lundi, 22 septembre 2014

Droit à la preuve de l'article 6 Convention européenne des droits de l'homme et secret professionnel du notaire

Le droit à la preuve découlant de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme ne peut faire échec à l'intangibilité du secret professionnel du notaire, lequel n'en est délié que par la loi, soit qu'elle impose, soit qu'elle autorise la révélation du secret  :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 16 avril 2012), qu'agissant en nullité de deux ventes immobilières à réméré qu'ils avaient, par actes authentiques des 24 février 2001 et 16 mai 2001, consenties à M. X..., pour un prix payé, pour l'essentiel, par voie de compensation conventionnelle avec des dettes préexistantes, M. et Mme Y...ont produit aux débats, comme preuves du dol ou des pactes commissoires prohibés qu'auraient recélés ces ventes, quatre lettres que le notaire instrumentaire, M. C..., avait adressées à l'acquéreur et à son mandataire, M. Z..., entre le 30 mai 2004 et le 21 janvier 2005 ;

 

Sur le premier moyen, qui est recevable :

 

Attendu que M. et Mme Y...font grief à l'arrêt de déclarer ces pièces, communiquées sous les n° 14, 15, 16 et 17, irrecevables comme couvertes par le secret professionnel, alors, selon le moyen, que la nécessité de respecter le secret professionnel doit être conciliée avec le droit à la preuve ; qu'en écartant des débats les pièces produites par M. et Mme Y...sous les numéros 14, 15, 16 et 17 au prétexte qu'il s'agissait de correspondances couvertes par le secret professionnel sans rechercher si la production de ces pièces qui, selon ses propres constatations, traitent des relations que M. C..., M. Z...et M. X...avaient entretenues à l'occasion de la préparation des actes authentiques de vente à réméré objet du présent litige, n'était pas indispensable à l'exercice du droit à la preuve des époux Y...et proportionnée aux intérêts antinomiques en présence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme ;

 

Mais attendu que le droit à la preuve découlant de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme ne peut faire échec à l'intangibilité du secret professionnel du notaire, lequel n'en est délié que par la loi, soit qu'elle impose, soit qu'elle autorise la révélation du secret ; qu'ayant exactement retenu que les lettres produites évoquant les relations que leur auteur, M. C..., notaire, avait entretenues avec l'acquéreur et son intermédiaire, M. Z..., à l'occasion de la préparation des actes de ventes à réméré litigieux, étaient couvertes par le secret professionnel, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d'écarter ces pièces des débats ;

 

Sur le second moyen :

 

Attendu que ce moyen n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. et Mme Y...aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....

 

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les pièces produites par les époux Y...sous les n° 14, 15, 16 et 17 ; 

AUX MOTIFS QUE les époux Y... A...produisent aux débats des correspondances datées des 30 mai, 30 septembre et 8 novembre 2004 et 21 janvier 2005 adressées par Me C... à M. X...ou à M. Z...et non à eux-mêmes et dont ces derniers n'expliquent pas la provenance et la raison de leur détention entre leurs mains ; que leur lecture confirme que ces courriers traitent des relations qui auraient été entretenues par Me C..., M. Z...et M. X...à l'occasion de la préparation des actes authentiques de vente à réméré reçus par Me C... et objet du présent litige ; que s'agissant de correspondances en lien avec l'activité professionnelle de celui-ci, elles sont couvertes par le secret professionnel et ne sauraient, par conséquent, faire l'objet d'une production dans le cadre du présent litige ; 

ALORS QUE la nécessité de respecter le secret professionnel doit être conciliée avec le droit à la preuve ; qu'en écartant des débats les pièces produites par les époux Y...sous les numéros 14, 15, 16 et 17 au prétexte qu'il s'agissait de correspondances couvertes par le secret professionnel sans rechercher si la production de ces pièces qui, selon ses propres constatations, traitent des relations que Me C..., M. Z...et M. X...avaient entretenues à l'occasion de la préparation des actes authentiques de vente à réméré objet du présent litige, n'était pas indispensable à l'exercice du droit à la preuve des époux Y...et proportionnée aux intérêts antinomiques en présence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme.

 

 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y...de leur demande de requalification des deux ventes à réméré litigieuses en prêts assortis d'un pacte commissoire ; 

AUX MOTIFS QU'aux termes des pièces produites, les reconnaissances de dettes des époux Y...successivement signées au bénéfice de M. X...sont antérieures à chacun des deux actes de vente à réméré successivement passés et ne stipulent aucun intérêt ; que les actes de vente portent également chacun mention du paiement comptant d'une partie du prix par l'acquéreur ; que la preuve de la vileté du prix allégué n'est pas démontrée par les vendeurs, dont la preuve d'une altération du consentement ni non plus d'un dol n'a été rapportée ci-dessus, et qu'ils ont par conséquent fixé en connaissance de cause ; qu'aucune location n'a non plus été consentie aux époux Y...dont le maintien dans les lieux relevait de l'occupation sans droit ni titre et ouvrait droit à une indemnité à ce titre ; 

ALORS QUE la vileté du prix est un signe habituellement révélateur de l'impignoration ; qu'en affirmant que la preuve de la vileté du prix allégué par les époux Y...pour établir que les deux ventes à réméré litigieuses constituaient des contrats pignoratifs n'était pas démontrée sans répondre à leurs conclusions d'appel dans lesquels ils faisaient valoir (p. 42, al. 5 et s.) que le caractère vil du prix des deux actes de vente à réméré litigieux résultait du lieu de situation de l'immeuble vendu, celui-ci étant implanté sur « l'île de Saint-Barthélémy autrement appelée l'île des milliardaires » et, plus précisément, à « Gustavia, chef-lieu de port de Saint-Barthélemy » où il est « quasiment impossible d'y obtenir un permis de construire faute de terrain disponible », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

dimanche, 21 septembre 2014

Logement non décent, dommages intérêts et mise en demeure du bailleur

L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur :

 

"Vu l'article 6, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1719 du code civil ;

 

Attendu que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 18 avril 2012), que par acte du 17 juin 2000, M. X... a donné à bail à M. Y... et à Mme Z... (les consorts Y...-Z...) un local à usage d'habitation ; que la SCI Marie G (la SCI) a acquis ledit logement en avril 2002 ; que le préfet de la Charente-Maritime a, par arrêté du 28 août 2009, décidé du traitement d'urgence de la situation d'insalubrité du logement eu égard à la présence de peintures dégradées au plomb accessibles et à la prolifération importante de rongeurs ; qu'il a déclaré le logement insalubre par arrêté du 30 novembre 2009, relevant la présence de peintures dégradées contenant du plomb, la présence de rats, l'absence d'éclairage naturel suffisant, l'absence d'aération suffisante de certaines pièces et une installation électrique vétuste ; que les consorts Y...-Z... ont assigné la SCI en paiement de dommages-intérêts pour les préjudices de jouissance, matériels et moraux subis depuis avril 2002 ;

 

Attendu que pour allouer une certaine somme aux consorts Y...-Z... au titre de leur préjudice de jouissance, l'arrêt retient que la SCI établit avoir fait intervenir des entreprises spécialisées en dératisation en 2002 et 2003, en plomberie en 2003, en peinture en 2003 et 2004, et en électricité en 2008, que le bailleur a donc toujours répondu aux demandes des locataires, que les difficultés relevées par les arrêtés préfectoraux ne lui ont été signalées qu'en 2009, que la sur-occupation du logement a contribué à en accentuer la dégradation, que les autres logements du même immeuble n'attirent pas les rats, que la présence de rongeurs n'est ainsi pas seulement imputable au bailleur, qu'il ne peut être reproché à la SCI, qui n'était pas avisée des difficultés d'occupation, de ne pas être intervenue plus tôt et que le préjudice de jouissance ne doit être indemnisé qu'à compter du 1er janvier 2009, jusqu'au 1er septembre 2009, date de la résiliation du bail ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur, la cour d'appel, qui a constaté que la SCI n'avait pas délivré aux consorts Y...-Z... un logement décent, a violé les textes susvisés ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 1er septembre 2009 aux torts du bailleur, l'arrêt rendu le 18 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

 

Condamne la société Marie G aux dépens ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Y... et Mme Magali Z..., agissant tant à titre personnel qu'en leur qualité de représentant de leurs deux enfants mineurs, de leur demande tendant à la condamnation de la SCI Marie G à leur payer la somme de 43.519,56 € au titre de leur préjudice de jouissance et d'avoir limité la réparation du préjudice de jouissance des locataires à la période comprise entre le 1er janvier 2009 et la date de résiliation du bail, 

AUX MOTIFS PROPRES QUE dans leurs conclusions les intimés font état de nombreuses démarches auprès de l'assistante sociale, de la mairie, du CCAS, de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales de Charente-Maritime mais ne font jamais état de signalement envoyé directement au bailleur ; que notamment la présence de rats ne résulte que d'un constat d'huissier établi le 26 février 2009 alors qu'ils prétendent avoir souffert de la présence de rongeurs depuis plusieurs années ; que la SCI Marie G verse aux débats deux lettres des locataires, l'une datée du 7 novembre 2004 faisant état de difficultés financières mais nullement de l'insalubrité du logement et l'autre, non datée, mais dont l'enveloppe porte le cachet de la poste du 11 juin 2005, proposant un échéancier pour une dette de 147,24 € et faisant apparaître des impayés de 30 € par mois ; que le bailleur produit encore les factures de travaux réalisés en juillet 2003 (peinture, tapisserie), mars 2004 (peinture), juin 2008 (dépannage électrique) et que par attestation du 9 mars 2004 la SARL Elsecom explique qu'elle est intervenue le 19 juin 2008 pour effectuer des travaux de réparation électrique et qu'au départ des intervenants l'installation fonctionnait normalement sans danger pour les occupants ; qu'il est également justifié de l'intervention du 30 juillet 2003 pour déboucher une conduite de w-c ; que la SCI Marie G justifie encore d'un contrat d'hygiène antiparasitaire conclu le 28 avril 2003 avec la SA ISS Hygiène Services pour l'appartement des consorts Y...-Z... en précisant que l'intervention concernait les rongeurs (rats plus souris) et que si le rapport de contrôle établi le 30 mars 2009 par la Caisse d'allocations familiales mentionne bien que le logement est infesté de rats, le propriétaire avait pourtant fait réaliser une opération de dératisation par un professionnel ; qu'en conséquence, il est établi par l'appelante qu'elle a fait intervenir des entreprises spécialisées chaque fois qu'une difficulté lui a été signalée par les locataires ; que les difficultés relevées par arrêté préfectoral n'ont été signalées au bailleur par les occupants du logement que par lettre datée du 10 février 2009 et qu'un constat d'huissier a été effectué le 26 février 2009 ; qu'un premier arrêté préfectoral constatant l'insalubrité du logement a été signé le 28 août 2009 et un second le 30 novembre 2009, lequel au demeurant constate la sur-occupation manifeste du logement ainsi que la réalisation de l'opération de dératisation, ce qui confirme encore la réactivité du bailleur qui a toujours répondu aux demandes des locataires ; qu'il est également évident que la sur-occupation du logement a contribué à en accentuer la dégradation ; qu'il n'est également pas indifférent de relever dans le rapport de la Caisse d'allocations familiales précité que plusieurs autres locataires occupants des appartements dans le même immeuble ne souhaitaient rien entamer à l'encontre du propriétaire, ce qui confirme que les désordres se limitent à l'appartement n° 3 des consorts Y...-Z... ; qu'enfin, selon attestation datée du 3 mars 2002, la SARL Patrick Renan, chargée d'effectuer le contrôle parasitaire du logement, avait relevé qu'une chambre de l'appartement n'avait pas été contrôlée car l'accès n'avait pas été autorisé par les occupants et que les pièces de l'appartement étaient très encombrées et que certaines parties des murs et des sols n'avaient pas pu être contrôlées faute d'accès ; qu'il est paradoxal de constater que dans un immeuble comprenant plusieurs logements, seul celui qui est occupé par les intimés attire les rats puisque le rapport de contrôle établi le 30 mars 2009 par Mme C... souligne que les autres locataires ne souhaitent rien faire à l'encontre du propriétaire ce qui confirme que les autres logements sont décents et qu'il résulte de ces observations que la présence de rongeurs n'est pas seulement imputable au bailleur ; que le bailleur n'ayant pas été informé des difficultés d'occupation avant le mois de février 2009, il ne peut pas lui être reproché de ne pas être intervenu plus tôt et que dans ces conditions le préjudice de jouissance ne doit être indemnisé qu'entre le premier janvier 2009 et le 1er septembre 2009 date de la résiliation du bail, qui n'est pas contestée ; que le préjudice de jouissance doit être évalué à 50 % du montant du loyer soit 484,80 € : 2 = 242,40 € x 8 = 1.939,20 € ; que la SCI Marie G justifie des démarches effectuées avec le concours de l'agence Malaterre pour assurer le relogement des locataires mais que la représentante de l'agence a expliqué par attestation écrite du 25 mai 2010 qu'en raison des exigences des locataires et de leur profil, elle n'avait obtenu aucune réponse positive de la part des propriétaires contactés ; qu'il n'est nullement justifié d'un préjudice moral différent du préjudice de jouissance, en raison notamment de la sur-occupation du logement et d'un défaut d'entretien courant par les locataires ainsi que l'avait relevé la SARL Patrick Renan au cours de l'année 2002 ; 

1) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, cette obligation n'étant pas subordonnée à une mise en demeure ou une information préalable du bailleur par le locataire ; qu'en décidant que le préjudice de jouissance des locataires ne devait être indemnisé qu'à compter de la date à laquelle ils avaient alerté le propriétaire des « difficultés d'occupation » rencontrées, cependant que ce dernier était tenu, en tout état de cause, de délivrer un logement décent, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1er et suivants du décret du 30 janvier 2002, ensemble l'article 1719 du code civil ;

2) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le bailleur est tenu de délivrer un logement décent ; qu'à supposer même que cette obligation soit subordonnée à la connaissance qu'aurait le bailleur de l'état du logement loué, l'accomplissement de travaux dans les lieux est de nature à établir cette connaissance ; qu'en décidant que le préjudice de jouissance des locataires ne devait être indemnisé qu'à compter de la date à laquelle ils avaient alerté le propriétaire des « difficultés d'occupation » rencontrées, la cour d'appel qui avait constaté que le propriétaire avait effectué des travaux dans les lieux loués en 2003, 2004 et 2008, ce dont il se déduisait qu'il avait nécessairement connaissance de l'état du logement avant le mois de février 2009 et, partant, qu'il avait manqué à son obligation de délivrer aux locataires un logement décent, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1er et suivants du décret du 30 janvier 2002, ensemble l'article 1719 du code civil ;

 

3) ALORS QUE le logement qui a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que, par arrêté du 30 novembre 2009, le préfet de Charente-Maritime a déclaré insalubre le logement loué à M. Y... et Mme Z... ; qu'en limitant la réparation du préjudice de jouissance subi par ces derniers à la période du 1er janvier 2009 à la date de résiliation du bail, sans rechercher si, dès avant l'année 2009, les vices relevés dans l'arrêté préfectoral d'insalubrité n'affectaient pas déjà le logement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1er et 5 du décret du 30 janvier 2000, ensemble l'article 1719 du code civil."

samedi, 20 septembre 2014

Livres et bail d'habitation

Voici un arrêt qui reproche à une cour d'appel de ne pas avoir admis la résiliation d'un bail d'habitation alors que le local loué ne servait que de réserve pour entreposer des livres ...

 

"Sur le moyen unique : Vu l'article 1728 du code civil, ensemble l'article 2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989

Attendu que le locataire est tenu d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 février 2013), que MM. Roger, Jean Edmond, Jean Arnaud et Mme Yvonne X... (les consorts X...) ont donné à bail à M. Y... un appartement à usage exclusif d'habitation principale situé au 1er étage d'un immeuble ; que M. Y..., qui avait épousé Mme Z..., elle-même locataire d'un appartement à usage exclusif d'habitation principale situé au 7e étage du même immeuble, est décédé le 10 novembre 2010 ; qu'ayant fait constater que l'appartement du 1er étage ne contenait que des livres à l'exclusion de tout meuble meublant, les consorts X... ont assigné Mme Y... en résiliation du bail pour défaut d'occupation des lieux à usage d'habitation ; Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la clause destinant les lieux à un usage exclusif d'habitation principale doit être interprétée comme excluant leur usage à titre professionnel, commercial ou à titre de résidence secondaire, que la loi n'interdit pas l'usage d'habitation à titre principal de deux appartements, que si les lieux sont uniquement garnis de livres, cette circonstance ne caractérise pas un usage professionnel ou commercial, que peu importe l'absence de meubles destinés aux actes de la vie courante et que, n'étant pas contesté que les livres meublants garnissant l'appartement constituent le patrimoine personnel de Mme Y..., aucun manquement à l'usage contractuel des lieux n'est établi ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'occupation des lieux à titre d'habitation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer aux consorts X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour les consorts X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... de leurs demandes de résiliation du bail, tendant à l'évacuation des lieux sous astreinte aux frais de la locataire et en paiement d'une indemnité d'occupation ; AUX MOTIFS QUE : « les consorts X... forment une demande de résiliation judiciaire du bail fondée sur le non-respect de la destination des lieux loués et sur les risques d'atteinte à la solidité de l'immeuble ou d'aggravation de sinistre en cas d'incendie ; (¿) que les conditions particulières du bail stipulent que les locaux sont destinés à un « usage exclusif d'habitation principale », les conditions générales précisant que le locataire s'interdit d'utiliser les locaux loués autrement « qu'à usage fixé aux conditions particulières, à l'exclusion de tout autre » ; que ces clauses doivent être interprétées comme excluant l'usage des lieux à titre professionnel, commercial ou à titre d'habitation secondaire ; que la circonstance que Madame Y... est par ailleurs locataire dans le même immeuble (au 7e étage) d'un appartement destiné également à l'usage exclusif d'habitation principale est sans incidence dès lors que la loi n'interdit pas l'usage d'habitation à titre principal de deux appartements ; qu'il n'est pas établi, ni même allégué, que le fait non contesté que les pièces de l'appartement situé au 1er étage sont toutes remplies de livres, à l'exception de la salle de bains qui n'est pourvue que de vêtements, que des livres sont entreposés dans l'évier de la cuisine et sur l'abattant des WC, l'appartement s'apparentant selon l'huissier commis à une « réserve de livres », caractérise un usage des lieux à titre professionnel ou commercial ; que contrairement à ce que font valoir les consorts X..., la loi ne réduit pas la notion juridique d'habitation à des actes comme dormir, manger ou se laver ; que dès lors, peu importe l'absence de meubles destinés à ces occupations déduite par les consorts X... de la lecture du constat de l'huissier de justice, qu'en conséquence, n'étant pas contesté que les livres meublants garnissant l'appartement constituent le patrimoine personnel de Madame Y..., aucun manquement à l'usage contractuel des lieux n'est prouvé ; que les conditions générales du bail interdisent au locataire de faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance ; qu'il incombe aux consorts X..., qui n'ont nullement été empêchés de faire procéder par la voie extra-judiciaire ou judiciaire appropriée aux vérifications qu'ils estiment nécessaires, de démontrer, comme le rappelle l'architecte de l'immeuble (leur pièce n° 8), « que la masse de livres entreposés ne dépasse pas la charge d'exploitation normalement admissible dans des immeubles d'habitation de (la) catégorie (considérée) » ; que cette preuve n'est pas rapportée, de même que n'est nullement étayée l'affirmation selon laquelle la seule présence de nombreux livres aggraverait le risque de propagation d'un incendie ; que les consorts X... seront déboutés de leurs demandes de résiliation du bail, tendant à l'évacuation des lieux sous astreinte aux frais de l'appelante et de paiement d'une indemnité d'occupation » ; ALORS 1°) QUE : le locataire a l'obligation d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée ; que l'habitation principale, qui ne peut qu'être unique, s'entend du logement que le locataire habite de manière effective et qui constitue la résidence habituelle et le siège des intérêts familiaux ; qu'en déboutant les consorts X... de leur demande de résiliation du bail conclu le 3 juillet 2008 à usage exclusif d'habitation principale, au motif que la loi n'interdisait pas l'usage d'habitation à titre principal de deux appartements, la cour d'appel a violé l'article 1728 du code civil, ensemble l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; ALORS 2°) QUE : le locataire a l'obligation d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée ; que l'habitation principale, qui ne peut qu'être unique, s'entend du logement que le locataire habite de manière effective et qui constitue la résidence habituelle et le siège des intérêts familiaux ; qu'en déboutant les consorts X... de leur demande de résiliation du bail conclu le 3 juillet 2008 à usage exclusif d'habitation principale, après avoir expressément constaté qu'il n'était pas contesté que les pièces de l'appartement situé au 1er étage étaient toutes remplies de livres, à l'exception de la salle de bains qui n'était pourvue que de vêtements, que des livres étaient entreposés dans l'évier de la cuisine et sur l'abattant des WC, l'appartement s'apparentant selon l'huissier commis à une « réserve de livres », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1728 du code civil, ensemble l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989."

vendredi, 19 septembre 2014

Bail commercial et locaux monovalents

Dans ce cas le bailleur ne peut se prévaloir des travaux du locataire rendant les locaux monovalents pour obtenir le déplafonnement :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 13 décembre 2012), que par acte du 14 janvier 2000, après résiliation anticipée d'un bail précédent, la SCI de la Barre (la SCI) a donné à bail à la société Méro-Méca, aux droits de laquelle vient la société MCSA SIPEM, des locaux à usage commercial ; qu'elle lui a délivré congé avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer par acte du 2 juillet 2008 ; que les parties s'accordant sur le principe du renouvellement mais pas sur le prix, le juge des loyers commerciaux a été saisi ;

 

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'écarter la monovalence des locaux et de rejeter la demande de déplafonnement, alors, selon le moyen :

 

1°/ que lorsque des locaux sont monovalents, le loyer est fixé au regard des usages dans la branche d'activité concerné, à l'exclusion de tout plafonnement ; des locaux sont monovalents lorsqu'ils ont été construits ou aménagés à l'effet de servir un seul type d'exploitation et qu'ils ne peuvent être affectés à un autre usage sans transformations importantes ou onéreuses ; qu'il importe peu pour juger du caractère monovalent du bien donné à bail de savoir si le bailleur a ou non accédé à la propriété des aménagements ayant affecté les locaux à un usage déterminé ; qu'en l'espèce, la SCI faisait valoir que les aménagements réalisés en 1997 avaient été spécifiquement réalisés à un usage industriel, pour les besoins de l'activité de mécanique de haute précision du preneur ; qu'en décidant en l'espèce que le moyen tiré de la monovalence des locaux ne pouvait être invoqué dès lors que la SCI n'avait pas encore accédé à la propriété des aménagements réalisés par son preneur, les juges du fond ont statué par un motif inopérant, privant leur décision de base légale au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;

 

 

2°/ que des locaux à usage industriel constituent des locaux monovalents si leur affectation à un autre usage ne peut se réaliser sans travaux importants ou onéreux ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a ajouté au motif précédent que la monovalence des locaux ne concerne habituellement pas les locaux à usage industriel, dont la destination peut d'ordinaire être modifiée sans nécessiter de travaux importants ; qu'en se prononçant ainsi par un motif d'ordre général, sans examiner les circonstances de l'espèce, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;

 

Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que le bailleur ne pouvait se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des travaux d'aménagements réalisés par le preneur que s'ils étaient devenus sa propriété, la cour d'appel, qui a constaté que le bail liant les parties prévoyait que les constructions nouvelles, travaux et améliorations quelconques faits par le preneur n'accédaient au bailleur que lors de la sortie effective des lieux loués et qu'il n'y avait eu aucune sortie des lieux, en a justement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que les locaux loués n'étaient pas monovalents ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la deuxième branche du premier moyen et sur le second moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

 

 

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la SCI de la Barre aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de la Barre à payer 3 000 euros à la société MCSA SIPEM ; rejette la demande de la SCI de la Barre ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société de la Barre 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

 

EN CE QUE, confirmant le jugement entrepris, il a rejeté la demande de déplafonnement formée par la SCI DE LA BARRE et a fixé le montant du loyer annuel à 13.048 euros HT à compter du 1er janvier 2009 ; 

AUX MOTIFS QUE « sur la monovalence des locaux en cause, les travaux d'aménagement réalisés par le preneur en 1997 ne peuvent être invoqués par la société appelante, qui n'a pas encore accédé à la propriété de ces aménagements ; qu'au surplus, la monovalence est habituellement réservée à des locaux, dans lesquels s'exercent des activités très spécifiques (cinéma, théâtre, hôtel¿) et non pas dans des ateliers industriels, dont la destination peut facilement changer sans réaliser des travaux importants ou des transformations onéreuses ; qu'ainsi ce nouvel argument manque également de pertinence » (arrêt, p. 7) ;

ALORS QUE, premièrement, lorsque des locaux sont monovalents, le loyer est fixé au regard des usages dans la branche d'activité concerné, à l'exclusion de tout plafonnement ; des locaux sont monovalents lorsqu'ils ont été construits ou aménagés à l'effet de servir un seul type d'exploitation et qu'ils ne peuvent être affectés à un autre usage sans transformations importantes ou onéreuses ; qu'il importe peu pour juger du caractère monovalent du bien donné à bail de savoir si le bailleur a ou non accédé à la propriété des aménagements ayant affecté les locaux à un usage déterminé ; qu'en l'espèce, la SCI DE LA BARRE faisait valoir que les aménagements réalisés en 1997 avaient été spécifiquement réalisés à un usage industriel, pour les besoins de l'activité de mécanique de haute précision du preneur (conclusions du 29 mai 2011, p. 11) ; qu'en décidant en l'espèce que le moyen tiré de la monovalence des locaux ne pouvait être invoqué dès lors que la SCI DE LA BARRE n'avait pas encore accédé à la propriété des aménagements réalisés par son preneur, les juges du fond ont statué par un motif inopérant, privant leur décision de base légale au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;

 

ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, les aménagements réalisés dans un local pris à bail accèdent en propriété au bailleur ; qu'en décidant en l'espèce que le moyen tiré de la monovalence des locaux ne pouvait être invoqué dès lors que la SCI DE LA BARRE n'avait pas encore accédé à la propriété des aménagements réalisés par son preneur, tout en relevant par ailleurs que la clause d'accession stipulée au contrat de bail ne concernait que les constructions nouvelles, et non les aménagements des locaux déjà existants, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations et ont violé l'article 1134 du code civil ; 

ET ALORS QUE, troisièmement, des locaux à usage industriel constituent des locaux monovalents si leur affectation à un autre usage ne peut se réaliser sans travaux importants ou onéreux ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a ajouté au motif précédent que la monovalence des locaux ne concerne habituellement pas les locaux à usage industriel, dont la destination peut d'ordinaire être modifiée sans nécessiter de travaux importants ; qu'en se prononçant ainsi par un motif d'ordre général, sans examiner les circonstances de l'espèce, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce.

 

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

EN CE QUE, confirmant le jugement entrepris, il a rejeté la demande de déplafonnement formée par la SCI DE LA BARRE et a fixé le montant du loyer annuel à 13.048 euros HT à compter du 1er janvier 2009 ;

AUX MOTIFS QUE « sur l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité, à juste titre le premier juge a estimé qu'il n'est pas justifié que ces facteurs dans la commune de 18120 Mereau aient été notablement modifiés au cours du bail expiré, la décision de la commission départementale de conciliation du Cher étant totalement imprécise, et ce particulièrement au bénéfice de l'activité de mécanique générale exercée par la société intimée ; qu'en conséquence, pour ces motifs, le jugement entrepris doit être confirmé, la demande subsidiaire d'expertise ne pouvant être ordonnée car cette mesure ne saurait suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve par application de l'article 146 du Code de procédure civile, l'estimation immobilière établie par M. Henri-Claude X..., géomètre expert à Châteauroux, manquant totalement de pertinence sur ce point » (arrêt, p. 7) ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU' « il n'est pas justifié que les facteurs locaux de commercialité à MEREAU aient été notablement modifiés au cours du bail expiré, bénéficiant au commerce de mécanique générale, activité du preneur » (jugement, p. 6) ;

 

ALORS QUE, compte tenu des conclusions de la SCI DE LA BARRE (conclusions du 29 mai 2012, p. 11 et 12), les juges devaient s'expliquer sur le point de savoir si, eu égard à la desserte dont bénéficiaient les locaux et au caractère attractif de la localisation des biens donnés à bail, il n'y avait pas eu, depuis le renouvellement intervenu le 1er janvier 2000, une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'en s'en abstenant, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce."

jeudi, 18 septembre 2014

La transmission universelle du patrimoine n'est pas une cession de bail

La transmission universelle du patrimoine n'est pas une cession de bail, de sorte que l’accord du bailleur n'est pas requis si le bail le prévoit pour une cession :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 octobre 2012), que la société Fineximmo, aux droits de laquelle se trouve la société civile immobilière France d'Outremer (la SCI), a donné à bail un local à usage commercial à compter du 1er janvier 1994 à la société Technologie de santé Côte d'Azur ; que la société Bastide, venant aux droits de celle-ci, a demandé le renouvellement du bail le 23 janvier 2003 ; qu'en 2006 la SCI a assigné la locataire en résiliation du bail ;

 

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen :

 

1°/ qu'une société à responsabilité limitée pouvant légalement demeurer unipersonnelle, la réunion de toutes les parts d'une telle entité entre les mains d'un associé unique ne saurait justifier sa dissolution et le transfert par ce biais, sans l'autorisation du bailleur, du bail dont elle est titulaire au profit de l'associé unique ; qu'il est ici constant et attesté par l'ensemble des pièces de la procédure (cf. le jugement entrepris, les conclusions échangées par chacune des parties, ensemble le contrat de bail litigieux) que la société de Technologie de santé Côte-d'Azur était exploitée sous la forme d'une société à responsabilité limitée ; qu'en considérant néanmoins que la décision de dissolution prise par son assemblée générale, à la date du 6 février 1995, ensemble le transfert universel du patrimoine de cette entité, comprenant le droit au bail, au profit de la société La Bastide, constituaient une conséquence logique et nécessaire de la circonstance que cette entité était devenue unipersonnelle, la cour d'appel viole les articles 1134, 1717 et 1844-5 du code civil, l'article L. 223-4 du code de commerce, ensemble l'article 12 du code de procédure civile ;

 

2°/ qu'en l'absence de toute disposition spéciale contraire applicable en pareille hypothèse et dérogeant au principe de la liberté contractuelle, la dévolution à l'associé unique d'une société dissoute de tous les biens et droits de celle-ci, en ce compris le droit à un bail commercial, emporte cession de ce bail et se trouve donc soumise à l'autorisation préalable, expresse et écrite du bailleur, lorsque, comme en l'espèce, cette autorisation est requise par le contrat de bail ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel viole, par refus d'application, les articles 1134 et 1717 du code civil, ensemble l'article 1844-5, alinéa 3, du même code ;

 

3°/ que la transmission universelle de patrimoine de la société dissoute à l'associé unique n'opère de toute façon qu'à l'issue d'un délai d'opposition de trente jours, qui court à compter de la publication de la dissolution ; qu'en considérant que la transmission universelle du patrimoine de la société unipersonnelle dissoute au profit de son unique associé constituait une conséquence automatique de la dissolution, la cour d'appel, qui ne s'est pas assurée de la publication de la décision de dissolution de la société de Technologie de santé Côte-d'Azur et donc de l'effectivité de cette transmission universelle, méconnaît en tout état de cause les dispositions de l'article 1844-5, alinéa 3, du code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale de la société Bastide-le confort médical , devenue l'unique associé de la société de Technologie de santé Côte d'Azur, avait décidé la dissolution de celle-ci et que cette dissolution avait entraîné la transmission universelle du patrimoine de la société dissoute, incluant le droit au bail dont elle était titulaire, à l' associé unique qui s'était substitué à elle dans tous les biens, droits et obligations , la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit qu'il ne s'agissait pas d'une cession de bail et que l'autorisation du bailleur prévue à cette fin n'était pas requise ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la société France d'Outremer aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société France d'Outremer, la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Bastide-le confort médical ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la société France d'Outremer.

 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI France d'Outremer de sa demande en résiliation du bail ;

 

AUX MOTIFS QUE le bail énonce en son paragraphe consacré à la cession : « La Société preneuse ne pourra céder sous quelque forme et à quelque titre que ce soit son droit au présent bail, sans l'autorisation préalable expresse et par écrit de la Société bailleresse, à moins que ce ne soit à l'acquéreur de son fonds de commerce, et en restant garant et répondant solidaire de son cessionnaire ou du bénéficiaire de la mutation » ; que la société Bastide est devenue l'unique associée de la société de Technologie de Santé Côte-d'Azur et, le 6 février 1995, l'assemblée générale des associés de cette dernière société a décidé sa dissolution ; que cette dissolution a entraîné la transmission universelle du patrimoine de la société Bastide (comprendre ici : « de la société de Technologie de Santé Côte-d'Azur ») à la SCI France d'Outremer (comprendre ici : « à la société Bastide »), unique associé en application de l'article 1844-5, alinéa 3, du Code civil ; que la dissolution d'une société dont toutes les parts sont réunies en une seule main entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l'unique associé qui le recueille en son intégralité et qui se substitue à la société dissoute dans tous les biens, droits et obligations de celle-ci ; que cette substitution s'effectue sans qu'il y ait novation des créances et des dettes ; qu'ainsi, la transmission universelle du patrimoine de la société de Technologie de Santé Côte-d'Azur à la société Bastide, avec le droit au bail que celle-là possédait, ne peut s'analyser en une cession de créance (sic : il faut ici manifestement comprendre : « cession de bail ») ; qu'en conséquence, la clause du bail prévoyant l'autorisation du bailleur en cas de cession n'a pas à s'appliquer et cette permission n'avait pas à être requise ; que dès lors, le transfert du bail de la société de Technologie de Santé Côte-d'Azur à la société Bastide ne nécessitait pas l'autorisation de la SCI France d'Outremer et, en ne la requérant pas, ces deux sociétés n'ont commis aucune infraction au bail dont la SCI France d'Outremer puisse se prévaloir ; que le moyen relatif à une infraction à la cession du bail ne s'avère pas fondé ; qu'ainsi, la SCI France d'Outremer doit être déboutée de sa demande relative à la résiliation du bail ;

 

ALORS QUE, D'UNE PART, une société à responsabilité limitée pouvant légalement demeurée unipersonnelle, la réunion de toutes les parts d'une telle entité entre les mains d'un associé unique ne saurait justifier sa dissolution et le transfert par ce biais, sans l'autorisation du bailleur, du bail dont elle est titulaire au profit de l'associé unique ; qu'il est ici constant et attesté par l'ensemble des pièces de la procédure (cf. le jugement entrepris, les conclusions échangées par chacune des parties, ensemble le contrat de bail litigieux) que la société de Technologie de Santé Côte-d'Azur était exploitée sous la forme d'une société à responsabilité limitée ; qu'en considérant néanmoins que la décision de dissolution prise par son assemblée générale, à la date du 6 février 1995, ensemble le transfert universel du patrimoine de cette entité, comprenant le droit au bail, au profit de la société La Bastide, constituaient une conséquence logique et nécessaire de la circonstance que cette entité était devenue unipersonnelle, la cour viole les articles 1134, 1717 et 1844-5 du Code civil, l'article L. 223-4 du code de commerce, ensemble l'article 12 du Code de procédure civile;

 

ALORS QUE, D'AUTRE PART et en tout état de cause, en l'absence de toute disposition spéciale contraire applicable en pareille hypothèse et dérogeant au principe de la liberté contractuelle, la dévolution à l'associé unique d'une société dissoute de tous les biens et droits de celle-ci, en ce compris le droit à un bail commercial, emporte cession de ce bail et se trouve donc soumise à l'autorisation préalable, expresse et écrite du bailleur, lorsque, comme en l'espèce, cette autorisation est requise par le contrat de bail ; qu'en décidant le contraire, la cour viole, par refus d'application, les articles 1134 et 1717 du Code civil, ensemble l'article 1844-5, alinéa 3, du même code;

 

ET ALORS ENFIN QUE, la transmission universelle de patrimoine de la société dissoute à l'associé unique n'opère de toute façon qu'à l'issue d'un délai d'opposition de trente jours, qui court à compter de la publication de la dissolution ; qu'en considérant que la transmission universelle du patrimoine de la société unipersonnelle dissoute au profit de son unique associé constituait une conséquence automatique de la dissolution, la Cour, qui ne s'est pas assurée de la publication de la décision de dissolution de la société de Technologie de Santé Côte-d'Azur et donc de l'effectivité de cette transmission universelle, méconnaît en tout état de cause les dispositions de l'article 1844-5, alinéa 3, du Code civil, violé."

mercredi, 17 septembre 2014

Une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché

Une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché, mais relève de l'article 1638 du Code civil.

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 septembre 2011), que par acte du 2 décembre 2004, les époux X... ont vendu aux époux Y... une parcelle de terrain à bâtir ; qu'ayant appris, après l'obtention de leur permis de construire, qu'une canalisation du canal de Provence traversait leur terrain et que le passage de cette canalisation avait fait l'objet d'une servitude conventionnelle qui n'était ni mentionnée dans l'acte de vente, ni publiée à la conservation des hypothèques, les époux Y... ont assigné en responsabilité les époux X... et la société du canal de Provence et que celle-ci a appelé en garantie son assureur, la société AGF, et assigné en responsabilité le notaire chargé de procéder à la publication de l'acte constitutif de servitude ;

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

 

Vu l'article 1638 du code civil ;

 

Attendu que si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ;

 

Attendu que pour condamner in solidum les époux X... et la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale à payer aux époux Y... la somme de 30 000 euros au titre de la perte de valeur du terrain, l'arrêt retient que la canalisation, dont l'existence n'a été révélée aux époux Y... qu'après la vente, interdit toute construction sur la partie supérieure du terrain présentant plus d'attraits que la partie inférieure, nécessite la réalisation d'ouvrages adaptés pour pouvoir être franchie par des véhicules et diminue l'usage de ce terrain sur une superficie d'environ 28m ² et que la présence de cette canalisation constitue donc un vice caché à raison duquel les époux X... sont tenus de la garantie prévue par l'article 1641 du code civil ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l'article 1638 du code civil, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

 

Et sur le second moyen du pourvoi principal :

 

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

 

Attendu que la cassation prononcée sur le premier moyen entraîne la cassation par voie de conséquence sur le second moyen ;

 

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens du pourvoi incident :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

 

Condamne les époux Y... aux dépens des pourvois ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour les époux X...,

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait condamné in solidum les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 30. 000 € au titre de la perte de valeur du terrain sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil ;

 

AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame Y... ont acquis le terrain le 2 décembre 2004 pour un coût de 266. 786 €, outre les frais de notaire, après avoir renoncé à la condition suspensive relative à l'obtention préalable du permis de construire ; que l'arrêté de permis de construire en date du 4 février 2005 précise que les prescriptions du directeur de la société du canal de Provence du 24 janvier 2005, qui sont jointes, devront être strictement respectées, prescriptions rappelant les contraintes liées à la présence de canalisations et invitant à un repérage théorique du tracé de la canalisation, puis avant l'implantation définitive du projet, à la réalisation de sondages pour déterminer la position exacte des canalisations et de leur profondeur, en indiquant enfin que si le projet respecte les servitudes et leurs contraintes spécifiques, un avis favorable sera donné, et que sinon le demandeur aura le choix entre modifier l'implantation du projet ou prendre à sa charge les frais de déplacement de la conduite ; que le 17 février 2005, et après repérage facturé à Monsieur et Madame Y... à la somme de 837, 2 0 € la société du Canal de Provence et d'aménagement de la région provençale a émis un avis défavorable au projet présenté par monsieur et madame Y... ; que ces derniers ont alors fait procéder au déplacement de la canalisation, selon devis de la société du Canal de Provence et d'aménagement de la région provençale, en date du 15 avril 2005, accepté le 3 août 2005, sollicitant qu'un raccordement à la canalisation puisse être fait en même temps que ce déplacement, avec précision donnée quant à l'emplacement souhaité pour le raccordement ; que le coût de la déviation s'est élevé à la somme de 9. 333, 29 € TTC ; qu'il est constant que l'existence de la servitude conventionnelle dont bénéficie la société du Canal de Provence et d'aménagement de la région provençale sur la parcelle, ne figurait pas dans l'acte de vente et que Monsieur et Madame Y... ne l'ont apprise qu'après signature de celui-ci, lors de l'obtention du permis de construire ; que la présence de cette servitude les a contraint à un choix, faire déplacer la canalisation ou modifier l'implantation du projet de construction ; assiette, soit sur une largeur de 1, 50 m de part et d'autre de son axe et sur toute sa longueur, soit environ 28, 50 m, et la nécessité d'aménagements particuliers pour son franchissement, comme en justifie le courrier de la société du Canal de Provence et d'aménagement de la région provençale en date du 7 mars 2005 ; que la servitude existant au profit de la société du Canal de Provence et d'aménagement de la région provençale constitue en conséquence un vice caché, dont les conséquences sont telles que monsieur et madame Y... n'auraient pas contracté ou à un moindre prix s'ils en avaient connu l'existence, même si le terrain demeurait constructible et que leur projet initial était réalisable après déplacement de la canalisation, les contraintes liées à la présence de celle-ci constituant nécessairement un élément déterminant de leur consentement ou non à la vente ; que le risque pris par Monsieur et Madame Y... en renonçant à la condition suspensive de l'obtention du permis de construire n'implique pas renoncement des acquéreurs à se prévaloir de l'existence d'un vice caché, mais peut seulement avoir une incidence sur l'appréciation d'éventuels dommages et intérêts complémentaires, dans l'hypothèse où ils seraient recevables à en solliciter ; qu'ils sont donc bien fondés à exercer l'action estimatoire à l'encontre de leurs vendeurs ; que la diminution de valeur du terrain doit être chiffrée en fonction des possibilités d'utilisation limitées d'une bande de terrain, ainsi que du surcoût engendré par la présence de la canalisation, caractérisé par la nécessité de réaliser une protection de celle-ci pour permettre le passage d'engins, ainsi qu'un mur de soutènement et un radier de protection, chiffrés par le constructeur de Monsieur et Madame Y... aux sommes respectives de 2. 500 € et 51. 832 € ; qu'il convient toutefois de prendre également en considération le fait que monsieur et madame Y... ont revendu le terrain litigieux en septembre 2007 pour une somme de 290. 000 €, mais qu'entre 2004 et 2007, le prix des terrains était à la hausse et qu'ils n'en ont pas bénéficié ; qu'au vu de ces éléments, il convient de fixer à la somme de 30. 000 € l'indemnité à laquelle Monsieur et Madame Y... peuvent prétendre à l'encontre de monsieur et madame X... » ;

 

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE : « que la canalisation que la SOCIETE CANAL DE PROVENCE, implantée en vertu de l'acte sous seing privé de 1972 et dont l'existence n'a été révélée aux époux Y... qu'après la vente du décembre 2004, interdit toute construction sur la partie supérieure du terrain présentant plus d'attraits que la partie inférieure, nécessite la réalisation d'ouvrages adaptées pour pouvoir être franchie par des véhicules et diminue l'usage de ce terrain sur une superficie d'environ 28 m ² ; qu'il est donc établi que, si les époux Y... avaient connu l'existence de cette canalisation, ils n'auraient donné du terrain qu'un moindre prix ; que la présence de cette canalisation constitue donc un vice caché à raison duquel les époux X... sont tenus de la garantie prévue par l'article 1641 du code civil ; que selon l'article 1644 du code civil, en cas de vice caché, l'acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de la garder et de se faire rendre une partie du prix ; que compte tenu des inconvénients ci-dessus rappelés, la cour possède les éléments d'appréciation suffisants pour évaluer à la somme de euros la dépréciation du terrain engendrée par la présence de la canalisation ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il condamné les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 30. 000 euros au titre de la perte de valeur du terrain » ;

 

ALORS 1°) QUE : le vice caché garanti par le vendeur au sens de l'article 1641 du code civil consiste en un défaut dans les qualités matérielles de la chose et ne saurait résulter du droit d'un tiers sur cette chose ; que la servitude conventionnelle non apparente de la société Canal de Provence, non déclarée aux acquéreurs au moment de la vente du terrain litigieux, ne constituait donc pas un défaut caché de la chose vendue au sens de ce texte ; qu'en condamnant les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 30. 000 € au titre de la garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;

 

ALORS 2°) QU': en statuant ainsi sans répondre aux conclusions d'appel des exposants signifiées le 31 mai 2010 (p. 4) faisant valoir que l'action en garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil engagée par les époux Y... à leur encontre ne pouvait prospérer en raison de l'existence de l'action spécifique en garantie d'éviction pour servitude non apparente non déclarée de l'article 1638 du même code sur laquelle ils auraient dû se fonder, la cour d'appel a, de plus, violé l'article 455 du code de procédure civile ;

 

ALORS 3°) QU': en tout état de cause, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendraient impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminueraient tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; que la cour d'appel a expressément constaté que les époux Y... avaient fait procéder en 2005 à des travaux de déplacement de la canalisation litigieuse, ce qui avait rendu leur projet de construction initial réalisable ; qu'ainsi, il en résultait nécessairement que les défauts affectant le terrain vendu ne le rendaient plus impropre à l'usage auquel il était destiné et n'ouvraient dès lors pas l'action en garantie des vices cachés ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé les articles 1641 et suivants du code civil ;

 

ALORS 4°) QU': en tout état de cause, lorsque la chose vendue est affectée d'un vice caché, l'acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ; que la réduction du prix doit alors être arbitrée par experts ; qu'en fixant la réduction de prix accordée à Monsieur et Madame Y... à la somme de 30. 000 €, sans avoir au préalable obtenu l'avis d'un expert sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil ;

 

ALORS 5°) QUE : en toute hypothèse, l'action estimatoire permet de replacer l'acquéreur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés ; que la réduction du prix doit être proportionnelle à la diminution de la valeur de la chose ; que la cour d'appel a elle-même constaté que les époux Y... avaient acquis en 2004 le terrain litigieux pour le prix de 266. 786 € et l'avaient revendu en 2007 pour la somme de 290. 000 €, après avoir dépensé en 2005 : 837, 20 € de frais de repérage de la canalisation en question et 9. 333, 29 € pour la déplacer et permettre la réalisation de leur projet ; qu'il en résultait que les époux Y... avaient réalisé la revente du terrain nu avec une plus-value nette de frais de 13. 033, 51 € en trois ans ; qu'en retenant que la présence de la canalisation avait engendré une perte de valeur du terrain justifiant une réduction du prix de 30. 000 €, la cour d'appel n'a donc pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1641 du code civil.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement déféré sur ce point, débouté les époux X... de leur appel en garantie à l'encontre de la SCP Alain Z... – Gilbert A... – Jean-Luc B...-Olivier A...- Xavier C...-Pascal Z... et de la société Canal de Provence ;

 

AUX MOTIFS QUE : « que la SOCIETE CANAL DE PROVENCE justifie avoir, le 26 juin 1972, transmis à Maître D...la convention de servitude signée par Romain E...en lui demandant d'établir l'acte authentique correspondant, et avoir réitéré cette demande par lettre du 9 juillet 1974 ; qu'il est donc établi qu'elle a accompli les diligences qui s'imposaient en vue de la publication de cette servitude ; que la restitution d'une partie du prix de vente, à laquelle les époux X... sont tenus en vertu de la garantie des vices cachés, est la conséquence de l'engagement qu'ils ont librement souscrit avec les époux Y... et ne saurait constituer un préjudice que la SOCIETE CANAL DE PROVENCE et la SCP Alain Z...- Gilbert A...- Jean-Luc B...-Olivier A...- Xavier C...-Pascal Z... pourraient être tenus d'indemniser ; que de surcroît, la SOCIETE CANAL DE PROVENCE qui a accompli les diligences qui s'imposaient en vue de la publication de la servitude, n'a commis aucune faute en relation de cause à effet avec le préjudice invoqué par les époux X... qui seront donc déboutés de leurs appels en garantie » ;

 

ALORS 1°) QUE : la cour d'appel a condamné les époux X... à la restitution d'une partie du prix de la vente du terrain litigieux sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil, contesté par le premier moyen de cassation ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation emportera la cassation par voie de conséquence du chef du dispositif critiqué au présent moyen en application des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile ;

 

ALORS 2°) QU': en tout état de cause, les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles ont fait l'objet de la publicité foncière ; qu'en ne publiant pas son titre, le bénéficiaire d'une servitude commet donc une faute de nature à entraîner sa responsabilité en cas de préjudice causé aux tiers acquéreurs par la présence de ladite servitude ; qu'il était acquis aux débats que la servitude non apparente conventionnellement consentie en 1972, par leur auteur, Monsieur E..., à la société Canal de Provence pour le passage sur le terrain litigieux d'une canalisation, n'était ni mentionnée dans l'acte d'acquisition des époux X... ni publiée à la conservation des hypothèques ; que la cour d'appel, après les premiers juges, a elle-même relevé que les époux X... ignoraient l'existence de ladite servitude ; qu'ainsi, ces derniers étaient fondés à se voir relever et garantir par la société Canal de Provence de toute condamnation prononcée à leur encontre du fait de la présence de ladite canalisation qui dépréciait la valeur du terrain qu'ils avaient cédé aux époux Y... ; qu'en déboutant les époux X... de leur appel en garantie à l'encontre de la société Canal de Provence, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

 

ALORS 3°) QUE : l'arrêt énonce que le bénéficiaire de la servitude, à savoir la société Canal de Provence, n'avait pas publié son titre ; que de ce seul fait, celle-ci avait commis une faute qui était la cause génératrice du préjudice subi par les époux X... résultant de l'absence de publicité de la servitude et de leur condamnation à devoir restituer aux époux Y... la somme de 30. 000 € sur le prix qu'ils avaient convenu pour la vente du terrain litigieux ; qu'en retenant que la société Canal de Provence n'avait commis aucune faute en relation de cause à effet avec le préjudice invoqué par les exposants, la cour d'appel a encore violé l'article 1382 du code civil ;

 

ALORS 4°) QU': en tout état de cause, la cour d'appel a relevé que Maître D..., notaire, qui était membre de la SCP notariale Alain Z... – Gilbert A... – Jean-Luc B...-Olivier A...- Xavier C...-Pascal Z..., n'avait pas formalisé l'acte de constitution de la servitude non apparente conventionnellement consentie en 1972 par Monsieur E...à la société Canal de Provence malgré les demandes répétées, formulées en leur temps, de cette dernière ; qu'il était acquis aux débats que le même notaire n'avait pas mentionné cette servitude dans l'acte d'acquisition des époux X... du 19 octobre 1979 dont il était le rédacteur ; que cette faute professionnelle était la cause génératrice du préjudice subi par les exposants résultant de l'absence de publicité de la servitude et de leur condamnation à devoir restituer aux époux Y... la somme de 30. 000 € sur le prix qu'ils avaient convenu pour la vente du terrain litigieux ; qu'en déboutant les époux X... de leur appel en garantie à l'encontre que de la SCP notariale Alain Z... – Gilbert A... – Jean-Luc B...-Olivier A...- Xavier C...-Pascal Z..., la cour d'appel a violé à ce titre encore l'article 1382 du code civil. 

Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les époux Y...

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux Y... de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre des époux X... ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des articles 1645 et 1646 du Code civil, que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, mais que s'il ignorait les vices, il n'est tenu qu'à la restitution du prix et au remboursement des frais occasionnés par la vente ; que la circonstance que les époux X... ont, en 1979, souscrit un abonnement auprès de la société Canal de Provence et ont laissé leur terrain vierge de toute construction ne permet pas d'en déduire qu'ils connaissaient l'existence de la canalisation litigieuse ;

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'ils les époux Y... ne rapportent pas en revanche la preuve que M. et Mme X... avaient connaissance de la servitude, aucun élément ne permettant de retenir que le tracé de celle-ci ait été connu, ni davantage que lors de leur souscription d'un abonnement d'eau d'irrigation auprès de la société du Canal de Provence et d'aménagement de la région provençale en 1979, ils en aient été avisés, la demande formulée par eux de se raccorder à la borne située sur le terrain de leurs voisins démontrant le contraire ;

 

ALORS QUE si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ; que dans ce cas, l'étendue de l'obligation à réparation est indépendante de la bonne ou de la mauvaise foi du vendeur ; que dans leurs conclusions d'appel (signifiées le 7 février 2011, p. 11), les époux Y... faisaient valoir qu'à défaut d'être fondée sur le terrain de l'article 1641 du Code civil, leur demande de dommages-intérêts l'était sur celui de l'article 1638 du Code civil qui ne distingue pas selon que le vendeur est de bonne ou mauvaise foi ; qu'en rejetant la demande de dommages-intérêts des époux Y... sans répondre à ce moyen péremptoire de leurs conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux Y... de leurs demandes à l'encontre de la société Canal de Provence ;

 

AUX MOTIFS QUE la société Canal de Provence justifie avoir, le 26 juin 1972, transmis à Me D...la convention de servitude signée par Romain E...en lui demandant d'établir l'acte authentique correspondant, et avoir réitéré cette demande par lettre du 9 juillet 1974 ; qu'il est donc établi qu'elle a accompli les diligences qui s'imposaient en vue de la publication de cette servitude ; que cette publication étant devenue impossible après la vente du 19 octobre 1978, publiée le 27 octobre 1978, il n'existe aucun lien de cause à effet entre la négligence qu'elle a pu commettre après cette vente en ne s'assurant pas de l'exécution effective de ses instructions et le préjudice invoqué par les époux Y... ; que ces derniers seront donc déboutés de leur demande à l'encontre de la société Canal de Provence ;

 

ET AUX MOTIFS QUE la canalisation interdit toute construction sur la partie supérieure du terrain présentant plus d'attraits que la partie inférieure, nécessite la réalisation d'ouvrages adaptés pour pouvoir être franchie par des véhicules et diminue l'usage de ce terrain sur une superficie d'environ 28 m2 ; qu'il est donc établi que si les époux Y... avaient connu l'existence de cette canalisation ils n'auraient donné au terrain qu'un moindre prix ;

 

ALORS QUE les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles ont fait l'objet de la publicité foncière ; qu'en ne publiant pas son titre, le bénéficiaire d'une servitude commet une faute de nature à entraîner sa responsabilité en cas de préjudice causé aux tiers acquéreurs par la présence de ladite servitude ; qu'en l'espèce, il était acquis aux débats que la servitude non apparente conventionnellement consentie en 1972, par M. E...à la société Canal de Provence pour le passage sur le terrain litigieux d'une canalisation, n'était ni mentionnée dans l'acte de vente au profit des époux X... ni publiée à la conservation des hypothèques et qu'elle n'a été révélée aux époux Y... qu'après la vente conclue avec les époux X... ; que la cour d'appel a également relevé que si les époux Y... avaient connu l'existence de cette canalisation, ils n'auront donné du terrain qu'un moindre prix, ce qui établissait un lien de causalité direct entre la faute de la société Canal de Provence et le préjudice des époux Y... ; qu'en déboutant néanmoins ces derniers de leurs demandes à l'encontre de la société Canal de Provence, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil."

mardi, 16 septembre 2014

L'expropriation de l'immeuble ne fait pas disparaître le fonds de commerce

L'expropriation de l'immeuble ne fait pas disparaître le fonds de commerce : rappel de ce principe par cet arrêt.

 

"Vu l'article L. 12-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article L. 141-5 du code de commerce ; 

 

Attendu que l'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les immeubles expropriés ; 

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 novembre 2011), que, par ordonnance du 29 juillet 2005, le juge de l'expropriation du département des Hauts-de-Seine a prononcé, au profit de la commune de Clichy-La-Garenne, le transfert de propriété d'un immeuble dans lequel était exploité un commerce de peinture décoration et revêtement de sols et murs par M. X... ; que celui-ci a, par acte sous seing privé du 31 janvier 2008, cédé les éléments de ce fonds, à la société Cité Peinture ; que la commune de Clichy-La-Garenne a saisi le juge de l'expropriation pour faire constater qu'elle n'était redevable d'aucune indemnité d'éviction envers cette société ; 

 

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'ordonnance éteint à la date à laquelle elle est rendue tout droit réel ou personnel existant sur l'immeuble exproprié, que cette ordonnance a été publiée au bureau des hypothèques en 2007 et que si M. X... a momentanément pu poursuivre l'exploitation de son affaire, il reste qu'aucun droit sur le fonds, qui avait disparu, n'a pu être transféré postérieurement au 29 juillet 2005 ; 

 

Qu'en statuant ainsi, alors que l'ordonnance d'expropriation, qui éteint le droit au bail, ne fait pas disparaître le fonds de commerce et que la cession de ce fonds emporte, sauf clause contraire incluse dans l'acte, cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 

 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen : 

 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles (chambre des expropriations), autrement composée ; 

 

Condamne la commune de Clichy-La-Garenne, agissant par son maire, aux dépens ; 

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Clichy-La-Garenne, agissant par son maire, à payer à la société Cité Peinture la somme de 2 500 euros ; 

 

Rejette la demande de la commune de Clichy-La-Garenne ; 

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille treize.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société Cité Peinture 

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

 

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

 

EN CE QU'il a confirmé le jugement entrepris ayant débouté la société CITÉ PEINTURE ; 

 

AUX MOTIFS QUE « la commune de CLICHY-LA-GARENNE a déposé un mémoire en réponse le 8 juin 2011 et qu'elle a été entendu à l'audience du 11 octobre 2011 » ; 

 

ALORS QUE, dans son mémoire du 6 octobre 2011, la société CITÉ PEINTURE faisait valoir que si la commune avait produit des écritures, et précisait qu'elle était représentée par son maire, elle ne justifiait pas d'une délibération du Conseil municipal de CLICHY-LA-GARENNE autorisant le maire à agir en défense ou d'une délibération du Conseil municipal de CLICHY-LA-GARENNE donnant délégation au maire (conclusions du 6 octobre 2011 de la société CITÉ PEINTURE) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce moyen, pour rechercher si antérieurement au 11 octobre 2011, date de l'audience et donc de la clôture des débats, il avait été justifié que le maire était autorisé à agir au bénéfice d'une délégation, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 2122-22.16, L. 2132-1 et L. 2132-2 du code général des collectivités territoriales ; 

 

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 

 

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

 

EN CE QU'il a rejeté la demande de la société CITÉ PEINTURE visant à l'octroi d'une indemnité d'éviction ; 

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'ordonnance d'expropriation éteint à la date à laquelle elle est rendue tout droit réel ou personnel existant sur l'immeuble exproprié ; que cette ordonnance a en l'espèce été publiée au bureau des hypothèques en 2007 ; que si M. X... a momentanément pu poursuivre l'exploitation de son affaire, il reste qu'aucun droit sur le fonds qui avait disparu n'a pu être transféré postérieurement à l'ordonnance du 29 juillet 2005 ; que la société CITE PEINTURE est par ailleurs mal fondée à reprocher un enrichissement sans cause à la commune de Clichy-la-Garenne qui tient ses droits de l'ordonnance d'expropriation, alors qu'elle-même ne prétend pas être dans l'impossibilité d'agir contre M. X... et ne justifie pas remplir les conditions d'exercice de l'action de in rem verso » (arrêt, p. 3) ; 

 

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU' « en l'espèce l'ordonnance d'expropriation en date du 29 juillet 2005 prise par la juridiction de céans a mis fin au droit au bail de monsieur X... sur ces locaux et ce dernier ne pouvait valablement céder son droit au bail comme faisant partie de son fonds artisanal ; qu'en conséquence la cession par monsieur X... de son fonds artisanal de peintures, décoration et revêtements de sols et de murs à la société CITE PEINTURES intervenue le 31 janvier 2008 n'a pas eu pour conséquence de transférer le droit au bail sur les locaux où était exploité le fonds, ce droit étant éteint à cette date, et ce en dépit des mentions de l'acte ; qu'il en résulte que la société CITE PEINTURES ne peut se voir allouer d'indemnité d'éviction ; que la société CITE PEINTURES qui fait valoir un enrichissement sans cause de la commune de Clichy ne démontre pas le bien-fondé de ce moyen dés lors que la présente juridiction ne dispose d'aucun élément de nature à établir que l'indemnité versée à la propriétaire a pris en compte une occupation commerciale des locaux sans que le titulaire du droit au bail à la date de l'ordonnance à savoir monsieur X..., qui était en droit de prétendre à une indemnité d'éviction, ait été indemnisé » (jugement, p. 3-4) ; 

 

ALORS QUE, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant ; que si l'ordonnance d'expropriation éteint de plein droit le bail attaché au fonds de commerce, et à ce titre ouvre droit à indemnité d'éviction, elle ne fait pas disparaître le fonds de commerce dont l'exploitant reste propriétaire, de sorte que l'exploitant peut céder le fonds de commerce, avec la créance d'indemnité d'éviction, après intervention de l'ordonnance d'expropriation ; qu'en décidant que la société CITE PEINTURE, cessionnaire du fonds de commerce, ne pouvait prétendre à aucune indemnité au motif que le bail n'avait pu lui être cédé en 2008, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation, alors qu'elle était propriétaire du fonds de commerce régulièrement cédé en 2008 et, en cette qualité, avait droit à l'indemnité résultant de la résiliation du bail, les juges du fond ont violé les articles L. 12-2 et L.13-13 du code de l'expropriation, ensemble l'article L. 141-5 du code de commerce ; 

 

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION 

 

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

 

EN CE QU'il a rejeté la demande de la société CITÉ PEINTURE visant à l'octroi d'une indemnité d'éviction ; 

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'ordonnance d'expropriation éteint à la date à laquelle elle est rendue tout droit réel ou personnel existant sur l'immeuble exproprié ; que cette ordonnance a en l'espèce été publiée au bureau des hypothèques en 2007 ; que si M. X... a momentanément pu poursuivre l'exploitation de son affaire, il reste qu'aucun droit sur le fonds qui avait disparu n'a pu être transféré postérieurement à l'ordonnance du 29 juillet 2005 ; que la société CITE PEINTURE est par ailleurs mal fondée à reprocher un enrichissement sans cause à la commune de Clichy-la-Garenne qui tient ses droits de l'ordonnance d'expropriation, alors qu'elle-même ne prétend pas être dans l'impossibilité d'agir contre M. X... et ne justifie pas remplir les conditions d'exercice de l'action de in rem verso » (arrêt, p. 3) ; 

 

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU' « en l'espèce l'ordonnance d'expropriation en date du 29 juillet 2005 prise par la juridiction de céans a mis fin au droit au bail de monsieur X... sur ces locaux et ce dernier ne pouvait valablement céder son droit au bail comme faisant partie de son fonds artisanal ; qu'en conséquence la cession par monsieur X... de son fonds artisanal de peintures, décoration et revêtements de sols et de murs à la société CITE PEINTURES intervenue le 31 janvier 2008 n'a pas eu pour conséquence de transférer le droit au bail sur les locaux où était exploité le fonds, ce droit étant éteint à cette date, et ce en dépit des mentions de l'acte ; qu'il en résulte que la société CITE PEINTURES ne peut se voir allouer d'indemnité d'éviction ; que la société CITE PEINTURES qui fait valoir un enrichissement sans cause de la commune de Clichy ne démontre pas le bien-fondé de ce moyen dés lors que la présente juridiction ne dispose d'aucun élément de nature à établir que l'indemnité versée à la propriétaire a pris en compte une occupation commerciale des locaux sans que le titulaire du droit au bail à la date de l'ordonnance à savoir monsieur X..., qui était en droit de prétendre à une indemnité d'éviction, ait été indemnisé » (jugement, p. 3-4) ; 

 

ALORS QUE, la créance correspondant à l'indemnité d'éviction peut être cédée par le titulaire du bail ; qu'en l'espèce, la société CITÉ PEINTURE faisait valoir qu'aux termes de l'acte du 31 janvier 2008, la créance correspondant à l'indemnité d'éviction due à M. X... lui avait été cédée (mémoire du 6 mai 2011, p. 4 in fine et p. 5 alinéas 1 à 8) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L.13-13 du code de l'expropriation, et au regard des articles 1689 à 1692 du code civil."

lundi, 15 septembre 2014

Pas d'inscription au registre des mandats, pas de commission pour l'agent immobilier

Pas d'inscription au registre des mandats, pas de commission pour l'agent immobilier : c'est ce que juge cet arrêt.

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 septembre 2007) que la société Staes immobilier, agence Faidherbe immobilier, a transmis à M. X..., pour le compte de M. Y..., propriétaire, une offre de vente du local commercial (lot n° 24) et de l'appartement (lot n° 7) qu'il occupait en tant que locataire ; que soutenant qu'il avait accepté l'offre, M. X... a assigné M. Y... en réalisation forcée de la vente portant sur le lot n° 24 ; que M. Y... a contesté l'existence et la validité du mandat donné à l'agence immobilière ainsi que le caractère parfait de la vente ;

 

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen :

 

1°/ que l'irrégularité du mandat au regard des exigences posées par l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 affecte les seules relations entre le mandant et l'agent immobilier et demeure sans conséquence sur la réalité de la vente conclue par l'intermédiaire dudit agent ; qu'ainsi la cour d'appel qui, en constatant que M. Y... avait donné mandat à l'agence Staes immobilier de vendre le local commercial au prix de 600 000 euros, a considéré que celui-ci n'était pas engagé envers M. X... par ce mandat non mentionné sur le registre des mandats, a violé les textes précités et les articles 1583 et 1984 du code civil ;

 

2°/ qu'en retenant, pour refuser toute valeur à l'acceptation par M. X... d'acquérir le local commercial au prix proposé, que M. Y... souhaitait vendre ce local et l'appartement en même temps, la cour d'appel a dénaturé l'offre du 10 juin 2004 par laquelle l'agence n'envisageait pas une indivisibilité entre les deux ventes et au contraire évoquait l'éventualité de l'acquisition de l'appartement par d'autres clients et a violé l'article 1134 du code civil ;

 

Mais attendu qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 que les conventions conclues avec des personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant d'une manière habituelle leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui doivent respecter les conditions de forme prescrites par l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 à peine de nullité absolue qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt ; qu'ayant relevé que l'agence immobilière n'avait pas, en violation des dispositions édictées par le décret susvisé, mentionné le mandat sur le registre des mandats et porté le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat remis à Johann Y..., la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que M. Y... n'était pas engagé envers M. X... par l'offre formulée en son nom par l'agence immobilière en application d'un mandat irrégulier, a exactement déduit de ce seul motif que la vente du local commercial n'avait pas été conclue ; 

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne M. X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... et de la société Staes immobilier ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille neuf.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Bachellier et Potier de la Varde, avocat aux Conseils pour M. X....

 

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que la vente du local commercial litigieux n'a pas été conclue entre David X... et Johann Y... ;

 

AUX MOTIFS QUE Johann Y... qui est propriétaire d'un appartement et d'un local commercial situés dans un immeuble à Saint-Tropez, dans le département du Var, a investi la SSI par mail du 7 juin 2004 d'un mandat aux fins de les proposer à la vente à David X... pour le prix antérieurement fixé à la somme de 300 000 et de 600 000 euros respectivement ; que la SSI a donc envoyé le 10 juin suivant une lettre à David X... pour l'informer que Johann Y... lui proposait de lui vendre le local et l'appartement pour le prix de 640 000 pour l'un et de 320 000 euros pour l'autre ; que la SSI qui est une agence immobilière n'avait pas cependant , en violation des dispositions édictées par l'article 72 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972, mentionné le mandat sur le registre des mandats et porté le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat remis à Johann Y... ; qu'il ne saurait donc être engagé envers David X... par l'offre formulée en son nom par la SSI en application d'un mandat irrégulier ; que l'aurait-il été que cette offre n'a pas été acceptée par l'intimé qui a répondu par mail du 24 juin 2004 qu'il se portait acquéreur du local au prix de 600 000 euros net vendeur majoré de 30 000 euros pour les honoraires de négociation et ce sous réserve de la vente de l'appartement au prix égal à celui qui serait offert par un tiers, avant de préciser par lettre du 28 juin suivant qu'il confirmait son accord pour l'achat du local au prix proposé mais que la vente de l'appartement devait respecter les obligations légales applicables ; que Johann Y... n'a pas pour sa part transmis directement ses offres à David X... et n'a pas renoncé à vendre ses deux biens en même temps ; que la vente du local commercial n'a donc pas été conclue ;

 

ALORS QUE d'une part l'irrégularité du mandat au regard des exigences posées par l'article 6 de la loi 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 affecte les seules relations entre le mandant et l'agent immobilier et demeure sans conséquence sur la réalité de la vente conclue par l'intermédiaire dudit agent ; qu'ainsi la cour d'appel qui, en constatant que M. Y... avait donné mandat à l'agence Staes Immobilier de vendre le local commercial au prix de 600 000 euros, a considéré que celui-ci n'était pas engagé envers M. X... par ce mandat non mentionné sur le registre des mandats, a violé les textes précités et les articles 1583 et 1984 du code civil ;

 

ALORS QUE d'autre part en retenant pour refuser toute valeur à l'acceptation par M. X... d'acquérir le local commercial au prix proposé, que M. Y... souhaitait vendre ce local et l'appartement en même temps, la cour d'appel a dénaturé l'offre du 10 juin 2004 par laquelle l'agence n'envisageait pas une indivisibilité entre les deux ventes et au contraire évoquait l'éventualité de l'acquisition de l'appartement par d'autres clients et a violé l'article 1134 du code civil."

samedi, 13 septembre 2014

L'action en responsabilité contractuelle de droit commun accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire

C'est ce que cet arrêt juge : "sauf clause contraire, l'acquéreur d'un immeuble a qualité à agir contre les constructeurs, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire".

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 4 février 2013), que la société 71 Barbet a réalisé en qualité de maître de l'ouvrage une opération de construction immobilière avec le concours de la société Dominique Delva Design (la société DDD), assurée par la société Axa France IARD (Axa), maître de l'ouvrage délégué et titulaire des lots n° 1 travaux de curage et n° 2 travaux de terrassement, démolition, gros oeuvre et structure métallique, de la société Bureau d'étude technique Etudesol, chargée de l'étude des sols et fondations, de M. X..., architecte, chargé d'une mission de conception et de direction des travaux, de la société Pareimo, assurée par la société L'Auxiliaire, maître d'oeuvre d'exécution et de la société BTP consultants, assurée par la société Euromaf, contrôleur technique ; que se plaignant d'un sinistre ayant occasionné une obligation de démolition et de reconstruction d'un bâtiment sur le lot n° 5 et d'un allongement du chantier, la société 71 Barbet a assigné en indemnisation, la société DDD, la société Pareimo, la société BTP consultants et leurs assureurs ; 

 

Sur le premier moyen : 

Attendu que la société 71 Barbet fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à voir juger que la responsabilité de la société DDD, titulaire des lots n° 1 et 2, et de la société Pareimo était engagée sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil et de rejeter sa demande tendant à les voir condamnées à lui payer solidairement, avec leurs assureurs, la compagnie Axa France Iard et la société L'Auxiliaire, la somme de 3 152 362, 26 euros à titre de dommages-intérêts alors, selon le moyen : 

1°/ que les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en cause d'appel, la société 71 Barbet produisait la lettre du 9 juillet 2007 reçue de la société DDD, titulaire du lot curage, énonçant : « suite à nos différents entretiens concernant le sinistre du chantier... 92000 Nanterre. Nous tenons à préciser par la présente la cause du sinistre concernant le lot n° 5. Lors du curage et de la création d'ouvertures dans les murs du lot n° 5, pour les futures verrières, nous avons rencontré un affaiblissement de la structure existante, qui a causé un effondrement » ; qu'en déboutant la société 71 Barbet de ses demandes formulées contre la société DDD, titulaire des lots curage et terrassement, démolition gros-oeuvre et structure métallique, en s'abstenant d'examiner et d'analyser la lettre du 9 juillet 2007 émanant de la société DDD, dont la responsabilité était recherchée, établissait que les opérations en cours sur le bâtiment litigieux non étayé en avait fragilisé la structure au point que celle-ci s'était affaissée, ce qui avait entraîné l'effondrement partiel du bâtiment, prouvant par là même l'existence du sinistre invoqué, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

 

2°/ subsidiairement, que la lettre du 9 juillet 2007 reçue de la société DDD, titulaire du lot curage, énonçait « suite à nos différents entretiens concernant le sinistre du chantier... 92000 Nanterre. Nous tenons à préciser par la présente la cause du sinistre concernant le lot n° 5. Lors du curage et de la création d'ouvertures dans les murs du lot n° 5, pour les futures verrières, nous avons rencontré un affaiblissement de la structure existante, qui a causé un effondrement » ; qu'en affirmant que la lettre de la société Pareimo du 2 août 2007, adressée à la société DDD, par laquelle cette société disait avoir été informée du sinistre était « insuffisante pour établir les faits allégués dans la mesure où elle n'est étayée par aucun autre élément », la cour d'appel a dénaturé par omission les termes clairs et précis de la lettre du 9 juillet 2007, en violation de l'article 1134 du code civil ; 

3°/ que dans sa lettre du 10 décembre 2007, la société Pareimo énonçait que « je vous confirme que pendant les travaux de curage pour en assurer la reprise, une partie importante des maçonneries structurelles se sont écroulées ; le restant des maçonneries en a été fragilisée et présentait un risque certain d'écroulement sur les ouvriers ; devant cette urgence, l'entreprise DDD a fait le choix de tout détruire ; en qualité de maître d'oeuvre d'exécution sur cette opération, je ne pouvais qu'être en accord avec l'entreprise ; reprendre ces ouvrages n'étant plus possible », en sorte qu'elle précisait la nature du sinistre, sa cause, le moment de sa survenance et ses conséquences, de sorte qu'en relevant qu'elle ne donnait pas plus d'explication ou de précision utile à l'établissement de la preuve du sinistre invoqué par la société 71 Barbet, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du code civil ; 

4°/ que les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que pour prouver que la société DDD était soumise à des contraintes spécifiques relatives à l'exécution du lot n° 5, liées à la circonstance qu'elle oeuvrait sur des existants et notamment qu'il lui appartenait, avant d'entreprendre les travaux de curage de prendre attache avec un bureau technique pour vérifier la résistance structurelle du bâtiment, la société 71 Barbet produisait le cahier des charges (CCTP), les compte-rendu de chantier des 19 juin et 16 octobre 2007 et la lettre de la société Pareimo du 2 août 2007, rappelant à la société DDD les obligations qu'elle avait méconnues ; qu'en considérant que la société Barbet 71 ne rapportait pas la preuve d'un manquement de la part de la société DDD dans l'exécution de ses obligations contractuelles, sans s'expliquer, ni examiner les éléments de preuve produits, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile

 

Mais attendu qu'ayant relevé que la société 71 Barbet ne rapportait pas la preuve d'un sinistre à l'origine de la destruction du bâtiment existant, correspondant au lot n° 5 du projet, ni d'un lien de causalité entre les manquements contractuels de la société DDD et ledit sinistre et qu'elle ne démontrait pas que l'interruption du chantier pour méconnaissance des règles d'urbanisme était due au sinistre allégué, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui a souverainement apprécié la force probante des éléments de preuve soumis à son examen, a pu en déduire que les coûts des travaux de démolition et de reconstruction à l'identique du lot n° 5 et d'allongement du chantier n'étaient pas imputables à la société DDD ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Mais sur le deuxième moyen, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile : 

 

Vu l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 31 du code de procédure civile ; 

Attendu que pour déclarer la société 71 Barbet irrecevable en ses demandes formulées à l'encontre de la société Pareimo et de son assureur, la société L'Auxiliaire, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que le contrat de la société Pareimo ayant été signé avec la société Hortense, bénéficiaire d'une promesse de vente du terrain, préalablement à la vente du même terrain à la société 71 Barbet, intervenue le 5 décembre 2006, la société 71 Barbet ne justifiait pas de sa qualité à agir à l'encontre de la société Pareimo ni, par voie de conséquence, à l'encontre de son assureur, pour mettre en cause sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil la mauvaise exécution d'un contrat auquel elle n'avait pas été partie ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf clause contraire, l'acquéreur d'un immeuble a qualité à agir contre les constructeurs, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 

 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme le jugement ayant déclaré la société 71 Barbet irrecevable en ses demandes présentées à l'encontre de la société Pareimo et de son assureur, la société L'Auxiliaire, l'arrêt rendu le 4 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; 

 

Condamne la société Pareimo et la société L'Auxiliaire aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Pareimo et la société L'Auxiliaire à payer la somme de 3 000 euros à la société 71 Barbet ; rejette les autres demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

 

Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société 71 Barbet et autres

 

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SNC 71 Barbet de ses demandes tendant à voir juger que la responsabilité de la SARL Dominique Delva Design, titulaire des lots n° 1 et 2, et de la société Pareimo était engagée sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil et de l'avoir déboutée de sa demande tendant à les voir condamnées à lui payer solidairement, avec leurs assureurs, la compagnie Axa France Iard et la société L'Auxiliaire, la somme de 3. 152. 362, 26 euros à titre de dommages et intérêts ; 

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le sinistre et la cause du désordre ; que la société 71 Barbet fait grief au jugement de la débouter de sa demande présentée à l'encontre de la société DDD titulaire des lots n 1 et 2 du chantier litigieux aux motifs que le sinistre dénoncé, comme étant à l'origine de la destruction du bâtiment existant correspondant au lot 5 du projet, n'a pas été établi alors que l'existence de ce sinistre est établie par les lettres des 2 août 2007 et 10 décembre 2007 émanant de la société Pareimo ; que, par de justes motifs que la cour adopte, les premiers juges ont retenu que la société 71 Barbet n'établissait pas l'existence du sinistre allégué ; qu'en particulier, la société 71 Barbet ne produit pas d'éléments de preuve matériels corroborant la lettre du 2 août 2007 (pièce 10) par laquelle la société Pareimo dit avoir été informée du sinistre, ce qui laisse entendre qu'elle n'a pas été témoin de ces faits ; que, comme l'a précisément analysé le tribunal, cette lettre est insuffisante pour établir les faits allégués dans la mesure où elle n'est étayée par aucun autre élément et qu'elle ne précise ni la date du sinistre ni sa nature ni la qualité de M. Z... ; qu'en outre la lettre du 10 décembre 2007 (pièce 13) ne donne pas plus d'explication ou de précision utile à l'établissement de la preuve du sinistre invoqué ; que le jugement sera confirmé ; sur les fautes commises et les responsabilités encourues ; que la société 71 Barbet fait grief au jugement de la débouter de sa demande présentée à l'encontre de la société DDD titulaire des lots n° 1 et 2 du chantier litigieux aux motifs qu'elle n'établit pas le lien de causalité entre les manquements contractuels dénoncés et un sinistre survenu sur le lot n° 5 alors qu'elle a établi l'existence de nombreux manquements tant de la part de la société DDD que de la part de la société Pareimo ; que les élément produits en cause d'appel n'établissent pas le lien de causalité entre des manquements contractuels des entreprises en cause et un sinistre survenu sur le lot n° 5 ; qu'à cet égard pas plus devant la cour d'appel que devant les premiers juges, la société 71 Barbet ne fournit d'éléments tangibles à cet effet ; que le jugement sera confirmé ; sur le préjudice subi par la société 71 Barbet ; que la société 71 Barbet fait grief au jugement de la débouter de sa demande en réparation des préjudices subis en raison des fautes contractuelles commises tant par la société DDD que par la société Pareimo alors que les éléments qu'elle a versés au débats devant les premiers juges confirment que les conséquences du sinistre dénoncé ont généré au 18 octobre 2010, un préjudice d'un montant de 3. 152. 362, 26 euros de coût de travaux complémentaires consécutifs au sinistre comprenant les travaux de démolition et de reconstruction à l'identique du lot 5 ainsi que 94. 661, 25 euros de coût de reprise de maîtrise d'oeuvre et d'honoraires techniques correspondant à l'allongement du chantier et 430. 000 euros correspondant à l'annulation du lot n° 5 du fait de l'impossibilité de reconstruire ledit lot qui a été transformé en jardin ; que ces montants sont établis par M. Y... expert comptable, commissaire aux comptes aux termes d'une attestation en date du 18 octobre 2010, accompagné des bilans, communiqués aux premiers juges ; que la société 71 Barbet n'ayant pas établi l'existence du sinistre allégué, d'un lien de causalité entre les manquements contractuels dénoncés et un sinistre survenu sur le lot n° 5, ses demandes d'indemnisation ne peuvent aboutir ; que le jugement sera confirmé ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur le sinistre : si la SN. C. 71 Barbet fait état d'un sinistre qui " serait " intervenu sur le chantier, aucun élément de son dossier n'en établit la réalité ; qu'aucun constat de ce sinistre n'a été dressé et la date de celui-ci n'est d'ailleurs pas communiquée ; que la demanderesse évoque l'effondrement d'un bâtiment, sa destruction complète et sa reconstruction à l'identique sans apporter au soutien de ses affirmations aucun élément tangible ; que la S. N. C. 71 Barbet ne peut se prévaloir de courriers émanant de la société Pareimo, intervenue en qualité de maître d'oeuvre d'exécution sur le chantier, et dont elle remet également en cause l'intervention ; que le courrier du maître d'oeuvre adressé à la société D. D. D, le 2 août 2007 laisse en tout état de cause entendre qu'il a " été informé du sinistre survenu sur la lot n° 05 de l'opération citée en objet par M. Franck Z... », sans qu'aucun élément ne soit donné sur la date et la nature du sinistre ni sur la qualification de M. Z... ; que ces éléments et les mentions, dans ce même courrier, des engagements non respectés par l'entreprise D. D. D., ne constituent que des allégations sans preuve ; que les mêmes conclusions (absence de preuve) s'imposent concernant le courrier de la société Pareimo adressé à la S. N. C. 71 Barbet le 10 décembre 2007 qui à lui seul ne peut valoir preuve des affirmations y reprises, relatives à " l'écroulement et la reconstruction du lot n° 5 " ; qu'il est ajouté que dans l'arrêté de refus de permis de construire modificatif du 7 avril 2008, le maire adjoint délégué signataire relève que « le pétitionnaire la S. N. C. 71 BARBET ne justifie pas qu'un sinistre serait intervenu sur le terrain sis ... qui aurait eu pour conséquence la destruction du bâtiment existant correspondant au lot 5 du projet » ; qu'il apparaît ainsi que le dit écroulement n'est pas prouvé ; que l'arrêté interruptif de travaux du 8 octobre 2007 (pour non-conformité au permis de construire et au permis de démolir) et l'arrêté de refus de permis de construire modificatif du 7 avril 2008, pour méconnaissance du règlement du plan local d'urbanisme, ne peuvent être liés au sinistre évoqué et non établi ; que rien ne démontre que l'interruption du chantier entre les mois d'octobre 2007 et juin 2009 soit dû au sinistre allégué ; 2. sur la faute de l'entreprise DDD ; que la lecture des pièces produites aux débats laisse apparaître que les ouvrages confiés à la société D. D. D. " conditionnent les autres corps d'état " (compte-rendu n° 18 de réunion de chantier de la société Pareimo) ; que ce seul compte-rendu n° 18 de la société PAREIMO ne suffit cependant pas à établir un lien entre des manquements contractuels de l'entreprise et un sinistre qui serait survenu sur le lot 5 ; qu'il est rappelé que le tribunal n'examine pas ici la mission de maîtrise d'ouvrage déléguée de la société D. D. D ; qu'il ne suffit pas à la S. N. C. 71 Barbet de rappeler les obligations contractuelles de l'entreprise figurant au cahier des clauses techniques particulières, ni son obligation de résultat de livrer un bien exempt de tout vice, ni son obligation de conseil ; 

qu'aucun élément tangible n'est communiqué ; qu'une expertise n'aurait pas été superflue ; qu'une telle mesure, sollicitée par la société B. T. P. Consultants à l'égard de laquelle les demandes ont été jugées irrecevables, ne sera pas ordonnée, étant rappelé qu'elle ne peut suppléer la carence des parties-et ici plus particulièrement de la S. N. C. 71 Barbet-dans l'administration de la preuve qui leur incombe (article 146 du code de procédure civile) ; qu'enfin, aucun élément du dossier de la S. N. C. 71 Barbet en demande ne met en lumière un lien direct entre un manquement de l'entreprise D. D. D. à ses obligations contractuelles, d'une part, et l'arrêté interruptif de travaux du 8 octobre 2007 et l'arrêté de refus de permis de construire modificatif du 7 avril 2008, d'autre part ; que la SN. C. 71 Barbet, qui a incontestablement subi une interruption de chantier entre les mois d'octobre 2007 et juin 2009, n'apporte pas les éléments de preuve permettant de l'imputer à l'entreprise D D. D ;. 3 sur le dommage subi par la S. N. C 71. Barbet ; que la S. N. C, 71 Barbet fait enfin état d'un préjudice de 3. 152, 362, 26 euros « à parfaire » tel qu'attesté par Monsieur Abdenour Y... (document signé. " pour ordre " par un tiers non identifié), expert comptable, le 18 octobre 2010 ; que ce préjudice découle de l'interruption de chantier ; qu'aucune pièce justificative (contrats portant pénalités de retard, contrats de prêts, contrat de reprise de maîtrise d'oeuvre, note d'honoraires techniques, devis et factures des travaux complémentaires, pièces comptables portant chiffre d'affaire et pertes d'exploitation, etc.) n'est produite aux débats ; que le tableau portant évaluation de préjudice n'a ni date, ni signature, ni objet certains et n'a donc aucune valeur probante ; qu'ainsi, la S. N. C, ne justifie pas même sérieusement de son préjudice ; qu'en l'absence de tout élément, la S. N. C. 71 Barbet sera déboutée de ses réclamations formulées à l'encontre de l'entreprise DDD, titulaire des lots n° 1 et n° 2 du chantier en cause ; 

1°) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en cause d'appel, la SNC 71 Barbet produisait la lettre du 9 juillet 2007 reçue de la SARL DDD, titulaire du lot curage, énonçant : « suite à nos différents entretiens concernant le sinistre du chantier... 92000 Nanterre. Nous tenons à préciser par la présente la cause du sinistre concernant le lot n° 5. Lors du curage et de la création d'ouvertures dans les murs du lot n° 5, pour les futures verrières, nous avons rencontré un affaiblissement de la structure existante, qui a causé un effondrement » (prod. n° 46) ; qu'en déboutant la SNC 71 Barbet de ses demandes formulées contre la Sarl DDD, titulaire des lots curage et terrassement, démolition gros-oeuvre et structure métallique, en s'abstenant d'examiner et d'analyser la lettre du 9 juillet 2007 émanant de la société DDD, dont la responsabilité était recherchée, établissait que les opérations en cours sur le bâtiment litigieux non étayé en avait fragilisé la structure au point que celle-ci s'était affaissée, ce qui avait entraîné l'effondrement partiel du bâtiment, prouvant par là même l'existence du sinistre invoqué, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la lettre du 9 juillet 2007 reçue de la SARL DDD, titulaire du lot curage, énonçait « suite à nos différents entretiens concernant le sinistre du chantier... 92000 Nanterre. Nous tenons à préciser par la présente la cause du sinistre concernant le lot n° 5. Lors du curage et de la création d'ouvertures dans les murs du lot n° 5, pour les futures verrières, nous avons rencontré un affaiblissement de la structure existante, qui a causé un effondrement » ; qu'en affirmant que la lettre de la société Pareimo du 2 août 2007, adressée à la société DDD, par laquelle cette société disait avoir été informée du sinistre était « insuffisante pour établir les faits allégués dans la mesure où elle n'est étayée par aucun autre élément », la cour d'appel a dénaturé par omission les termes clairs et précis de la lettre du 9 juillet 2007, en violation de l'article 1134 du code civil ; 

 

3°) ALORS QUE dans sa lettre du 10 décembre 2007, la société Pareimo énonçait que « je vous confirme que pendant les travaux de curage pour en assurer la reprise, une partie importante des maçonneries structurelles se sont écroulées ; le restant des maçonneries en a été fragilisée et présentait un risque certain d'écroulement sur les ouvriers ; devant cette urgence, l'entreprise DDD a fait le choix de tout détruire ; en qualité de maître d'oeuvre d'exécution sur cette opération, je ne pouvais qu'être en accord avec l'entreprise ; reprendre ces ouvrages n'étant plus possible », en sorte qu'elle précisait la nature du sinistre, sa cause, le moment de sa survenance et ses conséquences, de sorte qu'en relevant qu'elle ne donnait pas plus d'explication ou de précision utile à l'établissement de la preuve du sinistre invoqué par la SNC 71 Barbet, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du code civil ; 

4°) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que pour prouver que la société DDD était soumise à des contraintes spécifiques relatives à l'exécution du lot n° 5, liées à la circonstance qu'elle oeuvrait sur des existants et notamment qu'il lui appartenait, avant d'entreprendre les travaux de curage de prendre attache avec un bureau technique pour vérifier la résistance structurelle du bâtiment, la SNC 71 Barbet produisait le cahier des charges (CCTP), les compte-rendu de chantier des 19 juin et 16 octobre 2007 et la lettre de la société Pareimo du 2 août 2007, rappelant à la société DDD les obligations qu'elle avaient méconnues ; qu'en considérant que la SNC Barbet 71 ne rapportait pas la preuve d'un manquement de la part de la société DDD dans l'exécution de ses obligations contractuelles, sans s'expliquer, ni examiner les éléments de preuve produits, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

 

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 

 

Il est fait grief à confirmatif l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la SNC 71 Barbet irrecevable en ses demandes formulées à l'encontre de la SAS Pareimo et de son assureur, la compagnie l'Auxiliaire ; 

AUX MOTIFS ADOPTES QUE la S. N. C. 71 Barbet affirme qu'elle serait venue aux droits et obligations de la S. N. C. Hortense " au cours de l'opération " ; qu'elle a été constituée par acte authentique du 13 novembre 2006 à effet d'acquérir divers biens et droits immobiliers â Nanterre,..., biens objets du litige ; que l'examen chronologique de l'exposé des faits révèle certes que si le terrain en cause a été les 5 et 7 juillet 2005 promis à la vente à la S. N. C. Hortense (selon attestation notariée du 26 septembre 2005), la vente est en fait intervenue le 5 décembre 2006 au profit de la S. N. C. 71 Barbet (selon l'origine de propriété figurant sur les actes de vente des divers lots) ; que les contrats de Monsieur X..., architecte, de la société Pareimo et de la société B. T. P. Consultants ont cependant été signés préalablement à cette vente, entre les mois d'août 2005 et avril 2006, avec la S. N. C. Hortense ; qu'aucun élément n'indique que cette modification ait été portée à la connaissance des dits contractants, et notamment des société Pareimo et B. T. P. Consultants parties à l'instance ; que la S. N. C 71. Barbet ne justifie en conséquence pas de sa qualité à agir à l'encontre des dites sociétés Pareimo et B. T. P. Consultants (et non plus, par voie de conséquence, à l'encontre de leurs assureurs) pour mettre en cause sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil la mauvaise exécution de contrats auxquels elle n'a pas été partie ; que la S. N. C. 71 Barbet sera donc déclarée irrecevable en l'ensemble de ses prétentions dirigées à l'encontre des deux sociétés Pareimo et B. T. P. Consultants et de leurs assureurs les compagnies L'Auxiliaire et Euromaf ; 

ALORS QUE la qualité pour agir n'est pas subordonnée à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et que l'existence de la créance invoquée par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action, mais de son succès ; qu'en déclarant la SNC 71 Barbet irrecevable à agir à l'encontre de la société Pareimo et de son assureur, la société L'Auxiliaire, pour obtenir réparation des fautes commises par l'assuré dans l'exécution de sa mission de maîtrise d'oeuvre déléguée, à défaut pour la SNC 71 Barbet d'être liée à la première par un contrat, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile. 

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SNC 71 Barbet de ses demandes formulées contre la société Pareimo et la société L'Auxiliaire, son assureur, et confirmé le jugement entrepris en ce qu'il l'a déclarée irrecevable en ses demandes présentées à l'encontre de la SAS Pareimo et de son assureur, la compagnie l'Auxiliaire ; 

AUX MOTIFS QUE la société 71 Barbet n'ayant pas établi l'existence du sinistre allégué, d'un lien de causalité entre les manquements contractuels dénoncés et un sinistre survenu sur le lot n° 5, ses demandes d'indemnisation ne peuvent aboutir ; que le jugement sera confirmé ; 

 

ALORS QUE le juge qui décide que la demande dont il est saisi est irrecevable excède ses pouvoirs en statuant au fond ; qu'en confirmant le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la SNC 71 Barbet en ses demandes présentées à l'encontre de la SAS Pareimo et de son assureur, la société l'Auxiliaire, tout en la déboutant de ses demandes formulées contre ces mêmes parties, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé l'article 562 du code de procédure civile."

vendredi, 12 septembre 2014

Un arrêt sur le bon de visite

Un arrêt sur cette question du bon de visite :

 

"Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

 

Attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente ;

 

Attendu que M. X... a confié à l'agence immobilière Abondance Immobilière le 24 mars 2001 un mandat non exclusif de vendre sa maison, moyennant une rémunération de 5 % à la charge de l'acquéreur ; que les époux Y... ont visité le bien par l'intermédiaire de cette agence selon bon de visite en date du 6 avril 2001 ; que la vente a été réalisée entre les parties par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, l'agence Martin à laquelle M. X... avait également donné mandat non exclusif de vente ;

 

Attendu que pour condamner le vendeur à payer à l'agence immobilière Abondance Immobilière l'indemnité forfaitaire de 5 % du prix de vente qu'elle réclamait pour non-respect par le vendeur de l'interdiction qui lui était faite de traiter directement avec un acheteur présenté par l'agence mandataire, l'arrêt attaqué énonce que l'interdiction de traiter directement avec l'acquéreur présenté par l'agence immobilière n'autorise pas les parties à traiter en dehors de la présence de celle-ci, que le terme directement n'a pas d'autre signification et qu'il n'autorise pas les parties à évincer l'agent immobilier en affectant de traiter avec un intermédiaire moins coûteux ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... avait confié aux deux agences des mandats de vente non exclusifs et que la vente a été réalisée par l'intermédiaire de l'une de ces deux agences moyennant paiement d'une commission librement négociée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 septembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ;

 

Condamne la société Abondance Immobilière aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Abondance Immobilière à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille six."

jeudi, 11 septembre 2014

Distinction entre bail commercial et bail d'habitation

Distinction entre bail commercial et bail d'habitation : un arrêt sur cette question.

 

"Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-1 du code de commerce.

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 septembre 2012), que M. X... est devenu locataire, par suite d'un transfert de bail, d'une maison initialement louée à Mme X... et dans laquelle il a fixé le siège social de la société Les Presses du Midi dont il est le gérant ; que les consorts Y..., propriétaires indivis de la maison, ont délivré à M. X... un congé pour vendre ; que M. X... et la société Les Presses du Midi ont assigné les consorts Y... pour faire juger que le bail litigieux était un bail mixte commercial et d'habitation soumis pour le tout au statut des baux commerciaux

Attendu que pour dire que le bail litigieux est un bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, l'arrêt retient que le contrat intitulé " bail de location " a été conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, que la commune intention des parties était de conclure un bail d'habitation et qu'à la date du contrat les locaux n'étaient pas destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce et qu'ainsi les dispositions de l'article L. 145-1 du code de commerce ne peuvent recevoir application ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que le bail stipulait que le preneur " pourra exercer dans les lieux toutes activités professionnelles, commerciales ou industrielles " et qu'elle constatait qu'un fonds de commerce était exploité dans les lieux, la cour d'appel, qui a dénaturé les clauses du bail, a violé les textes susvisés ; 

 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 

Condamne les consorts Y... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer à M. X... et à la société Les Presses du Midi la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts Y... ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

 

Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société Les Presses du Midi 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le bail signé le 3 septembre 1980 et renouvelé par tacite reconduction était un bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d'avoir déclaré valable le congé délivré par les consorts Y... et d'avoir ordonné l'expulsion de M. X... au terme d'un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE le contrat intitulé « bail de location » intervenu entre M. Y... et Mme X... le 3 septembre 1980 porte sur une villa avec jardin sise ... à Toulon, qu'il a été conclu pour une durée de trois années à compter du 1er septembre 1980, renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation par l'une des parties avec un préavis de six mois, que les lieux ont été utilisés pour l'habitation de M. et Mme X... puis après la séparation du couple pour celle de M. X..., auquel a été attribuée la jouissance du domicile conjugal ; qu'il ressort de ces éléments que la commune intention des parties à l'époque était de conclure un bail d'habitation étant observé qu'à la date du contrat, le bail n'était pas destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce et qu'ainsi les dispositions de l'article L. 145- I du code de commerce ne peuvent recevoir application, nonobstant l'autorisation donnée par le bailleur d'une sous-location de tout ou partie de la villa à usage professionnel, commercial ou industriel ou de l'exercice par le preneur dans les lieux loués de ces mêmes activités ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte de la lecture des stipulations du bail que si les parties ont prévu l'autorisation du bailleur de sous-location des lieux dans un but commercial ou l'utilisation par le preneur lui-même des lieux à titre commercial, la volonté des parties était de signer un bail d'habitation dont l'utilisation commerciale n'était qu'une simple tolérance ; que cela résulte également du statut donné aux lieux loués par les preneurs eux-mêmes qui les ont désignés dans le cadre de leur divorce comme étant le domicile conjugal ; 

ALORS QUE le contrat de bail du 3 septembre 1980 stipule expressément, en termes clairs et précis, que « le bailleur autorise expressément le preneur à sous-louer pour la durée du bail principal tout ou partie de la villa à toutes personnes physiques ou morales, à usage professionnel, commercial ou industriel et, ou, d'habitation notamment à toutes sociétés dont Edipub, Periopress (¿) » (article 4) et que « le preneur pourra exercer dans les lieux toutes activités professionnelles commerciales et industrielles et notamment toute activité d'édition, de publicité, d'impression et, ou les utiliser à usage d'habitation bourgeoise autre de résidence principale ou secondaire » (article 7) ; qu'en présumant que l'intention des parties avait été de conclure un bail d'habitation pur et simple, la cour d'appel a dénaturé les clauses précitées et la convention des parties, violant ainsi l'article 1134 du code civil."

mercredi, 10 septembre 2014

Les éoliennes et le château

Cette décision juge que les propriétaires d'un château éloigné de 4000 à 5000 mètres d'un projet d'éoliennes n'ont pas intérêt à agir contre l'autorisation de les installer :

 

"Vu la requête sommaire et les mémoires complémentaires, enregistrés les 18 décembre 2012, 8 février 2013 et 11 mars 2013, présentés pour M. B...C...et M. A... D..., demeurant..., par Me Francis Monamy ;

 

MM. C...et D...demandent à la cour :

 

1°) d'annuler le jugement n° 0907034 du 4 octobre 2012 par lequel le tribunal administratif de Lille a rejeté leur demande tendant à l'annulation des arrêtés des 8 juin et 9 juillet 2009 par lesquels le préfet du Pas-de-Calais a délivré à la société Infinivent les permis de construire deux éoliennes à Grand-Rullecourt et quatre éoliennes à Beaufort-Blavincourt ainsi qu'à l'annulation du refus de retirer ces arrêtés, et à la mise à la charge de l'Etat du versement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

 

2°) d'annuler pour excès de pouvoir les arrêtés des 8 juin et 9 juillet 2009 ;

 

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

 

 

Vu les autres pièces du dossier ;

 

Vu le code de l'urbanisme ;

 

Vu le code de justice administrative ;

 

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

 

Après avoir entendu au cours de l'audience publique :

 

- le rapport de Mme Perrine Hamon, premier conseiller,

 

- les conclusions de M. Hubert Delesalle, rapporteur public,

 

- et les observations de Me Francis Monamy, avocat de M. C...et M.D..., et de Me Sabine Le Boulch, avocat de la société Infinivent ;

 

 

1. Considérant que M. C...et M.D..., propriétaires du château de Varlemont sur le territoire de la commune de Barly, relèvent appel du jugement du 4 octobre 2012 par lequel le tribunal administratif de Lille a rejeté leur demande tendant à l'annulation de six arrêtés des 8 juin 2009 et 9 juillet 2009 par lesquels le préfet du Pas-de-Calais, après l'annulation contentieuse du précédent refus qu'il avait opposé à la société Infinivent, lui a délivré l'autorisation de construire six éoliennes dont deux (nos E12 et E13) sur le territoire de la commune de Grand-Rullecourt et quatre (nos E17, E18, E21 et E22) sur celui de Beaufort-Blavincourt ;

 

 

Sur la régularité du jugement :

 

2. Considérant que les premiers juges ont omis de répondre au nouveau moyen soulevé par M. C...et M.D..., dans leur mémoire " récapitulatif ", qui était tiré de la violation de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme ; que ce moyen qui, bien que présenté sous un même titre, était distinct de celui tiré de la violation de l'article R. 111-5 du même code, appelait une réponse spécifique dès lors qu'il n'était pas inopérant ; que, par suite, le jugement attaqué, qui est irrégulier, doit être annulé ;

 

3. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande de M. C...et M. D...présentée devant le tribunal administratif de Lille ;

 

 

Sur la recevabilité de la demande :

 

4. Considérant qu'il est constant que les six éoliennes objet du litige doivent être implantées à des distances comprises entre 4 000 et 5 000 mètres du château de Varlemont situé sur le territoire de la commune de Barly ; qu'en dépit des photomontages produits par MM. C... etD..., qui ne présentent pas un caractère de vraisemblance suffisant quant à la simulation des perceptions, il ressort des pièces du dossier que, compte tenu de cette distance importante qui a pour effet de réduire significativement voire de supprimer les impacts des machines d'une hauteur d'environ 120 mètres, la propriété de MM. C...et D...ne peut être regardée comme située dans le voisinage des éoliennes en litige ; que, par suite, les intéressés ne justifient pas, en dépit de l'intérêt historique et de la valeur patrimoniale de leur propriété, et en l'absence de toute circonstance particulière, d'un intérêt suffisamment direct et certain leur donnant qualité à agir contre les permis de construire attaqués ; que, par suite, leur demande doit être rejetée comme irrecevable ;

 

 

Sur les conclusions présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

 

5. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que MM. C...et D...demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de MM. C...et D...le versement à la société Infinivent d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du même code ;

 

 

DÉCIDE :

 

 

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Lille du 4 octobre 2012 est annulé.

 

 

Article 2 : La demande présentée par MM. C...et D...devant le tribunal administratif de Lille est rejetée.

 

 

Article 3 : MM. C...et D...verseront à la société Infinivent une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

 

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. B...C..., à M. A...D..., à la société Infinivent et au ministre du logement et de l'égalité des territoires."