jeudi, 20 novembre 2014

Destination de l'immeuble et changement d'usage d'un lot de copropriété

Les juges doivent s'assurer du fait que le changement d'usage d'un lot n'est pas contraire à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires :

 

"Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 juin 2011), que le syndicat des copropriétaires "La Lombarde" (le syndicat) a assigné la société Teva, propriétaire des lots de copropriété 17 et 18 qu'elle a donnés à bail à M. X... pour l'exploitation d'un magasin d'articles et de vêtements de sport ainsi que M. X..., aux fins de remise du lot 17 en son état initial de garage ;

 

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que la transformation d'une partie d'un local à usage de garage en local de vente et d'exposition avec occupation par la clientèle est de nature à influer sur les droits des autres copropriétaires, un magasin ne pouvant être assimilé, ne serait-ce qu'au regard du calcul des tantièmes affectant chaque lot, à un garage ;

 

Qu'en statuant ainsi, sans constater que le changement d'usage du lot 17 (la transformation du lot 17) était contraire aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

 

Condamne la syndicat des copropriétaires La Lombarde et M. Y... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à M. X... et à la SCP Téva la somme globale de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille douze."

mercredi, 19 novembre 2014

Obligation de moyen de l'agent immobilier en ce qui concerne la solvabilité de l'acheteur

L'obligation de l'agent immobilier de s'assurer de la solvabilité de l'acheteur est un obligation de moyen.

 

"Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que les époux X..., qui exploitaient un fonds de commerce à Sorgues où ils étaient également propriétaires d'un immeuble, ont décidé de s'installer dans la région de Saint-Lô ; qu'à cet effet, ils sont entrés en relation avec un premier agent immobilier, le cabinet Lefranc et Bastard, lequel les a mis en rapport avec un autre agent, le cabinet Rosalie Blet, qui leur a signalé la mise en vente d'un fonds de commerce appartenant aux époux Y... ; que, le 27 août 1980, le cabinet Rosalie Blet, en présence d'un représentant du cabinet Lefranc et Bastard, a fait signer aux parties un compromis de vente aux termes duquel les époux Y... s'engageaient à vendre aux époux X... leur fonds de commerce pour le prix de 620 000 francs, sous la condition suspensive que ces derniers obtiennent, avant le 15 novembre de la même année, un prêt de 300 000 francs, la vente devant avoir lieu avant la fin de l'année ; que les époux X... ont obtenu le prêt sollicité, mais qu'ils ont refusé de réaliser l'achat du fonds de commerce en alléguant qu'ils n'avaient pas encore vendu leurs biens immobiliers à Sorgues ; que les époux Y... les ont assignés en paiement de la somme de 100 000 francs, prévue en cas de dédit par le compromis de vente, et que les époux X... ont appelé en garantie le cabinet Lefranc et Bastard et le cabinet Rosalie Blet ; que l'arrêt confirmatif attaqué a accueilli la demande des époux Y... mais débouté les époux X... de leur action en garantie contre les agents immobiliers ;

 

Attendu que les époux X... reprochent à la cour d'appel (Caen, 22 mars 1985) de les avoir déboutés de leur demande tendant à ce que le cabinet Lefranc et Bastard et le cabinet Rosalie Blet soient condamnés in solidum à les relever et garantir des condamnations prononcées contre eux au profit des époux Y..., alors que, d'une part, l'agent immobilier rédacteur d'acte est tenu d'une obligation de conseil et qu'en l'espèce le cabinet Rosalie Blet aurait manqué à cette obligation en ne vérifiant pas s'ils disposaient des fonds suffisants et en ne leur conseillant pas d'ériger en condition de l'acte l'obtention de la totalité des fonds nécessaires ; et alors que, d'autre part, les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions qu'ils s'étaient d'abord adressés au cabinet Lefranc et Bastard, dont un représentant était présent lors de la signature du compromis, et qu'ils invoquaient dans leurs conclusions la faute commise par cet agent immobilier dans son devoir de conseil, de sorte qu'en " s'abstenant de déduire quelque motif que ce soit à cet égard, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et par là-même violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile " ;

 

Mais attendu que si l'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil à l'occasion des opérations réalisées par son entremise, notamment en ce qui concerne la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération, cette obligation, qui est de moyen, doit s'apprécier en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, statuant par ses propres motifs ou par adoption de ceux des premiers juges, a relevé que les époux X... " faisaient leur affaire de la vente de leur propriété de Sorgues ", " qu'il leur appartenait, en leur qualité de commerçants ayant une certaine expérience des affaires, de veiller à leurs intérêts et de s'assurer que toutes dispositions utiles étaient prises " et qu'ils auraient pu demander qu'une condition suspensive tenant à la vente de leur propriété soit inscrite dans le compromis de vente ou qu'un délai plus long que celui fixé pour l'obtention du prêt soit prévu ; que la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a donc pu décider qu'il n'avait pas été manqué au devoir de conseil des agents immobiliers ; que le moyen ne peut donc être accueilli."

mardi, 18 novembre 2014

La nullité du mandat et l'assureur de l'agent immobilier

La nullité du mandat n'empêche pas la condamnation de l'assureur de l'agent immobilier :

 

"Vu l'article L. 113-5 du code des assurances ;

 

Attendu que, pour l'application de ce texte, la décision judiciaire condamnant l'assuré à raison de sa responsabilité constitue pour l'assureur de cette responsabilité la réalisation, tant dans son principe que dans son étendue, du risque couvert et lui est, dès lors opposable, à moins de fraude à son encontre ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X... se prévalant d'une condamnation irrévocable prononcée contre la société Agence Axe associés, agent immobilier auquel il avait confié, par lettre, la location saisonnière d'une villa, à l'indemniser de pertes de loyers consécutives à l'annulation d'une réservation, en réparation de la faute que cet intermédiaire avait commise en entretenant l'illusion que l'opération serait couverte par une assurance spécifique garantissant ce type de risque, a exercé l'action directe prévue à l'article L. 124-3 du code des assurances afin de recouvrer sa créance indemnitaire contre l'assureur de responsabilité civile professionnelle de l'intermédiaire, la société Axa assurances France IARD ;

 

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt, après avoir relevé que le mandat de gestion confié à l'intermédiaire était nul faute de satisfaire aux exigences impératives des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972, retient que l'assureur est recevable et fondé à opposer au tiers lésé l'absence de garantie qui découle de la nullité absolue de ce mandat dont l'exécution défaillante fonde la responsabilité de son assuré ;

 

Qu'en statuant ainsi alors que la dette de responsabilité de l'assuré, acquise en son principe comme en son montant, était opposable à l'assureur lequel ne pouvait plus contester sa garantie qu'au regard des stipulations de sa police, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

 

Condamne la société Axa assurances France IARD aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Axa assurances France IARD ; la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X... 

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de Monsieur X... en paiement direct à l'encontre de la société Axa France Iard ;

 

AUX MOTIFS QUE, en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 2010 et de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, les conventions conclues avec les personnes qui se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui, doivent être rédigées par écrit, et cet écrit doit respecter les conditions de forme prévues par le second des textes; qu'à défaut ces conventions sont nulles et ces dispositions, qui sont d'ordre public, peuvent être invoquées par toute partie qui y a intérêt ; qu'en l'espèce, Monsieur X... n'a justifié d'aucun mandat écrit donné à la société Agence Axe Associés; qu'il s'ensuit que ce mandat encourt la nullité et que la société Axa France Iard est recevable et fondée à s'en prévaloir, la responsabilité qui a été retenue à l'encontre de son assurée par la cour d'appel dans son arrêt du 21 octobre 2008 ayant pour fondement le mandat de gestion dont a découlé la mission complémentaire ayant été conférée à la société Agence Axe Associés par Monsieur X... de souscrire une assurance location; que la société Axa France Iard est en conséquence fondée à opposer à celui-ci l'absence de garantie découlant de la nullité du contrat qu'il a conclu avec la société Agence Axe Associés, Monsieur X... sera en conséquence débouté de son action directe à l'encontre de la société Axa France Iard ;

 

1°) ALORS QUE l'assureur de responsabilité est tenu à garantie envers la victime lorsque la responsabilité de son assuré est établie et la créance fixée; qu'en l'espèce, la responsabilité de la société Axe Associés pour faute professionnelle a été retenue, et sa dette à hauteur de 68.000 euros fixée par l'arrêt du 21 octobre 2008 de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence ; qu'appelée à statuer sur l'action directe de la victime contre l'assureur du responsable, la Cour d'appel ne pouvait rejeter cette action motif pris de l'absence de contrat écrit entre son assurée et la victime, sans violer l'article L 124-3 du Code des assurances ;

 

2°) ALORS QUE, subsidiairement, la responsabilité civile professionnelle couvre les dommages causés par le professionnel à l'occasion de l'exercice de sa profession ; que cette responsabilité n'est pas subordonnée à la conclusion entre le professionnel et son client d'un contrat valide, encore moins lorsque sa nullité résulte d'une faute que le professionnel a commise dans l'exercice de sa profession ; que l'éventuelle nullité du contrat de mandat passé entre la société Axe Associés et Monsieur X... ne faisait pas échapper leur relation au domaine de la responsabilité civile professionnelle assurée par la société Axa Iard ; qu'en décidant que l'assureur était fondé à se prévaloir de la nullité du mandat existant entre son assuré et la victime dans le cadre d'une assurance de responsabilité civile professionnelle, la Cour d'appel a violé l'article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 49 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;

 

3°) ALORS QUE la responsabilité civile professionnelle couvre les dommages causés par le professionnel à l'occasion de l'exercice de sa profession ; que cette responsabilité n'est pas exclue lorsque le contrat qui lie le professionnel à son client est nul, surtout en raison d'une faute du professionnel lui-même ; que l'éventuelle nullité du contrat de mandat passé entre la société Axe Associés et Monsieur X... ne faisait pas échapper leur relation au domaine de la responsabilité civile professionnelle assurée par la société Axa Iard, à moins que, dans cette circonstance, l'assureur n'ait expressément exclu sa responsabilité ; que dans ce cas, l'assureur pouvait opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoquait le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire ; qu'en décidant en l'espèce que l'assureur pouvait opposer l'absence de garantie en raison de l'absence de contrat de mandat valide sans constater que le contrat d'assurance entre la société Axe Associés et la société Axa France Iard excluait expressément cette situation des garanties, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.112-6 du Code des assurances, de l'article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 49 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et l'article 1134 du Code civil."

lundi, 17 novembre 2014

LA GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT : UNE GARANTIE RÉSIDUELLE ?

Un article sur la garantie de bon fonctionnement : la garantie de bon fonctionnement, une garantie résiduelle ?

samedi, 15 novembre 2014

Bail commercial portant sur un terrain nu

Le statut des baux commerciaux est retenu pour la location de terrains nus dans ce cas :

 

"Sur le premier moyen, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 28 janvier 2013), que par acte authentique du 14 novembre 1994, la SCI La Manade (la SCI) a donné à bail à la société AZ Services (la société AZ) deux terrains pour une durée de vingt-trois mois courant à compter du 1er juillet 1994 avec autorisation d'y installer deux containers reliés par un toit en tôle pour y exercer une activité d'atelier et de bureaux ; que par acte du 15 mars 2010, la SCI, représentée par son liquidateur, M. X..., a assigné la société AZ en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation ; que la société AZ a demandé au tribunal de constater qu'elle bénéficiait d'un bail soumis au statut des baux commerciaux ;

 

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de juger que la demande de la société AZ n'est pas prescrite, alors, selon le moyen :

 

1°/ que la demande de requalification d'un contrat de location en bail commercial constitue une demande reconventionnelle, soumise en tant que telle à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce ; qu'en l'espèce, M. X..., ès qualité de liquidateur de la SCI La Manade, faisait valoir que la demande de requalification en bail commercial présentée par la société AZ Services plus de douze ans après l'expiration du bail initialement conclu, n'était plus recevable ; qu'en jugeant néanmoins que cette demande n'était pas prescrite, au motif erroné que la société AZ Services pouvait « invoquer par voie d'exception la nullité de la clause fixant la durée du bail à une durée inférieure à celle visée à l'article L.,145-12 du code de commerce », la cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du code de commerce, ensemble les articles 64 et 71 du code de procédure civile ;

 

2°/ que les juges du fond ne peuvent méconnaître les termes du litige ; qu'il en est ainsi lorsqu'ils dénaturent les conclusions des parties ; qu'en l'espèce, pour décider que la demande de requalification en bail commercial n'était pas prescrite en application de l'article L. 145-60 du code de commerce, la cour d'appel a retenu que la société AZ Services était en droit d'« invoquer par voie d'exception la nullité de la clause fixant la durée du bail à une durée inférieure à celle visée à l'article L. 145-12 du code de commerce conformément à l'adage "Quae temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum" (l'action est temporaire, l'exception est perpétuelle) » ; qu'en statuant ainsi, quand elle avait relevé que la société AZ Services sollicitait la requalification du contrat de location en bail commercial, et non la nullité d'une clause figurant au contrat de location, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'intimée et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

 

3°/ que l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exclusion d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté ; qu'en énonçant que la société AZ Services était fondée à invoquer par voie d'exception la nullité de la clause fixant la durée du contrat à vingt-trois mois et celle aux termes de laquelle les parties avaient déclaré expressément déroger au statut des baux commerciaux, cependant que le bail avait déjà reçu exécution de plusieurs années, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil ;

 

Mais attendu que la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à la prescription biennale; que par ces motifs de pur droit substitués à ceux critiqués, l'arrêt est légalement justifié ;

 

Sur le second moyen :

 

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de retenir que la société AZ est titulaire d'un bail commercial alors, selon le moyen, que sauf si des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, présentant des qualités de solidité et de fixité suffisantes, y sont édifiées avec l'accord exprès du propriétaire, la location d'un terrain nu n'est jamais soumise au statut des baux commerciaux ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que l'autorisation donnée par le propriétaire d'édifier sur les terrains nus donnés en location, s'était limitée à la pose de deux containers, et que ces installations constituaient des biens meubles dont l'enlèvement par un camion spécialisé ne présenterait aucune difficulté, nonobstant leur raccordement à des réseaux d'alimentation, ce dont il se déduisait que le statut était inapplicable ; qu'en se bornant à énoncer, pour juger que la société AZ Services était titulaire d'un bail commercial, que « les constructions en cause, érigées avec l'autorisation du propriétaire, satisfont aux conditions de solidité et de fixité exigées par la jurisprudence » sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le caractère éminemment mobile des installations en cause excluait qu'elles puissent être assimilées à des constructions au sens de l'article L. 145-1 du code de commerce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ;

 

Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que les baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions avec le consentement exprès du propriétaire étaient soumis au statut si un fonds de commerce était exploité par le locataire dans des constructions présentant des critères de solidité et de fixité, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le caractère de solidité des constructions résultait de leur pérennité et que leur caractère de fixité résultait de leur connexion aux réseaux, en a déduit à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que le statut des baux commerciaux avait vocation à s'appliquer ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la société La Manade et de M. X..., ès qualités, aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI La Manade et M. Pierre X..., ès qualités, à payer à la société AZ Services la somme de 3 000 euros ; rejette leur demande ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société La Manade et M. X..., ès qualités

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la demande de requalification en bail commercial de la société AZ SERVICES n'était pas prescrite en application de l'article L .145-60 du Code de commerce et d'avoir écarté la fin de non recevoir soulevée à ce titre par Monsieur Pierre X... es qualité de liquidateur de la SCI LA MANADE.

 

AUX MOTIFS QUE : « Par assignation en date du 15 mars 2010, la Société la MANADE a saisi le tribunal de grande instance de Basse-Terre aux fins de faire expulser la Société AZ SERVICES. Celle-ci a conclu au débouté des demandes de son bailleur en soutenant qu'elle est titulaire de la propriété commerciale et, en appel, elle soutient qu'une demande de requalification en bail commercial peut toujours être faite par voie d'exception. S'il est exact que l'action en revendication du statut, intentée plus de deux ans après la fin du premier bail dérogatoire est irrecevable, le locataire négligent qui a laissé s'écouler le bref délai de deux ans sans réagir, peut invoquer par voie d'exception la nullité de la clause fixant la durée du bail à une durée inférieure à celle visée à l'article L.145-12 du Code de commerce, conformément à l'adage " Quae temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum" (l'action est temporaire, l'exception est perpétuelle). La demande de la Société AZ SERVICES n'est donc pas prescrite par application de l'article L 145-60 du Code de commerce. »

 

1°) ALORS QUE la demande de requalification d'un contrat de location en bail commercial constitue une demande reconventionnelle, soumise en tant que telle à la prescription biennale de l'article L.145-60 du Code de commerce ; qu'en l'espèce, Monsieur Pierre X... es qualité de liquidateur de la SCI LA MANADE faisait valoir que la demande de requalification en bail commercial présentée par la société AZ SERVICES plus de douze ans après l'expiration du bail initialement conclu, n'était plus recevable ; qu'en jugeant néanmoins que cette demande n'était pas prescrite, au motif erroné que la société AZ SERVICES pouvait « invoquer par voie d'exception la nullité de la clause fixant la durée du bail à une durée inférieure à celle visée à l'article L.145-12 du Code de commerce », la Cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du Code de commerce, ensemble les articles 64 et 71 du Code de procédure civile.

 

2°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent méconnaître les termes du litige ; qu'il en est ainsi lorsqu'ils dénaturent les conclusions des parties ; qu'en l'espèce, pour décider que la demande de requalification en bail commercial n'était pas prescrite en application de l'article L 145-60 du Code de commerce, la Cour d'appel a retenu que la société AZ SERVICES était en droit d'« invoquer par voie d'exception la nullité de la clause fixant la durée du bail à une durée inférieure à celle visée à l'article L.145-12 du Code de commerce conformément à l'adage " Quae temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum" (l'action est temporaire, l'exception est perpétuelle)» ; qu'en statuant ainsi, quand elle avait relevé que la société AZ SERVICES sollicitait la requalification du contrat de location en bail commercial, et non la nullité d'une clause figurant au contrat de location, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'intimée et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.

 

3°) ALORS QUE l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exclusion d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté ; qu'en énonçant que la société AZ SERVICES était fondée à invoquer par voie d'exception la nullité de la clause fixant la durée du contrat à 23 mois et celle aux termes de laquelle les parties avaient déclaré expressément déroger au statut des baux commerciaux, cependant que le bail avait déjà reçu exécution de plusieurs années, la Cour d'Appel a violé l'article 1304 du Code Civil ;

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir jugé que la Société AZ SERVICES est titulaire d'un bail commercial et d'avoir débouté Monsieur X... es qualité de liquidateur de la société LA MANADE de ses demandes.

 

AUX MOTIFS que la Cour approuve que le premier juge a dit que les constructions en cause, érigées avec l'autorisation du propriétaire, satisfont aux conditions de solidité et de fixité exigées par la jurisprudence et que, les autres conditions posées par L 145-1 du code de commerce telles que propriété du fonds de commerce et affectation des locaux à l'exploitation du fonds, étant réunies en l'espèce, le statut des baux commerciaux avait vocation à s'appliquer au bail en cause. Dès lors, les parties ne pouvaient déroger au statut d'ordre public des baux commerciaux qu'à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans. C'est bien ce qui a été stipulé dans le bail notarié du 14 novembre 1994 mais, puisque, à l'expiration du bail dérogatoire, le preneur est resté en possession, il s'est opéré un nouveau bail soumis au statut » ;

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Attendu que le principe est l'exclusion des terrains nus de l'application du statut des baux commerciaux, ces derniers devant au sens de l'article 145-1 du code de commerce porter sur des immeubles ou des locaux, et la jurisprudence rappelle de façon constante l'inapplication du statut aux terrains nus, c'est-à-dire sans aucune construction. Attendu que l'article L 145-1 alinéa 2, apporte toutefois une dérogation à ce principe, en incluant dans le champ d'application du statut "les baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés, soit avant soit après le bail, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ". Attendu qu'il en résulte que le statut n'est applicable aux constructions sur un terrain nu qu'à la condition qu'un fonds de commerce, qui doit être la propriété du locataire, soit exploité par celui-ci. Attendu que dans le bail de courte durée du 14 novembre 1994 figure une disposition ainsi rédigée :" par les présentes le bailleur autorisera expressément le preneur à mettre en place sur le terrain loué, deux containers et de les relier par un toit en tôle. Les containers devront être utilisés à usage d'atelier et de bureaux". Attendu que la cour de cassation a rappelé que la réalité de la construction devait s'apprécier selon des critères de solidité et de fixité, à l'appréciation des juges du fond. Attendu que le caractère de solidité de la construction résulte de sa pérennité puisque les containers, ainsi que la couverture qui les relie sont en place depuis plus de quinze ans. Attendu que le caractère de fixité ne résulte pas nécessairement de l'existence de fondations mais peut résulter de ce qu'il est relié aux réseaux (eau, électricité, téléphone ¿etc) Attendu que les containers en cause, en ce qu'ils sont à usage de bureau et d'atelier sont nécessairement reliés au réseau d'électricité, d'eau et de téléphone. Attendu que les constructions en cause satisfont donc aux conditions de solidité et de fixité exigées par la jurisprudence. Attendu que les autres conditions posées par L 145-1 du code de commerce, telles que propriété du fonds de commerce et affectation des locaux à l'exploitation du fonds, étant réunies en l'espèce, le statut des baux commerciaux avait vocation à s'appliquer au bail en cause. »

 

ALORS QUE sauf si des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, présentant des qualités de solidité et de fixité suffisantes, y sont édifiées avec l'accord exprès du propriétaire, la location d'un terrain nu n'est jamais soumise au statut des baux commerciaux ; qu'en l'espèce, Monsieur X... faisait valoir que l'autorisation donnée par le propriétaire d'édifier sur les terrains nus donnés en location, s'était limitée à la pose de deux containers, et que ces installations constituaient des biens meubles dont l'enlèvement par un camion spécialisé ne présenterait aucune difficulté, nonobstant leur raccordement à des réseaux d'alimentation, ce dont il se déduisait que le statut était inapplicable (conclusions p. 8 et 9) ; qu'en se bornant à énoncer, pour juger que la société AZ SERVICES était titulaire d'un bail commercial, que « les constructions en cause, érigées avec l'autorisation du propriétaire, satisfont aux conditions de solidité et de fixité exigées par la jurisprudence » (cf. arrêt p.4§4) sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le caractère éminemment mobile des installations en cause excluait qu'elles puissent être assimilées à des constructions au sens de l'article L 145-1 du Code de commerce, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte."

 

vendredi, 14 novembre 2014

Action rédhibitoire ou action estimatoire ?

Le juge peut rejeter l'action rédhibitoire et retenir l'action estimatoire :

 

"Sur le moyen unique :

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 7 mars 2013), que le 31 juillet 2007 M. X... a vendu une maison d'habitation aux époux Y... ; que, le 4 décembre 2009, se fondant sur l'existence de divers désordres affectant l'immeuble, Mme Y... et MM. Benjamin, Jean-Baptiste, Clément et Paul Y... venant aux droits Gérard Y... décédé le 21 octobre 2009, (les consorts Y...) ont assigné M. X... en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement en paiement de dommages-intérêts ;

 

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande de résolution de la vente et de limiter la condamnation de M. X... à leur payer des dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le choix entre l'action estimatoire, l'action rédhibitoire et l'action en réparation du préjudice prévues aux articles 1644 et 1645 du code civil appartient à l'acheteur et non au juge ; qu'en rejetant néanmoins l'action rédhibitoire des consorts Y..., après avoir reconnu l'existence de vices cachés, et en faisant seulement droit à leur demande indemnitaire, qu'ils avaient pourtant expressément qualifiée de subsidiaire, la cour d'appel a violé les articles 1644 et 1645 du code civil ;

 

2°/ que les consorts Y... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que l'anéantissement de la vente pouvait également être demandé sur le terrain du dol ; qu'en ne répondant pas, même sommairement, à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

 

Mais attendu qu'ayant constaté que la dangerosité de l'insert de la cheminée et de l'installation électrique de l'immeuble vendu par M. X... constituait un vice caché, relevé que les époux Y... auraient donné un moindre prix s'ils avaient su que l'insert était inutilisable et que l'installation électrique devait être reprise et retenu que le coût des travaux de reprise de ces installations représentait 15 416, 90 euros, alors que le prix de vente était de 380 000 euros, la cour d'appel, saisie d'une action rédhibitoire à titre principal et d'une action indemnitaire à titre subsidiaire, a pu, sans être tenue de statuer sur un moyen que ses constatations rendaient inopérant, en déduire que l'action rédhibitoire des consorts Y..., qui avaient occupé la maison pendant deux ans sans engager de travaux, ne pouvait être accueillie et qu'il convenait de faire droit à la demande subsidiaire en paiement de dommages-intérêts ;

 

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne les consorts Y... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour les consorts Y.... 

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts Y... de leur demande de résolution de la vente conclue le 31 juillet 2007, d'avoir limité la condamnation de Monsieur Gérald X... à payer aux consorts Y... à la somme de 15. 416, 90 € et celle de 1. 000 € indemnisant leur privation de jouissance d'une cheminée et de les avoir déboutés pour le surplus de leurs demandes indemnitaires ; 

Aux motifs que « Sur la garantie des vices cachés : 

Par acte authentique reçu le 31 juillet 2007 M. Gérald X... a vendu aux époux Y...- Z... pour le prix de 380 000 € une maison d'habitation ancienne située à Acy (02) ..., ainsi qu'un garage, et une piscine couverte cadastrés section AB n° 159 pour une superficie de 6a 75ca, qui lui avait été attribués aux termes d'un acte de partage du 16 septembre 2005. 

Au soutien de leur demande de résolution de cette vente, Mme Y...- Z... et ses enfants Benjamin, Clément, Jean-Baptiste et Paul encore mineur qui viennent aux droits de leur père décédé le 21 octobre 2009, soutiennent que la dangerosité et la non-conformité de l'installation électrique aux normes actuelles, la dangerosité d'un insert de cheminée, la non-conformité de l'installation d'assainissement et du stockage du fioul aux normes en vigueur, les dysfonctionnements de l'installation de plomberie, et les défauts de la couverture de la piscine constituent des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil qui justifient la résolution de la vente. 

Ils font valoir que ces défauts n'étaient pas apparents pour un profane, la maison certes ancienne ayant été entièrement restaurée ainsi que le démontrent des photographies versées aux débats, et prétendent que ces défauts étaient en revanche connus de M. Gérald X..., professionnel, qui avait lui-même réalisé les travaux de rénovation. 

Pour s'opposer à la demande de résolution de la vente, M. Gérald X... conteste les vices cachés invoquées par les intimés au soutien de leur demande de résolution de la vente, et se prévaut de la clause de non garantie des vices cachés stipulée à son profit dans l'acte de vente. 

Il expose que vendeur non professionnel, puisqu'il exerce la profession de comptable dans l'entreprise familiale de menuiserie, il a vendu en juillet 2007 aux époux Y...- Z... qui l'ont prise dans l'état où elle se trouvait, une maison de famille datant de 1878 qu'il occupait depuis 1993 avec sa famille sans avoir jamais rencontré les difficultés dont les acquéreurs se plaignent. 

Il souligne que l'immeuble est inoccupé et n'est plus entretenu depuis plus deux ans. 

Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

 

L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, et l'article 1643 ajoute que le vendeur n'est pas tenu des vices cachés lorsqu'une clause de non garantie a été convenue entre les parties, comme en l'espèce, sauf à rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur. 

Il est stipulé à l'acte de vente que l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur à raison notamment de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives et réglementaires contraires analysées ci-après le cas échéant. 

Il s'agit en l'espèce des dispositions relatives à l'amiante, à l'assainissement, au saturnisme, et aux dispositifs de protection des piscines.

 

Il résulte du rapport d'expertise judiciaire daté du 24 juin 2009 que :

- la pose d'un insert dans la cheminée du séjour n'est pas conforme aux règles de l'art, et l'utilisation de l'insert est dangereuse en raison de l'absence de tubage et de ventilation du volume fermé de la hotte, ce dont les acquéreurs ne pouvaient se rendre compte au moment de la vente, étant précisé que l'acte de vente est muet à ce sujet. 

Le coût des travaux de reprise est de 4 804, 10 € TTC selon l'expert.

- l'installation électrique n'est pas conforme aux normes en la matière, quelle que soit l'époque de référence, mais son caractère " bricolé " est visible pour quiconque en raison du fouillis apparent des câbles et connexions, de fils nus apparents, et de dominos apparents. Ces défauts étaient donc apparents, l'expert précisant qu'il n'était pas besoin d'un démontage pour les voir. Cependant la dangerosité de l'installation ne pouvait être appréciée par un profane, étant rappelé que M. Gérard Y... exerçant avec son épouse la profession d'agent d'assurance. 

Le coût des travaux de reprise est de 10 612, 80 € TTC, selon l'expert.

- l'installation individuelle d'assainissement n'est pas conforme aux normes en la matière, des eaux usées s'écoulant dans le jardin.

 

Cependant il est précisé à l'acte de vente que " le vendeur déclare sous sa seule responsabilité :

. qu'il n'existe pas de réseau public d'assainissement,

. qu'une installation privée d'assainissement existe depuis une date inconnue du vendeur puisqu'elle était en place lorsqu'il est devenu propriétaire,. qu'il s'agit d'une fosse septique, que l'installation n'a fait l'objet d'aucun contrôle technique de la part du service communal d'assainissement non collectif,

. qu'il n'a rencontré aucun problème particulier avec cette installation. 

L'acquéreur déclare avoir reçu toute informations nécessaires à sa localisation, à l'entretien, au fonctionnement concernant l'installation d'assainissement individuel. " Les acquéreurs étaient donc informés par l'acte de vente du caractère ancien d'une installation d'assainissement individuelle qui de surcroît n'avait pas été contrôlée.

 

- le stockage du fioul : 

Selon l'expert, depuis un arrêté du 1er juillet 2004, pour des raisons de sécurité, le fioul au-delà de 1500 litres doit être stocké dans un local réservé à cet usage, alors qu'en l'espèce le fioul est stocké dans une pièce contenant également la chaudière et la fosse septique. 

Cependant, l'expert ne précise pas si cet arrêté impose à un particulier qui vend son immeuble de construire un local particulier pour stocker le fioul, et ces trois cuves situées dans le même local étaient parfaitement visibles des acquéreurs.

 

- la plomberie : Les acquéreurs reprochent les difficultés de fonctionnement de la robinetterie, dont l'expert note qu'elle présente un aspect vétuste.

 

- la couverture de la piscine : Les époux Y...- Z... se sont plaints auprès du vendeur du glissement de quelques plaques de la couverture de la piscine qui ont été ensuite arrachées par une tempête, ce qu'ils auraient pu éviter en faisant fixer les plaques. 

Il résulte de ce qui précède, qu'à l'exception de la dangerosité de l'insert de cheminée et de l'installation électrique, les défauts de l'immeuble dont se plaignent les consorts Y... ne constituent pas des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil, soit parce qu'ils étaient apparents, soit parce qu'ils ne rendent pas l'immeuble impropre à son usage ou en diminuent considérablement l'usage, étant rappelé que les époux Mme Y...- Z... ont fait l'acquisition d'une maison ancienne dans l'état où elle se trouvait, que le vendeur ne garantissait pas les vices cachés, et qu'ils ont occupé la maison pendant plus de deux ans, sans engager de travaux. 

Par conséquent, le jugement critiqué sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente conclue entre M. Gérald X... et les époux Y...- Z..., et a condamné M. Gérald X... à la restitution du prix de la vente, étant observé que le coût des travaux de reprise des installations dangereuses représente 15 416, 90 € alors que le prix de la vente est de 380000 €. 

La dangerosité de l'insert de la cheminée du salon et de l'installation électrique constitue bien un vice caché de sorte que les consorts Y... sont fondés à soutenir qu'ils auraient donné un moindre prix s'ils avaient su que l'insert était inutilisable en l'état, quoiqu'en dise M. Gérald X..., et que l'installation électrique devait être reprise. 

Dès lors que M. Gérald X... savait que l'installation de l'insert était dépourvue de tubage, et qu'il a lui-même réalisé une partie des travaux d'électricité sur une installation ancienne, il ne peut se prévaloir de la clause exonératoire des vices cachés ; il sera donc condamné à payer aux acquéreurs la somme de 15 416, 90 € TTC. 

Sur l'indemnisation des préjudices de jouissance allégués par les consorts Y... 

Les consorts Y... font valoir un préjudice de jouissance constitué par l'impossibilité d'utiliser la cheminée du salon qu'ils évaluent à 10 000 €, ainsi qu'un préjudice de jouissance qu'ils évaluent à 30 000 € constitué par " deux brûlages de fusibles, des fuites ", le fait d'avoir supporté pendant deux ans deux tranchées nécessitées par les opérations d'expertise (tranchées dont le rapport d'expertise ne fait pas état), et les risques induits par l'installation électrique. 

Ils demandent également une indemnité de relogement de 4 500 € pendant les trois mois que dureront, affirment-ils, les travaux de remise en état. 

Il leur sera alloué la somme de 1 000 € indemnisant la privation de jouissance de la cheminée d'agrément du salon, dans la mesure où les autres préjudices allégués ne sont pas démontrés.

 

Sur l'indemnisation du préjudice moral : 

Les consorts Y..., qui ont continué à habiter la maison jusqu'au début de l'année 2010 ne sont pas fondés à invoquer un préjudice moral consécutif à la possible dangerosité d'un insert ou d'une installation électrique, de sorte qu'ils seront déboutés de ce chef de demande. 

Parce qu'ils succombent en appel, les consorts Y... seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel » ; 

Alors, d'une part, que le choix entre l'action estimatoire, l'action rédhibitoire et l'action en réparation du préjudice prévues aux articles 1644 et 1645 du Code civil appartient à l'acheteur et non au juge ; qu'en rejetant néanmoins l'action rédhibitoire des consorts Y..., après avoir reconnu l'existence de vices cachés, et en faisant seulement droit à leur demande indemnitaire, qu'ils avaient pourtant expressément qualifiée de subsidiaire, la Cour d'appel a violé les articles 1644 et 1645 du Code civil ; 

Alors, d'autre part, que les exposants faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel (pages 22, et suivantes) que l'anéantissement de la vente pouvait également être demandé sur le terrain du dol ; qu'en ne répondant pas, même sommairement, à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."

jeudi, 13 novembre 2014

Obligation de démolir = garantie décennale

L'obligation de démolir l'ouvrage peut entraîner l'application de la garantie décennale :

 

"Sur le moyen unique :

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 25 avril 2013), que la SCI Aupa a confié la maîtrise d'oeuvre de la construction d'un bâtiment à la société Travaux aquitains intervenant en tant que contractant général, et M. X..., architecte, a été chargé de l'esquisse, de l'avant-projet de construction, de la demande et du dépôt du permis de construire ; que la réception est intervenue avec réserves ; que la délivrance du certificat de conformité a été refusée au motif d'une non-conformité de la cote de seuil au permis de construire ; que se plaignant d'un défaut d'implantation, la SCI Aupa a, après expertise, assigné la société Travaux aquitains en indemnisation ;

 

Attendu que la société Travaux aquitains et son assureur, la société Axa France, font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer à la SCI Aupa la somme de 800 000 euros, alors, selon le moyen :

 

1°/ qu'il appartient à l'architecte, chargé d'établir un dossier de demande de permis de construire, de dresser des plans conformes à la réglementation d'urbanisme en vigueur, sans que le maître d'oeuvre ait à contrôler cette conformité ; qu'en affirmant, pour imputer à faute à la société travaux aquitains, maître d'oeuvre, l'implantation d'un immeuble en méconnaissance d'un règlement de lotissement, qu'il appartenait à cette société de vérifier la conformité audit règlement des cotes portées par l'architecte sur les plans joints à la demande de permis de construire, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ;

 

2°/ que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ; qu'en affirmant, pour retenir la responsabilité de la société travaux aquitains à raison de l'implantation de l'immeuble en violation des dispositions du règlement de lotissement du 21 décembre 2001, que cette violation avait justifié la délivrance, le 2 mars 2007, d'un certificat de non-conformité, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce règlement était toujours applicable au jour où elle statuait et par conséquent si l'implantation de l'immeuble litigieux méconnaissait toujours, à cette date, les règles d'urbanisme applicables, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 442-9 du code de l'urbanisme et 1792 du code civil ;

 

3°/ que l'impropriété d'un immeuble à sa destination qui ne peut résulter de sa seule non-conformité aux dispositions du permis de construire, doit être appréciée par le juge au jour où il statue ; qu'en l'espèce, la compagnie Axa et la société Travaux aquitains faisaient valoir, pièces à l'appui, que le risque d'inondation qui affectait l'immeuble litigieux lors de sa construction avait disparu en fait depuis lors notamment en raison de la baisse de la nappe phréatique et de la construction de dispositifs d'écoulement des eaux ; qu'en affirmant, pour retenir la responsabilité décennale de la société Travaux aquitains, que l'immeuble édifié par la société Travaux aquitains avait fait l'objet, en 2007, d'un certificat de non-conformité en raison d'un risque d'inondation, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce risque existait en fait au jour où elle statuait, peu important que la non-conformité de l'immeuble au règlement du lotissement applicable à la date de la construction ait constitué un vice juridique non régularisable, cette irrégularité ne pouvant s'analyser en un désordre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Travaux aquitains avait été chargée d'une mission de maîtrise d'oeuvre comprenant l'établissement de tous les plans d'exécution et notes de calcul relatifs aux travaux qui lui étaient confiés et de l'exécution de ces travaux dans les règles de l'art et suivant les normes en vigueur, et que l'architecte n'avait qu'une mission limitée à l'obtention du permis de construire, la cour d'appel, qui procédant aux recherches prétendument omises, a pu retenir que la société Travaux aquitains devait prendre connaissance de l'arrêté d'autorisation de lotir, du règlement du lotissement qui l'accompagnait, et vérifier la cote de seuil requise, par ces documents visés au permis de construire, que le risque d'inondation constituant le motif du refus de délivrance du certificat de conformité existait et persistait, que l'impossibilité non régularisable en l'état d'obtenir un certificat de conformité qui laissait persister les contraintes de niveau prescrites par le règlement du lotissement rendait nécessaire la démolition du bâtiment, ce qui constituait un désordre de nature à le rendre impropre à sa destination, en a justement déduit que la société Travaux aquitains avait engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la société Travaux aquitains et la société AXA France IARD aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Travaux aquitains et la société AXA France IARD à payer à la SCI Aupa la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Travaux aquitains et de la société AXA France IARD ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept octobre deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Axa France IARD et la société Travaux aquitains

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la compagnie AXA FRANCE et la société TRAVAUX AQUITAINS à verser in solidum à la SCI AUPA la somme de 800.000 € ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la responsabilité de la société Travaux aquitains : La société Travaux aquitains soutient qu'elle n'a commis aucune faute dans l'exécution de la mission que lui a confiée la société Aupa. Pour démontrer la responsabilité de cette société, la société Aupa invoque un manquement à son devoir de conseil et un manquement aux règles de l'art. - sur l'exécution du devoir de conseil : En vue de la bonne exécution de la mission qui lui est confiée, le constructeur doit recueillir toutes les informations nécessaires à la bonne exécution de sa prestation et alerter le maître de l'ouvrage sur les risques que comporte le travail demandé ; il doit procéder à toutes vérifications utiles et notamment aux vérifications préalables qui conditionnent la bonne exécution ultérieure des travaux. Notamment, il doit consulter le permis de construire et prendre connaissance de l'arrêté municipal de lotir qui contient le règlement de lotissement. * respect de la réglementation en vigueur et du règlement de lotissement : La société Travaux aquitains, affirmant qu'elle n'était pas en mesure de connaître l'existence ni le contenu du règlement du lotissement, soutient qu'elle n'était pas tenue de se renseigner sur les règles d'urbanisme applicables puisque le permis de construire, déjà accordé, ne prévoyait aucune prescription particulière et autorisait la construction sur la base de plans mentionnant une cote de seuil de 10 centimètres, connue de la commune lorsqu'elle a instruit la demande de permis de construire, et qu'elle a donc respecté les prescriptions de cette autorisation administrative. Elle estime aussi qu'il appartenait au maître de l'ouvrage de l'informer de tous les éléments juridiques du projet envisagé et connu de lui, notamment de l'existence et du contenu du règlement de lotissement et des références aux règles d'urbanisme applicables et qu'en s'abstenant de le faire, il a commis une faute qui a causé son préjudice. Cependant, le maître de l'ouvrage, profane dans le domaine de la construction, ne peut se voir reprocher une quelconque lacune en ce domaine, notamment le fait de ne pas avoir donné les informations qu'il était susceptible de connaître. En effet, c'est au constructeur qu'il incombe, en sa qualité de professionnel de la construction, de se renseigner sur la réglementation applicable au projet de construction envisagé. Or, en l'espèce, la société Travaux aquitains était chargée, en exécution du contrat de maîtrise d'oeuvre et du marché de travaux, d'une mission de maîtrise d'oeuvre et, plus particulièrement de l'établissement de tous les plans d'exécution et notes de calcul, relatifs aux travaux confiés à la "société" et de l'exécution des travaux dans les règles de l'art et suivant les normes en vigueur, quelles que soient les indications et cotes proposées par l'architecte. Au titre de ce marché, elle devait tenir compte de ce que cette construction s'insérait dans un lotissement ; le permis de construire faisait référence à un arrêté municipal qui autorisait le lotissement et, à ce titre, elle devait se renseigner et prendre connaissance de l'arrêté municipal de lotir et du règlement du lotissement qui l'accompagne, ainsi que de l'ensemble des règles d'urbanisme applicables, sans pouvoir objecter qu'elle n'était pas en mesure de connaître l'existence de cette réglementation. De plus, elle ne peut se prévaloir de ce que la société Aupa avait mandaté M. X..., chargé de la conception de la construction et de l'établissement du dossier de permis de construire, pour dire que les plans contenus dans le dossier de permis de construire établi par celui-ci faisait état d'une cote de seuil de 10 cm, et dire qu'elle n'avait aucun lien de droit avec lui. Non seulement, le marché de travaux lui confiait la coordination, la maîtrise d'oeuvre et le suivi des travaux ainsi que l'établissement des plans d'exécution et notes de calcul mais, en outre, le contrat d'architecte était signé conjointement par elle-même en qualité de contractant général et de maître d'oeuvre, par l'architecte chargé seulement d'une mission de conception et de la demande de permis de construire, et par le maître de l'ouvrage. Ainsi, il lui appartenait de vérifier la cote de seuil des constructions applicable en fonctions de la réglementation, en l'espèce fixée à 0,30 mètre au-dessus de la voirie au droit du lot, sans pouvoir soutenir qu'une erreur avait pu être commise avant l'accord de permis de construire. * cause du refus du certificat de conformité : La société Travaux aquitains relève que le maire a délivré, le 2 mars 2007, un "refus de certificat de conformité" pour le motif suivant : "La cote de seuil n'est pas conforme au permis de construire (0,10 m. au lieu de 0,30 m.)". Elle affirme que la construction était conforme aux prescriptions du permis de construire, accordé par l'arrêté municipal du 27 juin 2006, que la portée du certificat de conformité est limitée au contrôle du respect des prescriptions contenues dans l'arrêté municipal accordant le permis de construire et que le maire ne pouvait donc pas refuser de délivrer le certificat de conformité. Elle en déduit que la société Aupa devait contester cet arrêté et qu'à défaut de le faire, elle est seule responsable du caractère définitif du refus de conformité. Cependant, non seulement le juge judiciaire ne peut porter une appréciation sur la légalité d'un arrêté administratif, mais surtout le permis de construire accordé par l'arrêté municipal du 27 juin 2006 avait été accordé en considération de l'arrêté municipal du 21 décembre 2001 autorisant le lotissement et donc en considération du règlement du lotissement ; or, ce règlement, dans un additif, fixait à 0,30 m. au-dessus de la voirie la cote des seuils des constructions. Au surplus, et contrairement aux propos de la société Travaux aquitains, le maire de la commune, dans sa lettre du 12 décembre 2007 adressé à l'expert judiciaire, a expressément expliqué que le certificat de conformité avait été refusé "à cause du niveau mesuré, 10 cm. au-dessus de la voirie au lieu des 30 cm. prévus dans le règlement" et aussi que "le bâtiment est conforme au droit des sols du POS, mais ne respecte pas le niveau du seuil fixé par le règlement du lotissement". Or, le règlement d'un lotissement peut imposer des obligations plus strictes que celles qui sont fixées par les règlements administratifs ; elles constituent des règles d'urbanisme opposables aux autorités chargées de délivrer les permis de construire. Ainsi, la société Travaux aquitains ne peut pas soutenir que le bâtiment construit est conforme à l'arrêté municipal du 27 juin 2006 accordant le permis de construire. Sans même qu'il soit opportun de déterminer la persistance des risques d'inondation ou leur disparition, le non-respect des prescriptions du règlement du lotissement est avéré. Et ce non-respect de cette obligation est imputable à la société Travaux aquitains. Sur le principe du préjudice subi par la société Aupa : La société Travaux aquitains soutient, d'une part, que, selon l'expert judiciaire, le niveau de la nappe phréatique ayant baissé, la cause de la prescription fixant la cote à 0,30 mètre a disparu et que le risque effectif de submersion est faible et lié au défaut d'entretien du fossé, ce qui relève de la responsabilité de la commune ; et, d'autre part, que l'absence de certificat de conformité ne constitue pas un obstacle à la vente de l'immeuble et que la société Aupa, qui ne justifie pas de la perte de valeur vénale de l'immeuble, ne démontre pas l'existence d'un préjudice ayant un lien certain et direct avec cette situation. Cependant, d'une part, si l'expert judiciaire écrit effectivement dans son rapport que "le risque d'inondation est peu probable (cf. courrier de la mairie de Saint-Jean-d'Illac du 12 décembre 2007)", il admet tout de même que ce risque existe. De plus, ainsi qu'il a déjà été dit ci-dessus, le maire de la commune, dans la lettre du 12 décembre 2007, lui avait écrit que le certificat de conformité avait été refusé "à cause du niveau mesuré, 10 cm au-dessus de la voirie au lieu des 30 cm prévus dans le règlement" et que le bâtiment, quoique conforme au droit des sols du POS, "ne respecte pas le niveau du seuil fixé par le règlement du lotissement" ; il précisait en outre que "depuis la construction des bâtiments industriels, équipés obligatoirement d'une régulation permettant l'évacuation des eaux de pluie, avec la création de fossés profonds, nous n'avons mesuré, depuis deux ans, aucun débordement lors des dernières précipitations. Par ailleurs, le niveau de la nappe a baissé." Ces considérations ne démontrent pas la disparition du risque d'inondation mais au contraire sa persistance et elles ne suppriment pas les contraintes de niveau prescrites par le règlement du lotissement. D'autre part, l'impossibilité, non régularisable en l'état, d'obtenir un certificat de conformité laisse persister les contraintes de niveau prescrites par le règlement du lotissement, rendant nécessaire la démolition du bâtiment. Ainsi, l'erreur d'implantation du bâtiment, tenant au non respect du règlement de lotissement et aboutissant donc à sa démolition, entraîne un préjudice certain et direct, sans que la société Travaux aquitains puisse utilement soutenir qu'il ne constitue pas un obstacle à la vente de l'immeuble ou que la société Aupa ne justifie pas de la perte de valeur vénale de l'immeuble. Elle constitue un désordre de nature à le rendre impropre à sa destination. Mais, pour écarter les conséquences de la garantie décennale, la société Travaux aquitains et la société Axa soutiennent qu'en application des dispositions de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, les règles contenues dans le règlement de lotissement sont devenues caduques depuis le 21 décembre 2011 et que la société Aupa ne subit plus aucun dommage. Aux termes de l'article L. 442-9, alinéa 1er, du code de l'urbanisme, "les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu". Se prévalant de ces dispositions, elles font valoir que le règlement de lotissement a été autorisé par arrêté municipal du 21 décembre 2001, que le délai de dix années a expiré depuis le 21 décembre 2011 et que la caducité est effective puisque le lotissement est situé dans une zone désormais couverte depuis le 15 février 2002 par le plan d'occupation des sols qui tient lieu de document d'urbanisme. Cependant, le délai de dix années qui court à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir n'était pas expiré lorsque le refus de certificat de conformité, qui s'impose à la société Aupa, a été prononcé par le maire le 2 mars 2007. Ce refus de certificat de conformité, dont le juge judiciaire ne peut contrôler la légalité, s'impose à la société Aupa. En définitive, il est avéré que l'immeuble est situé en zone inondable et que ce risque, qui n'a pas disparu, persiste encore malgré les évolutions du niveau de la nappe phréatique, que, par suite d'une erreur d'implantation commise par la société Travaux aquitains, le bâtiment a été édifié en-dessous de la cote de seuil prescrit par le règlement de lotissement, que le risque d'inondation constitue le motif du refus de délivrance du certificat de conformité, non régularisable, et qu'en conséquence, la seule manière de le faire disparaître est la destruction et la reconstruction du bâtiment. Cette situation constitue un désordre au sens de l'article 1792 du code civil, qui est de nature à rendre le bâtiment impropre à sa destination et engage la garantie décennale du constructeur. A défaut de justifier d'une cause étrangère, seule susceptible de l'exonérer de cette responsabilité, la société Travaux aquitains doit donc être condamnée à réparer le préjudice subi de ce fait par le maître de l'ouvrage, la société Aupa. Sur l'indemnisation du préjudice subi par la société Aupa Le tribunal a alloué à la société Aupa, pour l'indemniser de l'intégralité de son préjudice, une somme égale au coût de reconstruction de l'ouvrage à la cote réglementaire, soit 500.000 euros, au motif que la reconstruction est nécessaire pour mettre le bâtiment en conformité, prévenir le risque d'inondation et permettre la cession de l'immeuble dans des conditions satisfaisantes. Pour justifier son préjudice, la société Aupa produit deux devis de démolition-reconstruction chiffré l'un à la somme de 893.412 euros toutes taxes comprises, l'autre à celle de 966.004,42 euros toutes taxes comprises. Elle indique que l'ouvrage en cause avait été édifié pour le coût de 509.496 euros fixé selon le marché de travaux du 27 juillet 2006 ; et elle estime que l'indemnisation doit prendre en compte la revalorisation de ce montant et la prise en compte des travaux de démolition, comptés dans le premier devis pour 97.000 hors taxes et dans le second pour 72.000 euros hors taxes. Au vu de ces éléments, la cour estime, sans qu'il y ait lieu d'ordonner une nouvelle expertise, que la société Aupa sera justement indemnisée de son préjudice par l'allocation de la somme de 800.000 euros que la société Travaux aquitains et la société Axa doivent être condamnées in solidum à lui payer. En revanche, ainsi que l'a admis le tribunal, la reprise des réserves non levées ne se justifie pas dès lors que l'ouvrage doit être démoli. Ce chef de demande de la société Aupa doit être rejeté. Sur la garantie de la société Axa, assureur de la société Travaux aquitains La société Axa ne conteste pas devoir prendre en charge le sinistre puisqu'elle garantit la responsabilité de la société Travaux aquitains, sous réserve de la franchise contractuelle applicable. Selon le contrat "Multigaranties entreprise de construction", en son article 23.3.1, "Lorsqu'une indemnité est due au titre de la garantie de l'article 9 (responsabilité décennale pour travaux de bâtiment), la franchise prévue, bien que demeurant à la charge personnelle de l'assuré, n'est pas opposable au bénéficiaire de cette indemnité." Dès lors, la société Axa en sa qualité d'assureur de la garantie décennale de la société Travaux aquitains et puisqu'il s'agit de mobiliser une garantie obligatoire, peut seulement opposer à cette société la franchise contractuelle à réindexer, soit la somme de 7.082,17 euros, cette franchise n'étant pas opposable à la société Aupa » ;

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « En l'espèce, le bâtiment construit par la SAS TRAVAUX AQUITAINS ne respecte pas la cote de seuil de 30 cm prescrite par le règlement du lotissement et son additif. Cette erreur d'implantation a donné lieu à un refus de certificat de conformité par la mairie de SAINT JEAN D 'ILLAC. La SCI AUPA se retrouve dès lors exposée à un risque sérieux de démolition. Cet ouvrage se trouve également confronté à un risque majoré d'inondation en raison de la présence d'une nappe phréatique à un niveau élevé, ce qui justifiait les dispositions contraignantes du règlement du lotissement. Malgré l'absence de débordements depuis la réception, il ne saurait être question de minimiser ce risque compte tenu des événements climatiques exceptionnels de ces dernières années. La régularisation de la situation administrative de ce bâtiment nécessite en tout état de cause de le démolir pour le reconstruire à la bonne hauteur. L'ouvrage étant impropre à sa destination, la garantie décennale est par conséquent applicable (cf. Cass Civ 3ème 8 avril 1998 n° 96-12.119 et 15 décembre 2004, Bull III n° 237 p 212). Il ne peut être fait grief à la SCI AUPA d'avoir omis de porter à la connaissance de la SAS TRAVAUX AQUITAINS l'existence du règlement du lotissement. Le maître de l'ouvrage, profane en la matière, n'avait en effet pas nécessairement cerné l'importance de ce document pour son projet immobilier. Au contraire, il incombait au constructeur professionnel, qui ne pouvait ignorer que le projet litigieux se situait dans un lotissement, de se renseigner précisément sur la réglementation et non de se contenter d'appliquer la cote de seuil habituellement pratiquée en vertu du plan d'occupation des sols. La SAS TRAVAUX AQUITAINS ne peut pas opposer au maître de l'ouvrage l'éventuelle faute de conception commise par l'architecte X..., lequel a mentionné une cote de seuil de 10 cm sur deux des quatre plans transmis avec la demande de permis de construire. En effet, le marché de travaux a été confié dans sa globalité à la défenderesse, y compris l'établissement du dossier de permis de construire et le paiement des honoraires de l'architecte. En outre, il ressort des pièces contractuelles que la SAS TRAVAUX AQUITAINS, désignée comme contractant général assurant la coordination, la maîtrise d'oeuvre et le suivi des travaux, devait elle-même établir tous les plans d'exécution et notes de calcul sans pouvoir se servir des documents de M. X.... La SAS TRAVAUX AQUITAINS avait donc un rôle bien plus important que celui d'un simple exécutant. Malgré l'intervention de l'architecte, elle devait ainsi vérifier la cote de seuil applicable et rectifier l'erreur commise au stade de la demande de permis. Il apparaît que la municipalité ne s'est pas aperçue que certains plans annexés à la demande de permis de construire évoquaient une cote de seuil non conforme au règlement du lotissement. Cette erreur d'instruction, à la supposer avérée, ne peut cependant être utilement opposée à la SCI AUPA dès lors que la SAS TRAVAUX AQUITAINS a manqué à son obligation de vérification de la cote de seuil. La défenderesse ne peut non plus reprocher à la SCI AUPA de ne pas avoir engagé de recours contre le refus du certificat de conformité. En effet, ce refus est fondé sur la violation du règlement du lotissement qui est au moins pour partie imputable au constructeur. De surcroît, l'annulation de cette décision n'aurait rien changé à la majoration du risque d'inondation résultant de l'erreur d'implantation. Le Tribunal considère en conséquence que la SAS TRAVAUX AQUITAINS ne rapporte pas la preuve d'une cause étrangère l'exonérant de sa responsabilité. Elle doit ainsi sa garantie à la SCI AUPA, ce qui n'empêche pas le constructeur de pouvoir engager tout recours contre les autres éventuels responsables de ce sinistre. En application du principe de réparation intégrale, il y a lieu d'allouer à la SCI AUPA une indemnité égale au coût de reconstruction de l'ouvrage à la cote réglementaire, soit 500.000 ¿. La reconstruction est en effet nécessaire pour mettre le bâtiment en conformité, prévenir le risque d'inondation et permettre la cession de l'immeuble dans des conditions satisfaisantes » ;

 

1. ALORS QU'il appartient à l'architecte, chargé d'établir un dossier de demande de permis de construire, de dresser des plans conformes à la réglementation d'urbanisme en vigueur, sans que le maître d'oeuvre ait à contrôler cette conformité ; qu'en affirmant, pour imputer à faute à la société TRAVAUX AQUITAINS, maître d'oeuvre, l'implantation d'un immeuble en méconnaissance d'un règlement de lotissement, qu'il appartenait à cette société de vérifier la conformité audit règlement des cotes portées par l'architecte sur les plans joints à la demande de permis de construire, la Cour d'appel a violé l'article 1792 du Code civil ;

 

2. ALORS QUE les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ; qu'en affirmant, pour retenir la responsabilité de la société TRAVAUX AQUITAINS à raison de l'implantation de l'immeuble en violation des dispositions du règlement de lotissement du 21 décembre 2001, que cette violation avait justifié la délivrance, le 2 mars 2007, d'un certificat de non-conformité, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (Cf. conclusions d'appel signifiées le 22 janvier 2013, p. 8), si ce règlement était toujours applicable au jour où elle statuait et par conséquent si l'implantation de l'immeuble litigieux méconnaissait toujours, à cette date, les règles d'urbanisme applicables , la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 442-9 du Code de l'urbanisme et 1792 du Code civil ;

 

3. ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE l'impropriété d'un immeuble à sa destination qui ne peut résulter de sa seule non-conformité aux dispositions du permis de construire, doit être appréciée par le juge au jour où il statue ; qu'en l'espèce, la compagnie AXA et la Société TRAVAUX AQUITAINS faisaient valoir, pièces à l'appui, que le risque d'inondation qui affectait l'immeuble litigieux lors de sa construction avait disparu en fait depuis lors notamment en raison de la baisse de la nappe phréatique et de la construction de dispositifs d'écoulement des eaux ; qu'en affirmant, pour retenir la responsabilité décennale de la société TRAVAUX AQUITAINS, que l'immeuble édifié par la société TRAVAUX AQUITAINS avait fait l'objet, en 2007, d'un certificat de non-conformité en raison d'un risque d'inondation, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (cf. conclusions signifiées le 22 janvier 2013, p. 12-15), si ce risque existait en fait au jour où elle statuait, peu important que la non-conformité de l'immeuble au règlement du lotissement applicable à la date de la construction ait constitué un vice juridique non régularisable, cette irrégularité ne pouvant s'analyser en un désordre, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil."

mercredi, 12 novembre 2014

Locataire âgé, résiliation du bail et relogement

Pas d'obligation de relogement pour le locataire âgé dont le bail est résilié pour défaut de paiement des loyers :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 janvier 2013), que M. et Mme X..., propriétaires d'un logement donné à bail à Mme Y..., l'ont assignée en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers ;

 

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande alors, selon le moyen :

 

1°/ qu'en prononçant la résiliation du contrat de bail en date du 5 juillet 2005 et en ordonnant l'expulsion de Mme Y... sans répondre aux conclusions de celle-ci qui faisait valoir qu'outre la maladie neurologique dont elle est atteinte, elle est âgée de plus de 70 ans et perçoit des revenus très largement inférieurs à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, soit des circonstances pour lesquelles le législateur considère qu'il y a lieu à une protection accrue du locataire ainsi qu'il l'a expressément prévu à l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 en imposant au bailleur qui donne congé à son locataire l'obligation de lui faire une offre de relogement, la cour d'appel a entaché sa décision d'une insuffisance de motivation en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

 

2°/ qu'en rejetant la demande de délais de paiement formée par Mme Y... sans se prononcer sur ces mêmes circonstances liées à l'âge de la locataire, à la faiblesse de ses revenus et également à son état de santé, la cour d'appel a encore entaché sa décision d'une insuffisance de motivation en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

 

Mais attendu, d'une part, que les dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquant pas en cas de résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations, la cour d'appel, qui a relevé un manquement de Mme Y... à son obligation de payer le loyer a souverainement retenu, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que ce manquement justifiait la résiliation du bail aux torts de la locataire ;

 

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'a fait qu'user du pouvoir discrétionnaire qu'elle tient de l'article 1244-1 du code civil en refusant d'accorder des délais de paiement ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne Mme Y... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme Y... ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour Mme Y....

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir résilié le bail conclu le 5 juillet 2005, ordonné l'expulsion de Madame Y..., condamné celle-ci à la somme de 500 euros à titre de dommages intérêts, outre celle de 2. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et rejeté la demande de délais de paiement formée par celle-ci ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la résiliation du bail pour non paiement des loyers : que le commandement de payer ne procède pas à une notification de clause résolutoire, la résiliation du contrat a été prononcée judiciairement et ne résulte donc pas de l'acquisition d'une clause résolutoire inexistante dans le débat ; que le commandement de payer a été délivré pour la somme de 3. 275 euros au titre des loyers arrêté à septembre 2009, et les intérêts pour mémoire ; que le décompte annexé au commandement détaille cet arriéré de loyers qui concerne un solde de 125 euros pour le mois de septembre 2008 outre les loyers échus de octobre à décembre 2008 et les loyers de février, juillet, août et septembre 2009 soit 7 mois de loyers à 450 euros ; qu'il en résulte qu'il n'existe aucune imprécision ; quant à l'arriéré locatif ; que la mention portée dans le décompte selon laquelle les agios seront précisés ultérieurement est dès lors inopérante et sans effet sur la validité du commandement, et sur les conséquences à tirer d'un défaut de paiement régulier des loyers ; qu'il appartient à la débitrice d'apporter la preuve des paiements libératoires qu'elle invoque, et la prétention de Mme Marie Y... à obtenir le versement des relevés bancaires de Nigel et Martine X... pour retrouver la trace de ses paiements procède d'un renversement de la charge de la preuve qui ne peut prospérer ; que de même sont inopérantes la référence à des paiements épars faits par Mme Marie Y... sans aucune précision sur leur imputation, et à une autorisation de compensation pour travaux sur la chasse d'eau dont elle ne justifie pas ; qu'en conséquence la condamnation prononcée par le premier juge à la somme de 3. 275 euros représentant les causes du commandement dont il n'est pas justifié qu'elles aient été réglées sera confirmée ; qu'en l'état du dernier décompte l'arriéré réclamé par le bailleur qui était de 5. 075 euros dans ses conclusions récapitulatives est réduit à 3. 839, 49 euros représentant outre les causes du commandement, le loyer de octobre 2011 et un solde de 114, 49 euros sur le mois de septembre 2012, pour lesquels aucun justificatif de règlement n'est produit ; qu'il convient de prononcer une condamnation complémentaire, pour cet arriéré ; que le manquement de Mme Marie Y... à son obligation de payer les loyers est démontré ; que ce non paiement est suffisamment grave et renouvelé pour entraîner la résiliation du bail, que le premier juge a prononcée à juste titre ; Sur les demandes accessoires : qu'il ressort des pièces versées et notamment des lettres adressées par Nigel et Martine X... et laissées sans réponse par Mme Marie Y... que celle-ci a manifestement abusé de la relation de confiance amicale que lui portai en t Nigel et Martine X... et a opposé un refus obstiné à toutes les tentatives de contact et proposition d'arrangement qui lui ont été faites, pour finalement se retrancher derrière la situation cossue qu'elle prête à ses bailleurs et qui ne saurait la dispenser de l'exécution de ses propres obligations ; que ce comportement fautif justifie l'octroi de la somme de 500 euros de dommages et intérêts, et justifie également le rejet de tous délais ; Mme Marie Y... n'étant pas de bonne foi » ;

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur le défaut de paiement des loyers : que l'assignation à comparaître à l'audience du 4 mai 2010, délivrée le 22 février 2010, a été notifiée au préfet du Var le 1er mars 2010, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il en résulte que la demande est recevable ; qu'aux termes de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu de deux obligations principales : celle d'user des lieux loués en bon père de famille et suivant la destination qui leur a été donnée par le bail, et de payer le loyer aux termes convenus ; qu'aux termes de l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ; que la combinaison des articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur d'obtenir la résiliation du bail dès lors que les loyers ne sont pas payés aux termes convenus, sous réserve d'éventuels délais de paiement accordés par le juge ; que Marie Ida Y... conteste la dette locative qui lui est imputée ; que, toutefois elle ne démontre pas le paiement des loyers des mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2008, ainsi que de février, juillet, août et septembre 2009 ; qu'au surplus, elle ne produit aucune facture attestant de l'avance de 125 euros qu'elle prétend avoir faite pour changer une chasse d'eau, et qui aurait donné lieu à compensation avec le loyer de septembre 2008 ; que partant, la preuve du paiement lui incombant en vertu de l'article 1315 du code civil, la dette locative doit être fixée à 3275 euros ; que Marie Ida Y... sera condamnée au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2009, conformément à l'article 1153 du code civil ; que le défaut de règlement des loyers et l'importance de la dette locative commandent de prononcer la résiliation du bail au 15 décembre 2011, d'ordonner l'expulsion de la locataire et de la condamner, à compter du 16 décembre 2011 et jusqu'à son départ effectif des lieux, au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer majoré des charges, révisable comme le loyer selon les modalités prévues au bail ; qu'en effet, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux, de sorte qu'il n'y a pas lieu de la fixer à la somme de 500 euros supérieure au loyer conventionnel ; qu'en outre, il sera procédé, en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais des défendeurs ; qu'en revanche, la demande d'astreinte sera rejetée, les bailleurs ne démontrant pas l'urgence de la libération des lieux ; Sur les demandes accessoires : que la demande de délais de paiement formée par Marie Ida Y... sera rejetée, eu égard à l'important délai de fait dont elle a bénéficié, depuis l'introduction de l'instance, pour s'acquitter de sa dette » ;

 

ALORS, D'UNE PART, QU'en prononçant la résiliation du contrat de bail en date du 5 juillet 2005 et en ordonnant l'expulsion de Madame Y... sans répondre aux conclusions de celle-ci qui faisait valoir qu'outre la maladie neurologique dont elle est atteinte, elle est âgée de plus de soixante-dix ans et perçoit des revenus très largement inférieurs à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, soit des circonstances pour lesquelles le législateur considère qu'il y a lieu à une protection accrue du locataire ainsi qu'il l'a expressément prévu à l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 en imposant au bailleur qui donne congé à son locataire l'obligation de lui faire une offre de relogement, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une insuffisance de motivation en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;

 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE en rejetant la demande de délais de paiement formée par Madame Y... sans se prononcer sur ces mêmes circonstances liées à l'âge de la locataire, à la faiblesse de ses revenus et également à son état de santé, la Cour d'appel a encore entaché sa décision d'une insuffisance de motivation en violation de l'article 455 du Code de procédure civile."

 

mardi, 11 novembre 2014

Acceptation du risque et responsabilité de l'architecte

La responsabilité de l'architecte est exclue si le maître d'ouvrage a accepté les risques :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 28 janvier 2013), que la société Finamur, maître d'ouvrage, et la société Vital Ainé, maître d'ouvrage délégué exploitant une usine de biscuiterie, ont, lors de l'extension de cet établissement équipé d'un système d'assainissement par filtration, fait réaliser une installation de traitement des eaux usées industrielles par la société Ar Quo, architecte et la société STAT, entreprise assurée auprès de la société Axa France ; que, préalablement à la signature du marché, la société Ar Quo avait demandé une étude à la société IDE environnement qui a jugé inadapté un traitement par filtration et a préconisé divers systèmes, dont une filière par méthanisation, compte tenu de l'importance et de la nature des effluents ; qu'ayant refusé le devis, jugé excessif, de la société Vor pour une installation de méthanisation, la société Vital Ainé et la société Finamur ont décidé, malgré les réserves de l'entreprise sur le dimensionnement de l'installation qui lui était demandée, de passer le marché avec la société STAT qui avait proposé un devis pour une installation conservant un système de filtration ; que se plaignant de l'engorgement du lit de filtration et de contraintes d'entretien importantes, la société Finamur et la société Vital Ainé ont assigné les constructeurs en responsabilité et indemnisation ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

 

Attendu que la société Finamur et la société Vital Ainé font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes tendant à voir condamner solidairement les sociétés Ar Quo, STAT et Axa à leur payer une somme à titre de dommages-intérêts et de condamner la société Vital Ainé à payer à la société STAT une somme au titre du solde du prix des travaux, alors, selon le moyen : 

1°/ que l'architecte ne peut sans commettre une faute, concevoir et accepter la mise en place d'une installation d'assainissement laquelle n'est pas conforme aux besoins du maître de l'ouvrage ni aux normes réglementaires ; qu'en exonérant l'architecte de sa responsabilité après avoir constaté que l'installation d'assainissement installée est incompatible avec le traitement des eaux usées industrielles générées par la société Vital Ainé sur son site de Martres, que la surface du lit installé est très largement sous-dimensionnée par rapport aux contraintes réglementaires de sorte que les critères de qualité du rejet dans le milieu naturel ne peuvent pas être atteints, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ qu'en exonérant l'architecte de toute responsabilité à l'origine de la conception et la mise en place d'une installation d'assainissement dont l'expert a constaté qu'elle est incompatible avec le traitement des eaux usées industrielles générées par la société Vital Ainé sur son site de Martres et dont la surface du lit installé est très largement sous-dimensionnée par rapport aux contraintes réglementaires de sorte que les critères de qualité du rejet dans le milieu naturel ne peuvent pas être atteints, sur la circonstance que le maître de l'ouvrage, industriel sensibilisé à ces problèmes d'assainissement pour disposer d'un pôle qualité et s'être plaint d'une fréquence de vidange trop importante des fosses de l'installation aurait choisi en toute connaissance de cause le devis de la société STAT puisqu'il disposait d'une étude et de préconisations particulièrement claires sur les différents systèmes, leurs avantages et inconvénients et adaptation au site en cause, informations circonstanciées lui permettant de comprendre parfaitement les problèmes posées et d'être informée de toutes les contraintes et que l'option retenue aurait été effectuée en toute connaissance de cause guidé par un souci d'économie, sans qu'il résulte de ses constatations que l'architecte qui avait validé le devis de la société STAT après avoir fait réaliser une étude technique par la société IDE, et auquel il incombait au premier chef de remettre cette étude à l'entrepreneur, avait clairement informé la société Vital Ainé, fabricant de biscuits et de madeleines dont il n'est pas constaté qu'elle était notoirement compétente en matière d'assainissement, des risques de non-conformité des rejets aux normes et des risques de colmatage de ces rejets se traduisant par des débordements fréquents sur lit d'infiltration, inhérents à l'installation conçue par la société STAT, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

 

3°/ qu'en ne s'expliquant pas ainsi qu'elle y était invitée, sur la responsabilité de l'architecte à l'origine du vice de conception de l'ouvrage qui était en tout état de cause sous-dimensionné dans la filière choisie, ce qui ne pouvait relever d'un choix de la société Vital Ainé mais des seules compétences techniques des professionnels qui avaient conçu l'installation en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 

4°/ que l'architecte chargé de la surveillance de l'exécution des contrats de travaux est responsable à l'égard du maître de l'ouvrage, de l'absence du décolloïdeur prévu sur le plan de récolement des ouvrages ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la société Vital Ainé, en possession du rapport de la société IDE environnement sur les différents systèmes, leurs avantages, leurs inconvénients et leur adaptation au site, avait écarté le devis établi par la société Vor pour un traitement par méthanisation pour lui préférer délibérément, malgré les réserves émises par l'entreprise sur le sous-dimensionnement de l'installation prévue, l'équipement proposé par la société STAT, utilisant un système de filtration comparable à celui qui ne lui donnait pas satisfaction dans son établissement actuel, la cour d'appel, qui a relevé que la présence d'un décolloïdeur ne permettrait pas de rendre l'installation conforme à son usage et que le maître d'ouvrage avait, en pleine connaissance de cause, accepté le risque d'un dysfonctionnement du système, a pu en déduire que la responsabilité de l'architecte ne pouvait être retenue ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :

Attendu que la société Finamur et la société Vital Ainé font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes tendant à voir condamner solidairement les sociétés Ar Quo, STAT et Axa à leur payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts et de condamner la société Vital Ainé à payer à la société STAT une somme au titre du solde du prix des travaux, alors, selon le moyen :

 

1°/ qu'en ne recherchant pas ainsi qu'elle y était invitée, si la société STAT qui après avoir émis un premier devis comportant des réserves sur le dimensionnement de l'installation initiale, a établi un second devis dont la cour d'appel constate qu'il a eu pour objet notamment d'augmenter la capacité du système et qui a mis en place l'installation définie dans ce second devis, n'a pas manqué à son devoir de conseil en n'alertant pas le maître de l'ouvrage sur la circonstance que cette augmentation de la capacité du système serait néanmoins insuffisante pour parer aux dysfonctionnements qui se sont manifestés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 

2°/ que la société STAT qui ne pouvait se contenter d'invoquer la prétendue non communication de l'étude de la société IDE, mais devait en sa qualité de professionnelle se renseigner le cas échéant par elle-même sur les besoins du maître de l'ouvrage et sur la filière la mieux adaptée à ces besoins, a en tout état de cause engagé sa responsabilité en acceptant de mettre en place une installation non conforme à ces besoins sans émettre la moindre réserve quant au choix de la filière ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé l'article 1147 du code civil ;

3°/ qu'en exonérant l'entrepreneur de toute responsabilité à l'origine de la conception et la mise en place d'une installation d'assainissement dont l'expert a constaté qu'elle est incompatible avec le traitement des eaux usées industrielles générées par la société Vital Ainé sur son site de Martres et dont la surface du lit installé est très largement sous-dimensionnée par rapport aux contraintes réglementaires de sorte que les critères de qualité du rejet dans le milieu naturel ne peuvent pas être atteints, sur la circonstance que le maître de l'ouvrage, industriel sensibilisé à ces problèmes d'assainissement pour disposer d'un pôle qualité et s'être plaint d'une fréquence de vidange trop importante des fosses de l'installation aurait choisi en toute connaissance de cause le devis de la société STAT puisqu'il disposait d'une étude et de préconisations particulièrement claires sur les différents systèmes, leurs avantages et inconvénients et adaptation au site en cause, informations circonstanciées lui permettant de comprendre parfaitement les problèmes posées et d'être informée de toutes les contraintes et que l'option retenue aurait été effectuée en toute connaissance de cause guidé par un souci d'économie, sans qu'il résulte de ses constatations que la société Vital Ainé, fabricant de biscuits et de madeleines dont il n'est pas constaté qu'elle était notoirement compétente en matière d'assainissement, avait été clairement informée des risques de non-conformité des rejets aux normes et des risques de colmatage de ces rejets se traduisant par des débordements fréquents sur lit d'infiltration, inhérents à l'installation conçue par la société STAT, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

 

4°/ qu'en déboutant la société Vital Ainé de sa demande en réparation du préjudice résultant des frais d'entretien générés par les dysfonctionnement de l'installation, après avoir expressément admis que la société STAT n'avait pas mis en place le décolloïdeur prévu au plan et que cet appareil aurait protégé le lit d'infiltration des colmatages et diminué les fréquences de vidage du dégraisseur et était de nature à améliorer le fonctionnement du système, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1147 du code civil qu'elle a violé ; 

Mais attendu qu'ayant énoncé les réserves émises sur le devis par la société STAT et relevé que le second devis ne modifiait pas la situation en se bornant à prévoir une double installation au lieu de l'installation unique initialement prévue, la cour d'appel, qui a retenu que le maître d'ouvrage avait été parfaitement informé, par l'étude de la société IDE environnement et les réserves émises, des risques présentés par l'installation et relevé que la pose d'un décolloïdeur n'était pas de nature à résoudre le problème rencontré, a pu en déduire que la responsabilité de l'entreprise ne pouvait être retenue ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal :

 

Attendu que la société Vital Ainé fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société STAT une somme au titre du solde du prix des travaux, alors, selon le moyen : 

1°/ qu'en ne répondant pas aux conclusions de la société Vital Ainé qui faisait valoir, se fondant sur les constatations de l'expert, que les situations de travaux et même le décompte général définitif sont établis sur la base de prestations prévues dans le devis du 28 juillet 2005 lequel porte sur des prestations qui ne sont pas celles qui ont été réalisées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en validant la totalité de la créance dont le paiement était demandé, après avoir constaté que le décolloïdeur prévu n'avait pas été mis en place, ce dont il résulte que son coût devait être déduit de la créance réclamée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1184 du code civil qu'elle a violé ;

 

Mais attendu qu'ayant examiné la créance de la société STAT à la lumière des explications fournies par les parties et des justificatifs énumérés, la cour d'appel, qui rappelle que le décolloïdeur ne figurait pas au devis ayant servi de base à la facturation, a, au terme du calcul figurant dans sa décision, souverainement fixé le montant de cette créance ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident :

 

Attendu que la société STAT fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande tendant à prononcer une réception judiciaire des travaux qu'elle a effectués en fixant cette réception au mois de février 2006, alors, selon le moyen, que le juge saisi d'une demande en fixation judiciaire de la réception des travaux est seulement tenu de rechercher si les ouvrages étaient en état d'être reçus et à quelle date, peu important que le maître de l'ouvrage ait refusé d'approuver les travaux réalisés ; qu'en l'espèce, pour refuser de prononcer la réception judiciaire des travaux qui avait été sollicitée par la société STAT, la cour d'appel s'est bornée à relever qu'aucune réception ne pouvait être admise dès lors que celle-ci ne consiste pas seulement dans la livraison mais aussi dans l'approbation par le maître de l'ouvrage du travail réalisé et qu'en l'espèce le procès-verbal de réception avec réserves préparé par l'architecte n'a jamais été signé par le maître de l'ouvrage, la société Vital Ainé, qui a toujours refusé de solder le prix du marché eu égard aux dysfonctionnements dénoncés de l'installation ; qu'en ne recherchant pas si, comme le soutenait la société STAT dans ses écritures d'appel en réponse, l'ouvrage n'était pas en état d'être reçu au mois de février 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant retenu que l'installation affectée de dysfonctionnements, inadaptée au traitement des eaux usées industrielles et rejetant des résidus non conformes aux normes était impropre à sa destination, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu, abstraction faite du motif erroné mais surabondant tiré du refus du maître de recevoir l'ouvrage, en déduire que l'installation n'était pas en état d'être reçue et qu'aucune réception n'était possible ;

Sur le second moyen du pourvoi incident :

 

Attendu que la société STAT fait grief à l'arrêt de condamner la société Vital Ainé à lui payer une somme au titre du solde du prix des travaux, alors, selon le moyen, qu'en application de l'article 1799-1 du code civil, le maître de l'ouvrage qui conclut un marché de travaux privés visé au 3e alinéa de l'article 1799 du code civil doit garantir à l'entrepreneur le paiement des sommes dues et que cette garantie est due à tout moment ; qu'en l'espèce, le solde des travaux étant demeuré impayé, la société STAT, entrepreneur, était donc fondée à réclamer à la société Vital Ainé, en sa qualité de maître de l'ouvrage délégué, le paiement des retenues de garantie contractuelles de 5 % qui lui restaient dues au titre des factures F 2006.02.002 du 14 février 2006 et F 2006.09.005 du 30 septembre 2006 ; qu'en déboutant la société STAT de cette demande et en limitant à la somme de 11 619,26 euros TTC et non à celle de 13 041,18 euros TTC, le montant de la somme lui restant due, la cour d'appel a violé l'article 1799-1 du code civil ; 

Mais attendu que la cour d'appel, qui a admis le principe du paiement des retenues de garantie, a relevé que la créance invoquée par la société STAT pour une de ses factures avait été intégralement payée par la débitrice ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les sociétés Vital Aîné - Biscuiterie Vital et Finamur, demanderesses au pourvoi principal

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les sociétés Vital Ainé et Finamur de leurs demandes tendant à voir condamner solidairement les sociétés Ar Quo, STAT et Axa IARD à leur payer une somme de 197.844 ¿ à titre de dommages et intérêts ET D'AVOIR condamné la société Vital Ainé à payer à la société STAT la somme de 11.619,26 ¿ TTC au titre du solde du prix des travaux avec intérêts au taux conventionnel d'une fois et demi le taux de l'intérêt légal à compter du 15 novembre 2007 ;

AUX MOTIFS QUE la lecture du rapport d'expertise judiciaire révèle que « l'installation d'assainissement des eaux industrielles litigieuse est la ligne au nord-est des bâtiments et comprend un dégrilleur, un débourbeur séparateur de graisses, une fosse toutes eaux de 10.000 litres, un lit d'infiltration de 45 m². Le dysfonctionnement se traduit par le débordement fréquent du lit d'infiltration qui traduit son colmatage mais le système d'assainissement reste en fonctionnement. Que les travaux réalisés par la STAT correspondent aux préconisations de l'architecte au travers du plan des ouvrages à l'exception du décolloïdeur qui figure sur ce document mais n'a pas été réalisé.

 

Le colmatage est dû au sous dimensionnement du lit et à la présence de matières en suspension dans l'effluent en sortie de la fosse toutes eaux qui sont principalement constituées de colloïdes qui décantent très difficilement. Les codes et dimensionnement de la filière installée sont compatibles avec le traitement des eaux usées domestiques mais totalement incompatibles avec le traitement des eaux usées industrielles générées par la SARL Vital Ainé sur son site de Martres Tolosane ; quel que soit le paramètre dimensionnant retenu (débit MES DVO) la surface du lit installé est très largement sousdimensionné par rapport aux contraintes réglementaires ; les critères de qualité du rejet dans le milieu naturel ne peuvent pas être atteints » ; qu'il explique « l'installation d'assainissement des eaux industrielles pose deux problèmes de fonctionnement différents ; le premier concerne le colmatage du lit filtrant, le second la conformité des rejets au normes ; dans le cas présent les rejets colmatent le filtre ET ne sont pas conformes aux normes.

 

La situation par rapport au colmatage pourrait se voir améliorée par la pose d'un décolloïdeur pour une dépense de quelques milliers d'euros et les matières colmatant actuellement le filtre peuvent être éliminées par simple apport à l'entrée du lit filtrant de produits appropriés. 

C'est par rapport à la conformité des rejets aux normes que l'installation actuelle est inadaptée et qu'il serait nécessaire de prévoir des modifications plus importantes de l'ordre de plusieurs centaines d'euros ; c'est pour résoudre ce problème que IDE Environnement avait conseillé en mars 2005 d'envisager des solutions telles que le citernage vers la station d'épuration multi-étagée sur site ; la SARL Vital Ainé avait connaissance de cette étude mais a refusé la proposition Vor qui y faisait expressément référence » ; qu'aucune faute de conception ou aucun manquement à son obligation de conseil ne peut être retenu à l'encontre de l'architecte ; que la société Ar Quo a pris soin de commander à ses frais auprès de la société IDE Environnement une étude d'analyse des effluents et des dispositifs épuratoires de la SARL Vital Ainé qui a conclu que « les effluents de procédés caractérisés lors de ces bilans présentent un débit de 8m3/j, une concentration très élevée en matière organique biodégradable représentant une charge de 4.500 équivalents habitant en sortie atelier réduite à 2.100 H après décantation /digestion dans la fosse existante. Le traitement par infiltration dans le sol habituellement dimensionné sur la base de 5m²/EH (norme XP 16-603 DTU 34-1) pour un filtre à sable reconstitué ne semble pas être une filière adaptée à ce cas particulier puisqu'elle impliquerait une surface de 1 ha après la fosse. Il faudra de plus tenir compte du prévisionnel de développement de la production qui se traduira par une augmentation proportionnelle des rejets. Les moyens de traitement envisageables sont :

- sur site l'épuration multi-étagée (anaréobie/aérobie)

 

- le traitement hors site, soit sur station d'épuration collective, soit sur unité de méthanisation. 

Dans le cas d'un traitement sur site, il faudra intégrer une demande d'autorisation de rejet auprès de l'administration en charge de la police des eaux du milieu récepteur (indispensable pour consulter les équipementiers qui s'engageront sur une qualité d'effluent rejeté), la filière de valorisation des résidus de prétraitement, la filière de valorisation des boues d'épuration.

Dans le cas du traitement sur station d'épuration collective, il faudra prévoir de passer un contrat spécifique avec l'exploitant de la station et son maître d'ouvrage, contrat admettant la teneur élevée en matière organique des effluents.

 

Dans le cas du traitement par méthanisation externe, il faudra intégrer le coût du transport » ; 

Qu'elle a communiqué cette étude à la SARL Vital Ainé ; qu'au vu de sa teneur, ce maître de l'ouvrage délégué l'a transmise à l'entreprise Vor en sollicitant un devis laquelle a retenu un traitement par méthanisation ; qu'il a ensuite demandé un devis à la société STAT sans lui avoir communiqué le rapport IDE, laquelle a prévu un système par filtration ; qu'il a entériné ce dernier devis ; que ce choix effectué par un industriel sensibilisé à ces problèmes d'assainissement, pour disposer d'un pôle qualité et s'être plaint d'une fréquence de vidange trop importante des fosses de l'installation existante, a été opéré en toute connaissance de cause puisqu'il disposait d'une étude et de préconisations claires sur les différents systèmes, leurs avantages et inconvénients et adaptation au site en cause ; que ces informations circonstanciées lui permettaient de comprendre parfaitement les problèmes posés et d'être informé de toutes les contraintes ; que l'option retenue a été effectuée en toute connaissance de cause, guidé par un souci d'économie ; que l'expert judiciaire souligne « au moment de la construction des ouvrages, l'exploitant a eu le choix entre deux systèmes d'assainissement des eaux industrielles

- un système au prix de 246.490 ¿ (devis Vor)

 

- un système au prix de 26.056 ¿ HT soit environ dix fois moins que le précédent (devis STAT) 

l'exploitant qui est un industriel, n'a pas pu croire qu'il s'agissait de deux systèmes équivalents et il est vraisemblable qu'il ait demandé des explications, notamment au sujet des contraintes d'entretien » ;

qu'il fait remarquer que « généralement le coût de fonctionnement varie en sens inverse du coût d'investissement ; cette variation est un des paramètres du choix initial » (page 31) ; qu'il poursuit (page 39) « en janvier 2005, la société Vital Ainé estime que les coûts d'entretien de son installation sont trop importants et demande une analyse de cette installation ; mars 2005, après analyse IDE propose des solutions différentes mais très coûteuses (méthanisation citernage, valorisation des résidus, contrat spécifique, transports¿) ; en juillet 2005 (marché STAT) la solution retenue pour la nouvelle installation est semblable à l'installation existante. Au moment de la décision en juillet 2005 la société Vital devait être consciente que les coûts d'entretien de la nouvelle installation seraient donc semblables à ceux qu'elle dénonçait au départ.

 

De plus un calcul grossier montre que la solution n'est pas financièrement mauvaise ; une différence de coût de fonctionnement d'environ 1.000 ¿ mensuels par rapport à une différence de coût d'investissement de 200.000 ¿ correspond à une différence de durées d'investissement de 200 mois soit environ 17 années » ; que l'analyse est identique quel que soit le problème rencontré, qu'il s'agisse du colmatage du lit filtrant ou de la conformité du rejet aux normes ; que l'expert X... mentionne en effet (page 42) que « c'est justement pour résoudre ce dernier problème que IDE Environnement avait conseillé d'envisager des solutions telles que le citernage vers la station d'épuration, la méthanisation externe ou l'épuration multi-étagée sur site, que la SARL Vital Ainé a rejetées » ; qu'au demeurant le système reste toujours en état de fonctionnement ; que la situation par rapport au colmatage pourrait certes se voir améliorée par la pose d'un décolloïdeur situé entre la fosse et le filtre, appareil d'un coût de 1.840 ¿ HT prévu sur le plan de récolement des ouvrages mais qui n'a pas été effectivement installé ; mais que cette situation n'est pas de nature à engager la responsabilité de la société Ar Quo dans la mesure où elle traduit exclusivement une malfaçon ponctuelle de mise en oeuvre et donc d'exécution matérielle proprement dite à l'exclusion de toute faute de direction générale des travaux, l'architecte n'étant pas tenu à une présence constante sur le chantier ; qu'au surplus, cet appareil figurait sur le plan de récolement de l'entrepreneur ; 

1°) ALORS QUE l'architecte ne peut sans commettre une faute, concevoir et accepter la mise en place d'une installation d'assainissement laquelle n'est pas conforme aux besoins du maître de l'ouvrage ni aux normes réglementaires ; qu'en exonérant l'architecte de sa responsabilité après avoir constaté que l'installation d'assainissement installée est incompatible avec le traitement des eaux usées industrielles générées par la SARL Vital Ainé sur son site de Martres, que la surface du lit installé est très largement sous-dimensionnée par rapport aux contraintes réglementaires de sorte que les critères de qualité du rejet dans le milieu naturel ne peuvent pas être atteints, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en exonérant l'architecte de toute responsabilité à l'origine de la conception et la mise en place d'une installation d'assainissement dont l'expert a constaté qu'elle est incompatible avec le traitement des eaux usées industrielles générées par la SARL Vital Ainé sur son site de Martres et dont la surface du lit installé est très largement sous-dimensionnée par rapport aux contraintes réglementaires de sorte que les critères de qualité du rejet dans le milieu naturel ne peuvent pas être atteints, sur la circonstance que le maître de l'ouvrage, industriel sensibilisé à ces problèmes d'assainissement pour disposer d'un pôle qualité et s'être plaint d'une fréquence de vidange trop importante des fosses de l'installation aurait choisi en toute connaissance de cause le devis de la société STAT puisqu'il disposait d'une étude et de préconisations particulièrement claires sur les différents systèmes, leurs avantages et inconvénients et adaptation au site en cause, informations circonstanciées lui permettant de comprendre parfaitement les problèmes posées et d'être informée de toutes les contraintes et que l'option retenue aurait été effectuée en toute connaissance de cause guidé par un souci d'économie, sans qu'il résulte de ses constatations que l'architecte qui avait validé le devis de la société STAT après avoir fait réaliser une étude technique par la société IDE, et auquel il incombait au premier chef de remettre cette étude à l'entrepreneur, avait clairement informé la société Vital Ainé, fabricant de biscuits et de madeleines dont il n'est pas constaté qu'elle était notoirement compétente en matière d'assainissement, des risques de non-conformité des rejets aux normes et des risques de colmatage de ces rejets se traduisant par des débordements fréquents sur lit d'infiltration, inhérents à l'installation conçue par la société STAT, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

 

3°) ALORS QU'en ne s'expliquant pas ainsi qu'elle y était invitée, sur la responsabilité de l'architecte à l'origine du vice de conception de l'ouvrage qui était en tout état de cause sous-dimensionné dans la filière choisie, ce qui ne pouvait relever d'un choix de la société Vital Ainé mais des seules compétences techniques des professionnels qui avaient conçu l'installation en cause, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 

4°) ALORS QUE l'architecte chargé de la surveillance de l'exécution des contrats de travaux est responsable à l'égard du maître de l'ouvrage, de l'absence du décolloïdeur prévu sur le plan de récolement des ouvrages ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les sociétés Vital Ainé et Finamur de leurs demandes tendant à voir condamner solidairement les sociétés Ar Quo, STAT et Axa IARD à leur payer une somme de 197.844 ¿ à titre de dommages et intérêts ET D'AVOIR condamné la société Vital Ainé à payer à la société STAT la somme de 11.619,26 ¿ TTC au titre du solde du prix des travaux avec intérêts au taux conventionnel d'une fois et demi le taux de l'intérêt légal à compter du 15 novembre 2007 ; 

AUX MOTIFS QUE la lecture du rapport d'expertise judiciaire révèle que « l'installation d'assainissement des eaux industrielles litigieuse est la ligne au nord-est des bâtiments et comprend un dégrilleur, un débourbeur séparateur de graisses, une fosse toutes eaux de 10.000 litres, un lit d'infiltration de 45 m².

Le dysfonctionnement se traduit par le débordement fréquent du lit d'infiltration qui traduit son colmatage mais le système d'assainissement reste en fonctionnement. Que les travaux réalisés par la STAT correspondent aux préconisations de l'architecte au travers du plan des ouvrages à l'exception du décolloïdeur qui figure sur ce document mais n'a pas été réalisé.

 

Le colmatage est dû au sous dimensionnement du lit et à la présence de matières en suspension dans l'effluent en sortie de la fosse toutes eaux qui sont principalement constituées de colloïdes qui décantent très difficilement. Les codes et dimensionnement de la filière installée sont compatibles avec le traitement des eaux usées domestiques mais totalement incompatibles avec le traitement des eaux usées industrielles générées par la SARL Vital Ainé sur son site de Martres Tolosane ; quel que soit le paramètre dimensionnant retenu (débit MES DVO) la surface du lit installé est très largement sousdimensionné par rapport aux contraintes réglementaires ; les critères de qualité du rejet dans le milieu naturel ne peuvent pas être atteints » ; qu'il explique « l'installation d'assainissement des eaux industrielles pose deux problèmes de fonctionnement différents ; le premier concerne le colmatage du lit filtrant, le second la conformité des rejets au normes ; dans le cas présent les rejets colmatent le filtre ET ne sont pas conformes aux normes.

 

La situation par rapport au colmatage pourrait se voir améliorée par la pose d'un décolloïdeur pour une dépense de quelques milliers d'euros et les matières colmatant actuellement le filtre peuvent être éliminées par simple apport à l'entrée du lit filtrant de produits appropriés. 

C'est par rapport à la conformité des rejets aux normes que l'installation actuelle est inadaptée et qu'il serait nécessaire de prévoir des modifications plus importantes de l'ordre de plusieurs centaines d'euros ; c'est pour résoudre ce problème que IDE Environnement avait conseillé en mars 2005 d'envisager des solutions telles que le citernage vers la station d'épuration multi-étagée sur site ; la SARL Vital Ainé avait connaissance de cette étude mais a refusé la proposition Vor qui y faisait expressément référence » ; qu'aucune faute ne peut être imputée à la SA STAT au titre de l'inadaptation du système dès lors que dans son devis du 28 juillet 2005 cet entrepreneur note que « les deux systèmes de traitement des eaux usées pour lesquels nous sommes consultés semblent largement sous-dimensionnés. Afin d'étudier et chiffrer un système de traitement des eaux usées (sanitaires et industrielles) il faudra nous communiquer une analyse des effluents rejetés, le volume prévisionnel de rejet, le choix du milieu de rejet et le niveau de rejet souhaité. De ce fait nous ne pouvons pas être tenus pour responsables d'un quelconque défaut de qualité de traitement des eaux usées lié à la construction du système d'assainissement initialement prévu » ; que le second devis ne modifie rien sur ce point se bornant à faire une double installation, l'une au nord-est du bâtiment, l'autre au sud-ouest dans la mesure où il lui a été demandé de remplacer l'installation unique par deux installations à deux endroits différents qui a donné lieu à un devis estimatif de plus-value eu sanitaire et EU industrielle de 30.000 ¿ HT accepté et signé par la SARL Vital Ainé le 10 novembre 2005 qui a quelque peu augmenté la capacité du système ; que la SA STAT n'a jamais eu connaissance du rapport IDE Environnement qui ne lui a pas été remis à l'époque ; que le seul grief caractérisé à son encontre est l'absence de pose d'un décolloïdeur, appareil prévu au plan mais non installé qui aurait protégé le lit d'infiltration des colmatages et diminué les fréquences de vidage du dégraisseur (page 28) et qui était de nature à améliorer le fonctionnement du système ; mais que la SARL Vital Ainé et la SA Finamur ne réclament ni sa mise en place ni son coût de 1.840 ¿ HT estimant que l'installation d'un décolloïdeur n'est pas de nature à résoudre le problème rencontré ;

1°) ALORS QU'en ne recherchant pas ainsi qu'elle y était invitée, si la société STAT qui après avoir émis un premier devis comportant des réserves sur le dimensionnement de l'installation initiale, a établi un second devis dont la Cour d'appel constate qu'il a eu pour objet notamment d'augmenter la capacité du système et qui a mis en place l'installation définie dans ce second devis, n'a pas manqué à son devoir de conseil en n'alertant pas le maître de l'ouvrage sur la circonstance que cette augmentation de la capacité du système serait néanmoins insuffisante pour parer aux dysfonctionnements qui se sont manifestés, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

 

2°) ALORS QUE la société STAT qui ne pouvait se contenter d'invoquer la prétendue non communication de l'étude de la société IDE, mais devait en sa qualité de professionnelle se renseigner le cas échéant par elle-même sur les besoins du maître de l'ouvrage et sur la filière la mieux adaptée à ces besoins, a en tout état de cause engagé sa responsabilité en acceptant de mettre en place une installation non conforme à ces besoins sans émettre la moindre réserve quant au choix de la filière ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé l'article 1147 du Code civil ; 

3°) ALORS QU'en exonérant l'entrepreneur de toute responsabilité à l'origine de la conception et la mise en place d'une installation d'assainissement dont l'expert a constaté qu'elle est incompatible avec le traitement des eaux usées industrielles générées par la SARL Vital Ainé sur son site de Martres et dont la surface du lit installé est très largement sous-dimensionnée par rapport aux contraintes réglementaires de sorte que les critères de qualité du rejet dans le milieu naturel ne peuvent pas être atteints, sur la circonstance que le maître de l'ouvrage, industriel sensibilisé à ces problèmes d'assainissement pour disposer d'un pôle qualité et s'être plaint d'une fréquence de vidange trop importante des fosses de l'installation aurait choisi en toute connaissance de cause le devis de la société STAT puisqu'il disposait d'une étude et de préconisations particulièrement claires sur les différents systèmes, leurs avantages et inconvénients et adaptation au site en cause, informations circonstanciées lui permettant de comprendre parfaitement les problèmes posées et d'être informée de toutes les contraintes et que l'option retenue aurait été effectuée en toute connaissance de cause guidé par un souci d'économie, sans qu'il résulte de ses constatations que la société Vital Ainé, fabricant de biscuits et de madeleines dont il n'est pas constaté qu'elle était notoirement compétente en matière d'assainissement, avait été clairement informée des risques de non-conformité des rejets aux normes et des risques de colmatage de ces rejets se traduisant par des débordements fréquents sur lit d'infiltration, inhérents à l'installation conçue par la société STAT, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

4°) ALORS QU'en déboutant la société Vital Ainé de sa demande en réparation du préjudice résultant des frais d'entretien générés par les dysfonctionnement de l'installation, après avoir expressément admis que la société STAT n'avait pas mis en place le décolloïdeur prévu au plan et que cet appareil aurait protégé le lit d'infiltration des colmatages et diminué les fréquences de vidage du dégraisseur et était de nature à améliorer le fonctionnement du système, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1147 du Code civil qu'elle a violé.

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société Vital Ainé à payer à la société STAT la somme de 11.619,26 ¿ TTC au titre du solde du prix des travaux avec intérêts au taux conventionnel d'une fois et demi le taux de l'intérêt légal à compter du 15 novembre 2007 ;

AUX MOTIFS QU'il résulte des explications reçues et des pièces justificatives produites (marché, devis, factures, règlements, relevés de compte) que le solde du marché de la SA STAT est resté impayé à hauteur de la somme de 11.619,26 ¿ TTC en principal ; que cette contrepartie est due à l'entrepreneur quelle que soit la qualité des travaux effectués ; que leur mauvaise exécution ouvre droit seulement pour le maître de l'ouvrage à une action en réparation si elle est source de préjudice pour lui ;

 

ALORS D'UNE PART QU'en ne répondant pas aux conclusions de la société Vital Ainé qui faisait valoir, se fondant sur les constatations de l'expert, que les situations de travaux et même le décompte général définitif sont établis sur la base de prestations prévues dans le devis du 28 juillet 2005 lequel porte sur des prestations qui ne sont pas celles qui ont été réalisées, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 

ALORS D'AUTRE PART QU'en validant la totalité de la créance dont le paiement était demandé, après avoir constaté que le décolloïdeur prévu n'avait pas été mis en place, ce dont il résulte que son coût devait être déduit de la créance réclamée, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1184 du Code civil qu'elle a violé.

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la Société de travaux d'assainissement et travaux agricoles, demanderesse au pourvoi incident 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société STAT (Société de Travaux d'Assainissement et Travaux Agricoles) de sa demande tendant à prononcer une réception judiciaire des travaux qu'elle a effectués en fixant cette réception au mois de février 2006.

 

AUX MOTIFS QU'aucune réception de l'ouvrage ne peut être admise, laquelle ne consiste pas seulement dans la livraison mais aussi dans l'approbation, par le maître de l'ouvrage, du travail réalisé ; qu'elle se définit comme un acte juridique unilatéral émanant de ce dernier qui constate, de façon contradictoire, la bonne exécution des travaux par l'entrepreneur et leur conformité aux prévisions contractuelles et traduit sa volonté non équivoque de les accepter ; que le procès-verbal de réception avec réserves préparé par l'architecte n'a jamais été signé par le maître de l'ouvrage qui a toujours refusé de solder le prix du marché eu égard aux dysfonctionnements dénoncés de l'installation ; que la responsabilité de la Sarl Ar-Quo et de la sa Stat ne peut donc être recherchée par la Sarl Vital Ainé et la Sa Finamur que sur le fondement contractuel de droit commune de l'article 1147 du code civil au titre de dommages apparus en cours de chantier, avant achèvement et réception des travaux et qui vise tout vice de construction, toute non-conformité, toute défectuosité quelle que soit sa nature ou son origine. 

ALORS QUE le juge saisi d'une demande en fixation judiciaire de la réception des travaux est seulement tenu de rechercher si les ouvrages étaient en état d'être reçus et à quelle date, peu important que le maître de l'ouvrage ait refusé d'approuver les travaux réalisés ; qu'en l'espèce, pour refuser de prononcer la réception judiciaire des travaux qui avait été sollicitée par la société STAT, la Cour d'appel s'est bornée à relever qu'aucune réception ne pouvait être admise dès lors que celle-ci ne consiste pas seulement dans la livraison mais aussi dans l'approbation par le maître de l'ouvrage du travail réalisé et qu'en l'espèce le procès-verbal de réception avec réserves préparé par l'architecte n'a jamais été signé par le maître de l'ouvrage, la société VITAL AINE, qui a toujours refusé de solder le prix du marché eu égard aux dysfonctionnements dénoncés de l'installation ; qu'en ne recherchant pas si, comme le soutenait la société exposante dans ses écritures d'appel en réponse (p.10, avant dernier al.), l'ouvrage n'était pas en état d'être reçu au mois de février 2006, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du code civil.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SARL VITAL AINE à payer à la société STAT (Société de Travaux d'Assainissement et Travaux Agricoles) la somme de 11.619,26 ¿ TTC au titre du solde du prix des travaux avec intérêts au taux conventionnel d'une fois et demi le taux de l'intérêt légal à compter du 15 novembre 2007.

AUX MOTIFS QUE sur l'action en paiement de l'entrepreneur, il résulte des explications reçues et des pièces justificatives produites (marché, devis, factures, règlements, relevé de compte) que le solde du marché de la Sa Stat est resté impayé à hauteur de la somme de 11.619,26 ¿ TTC en principal à savoir : - facture n° 2008.09.2004 du 30/09/2006 : 27.174,73 ¿, - déduction règlement -18.123,41 ¿ ; - facture n° 2007.08.004 du 31/08/2007 : 2.310,68 ¿ ; - facture n° 2006.02.002 du 14/02/2006 : 28.438,49 ¿,- déduction règlement du 17/02/2006 : -28.438,49 ¿ ; facture n° 2006.09.005 du 30/09/2006 : 5.145,19 ¿, - déduction règlement du 17/02/2006 :- 4.887,93 ¿ ; que cette contrepartie est due à l'entrepreneur quelle que soit la qualité des travaux effectués; leur mauvaise exécution ouvre droit seulement pour le maître de l'ouvrage à une action en réparation si elle est source de préjudice pour lui ; que la Sarl Vital Ainé justifie par la production de la facture revêtue du cachet de son service comptabilité "payé CRCA le 17/02/06" et de son relevé n° 285 de compte bancaire où cette même somme figure en débit avec la mention "Chèque 0000270 28.438,49 ¿" conformément à l'article 1315 alinéa 2 du code civil l'avoir effectivement acquittée dans son intégralité sans la retenue de garantie de 5 % exigée par la Sa Stat dans son décompte ; qu'en vertu de l'article 20.8 du marché du 31 janvier 2006 qui fait la loi des parties et s'impose à elles comme au juge, les intérêts de retard sont dus au taux de 1 fois et demi le taux d'intérêt légal à compter de la mise en demeure soit en l'espèce le 15 novembre 2007 (deux mille sept).

ALORS QU'en application de l'article 1799-1 du Code civil, le maître de l'ouvrage qui conclut un marché de travaux privés visé au 3ème alinéa de l'article 1799 du Code civil doit garantir à l'entrepreneur le paiement des sommes dues et que cette garantie est due à tout moment ; qu'en l'espèce, le solde des travaux étant demeuré impayé, la société STAT, entrepreneur, était donc fondée à réclamer à la société VITAL AINE, en sa qualité de maître de l'ouvrage délégué, le paiement des retenues de garantie contractuelles de 5% qui lui restaient dues au titre des factures F 2006.02.002 du 14 février 2006 et F 2006.09.005 du 30 septembre 2006 ; qu'en déboutant la société STAT de cette demande et en limitant à la somme de 11.619,26 ¿ TTC et non à celle de 13.041,18 ¿ TTC, le montant de la somme lui restant due, la Cour d'appel a violé l'article 1799-1 du Code civil."

lundi, 10 novembre 2014

Le congé délivré par l'ancien propriétaire n'est pas forcément sans effet

Le congé délivré par l'ancien propriétaire n'est pas forcément sans effet : c'est ce que juge cet arrêt :

"Sur le premier moyen : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 26 février 2013), que par acte du 29 avril 1987, la société Foncière Les Pins Setim (la société Setim), a donné à bail commercial à M. X... un local industriel ; que par acte du 29 mai 1990, la société Setim a vendu l'immeuble à la société Sbegi ; que la société Xuri Tokia a acquis le fonds de commerce exploité dans les locaux loués, la société Setim déclarant agréer la cession ; que par acte du 29 octobre 2004, la société Setim a délivré congé à la société Xuri Tokia pour le 30 avril 2005, sans offre de renouvellement, avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que la société preneuse a assigné par actes des 10 avril 2007 et 1er octobre 2008 les sociétés Sbegi et Setim en paiement d'une indemnité d'éviction ; que ces dernières ont soulevé la nullité du congé délivré par une société qui n'était plus bailleresse ; 

Attendu que les sociétés Sbegi et Setim font grief à l'arrêt de retenir que les sociétés Sbegi et Xuri Tokia ont entendu se prévaloir du congé du 29 octobre 2004, alors, selon le moyen : 

1°/ qu'est entaché d'une irrégularité de fond le congé délivré par une personne autre que le bailleur et n'ayant pas reçu pouvoir de représenter ce dernier ; qu'en faisant néanmoins produire effet à un congé entaché d'une telle irrégularité, et dont elle avait au demeurant expressément constaté qu'il était « atteint d'une nullité absolue » pour n'avoir « pas été délivré par le propriétaire des locaux », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 117 et 119 du code de procédure civile ; 

 

2°/ que le congé nul, comme délivré par une personne qui n'était pas le bailleur, est insusceptible de régularisation, même par un acte d'exécution effectué par le bailleur lui-même ; qu'en retenant néanmoins que des actes d'exécution effectués par le bailleur ¿ en l'occurrence l'envoi au preneur de quatorze factures mentionnant le paiement d'indemnités d'occupation ou lieu de celui de loyers et l'invitation faite au preneur de dresser un état des lieux de sortie ¿ étaient de nature à couvrir la nullité et à conférer plein effet au congé précédemment délivré par une personne qui n'était pas le bailleur, la cour d'appel a derechef violé les textes susvisés, ensemble, par fausse application, l'article 121 du code de procédure civile ; 

3°/ que seule une contradiction volontaire ou une fraude du bailleur commise au détriment du preneur pourrait, à la supposer caractérisée, être de nature à priver le bailleur de la possibilité de se prévaloir, envers le preneur, de la nullité d'un congé délivré par un tiers dénué de qualité ; qu'en retenant que la société Sbegi, bailleresse, et la société Foncière Les Pins Setim, auteur du congé argué d'irrégularité, étaient privées du droit d'invoquer l'irrégularité de ce congé dès lors qu'elles avaient entretenu aux yeux du preneur une confusion entre elles et qu'elles étaient les auteurs des inexactitudes entachant l'acte, sans constater que cette confusion et ces inexactitudes auraient procédé d'une contradiction volontaire ou d'une fraude ¿ l'arrêt affirmant même qu'il importait peu que la confusion ait été volontaire ou soit provenue d'une erreur de gestion ¿, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 117 et 119 du code de procédure civile ; 

Mais attendu que le propriétaire des lieux loués couvre l'irrégularité de fond entachant un congé délivré par celui qui n'est plus le propriétaire des lieux loués s'il manifeste par des actes positifs son intention d'exécuter le congé ; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société Sbegi avait adressé, en qualité de bailleresse, 14 factures de paiement d'indemnités d'occupation à la société preneuse à partir de la date d'expiration du bail au 1er mai 2005 alors qu'elle avait adressé des factures de loyer sur la période antérieure et qu'elle avait convié la locataire à un rendez-vous d'état des lieux de sortie, la cour d'appel a pu en déduire que la société Sbegi avait expressément entendu exécuter le congé délivré par la société Setim bien qu'entaché d'une irrégularité de fond et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d'octroyer au preneur l'indemnité d'éviction qui lui avait été offerte par ce congé ; 

 

Sur le second moyen, ci-après annexé : 

Attendu que le premier moyen étant rejeté, le second moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;

 

 

PAR CES MOTIFS : 

 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne les sociétés Setim et Sbegi aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Setim et Sbegi ; 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour la Société basque d'exploitation et de gestion d'immeubles commerciaux professionnels et d'habitations et la société Foncière Les Pins Setim

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

 

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR constaté que les parties avaient toutes deux entendu se prévaloir des effets du congé du 29 octobre 2004 ;

 

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE le bail d'origine concernant les locaux situés au rez-de-chaussée du centre commercial et artisanal Chikitoys route d'Aritxage à Anglet avait été consenti par acte sous seing privé du 29 avril 1987 par la Sas Foncière les Pins-Setim, représentée par monsieur Léon Y..., agissant en qualité de PDG, à monsieur X..., pour y exercer une activité de blanchisserie en gros ; que ce bail avait été renouvelé par acte du 19 avril 1996 entre monsieur Léon Y..., agissant en qualité de PDG de la Sas Sbegi et monsieur X..., cet acte exposant préalablement qu'en date du 29 mai 1990 la Sas Foncière les Pins-Setim avait vendu les locaux objet des présentes à la Sas Sbegi, actuel propriétaire, ce qui n'était pas contesté ; que par acte authentique reçu le 31 août 2000 en l'étude de Maître Z..., notaire à Bayonne, le fonds de commerce de teinturerie blanchisserie dont s'agissait, acquis par la Sarl Etxeko selon acte des 16, 18 et 19 juin 1997 de monsieur X..., représenté par son mandataire liquidateur, avait été cédé à la Sarl Xuri Tokia ; que cet acte rappelait le bail initial du 28 avril 1987 consenti par la Sas Foncière les Pins-Setim, son renouvellement par acte du 19 avril 1996 avec effet au 1er mai 1996 pour se terminer le 30 avril 2005, une copie étant annexée ; que c'était la Sas Foncière les Pins-Setim qui était intervenue à cet acte authentique pour agréer la cession de bail, accepter le cessionnaire avec dispense de la notification de l'article 1690 du code civil, alors qu'elle n'était plus la bailleresse depuis 1990 ; que c'était encore la Sas Foncière les Pins-Setim, agissant poursuites et diligences de son PDG monsieur Léon Y... qui, par acte d'huissier du 29 octobre 2004 en sa qualité de propriétaire des locaux, telle que précisée dans l'acte, délivré à la Sarl Xuri Tokia, locataire suite à la cession du fonds de commerce, avait donné congé pour le 30 avril 2005 ; que dès lors que ce congé n'avait pas été délivré par le propriétaire des locaux la Sas Sbegi (depuis la vente intervenue le 29 mai 1990) mais par le bailleur initial la Sas Foncière les Pins-Setim ce congé était atteint d'une nullité absolue ; que les parties étaient contraires sur les effets de ce congé nul, la Sas Sbegi et la Sas Foncière les Pins-Setim soutenant son inexistence juridique, la Sarl Xuri Tokia demandant la confirmation du jugement en ce qu'il avait constaté que les parties avaient entendu se prévaloir des effets de ce congé, sauf la forclusion à l'encontre de la sas Foncière les Pins-Setim, ; que sur les effets de la nullité du congé du 29 octobre 2004, ce congé délivré par la Sas Foncière les Pins-Setim était régulier en la forme ; qu'il précisait qu'il était donné afin de mettre un terme au bail qui venait à l'expiration le 30 avril 2005, et faisait obligation (au preneur) de quitter les lieux, qu'il serait dû jusqu'à restitution des locaux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel, précisant que le bailleur offrait de lui verser l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-9 du code de commerce ¿ qui serait déterminée à défaut d'accord par le tribunal à dire d'expert ; que contrairement à ce que prétendaient les appelants, ce congé avait été exécuté par la Sas Sbegi, en sa qualité de bailleresse, en ce qu'elle avait adressé 14 factures de paiement d'indemnités d'occupation à la Sarl Xuri Tokia, à partir de la date d'expiration du bail au 1er mai 2005 (facture du 2 mai 2005 pour un montant TTC de 537, 04 ¿, comprenant un acompte sur charges) et jusqu'en juin 2006 compris (facture du 1er juin 2006 pour un montant TTC de 467, 04 ¿) ; que la Sas Sbegi ne pouvait davantage se prévaloir d'une quelconque erreur matérielle dans l'intitulé de ces 14 factures, dès lors qu'elle avait adressé des factures de loyer sur la période antérieure, qu'elle avait persisté à adresser à la Sarl Xuri Tokia de telles factures malgré la correspondance de son conseil du 2 mars 2006, qu'elle ne pouvait prétendre sérieusement à une confusion entre des loyers et des indemnités d'occupation, dont le régime juridique tout à fait distinct résultait de l'article L. 145-28 du code de commerce et des termes mêmes du congé délivré le 29 octobre 2004, qui lui rappelait précisément qu'une indemnité d'occupation était due jusqu'à restitution des lieux ; que dès lors que la Sas Sbegi avait expressément entendu exécuter le congé délivré par la Sas Foncière les Pins-Setim le 29 octobre 2004 pendant 14 mois, étant constaté que ces deux sociétés avaient le même siège social et le même PDG monsieur Léon Y..., elle n'était pas fondée à se prévaloir de la nullité de ce congé, régulier en la forme, en raison de ce qu'il n'avait pas été délivré par le réel propriétaire des locaux, la confusion entretenue sur cette qualité étant constante depuis l'agrément du fonds de commerce intervenue par acte authentique du 31 août 2000 dont il importait peu qu'elle soit volontaire ou provienne d'une faute de gestion dans les affaires de ces deux sociétés ; que la correspondance adressée le 2 mars 2006 par le conseil de la Sarl Xuri Tokia à monsieur Léon Y..., sans autres précisions sur sa ou ses qualités, n'emportait aucune conséquence sur les effets du congé délivré le 29 octobre 2004 et son exécution en cours, dès lors qu'à cette date le preneur se trouvait dans la situation du maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, opposable au bailleur quel qu'il soit, que cette simple correspondance, nonobstant l'argumentation juridique sur la nullité du congé exposée avant toute action judiciaire, n'avait pour seul objectif que de proposer le versement à l'amiable d'une indemnité d'éviction, ce qui tendait à démontrer, si besoin était, que la volonté du preneur se situait dans le cadre de l'article L. 145-28 du code de commerce, et de l'offre de versement de l'indemnité d'éviction contenue dans le congé du 29 octobre 2004 (arrêt, pp. 8 et 9) ; 

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE selon l'adage " nemo auditur propriam turpitudinem allegans ", nul ne pouvait se prévaloir de ses propres turpitudes, et que les défenderesses ne pouvaient invoquer les inexactitudes du congé dont elles étaient les auteurs pour se prévaloir à leur profit de la nullité du congé ; qu'en second lieu, loin de se prévaloir de la nullité du congé, la société SBEGI avait repris celui délivré par la bailleresse initiale à son compte, de deux manières, d'une part en éditant à 14 reprises, de mai 2005 à juin 2006, des factures d'indemnités d'occupation et non de loyers contre la société Xuri Tokia, d'autre part en conviant la locataire à un rendez-vous d'état des lieux de sortie comme elle l'a reconnu dans ses écritures en justice ; que si la société SBEGI avait considéré qu'elle n'était pas engagée par le congé délivré par la société SETIM à tort, elle aurait considéré que la bail se poursuivait, elle aurait réclamé à la locataire des loyers et non des indemnités d'occupation, surtout à 14 reprises, et elle n'aurait eu aucune raison de convier la locataire à un état des lieux de sortie ; qu'ainsi, bien que le congé puisse paraître nul pour défaut de qualité de son auteur, les deux parties au contrat de bail s'étaient accordées pour donner effet au congé, la bailleresse en réclamant des indemnités d'occupation et un état des lieux de sortie et la locataire en réclamant une indemnité d'éviction (jugement, p. 4) ; 

ALORS, D'UNE PART, QU'est entaché d'une irrégularité de fond le congé délivré par une personne autre que le bailleur et n'ayant pas reçu pouvoir de représenter ce dernier ; qu'en faisant néanmoins produire effet à un congé entaché d'une telle irrégularité, et dont elle avait au demeurant expressément constaté qu'il était « atteint d'une nullité absolue » pour n'avoir « pas été délivré par le propriétaire des locaux », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 117 et 119 du code de procédure civile ; 

 

ALORS, DE SURCROIT, QUE le congé nul, comme délivré par une personne qui n'était pas le bailleur, est insusceptible de régularisation, même par un acte d'exécution effectué par le bailleur lui-même ; qu'en retenant néanmoins que des actes d'exécution effectués par le bailleur ¿ en l'occurrence l'envoi au preneur de quatorze factures mentionnant le paiement d'indemnités d'occupation ou lieu de celui de loyers et l'invitation faite au preneur de dresser un état des lieux de sortie ¿ étaient de nature à couvrir la nullité et à conférer plein effet au congé précédemment délivré par une personne qui n'était pas le bailleur, la cour d'appel a derechef violé les textes susvisés, ensemble, par fausse application, l'article 121 du code de procédure civile ;

 

 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE seule une contradiction volontaire ou une fraude du bailleur commise au détriment du preneur pourrait, à la supposer caractérisée, être de nature à priver le bailleur de la possibilité de se prévaloir, envers le preneur, de la nullité d'un congé délivré par un tiers dénué de qualité ; qu'en retenant que la société Sbegi, bailleresse, et la société Foncière Les Pins Setim, auteur du congé argué d'irrégularité, étaient privées du droit d'invoquer l'irrégularité de ce congé dès lors qu'elles avaient entretenu aux yeux du preneur une confusion entre elles et qu'elles étaient les auteurs des inexactitudes entachant l'acte, sans constater que cette confusion et ces inexactitudes auraient procédé d'une contradiction volontaire ou d'une fraude ¿ l'arrêt affirmant même qu'il importait peu que la confusion ait été volontaire ou soit provenue d'une erreur de gestion ¿, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 117 et 119 du code de procédure civile.

 

 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

 

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR ordonné une expertise pour la détermination de l'indemnité d'éviction due à la société Xuri Tokia ;

 

 

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QU'en réclamant l'une et l'autre expressément l'exécution du congé, les deux parties avaient implicitement renoncé à se prévaloir de sa nullité ; que pour le surplus, il y avait lieu de faire droit à la demande d'expertise pour la détermination du montant de l'indemnité d'éviction (jugement, p. 4) ; qu'il convenait de confirmer le jugement en ce qu'il avait dit que la société Xuri Tokia était en droit de revendiquer le paiement d'une indemnité d'éviction (arrêt, p. 10, deuxième alinéa) ;

 

 

ALORS QUE c'est en application de la prétendue commune intention des parties au bail de se prévaloir des effets du congé du 29 octobre 2004 que les juges du fond ont retenu que ledit congé devait produire son effet et que la locataire avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction, de sorte qu'en l'état d'un lien de dépendance nécessaire entre les dispositions concernées de l'arrêt, la cassation à intervenir sur le premier moyen du présent pourvoi, du chef des effets du congé, emportera, par voie de conséquence, cassation de la disposition ordonnant une expertise aux fins de détermination de l'indemnité d'éviction, conformément à l'article 624 du code de procédure civile."

vendredi, 07 novembre 2014

Vente en l'état futur d'achèvement ou promesse unilatérale de vente ?

Cet arrêt juge que la requalification du contrat préliminaire en promesse unilatérale de vente était possible :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 6 mai 2013), que le 6 juin 2008, la SCI Debay-Facy (la SCI) a signé avec l'Office public de l'habitat et de l'immobilier social (l'OPHIS) un acte sous seing privé intitulé « contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement d'immeuble à construire » portant sur un local professionnel et trois garages, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la préréception de l'immeuble étant fixée au 30 septembre 2008 ; que le 5 novembre 2008, la SCI a informé l'OPHIS qu'elle n'avait pas obtenu le prêt et demandé la restitution du dépôt de garantie ; que l'OPHIS ayant refusé cette restitution, la SCI l'a assigné en nullité du contrat pour défaut d'enregistrement dans les dix jours de sa signature et en restitution du dépôt de garantie ;

 

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

 

Attendu que l'OPHIS fait grief à l'arrêt de requalifier le contrat en promesse unilatérale de vente, de constater le défaut d'enregistrement de cette promesse, de prononcer la nullité du contrat et de le condamner à restituer à la SCI le montant du dépôt de garantie, alors, selon le moyen, que la promesse qui prévoit un engagement réciproque des parties à vendre et à acheter constitue une promesse synallagmatique de vente, qui échappe aux dispositions de l'article 1589-2 du code civil ; qu'en estimant que l'acte du 6 juin 2008 constituait une promesse unilatérale de vente soumise aux dispositions du texte susvisé, cependant qu'au regard des éléments du contrat, à savoir notamment l'existence d'une chose précisément décrite, d'un prix de vente « ferme et définitif », de l'obligation faite à la SCI Debay-Facy de régulariser la vente par acte authentique à une date précise et du paiement d'un acompte imputable sur le prix de vente , les parties se trouvaient à l'évidence réciproquement engagées, l'existence d'une promesse synallagmatique de vente se trouvant ainsi caractérisée, la cour d'appel a, en statuant comme elle l'a fait, dénaturé la convention litigieuse et violé ce faisant l'article 1134 du code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant relevé que l'OPHIS considérait comme acquises la construction et la livraison à brève échéance de l'immeuble, que les travaux de construction étaient très avancés lors de signature du contrat préliminaire et que le bien était déterminé pour un prix ferme et définitif, la cour d'appel, devant laquelle l'OPHIS ne soutenait pas que la convention devait être qualifiée de promesse synallagmatique de vente, a pu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du contrat rendait nécessaire, en déduire que le contrat s'analysait en une promesse unilatérale de vente ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Sur le second moyen :

 

Attendu que la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

 

PAR CES MOTIFS

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne l'Office public de l'habitat et de l'immobilier social aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'Office public de l'habitat et de l'immobilier social ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour l'Office public de l'habitat et de l'immobilier social 

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est reproché à l'arrêt d'avoir requalifié le contrat du 6 juin 2008 en promesse de vente, constaté l'absence d'enregistrement de cette promesse et prononcé la nullité du contrat et d'avoir condamné l'OPHIS à restituer l'acompte de 27.997,29 ¿ avec intérêts légaux à compter du 24 septembre 2009 ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE l'objet du litige est relatif à l'application de l'acte sous seing privé signé le 6 juin 2008 dénommé « contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement d'immeuble à construire », portant sur un local professionnel lot n° 3 au rez-de-chaussée et premier étage d'une surface de 248,77 m² au total avec 80 m² de terrasse et trois garages, le tout livrable dans le cours du troisième trimestre 2008 avec pré-réception prévue dès le 30 septembre 2008, le réservataire pouvant dès lors prendre possession des locaux afin d'entreprendre les aménagements de finition ; qu'une condition suspensive était prévue au terme de laquelle le réservataire déclarait avoir l'intention de solliciter un prêt de 560.000 ¿ auprès de la banque Nuger pour une durée de quinze ans au taux de 5,5% hors assurance ; que le critère distinctif entre les deux qualifications en cause, contrat préliminaire de réservation ou promesse de vente unilatérale, doit être défini autour de la notion d'avancement du projet ; qu'ainsi, si au moment de la signature d'un contrat préliminaire, les travaux de construction étaient très avancés et que très rapidement après la société de construction est en mesure d'adresser un projet d'acte de vente au futur acquéreur, il faut considérer que, sous couvert d'un contrat de réservation, la société de construction s'était engagée sur des biens qu'elle savait déterminables, sinon déterminés, pour un prix ferme et définitif, de sorte que l'on se trouvait en présence d'une promesse unilatérale de vente soumise au délai d'enregistrement de dix jours de l'article 1840-A du code général des impôts, désormais codifié à l'article 1589-2 du code civil ; qu'en l'espèce, il résulte des faits présentés par l'OPHIS qu'il considérait effectivement comme parfaitement acquis la construction et la livraison à très brève échéance (pré-réception et prise de possession dans les trois mois) de l'immeuble à usage professionnel et que d'ailleurs il mettait tout en oeuvre afin que le bien vendu puisse recevoir l'installation d'un restaurant ; qu'il est constant que les travaux de construction étaient très avancés lors de la signature du contrat préliminaire et que le bien était déjà parfaitement déterminé pour un prix ferme et définitif, de sorte que l'on se trouvait bien en présence d'une promesse unilatérale de vente et non d'un contrat sui generis de réservation à un acheteur éventuel d'un immeuble ; qu'en application de l'article 1589-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 5 décembre 2005, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande présentée par la SCI Debay-Facy et de prononcer la nullité du contrat ; que dès lors, la demande de restitution de l'acompte est bien fondée et qu'il convient de confirmer le jugement sur ce point ;

 

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE même s'il n'est pas établi que la SCI Debay-Facy a satisfait aux obligations du contrat relatives au dépôt de la demande de prêt dans le délai d'un mois, le respect de ses trois obligations n'était assorti d'aucune clause pénale, notamment l'attribution de la somme versée à titre de dépôt de garantie à l'OPHIS dans la mesure où ce dépôt avait seulement vocation à s'imputer sur le prix de vente si celle-ci se réalisait ;

 

ALORS, D'UNE PART, QUE la promesse qui prévoit un engagement réciproque des parties à vendre et à acheter constitue une promesse synallagmatique de vente, qui échappe aux dispositions de l'article 1589-2 du code civil ; qu'en estimant que l'acte du 6 juin 2008 constituait une promesse unilatérale de vente soumise aux dispositions du texte susvisé, cependant qu'au regard des éléments du contrat, à savoir notamment l'existence d'une chose précisément décrite (article 1), d'un prix de vente « ferme et définitif » (article 4), de l'obligation faite à la SCI Debay-Facy de régulariser la vente par acte authentique à une date précise (article 9) et du paiement d'un acompte imputable sur le prix de vente (article 7), les parties se trouvaient à l'évidence réciproquement engagées, l'existence d'une promesse synallagmatique de vente se trouvant ainsi caractérisée, la cour d'appel a, en statuant comme elle l'a fait, dénaturé la convention litigieuse et violé ce faisant l'article 1134 du code civil ;

 

ALORS, D'AUTRE PART, QU' à supposer adoptés les motifs du jugement entrepris, l'inexécution de l'obligation expose le débiteur à indemniser le créancier à indemniser le créancier à concurrence du préjudice occasionné ; qu'en condamnant purement et simplement l'OPHIS à restituer l'acompte versé par la SCI Debay-Facy, sans tirer aucune conséquence du manquement contractuel imputable à cette dernière dont ils constataient l'existence (jugement entrepris, p. 4, alinéa 2), les juges du fond ont violé l'article 1147 du code civil.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'OPHIS de sa demande tendant au paiement de la somme de 104.470 ¿ correspondant aux frais de remise en état des locaux et à la perte financière subie ;

 

AUX MOTIFS QUE la demande indemnitaire présentée par l'OPHIS est ainsi, du fait de la nullité du contrat, irrecevable sur le fondement de l'article 1147 du code civil alors quel les diligences accomplies par le maître de l'ouvrage pour aménager le local commercial ne peuvent être considérées comme ayant été surprises par la mauvaise foi de la SCI Debay-Facy alors qu'aucune faute précise n'est prouvée à son encontre sur le fondement de l'article 1382 du code civil puisque d'une part le prix était fixe et forfaitaire et que les travaux litigieux n'ont pas été réalisés par la SCI Debray-Facy mais bien par l'OPHIS, qui en tant que professionnel pouvait avoir la prudence d'attendre la signature de l'acte authentique et ne pas s'en tenir à ce qu'elle considérait comme une simple « réservation » ;

 

ALORS QUE la cassation qui interviendra dans le cadre du premier moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, l'annulation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande indemnitaire présentée par l'OPHIS sur le fondement de l'article 1147 du code civil, en raison de la nullité du contrat du 6 juin 2008 et ce, par application de l'article 624 du code de procédure civile."

jeudi, 06 novembre 2014

Dépôt d'une demande d'autorisation d'urbanisme par un seul indivisaire

Une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un terrain en indivision peut être régulièrement présentée par un seul co-indivisaire, alors même que les travaux en cause pourraient être contestés par les autres propriétaires devant le juge judiciaire :

 

"Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 11 juillet 2012 et 10 octobre 2012 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la commune de Jouars-Pontchartrain, représentée par son maire ; la commune de Jouars-Pontchartrain demande au Conseil d'Etat : 

 

1°) d'annuler le jugement n° 1001914 du 30 avril 2012 par lequel le tribunal administratif de Versailles a annulé, à la demande de M. B...A..., l'arrêté du 6 janvier 2010 par lequel le maire de Jouars-Ponchartrain a fait opposition à sa déclaration préalable de travaux en vue de l'édification d'un portail coulissant, d'un portillon et d'une clôture ;

 

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter la demande de M. A...;

 

3°) de mettre à la charge de M. A...la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

 

 

Vu les autres pièces du dossier ;

 

Vu le code de l'urbanisme ;

 

Vu le code de justice administrative ;

 

 

Après avoir entendu en séance publique :

 

- le rapport de M. Jean-Baptiste de Froment, maître des requêtes, 

 

- les conclusions de Mme Suzanne von Coester, rapporteur public ;

 

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la commune de Jouars-Pontchartrain et à la SCP de Nervo, Poupet, avocat de M. A...;

 

 

 

 

1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 6 janvier 2010, le maire de la commune de Jouars-Pontchartrain s'est opposé à la déclaration préalable de M. A...portant sur l'édification d'un portail coulissant, d'un portillon et d'une clôture au motif que le rail permettant le coulissement du portail était implanté sur un passage en indivision, qu'il avait reçu des courriers de propriétaires co-indivisaires dénonçant la réalisation de travaux sans leur accord et qu'il y avait ainsi une contestation sérieuse sur la propriété d'une partie du lieu où les travaux devaient être réalisés ; que la commune de Jouars-Pontchartrain se pourvoit en cassation contre le jugement du 30 avril 2012 par lequel le tribunal administratif de Versailles a annulé cet arrêté ;

 

2. Considérant, en premier lieu, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " (...) les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire (...) " ; qu'aux termes du dernier alinéa de l'article R. 431-5 du même code : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis " ; qu'en vertu de l'article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33 ; que l'article R. 423-38 du même code dispose que l'autorité compétente réclame à l'auteur de la demande les seules pièces exigées en application du livre IV de ce code que le dossier ne comprend pas ; qu'aux termes de l'article A. 428-4 du code de l'urbanisme : " Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. " ;

 

3. Considérant qu'il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande ; qu'il résulte également de ces dispositions, notamment du b) de l'article R. 423-1, qu'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un terrain en indivision peut être régulièrement présentée par un seul co-indivisaire, alors même que les travaux en cause pourraient être contestés par les autres propriétaires devant le juge judiciaire ; qu'il appartient au seul juge judiciaire, le cas échéant, de se prononcer sur le bien-fondé d'une telle contestation, qui ne peut, en tout état de cause, caractériser, par elle-même, une fraude du pétitionnaire ; qu'il suit de là qu'en jugeant que l'existence d'une contestation de la part de propriétaires co-indivisaires ne pouvait, alors même que l'autorité compétente avait été saisie de courriers des intéressés, légalement fonder la décision d'opposition à la déclaration de travaux, le tribunal administratif de Versailles n'a entaché son jugement d'aucune erreur de droit ; 

 

4. Considérant, en second lieu, que, contrairement à ce qui est soutenu, le tribunal n'était pas tenu de mentionner, dans les motifs de son jugement, la réserve d'une manoeuvre frauduleuse du pétitionnaire, dès lors qu'il ressort des pièces du dossier qui lui était soumis qu'aucun moyen n'était soulevé devant lui sur ce point; 

 

5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la commune de Jouars-Pontchartrain n'est pas fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque ; 

 

6. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de M.A..., qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Jouars-Pontchartrain la somme de 2 000 euros à verser à M. A...au même titre ;

 

 

 

 

D E C I D E :

 

Article 1er : Le pourvoi de la commune de Jouars-Pontchartrain est rejeté.

Article 2 : La commune de Jouars-Pontchartrain versera à M. A...une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

 

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la commune de Jouars-Pontchartrain et à Monsieur B...A...."