lundi, 28 juillet 2014

Clause pénale et commission d'agent immobilier

Cet arrêt rappelle qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; et que l'agent immobilier ne peut prétendre, sous couvert de l'application d'une clause pénale, au paiement d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération :

Sur la commission de l'agent immobilier voir mon site : Tout savoir sur la commission de l'agent immobilier.

 

"Sur le moyen unique, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 15 janvier 2013), que par acte sous seing privé du 2 janvier 2009, M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme Y..., par l'intermédiaire de l'agence Immoplus, une maison à usage d'habitation sous condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts ; que les époux Y... n'ayant pas obtenu leurs prêts ont assigné les époux X... et l'agence Immoplus en caducité du contrat et restitution du montant du dépôt de garantie ; 

Attendu que la société Immoplus fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation de M. et Mme Y... à lui payer la somme de 18 000 euros à titre de clause pénale, alors, selon le moyen : 

1°/ qu'après avoir constaté que la promesse de vente conclue au bénéfice des époux Y..., acquéreurs, comportait une clause pénale prévoyant, à la charge de ces derniers, le paiement à la société Immoplus d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération en l'absence de régularisation par acte authentique de la vente, par suite d'une faute de leur part, la cour d'appel a caractérisé une faute desdits acquéreurs, pour avoir empêché l'accomplissement d'une condition affectant cette promesse, puis a relevé l'absence de régularisation de la vente ; qu'il en résultait que la société Immoplus était en droit d'obtenir paiement par les acquéreurs de l'indemnité compensatrice prévue par cette clause pénale, en présence d'une faute de ces acquéreurs ayant empêché la régularisation de la vente ; qu'en écartant néanmoins la demande formée par la société Immoplus en paiement par lesdits acquéreurs de cette indemnité, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil ; 

2°/ que la promesse de vente conclue au bénéfice des époux Y... comportait une clause pénale stipulant d'une manière claire et précise que ces derniers étaient tenus au paiement à la société Immoplus d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération en l'absence de régularisation de la vente par suite d'une faute de leur part, et non pas seulement dans le cas de leur mauvaise foi ; qu'il en résultait que la société Immoplus était en droit d'obtenir paiement de l'indemnité compensatrice prévue par cette clause pénale, peu important la mauvaise foi des époux Y... ; qu'en exigeant néanmoins que la société Immoplus, pour obtenir paiement de cette indemnité, rapporte la preuve de la mauvaise foi des époux Y..., la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1134 du code civil ; 

Mais attendu qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; que la société Immoplus ne peut, dès lors, prétendre, sous couvert de l'application d'une clause pénale, au paiement d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération ; que par ce motif de pur droit substitué à ceux critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié ;

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société Immoplus aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Immoplus ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour la société Immoplus

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, D'AVOIR débouté la société Immoplus de sa demande tendant à voir condamner solidairement les époux Y... à lui verser la somme de 18.000 ¿ à titre de clause pénale, conformément à l'article IX du compromis du 2 janvier 2009 ;

 

 

AUX MOTIFS QUE sur la demande présentée par la SARL Immoplus, elle avait sollicité des époux Y... le paiement d'une somme de 18 000 ¿ correspondant au montant de la clause pénale prévue à l'article 9 du compromis de vente, sur le fondement de l'article 1134 du code civil ; que l'article 9 du compromis de vente prévoyait bien le paiement d'une clause pénale, égale à 10 % du prix de vente, mais elle ne s'appliquait qu'aux parties à la convention, c'est-à-dire le vendeur et l'acquéreur ; que l'agent immobilier, étant un tiers par rapport à cette convention, ne pouvait donc solliciter le paiement de sa commission qui n'était due que lorsque l'opération avait été définitivement conclue, en application des dispositions de l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 relatif aux conditions d'application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant l'exercice de la profession d'agent immobilier ; que l'article 9 dernier alinéa de cette convention stipulait cependant que dans le cas où la régularisation par acte authentique ne pourrait intervenir par suite de la faute de l'une ou l'autre des parties, « une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération restera due au mandataire dans les conditions de forme prévues ci-après à la rubrique négociation, l'opération étant définitivement conclue » ; que l'article 10 relatif à la négociation prévoyait le paiement d'une commission au mandataire à la charge du vendeur d'un montant de 18 000 ¿ « qu'il s'engage à lui régler dès que l'opération aura été conclue par son intermédiaire » ; qu'or, la SARL Immoplus ne rapportait pas la preuve de la mauvaise foi des époux Y..., laquelle était présumée ; qu'il convenait dès lors de réformer le jugement de ce chef, et de débouter la SARL Immoplus de cette demande, ainsi que de celle en indemnité fondée sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (arrêt, p. 5) ;

 

 

ALORS, D'UNE PART, QU'après avoir constaté que la promesse de vente conclue au bénéfice des époux Y..., acquéreurs, comportait une clause pénale prévoyant, à la charge de ces derniers, le paiement à la société Immoplus d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération en l'absence de régularisation par acte authentique de la vente, par suite d'une faute de leur part, la cour d'appel a caractérisé une faute desdits acquéreurs, pour avoir empêché l'accomplissement d'une condition affectant cette promesse, puis a relevé l'absence de régularisation de la vente ; qu'il en résultait que la société Immoplus était en droit d'obtenir paiement par les acquéreurs de l'indemnité compensatrice prévue par cette clause pénale, en présence d'une faute de ces acquéreurs ayant empêché la régularisation de la vente ; qu'en écartant néanmoins la demande formée par la société Immoplus en paiement par lesdits acquéreurs de cette indemnité, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil ;

 

 

ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE la promesse de vente conclue au bénéfice des époux Y... comportait une clause pénale stipulant d'une manière claire et précise que ces derniers étaient tenus au paiement à la société Immoplus d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération en l'absence de régularisation de la vente par suite d'une faute de leur part, et non pas seulement dans le cas de leur mauvaise foi ; qu'il en résultait que la société Immoplus était en droit d'obtenir paiement de l'indemnité compensatrice prévue par cette clause pénale, peu important la mauvaise foi des époux Y... ; qu'en exigeant néanmoins que la société Immoplus, pour obtenir paiement de cette indemnité, rapporte la preuve de la mauvaise foi des époux Y..., la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1134 du code civil."

vendredi, 25 juillet 2014

Le contrat de fortage

Extrait de mon site consacré au contrat de fortage :

 

"Le contrat de fortage peut être défini comme celui conférant le droit d'exploitation d'une carrière cédé par le propriétaire du fonds et du tréfonds à un carrier contre une redevance.

 

Le fortage lui-même est la redevance qui est versée en contrepartie de ce droit d'exploitation.

 

Pour l'origine du mot fortage (qui peut s'écrire aussi foretage) voir étymologie du mot fortage."

jeudi, 24 juillet 2014

Contrat de fortage, promesse de la commune non tenue et responsabilité administrative

La responsabilité de la commune est retenue pour avoir fait une promesse de contrat de fortage qu'elle n'a pas tenue :

"Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 14 janvier 2010, présentée pour la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI, dont le siège est à Thiers (63307), La Croix Blanche ;

 

la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI demandent à la Cour :

 

1°) d'annuler le jugement n° 0700935, 0701309, 0801024 en date du 4 novembre 2009, par lequel le Tribunal administratif de Clermont-Ferrand a prononcé un non-lieu à statuer sur leur demande tendant à l'annulation des délibérations en date des 20 juin et 17 juillet 2006, par lesquelles le conseil municipal de la commune de Crevant-Laveine a retiré sa délibération du 21 février 2006 portant approbation d'une convention de fortage et de rétrocession de terrain à leur profit, et a rejeté leurs demandes tendant à l'annulation de la délibération en date du 5 juin 2007, par laquelle le même conseil municipal a décidé de ne pas donner suite audit projet de convention, et à la condamnation de la commune de Crevant-Laveine à leur verser respectivement les sommes de 16 258 056 et de 4 095 511 euros, assorties des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2008 en réparation du préjudice résultant pour elles de l'impossibilité où elles se sont trouvées de mener à bien leur projet d'exploitation ; 

 

2°) d'annuler pour excès de pouvoir les délibérations en date des 20 juin 2006, 17 juillet 2006 et 5 juin 2007, et de prononcer les condamnations demandées ;

 

3°) de condamner la commune de Crevant-Laveine à leur verser une somme de 3 000 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

 

la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI soutiennent, à titre principal, que le jugement est irrégulier en ce qu'il n'a pas évalué les chances qu'elles avaient d'obtenir l'autorisation d'exploiter la carrière dans l'hypothèse où le conseil municipal de la commune de Crevant-Laveine n'aurait pas illégalement retiré sa délibération du 21 février 2006 ; que les premiers juges ont estimé à tort qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur les conclusions dirigées contre les délibérations des 20 juin et 17 juillet 2006 alors que la délibération du 5 juin 2007 qui les retirait n'était pas devenue définitive puisqu'elle était attaquée devant le Tribunal administratif ; que la délibération du 17 juillet 2006 a été prise sans que le délai légal de convocation des conseillers municipaux ait été respecté ; que les délibérations des 20 juin et 17 juillet 2006 ont été irrégulièrement prises à huis-clos ; que les trois délibérations en litige sont illégales du fait de la participation de M. Bonhomme, conseiller intéressé par le projet d'exploitation dans la mesure où, avec son épouse, il avait exploité certaines parcelles en vertu de baux verbaux conclus avec les anciens propriétaires, avait reçu une indemnité d'éviction et avait en outre été rendu bénéficiaire d'un droit d'occupation à titre précaire par convention du 18 octobre 2004 ; que, la délibération du 21 février 2006 avait créé des droits, si bien qu'elle ne pouvait être retirée que pour illégalité et dans le délai de quatre mois ; que les délibérations la retirant ont été prises non pour illégalité mais par pure opportunité et en delà du délai de quatre mois ; que ce retrait est constitutif d'une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Crevant-Laveine ; que la responsabilité de celle-ci est également engagée du fait d'une promesse non tenue ; que sa responsabilité est également engagée du fait de l'illégalité de la délibération du conseil municipal en date du 31 juillet 2007 portant approbation du plan local d'urbanisme, laquelle est entachée d'erreur manifeste d'appréciation et de détournement de pouvoir ; à titre subsidiaire, que les délibérations des 21 juin et 17 juillet 2006 et du 5 juin 2007 engagent même sans faute la responsabilité de la commune de Crevant-Laveine à raison de la rupture de l'égalité devant les charges publiques qu'elles ont engendrée, alors qu'en l'espèce ce préjudice a un caractère à la fois anormal et spécial ; qu'en ce qui concerne leur préjudice, leurs frais d'études se sont élevés à 66 134 euros H.T., leurs frais internes, liés à la mobilisation d'une secrétaire et d'un directeur technique, à 39 222 euros, leurs frais d'acquisition à 104 651 euros, les indemnités versées à M. et Mme Bonhomme à 67 110 euros, le coût affecté à la recherche du foncier par le gérant de la S.C.I. à 48 750 euros, le manque à gagner de la S.C.I. à 3 875 000 euros et celui de la S.A.R.L. à 16 152 000 euros ; que l'adoption des délibérations des 20 juin et 17 juillet 2006 et des 5 et 31 juillet 2007 est à l'origine directe de ces préjudices, les trois premières ayant eu pour effet et pour objet de les priver de la maîtrise foncière sur l'ensemble des terrains d'assiette de leur projet de carrière, ce qui a contraint le préfet du Puy de Dôme a rejeter leur demande d'autorisation d'exploiter, la quatrième ayant eu pour effet de faire échec à la réalisation de leur projet de carrière en le rendant incompatible avec les règles d'urbanisme ; 

 

Vu le jugement attaqué ;

 

Vu, enregistré le 27 avril 2010, le mémoire en défense présenté par la commune de Crevant-Laveine, qui conclut au rejet de la requête et à la condamnation solidaire des sociétés requérantes à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; elle soutient que le jugement attaqué répond à tous les moyens, qu'il est donc régulier ; qu'aucune délibération n'a été créatrice de droits car aucune promesse ou convention n'a été conclue ; que, compte tenu du retrait des délibérations des 21 juin et 17 juillet 2006, le Tribunal administratif devait prononcer un non-lieu à statuer ; que les requérantes ont faussement attesté dès le 21 février 2006 avoir la maîtrise foncière des terrains en cause, si bien que la requête est fondée sur une cause illicite ; que son désaccord a toujours existé sur les conditions essentielles du projet de contrat ; que les projets de convention étaient contraires aux dispositions du schéma départemental des carrières du Puy de Dôme ; que la demande indemnitaire n'est pas fondée alors que l'arrêté préfectoral du 8 février 2008 refuse l'autorisation d'exploiter notamment au motif de l'avis défavorable de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites, que l'avis du commissaire enquêteur est assorti de cinq conditions suspensives qui n'ont jamais été réalisées ; que la participation de M. Bonhomme aux délibérations en cause n'a eu aucune influence ; que la délibération du 31 juillet 2007 portant adoption du plan local d'urbanisme (P.L.U.) n'a jamais été attaquée ; que les moyens relatifs à l'illégalité de cette délibération, tirés de l'erreur manifeste d'appréciation et du détournement de pouvoir, sont particulièrement mal fondés ; 

 

Vu, enregistré le 17 novembre 2010, le nouveau mémoire présenté pour la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI, qui concluent aux mêmes fins que précédemment par les mêmes moyens et en outre par les moyens que la remise en mains propres des délibérations des 21 juin et 17 juillet 2006 n'a pu avoir aucun effet sur la recevabilité des conclusions dirigées contre elles en l'absence de mention des voies et délais de recours ; 

 

Vu, enregistré le 9 décembre 2010, le nouveau mémoire présenté pour la commune de Crevant-Laveine, qui conclut aux mêmes fins que précédemment par les mêmes moyens ;

 

Vu les autres pièces du dossier ;

 

Vu le code général des collectivités territoriales ;

 

Vu la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 ;

 

Vu la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 ;

 

Vu le code de justice administrative ;

 

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

 

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 16 juin 2011 :

 

- le rapport de M. du Besset, président de chambre ;

 

- les observations de Me Kukuryka, représentant la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI ;

 

- et les conclusions de Mme Vinet, rapporteur public ;

 

La parole ayant été donnée à nouveau à Me Kukuryka ;

 

 

Considérant que, la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL ayant le projet d'exploiter une carrière d'environ 53 hectares au lieu-dit Les Ecalines sur le territoire de la commune de Crevant-Laveine (Puy de Dôme), le conseil municipal de celle-ci, par délibération du 21 février 2006, a autorisé le maire à signer avec la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI une convention portant cession à la première, pour une durée de 30 ans, du droit de fortage sur des terrains communaux à usage de chemins, de fossés et de terres agricoles, d'une surface totale d'un peu plus de 2,79 hectares compris dans l'emprise de ce projet, et promesse unilatérale de la S.C.I. BIKINI de vendre à la commune, au terme de ce contrat, les biens immobiliers constituant l'ensemble du site futur de la carrière ; que, par délibération du 20 juin 2006, le conseil municipal a annulé cette autorisation ; que, par délibérations des 17 juillet 2006 et 5 juin 2007, il a décidé de ne pas donner suite au projet de convention ; que, par délibération du 31 juillet 2008, il a approuvé un plan local d'urbanisme, dont le règlement prohibait l'exploitation de carrières dans le secteur considéré ; que par arrêté du 8 février 2008, le préfet du Puy de Dôme a rejeté la demande d'autorisation d'exploiter présentée par la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL ; que la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI ont demandé au Tribunal administratif de Clermont-Ferrand d'annuler les délibérations des 20 juin et 17 juillet 2006 et du 5 juin 2007 et de condamner la commune de Crevant-Laveine à leur verser respectivement les sommes de 16 258 056 et 4 095 511 euros en réparation du préjudice résultant pour elles de l'impossibilité où elles se sont trouvées de mener à bien leur projet ; que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif a prononcé un non-lieu à statuer sur leurs conclusions dirigées contre les délibérations des 20 juin et 17 juillet 2006 et rejeté le surplus des conclusions de leurs demandes ;

 

 

Sur les conclusions relatives aux délibérations des 20 juin et 17 juillet 2006 :

 

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la délibération du 5 juin 2007, qui vise celles des 20 juin et 17 juillet 2006, mentionne que celles-ci sont attaquées devant le Tribunal administratif pour irrégularités de forme et qu'il est demandé pour cette raison au conseil municipal de se prononcer sur le projet de convention ; qu'ainsi le conseil municipal doit être regardé comme ayant, par cette délibération, entendu rapporter celles des 20 juin et 17 juillet 2006 avant de se prononcer à nouveau ; que si la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI ont demandé le 25 juillet l'annulation de cette délibération du 5 juin 2007, elles ne l'ont fait que dans la mesure où celle-ci portait refus de donner suite au projet de convention ; qu'ainsi cette délibération, en tant qu'elle rapportait celles des 20 juin et 17 juillet 2006, était devenue définitive à la date du jugement attaqué et rendait sans objet les conclusions dirigées contre ces délibérations ; que, dès lors, la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que le Tribunal administratif a prononcé un non-lieu à statuer sur ces conclusions ;

 

 

Sur les conclusions relatives à la délibération du 5 juin 2007 :

Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales : Sont illégales les délibérations auxquelles ont pris part un ou plusieurs membres du conseil intéressés à l'affaire qui en fait l'objet, soit en leur nom personnel, soit comme mandataires ; 

Considérant que la circonstance que M. Bonhomme, conseiller municipal, et son épouse avaient, en tant qu'exploitants agricoles de parcelles qui n'étaient pas propriété de la commune de Crevant-Laveine mais se trouvaient dans l'emprise du projet de carrière, obtenu de la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL, par convention du 18 octobre 2004, une indemnité d'éviction avec maintien dans les lieux jusqu'à l'âge de leur retraite ou de leur cessation d'activité, ne suffit pas à faire regarder M. Bonhomme comme conseiller intéressé au sens de ces dispositions, alors que la délibération en litige ne pouvait avoir d'effet sur l'exécution de cette convention ; qu'ainsi le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté ;

 

Considérant, en second lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que la délibération du 21 février 2006 et le projet de convention approuvé par celle-ci prévoyaient qu'en contrepartie de la cession du droit de fortage, la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL verserait une redevance annuelle à la commune de Crevant-Laveine et la S.C.I. BIKINI lui consentirait pour les biens immobiliers constituant l'ensemble du site futur de la carrière une promesse unilatérale de vente au terme du contrat de cession ; que toutefois ces actes ne donnaient aucune indication ni sur le montant de cette redevance, ni sur la nature, la consistance ou la superficie de ces biens immobiliers, le conseil municipal ayant d'ailleurs précisé qu'il demandait au préalable d'avoir les résultats de la négociation en cours sur le montant définitif de la redevance et des modifications éventuelles apportées au présent texte ; qu'ainsi, en l'absence de telles précisions, cette délibération n'a pas créé de droits acquis au profit des sociétés requérantes ; que, dès lors, le conseil municipal pouvait légalement la retirer, sans condition de délai ;

 

 

Sur les conclusions à fins indemnitaires :

 

En ce qui concerne la régularité du jugement attaqué en tant qu'il statue sur ces conclusions :

 

Considérant que la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI soutiennent que le jugement est irrégulier en ce qu'il n'a pas évalué les chances qu'elles avaient d'obtenir du préfet du Puy de Dôme l'autorisation d'exploiter la carrière dans l'hypothèse où le conseil municipal de la commune de Crevant-Laveine n'aurait pas illégalement retiré sa délibération du 21 février 2006 ; que toutefois, le Tribunal administratif a rejeté leurs conclusions à fins indemnitaires au motif notamment que le conseil municipal n'avait commis aucune faute de nature à engager la responsabilité de la commune envers elles et qu'en l'espèce la responsabilité de celle-ci ne pouvait être engagée sans faute ; que, dans ces conditions, une telle évaluation était sans objet, si bien que les premiers juges n'avaient pas à y procéder ; 

 

En ce qui concerne la responsabilité de la commune de Crevant-Laveine :

 

Considérant que les requérantes font valoir que la commune de Crevant-Laveine leur avait promis de céder le droit de fortage sur les parcelles lui appartenant et situées dans l'emprise de leur projet et qu'en revenant unilatéralement sur sa promesse, elle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers elles ;

 

Considérant que si, par délibération du 12 octobre 2004, le conseil municipal de la commune de Crevant-Laveine a décidé qu'il fallait accompagner le projet de carrière , et prévu qu' il y aura donc discussion et négociation entre la mairie et la SOCIETE CSM ROSSIGNOL sur les conditions de création et d'exploitation de cette carrière , il ne résulte pas de l'instruction et n'est d'ailleurs pas sérieusement allégué que la commune se serait alors engagée envers les sociétés requérantes à leur céder un droit de fortage sur des propriétés communales, la délibération mentionnant seulement parmi les premiers points à discuter un projet de déplacement des chemins et fossés ; qu'il ne résulte pas davantage de l'instruction que le maire et le conseil municipal auraient pris de tels engagements avant le 21 février 2006 ; qu'en revanche, alors même que, comme dit plus haut, la délibération du 21 février 2006 n'a pas créé de droits acquis en faveur des requérantes, elle a néanmoins constitué une promesse faite par la commune de Crevant-Laveine de consentir un droit de fortage sur ses parcelles ; qu'en revenant sur cette promesse la commune de Crevant-Laveine a commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers les requérantes ; 

 

Considérant que, contrairement à ce que soutient la commune de Crevant-Laveine, il résulte de l'instruction et notamment du mémoire produit en première instance par le préfet du Puy de Dôme que cette autorité, qui n'était pas liée par l'avis du commissaire enquêteur, a refusé l'autorisation d'exploiter, par arrêté du 8 février 2008, au motif que les requérantes ne disposaient pas du droit de fortage sur les terrains communaux compris dans l'emprise du projet ; qu'ainsi ce refus doit être regardé comme une conséquence de la faute mentionnée ci-dessus ;

 

Considérant que, malgré quelques imprécisions dans leur projet et alors même qu'elles auraient parfois indiqué inexactement qu'elles avaient la maîtrise foncière de l'ensemble des terrains concernés par celui-ci, les sociétés requérantes ne peuvent être regardées comme ayant elles-mêmes commis des fautes de nature à exonérer partiellement ou totalement la commune de Crevant-Laveine de sa responsabilité ; 

 

En ce qui concerne le préjudice : 

 

Considérant que les sociétés requérantes ont droit à la réparation du préjudice que leur a causé la faute commise par la commune de Crevant-Laveine dans la mesure où elles établissent que celui-ci a un caractère certain et résulte directement de cette faute ;

 

Considérant, en premier lieu, que, si les requérantes ont procédé à des acquisitions de terrains en vue de la réalisation de leur projet et réclament à ce titre une somme totale de 163 621 euros, il résulte des actes ou certificats versés au dossier que ces acquisitions ont été effectuées entre le 18 octobre 2004 et le 22 mars 2005, soit avant que la commune de Crevant-Laveine ait pris d'engagement à leur égard ; qu'ainsi le préjudice en résultant ne saurait être regardé comme résultant de la faute qu'a ultérieurement commise la commune en ne tenant pas sa promesse ; que, par contre, s'agissant des 12 contrats portant promesse de vente qu'elles a passés les 10, 11, 12, 13 et 15 juillet 2006, la S.C.I. BIKINI a, pour chacun d'eux, payé en pure perte des droits d'enregistrement de 125 euros et doit, alors qu'elle n'aurait pas passé ces contrats en l'absence d'une promesse de la commune de Crevant-Laveine, être indemnisée à hauteur de 1 500 euros ; qu'enfin, si les requérantes soutiennent qu'elles ont versé en vain les sommes de 2 790 et 3 850 euros en exécution de compromis de vente passés respectivement le 12 septembre 2006 et à une date non précisée pour des parcelles cadastrées sous les nos 46 et 47 de la section ZW, il résulte de l'examen de ces compromis que la première de ces sommes correspond à une indemnité prévue pour le cas où l'une des parties au contrat ne régulariserait pas l'acte authentique, malgré la levée des conditions suspensives, et la seconde aux frais estimés de la vente, laquelle était également prévue sous condition suspensive ; que les sociétés requérantes n'établissent pas avoir effectivement dû payer ces sommes ; 

 

Considérant, en deuxième lieu, que si la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI réclament respectivement les sommes de 39 921,65 et 48 750 euros au titre de leurs frais internes en soutenant que le gérant de la S.C.I. a consacré 750 heures de son temps au projet et la secrétaire et le directeur technique de la S.A.R.L. respectivement 350 et 500 heures, leurs prétentions sur ce point ne sont assorties d'aucune justification ; 

 

Considérant, en troisième lieu, que les requérantes font valoir que les diverses études réalisées pour l'ouverture de la carrière et le montage du dossier de demande d'autorisation ont généré des frais pour un montant total de 66 134 euros H.T. ; 

 

Considérant, d'une part, qu'il résulte de l'instruction que les frais de reconnaissance géologique ont fait l'objet de deux factures de la société CEBTP, l'une pour un montant de 2 015 euros H.T. le 18 février 2004, l'autre pour un montant de 5 804,20 euros H.T., le 19 mars 2004, que l'avant-projet a fait l'objet le 22 mars 2004 de la part de M. Langendorff, architecte, d'une demande d'honoraires pour un montant de 514 euros H.T., laquelle précisait que l'étude facturée avait été réalisée entre les 15 et 18 mars 2004, que les frais de rédaction de note de synthèse et réalisation d'illustrations ont fait l'objet de deux factures de M. Lavina, géologue, l'une pour un montant de 760 euros H.T. le 5 avril 2004, l'autre pour un montant de 646 euros H.T., le 19 avril 2004, que l'étude de faisabilité a fait l'objet d'une facture de la société Française d'Engineering et d'Environnement (F2E) du 8 juin 2004 pour un montant de 7 600 euros H.T., que le levé topographique a fait l'objet le 30 juin 2004 de la part du bureau d'études GEOPIC d'un devis accepté de 3 050 euros H.T., que l'élaboration du dossier de demande d'autorisation a fait l'objet le 19 mai 2004 de la part de la société Française d'Engineering et d'Environnement (F2E) d'un devis accepté de 15 785 euros H.T., que, s'il est fait état de travaux réalisés par l'entreprise CSM ROSSIGNOL elle-même pour un montant total de 13 934,65 euros H.T. l'unique document versé sur ce point au dossier évoque un montant de 1 677,25 euros H.T. pour sondage à la pelle mécanique et transport de matériaux et un montant de 12 257,40 euros H.T. pour sondages et piézomètres du 30 août au 14 septembre 2004 , et que la facture de 950 euros H.T. établie par la société F2E le 6 décembre 2005 est relative à une réunion de présentation du 5 décembre 2005 en mairie de Crevant-Laveine ; qu'ainsi ces différentes dépenses ont été effectuées ou au moins décidées avant que la commune de Crevant-Laveine n'ait pris un quelconque engagement envers la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI ; que, dès lors, le préjudice correspondant ne peut résulter de ce que cet engagement n'a pas été respecté ; 

 

Considérant, d'autre part, que doit être regardé par contre comme résultant directement de la faute qu'a commise la commune de Crevant-Laveine en ne tenant pas cet engagement le préjudice correspondant aux dépenses effectuées par la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL pour l'établissement du dossier de demande d'autorisation, pour l' assistance à maîtrise d'ouvrage dans le cadre de l'enquête publique , et pour l'organisation d'une réunion d'information du public en mairie, qui ont fait l'objet de la part de la société Française d'Engineering et d'Environnement (F2E) d'une facture du 10 mai 2006 et de deux factures du 20 juin 2006 pour respectivement 6 186, 1 450 euros et 1 650 euros H.T., pour l'élaboration du document initial de santé et sécurité (DSS), qui a fait l'objet, pour le montant de 670 euros H.T. d'un devis de l'association agréée Prevencem accepté le 30 juin 2006, pour des constats d'affichage, qui ont fait l'objet, les 13 juin et 20 juillet 2006 de deux factures d'huissier pour 193,96 et 475,96 euros H.T., et pour l'indemnisation du commissaire enquêteur fixée à 4 449,05 euros par ordonnance du président du Tribunal administratif de Clermont-Ferrand en date du 6 octobre 2006 ;

 

Considérant, en quatrième et dernier lieu que la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI réclament l'une 16 152 000, l'autre 3 875 000 euros au titre des bénéfices qu'elles ont perdus du fait qu'elles n'ont pu bénéficier, pendant la durée d'exploitation de la carrière, prévue pour trente ans, l'une de la vente de matériaux, l'autre de redevances de fortage ; que toutefois, alors que la promesse faite par la commune de Crevant-Laveine de céder des droits de fortage n'avait ni pour objet ni pour effet de garantir aux sociétés requérantes la possibilité de mener à bien leur projet d'exploitation, le manque à gagner allégué ne peut être regardé comme résultant directement de la faute commise par cette commune ; 

 

En ce qui concerne les intérêts :

 

Considérant que la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI ont droit aux intérêts au taux légal sur les sommes de 6 186 euros, 1 450 euros, 1 650 euros, 670 euros, 193,96 euros, 475,96 euros et 4 449,05 euros, soit, au total, 15 074,97 euros, et sur la somme de 1 500 euros non à compter du 20 février 2008, date de leur demande préalable d'indemnisation, en l'absence de justification de la date de réception de celle-ci, mais à compter du 17 juin 2008, date à laquelle leur demande aux fins de condamnation a été enregistrée au greffe du Tribunal administratif de Clermont-Ferrand ;

 

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI sont seulement fondées à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué le Tribunal administratif de Clermont-Ferrand a refusé de condamner la commune de Crevant-Laveine à leur verser, à l'une la somme de 15 074,97 euros, à l'autre la somme de 1 500 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2008 ; 

 

 

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

 

Considérant que, d'une part, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de la commune de Crevant-Laveine une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI ensemble et non compris dans les dépens ; que, d'autre part, ces dispositions font obstacle à ce qu'une somme quelconque soit mise à la charge de celles-ci alors qu'elles ne sont pas parties perdantes dans la présente instance ; 

 

DECIDE :

Article 1er : Le jugement n° 070935, 071309, 081024 du Tribunal administratif de Clermont-Ferrand en date du 4 novembre 2009 est annulé en tant qu'il statue sur la demande d'indemnité présentée par la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI.

Article 2 : la commune de Crevant-Laveine est condamnée à verser une somme de 15 074,97 euros à la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et une somme de 1 500 euros à la S.C.I. BIKINI. Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2008.

Article 3 : la commune de Crevant-Laveine versera une somme de 2 000 euros à la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI, ensemble, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL et la S.C.I. BIKINI est rejeté.

Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de Crevant-Laveine au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la S.A.R.L. CSM ROSSIGNOL, à la S.C.I. BIKINI, à la commune de Crevant-Laveine et au ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement.

Délibéré après l'audience du 16 juin 2011, où siégeaient :

M. du Besset, président de chambre,

Mme Verley-Cheynel, président-assesseur,

M. Arbarétaz, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 7 juillet 2011."

mercredi, 23 juillet 2014

Notion d'extension mesurée d'une construction

Un arrêt sur cette notion d'extension mesurée prévue par un document d'urbanisme :

"Vu la requête, enregistrée le 19 avril 2013, présentée pour M. D...A..., domicilié..., Mme C...A...G..., domiciliée..., par Me Tissot ; 

 

Les époux A...demandent à la cour :

 

1°) d'annuler le jugement n° 1100356 du 21 février 2013 par lequel le tribunal administratif de Lyon annulé l'arrêté du 12 novembre 2010 par lequel le maire de la commune de Chasselay leur a accordé un permis de construire ; 

 

2°) de rejeter la demande de Mme B...devant le tribunal ; 

 

3°) de mettre à la charge de Mme B...une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

 

Ils soutiennent que leur projet comprend un transfert de surface hors oeuvre nette de 64 m2 par création d'un vide sanitaire d'une surface correspondante en sous-sol, la création de 20 m2 de surface hors oeuvre nette conformément à l'article UC 2 du plan local d'urbanisme et la démolition du garage ; que le caractère mesuré d'une extension doit s'apprécier uniquement par référence à la surface hors oeuvre nette existante ; que la notion d'extension mesurée s'apprécie par rapport à la surface hors oeuvre nette créée ; que les volumes situés en sous-sol seront dépourvus de toute ouverture de telle sorte que leur surface transférée doit être déduite de la surface hors oeuvre brute globale pour le calcul de la surface hors oeuvre nette ; que rien ne permet d'interdire le transfert de surface hors oeuvre nette ; qu'en l'espèce par l'effet de la suppression de 64 m2 de surface hors oeuvre nette au sous-sol et la création de la même surface en R+1, seule une surface hors oeuvre nette de 20 m2 sera créée, qui représente 12,35 % de la surface existante ; 

 

Vu le jugement attaqué ;

 

Vu le mémoire, enregistré le 31 mai 2013, présenté pour Mme B...qui conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des époux A...au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 

 

Elle expose que la notion d'extension ne s'apprécie pas uniquement par rapport à la surface hors oeuvre nette ; que l'importance de la modification des volumes du bâtiment existant est prise en compte pour caractériser une extension mesurée ; que l'adjonction d'un nouveau volume double la surface au sol ; que les travaux emportent la création d'une surface hors oeuvre nette de 84 m2, la doublant, l'article UC 2 ne prévoyant ni compensation, ni transfert de surface ; que la superficie du prétendu vide sanitaire, qui n'est pas un sous-sol, devait être comptabilisée dans la surface hors oeuvre nette en application de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme ; que les déclarations présentaient un caractère frauduleux ; que le dossier de demande de permis de construire ne satisfait pas aux exigences de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, le tableau des surfaces n'étant pas intégralement renseigné ; que le plan masse joint à la demande ne porte pas la mention des cotes altimétriques conformément à l'article R. 431-9 et ne respecte pas les exigences de l'article R. 431-10 faute de comporter un documents permettant d'apprécier l'insertion du projet ; que l'article UC 7 a été méconnu, la façade Est de l'extension étant à moins de 4 m de la limite séparative ; que l'article UC 9 n'a pas été respecté compte tenu d'une emprise au sol des constructions de 410,41 m2, excédant le coefficient d'emprise au sol fixé à 0,25 % ; 

 

Vu l'ordonnance en date du 23 août 2013 fixant la clôture d'instruction au 20 septembre 2013, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative ;

 

Vu le mémoire, enregistré le 20 septembre 2013, présenté pour M. et Mme A...qui, par les mêmes moyens, concluent comme précédemment, soutenant en outre que la demande d'annulation présentée par Mme B...n'était pas recevable en application de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ; 

 

Vu le mémoire, enregistré le 27 septembre 2013, présenté pour Mme B...; 

 

Vu la note en délibéré, enregistrée le 10 octobre 2013, présentée pour M. et Mme A... ;

 

Vu les autres pièces du dossier ;

 

Vu le code de l'urbanisme ;

 

Vu le code de justice administrative ; 

 

 

 

 

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

 

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 8 octobre 2013 :

 

- le rapport de M. Picard, président-assesseur ; 

 

- les conclusions de Vallecchia, rapporteur public ;

 

- les observations de Me F...représentant Me Tissot, avocat de M. et MmeA..., et celles de Me Defaux, avocat de MmeB... ;

 

1. Considérant que M. et MmeA..., qui sont propriétaires d'une maison d'habitation située à Chasselay, en zone UC 1 du plan local d'urbanisme, ont obtenu du maire de cette commune la délivrance d'un permis de construire en date du 12 novembre 2010 pour l'extension de leur maison d'habitation ; que MmeB..., une voisine, a contesté ce permis devant le tribunal administratif de Lyon qui, par un jugement du 21 février 2013, en a prononcé l'annulation ; 

 

2. Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement (...) " ; qu'il ressort des pièces du dossier que la propriété de Mme B...est située à proximité immédiate de celle de M. et Mme A...; que les travaux en litige sont donc susceptibles d'en affecter directement les conditions d'occupation ; que, dès lors, Mme B...dispose d'un intérêt pour agir contre le permis contesté ; que, par suite, la fin de non recevoir opposée par les époux A...ne peut qu'être écartée ; 

 

3. Considérant que l'article UC 2 du règlement du plan local d'urbanisme prévoit que : " Dans la zone UC 1, seules les extensions mesurées sont autorisées dans la mesure où elles font l'objet d'une étude soignée d'intégration au bâtiment principal. Ces extensions seront limitées à 20 m2 de SHON par rapport à la surface existante à la date d'approbation du PLU " ; qu'il ressort des pièces du dossier que la maison des consortsA..., dont la surface hors oeuvre nette totale est de 162 m², compte un sous-sol semi-enterré et un premier niveau ; que le permis de construire en litige autorise une importante transformation de cet immeuble dont l'emprise au sol est quasiment doublée et le volume considérablement augmenté par son extension sur les deux niveaux, comportant la création de deux garages en sous-sol et l'expansion de la surface hors oeuvre nette du niveau supérieur sur près de 84 m² ; que même si le projet prévoit la création de seulement 20 m² supplémentaires de surface hors oeuvre nette, la portant globalement à 182 m², 64 m² de surface hors oeuvre nette en sous-sol étant supprimés et réutilisés au niveau supérieur, les modifications apportées qui, compte tenu des termes de la réglementation, doivent également s'apprécier en fonction notamment de l'emprise, du volume ou de l'apparence de la construction projetée et non uniquement par rapport à la surface hors oeuvre nette existante à la date du plan local d'urbanisme, ne peuvent être regardées comme une " extension mesurée " au sens des dispositions précitées ; que c'est par suite à bon droit que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Lyon a annulé l'arrêté du maire de Chasselay en date du 12 novembre 2010 ; que les consorts A...ne sont dès lors pas fondés à en demander l'annulation ; 

 

 

4. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les conclusions de M. et Mme A...présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées ; qu'il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées sur ce même fondement par Mme B...; 

DECIDE :

Article 1er : La requête de M. et Mme A...est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de Mme B...tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. D...A..., à Mme C...A...G...et à Mme E...B....

Délibéré après l'audience du 8 octobre 2013, à laquelle siégeaient :

M. Riquin, président de chambre,

M. Bézard, président,

M. Picard, président-assesseur.

Lu en audience publique, le 5 novembre 2013."

mardi, 22 juillet 2014

Une QPC sur la la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

En fait c'est l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation applicable aux copropriétés issues de la vente de certains appartements par un organisme d'habitations à loyer modéré qui est l'objet de cette décision. Aux termes du quatrième alinéa de cet article : « Les dispositions du deuxième alinéa du I de l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ne s'appliquent pas à l'organisme d'habitations à loyer modéré vendeur ».

 

 

"Vu la Constitution ; 

 

Vu l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 modifiée portant loi organique sur le Conseil constitutionnel ; 

 

Vu le code de la construction et de l'habitation ; 

 

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

 

Vu le règlement du 4 février 2010 sur la procédure suivie devant le Conseil constitutionnel pour les questions prioritaires de constitutionnalité

 

Vu les observations produites pour les requérants par la SCP Morel - Chadel - Moisson, avocat au barreau de Paris, enregistrées le 10 juin 2014 ; 

 

Vu les observations produites pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis. . . à Paris, partie en défense, représenté par Paris Habitat OPH, son syndic, par la SCP Meier-Bourdeau Lécuyer, avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation, enregistrées le 10 juin 2014 ; 

 

Vu les observations produites par le Premier ministre, enregistrées le 10 juin 2014 ; 

 

Vu les pièces produites et jointes au dossier ; 

 

Me François Morel, avocat au barreau de Paris, pour les requérants, Me Patrice Lebatteux, avocat au barreau de Paris, pour la partie en défense, et M. Xavier Pottier, désigné par le Premier ministre, ayant été entendus à l'audience publique du 1er juillet 2014 ; 

 

Le rapporteur ayant été entendu ; 

 

1. Considérant que l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation est applicable aux copropriétés issues de la vente de certains appartements par un organisme d'habitations à loyer modéré ; qu'aux termes du quatrième alinéa de cet article : « Les dispositions du deuxième alinéa du I de l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ne s'appliquent pas à l'organisme d'habitations à loyer modéré vendeur » ; 

 

2. Considérant que, selon les requérants, en écartant les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui limitent le nombre de voix dont un copropriétaire majoritaire dispose en assemblée générale, les dispositions contestées permettent à un tel copropriétaire d'imposer ses décisions à l'ensemble des autres copropriétaires et portent une atteinte disproportionnée à l'exercice du droit de propriété de ces derniers ; 

 

3. Considérant que la propriété figure au nombre des droits de l'homme consacrés par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 ; qu'aux termes de son article 17 : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité » ; qu'en l'absence de privation du droit de propriété au sens de cet article, il résulte néanmoins de l'article 2 de la Déclaration de 1789 que les atteintes portées à ce droit doivent être justifiées par un motif d'intérêt général et proportionnées à l'objectif poursuivi ; 

 

4. Considérant qu'il appartient au législateur compétent en application de l'article 34 de la Constitution pour fixer les principes fondamentaux de la propriété et des droits réels, de définir les droits de la copropriété d'un immeuble bâti sans porter d'atteinte injustifiée aux droits des copropriétaires ; 

 

5. Considérant qu'aux termes du deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée : « Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires » ; qu'en prévoyant que ces dispositions ne s'appliquent pas à l'organisme d'habitations à loyer modéré vendeur, les dispositions contestées ont pour seul effet d'écarter l'application de la deuxième phrase du deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui réduit le nombre des voix du copropriétaire majoritaire par exception à la règle de proportionnalité ; 

 

6. Considérant que le Conseil constitutionnel n'est pas saisi des dispositions qui énumèrent les décisions qui peuvent être adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires et fixent les différentes règles de majorité applicables pour l'adoption de ces décisions ; que la disposition contestée par la présente question prioritaire de constitutionnalité est relative au nombre des voix dont disposent les copropriétaires en assemblée générale ; que, s'il appartient aux juridictions compétentes de faire obstacle aux abus de majorité commis par un ou plusieurs copropriétaires, ni le droit de propriété ni aucun autre principe ou règle de valeur constitutionnelle n'interdit qu'un copropriétaire dont la quote-part dans les parties communes est majoritaire puisse disposer, en assemblée générale, d'un nombre de voix proportionnel à l'importance de ses droits dans l'immeuble ; que, par suite, doivent être écartés les griefs tirés de ce que le quatrième alinéa de l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation porterait atteinte au droit de propriété ; 

 

7. Considérant que les dispositions contestées, qui ne sont contraires ni au principe d'égalité ni à aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit, doivent être déclarées conformes à la Constitution, 

 

D É C I D E : 

 

Article 1er.- Le quatrième alinéa de l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation est conforme à la Constitution. 

 

Article 2.- La présente décision sera publiée au Journal officiel de la République française et notifiée dans les conditions prévues à l'article 23-11 de l'ordonnance du 7 novembre 1958 susvisée. 

 

Délibéré par le Conseil constitutionnel dans sa séance du 10 juillet 2014, où siégeaient : M. Jean-Louis DEBRÉ, Président, M. Jacques BARROT, Mmes Claire BAZY MALAURIE, Nicole BELLOUBET, MM. Guy CANIVET, Michel CHARASSE, Renaud DENOIX de SAINT MARC, Hubert HAENEL et Mme Nicole MAESTRACCI. 

 

Rendu public le 11 juillet 2014."

lundi, 21 juillet 2014

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samedi, 19 juillet 2014

L'article 1596 du code civil et le négociateur salarié

L'article 1596 du code civil et le négociateur salarié : l'article 1596 du code civil n'est pas applicable à un négociateur salarié qui achète le bien à titre personnel et non pour le compte de son employeur.

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 7 mars 2013), que le 29 avril 2009, Mme X... a donné à l'agence immobilière La Lauze ORPI, mandat exclusif de vendre un immeuble au prix de 190 000 euros ; que suivant acte sous seing privé en date des 19 août 2009 et 1er septembre 2009, Mme X... a vendu son bien à M. Y... pour ce prix ; qu'après avoir résilié le mandat de vente, Mme X... a informé l'acquéreur de son refus de réitérer la vente ; que M. Y... l'a assigné en vente forcée ; 

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen : 

1°/ que la cour d'appel a constaté que par mandat de vente du 29 avril 2009, Mme X... avait confié la vente du bien litigieux à « l'agence La Lauze-Orpi représentée par M. Y... » ; qu'en s'abstenant de tirer les conséquences de ses propres constatations, d'où il résultait que la prohibition de l'article 1596 du code civil était applicable à M. Y..., représentant mandataire du mandataire, la cour d'appel a violé par refus d'application cette dernière disposition ; 

2°/ qu'en s'abstenant de rechercher, en toute hypothèse, si l'interposition de personnes au sens de l'article 1596 du code civil ne résultait pas de ce que le bien avait été acquis par le représentant du mandataire, l'agence La Lauze-Orpi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'acquéreur n'était pas le mandataire de Mme X..., mais le négociateur salarié de l'agence immobilière, et qu'il avait acquis le bien pour lui-même, à titre personnel, et non pour le compte de son employeur, la cour d'appel a légalement justifié sa décision d' écarter l'application de l'article 1596 du code civil ; d'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses deux branches ;

 

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne Mme X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Y... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme X.... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit parfaite la vente signée entre les parties suivant compromis signé le 19 août 2009 par l'Acheteur et le 1er septembre 2009 par le Vendeur, condamné en conséquence sous astreinte Madame X... à réitérer la vente et dit qu'à défaut Monsieur Y... sera autorisé à publier à la Conservation des Hypothèques le jugement qui vaudra vente, ainsi que d' AVOIR débouté Madame X... de ses demandes ; 

AUX MOTIFS QU'en application de l'article 1596 du Code civil, ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes ni par personne interposée les mandataires des biens qu'ils sont chargés de vendre ; cette interdiction s'applique à toutes les ventes ; qu'en l'espèce, Mme Carole X... a confié à la vente à l'agence immobilière la LAUZE-ORPI, suivant mandat de vente exclusif du 29 avril 2009, un ancien corps de ferme en cours de rénovation au prix de 207.000 ¿, soit net vendeur 190.000 ¿, la rémunération de l'agent immobilier ORPI étant fixée à 17.000 ¿ ; l'agence immobilière était représentée par son négociateur, Monsieur Cyril Y... ; que le compromis de vente litigieux des 19 août 2009 et 1er septembre 2009, portant sur le bien objet du mandat, a été signé entre Mme Carole X..., venderesse et Monsieur Cyril Y... acquéreur ; qu'il est expressément rappelé dans cet acte qu'il est le négociateur de l'agence immobilière avec laquelle le mandat de vente avait été conclu ; que M. Y... n'est pas le mandataire de Mme X..., lequel est l'agence immobilière la LAUZEORPI, il est seulement le négociateur immobilier, salarié de l'agence ; qu'il a acquis le bien pour lui-même, à titre personnel et non pour le compte de son employeur cocontractant du mandant ; qu'il n'est justifié d'aucune interposition de personnes, alors que le compromis de vente a été signé plusieurs mois après le mandat et qu'il est justifié des vaines diligences accomplies jusque là par l'agence (bons de visite, annonce) ; qu'en conséquence, la prohibition édictée par l'article 1596 du Code civil n'a pas vocation à s'appliquer ; il n'y a donc pas lieu de prononcer la nullité du compromis de vente des 19 août 2009 et 1er septembre 2009 (arrêt, p. 6) ; 

1/ ALORS QUE la Cour d'appel a constaté que par mandat de vente du 29 avril 2009, Madame X... avait confié la vente du bien litigieux à « l'agence LA LAUZE-ORPI représentée par Monsieur Cyril Y... » (arrêt, p. 2) ; qu'en s'abstenant de tirer les conséquences de ses propres constatations, d'où il résultait que la prohibition de l'article 1596 du Code civil était applicable à Monsieur Y..., représentant mandataire du mandataire, la Cour d'appel a violé par refus d'application cette dernière disposition ; 

2/ ALORS QU'en s'abstenant de rechercher, en toute hypothèse, si l'interposition de personnes au sens de l'article 1596 du Code civil ne résultait pas de ce que le bien avait été acquis par le représentant du mandataire, l'agence LA LAUZE-ORPI, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée."

vendredi, 18 juillet 2014

La simple prise de possession de l'immeuble ne vaut pas réception

La simple prise de possession de l'immeuble ne vaut pas réception :

 

"Vu l'article 1792-6 du code civil ;

 

 

 

Attendu que pour condamner M. X... à payer à la société Goudalle charpente une certaine somme au titre du solde des travaux de reconstruction de sa maison et rejeter sa demande d'expertise, l'arrêt (Douai, 16 juin 2010) retient qu'ayant pris possession de l'immeuble, il ne peut prétendre que l'ouvrage n'a pas été réceptionné, et que les défauts d'exécution autres que ceux qui ont fait l'objet de la transaction étaient apparents à la réception par prise de possession des lieux et n'ont jamais été dénoncés ;

 

 

 

Qu'en statuant ainsi, par des motifs dont il ne résulte pas que le maître de l'ouvrage avait manifesté de manière non équivoque la volonté de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

 

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

 

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

 

 

 

Condamne la société Goudalle charpente aux dépens ;

 

 

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille douze.

 

 

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

 

 

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. X... 

 

 

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Raymond X... à payer à la société Goudalle Charpente la somme de 34.142,50 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2007, outre diverses sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et d'avoir rejeté la demande d'expertise judiciaire de M. X... ;

 

 

 

Aux motifs que en suite des travaux de reconstruction, Raymond X... a pris possession de sa maison ; qu'il est ainsi mal fondé à prétendre que l'ouvrage n'aurait pas été réceptionné ; qu'à l'issue des travaux, la société Goudalle a émis … le 15 mars 2007 un récapitulatif pour un solde à payer de … 38.328,50 € TTC ; … qu'un litige est né entre les parties à propos de « nombreux défauts sur les panneaux KLH » et … qu'un « protocole d'accord amiable » a été signé le 3 juillet 2007 entre Raymond X... et la société Goudalle, avec la signature en sus du maître d'oeuvre pour, en raison des « défauts d'aspect sur les parois et planches en panneaux KLH», prendre acte d'une moins-value acceptée par la société Goudalle à hauteur de 3.500 € HT ou 4.186 € TTC et l'engagement de Raymond X... de «régler la somme restante de 34.142,50 € TTC » ; … qu'en pareille situation, la somme de 34.142,50 € TTC est due par Raymond X... à la société Goudalle ; que pour remettre en cause la transaction, il faudrait que Raymond X... démontre soit qu'elle a été obtenue de manière irrégulière (par fraude ou sous l'empire d'un vice du consentement, ce qui n'est en rien prétendu), soit qu'elle ne procède pas de concessions réciproques des parties ; que sur ce dernier point, force est de constater que la société Goudalle a fait une concession puisqu'elle a admis une moins-value sur sa facturation ; que pour le surplus, Raymond X... se contente de soutenir que les réparations à entreprendre sur l'ouvrage sont sans commune mesure avec la moins-value acceptée le 3 juillet 2007 par la société Goudalle ; que cependant, aucun élément de son dossier, qui se réduit pratiquement à un constat d'huissier, ne vient démontrer que les défauts que présente encore son immeuble correspondraient à un coût de reprise ou réfection supérieur à 3.500 € HT ; que la transaction ne saurait ainsi être annulée ; que Raymond X... produit un constat dressé le 3 juillet 2008 par huissier de justice qui fait le point d'un certain nombre de désordres ou malfaçons, le tout justifiant au moins une expertise ; … qu'il reste que ce constat fait état de désordres qui, pour l'essentiel, correspondent aux «défauts d'aspect sur les parois et planchers en panneaux KLH » qui ont été constatés par le cabinet Arecas et sur lesquels les parties ont transigé le 3 juillet 2007 ; qu'un défaut particulier mérite d'être relevé, s'agissant d'une double perforation de la façade côté rue Montplaisir : que la photographie du constat ne permet pas, en l'absence de commentaire technique pertinent qui aurait été fait par un homme de l'art, de considérer que ce trou plutôt accidentel soit susceptible de résulter d'une malfaçon imputable à la société Goudalle ; que d'autres défauts étaient nécessairement apparents à la réception par prise de possession des lieux et n'ont jamais été dénoncés ; qu'en l'état de ces considérations, il n'y a pas lieu à expertise ;

 

 

 

ALORS D'UNE PART QUE la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves ; que la seule prise de possession ne suffit pas à caractériser la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter, fût-ce tacitement, les travaux ; que la cour d'appel qui, pour statuer comme elle l'a fait, a déduit la réception des travaux de la seule prise de possession de sa maison par M. X..., a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du Code civil ;

 

 

 

ALORS D'AUTRE PART QUE les transactions se renferment dans leur objet ; que la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ; qu'en opposant à M. X... la transaction du 3 juillet 2007 pour le condamner à payer la somme réclamée par la société Goudalle et refuser d'ordonner l'expertise qu'il sollicitait, tout en relevant que les désordres établis par le constat d'huissier qu'il invoquait correspondaient « pour l'essentiel » à ceux qui ont fait l'objet de cette transaction et que « d'autres désordres » étaient apparents lors de la réception par prise de possession des lieux, ce dont il résultait que certains de ces désordres n'étaient pas compris dans la transaction et pouvaient donner lieu à une réparation distincte, la cour d'appel a violé l'article 2048 du Code civil."

jeudi, 17 juillet 2014

Responsabilité du notaire et souscription d'un contrat d'assurance

Voici un arrêt qui ne retient pas la responsabilité du notaire au motif que "le notaire n'avait pas été chargé de s'assurer, une fois l'acte instrumenté, du bon accomplissement des diligences prévues au contrat, autres que celles lui incombant personnellement" :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte établi par la SCP notariale Pierre X... et Béatrice Y..., la Banque populaire de Lorraine Champagne a consenti à la société Le Bal'Asko, dont Mme Y... était l'unique associé, un prêt destiné à l'acquisition d'un fonds de commerce ; que cet acte prévoyait que la conclusion du prêt était subordonnée, notamment, à l'adhésion à un contrat d'assurance de groupe garantissant le risque" décès, perte totale et irréversible d'autonomie et arrêt de travail" sur la tête de Mme Y... et que l'emprunteur pouvait solliciter son adhésion au contrat d'assurance de groupe souscrit par la banque auprès de la compagnie AGF ; qu'ayant demandé à bénéficier de la garantie en raison de sa maladie, Mme Y... a découvert qu'elle n'était pas assurée faute d'avoir, à la suite de sa demande d'admission, fait parvenir à l'assureur l'accord écrit que celui-ci lui avait réclamé par lettre et auquel était subordonnée l'adhésion au contrat d'assurance de groupe ; que la société Le Bal'Asko et Mme Y... ont, alors, engagé une action en responsabilité contre la banque et le notaire ; que la société Le Bal'Asko ayant été mise en redressement judiciaire puis en liquidation, l'instance a été reprise en présence de la SCP Pierre Bayle & Pascale Geoffroy en qualité d'administrateur judiciaire et de la SCP Noel, Nodee & Lanzetta en qualité de représentant des créanciers, puis de liquidateur ;

 

Sur le moyen unique, pris en ses septième, huitième et neuvième branches :

 

Attendu que la société Le Bal'Asko et Mme Y... reprochent à l'arrêt de les débouter de leurs demandes indemnitaires formées contre le notaire, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le notaire a l'obligation d'éclairer les parties sur la portée de l'acte instrumenté ; que le notaire est tenu à la fois d'une obligation d'efficacité juridique des actes reçus et d'un devoir de conseil à l'égard des parties aux actes qu'il instrumente ; qu'à cet égard, lorsque le contrat de prêt est conclu avec le concours d'un notaire, il incombe à ce dernier d'informer le préteur sur la portée de la convention et sur les conséquences d'une éventuelle absence d'adhésion à l'assurance groupe visé par le contrat, et d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il a instrumenté ; qu'en l'espèce, en considérant que le notaire a attiré suffisamment l'attention de Mme Y... sur la nécessité de souscrire une police d'assurance en l'état des clauses particulièrement claires et explicites du contrat du 9 avril 2001, et que celui-ci n'était nullement tenu, après l'établissement par ses soins de l'acte de prêt, de s'assurer de l'exécution effective des dispositions contractuelles, en dehors des diligences lui incombant personnellement alors qu'elle avait, par ailleurs, admis que le contrat de prêt a été conclu sous l'égide du notaire ce dont il résultait, que ce dernier était tenu d'une obligation d'informer Mme Y... sur la portée du contrat de prêt et sur les conséquences d'une éventuelle absence d'adhésion à l'assurance groupe visé par le contrat mais également d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il a instrumenté, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

 

2°/ qu'en se fondant sur le constat selon lequel le notaire s'est borné à rédiger le contrat de prêt et n'a pas été associé à sa négociation pour écarter sa responsabilité délictuelle et ce, alors que le notaire a l'obligation d'éclairer les parties sur les conséquences de l'acte qu'il a instrumenté, et d'assurer son efficacité juridique eu égard au but poursuivi par les parties de sorte que celui-ci ne peut valablement décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait que donner la forme authentique aux conventions intervenues entre les parties, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

 

3°/ qu'en se fondant, en tout état de cause, sur le constat selon lequel le notaire n'a été que le rédacteur du contrat de prêt et n'a pas été associé à sa négociation pour écarter sa responsabilité délictuelle et ce, alors qu'elle avait préalablement admis, dans les motifs dédiés à l'examen des moyens articulés par Mme Y... au soutien de ses demandes tendant à obtenir la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle de la BPLC, que le contrat de prêt a été conclu sous l'égide du notaire, ce dont il résultait qu'aucun accord définitif n'était intervenu entre les parties et que ce dernier a prêté son concours en vue de sa conclusion, la cour d'appel a entaché sa décision d'une évidente contradiction et ce, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

 

Mais attendu qu'ayant constaté, d'une part, que la clause prévoyant la garantie était particulièrement claire et explicite et que Mme Y... s'y était, d'abord, conformée, puisqu'elle avait sollicité son admission à l'assurance de groupe, avant de laisser sans réponse la lettre de l'assureur lui réclamant la transmission de son accord écrit et relevé, d'autre part, que le notaire n'avait pas été chargé de s'assurer, une fois l'acte instrumenté, du bon accomplissement des diligences prévues au contrat, autres que celles lui incombant personnellement, la cour d'appel a pu en déduire que l'officier public n'avait pas commis de faute ; que par ces seuls motifs exempts de toute contradiction, l'arrêt est légalement justifié de ce chef ;

 

Mais sur la première branche du moyen, après avis de la chambre commerciale, financière et économique :

 

Vu l'article 1147 du code civil ;

 

Attendu que pour rejeter les demandes dirigées contre la banque, l'arrêt retient que les circonstances qui ont empêché la conclusion effective du contrat d'assurance prévue comme condition et garantie du prêt sont postérieures à la négociation du prêt et de ses garanties et sont le fait de Mme Y... elle-même ;

 

Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si la banque avait veillé à la régularité de l'adhésion par Mme Y... au contrat d'assurance à laquelle était subordonnée la conclusion du prêt, l'avait informée des suites données à sa demande d'adhésion à l'assurance-groupe et l'avait éclairée sur les conséquences de l'absence de conclusion du contrat d'assurance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

 

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute La société Le Bal'Asko et Mme Y... de leurs demandes dirigées contre la Banque populaire de Lorraine Champagne, l'arrêt rendu le 11 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;

 

Condamne la Banque populaire de Lorraine Champagne aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois février deux mille douze.

 

 

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Le Bal'Asko, Mme Y..., la société Noel Nodee et Lanzetta, et la société Bayle et Geoffroy.

 

ATTENDU QU'il est fait grief à l'arrêt attaqué, d'AVOIR débouté Madame Chantal Y... de ses demandes visant à voir condamner in solidum la Banque populaire de Lorraine Champagne et la SCP de notaires Pierre X... et Béatrice Y... à prendre en charge les mensualités de remboursement du prêt, échues durant ses périodes de maladie, à rembourser à la société BAL'ASKO l'intégralité des frais de banque, agios, pénalités et plus généralement toutes sommes mises à sa charge du fait des retards de remboursement des mensualités de remboursement générés par son défaut de couverture assurance « arrêt de travail » et à lui verser la somme de 15.000 € en réparation de son préjudice moral ;

 

AUX MOTIFS QUE « Sur la faute reprochée à la banque, le banquier, qui propose à son client auquel il consent un prêt, d'adhérer au contrat d'assurance de groupe qu'il a souscrit à l'effet de garantir, en cas de survenance de divers risques, l'exécution de tout ou partie de ses engagements, est tenu de l'éclairer sur l'adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d'emprunteur, sans que la remise d'une notice, par ailleurs requise, ne suffise à satisfaire cette obligation ; Attendu qu'en l'espèce sous l'égide de Me X... notaire associé à Rombas a été conclu le 9 avril 2001 entre la Banque Populaire de Lorraine et la SARL Le Bal'Asko, en cours d'identification, comprenant pour unique associée Mme Chantal Y... épouse Z..., un contrat de prêt équipement destiné à l'acquisition d'un fonds de commerce de 2.450.000 F, le prêt consenti s'élevant à la somme de 2.300.000 F accordée pour une durée de 120 mois qu'en page 3 de l'acte notarié il est prévu, sous le titre « garanties et clauses particulières » que la conclusion du contrat de prêt est subordonnée aux conditions, assurances et garanties suivantes :

 

- le présent prêt et indexé selon les modalités décrites ci-après, « assurance groupe décès, perte totale et irréversible d'autonomie et arrêt de travail sur la tête de Mme Chantal Y... à hauteur de 100 %, limitée à 2.300.000 F,

 

- nantissement en premier rang à hauteur de 2.300.000 F et sans concours

 

sur le fonds de commerce de bar brasserie à l'enseigne « Eurobrasserie » nouvelle enseigne « Le Bal'Asko » exploité dans des locaux sis à Fameck, galerie marchande du Centre Commercial Leclerc, appartenant à l'emprunteur aux présentes, y compris tous les éléments corporels et incorporels y attachés, et notamment le droit au bail et la licence de troisième catégorie,

 

- caution prise par actes séparés de M. et Mme Z... Jean-Claude ;

 

ET AUX MOTIFS QU'à cet acte est annexé au titre III sous le titre : « constitution de garanties en vue de l'établissement de l'acte notarié » un document qui dispose : que l'emprunteur peut solliciter son adhésion pour un capital égal au présent prêt et pour la durée de celui-ci à l'assurance groupe incapacité de travail et/ou décès invalidité contractée par la banque auprès d'une compagnie d'assurances, que dans ce cas l'adhésion de l'emprunteur a lieu aux conditions générales et particulières de là police, qu'il reconnaît avoir reçu un exemplaire de la notice d'assurance, que de expresse la couverture du risque de ne peut intervenir qu'après acceptation par la compagnie d'assurances ; qu'il ne peut être dénié dès lors à la lecture des documents contractuels susvisés dûment signés par Mme Y..., en sa qualité de représentant de la société emprunteuse , que la proposition de la faire adhérer à une police d'assurance couvrant sur sa tête comme unique associé de la SARL Le Bal'Asko, le risque décès, perte totale et irréversible d'autonomie et arrêt de travail, constituait une garantie adéquate en relation avec l'opération envisagée d'acquisition d'un fonds de commerce lequel devait en réalité être exploité sous cette forme sociale par Mme Y... ; Qu'il résulte des autres pièces produites que les circonstances qui ont empêché la conclusion effective du contrat d'assurance prévu comme condition et garantie du prêt sont postérieures à la négociation du prêt et de ses garanties et à la rédaction de l'acte notarié auquel sont intervenues les deux parties, et sont le fait de Mme Y... elle-même, puisque celle-ci, se conformant tout d'abord au contrat, a présenté une demande d'admission à l'assurance et que le 7 juin 2001, ce qu'elle ne conteste pas, elle a été destinataire d'un courrier de la compagnie d'assurances, par l'intermédiaire du courtier acceptant sa demande pour le prêt en cause sous les conditions suivantes :

 

- garantie décès :

 

- acceptation aux conditions du contrat garantie IAD ou PTIA :

 

- acceptation aux conditions du contrat, à l'exclusion de certaines affections

 

- garantie incapacité de travail : acceptation conditions du contrat d'exclusion de certaines affections;

 

Qu'il était demandé à Mme Z... de donner son accord par écrit sur ces conditions particulières d'assurances avant le 27 juin 2001 ; Que Mme Chantal Z... ne peut non plus contester et ne le fait d'ailleurs pas (puisque aussi bien elle expose qu'à réception de ce courrier du 7 juin 2001 elle a demandé rendez-vous à la banque, alors que cette démarche n'était pas à la démarche efficace qu'elle aurait dû entreprendre, la banque étant un tiers au contrat d'assurance) qu'elle n'a pas fait parvenir son accord écrit, en sorte qu'une lettre de relance lui a été adressée le 27 juin 2001, lui impartissent un délai jusqu'au 17 juillet 2001 pour sa réponse, après quoi il lui était précisé que l'assureur ne pourrait plus donner suite à sa demande ; Que le 17 juillet 2001 le courtier a adressé à Mme Z... un courrier lui rappelant son écrit du 7 juin 2001 et la lettre de relance du 27 juin 2001 et l'informant que l'assureur, considérant qu'elle n'avait pas accepté sa proposition, avait classé le dossier sans suite, ce dont s'il se déduit qu'aucun contrat d'assurance ne s'est formé entre Mme Y... épouse Z... et la compagnie d'assurances AGF ;

 

ET AUX MOTIFS QUE Mme Y... épouse Z... ne peut davantage valablement prétendre qu'elle aurait été trompée par la banque compte tenu de ce que celle-ci aurait continué à prélever avec les mensualités du prêt les cotisations afférentes au contrat d'assurance, alors d'une part que ces prélèvements sont postérieurs à la formation du contrat de prêt et que d'autre part la banque pouvait au contraire légitimement croire que Mme Y... avait effectivement contracté une police d'assurance à la suite de sa demande d'adhésion, ce pourquoi il ne peut être fait grief au prêteur d'avoir débloqué les fonds en vue de l'acquisition du fonds de commerce de bar brasserie à Fameck ; Que Mme Y... ne rapporte pas non plus la preuve qu'elle aurait conféré à la banque la qualité de mandataire à l'effet de souscrire pour son compte une police d'assurance conforme aux prévisions contractuelles ; que Mme Y... ne prouve pas son affirmation selon laquelle elle aurait pour sa part subordonné son engagement, soit comme représentant de l'emprunteur, soit comme caution solidaire de l'emprunteur (par acte séparé annexé au contrat de prêt) à la conclusion de la police d'assurance qui n'a pu être concrétisée en raison de sa propre carence ; Qu'il échet de confirmer le jugement dont appel en ce que les premiers juges ont débouté Mme Y... épouse Z... de ses demandes à rencontre de la BPLC ;

 

ALORS, D'UNE PART, QU'il incombe à l'organisme prêteur, qui fait état dans l'acte de prêt d'une clause prévoyant l'adhésion à une assurance de groupe, dont il est le souscripteur, de mettre en oeuvre cette garantie, de veiller à la régularité d'une telle adhésion par l'emprunteur et d'effectuer toutes les démarches utiles pour l'information de l'adhérent ; Qu'en l'espèce, pour conclure au rejet des demandes dirigées à l'encontre de la BPLC sur le fondement d'un manquement à son obligation de conseil et d'information, la cour d'appel a retenu que l'absence de conclusion effective du contrat d'assurance à laquelle était subordonnée la conclusion du prêt était due au fait de Madame Y... elle-même ; Qu'à cet égard, la cour d'appel a indiqué que cette dernière se conformant tout d'abord au contrat, a présenté une demande d'admission à l'assurance et que le 7 juin 2001 elle a été destinataire d'une lettre de la compagnie d'assurances, par l'intermédiaire du courtier, l'invitant à donner son accord par écrit sur ces conditions particulières d'assurances avant le 27 juin 2001 ; Qu'elle a, en outre, relevé qu'une lettre de relance lui a été adressée le 27 juin 2001, l'invitant à communiquer sa réponse au plus tard le 17 juillet 2001 ; Qu'enfin, la cour d'appel a rappelé que le 17 juillet 2001 le courtier lui a adressé une lettre lui rappelant celle du juin 2001 et la lettre de relance du 27 juin 2001 et l'informant de ce que l'assureur, a classé le dossier sans suite, de sorte qu'aucun contrat d'assurance ne s'est formé entre les parties ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait des énonciations de l'arrêt attaqué que la BPLC, qui n'a effectué aucune démarche en vue de la mise en oeuvre du contrat d'assurance groupe visé par l'acte de prêt, n'a nullement veillé à la régularité de l'adhésion par Madame Y... au contrat d'assurance groupe à laquelle était subordonnée la conclusion du prêt, ni même ne l'a informé des suites qui ont été données à sa demande d'adhésion et des conséquences de l'absence de conclusion d'un contrat d'assurance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de constatations ayant mis en évidence que la BPLC n'a pas satisfait à l'obligation de conseil et d'information qui lui incombait en sa qualité d'organisme préteur souscripteur d'une assurance groupe et ce, en violation des articles 1134, 1135 et 1147 du Code civil ;

 

ALORS, DE DEUXIEME PART, QU'il incombe à l'organisme prêteur, qui fait état dans l'acte de prêt d'une clause prévoyant l'adhésion à une assurance de groupe, dont il est le souscripteur, de mettre en oeuvre cette garantie, de veiller à la régularité d'une telle adhésion par l'emprunteur et d'effectuer toutes les démarches utiles pour l'information de l'adhérent ; Qu'à cet égard, Madame Y... soutenait dans ses conclusions d'appel, qu'elle n'a été informée du classement sans suite de son dossier qu'à l'occasion de la lettre qui lui a été adressée le 5 juillet 2002 par la société OCEANIC PREVOYANCE en réponse à sa demande de prise en charge sur le fondement de la garantie maladie qu'elle pensait avoir valablement souscrit (Conclusions d'appel de Madame Y..., p.8 § 6 –Prod) ; Que dès lors, en concluant au rejet des demandes dirigées à l'encontre de la BPLC sur le fondement d'un manquement à son obligation de conseil et d'information, sans rechercher si en s'abstenant d'informer Madame Y... de ce que son dossier a été classé sans suite par la compagnie d'assurance et de lui indiquer quelles étaient les conséquences de l'absence de souscription d'une assurance au regard de la validité de l'opération de prêt, la BPLC n'a pas commis un manquement justifiant la mise en oeuvre de sa responsabilité contractuelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1135 et 1147 du Code civil ;

 

ALORS, DE TROISIEME PART, QUE l'obligation d'information pesant sur le souscripteur d'un contrat d'assurance de groupe ne peut être limitée par l'intervention d'un intermédiaire, tel un mandataire ou un courtier jouant auprès des adhérents un rôle de conseil ; Qu'à cet égard, la cour d'appel a indiqué que la démarche de Madame Y... qui a sollicité un rendez-vous à la banque, à la réception du courrier du 7 juin 2001 était inappropriée en se fondant sur le constat selon lequel la banque aurait été un tiers au contrat d'assurance ; Qu'en se déterminant ainsi, alors que l'obligation d'information et de conseil pesant sur le souscripteur d'une assurance ne peut être limitée par l'intervention d'un intermédiaire, la cour d'appel a statué par la voie d'un motif inopérant impropre à écarter l'existence d'un manquement à une telle obligation et a privé sa décision de base légale au regard des articles les articles 1134, 1135 et 1147 du Code civil ;

 

ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE la responsabilité de l'organisme préteur doit être retenue lorsqu'il a entretenu chez l'emprunteur l'illusion que les garanties d'assurance ont été valablement souscrites, notamment en recouvrant des primes d'assurance ; Qu'en l'espèce, Madame Y... a fait valoir, dans ses écritures en cause d'appel, que la BPLC l'a induite en erreur en maintenant les prélèvements mensuels incluant la prime d'assurance tels que figurant sur les tableaux d'amortissement initiaux et l'a ainsi maintenu dans la croyance qu'elle avait valablement souscrit l'assurance groupe visée par le contrat de prêt (Conclusions d'appel de Madame Y..., p.8 & 9 –Prod) ; Qu'en concluant, néanmoins, au rejet des demandes de Madame Y... et ce, alors que l'existence de ces prélèvements était de nature à accréditer chez cette dernière l'opinion que son adhésion au contrat d'assurance avait pris effet, la cour d'appel a violé une nouvelle fois les articles 1134, 1135 et 1147 du Code civil ;

 

ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE l'existence d'une assurance groupe garantissant les risques décès-invalidité-maladie est un élément déterminant du consentement de l'emprunteur au contrat de prêt ; Qu'à cet égard, Madame Y... a fait valoir, dans ses écritures d'appel, que la conclusion d'un contrat d'assurance était une condition substantielle de sorte que la BPLC se devait de vérifier si celle-ci avait ou non été valablement satisfaite ; Qu'elle a, en outre, exposé qu'en l'absence de contrat d'assurance, le prêt n'aurait jamais été envisagé par la SARL LE BAL'ASKO (Conclusions d'appel de Madame Y..., p.8 & 9 –Prod) ; Que dès lors, en se fondant sur le constat selon lequel Madame Y... ne prouvait nullement son affirmation selon laquelle elle aurait subordonné son engagement, à la conclusion de la police d'assurance et ce, alors que l'existence d'une assurance de groupe garantissant les risques décès invalidité- maladie est un élément déterminant du consentement de l'emprunteur au contrat de prêt, la cour d'appel a violé l'article 1109 du code civil ;

 

ALORS, DE SIXIEME PART, QUE Madame Y... a exposé, dans ses conclusions d'appel, que dès lors que l'acte notarié prévoyait que la conclusion du contrat de prêt était subordonnée aux conditions d'assurance visées par l'acte, la BPLC ne pouvait valablement s'abstenir de s'assurer préalablement de ce que l'assurance avait été effectivement souscrite par l'emprunteur (Conclusions d'appel de Madame Y..., p.7 – Prod) ; Qu'en considérant qu'il ne pouvait être fait grief au prêteur d'avoir débloqué les fonds en se fondant sur le constat selon lequel ce dernier pouvait légitimement croire que Madame Y... avait effectivement contracté une police d'assurance à la suite de sa demande d'adhésion, sans rechercher si la BPLC n'a pas commis un manquement justifiant la mise en oeuvre de sa responsabilité en débloquant les fonds sans s'assurer préalablement de ce qu'une telle condition était effectivement remplie, la cour d'appel a statué par la voie d'un motif inopérant impropre à écarter la responsabilité contractuelle de la BPLC et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1135 et 1147 du Code civil ;

 

ET AUX MOTIFS QUE, Sur la faute reprochée au notaire le notaire est en premier lieu débiteur de l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il dresse ; Qu'il est tenu en outre d'une obligation de conseil consistant notamment à avertir les parties des risques que comportent les transactions auxquelles il prête le concours de son office ; Que la preuve du conseil donné, qui incombe au notaire, peut résulter "de toutes circonstances ou documents, y compris "de l'acte dressé par ses soins dans la mesure où il établit que le client a été averti clairement des risques inhérents à l'opération envisagée ; Attendu que s'agissant de la première obligation, relative à la validité et à l'efficacité de l'acte, il échet d'observer que cette validité n'est pas remise en cause par quiconque et que l'acte a reçu exécution dès lors que les fonds ont été débloqués et que les mensualités du prêt ont été remboursées par l'emprunteur durant plusieurs années ; Que dans le cas présent, et alors qu'il est constant que Me X... n'est pas le négociateur du prêt visé dans l'acte litigieux, mais qu'il n'en est que le rédacteur, il doit être jugé qu'au moyen des clauses parties particulièrement claires et explicites du contrat du 9 avril 2001 le notaire ainsi mis en cause a attiré suffisamment l'attention de Mme Y... sur la nécessité où elle se trouvait à raison des dispositions contractuelles de souscrire une police d'assurance à l'effet de couvrir des risques bien définis de nature à garantir à la fois le remboursement du prêt et la faisabilité de la transaction visant à l'acquisition d'un fonds de commerce de bar brasserie ;

 

ET AUX MOTIFS QU'au surplus le notaire n'a pas après l'établissement par ses soins de l'acte de prêt à s'assurer de l'exécution effective des dispositions contractuelles, en dehors des diligences lui incombant personnellement, ici celles concernant le nantissement sur le fonds de commerce acquis par l'emprunteur ; Que le jugement du tribunal de grande instance de Metz doit être également confirmé sur ce poste du litige ;

 

ALORS, DE SEPTIEME PART, QUE le notaire a l'obligation d'éclairer les parties sur la portée de l'acte instrumenté ; Que le notaire est tenu à la fois d'une obligation d'efficacité juridique des actes reçus et d'un devoir de conseil à l'égard des parties aux actes qu'il instrumente ; Qu'à cet égard, lorsque le contrat de prêt est conclu avec le concours d'un notaire, il incombe à ce dernier d'informer le préteur sur la portée de la convention et sur les conséquences d'une éventuelle absence d'adhésion à l'assurance groupe visé par le contrat, et d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il a instrumenté ; Qu'en l'espèce, en considérant que le notaire a attiré suffisamment l'attention de Madame Y... sur la nécessité de souscrire une police d'assurance en l'état des clauses particulièrement claires et explicites du contrat du 9 avril 2001, et que celui-ci n'était nullement tenu, après l'établissement par ses soins de l'acte de prêt, de s'assurer de l'exécution effective des dispositions contractuelles, en dehors des diligences lui incombant personnellement alors qu'elle avait, par ailleurs, admis que le contrat de prêt a été conclu sous l'égide du notaire ce dont il résultait, que ce dernier était tenu d'une obligation d'informer Madame Y... sur la portée du contrat de prêt et sur les conséquences d'une éventuelle absence d'adhésion à l'assurance groupe visé par le contrat mais également d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il a instrumenté, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

 

ALORS, A TOUS LE MOINS, QU'en se fondant sur le constat selon le notaire s'est borné à rédiger le contrat de prêt et n'a pas été associé à sa négociation pour écarter sa responsabilité délictuelle et ce, alors que le notaire a l'obligation d'éclairer les parties sur les conséquences de l'acte qu'il a instrumenté, et d'assurer son efficacité juridique eu égard au but poursuivi par les parties de sorte que celui-ci ne peut valablement décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait que donner la forme authentique aux conventions intervenues entre les parties, la cour d'appel a violé, une nouvelle fois, l'article 1382 du code civil ;

 

ALORS, ENFIN, ET EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en se fondant, en tout état de cause, sur le constat selon lequel le notaire n'a été que le rédacteur du contrat de prêt et n'a pas été associé à sa négociation pour écarter sa responsabilité délictuelle et ce, alors qu'elle avait préalablement admis, dans les motifs dédiés à l'examen des moyens articulés par Madame Y... au soutien de ses demandes tendant à obtenir la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle de la BPLC, que le contrat de prêt a été conclu sous l'égide du notaire, ce dont il résultait qu'aucun accord définitif n'était intervenu entre les parties et que ce dernier a prêté son concours en vue de sa conclusion, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une évidente contradiction et ce, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile."

mercredi, 16 juillet 2014

Vidéosurveillance, copropriété et trouble manifestement illicite

Voici un arrêt qui juge que les travaux d'installation du système de vidéo surveillance mis en place par un copropriétaire, en dehors de tout consentement donné par les copropriétaires compromet de manière intolérable les droits détenus par chacun d'eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes,  et que cette installation constitue un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonnée sa dépose :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 24 février 2010), rendu en matière de référé, que le syndicat des copropriétaires de La Colline du Scudo lot 36 a assigné en référé les époux X..., propriétaires de la villa n° 6, sur le fondement de l'article 809 du code de procédure civile, pour obtenir leur condamnation sous astreinte à l'enlèvement du système de vidéo surveillance et de la lampe à déclenchement automatique qu'ils avaient installé sur leur lot et dirigés vers un chemin, partie commune ;

 

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

 

Attendu que les époux X... n'ayant jamais invoqué devant les juges du fond l'irrecevabilité de l'action du syndicat faute d'intérêt collectif à défendre, le moyen, mélangé de fait et de droit, est nouveau et partant irrecevable ;

 

Sur le second moyen, pris en ses troisième et quatrième branches :

 

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de dire que l'installation de leur système de vidéo surveillance constitue un trouble manifestement illicite et d'ordonner la dépose du système sous astreinte, alors, selon le moyen :

 

1°/ que l'atteinte au respect dû à l'image d'une personne n'est constituée que si cette personne est identifiable et si sa représentation est rendue publique ; que les données recueillies par le système de vidéo surveillance posé par les époux X..., dont l'usage est limité à la seule surveillance des lieux où il est installé, sans être rendues publiques, et dont la destruction est assurée dans un bref délai de 15 jours, ne constituent pas un trouble manifestement illicite en ce qu'elles ne portent pas atteinte au respect dû à l'image de ceux qui sont susceptibles d'être filmés, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 9 du code civil ;

 

2°/ qu'en tout état de cause, l'atteinte à la vie privée est justifiée par la protection d'autres intérêts qui lui sont contraires, dès lors que cette atteinte est proportionnée à ces intérêts ; qu'en l'espèce, l'installation d'un système de vidéo surveillance dans les parties privatives d'un copropriétaire n'est qu'une riposte à des menaces à l'intégrité physique et à des dégradations de biens par certains copropriétaires voisins ; que le risque d'être filmé par les uns est proportionné aux risques encourus par les autres, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait la cour d'appel a violé les articles 6 et 8 de la Convention européenne des droits de l'homme et l'article 9 du code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant retenu que les travaux d'installation du système de vidéo surveillance mis en place par les époux X..., en dehors de tout consentement donné par les copropriétaires compromettaient de manière intolérable les droits détenus par chacun d'eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes, la cour d'appel a pu en déduire, sans violer l'article 9 du code civil ni les articles 6 et 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que cette installation constituait un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonnée sa dépose ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du second moyen, qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne les époux X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille onze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par Me Brouchot, avocat aux Conseils pour les époux X....

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR accueilli la demande du Syndicat des copropriétaires la Colline du Scudo Lot 36 et d'AVOIR, en conséquence, ordonné aux époux X... d'opérer la dépose du système de vidéo-surveillance couplé à un projecteur à déclenchement automatique, sous astreinte ;

 

AUX MOTIFS QUE les époux X... ont installé sur leur lot privatif un dispositif de vidéo-surveillance composé d'une caméra haute définition située dans une pièce de leur habitation et d'un projecteur doté d'un détecteur de présence implanté sur le mur d'enceinte de leur propriété ; que chaque copropriétaire dispose du droit d'user et de jouir librement des parties privatives comprises dans un lot sous la condition, cependant et notamment, de ne pas atteinte aux droits collectifs des autres copropriétaires sauf à commettre un abus que le syndicat, gardien de l'intérêt général de la copropriété, serait en droit de faire cesser ; que les époux X... ne remettent pas en cause la disposition de l'ordonnance entreprise selon laquelle le champ de surveillance de la camera qu'ils ont installée couvre de manière incontestable des parties communes et peut, donc, filmer certains copropriétaires circulant sur le chemin privé conduisant au domicile de chacun d'eux ; qu'en tout état de cause, ils reconnaissent dans leurs écritures d'appel que cette caméra permet de filmer non seulement la place de stationnement de leurs véhicules automobiles située devant leur lot mais encore et surtout une partie de la voie incluse dans le périmètre de la copropriété et constituant un élément des parties communes ; que les travaux d'installation du système de vidéo-surveillance par les époux X... exécutés dans leur intérêt exclusif, soit la sauvegarde de leurs biens et l'identification des auteurs des dégradations de ceux-ci, ont une incidence directe sur l'ensemble des autres copropriétaires dont le droit au respect de la vie privée est atteint à chaque fois qu'ils empruntent la partie commune du chemin couvert par la caméra ; que l'installation du dispositif de vidéo-surveillance cause en conséquence à la collectivité des copropriétaires un trouble manifestement illicite en ce qu'elle excède les inconvénients normaux de voisinage, s'impose en dehors de tout consentement donné par les utilisateurs du chemin et compromet de manière intolérable les droits détenus par chacun d'eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes ;

 

ALORS QU'un syndicat de copropriétaires ne peut agir en justice qu'en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble lorsqu'il a été porté atteinte à l'intérêt collectif des copropriétaires ; que le préjudice est collectif lorsqu'il prend sa source dans les parties communes et qu'il affecte les parties privatives d'un ou plusieurs lots ; que la vie privée de certains copropriétaires ne saurait constituer l'intérêt collectif que le syndicat des copropriétaires a qualité à défendre en justice, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé ensemble l'article 31 du Code de procédure civile et l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que l'installation du système de vidéo-surveillance par les époux X... constitue un trouble manifestement illicite et d'AVOIR, en conséquence, ordonné à M. et Mme X... d'opérer la dépose du système de vidéo-surveillance couplé à un projecteur à déclenchement automatique sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

 

AUX MOTIFS QUE les époux X... ont installé sur leur lot privatif un dispositif de vidéo-surveillance composé d'une caméra haute définition située dans une pièce de leur habitation et d'un projecteur doté d'un détecteur de présence implanté sur le mur d'enceinte de leur propriété ; que chaque copropriétaire dispose du droit d'user et de jouir librement des parties privatives comprises dans un lot sous la condition, cependant et notamment, de ne pas atteinte aux droits collectifs des autres copropriétaires sauf à commettre un abus que le syndicat, gardien de l'intérêt général de la copropriété, serait en droit de faire cesser ; que les époux X... ne remettent pas en cause la disposition de l'ordonnance entreprise selon laquelle le champ de surveillance de la camera qu'ils ont installée couvre de manière incontestable des parties communes et peut, donc, filmer certains copropriétaires circulant sur le chemin privé conduisant au domicile de chacun d'eux ; qu'en tout état de cause, ils reconnaissent dans leurs écritures d'appel que cette caméra permet de filmer non seulement la place de stationnement de leurs véhicules automobiles située devant leur lot mais encore et surtout une partie de la voie incluse dans le périmètre de la copropriété et constituant un élément des parties communes ; que les travaux d'installation du système de vidéo-surveillance par les époux X... exécutés dans leur intérêt exclusif, soit la sauvegarde de leurs biens et l'identification des auteurs des dégradations de ceux-ci, ont une incidence directe sur l'ensemble des autres copropriétaires dont le droit au respect de la vie privée est atteint à chaque fois qu'ils empruntent la partie commune du chemin couvert par la caméra ; que l'installation du dispositif de vidéo-surveillance cause en conséquence à la collectivité des copropriétaires un trouble manifestement illicite en ce qu'elle excède les inconvénients normaux de voisinage, s'impose en dehors de tout consentement donné par les utilisateurs du chemin et compromet de manière intolérable les droits détenus par chacun d'eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes ; que le motif invoqué par les époux X... et lié à la recherche des auteurs des malveillances commises à leur endroit, fût-il légitime, ne peut pas cependant justifier l'installation litigieuse au mépris des droits fondamentaux des tiers, peu importe à cet égard la pose d'une affiche à proximité des véhicules destinée à avertir quiconque de l'existence de ce dispositif de surveillance, l'information donnée à la CNIL à ce titre et la mise à disposition éventuelle des enregistrements au service du parquet ;

 

ALORS, D'UNE PART, QUE le juge des référés ne peut ordonner de mesures propres à faire respecter la vie privée qu'au seul cas d'atteinte à l'intimité de la vie privée et s'il y a urgence ; que l'installation d'un système de vidéo-surveillance dans une partie privative, dont l'existence est signalée par un affichage et est conforme aux prescriptions légales, ne porte pas atteinte à l'intimité de la vie privée dès lors que ce système ne permet de filmer qu'une partie du chemin conduisant au domicile de certains copropriétaires ; qu'ainsi, en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé les articles 9 alinéa 2 du Code civil et 809 du Code de procédure civile ;

 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE la Cour d'appel, qui n'a constaté aucun fait caractéristique d'une atteinte à l'intimité de la vie privée, a privé sa décision de base légale au regard des articles 9 alinéa 2 du Code civil et 809 du Code de procédure civile ;

 

ALORS, ENSUITE, QUE l'atteinte au respect dû à l'image d'une personne n'est constituée que si cette personne est identifiable et si sa représentation est rendue publique ; que les données recueillies par le système de vidéo-surveillance posé par les époux X..., dont l'usage est limité à la seule surveillance des lieux où il est installé, sans être rendues publiques, et dont la destruction est assurée dans un bref délai de 15 jours, ne constituent pas un trouble manifestement illicite en ce qu'elles ne portent pas atteinte au respect dû à l'image de ceux qui sont susceptibles d'être filmés, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article 9 du Code civil ;

 

ALORS, ENFIN, et en tout état de cause, QUE l'atteinte à la vie privée est justifiée par la protection d'autres intérêts qui lui sont contraires, dès lors que cette atteinte est proportionnée à ces intérêts ; qu'en l'espèce, l'installation d'un système de vidéo-surveillance dans les parties privatives d'un copropriétaire n'est qu'une riposte à des menaces à l'intégrité physique et à des dégradations de biens par certains copropriétaires voisins ; que le risque d'être filmé par les uns est proportionné aux risques encourus par les autres, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait la Cour d'appel a violé les articles 6 et 8 de la Convention européenne des droits de l'homme et l'article 9 du Code civil."

mardi, 15 juillet 2014

Solvabilité des emprunteurs et responsabilité du notaire

Voici un arrêt qui juge que le notaire ne pouvait pas être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation, par les banques, de la capacité de remboursement des emprunteurs :

 

"Attendu que par actes établis, selon le cas, par M. X... ou par M. Y..., notaires, la société L'âge d'or, agent immobilier, a vendu des appartements constituant des invendus de programmes immobiliers à des particuliers ayant obtenu, à cette fin, des emprunts bancaires dont le remboursement devait être assuré par des revenus locatifs qui se sont révélés insuffisants ; que banques et acquéreurs ont, dans ces conditions, recherché la responsabilité des notaires instrumentaires ;

 

Attendu que la banque CIC reproche à l'arrêt attaqué (Paris, 10 novembre 2009) de l'avoir déboutée de sa demande formée contre M. X... pour obtenir réparation du préjudice lié à l'insolvabilité des époux Z..., ses clients, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le notaire, tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; qu'en relevant en l'espèce "qu'il résulte de la lecture desdits actes que ceux-ci se limitent à constater qu'un prêt a été accordé dont ils reprennent les modalités essentielles", de sorte que "ce n'est donc pas l'acte notarié critiqué qui a constitué ni l'offre de prêt ni son acceptation", circonstance qui n'était nullement de nature à décharger M. X... de son devoir d'information et de conseil, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

 

2°/ que le notaire n'est pas dispensé de son devoir d'information et de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; que dès lors qu'il a connaissance ou n'a pu raisonnablement ignorer l'existence d'éléments de nature à laisser suspecter une fraude aux droits des établissements financiers intervenant à l'acte, il se doit de les mettre en garde sur l'opportunité économique de l'opération ; qu'en retenant en l'espèce "que le notaire, dont ce n'est pas le métier, ne saurait être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation faite par les établissements bancaires ou financiers des capacités de remboursement des emprunteur", circonstance qui n'était pas en elle-même de nature à décharger de ses obligations M. X..., lequel avait instrumenté les dix actes de vente conclus par les époux Z..., auxquels étaient parties dix établissements de crédit distincts, ce que le CIC ignorait, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

 

3°/ que le notaire n'est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; qu'en affirmant de façon générale "que les établissements (bancaires) étaient en lien d'affaires avec Mme A..., la gérante de la société venderesse, lui faisaient une entière confiance pour lui présenter des acheteurs emprunteurs et lui donnaient carte blanche pour établir les dossiers de financement", pour en déduire "que dans ces conditions, les négligences commises par les prêteurs sont à l'origine de leur préjudice", sans caractériser précisément la réalité d'un tel lien entre le CIC et Mme A..., a fait apparaître très distendu que l'expertise diligentée dans le cadre de la procédure pénale la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

 

4°/ qu'en affirmant "que MM. X... et Y... pouvaient légitimement ignorer que les différents acquéreurs avaient dissimulé aux prêteurs le fait qu'ils avaient contracté plusieurs prêts auprès de plusieurs d'entre eux et n'avaient aucun moyen de savoir si l'opération envisagée ne serait pas financièrement viable pour chacun d'eux" et encore "qu'il ne ressort en outre d'aucune pièce que ces notaires ont, malgré la connaissance qu'ils avaient du nombre des acquisitions effectuées, sciemment trompé les établissements financiers ou bancaires concernés", quand l'intention de tromper n'est pas une condition de la responsabilité du notaire et quand, compte tenu de la multiplicité des acquisitions le notaire devait à tout le moins suspecter l'insolvabilité des acquéreurs et les mettre en garde, ce qui aurait suffit à attirer l'attention des établissements bancaires et notamment du CIC, la cour d'appel a privé encore sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant constaté que le notaire, qui n'était pas intervenu dans la négociation des prêts, pouvait légitimement ignorer que les emprunteurs avaient dissimulé aux prêteurs l'existence de plusieurs autres prêts destinés à financer diverses acquisitions et qu'il n'avait aucun moyen de contrôler la viabilité financière de l'opération projetée, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que le professionnel du droit ne pouvait pas être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation, par les banques, de la capacité de remboursement des emprunteurs ; que par ces seuls motifs, l'arrêt est légalement justifié ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la société CIC aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société CIC à payer à MM. X... et Y... et à la société Mutuelles du Mans IARD la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille onze.

 

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société CIC

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef :

 

D'AVOIR débouté le C.I.C. de sa demande tendant à la condamnation de Maître X... à lui payer la somme de 184.199,55 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l'insolvabilité de ses clients, les époux Z... ;

 

AUX MOTIFS QUE «… pour tous les actes passés, les établissements prêteurs sont intervenus selon les mêmes modalités de sorte que, même si les actes considérés sont tous des actes de vente, le prêteur y était nécessairement partie puisqu'il indique la part de financement qu'il assure dans l'acquisition ; qu'il résulte de la lecture desdits actes que ceux-ci se limitent à constater qu'un prêt a été accordé dont ils reprennent les modalités essentielles (montant, taux, garanties, assurances éventuelles), démontrant ainsi que ces modalités ont fait l'objet de discussions antérieures, discussions en tout état de cause imposées par le législateur pour permettre l'exercice du délai de réflexion ; que ce n'est donc pas l'acte notarié critiqué qui a constitué ni l'offre de prêt ni son acceptation ; que le notaire, dont ce n'est pas le métier, ne saurait être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation faite par les établissements bancaires ou financiers des capacités de remboursement des emprunteurs, alors surtout qu'en l'espèce, il résulte du rapport d'expertise précité, produit pour les besoins de la procédure pénale, que ces établissements, en lien d'affaires avec Mme A..., la gérante de la société venderesse, lui faisaient une entière confiance pour lui présenter des acheteurs emprunteurs et lui donnaient carte blanche pour établir les dossiers de financement ; que dans ces conditions, les négligences commises par les prêteurs sont à l'origine de leur préjudice ; que MM. X... et Y... pouvaient légitimement ignorer que les différents acquéreurs avaient dissimulé aux prêteurs le fait qu'ils avaient contracté plusieurs prêts auprès de plusieurs d'entre eux et n'avaient aucun moyen de savoir si l'opération envisagée ne serait pas financièrement viable pour chacun d'eux ; qu'il ne ressort en outre d'aucune pièce que ces notaires ont, malgré la connaissance qu'ils avaient du nombre des acquisitions effectuées, sciemment trompé les établissements financiers ou bancaires concernés et ce d'autant que, ainsi énoncé cidessus avant, ils ne pouvaient connaître les manoeuvres auxquelles les acquéreurs se sont livrés avec l'assistance de la gérante de la SARL L'AGE d'OR, pour faire croire à une solvabilité illusoire que seule une information pénale a pu mettre au jour ; que dès lors le jugement sera infirmé en ce qu'il a, tout en rappelant la «véritable opération concertée de fraude aux droits des organismes bancaires ou financiers», retenu une faute des notaires à ce titre…» (arrêt attaqué p. 7 et 8) ;

 

ALORS D'UNE PART QUE le notaire, tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; qu'en relevant en l'espèce «qu'il résulte de la lecture desdits actes que ceux-ci se limitent à constater qu'un prêt a été accordé dont ils reprennent les modalités essentielles», de sorte que «ce n'est donc pas l'acte notarié critiqué qui a constitué ni l'offre de prêt ni son acceptation», circonstance qui n'était nullement de nature à décharger Maître X... de son devoir d'information et de conseil, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

 

ALORS D'AUTRE PART QUE le notaire n'est pas dispensé de son devoir d'information et de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; que dès lors qu'il a connaissance ou n'a pu raisonnablement ignorer l'existence d'éléments de nature à laisser suspecter une fraude aux droits des établissements financiers intervenant à l'acte, il se doit de les mettre en garde sur l'opportunité économique de l'opération ; qu'en retenant en l'espèce « que le notaire, dont ce n'est pas le métier, ne saurait être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation faite par les établissements bancaires ou financiers des capacités de remboursement des emprunteurs », circonstance qui n'était pas en elle-même de nature à décharger de ses obligations Maître X..., lequel avait instrumenté les dix actes de vente conclus par les époux Z..., auxquels étaient parties dix établissements de crédit distincts, ce que le C.I.C. ignorait, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

 

ALORS DE TROISIEME PART QUE le notaire n'est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; qu'en affirmant de façon générale «que les établissements (bancaires) étaient en lien d'affaires avec Mme A..., la gérante de la société venderesse, lui faisaient une entière confiance pour lui présenter des acheteurs emprunteurs et lui donnaient carte blanche pour établir les dossiers de financement», pour en déduire «que dans ces conditions, les négligences commises par les prêteurs sont à l'origine de leur préjudice», sans caractériser précisément la réalité d'une tel lien entre le C.I.C. et Madame A..., a fait apparaître très distendu que l'expertise diligentée dans le cadre de la procédure pénale la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

 

ALORS ENFIN QU'en affirmant «que MM. X... et Y... pouvaient légitimement ignorer que les différents acquéreurs avaient dissimulé aux prêteurs le fait qu'ils avaient contracté plusieurs prêts auprès de plusieurs d'entre eux et n'avaient aucun moyen de savoir si l'opération envisagée ne serait pas financièrement viable pour chacun d'eux» et encore «qu'il ne ressort en outre d'aucune pièce que ces notaires ont, malgré la connaissance qu'ils avaient du nombre des acquisitions effectuées, sciemment trompé les établissements financiers ou bancaires concernés», quand l'intention de tromper n'est pas une condition de la responsabilité du notaire et quand, compte tenu de la multiplicité des acquisitions le notaire devait à tout le moins suspecter l'insolvabilité des acquéreurs et les mettre en garde, ce qui aurait suffit à attirer l'attention des établissements bancaires et notamment du C.I.C., la Cour d'appel a privé encore sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil."

lundi, 14 juillet 2014

L'offre de vendre et le décès de son auteur avant l'acceptation

Voici un arrêt qui juge que l'offre de contracter qui n'est pas assortie d'un délai est caduque par le décès de celui dont elle émane avant qu'elle ait été acceptée :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte unilatéral sous seing privé du 22 juillet 2005, Philippe X... a « déclaré vendre » à son frère, M. Jean-Marc X..., la moitié indivise d'immeubles qu'ils ont recueillie dans la succession de leur père Frédéric X... ; qu'il est décédé le 6 novembre 2005 en laissant à sa succession ses deux enfants, M. Thomas X... et Mme Y... ; que des difficultés se sont élevées entre eux quant au sort des biens litigieux, M. Jean-Marc X... prétendant en être entier propriétaire pour avoir acquis la part indivise de son frère ; que par un premier arrêt, non critiqué, la cour d'appel a dit que cet acte constituait une offre de vente qui n'avait pas été acceptée avant le décès de Philippe X... ; 

Sur le premier moyen, pris en ses deux branches :

Attendu que M. Jean-Marc X... fait grief à l'arrêt de dire que l'offre de vente du 22 juillet 2005 était caduque au décès de Philippe X... et de dire, en conséquence, que la maison et le bois situés à Pont de Navoy faisaient partie de l'actif de la succession de Frédéric X..., alors, selon le moyen : 

1°/ qu'une offre de vente ne peut être considérée comme caduque du seul fait du décès de l'offrant ; qu'en jugeant néanmoins, pour dire que la maison et le bois sis à Pont de Navoy faisaient partie de l'actif de la succession, que l'offre de vente faite le 22 juillet 2005 à son frère par Philippe X... était devenue caduque au décès de ce dernier, la cour d'appel a violé les articles 1101, 1103 et 1134 du code civil

2°/ que le décès de l'offrant qui était engagé dans des pourparlers ne rend pas son offre caduque ; qu'en se bornant, pour dire que l'offre du 22 juillet 2005 était caduque, à se fonder sur la double circonstance déduite du décès de l'offrant et de l'intuitu personae de cette offre, sans rechercher si, dès lors que les parties s'étaient rapprochées après l'émission de l'offre, que le bénéficiaire avait cherché le financement de l'acquisition, que les pourparlers étaient engagés à un point tel qu'au mois d'octobre 2005 les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte notarié de vente étaient demandées à ce dernier, le décès du pollicitant ne pouvait constituer une cause de caducité de son offre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101, 1103 et 1134 du code civil ;

Mais attendu que l'offre qui n'est pas assortie d'un délai est caduque par le décès de celui dont elle émane avant qu'elle ait été acceptée ; qu'ayant relevé qu'aucun délai de validité de l'offre n'avait été fixé la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a, à bon droit déduit, que l'offre était caduque en raison du décès de Philippe X... ; que le moyen n'est donc pas fondé ; 

Mais sur la première branche du second moyen :

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

 

Attendu que pour rejeter la demande d'attribution préférentielle de M. Jean-Marc X..., l'arrêt retient qu'en l'état la valeur de l'immeuble objet de la demande n'est pas connue, ce qui ne permet pas d'estimer le montant de la soulte qui sera payable comptant, et que le demandeur, retraité âgé de 65 ans, ne fournit aucun justificatif relatif à ses revenus et ses disponibilités financières, ni explique de quelle manière il sera en mesure de régler cette soulte ; 

Qu'en statuant ainsi sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande d'attribution préférentielle formée par M. Jean-Marc X..., l'arrêt rendu le 30 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

 

Condamne M. Thomas X... et Mme Y... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Thomas X... et Mme Y... à payer à la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament la somme globale de 3 000 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. Jean-Marc X.... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

M. Jean-Marc X... fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que l'offre de vente du 22 juillet 2005 était caduque au décès de Philippe X..., le 6 novembre 2005 et d'avoir en conséquence dit que la maison et le bois situés à Pont de Navoy faisaient partie de l'actif de la succession ; 

AUX MOTIFS QUE l'arrêt mixte rendu par la Cour le 25 mai 2011 revêt l'autorité de la chose jugée en ce qu'il a dit que l'acte établit le 22 juillet 2005 par Philippe X... n'était pas une promesse de vente, mais une offre de vente, et que cette offre n'avait pas été acceptée par Jean-Marc X... ; qu'il convient en premier lieu de déterminer si l'engagement pris par Philippe X... dans son offre du 22 juillet 2005 a été transmis à ses héritiers ; que l'arrêt du 25 mai 2011 a rappelé qu'il n'y avait pas eu d'échange de consentements, constitutif d'une véritable convention ; qu'en l'absence de fixation d'un délai pendant lequel son auteur s'engage à la maintenir, une offre peut être rétractée jusqu'à son acceptation ; que l'offre doit cependant être maintenue pendant le temps nécessaire pour l'examiner ; qu'en l'espèce, aucun délai de validité de l'offre n'a été fixé ; que Philippe X... est décédé le 6 novembre 2005, soit environ trois mois et demi après la date de l'offre de vente ; que Jean-Marc X... a donc eu un temps suffisant pour examiner l'offre avant le décès de son frère, mais ne l'a pas acceptée avant cet événement ; que le décès de l'offrant est une cause de caducité de l'offre ; qu'en outre, l'intuitu personae apparaît déterminant dans l'offre du 22 juillet 2005 ; qu'en effet cette offre a été faite par Philippe X... au profit de son frère et portait sur des biens dépendant de la succession de leur père, alors qu'ils étaient les deux seuls héritiers ; que cet intuitu personae s'oppose également à une transmission de l'engagement de Philippe X... à ses héritiers ; qu'au vu de ces éléments, il doit être jugé que l'offre de vente est devenue caduque au décès de Philippe X... ; que dès lors, les droits de Philippe X... sur les immeubles litigieux sis à Pont de Navoy font partie de l'actif de sa succession ; qu'il y a lieu de confirmer l'expertise ordonnée en première instance, y compris sur l'évaluation du mobilier, en prévoyant toutefois que l'évaluation de l'indemnité d'occupation depuis le 5 février 1999 se poursuivra au-delà du 22 juillet 2005 ; que l'affirmation de l'intimé, selon laquelle la maison n'aurait aucune valeur locative, ne peut être retenue sans une étude objective complète ; que le montant de l'éventuelle indemnité d'occupation sera fixé après expertise, lorsque la juridiction saisie disposera de toutes les informations nécessaires ; que l'expert devra en outre se prononcer sur la valeur actuelle de l'immeuble ; 

1°) ALORS QU'une offre de vente ne peut être considérée comme caduque du seul fait du décès de l'offrant ; qu'en jugeant néanmoins, pour dire que la maison et le bois sis à Pont de Navoy faisaient partie de l'actif de la succession, que l'offre de vente faite le 22 juillet 2005 à son frère par Philippe X... était devenue caduque au décès de ce dernier, la cour d'appel a violé les articles 1101, 1103 et 1134 du code civil ; 

2°) ALORS QUE le décès de l'offrant qui était engagé dans des pourparlers ne rend pas son offre caduque ; qu'en se bornant, pour dire que l'offre du 22 juillet 2005 était caduque, à se fonder sur la double circonstance déduite du décès de l'offrant et de l'intuitu personae de cette offre, sans rechercher si, dès lors que les parties s'étaient rapprochées après l'émission de l'offre, que le bénéficiaire avait cherché le financement de l'acquisition, que les pourparlers étaient engagés à un point tel qu'au mois d'octobre 2005 les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte notarié de vente étaient demandées à ce dernier, le décès du pollicitant ne pouvait constituer une cause de caducité de son offre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101, 1103 et 1134 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

 

M. Jean-Marc X... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté sa demande d'attribution préférentielle ; 

AUX MOTIFS QUE l'article 831-2 autorise tout héritier copropriétaire à demander l'attribution préférentielle du local qui lui sert effectivement d'habitation, s'il y avait sa résidence à l'époque du décès, et du mobilier le garnissant ; que M. Jean-Marc X... produit des attestations tendant à démontrer qu'il habitait bien dans l'immeuble litigieux, 40 rue du Vieux Pont à Pont de Navoy, au 5 février 1999, date du décès de son père ; que cependant l'attribution préférentielle est facultative ; qu'en l'état, la valeur de l'immeuble n'est pas connue, ce qui ne permet pas d'estimer le montant de la soulte ; que cette soulte sera payable comptant ; que M. Jean-Marc X..., retraité âgé de 65 ans ne fournit aucun justificatif relatif à ses revenus et à ses disponibilités financières ; qu'il n'explique pas en quelle manière il sera en mesure de régler cette soulte ; que dans ces circonstances, sa demande d'attribution préférentielle doit être rejetée ; 

1°) ALORS QUE le juge doit observer, en toutes circonstances, le principe du contradictoire, qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que la cour d'appel en relevant, pour débouter M. Jean-Marc X... de sa demande d'attribution préférentielle fondée sur l'article 831-2 du code civil, que ce dernier ne fournissait pas de justificatif relatif à ses revenus et à ses disponibilités financières lui permettant de régler la soulte et qu'elle ignorait la valeur de l'immeuble litigieux lui permettant de fixer cette soulte, s'est fondée d'office sur un moyen sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations dessus, et a ainsi méconnu le principe du contradictoire en violation de l'article 16 du code de procédure civile ; 

2°) ALORS QU'en tout état de cause, tout héritier copropriétaire peut demander l'attribution préférentielle de la propriété qui lui sert d'habitation, s'il y avait sa résidence à l'époque du décès ; qu'en se fondant, pour débouter M. Jean-Marc X... de sa demande en attribution préférentielle sur la circonstance inopérante que la valeur de l'immeuble étant inconnue et ce dernier ne justifiant pas de ses revenus, il ne prouvait pas pouvoir régler la soulte, sans vérifier s'il habitait l'immeuble en question au jour du décès de son père ni se prononcer sur les intérêts en présence, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 831-2 du code civil."