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La loi ALUR prévoit la création d'un registre d'immatriculation des copropriétés, qui comportera en particulier des données financières sur les syndicats des copropriétaires. Son instauration se fera progressivement, jusqu'en 2018.

C'est le propriétaire et non le locataire qui doit être assigné pour obtenir l'élagage en application des articles 671 et suivants du code civil :

"Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Douai, 24 août 2012), que M. et Mme X... ont assigné M. Y..., leur voisin, en arrachage et élagage d'arbres, en limite séparative des deux fonds ; que M. Y... ayant procédé aux travaux demandés, M. et Mme X... ont demandé à l'audience sa condamnation à leur verser 1 euro de dommages-intérêts ;

Attendu que M. et Mme X... font grief au jugement de les débouter de leur demande de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que si la demande de respect des distances et hauteurs des plantations doit émaner du propriétaire lésé, elle peut être dirigée contre tout voisin fût-il locataire et que figurent parmi les obligations du locataire, la taille, l'élagage et l'échenillage des arbres et arbustes (violation des articles 671, 672 et 673 du code civil et de l'annexe au décret n° 87-721 du 26 août 1987) ; 

Mais attendu qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; qu'ayant constaté que M. Y... occupait sans en être propriétaire le fonds sur lequel étaient plantés les arbres objet du litige, le tribunal en a exactement déduit que l'action fondée sur les articles 671 et suivants du code civil ne pouvait pas prospérer ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

Il est reproché au jugement attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur demande de condamnation de M. Y... à leur payer des dommages-intérêts pour n'avoir pas élagué des arbres et arbustes débordant sur leur propriété, 

Aux motifs que M. Y... n'était pas propriétaire de l'immeuble à usage d'habitation qu'il occupait ;

Alors que, si la demande de respect des distances et hauteurs des plantations doit émaner du propriétaire lésé, elle peut être dirigée contre tout voisin fût-il locataire et que figurent parmi les obligations du locataire, la taille, l'élagage et l'échenillage des arbres et arbustes (violation des articles 671, 672 et 673 du code civil et de l'annexe au décret n° 87-721 du 26 août 1987)."

La loi ALUR (pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové) comporte des dispositions relatives à la colocation et prévoit en particulier :

- Que le contrat de le colocation sera désormais établi selon un modèle constituant un contrat type.

- Que le colocataire sortant ne sera plus solidaire, si le contrat a prévu une solidarité entre les locataires, au-delà de six mois après son congé. L'article correspondant est ainsi rédigé : « la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsque nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une collocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé mis fin à l'engagement de la caution ».

On voit que l'intérêt principal pour le bailleur d'une colocation, c'est-à-dire le fait d'obtenir plusieurs débiteurs pour une même location se trouve réduit.

Un procédé permettant de faire échec à cette limitation consistera à demander à l'un de ceux qui aurait pu être colocataire de se porter caution ...

Voici un arrêt qui rejette la demande en paiement d'une clause pénale faite à l'égard d'un acquéreur qui n'avait pas obtenu son prêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 mars 2012), que, par acte sous seing privé du 5 juin 2007, les époux X...ont promis de vendre un appartement à Mme Y...sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt pour lequel elle s'engageait à déposer une demande dans un délai de dix jours ; que reprochant à Mme Y...de ne pas justifier du dépôt d'une demande de prêt dans ce délai, les époux X...l'ont assignée en paiement de la clause pénale ;

Attendu que les époux X...font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen :

1°/ que les parties fixent librement le délai dans lequel l'acquéreur est tenu de présenter une demande de prêt auprès d'un organisme financier ; que le délai de rétractation ne diffère pas le point de départ du délai d'exécution de l'obligation de l'acquéreur à son expiration ; qu'en décidant que le point de départ du délai contractuel imparti à Mme Y...pour présenter une demande de prêt, soit dix jours à compter de la signature de l'acte, avait nécessairement été reporté à la fin du délai de rétractation, pour en déduire que la demande formalisée le 23 juillet 2007 avait été formée dans le délai imparti, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et L. 312-16 du code de la consommation ;

2°/ que le compromis de vente du 5 juin 2007 prévoyait que l'acquéreur était tenu d'effectuer des démarches en vue d'obtenir un prêt auprès d'organismes financiers et notamment tout organisme bancaire ; qu'en énonçant, pour décider que la non-réalisation de la condition suspensive n'était pas imputable à Mme Y..., que celle-ci s'était adressée à la société de courtage Finance Immo dans le but d'obtenir un prêt, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

3°/ que, subsidiairement, en se bornant, pour décider que la non-réalisation de la condition suspensive n'était pas imputable à Mme Y..., à énoncer qu'une demande de prêt avait été présentée auprès du Crédit du Nord, qui lui avait signifié un refus de prêt le 25 septembre 2007, sans indiquer la date de cette demande, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, ensemble l'article 1178 du code civil et l'article L. 312-16 du code de la consommation ;

Attendu, d'une part, que les dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu'en s'adressant à la société Finance Immo, courtier en prêts immobiliers, Mme Y...avait satisfait à l'obligation de déposer une demande de prêt auprès d'un organisme financier contenue dans la promesse de vente et constaté que le Crédit du Nord lui avait signifié un refus le 25 septembre 2007, la cour d'appel en a exactement déduit que la non-réalisation de cette condition suspensive ne lui était pas imputable et que la demande des époux X...de versement de la clause pénale ne pouvait être accueillie ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X...;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze février deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X...de leur demande tendant à voir condamner Madame Y...à leur payer la somme de 10. 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE par acte du 5 juin 2007, Monsieur et Madame X...ont vendu à Madame Y...un appartement situé à NICE, moyennant le prix de 100. 000 euros, sous la condition suspensive d'obtenir un prêt de 60. 000 euros sur 15 ans au taux de 4, 5 % l'an dans les trente jours, l'acquéreur s'obligeant à déposer une demande de prêt dans les 10 jours ; que l'acte contenait une clause pénale rédigée ainsi : « il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, qu'elle devra verser, à titre d'indemnisation forfaitaire, la somme de 10. 000 euros à l'autre partie » ; que les époux X...demandent la condamnation de Madame Y...au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal ; que le Tribunal a relevé à juste titre que, en vertu des dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le délai de rétractation de sept jours n'a commencé à courir de la réception de l'acte soit à partir du 12 juillet 2007 ; qu'en déposant sa demande de prêt le 23 juillet 2007, Madame Y...a donc respecté le délai de dix jours prévu dans la promesse ; que c'est en vain que les appelants lui reprochent de s'être adressée à la SARL FINANCE IMMO et non pas directement à un organisme bancaire ; que ce moyen est inopérant dès lors qu'il n'est pas contesté que FINANCE IMMO a présenté une demande de prêt auprès de banques et notamment du CREDIT DU NORD, qui lui a signifié un refus de prêt le 25 septembre 2007 ; que c'est à tort que les époux X...reprochent à Madame Y...de ne pas avoir obtenu une réponse dans le délai de trente jours, alors que l'acte du 5 juin 2007, stipulait seulement que si la condition suspensive n'était pas réalisée dans ce délai, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre ; que les époux X...ont préféré poursuivre la vente ainsi que cela ressort des échanges entres notaires qu'ils versent eux-mêmes au début, acceptant ainsi de proroger le délai fixé dans l'acte ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments ils n'établissent ni une faute ni un refus de régulariser l'acte imputable à Madame Y...;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE SUR LA CLAUSE PENALE, elle est prévue au paragraphe VIII des conditions générales du 5 juin 2007 ; que la condition suspensive d'obtention du prêt n'ayant pas été réalisée du fait du refus bancaire opposé le 25 septembre 2007 à Madame Y..., ladite clause, qui stipule la levée de toutes les conditions suspensives, ne saurait trouver application ; que les époux X...seront déboutés de ce chef ; que SUR LES OBLIGATIONS DE L'ACQUÉREUR, l'acquéreur s'oblige, en page 5 " Financement ", à déposer un dossier de demande de prêt dans le délai de 10 jours ; que le contrat n'acquérant son caractère définitif qu'à l'issue du délai légal de rétractation de l'article L271-1 du Code la construction et de l'habitation, le délai conventionnel de dix jours n'a pu commencer à courir qu'à compter de sept jours après la réception prescrite ; qu'en déposant sa demande de prêt le 23 juillet, alors que l'accusé de réception est signé du 12, Madame Y...n'a donc pas failli à l'obligation mise à sa charge ; que les vendeurs reprochent à l'acquéreur de ne pas avoir justifié de ce dépôt sous 48 H, ainsi que le contrat l'y obligeait, mais ne prouvant pas qu'ils l'avaient mise en demeure de le faire, leur moyen de pure forme est inopérant ; qu'enfin, ils reprochent de n'avoir pas respecté le délai de 30 jours de la condition suspensive d'obtention du prêt puisque la décision de refus n'a été connue que le 25 septembre et de n'avoir pas non plus sollicité de prorogation dudit délai ainsi que la clause le prévoyait ; que cependant, le délai de 30 jours figure à l'article L312-16 du Code la consommation comme la durée minimale pouvant être imposée à l'acquéreur pour l'obtention de son prêt et ladite condition suspensive étant stipulée au seul profit de l'acquéreur, il ne saurait être tiré argument de ce que Madame Y...aurait renoncé à user de la possibilité de prorogation stipulée ; que d'autant que les époux X...sont aujourd'hui malvenus dans la mesure où leur notaire a poursuivi les préalables à la signature de l'acte authentique ; que SUR L'INDEMNISATION DEMANDÉE, les différentes obligations de l'acquéreur ayant donc été remplies ou bien ne donnant pas lieu à indemnisation contractuelle et la bonne foi étant toujours présumée, l'indemnisation est recherchée du fait que Madame Y...aurait commis une faute en n'obtenant pas le prêt et informant insuffisamment ses vendeurs ; que les époux X...ne rapportent pas la preuve qui est à leur charge en soutenant sans en justifier qu'elle a laissé " croire qu'il n'y avait pas de problème pour l'obtention du prêt contrairement à ses allégations ", alors que la société FINANCE IMMO atteste le 25 juillet qu'un dossier de demande de prêt a été déposé le 23, que le Crédit du Nord répond le 25 septembre refuser le prêt et que toutes les autres pièces montrent juste que les notaires ont poursuivi entre temps leurs échanges de courriers ; qu'il ressort ainsi que le 22 septembre, Maître A..., notaire des vendeurs, transmettait à Maître B..., celui de l'acquéreur, les éléments nécessaires à l'acte, que le 2 octobre il lui transmettait l'avis d'imposition pour la taxe foncière, le 17 octobre le sollicitait encore pour voir fixer une date et que le 29 octobre Maître B... avertissait son confrère du refus de prêt ; que par conséquent, aucun des éléments au dossier ne vient combattre la présomption de l'article 1134 du code civil et, ne pouvant faire peser sur un co-contractant plus d'obligations que n'en recèle le contrat, le fait de ne pas avoir fourni d'autre document, notamment ceux figurant à son dossier bancaire, ne caractérise pas plus l'inexécution fautive de Madame Y...; que les époux X...seront donc déboutés de leur demande de ce chef ;

1°) ALORS QUE les parties fixent librement le délai dans lequel l'acquéreur est tenu de présenter une demande de prêt auprès d'un organisme financier ; que le délai de rétractation ne diffère pas le point de départ du délai d'exécution de l'obligation de l'acquéreur à son expiration ; qu'en décidant que le point de départ du délai contractuel imparti à Madame Y...pour présenter une demande de prêt, soit 10 jours à compter de la signature de l'acte, avait nécessairement été reporté à la fin du délai de rétractation, pour en déduire que la demande formalisée le 23 juillet 2007 avait été formée dans le délai imparti, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et L. 312-16 du Code de la consommation ;

2°) ALORS QUE le compromis de vente du 5 juin 2007 prévoyait que l'acquéreur était tenu d'effectuer des démarches en vue d'obtenir un prêt auprès d'organismes financiers et notamment tout organisme bancaire ; qu'en énonçant, pour décider que la non-réalisation de la condition suspensive n'était pas imputable à Madame Y..., que celle-ci s'était adressée à la société de courtage FINANCE IMMO dans le but d'obtenir un prêt, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

3°) ALORS QUE, subsidiairement, en se bornant, pour décider que la non-réalisation de la condition suspensive n'était pas imputable à Madame Y..., à énoncer qu'une demande de prêt avait été présentée auprès du CRÉDIT DU NORD, qui lui avait signifié un refus de prêt le 25 septembre 2007, sans indiquer la date de cette demande, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, ensemble l'article 1178 du Code civil et l'article 312-16 du Code de la consommation ;

4°) ALORS QUE, plus subsidiairement, l'attestation de la Société FINANCE IMMO indiquait de manière claire et précise que Madame Y...« nous a déposé un dossier en date du 23 juillet 2007, afin de procéder à un montage de crédit immobilier pour l'achat d'un appartement » ; qu'il en résultait qu'à cette date, Madame Y...avait uniquement déposé un dossier auprès de cet intermédiaire ; qu'en énonçant néanmoins que la Société FINANCE IMMO attestait qu'un dossier de demande de prêt avait été déposé le 23 juillet 2007 auprès du CREDIT DU NORD, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'attestation de la Société FINANCE IMMO, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

5°) ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en énonçant, pour débouter Monsieur et Madame X...de leur demande d'indemnité, que ceux-ci avaient préféré poursuivre la vente, ainsi que cela ressortait des échanges entre notaires, en acceptant de proroger le délai, sans constater qu'à la date de ces échanges, ils savaient que Madame Y...n'avait pas obtenu son prêt, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la renonciation de Monsieur et Madame X...à se prévaloir de la mise en oeuvre de la clause pénale, a violé l'article 1134 du Code civil."

Voici un arrêt qui juge que le mandat de l'agent immobilier est nul si son objet n'est pas clairement défini :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le 14 octobre 2009, M. et Mme X... ont confié à la société Z... M. immobilier, exerçant l'activité d'agent immobilier (l'agence), deux mandats de vente non exclusifs, d'une durée irrévocable de douze mois, enregistrés sous les n° 189 et 190, portant, le premier, sur une villa, avec jardin de 1 325 m ² et piscine, le second, sur un terrain constructible de 600 m ², le tout situé à la même adresse, aux prix respectifs de 349 000 et 129 000 euros, incluant la rémunération du mandataire, d'un montant déterminé, mise à la charge de l'acquéreur ; qu'ayant reçu de l'agence, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception des 4 et 6 août 2010, une offre d'achat de la villa puis du terrain à construire aux prix demandés, M. et Mme X... ont refusé ces offres et révoqué les mandats, dans les mêmes formes, le 12 août ; qu'invoquant le caractère abusif de cette révocation, l'agence les a assignés en dommages-intérêts, sollicitant, en première instance, l'allocation d'une somme égale au montant des commissions dont elle s'estimait indûment privée ; 

Sur le premier moyen du pourvoi principal de la société Z... M. immobilier, pris en ses deux branches : 

Attendu que l'agence fait grief à l'arrêt de prononcer, par voie de confirmation du jugement déféré, la nullité du contrat de mandat n° 190 du 14 octobre 2009 et de la débouter de sa demande de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle fautive de M. et Mme X..., alors, selon le moyen : 

1°/ qu'une obligation contractuelle doit avoir pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce ; qu'en l'espèce, où l'arrêt attaqué constate que l'objet du second mandat est un terrain entièrement constructible de 600 m ², à détacher de la parcelle A 1179 d'une contenance totale de 1 943 m ² appartenant aux époux X... et située... à Pignans, de sorte qu'il pouvait parfaitement être déterminé, la cour d'appel, qui a cependant retenu, pour le juger nul, que le mandat ne comporte aucun objet certain qui forme la matière de l'engagement, a violé les articles 1108, 1129 et 1984 du code civil ; 

2°/ que le contrat est valable quand il a un objet certain qui forme la matière de l'engagement ; qu'il suffit que la chose, objet de l'engagement, soit déterminée ou déterminable, au moins quant à son espèce ; qu'en l'espèce, où l'objet du second mandat de vendre confié par les époux X... à l'agence pouvait parfaitement être déterminé, s'agissant d'un terrain à bâtir d'une superficie de 600 m ² à détacher de la parcelle A 1179 appartenant aux époux X... au... à Pignans, la cour d'appel, qui s'est fondée sur l'absence d'indication concernant l'accès à ce terrain pour déclarer le mandat nul, faute d'objet, a statué par un motif inopérant et a violé les articles 1108, 1129 et 1984 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant relevé que le mandat de vente n° 190, portant sur un terrain constructible, ne contenait aucune référence cadastrale ni plan annexé, qu'il portait sur un terrain d'une certaine superficie à détacher d'une parcelle sans qu'on sache exactement où, ni sur quelle partie de la parcelle il devait être pris, et ne donnait aucune précision sur les conditions de desserte de ce terrain, quand M. et Mme X... étaient propriétaires indivis du chemin qui assurait l'unique accès à la parcelle, la cour d'appel a pu en déduire qu'un tel mandat devait être annulé, comme dépourvu d'objet certain au sens des articles 1108 et 1129 du code civil ; que le moyen n'est fondé en aucun de ses griefs ; 

Sur le troisième moyen du même pourvoi : 

Attendu que l'agence fait encore grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande en dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers présentée pour la première fois en cause d'appel, alors, selon le moyen, que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; qu'en l'espèce, la demande fondée par l'agence sur la responsabilité délictuelle, en appel, tendait aux mêmes fins que celles fondée sur la responsabilité contractuelle en première instance, c'est-à-dire l'obtention de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi du fait des démarches qu'elle a effectuées en pure perte pour trouver un acquéreur pour le bien immobilier des époux X... qui, de mauvaise foi, ont refusé de vendre aux conditions auxquelles ils avaient consenties sans aucune explication ; qu'en jugeant cependant cette demande irrecevable, la cour d'appel a violé l'article 565 du code de procédure civile ; 

Mais attendu qu'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture de pourparlers précontractuels n'est pas la cause de la perte des gains attendus de la conclusion du contrat ; que, dès lors que l'agence demandait, en première instance, une indemnité égale aux commissions dont la rupture abusive des mandats d'entremise l'avait indûment privée, la cour d'appel a exactement retenu que la demande indemnitaire formée à titre subsidiaire, en cause d'appel, pour rupture abusive des pourparlers engagés en vue de conclure l'opération pour laquelle elle avait été mandatée, ne tendait pas aux mêmes fins, et était, comme telle, irrecevable ;

que le moyen n'est pas fondé ; 

Mais sur le deuxième moyen du même pourvoi, pris en sa première branche : 

Vu l'article 4 du code de procédure civile ; 

Attendu que jugeant que le mandat n° 189, relatif à la villa, avait un objet certain, l'arrêt déboute l'agence de sa demande indemnitaire en retenant que M. et Mme X... n'ont commis aucune faute en refusant de donner suite à une offre d'achat qui, inférieure au prix convenu dans le mandat, ne correspondait pas à leur demande, non plus qu'en révoquant ce mandat avant la transmission de toute nouvelle offre d'achat ; 

Qu'en statuant ainsi alors que, dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme X... ne contestaient pas que l'offre d'achat de la villa était conforme au prix demandé dans le mandat, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, et violé le texte susvisé ; 

Et sur le moyen unique du pourvoi incident de M. et Mme X... : 

Vu les articles 1108 et 1129 du code civil, ensemble l'article 72, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; 

Attendu que, pour juger que le mandat n° 189 était valable, l'arrêt retient qu'il porte sur une villa d'environ 200 m ² avec jardin de 1 325 m ² et piscine, située..., 83790 Pignans, et en déduit que, dès lors que l'emplacement de la maison et du bâti est clairement situé sur le terrain, son objet est déterminable ; 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les immeubles objet de ce mandat y étaient désignés de manière imprécise, sans aucune référence cadastrale ni indication sur les conditions de leur desserte, tout en constatant que l'addition de leur surface avec celle du terrain à construire, objet d'un second mandat, était inférieure à celle de l'unique parcelle cadastrale dont ces deux " lots " étaient censés provenir après division et que les mandants étaient également propriétaires indivis de l'unique chemin par lequel ils accédaient à leur maison, de sorte que l'objet d'un tel mandat n'était ni déterminé, ni déterminable en considération de ses seules énonciations, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, violant ainsi les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du deuxième moyen du pourvoi principal : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit valable le mandat n° 189 daté du 14 octobre 2009, et en ce qu'il déboute la société Z... M. immobilier de sa demande en dommages-intérêts pour révocation abusive de ce mandat, l'arrêt rendu le 14 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; 

Condamne la société Z... M. immobilier aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Z... M. immobilier et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Z... M immobilier 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement déféré, prononcé la nullité du contrat de mandat n° 190 du 14 octobre 2009 et d'avoir débouté la société Z... M Immobilier de sa demande de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle fautive de M. et Mme X... ; 

AUX MOTIFS QUE les époux X... sont propriétaires d'un bien immobilier à Pignans (Var) acquis le 7 juillet 2000 ; qu'il s'agit d'un bien sis lieudit... comprenant une parcelle cadastrée section A n° 1179 d'une contenance de 19a 43ca et un septième indivis de la parcelle cadastrée section A n° 1183 d'une contenance de 16a 30ca ; que la parcelle A 1179 a un accès à la voie publique par l'intermédiaire d'un chemin privé correspondant à la parcelle A 1183 ; que l'accès de la parcelle A 1179 au chemin cadastré A 1183 se fait par un seul côté ; que les époux X... ont fait construire une maison et une piscine ; qu'ils ont signé deux mandats sans exclusivité, datés du 14 octobre 2009 pour une durée de 12 mois donnant mandat de vente à la Sarl Z... M Immobilier ; que le premier mandat n° 189 a pour objet la vente de l'immeuble sis « idem » (référence à l'adresse) l'adresse indiquée est «... 83790 Pignans », il désigne le bien comme étant « belle villa de maçon d'environ 200 m2 sur un jardin de 1325 m2, 4 chambres, 2 sdb, 1 piscine en béton 9 x 4 m », le prix indiqué est de 349. 000 ¿ avec rémunération pour l'agence immobilière de 19. 000 ¿ à la charge de l'acquéreur ; que le deuxième mandat n° 190 a pour objet la vente du bien immobilier sis « idem » (référence à l'adresse) l'adresse indiquée est «... 83790 Pignans », il désigne le bien comme « terrain constructible de 600 m2, gros COS car pas de PLU et pas de pas ; plusieurs habilitations possibles », le prix indiqué est de 9. 000 ¿ (sic) avec rémunération du mandataire de 9. 000 ¿ à la charge de l'acquéreur ; qu'aucune référence cadastrale ne figure sur ces mandats, aucun plan n'y est annexé ; que l'opération consistait, explique la Sarl Z... M Immobilier à détacher une surface de 600 m2 du terrain pour en faire un terrain à bâtir ; que cependant le mandat ne précise pas dans quelle partie du terrain serait prise cette partie à détacher ; que par ailleurs l'ensemble de la parcelle A 1179 des époux X... représente 1943 m2 alors que l'addition des surfaces des deux lots 1325 m2 et 600 m2 aboutit à 1925 m2 au lieu de 1943 m2 ; que l'objet du deuxième mandat n° 190 est très imprécis, il n'est même pas déterminable au vu de la rédaction du mandat ; qu'il s'agit d'un terrain à détacher, sans qu'on sache exactement où et sans que les indications du mandat permettent de déterminer sur quelle partie de la parcelle il devrait se trouver ; qu'aucune indication n'est donnée concernant l'accès alors que les époux X... sont propriétaires de droits indivis sur la parcelle A 1183 à usage de chemin pour avoir un accès à leur maison ; qu'il en résulte qu'aucune transaction ne peut être passée sur la base d'un tel mandat ; que ce mandat ne comporte aucun objet certain qui forme la matière de l'engagement ; qu'il n'est pas valable, conformément aux dispositions de l'article 1108 du Code civil ; que le premier mandat, n° 189, concerne la maison elle-même, et le bâti en général, avec la piscine, sur un terrain de 1325 m ² : que si l'objet n'est pas désigné de manière très précise, sans référence cadastrale et sans précision sur l'accès, il est cependant déterminable ; que la maison est clairement située sur le terrain ; que malgré son manque de précisions, il ne peut être dit que ce premier mandat soit nul par manque d'objet certain, au sens de l'article 1108 du Code civil ; 

ALORS D'UNE PART QU'une obligation contractuelle doit avoir pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce ; qu'en l'espèce, où l'arrêt attaqué constate que l'objet du second mandat est un terrain entièrement constructible de 600 m2, à détacher de la parcelle A 1179 d'une contenance totale de 1943 m2 appartenant aux époux X... et située... à Pignans, de sorte qu'il pouvait parfaitement être déterminé, la cour d'appel qui a cependant retenu, pour le juger nul, que le mandat ne comporte aucun objet certain qui forme la matière de l'engagement, a violé les articles 1108, 1129 et 1984 du Code civil ; 

ALORS D'AUTRE PART QUE le contrat est valable quand il a un objet certain qui forme la matière de l'engagement ; qu'il suffit que la chose, objet de l'engagement, soit déterminée ou déterminable, au moins quant à son espèce ; qu'en l'espèce, où l'objet du second mandat de vendre confié par les époux X... à la Sarl Z... M Immobilier pouvait parfaitement être déterminé, s'agissant d'un terrain à bâtir d'une superficie de 600 m2 à détacher de la parcelle A 1179 appartenant aux époux X... au... à Pignans, la cour d'appel qui s'est fondée sur l'absence d'indication concernant l'accès à ce terrain pour déclarer le mandat nul, faute d'objet, a statué par un motif inopérant et a violé les articles 1108, 1129 et 1984 du Code civil. 


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Sarl Z... M Immobilier de sa demande de dommages-intérêts concernant le mandat numéro 189 daté du 14 octobre 2009 faute de preuve d'une violation de ses termes par les époux X... ; 

AUX MOTIFS QUE le mandat a été signé le 14 octobre 2009 pour une durée de 12 mois ; qu'il s'agit d'un mandat simple... ; qu'il est stipulé qu'il peut être dénoncé à tout moment avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée avec avis de réception ; qu'il a été dénoncé initialement par lettre recommandée datée du 4 août 2010 postée le 5 août 2010 mais sans avis de réception, donc sans effet ; qu'il a été effectivement dénoncé par une deuxième lettre recommandée, cette fois avec avis de réception reçu le 12 août 2010 ; qu'il a donc pris fin quinze jours après cette date, le 27 août 2010 ; que par lettre recommandée avec avis de réception datée du 2 août 2010, reçue le 4 août 2010, M. Z... a écrit la lettre suivante aux époux X... « suite à la visite effectuée à votre domicile... le vendredi 30 juillet 2010 avec mon client. Je vous informe que ce dernier nous a fait une offre d'achat au prix de vente initial du mandat... sans négociation de prix ainsi que sans clause suspensive d'obtention de prêt donc au prix de 349. 000 ¿... cette offre d'achat a été suivie ce même jour... 2 août 2010, par un compromis signé par les acquéreurs avec une remise de chèque en dépôt de garantie... » ; qu'il est produit un bon de visite par les époux B... du 30 juillet 2010 et un chèque de 10. 000 ¿ des époux B... du 2 août 2010 à l'ordre de la sep Figarol ; que les époux B... ont signé le 30 juillet 2010 un mandat de recherche pour ce bien immobilier ; que la mention sur le mandat de recherche d'un prix entre 300. 000 et 350. 000 ¿ ne veut pas dire accord pour n'importe quel prix entre 300. 000 et 350. 000 ¿ mais laisse entendre qu'une négociation était envisagée sur le prix ; qu'il est produit une attestation de M. Benoît C..., clerc de notaire, du 16 avril 2012, qui déclare « avoir reçu en l'office notarial de Sollies-Pont alors que j'étais employé en qualité de clerc de notaire dans ladite étude, M. et Mme Hervé B... lesquels avaient signé un avant contrat de vente sous seing privé par l'intermédiaire de l'agence Z... Immobilier située à Toulon en vue de l'acquisition d'un bien immobilier situé sur le territoire de la commune de Pignans,..., appartenant à M. et Mme X... » ; que cette attestation ne précise pas le prix qui aurait été écrit sur l'avant-contrat ; qu'elle ne précise pas ce qui est entendu comme étant cet avant contrat, sinon qu'il s'agissait d'un document signé par les seuls époux B... ; que le document signé par les époux B... et produit par la Sarl Z... M Immobilier est une offre d'achat des époux B... signée du 2 août 2010 ; que sur ce document, les époux B... offrent d'acquérir le bien immobilier des époux X... au prix de 349. 000 ¿, mais en précisant 330. 000 ¿ net vendeur plus 19. 000 ¿ pour l'agence, soit au total 349. 000 ¿ ; que le prix offert aux époux X... dans ce document est donc 330. 000 ¿ et non 349. 000 ¿ ; que la somme de 349. 000 ¿ correspond au total du prix et de la rémunération du mandataire ; que cette offre à un prix net vendeur inférieur à celui demandé par les époux X... n'est pas acceptée par ceux-ci ; que ces éléments établissent que la Sarl Z... M Immobilier avait trouvé des acquéreurs pour la maison, les époux B..., avant la fin du mandat ; mais qu'aucun de ces documents ne permet d'établir que les époux B... étaient d'accord de manière ferme pour payer le prix de 349. 000 ¿ net vendeurs ; que l'offre des époux B... est de 330. 000 ¿ net vendeur, soit 19. 000 ¿ en dessous du prix exigé des vendeurs ; que la Sarl Z... M Immobilier ne produit pas d'autre document pour justifier de ce qu'elle appelle un compromis de vente ; qu'il n'est en conséquence pas certain qu'il y ait eu un accord des époux B... pour acquérir, comme le prétend la Sarl Z... M Immobilier, le bien immobilier au prix exigé par les époux X... ; que les époux X... n'ont pas commis de faute en ne donnant pas suite à cette offre qui ne correspondait pas à leur demande ; qu'il n'est pas justifié d'une autre offre ; que l'allégation de la Sarl Z... M Immobilier selon laquelle les époux B... auraient offert aux époux X... la somme de 349. 000 ¿ net vendeurs pour leur maison n'est pas prouvée ; qu'aucune faute contractuelle des époux X... n'est établie ; que la Sarl Z... M Immobilier n'a perdu aucune chance d'obtenir le paiement de sa commission, avant que les époux X... ne mettent fin au mandat ; qu'en tout état de cause, aucun élément n'est donné sur la solvabilité des époux B... et sur la chance réelle d'aboutir avec eux à une vente ; 

ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils résultent des conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, les époux X..., qui indiquaient dans leurs conclusions d'appel (p. 2 in fine) que le mandat n° 189 portait sur la vente de leur maison pour un prix de 349. 000 ¿ rémunération du mandataire comprise, n'ont pas contesté que l'offre faite par les époux B... pour ce bien était conforme à l'objet du mandat, comme le soutenait la Sarl Z... M Immobilier (ses conclusions, p. 3, § 4 et s.) ; qu'en se fondant, pour juger non fautif le refus des époux X... de donner suite à l'offre d'achat des époux B..., sur une différence entre le prix offert par ces derniers et celui demandé par les premiers, inexistante et non invoquée par les parties, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 

ALORS D'AUTRE PART QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens mélangés de fait ou de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui a relevé d'office le moyen tiré de l'absence de faute contractuelle des époux X... dans l'exécution du mandat pour n'avoir pas donné suite à une offre d'achat faite à un prix ne correspondant pas à leur demande, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations de ce chef, a violé le principe de la contradiction et l'article 16 du code de procédure civile ; 

ALORS ENSUITE QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des actes qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, le mandat de vente n° 189 confié par les époux X... à la Sarl Z... M Immobilier stipule, s'agissant du prix que « les biens et droits ci-avant désignés devront être présentés, sauf accord ultérieur au prix de 349. 000 ¿- trois cent quarante-neuf mille euros-rémunération du mandataire comprise, payable comptant le jour de la signature de J'acte authentique, tant à l'aide de prêts que de fonds propres de J'acquéreur », la rémunération du mandataire étant fixée dans cet acte à la somme de 19. 000 ¿ TTC ; qu'il s'évince des termes clairs et précis du mandat que les époux X... offraient de vendre leur bien pour le prix, rémunération du mandataire incluse, de 349. 000 ¿, soit un prix net vendeur de 349. 000-19. 000 = 330. 000 ¿ ; qu'en retenant, pour exclure toute faute des époux X... du fait de leur refus de donner suite à l'offre d'achat de ce bien faite par les époux B... pour le prix de 349. 000 ¿, dont 330. 000 ¿ net vendeur plus 19. 000 ¿ pour l'agence, que cette offre a un prix net vendeur inférieur à celui demandé par les époux X..., soit 19. 000 ¿ en dessous du prix exigé des vendeurs, et qu'il n'est en conséquence pas certain qu'il y ait eu accord des époux B... pour acquérir le bien immobilier au prix exigé par les époux X..., la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du mandat de vente n° 189 et violé l'article 1134 du Code civil ; 

ALORS ENFIN QUE la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en l'espèce, il résulte des éléments de la cause l'accord des époux B... et des époux X... sur la chose vendue et sur son prix, de sorte que la vente était parfaite, et de surcroît non soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que la cour d'appel qui a cependant retenu, pour écarter toute responsabilité des époux X... à l'égard de leur mandataire, qu'aucun élément n'est donné sur la solvabilité des acquéreurs et sur la chance réelle d'aboutir avec eux à une vente, a violé l'article 1583 du Code civil. 


TROISIEME MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la Sarl Z... M Immobilier irrecevable en sa demande de dommages-intérêts pour rupture abusive de pourparlers présentée pour la première fois en cause d'appel ; 

AUX MOTIFS QUE cette demande est une prétention nouvelle en cause d'appel, elle ne tend pas aux mêmes fins « de » la demande en dommages-intérêts pour violation du contrat de mandat ; que la société Z... M Immobilier était en mesure de la présenter en première instance ; qu'elle en l'a pas fait ; que cette demande est irrecevable pour la première fois en cause d'appel ; 

ALORS QUE les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; qu'en l'espèce, la demande fondée par la Sarl Z... M Immobilier sur la responsabilité délictuelle, en appel, tendait aux mêmes fins que celles fondée sur la responsabilité contractuelle en première instance, c'est-à-dire l'obtention de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi du fait des démarches qu'elle a effectuées en pure perte pour trouver un acquéreur pour le bien immobilier des époux X... qui, de mauvaise foi, ont refusé de vendre aux conditions auxquelles ils avaient consenties sans aucune explication ; qu'en jugeant cependant cette demande irrecevable, la cour d'appel a violé l'article 565 du code de procédure civile.

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., demandeurs au pourvoi incident 

Le moyen reproche à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir déclaré valable le contrat intitulé " mandat de vente " n° 189 en date du 14 octobre 2009, conclu entre les propriétaires du bien immobilier visé (M. et Mme X..., les exposants) et l'agence immobilière ((la société Z...) ; 

AUX MOTIFS QUE les époux X... étaient propriétaires d'un bien immobilier à PIGNANS (Var), acquis le 7 juillet 2000, sis lieudit..., comprenant une parcelle cadastrée section A n° 1179 d'une contenance de 19 a 43 ca et un septième indivis de la parcelle cadastrée section A n° 1183 d'une contenance de 16 a 30 ca ; que la parcelle A 1179 avait un accès à la voie publique par l'intermédiaire d'un chemin privé correspondant à la parcelle A 1183, cet accès se faisant par un seul côté ; que les époux X... avaient fait construire une maison et une piscine ; qu'ils avaient signé deux mandats sans exclusivité, datés du 14 octobre 2009, pour une durée de 12 mois donnant mandat de vente à la société Z... M. IMMOBILIER ; que le premier mandat (n° 189) avait pour objet la vente de l'immeuble sis « idem » (référence à l'adresse), que l'adresse indiquée était « ... 83790 PIGNANS », qu'il désignait le bien comme étant « belle villa de maçon d'environ 200 m ², sur un jardin de 1325 m ², 4 chambres, 2 SDB, 1 piscine en béton 9 x 4 m », que le prix indiqué était de 349, 000 ¿, avec rémunération pour l'agence immobilière de 19. 000 ¿ à la charge de l'acquéreur ; que le deuxième mandat (n° 190) avait pour objet la vente du bien immobilier sis « idem » (référence à l'adresse), que l'adresse indiquée était « ... 83790 PIGNANS », qu'il désignait le bien comme « terrain constructible de 600 m ², gros COS car pas de PLU et pas de POS, plusieurs habitations possibles », que le prix indiqué était de 9. 000 ¿ (129. 000 ¿), avec rémunération du mandataire de 9. 000 ¿ à la charge de l'acquéreur ; qu'aucune référence cadastrale ne figurait sur ces mandats, qu'aucun plan n'y était annexé ; que la société Z... expliquait que l'opération consistait à détacher une surface de 600 m ² du terrain pour en faire un terrain à bâtir ; que cependant le mandat ne précisait pas dans quelle partie du terrain serait prise cette partie à détacher ; que par ailleurs l'ensemble de la parcelle A 1179 des époux X... représentait 1. 943 m ², tandis que l'addition de la surface des deux lots, 1. 325 m ² et 600 m ², aboutissait à 1. 925 m ² au lieu de 1. 943 m ² ; que le mandat n° 189 concernait la maison elle-même et le bâti en général, avec la piscine, sur un terrain de 1. 325 m ² ; que si l'objet n'était pas désigné de manière très précise, sans référence cadastrale et sans précision sur l'accès, il était cependant déterminable, la maison étant clairement située sur le terrain ; que, malgré son manque de précision, il ne pouvait être déclaré que ce mandat était nul par manque d'objet certain, au sens de l'article 1108 du code civil (arrêt attaqué, p. 4 et p. 5, 2ème al.) ; 

ALORS QUE, pour être valable, une obligation contractuelle doit avoir un objet déterminé ou au moins déterminable selon les seules énonciations de l'acte, ce qui n'est pas le cas d'une convention portant sur un bien immobilier dont la superficie mentionnée est imprécise et les références cadastrales ne sont pas indiquées ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a constaté que le mandat litigieux n° 189 ne comportait aucune référence cadastrale du bien immobilier visé, dont la superficie indiquée était en outre sans correspondance exacte avec celle de l'ensemble de la parcelle appartenant aux mandants, et l'accès audit bien pas davantage précisé ; qu'en déclarant cependant valable le mandat litigieux, omettant ainsi de tirer les conséquences légales de ses propres constatations dont il ressortait que la convention était imprécise sur la superficie du bien immobilier visé et n'en indiquait pas les références cadastrales ni le mode d'accès, la cour d'appel a violé les articles 1108 et 1129 du code civil."

Cet arrêt juge que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne s’applique pas à l'acquisition d'une propriété agricole :

"Attendu qu'ayant relevé que les époux X... avaient vendu à M. Y... une propriété agricole pour l'élevage et la pension équestre et constaté qu'il était précisé dans l'acte que les vendeurs étaient titulaires d'un permis de construire une maison qu'ils cédaient à l'acquéreur, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'objet du permis de construire, en a déduit à bon droit que la promesse synallagmatique de vente n'avait pas pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation et qu'elle n'entrait pas dans le champ d'application des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deux premières branches du moyen unique qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour les époux Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Bernard Y... à payer à M. Loïc X... et à Mme Anne-Sophie Z... la somme de 40.000 ¿, outre intérêts à compter du 13 octobre 2009 ;

AUX MOTIFS QU'aux termes du contrat intitulé « compromis de vente », les vendeurs sont M. et Mme Loïc et Anne-Sophie X... née Z..., et les acquéreurs M. et Mme Bernard et Sylvie Y.... Toutefois, l'acte n'est paraphé pour l'acquéreur que des initiales « BB » et ne comporte qu'une seule signature, celle de M. Bernard Y.... Il convient en conséquence de déclarer ce contrat inopposable à Mme Sylvie A... épouse Y.... L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation énonce que, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. M. et Mme X... ont vendu à M. Y... une propriété agricole pour l'élevage et la pension équestre de 40 boxes comprenant deux selleries, hangar et divers abris et dépendances et un mobil home, libres de toute occupation, le tout sur une superficie de 14 hectares 86 ares et 79 centiares sis ... et les biens mobiliers pris dans leur état garnissant le bien sus-désigné. Il est également précisé à l'acte que M. et Mme X... sont titulaires d'un permis de construire une maison qu'ils cèdent à l'acquéreur, le prix d'acquisition comportant le montant de cette cession. Ce permis n'est pas produit aux débats, mais les époux X... déclarent sans être contredits qu'il a été octroyé pour la construction d'un immeuble à usage de bureaux. Dès lors que la promesse synallagmatique de vente porte sur une exploitation agricole et qu'elle n'a pas pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation, elle n'entre pas dans le champ d'application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Le contrat signé le 24 avril 2009 ne contient pas de condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt. S'agissant de la vente d'une exploitation agricole et non pas d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, les dispositions de l'article L. 312-15 du code de la consommation selon lesquelles l'acte écrit ayant pour objet de constater l'acquisition doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, ne sont pas applicables. En conséquence, la demande de M. Y... tendant à voir dire que le délai de rétractation n'a pas commencé à courir, en l'absence de notification dans les formes imposées par la loi, n'est pas fondée et doit être rejetée. Le contrat en date du 24 avril 2004 stipule que : « L'acquéreur sera propriétaire de la propriété en pleine jouissance à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique qui doit avoir lieu pour le 15 septembre 2009. La partie qui renonce à l'accomplissement de la vente aura une pénalité de 10% du prix de vente ». Cette clause qui reprend expressément le terme de « pénalité » doit être analysée comme une clause pénale destinée à sanctionner le manquement de l'une des deux parties à l'exécution de ses obligations contractuelles et non pas comme une clause de dédit conférant au vendeur ou à l'acquéreur, moyennant une somme déterminée, la faculté de ne pas exécuter son engagement de vendre ou d'acquérir. En effet, aux termes de l'article 1226 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 octobre 2009, l'avocat des époux X... a rappelé aux époux Y... qu'ils ne s'étaient plus manifesté depuis la signature du compromis du 24 avril 2009, de sorte que la cession n'avait pu être régularisée le 15 septembre 2009, de leur fait, et il les a informés que leur comportement équivalait à une renonciation à l'accomplissement de la vente donnant droit au versement d'une pénalité de 10% du prix de vente, soit la somme de 40.000 ¿. L'article 1152 alinéa 1er du code civil énonce que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme, à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Les conditions d'application de la clause pénale contractuelle étant réunies, il convient de confirmer le jugement qui a condamné M. Bernard Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 40.000 ¿, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2009, date de réception de la mise en demeure, mais de l'infirmer en ce qu'il a également condamnée Mme Sylvie Y... au paiement de cette somme. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives au paiement des frais irrépétibles, dont il a fait une juste appréciation, et aux dépens, mais infirmé en ce que ces condamnations ont été prononcées à l'encontre de Mme Sylvie Y.... Les demandes des époux X... étant accueillies à l'égard de M. Bernard Y..., tandis que Mme Y... figurait sur le compromis de vente, bien que ne l'ayant pas signé, la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les époux Y... n'est pas fondée et doit être rejetée ;

1) ALORS QUE le compromis de vente du 24 avril 2009, qui ne comportait aucune condition suspensive expresse, prévoyait que « l'acquéreur sera propriétaire en pleine jouissance, à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique qui doit avoir lieu le 15 septembre 2009 » et que « la partie qui renonce à l'accomplissement de la vente aura une pénalité de 10% du prix de vente » ; que comme le relève la cour, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er juillet 2009, les époux X... ont mis en demeure les époux Y... de leur présenter, dans le délai d'une semaine, une lettre d'acceptation de leur banque pour le prêt, en indiquant que « dans le cas contraire le compromis est simplement annulé » et en demandant aux époux Y... de considérer que « le 7 juillet 2009¿ le compromis de vente qui nous lie pour la vente du bien est rompu » ; que les époux X... ayant eux-mêmes considéré que le compromis de vente était rompu à la date du 7 juillet 2009, soit plus de deux mois avant la date prévue pour la régularisation de la vente, ils ne pouvaient prétendre au paiement de la pénalité contractuelle pour défaut de réitération de la vente par acte authentique le 15 septembre 2009 ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1229 et 1152 du code civil ;

2) ALORS ET SUBSIDIAIREMENT QUE selon l'article 1230 du code civil, soit que l'obligation primitive contienne, soit qu'elle ne contienne pas un terme dans lequel elle doit être accomplie, la peine n'est encourue que lorsque celui qui s'est obligé soit à livrer, soit à prendre, soit à faire, est en demeure ; qu'en l'espèce, il est constant que suite à leur lettre recommandée avec avis de réception du 1er juillet 2009, informant les époux Y... que le compromis de vente serait rompu à la date du 7 juillet 2009, les époux X... n'ont pas mis en demeure ces derniers de régulariser la vente par acte authentique le 15 septembre 2009 ; qu'en condamnant pourtant M. Bernard Y... à payer la pénalité prévue au compromis de vente, pour défaut de régularisation de la vente par acte authentique le 15 septembre 2009, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

3) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE, le silence opposé à l'affirmation d'un fait ne vaut pas à lui seul reconnaissance de ce fait ; qu'en énonçant que si l'acte précise « que M. et Mme X... sont titulaires d'un permis de construire une maison qu'ils cèdent à l'acquéreur, le prix d'acquisition comportant le montant de cette cession » (¿) « les époux X... déclarent sans être contredits qu'il a été octroyé pour la construction d'un immeuble à usage de bureau » pour en déduire que la promesse de vente n'a pas pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation, la Cour d'appel, qui a ainsi déduit du silence opposé à l'affirmation d'un fait sa reconnaissance, a violé l'article 1315 du code civil ;

4) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; que le compromis de vente du 24 avril 2009 précisait que « Monsieur et Madame X... sont titulaire(s) d'un permis de construire une maison, qu'ils cèdent à l'acquéreur ; le prix d'acquisition de 400.000 ¿ comportant le montant de cette cession » ; que la cour d'appel a constaté que « ce permis n'est pas produit aux débats, mais les époux X... déclarent sans être contredits qu'il a été octroyé pour la construction d'un immeuble à usage de bureaux », ce dont il résulte que les époux X... ont eux-mêmes reconnu la fausseté de la mention stipulée dans le compromis de vente, relative à la cession du permis de construire « une maison » ; qu'en se fondant pourtant sur les déclarations des époux X... pour en déduire, contrairement aux stipulations du contrat, que « dès lors que la promesse synallagmatique de vente¿ n'a pas pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation, elle n'entre pas dans le champ d'application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation », la cour d'appel a violé le principe susvisé, ensemble l'article 1320 du code civil."

 Un article à lire sur le site Miscellanées Juridiques.

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Voici un cas de responsabilité du notaire qui n'avait pas procédé à l'encaissement d'un chèque qui aurait permis d'honorer une clause pénale :

«Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 14 septembre 2012), que par acte du 21 octobre 1995, rédigé par M. X..., notaire, Mme Y... a consenti à M. Z... une promesse de vente d'un bien immobilier, sous diverses conditions suspensives ; que M. Z... a remis au notaire un chèque d'un montant égal à la somme prévue par la clause pénale en cas de refus de régularisation de la vente ; qu'à défaut d'authentification, Mme Y..., qui n'a pu obtenir l'exécution du jugement irrévocable condamnant M. Z... au paiement du montant de la clause pénale, a assigné M. X... en indemnisation, lui reprochant d'avoir omis de procéder à l'encaissement du chèque et ainsi manqué à son obligation d'assurer la sécurité juridique de l'acte auquel il avait prêté son concours ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de retenir sa responsabilité et de le condamner au paiement d'une indemnité égale au montant de la clause pénale, alors, selon le moyen :

1°/ que le notaire ne peut être responsable, serait-ce en qualité de séquestre conventionnel, que du préjudice résultant directement du manquement qui lui est imputé ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que l'importance du prêt que M. Z... devait obtenir laissait « présumer que le chèque de 450 000 euros n'était pas provisionné », en sorte qu'il n'était pas établi que, dans l'hypothèse même où il l'aurait présenté à l'encaissement, le notaire aurait pu percevoir ce montant ; qu'en retenant néanmoins qu'en s'abstenant de présenter ce chèque à l'encaissement, le notaire avait privé Mme Y... de son montant, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147, 1956 et 1958 du code civil ;

2°/ que le séquestre conventionnel ne doit conserver et administrer la chose confiée que dans la mesure que commandent la nature de celle-ci et l'étendue de sa mission, en sorte que, aurait-il manqué à son obligation de mettre un chèque à l'encaissement, le dépositaire chargé du séquestre ne peut être tenu de restituer une somme qu'il n'a jamais eue en sa détention, mais seulement de réparer le préjudice résultant, pour la partie bénéficiaire du séquestre, de la perte d'une chance d'obtenir le paiement de ce chèque ; qu'en retenant que le préjudice subi par Mme Y... ne consistait pas seulement dans la perte d'une chance d'obtenir le paiement du chèque et en condamnant le notaire, qui en aurait été institué séquestre conventionnel, à lui payer l'intégralité du montant de ce chèque, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1956 et 1958 du code civil ;

Mais attendu, d'abord, qu'ayant relevé que si l'importance du montant du prêt pouvait faire douter de la solvabilité de l'acquéreur, la preuve du défaut de provision du chèque litigieux lors de son émission n'était pas rapportée, la cour d'appel a pu en déduire que le notaire, en s'abstenant de présenter ledit chèque à l'encaissement ou d'en vérifier la provision, avait privé la clause pénale de toute efficacité et ainsi commis une faute professionnelle en relation directe avec le dommage subi par Mme Y... ; qu'ensuite, l'arrêt, qui retient la responsabilité professionnelle du notaire, se borne à condamner celui-ci à réparer le préjudice qui en est résulté ;

D'où il suit que le moyen, inopérant en sa seconde branche, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros :

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X...

Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de son appel, d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait dit que M. X... avait commis une faute professionnelle qui engageait sa responsabilité et qu'il devait réparer le préjudice causé à Mme Y... et d'AVOIR condamné M. X... à payer à Mme Y... la somme de 450 000 € à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE le chèque remis à M. X... est présumé garantir le montant de la « clause pénale », le compromis ne prévoyant aucun versement à un autre titre et M. X..., agissant dans l'intérêt commun des parties comme indiqué au compromis, doit être considéré comme un séquestre de ces fonds ; que M. Z... n'a entrepris aucune démarche pour obtenir le prêt bancaire prévu au compromis et que la condition suspensive était réputée accomplie par application de l'article 1178 du Code civil ; que l'importance de ce prêt, dépassant le prix de vente de 1 600 000 €, laisse présumer que le chèque de 450 000 € n'était pas provisionné ; qu'en gardant ce chèque par devers lui sans l'encaisser aux fins de consignation, ni même vérifier qu'il était provisionné, M. X... n'a pas assuré l'efficacité de la clause pénale stipulée dans l'acte ; que la créance de Mme Y... à l'encontre de M. Z... a été définitivement fixée à 450 000 € au titre de la clause de dédit ; que M. Z... est insolvable et n'est pas en mesure d'exécuter le jugement du 24 décembre 2007, sa société Z... Habitat ayant en outre été mise en liquidation judiciaire ; que le préjudice de la demanderesse est certain et ne résulte pas seulement d'une perte de chance d'appréhender les fonds que le notaire était censé détenir et qui devaient lui revenir ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la demanderesse est fondée à réclamer à M. X..., dont la faute est à l'origine de son préjudice, la réparation intégrale de celui-ci qui est constitué par la privation de la somme de 450 000 € portée sur le chèque ;

1°) ALORS QUE le notaire ne peut être responsable, serait-ce en qualité de séquestre conventionnel, que du préjudice résultant directement du manquement qui lui est imputé ; qu'il résulte des propres constatations que l'arrêt que l'importance du prêt que M. Z... devait obtenir laissait « présumer que le chèque de 450 000 € n'était pas provisionné », en sorte qu'il n'était pas établi que, dans l'hypothèse même où il l'aurait présenté à l'encaissement, le notaire aurait pu percevoir ce montant ; qu'en retenant néanmoins qu'en s'abstenant de présenter ce chèque à l'encaissement, le notaire avait privé Mme Y... de son montant, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147, 1956 et 1958 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le séquestre conventionnel ne doit conserver et administrer la chose confiée que dans la mesure que commandent la nature de celle-ci et l'étendue de sa mission, en sorte que, aurait-il manqué à son obligation de mettre un chèque à l'encaissement, le dépositaire chargé du séquestre ne peut être tenu de restituer une somme qu'il n'a jamais eue en sa détention, mais seulement de réparer le préjudice résultant, pour la partie bénéficiaire du séquestre, de la perte d'une chance d'obtenir le paiement de ce chèque ; qu'en retenant que le préjudice subi par Mme Y... ne consistait pas seulement dans la perte d'une chance d'obtenir le paiement du chèque et en condamnant le notaire, qui en aurait été institué séquestre conventionnel, à lui payer l'intégralité du montant de ce chèque, la Cour d'appel a violé les articles 1147, 1956 et 1958 du Code civil.»

Cet arrêt juge que la possession légale utile pour prescrire ne peut s'établir à l'origine que par des actes matériels d'occupation réelle et se conserve tant que le cours n'en est pas interrompu ou suspendu.

 "Vu l'article 2229 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Papeete, 9 décembre 2010) que les consorts X... ont assigné la Polynésie française pour se voir déclarer propriétaires, par prescription acquisitive, des parcelles cadastrées n° 14 et 15 dénommées " la terre Atararo " ;

Attendu que pour rejeter la demande et constater que cette terre appartient à la Polynésie française, l'arrêt retient qu'aucun fait matériel d'occupation effective n'a été constaté au moment du transport sur les lieux en 2007 et que les témoignages produits n'étaient pas suffisamment probants pour établir une possession de trente ans par les consorts X..., seule pouvant être retenue avec suffisamment de certitude la période de 1934 à 1948 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la possession légale utile pour prescrire ne peut s'établir à l'origine que par des actes matériels d'occupation réelle et se conserve tant que le cours n'en est pas interrompu ou suspendu, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la possession des consorts X... ne s'était pas poursuivie au delà de 1948 par la seule intention, sans être interrompue avant l'expiration du délai de prescription par un acte ou un fait contraire, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée ;

Condamne la Polynésie française aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Polynésie française à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la Polynésie française ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt février deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour les consorts X....

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de prescription acquisitive de la terre Atararo, cadastrée sous les numéros 14 et 15, et constaté que cette terre appartient à la POLYNESIE FRANCAISE ;

AUX MOTIFS QUE les consorts X... affirment que leur grand-père Albert et leur père Gordon ont occupé la terre dans les conditions de l'article 2229 du Code civil depuis au moins les années 40, ainsi que le premier juge l'a retenu ;

* Sur les éléments matériels :

Que le premier juge a noté qu'une partie du terrain était nettoyée, mais que l'autre moitié, au-delà de la rivière, était à l'état de brousse, et a relevé sur le terrain des apports de pierres de consolidation, et la présence de deux arbres fruitiers plantés ; mais que le fait que le terrain ait été nettoyé au moment du transport sur les lieux en 2007, ne suffit pas à démontrer qu'il a toujours été entretenu par la famille X... ; qu'au contraire, la POLYNESIE démontre par des photos aériennes que les parcelles 14 et 15 étaient, de 1977 à 2006, à l'état de brousse, aucune plantation n'étant discernable ; que le premier juge a estimé que la présence de cocotiers démontrait que la parcelle avait été cultivée ; qu'or la disposition de ces arbres disséminés sur le terrain relève plus du hasard de la nature que d'une culture organisée ; qu'aucun fait matériel d'occupation n'a pu être constaté, la présence de deux arbres pouvant avoir été plantés, ce qui n'est pas établi, n'étant pas probante, s'agissant d'un terrain de plus de 6. 000 m ² ;

* Sur les témoignages :

Que Y..., qui déclare connaître la terre depuis 1934, affirme qu'en 1947 il y avait des cocotiers, du bois " et surtout des cailloux ", et un élevage de cochons et de chèvres appartenant à Albert Z...; que cependant le témoin ignore ce qu'il est advenu après 1948 ; que ce témoin a été locataire de Albert Z...; que ce témoignage permet de considérer la période de 1934 à 1948 au titre de la prescription acquisitive ; que, par ailleurs il affirme " il n'y avait pas de maison comme maintenant " ; comme le premier juge n'a relevé la présence d'aucune construction sur le terrain, il est probable que le témoin confond la terre Atararo avec les terres voisines, appartenant aussi à Albert X..., comme l'affirme la POLYNESIE, sans être contredite ; que Claire B...affirme que le chinois D...avait installé le père des consorts X... sur la terre un peu avant sa mort (NB en 1917) ; qu'elle ajoute " j'étais enfant " et plus loin, " j'avais 12 ans ", ce qui est impossible puisqu'elle est née en 1934, de sorte que l'intéressée ne peut avoir connaissance d'un tel évènement que par " ouï dire " ; qu'elle affirme ensuite que Albert, puis Gordon X..., dit E..., ont élevé des cochons sur la terre et fait des plantations, entretenant le terrain « jusqu'à ce jour ", ce qui est contredit par l'état des lieux dressé par le juge et les photos produites aux débats ; qu'en effet sur les clichés produits par la POLYNESIE on constate que le terrain est resté en brousse de 1977 à 2006 ; que de plus le procès-verbal établi par le service de l'économie rurale le 15 mai 1986 montre que la terre est intégralement " colonisée " par des purau sur les parties basses, et de fougères sur les parties hautes ; que de plus le simple fait de nourrir des cochons sur une terre apparemment libre, sans justifier avoir créé des enclos, qui n'existaient ni en 1985 ni en 2007, ne constitue pas un acte de propriété ; que son témoignage, contredit par les éléments matériels produits par la POLYNESIE est manifestement partial et orienté et doit être écarté ; que Francis C...ne connaît la terre que depuis 1978-1979 ; qu'il affirme seulement avoir toujours vu " E..." (Gordon X...) sur la terre, mais ne décrit aucun acte matériel de possession ; que, de plus, il admet qu'il allait cueillir des fruits, couper des bananiers et des bambous, sans prétendre y avoir été autorisé, ce qui confirme que le terrain était inoccupé et livré à un usage " collectif » z ; que la cour estime que ces témoignages sont des plus sommaires, manquent de précision, et comportent des incohérences, de sorte qu'on ne peut en déduire une possession de trente ans, de 40 à 1970, par les consorts X..., dans les conditions de la loi, alors que seule la période 1934 à 1948 peut être retenue avec suffisamment de certitude ; que pour le surplus, le fait pour Gordon X... d'avoir été vu sur les lieux à plusieurs reprises, ne lui confère aucun droit ; qu'en tout cas ces témoignages ne sont pas suffisamment probants pour juger que Gordon X... était en possession de la terre dans les conditions de l'article 2229 du Code civil, c'est-à-dire, entre autres, de façon continue et à titre de propriétaire pendant trente ans, alors même qu'ils sont contredits par les éléments matériels produits par la POLYNESIE ; que le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a jugé les ayant droits de Gordon X... propriétaires par usucapion de la terre Atararo ;

* Sur les droits de la POLYNESIE :

Que les terres sans maîtres sont réputées domaniales ; qu'en l'espèce, la POLYNESIE FRANCAISE s'est fait envoyer en possession provisoire de la succession de F...ou G... en 1985 ; que la POLYNESIE ne produit pas les textes applicables et ne justifie pas avoir respecté la procédure d'envoi en possession jusqu'à son terme, comme le soulignent les consorts X... ; que cependant, seuls les héritiers de F...ou G... pourraient se prévaloir des conséquences éventuelles de ces carences, et les consorts X..., qui n'ont pas la qualité d'héritiers, n'ont pas qualité pour contester cette procédure ;

ALORS QUE la possession légale utile pour prescrire ne peut s'établir à l'origine que par des actes d'occupation réelle et se conserve tant que le cours n'en est pas interrompu ou suspendu ; qu'ayant constaté qu'Albert X... avait eu une possession utile pour prescrire de 1934 à 1948 (arrêt, p. 3, avant-dernier alinéa et p. 4, al. 10), celui-ci avait nécessairement conservé ladite possession par la seule intention, sans qu'il soit besoin de caractériser après 1948 l'existence d'acte d'occupation réelle, et qu'ainsi la prescription était acquise dès 1964, de sorte que la propriété en résultant ne se perdait pas par non usage ; qu'en statuant comme elle le fait, la Cour d'appel ne tire pas les conséquences légales de ses constatations et viole l'article 2229 du Code civil dans sa rédaction applicable au litige, devenu l'article 2261 du Code civil."

La redevance n'est pas due si le service ne peut être rendu :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 24 février 2012), que M. X... a fait assigner le Syndicat interdépartemental mixte pour l'équipement rural (SIMER) devant le tribunal d'instance aux fins d'obtenir le remboursement d'une somme de 939, 02 euros versée au titre de la redevance d'enlèvement des ordures ménagères des années 2003 et 2009 et d'être déchargé pour l'avenir du paiement de cette redevance ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que le SIMER fait grief à l'arrêt d'avoir d'avoir dit recevable l'action de M. X... tendant à contester le bien fondé des redevances d'enlèvement d'ordures ménagères réclamées par le SIMER de 2003 à 2010, alors, selon le moyen :

1°/ que l'action dont dispose le débiteur pour contester le bien fondé d'une créance assise et liquidée par une collectivité territoriale ou un établissement public local se prescrit, à défaut de preuve d'un titre exécutoire régulièrement notifié, dans le délai de deux mois suivant le premier acte procédant de ce titre ou de la notification d'un acte de poursuite ; que, s'agissant des redevances d'enlèvement d'ordures ménagères dues des années 2003 et 2004, M. X... produisait aux débats quatre commandements de payer, sur lesquels il avait pris soin de mentionner la date à laquelle il les avait reçus, et qui précisaient que « toute contestation doit être portée (¿) dans les conditions exposées au verso du présent acte » ; qu'en s'abstenant de rechercher si ces commandements de payer n'avaient pas fait courir le délai de prescription de deux mois, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales ;

2°/ que s'il appartient au créancier de rapporter la preuve de la date de réception de la notification du titre exécutoire, cette preuve peut être faite par tout moyen ; qu'en abstenant de rechercher si le fait que M. X... ait lui-même produit aux débats la plupart des titres exécutoires et commandements de payer ou lettre de rappel afférents à la redevance d'enlèvement des ordures ménagères dues au titre des années 2005 à 2009, sur lesquels il avait pris soin de préciser la date à laquelle ils les avaient reçus, voire la date à laquelle il avait procédé au paiement, ne constituait pas une preuve suffisante de la réception par celui-ci de ces titres et si la date mentionnée sur ces documents comme date de réception ou de paiement ne devait pas être retenue comme point de départ de la prescription, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales ;

Mais attendu, d'une part, qu'après avoir exactement énoncé que l'action dont dispose le débiteur d'une créance assise et liquidée par une collectivité territoriale ou un établissement public local pour contester directement devant la juridiction compétente le bien-fondé de ladite créance se prescrit dans le délai de deux mois suivant la réception du titre exécutoire, à condition que ce délai ait été mentionné, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision, l'arrêt relève qu'il ressort de l'examen des factures relatives à l'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2003 que ces documents ne portent aucune mention du délai ou des voies de recours et que la facture au titre de l'année 2004 n'est pas produite aux débats ; qu'en l'état de ces énonciations et constatations, la cour d'appel, qui n'avait pas à faire la recherche non demandée visée par la première branche, a légalement justifié sa décision ;

Et attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que s'il résulte de l'examen des factures postérieures adressées pour les années 2005 à 2010 que celles-ci portent mention apparente du délai et des voies de recours, le SIMER ne peut toutefois, faute de rapporter la preuve de la date de réception par M. X... de ces titres exécutoires, se prévaloir de l'irrecevabilité de l'action introduite par lui le 10 février 2010, la cour d'appel, qui n'avait pas à faire la recherche non demandée visée par la seconde branche, a légalement justifié sa décision ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que le SIMER fait grief à l'arrêt d'avoir infirmé le jugement entrepris, de l'avoir condamné à payer à M. X... la somme de 939, 02 euros et d'avoir dit que celui-ci serait exonéré de toute redevance d'enlèvement d'ordures ménagères pour sa propriété située au lieudit ... à Moussac-sur-Vienne tant que le service d'enlèvement des ordures ménagères ne sera pas assuré, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il appartient à celui qui conteste être débiteur de la redevance d'enlèvement des ordures ménagères de prouver qu'il n'utilise pas le service de collecte et d'élimination des ordures ménagères ; que la commune ou l'établissement public en charge de ce service n'a pas à faire la preuve de son utilisation effective par le débiteur ; qu'en jugeant que le SIMER ne collecte pas les ordures ménagères sur la propriété de M. X..., aux motifs que la preuve contraire n'était pas rapportée, notamment par des attestations des conducteurs de la benne à ordures, et qu'il n'était pas justifié de l'existence d'un point de collecte situé à proximité qui soit desservi par une voie d'accès immédiate et aisément praticable, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil ;

2°/ qu'il appartient à celui qui conteste être débiteur de la redevance d'enlèvement des ordures ménagères de prouver soit qu'il ne produit aucun déchet, soit qu'il procède à l'évacuation et à l'élimination des déchets qu'il produit conformément à la loi du 15 juillet 1975 et aux règlements pris pour son application ; que M. X... reconnaissait qu'il occupait temporairement le logement et y produisait quelques déchets ; qu'en l'exonérant du paiement de toute redevance au titre de l'enlèvement des ordures ménagères, sans constater qu'il procédait lui-même à l'évacuation et à l'élimination de ses déchets sans recourir au service de collecte du SIMER et par des méthodes conformes à la réglementation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 2333-76 du code général des collectivités territoriales ;

Mais attendu qu'après avoir exactement énoncé qu'en raison de l'adéquation du montant de la redevance à l'importance du service rendu, celle-ci n'est pas due dès lors que le service n'est pas fourni et retenu, en vertu de son pouvoir d'appréciation des éléments de preuve versés aux débats, que la propriété de M. X... n'était pas accessible pour les services d'enlèvement des ordures ménagères de sorte que le SIMER n'y collecte pas les ordures ménagères, la cour d'appel a, sans inverser la charge de la preuve, fait l'exacte application de la loi ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu que le premier moyen ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le Syndicat interdépartemental mixte pour l'équipement rural aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour le Syndicat interdépartemental mixte pour l'équipement rural

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir statué au fond sur l'appel interjeté par M. X... et d'avoir infirmé le jugement rendu le 15 septembre 2010 par le tribunal d'instance de Poitiers ;

1° ALORS QUE le SIMER faisait valoir que l'appel était irrecevable, le jugement du tribunal d'instance ayant été rendu en dernier ressort ; qu'en s'abstenant de statuer sur la fin de non recevoir dont elle était saisie, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;

2° ALORS QUE lorsqu'il est appelé à connaître, en matière civile, d'une action personnelle ou mobilière portant sur une demande indéterminée ayant pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant est inférieur ou égal à cette somme, le tribunal d'instance statue en dernier ressort ; que dès lors qu'il était saisi d'une demande ayant pour origine l'obligation de payer des redevances n'excédant pas 72 euros par semestre, c'est à bon droit que le tribunal d'instance avait rendu un jugement en dernier ressort, lequel n'était pas susceptible d'appel ; qu'en estimant, au contraire, que l'appel interjeté par M. X... contre ce jugement était recevable, la cour d'appel a violé les articles L. 321-1 et R. 221-4 du code de l'organisation judiciaire dans leur rédaction alors en vigueur.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit recevable l'action de M. Bernard X... tendant à contester le bien fondé des redevances d'enlèvement d'ordures ménagères réclamées par le SIMER de 2003 à 2010,

AUX MOTIFS QU'il résulte de l'application combinée des articles R. 421-1 du code de justice administrative et L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales que « sauf en matière de travaux publics, la juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision et dans un délai de 2 mois, à partir de la notification de la décision attaquée » et « que l'action dont dispose le débiteur d'une créance assise et liquidée par une collectivité territoriale ou un établissement public local pour contester directement devant la juridiction compétente le bien fondé de ladite créance se prescrit dans un délai de 2 mois suivant la réception du titre exécutoire » ; que l'article R. 421-5 du même code poursuit : « les délais de recours contre une décision administrative ne sont opposables qu'à la condition d'avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision » ; qu ¿ en l'espèce, il ressort de l'examen des factures relatives à l'enlèvement des ordures ménagères des 3 juin et 15 octobre 2003 que ces documents ne portent aucune mention du délai ou des voies de recours ; qu ¿ en conséquence infirmant le jugement entrepris la contestation les concernant est recevable de même que celle relative à la facture au titre de l'année 2004, que le SIMER n'a pas produite au débat ; que sur ce point le jugement déféré doit donc être confirmé ; que s'il résulte de l'examen des factures postérieures adressées pour les années 2005 à 2010 qu'elles portent mention apparente du délai et des voies de recours, force est toutefois de constater qu'à défaut d'apporter la preuve de la date de réception par M. X... de ces titres exécutoires, le SIMER ne peut se prévaloir de l'irrecevabilité de l'action introduite le 10 février 2010 par M. X... ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déclaré irrecevables en ses demandes afférentes aux années 2005 à 2009 ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le défaut de mention des voies de recours applicables fait obstacle au déclenchement du délai de deux mois prévu à l'article L. 1617-5-2° du code général des collectivités territoriales ; que les titres exécutoires produits par le demandeur relativement aux redevances des années 2003 et 2004 sont dépourvus de toute précision quant aux voies de recours ouvertes ; que le délai de prescription n'ayant donc pas couru, le demandeur est recevable en sa contestation élevée pour les sommes réclamées au titre des années 2003 et 2004 ;

1° ALORS QUE l'action dont dispose le débiteur pour contester le bien fondé d'une créance assise et liquidée par une collectivité territoriale ou un établissement public local se prescrit, à défaut de preuve d'un titre exécutoire régulièrement notifié, dans le délai de deux mois suivant le premier acte procédant de ce titre ou de la notification d'un acte de poursuite ; que, s'agissant des redevances d'enlèvement d'ordures ménagères dues des années 2003 et 2004, M. X... produisait aux débats quatre commandements de payer, sur lesquels il avait pris soin de mentionner la date à laquelle il les avait reçus, et qui précisaient que « toute contestation doit être portée (¿) dans les conditions exposées au verso du présent acte » ; qu'en s'abstenant de rechercher si ces commandements de payer n'avaient pas fait courir le délai de prescription de deux mois, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales ;

2° ALORS QUE s'il appartient au créancier de rapporter la preuve de la date de réception de la notification du titre exécutoire, cette preuve peut être faite par tout moyen ; qu'en abstenant de rechercher si le fait que M. X... ait lui-même produit aux débats la plupart des titres exécutoires et commandements de payer ou lettre de rappel afférents à la redevance d'enlèvement des ordures ménagères dues au titre des années 2005 à 2009, sur lesquels il avait pris soin de préciser la date à laquelle ils les avaient reçus, voire la date à laquelle il avait procédé au paiement, ne constituait pas une preuve suffisante de la réception par celui-ci de ces titres et si la date mentionnée sur ces documents comme date de réception ou de paiement ne devait pas être retenue comme point de départ de la prescription, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris, d'avoir condamné le SIMER à payer à M. Bernard X... la somme de 939, 02 € et d'avoir dit que celui-ci serait exonéré de toute redevance d'enlèvement d'ordures ménagères pour sa propriété située au lieudit ... à Moussac-sur-Vienne tant que le service d'enlèvement des ordures ménagères ne sera pas assuré,

AUX MOTIFS QUE en raison de l'adéquation du montant de la redevance à l'importance du service rendu, celle-ci n'est pas due dès lors que le service n'est pas fourni ; que tel est bien le cas de l'espèce, dès lors qu'il ressort du procès-verbal de constat dressé le 30 septembre 2009 par Maître A. Boisselier, Huissier de justice, que le chemin d'environ 500m qui dessert la propriété de l'appelant depuis la route départementale 11 est à raison de son étroitesse et de la nature du sol difficilement carrossable pour une benne à ordures qui ne peut en outre pas faire demi-tour au bout du chemin devant la propriété en cause ; qu'il découle de ces observations, qui ne sont aucunement contredites par des éléments contraires tels des attestations des conducteurs de la benne à ordures, que le SIMER ne collecte pas les ordures ménagères sur la propriété de M. X..., qui est donc fondé à invoquer le défaut de service rendu ; que l'existence d'un point de collecte ne peut lui être opposée dès lors ni son lieu ni sa proximité ne sont établis pas plus qu'il n'est justifié qu'il est desservi par une voie d'accès immédiate et aisément praticable ; que dans ces conditions, infirmant le jugement déféré, il y a lieu de condamner le SIMER à lui restituer la somme non contestée de 939, 02 € et de dire que M. X... sera exonéré de toute redevance d'ordures ménagères pour sa propriété située au lieudit ... à Moussac-sur-Vienne tant que le service d'enlèvement des ordures ménagères ne sera pas assuré ;

1° ALORS QU'il appartient à celui qui conteste être débiteur de la redevance d'enlèvement des ordures ménagères de prouver qu'il n'utilise pas le service de collecte et d'élimination des ordures ménagères ; que la commune ou l'établissement public en charge de ce service n'a pas à faire la preuve de son utilisation effective par le débiteur ; qu'en jugeant que le SIMER ne collecte pas les ordures ménagères sur la propriété de M. X..., aux motifs que la preuve contraire n'était pas rapportée, notamment par des attestations des conducteurs de la benne à ordures, et qu'il n'était pas justifié de l'existence d'un point de collecte situé à proximité qui soit desservi par une voie d'accès immédiate et aisément praticable, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil ;

2° ALORS QU'il appartient à celui qui conteste être débiteur de la redevance d'enlèvement des ordures ménagères de prouver soit qu'il ne produit aucun déchet, soit qu'il procède à l'évacuation et à l'élimination des déchets qu'il produit conformément à la loi du 15 juillet 1975 et aux règlements pris pour son application ; que M. X... reconnaissait qu'il occupait temporairement le logement et y produisait quelques déchets ; qu'en l'exonérant du paiement de toute redevance au titre de l'enlèvement des ordures ménagères, sans constater qu'il procédait lui-même à l'évacuation et à l'élimination de ses déchets sans recourir au service de collecte du SIMER et par des méthodes conformes à la réglementation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 2333-76 du code général des collectivités territoriales."