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dimanche, 24 mai 2015

La cuisinière et les lingots

 

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Voici un arrêt qui statue sur la propriété de lingots d'or et d'un sac de pièces d'or, entre autres, trouvés dans une cuisinière qui venait d'être vendue pour 500 francs et qui renfermait donc ces biens de valeur. La Cour de cassation considère qu'il ne peut s'agir d'un trésor au sens de l’article 716 du Code civil et que le légitime propriétaire est le vendeur de la cuisinière :

 

"Attendu que M. X... a vendu à Mme Y... une cuisinière à gaz moyennant le prix de 500 francs ; qu'en examinant celle-ci, les parties ont découvert à l'intérieur cinq lingots d'or, des titres au porteur, un sac de pièces d'or et quelques pièces d'argent ; que le vendeur a pris possession de ces biens tandis que Mme Y... a assigné les consorts X... en paiement de la valeur estimée de ceux-ci ; qu'elle fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Riom, 21 octobre 1999) de l'avoir déboutée de sa demande, alors, selon le moyen :



1 / que la cour d'appel s'est fondée sur les déclarations et les souvenirs des consorts X... pour estimer qu'ils apportaient la preuve de leur droit de propriété sur le trésor découvert par elle ;

 

2 / qu'elle s'est abstenue de relever le moindre élément extrinsèque, autre que les déclarations des débiteurs de la preuve ;

 

3 / que la propriété du trésor appartient à celui qui le trouve dans son propre fonds ;

 

Mais attendu que la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, après avoir énoncé d'une part qu'un trésor est une chose cachée sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété et d'autre part que la preuve de la propriété de biens mobiliers est libre, a retenu souverainement que les consorts X... avaient établi la preuve qu'ils étaient propriétaires des biens trouvés dans la cuisinière ; qu'elle en a, dès lors déduit, à bon droit, pour débouter Mme Y... de son action, que ces biens, dont les consorts X... justifiaient être propriétaires, ne pouvaient constituer un trésor ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;



PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne Mme Y... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme de Fré à payer, d'une part, à MM. Z... et Franck X... une somme globale de 1 500 euros et, d'autre part, à Mme A... et à Mme B..., ès qualités, également une somme globale de 1 500 euros ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille deux."

vendredi, 22 mai 2015

Comment vérifier que la déclaration de revenus de votre locataire n'est pas un faux ?

Cette vérification peut se faire en utilisant le service https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/ et en remplissant le formulaire fourni.

jeudi, 21 mai 2015

Conditions de demande de prorogation de permis de construire

Cet arrêt juge que la demande de prorogation d’un permis de construire n’a pas à être accompagnée d’une attestation du demandeur selon laquelle il continue de remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme pour solliciter un permis de construire :

 

"Vu la procédure suivante :

 

La société Cobat a demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 3 septembre 2008 du maire de Perros-Guirec (Côtes d'Armor) refusant de proroger la validité du permis de construire qui lui a été délivré le 29 septembre 2006 pour la réalisation d'un immeuble collectif sur une parcelle située 10 rue du général Leclerc, ainsi que la décision rejetant son recours gracieux. Par un jugement n° 0900596 du 8 décembre 2011, le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande.

 

Par un arrêt n° 12NT00477 du 14 juin 2013, la cour administrative d'appel de Nantes a, sur la requête de la société Cobat, annulé ce jugement ainsi que l'arrêté du maire de Perros-Guirec du 3 septembre 2008.

 

Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 16 août et 18 novembre 2013 et le 31 octobre 2014 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la commune de Perros-Guirec demande au Conseil d'Etat : 

 

1°) d'annuler cet arrêt ;

 

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel de la société Cobat ; 

 

3°) de mettre à la charge de la société Cobat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

 

 

 

Vu les autres pièces du dossier ;

 

Vu :

 

le code de l'urbanisme ;

 

le code de justice administrative ;

 

 

 

Après avoir entendu en séance publique :

 

- le rapport de Mme Marie Gautier-Melleray, maître des requêtes en service extraordinaire, 

 

- les conclusions de Mme Fabienne Lambolez, rapporteur public ;

 

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la commune de Perros-Guirec et à la SCP Hémery, Thomas-Raquin, avocat de la société Cobat ;

 

Vu la note en délibéré, enregistrée le 25 mars 2015, présentée pour la commune de Perros-Guirec ;

 

 

 

 

1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 29 septembre 2006, le maire de Perros-Guirec (Côtes d'Armor) a délivré à la société Cobat un permis de construire l'autorisant à édifier un bâtiment comprenant dix logements et un local commercial sur une parcelle que M. A...s'était engagé à lui céder, sous certaines conditions, par un acte sous seing privé du 2 août 2005 ; que, par un arrêté du 3 septembre 2008, le maire a rejeté une demande de la société tendant à ce que la validité de ce permis soit prorogée d'une année, au motif qu'elle n'était pas devenue propriétaire de la parcelle et qu'elle ne disposait plus d'un titre l'habilitant à construire ; que la société Cobat a saisi le tribunal administratif de Rennes d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre cet arrêté, qui a été rejeté par un jugement du 8 décembre 2011 ; que la commune de Perros-Guirec se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 14 juin 2013 par lequel la cour administrative d'appel de Nantes, statuant sur l'appel de la société, a annulé ce jugement ainsi que l'arrêté litigieux ; 

 

2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme: " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées (...) ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique " ; que l'article R. 431-5 du même code prévoit que la demande de permis de construire comporte notamment " l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis " ; 

 

3. Considérant, d'autre part, qu'en vertu de l'article R. 424-17 du même code, le permis de construire est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification d'un permis exprès ou de la naissance d'un permis tacite ; qu'aux termes de l'article R. 424-21, le permis " peut être prorogé pour une année, sur demande de son bénéficiaire si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n'ont pas évolué de façon défavorable à son égard " ; qu'aux termes de l'article R. 424-22 : " La demande de prorogation est établie en deux exemplaires et adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité " ; 

 

4. Considérant qu'il résulte des dispositions précitées des articles R. 424-21 et R. 424-22 du code de l'urbanisme, issues du décret du 5 janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisation d'urbanisme, que l'autorité compétente ne peut légalement refuser de faire droit à une demande de prorogation d'un permis de construire présentée deux mois au moins avant l'expiration de son délai de validité que si les règles d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres s'imposant au projet ont été modifiées, postérieurement à la délivrance du permis de construire, dans un sens qui lui est défavorable ; qu'aucune disposition n'impose qu'une demande de prorogation soit accompagnée d'une attestation du demandeur selon laquelle il continue de remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 du même code pour solliciter un permis de construire ; qu'ainsi, en jugeant que le maire de Perros-Guirec n'avait pu légalement, par son arrêté du 3 septembre 2008, rejeter la demande de prorogation présentée par la société Cobat au motif que cette société n'avait plus qualité pour mettre en oeuvre le permis de construire dont elle était titulaire, la cour administrative d'appel, qui n'a pas commis d'erreur de droit en se fondant sur les dispositions en vigueur à la date de cet arrêté, a fait de ces dispositions une exacte application ; 

 

5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la commune de Perros-Guirec n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt attaqué ;

 

6. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Perros-Guirec la somme de 3 000 euros à verser à la société Cobat, au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; que les mêmes dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de la société Cobat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ;

 

 

 

D E C I D E :

 

Article 1er : Le pourvoi de la commune de Perros-Guirec est rejeté.

 

Article 2 : La commune de Perros-Guirec versera à la société Cobat une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

 

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la commune de Perros-Guirec et à la société Cobat. 

Copie en sera adressée pour information à la ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie."

 

mercredi, 20 mai 2015

Désordres évolutifs

Un arrêt sur le désordres évolutifs en droit de la construction :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 21 octobre 2013), que M. X... et M. Y... (les consorts Coloma Y...) ont confié la réalisation d'une piscine à la société Sud environnement, assurée auprès de la SMABTP ; que des désordres étant apparus sur la piscine, une expertise a été ordonnée et confiée à M. Z..., lequel a déposé son rapport le 19 décembre 1995 en concluant à une erreur de conception et en préconisant de remplacer les éléments de margelle fissurés après stabilisation du phénomène de flexion de la paroi vers la fin de l'année 1996 ; que des désordres étant réapparus, M. Z... a été à nouveau désigné pour déterminer les travaux de reprise nécessaires, évaluer leur coût et surveiller leur réalisation par l'entreprise choisie par les maîtres de l'ouvrage ; que les travaux préconisés par M. Z... dans son rapport final déposé le 10 juin 1999 ont été réalisés par la société Coelho, assurée par la société MMA, et payés par la SMABTP ; que des désordres étant de nouveau apparus sur la piscine courant 2007, une nouvelle expertise a été ordonnée et confiée à M. A..., lequel a déposé son rapport le 5 juillet 2010 ; que les consorts Coloma Y... ont assigné la SMABTP, M. Z... et la société Coelho en indemnisation de leurs préjudices ;

 

Sur le premier moyen :

 

Vu l'article 1792 du code civil ;

 

Attendu que pour déclarer prescrite l'action engagée par les consorts Coloma Y... à l'encontre de la SMABTP et les condamner à lui restituer la somme de 124 200,62 euros, l'arrêt retient que le paiement des travaux par la SMABTP le 16 juin 1999 a initié un nouveau délai décennal, mais que la SMABTP n'ayant été appelée en la cause que par une assignation en date du 17 novembre 2009, l'action des maîtres de l'ouvrage est prescrite ;

 

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que les désordres étaient apparus deux ans après la réception de l'ouvrage, s'étaient aggravés et avaient perduré malgré les travaux de renforcement exécutés en 1999 conformément aux préconisations de M. Z... et que ces désordres étaient évolutifs et pouvaient compromettre la stabilité du bassin, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;

 

Sur le deuxième moyen :

 

Vu l'article 1382 du code civil ;

 

Attendu que pour débouter les consorts Coloma Y... de leur demande formée contre M. Z..., l'arrêt retient qu'il n'existe aucun lien de causalité entre l'état actuel de la piscine et la faute de l'expert ;

 

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que M. Z... avait partiellement identifié l'origine du désordre initial mais n'avait pas pris les mesures nécessaires pour apprécier sa gravité et son degré évolutif et que ses préconisations étaient insuffisantes sur un plan mécanique, la conception inadaptée de l'ouvrage et les contraintes spécifiques du terrain rendant particulièrement nécessaire une étude de sol afin de préconiser des travaux de réparation adaptés et durables, ce dont il résultait que la faute de M. Z... état à l'origine de la persistance des dommages, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

 

Et sur le troisième moyen :

 

Vu l'article 1147 du code civil ;

 

Attendu que pour débouter les consorts Coloma Y... de leur demande formée contre la société Coelho, l'arrêt retient qu'il n'existe aucun lien de causalité entre l'état actuel de la piscine et le manquement au devoir de conseil de l'entrepreneur ;

 

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que le manquement à l'obligation de conseil de l'entreprise était caractérisé par le fait que bien qu'intervenant pour exécuter les préconisations de l'expert, il lui appartenait de procéder à des vérifications minimales et d'émettre auprès des maîtres de l'ouvrage des réserves sur l'efficacité des travaux prescrits par M. Z..., ce dont il résultait que le manquement à l'obligation de conseil de l'entrepreneur avait contribué à la persistance des dommages, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la société MMA IARD assurances mutuelles ;

 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

 

Condamne la SMABTP, M. Z..., la société Coelho et la société MMA IARD assurances mutuelles aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SMABTP, M. Z..., la société Coelho et la société MMA IARD assurances mutuelles à payer aux consorts Coloma Y... la somme de 3 000 euros ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quinze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

 

Moyens identiques produits aux pourvois n° F 14-14.275 et K 13-28.351 par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour MM. Patrick et Michel X....

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

 

D'AVOIR déclaré prescrite l'action de Monsieur Patrick X... et de Monsieur Michel Y... à l'encontre de la société SMABTP et de les AVOIR, en conséquence, condamnés à restituer à la société SMABTP la somme qui leur avait été versée en exécution du jugement, soit la somme de 124.200,62 euros ;

 

AUX MOTIFS QUE « l'expert judiciaire a mis en évidence, avant l'enlèvement du liner, l'existence d'une fissure au niveau du plongeoir, et des différences de niveau du bord de la piscine par rapport au niveau de l'eau dans le bassin, qui caractérisent un mouvement dudit bassin Nord/Sud au moins sur une demi-largeur de bassin ; qu'après enlèvement du liner sont apparues des fissures et lézardes, le chaînage périphérique est rompu coté ouest, la paroi côté Sud présente une flèche de 43 mm, le radier est fissuré et une différence de niveau de 4 cm est apparue ; que ces désordres sont évolutifs et instables, ils peuvent compromettre la stabilité du bassin ; qu'une ossature verticale de la piscine en maçonnerie non armée et une dalle faiblement armée ne sont pas appropriées à la configuration et aux contraintes mécaniques rencontrées sur les lieux du fait d'un terrain en pente aménagé en déblai/remblai et de la variabilité de la compacité de ce type de sol argileux et remblayé ; que la piscine a, de par sa conception, une ossature qui n'est pas autoportante, mais utilise le sol environnant pour résister aux efforts de la pression hydrostatique ; que les sols environnants étant instables par leur nature, les parois et la dalle de la piscine tendent à suivre le terrain ; qu'il n'y a pas eu défaut notoire d'utilisation ni d'entretien de la piscine, les défauts sont apparus deux ans après réception de l'ouvrage, ils se sont aggravés depuis, ils ont perduré malgré les travaux de renforcement exécutés en 1999 conformément aux préconisations de l'expert Monsieur Z... ; que le premier juge a justement relevé que : - la nature du sol, la configuration du terrain et l'existence de catastrophes naturelles, notamment de sécheresse, sur la commune sont autant d'éléments qui rendaient nécessaire une étude de sol avant la construction d'un tel ouvrage ; - les désordres proviennent d'une mauvaise conception initiale de l'ouvrage imputable à la société SUD ENVIRONNEMENT qui a conçu et construit cette piscine en 1992 ; - la responsabilité décennale du constructeur a été mise en oeuvre en 1992 puis en 1997 et le délai de prescription décennal a ainsi été interrompu ; - le paiement des travaux de réparations par l'assureur décennal le 16 juin 1999 a initié un nouveau délai décennal ; que le paiement des travaux par la SMABTP, constitue une reconnaissance par le débiteur du droit des maîtres de l'ouvrage contre lesquels elle prescrivait, et interrompt le délai de prescription en application de l'article 2240 du code civil ; que lors de l'assignation en référé signifiée les 15 et 17 juin 2008 à la S.A.R.L. COELHO et à Monsieur Z... intervenus en 1999, ce délai n'était pas écoulé et l'action est donc recevable à leur encontre ; que par contre, la SMABTP, assureur en responsabilité décennale de la société SUD ENVIRONNEMENT n'a été appelée en la cause devant le juge des référés que par une assignation en date du 17 novembre 2009 ; que l'action des maîtres de l'ouvrage à son encontre est donc prescrite, nonobstant le fait que l'ouvrage soit affecté d'un désordre évolutif, et que son expert ait participé à l'analyse défectueuse des travaux préconisés par Monsieur Z... ; que le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné la SMABTP à verser diverses sommes aux maîtres de l'ouvrage » ;

 

ALORS QUE la garantie décennale couvre, non seulement les dommages actuels, mais les conséquences futures des vices dont la réparation a été demandée au cours de la période de garantie ; que la cour d'appel a relevé que les désordres dont les maîtres de l'ouvrage demandaient réparation ne consistaient que dans une aggravation de désordres initiaux, lesquels étaient couverts par la garantie décennale et dont la réparation avait été demandée dans le délai de la prescription décennale ; qu'en déclarant néanmoins prescrite l'action de Monsieur Patrick X... et de Monsieur Michel Y... à l'encontre de la société SMABTP, en ce qu'elle avait été introduite plus de dix ans après le dernier acte d'interruption du délai décennal relatif à l'instance en réparation des désordres initiaux affectant leur piscine, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1792 du code civil.

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

 

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

 

D'AVOIR débouté Monsieur Patrick X... et Monsieur Michel Y..., maîtres de l'ouvrage, de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de Monsieur Roger Z..., expert judiciaire ;

 

AUX MOTIFS QU'« il ressort du rapport d'expertise que les réparations entreprises en 1995, puis en 1999, n'ont eu qu'un rôle superficiel de remise en état et de renforcement insuffisant de la piscine ; que le premier juge a justement relevé que l'analyse de Monsieur Z... en 1995 et en 1999 était insuffisante sur un plan mécanique ; que la nature de sa mission, la conception inadaptée de l'ouvrage et les contraintes spécifiques du terrain rendaient particulièrement nécessaire une étude de sol afin de préconiser des travaux de réparation adaptés et durables, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce ; qu'en effet, Monsieur Z... a recommandé la construction en 1999 d'un massif de butée construit sans s'assurer de sa bonne assise et sans procéder aux études préalables permettant de le dimensionner correctement ; que Monsieur Z... a partiellement identifié l'origine du désordre initial mais n'a pas pris les mesures nécessaires pour apprécier sa gravité et son degré évolutif ; que cette analyse insuffisante constitue une faute de conception des travaux de réparation destinés à y remédier qui se sont révélés insuffisants pour traiter définitivement le problème ; que la faute de Monsieur Z... au regard des dispositions de l'article 1383 du code civil est donc constituée ; que le premier juge a justement retenu que les travaux de réparation exécutés en 1999 l'ont été par l'entreprise COELHO en exécution des prescriptions de Monsieur Z... ; que l'expert n'a retenu aucune faute d'exécution contre cette entreprise ; que le manquement à l'obligation de conseil de l'entreprise, obligation contractuelle, n'est constitué qu'à l'égard des maîtres de l'ouvrage qui l'ont missionnée ; qu'il est caractérisé par le fait que bien qu'intervenant pour exécuter les préconisations de l'expert, il lui appartenait de procéder à des vérifications minimales et d'émettre vis à vis des maîtres de l'ouvrage des réserves sur l'efficacité des travaux prescrits par Monsieur Z... ; que cependant, d'une part, l'état actuel de la piscine, qui constitue le préjudice des maîtres de l'ouvrage, trouve sa cause, non dans l'insuffisance des préconisations de l'expert, qui se sont révélées inefficaces donc neutres au regard de l'évolution du sol, mais dans le défaut de conception originel de l'ouvrage - la mise en oeuvre d'argiles là où le contrat souscrit avec l'entreprise SUD ENVIRONNEMENT prévoyait la mise en oeuvre de graviers - défaut à l'origine du désordre évolutif ; qu'il n'existe donc aucun lien de causalité entre l'état actuel de la piscine, et la faute de l'expert ou le manquement au devoir de conseil de l'entrepreneur ; que la demande des maîtres de l'ouvrage à l'encontre de Monsieur Z... et de la S.A.R.L. COELHO ne peut donc prospérer ; que d'autre part, la SMABTP ne subit aucun préjudice ; qu'elle a payé les travaux inefficaces exécutés en 1999 en vertu du contrat d'assurance responsabilité décennale souscrit auprès d'elle par SUD ENVIRONNEMENT, et compte tenu de la prescription de la présente action des maîtres de l'ouvrage à son encontre, elle n'est pas exposée à payer une seconde fois les travaux de reprise ; que la demande de la SMABTP à l'encontre de Monsieur Z... et de la S.A.R.L. COELHO doit donc être rejetée ; qu'il en résulte que les demandes formulées à l'encontre des MMA assureur décennal de la S.A.R.L. COELHO se trouvent privées d'objet ; que le jugement sera donc réformé en ce sens » ;

 

ALORS, D'UNE PART, QUE la préconisation de travaux inaptes à supprimer des désordres, a nécessairement un lien de causalité avec le préjudice subi par le maître de l'ouvrage consistant dans l'obligation de financer de nouveaux travaux ; que la cour d'appel a constaté que Monsieur Z..., expert judiciaire, avait commis une faute dans la détermination des travaux nécessaires à la suppression des désordres affectant leur piscine et que les maîtres de l'ouvrage subissaient un dommage, du fait de l'état actuel de leur piscine ; qu'il résulte des énonciations de la cour d'appel que la faute de l'expert a contribué à ce préjudice ; qu'en rejetant toutefois la demande en réparation formée par Monsieur Patrick X... et Monsieur Michel Y... à l'encontre de Monsieur Roger Z..., au titre du coût des nouveaux travaux, aux motifs que cette faute était sans lien de causalité avec le dommage, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE Monsieur Patrick X... et Monsieur Michel Y... faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, que la faute délictuelle de Monsieur Roger Z... leur avait causé un préjudice de jouissance qu'ils évaluaient à la somme de 6.000 euros, en raison de l'impossibilité, depuis l'été 2008, d'utiliser leur piscine (conclusions d'appel des exposants, p. 9 § 8) ; qu'en rejetant l'ensemble des demandes indemnitaires formées par Monsieur Patrick X... et Monsieur Michel Y..., à l'encontre de Monsieur Roger Z..., sans répondre à ce moyen péremptoire de leurs conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

 

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

 

D'AVOIR débouté Monsieur Patrick X... et Monsieur Michel Y... de leurs demandes à l'encontre de la société Coelho et de la société Mutuelle du Mans assurances ;

 

AUX MOTIFS QU'« il ressort du rapport d'expertise que les réparations entreprises en 1995, puis en 1999, n'ont eu qu'un rôle superficiel de remise en état et de renforcement insuffisant de la piscine ; que le premier juge a justement relevé que l'analyse de Monsieur Z... en 1995 et en 1999 était insuffisante sur un plan mécanique ; que la nature de sa mission, la conception inadaptée de l'ouvrage et les contraintes spécifiques du terrain rendaient particulièrement nécessaire une étude de sol afin de préconiser des travaux de réparation adaptés et durables, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce ; qu'en effet, Monsieur Z... a recommandé la construction en 1999 d'un massif de butée construit sans s'assurer de sa bonne assise et sans procéder aux études préalables permettant de le dimensionner correctement ; que Monsieur Z... a partiellement identifié l'origine du désordre initial mais n'a pas pris les mesures nécessaires pour apprécier sa gravité et son degré évolutif ; que cette analyse insuffisante constitue une faute de conception des travaux de réparation destinés à y remédier qui se sont révélés insuffisants pour traiter définitivement le problème ; que la faute de Monsieur Z... au regard des dispositions de l'article 1383 du code civil est donc constituée ; que le premier juge a justement retenu que les travaux de réparation exécutés en 1999 l'ont été par l'entreprise COELHO en exécution des prescriptions de Monsieur Z... ; que l'expert n'a retenu aucune faute d'exécution contre cette entreprise ; que le manquement à l'obligation de conseil de l'entreprise, obligation contractuelle, n'est constitué qu'à l'égard des maîtres de l'ouvrage qui l'ont missionnée ; qu'il est caractérisé par le fait que bien qu'intervenant pour exécuter les préconisations de l'expert, il lui appartenait de procéder à des vérifications minimales et d'émettre vis à vis des maîtres de l'ouvrage des réserves sur l'efficacité des travaux prescrits par Monsieur Z... ; que cependant, d'une part, l'état actuel de la piscine, qui constitue le préjudice des maîtres de l'ouvrage, trouve sa cause, non dans l'insuffisance des préconisations de l'expert, qui se sont révélées inefficaces donc neutres au regard de l'évolution du sol, mais dans le défaut de conception originel de l'ouvrage - la mise en oeuvre d'argiles là où le contrat souscrit avec l'entreprise SUD ENVIRONNEMENT prévoyait la mise en oeuvre de graviers - défaut à l'origine du désordre évolutif ; qu'il n'existe donc aucun lien de causalité entre l'état actuel de la piscine, et la faute de l'expert ou le manquement au devoir de conseil de l'entrepreneur ; que la demande des maîtres de l'ouvrage à l'encontre de Monsieur Z... et de la S.A.R.L. COELHO ne peut donc prospérer ; que d'autre part, la SMABTP ne subit aucun préjudice ; qu'elle a payé les travaux inefficaces exécutés en 1999 en vertu du contrat d'assurance responsabilité décennale souscrit auprès d'elle par SUD ENVIRONNEMENT, et compte tenu de la prescription de la présente action des maîtres de l'ouvrage à son encontre, elle n'est pas exposée à payer une seconde fois les travaux de reprise ; que la demande de la SMABTP à l'encontre de Monsieur Z... et de la S.A.R.L. COELHO doit donc être rejetée ; qu'il en résulte que les demandes formulées à l'encontre des MMA assureur décennal de la S.A.R.L. COELHO se trouvent privées d'objet ; que le jugement sera donc réformé en ce sens » ;

 

ALORS, D'UNE PART, QUE le manquement d'un entrepreneur à son devoir de conseil afférent à la nature des travaux nécessaires pour remédier à des désordres affectant un ouvrage, a nécessairement un lien de causalité avec le préjudice subi par le maître de l'ouvrage tenant à la persistance de la cause des désordres ; que la cour d'appel a considéré que la société Coelho avait commis un manquement à son obligation de conseil en ne procédant pas aux vérifications minimales sur l'efficacité des travaux préconisés par Monsieur Roger Z... et estimé que les maîtres de l'ouvrage avaient subi un préjudice tenant à l'état actuel de la piscine en résultant ; qu'en rejetant néanmoins la demande en réparation au titre du coût des nouveaux travaux, formée par Monsieur Patrick X... et Monsieur Michel Y... à l'encontre de la société Coelho, aux motifs que le manquement à l'obligation de conseil de cette société était dépourvu de lien de causalité avec l'état actuel de la piscine et le coût des travaux subséquents, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE Monsieur Patrick X... et Monsieur Michel Y... faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, que le manquement de la société Coelho à son obligation de conseil leur avait causé un préjudice de jouissance qu'ils évaluaient à la somme de 6.000 euros, au titre de l'impossibilité, depuis l'été 2008, d'utiliser leur piscine (conclusions d'appel des exposants, p. 9 § 8) ; qu'en rejetant l'ensemble des demandes indemnitaires formées par Monsieur Patrick X... et Monsieur Michel Y..., à l'encontre de la société Coelho et de la société Mutuelle du Mans assurances, sans répondre à ce moyen péremptoire de leurs conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

mardi, 19 mai 2015

Clause résolutoire et contrat de rente viagère

Cet arrêt juge que pour recevoir effet un commandement visant le clause résolutoire d'un contrat de vente en viager doit être dépourvu d’ambiguïté :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme X... a vendu à la société Life Invest Fund (la débitrice) un immeuble moyennant un prix converti, pour partie, en rente viagère ; que les rentes n'étant pas payées à leur échéance, Mme X... a, le 27 mars 2012, fait signifier à la débitrice un commandement de payer aux fins de saisie-vente qui, en sa première page, lui impartissait un délai de huit jours pour s'acquitter de l'arriéré et qui, en sa seconde page, visait la clause résolutoire ; que le 30 avril 2012, la débitrice a été mise en redressement judiciaire, procédure ultérieurement convertie en liquidation judiciaire ; que le 4 octobre 2012, Mme X... a assigné M. Y..., en qualité de liquidateur, pour voir constater la résolution du contrat et obtenir le paiement de diverses sommes ;

 

Sur le premier moyen :

 

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 

Mais sur le deuxième moyen, pris en sa cinquième branche :

 

Vu l'article 1134 du code civil ;

 

Attendu que pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt retient que le commandement aux fins de saisie-vente reproduit la clause résolutoire et que le délai fixé en sa première page s'y applique nécessairement, l'acte précisant que le requérant entend expressément s'en prévaloir ;

 

Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si les mentions contradictoires du commandement de payer délivré à la société, qui ne précisaient pas à quelle date la résolution du contrat serait acquise, et d'où résultait, au contraire, qu'en cas de non-paiement à l'issue d'un délai de huit jours, le crédirentier pourrait procéder à la saisie et à la vente des biens meubles pour le recouvrement de la créance, n'étaient pas de nature à empêcher le débirentier de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui étaient faites et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

 

Et sur le troisième moyen, pris en sa première branche :

 

Vu les articles L. 622-21, L. 622-22, L. 624-2, L. 641-3 et L. 641-14 du code de commerce et 122 du code de procédure civile ;

 

Attendu qu'en l'absence d'instance en cours à la date du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire du débiteur, le créancier, après avoir déclaré sa créance, ne peut en faire constater le principe et fixer le montant qu'en suivant la procédure de vérification des créances ;

 

Attendu que pour fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société la créance de Mme X... correspondant à la clause pénale, l'arrêt retient que les créances liées à la résolution de la vente intervenue avant le jugement d'ouverture peuvent être fixées au passif de la société eu égard aux dispositions de l'article L. 622-21 du code de commerce ;

 

Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que l'action en paiement avait été introduite postérieurement au jugement d'ouverture, la cour d'appel qui, était tenue de relever, au besoin d'office, le moyen tiré de l'irrecevabilité des demandes de Mme X... au regard du principe de l'interdiction des poursuites, a violé les textes susvisés ;

 

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

 

Condamne Mme X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour MM. Y... et Z..., ès qualités.

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'exception de nullité du commandement de payer en date du 27 mars 2012, dit que, par l'effet de la clause résolutoire, la vente conclue le 23 juin 2009 était résolue, ordonné la réintégration du bien dans le patrimoine de Mme X..., dit que Mme X... pourra conserver les échéances de la rente viagère perçues ainsi qu'une somme de 13. 500 ¿ sur le prix versé en capital et qu'elle ne doit restituer que la somme de 28. 000 ¿, AU VISA des conclusions transmises, le 14 mars 2013, par l'appelant, des conclusions récapitulatives, prises le 23 juillet 2013, par Maître Didier Y... et Maître Xavier Z..., des conclusions transmises, le 13 mai 2013, par Madame Eveline X..., et de l'ordonnance de clôture rendue le 10 septembre 2013,

 

ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; que la cour d'appel a statué au vu des conclusions déposées par Maître Y... et Maître Z... le 23 juillet 2013 ; qu'en statuant ainsi, alors que Maître Y... et Maître Z... avaient produit de nouvelles conclusions récapitulatives le 30 août 2013, complétant leur argumentation, la cour d'appel a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile.

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'exception de nullité du commandement de payer en date du 27 mars 2012, dit que, par l'effet de la clause résolutoire et de ce commandement, la vente conclue le 23 juin 2009 était résolue à compter du 4 avril 2012, et en conséquence, ordonné la réintégration du bien dans le patrimoine de Mme X..., dit que Mme X... pourra conserver les échéances de la rente viagère perçues ainsi qu'une somme de 13. 500 ¿ sur le prix versé en capital et qu'elle ne doit restituer que la somme de 28. 000 ¿,

 

AUX MOTIFS QUE le liquidateur et le mandataire ad hoc de la société ayant acquis le bien en viager invoquent la nullité du commandement de payer qui n'aurait pas été signifié à son siège aux Etats-Unis, figurant sur l'acte de vente, ni à la personne de son représentant, M. A..., mais à la société Eagle Fininvest, à Saint-Raphaël, dont les bureaux étaient fermés et dont le mandat se limitait au paiement des arrérages et des charges ; que l'acte de vente précise que l'acquéreur est représenté par M. Pierre Marcelin A..., faisant élection de domicile, spécialement pour l'exercice de l'action résolutoire à Saint-Raphaël, 97 avenue du Général Leclerc chez Eagle Fininvest ; que le commandement de payer a été délivré à cette adresse et déposé en son étude, après que l'huissier ait constaté que le nom du destinataire figurait bien sur l'enseigne ; que cette vérification apparaît suffisante ; que le courrier du 7 août 2012 par lequel le liquidateur a demandé à Mme X... de renoncer à son commandement de payer révèle que celui-ci a bien été reçu par son destinataire et qu'aucun grief ne peut être invoqué du fait de l'absence de signification à personne qui n'était pas obligatoire compte tenu des diligences réalisées par l'huissier significateur, par application des articles 655 et 656 du code de procédure civile ; qu ¿ aucune disposition légale n'impose à l'huissier de se présenter à nouveau au domicile de l'intéressé pour parvenir à une signification à personne ; qu ¿ il n'a l'obligation de tenter la signification qu'au lieu du siège social de la personne morale, tel que mentionné au registre du commerce et n'a pas à rechercher le domicile du gérant ; que la signification du commandement de payer est donc régulière ; que Maître Y... et Maître Z... font valoir que le commandement de payer ne vise pas la clause résolutoire et qu'il ne donne qu'un délai de huit jours pour régulariser, manifestant l'absence de bonne foi dans l'exécution du contrat ; que le commandement aux fins de saisie vente délivré le 27 mars 2012, produit aux débats, comporte la reproduction intégrale de la clause résolutoire incluse dans le contrat de vente viagère et que le délai fixé en sa première page s'y applique nécessairement, l'acte précisant que le requérant entend expressément s'en prévaloir ; qu ¿ aucun texte n'impose que la clause résolutoire prévoie un délai dans lequel le paiement doit intervenir et qu'il n'y a donc pas lieu de l'annuler de ce chef, comme le demandent les représentants du débirentier ; que le délai de huit jours imposé par le commandement apparaît raisonnable au regard de l'arriéré de 1. 511 ¿ réclamé et la présence de représentants sur place de la société débirentière ; qu ¿ aucun comportement déloyal ne peut être ainsi être reproché à la venderesse qui a régulièrement fait signifier le commandement à l'adresse indiquée sur l'acte authentique ; que la clause résolutoire était acquise dès le 4 avril 2012, soit avant l'ouverture de la procédure collective de la société débitrice par jugement rendu le 30 avril 2012 par le tribunal de commerce de Fréjus ; que la résolution de la vente doit être prononcée avec toutes les conséquences de droit mentionnées par les premiers juges ;

 

ET AUX MOTIFS QUE aux termes des articles 654 et 655 du code de procédure civile, la signification d'un acte d'huissier doit être faîte à personne ; que s'agissant d'une personne morale, elle est délivrée au représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilité à cet effet ; que lorsque la signification s'avère impossible, l'acte peut être délivré à domicile ; que l'huissier doit relater les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification ; qu ¿ il doit laisser un avis de passage daté au domicile et une copie de l'acte ; que l'examen du commandement de payer permet de constater que la signification a été faite le 27/ 03/ 2012 à la société Life Invest Fund 3 INC, au siège social de son représentant, M. Pierre A..., Eagle Fininvest, 97 avenue du Général Leclerc à Saint Raphaël (83700) ; que l'huissier n'a trouvé personne à cette adresse mais a constaté que le nom de la société figurait à cette adresse ; qu ¿ il a laissé un avis de passage daté du jour ; que la lettre prévue à l'article 658 a été envoyé le lendemain ; qu ¿ il a précisé, en page 2 de l'acte de vente reçu le 23/ 06/ 2009 par Maître B..., notaire, que l'élection de domicile de la société Life Invest Fund 3 INC pour l'acquéreur et spécialement pour l'exercice de l'action résolutoire est à Saint-Raphaël, 97 avenue Général Leclerc chez Eagle Fininvest ; que par ailleurs, la société Life Invest Fund 3 INC était représentée pour la vente par M. Pierre A... ; qu ¿ au surplus, Mme X... a reçu un appel de provision sur charges d'Eagle Finninvest pour la société Life Invest Fund 3 INC le 21/ 03/ 2012 (pièce 12) ; qu ¿ il ne peut ainsi être reproché à Mme X... d'avoir signifié son commandement de payer au mandataire en France de la société américaine ; que pour contester le commandement de payer, les défendeurs invoquent le siège social de la société aux Etats Unis dans un document non traduit intitulé « annual franchise tax report » ; qu ¿ il apparaît de ce document que le principal lieu d'affaire de cette société se trouve en France, que Pierre A... est directeur et réside à Saint-Raphaël (83) ; que cette pièce, en anglais, non traduite, n'est pas recevable devant un tribunal français ; qu'elle n'établit pas le siège social de la société aux Etats Unis ; que par ailleurs, les défendeurs ne rapportent pas la preuve que ce siège social ait pu être connu de Mme X... ; que Mme X... était donc bien fondée, selon l'acte de vente, à signifier son commandement de payer au mandataire de la société, M. A..., Eagle Fininvest, avenue Général Leclerc à Saint-Raphaël (83) ; 

que le 27/ 03/ 2012, M. A... était toujours le représentant légal de la société Life Invest Fund 3 INC comme le confirme Maître Y... dans sa requête du 17/ 07/ 2012 au président du tribunal de commerce de Fréjus aux fins de désigner un mandataire ad hoc ; qu ¿ en l'absence de personne pouvant recevoir l'acte, l'huissier a respecté les diligences prescrites par le code de procédure civile ; que ce commandement a bien été reçu par la société Life Invest Fund 3 INC comme le rapporte le courrier du 07/ 08/ 2012 de Maître Y... à Mme X... ; que la société Life Invest Fund 3 INC ne rapporte l'existence d'aucun grief lié à la signification du commandement de payer à Saint-Raphaël ; que le commandement de payer n'encourt donc pas la nullité ; qu'¿ il est stipulé, en page 6 de l'acte de vente, qu'à défaut pour le débirentier de payer les arrérages de la rente et en cas de mise en demeure par le crédirentier d'avoir à acquitter ladite rente, la vente sera résolue de plein droit après un simple commandement de payer resté infructueux et contenant déclaration par le crédirentier de son intention d'user du bénéfice de cette clause ; que le commandement de payer du 27/ 03/ 2012 expose que le crédirentier entend, à l'expiration d'un délai de 8 jours pour l'acquittement des sommes réclamées par le débirentier, faire jouer la clause résolutoire selon les modalités stipulées par l'acte de vente ; que la clause contractuelle est reprise dans son intégralité dans l'acte ; que le contrat de vente immobilière avec paiement d'une rente viagère est un contrat à exécution instantanée qui transfère la propriété de l'immeuble à l'acquéreur dès la signature de l'acte de vente ; qu ¿ aux termes de l'article L. 622-21 du code de commerce, le jugement d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire arrête ou interdit toute procédure d'exécution de la part des créanciers sur les meubles ou immeubles ; que les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont interrompus ; que les dispositions de l'article L. 622-21 du code de commerce ne font pas obstacle à la mise en oeuvre de plein droit de la clause résolutoire qui a produit ses effets avant l'ouverture du jugement de redressement judiciaire (Cass., chambre commerciale, 12/ 10/ 2010 ; qu ¿ il n'est pas contesté que la société Life Invest Fund 3 Inc a cessé de payer la rente viagère dès février 2012 ; que le commandement de payer du 27/ 03/ 2012 visant la clause résolutoire était ainsi justifié ; que le délai de 8 jours figurant au commandement de payer peut être considéré comme raisonnable, étant précisé que la société Life Invest Fund 3 Inc n'a proposé aucune solution de règlement dans ce laps de temps ; que la clause résolutoire est acquise le 04/ 04/ 2012, le commandement de payer étant resté infructueux ; que la jurisprudence (Cass., chambre commerciale 13/ 2/ 2007) n'exige plus que la clause résolutoire de plein droit ait été constatée judiciairement de manière définitive avant le jugement d'ouverture ; qu ¿ il y a lieu de constater que le jugement de redressement judiciaire n'est intervenu que postérieurement, le 30/ 01/ 2012 ; que la clause résolutoire est donc acquise.

 

1° ALORS QU ¿ un commandement de payer à fin de saisie vente ne peut être délivré à domicile élu ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que l'acte intitulé « commandement de payer aux fins de saisie vente » et mentionnant que faute de paiement des sommes réclamées, la société Life Invest Fund 3 Inc pourrait y être contrainte par la saisie de ses biens meubles corporels à l'issue d'un délai de huit jours, a été délivré non au siège social de celle-ci, situé aux Etats-Unis, mais à Saint-Raphaël, au lieu désigné par la clause d'élection de domicile figurant dans l'acte de vente du 23 juin 2009 ; qu'en jugeant que la signification ainsi faite au domicile élu de la société Life Invest Fund 3 Inc, qui est distinct du lieu de son siège social, était régulière, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 789 du code de procédure civile et l'article 84 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992, applicable à la cause ;

 

2° ALORS, subsidiairement, QUE l'acte destiné à une personne morale doit être signifié à la personne de son représentant légal, domicilié au lieu de son établissement ; que seules des raisons impérieuses rendant impossible une telle signification autorise la signification de l'acte au domicile élu de la personne morale ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invité, si les diligences permettant la signification de l'acte à la personne même du représentant de la société Life Invest Func 3 Inc, au lieu du siège social de celle-ci tel que mentionné dans l'acte de vente du 23 juin 2009, n'avaient pas été omises, de telle sorte que la signification faîte au lieu désigné par la clause d'élection de domicile n'était pas valable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 654, 655 et 690 du code de procédure civile ;

 

3° ALORS QUE Maître Y... et Maître Z... faisaient valoir que l'irrégularité de la signification du commandement de payer délivré le 27 mars 2012 par Mme X... avait bien causé un grief à la société Life Invest Fund 3 Inc, dès lors que ce commandement n'avait été porté à la connaissance de la société et des organes de la procédure qu'en août 2012 et que, de ce fait, la société n'avait pu, dans le délai de huit jours imparti par le commandement, s'acquitter de la somme réclamée et éviter de subir les effets attachés à ce commandement par Mme X..., à savoir la résolution de la vente à compter du 4 avril 2012 ; qu'en se bornant à affirmer que le courrier de l'huissier « a été reçu », sans rechercher s'il n'avait pas été reçu en un temps qui ne permettait plus à la société de faire face utilement aux exigences du commandement de payer, la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à caractériser l'absence de grief, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 114 du code de procédure civile ;

 

4° ALORS QUE le commandement délivré à la société Life Invest Fund 3 Inc, intitulé « commandement aux fins de saisie-vente », indique seulement que « faute pour vous de vous acquitter des sommes ci-après mentionnées, sauf à parfaire ou à diminuer, vous pourrez y être contraint par la saisie de vos biens meubles corporels à l'expiration d'un délai de HUIT JOURS à compter de la date du présent acte » ; qu'il n'indique absolument pas qu'à l'issue de ce même délai de huit jours, le contrat sera résolu de plein droit par application de la clause résolutoire ; qu'en affirmant que le délai ainsi fixé s'appliquait nécessairement à la mise en oeuvre de cette clause, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

 

5° ALORS subsidiairement QUE le commandement de payer visant la clause résolutoire doit indiquer, sans ambiguïté, le délai laissé au débiteur pour s'exécuter et à l'issue duquel le contrat sera considéré comme résolu de plein droit, nonobstant toute offre d'exécution ultérieure ; qu'en s'abstenant de rechercher si les mentions du commandement de payer délivré à la société Life Invest Fund 3 Inc, qui ne précisaient pas à quelle date la résolution du contrat serait acquise, et d'où résultait, au contraire, qu'en cas de non paiement à l'issue d'un délai de 8 jours, il serait procéder à la saisie et à la vente des biens meubles pour le recouvrement de cette créance, n'étaient pas de nature à créer une certaine ambiguïté de nature à créer une confusion dans l'esprit du débirentier l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui étaient faites et d'y apporter la réponse approprié dans le délai requis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Mme X... pourra conserver les échéances de la rente viagère perçues, ainsi qu'une somme de 13. 500 ¿ sur le prix versé en capital, et qu'elle ne doit restituer que la somme de 28. 000 ¿, et d'avoir fixé la créance de Mme X... à la liquidation judiciaire de la société Life Invest Fund 3 Inc aux sommes de 755 ¿ par mois pour les échéances du mois de février 2012 à la date de résolution effective de la vente, et de 3. 000 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

AUX MOTIFS QUE Mme X... sollicite, à juste titre, l'application de la clause prévoyant qu'en cas de résolution de la vente le débirentier ne pourra réclamer le remboursement des arrérages payés, ceux-ci étant définitivement acquis au crédirentier ; que dans la mesure où le contrat prévoit que la partie du prix payée comptant sera quant à sa destination laissée à l'appréciation souveraine des tribunaux, elle demande à la garder à titre de dommages et intérêts ; que les représentants de la société débirentière invoquent les dispositions de l'article L. 622-7 du code de commerce portant interdiction de payer les créances antérieures au jugement d'ouverture de la procédure collective et estiment que tel est le cas de la clause pénale, née à la conclusion du contrat, qui devait faire l'objet d'une déclaration ; que les créances liées à la résolution de la vente intervenue avant le jugement d'ouverture de la procédure peuvent être fixées au passif de la société, eu égard aux dispositions de l'article L. 622-21 du code de commerce ; que les appelants ajoutent que seule la somme de 13. 500 ¿ a été déclarée au titre des dommages et intérêts et que la venderesse ne peut prétendre ainsi conserver la totalité du bouquet de 41. 500 ¿ de ce chef ; que le courrier recommandé de déclaration d'une créance produit aux débats vise les échéances impayées pour 2. 265 ¿, les frais de commandement pour 121, 55 ¿, les rentes à échoir, pour 77. 979, 42 ¿, ainsi que des accessoires, comprenant l'indemnité pour remboursement anticipé, les frais de poursuite et d'exécution, ainsi que les dommages et intérêts évaluée à 13. 500 ¿, soit au total 93. 865, 97 ¿ ; que seul le montant déclaré à titre de dommages et intérêts peut ainsi être réclamé ; que l'indemnisation réclamée concerne essentiellement les conséquences de la rupture du contrat, privant la crédirentière de revenus pour l'avenir et pas seulement le non paiement d'une somme, au sens de l'article 1153 du code civil ; qu ¿ il n'incombe donc pas en l'espèce au demandeur de démontrer l'absence de bonne foi de l'autre partie au contrat ; que les correspondances émises par le liquidateur, ainsi que les pièces fiscales fournies par Mme X... démontrent que l'inexécution du contrat lui a causé un préjudice financier certain et direct ainsi qu'un préjudice moral devant être indemnisés par la somme de 13. 500 ¿ ; que Mme X... pourra conserver la somme de 13. 500 ¿ sur le capital de 41. 500 ¿ versé le jour de la vente en viager et qu'elle devra restituer la différence, soit 28. 000 ¿ ; qu ¿ elle est fondée à réclamer le montant des rentes mensuelles de 755 ¿ indexées jusqu'au jour de la présente décision ;

 

ET AUX MOTIFS QUE l'immeuble « Le Vougeot » sis à Le Cannet 06610 cadastré AX 489 sera réintégré dans le patrimoine de Mme X... ; que s'agissant des arrérages perçus par Mme X..., il ne s'agit pas d'une demande en paiement mais de voir juger acquises les sommes déjà perçues ; qu ¿ il est stipulé en page 7 de l'acte de vente qu'en cas de résolution de la vente, le débirentier ne pourra réclamer le remboursement des arrérages payés ; que la destination du bouquet est laissée à l'appréciation souveraine du tribunal ; que cette clause pénale peut être sujette à réduction par le juge s'il l'estime manifestement excessive ; que l'opération de vente en viager a pour finalité de fournir au crédirentier un complément de revenus ; que les arrérages échus ont un caractère alimentaire et son consommés au fur et à mesure, étant observé que Mme X... ne perçoit, hors rente viagère, qu'une pension de retraite mensuelle de 1. 484 ¿ (appréciation sur les revenus de 2011) ; que la clause pénale qui stipule que les arrérages payés demeurent acquis n'a rien d'excessif ; que les sommes doivent en conséquence être déclarées acquises à la crédirentière ; qu ¿ il y a lieu de fixer la créance de Mme X... au passif de la liquidation judiciaire de la société Life Invest Fund 3 Inc à 755 ¿ par mois pour les échéances échues et à échoir de la rente viagère du mois de février 2012 à la date de la résolution effective de la vente ;

 

1° ALORS QU'en l'absence d'instance en cours à la date du jugement d'ouverture de la procédure collective du débiteur, le créancier, après avoir déclaré sa créance, ne peut en faire constater le principe et fixer le montant qu'en suivant la procédure de vérification du passif ; qu'il ressort des constatations de l'arrêt que la société Life Invest Fund 3 Inc a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Fréjus en date du 30 avril 2012 et que Mme X... a présenté ses demandes tendant à la mise en oeuvre de la clause pénale prévue au contrat de vente viagère en date du 23 juin 2009 et à la fixation, au passif de la société, d'une créance de loyers découlant de ce contrat de 755 ¿ par mois à compter de février 2012 et d'une somme de 3. 000 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'en s'abstenant de relever, au besoin d'office, que les demandes de Mme X... tendant au paiement de créances antérieures à l'ouverture de la procédure étaient irrecevables, et en y faisant droit, la cour d'appel a violé les articles L. 622-22 et L. 624-2 du code de commerce ;

 

2° ALORS, subsidiairement, QUE la créance indemnitaire fondée sur une clause pénale conclue antérieurement à l'ouverture de la procédure doit être déclarée, à peine d'inopposabilité de cette créance ; que Maître Y... et Maître Z... faisaient valoir que Mme X... n'avaient pas mentionné, dans sa déclaration de créance, les arrérages qu'elle avait perçus et entendait conserver, nonobstant la résolution du contrat de vente viagère, en application de la clause pénale conclue antérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire ; qu'en affirmant que Mme X... pourrait conserver ces arrérages malgré l'absence de toute déclaration à la procédure collective, la cour d'appel a violé l'article L. 622-24 du code de commerce ;

 

3° ALORS, plus subsidiairement encore, QU ¿ il ne peut y avoir cumul entre les indemnités dues au titre d'une clause pénale et des dommages et intérêts, sauf s'il s'agit de réparer un préjudice distinct de celui-ci visé par la clause pénale ; qu'en affirmant que Mme X... pouvait obtenir, tout à la fois, l'application de la clause pénale, l'autorisant à conserver, à titre d'indemnité, les montants des arrérages perçus en cas de résolution du contrat par suite de l'inexécution par le débirentier de son obligation, et des dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de cette résolution, c'est-à-dire d'un préjudice non distinct de celui déjà indemnisé par la clause, la cour d'appel a violé les articles 1129 et 1152 du code civil ;

 

4° ALORS, tout aussi subsidiairement, QUE la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention, lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts et, le cas échéant, application de la clause pénale ; que l'arrêt attaqué a, tout à la fois, constaté la résolution du contrat par suite du non paiement des arrérages dus à compter de février 2012, dit que Mme X... pourra conserver les arrérages versés en application de la clause pénale, et fixé à la procédure ouverte à l'encontre de la société Life Invest Inc sa créance au titre des arrérages dus à compter de février 2012 ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil."

 

dimanche, 17 mai 2015

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L'état des lieux et le bail d'habitation

La loi du 6 juillet 1989 traite de la question de l'état des lieux et prévoit ce qui suit (les commentaires sont en bleu).

 

Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014

 

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

On note que le modèle d'état des lieux n'a pas encore été édicté par le décret en Conseil d'Etat annoncé, qu'il est prévu qu'il doit être établi en autant d'exemplaires que de parties (bailleur et locataire), que c'est à la remise et à la restitution des clés qu'il est établi, qu'il est contradictoire (chaque partie doit être présente ou au moins convoquée) et qu'un tiers mandaté par les parties peut l'établir (par exemple une agence). Il doit être joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Cet alinéa évoque la question de l'absence d'accord des parties relativement à l'établissement de l'état des lieux et de la possibilité de recourir dans ce cas à un huissier de justice, huissier de justice qui peut être saisi par la partie la plus diligente, c'est-à-dire aussi bien le bailleur que le locataire. Cet alinéa pose également le principe du partage par moitié des frais d'établissement de cet état des lieux. On notera que les parties doivent être convoquées par l'huissier au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

Cet alinéa est protecteur des intérêts du locataire : il empêche en effet l'application de 1731 du Code civil prévoyant une présomption en faveur du bailleur en cas d'absence établissement d'un état des lieux, présomption selon laquelle les lieux ont été reçu en bon état de réparation locative.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Cet alinéa qui a été créé récemment permet au locataire de demander un complément d'état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement, de sorte que le locataire peut faire état des défauts du bien qu'il n'aurait pas relevés à l'occasion de l'établissement de l'état des lieux d'origine. On notera que le recours, en cas de refus, peut être fait devant la commission départementale de conciliation en matière de baux d'habitation.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Cette disposition a pour objet de permettre que soit rédigé un complément de l'état des lieux, au moment où le chauffage est mis en route.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

 

 

samedi, 16 mai 2015

Les documents qu'il faut produire au soutien d'une demande de paiement de charges de copropriété

Cet article rappelle qu'il faut produire en particulier le procès verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de la copropriété :

 

"Vu l'article 1315 du code civil ;

 

Attendu que, pour condamner M. et Mme X..., copropriétaires, à payer au syndicat des copropriétaires 15 rue Geoffray (le syndicat) une somme de 2 329,19 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2011 au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 septembre 2010, le jugement attaqué (juridiction de proximité de Villeurbanne, 2 septembre 2013) relève que le syndicat produit aux débats les procès verbaux des assemblées générales du 15 février 2011 et du 15 mars 2012, l'état des dépenses de la copropriété, le relevé de compte individuel des copropriétaires et le décompte de sa créance pour la période arrêtée au 12 septembre 2012 et le commandement de payer du 28 novembre 2011 et retient que la demande du syndicat est justifiée au vu de ses explications étayées par les documents produits ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 2 septembre 2013, entre les parties, par la juridiction de proximité de Villeurbanne ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Lyon ;

 

Condamne le syndicat des copropriétaires du 15 rue Geoffray à Villeurbanne 69100 aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 15 rue Geoffray à Villeurbanne 69100 à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires 15 rue Geoffray à Villeurbanne 69100 ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille quinze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

 

Le moyen reproche au jugement attaqué d'avoir condamné solidairement les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 15 rue Goeffray à Villeurbanne la somme de 2 2329,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées à la date du 12 septembre 2012, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2011 ;

 

AUX MOTIFS QUE « Le relevé de compte mentionne des sommes au titre de la réfection d'escalier. Le procès verbal de l'assemblée générale en date du 26 janvier 2010 mentionne le vote des travaux de réfection de l'escalier pour la somme de 6941,90 euros. Or, la totalité de sommes réclamées par le demandeur au titre de la réfection d'escalier et complément s'élève à la somme totale de 7 215,95 euros. En conséquence, seule la somme de 6 941,90 euros est retenue par le tribunal au titre des travaux de réfection de l'escalier. Ainsi, la somme de 274,05 euros doit être déduite à ce titre de la somme réclamée par le demandeur (7 215,95 ¿ 6 941,90).

 

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure de relance et de prise d'hypothèque, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.

 

En l'espèce, les frais inclus dans le décompte individuel avant le 28 novembre 1991 ne sont donc, pas retenus par le tribunal, soit la somme de 24,57 euros.

 

Ainsi, il ressort des explications de la partie demanderesse étayées par les documents versés aux débats que les comptes ont été régulièrement approuvés en assemblée générale et que toutes les demandes amiables pour obtenir le paiement des charges sont demeurées vaines ; en conséquence, il convient de faire droit à la demande de la somme de 2 329,19 euros, déduction faite des sommes susvisées , outre les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2011, au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 septembre 2012. »,

 

ALORS PREMIEREMENT QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que le juge doit notamment indiquer avec précision les documents de preuve sur lesquels il fonde sa décision ; qu'en se contentant, pour condamner solidairement les époux X... au paiement de la somme de 2 329,19 euros, de viser « le relevé de compte » et les documents versés aux débats qui étayeraient les explications de la partie demanderesse sans s'expliquer sur le mode de calcul de cette somme retenue au titre des charges de copropriété si ce n'est sur le fait que les sommes de 274,05 euros et 24,57 euros doivent être déduite du montant des charges justifié, lequel n'est pas précisé, le juge de proximité a statué par des motifs qui ne permettent pas à la Cour de cassation d'exercer son contrôle sur les justifications apportées par le syndicat des copropriétaires quant à sa créance et partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

 

ALORS DEUXIEMEMENT QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que le syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges doit produire, pour justifier ces charges impayées, non seulement le procès verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant mais également tous les documents comptables et le décompte de répartition des charges ; qu'en se fondant exclusivement, pour retenir la créance de 2 329,19 euros, sur des relevés informatiques (extrait de compte du 12 septembre 2012 et relevé de compte propriétaire du 1er octobre 2007 au 30/09/2013 (sic) édité le 15 mars 2012 sans valeur probante produits par le syndicat des copropriétaires, lequel ne versait aux débats aucun justificatif d'appels de fonds, ni de travaux qui permettraient de vérifier l'adéquation entre les sommes mentionnées et les dépenses de copropriété, le juge de proximité a violé l'article 1315 du code civil ;

 

ALORS TROISIEMEMENT QU' en s'abstenant de répondre au chef des conclusions d'appel des époux X... faisant expressément valoir que « l'extrait de compte en date du 12 septembre 2012 comporte « débit à nouveau du 1er octobre 2011 de 872,08 euros et 3471,18 euros » sur lesquelles la régie ne s'explique pas », le juge de proximité a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

 

ALORS QUATRIEMEMENT QUE les sommes d'argent dues au syndicat portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ; un commandement de payer des charges de copropriété fixe le point de départ des intérêts au taux légal sur les charges effectivement dues à la date de sa délivrance et non sur les charges à venir ; qu'en retenant, comme point de départ des intérêts au taux légal sur la créance fixée à 2 329,19 euros, la date du 28 novembre 2011, qui correspond à la date de délivrance d'un commandement de payer les charges de copropriété pour la somme de 5 117,28 euros, laquelle a depuis a été réactualisée au 12 septembre 2012 à un montant de 2 627,81 euros, le juge de proximité a violé les articles 36 du décret du 17 mars 1967 et 1153 alinéa 3 du code civil."

 

vendredi, 15 mai 2015

Secret bancaire et conseil syndical de copropriété

Voici un arrêt qui juge qu'il n'y a pas de violation du secret bancaire quand une banque communique au président d'un conseil syndical de copropriété des informations relatives au fonctionnement du compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 28 mai 2013), que la société Agence moderne rémoise, syndic de la copropriété de l'immeuble Le Pré aux moines (le syndic), a ouvert un compte dans les livres de la Caisse de crédit mutuel Reims Saint-Rémi (la Caisse) ; qu'estimant que cette dernière avait violé le secret bancaire en transmettant des informations relatives au fonctionnement de ce compte au président du conseil syndical du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Pré aux moines (le syndicat), le syndic l'a assignée en responsabilité ;

Attendu que le syndic fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes alors, selon le moyen :

1°/ que le secret bancaire s'applique à tous les faits que le client, titulaire du compte, a confiés à l'établissement de crédit dans l'exercice ou à l'occasion de son activité professionnelle ; qu'en décidant que le secret bancaire n'interdisait pas à la Caisse d'informer le conseil syndical du syndicat de l'erreur commise par son syndic qui a déposé les fonds relevant de la gestion du syndicat de copropriété, non sur un compte individualisé, comme le prévoit l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur un sous-compte lui appartenant et dont le syndic était seul titulaire, d'autant que ce compte enregistre les opérations de gestion de la copropriété, quand le secret bancaire lui interdisait d'informer le syndicat d'une telle irrégularité sans l'autorisation du syndic qui était seul titulaire du compte, la cour d'appel a violé l'article L. 511-33 du code monétaire et financier ;

2°/ que l'adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans est étranger aux règles de la responsabilité civile ; qu'en décidant que le syndic ne pouvait pas davantage se prévaloir de la prétendue irrégularité qu'elle avait commise en raison de l'adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans en déposant les fonds relevant de la gestion du syndicat de copropriété, non sur un compte individualisé, comme le prévoit l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur un sous-compte lui appartenant et dont le syndic était seul titulaire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

3°/ que le juge ne peut refuser de statuer, en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en refusant d'évaluer le préjudice subi par le syndic en considération de l'absence de base ou de calcul justificatif, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

4°/ qu'une personne morale est susceptible d'éprouver un préjudice moral dont elle est fondée à poursuivre la réparation ; qu'en décidant que le syndic n'avait subi aucun préjudice dès lors qu'il était resté le syndic du syndicat sans s'expliquer, comme elle y était invitée, sur le préjudice moral qu'il avait subi et qui était consécutif à l'atteinte portée à sa réputation et au dénigrement dont il avait été victime, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que le compte litigieux, intitulé "AMR copropriété Pré aux Moines (société à responsabilité limitée) 1, rue des Marmouzets, 51100 Reims", n'était pas un compte séparé au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et relevé qu'il enregistrait exclusivement les opérations de gestion de la copropriété de la résidence Le Pré aux moines, la cour d'appel, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par les deuxième à quatrième branches, en a exactement déduit que le secret bancaire ne s'opposait pas à la communication, au syndicat, d'informations sur le fonctionnement de ce compte ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen, pris en sa deuxième branche, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Agence moderne rémoise aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la Caisse de crédit mutuel Reims Saint-Rémi ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille quinze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Agence moderne rémoise

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR écarté l'action en responsabilité que la société AMR avait exercée contre la CAISSE DE CREDIT MUTUEL REIMS SAINT REMI ;

AUX MOTIFS QUE l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la loi ou par une délibération de l'assemblée générale, le syndic est notamment chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ; qu'en l'espèce, il est constant qu'en sa qualité de syndic de la copropriété de la résidence "LE PRE AUX MOINES", la société AMR a ouvert le 14 décembre 1993 dans les livres de la CAISSE un compte intitulé « AMR copropriété Pré aux Moines (société à responsabilité limitée) 1, rue des Marmouzets, 51100 Reims » ; que ce compte ne répond pas à l'exigence d'un compte séparé posée par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1966 tel qu'il vient d'être rappelé, son titulaire apparaissant être le syndic, et non le syndicat de copropriété, comme cela devrait pourtant être le cas ; qu'il en résulte que la société AMR, qui est pourtant une professionnelle de la gestion immobilière, a failli à ses obligations légales en ouvrant le compte sous cet intitulé, et en s'abstenant de la rectifier au cours des années ; que ce sont des documents relatifs à ce compte qui ont été communiqués par l'établissement bancaire directement au syndicat de copropriété ; que si , certes, ce n'était pas formellement le titulaire du compte suite à l'erreur commise par la société AMR, il n'en demeure pas moins que c'est bien lui qui aurait dû en être le titulaire si l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 avait été dûment appliqué, et que c'est par son courrier de demande d'explications et de pièces du 6 mars 2009 que l'irrégularité n'a pu être mise à jour ; que la communication au syndicat de copropriété des éléments relatifs à ce compte participe donc à la régularisation d'une situation illégale, et ne relève des lors pas de la violation du secret bancaire, alors au surplus qu'il n'est pas contesté que le compte litigieux enregistrait exclusivement les opérations de gestion de la copropriété ; qu'au surplus, en vertu de l'adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, la société AMR est mal fondée à invoquer sa propre violation des règles légales pour rechercher la responsabilité de la banque ; qu'enfin, et comme l'avaient à juste titre relevé les premiers juges, le préjudice revendiqué ne repose sur aucune base ou début de calcul justificatif, alors par ailleurs que la société AMR est toujours restée le syndic de la copropriété le PRE AUX MOINES sans baisse de sa rémunération ; que le jugement déféré, qui a néanmoins considéré la violation du secret bancaire comme établie et qui l'a sanctionnée par l'octroi de dommages et intérêts de principe, devra être infirmé en toutes ses dispositions, et le société AMR sera déboutée de l'ensemble de ses demandes ;

1. ALORS QUE le secret bancaire s'applique à tous les faits que le client, titulaire du compte, a confiés à l'établissement de crédit dans l'exercice ou à l'occasion de son activité professionnelle ; qu'en décidant que le secret bancaire n'interdisait pas à la CAISSE d'informer le conseil syndical du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE PRE AUX MOINES de l'erreur commise par son syndic qui a déposé les fonds relevant de la gestion du syndicat de copropriété non sur un compte individualisé, comme le prévoit l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur un sous-compte lui appartenant et dont le syndic était seul titulaire, d'autant que ce compte enregistre les opérations de gestion de la copropriété, quand le secret bancaire lui interdisait d'informer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE PRE AUX MOINES d'une telle irrégularité sans l'autorisation de la société AMR qui était seul titulaire du compte, la cour d'appel a violé l'article L. 511-33 du Code monétaire et financier ;

2. ALORS QUE le principe de non-ingérence interdit au banquier de se substituer à son client dans la conduite de ses affaires ; qu'il s'ensuit que le principe de non-ingérence interdisait au banquier de se substituer à son client, la société AMR, pour informer les membres du conseil syndical du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE PRE AUX MOINES de l'irrégularité de l'ouverture du compte au nom du syndic, en méconnaissance de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de son fonctionnement ; qu'en décidant que la violation par le syndic de l'article 18 précité permettait au banquier d'en prévenir le syndicat des copropriétaires dès lors que la société AMR a déposé les fonds relevant de la gestion du syndicat de copropriété non sur un compte individualisé, comme le prévoit l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur un sous-compte lui appartenant et dont le syndic était seul titulaire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

3. ALORS QUE l'adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans est étranger aux règles de la responsabilité civile ; qu'en décidant que la société AMR ne pouvait pas davantage se prévaloir de la prétendue irrégularité qu'elle avait commise en raison de l'adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans en déposant les fonds relevant de la gestion du syndicat de copropriété non sur un compte individualisé, comme le prévoit l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur un sous-compte lui appartenant et dont le syndic était seul titulaire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

4. ALORS QUE le juge ne peut refuser de statuer, en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en refusant d'évaluer le préjudice subi par la société AMR en considération de l'absence de base ou de calcul justificatif, la cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;

5. ALORS QU'une personne morale est susceptible d'éprouver un préjudice moral dont elle est fondée à poursuivre la réparation ; qu'en décidant que la société AMR n'avait subi aucun préjudice dès lors qu'elle était restée le syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE PRE AUX MOINES sans s'expliquer, comme elle y était invitée (conclusions, p. 2 et 3) sur le préjudice moral qu'elle avait subi et qui était consécutif à l'atteinte portée à sa réputation et au dénigrement dont elle avait été victime, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil."

jeudi, 14 mai 2015

Permis de construire illégal et responsabilité de la commune et de l'Etat

Voici un arrêt qui retient la responsabilité partagée de la commune et de l'Etat à l'occasion de la délivrance illégale d'un permis :

Crozon.jpg

"Vu la procédure suivante :

 

Procédure contentieuse antérieure

 

La société Masarin a demandé au tribunal administratif de Rennes de condamner la commune de Crozon (Finistère) à lui verser une indemnité de 125 000 euros en réparation du préjudice qu'elle affirme avoir subi du fait de décisions d'urbanisme illégales. Par un jugement n° 0702866 du 9 juin 2011, le tribunal administratif de Rennes a condamné la commune de Crozon à verser à cette société une somme de 55 780,13 euros à titre de dommages et intérêts, a condamné l'Etat à garantir la commune de Crozon à concurrence de la moitié de cette somme et a rejeté le surplus des conclusions de la demande.

 

Par un arrêt n° 11NT02173 du 18 janvier 2013, la cour administrative d'appel de Nantes a rejeté l'appel formé par le ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement contre ce jugement ainsi que les conclusions présentées par la commune de Crozon et par la société Masarin par la voie de l'appel incident et de l'appel provoqué. 

 

Procédure devant le Conseil d'Etat

 

Par un pourvoi, enregistré le 25 mars 2013 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, le ministre de l'égalité des territoires et du logement demande au Conseil d'Etat d'annuler cet arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 18 janvier 2013.

 

Vu les autres pièces du dossier ;

 

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative ;

 

Après avoir entendu en séance publique :

 

- le rapport de M. Denis Rapone, conseiller d'Etat, 

 

- les conclusions de M. Alexandre Lallet, rapporteur public ;

 

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano, avocat de la commune de Crozon et à la SCP de Chaisemartin, Courjon, avocat de la société Masarin ;

 

 

 

 

 

1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par actes authentiques du 18 août 1998, la société Masarin a acquis deux terrains situés à Crozon, au lieu-dit " Kervéron " ; que ces terrains avaient été classés en zone 1NAc du plan d'occupation des sols de la commune, correspondant à une zone constructible, à la suite de la révision de ce document d'urbanisme approuvée par délibération du conseil municipal de Crozon du 6 mai 1998, après que le préfet du Finistère, sollicité sur le fondement des dispositions du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, eut donné son accord à l'extension de l'urbanisation dans le secteur de Kervéron le 14 janvier 1997 ; que le maire de la commune a, par arrêté du 25 octobre 1999, accordé à la société Masarin un permis de construire portant sur l'édification d'une maison d'habitation ; qu'en raison d'une modification du plan d'occupation des sols approuvée le 21 juillet 2000 et classant les mêmes parcelles en zone 2NAc correspondant à une zone constructible mais avec un coefficient d'occupation des sols différent, la société Masarin a sollicité un nouveau permis de construire pour la réalisation d'une maison d'habitation, qu'elle a obtenu le 6 septembre 2000 ; que, par un jugement du tribunal administratif de Rennes du 8 février 2001, confirmé par un arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 25 mars 2003, le permis de construire du 6 septembre 2000 a été annulé pour avoir été accordé en méconnaissance des dispositions du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme ; que la société Masarin a saisi le maire de la commune, le 14 décembre 2006, d'une demande de réparation du préjudice qu'elle estimait avoir subi du fait de décisions d'urbanisme illégales ; que, par un jugement du 9 juin 2011, le tribunal administratif de Rennes a fait partiellement droit à la demande de la société Masarin en condamnant la commune de Crozon à lui verser une somme de 55 780,13 euros à titre de dommages et intérêts et a, à la demande de la commune, condamné l'Etat à la garantir pour moitié des sommes mises à sa charge ; que, par un arrêt du 18 janvier 2013, la cour administrative d'appel de Nantes a rejeté l'appel formé contre ce jugement par le ministre de l'égalité des territoires et du logement, ainsi que les appels incident et provoqués de la commune de Crozon et de la société Masarin ; 

 

Sur le pourvoi du ministre de l'égalité des territoires et du logement :

 

2. Considérant que le ministre doit être regardé comme demandant l'annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes en tant que, rejetant son appel, il confirme la condamnation de l'Etat à garantir la commune de Crozon à hauteur de la moitié de la somme de 55 780,13 euros mise à la charge de cette dernière ;

 

3. Considérant que la responsabilité d'une personne publique n'est susceptible d'être engagée que s'il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes qu'elle a commises et le préjudice subi par la victime ; que la cour a relevé que la commune de Crozon avait classé les terrains litigieux en zone constructible par une délibération de son conseil municipal du 6 mai 1998 approuvant la modification de son plan d'occupation des sols, après accord donné par le préfet du Finistère à l'extension de l'urbanisation dans le secteur de Kervéron, en méconnaissance des dispositions du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme qui limitent l'extension de l'urbanisation dans les communes littorales ; qu'elle en a déduit que la société Masarin avait, lors de l'acquisition des parcelles le 18 août 1998, une assurance suffisante, donnée par la commune et par l'Etat, de leur constructibilité tant au regard du plan d'occupation des sols que de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme et que le préjudice résultant pour la société de la différence entre le prix d'acquisition des terrains et leur valeur réelle trouvait son origine directe non dans les actes de cession de ces terrains, mais dans la modification illégale du plan d'occupation des sols de la commune ; qu'en retenant ainsi l'existence d'un lien de causalité directe entre les illégalités commises par l'administration et le préjudice subi par la société Masarin, alors même qu'elle relevait par ailleurs que les actes de cession n'avaient été assortis d'aucune condition suspensive ou résolutoire, la cour administrative d'appel de Nantes a exactement qualifié les faits qui lui étaient soumis ;

 

Sur les conclusions de la commune de Crozon : 

 

4. Considérant, d'une part, que, dans son mémoire en défense, la commune de Crozon demande l'annulation de l'arrêt de la cour en tant qu'il confirme sa condamnation à indemniser la société Masarin ; que de telles conclusions ne peuvent être regardées que comme un pourvoi provoqué ; que, dès lors que le pourvoi du ministre est rejeté, les obligations résultant pour la commune de l'arrêt attaqué ne peuvent s'en trouver aggravées ; qu'ainsi, le pourvoi provoqué de la commune doit être rejeté ; 

 

5. Considérant, d'autre part, que pour rejeter les conclusions incidentes de la commune tendant à voir condamner l'Etat à la garantir intégralement de toute condamnation prononcée contre elle, la cour a relevé que la commune avait souhaité, dans le cadre de la modification de son plan d'occupation des sols, rendre constructible le secteur de Kervéron et que l'Etat, dont le représentant avait été sollicité sur le fondement des dispositions du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme et ne s'y était pas opposé, ne pouvait être regardé comme unique responsable de l'illégalité de la modification du plan d'occupation des sols ; qu'en statuant ainsi, par un arrêt qui est suffisamment motivé, la cour n'a pas commis d'erreur de droit et a souverainement apprécié, sans les dénaturer, les faits de l'espèce ; qu'ainsi, le pourvoi incident présenté à titre subsidiaire par la commune doit être rejeté ; 

 

Sur les conclusions présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 

 

6. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions de la commune de Crozon présentées à ce titre ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat et de la commune de Crozon une somme globale de 3 000 euros à verser à parts égales à la société Masarin au même titre ;

 

 

 

D E C I D E :

--------------

 

Article 1er : Le pourvoi du ministre de l'égalité des territoires et du logement est rejeté.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Crozon sont rejetées.

Article 3 : L'Etat et la commune de Crozon verseront à la société Masarin une somme globale de 3 000 euros, à parts égales, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité, à la commune de Crozon et à la société Masarin.

 

 

 

Analyse

 

Abstrats : 60-02 RESPONSABILITÉ DE LA PUISSANCE PUBLIQUE. RESPONSABILITÉ EN RAISON DES DIFFÉRENTES ACTIVITÉS DES SERVICES PUBLICS. - POLICE DE L'URBANISME - CLASSEMENT ILLÉGAL D'UN TERRAIN EN ZONE CONSTRUCTIVE - PRÉJUDICE RÉSULTANT, POUR L'ACQUÉREUR, DE LA DIFFÉRENCE ENTRE LE PRIX D'ACHAT DE CES TERRAINS ET LEUR VALEUR RÉELLE - EXISTENCE D'UN LIEN DIRECT [RJ1]. 

60-04-01-03-02 RESPONSABILITÉ DE LA PUISSANCE PUBLIQUE. RÉPARATION. PRÉJUDICE. CARACTÈRE DIRECT DU PRÉJUDICE. EXISTENCE. - CLASSEMENT ILLÉGAL D'UN TERRAIN EN ZONE CONSTRUCTIVE - PRÉJUDICE RÉSULTANT, POUR L'ACQUÉREUR, DE LA DIFFÉRENCE ENTRE LE PRIX D'ACHAT DE CES TERRAINS ET LEUR VALEUR RÉELLE - EXISTENCE D'UN LIEN DIRECT [RJ1]. 

 

Résumé : 60-02 Après qu'une commune a classé un terrain en zone constructible par une délibération contraire à l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme (loi littoral), ce terrain a été acquis par une personne qui a obtenu un permis de construire. Annulation du permis de construire pour avoir été accordé en méconnaissance des dispositions de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme.... ,,La cour administrative d'appel a jugé que l'acquéreur avait, lors de l'acquisition des parcelles, une assurance suffisante, donnée par la commune et par l'Etat, de leur constructibilité tant au regard du plan d'occupation des sols que de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme et que le préjudice résultant pour la société de la différence entre le prix d'acquisition des terrains et leur valeur réelle trouvait son origine directe non dans les actes de cession de ces terrains, mais dans la modification illégale du plan d'occupation des sols de la commune. En retenant ainsi l'existence d'un lien de causalité directe entre les illégalités commises par l'administration et le préjudice subi par l'acquéreur, alors même qu'elle relevait par ailleurs que les actes de cession n'avaient été assortis d'aucune condition suspensive ou résolutoire, la cour administrative d'appel a exactement qualifié les faits qui lui étaient soumis.

60-04-01-03-02 Après qu'une commune a classé un terrain en zone constructible par une délibération contraire à l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme (loi littoral), ce terrain a été acquis par une personne qui a obtenu un permis de construire. Annulation du permis de construire pour avoir été accordé en méconnaissance des dispositions de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme.... ,,La cour administrative d'appel a jugé que l'acquéreur avait, lors de l'acquisition des parcelles, une assurance suffisante, donnée par la commune et par l'Etat, de leur constructibilité tant au regard du plan d'occupation des sols que de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme et que le préjudice résultant pour la société de la différence entre le prix d'acquisition des terrains et leur valeur réelle trouvait son origine directe non dans les actes de cession de ces terrains, mais dans la modification illégale du plan d'occupation des sols de la commune. En retenant ainsi l'existence d'un lien de causalité directe entre les illégalités commises par l'administration et le préjudice subi par l'acquéreur, alors même qu'elle relevait par ailleurs que les actes de cession n'avaient été assortis d'aucune condition suspensive ou résolutoire, la cour administrative d'appel a exactement qualifié les faits qui lui étaient soumis."

 

mercredi, 13 mai 2015

Rescision pour lésion et responsabilité du notaire

Cet arrêt juge que le notaire doit attirer l'attention des parties sur le risque qu'un prix bas entraîne quant à une action en rescision pour lésion :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte sous seing privé du 28 mai 2004, rédigé par M. Mazet, notaire associé de la SCP Ceaglio-Mazet-Imbert (la SCP), MM. Jean-Paul et Vincent X... (les consorts X...) ont consenti aux époux Y... une promesse synallagmatique de vente d'un bien immobilier ; qu'à défaut d'authentification, les époux Y... ont assigné en constatation de la perfection de la vente les consorts X..., qui ont alors engagé une action en rescision de celle-ci pour cause de lésion, laquelle a été accueillie ; que reprochant au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas leur attention sur les risques d'une vente conclue pour un prix manifestement sous-évalué, les consorts X... et les époux Y... ont sollicité la réparation de leurs préjudices ; 

 

Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :

 

Vu l'article 1382 du code civil ; 

 

Attendu que pour rejeter la demande indemnitaire des époux Y..., l'arrêt retient que le notaire, simple rédacteur d'une promesse de vente sous seing privé, ne pouvait être tenu d'une obligation d'information et de conseil sur les risques d'une rescision de la vente en cas de lésion, dès lors qu' il ne disposait pas des informations nécessaires à l'appréciation de la valeur du bien, dont les conditions de vente avaient été négociées par les parties avant son intervention, sans que les vendeurs aient signalé la délivrance d'un commandement de payer valant saisie immobilière ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombait au notaire, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l'acte auquel il prêtait son concours, quand bien même leur engagement aurait procédé d'un accord antérieur, dès lors qu'au moment de son intervention cet accord n'avait pas produit ses effets ou ne revêtait pas un caractère immuable, de les informer sur les risques des engagements qu'ils se proposaient de souscrire dans des conditions manifestement déséquilibrées eu égard à la particulière modicité du prix, qui était de nature à éveiller ses soupçons même s'il ignorait l'existence de la procédure d'exécution, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

 

Et sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :

 

Vu l'article 4 du code de procédure civile ; 

 

Attendu que pour rejeter la demande des époux Y... au paiement d'une somme égale au solde du prix résultant de l'admission de l'action en rescision, l'arrêt énonce que le paiement du supplément du juste prix ne peut constituer un préjudice indemnisable ; 

 

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans leurs conclusions d'appel, les époux Y... sollicitaient la réparation du préjudice causé par la perte d'une chance certaine d'obtenir un autre prix à la faveur d'une renégociation, ou de renoncer à leur projet d'acquisition, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige tel que déterminé par les parties et ainsi violé le texte susvisé ; 

 

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que M. Mazet n'avait pas commis de faute et a débouté les époux Y... de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCP Ceaglio-Mazet-Imbert, l'arrêt rendu le 2 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

 

Condamne la SCP Ceaglio-Mazet-Imbert aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ; 

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour les époux Y....

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ces chefs, d'avoir dit que Maître Mazet n'a pas commis de faute et en conséquence d'avoir débouté les époux Y... de leur demande tendant à voir condamner la SCP Ceaglio, Mazet, Imbert à leur payer la somme de 175 775 ¿ dont à déduire leur créance d'intérêts, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de la perte de chance de renégocier le prix de la vente litigieuse et d'éviter une rescision pour lésion ;

 

AUX MOTIFS QUE « les consorts X... et les époux Y... ont requis de Maître Mazet qu'il établisse la promesse synallagmatique de vente préalablement à l'acte authentique ; que le notaire n'a pas été le négociateur de la vente ainsi intervenue, les parties ayant formalisé, en dehors de sa présence leur accord total sur la chose et sur le prix ainsi que sur les modalités d'acquisition, puisqu'elles ont notamment décidé seules du versement d'un acompte hors la comptabilité du notaire ainsi que d'une prise de possession des lieux anticipée ; que les consorts X... ont dissimulé au notaire la délivrance du commandement de saisie immobilière et ont manifesté par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 août 2004 leur intention de réitérer la vente au prix convenu ; que le notaire, auquel des informations essentielles ont été dissimulées, au stade de la simple rédaction d'une promesse de vente sous seing privé, matérialisant un accord total des parties sur la chose et le prix réalisé hors son concours, ne peut être tenu d'une obligation d'information et de conseil sur l'éventualité d'un caractère lésionnaire du prix alors qu'il ne dispose pas des informations nécessaires à l'appréciation du prix fixé par les parties ; qu'en l'absence de faute du notaire, sa responsabilité ne peut être encourue et le jugement déféré sera réformé sur ce point ; ¿ ; que les époux Y... ont sollicité la condamnation de la SCP Ceaglio, Mazet, Imbert à leur payer la somme de 175 775 euros représentant le solde du prix à verser aux consorts X... ; que cette demande devient sans objet dès lors que la faute du notaire n'est pas établie et en tout état de cause, le solde du prix de vente à verser à la suite de la reconnaissance du caractère lésionnaire de la vente ne pouvait constituer un préjudice indemnisable ; que le premier juge a par ailleurs parfaitement apprécié les modalités de l'option offerte aux époux Y... en application de l'article 1682 du Code civil et le jugement sera confirmé de ce chef » ;

 

1°/ ALORS QUE le notaire est tenu, en tant que rédacteur d'un acte, de procéder préalablement à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour en assurer l'utilité et l'efficacité ; que s'agissant d'un acte de vente, il lui appartient notamment d'attirer l'attention des parties sur les conséquences et les risques liés à la stipulation d'un prix lésionnaire sous peine d'engager sa responsabilité ; que le caractère lésionnaire du prix s'apprécie au regard de la seule valeur vénale du bien concerné, laquelle ne saurait être affectée par l'existence d'une éventuelle procédure d'exécution ; qu'en affirmant néanmoins, pour écarter la responsabilité du notaire, que ce dernier n'aurait pas disposé « des informations nécessaires à l'appréciation du prix fixé par les parties » dans la mesure où les vendeurs lui auraient dissimulé la délivrance d'un commandement de saisie immobilière concernant l'immeuble litigieux (cf. arrêt p. 5 §6 et §7), quand la dissimulation d'une telle procédure d'exécution, à la supposer avérée, n'était pas de nature à empêcher le notaire de déceler le caractère lésionnaire du prix de vente dès lors qu'elle n'aurait eu aucun impact sur la valeur vénale de l'immeuble litigieux, la Cour d'appel a statué par des motifs impropres à écarter la responsabilité du notaire et a ainsi violé ensemble l'article 1382 du Code civil ;

 

2°/ ALORS QUE le notaire, tenu d'un devoir de conseil absolu, n'est pas déchargé de celui-ci du simple fait que l'acte qu'il était requis d'authentifier avait déjà fait l'objet d'un accord entre les parties en dehors de sa présence ; que la Cour d'appel a pourtant retenu que le notaire rédacteur du compromis de vente litigieux n'avait pas manqué à son devoir de conseil en relevant qu'il « n'a avait pas été le négociateur de la vente » et que les parties avaient « formalisé, en dehors de sa présence, leur accord total sur la chose et sur le prix ainsi que sur les modalités d'acquisition » (cf arrêt p. 5 §6) ; qu'en déchargeant ainsi le notaire de son devoir de conseil au prétexte que l'acte litigieux avait fait l'objet d'un accord préalable entre les parties hors sa présence, la Cour d'appel a méconnu le caractère absolu du devoir de conseil et violé l'article 1382 du Code civil ;

 

3°/ ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement de l'une des deux premières branches du moyen entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté les époux Y... de leur demande de dommages et intérêts en retenant que celleci était devenue « sans objet dès lors que la faute du notaire n'était pas établie » et ce par application de l'article 624 du Code de procédure civile ;

 

4°/ ALORS QUE les époux Y... avaient sollicité la condamnation de la SCP Ceaglio, Mazet, Imbert au paiement de la somme de 175 775 euros en réparation de leur préjudice consistant en la perte d'une chance de renégocier le prix de vente afin d'éviter une rescision pour lésion ; qu'en retenant cependant que les époux Y... auraient sollicité la condamnation de la SCP Ceaglio, Mazet, Imbert à leur payer la somme de 175 775 euros au titre du « solde du prix de vente » ce qui « ne pouvait constituer un préjudice indemnisable » (cf. arrêt p. 5 §10), la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé ainsi l'article 4 du Code de procédure civile."

 

mardi, 12 mai 2015

Souplex et déception

Voici un arrêt qui rejette l'action des acquéreurs d'un souplex qui avaient agi en responsabilité contre le notaire :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 février 2013), que par promesse de vente du 4 mai 2007, réitérée par acte authentique le 13 juillet 2007, M. Y... a vendu aux époux E... un lot de copropriété composé de deux anciens lots constitués d'un débarras et d'une buanderie, ainsi que le mobilier le garnissant ; que peu après cette acquisition pour laquelle ils avaient souscrit un emprunt auprès de la société Crédit industriel et commercial (le CIC), les époux E... l'ont donné en location ; qu'ayant été mis en demeure, par arrêté préfectoral du 1er septembre 2009, de faire cesser l'habitation de ces locaux considérés comme insalubres, les époux E... ont assigné en nullité de l'acte de vente et du contrat de prêt pour vice du consentement et en indemnisation de leurs préjudices M. Y..., MM. Z... et A..., notaires, le CIC, la société SERGIC et le syndicat des copropriétaires, lequel a appelé en garantie M. X..., géomètre-expert ;

 

Sur le premier moyen :

 

Attendu que les époux E... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande d'annulation de la vente pour vice du consentement, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le contrat de vente est entaché de nullité lorsque l'erreur porte sur une qualité essentielle de la chose qui en est l'objet ; qu'en affirmant que « les éléments versés aux débats ne caractérisent manifestement pas ¿ une erreur sur la substance de la chose » quand il résulte de ses propres constatations que l'appartement litigieux avait toujours été à usage d'habitation et vendu comme tel aux acquéreurs, ainsi que le mentionne expressément l'acte de vente du 13 juillet 2007, mais que cette situation juridique n'était pas conforme à la réalité puisque le bien a été déclaré inhabitable par arrêté préfectoral du 1er septembre 2009, ce dont il résulte nécessairement que le consentement des acquéreurs a été vicié par une conviction erronée que le bien était à usage d'habitation, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1110 du code civil ;

 

2°/ que le contrat de vente est entaché de nullité en cas d'erreur légitime de l'acquéreur sur une qualité substantielle de la chose ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande d'annulation de la vente pour erreur sur les qualités essentielles de la chose, après avoir par ailleurs retenu que « lors de leurs visites des lieux (...) les époux ont pu constater la situation en sous-sol du logement, la présence éventuelle d'humidité pouvant en découler, la faiblesse de l'éclairage naturel, critères qui servent de fondement à la décision préfectorale d'inhabitabilité », quand ces énonciations sont impropres à caractériser une faute des acquéreurs non professionnels dans leur ignorance, après leurs visites des lieux, du caractère inhabitable de l'appartement litigieux au regard de la réglementation applicable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil ;

 

3°/ qu'en statuant ainsi, tout en constatant par motifs propres et adoptés, d'une part, qu'après avoir loué le bien sans difficulté de 2005 à 2007, le vendeur avait revendu l'appartement aux époux E... « sans que rien ne puisse laisser supposer que les lieux étaient impropres à l'habitation », et d'autre part, que « le locataire des époux E... a occupé les lieux pendant plus de deux ans de 2007 à 2009 et ne semble pas avoir adressé quelque revendication à ses bailleurs pendant cette durée, les échanges de lettres correspondant aux conditions de logement exigées par la préfecture », ce dont il résultait que le caractère inhabitable de l'appartement ne pouvait être décelé par de simples visites des lieux et, partant, que l'erreur n'était pas inexcusable, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a, dès lors, violé l'article 1110 du code civil ;

 

4°/ que le contrat de vente est entaché de nullité lorsque l'aléa dont est affecté une qualité essentielle de la chose est ignoré par l'acquéreur au jour de l'engagement ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande en nullité au motif inopérant qu'une clause type de non-garantie de l'état des biens vendus et des vices cachés était insérée au contrat, quand cette stipulation était impropre à caractériser la connaissance par les acquéreurs du caractère inhabitable du bien vendu au regard des prescriptions administratives, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1110 du code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant constaté que le notaire rédacteur avait fourni aux époux E... toutes les indications sur les lots acquis et leur transformation, sur les cessions antérieures et sur le projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division et porté à leur connaissance la définition du logement décent, relevé que les époux E... avaient pu lors des visites des lieux constater leur situation au sous-sol, l'insuffisance de la luminosité et l'éventuelle humidité, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que les époux E... avaient valablement donné leur consentement lors de la vente ;

 

D’où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Sur le second moyen, ci-après annexé :

 

Attendu qu'ayant constaté que le notaire rédacteur avait fourni aux époux E... toutes les indications sur les lots acquis et leur transformation, sur les cessions antérieures et sur l'état de la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, relevé qu'il avait également porté à leur connaissance la définition du logement décent et qu'il n'appartient pas à un notaire de visiter le bien immobilier vendu même en l'absence d'intervention d'agence immobilière, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit que MM. Z... et A... n'avaient pas commis de faute, a légalement justifié sa décision ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne les époux E... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour les époux E...

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame E... de l'ensemble de leurs demandes et notamment de celle en annulation de l'acte de vente du 13 juillet 2007 pour vice du consentement ;

 

AUX MOTIFS QUE l'ensemble des parties ne conteste pas que l'immeuble ait été destiné dès l'origine à l'usage d'habitation ; que Monsieur Y... a consenti un bail sur lesdits locaux du 3 septembre 2005 jusqu'au 11 avril 2007 à Mademoiselle B... ; que dès le 22 juillet 2007, les époux E... ont donné à bail les locaux qu'ils venaient d'acheter à Monsieur C... à compter du 1er août 2007 pour un loyer de 630 euros, la désignation du bien visant un appartement composé de deux pièces principales numéros de lots 105 et 109 ; que ce même locataire était toujours en place le 1er septembre 2009 lors de l'arrêté du Préfet des HAUTS DE SEINE considérant que le logement loué à Monsieur C... et propriété des époux E... ne respectait pas les règles générales d'habitabilité et était impropre à l'habitation et mettant en demeure le propriétaire de faire cesser l'habitation et de ne plus mettre les locaux à disposition à des fins d'habitation ; que la vente des biens par Monsieur Y... à Monsieur et Madame E... est intervenue sans agence et ces derniers ont visité les lieux avant de s'engager, ce qu'ils ne contestent pas, et ont disposé d'un délai de plus de deux mois entre le compromis et l'acte authentique ; que lors de leurs visites, comme le rappellent les premiers juges, les époux E... ont pu constater la situation en sous-sol du logement, la présence éventuelle d'humidité pouvant en découler, la faiblesse de l'éclairage naturel, critères qui servent de fondement à la décision préfectorale d'inhabitabilité ; que bien qu'ayant travaillé dans un cabinet d'administrateur de biens, la situation professionnelle de Monsieur Y... n'a pas à être prise en considération dans la cession aux époux E... faite à titre personnel et le vendeur se trouvant en avril 2007 au chômage ainsi que cela résulte d'un relevé de situation du 2 mai 2007 versé aux débats ; que tant dans le compromis de vente que dans l'acte authentique, le notaire rédacteur a pris la précaution de rappeler :

 

- la composition des lots aux termes de l'état descriptif,

- la 20e résolution de l'assemblée générale du 30 avril 2007 concernant la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division,

- le projet établi par Monsieur X... avec la modification des numéros de différents lots dont les lots 105 et 109 pour devenir 1008,

- la composition contemporaine à la vente desdits locaux soit un studio avec sa description très précise,

- la transformation des lots 105 et 109 par les époux D... ;

 

que l'acte notarié porte également à la connaissance des acquéreurs la définition du logement décent ; que l'article 1109 du Code civil dispose qu'il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; que l'article 1110 du même code prévoit en son alinéa 1er que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que les éléments versés aux débats ne caractérisent manifestement pas à la charge des défendeurs à l'action une participation et un concours à la dissimulation de la situation juridique des lots 105 et 109 devenus lot 1008 de la copropriété de l'immeuble du 65 avenue Victor Hugo à BOULOGNE BILLANCOURT (92) lors de la vente du 13 juillet 2007 pas plus qu'une erreur sur la substance de la chose qui en est l'objet, et ce, lors tant du compromis de vente du 4 mai 2007 que de la vente du 13 juillet 2007 ; qu'au surplus, l'acte notarié du 13 juillet 207 mentionne en page 15 une clause de non garantie prévoyant notamment que « l'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs : prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison ¿ de l'état des biens vendus, de l'immeuble dont ils dépendent, des vices de toute nature apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après » ; que les époux E..., lors des visites des lieux, ont pu constater aisément l'état des lieux quant à sa situation par rapport au sol, à l'ensoleillement, la luminosité, la disposition des pièces, la situation au sous-sol, à une éventuelle humidité, qui ne peuvent en aucun cas être considérés comme des vices cachés ; que le locataire des époux E... a occupé les lieux pendant plus de deux ans et ne semble pas avoir adressé quelque revendication à ses bailleurs pendant cette durée, les échanges de lettres correspondant aux conditions de logement exigées par la préfecture ; qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a considéré que le consentement des époux E... avait été valablement donné lors de la vente par Monsieur Y... le 13 juillet 2007 des lots 105 et 109 devenu 1008 de l'immeuble du 65 avenue Victor Hugo à BOULOGNE BILLANCOURT et les a déboutés de leurs demande d'annulation de l'acte de vente et des demandes qui en découlent ;

 

ET AUX MOTIFS EXPRESSEMENT ADOPTES QU'il apparaît donc d'une part qu'au jour de la signature de l'acte, date à laquelle doit s'apprécier la validité du consentement, ni le vendeur, ni les notaires, ni le géomètre expert n'étaient en mesure de savoir que le logement ne répondait pas aux normes d'habitabilité alors que celui-ci avait fait l'objet d'une location sans difficultés particulières, Monsieur et Madame E... ayant d'ailleurs procédé à la location durant deux ans sans rencontrer de difficulté, d'autre part que les époux E... ont pu visiter les lieux préalablement à la signature de l'acte de vente et ont pu de ce fait constater la situation en sous-sol du logement, la présence d'humidité qui en découle ainsi que la faiblesse de l'éclairage naturel critères qui servent de fondement à la décision d'inhabitabilité ; qu'il n'est démontré ni manoeuvres dolosives ni mauvaise foi de Monsieur Y... dans la mesure où il a lui-même loué les biens vendus dont il a décidé de se séparer au départ de sa locataire et sans que rien ne puisse laisser supposer que ceux-ci puissent être impropres à l'habitation ;

 

1°) ALORS QUE le contrat de vente est entaché de nullité lorsque l'erreur porte sur une qualité essentielle de la chose qui en est l'objet ; qu'en affirmant que « les éléments versés aux débats ne caractérisent manifestement pas ¿ une erreur sur la substance de la chose » (arrêt, p. 16 et s.) quand il résulte de ses propres constatations que l'appartement litigieux avait toujours été à usage d'habitation et vendu comme tel aux acquéreurs, ainsi que le mentionne expressément l'acte de vente du 13 juillet 2007, mais que cette situation juridique n'était pas conforme à la réalité puisque le bien a été déclaré inhabitable par arrêté préfectoral du 1er septembre 2009, ce dont il résulte nécessairement que le consentement des acquéreurs a été vicié par une conviction erronée que le bien était à usage d'habitation, la Cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1110 du Code civil ;

 

2°) ALORS QUE le contrat de vente est entaché de nullité en cas d'erreur légitime de l'acquéreur sur une qualité substantielle de la chose ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande d'annulation de la vente pour erreur sur les qualités essentielles de la chose, après avoir par ailleurs retenu que « lors de leurs visites des lieux (...) les époux ont pu constater la situation en sous-sol du logement, la présence éventuelle d'humidité pouvant en découler, la faiblesse de l'éclairage naturel, critères qui servent de fondement à la décision préfectorale d'inhabitabilité », quand ces énonciations sont impropres à caractériser une faute des acquéreurs non professionnels dans leur ignorance, après leurs visites des lieux, du caractère inhabitable de l'appartement litigieux au regard de la réglementation applicable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ;

 

3°) ALORS QU'en statuant ainsi, tout en constatant par motifs propres et adoptés, d'une part, qu'après avoir loué le bien sans difficulté de 2005 à 2007, le vendeur avait revendu l'appartement aux époux E... « sans que rien ne puisse laisser supposer que les lieux étaient impropres à l'habitation » (jugement, p. 7 § 2 in fine), et d'autre part, que « le locataire des époux E... a occupé les lieux pendant plus de deux ans de 2007 à 2009 et ne semble pas avoir adressé quelque revendication à ses bailleurs pendant cette durée, les échanges de lettres correspondant aux conditions de logement exigées par la préfecture » (arrêt, p. 17 § 5), ce dont il résultait que le caractère inhabitable de l'appartement ne pouvait être décelé par de simples visites des lieux et, partant, que l'erreur n'était pas inexcusable, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a, dès lors, violé l'article 1110 du Code civil ;

 

4°) ALORS QUE le contrat de vente est entaché de nullité lorsque l'aléa dont est affecté une qualité essentielle de la chose est ignoré par l'acquéreur au jour de l'engagement ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande en nullité au motif inopérant qu'une clausetype de non-garantie de l'état des biens vendus et des vices cachés était insérée au contrat, quand cette stipulation était impropre à caractériser la connaissance par les acquéreurs du caractère inhabitable du bien vendu au regard des prescriptions administratives, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1110 du Code civil.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux E... de l'ensemble de leurs demandes, et notamment celle ayant trait à une recherche de responsabilité des notaires, Maîtres Z... et A..., ayant coopéré à la confection de l'acte notarié d'acquisition du 13 juillet 2007 ;

 

AUX MOTIFS QUE le notaire rédacteur avait pris, tant dans le compromis que dans l'acte authentique, la précaution de rappeler la composition des lots aux termes de l'état descriptif, la 20ème résolution de l'assemblée générale du 30 avril 2007 concernant la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, le projet établi par Monsieur X... avec la modification des numéros des différents lots dont les 105 et 109 pour devenir 1008, la composition contemporaine à la vente desdits locaux, soit un studio avec sa description très précise, la transformation des lots 105 et 109 par les époux D... ; qu'ainsi le notaire a fourni toutes les indications sur les lots 105 et 109 devenus 1008, sur l'état de la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division et a rappelé les cessions antérieures, détails importants portés à la connaissance des acquéreurs qui sont mal venus de se plaindre dans leurs écritures d'un acte aussi détaillé ; que l'acte notarié porte également à la connaissance des acquéreurs la définition du logement décent ; qu'il n'appartient pas à un notaire de visiter le bien immobilier vendu même en l'absence d'intervention d'une agence immobilière ;

 

ALORS QUE le notaire, en sa qualité d'officier public, est tenu de veiller à l'efficacité des actes qu'il établit ; que dès lors, la Cour d'appel, qui n'a pas recherché si les deux notaires ayant participé à l'établissement de l'acte d'acquisition, n'avaient pas le devoir d'alerter les époux E... sur le changement de destination des parties d'immeuble vendues et sur l'éventuelle non-conformité de celles-ci par rapport à l'usage des lieux à l'habitation, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil."