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Voici un arrêt qui juge que l'obligation de conseil qui incombait à l'architecte ne s'appliquait pas aux faits procédant de la connaissance personnelle du maître de l'ouvrage qui a la qualité d'artisan plombier.

"Sur le pourvoi formé par M. Anastasio X..., demeurant ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 5 mars 1997 par la cour d'appel de Paris (1re chambre, section A), au profit :

1 / de M. Y... Piquer, demeurant ...

2 / de M. Pierre Z..., demeurant ...,

défendeurs à la cassation ;

En présence de Mme Jeanine X..., demeurant ...,

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 23 mars 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Nivôse, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mme Boulanger, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de M. X..., de la SCP Philippe et François-Régis Boulloche, avocat de M. A..., de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de M. Z..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 mars 1997), statuant sur renvoi après cassation, que les époux X... ayant chargé de la réhabilitation de leur immeuble, M. A..., architecte, et M. Z..., entrepreneur, ont, après avoir constaté des malfaçons, assigné en réparation les constructeurs qui ont formé des demandes reconventionnelles en paiement de solde ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de condamnation de l'architecte, alors, selon le moyen, "1 / que faute d'avoir examiné si en s'abstenant, au début du chantier, d'élaborer le moindre document tels que les cahiers des charges générales et particulières, un descriptif précis des travaux par corps d'état, des plans d'exécution par corps d'état, un quantitatif estimatif des travaux par corps d'état et un planning des travaux tous corps d'état, et en modifiant unilatéralement le devis quantitatif initial de l'entrepreneur sans recueillir son accord, comportement qui a eu pour conséquence de créer des difficultés entre les différents intervenants sur le chantier et d'en augmenter substantiellement le coût à l'insu du maître de l'ouvrage, M. A..., qui était chargé d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre, n'avait pas manqué à ses obligations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 2 / que faute d'avoir recherché si en s'abstenant d'informer le maître de l'ouvrage, au fur et à mesure de l'avancement des travaux, des modifications et des ajouts apportés au devis initial et des augmentations substantielles de prix qui en ont été la conséquence, le maître d'oeuvre n'avait pas manqué à son devoir de renseignement, la cour d'appel a privé derechef sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'obligation de conseil qui incombait à l'architecte ne s'appliquait pas aux faits procédant de la connaissance personnelle du maître de l'ouvrage et que M. X... avait la qualité d'artisan plombier, la cour d'appel a pu retenir que M. A... n'avait pas manqué à son obligation de conseil et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen:

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en réparation du préjudice résultant du retard dans l'exécution des travaux, alors, selon le moyen, "que l'arrêt attaqué qui indépendamment de la date contractuellement prévue entre le maître d'ouvrage et l'entrepreneur, relève "un retard incontestable dans le déroulement des travaux", décide toutefois qu'en raison de l'absence de tout document contractuel entre le maître d'ouvrage et le maître d'oeuvre et partant de prévision de délai d'exécution, ce dernier ne peut être reconnu responsable de ce retard, sans examiner si ce même retard n'est pas justement imputable à des carences de maître d'oeuvre et s'il n'avait pas l'obligation de pourvoir au remplacement de l'entrepreneur défaillant, l'arrêt attaqué est une nouvelle fois privé de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le retard dans le déroulement des travaux était essentiellement dû à la crise cardiaque subie par l'entrepreneur, qui de ce fait avait dû interrompre son activité professionnelle pendant un temps assez long et retenu souverainement qu'en l'absence de faute prouvée de l'architecte, la réclamation du maître de l'ouvrage contre ce dernier devait être rejetée, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. A... la somme de 9 000 francs ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf."

Ainsi jugé par cet arrêt : l'architecte doit indiquer au maître d'ouvrage les défauts apparents qui doivent être réservés à la réception :

"Attendu selon l'arrêt attaqué (Rennes, 21 septembre 2000) que Mme X..., maître de l'ouvrage, a fait procéder à la rénovation et l'extension d'un bâtiment à usage d'hôtel-restaurant sous la maîtrise d'oeuvre de M. Y..., architecte ; que M. Z..., assuré par la compagnie Groupama, représenté par M. Massart liquidateur à sa liquidation judiciaire, était chargé du lot couverture ; que, se plaignant de malfaçons et non-finitions, Mme X... a assigné, après expertise, l'architecte et les constructeurs en réparation ;



Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt, réformant le jugement qui avait sursis à statuer et ordonné une expertise portant sur sa responsabilité au titre de l'insuffisance de hauteur de la véranda, de le déclarer responsable de ce défaut alors, selon le moyen, que l'appel des décisions ordonnant une mesure d'instruction ne peut être formé, en l'absence d'autorisation du premier président de la cour d'appel, qu'avec le jugement rendu sur le fond ; que la recevabilité immédiate de l'appel ne peut résulter des seuls motifs du jugement ; que l'irrecevabilité d'un appel est une fin de non-recevoir d'ordre public, que le juge doit donc relever d'office ; qu'en l'espèce, Mme X... a interjeté appel des dispositions du jugement du tribunal de grande instance de Rennes relatives à la hauteur de la véranda et à l'escalier d'accès aux chambres d'une tourelle ;



que s'agissant de ces désordres, le tribunal s'était borné, dans le dispositif de son jugement, à ordonner une expertise ; qu'en ne relevant pas l'irrecevabilité de cet appel immédiat et en retenant la responsabilité de l'architecte pour ces désordres, la cour d'appel a violé les articles 125, 150, 544 et 545 du nouveau Code de procédure civile ;



Mais attendu que le jugement ayant tranché à l'égard de M. Y... une partie du principal et Mme X... n'ayant pas limité son appel, la cour d'appel a, à bon droit, examiné l'ensemble du litige qui lui était déféré ;



D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;



Sur le second moyen du pourvoi principal :



Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de la déclarer responsable de l'insuffisance de hauteur de plafond sous la véranda alors, selon le moyen,



1 ) que la responsabilité d'un constructeur ne peut être engagée sur le fondement de la garantie décennale que si le dommage compromet la solidité de l'ouvrage ou porte atteinte à sa destination ;



qu'un dommage rendant l'ouvrage "partiellement" impropre à sa destination ne relève donc pas de la garantie légale ; qu'en l'espèce, pour retenir la responsabilité de l'architecte, la cour d'appel a relevé que "le défaut de conception, sans compromettre la solidité des ouvrages, rend la construction partiellement impropre à sa destination" ; qu'en se déterminant par un tel motif, la cour d'appel a violé l'article 1792 du Code civil ;



2 ) que la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs n'est pas engagée lorsque le maître d'ouvrage n'a pas émis de réserves sur un vice apparent à la réception ; qu'il résultait des constatations mêmes de l'arrêt attaqué que le défaut résultant de l'insuffisance de hauteur de la véranda était visible lors de la réception ;



que dès lors, en retenant la responsabilité de l'architecte pour ce défaut, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;



Mais attendu qu'ayant retenu qu'il appartenait à l'architecte, dès la phase de conception et en vertu de son obligation de conseil, de vérifier lui-même la conformité des dimensions prévues avec la destination des locaux à construire et de ne proposer à sa cliente, profane en matière de construction qu'un projet ayant des dimensions en rapport avec l'utilisation prévue pour les locaux et que M. Y... était mal fondé à opposer à la demanderesse le caractère apparent du vice dès lors que sa mission de maîtrise d'oeuvre comportait l'assistance du maître de l'ouvrage aux opérations de réception, et que Mme X... s'en remettait nécessairement et légitimement à ses compétences de professionnel quant aux réserves à émettre, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;



Sur le moyen unique du pourvoi incident :



Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de le déclarer responsable de l'absence de protection du dispositif d'étanchéité sur les seuils de porte alors, selon le moyen, que les désordres qui ne compromettent pas la solidité de l'immeuble ou ne le rendent pas impropre à sa destination, ou qui ne sont pas suceptibles de compromettre la solidité de l'immeuble de façon certaine ou de le rendre impropre à sa destination, ne peuvent relever de la garantie décennale ;



qu'en retenant la responsabilité de M. Z... sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs pour la raison qu'en l'absence de protection du dispositif d'étanchéité situé sur le seuil des portes des chambres de l'hôtel, la dégradation "inéluctable" de ce dispositif allait "nécessairement" rendre l'ouvrage impropre à sa destination, ouvrage qui serait affecté d'un phénomène d'inflitrations, en se déterminant au regard du rapport d'expertise dont elle relevait qu'il n'envisageait que la seule "possibilité" de l'apparition future d'infiltrations, la cour d'appel a violé l'article 1792 du Code civil ;



Mais attendu qu'ayant relevé que l'absence de protection des seuils de porte, non apparente à la réception pour un profane, était génératrice d'un dommage d'ores et déjà réalisé, consistant en une déchirure sur les seuils dont les conséquences s'aggraveraient inéluctablement avec le temps et assurément dans le délai de la garantie décennale, l'expert ayant qualifié la dégradation de rapide et que les infiltrations qui en découleraient nécessairement rendraient l'ouvrage impropre à sa destination, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;



PAR CES MOTIFS ;



REJETTE les pourvois :



Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;



Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à Mme X... la somme de 1 900 euros et à la société Lebrun la somme de 1 500 euros ; rejette toute autre demande de ce chef ;



Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf janvier deux mille trois."

Un site consacré aux chemins d'exploitation et aux chemins ruraux :

Voici un arrêt qui juge que la force majeure peut être invoquée par le constructeur dont la responsabilité est recherchée par son client dan le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 28 septembre 2012), qu'en 1996, Mme X... a confié à M. Y... la construction d'une maison individuelle sur un terrain lui appartenant sis commune du Robert (Martinique) ; que, le 18 novembre 2004, suite à de fortes pluies, un glissement de terrain s'est produit au lieu de l'habitation de Mme X..., entraînant une déstabilisation de l'assise du bâtiment lequel a effectué un mouvement d'environ un mètre provoquant l'apparition de nombreuses fissures ; que Mme X... a déclaré son sinistre à sa compagnie d'assurances, la MAIF ; que, le 11 février 2005, le maire du Robert a pris un arrêté de péril concernant l'immeuble ; qu'après expertise, Mme X... et la MAIF ont assigné M. Y... et la société MAAF en indemnisation ; 

Attendu que Mme X... et la MAIF font grief à l'arrêt de dire que le glissement de terrain était un événement constitutif d'une cause étrangère alors, selon le moyen : 

1°/ que les constructeurs sont responsables de plein droit envers le maître de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, et ne peuvent s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère, laquelle doit revêtir les caractères d'imprévisibilité, d'irrésistibilité et d'extériorité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les dommages provenaient d'un vice du sol, et que le glissement de terrain survenu le 18 novembre 2004 était dû « pour une grande part aux pluies importantes », lesquelles ne constituaient cependant pas en soi un événement imprévisible à la Martinique ; que dès lors en déclarant, pour estimer que ce glissement de terrain était un événement constitutif d'une cause étrangère, qu'il n'aurait pas pu être détecté par une « étude de sol classique », et qu'il avait été d'une ampleur « telle qu'il a vait revêtu les caractéristiques d'irrésistibilité et d'imprévisibilité caractérisant la cause étrangère ou la force majeure », la cour d'appel, qui constatait pourtant, que les dommages provenaient d'un vice du sol, et que la forte pluviométrie largement à l'origine du glissement de terrain n'était pas un événement imprévisible à la Martinique, n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales s'en évinçant, et a violé l'article 1792 du code civil ; 

2°/ que les constructeurs sont responsables de plein droit envers le maître de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, et ne peuvent s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère, laquelle doit revêtir les caractères d'imprévisibilité, d'irrésistibilité et d'extériorité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les dommages provenaient d'un vice du sol, et que le glissement de terrain survenu le 18 novembre 2004 était dû « pour une grande part aux pluies importantes », lesquelles ne constituaient cependant pas en soi un événement imprévisible à la Martinique ; que dès lors en se bornant, pour estimer que ce glissement de terrain était un événement constitutif d'une cause étrangère, à déclarer qu'il n'aurait pu être détecté par une « étude de sol classique » et qu'il avait été d'une ampleur « telle qu'il a vait revêtu les caractéristiques d'irrésistibilité et d'imprévisibilité caractérisant la cause étrangère ou la force majeure », la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé, par la seule évocation de « l'ampleur » du phénomène, les conditions cumulatives de la force majeure, et qui n'a pas expliqué quel phénomène indépendant des vices du sol et de la pluviométrie, se trouverait à l'origine du glissement de terrain, a, à tout le moins, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ; 

3°/ que, rappelant que, pour être exonératoire de responsabilité la cause étrangère doit revêtir le caractère de force majeure, dont les critères sont l'imprévisibilité, l'irrésistibilité et l'extériorité, les premiers juges avaient déclaré qu'il convenait de rechercher si le glissement de terrain revêtait les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité, et avaient conclu, après une analyse circonstanciée des éléments de fait et de preuve qui leur étaient soumis, que le caractère imprévisible et irrésistible du phénomène climatique et du glissement de terrain consécutif n'était pas établi par M. Jean-Claude Y... et par la MAAF, alors que leur revenait la charge de la preuve de l'existence d'une cause étrangère exonératoire de responsabilité ; que dès lors, en affirmant que les premiers juges n'avaient « retenu que la prévisibilité de fortes précipitations en Martinique, sans rechercher si le glissement de terrain, certes dû pour une grande part aux pluies importantes, ne pouvait constituer un événement présentant les caractéristiques de la force majeure, et qu'ils avaient donc à tort considéré que le constructeur et son assureur étaient responsables au titre de la garantie décennale », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des motifs du jugement entrepris, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 

4°/ que les premiers juges constataient qu'au regard de I'analyse de la société Geode chargée de l'étude géotechnique par la ville du Robert, I'étude du sol révélait une mauvaise qualité de terrain, l'expert mandaté par la municipalité indiquant que : « le substratum du secteur était constitué par une lave altérée et très argilisée à blocs. Hors, zone remblayées ponctuellement sous la route on rencontre depuis la surface, des argiles d'altération puis une frange de lave altérée argilisée, particulièrement molle et de médiocres caractéristiques mécaniques » ; et que les premiers juges estimaient ainsi que l'hypothèse la plus probable était celle d'un vice du sol que le phénomène climatique prévisible n'avait fait qu'objectiver ; que dans ses conclusions d'appel, Mme Ghislaine X... soutenait à cet égard que M. Jean-Claude Y... n'avait ni attiré son attention sur la nécessité d'une étude du sol, ni émis de réserves quant au résultat de la construction en l'absence d'une telle étude, cependant que la maison avait été construite, en majeure partie sur un terrain instable et que l'étude de sol aurait mis en évidence une hétérogénéité des sols et conclu, soit à l'adoption d'un système de fondation différent, soit à I'inconstructibilité du terrain ; que dès lors, en se bornant à affirmer, par référence à une réponse incidente de l'expert à un dire, que le glissement de terrain n'aurait pu être détecté par une étude de sol classique, sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions d'appel susvisées, si la consistance du terrain et son hétérogénéité n'étaient pas constitutives d'un vice du sol susceptible d'être détectées par une étude du sol et permettant de prendre des mesures préventives ou de dispenser des conseils destinés à empêcher la production du dommage que Mme Ghislaine X... avait subi, la cour d'appel, qui constatait par ailleurs que M. Jean-Claude Y... s'était en effet abstenu, bien qu'il en ait l'obligation, de s'assurer de la qualité du terrain sur lequel devait être érigée la construction, a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant retenu que le glissement de terrain n'aurait pas pu être détecté par une étude de sol classique, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que ce glissement constituait par son ampleur un événement présentant les caractères de la force majeure et a légalement justifié sa décision ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne Mme X... et la MAIF aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la MAIF ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société MAIF et autre 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué : 

D'AVOIR dit que le glissement de terrain survenu le 18 novembre 2004 est un évènement constitutif d'une cause étrangère et débouté la Maif et Madame X... de leurs demandes ; 

AUX MOTIFS QUE sur l'existence d'une cause étrangère et la mise en jeu de la responsabilité décennale du constructeur : aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ; que Madame X... a signé avec Monsieur Y... un contrat de construction de maison individuelle, le 20 août 1996 ; que les travaux ont été achevés, le 28 novembre 1997 ; que suite au glissement de terrain, le maître de l'ouvrage a fait une déclaration de sinistre le 29 décembre 2004, soit dans le délai de la garantie décennale ; que selon le rapport d'expertise du cabinet EURlSK mandaté par la MAAF, les désordres affectant la construction se sont produits à partir du 18 novembre 2004, date à laquelle est survenu un important glissement de terrain « consécutif aux fortes pluies tombées sur la Martinique en novembre 2004 avec, peut être, une interférence de travaux communaux modificatifs de reprise et canalisations des eaux pluviales » ; que l'expert judiciaire a conclu que le glissement de terrain est un facteur naturel qui a rendu la construction inhabitable ; qu'en réponse à un dire du conseil de Monsieur Y..., il a indiqué qu'une étude de sol classique n'aurait pas permis de détecter le glissement sauf si celui-ci était déjà amorcé, ce qui reste impossible à démontrer ; qu'à la demande de la municipalité du Robert, la société GEODE SOLEN a été chargée d'une étude géotechnique relative à la stabilisation du talus aval de la route au quartier ... où se situe l'habitation de Madame X... ; que cette société a mentionné dans son rapport qu'il s'agit d'un glissement général du versant jusqu'à la ravine, lié principalement à la saturation des formations par les eaux de ruissellement et d'infiltration ; qu'elle indique encore qu'il n'est pas exclu, dans l'analyse des causes, que les travaux réalisés pour le plateau sportif situé sur l'autre rive aient dévié le cours de la ravine au pied de la zone étudiée ce qui aurait entraîné par érosion une diminution de la butée de pied du site ; qu'elle expose que les réactivations successives des mouvements en 2004 et 2005 ont pour origine de nouvelles infiltrations des eaux de surface après de forts épisodes pluvieux et que la surcharge de la route par des remblais d'apport pour rétablir la circulation a joué un rôle défavorable dans le bilan des forces agissant sur le massif ; que de I'ensemble de ces analyses, il est donc clair que les désordres déplorés par Madame X... proviennent d'un vice du sol ; que la responsabilité décennale du constructeur ne peut donc être écartée que dans l'hypothèse de l'existence d'une cause étrangère, c'est-à-dire d'un événement irrésistible et imprévisible ; que les appelants sont malvenus à reprocher à Madame X... de n'avoir pas fait réaliser une étude de sol puisque la responsabilité décennale du constructeur incluant les vices du sol, c'est à lui en définitive de s'assurer de la qualité du terrain sur lequel il doit ériger la construction ; que de plus, il est certain qu'une forte pluviométrie pendant la période dite de l'hivernage n'est pas en soi un événement imprévisible à la Martinique ; que cependant, il est clair, qu'en l'espèce, le glissement de terrain n'aurait pas pu être détecté par une étude de sol classique ; qu'il a été, en outre, d'une ampleur telle qu'il a revêtu les caractéristiques d'irrésistibilité et d'imprévisibilité caractérisant la cause étrangère ou la force majeure ; qu'il est dès lors établi que Monsieur Y... se trouve exonéré de la responsabilité décennale du constructeur ; que les premiers juges qui n'ont retenu que la prévisibilité de fortes précipitations en Martinique, sans rechercher si glissement de terrain, certes dû pour une grande part aux pluies importantes, ne pouvait constituer un évènement présentant les caractéristiques de la force majeure ont donc à tort considéré que le constructeur et son assureur étaient responsables au titre de la garantie décennale ; 

1°) ALORS QUE les constructeurs sont responsables de plein droit envers le maître de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, et ne peuvent s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère, laquelle doit revêtir les caractères d'imprévisibilité, d'irrésistibilité et d'extériorité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les dommages provenaient d'un vice du sol, et que le glissement de terrain survenu le 18 novembre 2004 était dû « pour une grande part aux pluies importantes », lesquelles ne constituaient cependant pas en soi un événement imprévisible à la Martinique ; que dès lors en déclarant, pour estimer que ce glissement de terrain était un événement constitutif d'une cause étrangère, qu'il n'aurait pas pu être détecté par une « étude de sol classique », et qu'il avait été d'une ampleur « telle qu'il a vait revêtu les caractéristiques d'irrésistibilité et d'imprévisibilité caractérisant la cause étrangère ou la force majeure », la cour d'appel, qui constatait pourtant, que les dommages provenaient d'un vice du sol, et que la forte pluviométrie largement à l'origine du glissement de terrain n'était pas un événement imprévisible à la Martinique, n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales s'en évinçant, et a violé l'article 1792 du code civil ; 

2°) ALORS QUE, les constructeurs sont responsables de plein droit envers le maître de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, et ne peuvent s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère, laquelle doit revêtir les caractères d'imprévisibilité, d'irrésistibilité et d'extériorité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les dommages provenaient d'un vice du sol, et que le glissement de terrain survenu le 18 novembre 2004 était dû « pour une grande part aux pluies importantes », lesquelles ne constituaient cependant pas en soi un événement imprévisible à la Martinique ; que dès lors en se bornant, pour estimer que ce glissement de terrain était un événement constitutif d'une cause étrangère, à déclarer qu'il n'aurait pu être détecté par une « étude de sol classique » et qu'il avait été d'une ampleur « telle qu'il a vait revêtu les caractéristiques d'irrésistibilité et d'imprévisibilité caractérisant la cause étrangère ou la force majeure », la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé, par la seule évocation de « l'ampleur » du phénomène, les conditions cumulatives de la force majeure, et qui n'a pas expliqué quel phénomène indépendant des vices du sol et de la pluviométrie, se trouverait à l'origine du glissement de terrain, a, à tout le moins, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ; 

3°) ALORS QUE, rappelant que, pour être exonératoire de responsabilité la cause étrangère doit revêtir le caractère de force majeure, dont les critères sont l'imprévisibilité, l'irrésistibilité et l'extériorité, les premiers juges avaient déclaré qu'il convenait de rechercher si le glissement de terrain revêtait les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité (jugement, p. 5), et avaient conclu, après une analyse circonstanciée des éléments de fait et de preuve qui leur étaient soumis, que le caractère imprévisible et irrésistible du phénomène climatique et du glissement de terrain consécutif n'était pas établi par Monsieur Jean-Claude Y... et par la MAAF, alors que leur revenait la charge de la preuve de l'existence d'une cause étrangère exonératoire de responsabilité (jugement, p. 6) ; que dès lors, en affirmant que les premiers juges n'avaient « retenu que la prévisibilité de fortes précipitations en Martinique, sans rechercher si le glissement de terrain, certes dû pour une grande part aux pluies importantes, ne pouvait constituer un évènement présentant les caractéristiques de la force majeure, et qu'ils avaient donc à tort considéré que le constructeur et son assureur étaient responsables au titre de la garantie décennale », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des motifs du jugement entrepris, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 

4°) ALORS enfin QUE les premiers juges constataient qu'au regard de I'analyse de la société Geode chargée de l'étude géotechnique par la ville du Robert, I'étude du sol révélait une mauvaise qualité de terrain, l'expert mandaté par la municipalité indiquant que : « le substratum du secteur était constitué par une lave altérée et très argilisée à blocs. Hors, zone remblayées ponctuellement sous la route on rencontre depuis la surface, des argiles d'altération puis une frange de lave altérée argilisée, particulièrement molle et de médiocres caractéristiques mécaniques » ; et que les premiers juges estimaient ainsi que l'hypothèse la plus probable était celle d'un vice du sol que le phénomène climatique prévisible n'avait fait qu'objectiver (jugement, p. 5) ; que dans ses conclusions d'appel, Madame Ghislaine X... soutenait à cet égard que Monsieur Jean-Claude Y... n'avait ni attiré son attention sur la nécessité d'une étude du sol, ni émis de réserves quant au résultat de la construction en l'absence d'une telle étude, cependant que la maison avait été construite, en majeure partie sur un terrain instable et que l'étude de sol aurait mis en évidence une hétérogénéité des sols et conclu, soit à l'adoption d'un système de fondation différent, soit à I'inconstructibilité du terrain (conclusions d'appel de Madame Ghislaine X..., p. 12) ; que dès lors, en se bornant à affirmer, par référence à une réponse incidente de l'expert à un dire, que le glissement de terrain n'aurait pu être détecté par une étude de sol classique, sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions d'appel susvisées, si la consistance du terrain et son hétérogénéité n'étaient pas constitutives d'un vice du sol susceptible d'être détectées par une étude du sol et permettant de prendre des mesures préventives ou de dispenser des conseils destinés à empêcher la production du dommage que Madame Ghislaine X... avait subi, la cour d'appel, qui constatait par ailleurs que Monsieur Jean-Claude Y... s'était en effet abstenu, bien qu'il en ait l'obligation, de s'assurer de la qualité du terrain sur lequel devait être érigée la construction, a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil."

Voici un arrêt qui juge que la servitude de passage n'est pas aggravée à l'occasion du changement d'activité du bénéficiaire de la servitude : 

"Vu l'article 702 du code civil ;

Attendu que celui qui a un droit de servitude ne peut en user que selon son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 23 avril 2012), que la société T2G est propriétaire d'un fonds, sur lequel son locataire exerce une activité de production de béton et au profit duquel une servitude conventionnelle de passage a été constituée qui grève le fonds voisin appartenant à la société Lafay ; que se plaignant d'une aggravation des conditions d'exercice de cette servitude, la société Lafay a assigné la société T2G aux fins de voir imposer des limites à la circulation des véhicules sur le passage et d'obtenir une indemnisation ;

Attendu que pour accueillir ces demandes, l'arrêt, qui relève que postérieurement à l'acquisition par la société T2G du tènement bénéficiant de la servitude, la construction antérieurement implantée a été considérablement étendue par un bâtiment édifié spécialement pour l'activité de la société Gential et que le site est ainsi passé de l'activité propre de négoce de fleurs artificielles exercé dans le bâtiment d'origine qui nécessitait la circulation de quelques véhicules légers par jour à l'exploitation d'une centrale à béton entraînant l'augmentation et la modification de la nature du trafic dû au passage fréquent de camions gros-porteurs, retient que le changement dans les conditions d'utilisation de la servitude à raison de l'activité exercée dans les locaux de la société T2G constitue une certaine aggravation de la servitude conventionnelle de passage ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser une aggravation de l'exercice de la servitude alors que le titre constitutif stipulait, au profit du propriétaire du fonds dominant, "à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage tous usages pour lui permettre d'accéder à son fonds", la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne la société Lafay aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Lafay à payer à la société T2G la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Lafay ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la SCI T2G.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la SCI T2G était responsable d'une aggravation de la servitude conventionnelle de passage consenti par la SAS LAFAY et, en conséquence, de lui avoir fait interdiction de procéder à des entrées et des sorties groupées de camions et de camion toupie et de charger les remorques qui ne sont pas adaptées au transport des matériaux, de lui avoir enjoint de prendre toutes mesures utiles et nécessaires pour éviter la formation de la flaque boueuse à la sortie de sa propriété et pour permettre le bon écoulement des eaux de pluie, d'installer un dispositif adapté de nettoyage des roues des camions et de procéder systématiquement au nettoyage des roues de tout camion sortant de sa propriété, le tout sous astreinte de 500 ¿ par passager régulier constaté, et, enfin, de l'avoir condamnée à payer à la SAS LAFAY la somme de 9.409,74 euros au titre de la dégradation de l'assiette de la servitude et une somme de 5.200 ¿ hors taxes au titre de l'entretien annuel de l'assiette de la servitude ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « il résulte des dispositions de l'article 702 du Code civil que sont prohibés les changements contraires au titre puisque le titulaire de la servitude ne peut en user que suivant son titre et que si le titre ne restreint pas l'exercice de la servitude à un usage déterminé ou des modalités particulières, l'interdiction d'aggraver la servitude ne concerne que les actes qui modifient la servitude elles-mêmes et qui aggravent la condition du fonds servant ; il est ainsi admis que le principe de fixité oblige le propriétaire du fonds dominant à ne pas rompre l'équilibre, issu de la conciliation de deux intérêts, entre l'utilité que lui procure la servitude et la charge qu'elle représente pour le propriétaire du fonds servant, le juge devant tenir compte notamment des circonstances de fait, de l'état des lieux, des besoins du fonds dominant à l'époque de la constitution de la servitude ainsi que du préjudice que le propriétaire du fonds servant peut éprouver par suite des changements apportés dans le fond auquel la servitude est due ; qu'il est enfin constant que pour que l'aggravation apportée à la condition du fonds servant entraîne la prohibition du changement, il faut qu'elle soit à la fois certaine, actuelle, sensible et appréciable et qu'elle cause un préjudice au fond servant ; qu'en l'espèce l'acte du 28 juin 1989 contenant constitution de la servitude litigieuse prévoit que : « l'acquéreur concède aux vendeurs à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage tous usages pour lui permettre d'accéder à son fonds. Ce droit de passage s'exercera sur la partie figurant en pointillés sur le plan qui va demeurer ci annexé après mention (partie nord du tènement vendu). Il est ici stipulé qu'en aucun cas l'assiette de la servitude de passage ne pourra être utilisée pour les besoins du stationnement d'un véhicule quelconque. Les frais de création et d'entretien de cette servitude seront à la charge du tènement 1 (parcelles 215, 216, 217, 439 et 441) et du tènement 2 (parcelles 297, 300, 438 et 440) proportionnellement à la superficie respective desdits tènements. Fonds servant : parcelles A 297, 300, 338 et 440 (LAFAY) Fonds dominants : parcelles A 215, 216, 217, 439 et 441, aujourd'hui SCI T2G » ; que si le changement d'affectation, que les parties n'avaient pas prévu, du bâtiment édifié sur le tènement bénéficiant de la servitude, du fait de l'exploitation de la centrale béton ne peut être considéré comme un changement non conforme au titre eu égard à la portée générale de cet acte qui ne prévoit aucune restriction d'utilisation et aucune clause fixant la nature des engins motorisés autorisés à emprunter le passage, en revanche la SAS LAFAY est fondée à invoquer les dispositions de l'article 702 du Code civil dès lors qu'il résulte de la modification des conditions d'utilisation du passage, une aggravation de la situation de son fonds ; qu'il n'est pas contesté en effet, que postérieurement à l'acquisition par la SCI T2G le 3 octobre 2003 du tènement bénéficiant de la servitude, la construction antérieurement implantée a été considérablement étendue, soit environ trois fois et demi par rapport à l'existant, par un bâtiment édifié spécialement pour l'activité de la société GENTIAL et que le site est ainsi passé de l'activité propre de négoce de fleurs artificielles exercée dans le bâtiment d'origine qui nécessitait la circulation de quelques véhicules légers par jour, à l'exploitation d'une centrale à béton entraînant l'augmentation et la modification de la nature du trafic dû au passage fréquent de camions gros-porteurs ; qu'en effet les éléments régulièrement produits par la SAS LAFAY établissent que depuis le début de l'activité de la société GENTIAL, l'assiette du droit de passage est utilisée par celle-ci d'une manière intensive qui s'apparente à du stationnement prohibé par l'acte constitutif de la servitude et que l'entrée sur le site et la sortie sont limitées pour les véhicules de la SAS LAFAY, par la présence dans les deux sens des camions circulant pour les besoins de l'activité de la centrale àbéton ; que dans son rapport l'expert judiciaire confirme que les passages entrant et sortant de la centrale à béton de la société GENTIAL génèrent des embouteillages principalement en début et fin de journée à l'arrivée et au départ du personnel de la SAS LAFAY et que les départs groupés de toupie engendrent un encombrement momentané de la servitude ; que les photographies prises en 2004-2005 ainsi que les procès-verbaux d'huissier de justice, notamment ceux du 9 septembre 2003, 13 janvier 2006, 10 octobre 2006, 10 décembre 2007 versés aux débats, démontrent que l'assiette du passage est jonchée de résidus d'agrégats servant à la fabrication du béton, de gravillons qui se répandent aussi sur le parking LAFAY et de laitance de béton qui provient de l'exploitation de la centrale àbéton, car le terrain de la société GENTIAL et boueux et recouverts de larges flaques d'eau boueuse, dans lesquels les camions, dont le chargement n'est pas recouvert de leurs bâches, viennent de faire demi-tour avant de regagner la sortie ; que dans son rapport l'expert judiciaire fait observer qu'à la sortie de la propriété de la SCI T2G se crée fréquemment une flaque boueuse qui peut atteindre plusieurs dizaines de mètres carrés d'extension et peut s'étendre de part et d'autre du portail en partie sur la propriété de la SAS LAFAY, que les véhicules sortant de la société GENTIAL traversent cette flaque et vont éclabousser la voie et transporter la boue qui se trouve sur leurs roues, sur la servitude de passage ; qu'il ajoute que d'une part les eaux de pluie ne sont pas correctement traitées à l'échelle de l'ensemble de la propriété de la société T2G et que le dispositif d'infiltration dans le seul est insuffisant, créant cette situation de façon répétée et durable, que d'autre part la société T2G fournit du béton en vrac à des particuliers dont les remorques ne sont pas tout adaptées au transport du béton, des graviers et du sable, occasionnant ainsi des fuites de ces matériaux ; que par ailleurs, les photographies produites par l'intimée (constat du 13 février 2006) démontrent que l'état du revêtement de l'assiette de passage est dégradé et que la poussière est très présente sur le site ; qu'à cet égard, l'expert judiciaire a relevé que la chaussée qui date de 1994/1995 est en fin de vie et présente depuis 2006, soit deux ans après le début de l'activité de GENTIAL, une usure anormale pour une réalisation datant de moins de 20 ans (enrobé craquelé, ornières, faïençage) en raison certes d'utilisation importante de lourds tonnages de la société T2G mais encore plus du fait de l'hétérogénéité des matériaux employés et d'une épaisseur très insuffisante de la couche de fondation aux endroits précisément la chaussée dégradée ; qui souligne que la poussière se concentre davantage du côté sud de la propriété LAFAY c'est-à-dire du côté le plus proche de la centrale à béton mais également de l'installation de concassage qu'il ajoute en parti sud-ouest, de sorte qu'il ne lui est pas possible d'établir de corrélation entre la génération de poussière et le passage des véhicules entrant et sortant de la centrale ; que s'il considère qu'à son avis l'empoussièrement est très majoritairement causé par l'activité de concassage, en revanche les signes que la poussière est mise en mouvement par le passage des camions qui la soulèvent, créant ainsi la gêne et que la climatisation des bureaux LAFAY est justifiée par le fait que l'ensemble du site est en poussière et en périodes sèches, mais pas par les seuls passages de camions ; qu'il précise que le tonnage par jour transité sur le passage et de 1,095 tonnes du fait de la SCI T2G soit un rapport des tonnages transportés de 7,3 pour GENTIAL est de 1 pour LAFAY, l'expert notant une utilisation déséquilibrée du passage au profit de la SCI T2G (trois fois plus importante) ; que l'expert conclut en définitive, que les conséquences des passages de camions et toupies sur l'activité de la SAS LAFAY sont limitées à la dégradation des conditions d'accès de réception de la clientèle ainsi que des conditions de travail des personnes présentes dans les bureaux, sans toutefois avoir des conséquences économiques autres que négligeable sur l'activité de la société LAFAY ; qu'il en déduit une dépréciation du fonds servant de 50 % sur l'assiette de la servitude (502 m2) et de 25 % sur les abords proches soit 150 m², et une dépréciation de 10 % sur la surface 293 m² des locaux en façade, tout en retenant que la servitude de passage liée au lot de la SCI T2G implique forcément une contrainte sur le lot LAFAY quelle que soit l'activité qui s'exerce et donc les moins-values ; qu'il résulte de ce qui précède, que le changement dans les conditions d'utilisation de la servitude à raison de l'activité exercée dans les locaux de la SCI T2G constitue une certaine aggravation de la servitude conventionnelle de passage, de par l'entretien du passage et l'encombrement de celui-ci, qui ne nécessite pas toutefois d'ordonner la suppression de cette activité, mais un aménagement des conditions de son exercice et ce d'autant que la SCI s'engage à procéder aux travaux en portant création d'un accès sur la route départementale 1532 sur la commune de Sassenage et expose qu'elle a mis en place après expertise, un balayage de l'assiette de passage » ;

1./ ALORS QUE l'on ne peut reprocher au propriétaire du fonds dominant d'aggraver la servitude, quel que soit le préjudice causé, tant que les modifications qu'il apporte à l'exercice de cette servitude sont en conformité avec son titre ; que dès lors, en retenant, pour considérer que la SCI T2G s'était rendue coupable d'une aggravation de la servitude conventionnelle de passage consentie par la société LAFAY au sens de l'article 702 du code civil, que les conditions actuelles d'utilisation du passage impliquaient une circulation plus intensive et de véhicules plus lourds que par le passé, tout en constatant que le titre établissant la servitude, qui mentionnait « un droit de passage tous usages pour lui permettre d'accéder à son fonds » ne prévoyait aucune restriction d'utilisation du droit de passage et qu'aucune clause ne fixait la nature des engins motorisés autorisés à emprunter le passage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte précité ;

2./ ALORS, subsidiairement, QUE l'acte du 28 juin 1989 constitutif de la servitude litigieuse, annexé à l'acte de vente du 3 octobre 2003 conclu entre la société CRYSKA et la société T2G stipule que « l'acquéreur concède au vendeur à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage tous usages pour lui permettre d'accéder à son fonds ¿ il est ici stipulé qu'en aucun cas l'assiette de la servitude de passage ne pourra être utilisée pour les besoins du stationnement d'un véhicule quelconque » ; que la Convention internationale de Vienne sur la signalisation routière du 8 novembre 1968, entrée en vigueur en France le 6 juin 1978, définit le stationnement comme étant une immobilisation pour une raison autre que la nécessité d'éviter un conflit avec un autre usager de la route ou un obstacle, ou d'obéir aux prescriptions de la réglementation de la circulation, et ne se limitant pas au temps nécessaire pour prendre ou déposer des personnes ou des choses, excluant ainsi qu'il existe la moindre ambiguïté sur le sens de ce terme ; que dès lors, en retenant, pour considérer que l'usage de la servitude fait par la société T2G n'était pas conforme au titre, que son caractère intensif et la présence dans les deux sens de camions générant, par moments, des embouteillages, s'apparentaient à du stationnement prohibé, la cour d'appel, qui a méconnu le sens et la portée clairs et précis de l'acte du 28 juin 1989, a violé l'article 1134 du code civil."

La question d'un parlementaire sur la participation d'un conseiller municipal au vote concernant un PLU :

La question :

Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de M. le ministre de l'intérieur sur le cas d'une commune qui délimite les zones de son plan local d'urbanisme (PLU) ou d'une ZAC. Elle lui demande si légalement un conseiller municipal possédant un terrain à l'intérieur de l'un ou l'autre des périmètres de zonage peut participer aux délibérations. Si oui, il pourrait se faire que plus de la moitié des conseillers municipaux soient dans ce cas et elle lui demande comment le quorum des présents est alors calculé.

La réponse :

Aux termes de l'article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales (CGCT), « sont illégales les délibérations auxquelles ont pris part un ou plusieurs membres du conseil intéressés à l'affaire qui en fait l'objet, soit en leur nom personnel, soit comme mandataires ». Le Conseil d'État considère de manière générale que l'intérêt à l'affaire existe dès lors qu'il ne se confond pas avec « les intérêts de la généralité des habitants de la commune » (CE, 16 décembre 1994, req. n° 145370). Cependant, la simple présence du conseiller municipal ne suffit pas à remettre en cause la légalité de la délibération du conseil municipal. Le juge administratif vérifie si la participation de l'élu a été de nature à lui permettre d'exercer une influence sur le résultat du vote. L'existence d'une influence de l'élu sur le résultat du vote fait l'objet d'une appréciation par le juge administratif au regard du cas d'espèce. Ainsi, une délibération du conseil municipal est illégale lorsqu'un conseiller intéressé a pris une part importante aux débats et a participé au vote de la délibération adoptée par 14 voix contre 13 (CE, 27 juin 1997, req. n° 122044). Le Conseil d'État a également jugé qu'à supposer même qu'il n'ait pas pris part au vote, la participation d'un conseiller intéressé à l'affaire n'avait pas été sans influence sur le résultat du vote, alors même que celui-ci avait été acquis à l'unanimité (CE, 9 juillet 2003, req. n° 248344). Par ailleurs, dans la mesure où le maire, associé de la société civile immobilière à laquelle la commune vendait des parcelles, présidait la séance du conseil municipal et était présent au vote qui avait eu lieu à main levée, une telle participation était de nature à exercer une influence sur la délibération du conseil municipal (CE, 17 novembre 2010, req. n° 338338). En revanche, la participation d'un adjoint au maire, propriétaire de parcelles dont le classement avait été modifié, à la délibération du conseil municipal, n'était pas de nature à rendre la procédure irrégulière dès lors qu'il avait quitté la salle au moment du vote et n'avait pas pris une part active aux réunions préparatoires. Le Conseil d'État a jugé que l'élu était bien intéressé à l'affaire mais n'avait pas été en mesure d'exercer une influence décisive sur la délibération (CE, 30 décembre 2002, req. n° 229099). Dans un arrêt du 4 novembre 2011, la cour administrative d'appel de Lyon a considéré que, dans le cas d'espèce, la circonstance qu'un conseiller municipal, attributaire des biens d'une section de commune, ait « assisté aux débats du conseil municipal sans prendre part au vote de la délibération » n'était pas « de nature à lui donner la qualité de personne intéressée à l'affaire au sens des dispositions de l'article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales » (CAA Lyon, 4 novembre 2011, req n° 11LY01345). En conséquence, il convient qu'un conseiller municipal intéressé par la fixation du zonage d'un plan local d'urbanisme ne prenne pas part à la délibération, de façon à éviter de remettre en cause la légalité de cet acte. Si plusieurs conseillers sont dans le même cas, une autre condition de validité des délibérations du conseil municipal est à apprécier, celle du quorum : au moins la majorité des membres doit être effectivement physiquement présente. Le quorum doit être atteint à l'ouverture de la séance mais aussi à l'occasion de l'examen de chaque question (Conseil d'Etat, 23 mars 1988, n° 67694, Lefèvre). Il dépend de la présence des conseillers et non de leur participation effective aux votes. C'est ainsi que si des conseillers présents s'abstiennent de voter, cette circonstance est sans incidence sur le quorum (Conseil d'Etat, 26 mars 1915, Canet, Lebon p 100). De même, la décision de conseillers municipaux présents pendant la discussion de sortir au moment du vote équivaut à une abstention et n'affecte pas le quorum. Si le quorum n'est cependant pas atteint, il revient au maire de lever la séance et provoquer une seconde réunion, avec un délai d'au moins trois jours francs, pour laquelle aucune condition de quorum ne sera alors exigée.

... et une mauvaise surprise pour l'acheteur de l'immeuble loué :

"Vu l'article 1709 du code civil, ensemble l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 15 mai 2008), que M. X... a pris à bail, par acte du 26 août 1996 stipulant qu'il serait maintenu dans les lieux sa vie durant, une maison d'habitation que M. et Mme Y... ont acquis sur adjudication le 15 octobre 2004 ; que les bailleurs ont notifié à M. X... le 25 février 2005 un congé aux fins de reprise ; que ce dernier les a assignés pour entendre dire ce congé nul et de nul effet ; 

Attendu que pour rejeter sa demande et constater la résiliation du bail par l'effet du congé, l'arrêt retient que la stipulation selon laquelle M. X... sera maintenu dans les lieux sa vie durant n'a d'autre effet que de fixer la durée du bail et ne peut faire obstacle à l'application des dispositions d'ordre public du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 et en particulier les dispositions de l'article 15 selon lesquelles le congé donné par le bailleur au locataire peut être justifié par la décision du premier de reprendre le logement pour en faire bénéficier, notamment, ses descendants ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bail étant conclu pour une durée dont le terme était fixé par un événement certain, les bailleurs ne pouvaient délivrer congé avant ce terme, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail par l'effet du congé délivré par les bailleurs et condamné M. X... au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive, l'arrêt rendu le 15 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit les renvoie devant la cour d'appel de Rennes autrement composée ; 

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile, et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 condamne les époux Y... à payer à la SCP Gatineau et Fattaccini la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté que le bail conclu le 26 août 1996 avait été résilié de plein droit à compter du 31 août 2005 par l'effet du congé pour reprise délivré le 25 février 2005, d'AVOIR constaté que monsieur X... était occupant sans droit ni titre de l'immeuble à compter du 31 août 2005, d'AVOIR ordonné la libération immédiate des lieux, et d'AVOIR débouté monsieur X... de sa demande en indemnisation ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, « sur la contestation par monsieur Jacques X... de la validité du congé qui lui a été donné par acte du 25 février 2005 à la demande de monsieur Y... et de madame Z... épouse Y..., c'est par l'exacte application des textes régissant la publicité des droits sur les immeubles autres que les privilèges et les hypothèques que le premier juge a considéré que le locataire ne faisant pas partie des personnes énumérées à l'article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, il n'était pas fondé à se prévaloir de l'inopposabilité du jugement du 15 octobre 2004 portant adjudication à leur profit de l'immeuble dont il était locataire aux termes d'un contrat de location du 26 août 1996, contestation fondée sur l'absence, à la date du congé, de la publication du jugement au bureau des hypothèques selon les prévisions de l'article 28 du décret susvisé ; l'appelant soutient d'autre part que ce congé est nul et de nul effet car le jugement d'adjudication ne lui a pas été signifié alors que conformément aux dispositions de l'article 503 du Code de procédure civile, la signification d'une décision de justice est un préalable indispensable à son exécution ; cependant, monsieur X..., qui, par ailleurs, en sa qualité de membre de l'indivision X..., avait été dûment informé de l'existence de la procédure de licitation de l'immeuble qu'il occupait par la signification qui lui avait été faite le 16 mars 1999 du jugement du 17 février 1999 ordonnant cette licitation, n'avait pas, en sa qualité de locataire non partie à la procédure d'adjudication, à recevoir signification du jugement du 15 octobre 2004 adjugeant l'immeuble à monsieur et madame Y..., l'adjudication étant portée à la connaissance du locataire selon la procédure spécifique de notification à la diligence du greffier du Tribunal, entre le dixième et le quinzième jour, conformément aux dispositions de l'article 7.-II du décret n° 77-742 du 30 juin 1977 ; monsieur X... est donc mal fondé à invoquer un défaut de signification pour prétendre à la nullité du congé ; il fait valoir en outre que le bail dont il bénéficie est viager et, « par nature opposable au droit de reprise du propriétaire » ; mais, la stipulation selon laquelle « monsieur X... Jacques sera maintenu dans les lieux sa vie durant, moyennant le paiement d'un loyer fixé dans le contrat de location » n'a d'autre effet que de fixer la durée du bail et ne peut faire obstacle à l'application des dispositions d'ordre public du titre 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et en particulier des dispositions de l'article 15 selon lesquelles le congé donné par le bailleur au locataire peut être justifié par la décision du premier de reprendre le logement pour en faire bénéficier notamment ses descendants ; en conséquence, dès lors que les prescriptions de ce texte ont été respectées, en particulier quant au délai de préavis, c'est par l'exacte appréciation de la portée des actes qui lui étaient soumis au regard des règles applicables que le premier juge a validé le congé et en a tiré les conséquences quant à la libération immédiate des lieux, l'expulsion si nécessaire et l'obligation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière prévoit que doivent être obligatoirement publiées au bureau des hypothèques toutes décisions judiciaires constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers ; à cet égard, le jugement du 15 octobre 2004 devait être publié ; toutefois, l'article 30 du même décret qui prévoit les sanctions résultant du défaut de publication précise que les décisions judiciaires qui n'ont pas été publiées sont « inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés » ; il en résulte que le locataire du bien immobilier cédé ne fait pas partie des personnes fondées à se prévaloir de l'inopposabilité de l'acte de cession ou du jugement valant cession pour défaut de publication de celui-ci ; en conséquence, monsieur X..., en sa qualité de locataire, ne peut se prévaloir du défaut de publication ; les époux Y..., qui justifient de leur qualité d'adjudicataires du bien loué résultant du jugement du 15 octobre 2004, pouvaient, en tant que nouveaux propriétaires de l'immeuble, dans les conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989, délivrer congé aux fins de reprise ; le congé a été délivré le 25 février 2005 pour prendre effet au 30 août suivant et est motivé par la reprise du logement au profit d'un descendant ; il remplit donc les conditions d'objet et de délai prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et doit donc être validé ;

1°) ALORS QUE le bailleur est irréductiblement engagé pour toute la durée du contrat et ne dispose d'un droit de reprise qu'au terme contractuellement fixé ; qu'il en résulte que le bail viager est exclusif d'un droit de reprise ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a considéré que la stipulation selon laquelle monsieur X... serait maintenu dans les lieux sa vie durant n'avait d'autre effet que de fixer la durée du bail et ne pouvait faire obstacle à la faculté pour le bailleur d'exercer un droit de reprise ; qu'ainsi, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1709, 1743 du Code civil, 10 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

2°) ALORS subsidiairement QUE, lui-même tenu de publier son titre, le titulaire d'un bail de plus de douze ans a des droits concurrents à ceux de l'adjudicataire de l'immeuble loué et peut se prévaloir du défaut de publication du jugement d'adjudication pour contester la validité du congé délivré ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que, selon contrat du 26 août 1996, monsieur X... bénéficiait d'un bail viager sur l'immeuble acquis par les époux Y... suivant jugement d'adjudication du 15 octobre 2004 ; qu'elle a également constaté que, lors de la délivrance du congé aux fins de reprise, ce jugement n'avait pas été publié au bureau des hypothèques ; qu'en considérant cependant que monsieur X... n'avait pas qualité pour se prévaloir de ce défaut de publicité, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales s'en évinçant et a violé les articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté monsieur X... de sa demande de restitution du matériel et d'indemnisation pour perte de celui-ci ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE « M. X... prétend que les bailleurs se sont introduits par effraction dans les lieux loués les 31 janvier et 7 février 2005 ; or, à l'appui de ses dires, il ne produit qu'un courrier émanant de lui-même et des photographies que rien n'authentifie, notamment quant à leur date ; la plainte déposée à la gendarmerie pour des dégradations sur des vitres de châssis de toit survenues en décembre 2005 est sans rapport avec les faits allégués, notamment au niveau de la date ; par contre, les époux Y..., justifient, par attestations : être intervenue au domicile de M. X... le 31 janvier 2005 avec son accord et en sa présence et celle de son amie pour la pose d'une moquette, avoir libéré, en présence de M. X..., le 7 février 2005, les locaux, magasins et ateliers de marchandises entreposées de longue date ; il ressort par ailleurs des attestations et des éléments fournis aux débats que les matériels ainsi enlevés l'ont été en la présence de M. X... qui ne s'y est pas opposé et que ceux-ci étaient entreposés dans des locaux qui n'étaient pas visés par le bail et ne constituaient pas des pièces d'habitation ; en tout état de cause, si les époux Y... reconnaissaient avoir enlevé divers « matériaux indésirables » se trouvant dans les locaux leur appartenant, il convient de constater que M. X... demandeur ne justifie pas de l'existence et de la propriété de « moquette, plastifeutre, tringles à rideaux, revêtements et papiers peints » qui, selon lui, se trouvaient dans des locaux pour lesquels il ne disposait d'aucun titre d'occupation ; bien plus, il déposait plainte en décembre 2005 pour l'effraction des vitres de châssis du toit, intrusion qui, selon ses écritures, aurait permis aux époux Y... de s'introduire dans son domicile et de casser le portail pour vider le garage de l'intégralité du matériel professionnel lui appartenant (page 10 des conclusions) ; ainsi, d'une part, il se contredit lui-même en affirmant par ailleurs que les intrusions ont eu lieu les 31 janvier et 7 février 2005 (page 3 de ses conclusions), d'autre part, il n'a fait état d'aucune soustraction de matériel lors de sa plainte déposée en décembre 2005 ; en conséquence, il résulte de ce qui précède que les époux Y... sont intervenue en février 2005 pour débarrasser avec l'accord de M. X... d'une dépendance non louée des matériaux non identifiés et sans valeur ; faute de justifier du bien fondé de sa demande de restitution, M. X... en sera débouté ainsi que de la demande de dommages et intérêts afférente à celle-ci » ;

1°) ALORS QUE, tenu de respecter le principe du contradictoire, le juge du fond doit inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier des documents figurant sur le bordereau de communication de pièces et dont la communication n'a pas été contestée ; qu'en l'espèce, afin d'établir que les bailleurs s'étaient introduits par effraction dans les lieux loués les 31 janvier et 7 février 2005, monsieur X... produisait et communiquait en cause d'appel une attestation de madame A... en date du 4 décembre 2006 et dans laquelle celleci précisait : « Courant janvier 2005, j'ai aidé monsieur X... à faire l'inventaire de ses marchandises. J'ai vu monsieur X... visser la porte d'entrée de l'intérieur, car sa maison était visitée en son absence. Lorsque je suis arrivée, vers midi avec monsieur X..., le 31 janvier 2005, j'ai constaté que les portes et portails du rez-de-chaussée étaient démontés » ; que cette pièce était numérotée 18 sur le bordereau énumératif des pièces communiquées et figurait dans la liste des nouvelles pièces versées aux débats en cause d'appel ; que la Cour d'appel, reprenant les motifs du premier juge, a affirmé qu' « à l'appui de ses dires, (monsieur X...) ne produit qu'un courrier émanant de lui-même et des photographies que rien n'authentifie, notamment quant à leur date » ; qu'en statuant ainsi sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de l'attestation dont il n'était ni établi ni même allégué qu'elle n'avait pas été régulièrement communiquée, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS de même QU'en retenant que monsieur X..., afin d'établir l'effraction de son domicile, versait seulement une lettre émanant de lui-même et des photographies sans analyser l'attestation numérotée 18 sur le bordereau et dont il n'était ni établi ni même allégué qu'elle n'avait pas été régulièrement communiquée, la Cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS de même encore QUE le juge doit se prononcer sur l'ensemble des pièces versées aux débats ; qu'il en va tout particulièrement ainsi lorsque de nouvelles pièces sont produites en cause d'appel afin d'apporter une preuve dont le premier juge a déploré l'absence ; qu'en s'abstenant d'examiner l'attestation communiquée pour la première fois en cause d'appel, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du Code de procédure civile ;

4°) ALORS QUE, tenu de motiver sa décision, le juge ne peut viser les éléments du dossier sans les identifier ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a affirmé qu' « il ressort des attestations et des éléments fournis aux débats que les matériels ainsi enlevés l‘ont été en la présence de M. X... qui ne s'y est pas opposé et que ceux-ci étaient entreposés dans des locaux qui n'étaient pas visés par le bail et ne constituaient pas des pièces d'habitation » ; que la Cour a encore affirmé que les époux Y... justifiaient, « par attestations », être intervenus au domicile de M. X... le 31 janvier 2005 avec son accord et en sa présence et celle de son amis pour la pose d'une moquette et avoir libéré, en présence de M. X..., le 7 février 2005, les locaux, magasins et ateliers, de marchandises entreposées de longue date ; qu'en s'abstenant d'identifier les éléments du dossier ainsi visés, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

5°) ALORS en tout état de cause QUE la Cour d'appel a constaté que les époux Y... avaient reconnu avoir enlevé divers « matériaux indésirables » se trouvant dans l'immeuble acquis ; qu'elle a également constaté que les époux Y... avaient libéré les locaux, magasins et ateliers de « marchandises entreposées de longue date » ; qu'il s'ensuit que la preuve d'une appropriation ou d'une remise était apportée et constatée et qu'il appartenait aux époux Y..., pour s'opposer à une restitution, de prouver soit que ces matériaux et marchandises n'étaient pas la propriété de monsieur X... soit qu'ils n'étaient pas tenus de les restituer soit qu'ils ne présentaient aucune valeur ; qu'en reprochant à monsieur X... de ne pas parvenir à prouver l'existence et la propriété du matériel dont il déplorait l'enlèvement, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du Code civil ;

6°) ALORS en tout état de cause QUE monsieur X... faisait pertinemment valoir qu'il avait procédé à un inventaire du matériel entreposé et que les époux Y... avaient non seulement pris ce matériel, mais aussi tous les justificatifs relatifs à cet inventaire dont notamment les factures d'achat ; qu'en reprochant à monsieur X... de ne pas parvenir à prouver l'existence et la propriété du matériel sans répondre à ce moyen déterminant comme portant sur la possibilité de la preuve, la Cour d'appel, qui a constaté que les époux Y... admettaient avoir procédé à l'enlèvement de matériaux, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

7°) ALORS enfin QUE la Cour d'appel a constaté que les marchandises retirées le 7 février 2005 étaient « entreposées de longue date » ; qu'en mettant en doute le droit de propriété de monsieur X... quand les époux Y... venaient d'acquérir l'immeuble et d'y avoir accès, la Cour d'appel n'a pas su tirer de ses constatations les conséquences s'en évinçant et a violé les articles 544 et 1315 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné monsieur X... au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de sa résistance abusive ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE « M. X..., qui avait parfaite connaissance de la procédure d'adjudication en cours, s'est maintenu dans les lieux malgré congé régulièrement notifié dans les formes légales par les nouveaux bailleurs, les privant ainsi du libre exercice de leur droit de propriété et, notamment, de la possibilité d'y reloger leur fils »

ALORS QU'en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la censure qui sera prononcée en vertu du premier moyen entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt du chef de son dispositif se rapportant à la condamnation de monsieur X... au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive."

En cas d'absence de solidarité entre les locataires, le congé donné par l'un d'entre eux laisse l'autre débiteur de la totalité du loyer :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 7 mai 2012), que la SCI Hydrangea (la SCI) a donné à bail à ses deux associées, Mmes X... et Y..., des locaux à usage professionnel ; que par acte du 28 décembre 2006, Mme X... a donné congé à effet au 31 juin 2007 ; que la SCI a délivré le 13 mai 2008 à Mme Y..., restée dans les lieux, un commandement de payer l'entier loyer échu postérieurement au congé ; que Mme Y... l'a assignée en nullité du commandement ; que la SCI a sollicité à titre reconventionnel la condamnation de Mme Y... à payer les entiers termes de loyers dûs depuis le 1er juillet 2007 ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ que dès lors que le bail ne prévoit pas de possibilité de résiliation partielle par l'un des copreneurs, celui qui donne congé en cours de bail reste tenu du paiement de sa part de loyer nonobstant l'absence de clause de solidarité ; qu'en énonçant que, la solidarité entre les locataires n'étant pas prévue, chacune de celles-ci pouvait valablement donner congé à charge pour l'autre de payer l'intégralité du loyer, la cour d'appel a ajouté aux termes clairs et précis du bail du 1er décembre 2003 ; que, ce faisant,

elle a violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ que Mme Y... soulignait que, outre l'utilisation de la cave par Mme X..., il n'y avait pas eu d'état de lieux de sortie ni de remise des clés par cette dernière à la bailleresse, de sorte qu'elle-même n'avait pas la jouissance exclusive des locaux, n'ayant jamais eu la disposition des clés détenues par Mme X..., si bien que cette situation devait s'analyser en un maintien dans les lieux et une renonciation à congé ; qu'en énonçant, sans s'expliquer sur l'absence d'état des lieux de sortie ainsi que la non restitution des clés par Mme X..., que la seule utilisation de la cave ne suffit pas à admettre que le bail s'est poursuivi à l'égard de cette dernière dont le congé a été accepté par la SCI Hydrangea, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que l'obligation de payer le prix étant la contrepartie de la jouissance de l'intégralité des locaux, l'exposante soulignait dans ses conclusions que la part de loyer antérieurement acquittée par Mme X... ne pouvait être mise à sa charge dans la mesure où elle n'avait jamais bénéficié de l'intégralité des locaux, sans parler de la cave, puisqu'elle ne disposait pas de l'ensemble des clés ; qu'en jugeant que Mme Y... était tenue de la totalité du loyer à compter du 1er juillet 2007 à l'exception de 50 euros par mois correspondant à l'occupation de la cave par Mme X... sans même vérifier si la bailleresse justifiait avoir, à cette date, remis l'ensemble des clés à la locataire restée dans les lieux afin de lui permettre de disposer de la totalité des locaux, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1719 et 1728 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu, par motifs propres et adoptés, sans dénaturation, que, le bail disposant que le preneur avait la faculté de résilier le contrat de location à tout moment sous réserve d'un préavis et ne prévoyant aucune solidarité entre les locataires, un seul des copreneurs pouvait donner valablement congé et le bail se poursuivait alors avec le locataire restant sur l'ensemble des locaux avec obligation de payer l'intégralité du loyer en contrepartie de leur jouissance, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui a procédé à la recherche prétendument omise en relevant que Mme Y..., qui avait cherché un sous-locataire pour les locaux libérés, jouissait de l'intégralité des locaux, en a exactement déduit qu'en suite du congé délivré par Mme X..., le contrat s'était poursuivi avec la seule Mme Y... qui devait payer l'intégralité du loyer ; 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Hydrangea ; rejette sa demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme Y... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que le bail consenti le 1er décembre 2003 par la SCI HYDRANGEA s'est poursuivi à compter du 1er juillet 2007 au seul profit de Madame Y... et d'avoir condamné cette dernière à payer l'intégralité du prix du loyer à compter de cette date, à l'exception de la fraction de prix correspondant à l'occupation de la cave par les archives de Madame X..., 

AUX MOTIFS QUE « Par contrat de bail du 1er décembre 2003, la SCI HYDRANGEA, dont Madame Y... et Madame X... étaient les associées, a donné en location à celles-ci des locaux à usage professionnel situés ..., le loyer étant payable par moitié.

Par courrier du 28 décembre 2006, Madame X... a donné congé pour le 1er juin 2007, en réalité le 1er juillet 2007, et a quitté les lieux à l'exception des archives qui sont demeurées dans la cave.

La seule utilisation de la cave ne suffit pas à admettre que le bail s'est poursuivi à l'égard de Madame X... dont le congé a été accepté par la SCI HYDRANGEA.

Si le contrat de bail prévoit que chaque locataire paiera la moitié du loyer, aucune disposition contractuelle ne stipule qu'en cas de congé donné par l'une d'elles, l'autre ne sera tenue qu'à la part lui revenant.

En raison du congé donné par Madame X..., Madame Y... est devenue seule locataire des locaux professionnels comme le rappelle Maître Z... dans son courrier du 19 septembre 2007. Il lui appartenait soit de donner elle-même congé, soit de trouver un autre locataire pour les locaux libérés, ce qu'elle a d'ailleurs fait puisque le même courrier mentionne une annonce apposée dans le local des cases courriers du palais.

La solidarité entre les locataires n'étant pas prévue, chacune de celles-ci pouvait valablement donner congé à charge pour l'autre de payer l'intégralité du loyer. Le commandement délivré le 13 mars 2007 est régulier.

Il résulte des deux procès-verbaux de constat dressés le 28 avril 2008 et 21 avril 2009 que Madame X... a laissé ses archives entreposées dans la cave qui fait partie des lieux loués. Il convient dès lors de réduire le loyer d'un montant de 50 ¿uros comme le propose Madame Y....

Le bail a été résilié au 1er décembre 2009 par la SCI HYDRANGEA. Ce congé ne peut être considéré comme irrégulier car il est conforme aux dispositions contractuelles qui prévoient que le bailleur peut résilier le bail six mois à l'avance à l'expiration du contrat.

Compte tenu de la réduction de 50 ¿uros par mois, le montant dû pour la période du 1er juillet 2007 au mois de décembre 2008 est de 9.336,38 ¿uros avec les intérêts à compter de la date, soit le 1er février 2009, et capitalisation.

Pour la période de janvier à novembre 2009, le montant dû est de 1.289,87 x 11 / 2 = 7.094,28 ¿ 550 = 6.544,28 ¿uros avec les intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2011, date de la demande additionnelle, et avec capitalisation. » ;

ALORS D'UNE PART QUE dès lors que le bail ne prévoit pas de possibilité de résiliation partielle par l'un des copreneurs, celui qui donne congé en cours de bail reste tenu du paiement de sa part de loyer nonobstant l'absence de clause de solidarité ; Qu'en énonçant que, la solidarité entre les locataires n'étant pas prévue, chacune de celles-ci pouvait valablement donner congé à charge pour l'autre de payer l'intégralité du loyer, la Cour d'appel a ajouté aux termes clairs et précis du bail du 1er décembre 2003 ; Que, ce faisant, elle a violé l'article 1134 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE Madame Y... soulignait en page 5 de ses conclusions déposées le 15 novembre 2011 (prod.) que, outre l'utilisation de la cave par Madame X..., il n'y avait pas eu d'état de lieux de sortie ni de remise des clés par cette dernière à la bailleresse, de sorte qu'elle-même n'avait pas la jouissance exclusive des locaux, n'ayant jamais eu la disposition des clés détenues par Madame X..., si bien que cette situation devait s'analyser en un maintien dans les lieux et une renonciation à congé ; Qu'en énonçant, sans s'expliquer sur l'absence d'état des lieux de sortie ainsi que la non restitution des clés par Madame X..., que la seule utilisation de la cave ne suffit pas à admettre que le bail s'est poursuivi à l'égard de cette dernière dont le congé a été accepté par la SCI HYDRANGEA, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS ENFIN ET EN TOUTE HYPOTHESE QUE l'obligation de payer le prix étant la contrepartie de la jouissance de l'intégralité des locaux, l'exposante soulignait en page 6 in limine de ses conclusions déposées le 15 novembre 2011 (ibidem) que la part de loyer antérieurement acquittée par Madame X... ne pouvait être mise à sa charge dans la mesure où elle n'avait jamais bénéficié de l'intégralité des locaux, sans parler de la cave, puisqu'elle ne disposait pas de l'ensemble des clés ; Qu'en jugeant que Madame Y... était tenue de la totalité du loyer à compter du 1er juillet 2007 à l'exception de 50 ¿uros par mois correspondant à l'occupation de la cave par Madame X... sans même vérifier si la bailleresse justifiait avoir, à cette date, remis l'ensemble des clés à la locataire restée dans les lieux afin de lui permettre de disposer de la totalité des locaux, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1719 et 1728 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir condamné Madame Y... à payer à la SCI HYDRANGEA les sommes de 9.336,38 ¿uros avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2009 et de 6.544,28 ¿uros avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2011 et d'avoir ordonné la capitalisation des intérêts, 

ALORS QUE les intérêts échus des capitaux, à défaut de convention spéciale, ne peuvent produire eux-mêmes intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de cette seule demande ; Qu'en ordonnant l'anatocisme sans aucun motif et sans préciser à quelle date la SCI HYDRANGEA avait formulé une telle demande, la Cour d'appel a violé l'article 1154 du Code civil."

Un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d'être élu président de l'assemblée générale de copropriété  :

"Vu l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire que ce dernier soit ou non membre du syndicat ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 juin 2012), que M. et Mme X..., Mme Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... (les consorts A...), propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des assemblées générales des 14 octobre 2003 et 2 février 2006, et subsidiairement en annulation de certaines décisions prises à ces occasions ;

Attendu que pour débouter les consorts A... de leur demande en nullité de l'assemblée générale du 14 octobre 2003, la cour d'appel retient que le mandataire d'un copropriétaire qui lui a donné mandat de le représenter, de participer aux délibérations et de « généralement faire le nécessaire », avait pu, bien que n'étant pas lui-même copropriétaire de cet immeuble, se porter candidat comme président de séance comme aurait pu le faire le copropriétaire mandant ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d'être élu président de l'assemblée générale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL Y AIT LIEU DE STATUER SUR LE SECOND MOYEN :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 14 octobre 2003 et des décisions prises à cette occasion, l'arrêt rendu le 27 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Annule l'assemblée générale du 14 octobre 2003 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis

... à Charenton-le-Pont aux dépens d'appel et du pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... à Charenton-le-Pont à payer à M. et Mme X..., Mme Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... à Charenton-le-Pont ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES AU PRÉSENT ARRÊT

Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., Mme Y..., M. et Mme Z..., M. et Mme A....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X..., Mme Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... de leur demande en nullité de l'assemblée générale tenue le 14 octobre 2003 ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' aux termes de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat » et que le pouvoir attribué par M. B... pour le représenter à l'assemblée générale du 14 octobre 2003 prévoyait, notamment, la participation aux discussions et délibérations d'effectuer les votes et signatures et de « généralement faire le nécessaire » ; que dans le cadre de cette assemblée générale le mandataire pouvait se présenter comme président de séance, comme aurait pu le faire le copropriétaire mandant ; que s'agissant du procès-verbal définitif, signé par M. B... en sa qualité de président, les deux scrutateurs et Mme C..., secrétaire, il sera observé que celle-ci, qui avait rédigé les notes manuscrites n'aurait certes pas signé un procès-verbal contraire à la réalité des votes ; qu'une erreur apparaît d'ailleurs dans ces notes manuscrites faisant état du même nombre de voix 2172/2328 pour chaque candidat, démontrant le caractère erroné de ces notes non signées (cf. arrêt, p. 3 § 13 et p. 4 § 1 à 3) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' il est versé aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale, dactylographié et signé des président, secrétaire et scrutateurs de la séance ; que ce seul document constitue le procès-verbal, la pièce n°3 communiquée par les demandeurs n'étant qu'un manuscrit non signé de notes prises au cours de l'assemblée générale (cf. jugement, p. 6 § 1 et 2) ; que par ailleurs, si la désignation d'une personne extérieure à l'assemblée en qualité de président de la séance est irrégulière, aucune disposition légale n'interdit d'élire à cette fonction le mandataire d'un copropriétaire, étant relevé que le mandat donné par M. D... était général (cf. jugement, p. 6 § 12) ;

1°) ALORS QUE le défaut de signature d'un procès-verbal d'assemblée générale n'est pas une condition de validité de ce procès-verbal ; que la contradiction entre un tel document et un autre procès-verbal établi pour la même assemblée est de nature à entraîner la nullité de l'assemblée générale ; qu'en l'espèce, les consorts A... faisaient valoir qu'un procès-verbal avait été dressé à l'issue de l'assemblée du 14 octobre 2003, lequel mentionnait la désignation de M. A... comme président de séance, tandis que le procès-verbal établi ultérieurement et signé du président, du secrétaire et des scrutateurs, mentionnait M. B... comme président de séance (cf. concl., p. 4 et s). ; qu'ils en déduisaient la nullité de l'assemblée générale ; que, pour écarter cette demande, la cour d'appel a considéré, par motifs adoptés, que seul le document dactylographié établi postérieurement à l'assemblée et signé constituait le procès-verbal de l'assemblée (cf. jugement, p. 6 § 2), écartant ainsi le procès-verbal manuscrit établi à l'issue de l'assemblée, et dont le contenu était différent du procès-verbal dactylographié ; qu'en se prononçant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

2°) ALORS QUE, subsidiairement, si tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat des copropriétaires, il n'est pas possible à ce mandataire, lorsqu'il n'est pas lui-même copropriétaire, d'aller au-delà de l'expression des voix de son mandant lors du vote des questions soumises à la délibération de l'assemblée ; qu'un tel mandataire ne peut pas, notamment, être désigné comme président de séance ; qu'en l'espèce, les consorts A... faisaient valoir que M. B..., mentionné comme président de séance dans le procès-verbal établi postérieurement à l'assemblée, n'avait pas la qualité de copropriétaire et qu'il ne pouvait, en tant que simple mandataire, être désigné comme président de séance (concl., p. 7 et 8) ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 17 du décret du 17 mars 1967.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts A... de leur demande en annulation de la résolution n°28 de l'assemblée générale du 14 octobre 2003 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE l'expert E... a clos son rapport le 2 septembre 1992 ; qu'il en ressort que l'ascenseur fonctionnait normalement mais que des vibrations persistaient lors de l'arrêt de la cabine ; que l'expert préconisait de supprimer les ressorts de compensation côté cabine, de prévoir la suspension de la cabinet et de ses attaches au moyen de tiges filetées et de cosses coeur et de procéder au réglage de la tringlerie côté parachute ; que ces modestes travaux n'ont jamais été réalisés, la copropriété ne les ayant jamais votés, personne ne les ayant réclamés ; qu'un devis a été établi par la société Otis pour modernisation de l'ascenseur, travaux auxquels les consorts A... se sont opposés lors de l'assemblée générale du 19 janvier 2006, écrivant après au syndic qu'ils estimaient qu'il n'y avait aucune urgence et que l'assemblée n'avait pas été parfaitement informée ; qu'il apparaît du dossier qu'au mois de février 2006 des travaux étaient en cours de réalisation et l'existence d'un préjudice actuel n'est pas démontré (cf. arrêt, p. 4 § 4 à 9) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la résolution contestée ayant pour objet « les travaux de mise en conformité de l'ascenseur, de la trémie de l'ascenseur et des portes afin de permettre son utilisation sans les nuisances sonores constatées par expertise judiciaire. Vote d'un budget de réalisation » a été rejetée ; que s'agissant d'une décision de rejet de l'assemblée générale, elle ne peut donner lieu à annulation (cf. jugement, p. 7 § 7 et 8) ;

1°) ALORS QU'est susceptible d'annulation toute décision d'une assemblée générale des copropriétaires, que cette décision rejette ou adopte la résolution sur laquelle elle porte ; qu'en l'espèce, les consorts A... demandaient la nullité de la décision de rejeter la résolution n°28 prise par l'assemblée générale du 14 octobre 2003, relative à des travaux de mise en conformité de l'ascenseur pour supprimer les nuisances sonores résultant de son utilisation (cf. concl. ; p. 14 § 6 à 8 et p. 15) ; qu'ils soutenaient que cette décision, prise à seule fin de leur nuire, constituait un abus de majorité ; qu'en écartant cette demande au seul motif que, s'agissant d'une décision de rejet, elle ne pouvait faire l'objet d'une annulation, la cour d'appel a violé l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QUE les travaux de suppression des nuisances sonores de l'ascenseur avaient été votés à l'occasion d'une assemblée générale extraordinaire du 25 juin 1991, dont les consorts A... se prévalaient dans leurs écritures (cf. concl., p. 11 § 7) ; qu'en énonçant que ces travaux n'avaient pas été votés par la copropriété, sans rechercher si ce vote résultait de l'assemblée tenue le 25 juin 1991, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE pour débouter les consorts A... de leur demande d'annulation de la résolution n°28, la cour d'appel a considéré que les travaux de suppression des nuisances sonores n'avaient pas été réclamés et que des travaux étaient intervenus en février 2006 (cf arrêt, p. 4 § 8 et 9) ; que les consorts A... faisaient valoir que les travaux votés en juin 1991 n'avaient jamais été entrepris par le syndic, malgré leurs demandes répétées inscrites notamment à l'ordre du jour des assemblées tenues en 2003 et 2006 (cf. concl., p. 11) ; qu'ils faisaient également valoir que la société Otis n'était intervenue en 2006 que pour la modernisation de l'ascenseur (cf. concl., p. 15) ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, sans rechercher si les travaux effectués en 2006 avaient eu pour objet la suppression des nuisances phoniques et si l'absence d'exécution antérieure de ces travaux résultait seulement de l'inaction du syndic, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965."

La question d'un parlementaire sur les frais de l'expertise en matière de procédure de péril :

La question :

Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de M. le ministre de l'intérieur sur le fait que l'article L. 511-3 du code de la construction confère au maire des pouvoirs de police lorsqu'un immeuble menace ruine. Selon cet article, en cas de « péril imminent », le maire peut demander la nomination par le tribunal, d'un expert chargé de dresser un rapport et de constater l'urgence des travaux. Le maire ordonne alors les mesures nécessaires pour garantir la sécurité. Il a le droit de faire exécuter aux frais du propriétaire, les mesures indispensables si elles n'ont pas été exécutées par le propriétaire dans le délai imparti. Dans le cas où le propriétaire refuse de faire les travaux et que le maire les fait exécuter d'office, il lui demande si le propriétaire est tenu de rembourser à la fois le montant des travaux et le coût de l'expertise préalable. Si au contraire, le propriétaire effectue les travaux qui lui sont demandés, il lui demande si le maire peut exiger qu'il prenne également en charge les frais liés aux honoraires de l'expert nommé par le tribunal. À défaut, la commune supporterait un préjudice anormal en étant obligée d'assumer une charge injustifiée.

La réponse :

L'article L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation (CCH) permet au maire d'ordonner les mesures de sécurité provisoires nécessaires lorsqu'un expert, nommé à sa demande par la juridiction administrative compétente, a conclu à l'existence d'un péril grave et imminent. Si le propriétaire de l'immeuble réalise les mesures prescrites par l'arrêté de péril imminent, le maire ne peut recouvrer les frais d'expertise. En revanche, lorsque les mesures prescrites par l'arrêté de péril imminent ne sont pas réalisées par le propriétaire de l'immeuble dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d'office et recouvre les frais engagés à cette occasion auprès du propriétaire comme en matière de contributions directes. L'article R. 511-5 du CCH précise que la créance de la commune sur le propriétaire défaillant comprend, le cas échéant, la rémunération de l'expert nommé par le juge administratif.

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Une question relative aux autorisations d'urbanisme applicables aux piscines posée par un parlementaire :

La question :

Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur les incertitudes quant à la nécessité d'une autorisation au titre de l'urbanisme, qui entourent la mise en place d'une piscine hors sol, suivant que celle-ci est ou non entourée d'ouvrages tels que des plages maçonnées. Elle lui demande quel est l'état du droit en la matière.

La réponse :

Les piscines non couvertes sont soumises à formalité au titre du code de l'urbanisme, au regard de la superficie de leur bassin. Le code de l'urbanisme n'opère pas de distinction entre les piscines dotées de fondations et les piscines hors sol. Toutes deux peuvent en effet être considérées comme des constructions, puisqu'elles constituent une forme d'utilisation du sol. Les piscines hors sol non couvertes dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m2 sont ainsi dispensées de formalité au titre du code de l'urbanisme (R. 421-2 du code de l'urbanisme). Ces piscines sont soumises à déclaration préalable si leur bassin est supérieur à 10 m2 et inférieur ou égal à 100 m2 (R. 421-9 du code de l'urbanisme). Elles sont soumises à permis de construire si leur bassin excède 100 m2 (R. 421-1 du code de l'urbanisme). Les parties maçonnées entourant le bassin ne sont certes pas prises en considération pour l'application des règles de soumission des piscines à formalité au titre du code de l'urbanisme. En revanche, le bassin et la margelle constituent un ensemble indissociable (CE n° 272188 - 08/02/2006). Dès lors, le respect des règles d'urbanisme de fond s'apprécie au regard de l'ensemble du projet de piscine hors sol, parties maçonnées entourant le bassin comprises.