jeudi, 23 octobre 2014

La garantie de bon fonctionnement ne concerne pas les éléments d'équipement dissociables seulement adjoints à un ouvrage existant

La garantie de bon fonctionnement ne concerne pas les éléments d'équipement dissociables seulement adjoints à un ouvrage existant :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 13 décembre 2001), que la société Renault, maître de l'ouvrage, a chargé la Société d'équipements techniques de bâtiments (société SETEB), assurée pour sa responsabilité civile par la compagnie Assurances générales de France (AGF), et, pour sa responsabilité obligatoire par la compagnie Groupama du Nord, des fournitures et travaux nécessaires à la climatisation du laboratoire de métrologie d'une usine ; qu'après réception de l'installation le 12 janvier 1995, l'incendie du climatiseur survenu le 21 octobre 1995 ayant produit des suies corrosives ayant pollué ce laboratoire, le laboratoire de spectrographie voisin et les matériels qui s'y trouvaient, le maître de l'ouvrage a assigné en réparation de son préjudice la compagnie Groupama du Nord et la société SETEB, qui a appelé en garantie la compagnie AGF ;

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche, et sur le moyen unique du pourvoi provoqué, pris en sa première branche, réunis :

 

Attendu que la société SETEB et la compagnie AGF font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer à la société Renault une certaine somme sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, et la compagnie AGF de la condamner à garantir la société SETEB du paiement de cette somme, alors, selon le moyen :

 

1 / qu'un système de climatisation, destiné par nature à modifier la température au sein d'un bâtiment et qui relève de la construction immobilière dont il emprunte des éléments, constitue un ouvrage ou un élément d'équipement au sens des articles 1792 à 1792-3 du Code civil ; qu'en décidant, pour écarter la responsabilité décennale, qu'une telle installation ne relève pas de travaux du bâtiment ou de génie civil et ne constitue pas un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil, la cour d'appel a violé les textes précités ;

 

2 / que tout constructeur ou locateur d'ouvrage est responsable des dommages qui affectent l'un des éléments d'équipement et rendent l'ouvrage impropre à sa destination ; que l'installateur d'un système de climatisation équipant un immeuble, destiné à permettre l'utilisation de celui-ci comme laboratoire de recherche, est responsable du dysfonctionnement de ce système lorsque l'immeuble est ainsi rendu impropre à sa destination ; que la cour d'appel a, pour écarter la garantie décennale de la société SETEB, qui avait installé un climatiseur destiné à permettre l'utilisation d'un immeuble de la société Renault comme laboratoire de métrologie, retenu que l'installation de ce climatiseur ne relevait pas des travaux de bâtiment ou de génie civil et ne constituait pas un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil ; qu'en refusant néanmoins de rechercher, comme elle y était invitée, si le climatiseur rendait, par son dysfonctionnement, l'immeuble impropre à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant constaté que la "centrale autonome de climatisation" installée par la société SETEB était composée d'un climatiseur livré dans une boîte en carton se présentant sous la forme d'une armoire verticale raccordée à des conduits et des réseaux d'air en tôle galvanisée placés entre deux sous-plafonds suspendus, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que sa décision rendait inopérante, qu'une telle installation, qui ne relevait pas des travaux de bâtiment ou de génie civil, ne constituait pas la construction d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa seconde branche, et sur le moyen unique du pourvoi provoqué, pris en sa seconde branche, réunis :

 

Attendu que la société SETEB et la compagnie AGF font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer à la société Renault une certaine somme sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, et la compagnie AGF de la condamner à garantir la société SETEB du paiement de cette somme, alors, selon le moyen :

 

1 / que tous les équipements du bâtiment relevant des travaux de construction et ne faisant pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, de clos ou de couvert, relèvent de la garantie biennale, sans qu'il y ait lieu d'établir de distinction supplémentaire ; qu'en énonçant que la garantie biennale concerne les seuls éléments d'équipements dissociables installés dans le cadre plus général de la construction et non adjoints à l'ouvrage pré-existant, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comprend pas et violé l'article 1792-3 du Code civil ;

 

2 / que les éléments d'équipements dissociables de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception ; que l'installateur d'un élément d'équipement est tenu de garantir le bon fonctionnement de celui-ci sans qu'il faille distinguer selon que cet élément a été installé dans le cadre de la construction d'un ouvrage ou a été adjoint à un ouvrage existant ; que l'installateur d'un système de climatisation adjoint à un immeuble est donc tenu de garantir le bon fonctionnement de ce système pendant deux ans à compter de sa réception ; qu'en écartant néanmoins la garantie biennale de la société SETEB, parce que le système de climatisation avait été adjoint à un ouvrage existant, la cour d'appel a violé l'article 1792-3 du Code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant constaté que, facilement démontable, sans détérioration ou enlèvement de matière, l'installation de climatisation constituait un élément d'équipement dissociable du local dans lequel elle était posée et justement relevé que la garantie de bon fonctionnement d'une durée de deux ans à compter de la réception de l'ouvrage ne concernait pas les éléments d'équipement dissociables seulement adjoints à un ouvrage existant, la cour d'appel en a exactement déduit que l'installation de climatisation ne faisait pas l'objet de cette garantie ;



D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE les pourvois ;

 

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

 

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Seteb à payer à la société Renault la somme de 1 900 euros et à la compagnie Groupama du Nord la somme de 1 900 euros ;

 

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Seteb et la demande de la compagnie AGF ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille trois."

mercredi, 22 octobre 2014

Garantie de bon fonctionnement et gouttières

La garantie biennale de bon fonctionnement s'applique à des gouttières :

 

"Attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'il résultait des devis fournis par la société Estuaire de la Seine au titre des travaux destinés à remédier aux désordres, que ces travaux consistaient en une dépose des gouttières puis leur remplacement par d'autres gouttières et crochets et qu'il n'en résultait aucune atteinte à la structure des immeubles, la cour d'appel en a déduit qu'était ainsi en cause un élément d'équipement dissociable et que la garantie décennale ne pouvait être invoquée que si sa défaillance rendait l'ouvrage en son entier impropre à sa destination ;

 

Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que n'était pas rapportée la preuve de l'impropriété de l'immeuble à sa destination, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que la société Estuaire de la Seine ne pouvait se prévaloir de la garantie décennale, a légalement justifié sa décision ;

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la société Estuaire de la Seine aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Estuaire de la Seine à payer à la société ACAUM et à la société Boulevard Architecture la somme globale de 2 500 euros, rejette la demande de la société Estuaire de la Seine ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Estuaire de la Seine.

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Estuaire de la Seine de sa demande tendant à la condamnation in solidum des sociétés Acaum, Boulevard Architecture Le Havre et Goujon Vallée à lui payer, sur le fondement de la garantie décennale, la somme de 53.447,02 €, indexée sur l'indice BT01 du bâtiment ;

 

Aux motifs que « l'expert judiciaire, lors de ses visites des lieux, les 25 septembre 2006 et 30 janvier 2007, a constaté que les gouttières mises en place par la société Goujon Vallée, pour certaines, tombent et, pour d'autres, sont déformées et même décrochées par endroits ; que s'agissant de la cause des désordres, M. X..., comme d'ailleurs l'expert préalablement intervenu pour le compte de la SMABTP, assureur dommages-ouvrage, explique qu'ils sont dus à un vieillissement accéléré des crochets en PVC qui deviennent cassants ; qu'aucun avis technique en sens contraire n'est produit ; que, dans ces conditions, l'analyse de l'expert judiciaire doit être retenue ; que la garantie décennale sur laquelle la société Estuaire de la Seine fonde à titre principal sa demande à l'encontre des architectes et de l'entrepreneur chargé de la pose des gouttières, s'applique aux éléments d'équipement qui font indissociablement corps avec l'ouvrage ; que, selon l'article 1792-2 alinéa 2 du code civil, un tel équipement a cette caractéristique "lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage" ; qu'or, ainsi que le font valoir les sociétés appelantes sans d'ailleurs que l'intimée soit en mesure de répliquer sur ce point, il résulte des devis fournis par celle-ci au titre des travaux destinés à remédier aux désordres, que ces travaux consistent uniquement en une dépose des gouttières puis leur remplacement par d'autres gouttières et crochets ; qu'il n'en résulte aucune atteinte à la structure des immeubles ; qu'est ainsi en cause un élément d'équipement dissociable relevant de la garantie de bon fonctionnement qui, en vertu de l'article 1792-3 du code civil, est d'une durée de deux ans à compter de la réception ; que la réception (sans réserves concernant le présent litige) étant intervenue le 26 mai 2003 pour trois bâtiments et le 16 juillet 2003 pour le quatrième, ce délai de deux ans était expiré lorsque la société Estuaire de la Seine a assigné en référé le 21 mars 2006 ; que cependant, même si l'élément d'équipement est dissociable, la garantie décennale peut être invoquée si sa défaillance rend l'ouvrage en son entier impropre à sa destination ; que la société Estuaire de la Seine affirme qu'il en est ainsi mais n'apporte aucun élément de preuve en ce sens et le rapport d'expertise n'en contient pas non plus ; que, spécialement, il doit être relevé que le maître d' ouvrage ne produit rien permettant de dire, comme il le soutient, que l'eau s'est accumulée au pied des immeubles et entraîné des dégâts et une humidité importante ; que, dès lors, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, la société Estuaire de la Seine ne peut se prévaloir de la garantie décennale » (arrêt attaqué, p. 4, antépénultième § à p. 5, § 6) ;

 

Alors d'une part que la dangerosité d'un ouvrage le rend nécessairement impropre à sa destination au sens de l'article 1792 du code civil ; qu'en l'espèce, il ressort des constatations de l'arrêt attaqué (p. 4, antépénultième et pénultième §), non seulement que les gouttières mises en place par la société Goujon Vallée, « pour certaines, tombent et, pour d'autres, sont déformées et même décrochées par endroits », mais encore que ces désordres « sont dus à un vieillissement accéléré des crochets en PVC qui deviennent cassants » ; qu'il en découle que les bâtiments considérés présentaient un risque de dommage pour les passants, exposés en permanence à un danger de chute de gouttières ; qu'en estimant néanmoins que l'impropriété de l'ouvrage à sa destination n'était pas caractérisée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1792 précité ;

 

Alors d'autre part qu'il appartient au juge, saisi d'une demande de mise en oeuvre de la garantie décennale à raison de désordres affectant un élément d'équipement, de rechercher quelle est l'incidence de ces désordres quant à la destination de l'ouvrage ; qu'au cas présent, dans ses conclusions d'appel signifiées le 19 octobre 2010 (p. 3, § 10 et 13), la société Estuaire de la Seine indiquait notamment que la chute de certaines gouttières, empêchant une évacuation correcte des eaux pluviales, se trouvait à l'origine du déversement de rideaux d'eau devant les appartements ; qu'en se bornant à relever, pour écarter toute impropriété des ouvrages à leur destination à la suite des désordres affectant les gouttières, qu'aucun élément de preuve n'était apporté à cet égard, et que rien ne permettait de dire que l'eau s'accumulait au pied des immeubles et entraînait des dégâts ainsi qu'une humidité importante, sans préciser de quelle manière étaient susceptibles de s'évacuer les eaux pluviales depuis la survenance des désordres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

 

Alors en outre qu'aux termes de l'article 1792-2, premier alinéa, du code civil, la garantie décennale s'étend aux dommages affectant la solidité des éléments d'équipements qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert ; que, suivant le second alinéa du même texte, un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages précités lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ; qu'en se fondant uniquement, pour retenir que les gouttières et leurs crochets de fixation constituaient des éléments d'équipement dissociables, sur le fait que les travaux de reprise des désordres consistaient en une dépose des gouttières puis leur remplacement par d'autres gouttières et crochets, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard dudit article 1792-2."

 

mardi, 21 octobre 2014

Garantie de bon fonctionnement et ballon d'eau chaude

La garantie biennale de bon fonctionnement s'applique à des ballons d'eau chaude :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 5 janvier 2010), qu'à la suite de la survenance de dommages ayant affecté au cours de l'hiver 2000-2001 l'installation de chauffage central de l'ensemble immobilier "Domaine des Grandes Terres", le syndicat principal des copropriétaires du "Domaine des Grandes Terres" et les trois syndicats secondaires des première, deuxième et troisième phases de ce domaine (les syndicats de copropriétaires) ont, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, assigné la société L'Auxiliaire, assureur du constructeur, en paiement du coût du remplacement et du contrôle des ballons d'eau chaude ; que la société Plantevin et Avrillon, entreprise chargée du lot sanitaire plomberie, est intervenue volontairement à la procédure et a mis en cause la société Albingia, assureur du fabricant des ballons d'eau chaude, qui a elle-même appelé dans la cause la société Proxiserve, venant aux droits de la société Proxima, chargée de l'entretien et de la maintenance des circuits d'eau chaude ; 

 

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

 

Attendu que les dernières conclusions déposées par les syndicats de copropriétaires le 27 juillet 2009 étant identiques aux conclusions du 5 décembre 2008, visées par la cour d'appel, le moyen qui critique une erreur purement matérielle commise par la cour d'appel est inopérant ;

 

Sur le second moyen :

 

Attendu que les syndicats de copropriétaires de l'ensemble immobilier "Domaine des Grandes Terres" font grief à l'arrêt de dire que les désordres affectant les ballons d'eau chaude ne sont pas de nature décennale, que ceux-ci constituent des éléments d'équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement de deux ans, laquelle est prescrite, et de débouter les syndicats de copropriétaires de toutes leurs demandes, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le maître de l'ouvrage demandait réparation tant des désordres affectant les ballons d'eau chaude servant à alimenter les immeubles en eau chaude et en chauffage que des désordres affectant les conduits de fumée ; qu'en se bornant à envisager les désordres relatifs aux ballons d'eau chaude sans examiner les désordres affectant les conduits de fumée dont elle n'a pas même qualifié la nature, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-2 du code civil ;

 

 

2°/ qu'une installation de chauffage et d'eau chaude dont le bon fonctionnement impose le changement des ballons d'eau chaude viciés rend l'ouvrage impropre à sa destination ; qu'en l'espèce, pour retenir que l'impropriété à destination de l'ouvrage n'était pas caractérisée, l'arrêt attaqué a affirmé qu'il suffisait de changer les ballons d'eau chaude viciés et non le système de chauffage en son entier afin de résorber les fuites constatées ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1792, 1792-3 et 2270 du code civil, ce dernier dans sa rédaction applicable en la cause ;

 

3°/ que la solidité de l'ouvrage ou son impropriété à sa destination doivent être appréciées indépendamment des diligences effectuées par le propriétaire pour remédier aux vices qui affectent l'ouvrage ; qu'en l'espèce, pour débouter les syndicats des copropriétaires principaux et secondaires du "Domaine des Grandes Terres" de leur demande en réparation des désordres affectant les ballons d'eau chaude équipant les bâtiments en cause, l'arrêt attaqué a retenu que "les syndicats de copropriétaires ont traité les fuites en installant des bacs de rétention et des pompes de relevage pour éviter I'inondation des logements situés en dessous des chaufferies de sorte que les désordres n'ont pas entraîné d'impropriété de I'ouvrage à sa destination et n'ont pas davantage compromis sa solidité" ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les désordres n'affectaient pas de façon globale l'installation de chauffage, mais seulement les ballons d'eau chaude qui étaient des éléments d'équipement dissociables, et que le système de chauffage n'avait pas cessé de fonctionner, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces désordres n'avaient pas rendu l'ouvrage impropre à sa destination, et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative aux désordres affectant les conduits de fumée qui ne lui était pas demandée a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne, ensemble, le syndicat principal des copropriétaires du "Domaine des Grandes Terres", le syndicat secondaire des copropriétaires de la première phase du "Domaine des Grandes Terres", le syndicat secondaire des copropriétaires de la deuxième phase du "Domaine des Grandes Terres" et le syndicat secondaire des copropriétaires de la troisième phase du "Domaine des Grandes Terres" aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat principal des copropriétaires du "Domaine des Grandes Terres", du syndicat secondaire des copropriétaires de la première phase du "Domaine des Grandes Terres", du syndicat secondaire des copropriétaires de la deuxième phase du "Domaine des Grandes Terres" et du syndicat secondaire des copropriétaires de la troisième phase du "Domaine des Grandes Terres" ; les condamne, ensemble, à verser à la société L'Auxiliaire et à la société Plantevin et Avrillon prises ensemble la somme de 2 500 euros, à la société Proxiserve la somme de 2 500 euros et à la société Albingia la somme de 2 500 euros ;

 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille onze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

 

 

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour le syndicat principal des copropriétaires du "Domaine des Grandes Terres", le syndicat secondaire des copropriétaires de la première phase du "Domaine des Grandes Terres", le syndicat secondaire des copropriétaires de la deuxième phase du "Domaine des Grandes Terres" et le syndicat secondaire des copropriétaires de la troisième phase du "Domaine des Grandes Terres".

 

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait dit que les désordres affectant les ballons d'eau chaude ne sont pas de nature décennale, dit que lesdits ballons constituent des éléments d'équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement de deux ans, laquelle est prescrite, et débouté le syndicat principal des copropriétaires du domaine « LES GRANDES TERRES », le syndicat secondaire des copropriétaires de la première phase du domaine « LES GRANDES TERRES », le syndicat secondaire des copropriétaires de la deuxième phase du domaine « LES GRANDES TERRES » et le syndicat secondaire des copropriétaires de la troisième phase du domaine « LES GRANDES TERRES » de toutes leurs demandes ;

 

AUX MOTIFS QUE, après avoir visé les « dernières conclusions des syndicats de copropriétaires appelants du 5 décembre 2008 », il résulte du rapport d'expertise que les ballons d'eau chaude des chaufferies sont des équipements dissociables des installations ; que contrairement à ce que plaident les syndicats de copropriétaires appelants, les désordres n'affectent pas de façon globale I'installation de chauffage mais seulement les ballons d'eau chaude ; que I'expert précise encore que I'absence de distribution d'eau chaude sanitaire rendrait les immeubles impropres à leur destination, ce qui n'est pas le cas ; que les syndicats de copropriétaires ont traité les fuites en installant des bacs de rétention et des pompes de relevage pour éviter I'inondation des logements situés en dessous des chaufferies de sorte que les désordres n'ont pas entraîné d'impropriété de I'ouvrage à sa destination et n'ont pas davantage compromis sa solidité ; que les premiers juges en ont déduit à bon droit que les désordres relevaient de la seule garantie biennale de bon fonctionnement de I'article 1792-3, et que celle-ci était expirée ;

 

ALORS QUE la Cour d'appel ne peut statuer que sur les dernières conclusions régulièrement déposées et signifiées par les parties ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel, qui s'est prononcée au visa de conclusions déposées par les syndicats de copropriétaires le 5 décembre 2008, quand ils avaient déposé leurs dernières conclusions d'appel le 27 juillet 2009, a violé l'article 954, alinéa 2, du Code de procédure civile.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait dit que les désordres affectant les ballons d'eau chaude ne sont pas de nature décennale, dit que lesdits ballons constituent des éléments d'équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement de deux ans, laquelle est prescrite, et débouté le syndicat principal des copropriétaires du domaine « LES GRANDES TERRES », le syndicat secondaire des copropriétaires de la première phase du domaine « LES GRANDES TERRES », le syndicat secondaire des copropriétaires de la deuxième phase du domaine « LES GRANDES TERRES » et le syndicat secondaire des copropriétaires de la troisième phase du domaine « LES GRANDES TERRES » de toutes leurs demandes ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QU' « il résulte du rapport d'expertise que les ballons d'eau chaude des chaufferies sont des équipements dissociables des installations ; Attendu que contrairement à ce que plaident les syndicats de copropriétaires appelants, les désordres n'affectent pas de façon globale I'installation de chauffage mais seulement les ballons d'eau chaude ; Attendu que I'expert précise encore que I'absence de distribution d'eau chaude sanitaire rendrait les immeubles impropres à leur destination, ce qui n'est pas le cas ; Attendu que les syndicats de copropriétaires ont traité les fuites en installant des bacs de rétention et des pompes de relevage pour éviter I'inondation des logements situés en dessous des chaufferies de sorte que les désordres n'ont pas entraîné d'impropriété de I'ouvrage à sa destination et n'ont pas davantage compromis sa solidité ; Attendu que les premiers juges en ont déduit à bon droit que les désordres relevaient de la seule garantie biennale de bon fonctionnement de I'article 1792-3, et que celle-ci était expirée » ;

 

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE les syndicats des copropriétaires « sollicitent la condamnation solidaire de la compagnie L'AUXILIAIRE et de la société PLANTEVIN ET AVRILLON sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil. Ils soutiennent que les désordres relevés par M. X..., expert, affectant les ballons de production d'eau chaude sanitaire, entrent dans le cadre de la garantie décennale des constructeurs, l'ouvrage étant rendu impropre à sa destination. Il résulte du rapport de l'expert que le litige porte sur des corrosions importantes avec fuites sur les ballons d'eau chaude sanitaire et sur les conduits d'évacuation des fumées. La corrosion des ballons ne concerne pas toutes les chaufferies, puisque dans 4 des chaufferies visitées réceptionnées en 1994 (ballon changé en 1999),1996 et 1998, les ballons sont apparemment intacts. Par ailleurs une autre chaufferie réceptionnée en 1999 et équipée d'une chaudière VIESSMANN ne présente aucun désordre. L'expert a constaté une fuite sur le piquetage du purgeur haut du ballon de la chaufferie LES SEMAILLES A n° 128 A et plusieurs fuites sur la soudure haute du ballon et sur le piquetage de la pompe de recyclage de la chaufferie LES CLAIRIERES n° 176. L'origine des dés ordres est directement liée à la mise en oeuvre des soudures lors de la fabrication des ballons. La cause des désordres est la mauvaise réalisation des soudures lors de la fabrication des ballons. Il convient de changer 7 ballons de production d'eau chaude sanitaire, de contrôler les soudures sur 4 ballons, de réparer les fuites sur les condensats des fumées, de vérifier et de remettre à niveau 7 adoucisseurs soit un coût total HT de 37.800 euros pour remédier aux désordres. La distribution d'eau chaude ayant a priori toujours été assurée, I'expert ne retient pas de préjudice spécifique pour la copropriété. En l'espèce, le système de chauffage fonctionne et la distribution d'eau chaude est assurée, malgré les vices qui affectent certains ballons d'eau chaude. Il suffit pour remédier à ces fuites de changer les seuls ballons d'eau chaude concernés et non le système de chauffage dans son entier. L'impropriété à destination de I'ouvrage, c'est à dire de I'immeuble, n'est pas caractérisée. Les syndicats des copropriétaires soutiennent que le système de chauffage constituerait un ouvrage. Même si c'était le cas, le chauffage fonctionne et la distribution d'eau chaude est assurée. Il n'y a donc pas impropriété à destination en l'espèce. Les syndicats exposent qu'à considérer que le système de chauffage soit un élément d'équipement, il est susceptible de mettre en jeu la responsabilité décennale s'il y a impropriété à destination. Il en demeure toujours qu'il n'y a pas impropriété à destination. Les syndicats soutiennent encore que les éléments d'équipement peuvent être regardés comme des ouvrages en eux-mêmes et être soumis à la responsabilité décennale si le dommage porte atteinte à leur propre destination. Un simple ballon d'eau chaude ne constitue pas un ouvrage au sens de I'article 1792 du code civil mais un élément d'équipement détachable que I'on peut ôter et remplacer sans enlèvement de matière. Même si c'était le cas, en l'espèce, la distribution d'eau chaude est assurée malgré les fuites et il n'y a pas impropriété à destination des ballons d'eau chaude. Les syndicats exposent que I'impropriété à destination ne suppose pas que le risque soit déjà réalisé. En I'espèce, nous sommes en fin de décennale pour les derniers bâtiments réalisés dont la réception a eu lieu en mai 1998 et le risque n'est toujours pas réalisé, pour les autres bâtiments, le délai décennal est expiré sans que le risque se soit produit. Les syndicats arguent enfin que l'impropriété à destination peut être retenue si les désordres rendent l'immeuble impropre à sa destination seulement pour partie. Mais en l'espèce, l'impropriété à destination n'est même pas partielle. Le système de chauffage fonctionne et I'expert a relevé une température de l'eau chaude à 68° pour certains ballons. Les demandeurs ne produisent aucune pièce démontrant le contraire. Il s'en suit que le désordre n'est pas de nature décennale. Les ballons d'eau chaude, éléments d'équipement dissociables, sont soumis à la garantie biennale de I'article 1792-3 du code civil. Les syndicats des copropriétaires, au vu des réceptions échelonnées entre octobre 1994 et mai 1998, sont forclos à agir, la première déclaration de sinistre datant du 4 mai 2001. Ils doivent donc être déboutés de toutes leurs demandes et condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise. Dès lors, les appels en cause diligentés sont sans objet. L'équité commande d'allouer à la compagnie d'assurances L'AUXILIAIRE et à la société PLANTEVIN ET AVRILLON la somme de 1.500 euros. Il y a lieu également d'allouer la somme de 1.500 euros à la compagnie ALBINGIA et ce à la charge de la société PLANTEVIN ET AVRILLON qui l'a appelé dans la cause et celle de 1.500 euros à la société PROXISERVE à la charge de la compagnie ALBINGIA qui l'a assigné en garantie » ;

 

1. ALORS QUE le maître de l'ouvrage demandait réparation tant des désordre affectant les ballons d'eau chaude servant à alimenter les immeubles en eau chaude et en chauffage que des désordres affectant les conduits de fumée ; qu'en se bornant à envisager les désordres relatifs aux ballons d'eau chaude sans examiner les désordres affectant les conduits de fumée dont elle n'a pas même qualifié la nature, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-2 du Code civil ;

 

2. ALORS QU'une installation de chauffage et d'eau chaude dont le bon fonctionnement impose le changement des ballons d'eau chaude viciés rend l'ouvrage impropre à sa destination ; qu'en l'espèce, pour retenir que l'impropriété à destination de l'ouvrage n'était pas caractérisée, l'arrêt attaqué a affirmé qu'il suffisait de changer les ballons d'eau chaude viciés et non le système de chauffage en son entier afin de résorber les fuites constatées ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1792, 1792-3 et 2270 du Code civil, ce dernier dans sa rédaction applicable en la cause ;

 

3. ALORS QUE, en toute hypothèse, la solidité de l'ouvrage ou son impropriété à sa destination doivent être appréciés indépendamment des diligences effectuées par le propriétaire pour remédier aux vices qui affectent l'ouvrage ; qu'en l'espèce, pour débouter les syndicats des copropriétaires principaux et secondaires du domaine « Les Grandes Terres » de leur demande en réparation des désordres affectant les ballons d'eau chaude équipant les bâtiments en cause, l'arrêt attaqué a retenu que « les syndicats de copropriétaires ont traité les fuites en installant des bacs de rétention et des pompes de relevage pour éviter I'inondation des logements situés en dessous des chaufferies de sorte que les désordres n'ont pas entraîné d'impropriété de I'ouvrage à sa destination et n'ont pas davantage compromis sa solidité » ; qu'en se déterminant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 1792 du Code civil."

lundi, 20 octobre 2014

Mérule et vice caché

Cet arrêt juge que la clause d'exclusion des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur qui savait que le bien vendu était atteint par la mérule :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 19 octobre 2009), que par acte du 21 janvier 2000, et par l'intermédiaire de la société Cabinet X... (société X...), M. et Mme Y...ont vendu à M. et Mme Z...une maison d'habitation ; qu'ayant découvert la présence de la mérule, ceux-ci ont, après expertise, assigné les époux Y...et la société X... en indemnisation de leur préjudice ;

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

 

Attendu que les époux Y...font grief à l'arrêt de les condamner à payer aux époux Z...la somme de 40 806, 98 euros avec intérêts, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents ou facilement décelables dont l'acheteur a pu se convaincre s'il avait fait preuve de vigilance ; que la cour d'appel qui a constaté l'état particulièrement dégradé de certaines pièces et éléments de la charpente invoqués par les vendeurs, mais qui a retenu que le vice litigieux était caché pour les acquéreurs dès lors que l'état de vétusté constaté ne permettait pas de rendre apparent le vice de la mérule, nonobstant le devoir de vigilance des acquéreurs et le caractère facilement décelable du vice par un professionnel auquel les époux Z..., alertés par l'état global du bien, auraient dû faire appel, a violé les dispositions de l'article 1641 du code civil ;

 

2°/ que la clause exonératoire de garantie contre les vices apparents comme cachés est efficace, sauf lorsque la mauvaise foi du vendeur occasionnel est dûment constatée par les juges ; que la cour d'appel qui a refusé d'appliquer la clause exonératoire de garantie des vices cachés, au motif « qu'une telle clause ne peut toutefois pas recevoir application lorsque le vice était connu du vendeur qui ne l'a pas révélé à l'acquéreur », constatant que les époux Y...qui avaient procédé eux-mêmes à des travaux de rénovation de la maison ne pouvaient ignorer l'existence de la mérule, sans néanmoins constater que la présence de la mérule aurait été volontairement cachée par les vendeurs aux acquéreurs, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;

 

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le mauvais état de certaines pièces de la maison ne suffisait pas à rendre apparent le vice lié à la mérule, que les époux Z..., acquéreurs profanes, ignoraient les éléments permettant de faire le diagnostic d'une telle contamination, que la rénovation récente, apparemment de qualité, du bâtiment par les époux Y...ne pouvait pas inciter les acquéreurs à s'inquiéter de la présence éventuelle d'un champignon, que le seul fait qu'ils s'étaient faits accompagner lors d'une visite d'un membre de leur famille exerçant la profession de marbrier funéraire ne permettait pas de retenir qu'ils auraient dû voir le vice dont l'immeuble était affecté, la cour d'appel a souverainement retenu que l'infection par la mérule était un vice caché pour les acquéreurs ;

 

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que M. Y..., artisan maçon, professionnel de la construction, avait réalisé lui-même les travaux de rénovation, que l'expert indiquait que les attaques de la mérule étaient antérieures à la vente du bien aux époux Y..., qu'il avait constaté au dos des panneaux de lambris que M. Y...avait démontés un taux de contamination de 20 % par la mérule, que les époux Y...considéraient que les signes de la mérule étaient visibles et ne contestaient pas avoir eu connaissance du vice, la cour d'appel en a justement retenu que la clause d'exonération de garantie ne pouvait s'appliquer ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Sur le troisième moyen du pourvoi principal :

 

Attendu que les époux Y...font grief à l'arrêt de les condamner à payer aux époux Z...la somme de 40 806, 98 euros avec intérêts, alors, selon le moyen, qu'il incombe aux juges de constater que les dommages et intérêts alloués à une victime réparent le préjudice subi sans qu'il en résulte pour cette dernière ni perte ni profit ; que la cour d'appel qui a minoré le montant évalué par l'expert du coût de la réparation du préjudice subi du fait de la réfection du parquet au regard du coût réel subi de la réparation effectuée, mettant ce faisant en exergue l'absence de fiabilité de l'évaluation de l'expert, mais qui a cru pouvoir s'approprier cette même évaluation pour les autres préjudices invoqués, sans constater qu'une telle évaluation serait exacte et au prétexte inopérant que le principe de la réparation intégrale du préjudice n'exigerait pas le suivi de l'emploi des fonds versés de ce chef, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des dispositions de l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale ;

 

Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, retenu que l'expert avait justement évalué le coût des réparations à l'exception de la réfection du parquet, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié et évalué le préjudice résultant du vice caché affectant l'immeuble, a légalement justifié sa décision ;

 

Sur le second moyen du pourvoi provoqué de M. Z...:

 

Attendu que M. Z...fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte financière lors de la revente de l'immeuble, alors, selon le moyen, que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire rembourser le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ; que pour débouter les acquéreurs de leur demande en dommages et intérêts pour perte de valeur de l'immeuble, la cour d'appel a retenu qu'ils ne rapportaient pas la preuve de l'évaluation qu'ils avançaient ; qu'en statuant ainsi cependant que la réduction du prix doit être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil ;

 

Mais attendu que les époux Z...n'ayant pas demandé une réduction du prix mais la réparation d'un préjudice, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant irrecevable ;

 

Sur le deuxième moyen du moyen principal et le premier moyen du moyen provoqué, réunis :

 

Attendu que les époux Y...et M. Z...font grief à l'arrêt d'écarter la responsabilité de la société X... et la demande en garantie, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le professionnel de l'immobilier, intermédiaire à la vente, est tenu d'une obligation de se renseigner pour informer ensuite ses clients et attirer leur attention sur l'état du bien et les risques de l'opération ; que la cour d'appel qui a relevé que l'agent immobilier n'étant pas un professionnel de la construction, ne pouvait être alerté par le constat de l'état des pièces non rénovées laissant apparaître les indices de mérule, statuant ce faisant par la voie de motifs inopérants dès lors qu'il incombait à l'agent immobilier en sa qualité de professionnel de l'immobilier, qui plus est expert judiciaire, et à la vue des vices apparents constatés sur les murs, de se renseigner sur l'état exact du bien, objet de la convention, n'a pu écarter la responsabilité du Cabinet X... et débouter les époux Y...de leur action en garantie, sans violer l'article 1147 du code civil ;

 

2°/ qu'il incombe au professionnel, tenu d'une obligation d'information à l'égard de son cocontractant d'établir avoir satisfait à son obligation ; que les époux Z..., non contestés sur ce point par les époux Y..., avaient affirmé avant tout contentieux à l'expert en diagnostic que l'embrasement de la fenêtre à droite n'avait pas été ôté après la vente mais avant, ce dont il résultait que la présence des filaments caractéristiques de la mérule étaient visibles avant la vente, que la cour d'appel qui a néanmoins cru pouvoir écarter toute responsabilité de l'agent immobilier du chef de son obligation d'information des risques liés aux vices dont il avait pu se rendre compte avant la vente au motif que ce dernier affirmait le contraire sans établir pour autant la réalité de ses allégations, a renversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315, alinéa 2, du code civil ;

 

3°/ qu'en niant toute obligation d'avertissement à la charge de l'agent immobilier au profit du vendeur comme de l'acquéreur s'agissant des risques liés à la présence de la mérule au moment de la vente, au motif inopérant que la société X... niait que la présence apparente avérée de la mérule l'aurait été avant la vente, nonobstant les affirmations combinées de l'acquéreur comme du vendeur et la charge de la preuve qui incombait au professionnel d'établir que le vice apparent lui aurait été caché au moment de la vente, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

 

4°/ qu'en sa qualité de professionnel, l'agent immobilier, doit non seulement connaître les dispositions légales qui s'imposent aux parties, mais encore savoir où se situent les difficultés et les pièges de l'opération envisagée ; que la cour d'appel qui a jugé, contrairement au tribunal, que l'agent immobilier n'était pas tenu à plus de vigilance en dépit de sa connaissance de l'état des lieux avant les travaux réalisés par les époux Y..., au motif qu'il pouvait légitimement croire que ces derniers avaient réalisé les travaux nécessaires, a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil, ensemble les principes applicables en matière d'obligation d'information et de conseil des professionnels ;

 

5°/ que manque à son devoir de conseil l'agent immobilier qui omet d'informer l'acheteur de l'immeuble vendu par son entremise de l'existence des désordres qui l'avaient affecté et des risques liés à ces désordres, qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier il ne peut ignorer ; qu'en l'espèce, il est établi que la société X..., qui avait servi d'intermédiaire lors de la vente de l'immeuble aux époux Y..., avait eu connaissance de l'état de vétusté de l'immeuble avant sa revente aux époux Z...; que la cour d'appel a constaté qu'au moment de la revente aux époux Z..., en dépit des travaux effectués par les époux Y..., subsistaient des indices tels que la déformation de certaines boiseries, gonflées ou boursouflées, l'ouverture de joints entre des panneaux, de grossières traces de masticage de certaines plinthes et la dégradation du parquet à proximité de plinthes gonflées ; qu'en affirmant, pour exonérer la société X... de tout manquement à son devoir de conseil, que l'agent immobilier pouvait penser que les travaux réalisés par M. Y..., maçon, étaient satisfaisants et que ces indices apparents pour tous n'étaient pas suffisants pour suspecter la présence de mérule, quand il appartenait à la société X..., en sa qualité de professionnel de l'immobilier, d'informer M. et Mme Z...de l'existence de cet état de vétusté et des risques d'infection qu'il présentait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

 

6°/ que la cour d'appel qui a expressément constaté que la société X..., agent immobilier dont il est établi qu'il a eu connaissance de l'état de vétusté de l'immeuble et du risque lié à la mérule avant la revente de l'immeuble, n'est pas un professionnel de la construction, et qui, cependant, s'est fondée sur son appréciation de l'état des travaux de réfection pour l'exonérer de son devoir de conseil à l'égard des acquéreurs, a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

 

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... était certes expert judiciaire mais aux rubriques " estimations immobilières " et " gestion d'immeubles " et non à la rubrique " bâtiments ", que le diagnostic de la présence de mérule ne pouvait s'effectuer qu'après sondages destructifs, que la déformation de certaines boiseries, l'ouverture de joints entre panneaux, la dégradation de certains endroits du parquet et les traces d'humidité n'étaient pas des indices susceptibles de laisser suspecter la présence de mérule pour un non professionnel de la construction, que les désordres relevés pouvaient s'expliquer par la vétusté de l'immeuble qui était évidente pour tous, et que le vice n'était pas apparent au moment de la vente, la cour d'appel, qui a pu retenir que la société X... n'était pas un professionnel de la construction et que les acquéreurs ne pouvaient soutenir que le vice était caché pour eux mais apparent pour l'agent immobilier, en a déduit, sans se contredire et sans inverser la charge de la preuve, qu'aucune faute ni manquement ne pouvait être reproché à la société X... et que l'appel en garantie des époux Y...était sans objet ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE les pourvois ;

 

Condamne les époux Y...et M. Z...aux dépens des pourvois ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y...à payer à la société X... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les époux Y...,

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Y...et Madame B...à payer à Monsieur Z...et à Madame C...la somme de 40. 806, 98 euros avec intérêts ;

 

AUX MOTIFS QU'il ressort du rapport d'expertise et il n'est d'ailleurs pas contesté que l'immeuble vendu était infesté par la mérule ; que l'expert retient que ce vice est resté caché pour Monsieur et Madame Z...qui sont des acquéreurs profanes ; que le mauvais état de certaines pièces de la maison ne suffit pas à rendre apparent le vice lié à la mérule ; que les époux Z...ignoraient les éléments permettant de faire le diagnostic d'une telle condamnation ; que le bâtiment avait été rénové par les époux Y...; que cette rénovation récente, apparemment de qualité, ne pouvait pas inciter les acquéreurs à s'inquiéter de la présence éventuelle d'un champignon ; que les époux Z...se sont fait accompagner lors d'une visite d'un membre de leur famille exerçant la profession de marbrier funéraire ; que cette profession est sans aucun rapport avec la construction immobilière et ce seul fait ne permet pas de retenir qu'ils auraient dû voir le vice dont l'immeuble était affecté ; que les époux Y...n'invoquent pas devant la Cour de moyens nouveaux susceptibles de remettre en cause les motifs par lesquels les premiers juges ont retenu que l'infection par la mérule était un vice caché pour les acquéreurs ; que l'expert indique que les désordres relatifs à la mérule sont de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination à terme si des travaux d'éradication ne sont pas entrepris ; que si les époux Z...avaient eu connaissance de ce vice ils n'auraient pas acquis l'immeuble ou l'auraient acquis à moindre prix ;

 

que l'acte de vente conclu entre les parties contient une clause prévoyant que les acquéreurs prennent l'immeuble dans l'état où il se trouve, excluant notamment la garantie du vendeur en ce qui concerne les vices, même cachés, dont l'immeuble pouvait être affecté ; qu'une telle clause ne peut toutefois pas recevoir application lorsque le vice était connu du vendeur qui ne l'a pas révélé à l'acquéreur ;

 

qu'il ressort du rapport d'expertise que la présence de la mérule était décelable par les époux Y...qui ont acquis l'immeuble le 15 octobre 1998 et y ont réalisé des travaux, Monsieur Y..., artisan maçon, professionnel de la construction, ayant réalisé lui-même les travaux de rénovation ; que l'expert indique que les attaques de la mérule sont antérieures à la vente aux époux Y...et a constaté au dos des panneaux de lambris que Monsieur Y...a démontés un taux de contamination de 20 % par la mérule ; que les époux Y...qui indiquent eux-mêmes dans leurs écritures qu'ils considèrent que les signes de la mérule étaient visibles ne contestent d'ailleurs pas avoir eu connaissance du vice ; que faute pour eux d'en avoir informé les acquéreurs la clause contractuelle excluant leur garantie en cas de vice caché ne peut recevoir application ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité des époux Y...pour vice caché sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil ;

 

1°) ALORS, d'une part, QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents ou facilement décelables dont l'acheteur a pu se convaincre s'il avait fait preuve de vigilance ; que la Cour d'appel qui a constaté l'état particulièrement dégradé de certaines pièces et éléments de la charpente invoqués par les vendeurs, mais qui a retenu que le vice litigieux était caché pour les acquéreurs dès lors que l'état de vétusté constaté ne permettait pas de rendre apparent le vice de la mérule, nonobstant le devoir de vigilance des acquéreurs et le caractère facilement décelable du vice par un professionnel auquel les époux Z..., alertés par l'état global du bien, auraient dû faire appel, a violé les dispositions de l'article 1641 du Code civil ;

 

2°) ET ALORS, d'autre part, QUE la clause exonératoire de garantie contre les vices apparents comme cachés est efficace, sauf lorsque la mauvaise foi du vendeur occasionnel est dûment constatée par les juges ; que la Cour d'appel qui a refusé d'appliquer la clause exonératoire de garantie des vices cachés, au motif « qu'une telle clause ne peut toutefois pas recevoir application lorsque le vice était connu du vendeur qui ne l'a pas révélé à l'acquéreur », constatant que les époux Y...qui avaient procédé eux-mêmes à des travaux de rénovation de la maison ne pouvaient ignorer l'existence de la mérule, sans néanmoins constater que la présence de la mérule aurait été volontairement caché par les vendeurs aux acquéreurs, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil.

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris et d'avoir écarté la responsabilité de la S. A. X... et d'avoir en conséquence écarté la demande en garantie des époux Y...à son égard ;

 

AUX MOTIFS QUE l'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil et à un devoir d'information à l'occasion des opérations réalisées par son entremise ; que cependant cette obligation s'exerce en fonction des connaissances que l'on est en droit d'attendre de l'agent qui est un professionnel de la vente et de l'immobilier mais non de la construction et ne peut avoir la compétence technique d'un architecte duquel l'acheteur a toujours la possibilité de se faire assister ; que sa responsabilité ne peut être engagée lorsque les désordres affectant l'immeuble n'étaient pas apparents au moment de la vente et que la preuve n'est pas apportée qu'il connaissait le vice caché ; que Monsieur Z...et Madame C...ne font pas grief à la société X... de les avoir induits en erreur sur l'état de l'immeuble par des allégations mensongères mais uniquement de ne pas leur avoir signalé les désordres liés à la présence de mérule, considérés comme un vice caché à leur égard ; que la recherche d'un éventuel vice caché n'entre pas dans la mission de l'agent immobilier ; que le diagnostic de la présence de mérule ne peut s'effectuer qu'après sondages destructifs ; que la déformation de certaines boiseries, l'ouverture de joints entre panneaux, la dégradation de certains endroits du parquet et les traces d'humidité ne sont pas des indices susceptibles de laisser suspecter la présence de mérule pour un non professionnel de la construction ; que c'est à tort que le Tribunal a reproché à la société X... de ne pas avoir préconisé un diagnostic par un spécialiste ou une mention au compromis de vente relative au risque d'infection ; que les désordres relevés par le Tribunal pouvaient s'expliquer par la vétusté de l'immeuble qui était évidente pour tous ; que s'agissant de l'enlèvement de l'embrasement de la fenêtre qui laissait apparaître des filaments caractéristiques, selon l'expert, de la présence de la mérule, la société X... soutient sans pouvoir être démentie que l'embrasement à droite n'était pas retiré lors de la vente, et qu'il ne l'a été qu'après l'entrée dans les lieux par les époux Z...et qu'à gauche de l'embrasement a été enlevé par la société Diagtim lors de ses investigations des 19 et 20 mai 2000 ; que la société X... n'étant pas un professionnel de la construction les acquéreurs ne peuvent soutenir que le vice était caché pour eux mais apparent pour l'agent immobilier ; que les époux Z...n'apportent pas la preuve qui leur incombe que la société X... avait connaissance du vice non apparent, affectant l'immeuble au moment de la vente ; que contrairement à ce qu'a considéré le tribunal, la circonstance que la société X... ait servi d'intermédiaire lors de la vente intervenue en 1998 au profit de Monsieur et Madame Y...et ait eu connaissance de l'état de l'immeuble avant les travaux réalisés par Monsieur Y...n'était pas de nature à l'inciter à une plus grande vigilance ; que Monsieur Y...étant un professionnel du bâtiment elle pouvait légitimement penser que les travaux qu'il avait réalisés pour son propre compte donnaient toute satisfaction ; que par infirmation du jugement il convient de débouter Monsieur Z...et Madame C...de leur demande à l'égard de la société X... à laquelle aucune faute ni manquement ne peut être reproché ;

 

ET AUX MOTIFS QUE la société X... n'étant pas professionnel de la construction et le vice n'étant pas apparent au moment de la vente, la société X... qui l'ignorait ne peut se voir reprocher par les époux Y...un manquement à son devoir de conseil pour ne pas les avoir mis en garde sur le risque lié à l'état de l'immeuble vendu ; que Monsieur X... est certes expert judiciaire mais aux rubriques « estimations immobilières » et « gestion d'immeubles » et non à la rubrique « bâtiments » ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux Y...de leur demande en garantie ;

 

ALORS, d'une part, QUE le professionnel de l'immobilier, intermédiaire à la vente, est tenu d'une obligation de se renseigner pour informer ensuite ses clients et attirer leur attention sur l'état du bien et les risques de l'opération ; que la Cour d'appel qui a relevé que l'agent immobilier n'étant pas un professionnel de la construction, ne pouvait être alerté par le constat de l'état des pièces non rénovées laissant apparaître les indices de mérule, statuant ce faisant par la voie de motifs inopérants dès lors qu'il incombait à l'agent immobilier en sa qualité de professionnel de l'immobilier, qui plus est expert judiciaire, et à la vue des vices apparents constatés sur les murs, de se renseigner sur l'état exact du bien, objet de la convention, n'a pu écarter la responsabilité du Cabinet X... et débouter les époux Y...de leur action en garantie, sans violer l'article 1147 du Code civil ;

 

ALORS, d'autre part, QU'il incombe au professionnel, tenu d'une obligation d'information à l'égard de son cocontractant d'établir avoir satisfait à son obligation ; que les époux Z..., non contestés sur ce point par les époux Y..., avaient affirmé avant tout contentieux à l'expert en diagnostic que l'embrasement de la fenêtre à droite n'avait pas été ôté après la vente mais avant, ce dont il résultait que la présence des filaments caractéristiques de la mérule étaient visibles avant la vente, que la Cour d'appel qui a néanmoins cru pouvoir écarter toute responsabilité de l'agent immobilier du chef de son obligation d'information des risques liés aux vices dont il avait pu se rendre compte avant la vente au motif que ce dernier affirmait le contraire sans établir pour autant la réalité de ses allégations, a renversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315, alinéa 2 du Code civil ;

 

ALORS, encore, QU'en niant toute obligation d'avertissement à la charge de l'agent immobilier au profit du vendeur comme de l'acquéreur s'agissant des risques liés à la présence de la mérule au moment de la vente, au motif inopérant que la société X... niait que la présence apparente avérée de la mérule l'aurait été avant la vente, nonobstant les affirmations combinées de l'acquéreur comme du vendeur et la charge de la preuve qui incombait au professionnel d'établir que le vice apparent lui aurait été caché au moment de la vente, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

 

ET ALORS, enfin, QU'en sa qualité de professionnel, l'agent immobilier, doit non seulement connaître les dispositions légales qui s'imposent aux parties, mais encore savoir où se situent les difficultés et les pièges de l'opération envisagée ; que la Cour d'appel qui a jugé, contrairement au Tribunal, que l'agent immobilier n'était pas tenu à plus de vigilance en dépit de sa connaissance de l'état des lieux avant les travaux réalisés par les époux Y..., au motif qu'il pouvait légitimement croire que ces derniers avaient réalisé les travaux nécessaires, a violé les dispositions de l'article 1147 du Code civil, ensemble les principes applicables en matière d'obligation d'information et de conseil des professionnels.

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Y...et Madame B...à payer à Monsieur Z...et à Madame C...la somme de 40. 806, 98 euros avec intérêts ;

 

AUX MOTIFS QUE l'expert a fixé le coût du traitement de la mérule à 13. 757, 36 euros HT et le coût des travaux de rénovation à 22. 909 euros HT, outre honoraires de maîtrise d'oeuvre et TVA à 5, 5 %, soit une somme totale de 43. 324, 97 euros ; que le Tribunal a retenu ces sommes à l'exception du coût de la réfection du parquet qu'il a réduit au vu du devis produit et a alloué aux époux Z...une somme de 40. 806, 98 euros ; que les époux Y...soutiennent que cette somme est excessive et proposent la seule somme de 5. 225, 53 euros établie comme suit : facture tTAC pour traitement de la mérule : 4. 367, 70 euros ; réfection des parquets : 661, 85 euros ; achat de matériaux et outils de construction divers : 192, 98 euros ; qu'il est vrai que les époux Z...ont revendu l'immeuble sans avoir réalisé l'intégralité des travaux préconisés par l'expert ; que cependant le principe de la réparation intégrale d'un préjudice n'implique pas le contrôle sur l'emploi des fonds accordés à la victime qui conserve leur libre utilisation ; qu'il convient de confirmer la somme de 40. 806, 98 euros accordée par les premiers juges pour indemniser Monsieur Z...et Madame C...du vice caché affectant leur immeuble ;

 

ALORS QU'il incombe aux juges de constater que les dommages et intérêts alloués à une victime réparent le préjudice subi sans qu'il en résulte pour cette dernière ni perte ni profit ; que la Cour d'appel qui a minoré le montant évalué par l'expert du coût de la réparation du préjudice subi du fait de la réfection du parquet au regard du coût réel subi de la réparation effectuée, mettant ce faisant en exergue l'absence de fiabilité de l'évaluation de l'expert, mais qui a cru pouvoir s'approprier cette même évaluation pour les autres préjudices invoqués, sans constater qu'une telle évaluation serait exacte et au prétexte inopérant que le principe de la réparation intégrale du préjudice n'exigerait pas le suivi de l'emploi des fonds versés de ce chef, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des dispositions de l'article 1382 du Code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale. Moyens produits au pourvoi provoqué par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. Z...

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. Z...de sa demande en réparation dirigée à l'encontre de la société X... ;

 

AUX MOTIFS QUE l'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil et à un devoir d'information à l'occasion des opérations réalisées par son entremise ; que, cependant, cette obligation s'exerce en fonction des connaissances que l'on est en droit d'attendre de l'agent qui est un professionnel de la vente et de l'immobilier mais non de la construction et ne peut avoir la compétence technique d'un architecte duquel l'acheteur a toujours la possibilité de se faire assister ; que sa responsabilité ne peut être engagée lorsque les désordres affectant l'immeuble n'étaient pas apparents au moment de la vente et que la preuve n'est pas apportée qu'il connaissait le vice caché ; que M. et Mme Z...ne font pas grief à la société X... de les avoir induits en erreur sur l'état de l'immeuble par des allégations mensongères mais uniquement de ne pas leur avoir signalé les désordres liés à la présence de mérules, considérés comme un vice caché à leur égard ; que la recherche d'un éventuel vice caché n'entre pas dans la mission de l'agent immobilier ; que le diagnostic de la présence de mérules ne peut s'effectuer qu'après sondages destructifs ; que la déformation de certaines boiseries, l'ouverture de joints entre panneaux, la dégradation de certains endroits du parquet et les traces d'humidité ne sont pas des indices susceptibles de laisser suspecter la présence de mérule pour un non-professionnel de la construction ; que c'est donc à tort que le tribunal a reproché à la société X... de ne pas avoir préconisé un diagnostic par un spécialiste ou une mention au compromis de vente relative à un risque d'affection ; que les désordres relevés par le tribunal pouvaient s'expliquer par la vétusté de l'immeuble qui était évidente pour tous ; que, s'agissant de l'embrasement de la fenêtre qui laissait apparaître des filaments caractéristiques selon l'expert, de la présence de la mérule, la société X... soutient sans pouvoir être démentie que l'embrasement à droite n'était pas retiré lors de la vente et qu'il ne l'a été qu'après l'entrée dans les lieux par les époux Z...et qu'à gauche, l'embrasement a été enlevé par la société DIAGTIM lors de ses investigations les 19 et 20 mai 2000 ; que la société X... n'étant pas un professionnel de la construction, les acquéreurs ne peuvent soutenir que le vice était caché pour eux mais apparent pour l'agent immobilier ; que les époux Z...n'apporte pas la preuve qui leur incombe que la société X... avait connaissance du vice non apparent, affectant l'immeuble au moment de la vente ; que contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, la circonstance que la société X... ait servi d'intermédiaire lors de la vente intervenue en 1998 au profit de M. et Mme Y...et ait eu connaissance de l'état de l'immeuble avant les travaux réalisés par M. Y...n'était pas de nature à l'inciter à une plus grande vigilance ; que M. Y...étant un professionnel du bâtiment elle pouvait légitimement penser que les travaux qu'il avait réalisés pour son propre compte donnaient toute satisfaction ; que par infirmation du jugement il convient de débouter M. et Mme Z...de leur demande à l'égard de la société X... à laquelle aucune faute ni manquement ne peut être reproché ;

 

ALORS, D'UNE PART, QUE manque à son devoir de conseil l'agent immobilier qui omet d'informer l'acheteur de l'immeuble vendu par son entremise de l'existence des désordres qui l'avaient affecté et des risques liés à ces désordres, qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier il ne peut ignorer ; qu'en l'espèce, il est établi que la société X..., qui avait servi d'intermédiaire lors de la vente de l'immeuble aux époux Y..., avait eu connaissance de l'état de vétusté de l'immeuble avant sa revente aux époux Z...; que la cour d'appel a constaté qu'au moment de la revente aux époux Z..., en dépit des travaux effectués par les époux Y..., subsistaient des indices tels que la déformation de certaines boiseries, gonflées ou boursouflées, l'ouverture de joints entre des panneaux, de grossières traces de masticage de certaines plinthes et la dégradation du parquet à proximité de plinthes gonflées ; qu'en affirmant, pour exonérer la société X... de tout manquement à son devoir de conseil, que l'agent immobilier pouvait penser que les travaux réalisés par M. Y..., maçon, étaient satisfaisants et que ces indices apparents pour tous n'étaient pas suffisants pour suspecter la présence de mérule, quand il appartenait à la société X..., en sa qualité de professionnel de l'immobilier, d'informer M. et Mme Z...de l'existence de cet état de vétusté et des risques d'infection qu'il présentait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE la cour d'appel qui a expressément constaté que la société X..., agent immobilier dont il est établi qu'il a eu connaissance de l'état de vétusté de l'immeuble et du risque lié à la mérule avant la revente de l'immeuble, n'est pas un professionnel de la construction, et qui, cependant, s'est fondée sur son appréciation de l'état des travaux de réfection pour l'exonérer de son devoir de conseil à l'égard des acquéreurs, a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. Z...de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte financière lors de la revente de l'immeuble ;

 

AUX MOTIFS QUE l'acte de vente du 6 février 2009 comporte une clause particulière mentionnant que la présence de mérule dans l'immeuble n'a été que partiellement traitée et que les acquéreurs s'engagent à faire leur affaire personnelle de la partie restant à traiter, de manière à ce que les vendeurs ne soient jamais inquiétés à ce sujet ; qu'il est certain que cette clause a dû conduire à une baisse du prix de vente mais qu'elle résulte d'un choix des vendeurs qui ont préféré mettre l'immeuble en vente sans avoir réalisé en sa totalité le traitement préconisé par l'expert pour lequel ils ont, par ailleurs, demandé indemnisation ; que l'immeuble que les époux Z...ont acquis en 2000 pour le prix de 166. 169, 43 ¿ a été vendu, neuf ans plus tard, malgré la présence de la mérule, aux prix de 330. 000 ¿ soit au double de sa valeur d'achat ; que les époux Z...ne rapportent aucune preuve de leur évaluation au prix de 592. 400 ¿ ; que le marché immobilier de TOURCOING est sans comparaison avec celui de LILLE et qu'en conséquence, la production d'un article du journal L'expansion selon lequel « les maisons de maître ne connaissent pas la crise sur LILLE » n'est pas de nature à confirmer leurs affirmations ; qu'il leur aurait été facile de faire évaluer leur immeuble par un notaire ou un agent immobilier ; que M. et Mme Z...doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts complémentaires ;

 

ALORS QUE dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire rembourser le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ; que pour débouter les acquéreurs de leur demande en dommages et intérêts pour perte de valeur de l'immeuble, la cour d'appel a retenu qu'ils ne rapportaient pas la preuve de l'évaluation qu'ils avançaient ; qu'en statuant ainsi cependant que la réduction du prix doit être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil."

dimanche, 19 octobre 2014

Chevaux, poney, paille, foin et troubles anormal du voisinage

Un arrêt sur le trouble anormal du voisinage causé par le présence de chevaux et de poney, de foin et de paille :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme X..., propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation, a assigné M. Y..., pour voir constater qu'il était à l'origine de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage occasionnés par la présence de chevaux et poney à proximité immédiate de sa maison d'habitation, le stockage de paille et de foin au mépris des règles de sécurité, l'entrave à l'exercice de sa servitude de passage, ainsi que par l'utilisation de la cour commune ;

 

Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches :

 

Vu le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;

 

Attendu que pour débouter Mme X... de toutes ses demandes, l'arrêt énonce qu'il résulte des explications des parties, des photographies fournies et du constat d'huissier de justice établi à la demande de Mme X... qu'en l'espèce, même à considérer qu'il s'agisse d'un élevage de type familial, les animaux de M. Y... se trouvent à proximité immédiate et à moins de dix mètres de l'habitation de Mme X... ; que même en retenant une violation du règlement sanitaire départemental, il convient de relever que Mme X... agit sur le fondement de la responsabilité du fait des troubles anormaux du voisinage et qu'il lui appartient de rapporter la preuve d'un préjudice ; qu'il doit être noté qu'elle habite à Péronne-en-Mélantois, dans un environnement rural comme en témoignent les photographies versées aux débats ; qu'il doit d'ailleurs être relevé que Mme X... a elle-même possédé une ânesse pendant quelque temps et que le bâtiment loué par M. Y... est un hangar à usage agricole ; que dès lors, s'agissant d'un environnement rural, le fait que des chevaux, en nombre très limité, soient présents à proximité de son habitation n'excède pas les désagréments habituels du voisinage en milieu rural et ne génère aucun préjudice à son égard ;

 

Qu'en se déterminant ainsi, d'une part, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la présence de chevaux et poney à moins de quatre mètres d'une habitation n'induisait pas, par elle-même, fût-ce en milieu rural, des nuisances sonores et olfactives excédant les inconvénients normaux de voisinage, d'autre part, sans répondre aux conclusions de Mme X... qui prétendait que la présence de ces équidés était à l'origine d'une prolifération de nuisibles et de mouches excédant de tels inconvénients, la cour d'appel a privé sa décision de base légale et méconnu les exigences du texte susvisé ;

 

Sur le moyen unique, pris en sa cinquième branche :

 

Vu le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ;

 

Attendu que pour débouter Mme X... de ses prétentions, l'arrêt énonce, par ailleurs, que le fait que de la paille soit stockée chez son voisin, à proximité de son habitation, ne caractérise pas là non plus un trouble excédant les désagréments habituels du voisinage en milieu rural ;

 

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le stockage de fourrage à moins de dix mètres de son habitation n'était pas de nature à entraîner une prolifération de rongeurs, et surtout à faire courir un risque d'incendie particulièrement élevé, excédant les inconvénients normaux de voisinage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

 

Condamne M. Y... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Me Delamare, condamne M. Y... à payer à Mme X... la somme de 1 500 euros ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Delvolvé, avocat aux Conseils, pour Mme X... 

 

IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR débouté Mme X... de ses demandes tendant à la constatation et à la réparation des troubles anormaux de voisinage causés par M. Y... et occasionnés par la présence de chevaux et poney à proximité immédiate de sa maison d'habitation, le stockage de paille et de foin au mépris des règles de sécurité e t l'entrave à l'exercice de sa servitude de passage ainsi qu'à l'utilisation de la cour commune,

 

AUX MOTIFS QUE les parties invoquaient l'application du règlement sanitaire départemental ; que M. Y..., tout en indiquant qu'il n'avait pas d'activité d'élevage, expliquait qu'il possédait ses animaux dans le cadre d'une activité de loisir, ce qui s'apparentait selon lui à un élevage de type familial ; que selon les dispositions du règlement précité (article 153.5) en ses dispositions applicables en cas d'extension ou de réaffectation de bâtiments d'élevage existants, les élevages contenant tous types d'animaux à l'exception des élevages avicoles et cunicoles ne pouvaient être logés à moins de 10 mètres des immeuble habités par des tiers ; que Mme X... invoquait le fait que le bail liant M. Y... à M. Z... serait venu à expiration et que celui-ci serait désormais occupant sans droit ni titre ; que toutefois cette situation ne concernait que les parties au bail et que, Mme X... étant étrangère à cette convention, elle ne pouvait invoquer cette situation ; qu'il résultait des explications des parties, des photographies fournies e t du constat d'huissier établi à la demande de Mme X..., qu'en l'espèce, même à considérer qu'il s'agissait d'un élevage de type familial, les animaux de M. Y... se trouvaient à proximité immédiate et à moins de 10 mètres de l'habitation de Mme X... ; que même en retenant une violation du règlement sanitaire départemental, il convenait de relever que Mme X... agissait sur le fondement de la responsabilité du fait des troubles anormaux de voisinage et qu'il lui appartenait de rapporter la preuve d'un préjudice ; que Mme X... habitait à PERONNE-EN-MELANTOIS, dans un environnement rural comme en témoignaient les photographies versée s aux débats ; qu'elle-même avait possédé une ânesse pendant quelques temps et que le bâtiment loué par M. Y... était un hangar à usage agricole ; que dès lors, s'agissant d'un environnement rural, le fait que les chevaux, en nombre très limité, fussent présents à proximité de son habitation, n'excédait pas les désagréments habituels du voisinage en milieu rural et ne générait aucun préjudice à son égard ; que par ailleurs, le fait que de la paille fût stockée chez son voisin, à proximité de son habitation, ne caractérisait pas là non plus un trouble excédant les désagréments habituels du voisinage en milieu rural,

 

ALORS, D'UNE PART, QUE nul ne peut causer à autrui un trouble anormal du voisinage ; que les nuisances sonores et olfactives qui résultent nécessairement de la présence de chevaux à proximité immédiate d'une habitation sont de nature à caractériser un tel trouble ; qu'en l'espèce, selon les propres constatations de l'arrêt attaqué, M. Y... a installé deux chevaux et un poney dans un hangar situé à proximité immédiate et précisément à moins de dix mètres de l'habitation de Mme X..., en violation du règlement sanitaire départemental faisant interdiction des élevages à moins de 10 mètres des immeubles habités par des tiers ; qu'en excluant toutefois l'existence d'un trouble anormal de voisinage, par l'effet de la seule circonstance inopérante de la situation des immeubles en milieu rural, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le principe susvisé,

 

ALORS, D'AUTRE PART, QU'en se bornant à énoncer que, s'agissant d'un environnement rural, la présence de chevaux à proximité de l'habitation de Mme X... n'excédait pas les désagréments habituels du voisinage en milieu rural, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la présence de chevaux et poney à moins de quatre mètre s d'une habitation n'induisait pas par elle-même des nuisances sonores et olfactives excédant les troubles normaux de voisinage, fût-ce en milieu rural, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du même principe,

 

ALORS, DE PLUS, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que Mme X... avait exposé dans ses conclusions (conclusions du 13 décembre 2012, p. 8, avant dernier paragraphe) qu'outre les nuisances olfactives et sonores qu'elle engendrait, la présence de chevaux et poney était à l'origine d'une prolifération des nuisibles et des mouches excédant les inconvénients normaux du voisinage ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen dirimant, la cour d'appel a privé sa décision de motif et violé l'article 455 du code de procédure civile,

 

ALORS, EN OUTRE, QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à énoncer que la présence de chevaux et poney à proximité immédiate de l'habitation de Mme X... ne générait aucun préjudice, sans examiner, même de manière sommaire, les pièce s versées aux débats par cette dernière pour faire la preuve des troubles occasionnés par la présence des chevaux et notamment les documents réglementaires et techniques relatifs aux activités d'élevage, les quatre constats d'huissiers particulièrement détaillés et les nombreuses photographies des lieux, la cour d'appel a violé le même texte,

 

ALORS, PAR AILLEURS, QU'en se bornant à énoncer que le fait que de la paille soit stockée à proximité de son habitation ne caractérisait pas un trouble de voisinage pour Mme X..., sans rechercher, comme elle y avait été expressément invitée, si le stockage de fourrage à moins de dix mètres de son habitation n'était pas de nature à entraîner une prolifération de rongeurs et surtout à faire courir un risque d'incendie particulièrement élevé, excédant les troubles normaux de voisinage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage,

 

ALORS, DE SURCROÎT, QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions de Mme X... à cet égard (conclusions du 13 décembre 2012, p. 11, dernier paragraphe, et p. 12), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,

 

ALORS, ENFIN, QUE les juges du fond ont l'obligation de motiver leur décision et que l'insuffisance des motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la cour d'appel n'a pas énoncé le moindre motif justifiant le débouté de Mme X... de sa demande tendant à la réparation des troubles anormaux de voisinage causés par l'entrave à l'usage de la servitude de passage et l'utilisation de la cour commune ; qu'en s'abstenant de justifier sa décision sur ce point, elle a violé le même le texte."

samedi, 18 octobre 2014

Un empiétement, quel qu'en soit l'auteur, fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté

Cet arrêt pose ce principe : un empiétement, quel qu'en soit l'auteur, fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté.

"Vu les articles 545 et 661 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Amiens, 27 novembre 2012) que le tribunal d'instance de Beauvais statuant à la demande de M. et Mme X..., a, par jugement du 19 février 2009, ordonné le bornage de leur propriété avec celle de M. Y... et Mme Z..., et commis un expert pour déterminer les limites des propriétés et l'emplacement des bornes ; qu'après dépôt du rapport d'expertise, M. et Mme X... ont demandé à racheter la moitié des frais de construction d'un pilier édifié par M. Y... empiétant de 19 centimètres sur leur propriété ; que M. Y... et Mme Z... ont soulevé l'incompétence du tribunal d'instance et ont demandé l'autorisation de déposer le pilier et la condamnation de M. et Mme X... à déplacer le portail qui y prend appui ; que le tribunal a écarté l'exception d'incompétence ;

 

Attendu que pour dire que M. et Mme X... avaient droit au rachat pour moitié des frais de construction du pilier, l'arrêt retient que si l'empiétement d'un propriétaire sur le fonds voisin fait obstacle à l'acquisition par celui-ci de la mitoyenneté, M. Y... et Mme Z... étant eux-mêmes les auteurs de l'empiétement ne peuvent se prévaloir de cette règle pour faire obstacle à la faculté offerte à M. et Mme X... par l'article 661 du code civil de rendre mitoyenne la partie du pilier soutenant leur portail ;

 

Qu'en statuant ainsi alors qu'un empiétement, quel qu'en soit l'auteur, fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

 

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :

 

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence, l'arrêt rendu le 27 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;

 

Laisse à chaque partie la charge des dépens par elle exposés ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf février deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z...

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du tribunal d'instance de Beauvais du 14 février 2011 ayant rejeté l'exception d'incompétence soulevée par M. Y... et Mlle Z... ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par de justes motifs adoptés par la cour que le premier juge, après avoir rappelé que le tribunal d'instance de Clermont a reçu l'action en bornage des époux X... sur le fondement de l'article 646 du code civil en précisant que l'action en revendication de propriété ne pourrait être éventuellement mise en oeuvre qu'après les résultats des conclusions de l'expert de même que l'action des défendeurs tendant à la dépose du portail et qu'il serait donc sursis à statuer sur ce chef de demande, a retenu sa compétence au motif que le droit fondé sur l'action de l'article 661 du code civil ne confère à son titulaire aucun droit de propriété sur le sol sur lequel sont édifiés les murs dont la mitoyenneté est acquise par le voisin, qu'il confère tous les droits que confère la mitoyenneté, qu'ainsi l'action des époux X... ne peut pas s'analyser en une action de revendication de propriété, qu'il n'y a au surplus aucune contestation sur le caractère mitoyen du mur et sur le fait que le pilier litigieux a été construit sur la propriété des époux X... ;

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le droit fondé sur l'action de l'article 661 du code civil ne confère à son titulaire aucun droit de propriété sur le sol sur lequel sont édifiés les murs dont la mitoyenneté est acquise par le voisin ; qu'il confère tous les droits que confère la mitoyenneté ; qu'ainsi, l'action des époux X... ne peut pas s'analyser en une action de revendication de propriété, l'expert ayant d'ailleurs rappelé que la cession de la partie du pilier ne portait pas sur une cession de terrain sur lequel il est édifié ; qu'au surplus, il n'y a aucune contestation sur le caractère mitoyen du mur et sur le fait que le pilier litigieux a été construit sur la propriété des époux X... ;

 

ALORS QUE la compétence spéciale du tribunal d'instance en matière d'action en bornage ne s'étend pas aux actions en revendication de propriété ; qu'en estimant que le tribunal d'instance était compétent pour mettre en oeuvre, à la demande de M. et Mme X..., les dispositions de l'article 661 du code civil relativement au pilier construit par M. Y..., tout en constatant que ce pilier avait « été construit par Monsieur Régis Y..., ainsi qu'il a été constaté par l'expert, en empiètement de 19 centimètres sur le fonds de Monsieur Grégory X... et Madame Carole A..., épouse X... » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 6), ce dont il résultait qu'était en cause une action en revendication ressortissant à la compétence du tribunal de grande instance, la cour d'appel a violé les articles 646 et 661 du code civil et les articles R.211-4 et R.221-12 du code de l'organisation judiciaire.

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du tribunal d'instance de Beauvais du 14 février 2011 ayant dit que M. et Mme X... avaient un droit absolu à racheter pour moitié les frais de construction du pilier élevé en 1997 par M. Y... et que M. et Mme X... devraient verser la somme de 76,49 € pour prix de ce rachat ;

 

AUX MOTIFS QU' il y a lieu de confirmer l'homologation du rapport d'expertise, qui n'est pas contesté par l'une ou l'autre des parties ; qu'aux termes de celui-ci : « La borne A censée matérialiser la limite de propriété a été déplacée de 31 cm. La clôture séparative en plaques ciment a été édifiée sur la limite de propriété et doit être considérée comme mitoyenne. Le pilier, réalisé par Monsieur Y..., empiète de 19 cm sur la propriété de Monsieur et Madame X..., ce qui n'est pas autorisé. Deux solutions possibles : - cession de la partie de pilier empiétant (et non pas le terrain) sur la propriété X... aux époux X... et les lieux restent en l'état ; - Monsieur Y... et Mademoiselle Z... déposent le pilier afin de respecter les limites de propriété. Cela nécessite, dans la pratique, le déplacement du portail de Monsieur et Madame X... dont l'origine est un nonrespect des limites de propriété de la part de Monsieur Y... et Mademoiselle Z... » ; que M. Y... et Mlle Z... contestent la décision du tribunal qui, parmi les deux solutions préconisées par l'expert, a considéré que la cession de la partie du pilier empiétant sur la propriété des époux X... à ceux-ci permettant de laisser les lieux en état, était un choix de parfait bon sens et économiquement supportable alors que la dépose du pilier, qui entraînerait une dépose du portail des époux X... entraînerait des frais excessifs pour un litige portant sur une moitié du pilier, des travaux longs et un retard important dans la solution du litige, et invoquent l'application stricte des articles 545 et 661 du code civil ; que certes, aux termes de l'article 545 du code civil, « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité » et qu'il s'ensuit que l'empiètement d'un propriétaire sur le fonds voisin fait obstacle à l'acquisition par celui-ci de la mitoyenneté ; que toutefois, il est constant qu'en l'espèce, M. Y... et Mlle Z... qui se prévalent de cette règle de droit sont eux-mêmes les auteurs de l'empiètement sur la propriété de M. et Mme X... ; que dès lors, ils ne sont pas fondés à invoquer un obstacle à la faculté offerte par l'article 661 du code civil à « tout propriétaire joignant un mur (...) de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti » ; que le pilier ayant été construit par M. Y..., ainsi qu'il a été constaté par l'expert, en empiétement de 19 centimètres sur le fonds de M. et Mme X..., la demande de ces derniers de rendre mitoyenne la partie du pilier soutenant leur portail n'implique pas un achat de la valeur du sol ; qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que M. et Mme X... avaient un droit absolu à racheter pour moitié les frais de construction du pilier élevé en 1997 par M. Y... ; que s'agissant de la valeur de rachat fixée par le tribunal à la somme de 76,49 €, M. Y... et Mlle Z... font valoir que le premier juge s'est basé sur une facture indiquant le prix de huit boisseaux et un morceau de ferraille, sans prendre en compte les autres coûts (sable, ciment, gravier, frais de livraison, frais de matériel, chapeau, etc.) mais ne justifient d'aucun élément complémentaire, se contentant d'indiquer qu'ils estiment que le tribunal aurait dû prendre en considération le devis versé aux débats par M. et Mme X... à hauteur de 6.923,75 €, en le recalculant sur la base de l'indice Insee du coût de la vie en 1997, date de construction du pilier, soit 5.328 € en 1997 après application d'une déduction de 23,04 % de l'inflation cumulée, et que dès lors le montant aurait dû être fixé à la somme de 3.374 € (5.328 x 19/30ème) puisque l'empiètement représente plus de la moitié du pilier ; que M. et Mme X... demandent la confirmation de la solution entreprise et soulignent que d'après les documents communiqués par M. Y..., le coût de la construction du pilier s'est élevé à la somme de 1.003,48 francs, soit 152,98 € ; que force est de constater que les estimations chiffrées proposées par M. Y... et Mlle Z... et qui ne reposent que sur un devis présenté par M. et Mme X... dont l'objet est différent, sont dénuées de caractère probant alors qu'il leur appartient de démontrer le bien-fondé de leurs prétentions ;

 

ALORS, D'UNE PART, QUE dans leurs écritures d'appel (conclusions signifiées le 20 mars 2012, p. 11, alinéas 5 et 6), M. Y... et Mlle Z... faisaient valoir qu'un précédent bornage avait été réalisé par un géomètre-expert et qu'un second bornage ne pouvait donc être effectué relativement aux mêmes propriétés ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'empiètement fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté dans les conditions prévues à l'article 661 du code civil ; qu'en mettant en oeuvre les dispositions de ce texte relativement au pilier construit par M. Y..., tout en constatant que ce pilier avait « été construit par Monsieur Régis Y..., ainsi qu'il a été constaté par l'expert, en empiètement de 19 centimètres sur le fonds de Monsieur Grégory X... et Madame Carole A..., épouse X... » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 6), ce dont il résultait qu'en l'état de cet empiètement, les dispositions du texte susvisé n'étaient pas applicables, peu important l'auteur de cet empiètement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé par fausse application l'article 661 du code civil ;

 

ALORS, ENFIN, QU' en tout état de cause, le prix d'acquisition de la moitié des frais de construction du mur mitoyen est évalué à la date de la demande d'acquisition ; qu'en évaluant le prix de cession à la date de construction du pilier litigieux, et non à la date de la demande d'acquisition formulée par M. et Mme X..., la cour d'appel a violé l'article 661 du code civil.

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du tribunal d'instance de Beauvais du 14 février 2011 ayant dit que M. Y... et Mlle Z... devraient payer à M. et Mme X... la somme totale de 1.249,79 € au titre des frais d'expertise ;

 

AUX MOTIFS QUE s'agissant des frais d'expertise, c'est à juste titre que le tribunal a relevé qu'elle a été utile aux deux parties, ainsi que le bornage, étant en outre relevé qu'il est alors apparu que la borne avait été précédemment déplacée par M. Y... et que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. Y... et Mlle Z... à les assumer pour moitié et ainsi à payer à M. et Mme X... une somme de 1.249,79 € à ce titre ;

 

ALORS QUE les frais d'expertise sont à la charge de l'acquéreur, comme accessoire de la vente ; qu'en mettant à la charge de M. Y... et de Mlle Z... la moitié des coûts d'expertise relatifs à une demande des époux X... tendant à l'acquisition de la moitié du pilier litigieux, la cour d'appel a violé les articles 661 et 1593 du code civil."

vendredi, 17 octobre 2014

Droit de délaissement et rétrocession

Cet arrêt pose pour principe que l'exercice du droit de délaissement ne permet pas au cédant de solliciter la rétrocession du terrain sur le fondement de l'article L. 12-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 5 décembre 2012), que M. X..., propriétaire d'un terrain situé dans un espace réservé par un plan d'urbanisme, s'étant vu refuser un certificat d'urbanisme, a mis en demeure la collectivité territoriale de Corse d'acquérir son terrain dans le cadre de la mise en oeuvre de la procédure de délaissement prévue par l'article L. 111 -11 du code de l'urbanisme ; qu'aucun accord n'étant intervenu sur le prix de cession, il a saisi le juge de l'expropriation qui a pris acte de l'accord des parties et ordonné le transfert de propriété au profit de la collectivité territoriale ; que le terrain cédé n'ayant pas, plus de cinq ans après, été utilisé aux fins envisagées, M. X... a demandé la rétrocession du terrain ; 

 

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen, que le droit de rétrocession ouvert par l'article L. 12-6 du code de l'expropriation peut être invoqué par le propriétaire qui, en conséquence d'une réserve d'urbanisme grevant son fonds, a sollicité de la collectivité publique bénéficiaire de la réserve l'acquisition du terrain en application de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme, dès lors que la cession a été constatée par le juge de l'expropriation ; qu'en conséquence de la réserve d'urbanisme grevant la parcelle dont il était propriétaire au profit de la collectivité territoriale de Corse, M. X... a obtenu du juge de l'expropriation qu'il donne acte aux parties de la vente de cette parcelle à la collectivité publique en application de l'article L. 111-11 ; que M. X... pouvait, dès lors, agir en rétrocession de la parcelle, dont la cession amiable avait fait l'objet d'un jugement de donné acte du juge de l'expropriation ; qu'en se fondant, pour décider le contraire, sur le fait que M. X... n'avait pas été exproprié, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme ;

 

Mais attendu que l'exercice du droit de délaissement d'un terrain constituant une réquisition d'achat à l'initiative des propriétaires de ce terrain, la cour d'appel, devant laquelle M. X... n'avait pas invoqué une violation de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, a exactement retenu que l' exercice de ce droit ne permettait pas au cédant de solliciter la rétrocession du terrain sur le fondement de l'article L. 12-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne M. X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 3 000 euros à la Collectivité territoriale de Corse ; rejette la demande de M. X... ; 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. X....

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande tendant à la condamnation de la collectivité territoriale de Corse à lui rétrocéder la parcelle cadastrée C1577 sur la commune de Biguglia au prix de 187.512,29 euros ;

 

AUX MOTIFS QUE s'il est constant que le droit de rétrocession est ouvert en cas de cession amiable, c'est uniquement dans l'hypothèse où celle-ci a été précédée d'une déclaration d'utilité publique ; que l'article L. 12-6 du code de l'expropriation vise en effet expressément les seuls « immeubles expropriés » ; que tel n'est pas le cas en l'espèce ; qu'aucune déclaration d'utilité publique ni par conséquent aucune ordonnance d'expropriation n'ont été prises concernant la parcelle en litige ; que M. X... n'a pas par conséquent été exproprié ; que ce dernier a seulement mis en oeuvre la procédure prévue par l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme qui institue un droit de délaissement ouvert aux propriétaires de terrains qui se sont vu opposer un refus d'autorisation de construire ou d'utiliser le sol ; que ce texte prévoit que le propriétaire d'un terrain rendu inconstructible ou inutilisable par un projet d'aménagement à venir peut mettre la collectivité publique en demeure d'en faire l'acquisition ; qu'à défaut d'accord amiable sur le montant du prix, le propriétaire ou la collectivité publique peut saisir le juge de l'expropriation qui fixe le prix comme en matière d'expropriation ; que cette cession qui doit s'analyser comme une vente de droit commun ne peut donner lieu à rétrocession ;

 

ALORS QUE le droit de rétrocession ouvert par l'article L. 12-6 du code de l'expropriation peut être invoqué par le propriétaire qui, en conséquence d'une réserve d'urbanisme grevant son fonds, a sollicité de la collectivité publique bénéficiaire de la réserve l'acquisition du terrain en application de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme, dès lors que la cession a été constatée par le juge de l'expropriation ; qu'en conséquence de la réserve d'urbanisme grevant la parcelle dont il était propriétaire au profit de la collectivité territoriale de Corse, M. X... a obtenu du juge de l'expropriation qu'il donne acte aux parties de la vente de cette parcelle à la collectivité publique en application de l'article L. 111-11 ; que M. X... pouvait, dès lors, agir en rétrocession de la parcelle, dont la cession amiable avait fait l'objet d'un jugement de donné acte du juge de l'expropriation ; qu'en se fondant, pour décider le contraire, sur le fait que M. X... n'avait pas été exproprié, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l'homme."

jeudi, 16 octobre 2014

Le locataire n'a pas à payer à nouveau le dépôt de garantie au nouveau propriétaire de l'immeuble

C'est ce que juge cet arrêt : Le locataire n'a pas à payer à nouveau le dépôt de garantie au nouveau propriétaire de l'immeuble.

 

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 octobre 2011), que la commune de Montfort-sur-Argens (la commune) a acquis de la SCI Le Pigeonnier un ensemble immobilier donné à bail à l'association Accueil Montfort (l'association) ; que soutenant que l'acte de vente ne contenait aucune stipulation particulière quant au sort du dépôt de garantie versé par l'association lors de son entrée dans les lieux, la commune a assigné l'association pour obtenir paiement d'un nouveau dépôt de garantie ; 

 

Attendu que la commune fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen : 

 

1°/ que sauf stipulation expresse de l'acte de vente, le dépôt de garantie perçu par le bailleur originaire ne se transmet pas à l'acquéreur de l'immeuble loué à un tiers ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aucune mention de l'acte authentique de vente signé le 27 février 2001 entre la SCI Le Pigeonnier, vendeur, et la commune, acquéreur, ne réglait le sort du dépôt de garantie versé par la locataire à la SCI Le Pigeonnier au titre de la convention de location du 10 juillet 1993 ; qu'en considérant néanmoins que le dépôt de garantie avait été transféré à la commune par l'acte de vente de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1134 et 1743 du code civil ; 

 

2°/ que dans ses conclusions d'appel, la commune soutenait que dès lors que le bailleur originaire demeure tenu de rembourser le dépôt de garantie au locataire, qui n'est pas transmis de plein droit au nouvel acquéreur, le dépôt de garantie litigieux constituait une créance détenue par l'association sur la SCI Le Pigeonnier, en redressement puis liquidation judiciaire, laquelle se trouvait éteinte faute d'avoir été déclarée au passif de la bailleresse, de sorte qu'elle n'avait pu lui être transférée ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent, dès lors que la vente était intervenue après l'ouverture de la procédure collective de la bailleresse, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

 

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant pas retenu que le dépôt de garantie avait été transféré à la commune par l'acte de vente de l'immeuble, le moyen manque en fait de ce chef ; 

 

Et attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit que la commune, qui s'était trouvée substituée au bailleur initial pour l'intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, ne pouvait disposer de plus de droits que son vendeur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen que ses constatations rendaient inopérant, en a exactement déduit que la commune n'était pas fondée à réclamer à la locataire le règlement d'un nouveau dépôt de garantie ; 

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

 

PAR CES MOTIFS : 

 

REJETTE le pourvoi ; 

 

Condamne la commune de Montfort-sur-Argens aux dépens ; 

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour la commune de Montfort-sur-Argens 

 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la commune de Montfort-sur-Argens était dépourvue de tout titre ou droit à obtenir en vertu du bail la liant à l'association Accueil Montfort, un nouveau dépôt de garantie ; 

 

AUX MOTIFS QUE d'après l'article 1692 du code civil, la vente ou la cession d'une créance comprend les accessoires de la créance, tels que caution, privilège et hypothèque. L'article 1743 dispose que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, ce qui induit que le contrat de location se poursuit nonobstant le changement du propriétaire des lieux. Les stipulations contractuelles soumises à l'appréciation de la cour confirment que les textes légaux susvisés trouvent application en l'espèce, en ce sens que : - dans la convention de location initialement passée entre l'association Accueil Montfort et la SCI Le Pigeonnier, l'article 5 précise que le dépôt de garantie est versé par le locataire « pour garantir l'exécution de ses obligations », et il est au surplus, convenu que « le montant du dépôt de garantie sera fixe pendant toute la durée du bail »; - l'acte authentique signé le 27 février 2001 par Maître Huertas, ès qualités d'administrateur de la SCI Le Pigeonnier et la commune de Montfort-sur-Argens transmet dans des termes sans équivoque le bail à l'acquéreur comme le montre la clause selon laquelle le représentant de la commune, André X... déclare être informé de l'existence de ladite convention conclue avec l'association Accueil Montfort et dispense le notaire de la reproduire in extenso, attestant en être « parfaitement au courant pour le compte de la commune, qui, en sera de plein droit substituée », sans qu'aucune mention ne règle le sort du dépôt de garantie effectué par la locataire. Dès lors, le bail passé entre la SCI Le Pigeonnier et l'association Accueil Montfort a été transféré tous droits et obligations compris, à la commune de Montfort-sur-Argens, laquelle s'est trouvée substituée au bailleur initial pour l'intégralité des clauses du contrat et de ses accessoires, de sorte que l'acquéreur ne disposant pas de plus de droits que son vendeur, la commune de Montfort-sur-Argens n'était pas fondée à réclamer à sa locataire le règlement d'un nouveau dépôt de garantie. En conséquence, statuant après infirmation de la décision déférée, il convient de faire droit aux conclusions de l'association Accueil Montfort en jugeant que la commune de Montfort-sur-Argens est dépourvue de tout titre ou droit à obtenir en vertu du bail transmis, un nouveau dépôt de garantie ; 

 

1) ALORS, D'UNE PART, QUE sauf stipulation expresse de l'acte de vente, le dépôt de garantie perçu par le bailleur originaire ne se transmet pas à l'acquéreur de l'immeuble loué à un tiers ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aucune mention de l'acte authentique de vente signé le 27 février 2001 entre la SCI Le Pigeonnier, vendeur, et la commune de Montfort-sur-Argens, acquéreur, ne réglait le sort du dépôt de garantie versé par la locataire à la SCI Le Pigeonnier au titre de la convention de location du 10 juillet 1993 ; qu'en considérant néanmoins que le dépôt de garantie avait été transféré à l'exposante par l'acte de vente de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1134 et 1743 du code civil ; 

 

2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans ses conclusions d'appel, l'exposante soutenait que dès lors que le bailleur originaire demeure tenu de rembourser le dépôt de garantie au locataire, qui n'est pas transmis de plein droit au nouvel acquéreur, le dépôt de garantie litigieux constituait une créance détenue par l'association Accueil Montfort sur la SCI Le Pigeonnier, en redressement puis liquidation judiciaire, laquelle se trouvait éteinte faute d'avoir été déclarée au passif de la bailleresse, de sorte qu'elle n'avait pu lui être transférée ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent, dès lors que la vente était intervenue après l'ouverture de la procédure collective de la bailleresse, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

mercredi, 15 octobre 2014

Qui supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude ?

Par principe : à moins que le titre d'établissement de la servitude n'en dispose autrement, les articles 697 et 698 du code civil qui s'appliquent quel que soit le mode d'établissement de la servitude, excluent que le propriétaire du fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude.

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 3 février 2012) que par jugement du 2 mars 2001, le tribunal de grande instance a dit que, sur le territoire de la commune de Saint-Paul, les parcelles AV 122 et AV 123 appartenant à Mme X... étaient enclavées, que la parcelle AV 139 appartenant à M. et Mme Y... était grevée d'une servitude de passage au profit des fonds AV 122 et AV 123 dont le tracé suivra la ligne C-D du plan annexé au rapport de l'expert Z... et a condamné les consorts X... à verser une indemnité aux époux Y... ; que Mme X... a saisi le juge de l'exécution en demandant que ce jugement soit assorti d'une astreinte à la charge des consorts Y... jusqu'à la destruction du mur de soutènement érigé sur leur parcelle ;

 

Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches :

 

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de cette demande, alors, selon le moyen :

 

1°/ qu'aux termes du jugement du 2 mars 2004, le tribunal a décidé que « le fonds appartenant aux époux Y..., cadastré AV 139 est grevé d'une servitude de passage au profit des fonds 122 et 123 de la même section dont le tracé suivra la ligne CD du plan annexé au rapport de l'expert Z... », l'exposante ayant été condamnée à payer une indemnité de 20 000 euros aux consorts Y... ; qu'il résulte de l'annexe 2 du rapport de l'expert judiciaire que l'emprise du chemin de servitude se situe en totalité sur la parcelle AV 139 ; qu'ayant rappelé le dispositif du jugement et constaté que l'examen du plan annexé au rapport de l'expert judiciaire permet de relever que le point C représentant le départ de la servitude se situe à l'angle nord-ouest de la parcelle AV 123 de l'exposante et que l'emprise du chemin se situe en totalité sur la parcelle AV 139 des époux Y..., sans empiéter sur celle de Mme A..., cadastrée AV 467, que si ainsi qu'elle l'affirme, l'exposante ne peut plus user du chemin tel qu'il existe aujourd'hui, il lui appartient en vertu du jugement du 2 mars 2004, confirmé par arrêt du 2 février 2007, d'effectuer les diligences nécessaires pour obtenir sur le terrain une voie d'accès conforme à celle prévue au plan de l'expert Z..., qu'elle ne peut reprocher aux époux Y... de ne pas respecter leurs obligations alors qu'en vertu des articles 697 et 698 du code civil, il incombe au propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude de faire à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, qu'en l'occurrence il n'est ni démontré ni même invoqué qu'elle se soit heurtée au refus des demandeurs de faire procéder aux aménagements nécessaires puisqu'au contraire elle leur reproche de ne pas avoir réalisé eux-mêmes les travaux, pour en déduire qu'il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte le jugement du 2 mars 2004 qu'il lui appartient de mettre en oeuvre, la cour d'appel qui ajoute au dispositif du jugement du 2 mars 2004, confirmé par arrêt du 2 février 2007, une condition qu'il n'a pas prévu lors de la constitution de la servitude, en contrepartie de laquelle l'exposante a été condamnée au paiement d'une somme de 20 000 euros, les consorts Y... devant laisser le passage tel que prévu par le jugement libre d'accès dans sa totalité, a méconnu la chose jugée attachée à ce jugement et violé les articles 480 et suivants du code de procédure civile et 1351 du code civil ;

 

2°/ que le jugement, valant titre constitutif de la servitude imposait aux consorts Y... le tracé de la servitude dont l'emprise était exclusivement sur leur terrain et le passage de l'exposante sur ce chemin ; qu'ils leur appartenaient pour permettre ce libre passage de détruire partiellement le mur de soutènement situé sur le tracé de la servitude ; qu'ayant rappelé le dispositif du jugement et constaté que l'examen du plan annexé au rapport de l'expert judiciaire permet de relever que le point C représentant le départ de la servitude se situe à l'angle nord-ouest de la parcelle AV 123 de l'exposante et que l'emprise du chemin se situe en totalité sur la parcelle AV 139 des époux Y..., sans empiéter sur celle de Mme A..., cadastrée AV 467, que si ainsi qu'elle l'affirme, l'exposante ne peut plus user du chemin tel qu'il existe aujourd'hui, il lui appartient en vertu du jugement du 2 mars 2004, confirmé par arrêt du 2 février 2007, d'effectuer les diligences nécessaires pour obtenir sur le terrain une voie d'accès conforme à celle prévue au plan de l'expert Z..., qu'elle ne peut reprocher aux époux Y... de ne pas respecter leurs obligations alors qu'en vertu des articles 697 et 698 du code civil, il incombe au propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude de faire à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, qu'en l'occurrence il n'est ni démontré ni même invoqué qu'elle se soit heurtée au refus des demandeurs de faire procéder aux aménagements nécessaires puisqu'au contraire elle leur reproche de ne pas avoir réalisé eux-mêmes les travaux, pour en déduire qu'il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte le jugement du 2 mars 2004 qu'il lui appartient de mettre en oeuvre, quand les articles 697 et 698 n'étaient pas applicables à la constitution judiciaire de la servitude la cour d'appel qui se prononce par des motifs inopérants, a violé les articles 480 et suivants du code de procédure civile et 1351 du code civil ;

 

Mais attendu qu'à moins que le titre d'établissement de la servitude n'en dispose autrement, les articles 697 et 698 du code civil qui s'appliquent quel que soit le mode d'établissement de la servitude, excluent que le propriétaire du fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude ; qu'ayant relevé que la servitude définie au dispositif du jugement avait son emprise exclusivement sur le fonds Y..., que le mur de soutènement édifié sur ce fonds devait être partiellement démoli pour que l'exercice de la servitude soit conforme à son entière assiette, la cour d¿appel a exactement décidé, qu'il appartenait à la propriétaire du fonds dominant qui n'invoquait pas se heurter à un refus des propriétaires du fonds servant, de faire procéder aux aménagements nécessaires ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la première branche du moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne Mme X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X..., la condamne à verser 3 000 euros à M. et Mme Y... ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour Mme X....

 

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement ayant rejeté les demandes de l'exposante tendant à ce qu'une astreinte assortisse le jugement du 2 mars 2004 pour contraindre les époux Y... à détruire un mur de soutènement faisant obstacle à la mise en place de la servitude prescrite ;

 

AUX MOTIFS QU'au soutien de son appel, Mme Thérèse Raymonde X... fait grief au juge de l'exécution d'avoir rejeté sa demande alors qu'il est manifeste que le tracé de la servitude existante n'est pas conforme à celui décidé par le jugement du 2 mars 2004 puisqu'il empiète sur l'angle nord ouest de la parcelle AV 467 appartenant à Mme Marie Andrée A... qui lui a signifié sa décision de ne plus autoriser ce passage alors que le tracé tel que prévu par le plan de l'expert Z... homologué par le Tribunal ne peut être réalisé en raison du mur de soutènement qui existe sur son emprise et que les époux Y... doivent démolir pour permettre la réalisation de la servitude prescrite ; qu'aux termes de l'article 33, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1991, le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ; qu'en l'espèce, il n'est pas discuté que la servitude de passage dont bénéficie la parcelle AV 125 de l'appelante sur le fonds AV 139 des intimés existe bien et que depuis 2004, date du jugement qui en a consacré l'existence, Mme X... l'a normalement utilisée ; que la difficulté résulte en réalité de ce que l'emprise du chemin au niveau de sa jonction avec la parcelle AV 125 empiète sur l'angle du fonds contigu référencé AV 467 appartenant à Mme A... ; que dans les motifs de sa décision du 2 mars 2004 créant la servitude, le Tribunal a évoqué les différentes options envisagées par l'expert dont celle consistant à « officialiser le tracé actuel matérialisé sur le plan annexé au rapport d'expertise par les points DC » mais le dispositif qui seul a autorité de chose jugée a dit et jugé que « le fonds appartenant aux époux Y... cadastré AV 139 est grevé d'une servitude de passage au profit des fonds 122 et 123 de la même section dont le tracé suivra la ligne CD du plan annexé au rapport de l'expert Z... » ; que l'examen de ce plan qui constitue l'annexe 2 du rapport de l'expert Z... établi le 23 septembre 2002 permet de constater que le point C représentant le départ de la servitude, se situe à l'angle nord ouest de la parcelle AV 123 de l'appelante et que l'emprise du chemin se situe en totalité sur la parcelle AV 139 des époux Y... sans empiéter sur celle de Mme A... cadastrée AV 467 ; qu'en réalité le chemin en cause existait avant que ne soit engagée la procédure qui a abouti à la décision du 2 mars 2004 et l'usage de ce chemin a été revendiqué à la fois par Mme X... et par Mme A... qui l'utilisaient ce qui explique qu'il chevauchait l'angle de chacune de leurs parcelles qui sont contiguës ; que Mme A... dont le fonds cadastré AV 467 bénéficiait d'un autre accès a été déclarée irrecevable par le jugement du 4 décembre 2001 qui a ordonné l'expertise a revendiqué le droit d'emprunter la voie traversant la propriété des époux Y... de sorte que n'étant plus partie à la procédure, l'expert Z..., tout en faisant référence au chemin existant, a, sur le plan annexé à son rapport, défini l'emprise de la servitude exclusivement sur le fonds Y... ; qu'en pratique, le chemin a été laissé par les parties tel qu'il existait antérieurement à la consécration du droit à la servitude, car la présence du mur de soutènement édifié sur la propriété Y... et qui était déjà édifié lorsque la servitude a été créée, devrait être partiellement démoli pour que l'assiette puisse se trouver en totalité sur leur parcelle AV 139 et ne plus empiéter sur celle de Mme A... à laquelle elle ne peut être imposée ; que si, comme elle l'affirme, Mme Thérèse Raymonde X... ne peut plus user du chemin tel qu'il existe aujourd'hui, il lui appartient, en vertu du jugement du 2 mars 2004 confirmé par arrêt du 2 février 2007, d'effectuer les diligences nécessaires pour obtenir sur le terrain une voie d'accès conforme à celle prévue au plan de l'expert Z... ; qu'elle ne peut en effet reprocher aux époux Y... de ne pas respecter leurs obligations alors qu'en vertu des articles 697 et 698 du code civil, il incombe au propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude de faire à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour le conserver, qu'en l'occurrence il n'est ni démontré ni même invoqué qu'elle se soit heurtée au refus des demandeurs de faire procéder aux aménagements nécessaires puisqu'au contraire elle leur reproche de ne pas avoir réalisé eux-mêmes les travaux ; qu'eu égard à ces éléments, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte le jugement du 2 mars 2004 qu'il lui appartient de mettre en oeuvre et la décision du juge de l'exécution qui l'a déboutée de sa demande sera confirmée ;

 

ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir que le jugement du Tribunal de grande instance de Saint-Denis du 2 mars 2004 ayant dit que son fonds bénéficiait d'une servitude n'a jamais pu être exécuté car il est impossible d'établir une liaison entre les points C et D retenus par l'expert judiciaire dès lors que sur ce tracé est érigé un mur de soutènement par les consorts Y... (conclusions, p. 7) ; qu'ayant relevé que le dispositif du jugement constitutif de la servitude indique que « le fonds appartenant aux époux Y... cadastré AV 139 est grevé d'une servitude de passage au profit des fonds 122 et 123 de la même section dont le tracé suivra la ligne CD du plan annexé au rapport de l'expert Z... », que l'examen de ce plan qui constitue l'annexe 2 du rapport de l'expert établi le 23 septembre 2002 permet de constater que le point C représentant le départ de la servitude, se situe à l'angle nord-ouest de la parcelle AV 123 de l'appelante et que l'emprise du chemin se situe en totalité sur la parcelle AV 139 des époux Y..., sans empiéter sur celle de Mme A..., cadastrée AV 467, puis retenu qu'en réalité le chemin en cause existait avant que ne soit engagée la procédure et son usage était revendiqué à la fois par Mme X... et par Mme A... qui l'utilisaient, ce qui explique qu'il chevauchait l'angle de chacune de leurs parcelles qui sont contiguës, que Mme A... dont le fonds bénéficiait d'un autre accès a été déclarée irrecevable par le jugement ayant ordonné l'expertise à revendiquer le droit d'emprunter la voie traversant la propriété Y..., de sorte que n'étant plus partie à la procédure, l'expert, tout en faisant référence au chemin existant, a, sur le plan annexé à son rapport, défini l'emprise de la servitude exclusivement sur le fonds Y..., qu'en pratique le chemin a été laissé par les parties tel qu'il existait antérieurement à la consécration du droit à la servitude, car la présence du mur de soutènement édifié sur la propriété Y... et qui était déjà édifié lorsque la servitude a été créée, devrait être partiellement démoli pour que l'assiette puisse se trouver en totalité sur la parcelle AV 139 et ne plus empiéter sur celle de Mme A... à laquelle elle ne peut être imposée, que si, comme elle l'affirme, l'exposante ne peut plus user du chemin tel qu'il existe aujourd'hui, il lui appartient en vertu du jugement du 2 mars 2004, confirmé par arrêt du 2 février 2007, d'effectuer les diligences nécessaires pour obtenir sur le terrain une voie d'accès conforme à celle prévue au plan de l'expert Z..., qu'elle ne peut reprocher aux époux Y... de ne pas respecter leurs obligations alors qu'il incombe au propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude de faire à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, qu'en l'occurrence il n'est ni démontré ni même invoqué qu'elle se soit heurtée au refus des demandeurs de faire procéder aux aménagements nécessaires puisqu'elle leur reproche de ne pas avoir réalisé eux-mêmes les travaux, la Cour d'appel a dénaturé le jugement qui imposait aux consorts Y... une servitude dont l'assiette se situait en totalité sur leur terrain, ce qui leur imposait la destruction partielle du mur de soutènement, l'exposante ayant en contrepartie versé la somme de 20.000 ¿ à laquelle elle a été condamnée par le jugement constitutif de la servitude et elle a violé l'article 1134 du Code civil ;

 

ALORS D'AUTRE PART QU'aux termes du jugement du 2 mars 2004, le Tribunal a décidé que « le fonds appartenant aux époux Y..., cadastré AV 139 est grevé d'une servitude de passage au profit des fonds 122 et 123 de la même section dont le tracé suivra la ligne CD du plan annexé au rapport de l'expert Z... », l'exposante ayant été condamnée à payer une indemnité de 20.000 ¿ aux consorts Y... ; qu'il résulte de l'annexe 2 du rapport de l'expert judiciaire que l'emprise du chemin de servitude se situe en totalité sur la parcelle AV 139 ; qu'ayant rappelé le dispositif du jugement et constaté que l'examen du plan annexé au rapport de l'expert judiciaire permet de relever que le point C représentant le départ de la servitude se situe à l'angle nord-ouest de la parcelle AV 123 de l'exposante et que l'emprise du chemin se situe en totalité sur la parcelle AV 139 des époux Y..., sans empiéter sur celle de Mme A..., cadastrée AV 467, que si ainsi qu'elle l'affirme, l'exposante ne peut plus user du chemin tel qu'il existe aujourd'hui, il lui appartient en vertu du jugement du 2 mars 2004, confirmé par arrêt du 2 février 2007, d'effectuer les diligences nécessaires pour obtenir sur le terrain une voie d'accès conforme à celle prévue au plan de l'expert Z..., qu'elle ne peut reprocher aux époux Y... de ne pas respecter leurs obligations alors qu'en vertu des articles 697 et 698 du code civil, il incombe au propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude de faire à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, qu'en l'occurrence il n'est ni démontré ni même invoqué qu'elle se soit heurtée au refus des demandeurs de faire procéder aux aménagements nécessaires puisqu'au contraire elle leur reproche de ne pas avoir réalisé eux-mêmes les travaux, pour en déduire qu'il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte le jugement du 2 mars 2004 qu'il lui appartient de mettre en oeuvre, la Cour d'appel qui ajoute au dispositif du jugement du 2 mars 2004, confirmé par arrêt du 2 février 2007, une condition qu'il n'a pas prévu lors de la constitution de la servitude, en contrepartie de laquelle l'exposante a été condamnée au paiement d'une somme de 20 000 euros, les consorts Y... devant laisser le passage tel que prévu par le jugement libre d'accès dans sa totalité, a méconnu la chose jugée attachée à ce jugement et violé les articles 480 et suivants du code de procédure civile et 1351 du code civil ;

 

ALORS ENFIN QUE le jugement, valant titre constitutif de la servitude imposait aux consorts Y... le tracé de la servitude dont l'emprise était exclusivement sur leur terrain, et le passage de l'exposante sur ce chemin ; qu'ils leur appartenaient pour permettre ce libre passage de détruire partiellement le mur de soutenait situé sur le tracé de la servitude ; qu'ayant rappelé le dispositif du jugement et constaté que l'examen du plan annexé au rapport de l'expert judiciaire permet de relever que le point C représentant le départ de la servitude se situe à l'angle nord-ouest de la parcelle AV 123 de l'exposante et que l'emprise du chemin se situe en totalité sur la parcelle AV 139 des époux Y..., sans empiéter sur celle de Mme A..., cadastrée AV 467, que si ainsi qu'elle l'affirme, l'exposante ne peut plus user du chemin tel qu'il existe aujourd'hui, il lui appartient en vertu du jugement du 2 mars 2004, confirmé par arrêt du 2 février 2007, d'effectuer les diligences nécessaires pour obtenir sur le terrain une voie d'accès conforme à celle prévue au plan de l'expert Z..., qu'elle ne peut reprocher aux époux Y... de ne pas respecter leurs obligations alors qu'en vertu des articles 697 et 698 du code civil, il incombe au propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude de faire à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, qu'en l'occurrence il n'est ni démontré ni même invoqué qu'elle se soit heurtée au refus des demandeurs de faire procéder aux aménagements nécessaires puisqu'au contraire elle leur reproche de ne pas avoir réalisé eux-mêmes les travaux, pour en déduire qu'il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte le jugement du 2 mars 2004 qu'il lui appartient de mettre en oeuvre, quand les articles 697 et 698 n'étaient pas applicables à la constitution judiciaire de la servitude la Cour d'appel qui se prononce par des motifs inopérants, a violé les articles 480 et suivants du code de procédure civile et 1351 du code civil."

mardi, 14 octobre 2014

Responsabilité du syndic qui passe commande sans disposer des fonds suffisants

Voici un arrêt qui retient la responsabilité du syndic qui passe commande de travaux en sachant que la situation du syndicat des copropriétaires était obérée et n'avait pas au préalable, recueilli les fonds nécessaires.

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juillet 1999), que, suite à une injonction de la Mairie de Paris d'avoir à exécuter des travaux de ravalement, la société anonyme Cabinet Jean Rinaldy et Fils, agissant en qualité de syndic de l'immeuble soumis au statut de la copropriété, a conclu un marché avec la société Laurent et Fontix ; que les deux premières demandes d'acomptes n'ayant pas été réglées, la société Laurent et Fontix a décidé d'arrêter les travaux jusqu'à complet paiement et a assigné le syndic en dommages-intérêts ;

 

Attendu que le Cabinet Jean Rinaldy et Fils fait grief à l'arrêt de le condamner à payer diverses sommes à la société Laurent et Fontix, alors, selon le moyen :

 

1° d'une part, que la cour d'appel n'a pas relevé de faute délictuelle de nature à engager la responsabilité personnelle du syndic envers l'entrepreneur sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, qu'elle a violé ;

 

2° d'autre part, qu'en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, la cour d'appel n'a pas répondu au chef de conclusions selon lequel le syndic avait engagé la procédure de vente aux enchères à l'encontre des copropriétaires indélicats ;

 

Mais attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale du 24 juin 1994, qui avait décidé des travaux de ravalement, avait donné tous pouvoirs au Cabinet Rinaldy pour recenser les copropriétaires qui entendaient payer, par leurs propres moyens, leur part contributive et pour solliciter un prêt pour les autres, que l'état des créances du syndicat représentant près de trois ans de budget avait été porté à la connaissance des copropriétaires lors de la même assemblée et retenu que l'article 35 du décret du 17 mars 1967 permettait au syndic, avant de passer la commande des travaux, d'appeler les fonds et de ne faire exécuter les rénovations qu'après avoir réuni les fonds nécessaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que si le Cabinet Rinaldy n'était pas responsable de l'impécuniosité du syndicat, il avait commis une faute à l'égard de la société Laurent et Fontix en lui passant une commande de travaux d'un montant important, alors même que, connaissant la situation financière obérée de ce syndicat et l'ayant tue à la société, il avait passé cette commande sans avoir, au préalable, recueilli les fonds nécessaires ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Sur le second moyen : (Publication sans intérêt) ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi."

lundi, 13 octobre 2014

Il faut contester la décision de préemption !

C'est le titre d'un article publié sur le site de notre cabinet: il faut contester la décision de préemption !

samedi, 11 octobre 2014

LOI CARREZ : QUEL RECOURS CONTRE LE MÉTREUR ?

UN ARTICLE À LIRE ICI : LOI CARREZ : QUEL RECOURS CONTRE LE MÉTREUR ?