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mercredi, 22 juillet 2015

Goudronner le chemin d'exploitation ?

Cet arrêt juge que la demande tendant à goudronner un chemin d'exploitation ne peut être accueillie, relevant qu'il n’était pas soutenu que ce chemin présentait un défaut de viabilité :

 

(Voyez mon site Tout savoir sur le chemin rural et le chemin d'exploitation)

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Chambéry, 12 décembre 2013) que M. X..., propriétaire d'une parcelle 855 desservie par un chemin d'exploitation d'une largeur de 1, 60 m empruntant notamment la limite nord des parcelles n° 2466 et 2681 appartenant à M. et Mme Y..., a assigné ces derniers afin d'être autorisé à faire goudronner la partie du chemin traversant la parcelle n° 2466 ou, subsidiairement, de la faire aménager par la pose d'un empierrement ; 

 

Sur le moyen unique : 

 

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen : 

 

1°/ que tous les propriétaires dont les fonds sont desservis par un chemin d'exploitation sont tenus les uns envers les autres de contribuer, dans la proportion de leur intérêt, aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité ; qu'après avoir constaté que la parcelle C n° 855 appartenant à M. X... était desservie par un chemin d'exploitation empruntant, notamment, la limite nord des parcelles C n° 2466 et 2681 appartenant à M. et Mme Y..., la cour d'appel, qui a considéré qu'aucune disposition ne permettait à M. X... d'imposer aux riverains du chemin son aménagement par la mise en oeuvre d'un enduit bitumineux ou d'un empierrement, tandis que M. et Mme Y... démontraient leur intérêt à ce qu'un tel aménagement ne soit pas autorisé, sans rechercher si les travaux sollicités par M. X..., en sa qualité de propriétaire riverain du chemin d'exploitation, n'étaient pas nécessaires à l'entretien de cette voie et à sa mise en état de viabilité afin de lui permettre d'en user pour les besoins de la desserte de son fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 162-2 du code rural et de la pêche maritime ; 

 

2°/ qu'un chemin d'exploitation ne peut être supprimé que du consentement de tous les propriétaires qui ont le droit de s'en servir et que la seule disparition matérielle d'un chemin d'exploitation ne peut suffire à priver les propriétaires de fonds que ce chemin dessert de leur droit d'en user ; qu'en rejetant la demande de M. X... tendant à voir goudronner ou empierrer l'assiette du chemin d'exploitation dans sa portion située en limite nord des parcelles appartenant aux époux Y..., au motif que le chemin d'exploitation serait « fondu » dans les terrains aménagés en jardins herbeux et arborés des propriétés le bordant depuis au moins 1985, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a violé les articles L. 162-1, L. 162-2, ensemble l'article L. 162-3 du code rural et de la pêche maritime ; 

 

Mais attendu qu'ayant constaté que les parties s'accordaient à reconnaître que la parcelle n° 855 était desservie par un chemin d'exploitation d'une largeur de 1, 60 mètre empruntant notamment la limite nord des parcelles n° 2466 et 268, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas invoqué un défaut de viabilité de ce chemin, a retenu à bon droit que le régime des servitudes n'était pas applicable aux chemins d'exploitation et que M. X... ne pouvait imposer aux riverains un nouvel aménagement ; 

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

 

PAR CES MOTIFS : 

 

REJETTE le pourvoi ; 

 

Condamne M. X... aux dépens ; 

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y... ; rejette la demande de M. X... ; 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille quinze.

 

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

 

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils pour M. X... 

 

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Gilles X... de sa demande d'autorisation de faire goudronner ou empierrer l'assiette du chemin d'exploitation traversant les parcelles situées sur le territoire de la commune du Biot (73), lieudit ... cadastrées section C 2466 et 2681 appartenant à M. et Mme Y... ; 

 

AUX MOTIFS QUE 

 

« Sur l'aménagement du chemin d'exploitation 

 

Que les parties étant désormais d'accord pour dire que la parcelle 855 est desservie par un chemin d'exploitation d'une largeur de 1, 60 mètre empruntant, notamment, la limite Nord des parcelles n° 2466 et 2681, reste en débat l'aménagement du chemin ; que le code rural définit en son article L. 162-1 le chemin d'exploitation comme étant celui servant exclusivement à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation ; qu'il ne peut être fait d'analogie entre le régime d'une servitude de passage et celui des chemins d'exploitation dans la mesure où le Code rural définit un régime spécifique concernant ces derniers ; que Monsieur Gilles X... n'invoque donc aucune disposition lui permettant d'imposer aux riverains du chemin, son aménagement par la mise en oeuvre d'un enduit bitumeux ou même d'un empierrement ; que contrairement à ce qu'affirme Monsieur Gilles X..., les époux Johanna et Andreas Y... n'acceptent nullement que le chemin d'exploitation soit aménagé en terre ; que les époux Johanna et Andreas Y... démontrent, à l'inverse, leur intérêt à ce qu'un tel aménagement ne soit pas autorisé, sans que cela les autorise à en limiter une utilisation conforme aux dispositions précédemment rappelées du code rural ; qu'ils justifient, en effet, de l'aménagement de leurs parcelles et de celles de leurs voisins en jardins herbeux et arborés et produisent des attestations établissant que le chemin d'exploitation, s'il a toujours existé, est " fondu " dans les terrains des propriétés le bordant et ce depuis au moins 1985 ; que le jugement déféré sera en conséquence réformé de ce chef » ; 

 

ALORS, D'UNE PART, QUE tous les propriétaires dont les fonds sont desservis par un chemin d'exploitation sont tenus les uns envers les autres de contribuer, dans la proportion de leur intérêt, aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité ; qu'après avoir constaté que la parcelle C n° 855 appartenant à M. X... était desservie par un chemin d'exploitation empruntant, notamment, la limite nord des parcelles C n° 2466 et 2681 appartenant à M. et Mme Y..., la cour d'appel, qui a considéré qu'aucune disposition ne permettait à M. X... d'imposer aux riverains du chemin son aménagement par la mise en oeuvre d'un enduit bitumineux ou d'un empierrement, tandis que M. et Mme Y... démontraient leur intérêt à ce qu'un tel aménagement ne soit pas autorisé, sans rechercher si les travaux sollicités par M. X..., en sa qualité de propriétaire riverain du chemin d'exploitation, n'étaient pas nécessaires à l'entretien de cette voie et à sa mise en état de viabilité afin de lui permettre d'en user pour les besoins de la desserte de son fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 162-2 du code rural et de la pêche maritime ;

 

ALORS, D'AUTRE PART, QU'un chemin d'exploitation ne peut être supprimé que du consentement de tous les propriétaires qui ont le droit de s'en servir et que la seule disparition matérielle d'un chemin d'exploitation ne peut suffire à priver les propriétaires de fonds que ce chemin dessert de leur droit d'en user ; qu'en rejetant la demande de M. X... tendant à voir goudronner ou empierrer l'assiette du chemin d'exploitation dans sa portion située en limite nord des parcelles appartenant aux époux Y..., au motif que le chemin d'exploitation serait « fondu » dans les terrains aménagés en jardins herbeux et arborés des propriétés le bordant depuis au moins 1985, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a violé les articles L. 162-1, L. 162-2, ensemble l'article L. 162-3 du code rural et de la pêche maritime."

mardi, 21 juillet 2015

Le notaire doit attirer l'attention de l'acheteur sur le travaux réalisés sans autorisation du syndicat des copropriétaires

Cet arrêt rappelle que le notaire doit attirer l'attention de l'acheteur sur le travaux réalisés sans autorisation du syndicat des copropriétaires :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte reçu le 20 septembre 1995 par M. X..., notaire associé de la SCP B...-C...-D...-X... (le notaire), M. et Mme Y...ont acquis les lots n° 18 et 21 d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété ; que reprochant aux époux Y...la réalisation de travaux portant sur des parties communes à usage privatif, consistant en une surélévation de leur immeuble d'habitation, la création d'une terrasse et la pose d'un portillon, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires les a assignés en démolition de ces constructions, remise en état des lieux et indemnisation ; que ces derniers ont appelé en la cause M. et Mme Z..., leurs vendeurs, qui avaient réalisé lesdits travaux, ainsi que le notaire ;

 

Sur le premier moyen :

 

Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 

Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche :

 

Vu l'article 1382 du code civil ;

 

Attendu que pour exonérer le notaire de toute responsabilité, l'arrêt retient que celui-ci, avant la vente, a adressé un questionnaire au syndic auquel ce dernier et l'ensemble des copropriétaires ont répondu sans faire état d'une quelconque difficulté quant aux travaux litigieux, n'émettant des réserves que sur le mur de soutènement, ce qui laissait présumer qu'ils avaient été effectués en toute transparence conformément aux permis de construire non contestés ;

 

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si le notaire, tenu d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte instrumenté, avait vérifié l'existence d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de travaux affectant des parties communes, bien qu'à usage privatif, et avait attiré l'attention des parties sur les risques encourus en l'absence d'un tel accord, alors qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de la régularité de ces constructions, dès lors que le syndic indiquait ne pas avoir donné son autorisation pour l'édification du mur de soutènement, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision ;

 

Et sur le troisième moyen, pris en sa première branche :

 

Vu les articles 4, 5 et 16 du code de procédure civile ;

 

Attendu que pour limiter le montant de l'indemnisation due par M. et Mme Z...à M. et Mme Y..., l'arrêt retient qu'en refusant l'offre de transaction de l'assemblée générale des copropriétaires, qui leur aurait permis de conserver leur immeuble dans son état d'achat, ces derniers ont commis un abus de droit caractérisé constitutif d'une faute justifiant l'exonération partielle de la responsabilité de leurs vendeurs ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que les conclusions de M. et Mme Z...ne tendaient qu'au rejet des demandes de M. et Mme Y...et, subsidiairement, à la garantie du notaire, sans invoquer de faute à la charge des acquéreurs de nature à justifier un partage de responsabilité, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et ainsi violé les textes susvisés ;

 

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du deuxième moyen et sur les deuxième et troisième branches du troisième moyen :

 

Dit n ¿ y avoir lieu à mettre hors de cause la SCP B...-C...-D...-X... et le syndicat des copropriétaires de la résidence des 11 rue Sylvain Simondan et 30 rue des docteurs Cordier ;

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté l'action en responsabilité de M. et Mme Y...et de M. et Mme Z...à l'encontre de la SCP B...-C...-D...-X... et condamné M. et Mme Z...à payer à M. et Mme Y...la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 29 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

 

Condamne la SCP B...-C...-D...-X... et M. et Mme Z...aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quinze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclarée non prescrite, en totalité, l'action du syndicat des copropriétaires aux fins de remise en état des parties communes de la copropriété et ordonné la démolition de toutes les modifications du gros oeuvre de la maison,

 

AUX MOTIFS QUE sur la prescription : le règlement de copropriété prévoit que le lot n° 18 comporte une maison d'habitation et la jouissance exclusive d'une parcelle de terrain de quatre cent quarante mètres carrés dont le statut de partie commune n'est pas contesté ; que l'aménagement d'une terrasse et la mise en place d'un portillon sur ladite parcelle de terrain s'analyse en un acte d'appropriation de la parcelle ; que l'action en démolition de cette terrasse est donc une action réelle soumise à la prescription trentenaire ;

 

ALORS QUE dans leurs écritures en appel, les époux Y...faisaient valoir que la surélévation de l'immeuble ne portait pas atteinte aux parties communes puisqu'elles s'effectuait au-dessus de la villa qui est une partie privative, de sorte qu'à cet égard, l'action du syndicat des copropriétaires en démolition de la surélévation était une action personnelle et non réelle, prescrite à la date de délivrance de l'assignation ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y...de leur action en responsabilité à l'encontre de la SCP notariale X..., E..., C...-F...& G...,

 

AUX MOTIFS QU'il est constant que l'assemblée générale des copropriétaires n'a jamais approuvé les travaux litigieux (p. 15) ; que (p. 17) le notaire préalablement à la vente a adressé un questionnaire au syndic de la copropriété ; qu'aux termes de son courrier en réponse, Monsieur A..., syndic provisoire, n'a fait état d'aucune difficulté relativement aux travaux d'extension et de surélévation de la maison, d'aménagement de la terrasse et de mise en place du portillon, Monsieur A...n'émettant de réserves que sur la solidité du mur de soutènement ; que ce courrier cosigné par l'ensemble des copropriétaires faisait présumer de plus fort la régularité des travaux entrepris en toute transparence, sur la base de deux permis de construire qui n'avaient fait l'objet d'aucun recours des copropriétaires ni du syndicat de copropriétaires ; qu'au vu de ces éléments, le notaire a satisfait à ses obligations de diligence, d'information et de conseil et aucune faute ne peut lui être reprochée ; que les époux Y...et les époux Z...seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre ;

 

1°- ALORS QUE tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours, le notaire doit s'assurer que les travaux récemment exécutés sur un bien situés dans un immeuble en copropriété, et constituant l'objet de la vente, ont fait l'objet d'une autorisation régulière de l'assemblée générale du syndicat ; qu'en exonérant le notaire de toute responsabilité au motif inopérant qu'une lettre du syndic provisoire ne faisait état d'aucune difficulté et avait pu lui faire « présumer » la régularité des travaux sans rechercher si le notaire s'était assuré de la délivrance d'une autorisation régulière ou avait appelé l'attention des acquéreurs sur la nécessité de cette autorisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

 

2° ALORS au surplus QUE loin de ne faire état « d'aucune difficulté » et de permettre de présumer l'existence d'une autorisation de la copropriété, Monsieur A..., syndic, dans sa lettre adressée le 7 août 1995 en réponse au questionnaire du notaire, indiquait n'avoir « jamais été informé » des travaux affectant la terrasse, n'avoir « pas reçu de demande ou de plan » et n'avoir « bien sûr donné aucun accord » ; qu'en retenant, pour écarter toute faute du notaire que cette lettre ne faisait état « d'aucune difficulté » et permettait au notaire de « présumer de plus fort la parfaite régularité des travaux entrepris en toute transparence », la cour d'appel a dénaturé la lettre susvisée et violé l'article 1134 du Code civil.

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à 20. 000 euros la somme que les époux Z...doivent verser aux époux Y...à titre de dommages et intérêts ;

 

AUX MOTIFS QU'en cas d'éviction, le vendeur est tenu à la restitution du prix et/ ou au paiement de dommages et intérêts à moins que l'acquéreur n'ait connu lors de la vente le danger de l'éviction ou qu'il n'ait acheté à ses risques et périls ; qu'en l'espèce, les époux Z...sont bien les auteurs des travaux litigieux ; que le trouble de droit subi par les époux Y...a donc pour origine un fait qui est personnel aux époux Z..., peu important que ces derniers aient été de bonne foi à l'époque de la réalisation des travaux, étant observé sur ce point qu'ils connaissaient nécessairement le règlement de copropriété et qu'ils étaient informés de l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; que par ailleurs, les époux Y..., acquéreurs, ne pouvaient ni connaître ni se douter au vu des énonciations de l'acte de vente que les travaux réalisés par les époux Y...étaient susceptibles de faire l'objet d'une action en démolition de la part du syndicat des copropriétaires ; que toutefois, le procès verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2009 indique : « L'assemblée générale à l'unanimité des présents et des représentés réitère la décision prise lors de l'assemblée générale du 8 avril 2008 : l'assemblée générale à l'unanimité des présents et des représentés décide de proposer à Madame et Monsieur Y...de mettre fin aux procédures à l'encontre de ceux-ci visant la démolition de la terrasse et à la remise en état de son bâtiment conformément à la description contenu dans le règlement de copropriété à condition que Madame et Monsieur Y...prennent en charge :- les frais du géomètre expert pour rectifier les millièmes ;- les frais de notaire pour l'établissement du nouveau règlement de copropriété conformément au nouvel état des millièmes et aux résolutions modificatives au règlement prises par les assemblées générales antérieures ;- la quote-part de dépenses de la copropriété lui revenant conformément aux millièmes qui seront définis par le géomètre et ce depuis l'exercice 2000 ; que les copropriétaires à l'unanimité des présents et des représentés décident de forfaitiser la part due au modificatif du règlement de copropriété et des frais de géomètre entraînés par la modification de la surface substantielle de son habitation la somme de 6. 000 € TTC, le reste des frais étant à la charge du syndicat ; que l'assemblée générale à l'unanimité des présents et représentés demande au syndic d'expédier à Madame et Monsieur Y...une facture des charges correspondant au supplément de millièmes du fait de l'extension de sa maison depuis 2000 et demande au syndic de calculer les véritables millièmes lui revenant » ; que les époux Y...ont estimé devoir refuser cette offre de transaction de sorte qu'au lieu d'agir en garantie à l'encontre des époux Z...pour avoir à régler la somme de 6. 000 € outre une majoration de charges, ils réclament leur garantie à hauteur de 600. 000 €, outre le fait qu'ils devront subir la démolition d'une partie de leur bien ; qu'ils n'étaient pas tenus de faire annuler en justice comme ils l'ont fait cette résolution au motif que cette question n'était pas inscrite expressément à l'ordre du jour étant observé que cet ordre du jour mentionnait tout de même « compte rendu de la procédure en cours » ; que ce refus de transiger avec la copropriété, alors qu'ils disposaient d'un recours en garantie à l'encontre de leur vendeur, constitue un abus de droit caractérisé et intentionnel des époux Y...équipollent à une intention de nuire, venant absorber la faute contractuelle des époux Z...; qu'elle est devenue la cause exclusive de leur obligation d'avoir à ce jour à démolir les constructions litigieuses ; que le recours contre les époux Z...ne peut qu'être limité à la somme de 20. 000 €, correspondant à la somme de 6. 000 € réclamée par le syndicat des copropriétaires, majoré du surcoût estimé des charges et augmentée de la somme de 10. 000 € au titre des préjudices subis suite à l'ensemble des soucis et tracas générés par la présente affaire depuis l'assignation jusqu'à l'offre transactionnelle ;

 

1°- ALORS QUE les époux Z...ne soutenaient en aucune façon que les époux Y...auraient commis une faute en refusant de souscrire à une transaction qui leur aurait été proposée, faute dont devrait se déduire une exonération partielle de leur propre responsabilité ; qu'en relevant d'office ce moyen, qui n'était soutenu par personne, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4, 5 et 16 du code de procédure civile.

 

2°- ALORS QUE nul n'est tenu de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en reprochant aux acquéreurs victimes du dommage causé par le vendeur de n'avoir pas accepté une offre de transaction qui aurait permis de diminuer le préjudice indemnisable, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

 

3°- ALORS au surplus QUE ne saurait constituer un " abus de droit caractérisé et intentionnel des époux Y...équipollent à une intention de nuire, venant absorber la faute contractuelle des époux Z...", le fait de refuser de se soumettre à une résolution ayant fait l'objet d'une annulation par le tribunal ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a derechef violé l'article 1382 du code civil."

lundi, 20 juillet 2015

Reboucher la fissure avant la vente, une bonne idée ?

Cet arrêt juge que le fait qu'une fissure a été rebouchée au vu et su des acheteurs, avant la vente, n'exclut pas la garantie des vices cachés due par le vendeur :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 février 2013), que par acte authentique du 14 juin 2006, M. et Mme X... ont vendu à M. Y... et Mme Z..., par l'intermédiaire de M. A..., agent immobilier, une maison d'habitation ; que des fissures étant apparues après la vente, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en paiement sur le fondement de la garantie décennale, à titre subsidiaire, de la garantie des vices cachés et du dol, et l'agent immobilier, pour manquement à son obligation de conseil et d'information ;

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

 

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer différentes sommes à M. Y... et Mme Z..., alors, selon le moyen :

 

1°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'à supposer, comme l'a souverainement apprécié la cour, que la présence d'une fissure prétendument rebouchée, d'une largeur de 15 à 20 cm, n'ait pu en elle-même réellement renseigner les acquéreurs sur l'ampleur et la gravité du désordre, à tout le moins devait-elle rechercher, comme elle y était invitée, si les études de risque réalisées par le cabinet Juris Urba Sud, telles qu'annexées à l'acte notarié de vente, et qui mentionnaient expressément que le territoire de la commune de Vachères était exposé aux risques majeurs de « mouvements de terrain » n'étaient pas de nature à rendre apparent le vice qui s'était déjà manifesté à travers des fissures particulièrement importantes, eussent-elles été rebouchées d'où il suit que l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard de l'article 1642 du code civil ;

 

2°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en ne prenant pas en considération, pour apprécier la connaissance que pouvait avoir les acquéreurs du vice dès avant la vente, la circonstance que ceux-ci s'étaient faits assister, lors de l'une des visites préalables des lieux effectuée en mars 2006, par un professionnel du bâtiment, ce qui était attesté notamment par les déclarations de M. A... devant l'expert judiciaire B..., la cour prive de nouveau sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la fissure rebouchée ne pouvait permettre aux acquéreurs de savoir que l'immeuble était affecté de lourds désordre, que ce rebouchage, ainsi que celui des autres fissures, ne pouvait pas en lui-même réellement les renseigner sur l'ampleur et la gravité du désordre et qu'il n'était pas établi que les vendeurs aient signalé le phénomène d'apparition de fissures auquel ils avaient été confrontés ni l'existence d'un léger retrait de la poutre supportant le toit d'une terrasse couverte à l'étage, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a pu en déduire l'existence de vices cachés pour les acquéreurs et a légalement justifié sa décision ;

 

Sur le second moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexés :

 

Attendu qu'ayant relevé que les vendeurs, de mauvaise foi, connaissaient les vices de l'immeuble qu'ils n'avaient pas signalés aux acquéreurs, et que la faute de l'agent immobilier était sans lien de causalité avec le seul préjudice invoqué par les acquéreurs, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche qui ne lui était pas demandée sur le point de savoir s'il n'était pas certain que les acquéreurs n'auraient pas acquis le même bien au même prix s'ils avaient été informés des désordres et qui a pu en déduire que la demande de condamnation de M. A... et l'appel en garantie dirigé contre lui devaient être rejetés, a légalement justifié sa décision ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE les pourvois ;

 

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits au pourvoi principal par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer à Madame Z... et Monsieur Y... les sommes de 349. 000 (à réactualiser en fonction de l'évolution de l'indice BT01 du Bâtiment), 3. 348, 80, 10. 000, 3. 000, 5. 000 et 1. 500 euros ;

 

AUX MOTIFS QUE les vices, matérialisés par l'apparition et le développement de multiples fissures mettant en péril la maison, et trouvant leur origine, d'après l'expertise, d'une part dans la nature argileuse du sol, et d'autre part dans la faiblesse structurelle du bâti, sont antérieurs à la vente et rendent l'immeuble impropre à sa destination ; que la discussion porte sur le point de savoir si ces vices ont été ou non apparents aux acquéreurs au moment de la vente, et si les vendeurs peuvent leur opposer la clause contractuelle exonératoire de leur garantie ; que le débat se concentre sur l'existence d'une seule fissure, large de 15 cm, à la jonction de deux bâtiments, au sujet de laquelle les parties produisent des attestations concluant en sens inverse, les unes pour dire que cette fissure n'était pas rebouchée à la date de la première visite, le 11 février 2006, de Madame Z..., les autres pour affirmer le contraire ; que la cour, retenant que les vendeurs n'ont pas pu faire visiter leur maison en vue de sa vente, en laissant béante une fissure d'une telle importance, cependant qu'ils avaient pris soin de reboucher toutes les autres fissures qui étaient apparues depuis la sécheresse de l'été 2003, et relevant par ailleurs, dans un courriel du 15 février 2006 que Madame Z... adresse à Monsieur A..., après sa première visite du 11 février 2006, qu'elle est intéressée mais qu'elle n'augmentera pas son offre, trouvant que « pour 340. 000 euros on peut s'attendre à plus de confort (pas de chauffage central, double vitrage à quelques fenêtres seulement, accès à la 2° chambre par la 1° et surtout accès difficile à la maison », sans mentionner l'existence de cette fissure, ce qu'elle n'aurait pas manqué de faire dans le cadre d'un tel courriel, qui avait manifestement pour objet de fixer les termes d'une négociation sur le prix, estime que ladite fissure était déjà rebouchée à la date de cette première visite et que ce rebouchage qui, même d'une largeur de 15 à 20 cm, ne pouvait pas en lui-même réellement renseigner les acquéreurs sur l'ampleur et la gravité du désordre, ni celui des autres fissures, de moindre importance, sachant qu'il n'est pas établi que les vendeurs aient signalé le phénomène d'apparition de fissures auquel ils avaient été confrontés, ni encore l'existence d'un léger retrait de la poutre supportant le toit d'une terrasse couverte à l'étage, n'étaient de nature à rendre les vices apparents aux yeux des acquéreurs au moment de la vente ; que les vendeurs, qui étaient parfaitement au courant, avant la vente, de l'existence des vices, ne peuvent opposer aux acquéreurs, la clause contractuelle exonératoire de leur garantie ; que les consorts Z.../ Y... sont en conséquence fondés à rechercher la garantie des époux X... sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil ; que les vendeurs, qui connaissaient les vices, sont tenus à la réparation intégrale du préjudice subi par les acquéreurs, sur le fondement de l'article 1645 du Code civil, sans qu'il y ait lieu de limiter cette réparation au montant du prix de vente ;

 

ALORS QUE, D'UNE PART, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'à supposer, comme l'a souverainement apprécié la Cour, que la présence d'une fissure prétendument rebouchée, d'une largeur de 15 à 20 cm, n'ait pu en elle-même réellement renseigner les acquéreurs sur l'ampleur et la gravité du désordre, à tout le moins devait-elle rechercher, comme elle y était invitée, si les études de risque réalisées par le cabinet Juris Urba Sud, telles qu'annexées à l'acte notarié de vente, et qui mentionnaient expressément que le territoire de la commune de Vachères était exposé aux risques majeurs de « mouvements de terrain » n'étaient pas de nature à rendre apparent le vice qui s'était déjà manifesté à travers des fissures particulièrement importantes, eussent-elles été rebouchées (cf. les dernières écritures des époux X..., p. 10 in fine et p. 11), d'où il suit que l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard de l'article 1642 du Code civil ;

 

ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en ne prenant pas en considération, pour apprécier la connaissance que pouvait avoir les acquéreurs du vice dès avant la vente, la circonstance que ceux-ci s'étaient faits assister, lors de l'une des visites préalables des lieux effectuée en mars 2006, par un professionnel du bâtiment, ce qui était attesté notamment par les déclarations de Monsieur A... devant l'expert judiciaire B... (cf. les dernières écritures des époux X..., pp. 10 et 11), la cour prive de nouveau sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du Code civil.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur appel en garantie contre Monsieur A... :

 

AUX MOTIFS QUE Monsieur A..., mandaté le 15 juin 2005, n'a pas pu ignorer l'existence des désordes ayant affecté les façades, ni leur gravité, en particulier ceux matérialisés par les fissures, et notamment celle, très importante, de la façade nord à la jonction de deux bâtiments, avant leur rebouchage préalablement à la première visite le 11 février 2006 de Madame Z... ; qu'il soutient avoir attiré l'attention des acquéreurs sur l'existence de cette fissure ainsi que sur le retrait de la poutre supportant le toit d'une terrasse couverte, ce qu'ils contestent ; qu'il lui incombe d'établir son allégation et en donne pour preuve le fait que les acquéreurs ont cherché à négocier le prix, au motif selon lui de leur connaissance de ces désordres structurels ; que ceux-ci le contestent, font valoir avec pertinence que si tel avait été le cas ils auraient offert un prix encore moindre, et il résulte du courriel précité de Madame Z... du 15 février 2006 qu'elle avait cherché à négocier le prix en faisant valoir des inconvénients et des motifs de moins-value sans aucun rapport avec lesdits désordres ; que Monsieur A... n'a donc pas signalé ces désordres aux acquéreurs et a manqué ce faisant à son devoir d'information et de conseil à leur endroit ;

 

ET AUX MOTIFS ENCORE QU'au soutien de leur appel en garantie contre Monsieur A..., les époux X... estiment qu'il a failli à une obligation d'information et de conseil envers eux-mêmes et les acquéreurs, en ne leur conseillant pas, pour sécuriser la vente, d'avoir recours à une expertise contradictoire préalable ; que si l'agent immobilier peut être tenu, dans certaines circonstances, d'un devoir d'information dans le cadre de l'exécution de son mandat, les vendeurs, qui étaient eux-mêmes parfaitement informés des manifestations des vices dont était affectée leur maison, et ne les ayant pas signalées aux acheteurs, ne peuvent lui reprocher de ne pas avoir conseillé de faire réaliser une expertise contradictoire préalable à leur sujet ; qu'ils sont donc déboutés de leur appel en garantie ;

 

ALORS QUE, tenu d'un devoir de conseil à l'égard de toutes les parties, et tout particulièrement de son mandant, l'agent immobilier qui a pu lui-même se convaincre avant la vente que l'immeuble était affecté d'un vice a le double devoir d'appeler l'attention du vendeur sur la nécessité de le révéler et sur les risques auxquels il s'expose dans le cas contraire, ensemble sur la nécessité de se pré-constituer la preuve de l'information fournie à l'acquéreur ; qu'en l'espèce, l'arrêt constate que Monsieur A... n'avait pu ignorer l'existence des désordres ayant affecté les façades, ni leur gravité et qu'il avait lui-même prétendu avoir attiré l'attention des acquéreurs sur l'existence de ce vice, ce dont il résulte qu'il ne pouvait prétendre ici s'abriter derrière la mauvaise foi supposée des vendeurs ; qu'en revanche, les époux X... étaient particulièrement bien fondés à lui reprocher de ne leur avoir pas conseillé de révéler ce vice de telle façon qu'aucune équivoque ne subsiste sur son caractère caché ou apparent et, surtout, de se pré-constituer la preuve de l'information préalable délivrée aux acquéreurs, par une mention idoine insérée dans le compromis de vente et/ ou dans l'acte notarié de vente, comme cela était soutenu (cf. les dernières écritures des époux X..., p. 12, spéc. § 5), de façon à prémunir les vendeurs de tout risque d'être ultérieurement inquiétés ; qu'en se bornant à retenir que les vendeurs ne pouvaient reprocher à leur agent immobilier de n'avoir pas fait réaliser une expertise contradictoire préalable au sujet des vices qu'ils avaient pu eux-mêmes constater, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 1147 et 1984 du Code civil.

 

 

Moyen produit au pourvoi incident par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme Z... et autre

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

 

D'AVOIR débouté Madame Z... et Monsieur Y... de leur action en paiement de dommages-interêts formée à l'encontre de Monsieur A... ;

 

AUX MOTIFS QUE « Monsieur A... mandaté le 15 juin 2005 n'a pas pu ignorer l'existence des désordres ayant affecté les façades, ni leur gravité, en particulier ceux matérialisés par les fissures et notamment celle très importante de la façade nord à la jonction de deux bâtiments avant le rebouchage préalablement à la première visite le février 2006 et Madame Z... ; qu'il soutient avoir attiré l'attention des acquéreurs sur l'existence de cette fissure ainsi que sur le retrait de la poutre, supportant le poids d'une terrasse couverte, ce qu'ils contestent ; qu'il lui incombe d'établir son allégation et en donne pour preuve le faite que les acquéreurs ont cherché à négocier le prix, au motif selon lui de leur connaissance de ces désordres structurels ; que ceux-ci le contestent, font valoir avec pertinence que si tel avait été le cas ils auraient offert un prix encore moindre et il résulte du courriel précité de Madame Z... du 15 février 2006 qu'elle avait cherché à négocier le prix en faisant valoir des inconvénients et des motifs de moins-value sans aucun rapport avec lesdits désordres ; que Monsieur A... n'a donc pas signalé ces désordres aux acquéreurs et a manqué ce faisant à son devoir d'information et de conseils à leur endroit ; que cependant sa faute, qui n'a pu entraîner, pour les acquéreurs, qu'un préjudice limitée à une perte de chance de ne pas avoir acquis la maison, ou de ne l'avoir acquise qu'à un prix inférieur, est sans lien de causalité avec le seul préjudice qu'ils invoquent, qui ne trouve son origine que dans la vente elle-même et la mauvaise foi des vendeurs ; qu'ils doivent donc être déboutés de leur demande contre Monsieur A... » ;

 

ALORS QUE la méconnaissance par un agent immobilier de son obligation d'information sur les vices d'une chose, lorsqu'il est certain que l'acquéreur ne l'aurait pas acquis au même prix s'il en avait été avisé, cause, non pas une simple perte de chance de conclure la vente mais l'entier dommage comprenant, notamment, le coût de reprise des désordres ; que la cour d'appel a relevé que l'agent immobilier avait violé son obligation d'information à l'égard des consorts Z...- Y... en ne signalant pas les désordres ayant affecté les façades dont il avait eu connaissance ; qu'en énonçant toutefois, pour rejeter les demandes en réparation des acquéreurs à l'encontre de l'agent immobilier, que le préjudice correspondant notamment aux frais de remise en état du bien était sans lien de causalité avec la faute dont elle a constaté l'existence, sans rechercher s'il n'était pas certain que les acquéreurs n'auraient pas acquis le bien au même prix s'ils avaient été informés des désordres, ce qui excluait que seule la perte de chance de conclure la vente ait été indemnisable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil."

 

dimanche, 19 juillet 2015

L'architecte ne travaille pas gratuitement !

Autrement dit sa prestation n'est pas présumée être réalisée à titre gracieux, et son client doit prouver le contraire s'il le soutient :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 novembre 2013), que la société X... architecte, soutenant que la société Layher lui avait confié la maîtrise d'oeuvre d'un projet de construction de son nouveau siège social, l'a assignée en paiement d'honoraires ;

 

Sur le premier moyen : 

 

Attendu que la société Layher fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société X... architecte la somme de 93 434 euros, alors, selon le moyen : 

 

1°/ que la société Layher versait aux débats un courriel du 21 août 2009 dont les destinataires en « copie cachée » étaient, notamment, M. Y... de l'entreprise Ga, M. X..., M. Z... de la société Gefec et M. A... du groupe Salini ; qu'en énonçant néanmoins, pour infirmer le jugement déféré, qu'il n'apparaissait pas que ce mail ait été adressé à d'autres entreprises et qu'il ne comprend pour destinataire que M. X..., la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette pièce régulièrement versée aux débats et a, dès lors, violé l'article 1134 du code civil ;

 

2°/ que la société Layher versait aux débats un courriel envoyé le 24 septembre 2009 par M. Y... de l'entreprise Ga à M. B..., président de la société Layher, aux termes duquel il était indiqué que « l'étude de faisabilité de votre projet à Férrières-en-Brie est réalisée par le groupement Ga-Arte Charpentier à titre gracieux » ; qu'en énonçant néanmoins, pour infirmer le jugement déféré, que la société Layher ne fournissait aucun élément sur la façon dont les choses s'étaient soldées avec les autres architectes, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette pièce régulièrement versée aux débats et a, dès lors, violé l'article 1134 du code civil ;

 

3°/ que dans ses conclusions d'appel, la société Layher avait exposé qu'elle n'était liée contractuellement avec aucune des autres entreprises qui avaient, pourtant, toutes « présenté des projets à titre gracieux, tout aussi précis que celui de M. X... » ; 

 

Mais attendu qu'ayant constaté que le courriel du 21 août 2009 ne comprenait pour destinataire que M. X... et qu'il n'apparaissait pas qu'il s'agissait d'un courriel général, adressé à d'autres entreprises et relevé que l'affirmation selon laquelle la société Layher se serait engagée avec d'autres architectes ne démontrait pas qu'elle ne s'était pas engagée avec M. X... et que le maître de l'ouvrage ne fournissait aucun élément sur la façon dont les choses s'étaient soldées avec les autres architectes évincés, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturation, que la société Layher avait donné une mission à M. X..., architecte et qu'elle devait prouver que cette mission était effectuée à titre gracieux pour refuser de lui payer des honoraires

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Et attendu qu'il n'ya pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la société Layher aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Layher à payer à la société X... architecte, la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Layher ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille quinze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Layher.

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement déféré en ce qu'il avait débouté la société X... ARCHITECTE de toutes ses demandes et d'avoir condamné l'exposante à lui payer la somme de 93.434 euros HT.

 

AUX MOTIFS QUE la société X... fait valoir qu'elle a été le maître d'oeuvre des trois dernier sièges sociaux de l'intimé ; que c'est naturellement dans cette logique qu'elle a été choisie pour effectuer le nouveau siège social ; que Monsieur X... explique qu'il a été sollicité par la société LAYHER ; qu'il fournit divers mails et échanges de cette période, et fait état de diverses réunions tenues pour ce projet ; qu'il fait valoir notamment qu'il n'a pu connaître le projet d'agrandissement que parce que la société LAYHER l'a sollicité ; que, pour répondre à cet argument précis, la société LAYHER se contente d'indiquer dans son courrier du 25 septembre 2009 que Monsieur X... a eu connaissance du projet « par une source indéterminée », sans autre précision ; que cette explication vague est insuffisante ; que, dans le même courrier, la société LAYHER indique « Architecte ayant réalisé les deux premiers sièges LAYHER, nous avons naturellement accepté de vous laisser nous proposer une étude de faisabilité que nous n'avons jamais réclamée, ni même commandée » ; « ¿ devant votre insistance, et par politesse, nous avons accepté d'examiner le projet que vous entendiez nous soumettre » ; que les termes de ce courrier sont en totale opposition avec le contenu des échanges ayant eu lieu entre eux ; que, par exemple, par un mail du 21 août 2009, Monsieur B..., président de la société LAYHER, a adressé le courrier suivant :

« Voici les dernières caractéristiques de notre projet.

Nous souhaitons que vous adaptiez votre proposition suivant celle-ci et nous la faire parvenir avant le 27/8 prochain.

Conscient que ce délai est court, vous connaissez nos impératifs de planning et nous vous remercions de votre compréhension.

Meilleurs salutations » ;

Qu'il est donc impossible de retenir qu'aucune réclamation ni commande n'a été faite et que c'est Monsieur X... qui a de lui-même et d'initiative proposé un projet ; que Monsieur X... explique que c'est Monsieur B... qui s'est rapproché de lui courant juillet 2009 directement ; que cinq réunions préparatoires ont eu lieu courant juillet et août, et des visites sur site, afin de mettre au point le projet courant juillet ; que la société LAYHER ne conteste pas la réalité de ces réunions, d'ailleurs confirmées par diverses attestations émanant, il est vrai, de salariés de Monsieur X..., mais cependant toutes concordantes ; que le 4 septembre a été remis par Monsieur X... lors d'une réunion le « projet-esquisse » outre un CD ; qu'un courrier du 7 septembre indiquait : « aussi, avec les documents remis le 4 septembre comprenant les plans de façades, perspectives et le chiffrage du 28 août 2009, vous disposez d'une vue globale de notre avant-projet » ; que tous ces travaux et documents supposent nécessairement qu'un accord ait eu lieu entre le projet souhaité et les travaux architecturaux réalisés ; qu'il convient de relever qu'il n'est pas nécessaire que la convention-type soit signée pour que soit reconnue l'existence d'un accord de volonté, cette preuve pouvant se faire par tous moyens ; qu'il est peu vraisemblable que l'architecte est organisé son travail en conservant et payant son personnel au travail en plein mois d'août à perte pour réaliser un projet coûteux en l'absence de tout accord de la société LAYHER sur une mission, et dans l'incertitude d'un paiement ; que les explications de la société LAYHER concernant un litige sur un chantier ancien qui se serait soldé par une condamnation de l'architecte à payer 5.548 ¿ à une entreprise sont sans portée, compte tenu de la modicité du litige d'une part, et d'autre part du fait que si cette condamnation avait entraîné une défiance, l'intimée n'aurait pas laissé intervenir Monsieur X... ni organisé des réunions avec lui ; qu'il en va de même des arguments concernant le fait que c'était une SCI et non la société LAYHER qui avait jadis passé les marchés pour les projets antérieurs, dès lors qu'il s'agissait bien de la construction ou de l'agrandissement de la société LAYER ; qu'il n'apparaît pas que le mail rappelé ci-dessus ait été adressé à d'autres entreprises et qu'il s'agissait d'un courrier général, comme l'explique la société intimée ; que la Cour constate qu'il ne comprend pour destinataire que Monsieur X... ; que la société LAYHER affirme que le fait qu'elle s'était engagée avec d'autres architectes démontre qu'elle ne s'était pas engagée avec Monsieur X... ; que, cependant, cet argument manque de pertinence puisqu'elle fait valoir qu'elle n'a pas craint de faire travailler d'autres architectes, qu'il faut supposer missionnés selon son raisonnement, et de faire en même temps travailler Monsieur X..., ce qui ôte toute force à ce moyen ; qu'elle ne fournit d'autre part aucun élément sur la façon dont les choses se sont soldées avec les autres architectes ; qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement entrepris ;

 

ALORS, D'UNE PART, QUE la société LAYHER versait aux débats un courriel du 21 août 2009 dont les destinataires en « copie cachée » étaient, notamment, Monsieur Y... de l'entreprise GA, Monsieur X..., Monsieur Z... de la société GEFEC et Monsieur A... du groupe SALINI (pièce n° 1) ; qu'en énonçant néanmoins, pour infirmer le jugement déféré, qu'il n'apparaissait pas que ce mail ait été adressé à d'autres entreprises et qu'il ne comprend pour destinataire que Monsieur X..., la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette pièce régulièrement versée aux débats et a, dès lors, violé l'article 1134 du Code civil ;

 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE la société LAYHER versait aux débats un courriel envoyé le 24 septembre 2009 par Monsieur Y... de l'entreprise GA à Monsieur B..., président de la société LAYHER, aux termes duquel il était indiqué que « l'étude de faisabilité de votre projet à FERRIERES en BRIE est réalisée par le groupement GA-ARTE CHARPENTIER à titre gracieux » (pièce n° 14) ; qu'en énonçant néanmoins, pour infirmer le jugement déféré, que la société LAYHER ne fournissait aucun élément sur la façon dont les choses s'étaient soldées avec les autres architectes, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette pièce régulièrement versée aux débats et a, dès lors, violé l'article 1134 du Code civil ;

 

ALORS, ENFIN, QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 5), la société LAYHER avait exposé qu'elle n'était liée contractuellement avec aucune des autres entreprises qui avaient, pourtant, toutes « présenté des projets à titre gracieux, tout aussi précis que celui de Monsieur X... » ; qu'en énonçant néanmoins, pour infirmer le jugement déféré, que l'argument de la société MAYER par lequel elle « affirme que le fait qu'elle s'était engagée avec d'autres architectes démontre qu'elle ne s'était pas engagée avec Monsieur X... » manque de pertinence, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de l'exposante, en violation des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société LAYHER à payer à Monsieur X... la somme de 93.434,00 ¿ HT, qui sera majorée du taux de la TVA applicable et des intérêts calculés au taux légal à compter du 22 septembre 2009, avec application de l'article 1154 du Code civil ;

 

AUX MOTIFS QUE, sur l'indemnité de résiliation, il convient de relever que Monsieur X... ne produit aucun élément de nature à établir la réalité de son préjudice résultant de la rupture elle-même ; que, dans cette situation, et en l'absence de contrat et donc de clause prévoyant une indemnité conventionnelle, il sera débouté de sa demande ; qu'il ne peut être fait appel aux contrats antérieurs pour fixer l'indemnité due sur ce chantier ; que les honoraires, dont le montant n'est pas contesté même subsidiairement par l'intimé, s'élèvent à 93.434 ¿ HT et que la condamnation sera en conséquence limitée à ce montant, outre les intérêts capitalisés ;

 

ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 7), la société LAYER avait contesté, à titre infiniment subsidiaire, le montant des honoraires réclamés par Monsieur X... en faisant, notamment, valoir que ce montant ne correspondait pas à l'état d'avancement du projet ; qu'en énonçant néanmoins que le montant des honoraires n'était pas contesté même subsidiairement par l'exposante, la Cour d'appel a méconnu l'objet du litige et a, dès lors, violé l'article 4 du Code de procédure civile."