BDIDU Droit immobilier et droit de l'urbanisme

En faisant un référé :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 mars 2008 ), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 165, boulevard Anatole France à Saint-Denis a fait assigner devant un juge des référés Mme X..., exploitante d'un fonds de commerce de débit de boissons dans l'immeuble, pour qu'il soit enjoint à celle-ci, sous peine d'astreinte, de laisser libre l'accès des lieux en vue de la réalisation de travaux et qu'elle soit condamnée au paiement d'une provision correspondant au montant d'une facture établie par l'entreprise Fériaud qui avait procédé à deux interventions auxquelles Mme X... avait fait obstacle ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de lui ordonner sous peine d'astreinte de laisser libre l'accès à ses locaux en vue de la réalisation des travaux d'étaiement et de la condamner à payer au syndicat la somme de 1 664,26 euros à titre de provision ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que Mme X... était depuis de nombreux mois informée de la nature des travaux urgents à réaliser, que les interventions de l'entreprise Fériaud n'étaient nullement inopinées et que, postérieurement à l'ordonnance de référé, Mme X... n'avait pas retiré la lettre recommandée que le syndic lui avait adressée pour laisser les lieux libres d'accès, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à d'autres recherches que ses constatations rendaient inutiles, en a exactement déduit que la demande, qui tendait à prévenir un dommage imminent, devait être accueillie ;

Et attendu que l'arrêt, qui constate que le rapport d'expertise versé aux débats relève qu'il existait un risque imminent d'effondrement d'un plancher et que Mme X... avait refusé, à deux reprises, l'intervention de l'entreprise mandatée pas le syndic, caractérise ainsi suffisamment le comportement fautif et l'existence d'une obligation non sérieusement contestable de Mme X... de payer le montant de la facture émise par l'entreprise pour ses déplacements infructueux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille dix.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils pour Mme X... ;

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR ordonné sous astreinte à Mme X... de laisser libre d'accès ses locaux en vue de la réalisation de travaux d'étaiement du plancher haut du sous-sol ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE le rapport d'expertise révèle le caractère urgent des travaux d'étaiement du sous-sol, qui menace de s'effondrer ; que l'expert fait état des tergiversations de Mme X... qui, après avoir refusé puis accepté le principe de la réalisation des travaux, a finalement interdit l'accès aux lieux ; que, dans une lettre du 18 janvier 2007, l'entreprise Fériaud a rappelé qu'elle était intervenue les 11 mai 2006 et 18 janvier 2007 pour assurer la pose des étais et qu'elle s'était heurtée à chaque fois au refus de Mme X... de lui permettre de pénétrer dans son établissement ; qu'il apparaît ainsi que Mme X... est depuis de nombreux mois informée de la nature des travaux urgents nécessaires et que les interventions de l'entreprise Fériaud, qui font suite à de longues négociations supervisées par l'expert n'étaient nullement inopinées ; que, compte tenu du risque sérieux d'effondrement du plancher, que seule la réalisation des travaux d'étaiement est susceptible de prévenir, il convient de faire droit à la demande ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE, postérieurement à l'ordonnance entreprise, exécutoire par provision, Mme X... n'a pas retiré le courrier recommandé que lui avait adressé le syndic de copropriété le 17 août 2007, afin de lui demander de laisser libre accès à l'entreprise Fériaud pour procéder aux travaux les 23 et 24 octobre 2007, sans justifier avoir été dans l'impossibilité de le retirer ; que le syndic s'est trouvé dans l'obligation de faire procéder à une sommation par voir d'huissier , aux mêmes fins, le 17 octobre 1997 ;

ALORS QU'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y avait été invitée, si Mme X... avait été prévenue des deux interventions de l'entreprise Fériaud des 11 mai 2006 et 18 janvier 2007, ce qui s'imposait dans la mesure où la réalisation des travaux d'étaiement n'était pas compatible avec l'ouverture de son commerce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires du 165, boulevard Anatole France la somme provisionnelle de 1.664,26 euros ;

AUX MOTIFS QUE la créance née de la facture émise par l'entreprise Fériaud, son cocontractant, sur la copropriété, au titre des frais exclusivement imputables au comportement fautif de Mme X..., constitue pour le syndicat un préjudice certain et actuel ;

ALORS QU'en retenant comme fautive l'obstruction de Mme X... à la réalisation de travaux dont elle connaissait la nécessité, sans rechercher si l'intéressée avait été prévenue des passages de l'entreprise Fériaud les 11 mai 2006 et 18 janvier 2007 et avait été ainsi mise en mesure de prendre des dispositions pour fermer son commerce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 du code civil et 809, alinéa 2, du code de procédure civile."

La CNIL évoque la décision du Conseil Constitutionnel qui a annulé une partie de la loi qui aurait permis le raccordement des systèmes de vidéosurveillance installés dans des immeubles aux postes de police ou de gendarmerie.

Voir la page de la CNIL et celle du Conseil Constitutionnel.

Extrait de la décision :

"19. Considérant que l'article 5 de la loi déférée insère dans le code de la construction et de l'habitation un article L. 126-1-1 qui dispose : " Lorsque des événements ou des situations susceptibles de nécessiter l'intervention des services de la police ou de la gendarmerie nationales ou, le cas échéant, des agents de la police municipale se produisent dans les parties communes des immeubles collectifs à usage d'habitation, les propriétaires ou exploitants de ces immeubles ou leurs représentants peuvent rendre ces services ou ces agents destinataires des images des systèmes de vidéosurveillance qu'ils mettent en œuvre dans ces parties communes.
" La transmission de ces images relève de la seule initiative des propriétaires ou exploitants d'immeubles collectifs d'habitation ou de leurs représentants. Elle s'effectue en temps réel et est strictement limitée au temps nécessaire à l'intervention des services de police ou de gendarmerie nationales ou, le cas échéant, des agents de la police municipale.
" Un décret en Conseil d'État précise les modalités d'application du présent article " ;

20. Considérant que, selon les sénateurs requérants, en permettant en des circonstances imprécises la mise à disposition de services de police et de gendarmerie de l'enregistrement d'images effectué dans des lieux privés, le législateur est resté en deçà de sa compétence ; que, de ce fait, il aurait porté une atteinte disproportionnée et non justifiée par la nécessité de sauvegarde de l'ordre public aux exigences dues au respect de la vie privée ; qu'ils ajoutent que le législateur a manqué aux mêmes exigences en conférant à la police municipale la possibilité d'être destinataire d'images se rapportant à des faits n'entrant pas dans ses compétences ;

21. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 2 de la Déclaration de 1789 : " Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l'homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté et la résistance à l'oppression " ; que la liberté proclamée par cet article implique le respect de la vie privée ;

22. Considérant, en second lieu, qu'il appartient au législateur, en vertu de l'article 34 de la Constitution, de fixer les règles concernant les garanties fondamentales accordées aux citoyens pour l'exercice des libertés publiques ; qu'il doit, en particulier, assurer la conciliation entre le respect de la vie privée et d'autres exigences constitutionnelles, telles que la recherche des auteurs d'infractions et la prévention d'atteintes à l'ordre public, nécessaires, l'une et l'autre, à la sauvegarde de droits et principes de valeur constitutionnelle ;

23. Considérant que le législateur a permis la transmission aux services de police et de gendarmerie nationales ainsi qu'à la police municipale d'images captées par des systèmes de vidéosurveillance dans des parties non ouvertes au public d'immeubles d'habitation sans prévoir les garanties nécessaires à la protection de la vie privée des personnes qui résident ou se rendent dans ces immeubles ; qu'à l'égard de cette situation, qui n'entre pas dans le champ d'application de l'article 10 de la loi du 21 janvier 1995 susvisée, il a omis d'opérer entre les exigences constitutionnelles précitées la conciliation qui lui incombe ; que, dès lors, il a méconnu l'étendue de sa compétence ; qu'en conséquence, l'article 5 de la loi déférée doit être déclaré contraire à la Constitution."

Cette imprudence réduit le droit à indemnisation, selon cet arrêt :

Vu le recours sommaire et le mémoire complémentaire présentés par le MINISTRE DE L'EQUIPEMENT, DES TRANSPORTS ET DU LOGEMENT, enregistrés les 20 avril et 16 août 2001 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat ; le MINISTRE DE L'EQUIPEMENT, DES TRANSPORTS ET DU LOGEMENT demande que le Conseil d'Etat :

1°) annule l'arrêt en date du 8 février 2001 par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux a condamné l'Etat, sur appel de M. et Mme X..., à leur verser la somme de 250 000 F (38 112,25 euros) en réparation du préjudice qu'ils ont subi par suite de deux inondations de leur maison pour laquelle le maire de la commune de Verfeil avait délivré, au nom de l'Etat, un permis de construire qui n'était pas assorti de prescription spéciales ;

2°) rejette la demande que M. et Mme X... ont présentée devant cette cour ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Imbert-Quaretta, Conseiller d'Etat,

- les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani, Thiriez, avocat de M. et Mme X...,

- les conclusions de Mme de Silva, Commissaire du gouvernement ;

Considérant que, pour accorder à M. et Mme X..., bénéficiaires d'un permis de construire délivré au nom de l'Etat par le maire de la commune de Verfeil (Haute-Garonne), une indemnité en réparation des dommages causés par l'inondation de leur maison lors des crues du Girou en 1992 et en 1993, la cour administrative d'appel de Bordeaux s'est fondée sur ce que le maire avait commis une faute de nature à engager la responsabilité de l'Etat, en n'assortissant pas ce permis de prescriptions spéciales en application de l'article R. 111-3 du code de l'urbanisme alors en vigueur, en dépit de la connaissance qu'il avait du caractère inondable de la zone ;

Sur la responsabilité :

Considérant que la cour a estimé que l'administration devait être regardée comme ayant, à la date de la délivrance du permis, une connaissance suffisamment précise des risques d'inondation auxquels la parcelle en cause était de longue date exposée ; que, pour parvenir à cette constatation, la cour pouvait se fonder, sans erreur de droit, eu égard au caractère cyclique du débit d'un cours d'eau, sur des analyses de la périodicité des crues, confirmées de manière surabondante par des événements postérieurs à la délivrance du permis de construire ; qu'eu égard à l'argumentation dont elle était saisie, relative notamment aux travaux réalisés dans les années 1960, la cour a suffisamment motivé l'arrêt attaqué ;

Considérant qu'en estimant que l'administration n'établissait pas le caractère obsolète, à la date de délivrance du permis, du plan cadastral de 1936, qui révélait le caractère inondable de la zone, la cour s'est livrée à une appréciation souveraine des faits de l'espèce qui, en l'absence de dénaturation, n'est pas susceptible d'être discutée devant le juge de cassation ;

Considérant qu'en estimant, après avoir relevé que M. et Mme X... avaient commis l'imprudence, eu égard à la situation de leur parcelle, de ne pas vérifier si celle-ci était exposée aux crues éventuelles du cours d'eau situé à proximité, que cette attitude était constitutive d'une faute de nature à atténuer la responsabilité de l'Etat, la cour n'a pas donné aux faits qu'elle a souverainement appréciés une inexacte qualification juridique ; que, dès lors, les conclusions incidentes de M. et Mme X... tendant à ce que le Conseil d'Etat annule l'arrêt précité, en tant qu'il n'a pas donné entièrement satisfaction à leur requête, ne peuvent qu'être rejetées ;

Sur l'évaluation du préjudice :

Considérant qu'en procédant à une évaluation globale des préjudices subis par M. et Mme X..., après avoir apprécié de manière distincte le bien-fondé de chacun de ces chefs de préjudice, la cour n'a pas entaché son arrêt d'erreur de droit ;

Considérant qu'en admettant l'existence d'un préjudice au titre des troubles dans les conditions de vie des intéressés, la cour, qui était saisie par ces derniers de conclusions tendant à l'indemnisation des "dommages permanents" qu'ils avaient subis, n'a pas statué au-delà de leurs demandes ;

Considérant qu'après avoir souverainement apprécié la gravité et le caractère répétitif des inondations qui sont à l'origine des désordres subis par la maison de M. et Mme X..., la cour a pu légalement déduire de ces constatations que la perte de la valeur vénale de leur bien était la conséquence directe de la faute commise lors de la délivrance du permis de construire, alors même que cette perte ne se serait révélée qu'à l'occasion d'une vente ultérieure ;

Considérant qu'en estimant que M. et Mme X... apportaient des justifications de nature à établir le caractère certain et l'importance du préjudice susmentionné, la cour s'est livrée à une appréciation souveraine des faits de l'espèce qui n'est entachée d'aucune inexactitude matérielle, ni d'aucune dénaturation des pièces du dossier ; que, dès lors, le MINISTRE DE L'EQUIPEMENT, DES TRANSPORTS ET DU LOGEMENT n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêt attaqué ;

Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions précitées et de condamner l'Etat à verser à M. et Mme X... une somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ;
Article 1er : Le recours du MINISTRE DE L'EQUIPEMENT, DES TRANSPORTS ET DU LOGEMENT est rejeté.
Article 2 : Le pourvoi incident de M. et Mme X... est rejeté.
Article 3 : L'Etat versera à M. et Mme X... une somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. et Mme X... et au ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer.

A travers cet arrêt :

"Vu l'article 1722 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 11 avril 2008), que Mme X..., locataire de locaux à usage commercial et d'habitation propriété de Mme Y..., a assigné cette dernière aux fins d'obtenir sa condamnation à réaliser des travaux de remise en état et à lui payer des dommages-intérêts pour trouble de jouissance ; que Mme Y... a assigné Mme X... en résiliation de bail pour perte totale de la chose louée ; que les instances ont été jointes et que M. Y... est intervenu volontairement en qualité de donataire de l'immeuble donné à bail ;

Attendu que pour rejeter la demande en résiliation de bail présentée par les consorts Y..., la cour d'appel retient, par motifs propres et adoptés, que s'il résulte des débats et des éléments produits que la maison occupée par Mme X... présente des désordres quant à l'étanchéité de la toiture, l'état de la plomberie, l'installation électrique et la présence de parasites du bois, il n'en ressort pas une destruction totale de la maison toujours utilisée au jour des débats par Mme X... tant pour son activité de restauration que pour son habitation et que les bailleurs ne peuvent réclamer la résiliation du bail en cas de perte partielle du local loué, seul le locataire disposant de cette possibilité selon l'article 1722 du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le coût des travaux de remise en état de l'immeuble loué n'excédait pas sa valeur, emportant ainsi destruction totale de la chose louée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande en résiliation, présentée par les consorts Y..., du bail les liant à Mme X..., l'arrêt rendu le 11 avril 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille neuf.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils pour les consorts Y...

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté des bailleurs de leur demande tendant à voir résilier le bail commercial les liant à Madame Eliane X... ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le rapport de l'expert judiciaire relève que la chose louée consiste en un immeuble vétuste dont la mise en conformité nécessiterait soit une réhabilitation dont le montant est estimé à 83. 544, 65 euros pour travaux et maîtrise d'oeuvre, soit une démolition et une reconstruction à neuf ; que toutefois, il ressort clairement des débats que Madame Eliane X... utilise ce jour les locaux loués tant pour exploiter son activité de restauration que pour son habitation, que de ce fait, il ne saurait en résulter une perte totale de la chose, en sorte que la demande de résiliation du bail formulée par les bailleurs ne saurait être accueillie sur le fondement de l'article 1722 du Code civil ;

ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES qu'aux termes dudit article, si pendant la durée du bail la chose est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, si elle est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; que dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ; qu'il se déduit de ce principe que le bailleur ne saurait réclamer la résiliation du bail dans le cas de perte partielle du local loué, seul le locataire pouvant disposer de cette possibilité ; qu'en l'espèce, il résulte clairement des débats et des éléments produits par N. Z..., expert judiciaire, que si des désordres ont été relevés concernant l'étanchéité de la toiture, l'état de la plomberie ou de l'installation électrique ainsi que la présence de parasites du bois (thermites), il ne ressort pas une destruction totale de la maison utilisée par Madame X... tant pour son activité de restauration, que pour son habitation ; qu'en conséquence, c'est à tort que les consorts Y... entendent invoquer les dispositions de l'article 1722 susvisé relatives à la perte totale de la chose louée ;

ALORS QUE D'UNE PART dans leurs écritures d'appel, les consorts Y... faisaient valoir que le coût des travaux à entreprendre pour rendre l'immeuble conforme à sa destination a été estimé par l'expert judiciaire à 83. 544, 65 euros pour travaux et maîtrise d'oeuvre, étant souligné que l'expert a aussi évoqué la démolition et une reconstruction à neuf, que le coût sus-évoqué et a fortiori la démolition de la reconstruction étaient totalement disproportionnés par rapport à la valeur de l'immeuble et au montant annuel du loyer, étant observé que les appelants, dans leurs écritures d'appel (cf. p. 6 et 7) précisaient que le montant annuel du loyer était de 10. 980 euros HT et l'immeuble litigieux avait été évalué par une agence immobilière à la somme de 83. 975 euros ; qu'il était ainsi soutenu et établi par des pièces régulièrement versées aux débats qu'afin de préserver les intérêts des propriétaires qui ne pouvaient dans de telles hypothèses être contraints d'avoir à réaliser des travaux totalement hors de proportion avec la valeur de l'immeuble, il est admis que la ruine par vétusté peut être considérée comme un cas de force majeur et entraîner la résiliation du bail sans indemnité ; qu'en ne s'expliquant pas sur le moyen circonstancié ainsi invoqué et en retenant une motivation inopérante par rapport audit moyen, la Cour méconnaît les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile, violé.

ET ALORS QUE D'AUTRE PART en en tenant pas compte des faits régulièrement entrés dans le débat tiré de travaux hors de proportion avec la valeur de l'immeuble, a fortiori si celui-ci devait être démoli et reconstruit, la Cour prive son arrêt de base légale au regard de l'article 1722 du Code civil, violé."