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vendredi, 19 décembre 2014

Notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation à chacun des époux

La notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation doit être adressée personnellement à chacun des époux acquéreurs ou qu'à défaut l'avis de réception de la lettre unique doit être signé par les deux époux :

 

"Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 9 juillet 2013), que le 9 mai 2005, M. et Mme X... ont signé un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans avec la société Geoxia Rhône Alpes (la société Geoxia) ; que M. et Mme X... ont assigné cette société pour obtenir l'annulation du contrat de construction, la remise en état du terrain aux frais de la société Geoxia et l'indemnisation de leurs préjudices ;

 

Attendu que pour rejeter leur demande de nullité du contrat, l'arrêt retient que la signature par l'un des époux du pli recommandé, adressé aux deux époux et comportant la mention du droit de rétractation, ne vient pas vicier le contrat et ne permet pas à l'époux non signataire de se rétracter après l'expiration du délai de sept jours ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation doit être adressée personnellement à chacun des époux acquéreurs ou qu'à défaut l'avis de réception de la lettre unique doit être signé par les deux époux, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

 

Condamne la société Geoxia Rhône Alpes aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Geoxia Rhône Alpes à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de la société Geoxia Rhône Alpes ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

 

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes de nullité du contrat, de les AVOIR en conséquence déboutés de leurs demandes de démolition et de remise en état du terrain par la société GEOXIA, de restitution des sommes versées en exécution du contrat, et d'indemnisation de leurs préjudices et de les AVOIR condamnés à payer à la société GEOXIA la somme de 29. 528, 01 €, avec intérêts au taux de 1 % par mois à compter du 10 octobre 2007, au titre du solde des travaux ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QU'il est désormais de principe constant que les règles d'ordre public de l'article L 231-2 du code de la construction et de l'habitation, relatives aux mentions du contrat de construction de maison individuelle, constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître d'ouvrage, dont la violation est sanctionnée par la nullité relative du contrat ; que le régime des nullités du contrat de construction de maison individuelle relève du simple ordre public de protection des accédants et donc du régime des nullités relatives ; qu'il est souligné à juste titre par la société GEOXIA que les manquements du constructeur, au regard des dispositions légales, ne peuvent s'entendre qu'en lien avec une altération préjudiciable des circonstances sur lesquelles les consentements ont été échangés et nullement par simple omission ou mauvaise interprétation de la loi, notamment en l'absence de toute incidence préjudiciable pour le consommateur, lors du déroulement de la construction et alors même que le bénéficiaire de l'ordre public de protection a lui-même souhaité et participé à l'exécution du contrat ; qu'en l'espèce sur les prétendues omissions dans le contrat de construction régissant les rapports entre les parties et concernant :- la réception d'acomptes,- l'absence de plans conformes au code de la construction,- les manquements relatifs à la description de l'ouvrage,- l'énonciation obligatoire relative à l'exécution du chantier,- l'exercice du droit de rétractation,- des manoeuvres dolosives ; que le premier juge, dans une décision parfaitement motivée que la cour adopte, a relevé soit une inexistence de ces manquements soit leur caractère parfaitement véniel sans incidence préjudiciable sur les acquéreurs ; que concernant désormais les nouvelles omissions relevées en cause d'appel et concernant :- une absence de mentions relatives à la désignation du terrain et du titre de propriété,- une absence de mentions relatives à la description de l'ouvrage,- une absence de mentions relatives à la possibilité par le maître de l'ouvrage de se faire assister par un professionnel,- un défaut de référence à l'assurance dommages-ouvrage,- des justifications de garantie de remboursement et de livraison,- un dol ; qu'il peut être relevé que :- la date d'acquisition du terrain, l'adresse et les références cadastrales sont reportées au contrat,- la notice descriptive n'est pas extérieure au contrat pour s'adjoindre aux conditions particulières, aux conditions générales et autres notices explicatives,- la notion de professionnel habilité n'avait pas à être explicitée pour se suffire à elle-même,- l'article 4. 4 du contrat liant les parties : " responsabilité et assurance ", reprend l'engagement du constructeur de la souscription de la police dommages ouvrage ; que de plus, la société GEOXIA a remis au maître de l'ouvrage, avant le commencement des travaux, l'attestation d'AXA CORPORATE ASSURANCES ; que les conditions générales du contrat font clairement état d'une garantie de remboursement prévue par le constructeur ; que l'article 1. 3 de la notice d'information jointe au contrat en confirme l'existence ; qu'il convient donc bien de dire et juger que ce contrat de construction d'une maison individuelle relevant d'un simple ordre public de protection des maîtres de l'ouvrage, doit être déclaré bon et valable, les quelques imperfections relevées dans la rédaction du contrat ayant été rendues sans portée par une ratification générale de ce contrat par les intéressés ayant pris la forme d'une persistance des maîtres de l'ouvrage dans leur volonté de construire cet immeuble jusqu'à son terme, cela en l'absence de toute altération préjudiciable des circonstances durant lesquelles les consentements ont été échangés ; que les époux X... doivent donc bien être déboutés de l'intégralité de leurs demandes et le jugement confirmé sur ce point ; qu'il est en de même en ce qui concerne la demande reconventionnelle de la société GEOXIA qui a été justement acceptée pour une somme de 29. 528, 01 € TTC au titre du solde des travaux restant dus, outre intérêts contractuels ;

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande aux fins de nullité du contrat de construction de maison individuelle : que les énonciations obligatoires du contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plans sont visées à l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation ; que le but de ces dispositions est d'informer de la manière la plus précise possible le maître de l'ouvrage sur les conditions financières et techniques de l'opération de construction projetée ; que toutefois, en plus des dispositions obligatoires devant figurer au contrat, le constructeur est tenu d'annexer au contrat un certain nombre de pièces et de documents parmi lesquels figurent :- les attestations de garantie de livraison et de remboursement apportées par le constructeur (article L. 231-2 k du Code de la construction et de l'habitation),- l'arrêté de permis de construire et des autorisations administratives obtenues pour réaliser la construction,- la notice descriptive conforme à un modèle type agréé, comportant les caractéristiques techniques de l'immeuble ainsi que des travaux d'équipement intérieurs ou extérieurs indispensables à l'implantation ou l'utilisation de l'immeuble (article R. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation),- les plans de la construction à édifier ; que selon l'article R. 231-3 du Code de la construction et de l'habitation, les indications figurant sur les plans doivent comporter le dessin de la perspective de l'immeuble, la coupe, élévation, cotes utiles et indication des surfaces des différentes pièces, retranscription des éléments intérieurs ou extérieurs indispensables à l'implantation, indication des raccordements aux réseaux divers.... ; que ces prescriptions sont d'ordre public et il importe peu que le maître de l'ouvrage n'ait subi aucun préjudice lors du déroulement de la construction, le renoncement à des dispositions d'ordre public ne se présumant pas et la violation des formalités requises par la loi entraînant la constatation de la nullité du contrat ; qu'en l'espèce, les époux X... contestent la validité du contrat de construction de maison individuelle qu'ils ont conclu avec la société GEOXIA au motif du non-respect par le constructeur du formalisme du contrat, la sanction du non-respect de dispositions d'ordre public étant la nullité du contrat ; qu'il convient donc d'examiner chaque point que les époux X... considèrent comme irréguliers ; A. sur l'irrégularité résultant de l'absence de mention de la garantie de remboursement lors du versement de l'acompte versé : l'article L. 231-2 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit que le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les mentions suivantes : " les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat. Les stipulations du contrat notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au délai d'exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d'exécution peuvent se référer à des clauses types approuvées par Décret en Conseil d'Etat " ; qu'en l'espèce, les époux X... ont signé le 9 Mai 2005 un contrat de construction de maison individuelle avec fournitures de plan ; qu'aux termes du contrat plus précisément des " conditions particulières du contrat de construction " (pièce n° 2) il a été prévu « le versement d'un acompte à la signature d'un montant de 8 021 € » ; que les époux X... versent aux débats la photocopie du chèque de 8. 021 ¿ daté du 9 mai 2005 ; que le constructeur verse par ailleurs aux débats (pièces n° 7) :- l'attestation générale de l'établissement Zurich Versichterung datée du 4 Mars 2005 mentionnant l'accord intervenu avec les sociétés SNC des maisons individuelles au sujet de la délivrance par Zurich Versicherung des garanties de livraison et de délivrance en 2005 des garanties de remboursement et de livraison à prix et délai convenus,- l'attestation de garantie personnalisée 05R 60 132, n° 022665 datée du 9 Mai 2005, soit le jour de la signature du contrat ; que les époux X... qui affirment n'avoir été en possession de la garantie de remboursement que lors de la réception de la Lettre Recommandée avec Accusé de Réception postérieure à la remise de l'acompte n'en justifient pas ; qu'en tout état de cause il est établi que le constructeur était bien titulaire de la garantie de remboursement lors de la signature du contrat ; que les formalités de l'article L. 231-2 k) ont donc été respectées et le contrat de construction de maison individuelle n'encourt pas la nullité de ce chef ; B. Sur l'irrégularité résultant de l'absence de fourniture de plans : que les époux X... affirment que les plans qui leur ont été et ont été annexés au contrat ne seraient pas conformes aux prévisions de l'article R. 231-3 du Code de la construction et de l'habitation ; que l'article R. 231-3 du Code de la Construction et de l'Habitation dispose : " en application du c) de l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation, à tout contrat, qu'il soit assorti ou non de conditions suspensives, il doit être joint le plan de la construction à édifier précisant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et les indications des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l'article R. 231-4, les éléments d'équipements intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation, à l'utilisation, à l'habitation de l'immeuble. Un plan en perspective est joint au plan " ; qu'en l'espèce, les plans ont été soumis à l'administration qui a délivré le permis de construire ; que les plans en question (pièce n° 7 de Geoxia) comportent :- une notice descriptive de l'environnement, avec mention des dispositions prévues pour assurer l'insertion au sol de la maison,- divers plans comportant notamment les cotes des dimensions et surfaces des différentes pièces,- le plan en perspective de la maison, signé par les maîtres de l'ouvrage ; que les plans fournis sont conformes aux prescriptions de l'article R. 231-3 du Code de la construction et de l'habitation et le contrat de construction de maison individuelle n'encourt pas la nullité de ce chef ; C. sur l'irrégularité résultant de l'insuffisance de la description de l'ouvrage : que l'article L. 231-2 c) du Code de la construction et de l'habitation dispose : " le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les mentions suivantes : la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble " ; que la notice descriptive jointe au contrat est conforme au modèle type figurant en annexe de l'arrêté du 27 Novembre 1991, autorisé par la réglementation ; que la notice précise clairement en l'espèce le détail de l'ensemble des prestations à réaliser, tandis que l'annexe de la notice descriptive également jointe au contrat et qui constitue comme la notice une pièce contractuelle, comporte les estimations des prix des travaux prévus contractuellement ; que la notice descriptive et l'annexe à cette notice sont conformes aux prescriptions de l'article L. 231-2 c) du Code de la construction et de l'habitation et le contrat de construction de maison individuelle n'encourt pas la nullité de ce chef ; ¿ E) sur l'exercice du droit de rétractation : que les époux X... soutiennent que le contrat aurait violé les dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation en ce que le constructeur n'aurait pas adressé le pli recommandé comportant la mention du droit de rétractation à chacun des époux, seul Monsieur X... ayant signé l'accusé réception du pli recommandé ; que le droit de rétractation figure au contrat sous l'article 5. 2 des conditions générales du contrat intitulé " conditions suspensives et résolutoires ", qui est ainsi libellé : " le présent contrat sera adressé par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception... A compter du lendemain de la première présentation de l'acte notifiant le présent contrat, le maître de l'ouvrage dispose d'un délai de 7 jours pour se rétracter. Passé ce délai, le contrat sera réputé définitif " ; que le droit de rétractation doit donc s'exprimer dans le délai de 7 jours après présentation de la lettre recommandée et donc nécessairement en amont de la réalisation des conditions suspensives ; que le contrat est donc valable après écoulement du délai de rétractation, mais ne devient effectif qu'à compter de la réalisation des conditions suspensives lesquelles n'ont pas pour effet de permettre un nouveau droit de rétractation pendant 7 jours après réalisation des conditions suspensives ; qu'enfin l'envoi d'un pli recommandé à Monsieur et Madame X... ne caractérise pas une manoeuvre dolosive du constructeur et la signature par l'un des époux du pli recommandé adressé aux deux époux signataires du contrat ne vient pas vicier le contrat et ne permet pas à l'époux non signataire de se rétracter après expiration du délai de 7 jours alors de surcroît que la construction a été entièrement réalisée et payée dans sa quasi-totalité par les deux époux ; que le contrat ne peut dès lors être annulé ; que le contrat de construction de maison individuelle étant déclaré régulier, les demandes aux fins de démolition de l'ouvrage et de remise en état du terrain dans l'état d'origine seront rejetées ; que sur la demande reconventionnelle de la société GEOXIA : qu'il résulte de l'examen des pièces du dossier et notamment de la lecture du rapport d'expertise, que la construction objet du contrat a été entièrement réalisée ; que les époux X... ont sollicité l'organisation de la réception par lettres du 7 puis du 14 Juin 2007 ; que toutefois, l'expert indique qu'au vu de compte rendu de la réunion " visite d'achèvement " du 26 Juin, les travaux n'étaient pas terminés ; que l'expert amiable qui est intervenu a estimé que l'avancement des travaux avaient été réalisés à 95 % à la date du 25 Juillet 2007 ; qu'enfin, l'expert judiciaire souligne que la réception pouvait intervenir le 10 Octobre 2007, avec réserves le cas échéant pour des désordres qui ont été examinés lors de l'expertise ; que s'agissant des désordres déplorés par les époux X..., il convient d'observer que certains d'entre eux ont fait l'objet de reprises avant même les visites d'expertise, d'autres ont été repris durant l'expertise, ce qui a permis d'ailleurs à l'expert de s'assurer par exemple de la mise en place correcte des aciers de chaînage tant verticaux qu'horizontaux ; qu'au vu des travaux réalisés, des désordres subsistant, du retard dans la réalisation des travaux il convient de retenir le compte effectué par l'expert entre les parties et de condamner solidairement Monsieur et Madame X... à payer la somme totale de 29. 528, 01 € TTC à la société GEOXIA, déduction étant opérée du compte de l'expert, des intérêts de retard à compter du 10 octobre 2007 qui seront précisés ci-après ; que la somme de 29 528, 01 € portera intérêts au taux de 1 % (cf article 3. 5 des conditions générales) à compter du octobre 2007 ;

 

1° ALORS QUE la notification prévue à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation doit être adressée personnellement à chacune des parties à l'acte ou l'avis de réception de la lettre unique doit être signé par toutes les parties ; qu'en retenant que Madame X... ne pouvait se rétracter, aux motifs que « la signature par l'un des époux du pli recommandé adressé aux deux époux signataires du contrat ne vient pas vicier le contrat et ne permet pas à l'époux non signataire de se rétracter après expiration du délai de 7 jours » (jugement p. 10, § 10), la Cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ;

 

2° ALORS QUE le contrat de construction de maison individuelle doit comporter la justification de la garantie de remboursement apportée par le constructeur, l'attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat ; qu'en écartant la nullité du contrat, aux motifs que le constructeur justifiait qu'une garantie de remboursement existait au moment de la signature du contrat (jugement p. 8, § 7 et 9 et arrêt p. 5, dernier §) et que les conditions générale du contrat et de la notice d'information en faisaient état (arrêt p. 5, dernier §), sans rechercher, comme cela lui était demandé (conclusions d'appel des époux X..., p. 15, § 3 et dernier §) si cette attestation avait été remise aux maîtres de l'ouvrage et annexée au contrat le jour de sa signature et de la prise de l'acompte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2, k) et R. 231-8 du Code de la construction et de l'habitation ;

 

3° ALORS QU'il appartient au constructeur qui a sollicité le paiement d'un acompte à la signature du contrat de justifier de l'annexion à celui-ci d'une garantie de remboursement ; qu'en écartant la nullité du contrat de construction de maison individuelle aux motifs que « les époux X... qui affirment n'avoir été en possession de la garantie de remboursement que lors de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception postérieure à la remise de l'acompte n'en justifient pas » (arrêt p. 8, § 8), la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1315 du Code civil, L. 231-2, k) et R. 231-8, du Code de la construction et de l'habitation ;

 

4° ALORS QUE le plan annexé au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans doit indiquer les éléments d'équipement intérieurs qui sont indispensables à l'utilisation et à l'habitation de l'immeuble ; qu'en jugeant, pour écarter la nullité du contrat, que les plans étaient conformes aux exigences légales, aux motifs qu'ils « comportaient : 

une notice descriptive de l'environnement, avec mention des dispositions prévues pour assurer l'insertion au sol de la maison, les cotes des dimensions et surfaces des différentes pièces, et le plan en perspective de la maison, signé par les maîtres de l'ouvrage », sans rechercher, comme cela lui était demandé (conclusions d'appel des époux X..., p. 8, § 5-

6), s'ils indiquaient les éléments d'équipement intérieurs indispensables à l'utilisation et à l'habitation de l'immeuble - notamment l'emplacement des radiateurs, des prises électriques, des points lumineux et de leurs commandes -, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2, c) et R. 231-3 du Code de la construction et de l'habitation ;

 

5° ALORS QUE chaque poste de travaux à la charge du maître de l'ouvrage doit être chiffré dans la notice descriptive annexée au contrat ; qu'en jugeant que la notice descriptive était conforme aux prescriptions légales aux motifs inopérants qu'elle « précis ait clairement en l'espèce le détail de l'ensemble des prestations à réaliser, tandis que l'annexe de la notice descriptive également jointe au contrat et qui constitu ait comme la notice une pièce contractuelle, comport ait les estimations des prix des travaux prévus contractuellement » (jugement p. 9, § 7 et suivants), sans rechercher, comme cela lui était demandé, si le constructeur n'avait pas omis d'y chiffrer des postes de travaux à la charge du maître de l'ouvrage - notamment les travaux de démolition des existants et de préparation du terrain, les fouilles et les travaux d'assainissement des fondations -, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2, d, et R. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation ;

 

6° ALORS QU'en toute hypothèse, en jugeant que la notice descriptive était conforme aux prescriptions légales, quand il résultait de celle-ci que de nombreux postes de travaux à la charge du maître de l'ouvrage n'avaient pas été chiffrés, et qu'elle stipulait comme étant non compris dans le prix convenu, des travaux à réaliser dans la maison et des prestations qui ne concernaient pas l'ouvrage des époux X..., la Cour d'appel l'a dénaturée et a violé l'article 1134 du Code civil ;

 

7° ALORS QUE la seule violation des règles d'ordre public protectrices du maître de l'ouvrage emporte nullité du contrat de construction de maison individuelle ; qu'en écartant la nullité du contrat de construction de maison individuelle aux motifs que les irrégularités n'avaient pas causé de préjudices aux maîtres de l'ouvrage, la Cour d'appel a violé l'article L. 230-1 du Code de la construction et de l'habitation ;

 

8° ALORS QU'en toute hypothèse, les époux X... soutenaient que les irrégularités de la notice leur avaient causé « un manque de lisibilité manifeste, puisqu'ils n'étaient pas en mesure de distinguer les travaux qui concern ai ent leur construction mais rest aient à leur charge de ceux qui ne concern ai ent pas leur maison » (conclusions d'appel des époux X..., p. 10, § 6) ; qu'en jugeant que les irrégularités de la notice ne leur avaient causé aucun préjudice, sans répondre à ce moyen opérant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

 

9° ALORS QUE la renonciation du maître de l'ouvrage à se prévaloir d'un droit d'ordre public et de l'irrégularité d'un contrat conclu en méconnaissance de ce droit ne peut résulter que d'un acte révélant sa connaissance préalable de la violation des dispositions destinées à le protéger et sa volonté non équivoque de confirmer l'acte ; qu'en retenant que les maîtres de l'ouvrage ne pouvaient se prévaloir de l'anéantissement de l'acte aux motifs que « la construction a vait été entièrement réalisée et payée dans sa quasi-totalité par les deux époux » (jugement p. 10, § 10) et que les imperfections relevées dans la rédaction du contrat avaient « été rendues sans portée par une ratification générale de ce contrat par les intéressés ayant pris la forme d'une persistance des maîtres de l'ouvrage dans leur volonté de construire cet immeuble jusqu'à son terme » (arrêt p. 6, § 2), quand ces circonstances ne caractérisaient ni leur connaissance préalable du droit de se rétracter et des règles violées, ni leur volonté sans équivoque de ratifier le contrat, la Cour d'appel a violé l'article 1338 du Code civil."

jeudi, 18 décembre 2014

Indivision conventionnelle et attribution éliminatoire

Cet arrêt juge que l'attribution éliminatoire peut être appliquée à une indivision conventionnelle :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles,4 octobre 2012), que M. Georges X... et sa soeur, Monique X..., ont conclu une convention d'indivision relative à l'exercice des droits indivis en pleine propriété qu'ils détenaient sur divers biens immobiliers, pour une durée de cinq ans à compter du 1er janvier 1995, renouvelable par tacite reconduction ; que Monique X... est décédée le 11 octobre 1999, laissant pour lui succéder, ses quatre enfants, Philippe, Olivier, Pascal et Myriam Y... (les consorts Y...) ; que M. X... a assigné ses neveux aux fins d'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision ;

 

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de M. X... en licitation des biens indivis et d'accueillir la demande reconventionnelle des consorts Y... tendant au maintien entre eux de l'indivision et à l'attribution de sa part à leur coïndivisaire, alors, selon le moyen, que le partage d'une indivision conventionnelle ne donne pas lieu à l'attribution éliminatoire prévue par l'article 815, alinéa 3, ancien, et 824 nouveau du code civil, les articles 1873-1 et suivants de ce code ne renvoyant qu'à l'attribution préférentielle organisée par les articles 831 et 832 et suivants ; qu'en décidant en l'espèce d'attribuer la quote-part de M. X..., demandeur à l'action en partage, à ses coïndivisaires restés dans l'indivision conventionnelle, les juges du fond ont violé l'article 815 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce, et les articles 1873-1 et suivants du même code ; 

 

Mais attendu que l'attribution éliminatoire peut être demandée, sous les conditions prévues par la loi, lors du partage d'une indivision conventionnelle; que le moyen n'est pas fondé ;

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne M. X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux consorts Y... la somme globale de 3 000 euros, rejette sa demande ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. X... 

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de licitation de l'ensemble immobilier détenu en indivision par Monsieur X... et les consorts Y..., et d'avoir fait droit à la demande reconventionnelle de ces derniers de se voir attribuer la quote-part indivise de Monsieur X... pour la somme de deux millions d'euros ;

 

AUX MOTIFS QUE « les consorts Y... soutiennent à juste titre que c'est à tort que le tribunal a estimé qu'ils acceptaient la licitation ; qu'en effet, il ne peut être déduit du seul fait qu'ils n'ont conclu, le 24 septembre 2009, que sur la prise en charge des frais d'expertise qu'ils ont accepté la demande de licitation formée par Georges X... ; que les consorts Y... sollicitent l'attribution préférentielle de la part de Georges X... dans les biens indivis, sur le fondement de l'article 824 du Code civil ; qu'ils font valoir, en outre, que la convention d'indivision prévoyait expressément que les indivisaires bénéficient des droits de préemption et de substitution visés aux articles 815-14 à 815-16 et 815-18 du Code civil ; qu'ils offrent d'acquérir la part de Georges X... conformément au l'estimation déterminée par l'expert, soit 2 millions d'euros ; que Georges X... n'a pas répliqué sur ce point ; que l'article 815 alinéa 3 du Code civil, applicable en l'espèce, au regard de la date de l'assignation, prévoit que si des indivisaires entendent demeurer dans l'indivision, le tribunal peut, à la demande de l'un ou plusieurs d'entre eux, en fonction des intérêts en présence et sans préjudice de l'application des articles 832 à 832-3, attribuer sa part, après expertise, à celui qui a demandé le partage, soit en nature, si elle est aisément détachable du reste des biens indivis, soit en argent, si l'attribution en nature ne peut être commodément effectuée ou si le demandeur en exprime la préférence ; que les parties s'accordent sur la fixation de la valeur des biens indivis estimée par l'expert judiciaire à la somme de 4.000.000 ; que les consorts Y... justifient d'un intérêt légitime d'exercer la faculté qui leur est ouverte par l'article 815 alinéa 3 susvisé à demeurer dans l'indivision et à se voir attribuer la part de Georges X... dans les biens indivis moyennant le versement de la somme de 2.000.000 € ; qu'au vu du montant offert, cette demande n'est pas contraire aux intérêts de Georges X... qui ne souhaite pas demeurer dans l'indivision » (arrêt, p. 6-7) ;

 

ALORS QUE le partage d'une indivision conventionnelle ne donne pas lieu à l'attribution éliminatoire prévue par l'article 815, alinéa 3, ancien, et 824 nouveau du Code civil, les articles 1373-1 et suivants de ce Code ne renvoyant qu'à l'attribution préférentielle organisée par les articles 831 et 832 et suivants ; qu'en décidant en l'espèce d'attribuer la quote-part de Monsieur X..., demandeur à l'action en partage, à ses coïndivisaires restés dans l'indivision conventionnelle, les juges du fond ont violé l'article 815 ancien du Code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce, et les articles 1873-1 et suivants du même Code."

mercredi, 17 décembre 2014

Maître d'oeuvre et défaut d'agrément du sous traitant

Voici un arrêt important qui juge que le maître d'oeuvre doit garantir le maître d'ouvrage condamné à payer le sous traitant dont il n'avait pas demandé l'agrément à l'entreprise principale, c'est une solution contraire à celle exposée à cet article de 2008 : L'architecte n'a pas l'obligation d'informer le maître d'ouvrage des conséquences de l'absence d'agrément du sous-traitant.

"Attendu, selon l’arrêt attaqué (Riom, 8 avril 2013), que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Deux Avenues (le syndicat) a confié la réfection de ses « parkings » et aires de circulation à la société Val’étanchéité, laquelle a sous-traité le lot de reprise des revêtements des places de stationnement à la société Colas Rhône Alpes Auvergne (la société Colas) ; que cette société, après production de sa créance à la procédure collective de la société Val’étanchéité placée en redressement judiciaire, a assigné le syndicat en règlement de ses travaux sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 ; que le syndicat a appelé en garantie la société Secob en qualité de maître d’oeuvre ;

 

Attendu que la société Secob fait grief à l’arrêt de la condamner à garantir le syndicat de la condamnation prononcée au profit de la société Colas, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le simple fait que le maître d’oeuvre ait été chargé d’une mission de direction et de surveillance du chantier ne peut suffire à faire peser sur lui une obligation de conseil à l’égard du maître de l’ouvrage relativement à la nécessité de se faire présenter et d’agréer les sous-traitants ; que seul un mandat expressément donné sur ce point par le maître de l’ouvrage est de nature à faire naître une telle obligation ; qu’en estimant dès lors que la société Secob, maître d’oeuvre, avait manqué à son obligation de conseil vis-à-vis du maître de l’ouvrage, au seul motif que le bureau d’études techniques avait assumé une « mission de direction et de surveillance du chantier » et que, « dans ce cadre, il lui appartenait de conseiller le maître de l’ouvrage, non spécialiste de la construction, sur la nécessité de faire présenter et le cas échéant d’agréer les sous-traitants », la cour d’appel a méconnu les principes susvisés et a violé l’article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 et l’article 1147 du code civil ;

 

2°/ que dans ses écritures d’appel, la société Secob faisait valoir que le syndicat des copropriétaires était représenté par le cabinet Lamy-Gestrim, qui agissait en tant que professionnel et qui était parfaitement à même d’avertir les copropriétaires de la nécessité d’agréer les sous-traitants, ajoutant en outre qu’elle n’avait reçu aucune mission à ce titre, dans la mesure où elle n’intervenait que dans le cadre de son domaine technique particulier, comme tout bureau d’études techniques ; qu’en estimant, par motifs adoptés du jugement qu’elle confirmait, que le syndicat des copropriétaires, maître de l’ouvrage, était « non spécialiste de la construction », ce dont elle a déduit au profit de celui-ci l’existence d’un droit à être informé par le maître d’oeuvre de la présence de sous-traitants et de la nécessité qu’il y avait à les agréer, sans répondre aux conclusions susvisées, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

 

Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, exactement retenu que la société Secob, maître d’oeuvre chargé d’une mission de surveillance des travaux, avait pour obligation d’informer le maître de l’ouvrage de la présence d’un sous-traitant et de lui conseiller de se le faire présenter et, le cas échéant, de l’agréer et de définir les modalités de règlement de ses situations, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre aux conclusions de la société Secob que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants, que la société Secob était tenue à garantie ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi."

mardi, 16 décembre 2014

Connaissance du vice affectant une piscine et garantie des vices cachés

Cet arrêt reproche aux premiers juges de ne pas avoir répondu à l'argument du vendeur relevant que le jour même de la vente l'acheteur avait été assisté d'un pisciniste, ce qui tendait à démonter qu'il avait connaissance des vices affectant la piscine :

 

"Vu l'article 1642 du code civil ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 4 octobre 2012), que par acte authentique du 6 décembre 2003, M. X... a vendu à la société civile immobilière Axel (la SCI) une maison d'habitation comportant notamment des piscines intérieure et extérieure pour lesquelles le vendeur s'engageait à effectuer les travaux de remise en état figurant à un constat d'huissier de justice dressé le même jour et annexé à l'acte ; que la SCI, considérant que les travaux réalisés n'étaient pas satisfaisants, a sollicité et obtenu la désignation d'un expert ; que par acte du 24 novembre 2006, la SCI a assigné M. X..., au visa des articles 1134 et 1146 du code civil, en paiement de diverses sommes au titre des travaux de remise en état et de troubles de jouissance ; que devant la cour d'appel la SCI a fondé sa demande sur la garantie des vices cachés ;

 

Attendu que pour faire droit à la demande de la SCI, l'arrêt retient que M. X... ne peut se prévaloir du caractère apparent des vices empêchant la mise en service des piscines intérieure et extérieure puisqu'il n'a pas démontré son affirmation selon laquelle la SCI Axel aurait disposé des clés avant le 6 décembre 2003 et aurait pu ainsi se rendre compte des problèmes existants, alors en outre qu'il ressort du procès-verbal de constat du 6 décembre 2003, du courrier complémentaire du 12 octobre 2004 et des conclusions expertales que certaines défectuosités exigeaient la réalisation de tests par la mise en eau des piscines et qu'en réalité les investigations ont été alors tout à fait limitées, la comparaison entre les indications fournies par ce constat et la liste des désordres détaillée par l'expert judiciaire apportant la démonstration que ces défectuosités sont beaucoup plus graves et importantes que celles mises en évidence grâce aux constatations de l'huissier ;

 

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si, comme l'avait retenu l'expert judiciaire, la SCI n'avait pas eu connaissance des vices de la piscine extérieure tenant à l'absence d'ouvrage de génie civil, ou au mode d'arrimage du liner, en raison de la présence d'un pisciniste à ses côtés lors de l'établissement du constat du 6 décembre 2003, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;

 

Condamne la SCI Axel aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Axel à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; Rejette la demande de la SCI Axel ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils pour M. X...

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir « évalué la réduction de prix afférente au prix convenu » à la somme de 62. 311, 94 euros, majorée au moment du paiement par application de l'indice du coût de la construction et condamné au besoin M. X... au paiement de cette somme au profit de la SCI Axel,

 

AUX MOTIFS QUE selon compromis de vente en date du 15 octobre 2003, M X... a vendu à M. et Mme Y..., agissant pour le compte de la SCI en formation Axel, une maison à usage d'habitation située 65 rue de Sarreguemines à Bitche comprenant notamment une piscine intérieure et une piscine extérieure au prix de 244 000 € ; que par acte notarié du 6 décembre 2003 les parties ont régularisé la vente comprenant toujours, en ce qui concerne la désignation du bien vendu, l'existence d'une piscine intérieure au sous-sol et d'une piscine extérieure, ainsi que d'un système de balnéothérapie, et ce au prix antérieurement convenu ; que sous le paragraphe « condition particulière » cet acte notarié, au titre de travaux de remise en état, mentionne qu'un constat est établi par Me Z..., huissier de justice à Sarreguemines, à la date de l'acte, constat faisant état d'un certain nombre de réserves quant à la remise en état par le vendeur de certains éléments d'équipement inclus dans les biens vendus, ces travaux de remise en état devant être effectués pour le 31 mars 2004 au plus tard ; qu'il n'est pas inintéressant, compte tenu du fondement juridique retenu par les parties en cause d'appel, savoir l'application des dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil, alors qu'en première instance le fondement invoqué était celui tiré de l'application des articles 1134 et suivants du Code civil et 1146 et suivants du même Code, de relever que l'acte authentique dispose encore que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter les biens vendus et notamment le sous-sol et qu'il déclare qu'il n'existe à sa connaissance aucun vice caché ; que M. X..., en sa qualité de professionnel, ne pourrait se prévaloir de cette clause et ne s'en prévaut du reste pas, se bornant à revendiquer le caractère apparent des vices allégués par la partie adverse ; que le procès-verbal de constat dressé le 6 décembre 2003 auquel il est ainsi fait expressément référence dans l'acte notarié et entré par conséquent dans le champ contractuel, précise qu'une dernière visite des lieux a été effectuée avant la signature de l'acte et que l'huissier, accompagné du requérant, M. X..., a réalisé les constatations suivantes : concernant la piscine intérieure : la façade de nage à contre-courant ne fonctionne pas ; le bouton de réglage est à remplacer ; il est constaté que de l'eau pénètre entre le liner et le mur de la piscine ; l'origine ne peut être détectée et nécessitera la vidange de la piscine actuellement remplie d'eau ; d'expresses réserves sont faites par M. Y... et selon un technicien présent la réparation peut être estimée entre 20. 000 et 25. 000 euros ; l'accélérateur du chauffe-eau de la piscine est hors d'état et doit être changé et la mise en température testée ; la chimie de la piscine est à tester après mise en route ; 

concernant les extérieurs et spécialement la piscine : la piscine n'a pas été mise en eau, aucun test ne peut être effectué, il existe des petits trous dans le liner, l'étanchéité des conduits d'alimentation de la piscine est à vérifier après vidange de la piscine de l'eau de pluie stagnante et nettoyage fait, selon un technicien présent, il conviendra de remplir la piscine et d'attendre une huitaine de jours pour vérifier s'il existe des fuites ; pour finir le fonctionnement général de la piscine est à vérifier ; d'expresses réserves sont faites par M. Y... quant à cette installation ; que l'expert commis a effectué les constatations suivantes : piscine intérieure : le liner de cette piscine a été enlevé, la bombe de vidange est démontée, les recherches qui ont été menées précédemment ont révélé le mauvais montage de la bonde de vidange qui avait permis à l'eau de s'infiltrer derrière le liner, le bassin est inutilisable en l'état, nous n'avons constaté aucune infiltration par les parois périphériques ou par le fond, il y a une non-conformité concernant le déshumidificateur et le radiateur par rapport à la norme NFC 15100 ; filtration inadaptée pour les deux bassins, le schéma de fonctionnement est anormal et non conforme ; il y a mélange entre les eaux des deux bassins avec traitements différents, ce qui est prescrit ; de plus les capacités de filtration ne sont pas adaptées ; le filtre installé ne peut traiter l'eau du bassin extérieur (capacité insuffisante) avec de plus l'absence de bonde de fond sur le grand bassin et une insuffisance de skimmer (2 au minimum seraient nécessaires) ; bassin extérieur : intitulé piscine extérieure, il s'agit en fait d'un bassin totalement inadapté, pour le réaliser, M. X... a loué un engin de terrassement et donné une forme à l'ouvrage en taillant des parois dans le sable gréseux compact, la compacité du sable a permis de réaliser des parois relativement abruptes, aucun ouvrage de génie civil n'a été réalisé, M. X... a posé une bonde de fond, un skimmer, deux buses de refoulement dans le terrain sans aucun maintien et un liner 150/ 100è PVC dont il a soudé les joints à chaud sur place ; le liner a été simplement retourné sur les rives et bloqué par des galets et des dalles de bois ; il n'existe aucun escalier, la sortie du bassin est dangereuse, une cascade a été réalisée côté arrondi le plus profond, le volume est 140m3, la profondeur maximale est d'environ 1, 80 mètre, ce bassin est partiellement en eau, il faut une pompe vide cave pour le vider, la bonde de fond n'est pas raccordée, l'eau était verte, les parois et le fond sales, les buses de refoulement ont une inclinaison anormale dans le liner, signe de mouvement des parois et du liner en l'absence de dispositions correctes (pas de génie civil, liner non fixé en rive), le traitement des eaux se faisait aux dires de M. X... par galets de chlore posés dans le skimmer, l'eau passait dans le système de filtration commun avec la piscine intérieure dont le traitement est au brome et à l'ozone ; le mélange chlore brome est proscrit, ce bassin relève du bricolage, filtration inadaptée pour les deux bassins, le schéma de fonctionnement est anormal et non conforme ; il y a mélange entre les eaux des deux bassins avec traitements différents, ce qui est prescrit ; de plus les capacités de filtration ne sont pas adaptées ; le filtre installé ne peut traiter l'eau du bassin extérieur (capacité insuffisante) avec de plus l'absence de bonde de fond sur le grand bassin et une insuffisance de skimmer (2 au minimum seraient nécessaires) ; que l'expert a attribué l'origine des désordres grevant les piscines intérieures et extérieures à la manière dont les ouvrages ont été entrepris par M. X..., relevant du bricolage et aboutissant à l'installation de bassins pour lesquels le terme de « piscine » est inadapté, ces installations ne correspondant pas à des piscines conformes aux règles de l'art, l'expert soulignant que M. X..., paysagiste, réalisait selon sa publicité des piscines de sorte qu'il pouvait ignorer que ces travaux n'étaient pas conformes aux règles de la profession ; qu'il se déduit de ces éléments, en premier lieu en se référant au fondement juridique mis en avant en première instance et accepté par les premiers juges, que M. X... n'a pas honoré les engagements souscrits par lui le 6 décembre 2003 tant à la date contractuellement prévue du 31 mars 2004 qu'à la date du jugement dont appel ainsi qu'à la date du procès-verbal de constat et que par ailleurs il n'a pas livré à la SCI Axel en bon état de fonctionnement une partie des biens qu'il lui a vendus, à savoir selon les termes du compromis du 15 octobre 2003 et de l'acte notarié du 6 décembre 2003 une piscine intérieure et une piscine extérieure ; que M. X... ne peut davantage échapper à sa responsabilité contractuelle en se prévalant à partir du fondement juridique tel que à présent soumis à la cour et spécialement de l'article 1642 du code civil, du caractère apparent des vices empêchant la mise en service des piscines intérieure et extérieure vendues à la SCI Axel ; qu'il n'a pas démontré son affirmation selon laquelle la SCI Axel aurait disposé des clés avant le 6 décembre 2003 et aurait pu ainsi se rendre compte des problèmes existants alors en outre qu'il ressort du procès-verbal de constat du 6 décembre 2003, du courrier complémentaire du 12 octobre 2004 et des conclusions expertales que certaines défectuosités exigeaient la réalisation de tests par la mise en eau des piscines et qu'en réalité les investigations ont été alors tout à fait limitées, la comparaison entre les indications fournies par ce constat et la liste des désordres détaillée par l'expert judiciaire apportant la démonstration que ces défectuosités sont beaucoup plus graves et importantes que celles mises en évidence grâce aux constatations de l'huissier ; que l'expert a estimé les travaux nécessaires à la somme de 7. 849, 94 euros en ce qui concerne la piscine intérieure et à 54. 462 euros en ce qui concerne la piscine extérieure ; que l'abattement effectué à la fois par l'expert (qui apparaît avoir ici dépassé le cadre de sa mission) et par le tribunal de grande instance de Sarreguemines ne peut être admis, devant être rappelé une fois de plus que M. X... a vendu des piscines, cette considération ayant été prise en compte dans l'établissement du prix, avec cette conséquence que la SCI Axel se trouve donc en droit de prétendre soit à une indemnisation intégrale de son préjudice, celui-ci étant constitué par le coût des travaux de réfection à entreprendre pour rendre ses piscines utilisables, soit en application de l'article 1644 du code civil à un abattement de prix équivalent au coût desdits travaux ; qu'eu égard à l'ancienneté du litige, il y a lieu en outre de procéder à une réévaluation du coût des travaux prescrits par l'expert en fonction des variations de l'indice du coût de la construction ;

 

1°- ALORS QUE le vice caché ne donne pas ouverture à une action en responsabilité contractuelle mais à une garantie dont les modalités sont fixées par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'après avoir constaté que la demande présentée par la SCI Axel était exclusivement fondée sur la garantie des vices cachés, la cour d'appel a décidé que M. X... devait être condamné, notamment, pour n'avoir « pas honoré les engagements souscrits par lui », la SCI Axel se trouvant quant à elle en droit de prétendre « soit à une indemnisation intégrale de son préjudice, celui-ci étant constitué par le coût des travaux de réfection à entreprendre pour rendre ses piscines utilisables, soit en application de l'article 1644 du code civil à un abattement de prix équivalent au coût des travaux desdits travaux » ; qu'en statuant par ces motifs, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1644 du Code civil ;

 

2°- ALORS subsidiairement QU'en statuant par les motifs ci-dessus, la cour d'appel, qui a laissé incertain le fondement de la condamnation qu'elle prononçait, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 1641 du Code civil ;

 

3°- ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que l'expert commis par le tribunal avait relevé que les professionnels qui avaient assisté la SCI Axel avant la vente « ne pouvaient ignorer les malfaçons, non conformités ¿ » ; qu'en se bornant à relever que certaines défectuosités sont apparues beaucoup plus graves et importantes que celles mises en évidence avant la vente, sans préciser de quelles défectuosités il s'agissait ni rechercher si les acquéreurs ne pouvaient pas se convaincre, avant la vente, des désordres affectant la piscine extérieure tels que l'absence de tout ouvrage de génie civil, l'absence d'escalier ou encore le simple arrimage du liner par des galets et des dalles en bois, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;

 

5°- ALORS, subsidiairement QUE la victime d'un dommage a droit à la seule réparation de celui-ci, sans pouvoir prétendre à un enrichissement ; qu'en décidant que M. X... devrait prendre à sa charge l'ensemble des travaux de réfection demandés par la SCI Axel, selon les devis qu'elle a entérinés, sans rechercher si, comme l'avait constaté l'expert, l'exécution de ces travaux, incluant notamment une remise à neuf d'ouvrages vétustes et l'installation d'une pompe à chaleur sur une piscine qui n'avait jamais été chauffée, n'était pas de nature à apporter aux installations existantes des améliorations conduisant à un enrichissement de la victime, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1645 du Code civil, subsidiairement de l'article 1149 ;

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir évalué la réduction de prix afférente au prix convenu à la somme de 62. 311, 94 euros, dont 7. 849, 94 euros en ce qui concerne la piscine intérieure, condamné au besoin M. X... au paiement de cette somme au profit de la SCI Axel, et de l'avoir condamné en sus au paiement de la somme de 12. 800 euros au titre du trouble de jouissance allégué, assortie des intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,

 

AUX MOTIFS QUE le procès-verbal de constat dressé le 6 décembre 2003 auquel il est ainsi fait expressément référence dans l'acte notarié et entré par conséquent dans le champ contractuel, précise qu'une dernière visite des lieux a été effectuée avant la signature de l'acte et que l'huissier, accompagné du requérant, M. X..., a réalisé les constatations suivantes : concernant la piscine intérieure : la façade de nage à contre-courant ne fonctionne pas ; le bouton de réglage est à remplacer ; il est constaté que de l'eau pénètre entre le liner et le mur de la piscine ; l'origine ne peut être détectée et nécessitera la vidange de la piscine actuellement remplie d'eau ; d'expresses réserves sont faites par M. Y... et que selon un technicien présent la réparation peut être estimée entre 20. 000 et 25. 000 euros ; l'accélérateur du chauffe-eau de la piscine est hors d'état et doit être changé et la mise en température testée ; la chimie de la piscine est à tester après mise en route ; que l'expert commis a effectué les constatations suivantes : piscine intérieure : le liner de cette piscine a été enlevé, la bombe de vidange est démontée, les recherches qui ont été menées précédemment ont révélé le mauvais montage de la bonde de vidange qui avait permis à l'eau de s'infiltrer derrière le liner, le bassin est inutilisable en l'état, nous n'avons constaté aucune infiltration par les parois périphériques ou par le fond, il y a une non conformité concernant le déshumidificateur et le radiateur par rapport à la norme NFC 15100 ; filtration inadaptée pour les deux bassins, le schéma de fonctionnement est anormal et non conforme ; il y a mélange entre les eaux des deux bassins avec traitements différents, ce qui est prescrit ; de plus les capacités de filtration ne sont pas adaptées ; le filtre installé ne peut traiter l'eau du bassin extérieur (capacité insuffisante) avec de plus l'absence de bonde de fond sur le grand bassin et une insuffisance de skimmer (2 au minimum seraient nécessaires) ; que l'expert a attribué l'origine des désordres grevant les piscines intérieures et extérieures à la manière dont les ouvrages ont été entrepris par Monsieur X... relevant du bricolage ; que selon procès-verbal de constat dressé le 17 janvier 2011, soit en cours de procédure, à la demande de la SCI Axel, il apparaît que les piscines intérieures et extérieures ne sont pas en service, les constatations d'huissier étant assorties de photographies très parlantes sur le caractère précaire et incomplet des installations et notamment sur la réalisation tout à fait inadaptée de la bonde de fond de la piscine intérieure ; qu'il se déduit de ces éléments en premier lieu en se référant au fondement juridique mis en avant en première instance et accepté par les premiers juges que Monsieur X... n'a pas honoré les engagements souscrits par lui le 6 décembre 2003 tant à la date contractuellement prévue du 31 mars 2004 qu'à la date du jugement dont appel ainsi qu'à la date du procès-verbal de constat et que par ailleurs il n'a pas livré à la SCI Axel en bon état de fonctionnement une partie des biens qu'il lui a vendus, à savoir selon les termes du compromis du 15 octobre 2003 et de l'acte notarié du 6 décembre 2003 une piscine intérieure et une piscine extérieure ; que Monsieur X... ne peut davantage échapper à sa responsabilité contractuelle en se prévalant à partir du fondement juridique tel que à présent soumis à la cour et spécialement de l'article 1642 du code civil, du caractère apparent des vices empêchant la mise en service des piscines intérieure et extérieure vendues à la SCI Axel ; qu'il n'a pas démontré son affirmation selon laquelle la SCI Axel aurait disposé des clés avant le 6 décembre 2003 et aurait pu ainsi rendre compte des problèmes existants alors en outre qu'il ressort du procès-verbal de constat du 6 décembre 2003, du courrier complémentaire du 12 octobre 2004 et des conclusions expertales que certaines défectuosités exigeaient la réalisation de tests par la mise en eau des piscines et qu'en réalité les investigations ont été alors tout à fait limitées, la comparaison entre les indications fournies par ce constat et la liste des désordres détaillée par l'expert judiciaire apportant la démonstration que ces défectuosités sont beaucoup plus graves et importantes que celles mises en évidence grâce aux constatations de l'huissier ; que l'expert a estimé les travaux nécessaires à la somme de 7. 849, 94 euros en ce qui concerne la piscine intérieure ; que la SCI Axel se trouve donc en droit de prétendre soit à une indemnisation intégrale de son préjudice, celui-ci étant constitué par le coût des travaux de réfection à entreprendre pour rendre ses piscines utilisables, soit en application de l'article 1644 du code civil à un abattement de prix équivalent au coût desdits travaux ; que, sur le trouble de jouissance, la SCI Axel fournit la preuve de ce que l'un des contrats de bail qu'elle avait consenti a été résilié en raison de l'impossibilité pour le locataire d'utiliser la piscine intérieure et que dans le cadre de cette opération elle a restitué au locataire la somme de 1. 200 euros à titre de rétrocession sur les loyers pour non mise à la disposition de ces piscines ; que l'autre contrat de location n'a pas été résilié mais a entraîné au profit du locataire une diminution du loyer de 1. 200 euros par mois soit 150 euros pour la non utilisation de la piscine et 50 euros au titre des charges d'entretien de ces équipements ainsi que pour le même motif une rétrocession des loyers perçus antérieurement à cette réduction soit la somme de 150 euros X 7 = 1. 050 euros ; qu'il échet par conséquent d'évaluer le trouble de jouissance souffert par la SCI Axel à la somme de 200 euros par mois à compter du 1er avril 2004 jusqu'au 8 septembre 2009, date du jugement dont appel et à laquelle l'appelante a arrêté ce décompte dans ses dernières écritures, soit une indemnité de 200 euros X 64 mois = 12. 800 euros, la cour infirmant cette décision en ce que la juridiction a refusé de faire l'évaluation d'un préjudice certes futur mais certain, postérieurement au 31 décembre 2008 et ce jusqu'à la réalisation complète des travaux de réfection ;

 

1°- ALORS QUE Monsieur X... avait fait valoir dans ses conclusions d'appel que la SCI Axel, avant la visite de l'expert, avait fait intervenir une entreprise qui avait entièrement modifié l'état de la piscine de sorte que l'expert n'avait pas été en mesure d'examiner la piscine en son état résultant des travaux de reprise qu'il avait lui-même effectués, ses constatations ne pouvant dès lors avoir aucun caractère probant ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

 

2°- ALORS au surplus QU'une créance indemnitaire ne peut produire intérêts avant la naissance du préjudice qu'elle a pour objet de réparer ; qu'en fixant à la date de la demande en justice (24 novembre 2006) le point de départ des intérêts afférents aux pertes de loyer subies par la SCI Axel entre le 1er avril 2004 et le 8 septembre 2009 (date du jugement), la cour d'appel a violé l'article 1153-1 du Code civil."

dimanche, 14 décembre 2014

Garantie de parfait achèvement et marché public de construction

La garantie de parfait achèvement s'applique à un marché public :

 

"Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 12 juillet et 8 octobre 2013 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la commune de Nantes, représentée par son maire ; la commune de Nantes demande au Conseil d'Etat :

 

1°) d'annuler l'arrêt n° 12NT00426 du 16 mai 2013 de la cour administrative d'appel de Nantes en tant que, après avoir annulé le jugement n° 0901004 du 9 décembre 2011 du tribunal administratif de Nantes condamnant la société Tennis et sols à lui verser 50 000 euros d'indemnité au titre des désordres affectant le revêtement de sol du gymnase Ripossière, elle a limité à 4 870,40 euros TTC la somme que cette société est condamnée à lui verser, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2009 et de leur capitalisation à compter du 16 janvier 2010, sous réserve de la déduction de la somme versée au titre de la provision accordée par l'ordonnance n° 0903650 du 26 août 2010 du juge des référés du tribunal administratif de Nantes ; 

 

2°) réglant l'affaire au fond, de condamner la société Tennis et sols à lui verser, d'une part, une indemnité de 132 498,14 euros au titre de l'indemnisation du coût des travaux de reprise du sol du gymnase de Ripossière, et, d'autre part, une somme de 7 000 euros au titre de l'indemnisation des troubles de jouissance, le tout, augmenté des intérêts légaux à compter du 16 janvier 2009 et dus pour une année entière en application de l'article 1154 du code civil ;

 

3°) de mettre à la charge de la société Tennis et sols le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et les entiers dépens y compris la contribution pour l'aide juridique ;

 

 

Vu les autres pièces du dossier ;

 

Vu le code des marchés publics ;

 

Vu le code de justice administrative ;

 

 

Après avoir entendu en séance publique :

 

- le rapport de M. Vincent Montrieux, maître des requêtes en service extraordinaire, 

 

- les conclusions de M. Gilles Pellissier, rapporteur public ;

 

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Lyon-Caen, Thiriez, avocat de la commune de Nantes, et à Me Foussard, avocat de la société Tennis et sols ;

 

 

 

1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que, compte tenu de désordres apparus sur le revêtement de sol du gymnase Ripossière, après la réalisation de travaux de rénovation dans le cadre d'un marché conclu avec la société Tennis et sols, la commune de Nantes a saisi le tribunal administratif de Nantes d'une demande tendant à la condamnation de cette société au versement d'une somme de 119 600 euros au titre des travaux de reprise et de 7 000 euros au titre des troubles de jouissance ; que la commune se pourvoit en cassation contre l'arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 16 mai 2013 en tant que, après avoir annulé pour irrégularité le jugement du tribunal administratif de Nantes du 9 décembre 2011 condamnant la société Tennis et sols à lui verser la somme de 50 000 euros, elle a limité à 4 870,40 euros TTC la somme que devait lui verser cette société sur un fondement contractuel ; 

 

Sur la garantie décennale :

 

2. Considérant que la cour, pour rejeter les conclusions de la commune présentées sur le fondement de la garantie décennale, a suffisamment motivé son arrêt en indiquant que les désordres litigieux n'entraient pas dans le champ de la garantie décennale dès lors que les désordres constatés n'étaient pas de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination ;

 

Sur la responsabilité contractuelle :

 

En ce qui concerne les troubles de jouissance :

 

3. Considérant que la cour administrative d'appel de Nantes, en estimant, pour rejeter sa demande d'indemnisation de ses troubles de jouissance sur un fondement contractuel, que la commune de Nantes n'établissait pas avoir été dans l'obligation de fermer la salle de sport pour une raison autre que celle tenant au caractère glissant du revêtement du sol, lequel résultait seulement d'un entretien mal adapté, et qu'elle n'apportait aucun justificatif émanant de clubs sportifs ou de fédérations sportives se plaignant des boursouflures et du défaut de planéité imputables à la société Tennis et sols, s'est livrée à une appréciation souveraine des faits de l'espèce exempte de dénaturation ; 

 

En ce qui concerne les travaux de reprise :

 

4. Considérant que la cour administrative d'appel de Nantes a engagé la responsabilité de la société Tennis et sols sur le fondement de la garantie de parfait achèvement prévue à l'article 44 du cahier des clauses administratives générales des marchés publics de travaux, qu'elle a estimé applicable au marché ; qu'en vertu d'une telle garantie prévue pendant une durée d'un an à compter de la réception des travaux et résultant du contrat, le constructeur est tenu de remédier aux désordres signalés dans ce délai afin de rendre l'ouvrage conforme aux prévisions du marché ; qu'il ressort des énonciations non contestées sur ce point de l'arrêt, que la cour a retenu l'existence de désordres affectant le revêtement de sol du gymnase, imputé ces désordres à l'absence des travaux de ragréage de la dalle de béton prévus au contrat ainsi qu'à la mauvaise préparation du support et estimé, en conséquence, que la société Tennis et sols devait assumer la charge des travaux de reprise relevant de la garantie de parfait achèvement ; qu'il résulte de cette appréciation que la société Tennis et sols devait réaliser les travaux de reprise permettant de rendre le revêtement de sol conforme aux prévisions du marché ; qu'ainsi, en évaluant le préjudice subi par la commune au titre des travaux de reprise qu'elle a dû faire exécuter uniquement au coût des travaux permettant de faire disparaître les manifestations des désordres, c'est-à-dire les boursouflures et autres défauts de planéité, sans prendre en considération le coût de l'ensemble des travaux nécessaires pour rendre le revêtement de sol conforme aux prévisions du marché et impliquant notamment un ragréage et non un simple traitement des manifestations des désordres, la cour a commis une erreur de droit ; que, dès lors, son arrêt doit être annulé en tant qu'il limite l'indemnisation au titre des travaux de reprise à la somme de 4 870,40 euros, laquelle ne prend pas en considération le coût de l'ensemble des travaux de reprise nécessaires à une mise en conformité du revêtement de sol aux prévisions du marché ; 

 

Sur les conclusions présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

 

5. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société Tennis et sols la somme globale de 3 000 euros à verser à la commune de Nantes, au titre des dispositions des articles L. 761-1 et R. 761-1 du code de justice administrative ; que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de la commune de Nantes qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ;

 

 

 

D E C I D E :

 

Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 16 mai 2013 est annulé en tant qu'il limite l'indemnisation au titre des travaux de reprise du revêtement de sol du gymnase Ripossière à la somme de 4 870,40 euros.

Article 2 : L'affaire est renvoyée, dans cette mesure, à la cour administrative d'appel de Nantes.

Article 3 : La société Tennis et sols versera une somme globale de 3 000 euros à la commune de Nantes au titre des dispositions des articles L. 761-1 et R. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4: Les conclusions présentées par la société Tennis et sols au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées."

Article 5 : La présente décision sera notifiée à la commune de Nantes et à la société Tennis et sols.

 

samedi, 13 décembre 2014

J'ai testé document-juridique(.)com et je suis rassuré : les avocats ont de l'avenir !

J'ai testé document-juridique.com pour examiner ce que je crois maîtriser un peu, c'est à dire la rédaction d'un bail d'habitation.

 

 

Je suis rassuré, en tant qu'avocat : le bail proposé contient des stipulations qui feront le bonheur de mes confrères ... Par exemple la clause résolutoire, qui est sans doute celle qui est à l'origine du plus grand nombre de procédures, est bien approximative, et ne semble pas tenir compte des dispositions légales applicables en la matière (je reste imprécis car je ne suis pas payé pour donner une consultation juridique et la première page du site mentionne : "une équipe d'avocats et de juristes rédige et contrôle les modèles", qui suis-je pour donner des leçons à une équipe de fins juristes et avocats ?).

 

 

"Clause résolutoire :

Le présent contrat sera résolu de plein droit, immédiatement et sans intervention du juge, si :

- le preneur manque à son obligation de souscrire à une assurance locative dans les conditions développées à l'article 10.

- le preneur ne verse pas le dépôt de garantie prévu à l'article 11.

- l'une des parties refuse de procéder à l'état des lieux contradictoire.

Par ailleurs, en cas de manquement grave ou répété à l'une quelconque des obligations contenues à l'article 10, le présent bail sera résilié de plein droit, sans intervention du juge, deux mois après commandement resté infructueux, sauf disposition d'ordre public contraire."

 

 

 

Je note qu'à la fin des étapes de rédaction et d'acquisition du bail (pour 19€), il est indiqué au sujet de ce bail que :

 

  • Vous en faites ce que vous voulez pour vos besoins personnels : partage, envoi, relecture par un avocat...

 

Effectivement, la relecture par un avocat est une bonne idée...

 

Contrairement à ce qui est suggéré ici les avocats ne vont pas mourir, ils vont s'amuser ... 

 

On lira avec intérêt la clause suivante des conditions générales du site (ce qui est surligné par moi en particulier) :

 

"ARTICLE 2. RESPONSABILITÉ

 

La société MIRATECH n'est responsable que du contenu qu'elle a elle-même édité.

 

La responsabilité de MIRATECH ne saurait être engagée dans les cas suivants :

 

Défaillance technique ou informatique. Défaut de compatibilité du site avec un matériel ou logiciel quel qu'il soit.

Survenance de dommages directs ou indirects, matériels ou immatériels, prévisibles ou imprévisibles résultant de l'utilisation ou des difficultés d'utilisation du site ou de ses services.

Manque de fiabilité ou défaut de sécurisation des informations circulant sur le réseau internet.

Utilisation illicite du SITE, sans que MIRATECH en ait pris dûment connaissance au sens de la loi n°2004-575 du 21 juin 2004 pour la confiance dans l'économie numérique et la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 modifiée relative à la protection des personnes physiques à l'égard de traitement de données à caractère personnel.

Enfin, MIRATECH ne garantit pas l'efficacité, l'exhaustivité, l'exactitude, l'actualisation, le résultat et l'effectivité des documents que l'UTILISATEUR établira sur le site.

 

La société MIRATECH ne peut être tenue pour responsable d'une erreur, omission ou inexactitude des modèles proposés et de tout dommage en résultant pour l'UTILISATEUR ayant établi un document sur le site.

 

L'UTILISATEUR est responsable de :

 

la protection de son matériel et de ses données

l'utilisation qu'il fait du site document-juridique.com ou de ses services

tout manquement de sa part aux présentes conditions générales d'utilisation et de vente.

L'UTILISATEUR reconnaît notamment qu'il porte l'entière responsabilité du choix, de l'utilisation, de l'interprétation et de la personnalisation du document établi au moyen du service fourni sur le SITE.

 

L'UTILISATEUR a connaissance que le site document-juridique.com ne fournit pas de conseils juridiques, n'est pas un cabinet d'avocat et en conséquence que l'utilisation du SITE ne saurait ni être assimilée, ni se substituer à une consultation d'avocats.

 

 

Aussi, pour toute question d'ordre juridique, l'UTILISATEUR est informé qu'il devra s'adresser à des professionnels du droit compétents et dûment habilités par la loi à effectuer des prestations de conseils juridiques."

vendredi, 12 décembre 2014

Bail et état descriptif de division

Les juges peuvent se référer à l'état descriptif de division de la copropriété  pour interpréter la clause de désignation du bail :

 

"Attendu qu'ayant relevé que le bail portait sur un lot au rez-de-chaussée sans faire mention d'une terrasse, la cour d'appel par une interprétation exclusive de dénaturation de la clause de désignation, a souverainement retenu que le local donné à bail comprenait, selon l'état descriptif de division, la jouissance exclusive de la terrasse partie commune attachée au lot loué ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du moyen qui ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne Mme X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quatorze.

 

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme X... 

 

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 10 762,49 ¿ après compensation et tous préjudices de jouissance confondus, avec capitalisation des intérêts à compter du 1er mars 2010, que Mme Y... pourra déduire 25% de son loyer courant du 1er octobre 2009 à février 2010, condamné Mme X... à payer à Mme Y... 2 000 ¿ en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

Aux motifs que le tribunal a estimé qu'il ne peut être fait grief au bailleur de ne pas avoir respecté son obligation de délivrance aux motifs que le contrat de bail ne mentionne aucun horaire du centre commercial et qu'aucune pièce ne montre qu'il était dans la commune intention des parties de permettre l'ouverture sans interruption hebdomadaire et le soir, au sein d'une galerie commercial pouvant être soumise à règlement ; que cependant, la fermeture intervenue après plusieurs mois d'activité peut être interprétée comme établissant que lors de la conclusion du bail, les parties n'avaient pas envisagé que des horaires strict limitant la durée d'exploitation seraient mis en place ensuite ; que le principe est que le commerçant est libre de fixer ses horaires d'ouverture ; que de plus, la remise des clés du portail du centre commercial n'a été effective que le 26/05/2006, que les horaires du centre commercial empêchent une exploitation libre du local ainsi qu'en témoignent des courriers de commerçants protestant contre ces horaires et contre divers dysfonctionnements dans le centre commercial ; que des ouvertures exceptionnelles tardives ont d'ailleurs été ordonnées à la demande des commerçants ; que Mme X... qui devait assurer la jouissance paisible à sa locataire ne saurait faire reporter la charge des dysfonctionnements sur sa locataire en moins en mesure qu'elle d'obtenir des améliorations du règlement de copropriété ; que si le bail ne vise que le n° 13 RDC, en fait le lot 15, ce lot de copropriété nécessairement défini par rapport à l'état descriptif de division comprend la jouissance exclusive de la terrasse ; que de plus au début de l'exploitation, Mme X... ne s'est pas opposée à l'usage de la terrasse sur laquelle Mme Y... a installé des tables ; que la nature de l'exploitation commerciale envisagée par Mme Y... supposait la possibilité d'installer des tables pour les consommateurs ; qu'il n'est pas contesté que le volet roulant n'a été posé sur les ordres de Mme X... que le 27 septembre 2005 et que même si les clés ont été remise le 1er septembre 2005, il existe donc un retard dans la livraison du local qui ne pouvait être exploité sans fermeture ; que s'agissant des infiltrations qui ont dégradé le plafond, le bailleur est tenu de réaliser les travaux réparations et remise en état nécessaires pour les lieux soient clos et couverts et de remédier aux infiltrations par le fonds qui menacent la sécurité des occupants ; que Mme X... devait réparer ces désordres d'autant qu'elle a été mise en demeure de le faire les 13 décembre 200( et 16 février 2006 ; que le pré rapport d'expertise de M. Z... du 11 septembre 2007 établit que les désordres allégués existaient, que des venues d'eau ont dégradé le plafond empêchant une exploitation correcte du commerce ; que ce rapport établit également que les seuls désordres existants apparaissent comme la conséquence d'une mise hors d'eau tardive par le promoteur ce qui a provoqué des infiltrations dans la structure du bâtiment auxquelles il a été remédié par la pose d'un faux plafond en juin 2007 et qu'un constat de levée de réserves a été signé le 11 septembre 2007 entre Mme Y... et Investorim ; que le trouble d'exploitation aura duré deux ans ;

 

Alors 1°)qu'il n'existe pas d'obligation légale, pour le bailleur d'un local situé dans un centre commercial de garantir ses horaires d'ouverture au preneur ; qu'après avoir constaté que le bail ne mentionnait aucun horaire du centre commercial, la cour d'appel, qui a décidé que la mise en place d'horaires d'ouverture et fermeture de la galerie empêchant une exploitation libre du local caractérisait un manquement du bailleur à ses obligations, a violé l'article 1719 du code civil ;

 

Alors 2°) qu'il n'appartient pas au bailleur d'un local situé dans un centre commercial, qui n'a pas la charge de l'administration de l'immeuble et des parties communes, de remédier à ses dysfonctionnements ; qu'en ayant retenu que les dysfonctionnements du centre commercial caractérisaient un manquement du bailleur à ses obligations, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;

 

Alors 3°) qu'en ayant décidé que l'assiette du bail comprenait la jouissance d'une terrasse, la cour d'appel a dénaturé le contrat de bail qui n'en mentionnait pas l'existence et ne portait clairement que sur un local de 34,25 m2 et a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;

 

Alors 4°) que la tolérance du bailleur sur l'occupation par le preneur de surfaces non mentionnées dans le bail n'est pas créatrice de droits ; qu'en s'étant fondée sur la circonstance qu'au début de l'exploitation, Mme X... ne s'était pas opposée à l'usage de la terrasse par Mme Y..., inopérante pour en déduire qu'elle faisait partie des lieux loués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du code civil ;

 

Alors 5°) qu'en ne répondant pas aux conclusions de Mme X..., qui s'appuyaient sur l'arrêt du 11 janvier 2010 mettant en évidence que « les seuls désordres existants apparaissent comme la conséquence d'une mise hors d'eau tardive par le promoteur qui a provoqué des infiltrations d'eau dans la structure du bâtiment, auxquelles il a été remédié par la pose d'un faux plafond par le promoteur Investorim en juin 2007 pour un prix de 1.492,59 ¿. Un constat de levée de réserves a été signé le 11 septembre 2007 entre Ingrid Y... et Investorim¿paraît établie la responsabilité du constructeur et du promoteur dans l'origine des troubles » (conclusions d'appel p. 6 et 7), ce dont elle avait déduit que les désordres ne pouvaient lui être imputés, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

jeudi, 11 décembre 2014

Bail commercial et chaudière à gaz

Voici un arrêt qui juge que le locataire est fondé à demander que le bailleur lui installe une chaudière à gaz et non électrique pour remplacer celle d'origine qui fonctionnait au gaz :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 20 juin 2012), que par acte du 1er février 2005, Mme X... a acquis un fonds de commerce de boucherie, exploité dans un local, propriété de M. et Mme Y... et de leur fille (les consorts Y...), en vertu d'un bail commercial du 19 février 1988 ; que le 2 mars 2007, un feu s'est déclaré dans le conduit de la chaudière à gaz du local ; que les bailleurs ont remplacé le système de chauffage et de production d'eau chaude au gaz par un système électrique ; que Mme X... les a assignés en paiement du coût de l'installation à neuf d'une chaudière au gaz et en indemnisation de sa surconsommation d'électricité et de ses pertes d'exploitation du fait des travaux à intervenir ; Sur le premier moyen : 

 

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à Mme X... une certaine somme au titre du coût de l'installation d'une chaudière et de la surconsommation d'électricité, alors, selon le moyen : 

 

1°/ que l'expert, dans son rapport du 2 février 2009, se bornait à constater en l'état, « l'absence de chauffage efficace des locaux loués et l'absence de préparation d'eau chaude suffisante pour la fabrication de la charcuterie rendant les locaux impropres à l'usage auquel ils sont destinés », sans relever l'impossibilité d'installer un chauffage électrique efficace ; qu'en estimant dès lors, que selon l'expert, l'installation électrique n'est pas propre à assurer le chauffage des locaux et le chauffage de l'eau, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise et violé l'article 1134 du code civil ; 

 

2°/ que le bailleur est seulement tenu envers le preneur d'entretenir la chose louée en bon état de servir à l'usage pour lequel elle est destinée et à lui assurer une jouissance paisible du logement ; que dès lors qu'il satisfait à ces obligations, le bailleur ne peut être contraint de se soumettre aux choix de son locataire ; qu'en conséquence, en présence d'un système de chauffage devenu dangereux et ne permettant plus au locataire de jouir paisiblement des lieux loués, le bailleur est dans l'obligation de changer l'installation de chauffage, mais dispose d'une option entre l'installation d'un chauffage électrique et l'installation d'un chauffage au gaz ; qu'en décidant néanmoins, que les consorts Y..., bailleurs, devaient réparer les conséquences du dommage subi par Mme X..., preneur, en remplaçant la chaudière défectueuse par une chaudière ventouse à gaz préconisée par l'expert, aux motifs propres et adoptés, que l'installation électrique ne correspondait pas aux besoins de la locataire ni à la destination du fonds, sans constater l'impossibilité d'une remise en état de l'installation électrique existante afin de la rendre conforme à la destination du fonds, la cour d'appel a imposé aux bailleurs une installation par chauffage au gaz contre leur gré et ainsi violé les articles 544, 1719 et 1720 du code civil ; 

 

3°/ qu'aucune clause du bail ne faisait état d'un chauffage au gaz, plutôt que d'une chaudière électrique un élément surabondant du contrat ; qu'en relevant néanmoins, par motifs adoptés du jugement, que le passage d'une installation fonctionnant au gaz à une installation électrique modifiait les termes du contrat, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 

 

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, que le bail avait été conclu au regard notamment de la consistance des locaux, des éléments d'équipements de ces locaux, et du montant du loyer correspondant et que l'installation de chauffage desdits locaux et de la production d'eau chaude, nécessaire aux activités de boucherie exercées, figurait au nombre des éléments décisionnels du contrat et des conditions économiques dans lesquelles le preneur exerçait sa profession et constaté, sans dénaturation, que l'expertise révélait que l'installation électrique actuelle ne correspondait pas aux besoins de la locataire ni à la destination du fonds, étant impropre à assurer le chauffage des locaux et le chauffage de l'eau et que ce type d'installation revenait plus cher que le gaz naturel, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé la perte d'un avantage que le preneur tenait du bail, en a exactement déduit que Mme X... était fondée à réclamer une nouvelle installation du même type que la précédente et que les bailleurs devaient l'indemniser du surcoût de la consommation électrique entraîné par la substitution d'une installation de chauffage électrique à l'installation de chauffage au gaz ; 

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

 

Mais sur le second moyen : 

 

Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 

 

Attendu qu'après avoir, dans ses motifs, alloué à Mme X... la somme de 2 000 euros, compte tenu des éléments versés au débat, en réparation de la perte d'exploitation durant les travaux nécessaires au rétablissement du chauffage au gaz, l'arrêt condamne, dans son dispositif, les consorts Y... à payer solidairement à Mme X... la somme de 3 000 euros de ce chef ; 

 

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 

 

PAR CES MOTIFS : 

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu ¿ il a condamné solidairement les consorts Y... à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte d'exploitation, l'arrêt rendu le 20 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ; 

 

Condamne Mme X... aux dépens ; 

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

 

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les consorts Y... 

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué D'AVOIR condamné solidairement les consorts Y... à payer à Madame X... les sommes de 12. 255, 41 ¿ en vue du remplacement de la chaudière et 3. 127, 62 ¿ pour la surconsommation d'électricité ; 

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE les bailleurs doivent réparer les conséquences du dommage subi par le preneur en remplaçant la chaudière défectueuse par une chaudière ventouse tel que préconisé par l'expert étant précisé que l'installation électrique ne correspond pas aux besoins des locataires ni à la destination du fonds. Selon l'expert, l'installation électrique n'est pas propre à assurer le chauffage des locaux et le chauffage de l'eau. 

C'est par suite à bon droit que le premier juge, par des motifs pertinents que la Cour adopte, a condamné les bailleurs à payer la somme de 12. 255, 41 ¿ en remplacement de la chaudière. Le surcoût de la consommation électrique entraîné par la substitution d'une installation de chauffage électrique à l'installation de chauffage au gaz et dont justifie Nathalie X... à hauteur de 3. 127, 62 ¿ doit être supporté par les bailleurs. 

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES DU JUGEMENT QUE l'expert de justice, Monsieur André Z..., au terme de son rapport établi le 2 février 2009, conclut ainsi qu'il suit : « L'examen des documents transmis, nos constats sur les lieux litigieux et l'analyse des éléments constatés, nous permettent d'avancer les conclusions suivantes : (¿) D/ Concernant l'absence de chauffage :- l'absence de chauffage efficace des locaux loués et l'absence de préparation d'eau chaude suffisante pour la fabrication de la charcuterie rend les locaux impropres à l'usage auquel ils sont destinés.- Accessoirement nous dirons que l'installation toute électrique faite par Monsieur Y... revient beaucoup plus cher en énergie ; presque le double : 11. 6 cts d'euros en électricité pour 6. 2 cts d'euros en gaz naturel prix de revient en euros T. D. C/ kwh, tarifs usages domestiques abonnements inclus, moyenne des prix des énergies en septembre 2008 (source : Base de données Pégase, DGEMP, Ministère de l'Industrie, septembre 2008). Qu'il est donc établi que le sinistre dont la réalité n'est pas contesté ne résulte pas d'un mauvais entretien ou de l'absence d'entretien imputable au locataire, mais à l'état de vétusté de la cheminée ; qu'il appartient en conséquence, aux bailleurs d'apporter les remèdes appropriés, ce que prétendent avoir fait les demandeurs en ayant installé un système de chauffage électrique ; qu'il n'est pas contesté toutefois que le bail a été conclu au regard notamment de la consistance des locaux, des éléments d'équipements de ces locaux, et du montant du loyer correspondant ; qu'il ne peut être nié que l'installation de chauffage desdits locaux et de la production d'eau chaude nécessaire aux activités de boucherie exercées figure au nombre des éléments décisionnels du contrat, et des conditions économiques dans lesquelles le preneur exerce sa profession, que dans ces conditions, l'installation d'un nouveau type de chauffage modifie les termes du contrats ; que dès lors, Madame X... est fondée à réclamer une nouvelle installation du même type que la précédente ; que sur ce point, il sera donc fait droit à la demande de Madame X..., les consorts Y... étant condamnés à lui payer la somme de 12. 255, 41 ¿ en vue du remplacement de la chaudière ; 

 

ALORS D'UNE PART, QUE l'expert, dans son rapport du 2 février 2009, se bornait à constater en l'état, « l'absence de chauffage efficace des locaux loués et l'absence de préparation d'eau chaude suffisante pour la fabrication de la charcuterie rendant les locaux impropres à l'usage auquel ils sont destinés », sans relever l'impossibilité d'installer un chauffage électrique efficace ; qu'en estimant dès lors, que selon l'expert, l'installation électrique n'est pas propre à assurer le chauffage des locaux et le chauffage de l'eau, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise et violé l'article 1134 du code civil. 

 

ALORS D'AUTRE PART, QUE le bailleur est seulement tenu envers le preneur d'entretenir la chose louée en bon état de servir à l'usage pour lequel elle est destinée et à lui assurer une jouissance paisible du logement. que dès lors qu'il satisfait à ces obligations, le bailleur ne peut être contraint de se soumettre aux choix de son locataire ; qu'en conséquence, en présence d'un système de chauffage devenu dangereux et ne permettant plus au locataire de jouir paisiblement des lieux loués, le bailleur est dans l'obligation de changer l'installation de chauffage, mais dispose d'une option entre l'installation d'un chauffage électrique et l'installation d'un chauffage au gaz ; qu'en décidant néanmoins, que les consorts Y..., bailleurs, devaient réparer les conséquences du dommage subi par Madame X..., preneur, en remplaçant la chaudière défectueuse par une chaudière ventouse à gaz préconisée par l'expert, aux motifs propres et adoptés, que l'installation électrique ne correspondait pas aux besoins de la locataire ni à la destination du fonds, sans constater l'impossibilité d'une remise en état de l'installation électrique existante afin de la rendre conforme à la destination du fonds, la Cour d'appel a imposé aux bailleurs une installation par chauffage au gaz contre leur gré et ainsi violé les articles 544, 1719 et 1720 du code civil. 

 

ALORS ENFIN, QU'aucune clause du bail ne faisait état d'un chauffage au gaz, plutôt que d'une chaudière électrique un élément surabondant du contrat ; qu'en relevant néanmoins, par motifs adoptés du jugement, que le passage d'une installation fonctionnant au gaz à une installation électrique modifiait les termes du contrat, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil. 

 

SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué D'AVOIR condamné les consorts Y... à payer solidairement à Madame X... la somme de 3. 000 ¿ au titre de la perte d'exploitation ; 

 

AUX MOTIFS QUE sur la perte d'exploitation au terme du contrat de bail, il ne peut être demandé d'indemnité au bailleur pour le préjudice résultant de la durée des travaux nécessaires. Cependant, le remplacement de l'installation de chauffage électrique pour un chauffage au gaz, tel que préconisé par l'expert, n'est que la conséquence de l'initiative prise par les bailleurs d'installer un système électrique en lieu et place d'un système au gaz préexistant. Les bailleurs devront dès lors supporter la perte d'exploitation durant les travaux nécessaires au rétablissement du chauffage au gaz. Compte tenu des éléments versés au débat, il sera alloué à Nathalie X... la somme de 2. 000 ¿ en réparation de ce poste de préjudice. 

 

ALORS D'UNE PART, QUE seul le préjudice certain en son principe et en son montant est indemnisable ; qu'en retenant le préjudice de perte d'exploitation de Madame X... durant les travaux nécessaires au rétablissement du chauffage au gaz, alors que ceux-ci n'ont pas encore été réalisés, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil. 

 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'indemnisation accordée à la victime au titre de la perte d'exploitation ne saurait présenter un caractère forfaitaire ; qu'en fixant à 2. 000 ¿ la perte d'exploitation de Madame X... durant les travaux nécessaires au rétablissement du chauffage au gaz, alors que ceux-ci n'ont pas encore été réalisés, la Cour d'appel a procédé à une réparation forfaitaire en violation de l'article 1147 du code civil. 

 

ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut au défaut de motif ; qu'après avoir alloué à Madame X... le somme de 2. 000 ¿ en réparation du préjudice de perte d'exploitation, l'arrêt dans son dispositif condamne solidairement les consorts Y... à lui payer la somme de 3. 000 ¿ de dommages intérêts au titre de la perte d'exploitation ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

mercredi, 10 décembre 2014

Délai de rétractation, CCMI et notice d'information

Voici un arrêt qui reproche à une cour d'appel de ne pas avoir répondu au moyen d'un client d'une société de construction de maison individuelle qui soutenait que l'absence de notification de la notice informative avait empêché le délai de rétractation de sept jours de courir :

 

"Vu les articles L. 231-9 et L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 25 avril 2013), que M. X... et la société Maisons Omega ont conclu un contrat de construction de maison individuelle ; que M. X... ayant refusé de payer un appel de fonds et de réceptionner l'ouvrage, la société Maisons Omega l'a assigné pour voir prononcer la réception de l'ouvrage et pour obtenir paiement de sommes ; que M. X... a sollicité la résolution du contrat ;

 

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le contrat de construction souscrit par M. X..., stipule, en son article 5-2 in fine que « A compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, le maître de l'ouvrage dispose d'un délai de sept jours pour se rétracter. Passé ce délai, le contrat sera réputé définitif. », que la société Maisons Omega justifie que la lettre du 14 mars 2007 par laquelle elle a transmis à M. X... le contrat de construction est parvenue à celui-ci le 19 mars 2007 et que le délai de sept jours a commencé à courir le 20 mars 2007 et qu'ainsi M. X..., étant forclos à exercer son droit de rétractation au moment de la réception des travaux, ne peut prétendre à la résolution du contrat ;

 

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'absence de notification de la notice informative n'avait pas empêché le délai de sept jours de courir, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

 

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

 

Condamne la société Maisons Omega aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Maisons Omega à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X....

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR écarté la résolution du contrat et d'AVOIR en conséquence prononcé la réception de l'ouvrage sans réserve à la date du 20 mars 2009, condamné Monsieur X... à payer à la société MAISONS OMEGA la somme de 61.379,39 ¿ avec intérêts au taux légal de 1% par mois à compter du 11 avril 2009 et rejeté tout autre chef de demande ¿ tendant notamment à la restitution des sommes versées au constructeur et à l'octroi de dommages et intérêts ¿ de Monsieur X... ;

 

AUX MOTIFS QUE sur la rétractation et la résolution du contrat de construction en application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, "Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes" ; que M. X... fait valoir qu'en l'espèce, le délai de rétractation n'a pas commencé à courir car le courrier du 14 mars 2007, quoiqu'envoyé en lettre recommandée avec avis de réception, ne porte pas mention qu'il faisait courir ce délai de rétractation et qu'il en constituait le point de départ ; que cependant, la société Maisons Omega fait exactement valoir que ce texte ne prévoit pas que le constructeur doive informer l'accédant à la propriété de son obligation d'exercer son droit de rétractation dans un délai de sept jours ; et, en revanche, que le contrat de construction souscrit par M. X..., stipule, en son article 5-2 in fine que "A compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, le maître de l'ouvrage dispose d'un délai de sept jours pour se rétracter. Passé ce délai, le contrat sera réputé définitif" ; qu'elle justifie que la lettre du 14 mars 2007 par laquelle elle a transmis à M. X... le contrat de construction est parvenue à celui-ci le 19 mars 2007 et que le délai de sept jours a commencé à courir le 20 mars 2007 ; qu'ainsi, M. X..., qui affirme de manière inopérante que la clause de rétractation insérée au contrat n'est pas lue, et qui reconnaît qu'il n'a pas exercé sa faculté de rétractation dans le délai de sept jours, était forclos à exercer son droit de rétractation au moment de la réception des travaux ; que dès lors, il ne peut utilement prétendre que le droit de rétractation a pour conséquence la résolution du contrat et l'anéantissement rétroactif du contrat de construction ;

 

ALORS QUE le délai de rétractation de sept jours dont dispose le maître de l'ouvrage ne court qu'à compter de la notification du contrat, accompagné de la notice d'information, par lettre recommandée avec accusé de réception ; qu'en jugeant que Monsieur X... était forclos à se rétracter, sans rechercher, comme cela lui était demandé (conclusions d'appel de Monsieur X..., p.6, §3 et 4), si l'absence de notification de la notice informative (arrêt p.5, §5) n'avait pas empêché le délai de sept jours de courir, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.231-9 et L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation et de l'arrêté du 28 novembre 1991 approuvant les modèles types de notice d'information relative au contrat de construction d'une maison individuelle.

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté les moyens tendant à la nullité du contrat et d'AVOIR en conséquence prononcé la réception de l'ouvrage sans réserve à la date du 20 mars 2009, condamné Monsieur X... à payer à la société MAISONS OMEGA la somme de 61.379,39 ¿ avec intérêts au taux légal de 1% par mois à compter du 11 avril 2009 et rejeté tout autre chef de demande ¿ tendant notamment à la restitution des sommes versées au constructeur et à l'octroi de dommages et intérêts ¿ de Monsieur X... ;

 

AUX MOTIFS QUE sur la nullité du contrat de construction en application des articles L. 231-2 et L. 231-9 du code de la construction et de l'habitation ; que selon l'article L 231-2 du Code de la construction et de l'habitation, le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :... c) la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ; qu'aux termes de l'article L. 231-9 du même Code, "Une notice d'information conforme à un modèle type agréé par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de la consommation est jointe au contrat qui est adressé par le constructeur au maître de l'ouvrage par lettre recommandée avec avis de réception" ; que la société Maisons Omega, qui reconnaît ne pas avoir présenté, dans les plans, l'intégralité des travaux d'équipement et affirme, sans toutefois en justifier, avoir envoyé la notice d'information dans son courrier du 14 mars 2007, admet la nullité du contrat mais fait valoir que cette violation n'est sanctionnée que par une nullité relative couverte par voie de confirmation ultérieure ; que M. X..., admettant la reconnaissance de cette nullité du contrat, affirme qu'il n'a pas renoncé à son bénéfice puisque sa confirmation, qui ne se présume pas, suppose la connaissance du vice et l'intention de le réparer, non rapportés en l'espèce ; qu'en ce sens, il ne conteste pas avoir eu connaissance, à réception des documents transmis par la société Maisons Omega, du non-respect des dispositions ci-dessus rappelées du Code de la construction et de l'habitation, mais il fait valoir que, dans son courrier du 27 septembre 2011, rien n'indique son intention de réparer la nullité ou d'y renoncer ; que dans ce courrier, M. X... fait état de nouvelles malfaçons, indique son intention de demander l'intervention des assureurs des artisans et, pour ce faire, demande la justification des assurances décennales des artisans ; qu'ainsi, il n'invoque pas la nullité du contrat. Et, surtout, il reconnaît, sur les modalités d'exécution du contrat, "qu'il n'existe pas moins de treize avenants établis par la société Maisons Omega" ; qu'or, en aucun de ces cas, il n'a remis en cause l'existence de ce contrat, manifestant par là-même le désir d'en poursuivre l'exécution jusqu'à son terme et donc de réparer le vice qui l'avait initialement entaché ; qu'ainsi, la nullité qui entachait le contrat a ultérieurement été couverte et ne peut aujourd'hui être admise ; qu'en conséquence, la Cour, constatant qu'il n'y a lieu ni à résolution ni à annulation du contrat, infirme le jugement qui a prononcé la résolution du contrat de construction ;

 

1° ALORS QUE la confirmation d'un acte nul exige la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer ; qu'en jugeant que, dans son courrier du 27 septembre 2011, Monsieur X... avait manifesté l'intention de réparer le vice affectant le contrat, alors qu'il y exprimait ses regrets quant à la décision du constructeur de faire appel du jugement ayant prononcé sa nullité et expliquait sa démarche de dénoncer les malfaçons et de solliciter l'intervention des sous-traitants et de leurs assureurs par l'effet suspensif de ce recours, de sorte qu'il ne pouvait valoir confirmation, la Cour d'appel a violé l'article 1338 du Code civil ;

 

2° ALORS QU'en toute hypothèse, la confirmation d'un acte nul exige la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer ; qu'en jugeant que le silence de Monsieur X... lors de l'établissement par la société MAISONS OMEGA de treize avenants au contrat manifestait son désir d'en poursuivre l'exécution jusqu'à son terme et donc de réparer le vice qui l'avait initialement entaché, quand un tel comportement ne suffisait pas à caractériser sa connaissance du vice et son intention de le réparer, la Cour d'appel a violé l'article 1338 du Code civil.

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la réception judiciaire de l'ouvrage sans réserve à la date du 20 mars 2009, d'AVOIR en conséquence rejeté toutes les demandes de Monsieur X... ¿ tendant notamment à l'octroi de pénalités de retard et de dommages et intérêts ¿ et de l'AVOIR condamné à payer à la société MAISONS OMEGA la somme de 61.379,39 ¿ avec intérêts au taux légal de 1% par mois à compter du 11 avril 2009 ;

 

AUX MOTIFS QUE sur la réception du contrat ; que par lettre recommandée datée du 12 mars 2009, reçue en version électronique le 13 mars 2009 et par voie postale le 17 mars 2009, la société Maisons Omega a invité M. X... à la visite de réception des travaux pour le 20 mars 2009 ou à toute autre date de son choix ; que M. X..., qui a, par lettre et courriel du 16 mars 2009, contesté le travail effectué, n'était pas présent sur les lieux à la date fixée ; que ce jour-là, la société Maisons Omega a fait dresser un procès-verbal par un huissier de justice qui a constaté l'état de l'ouvrage ; que, postérieurement, M. X... a pris possession des lieux ; qu'au vu de cette situation, la société Maisons Omega demande à la cour de prononcer, en application de l'article 1792-6 du code civil, la réception judiciaire des travaux à cette date sans réserve ; que pour s'y opposer, M. X... objecte que les dispositions de l'article 1792-6 du code civil impose un débat contradictoire et qu'"il est établi par les constats successifs... que l'immeuble n'était pas en état d'être reçu..." ; que cependant, l'article 1792-6 dispose que la réception "intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement" ; que dès lors que la société Maisons Omega a proposé à M. X... de procéder à cette réception, que celui-ci n'a pas donné de suite favorable à cette proposition et qu'il n'est pas contesté que, postérieurement, il a pris possession des lieux et y réside désormais, il convient, sans ordonner une expertise qui serait inutile, de prononcer la réception judiciaire des lieux sans réserve au 20 mars 2009 ; que par ailleurs, la société Maisons Omega expose, dans sa lettre du 12 mars 2009, qu'en raison d'une interruption du chantier, la fin du délai contractuel avait été reportée au 20 mars 2009 ; et que M. X... ne justifie pas d'une prolongation du délai jusqu'au 15 septembre 2011 ; que le versement d'aucune pénalité de retard n'est donc justifié ; que sur le préjudice de Monsieur X... ¿ il ne justifie ni du caractère « inhabitable et dangereux » de la maison lors de la demande de paiement des 95% du montant du prix, ni du fait qu'il n'a pu prendre que récemment possession de cette habitation, laissée à sa disposition depuis le 20 mars 2009 ;

 

1° ALORS QU'il appartient à celui qui sollicite le prononcé d'une réception judiciaire d'établir que l'ouvrage est en état d'être reçu ; qu'en jugeant que la réception judiciaire devait être fixée au 20 mars 2009 aux motifs que Monsieur X... « ne justifi ait ni du caractère « inhabitable et dangereux » de la maison lors de la demande de paiement des 95% du prix ni du fait qu'il n'avait pu prendre possession de cette habitation, laissée à sa disposition depuis le 20 mars 2009 » (arrêt p.7, §2), la Cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du Code civil ;

 

2° ALORS QUE le juge ne peut prononcer une réception judiciaire que s'il est établi que l'immeuble est habitable et en état d'être reçu ; qu'en jugeant que la réception judiciaire devait être fixée au 20 mars 2009, aux motifs inopérants que la société MAISONS OMEGA avait convoqué Monsieur X... à une réception à cette date et que, postérieurement, celui-ci avait pris possession de la maison, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la maison était en état d'être reçue, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du Code civil ;

 

3° ALORS QU'en toute hypothèse, l'existence de non-façons et de malfaçons affectant l'ouvrage exclut que la réception judiciaire soit prononcée sans réserve ; qu'en jugeant que la réception judiciaire fixée au 20 mars 2009 devait être prononcée sans réserve, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si, à cette date, l'immeuble ne demeurait pas inachevé et affecté de nombreuses malfaçons (conclusions de Monsieur X..., p.14, §3), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du Code civil ;

 

4° ALORS QUE le constructeur n'est déchargé de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat qu'en cas d'intempéries, de force majeure ou de cas fortuits ; qu'en déboutant Monsieur X... de sa demande de paiement des pénalités de retard aux motifs que la société MAISONS OMEGA lui avait écrit qu'en raison d'une interruption de chantier, la fin du délai contractuel avait été reportée au 20 mars 2009, sans rechercher si cette interruption de chantier était justifiée par des intempéries, un cas de force majeure ou un cas fortuit, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.231-2, L.231-3, d) et R.231-14 du Code de la construction et de l'habitation.

 

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... à payer à la société MAISONS OMEGA la somme de 61.379,39 ¿ avec intérêts au taux légal de 1% par mois à compter du 11 avril 2009 ;

 

AUX MOTIFS QUE sur la réception du contrat ; que par lettre recommandée datée du 12 mars 2009, reçue en version électronique le 13 mars 2009 et par voie postale le 17 mars 2009, la société Maisons Omega a invité M. X... à la visite de réception des travaux pour le 20 mars 2009 ou à toute autre date de son choix ; que M. X..., qui a, par lettre et courriel du 16 mars 2009, contesté le travail effectué, n'était pas présent sur les lieux à la date fixée ; que ce jour-là, la société Maisons Omega a fait dresser procès-verbal par un huissier de justice qui a constaté l'état de l'ouvrage ; que postérieurement, M. X... a pris possession des lieux ; qu'au vu de cette situation, la société Maisons Omega demande à la cour de prononcer, en application de l'article 1792-6 du code civil, la réception judiciaire des travaux à cette date sans réserve ; que pour s'y opposer, M. X... objecte que les dispositions de l'article 1792-6 du code civil impose un débat contradictoire et qu'"il est établi par les constats successifs... que l'immeuble n'était pas en état d'être reçu..." ; que cependant, l'article 1792-6 dispose que la réception "intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement" ; que dès lors que la société Maisons Omega a proposé à M. X... de procéder à cette réception, que celui-ci n'a pas donné de suite favorable à cette proposition et qu'il n'est pas contesté que, postérieurement, il a pris possession des lieux et y réside désormais, il convient, sans ordonner une expertise qui serait inutile, de prononcer la réception judiciaire des lieux sans réserve au 20 mars 2009 ; que par ailleurs, la société Maisons Omega expose, dans sa lettre du 12 mars 2009, qu'en raison d'une interruption du chantier, la fin du délai contractuel avait été reportée au 20 mars 2009 ; que M. X... ne justifie pas d'une prolongation du délai jusqu'au 15 septembre 2011 ; que le versement d'aucune pénalité de retard n'est donc justifié ; que sur le paiement du prix la société OMEGA a établi, le 10 février 2009, une facture d'appel de fonds d'un montant de 61.379,39 euros ; qu'à défaut d'obtenir satisfaction, elle a fait adresser le 6 avril 2009, par son conseil, à M. X... une lettre de mise en demeure de payer cette somme, en lui rappelant son refus de prendre livraison de l'ouvrage et de participer à sa réception le mars 2009 ; que conformément aux dispositions de l'article 3-5 des conditions générales, elle est donc bien fondée à obtenir le paiement de cette somme avec intérêts au taux contractuel à compter du 11 avril 2009, date de la lettre par laquelle M. X... reconnaît avoir reçu la lettre de mise en demeure du 6 avril 2009 ;

 

1° ALORS QUE la cassation qui interviendra sur le chef de dispositif ayant fixé la réception judiciaire sans réserve au 20 mars 2009 entraînera par voie de conséquence la cassation du chef de dispositif par lequel la Cour d'appel a jugé que Monsieur X... était redevable du solde du prix des travaux avec intérêt au taux contractuel de 1% par mois à compter du 11 avril 2009, en application de l'article 624 du Code de procédure civile ;

 

2° ALORS QU'en toute hypothèse, il appartient au constructeur qui sollicite le paiement des 95% du prix des travaux d'établir l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ; qu'en condamnant Monsieur X... à payer au constructeur la somme de 61.379,39 ¿ avec intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 11 avril 2009, aux motifs qu'il « ne justifi ait ni du caractère « inhabitable et dangereux » de la maison lors de la demande de paiement des 95% du prix ni du fait qu'il n'avait pu prendre possession de cette habitation, laissée à sa disposition depuis le 20 mars 2009 » (arrêt p.7, §2), la Cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du Code civil ;

 

3° ALORS QU'en toute hypothèse l'appel de fonds des 95% du prix des travaux n'est dû qu'à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ; qu'en condamnant Monsieur X... à payer au constructeur la somme de 61.379,39 ¿ avec intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 11 avril 2009, aux motifs inopérants qu'elle avait adressé à cette date une mise en demeure de payer au maître de l'ouvrage, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les travaux d'équipement, de plomberie (notamment les raccordements aux égouts), de menuiserie et de chauffage étaient alors achevés (conclusions d'appel de Monsieur X..., p.4, §6-7-8 et p.16, §4 et 5), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.231-2, e), et R.231-7 du Code de la construction et de l'habitation.

 

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION 

 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande d'indemnisation de ses préjudices ;

 

AUX MOTIFS QUE puisque la réception judiciaire de l'ouvrage est prononcée au 20 mars 2009, et qu'il est condamné au paiement du prix demandé par la société Maisons Omega, M. X... n'est pas fondé à faire état d'un préjudice qui résulterait de la vente de sa maison en Ecosse, ni de l'évolution du taux de change ; que de même, il ne justifie ni du caractère "inhabitable et dangereux" de la maison lors de la demande de paiement des 95 % du montant du prix, ni du fait qu'il n'a pu prendre que récemment possession de cette habitation, laissée à sa disposition depuis le 20 mars 2009, ou qu'il ait perdu trois années de recettes ; qu'il ne démontre donc aucun préjudice de jouissance ; que de plus, l'indemnisation du préjudice moral est celle qui est allouée en réparation de l'atteinte aux sentiments d'affection ou d'honneur ; qu'or, il ne justifie d'aucun préjudice de cette nature ; qu'en conséquence, ses chefs de demande tendant à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral doivent être rejetés ;

 

ALORS QUE la cassation qui interviendra sur le chef de dispositif ayant fixé la réception judiciaire sans réserve au 20 mars 2009, sur le chef de dispositif ayant débouté Monsieur X... de sa demande de paiement des pénalités de retard ou sur le chef de dispositif l'ayant condamné à payer le solde du prix des travaux entraînera par voie de conséquence la cassation du chef de dispositif par lequel la Cour d'appel a rejeté les demandes d'indemnisation de ses préjudices, en application de l'article 624 du Code de procédure civile."

mardi, 09 décembre 2014

Démolition et sous traitance

Un contrat portant sur un chantier de démolition peut être qualifié de sous traitance  et ouvrir droit à l'action directe du sous traitant :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 24 janvier 2013), que la société Greenwich a entrepris la construction d'immeubles à usage de bureaux ; que le lot démolition a été confié à la société Cloison'al qui a sous-traité les travaux de démolition des bâtiments existants à M. X... ; que la société Cloison'al ayant été placée en liquidation judiciaire, M. X... a déclaré une créance au passif de cette société et demandé à la société Greenwich le paiement des sommes lui restant dues ;

 

Sur le premier moyen :

 

Attendu que la société Greenwich fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. X... une somme de 66 740 euros, alors, selon le moyen :

 

1°/ que pour les contrats de travaux de bâtiments et de travaux publics, le maître de l'ouvrage doit, s'il a connaissance de la présence sur le chantier d'un sous-traitant n'ayant pas été agréé et dont les conditions de paiement n'ont pas été acceptées, mettre l'entrepreneur principal en demeure de s'acquitter de ses obligations ; que les travaux de bâtiments s'entendent de la réalisation d'une construction sur le sol, de sorte qu'en sont exclus des travaux de démolition ; qu'après avoir constaté que l'exposante avait confié le lot « démolition » à la société Cloison'al laquelle a sous-traité l'exécution de ces travaux à M. X..., la cour d'appel a énoncé que ces travaux revêtaient la nature de « travaux de bâtiment » au motif qu'ils portaient sur un bâtiment ; qu'en se déterminant ainsi par un motif inopérant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 3 et 14-1 de la loi du 31 décembre 1975, ensemble l'article 1382 du code civil ;

 

2°/ que pour les contrats de travaux de bâtiment et de travaux publics, le maître de l'ouvrage doit, s'il a connaissance de la présence sur le chantier d'un sous-traitant n'ayant pas fait l'objet des obligations définies à l'article 3, mettre l'entrepreneur principal en demeure de s'acquitter de ses obligations ; que le contrat de bâtiment susvisé s'entend du contrat principal, c'est-à-dire celui qui lie le maître de l'ouvrage à l'entrepreneur principal ; que la circonstance que des prestations soient corollaires, symétriques, accessoires et/ ou nécessaires aux travaux de construction de bâtiment ne suffit pas à en permettre l'assimilation à des travaux de bâtiment ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que l'exposante avait confié le lot « démolition » à la société Cloison'al, laquelle a sous-traité l'exécution de ces travaux à M. X..., la cour d'appel a énoncé que ces travaux de démolition revêtaient la nature de « travaux de bâtiment » au motif qu'ils se sont inscrits dans une opération globale de construction d'immeubles à usage de bureaux, dont ils ont constitué le préalable nécessaire ; qu'en se déterminant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la réalisation, au titre du marché principal, de travaux de bâtiment, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 3 et 14-1 de la loi du 31 décembre 1975, ensemble l'article 1382 du code civil ;

 

Mais attendu que la cour d'appel a retenu à bon droit que les travaux de démolition sous-traités à M. X... avaient la nature juridique de « travaux de bâtiment » au sens de l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Sur le second moyen, ci après annexé :

 

Attendu qu'ayant relevé que la société Greenwich, ne niait pas l'existence d'un solde dû par elle sur le marché la liant à la société Cloison'al et soutenait ne devoir régler aucune somme à M. X..., ce dont il résultait qu'aucun paiement correspondant à la créance que M. X... avait déclarée au passif de la société Cloison'al n'avait été fait, la cour d'appel a pu retenir que la société Greenwich ne pouvait, en l'absence de déclaration d'une créance personnelle, se prévaloir d'une éventuelle compensation, et que la demande en paiement d'un solde formée par M. Y..., ès qualités de liquidateur de la société Cloison'al devait être accueillie ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la SCI Greenwich aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Greenwich à payer à M. Y..., ès qualités, la somme de 2 000 euros, 

à la société Architectures sites et environnement la somme de 2 000 euros, 

et à la société Centre d'études techniques Aquitaine bâtiment la somme de 2 000 euros, rejette la demande de la SCI Greenwich ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Greenwich

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société GREENWICH à payer à Monsieur Bernard X... une somme de 66. 740 € avec intérêts au taux légal à compter du 03 septembre 2007 ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QU'« au début de l'année 2007, la société GREENWICH a entrepris la construction d'immeubles à usage de bureaux commune de Mérignac (33), 15 à 17 rue de Thalès, sous la maîtrise d'oeuvre de la société ASE, la société CETAB ingénierie ayant été désignée comme bureau d'études techniques.

 

Selon marché du 13 février 2007, la société GREENWICH a confié le lot « Démolition » à la société CLOISON'AL pour un montant de 167. 440, 0 € TTC. Par ordre de service du 15 février 2007, cette société a sous-traité les travaux de démolition des bâtiments existant, dénommés « Château Rouquey », à Bernard X.... Celui-ci a adressé à la société CLOISON'AL une facture de ses travaux, datée du 30 avril 2007, d'un montant de 77. 750, 00 € TTC, sur lequel un acompte de 11. 000, 00 € lui a été réglé au mois de juillet 2007. Cependant, par jugement du 30 juillet 2007, le Tribunal de commerce de TOULOUSE a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la société CLOISON'AL, en désignant Me Y... en qualité de liquidateur. Bernard X... a déclaré sa créance, d'un montant de 66. 740, 00 € (77. 740, 00 € -11. 000, 00 €) par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 17 septembre 2007, reçue par le liquidateur le 20 septembre 2007 ;

 

(...) 1°/ sur l'action de Bernard X... :

 

Attendu que l'article 3 alinéa 1 de la loi n° 75-13 34 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance dispose que « l'entrepreneur qui entend exécuter un contrat ou un marché en recourant à un ou plusieurs sous-traitants doit, au moment de la conclusion et pendant toute la durée du contrat ou du marché, faire accepter chaque sous-traitant et agréer les conditions de paiement de chaque contrat de sous-traitance par le maître de l'ouvrage » ; que l'article 5 alinéa 1 énonce que « sans préjudice de l'acceptation prévue à l'article 3, l'entrepreneur principal doit, lors de la soumission, indiquer au maître de l'ouvrage la nature et le montant de chacune des prestations qu'il envisage de sous-traiter ainsi que les sous-traitants auxquels il envisage de faire appel » ; que l'article 6 alinéa 1 précise que « le sous-traitant direct du titulaire du marché qui a été accepté et dont les conditions de paiement ont été agréées par le maître de l'ouvrage est payé directement par lui pour la part du marché dont il assure l'exécution » ; qu'enfin, selon l'article 14-1 alinéa 1 « pour les contrats de travaux de bâtiment et de travaux publics :- le maître de l'ouvrage doit, s'il a connaissance de la présence sur le chantier d'un sous-traitant n'ayant pas fait l'objet des obligations définies à l'article 3, ou à l'article 6, ainsi que celles définies à l'article 5, mettre l'entrepreneur principal ou le sous-traitant en demeure de s'acquitter de ces obligations » ;

 

1- Attendu qu'à titre principal, la société GREENWICH soutient que l'article 14-1 précité n'est pas applicable en l'espèce, dans la mesure où il ne concerne que « les contrats de travaux de bâtiment et de travaux publics », que les travaux de bâtiment s'entendent de la réalisation ou de la modification d'une construction élevée sur le sol, et que Bernard X... a effectué des travaux de démolition ; que toutefois, les travaux sous-traités à Bernard X... ont bien porté sur un bâtiment, dont l'intéressé a assuré la démolition pendant une durée de deux mois ; que par ailleurs, cette prestation s'est inscrite dans une opération globale de construction d'immeubles à usage de bureaux, c'est-à-dire de travaux de bâtiment, dont elle a constitué le lot n° 6 ; qu'il s'ensuit que les travaux litigieux ont bien la nature juridique de « travaux de bâtiment » au sens de l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 » ;

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « de plus, il s'agit de travaux de bâtiment quand bien même le lot démolition a été confié à Monsieur Bernard X... dès lors que la SCI GREENWICH avait entrepris à Mérignac la construction d'un immeuble à usage de bureaux, la démolition de l'immeuble existant n'étant qu'un préalable nécessaire à l'élévation de l'ouvrage » ;

 

1°/ ALORS QUE pour les contrats de travaux de bâtiments et de travaux publics, le maître de l'ouvrage doit, s'il a connaissance de la présence sur le chantier d'un sous-traitant n'ayant pas été agréé et dont les conditions de paiement n'ont pas été acceptées, mettre l'entrepreneur principal en demeure de s'acquitter de ses obligations ; que les travaux de bâtiments s'entendent de la réalisation d'une construction sur le sol, de sorte qu'en sont exclus des travaux de démolition ; qu'après avoir constaté que l'exposante avait confié le lot « démolition » à la société CLOISON'AL, laquelle a sous-traité l'exécution de ces travaux à Monsieur Bernard X..., la Cour d'appel a énoncé que ces travaux revêtaient la nature de « travaux de bâtiment » au motif qu'ils portaient sur un bâtiment ; qu'en se déterminant ainsi par un motif inopérant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 3 et 14-1 de la loi du 31 décembre 1975, ensemble l'article 1382 du Code civil ;

 

2°/ ET ALORS QUE pour les contrats de travaux de bâtiment et de travaux publics, le maître de l'ouvrage doit, s'il a connaissance de la présence sur le chantier d'un sous-traitant n'ayant pas fait l'objet des obligations définies à l'article 3, mettre l'entrepreneur principal en demeure de s'acquitter de ses obligations ; que le contrat de bâtiment susvisé s'entend du contrat principal, c'est-à-dire celui qui lie le maître de l'ouvrage à l'entrepreneur principal ; que la circonstance que des prestations soient corollaires, symétriques, accessoires et/ ou nécessaires aux travaux de construction de bâtiment ne suffit pas à en permettre l'assimilation à des travaux de bâtiment ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que l'exposante avait confié le lot « démolition » à la société CLOISON'AL, laquelle a sous-traité l'exécution de ces travaux à Monsieur Bernard X..., la Cour d'appel a énoncé que ces travaux de démolition revêtaient la nature de « travaux de bâtiment » au motif qu'ils se sont inscrits dans une opération globale de construction d'immeubles à usage de bureaux, dont ils ont constitué le préalable nécessaire ; qu'en se déterminant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la réalisation, au titre du marché principal, de travaux de bâtiment, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 3 et 14-1 de la loi du 31 décembre 1975, ensemble l'article 1382 du Code civil.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI GREENWICH à payer à Maître Y..., ès-qualités, une somme de 39. 958, 36 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2009 ;

 

AUX MOTIFS QU'« au début de l'année 2007, la société GREENWICH a entrepris la construction d'immeubles à usage de bureaux commune de Mérignac (33), 15 à 17 rue de Thalès, sous la maîtrise d'oeuvre de la société ASE, la société CETAB ingénierie ayant été désignée comme bureau d'études techniques.

 

Selon marché du 13 février 2007, la société GREENWICH a confié le lot « Démolition » à la société CLOISON'AL pour un montant de 167. 440, 0 € TTC. Par ordre de service du 15 février 2007, cette société a sous-traité les travaux de démolition des bâtiments existant, dénommés « Château Rouquey », à Bernard X.... Celui-ci a adressé à la société CLOISON'AL une facture de ses travaux, datée du 30 avril 2007, d'un montant de 77. 750, 00 € TTC, sur lequel un acompte de 11. 000, 00 € lui a été réglé au mois de juillet 2007. Cependant, par jugement du 30 juillet 2007, le Tribunal de commerce de TOULOUSE a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la société CLOISON'AL, en désignant Me Y... en qualité de liquidateur. Bernard X... a déclaré sa créance, d'un montant de 66. 740, 00 € (77. 740, 00 € -11. 000, 00 €) par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 17 septembre 2007, reçue par le liquidateur le 20 septembre 2007 ;

 

(...) qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire précité de Henri-Louis A..., qui ne fait l'objet d'aucune contestation, que le solde de la dette de la société Greenwich envers la société Cloison'al s'élève à la somme de 39. 958, 36 € ; que la société Greenwich refuse cependant de régler ce montant, au motif qu'elle ne saurait être tenue de payer deux fois les travaux litigieux et que la somme qu'elle reste devoir doit nécessairement se compenser avec celle qu'elle va être amenée à régler à Bernard X... ; qu'elle soutient qu'une telle compensation est possible, s'agissant de dettes connexes, c'est-à-dire d'une dette de l'entrepreneur principal au titre du solde de son marché et d'une dette du maître de l'ouvrage au titre de la mauvaise exécution dudit marché ; qu'elle estime en toute hypothèse être en droit de conserver par-devers elle, au titre du compte prorata, une somme de 2. 511, 60 €, correspondant à 5 % du marché ;

 

Attendu cependant que l'éventuelle créance indemnitaire de la société Greenwich n'ayant pas été déclarée au passif de la liquidation judiciaire de la société Cloison'al, elle n'est pas susceptible de se compenser avec la créance de cette société au titre du solde de son marché, peu important que ces créances soient ou non connexes ; que dans ces conditions, il convient de réformer le jugement en ce qu'il a débouté Me Y..., ès-qualités, de sa demande reconventionnelle, et de condamner, l a société Greenwich à payer la somme de 39. 958, 36 ¿, étant précisé que cette société ne justifie d'aucune déduction à opérer au titre du compte prorata ; que le montant dû portera intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2009, date de signification devant le tribunal des conclusions du liquidateur judiciaire contenant pour la première fois la demande reconventionnelle et valant mise en demeure, ceci par application des dispositions de l'article 1153 du Code civil » ;

 

ALORS QUE la condamnation à désintéresser le sous-traitant prononcée à l'encontre du maître de l'ouvrage libère ce dernier, à due concurrence de son montant, de sa dette contractuelle à l'égard de l'entrepreneur principal ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que la société GREENWICH avait confié le lot « démolition » à la société CLOISON'AL pour un montant de 167. 440 € TTC dont elle s'était acquittée entre ses mains à hauteur de 127. 481, 64 €, la Cour d'appel a condamné la société GREENWICH à payer à Monsieur X..., sous-traitant, une somme de 66. 740 € ; que pour condamner la société GREENWICH à s'acquitter entre les mains du liquidateur du reliquat de 39. 958, 36 €, la Cour d'appel a énoncé qu'à défaut d'avoir déclaré sa créance indemnitaire au passif de la société CLOISON'AL, le maître de l'ouvrage n'était pas fondé à invoquer une quelconque compensation entre sa propre dette à l'égard de l'entrepreneur principal et sa créance indemnitaire ; qu'en se prononçant par de tels motifs cependant que la condamnation à désintéresser le sous-traitant qu'elle prononçait à l'encontre du maître de l'ouvrage avait nécessairement vocation à éteindre à due concurrence la dette de celui-ci à l'égard de l'entrepreneur principal, la Cour d'appel a violé l'article 1235 du Code civil."

lundi, 08 décembre 2014

La commune, sa nouvelle mairie et l'expropriation

La commune voulait construire une nouvelle mairie et exproprier pour cela. Mais les juges considèrent que l'utilité publique n'était pas démontrée car la commune était propriétaire de plusieurs parcelles qui, par leur situation et leur superficie, étaient de nature à permettre l'exécution du projet dans des conditions équivalentes et sans recourir à la procédure d'expropriation :

 

"Vu 1° sous le n° 64 995 la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 3 janvier 1985 et 29 avril 1985 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. Jean Y..., demeurant ... 49300 , M. Daniel Y..., demeurant ... dans la même commune et Mme Y... demeurant boulevard G. Richard à Cholet 44300 et tendant à ce que le Conseil d'Etat : 

1° annule le jugement du 13 novembre 1984 par lequel le tribunal administratif de Nantes a rejeté leur demande d'annulation de l'arrêté du commissaire de la République du Maine-et-Loire du 28 juin 1983 déclarant d'utilité publique le projet de construction de la nouvelle mairie de la Séguinière ;

2° annule pour excès de pouvoir cet arrêté ;

Vu 2° sous le n° 65 230 la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 14 janvier et 29 avril 1985 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. et Mme X..., demeurant ... à La Séguinière 49300 , et tendant à ce que le Conseil d'Etat :

1° annule le jugement du 13 novembre 1984 par lequel le tribunal administratif de Nantes a rejeté leur demande dirigée contre l'arrêté du commissaire de la République du Maine-et-Loire du 28 juin 1983 déclarant d'utilité publique la construction de la nouvelle mairie de La Séguinière,

2° annule pour excès de pouvoir ledit arrêté,

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu le code des communes ;

Vu le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

Vu le code des tribunaux administratifs ;

Vu l'ordonnance du 31 juillet 1945 et le décret du 30 septembre 1953 ;

Vu la loi du 30 décembre 1977 ;

Après avoir entendu :

- le rapport de M. Errera, Conseiller d'Etat,

- les observations de la S.C.P. Nicolas, Masse-Dessen, Georges, avocat de MM. Jean Y..., Daniel Y... et de Mme Yvonne Y... et de la S.C.P. Martin Martinière, Ricard avocat de la commune de La Séguinière,

- les conclusions de M. Vigouroux, Commissaire du gouvernement ;

 

Considérant que les requêtes des CONSORTS Y... et de M. et Mme X... présentent à juger la même question ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision ;

Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens des requêtes :

Considérant que, par un arrêté du 28 juin 1983, le commissaire de la République du Maine-et-Loire a déclaré d'utilité publique le projet de construction d'une nouvelle mairie dans la commune de La Séguinière et autorisé la mise en oeuvre d'une procédure d'expropriation ; qu'il résulte des pièces versées au dossier que ladite commune était propriétaire de plusieurs parcelles qui, par leur situation et leur superficie, étaient de nature à permettre l'exécution dudit projet dans des conditions équivalentes et sans recourir à la procédure d'expropriation ; que les requérants sont, dès lors, fondés à soutenir que l'opération faisant l'objet de l'arrêté attaqu ne présentait pas un caractère d'utilité publique et à demander l'annulation du jugement attaqué rejetant leur demande d'annulation de cet arrêté ;

Article 1er : Les jugements susvisés du tribunal administratif de Nantes, en date du 10 octobre 1984, ensemble l'arrêté du commissaire de la République du Maine-et-Loire du 28 juin1983 sont annulés.

Article 2 : La présente décision sera notifiée à MM. Jean Y... et Daniel Y..., à Mme Y..., à M. et Mme X..., à la commune de La Séguinière et au ministre de l'équipement, du logement de l'aménagement du territoire et des transports."

 

dimanche, 07 décembre 2014

Le mandat de l'agence immobilière peut n'être signé que par un seul des époux

Cet arrêt de la Cour de Cassation admet la validité d'un mandat signé par un seul époux et leur condamnation au paiement de la clause pénale prévue à ce mandat en raison de leur refus de signer la promesse de vente :

 "Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nancy, 14 juin 2012), que M. X…, époux commun en biens de Mme Y…, a signé seul le mandat exclusif, confié à l’agence immobilière mussipontaine, de rechercher un acquéreur pour leur immeuble commun, que les époux X… ont refusé de signer la promesse de vente établie par l’agence ;

 Attendu que ceux-ci font grief à l’arrêt de les condamner à payer à l’agence immobilière mussipontaine une somme au titre de la clause pénale figurant dans le mandat, alors, selon le moyen, qu’en application de l’article 1424 du code civil que la cour d’appel a violé, le mandat de vendre un bien commun est un acte de disposition qui ne peut être accompli sans le consentement de chacun des deux conjoints ;

 Mais attendu que la cour d’appel a constaté que l’époux avait donné mandat à l’agent immobilier de rechercher des acquéreurs et non celui d’aliéner le bien ou de le représenter pour conclure la vente ; qu’elle en a exactement déduit que ce contrat d’entremise pouvait valablement être signé par un seul des époux ; que le moyen n’est pas fondé ;

 PAR CES MOTIFS  :

 REJETTE le pourvoi."