble totalement contradictoire avec le principe même de la VEFA. De surcroît, ces dispositions créent une ambiguïté sur l'éventuelle applicabilité de ces dispositions au contrat préliminaire, dit également de réservation, qui est la première étape d'une vente en l'état futur d'achèvement, et qui n'entre dans aucune des catégories de contrat prévues par la loi relative à la consommation. En effet, les dispositions relatives aux contrats hors établissement ne visent que les contrats de vente ou de prestation de service. Or, de manière constante, la Cour de cassation a considéré que le contrat préliminaire est un contrat de nature « sui generis ». Ce contrat ne peut donc être qualifié ni de contrat de vente ni de contrat de prestation de service. Il apparaît ainsi que le contrat de VEFA et le contrat préliminaire doivent être exclus du champ d'application des dispositions relatives aux contrats conclus hors établissement prévues par le code de la consommation. Il demande de bien vouloir indiquer la position du Gouvernement sur cette question.

 

La réponse :

Le Gouvernement est particulièrement attentif à la protection des intérêts économiques du consommateur dans le domaine de vente de logements à construire. Dans le même temps, il est primordial de sécuriser juridiquement les transactions en l'état de futur achèvement afin de ne pas pénaliser les constructeurs. La loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation a porté à 14 jours à compter de la réception du bien, le délai de rétractation dont bénéficie le consommateur pour les contrats de vente de biens conclus hors établissement (article L. 121-21 2° du code de la consommation). Ce délai était précédemment de 7 jours à compter de la commande ou de l'engagement d'achat (L. 121-25 dans sa version antérieure à la loi sus citée). Les contrats portant sur la construction ou la vente de biens immobiliers étaient déjà soumis à ces dispositions. Afin de tenir compte de la spécificité des contrats de vente en état de futur achèvement, l'article 54 de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises rétablit comme point de départ du délai de rétractation, à l'article L. 121-21 du code de la consommation, la signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire de vente, ou la conclusion du contrat de construction du bien immobilier. Enfin, il convient de rappeler que la « vente sous bulle », conclue dans un local mis à disposition spécifiquement pour la commercialisation de biens immobiliers à construire, n'est pas considérée par la jurisprudence comme une vente hors établissement dans la mesure où il s'agit d'un lieu dédié à la vente dans lequel les consommateurs et futurs acquéreurs se rendent en connaissance de cause. Aussi, les ventes immobilières par démarchage, ou hors établissement, ne concernent qu'une infime minorité de cas, pour lesquels il convient de conserver un dispositif protecteur.

mercredi, 18 mars 2015

Promesse synallagmatique sous seing privé de plus de 18 mois nulle

Cet arrêt fait application de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 16 janvier 2014), que par acte sous seing privé des 9 et 16 mai 2011, M. X... a vendu à la société HPBC des parcelles de terrain, sous diverses conditions suspensives, l'acte authentique devant être signé au plus tard le 31 décembre 2012 ; que la société HPBC ayant informé M. X... le 3 janvier 2012 qu'elle renonçait au bénéfice des conditions suspensives stipulées à son profit, celui-ci lui a répondu que cette renonciation était tardive et qu'il y avait lieu de constater la nullité de l'acte sous seing privé, sur le fondement des articles L. 290-1 et L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation ; que la société HPBC a assigné M. X... afin de voir juger la vente parfaite ;

 

Attendu que la société HPBC fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la promesse de vente et d'ordonner la restitution du dépôt de garantie consigné entre les mains du notaire, alors, selon le moyen :

 

1°/ qu'une loi peut être considérée comme interprétative lorsqu'elle se borne à reconnaître, sans rien innover, un droit préexistant qu'une définition imparfaite a rendu susceptible de controverses ; que tel est le cas de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, laquelle, en son article 110, a modifié l'article L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en effet cette loi, qui n'a pas modifié les termes des droits et obligations préexistants, établis par la loi antérieure n° 2009-323 du 25 mars 2009 dans les articles L. 290-1 et 290-2 de ce code, a en revanche ajouté dans ce second texte qu'il se rapportait seulement à la promesse « unilatérale » mentionnée au premier, en précisant ainsi le sens de l'un et de l'autre relativement à des dispositions jusque-là imparfaitement définies et pour autant susceptibles de controverses, l'article L. 290-1 ne comportant lui-même aucune mention de promesse « unilatérale » ; qu'en décidant dès lors que la loi de 2012 n'était pas interprétative, au motif erroné qu'elle aurait « innové » en limitant l'obligation de prévoir une indemnité d'immobilisation aux seules promesses unilatérales, de sorte que seules étaient applicables au litige les dispositions issues de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, la cour d'appel a violé les articles 110 de la loi du 22 mars 2012, ensemble les articles L. 290-1 et L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation ;

 

2°/ que l'incise apportée par l'article 110 de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 n'a pas eu seulement pour effet de modifier les dispositions de l'article 290-2 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en renvoyant à « la promesse unilatérale de vente mentionnée à l'article L. 290-1 », quand ce texte ne porte aucune mention d'une promesse unilatérale, cette incise en a modifié le sens afin qu'il soit désormais entendu qu'il vise la promesse unilatérale ; que cette modification de sens, qui ne procède d'aucune modification matérielle, puisque l'article L. 290-1 conserve toujours sa rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, ne peut procéder que d'une modification interprétative ; qu'en décidant dès lors que la loi de 2012 n'avait pas de caractère interprétatif, au motif inopérant qu'elle ne s'était pas elle-même déclarée interprétative, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'effet produit par la modification de l'article L. 290-2 sur l'article L. 290-1, pourtant demeuré matériellement inchangé mais dont la signification était modifiée, ne révélait pas ce caractère interprétatif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 110 de la loi du 22 mars 2012, ensemble des articles L. 290-1 et L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation ;

 

Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse synallagmatique de vente avait été conclue par M. X... pour une durée supérieure à dix-huit mois et exactement retenu qu'elle était soumise de plein droit à l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, lequel est applicable à toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier par un particulier, et devait être constatée par acte authentique, la cour d'appel a déduit à bon droit de ce seul motif que la demande de nullité de l'acte sous seing privé devait être accueillie ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la société HPBC aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société HPBC à payer la somme de 3 000 euros à M. X... ; rejette la demande de la société HPBC ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quinze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société HPBC

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux, le 4 juillet 2012, notamment en ce qu'il avait prononcé la nullité de la promesse de vente conclue sous seing privé entre Charles X... et la société HPBC les 9 et 16 mai 2011 et ordonné la restitution du dépôt de garantie de 41 500 € consigné entre les mains de Me Y... notaire à Saint-Médard en Jalles à la société HPBC ;

 

AUX MOTIFS QUE, sur la nullité de l'acte litigieux : selon les dispositions de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 « toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique » ; que la société HPBC entend tirer argument de la rédaction de l'article L. 290-2 pour interpréter l'article L. 290-1, et réduire son domaine d'application aux seules promesses unilatérales ; que l'article L. 290-2 du CCH, dans sa rédaction résultant de l'article 110 de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, dispose en effet que « la promesse unilatérale de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire » ; qu'il convient cependant de relever que la loi nouvelle relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives, n'est pas applicable en la cause puisqu'elle n'a pas été déclarée interprétative, qu'elle ne se borne pas à reconnaître un droit préexistant qu'une définition imparfaite aurait rendu susceptible de controverse, et qu'au contraire, elle innove en limitant désormais l'obligation de prévoir une indemnité d'immobilisation aux seules promesses unilatérales de vente consenties par des personnes physiques, dont la validité est supérieure à 18 mois ; que c'est donc l'article L. 290-2 dans sa version issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 qui était applicable au moment de la signature de l'acte litigieux, selon lequel « la promesse de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire » ; que l'acte des 9 et 16 mai 2011 doit être qualifié de promesse synallagmatique de vente, et non de promesse d'achat comme soutenu à tort par la société HPBC, dès lors que les parties s'obligeaient réciproquement les unes envers les autres, M. X... à vendre et délivrer les parcelles et la société HPBC à en payer le prix au moyen d'un prêt qu'elle s'engageait à solliciter ; que l'acte avait bien une durée de validité supérieure à 18 mois puisque les parties devaient réitérer leur engagement par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2012 soit 19 mois plus tard ; que l'acte précisant même que cette date n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure ; que contrairement à ce que soutient la société HPBC, l'exercice du droit de préemption par la communauté urbaine de Bordeaux n'avait pas pour effet de retarder le début de la validité de l'acte ; que celui-ci a produit au contraire ses effets dès le 16 mai 2011, date de signature par le vendeur, obligeant notamment l'acquéreur à effectuer toutes les démarches utiles en vue de l'obtention de son financement ; que la promesse synallagmatique de vente conclue par M. Charles X... pour une durée supérieure à 18 mois était soumise de plein droit à l'article L. 290- l du CCH et devait donc être constatée par acte authentique ; que le seul fait au demeurant non démontré que Maître Y..., notaire, ait prêté son concours pour la rédaction de l'acte sous seing privé était insuffisant à assurer le formalisme exigé par la loi à des fins de protection des promettants ; qu'il n'est pas établi que le vendeur ait choisi délibérément de recourir à un acte sous seing privé, et l'irrégularité formelle ne peut pas être considérée comme une turpitude imputable à M. X..., dont ce dernier ne pourrait se prévaloir ; que l'acte litigieux était donc atteint de nullité ; que s'il est interdit de renoncer par avance aux règles de protection établies par la loi à des fins de protection de l'ordre public, il est en revanche permis de renoncer aux effets acquis de telles règles ; qu'l incombait en l'espèce à la société HPBC, qui s'en prévaut, de rapporter la preuve de la confirmation de l'acte nul ; qu'il n'existe aucune confirmation expresse de l'acte, de sorte que seule une confirmation tacite peut être invoquée ; qu'à plusieurs reprises, M. X... a effectivement manifesté son intention de mener à bien son projet de vente : 1° la première fois, par courrier adressé au président de la communauté urbaine de Bordeaux, dans lequel le vendeur déclarait maintenir le prix figurant dans sa déclaration d'aliéner, prix convenu pour la cession de l'immeuble au profit de la société HPBC, 2° la seconde fois, par courrier du 3 janvier 2012, dans lequel il indiquait au gérant de la société HPBC qu'il lui paraissait nécessaire de prévoir la signature d'un avenant à l'acte, compte tenu de la nouvelle situation créée par la renonciation de la communauté urbaine à l'exercice de son droit de préemption ; qu'ainsi que le soutient à juste titre la société HPBC, le souhait de voir négocier un avenant implique nécessairement de la part du vendeur celui de confirmer la validité de l'acte initial ; que, toutefois, la société HPBC ne démontre pas que le vendeur ait poursuivi l'exécution du contrat en ayant connaissance du vice affectant celui-ci ; qu'il n'est pas fait mention dans les courriers échangés de l'irrégularité formelle de l'acte sous seing privé par absence de caractère authentique ; que sans qu'il soit besoin d'examiner le second grief invoqué, il convient donc de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a considéré que l'acte des 9 et 16 mai 2011 était nul, par violation des dispositions d'ordre public de l'article L. 290-1 du CCH et en ce qu'il a ordonné la restitution à la société HPBC de la somme de 41. 500 € correspondant au dépôt de garantie consignée entre les mains de Maître Y..., notaire ; qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen tiré de la caducité de la promesse synallagmatique dès lors que la nullité de l'acte est retenue ; qu'il était stipulé en page 11 de l'acte sous seing privé qu'à titre de clause pénale, une somme égale à 10 % du prix de la vente serait mise à la charge de la partie responsable du défaut de réalisation ; qu'en l'espèce, aucun élément objectif ne permet d'imputer à l'une ou à l'autre des parties la décision de recourir à un acte sous seing privé plutôt qu'à un acte authentique ; que même si l'acte sous seing privé a été signé par le notaire du vendeur, la société HPBC avait en effet toute latitude pour en refuser la signature ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a dit n'y avoir lieu à application de cette clause au profit de M. X... ou de la société HPBC et a rejeté les demandes formées à ce titre ; qu'il y a lieu également à confirmation de la décision, en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par la société HPBC, dans la mesure où l'argumentation principale de M. Charles X... a été déclarée bien fondée » ;

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « aux termes de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation issu de la loi n° 2009-323 du 29 mars 2009, toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique ; que cette disposition est applicable aux promesses de vente conclues à partir du 1 juillet 2009 ; qu'aux termes de l'article L. 290-2 du même code, la promesse de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposé entre les mains du notaire ; qu'en l'espèce, suivant acte sous seing privé signé par l'acquéreur le 9 mai 2011 et par le vendeur le 16 mai 2011 Monsieur Charles X... s'est engagé à vendre plusieurs parcelles cadastrées section 1Y n° 88, 89, 149, 318 lieu dit Vanteille pour une contenance totale de 3 ha 45 a 51 ca moyennant le prix de 827. 304 euros, la réitération en la forme authentique devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2012 ; qu'un dépôt de garantie de 41. 500 euros a été versé par l'acquéreur et consigné par Maître Jacques Y..., notaire rédacteur de l'acte ; que cet acté qualifié de vente conditionnelle du fait de l'acceptation de plusieurs conditions suspensives s'analyse en une promesse synallagmatique de vente et entre ainsi dans le champ d'application de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en outre, il n'est pas contesté que la promesse de vente litigieuse a une validité supérieure à dix-huit mois et que Charles X... est une personne physique qui a consenti la vente de ses terrains à l'égard de la société HPBC ; que la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion exige l'intervention d'un notaire pour la constatation d'une telle promesse ou prorogation afin de permettre de favoriser la réflexion du promettant grâce au conseil d'un professionnel avisé ; que toutefois, elle est applicable quelle que soit la destination du bien en cause et à toute promesse de vente ; qu'ainsi, elle ne se restreint pas, contrairement à ce qui est avancé par le demandeur, à un ordre public de protection qui ne s'appliquerait que dans le cas où la sanction d'une promesse de vente de longue durée est nécessaire ; que le comportement de Monsieur X..., même s'il a effectivement confirmé plusieurs fois sa volonté de s'engager, n'enlève rien à l'exigence formelle légale qui est de constater par acte authentique le consentement d'une personne physique pour s'engager à conclure une vente ; qu'en conséquence, la promesse de vente n'ayant pas été constatée par acte authentique en l'espèce mais uniquement par acte sous seing privé, il convient de prononcer sa nullité au sens de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en outre, aucune indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente n'a été stipulée dans le contrat de vente ce qui constitue une autre cause formelle de nullité de la promesse de vente au sens de l'article L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en effet la loi applicable au litige est celle qui est antérieure à la réforme du 22 mars 2012 ; que dès lors, les parties devront être remises dans l'état où elles étaient avant la conclusion de la promesse de vente ; que sera ordonnée la restitution du dépôt de garantie de 41. 500 euros consigné entre les mains de Maître Y... notaire à Saint-Médard en Jalles à la société HPBC »

 

1° ALORS QU'une loi peut être considérée comme interprétative lorsqu'elle se borne à reconnaître, sans rien innover, un droit préexistant qu'une définition imparfaite a rendu susceptible de controverses ; que tel est le cas de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, laquelle, en son article 110, a modifié l'article L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en effet cette loi, qui n'a pas modifié les termes des droits et obligations préexistants, établis par la loi antérieure n° 2009-323 du 25 mars 2009 dans les articles L. 290-1 et 290-2 de ce code, a en revanche ajouté dans ce second texte qu'il se rapportait seulement à la promesse « unilatérale » mentionnée au premier, en précisant ainsi le sens de l'un et de l'autre relativement à des dispositions jusque-là imparfaitement définies et pour autant susceptibles de controverses, l'article L. 290-1 ne comportant lui-même aucune mention de promesse « unilatérale » ; qu'en décidant dès lors que la loi de 2012 n'était pas interprétative, au motif erroné qu'elle aurait « innové » en limitant l'obligation de prévoir une indemnité d'immobilisation aux seules promesses unilatérales, de sorte que seules étaient applicables au litige les dispositions issues de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, la cour a violé les articles 110 de la loi du 22 mars 2012, ensemble les articles L. 290-1 et L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation ;

 

2° ALORS QUE l'incise apportée par l'article 110 de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 n'a pas eu seulement pour effet de modifier les dispositions de l'article 290-2 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en renvoyant à « la promesse unilatérale de vente mentionnée à l'article L. 290-1 », quand ce texte ne porte aucune mention d'une promesse unilatérale, cette incise en a modifié le sens afin qu'il soit désormais entendu qu'il vise la promesse unilatérale ; que cette modification de sens, qui ne procède d'aucune modification matérielle, puisque l'article L. 290-1 conserve toujours sa rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, ne peut procéder que d'une modification interprétative ; qu'en décidant dès lors que la loi de 2012 n'avait pas de caractère interprétatif, au motif inopérant qu'elle ne s'était pas elle-même déclarée interprétative, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'effet produit par la modification de l'article L. 290-2 sur l'article L. 290-1, pourtant demeuré matériellement inchangé mais dont la signification était modifiée, ne révélait pas ce caractère interprétatif, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 110 de la loi du 22 mars 2012, ensemble des articles L. 290-1 et L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation."

mardi, 17 mars 2015

La victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable

Voici un arrêt qui pose le principe selon lequel la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 14 octobre 2011), que Mme Y... a confié à M. Z..., artisan plombier, des travaux de raccordement d'une maison au tout-à-l'égout ; que M. Z... l'a mise en relation avec M. A..., artisan maçon, afin de réaliser les travaux de terrassement de la tranchée ; que ces travaux ont provoqué des fissurations et la désolidarisation d'un pan de mur du rez-de-chaussée et du premier étage ; qu'après une première expertise judiciaire, Mme Y... a assigné MM. Z... et A... en réparation de ses préjudices ; qu'un voisin, M. X..., est intervenu volontairement à l'instance en raison de désordres affectant son immeuble ; que les étais mis en place pour protéger la maison de Mme Y... ayant été volés, il s'en est suivi une aggravation du dommage et l'expert, à nouveau désigné pour évaluer la réparation de l'entier dommage, a conclu à la nécessité d'une démolition suivie d'une reconstruction ; 

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis, ci-après annexé : 

 

Attendu qu'ayant relevé que M. Z... s'était adressé à M. A... pour effectuer les travaux de terrassement qui devaient être facturés directement à Mme Y... et que chaque artisan intervenait de manière indépendante dans son propre domaine de compétence en accord avec Mme Y... et en liaison directe avec elle, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucun contrat de sous-traitance ne liait M. Z... à M. A... ; 

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

 

Sur le troisième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : 

 

Attendu que, sous couvert du grief de violation de la loi, le moyen ne tend qu'à remettre en cause le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond de l'existence et du montant du préjudice de jouissance invoqué par Mme Y... ; 

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

 

Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal : 

 

Vu l'article 1147 du code civil ; 

 

Attendu que pour limiter à la somme de 102 309, 33 euros la réparation due par M. A... au titre du préjudice matériel, l'arrêt retient que, dans son premier rapport, l'expert avait constaté que l'étaiement mis en place par M. A... était correctement monté et remplissait sa fonction de consolidation du plancher supérieur et du pignon côté droit, que la reprise des désordres était encore possible et qu'après le vol des étais seule était praticable une démolition suivie d'une reconstruction, que M. A... n'était pas chargé du gardiennage de l'immeuble et qu'il appartenait à Mme Y..., qui avait reçu une provision de l'assureur de l'entrepreneur, de décider de toute mesure conservatoire utile de nature à éviter l'aggravation du dommage provoqué par la disparition des étais et l'abandon de l'immeuble pendant plusieurs mois de sorte que M. A... ne pouvait pas être tenu pour responsable de l'aggravation du dommage ; 

 

Qu'en statuant ainsi, alors que l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences et que la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

 

PAR CES MOTIFS : 

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. A... à payer à Mme Y... la somme de 102 309, 33 euros en réparation de son préjudice matériel, l'arrêt rendu le 14 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; 

 

Condamne M. A... aux dépens des pourvois ; 

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille treize.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

 

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour Mme Y.... 

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Y... de sa demande tendant à la reconnaissance de la responsabilité de M. Z... dans la survenance du dommage et à sa condamnation, solidairement avec M. A... à lui payer la somme de 262. 628, 14 HT, soit 314. 103, 26 ¿ TTC, correspondant au coût de remise en état ; 

 

AUX MOTIFS QUE Mme Y... a confié à M. Z..., artisan plombier avec lequel elle avait l'habitude de travailler, la réalisation du raccordement de sa villa de Saint Palais sur Mer au tout à l'égout ; que ces travaux n'ont fait l'objet d'aucun devis écrit ; que M. Z... s'est adressé à l'une de ses connaissances, M. A..., artisan maçon, pour effectuer les travaux de terrassement, ceux-ci devant être facturés directement à Mme Y... ; que cette seule initiative, relevant d'une relation de confiance et pour laquelle il n'était pas prévu de rémunération, ne suffit pas pour lui conférer la qualité de maître d'oeuvre, dès lors que M. Z..., qui ne disposait d'aucune compétence particulière en matière de terrassement, n'assurait aucune direction ni contrôle des travaux commandés, et n'avait pas davantage la mission de veiller à la réception des travaux ; que cette façon de travailler, certes juridiquement approximative, ne suffit pas à caractériser un contrat de maîtrise d'oeuvre au sens de l'article 7 de la loi du 12 juillet 1985 ; qu'elle n'est pas davantage constitutive d'une relation de sous-traitance, au sens de la loi du 31 décembre 1975, ou d'un rapport de préposition, ou encore d'un contrat de mandat à titre gratuit liant M. Z... à M. A..., chaque artisan intervenant de manière indépendante dans son propre domaine de compétence, en accord avec Mme Y... et en liaison directe avec elle ; que par ailleurs il n'est pas établi que M. Z..., plombier chauffagiste, ait commis une faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité selon les règles du droit commun ; que les premiers juges ont pertinemment constaté que M. Z..., qui n'a effectué aucun travail de terrassement, ne dirigeait pas le tractopelle, et n'était pas chargé d'une étude de sol préalable, ou d'une mission de surveillance du chantier ; qu'il ne peut pas davantage être reproché à M. Z... d'avoir commis une faute dans le choix du terrassier, dans la mesure où Mme Y..., qui gardait la maîtrise de l'opération, était en contact direct avec M. A... et assumait seule le risque d'avoir entrepris des travaux sans prendre la précaution de procéder aux études préalables nécessaires ; que les premiers juges ont donc à juste titre mis hors de cause M. Z... (arrêt, p. 5) ; 

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'expert B... (¿) a proposé d'imputer la responsabilité du sinistre à raison de 50 % à M. Z... qui aurait agi en entreprise générale, maître d'oeuvre, et de 50 % à M. A... pour avoir réalisé les travaux à l'origine du dommage, alors qu'en tant que sachant, il n'aurait pas dû creuser cette tranchée à cet endroit ; que l'expert C... qui a revu l'immeuble le 10 octobre 2008, a constaté que les étais extérieurs à l'habitation avaient disparu, et que cet enlèvement avait entraîné une aggravation de l'équilibre précaire du mur d'habitation, menacée d'effondrement et non réparable (¿) ; qu'il a estimé à 20 % la responsabilité de M. Z... pour avoir commandé à l'entreprise A... la réalisation de la tranchée, et à 20 % celle de Mme Y..., pour n'avoir pas fait procéder à des travaux confortatifs conservatoires sur l'immeuble ; qu'il est acquis que les travaux en cause n'ont fait l'objet d'aucun écrit, les défendeurs ne fournissant pas de devis ou commande signée de Mme Y... ; que M. Z... a reconnu avoir été mandaté par Mme Y... pour procéder au raccordement au réseau, et qu'il s'était chargé de contacter un maçon terrassier ; qu'il a indiqué que, d'une manière générale, Mme Y... et lui demandait de prendre contact avec différents corps de métiers, et qu'elle se réservait la possibilité d'accepter ou non les travaux ; que M. Z... verse à la procédure, le témoignage d'un artisan Monsieur D..., lequel déclare être intervenu sur le chantier de Mme Y... en 1999 et 2001, et assure qu'aucun maître d'oeuvre n'était désigné et que M. Z... intervenait en qualité de simple plombier, responsable de son lot ; que M. E..., artisan menuisier, atteste que les devis et travaux et les factures ont été passés de gré à gré avec Mme Y... ; que le seul fait pour M. Z... d'avoir contacté un maçon pour exécuter des travaux de terrassement, ne lui confère pas la qualité de maître d'oeuvre, alors qu'il est artisan plombier, et qu'il devait exécuter la commande orale de Mme Y... relevant de sa spécialité, à savoir un raccordement au réseau du tout-à-l'égout, travaux qui impliquaient l'intervention d'un maçon, puisque M. Z... n'était pas qualifié pour ce type de travail ; que, par ailleurs, Mme Y... qui invoque les dispositions des articles 1147 et 1789 du Code civil, ne rapporte pas la preuve de la faute qui aurait été commise par M. Z..., qui n'a effectué aucun travail de terrassement, qui ne dirigeait pas le tractopelle et qui n'était pas chargé d'une étude de sol préalable, ou d'une mission de surveillance du chantier ; qu'au surplus, elle ne démontre pas que les conditions exigées par la loi du 31 décembre 1975 relatives à la sous-traitance, auraient été remplies ; que l'expert B... qui a évoqué le rôle de maître d'oeuvre tenu par M. Z..., n'a fourni dans son expertise, aucune analyse de nature à qualifier un tel contrat ; qu'il en est de même de l'expert C... qui a simplement relevé que M. Z... avait commandé le travail à M. A..., affirmation qui ne permet pas non plus de qualifier un éventuel contrat de maîtrise d'oeuvre ; que M. A... affirme que les travaux qu'il a exécutés lui ont été commandé par M. Z..., qui n'auraient pas rempli son obligation de conseil et de résultat ; qu'il ne démontre pas pour autant, que l'artisan plombier disposait d'une qualification lui permettant d'apprécier la qualité du sol à creuser, alors que lui-même indique, sur ses factures, être spécialiste en « maçonnerie, couverture, rénovation, terrassement » ; qu'il déclare n'avoir pas facturé les travaux commandés ce qui ne permet pas au tribunal de déterminer s'il a ou non agi en qualité de sous-traitant ; qu'il est cependant certain, quand sa qualité de maçon, il était tenu d'une obligation de résultat, alors qu'il est largement démontré, que l'effondrement de l'immeuble a pour seule cause, le creusement de la tranchée qu'il a effectuée contre le mur, sans investigation ni précaution, et sans prendre en compte, au début du terrassement, l'absence de fondation, ainsi que l'a justement noté l'expert C... ; que s'agissant en réalité d'un contrat de gré à gré, il y a lieu de déclarer M. A... entièrement responsables du dommage en application de l'article 1147 du Code civil à l'égard de Mme Y..., et de l'article 1382 du même code, à l'égard de M. X... ; 

 

ALORS QUE constitue un contrat de sous-traitance l'opération par laquelle un entrepreneur confie à un autre, sous sa responsabilité, tout ou partie de l'exécution du contrat d'entreprise conclu avec le maître de l'ouvrage ; qu'hormis l'hypothèse de la construction d'une maison individuelle, il n'est pas exigé, pour la validité du contrat de sous-traitance, qu'il soit établi par écrit ; que Mme Y... avait confié à M. Z... la réalisation des travaux de raccordement au tout-à-l'égout de son habitation ; que ces travaux nécessitaient le creusement d'une tranchée ; que M. Z... a confié, de son propre chef, cette partie des travaux, qui relevait d'une autre spécialité que la sienne, à M. A..., maçon terrassier, ce dont il résultait que M. Z... avait sous-traité à M. A... une partie des travaux confiés par le maître de l'ouvrage ; qu'en décidant pourtant qu'aucun contrat de sous-traitance ne liait M. Z... à M. A..., et que, par conséquent la faute commise par ce dernier n'engageait pas la responsabilité du premier, la Cour d'appel a violé les articles 1er de la loi du 31 décembre 1975 et 1134 du Code civil. 

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSSATION 

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à 102. 309, 33 ¿ TTC la réparation due par M. A... à Mme Y... au titre de son préjudice matériel ; 

 

AUX MOTIFS QUE M. A..., artisan maçon, ne conteste pas sa responsabilité ; qu'il suffit de rappeler qu'il ressort des rapports d'expertise de M. B... et de M. C... que la cause de l'effondrement du mur réside dans le creusement de la tranchée le long de celui-ci, sans étude préalable ni précaution, et sans tenir compte de l'absence de fondation de l'immeuble, ce dont l'artisan aurait dû se rendre compte dès le début de ces travaux, si bien que le sol, constitué de sable, s'est « décompacté » et a repris sa pente naturelle ; que M. A... a donc manqué à son obligation de résultat dans l'exécution des prestations qui lui étaient confiées ; que si dans un premier temps, M. B... a estimé que la reprise des désordres était encore possible, pour un coût de 102 309, 33 ¿ TTC, il est apparu, après le vol des étais mis en place pour assurer la préservation de la structure de l'immeuble, que seule était praticable une démolition suivie d'une reconstruction pour un coût total de 262 628, 14 ¿ TTC ; que dans son premier rapport, M. B... a constaté que l'étaiement mis en place par M. A... était correctement monté et remplissait sa fonction de consolidation du plancher supérieur et du pignon côté droit ; que le vol des étais, survenu en novembre 2006, a fait l'objet d'un dépôt de plainte par Mme Y... le 31 août 2007 ; que M. A... n'était pas chargé du gardiennage de l'immeuble, et qu'il appartenait à Mme Y..., propriétaire et maître de l'ouvrage, qui avait perçu de l'assureur de M. A... une provision de 51 155 ¿, de décider de toute mesure conservatoire utile, de nature à éviter l'aggravation du dommage provoqué par la disparition des étais, l'immeuble ayant été laissé à l'abandon pendant plusieurs mois ; que M. A... ne peut donc être tenu pour responsable de cette aggravation du dommage ; que tout en décidant que les conséquences de l'aggravation du dommage constaté en 2009 n'étaient pas imputables à M. A... en ce qui concerne la démolition de l'immeuble devenu nécessaire, les premiers juges ont inexactement présenté comme une réactualisation du préjudice initial le coût des travaux de démolition-reconstruction pour un montant de 192 266, 75 ¿ HT, alors que cette somme concernait la réparation du dommage aggravé par le vol des étais, et non le préjudice initial ; que dès lors la somme mise à la charge de M. A... ne peut être que de 102 309, 33 euros TTC au titre des travaux de reprise du dommage initial, tels qu'évalués par M. B..., dont à déduire la somme de 51 155 ¿ versés à titre de provision à Mme Y... ; 

 

1) ALORS QUE l'auteur d'un sinistre doit en réparer toute les conséquences dommageables et qu'aucune obligation d'avoir à diminuer son propre préjudice ne pèse sur le maître de l'ouvrage victime ; qu'en imputant à faute à Mme Y... le fait de n'avoir pas procédé à des travaux confortatifs supplémentaires postérieurement à la disparition des étais posés par M. A..., cependant qu'une instance était en cours sur le coût de réparation du sinistre et l'imputabilité du dommage, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; 

 

2) ALORS QUE, subsidiairement, lorsqu'il retient l'existence d'une faute de la victime ayant contribué à la survenance du dommage, le juge doit déterminer dans quelle proportion cette faute limite son droit à réparation ; qu'à supposer même que la faute imputée à Mme Y... ait contribué à l'aggravation du dommage, celle commise par M. A... demeurait à l'origine de celui-ci ; qu'en limitant la réparation due à Mme Y... par M. A... à la somme de 102. 309, 33 ¿ TTC sans rechercher, dans quelle proportion exacte celui-ci avait contribué au dommage finalement causé à Mme Y..., la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; 

 

3) ALORS QUE, en toute hypothèse, le principe de la réparation intégrale impose au juge d'évaluer le dommage au jour où il statue ; qu'en limitant la réparation due à Mme Y... à la somme de 102. 309, 33 ¿ correspondant au coût de reconstruction du sinistre initial, tel qu'évalué par l'expert à la date du dépôt de son rapport le 3 mai 2006, sans le réévaluer à la date à laquelle elle statuait, plus de cinq ans plus tard, la Cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale et a violé l'article 1147 du Code civil. 

 

TROISIEME MOYEN DE CASSSATION 

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à 15. 000 ¿ la réparation due par M. A... à Mme Y... au titre de son préjudice de jouissance ; 

 

AU SEUL MOTIF QU'il sera retenu un préjudice de jouissance de 15 000 ¿ tels qu'arbitré par l'expert ; 

 

ALORS QUE le principe de la réparation intégrale impose au juge d'évaluer le dommage au jour où il statue ; que pour fixer le préjudice de jouissance subi par Madame Y... à la somme de 15 000 ¿, la cour d'appel s'est fondée sur le rapport de l'expert désigné en référé, déposé le 25 avril 2006 ; qu'en statuant ainsi, sans évaluer le préjudice à la date de sa décision ou s'expliquer sur les motifs justifiant une absence d'évaluation à cette date, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale et l'article 1147 du Code civil. Moyen produit au pourvoi incident par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. A.... 

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué : 

 

D'AVOIR rejeté la demande de Monsieur A... tendant à la reconnaissance de la responsabilité de Monsieur Z... et à le voir condamner solidairement avec lui à payer diverses sommes en réparation des dommages subis par Madame Y... divorcée F... ; 

 

AUX MOTIFS QUE « Madame Y... a confié à Monsieur Z... artisan plombier avec lequel elle avait l'habitude de travailler, la réalisation du raccordement de sa villa de Saint Palais sur Mer au tout à l'égout ; que ces travaux n'ont fait l'objet d'aucun devis écrit ; que Monsieur Z... s'est adressé à l'une de ses connaissances, Monsieur A..., artisan maçon, pour effectuer les travaux de terrassement, ceux-ci devant être facturés directement à Madame Y... ; que cette seule initiative, relevant d'une relation de confiance et pour laquelle il n'était pas prévu de rémunération, ne suffit pas pour lui conférer la qualité de maître d'oeuvre, dès lors que Monsieur Z..., qui ne disposait d'aucune compétence particulière en matière de terrassement, n'assurait aucune direction ni contrôle des travaux commandés, et n'avait pas davantage pour la mission de veiller à la réception des travaux ; que cette façon de travailler, certes juridiquement approximative, ne suffit pas à caractériser un contrat de maîtrise d'oeuvre au sens de l'article 7 de la loi du 12 juillet 1985 ; qu'elle n'est pas davantage constitutive d'une relation de sous-traitance, au sens de la loi du 31 décembre 1975, ou d'un rapport de préposition, ou encore d'un contrat de mandat à titre gratuit liant Monsieur Z... à Monsieur A..., chaque artisan intervenant de manière indépendante dans son propre domaine de compétence, en accord avec Madame Y... et en liaison directe avec elle ; que par ailleurs, il n'est pas établi que Monsieur Z..., plombier chauffagiste, ait commis une faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité selon les règles du droit commun ; que les premiers juges ont pertinemment constaté que Monsieur Z..., qui n'a effectué aucun travail de terrassement, ne dirigeait pas le tractopelle, et n'était pas chargé d'une étude de sol préalable, ou d'une mission de surveillance du chantier ; qu'il ne peut davantage être reproché à Monsieur Z... d'avoir commis une faute dans le choix du terrassier, dans la mesure où Madame Y..., qui gardait la maîtrise de l'opération, était en contact direct avec Monsieur A... et assumait seule le risque d'avoir entrepris des travaux sans prendre la précaution de procéder aux études préalables nécessaires ; que les premiers juges ont donc à juste titre mis hors de cause Monsieur Z... (arrêt, p. 5) » ; 

 

AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'expert B... (¿) a proposé d'imputer la responsabilité du sinistre à raison de 50 % à Monsieur Z... qui aurait agi en entreprise générale, maître d'oeuvre, et de 50 % à Monsieur A... pour avoir réalisé le travaux à l'origine du dommage, alors qu'en tant que sachant, il n'aurait pas dû creuser cette tranchée à cet endroit ; que l'expert C... qui a revu l'immeuble le 10 octobre 2008, a constaté que les étais extérieurs à l'habitation avaient disparu, et que cet enlèvement avait entraîné une aggravation de l'équilibre précaire du mur d'habitation, menacée d'effondrement et non réparable (¿) ; qu'il a estimé à 20 % la responsabilité de Monsieur Z... pour avoir commandé à l'entreprise A... la réalisation de la tranchée, et à 20 % celle de Madame Y..., pour n'avoir pas fait procéder à des travaux confortatifs conservatoires sur l'immeuble ; qu'il est acquis que les travaux en cause n'ont fait l'objet d'aucun écrit, les défendeurs ne fournissant pas de devis ou commande signée de Madame Y... ; que Monsieur Z... a reconnu avoir été mandaté par Madame Y... pour procéder au raccordement au réseau, et qu'il s'était chargé de contacter un maçon terrassier ; qu'il a indiqué que, d'une manière générale, Madame Y... et lui demandait de prendre contact avec différents corps de métiers, et qu'elle se réservait la possibilité d'accepter ou non les travaux ; que Monsieur Z... verse à la procédure le témoignage d'un artisan Monsieur D..., lequel déclare être intervenu sur le chantier de Madame Y... en 1999 et 2001, et assure qu'aucun maître d'oeuvre n'était désigné et que Monsieur Z... intervenait en qualité de simple plombier, responsable de son lot ; que Monsieur E..., artisan menuisier, atteste que les devis et travaux et les factures ont été passés de gré à gré avec Madame Y... ; que le seul fait pour Monsieur Z... d'avoir contacté un maçon pour exécuter des travaux de terrassement, ne lui confère pas la qualité de maître d'oeuvre, alors qu'il est artisan plombier, et qu'il devait exécuter la commande orale de Madame Y... relevant de sa spécialité, à savoir un raccordement au réseau du tout à l'égout, travaux qui impliquaient l'intervention d'un maçon, puisque Monsieur Z... n'était pas qualifié pour ce type de travail ; que par ailleurs, Madame Y... qui invoque les dispositions des articles 1147 et 1789 du Code civil, ne rapporte pas la preuve de la faute qui aurait été commise par Monsieur Z..., qui n'a effectué aucun travail de terrassement, qui ne dirigeait pas le tractopelle et qui n'était pas chargé d'une étude de sol préalable, ou d'une mission de surveillance du chantier ; qu'au surplus, elle ne démontre pas que les conditions exigées par la loi du 31 décembre 1975 relatives à la sous-traitance, auraient été remplies ; que l'expert B... qui a évoqué le rôle de maître d'oeuvre tenu par Monsieur Z... avait commandé le travail à Monsieur A..., affirmation qui ne permet pas non plus de qualifier un éventuel contrat de maîtrise d'oeuvre ; que Monsieur A... affirme que les travaux qu'il a exécutés lui ont été commandé par Monsieur Z..., qu'il n'aurait pas rempli son obligation de conseil et de résultat ; qu'il ne démontre pas pour autant, que l'artisan plombier disposait d'une qualification lui permettant d'apprécier la qualité du sol à creuser, alors que lui-même indique, sur ses factures, être spécialiste en « maçonnerie, couverture, rénovation, terrassement » ; qu'il déclare n'avoir pas facturé les travaux commandés ce qui ne permet pas au tribunal de déterminer s'il a ou non agi en qualité de sous-traitant ; qu'il est cependant certain, qu'en sa qualité de maçon, il était tenu d'une obligation de résultat, alors qu'il est largement démontré, que l'effondrement de l'immeuble a pour seule cause, le creusement de la tranchée qu'il a effectuée contre le mur, sans investigation ni précaution, et sans prendre en compte, au début du terrassement, l'absence de fondation, ainsi que l'a justement noté l'expert C..., que s'agissant en réalité d'un contrat de gré à gré, il y a lieu de déclarer Monsieur A... entièrement responsable du dommage en application de l'article 1147 du Code civil à l'égard de Madame Y... et de l'article 1382 du même Code, à l'égard de Monsieur X... » ; 

 

ALORS QUE constitue un contrat de sous-traitance l'opération par laquelle un entrepreneur confie à un autre, sous sa responsabilité, tout ou partie de l'exécution du contrat d'entreprise conclu avec le maître de l'ouvrage ; qu'hormis l'hypothèse de la construction d'une maison individuelle, il n'est pas exigé, pour la validité du contrat de sous-traitance, qu'il soit établi par écrit ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que Madame Y... avait confié à Monsieur Z... la réalisation des travaux de raccordement au tout-à-l'égout de son habitation ; que ces travaux nécessitaient le creusement d'une tranchée, que Monsieur Z... a confié de son propre chef, cette partie des travaux, qui relevait d'une autre spécialité que la sienne, à Monsieur A..., maçon terrassier, ce dont il résultait que Monsieur Z... avait sous-traité à Monsieur A... une partie des travaux confiés par le maître de l'ouvrage ; qu'en décidant pourtant qu'en l'absence de contrat écrit et de rémunération qui serait intervenue entre eux, aucun contrat de sous-traitance ne liait Monsieur Z... à Monsieur A... et que, par conséquent la faute commise par ce dernier n'engageait pas la responsabilité du premier, la Cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants à exclure l'existence d'un contrat de sous-traitance, a violé les articles 1er de la loi du 31 décembre 1975 et 1134 du Code civil."

lundi, 16 mars 2015

Isolation thermique et garantie décennale

Voici un arrêt qui reproche aux premiers juges de ne pas avoir répondu un moyens soutenant que les défauts d'isolation thermique rendaient la maison impropre à sa destination, et qui tendait donc à l'application de la garantie décennale :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 12 juin 2012), que, le 5 septembre 2003, la société Leman Chopard a conclu avec M. X... et Mme Y... (les consorts X...) un « contrat de maîtrise d'oeuvre » en vue de la construction d'une maison à ossature bois ; que sont notamment intervenus à la construction, la société Ducrey Dupenloup chargée du lot terrassement-VRD, M. Z... chargé du lot maçonnerie et M. A... chargée du lot menuiserie extérieure, assuré auprès de la société MMA ; que les consorts X... ont pris possession de la maison le 28 août 2004 ; que se plaignant d'inachèvements, de non conformités et de malfaçons, les consorts X... ont, après expertise, assigné les intervenants et leurs assureurs en indemnisation de leurs préjudices ;

 

Sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Ducrey Dupanloup, ci-après annexé :

 

Attendu qu'ayant retenu que la demande des consorts X... en paiement de la somme de 2 640 euros au titre de la réfaction pour non réalisation du système d'assainissement individuel et leur demande en paiement de la somme de 3 384, 68 euros au titre du coût des travaux de remise en état des travaux d'épandage exécutés inutilement étaient bien fondées, la cour d'appel a, sans violer le principe de la réparation intégrale, souverainement apprécié les préjudices subis par les consorts X... ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

 

Vu l'article 1792 du code civil ;

 

Attendu que pour débouter les consorts X... de leur demande formée à l'encontre de la société MMA au titre du défaut d'isolation, l'arrêt retient que les désordres d'isolation thermique, seulement susceptibles d'entraîner une augmentation de la consommation d'énergie et un certain inconfort, ne relèvent pas de l'article 1792 du code civil ;

 

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les désordres engendrés par les défauts d'isolation thermique ne rendaient pas la maison impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

 

Et sur le second moyen du pourvoi principal, après avis donné aux avocats :

 

Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation et l'article L. 113-9 du code des assurances ;

 

Attendu que pour débouter les consorts X... de leurs demandes formées à l'encontre de la société CAMBTP, l'arrêt retient que le « contrat de maîtrise d'oeuvre » prévoyait en page 5 que les travaux seront réalisés pour un prix global forfaitaire non révisable à l'exception des travaux dont le coût n'est pas inclus dans le prix global forfaitaire dont le maître d'ouvrage se réserve l'exécution et qui sont décrits et estimés dans un devis, que la société Léman Chopard s'engage à les faire réaliser à ce prix si le maître ouvrage en fait la demande, que ces dispositions reproduisent les règles principales imposées par l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, que la société Léman Chopard a ainsi souscrit les obligations d'un constructeur de maison individuelle, que l'exercice par un constructeur soumis à l'obligation d'assurance de responsabilité décennale d'une activité qui n'est pas prévue au contrat d'assurance constitue un motif légitime pour l'assureur de refuser sa garantie, qu'il résulte des explications de la CAMBTP que la société Léman Chopard n'a fait aucune déclaration pour leur chantier et que la méconnaissance de cette clause constitue également un motif légitime de refus de garantie ;

 

Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l'existence d'un contrat de construction de maison individuelle et alors que l'absence de déclaration d'un chantier à l'assureur est sanctionnée par la réduction proportionnelle de l'indemnité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les consorts X... de leurs demandes formées contre la société MMA et la société CAMBTP, l'arrêt rendu le 12 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

 

Condamne la société MMA et la société CAMBTP aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société MMA et la société CAMBTP à payer aux consorts X... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille treize.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits au pourvoi principal par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

 

D'AVOIR confirmé les dispositions du jugement qui ont débouté les consorts X...- Y... de leurs demandes à l'encontre de la MMA, en sa qualité d'assureur de Monsieur A..., et à l'encontre de la société CAMBTP ;

 

AUX MOTIFS QUE s'agissant des demandes contre M. A... et contre la société Mutuelles du Mans IARD :- encadrement de porte de garage, niveau porte cuisine et étage, joints pour 1. 000 ¿,- WC pour 1. 500 ¿,- inexécution de la pose de l'escalier et des plinthes : 733 ¿ ; qu'il convient de faire droit à ces demandes au vu des explications contenues en page 20 du rapport d'expertise ; que les désordres ne relèvent manifestement pas de l'article 1792 du Code civil de sorte que les demandes contre l'assureur doivent être rejetées ;- Défaut d'isolation générale : 11. 099, 13 ¿ ; que d'une part, l'expert a seulement constaté des courants d'air entre le cadre dormant de la menuiserie du salon et le doublage isolant de la façade (page 5), qu'il a encore constaté un courant d'air important dans les WC (page 20) ; que selon le rapport complémentaire d'expertise, l'isolation thermique composée de laine de roche avec du papier kraft pare-vapeur est discontinue et incomplète le long des montants en bois de la façade, que chaque défaut de bourrage d'isolation constitue un pont de froid, et qu'enfin, il n'est pas possible sans détruire tout le second oeuvre de la maison de reprendre cette isolation thermique, de sorte que l'expert propose de compenser ce préjudice par une réfaction sur le prix qu'il estime à 2. 000 ¿ ; que les explications de l'expert mettent en évidence une faute de l'entrepreneur dans la pose de l'isolant, qui révèle à la fois une méconnaissance des règles de l'art et une négligence, de sorte que sa responsabilité contractuelle de droit commun est engagée ; que les consorts X... Y... sont en droit de refuser la solution proposée par l'expert, qu'il convient donc de faire droit à la demande visant au paiement de la somme demandée de 11. 099, 13 ¿ au vu des justificatifs produits par les appelants de sorte qu'il est inutile d'ordonner un complément d'expertise ; que les consorts X... Y... écrivent que les désordres d'isolation génèrent d'importantes déperditions d'énergie, qu'ils subissent encore un préjudice de jouissance résultant de l'inconfort généré par les circulations d'air par temps froid et venteux, que le confort d'été est également compromis par ces défauts d'étanchéité (page 7) ; qu'il résulte de ces explications que les désordres, seulement susceptibles d'entraîner une augmentation de la consommation d'énergie et un certain inconfort, ne relèvent pas de l'article 1792 du Code civil de sorte que les demandes contre la société mutuelle du Mans IARD doivent être rejetées ;

 

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'expert judiciaire Galimont a également relevé à l'encontre de Monsieur Gokhan A...- chargé du lot des menuiseries extérieures et intérieures et plâtreries suivant marché de travaux du 25 février 2004 (voir pièce n° 11 du dossier des demandeurs)- des malfaçons de mise en oeuvre des encadrements de la porte du garage, de l'aplomb de la porte de cuisine, des joints acryliques extérieurs, de l'isolation des WC, et de l'isolation thermique de la maison, ainsi que l'absence de montage de l'escalier et des plinthes, justifiant des réparations et réfaction de prix de 5. 233 ¿ TTC (soit respectivement 1. 000 ¿ + 1. 500 ¿ + 2. 000 ¿ + 733 ¿) ; qu'en conséquence, et sans qu'il soit nécessaire de recourir au complément d'expertise sollicité par les demandeurs, et qui ne pourrait qu'alourdir inutilement la durée et le coût de la procédure, Monsieur A... sera condamné à payer aux demandeurs ladite somme actualisée comme indiqué au dispositif du jugement, cependant que Monsieur X... et Madame Y... seront déboutés de leur demande tant à l'encontre de la société MMA venant aux droits de la compagnie Azur Assurances, assureur de Monsieur A..., qu'à l'encontre de la société CAM BTP, dont les garanties ne sont pas mobilisables en l'absence de caractère décennal des désordres dont s'agit ;

 

ALORS QUE tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; que dès lors en affirmant, pour écarter la garantie de la MMA, assureur de responsabilité décennale de Monsieur A..., que les désordres engendrés par les travaux exécutés par ce dernier, et en particulier le défaut d'isolation thermique, ne revêtaient pas un caractère décennal, ou encore que suivant les conclusions d'appel des consorts X...- Y..., ces désordres étaient seulement susceptibles d'entraîner une augmentation de la consommation d'énergie et un certain inconfort, sans rechercher, au regard des circonstances spécifiques de l'espèce, si les désordres engendrés par les défauts affectant l'isolation thermique ne rendaient pas la maison impropre à sa destination, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

 

D'AVOIR confirmé les dispositions du jugement qui ont débouté les consorts X...- Y... de leurs demandes à l'encontre de la MMA et de la société CAMBTP ;

 

AUX MOTIFS QUE la société CAMBTP invoquait juste titre plusieurs motifs pour refuser sa garantie ;- la circonstance qu'il assurait la société Léman Chopard seulement pour les activités de « maîtrise d'oeuvre complète-études générales », « maîtrise d'oeuvre de conception-études générales », « maîtrise de réalisation-études générales » ; que le « contrat de maîtrise d'oeuvre » prévoyait en page 5 que les travaux... seront réalisés pour un prix global forfaitaire non révisable à l'exception des travaux dont le coût n'est pas inclus dans le prix global forfaitaire dont le maître d'ouvrage se réserve l'exécution et qui sont décrits et estimés dans un devis que la société Léman Chopard s'engage à les faire réaliser à ce prix si le maître ouvrage en fait la demande ; que ces dispositions reproduisent les règles principales imposées par l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ; que la société Léman Chopard a ainsi souscrit les obligations d'un constructeur de maison individuelle ; que l'exercice par un constructeur soumis à l'obligation d'assurance de responsabilité décennale d'une activité qui n'est pas prévue au contrat d'assurance constitue un motif légitime pour l'assureur de refuser sa garantie ;- La circonstance que le chantier n'a pas été déclaré à l'assureur ; qu'en effet, selon la clause figurant en page 2 du contrat, seules sont garanties au titre du présent contrat les missions portant sur des chantiers ayant fait l'objet d'une déclaration nominative relative à l'établissement de la prime et après règlement de celle-ci ; qu'il résulte des explications de la CAMBTP que les consorts X... Y... ne contestent pas que la société Léman Chopard n'a fait aucune déclaration pour leur chantier ; que la méconnaissance de cette clause constitue également un motif légitime de refus de garantie ;

 

1°) ALORS QUE suivant l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation, la personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2 ; qu'en l'espèce, pour affirmer que le contrat conclu entre les consorts X...- Y... et la société LEMAN CHOPARD portait sur la construction d'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation, la Cour d'appel s'est bornée à relever que ce contrat comportait en page 5 certaines des mentions obligatoires énumérées à l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation, devant figurer dans un contrat de construction de maison individuelle, à savoir que « les travaux... seront réalisés pour un prix global forfaitaire non révisable à l'exception des travaux dont le coût n'est pas inclus dans le prix global forfaitaire dont le maître d'ouvrage se réserve l'exécution et qui sont décrits et estimés dans un devis que la société Léman Chopard s'engage à les faire réaliser à ce prix si le maître ouvrage en fait la demande » ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher quelle était la teneur même de la mission confiée à la société LEMAN CHOPARD, telle qu'elle était visée dans l'article 1 du chapitre 1, intitulé « objet du marché », qui énonçait que « la SARL LEMAN CHOPARD s'engage ait à exécuter, pour le compte du maître d'ouvrage, la maîtrise d'oeuvre d'une construction à ossature bois selon les documents énumérés ci-après : les conditions générales et particulières du contrat, ses éventuels avenants, les plans et dessins déterminant l'ouvrage ou les travaux à réaliser (plans fournis par le maître d'ouvrage). Ces documents étant annexés au contrat », la Cour d'appel, qui constatait par ailleurs que le contrat était intitulé « contrat de maîtrise d'oeuvre », et qui n'a nullement relevé que l'intégralité des mentions obligatoires visées à l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation figuraient dans le contrat litigieux, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation ;

 

2°) ALORS en outre et en toute hypothèse QUE les consorts X...- Y... faisaient valoir que leurs demandes à l'encontre de la société LEMAN CHOPARD étaient fondées sur les fautes commises par cette dernière dans l'exercice de sa mission de maîtrise d'oeuvre, activité assurée par la CAMBTP, de sorte que cette dernière devait sa garantie, quelle que soit la qualification du contrat litigieux ; que dès lors en omettant de répondre à cette argumentation pertinente, la Cour d'appel qui constatait par ailleurs que la CAMBTP assurait les activités de maîtrise d'oeuvre complète-études générales, maîtrise d'oeuvre de conception-études générales, maîtrise de réalisation-études générales, a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;

 

3°) ALORS QUE le droit de la victime sur l'indemnité d'assurance ne saurait, après le sinistre qui lui a donné naissance, être affecté par une déchéance encourue personnellement par l'assuré pour inobservation des clauses de la police ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a estimé que la CAMPTP était fondée à refuser sa garantie à la société LEMAN CHOPARD, du fait qu'elle n'avait pas déclaré le chantier litigieux à l'assureur, comme elle en avait contractuellement l'obligation, et que la méconnaissance de cette clause constituait un motif légitime de refus de garantie ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel, qui constatait que l'exclusion de garantie était fondée sur une inobservation, par la société LEMAN CHOPARD, des clauses de la police d'assurances souscrite auprès de la CAMBTP, n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales et a violé l'article L. 124-3 du Code des assurances. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Ducrey Dupenloup.

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Ducrey Dupenloup à payer aux consorts X... ¿ Y... les sommes de 2. 640 ¿ en remboursement des travaux qui n'ont pas été exécutés et de 3. 384, 68 ¿ en remboursement de la moitié de la facture Jacquemoud ;

 

AUX MOTIFS QUE sur la réfection pour non-réalisation du système d'assainissement individuel pour 2640 ¿, travaux exécutés inutilement (épandage) pour 2064, 30 ¿ et remboursement de la moitié de la facture Jacquemoud pour 3384, 68 ¿ ; que, d'une part, les consorts X... Y... ne sauraient prétendre à obtenir simultanément une réfection sur le coût des travaux exécutés et le paiement du coût des travaux de remise en état ; qu'ils doivent donc être déboutés de la demande portant sur la somme de 2064, 30 ¿, que la demande est bien fondée pour le surplus ; qu'en effet, d'une part, la société Ducrey Dupenloup fait valoir qu'elle aurait exécuté l'ouvrage conformément à son marché et au permis de construire et qu'en outre, elle n'avait pas les compétences pour savoir que les travaux se révéleraient inadaptés ; qu'il résulte des explications de l'expert que le réseau d'épandage ne fonctionne pas ; qu'en l'absence d'explication sur les conséquences de ce désordre, il est impossible d'affirmer qu'il relève de l'article 1792 du code civil, alors au surplus que l'expert émet une opinion en sens contraire ; qu'il résulte cependant des explications de l'expert que l'ouvrage réalisé par la société Ducrey Dupenloup n'est pas conforme aux règles de l'art, qu'en effet, l'entrepreneur devait s'apercevoir que le terrain était trop étanche pour permettre une évacuation efficace des eaux usées ; qu'en conséquence, la responsabilité de la société Ducrey Dupenloup est engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ; que, d'autre part, la société Ducrey Dupenloup fait valoir que les consorts X... Y... ont décidé avec leurs voisins de faire réaliser les travaux concernant les eaux pluviales ainsi qu'un raccordement de l'assainissement à la voie publique ; que cependant, les prestations de l'entreprise Jacquemoud se seraient révélées inutiles ; que toutefois, l'expert n'a porté aucune appréciation sur les travaux de l'entreprise Jacquemoud ; qu'enfin, la société Ducrey Dupenloup fait valoir que la facture serait imprécise car elle concernerait des travaux exécutés pour les consorts X... Y... et pour leurs voisins et que d'autre part, elle porterait pour partie sur des travaux réalisés sur la voie publique pour raccordement ; qu'il est vrai que le partage par moitié de la facture présente un caractère forfaitaire mais qu'il doit néanmoins être retenu à défaut d'autre mode de calcul ; que d'autre part, l'entrepreneur dont la responsabilité contractuelle est engagée s'oblige à réparer les désordres en prenant à sa charge tous les ouvrages nécessaires pour parvenir à cette fin ;

 

1°) ALORS QU'en allouant aux consorts X...- Y... une somme de 2. 640 euros en réfaction du prix des travaux au titre de l'inexécution du système d'assainissement, et une somme de 3. 384, 68 euros au titre du coût supporté par le maître d'ouvrage pour pallier cette inexécution, la cour d'appel a violé le principe de réparation intégrale du préjudice, ensemble l'article 1147 du code civil ;

 

2°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en allouant aux consorts X...- Y... une somme forfaitaire au titre de la remise en état du système d'assainissement, la cour d'appel a violé le principe de réparation intégrale du préjudice, ensemble l'article 1147 du code civil."

La réception est une condition d'application des article 1792 et 1792-1 du code civil

Cet arrêt rappelle que la réception est une condition d'application des article 1792 et 1792-1 du code civil :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 octobre 2011), qu'en 1991, les époux Z... ont confié la construction d'une maison individuelle à la société STIB construction ; que la maîtrise d'oeuvre a été confiée à la société APR, assurée auprès de la MAF, qui a fait intervenir la société Energie Archi, assurée auprès de la MAF ; que M. Hnaiem C..., assuré auprès de la société AGF, est intervenu sur le chantier ; que, par acte du 20 septembre 1996, les époux Z... ont vendu la maison aux époux X..., aux droits desquels se trouvent MM. Ronald et Stéphane X... (les consorts X...) ; que, des désordres étant apparus, les époux X... ont assigné les époux Z... et les intervenants à l'acte de construire en indemnisation de leurs préjudices ;

 

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande dirigée contre les époux Z... alors, selon le moyen, que tout jugement doit être motivé ; que, dans leurs écritures d'appel, les consorts X... avaient fait valoir qu'en tant que vendeurs ayant fait construire l'ouvrage, les époux Z... étaient réputés constructeurs 

et devaient en conséquence réparation des dommages causés par les désordres ; qu'en s'abstenant de toute réponse à ce moyen déterminant des conclusions des consorts X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

 

Mais attendu que la cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant, par motifs adoptés, qu'en l'absence de réception les dispositions des articles 1792 et 1792-1 du code civil ne pouvaient s'appliquer en l'espèce ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne les consorts X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour MM. Ronald et Stéphane X...

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

 

D'AVOIR débouté les consorts X... de leur demande dirigée contre les époux Z... ;

 

AUX MOTIFS QU'« il est établi au dossier qu'aucune réception expresse n'a été prononcée ; que la seule prise de possession ne suffit pas à elle seule, à caractériser une réception tacite ; qu'en effet, pour qu'une réception tacite soit retenue, plusieurs éléments doivent être présents dont la prise de possession, le paiement intégral du prix, la volonté non équivoque de réceptionner et le caractère contradictoire de la réception ; qu'en l'espèce, aucun élément du dossier ne permet de relever l'existence d'une volonté non équivoque d'accepter les travaux par les époux Z... ; que les attestations versées aux débats pour la première fois en cause d'appel, seront rejetées, étant manifestement établies pour les besoins de la cause ; que c'est à bon droit que par son jugement en date du 10 septembre 2007, le premier juge a considéré qu'aucune date de réception, même tacite, ne pouvait être retenue ; que toute discussion au titre d'une éventuelle novation, est parfaitement inutile en l'espèce ; que le jugement sera confirmé sur ce point ainsi que la mise hors de cause de l'assureur décennal AZUR aux droits de laquelle vient la société MMA IARD ; sur les responsabilités : sur la responsabilité contractuelle de la société EURL ENERGlE ARCHI ; que le contrat d'architecte dont se prévalent les consorts X... pour mettre en cause la société ENERGIE ARCHI n'a été conclu qu'entre les vendeurs, les époux Z... et la société APR ; que l'EURL ENERGIE ARCHI n'est pas partie à cette convention qui stipule simplement que la partie architecturale sera exécutée par la société EURL ENERGIE ARCHI ; que les désordres litigieux procèdent d'un défaut d'exécution qui ne relèvent pas du champ d'intervention très limité de celui de l'EURL ENERGIE ARCHI ; qu'elle doit en conséquence être mise hors de cause ; que le jugement sera infirmé sur ce point ; sur la responsabilité de la société APR ; qu'au terme du contrat d'architecte, la mission confiée à cette société comprenait :- les études préliminaires et esquisses,- l'établissement des plans et pièces écrites, nécessaires à l'obtention du permis de construire,- le suivi administratif du dossier jusqu'à l'obtention du permis de construire ; que la société APR n'avait donc pas de mission d'exécution ; que le simple visa donné par Monsieur E..., gérant de cette société, n'est pas de nature à démontrer que celui-ci a pu intervenir en qualité de maître d'oeuvre au stade de l'exécution des travaux, au-delà de la simple comptabilité du chantier ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société APR ; que la société MAF sera mise hors de cause ; sur la responsabilité de la société STIB : qu'il résulte du contrat souscrit entre les époux Z... et la société STIB, que cette dernière a assuré la conduite, l'exécution et la direction des travaux ainsi que l'a d'ailleurs noté l'expert Monsieur F... et que le Tribunal l'a fortement relevé ; qu'elle engage en conséquence sa responsabilité ; sur la responsabilité de Monsieur HNAIEM C... ; que c'est à juste titre que le premier juge a relevé que les pièces versées aux débats ne permettent pas de vérifier l'intervention de Monsieur HNAIEM C... en qualité de sous-traitant sur le chantier des époux Z... ; qu'il convient de confirmer sa mise hors de cause ainsi que celle de son assureur la compagnie AGF ;

 

ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 12 § 15 et p. 19 et 20), les consorts X... avaient fait valoir qu'en tant que vendeurs ayant fait construire l'ouvrage, les époux Z... étaient réputés constructeurs et devaient en conséquence réparation des dommages causés par les désordres ; qu'en s'abstenant de toute réponse à ce moyen déterminant des conclusions des consorts X..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."

 

samedi, 14 mars 2015

Réclamations tardives des charges locatives

Cet arrêt casse la décision d'un juge de proximité qui avait considéré que le fait d'asséner à la locataire un rappel de charges brutal et des réparations démesurées caractérise une faute dans l'exécution du contrat :

 

"Vu l'article 1134 du code civil

 

Attendu selon l'arrêt attaqué (juridiction de proximité de Colmar, 2 juillet 2013) que Mme X..., a assigné M. Y... en restitution d'un dépôt de garantie versé au titre de la location d'une maison appartenant à ce dernier ; qu'à titre reconventionnel, M. Y... a demandé la condamnation de Mme X... au paiement de réparations locatives ; 

 

Attendu que pour accueillir la demande de Mme X... et rejeter la demande de M. Y..., la juridiction de proximité retient que le fait d'asséner à la locataire un rappel de charges brutal et des réparations démesurées, caractérise une faute dans l'exécution du contrat ; 

 

Qu'en statuant ainsi, alors que si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 2 juillet 2013 par la juridiction de proximité de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et les renvoie devant la juridiction de proximité de Mulhouse ;

 

Condamne Mme X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

 

Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. Y.... 

 

 

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR débouté M. Y... de ses demandes et de l'AVOIR condamné à payer à Mme X... la somme de 1.100 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2012 ;

 

AUX MOTIFS QUE conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être reversé au locataire dans un délai maximum de 2 mois à compter de la restitution des clefs ; qu'en l'espèce, la date de remise des clefs n'apparaît pas clairement ; que c'est donc celle du 9 mars 2012 qui sera retenue, ce qui rend les 1.1000 ¿ porteurs d'intérêts à compter du 10 mai 2012 ; que cette restitution s'entend néanmoins « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dument justifiées » ; que la taxe relative à la collecte des ordures ménagères et l'indexation du loyer sont effectivement dues au bailleur, qui dispose d'un délai de 5 ans pour les réclamer ; que les montants de 442 ¿ pour la taxe et 211,56 ¿ pour l'indexation sont donc effectivement exigibles et leur montant exactement calculé ; que cependant, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de procéder à une revalorisation annuelle des charges ; que l'article 17 d quant à lui prévoit que la révision intervient chaque année de contrat ; qu'il convient de noter que M. Y... n'a respecté aucun de ces délais ; que, sur la recevabilité de l'état des lieux, il ressort des dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 l'obligation d'établir un état des lieux lors de la remise et de la restitution des clefs ; que le détendeur prétend qu'il n'a pu être établi à cause du mobilier encore présent sur les lieux le 9 mars ; qu'il produit néanmoins des photos et un témoignage supposé corroborer le mauvais état des locaux, ce qui est pour le moins paradoxal ; que si l'on peut admettre que ce document délibérément non signé par M. Y... n'est pas contradictoire, c'est aussi le cas de celui qu'il a rédigé début avril et qui n'est pas plus recevable ; qu'il convient de rappeler que l'article 3 déjà cité permet à la partie la plus diligente de prendre l'initiative de mandater un huissier de justice, à frais partagés entre le bailleur et le locataire ; que faute de s'être conformé à cette disposition M. Y..., à qui il appartenait d'apporter la preuve des désordres allégués, sera réputé avoir récupéré les locaux en bon état, hormis une porte que le locataire a repeinte ; qu'il sera débouté en conséquence de l'intégralité des montants qu'il prétend mettre à la charge de Mme X... pour la remise en état de la maison ; que, sur la recevabilité des demandes et la compensation des créances, Mme X... est bien fondée à réclamer la restitution du dépôt garantie versé lors de la signature du bail, M. Y... étant néanmoins fondé à lui imputer le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et le rappel concernant l'indexation des loyers pour un montant total de 653,56 ¿ ; que, cependant quoi qu'en dise le défendeur, l'avis de la commission départementale de conciliation, s'il ne fait pas autorité doit ici être pris en compte au regard du respect des obligations que la loi du 6 juillet 1989 (dont il convient de rappeler qu'elle n'est d'ordre public) met à la charge du bailleur ; que cette commission est également une émanation de cette loi et son fonctionnement comme ses prérogatives fait l'obligation de l'article 20 ; qu'or M. Y... le traite avec même désinvolture que les articles 3, 22, 23 et 17 d de sorte qu'il apparaît que seule Mme X... a satisfait à son obligation légale de payer le loyer, point qui n'est pas contesté, tout comme elle a tenté d'établir contradictoirement l'état des lieux puis de régler amiablement le litige dans le cadre de la loi ; que le bail est un contrat qui, comme tout autre, doit être exécuté de bonne foi ; qu'en l'espèce, seule la demanderesse a satisfait aux obligations relevant de l'article 1134 du code civil dont le défendeur a fait fi, assénant à sa locataire un rappel de charges brutal et des réparations démesurées qui caractérisent une faute dans l'exécution du contrat, telle que l'entendait la Cour de cassation dans son arrêt du 23 mars 2012 ; qu'en conséquence M. Y... sera débouté de l'ensemble de ses prétentions et condamné à verser à Mme X... la somme de 1.100 euros ;

 

1°) ALORS QU' en retenant qu'à défaut d'avoir mandaté un huissier de justice en vue d'établir l'état des lieux de sortie, le bailleur était réputé avoir récupéré les locaux en bon état, le juge de proximité a violé l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ;

 

2°) ALORS QU' en refusant d'examiner les pièces produites par l'exposant en vue d'établir les dégradations des lieux imputables au preneur, le juge de proximité a violé l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1353 du code civil ;

 

3°) ALORS QUE , sauf circonstances particulières, ne constitue pas une faute dans l'exécution du contrat la demande du bailleur au preneur de régler en fin de bail une somme au titre de la taxe relative à la collecte des ordures ménagères au titre de l'indexation du loyer ; que les circonstances, relevées par le jugement, dans lesquelles M. Y... avait réclamé le paiement des sommes litigieuses ne caractérisaient aucune faute à son encontre ; qu'en décidant le contraire, la juridiction de proximité a violé l'article 1147 du code civil ;

 

4°) ALORS QU' en tout état de cause l'éventuelle faute commise par le bailleur dans l'exécution du contrat engage sa responsabilité pour le dommage occasionné ; qu'en jugeant que la faute justifiait que le bailleur soit débouté de sa demande de paiement de la taxe relative à la collecte des ordures ménagères et d'une somme due au titre de l'indexation du loyer, quand la faute retenue ne pouvait que faire naître une dette de responsabilité du bailleur à hauteur du préjudice subi par la locataire, la juridiction de proximité a violé l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ensemble l'article 1147 du code civil."

vendredi, 13 mars 2015

Forme de la renonciation à un droit d'usage et d'habitation

Voici un arrêt qui juge que la renonciation à un droit d'usage et d'habitation n'est soumise à aucune forme :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte notarié reçu le 2 septembre 1996, Léonce X... et Mme Natalina Y..., mariés le 9 juillet 1946 sous le régime conventionnel de la communauté de biens réduite aux acquêts, ont consenti à leurs deux enfants, Claude et Marie-Claire, une donation-partage portant sur la nue-propriété de l'ensemble de leurs biens immobiliers ; que Claude X... est décédé le 19 janvier 1999, en laissant pour lui succéder M. David X..., son fils né de sa première union dissoute par divorce, et Néfissa Z..., son épouse, avec laquelle il s'était marié sous le régime de la séparation de biens et qui, bénéficiaire d'une donation de la plus large quotité disponible entre époux, a opté pour un quart des biens en pleine propriété et trois-quarts en usufruit ; que, par acte notarié reçu le 23 juillet 2003, Léonce X... et Mme Natalina Y... ont cédé à Néfissa Z... l'usufruit des biens donnés à leur fils ; que Léonce X... est décédé le 2 juillet 2004 ; que, par acte du 20 mars 2008, M. David X... et Mme Natalina Y... ont assigné Néfissa Z... en déchéance de son usufruit pour abus de jouissance, en résolution de la cession d'usufruit, en recel successoral et en partage des successions de Léonce X... et Claude X... ; que Néfissa Z... est décédée le 18 juin 2013, en laissant pour lui succéder M. Sémi A... et M. Jamel A... B..., ses fils, ainsi que Mme Délinda A... et M. Elliot A..., ses petits-enfants venant par représentation de leur père prédécédé le même jour, Sofien A... (les consorts A...) ;

 

Sur le second moyen, pris en ses deux branches, du pourvoi principal et du pourvoi incident, ci-après annexé :

 

Attendu que les consorts A... font grief à l'arrêt de dire que Néfissa Z... a commis un recel successoral en dissimulant le fait d'avoir reçu la somme de 7 622, 45 euros dans les semaines ayant précédé le décès de Claude X... ;

 

Attendu que l'héritier gratifié est tenu de révéler les libéralités, même non rapportables, qui ont pu lui être consenties, lesquelles constituent un élément dont il doit être tenu compte dans la liquidation de la succession et qui peut influer sur la détermination des droits des héritiers ; que la cour d'appel a estimé souverainement que Néfissa Z... avait volontairement dissimulé, jusqu'à sa révélation par l'administration fiscale, l'existence d'une donation consentie par Claude X... quelques semaines avant le décès de celui-ci et en a exactement déduit qu'une telle dissimulation était constitutive d'un recel successoral, que la donation soit ou non rapportable ; que le moyen ne peut être accueilli ;

 

Sur le premier moyen, pris en sa première branche, des mêmes pourvois, ci-après annexé :

 

Attendu que les consorts A... font encore grief à l'arrêt de prononcer la résolution de l'acte de cession d'usufruit pour inexécution par Néfissa Z... de ses obligations ;

 

Attendu qu'ayant retenu que les déclarations attribuées à Mme Y... ne valaient pas renonciation à son droit d'usage et d'habitation, la cour d'appel n'a pas dénaturé les conclusions de Néfissa Z... ; que le moyen est dépourvu de fondement ;

 

Mais sur la deuxième branche du même moyen :

 

Vu l'article 625 du code civil ;

 

Attendu que, pour prononcer la résolution de l'acte de cession d'usufruit pour inexécution par Néfissa Z... de ses obligations, l'arrêt retient que Mme Y... n'a jamais renoncé au droit d'usage et d'habitation attribué par l'acte, alors qu'une renonciation aurait dû être exprimée dans une lettre recommandée avec accusé de réception ;

 

Qu'en se déterminant ainsi, alors que la renonciation à un droit n'est soumise à aucun formalisme et ne suppose qu'un acte manifestant sans équivoque la volonté d'y renoncer, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du premier moyen :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a prononcé la résolution de l'acte de cession d'usufruit pour inexécution par Néfissa Z... de ses obligations et précisé que cette résolution entraîne l'obligation, pour Mme Natalina X..., de restituer la somme de 22 500 euros et, pour Néfissa Z..., de restituer les loyers perçus après déduction des frais de conservation et d'entretien des biens soumis à la cession d'usufruit, l'arrêt rendu le 5 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

 

Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. Sémi A..., demandeur au pourvoi principal, et pour M. A... B..., Mme Délinda A... et M. Elliot A..., demandeurs au pourvoi incident

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de l'acte de cession d'usufruit du 23 juillet 2003, pour inexécution par Madame Néfissa Z... de ses obligations ;

 

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « par acte de cession d'usufruit du 23 juillet 2003, M. Léonce X... et Mme Natalina Y... ont vendu à Mme Néfissa Z..., l'usufruit correspondant aux biens donnés, par acte du 2 septembre 1996, en nue-propriété à leur fils, à l'exception :

- du bois situé au lieu-dit Peyre que Rode, cadastré section A 789 à Aramon,

- d'un immeuble situé sur la commune de Saze, lieu-dit La Placette, cadastré section Maria Morin n° 63, composé d'un appartement et d'un studio. 

Cet acte du 23 juillet 2003, donne lieu à des interprétations contradictoires et ce d'autant que la copie de l'acte publié et la copie de la minute, ne sont pas rédigées en termes strictement identiques, ce qui pose une difficulté supplémentaire quant au contenu des obligations souscrites par Mme Néfissa Z... à l'égard des cédants. 

Les appelants soutiennent que Mme Néfissa Z... devait à la fois restaurer l'appartement qui était habité par M. et Mme X... dans le mas de Vacquières (parcelle D 31351) mais aussi aménager un hangar, faisant partie du mas et qui était attenant au logement des vendeurs ; que ce nouvel appartement serait soumis au droit d'usage et d'habitation réservé par les vendeurs sur leur logement principal. 

Mme Néfissa Z... soutient au contraire, en se prévalant de la copie de la minute et de l'attestation rédigée le 15 avril 2013, par le successeur de Me C..., que l'appartement occupé par M. et Mme X... était inclus dans la cession d'usufruit, que le prix, pour une partie correspondait au versement de la somme de 22. 500 ¿ payée comptant et pour le solde, soit 45. 699 ¿ à une obligation de faire qui consistait uniquement à aménager au rez-de-chaussée du mas, un nouvel appartement destiné à M. et Mme X... et sur lequel, ils bénéficieraient d'un droit d'usage et d'habitation. 

La parcelle cadastrée sous la section D et le n° 3151, lieu-dit Vacquières à Aramon, est décrite dans l'acte de cession du 23 juillet 2003 comme un mas à usage d'habitation, sur un terrain de 1 ha 44 ca 15. 

L'acte de donation-partage du 2 septembre 1996 précise qu'il s'agit d'un bâtiment en mauvais état, partie à usage d'habitation et partie à usage de dépendances agricoles, avec terrain l'entourant. 

Cet ensemble immobilier est compris dans la cession d'usufruit du 23 juillet 2003, ce qui englobe l'appartement que M. et Mme X... occupaient dans le corps principal de bâtiment (procès-verbal de constat établi le 23 juillet 2004). 

L'obligation d'aménager un nouvel appartement sur lequel devait s'exercer un droit d'usage et d'habitation des cédants est clairement stipulée dans les termes suivants : " les vendeurs réservent expressément à leur profit, au profit du survivant d'entre eux et pendant leur vie, le droit d'usage et d'habitation sur l'appartement qu'ils occuperont au terme de l'achèvement des travaux de construction prévus dans la partie de prix contenant dation en paiement, sur partie du mas de Vacquières cadastré dans son ensemble section D n° 3151, dont l'usufruit est présentement vendu. Ce droit d'usage et d'habitation portera sur le rez-de-chaussée à droite du mas de Vacquières et sur partie en contrebas d'une superficie habitable de 120 m ² comprenant une cuisine, un séjour, une salle de bains, un WC et deux chambres ". 

En revanche, l'obligation de restaurer l'appartement alors occupé par les cédants et inclus dans la cession d'usufruit ne ressort pas clairement des stipulations de l'acte de cession, qu'il s'agisse de la version publiée ou de la copie de la minute. 

En lecture de la copie de cette minute qui doit prévaloir dans les relations entre Mme Natalina X... et Mme Néfissa Z..., il doit donc être considéré que Mme Néfissa Z... avait contracté envers Mme X... et l'époux de celle-ci, l'obligation certaine d'aménager un appartement qui leur était destiné et sur lequel s'exercerait leur droit d'usage et d'habitation, obligation qui devait être exécutée, dans le délai d'un an, soit avant le 23 juillet 2004. 

Les appelants font valoir que cette obligation n'a pas été remplie et que cette inexécution justifie la résolution du contrat de cession en application des articles 1134, 1147 et 1184 du Code civil. 

Il ressort du procès-verbal de constat établi le 23 juillet 2004 par Me Michel D..., huissier de justice associé à Nîmes, que le local à usage de garage situé au rez-de-chaussée du mas de Vacquières et dans lequel devait être aménagé un appartement destiné à M. et Mme X..., était en cours de rénovation aux fins d'habitation. Les photographies annexées à ce procès-verbal de constat font apparaître que les locaux en question étaient alors inhabitables, les travaux ayant à peine débuté. 

Pour justifier l'inexécution de son obligation, Mme Néfissa Z... fait valoir qu'à la suite du décès de M. Léonce X..., le 2 juillet 2004, Mme Natalina X... n'a pas souhaité intégrer le nouveau logement, qu'elle a donc continué à résider dans son ancien appartement dont l'usufruit avait été cédé tandis qu'elle même disposait de l'appartement du rez-de-chaussée, que la preuve de cette volonté commune de maintenir le statu quo antérieur résulte de l'absence de toute mise en demeure de l'une ou de l'autre des parties, que l'aménagement d'un nouvel appartement a bien eu lieu, que par deux courriers en date du 1er et du 20 novembre 2006, elle avait rappelé à Mme Natalina X... qu'elle disposait d'un droit d'usage et d'habitation sur l'appartement rénové du rez-de-chaussée du mas, que Mme X... ne s'était pas manifestée pour prendre occupation effective des lieux. 

Mme Natalina X... n'a jamais renoncé au droit d'usage et d'habitation qui lui avait été attribué par l'acte de cession d'usufruit, alors qu'une renonciation aurait dû être exprimée dans une lettre recommandée avec accusé de réception. Les déclarations qui sont attribuées à Mme X..., ne valent pas renonciation à ce droit d'usage et d'habitation. 

Il ressort des documents produits aux débats et en particulier du procès-verbal de constat établi le 23 juillet 2004 par Me Michel D..., soit un an après l'acte de cession d'usufruit, que Mme Néfissa Z... n'a pas respecté le délai qui lui était imparti pour exécuter l'obligation de mettre à la disposition de M. et Mme X..., un appartement rénové au rez-de-chaussée du mas, que le prix de la cession d'usufruit n'a donc pas été payé au terme fixé, qu'au surplus, l'appartement aménagé avec deux ans de retard par Mme Néfissa Z..., a été loué par elle à M. José G..., en contravention totale avec le droit d'usage et d'habitation dont est titulaire Mme Natalina X... (procès-verbal de constat du 12 décembre 2012 établi par Me Laurent E..., huissier de justice associé à F...). 

L'inexécution par Mme Néfissa Z... des obligations mises à sa charge par l'acte de cession d'usufruit, est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de cession d'usufruit signé le 23 juillet 2003, cette résolution impliquant la restitution par Mme Natalina X..., de la somme de 22. 500 ¿ qui a été payée par Mme Néfissa Z... et la restitution par Mme Néfissa Z... des loyers perçus, après déduction des frais de conservation et d'entretien des biens, soumis à l'usufruit résultant de cette cession. 

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a écarté la demande de résolution de l'acte de cession du 23 juillet 2003 » ;

 

ALORS en premier lieu QUE le juge ne peut dénaturer les conclusions claires et précises des parties ; que, contrairement à ce que relève l'arrêt, Madame Z... ne s'est pas contentée de soutenir, afin de prouver la renonciation de Madame X... à son droit d'usage et d'habitation, que « la preuve de cette volonté commune de maintenir le statu quo antérieur résulte de l'absence de toute mise en demeure de l'une ou de l'autre des parties » et du fait que « Mme X... ne s'était pas manifestée pour prendre occupation effective des lieux » (arrêt, p. 9, § 1er), mais qu'elle a justement souligné le caractère exprès de la renonciation par la créancière, cette dernière ayant notamment affirmé lors d'une audition par la gendarmerie que « malgré la pression de Madame Z... et de son fils Sémi qui voulaient poursuivre les travaux, elle leur a interdit de les continuer, mais, malgré cela, ils ont poursuivi ces travaux pour en faire aujourd'hui un appartement » (conclusions d'appel de Madame Z..., p. 15), « preuve que Madame Y... n'a alors plus souhaité intégrer le nouveau logement, ce qu'accepta Madame Z... » (ibid., p. 14) ; que, partant, la cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;

 

ALORS en deuxième lieu QUE la renonciation unilatérale à un droit d'usage et d'habitation n'est soumise à aucune condition de forme particulière et qu'il suffit qu'elle soit certaine et non équivoque ; qu'en retenant néanmoins que « Mme Natalina X... n'a jamais renoncé au droit d'usage et d'habitation qui lui avait été attribué par l'acte de cession d'usufruit, alors qu'une renonciation aurait dû être exprimée dans une lettre recommandée avec accusé de réception » (arrêt, p. 9, § 2), là où précisément elle avait expressément affirmé que « malgré la pression de Madame Z... et de son fils Sémi qui voulaient poursuivre les travaux, elle leur a interdit de les continuer, mais, malgré cela, ils ont poursuivi ces travaux pour en faire aujourd'hui un appartement » (conclusions d'appel de Madame Z..., p. 15), « preuve que Madame Y... n'a alors plus souhaité intégrer le nouveau logement, ce qu'accepta Madame Z... » 

(ibid., p. 14), la cour d'appel a violé l'article 625 du Code civil ;

 

ALORS en troisième lieu QUE, subsidiairement, le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; que, s'agissant de la résolution d'une convention, l'inexécution visée doit être suffisamment grave pour compromettre l'économie du contrat, le magistrat devant de la sorte apprécier la gravité de celle-ci, la rechercher effectivement et la caractériser ; qu'en affirmant simplement que « l'inexécution par Mme Néfissa Z... des obligations mises à sa charge par l'acte de cession d'usufruit, est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de cession d'usufruit signé le 23 juillet 2003 » (arrêt, p. 9, § 4), sans expliquer en quoi le simple retard dans l'exécution des travaux, en réalité lié à l'interdiction formulée par Madame X... elle-même de les réaliser, présentait une gravité suffisante pour justifier la résolution de la cession d'usufruit, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que Madame Néfissa Z... a commis un recel successoral en dissimulant avoir reçu la somme de 7. 622, 45 euros, dans les semaines ayant précédé le décès de Monsieur Claude X... ;

 

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « le 10 février 2013, la direction des services fiscaux du Gard a notifié à M. David X..., un projet de redressement dont il ressortait : 

¿

- l'omission d'une donation de 50. 000 F consentie le 10 novembre 1998 par M. Claude X... au profit de Mme Néfissa Z..., par virement à son profit à partir du compte CRCA n°.... 

¿ 

Les investigations de l'administration fiscale ont permis à M. David X... de découvrir le fait que dans les semaines qui ont précédé le décès de M. Claude X..., Mme Néfissa Z... a bénéficié d'une donation de 7. 622, 45 ¿ (50. 000 F) dont elle a volontairement dissimulé l'existence jusqu'à la révélation qui en a été faite par l'administration fiscale, cette dissimulation étant de nature à fausser le partage et à réduire les droits de M. David X..., que cette donation soit rapportable ou pas. 

La sanction du recel successoral doit donc s'appliquer à Mme Néfissa Z... qui sera donc privée de tout droit sur cette somme » ;

 

ALORS en premier lieu QUE le recel successoral suppose que soit manifestée l'intention de porter atteinte à l'égalité du partage ; que l'existence d'une donation non rapportable ¿ en ce qu'elle permet une rupture dans l'égalité entre les successibles ¿ est sans incidence sur les droits des autres héritiers du de cujus ; qu'en retenant néanmoins que la dissimulation prétendument opérée était « de nature à fausser le partage et à réduire les droits de M. David X..., que cette donation soit rapportable ou non » (arrêt, p. 10, § 8), la cour d'appel a violé l'article 778 du Code civil ;

 

ALORS en second lieu QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'un héritier ne peut être frappé des peines du recel que lorsqu'est rapportée la preuve de son intention frauduleuse, constitutive de ce délit civil ; qu'en se contentant d'affirmer que « Mme Néfissa Z... a bénéficié d'une donation de 7. 622, 45 ¿ (50. 000 F) dont elle a volontairement dissimulé l'existence jusqu'à la révélation qui en a été faite par l'administration fiscale » (arrêt, p. 10, § 8), sans justifier en quoi une simple omission liée à l'ignorance de Madame Z... des règles applicables en matière de successions témoignait de son intention frauduleuse, et sans s'expliquer sur les éléments de preuve fondant son analyse, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."