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dimanche, 25 janvier 2015

Permis de construire et délégation de signature non affichée

Le ministre répond à la question du parlementaire. Je pense personnellement que cette réponse n'est pas exacte : le refus de permis de construire est simplement illégal, mais il existe et il ne peut être considéré qu'un permis de construire tacite a été obtenu.

La question :

M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre de l'intérieur sur le cas d'une commune où un refus de permis de construire a été signé par un adjoint au maire. Toutefois, la délégation de signature du maire à cet adjoint n'a pas été affichée. Il lui demande si le refus du permis de construire est alors entaché d'illégalité, ce qui permet au demandeur de bénéficier alors d'un permis tacite au motif que les délais de refus sont écoulés.

 

La réponse du Ministère de l'intérieur :

En application de l'article L.2122-18 du code général des collectivités territoriales « Le maire est seul chargé de l'administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et, en l'absence ou en cas d'empêchement des adjoints ou dès lors que ceux-ci sont tous titulaires d'une délégation, à des membres du conseil municipal ». Cet arrêté doit être publié (CE 12 mars 1975, commune de Loges-Margueron) et affiché intégralement. Ainsi, sa simple publication en substance sans date ni texte exact, dans la lettre d'information de la commune, supplément au bulletin municipal, ne constitue pas une publication régulière et le prive de caractère exécutoire (CE 21 juillet 1995, Ville de Nevers, n° 117690). Un refus de permis de construire pris sur la base d'une délégation irrégulière n'a pas force exécutoire et ne peut être opposé à l'administré qui de ce fait peut bénéficier d'un permis tacite à l'écoulement des délais légaux.

samedi, 24 janvier 2015

Responsabilité du syndicat des copropriétaires

Un exemple de responsabilité du syndicat des copropriétaires à l'égard d'un copropriétaire :

 

"Vu l’article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 25 septembre 2013), que la société Pharmacie des Belles Feuilles, locataire de locaux commerciaux situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné son bailleur, M. X..., en indemnisation du préjudice consécutif à la réalisation de travaux sur les parties communes décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, l’ayant contrainte à interrompre son exploitation pendant plusieurs mois ; que M. X... a appelé en garantie le syndicat secondaire B des copropriétaires du centre commercial Saint Didier (le syndicat) ;

 

Attendu que pour condamner le syndicat à garantir M. X... des condamnations prononcées à son encontre, la cour d’appel retient que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce, le bailleur ne demandant aucune indemnisation pour lui-même, mais qu’en revanche, le syndicat est responsable des dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble dont il a la garde juridique au sens de l’article 1384 du code civil et que le syndicat est responsable des dommages occasionnés par les travaux de la dalle plancher rendus nécessaires en raison de l’insuffisante résistance au feu ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors que M. X... sollicitait l’indemnisation d’un préjudice personnel résultant de son obligation de réparer les troubles subis par son locataire et que, s’agissant de travaux conduits par le syndicat et affectant ses parties privatives, seules les dispositions de l’article 9, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 trouvaient à s’appliquer, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a dit que le syndicat secondaire B de copropriété du centre commercial Saint Didier est tenu de garantir M. X... des condamnations prononcées à son encontre et résultant de la réfection du plancher haut du rez-de-chaussée, l’arrêt rendu le 25 septembre 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée."

vendredi, 23 janvier 2015

Notion de délibération inexistante en copropriété

 

Cet arrêt juge que le défaut de convocation régulière ne rend pas la délibération ou l'assemblée générale inexistante :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 octobre 2006), que les époux X..., propriétaires d'un lot de copropriété, ont par acte du 25 octobre 2002 assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3, allée Paul Déroulède à La Celle Saint-Cloud en nullité de l'assemblée générale du 29 juin 1999 dont le procès-verbal leur avait été notifié le 28 juillet 1999 ;

 

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de déclarer leur action irrecevable, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le délai de deux mois imparti pour contester une décision d'assemblée générale n'est pas applicable en cas d'inexistence d'une décision ; qu'il en est ainsi lorsque des personnes n'ayant pas la qualité de copropriétaire ont été convoquées et ont assisté à l'assemblée générale ; qu'en l'espèce, à l'appui de leur recours en annulation de l'assemblée générale du 29 juin 1999, les époux X... ont soutenu que l'un des copropriétaires n'avait pas été régulièrement convoqué et n'était pas présent à cette assemblée, et que c'était le père de ce copropriétaire qui avait été convoqué et était présent ; qu'en opposant à ce moyen la méconnaissance du délai d'action de deux mois, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

2°/ qu'un délai d'action en justice ne court pas lorsque le demandeur était dans l'impossibilité d'agir ; qu'il en est ainsi lorsqu'un copropriétaire ignore la cause de nullité d'une assemblée générale ; qu'en l'espèce, dans leurs écritures d'appel, les époux X... ont soutenu que c'était postérieurement à l'expiration du délai de deux mois qu'ils avaient appris que c'était le père d'un copropriétaire qui avait été convoqué et était présent à l'assemblée générale le 29 juin 1999 ; qu'en ne recherchant pas si cette circonstance était de nature à justifier la recevabilité des recours des époux X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;

 

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que de telles irrégularités ne rendaient pas l'assemblée générale ou les décisions qu'elle avait prises inexistantes mais annulables et que le délai de forclusion de l'article 42, alinéa 2, s'appliquait aux actions qui avaient pour objet de contester les décisions d'assemblée générale même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, la cour d'appel, qui a relevé à juste titre que la règle demeurait applicable si l'irrégularité était découverte postérieurement à l'expiration du délai pour agir, en a exactement déduit que les époux X... étaient forclos dès lors que le procès-verbal de l'assemblée générale leur avait était notifié le 28 juillet 1999 et qu'ils avaient assigné le syndicat des copropriétaires le 25 octobre 2002 ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne les époux X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ; les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3, allée Paul Déroulède à La Celle Saint-Cloud la somme de 2.000 euros ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre" civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille sept.

jeudi, 22 janvier 2015

Le copropriétaire qui s'abstient ne peut contester la décision

C'est ce que juge cet arrêt au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 :

 

"Vu l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

Attendu que les actions, qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de 2 mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 juin 1994), que, propriétaires dans un immeuble en copropriété d'un lot, auquel est attaché la jouissance privative d'un jardin, les époux X..., insatisfaits des clôtures prévues pour cet espace et réalisées par le constructeur de l'immeuble, la Société franco-suisse du bâtiment, ont fait édifier, à leurs frais, une clôture plus solide différente dans ses éléments constitutifs et dans l'implantation, et ont, ensuite, demandé à l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation pour cette construction ; que, cette autorisation leur ayant été refusée, ils ont assigné le syndicat en annulation de cette décision ;

 

Attendu que, pour déclarer recevable la demande des époux X..., l'arrêt retient que leur abstention lors du vote ne saurait être interprétée comme susceptible de traduire leur désintéressement à l'égard de cette décision, que la résolution mise au vote ayant été proposée par leurs soins, il ne pouvait exister aucune ambiguïté sur leur position quant à l'adoption de la mesure sollicitée, de sorte qu'ayant, dès avant le vote, pris fermement parti, ils ne peuvent qu'être considérés comme opposants à la résolution qui a refusé d'adopter leur proposition ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé qu'il résultait du procès-verbal de l'assemblée générale du 14 novembre 1990 que M. X... s'était abstenu lors du vote de la résolution, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré recevable la demande en annulation de la seconde résolution de l'assemblée générale du 14 novembre 1990 et prononcé la nullité de cette résolution, l'arrêt rendu le 9 juin 1994, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris."

mercredi, 21 janvier 2015

Substitution d'un tiers au bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente et cession de créance

 

Cet arrêt juge que le substitution d'un tiers au bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente prévoyant cette faculté ne constitue pas une cession de créance :

"Vu l'article 1689 du Code civil ;

 

Attendu que, dans le transport d'une créance, d'un droit ou d'une action sur un tiers, la délivrance s'opère entre le cédant et le cessionnaire par la remise du titre ;

 

Attendu, selon les arrêts attaqués (Chambéry, 30 juin 1997 96/181 et 182), que, par un acte du 31 octobre 1992, la société JPP Promotion a reconnu devoir la somme de 3 300 000 francs à M. Mouret ; que, par un second acte du 25 mai 1993, la société JPP Promotion s'est engagée à vendre à M. Mouret divers lots d'un immeuble moyennant le prix de 3 300 000 francs payable par compensation, avec la créance constatée par l'acte du 31 octobre 1992 ; que la promesse étant conclue avec faculté de substitution au profit de M. Mouret, ce dernier s'est substitué la société civile immobilière 188, avenue Victor-Hugo (SCI) ; que M. Mouret a assigné la société JPP Promotion en réitération forcée de la promesse ; que la SCI est intervenue volontairement en se prévalant de l'acte de substitution ; que la société JPP Promotion ayant été mise en liquidation judiciaire, M. Mouret a déclaré sa créance ; 

 

Attendu que, pour rejeter cette créance, l'arrêt n° 96/181 retient que l'acte de substitution entraînait nécessairement cession de la créance de sorte que M. Mouret n'avait plus la qualité de créancier ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que la substitution d'un tiers au bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente prévoyant cette faculté ne constitue pas une cession de créance, la cour d'appel, qui a constaté que la promesse avait été enregistrée le 25 mai 1993 et qu'elle prévoyait que la société JPP Promotion pourrait refuser de réitérer l'acte en versant à M. Mouret la somme de 3 300 000 francs augmentée d'un intérêt, a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen de chacun des pourvois :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes leurs dispositions, les arrêts rendus le 30 juin 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble."

mardi, 20 janvier 2015

Effet du décès du vendeur sur une promesse de vente

Cet arrêt juge que le décès du promettant dans le cadre d'une vente immobilière n'avait pu rendre son offre caduque :

 

"Vu l'article 1134 du Code civil ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 27 mars 1995), que, par acte sous seing privé du 21 mai 1987, les époux Desrus ont promis de vendre à M. Castagna une maison, et ce jusqu'au 31 décembre 1991, que M. Desrus étant décédé le 3 février 1989, M. Castagna a accepté l'offre le 27 avril 1990 et levé l'option le 1er novembre 1991 ; qu'il a ensuite assigné les consorts Desrus afin d'obtenir la signature de l'acte authentique de vente à laquelle ces derniers s'opposaient ;

 

 

Attendu que pour décider que l'offre de vente faite par les époux Desrus était devenue caduque lors de son acceptation par M. Castagna, le 27 avril 1990 du fait du décès de M. Desrus, l'arrêt retient que le délai prévu à la promesse unilatérale de vente n'était qu'un délai de levée d'option et non un délai de maintien de l'offre.

 

 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations que les époux Desrus s'étaient engagés à maintenir leur offre jusqu'au 31 décembre 1991 et que le décès de M. Desrus n'avait pu rendre cette offre caduque, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 mars 1995, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux."

lundi, 19 janvier 2015

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vendredi, 16 janvier 2015

Mât, statue et troubles anormal du voisinage

Cet arrêt admet que les juges d'appel ne retiennent pas qu'il existe un trouble anormal du voisinage dans la présence d'un mât et d'une statue dans un lotissement.

 

 

Sur le second moyen ci-après annexé :

 

Attendu d'une part qu'ayant relevé que la statue ou totem objet du litige avait fait l'objet d'une déclaration de travaux, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit, sans violer l'autorité de chose jugée que les dispositions du règlement du lotissement, devenu caduc du fait de la publication d'un plan d'occupation des sols, ne pouvaient être invoquées par les colotis, même en l'absence d'accomplissement des formalités de publicité prévues en application des dispositions de l'article R 351-44-1 du code de l'urbanisme et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante en a justement déduit que l'ornement critiqué n'avait pas été irrégulièrement édifié ;

 

Attendu d'autre part qu'ayant souverainement retenu que la décoration critiquée était de taille modeste et ne dépassait pas la toiture du bâtiment sur lequel elle était installée et que les photographies communiquées ne permettaient pas d'établir la réalité des troubles invoqués, la cour d'appel a pu en déduire que la preuve de l'existence d'un trouble excédent les inconvénients normaux du voisinage n'était pas rapportée ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Mais sur le premier moyen :

 

Vu les article 4 et 5 du code de procédure civile ;

 

Attendu que pour déclarer prescrite la demande des époux X..., de Mme Z... et des époux A... tendant à l'enlèvement d'un mât, l'arrêt retient que la lecture de l'assignation introductive d'instance ainsi que de leurs dernières écritures déposées le 25 septembre 2007 au greffe du tribunal de grande instance de Saverne révèle que les demandeurs ont fondé leurs actions et demandes sur les dispositions de l'article 1382 du code civil ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que dans leurs écritures déposées en première instance comme en appel, les demandeurs invoquaient d'une part la violation des prescriptions du cahier des charges du lotissement et celles du règlement du lotissement dont ils affirmaient le caractère contractuel et d'autre part, l'application de la prescription trentenaire, la cour d'appel qui a modifié l'objet du litige a violé les textes susvisés ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare prescrite la demande des époux X..., de Mme Z... et des époux A... tendant à la suppression d'un mât, l'arrêt rendu le 28 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;

 

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille treize.

 

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils pour les époux X..., Mme Z... et les époux A...

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir déclaré prescrite la demande de M. et Mme X..., Mme Z... et de M. et Mme A... tendant à l'enlèvement du mât édifié par l'Association Sakya Tsechen Ling et de les avoir, en conséquence, déboutés de cette demande,

 

AUX MOTIFS QUE la lecture de l'assignation introductive d'instance délivrée à la requête des consorts X.../Z.../A... ainsi que de leurs dernières écritures déposées le 25 septembre 2007 au greffe du tribunal de grande instance de Saverne révèle que les demandeurs ont fondé leurs action et demandes sur l'article 1382 du code civil ; qu'il y a lieu par conséquent d'appliquer à la cause l'article 2270-1 du code civil et non par l'article 2262 du code civil, qui énonce dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 que toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ; que l'article 2270-1 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 85-677 du 5 juillet 1985 disposait que les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ; que ces dispositions ont été modifiées par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, de sorte que l'article 2224 du code civil prévoit à présent que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que toutefois, l'article 26 de cette loi précise, s'agissant des dispositions transitoires, que lorsqu'une instance a été introduite avant l'entrée en vigueur de la loi, l'action est poursuivie et jugée sous l'empire de la loi ancienne ; que par suite le délai de prescription applicable à la cause est le délai de 10 ans institué par l'ancien article 2270-1 du code civil ; qu¿il convient, en l'espèce, de relever que l'action a été introduite le 15 novembre 2005, que l'association intimée a acquis les parcelles et immeubles sur lequel sont édifiés les deux équipements querellés par les demandeurs et appelants (mat et totem) selon des actes des 17 avril 1978 et 19 février 1993 (pour ce dernier acte suite à l'acquisition des parcelles déjà acquises le 18 juillet 1980 par une SCI) ; que pour ce qui concerne la date à laquelle a été édifié le mât litigieux situé en limite de propriété, si l'association Sakya Tsechen Ling ne peut produite, comme en première instance, aucun écrit, savoir des factures relatives à cette opération (et non pas un permis ou une autorisation de construire non nécessaires pour l'édification d'un poteau ou pylône d'une hauteur inférieure à 12 m) qui permettrait de déterminer la date précise d'installation de cet équipement, en cause d'appel, elle a versé utilement aux débats : une plaquette correspondant à la période 1978-1988 et éditée en 1989 dans le but de décrire son activité et faire le bilan de 10 ans de vie, cette plaquette comportant en page de couverture une photographie qui montre que ce mât était déjà présent à cette période, une autre plaquette intitulée «l'éclosion du Lotus ¿ le développement de la clarté et de la compassion» éditée en 1991 et comprenant différentes photographies dont une photographie de l'immeuble de l'association avant la modification de la construction par l'ajout d'un bâtiment reliant les 2 bâtiments existants, mais sur laquelle figure déjà le mât qui chagrine les appelants ; qu¿il en découle que la demande des consorts X.../Z.../A... tendant à son enlèvement sous peine d'astreinte est prescrite ; que l'appel incident est bien fondé, le jugement dont appel devant être infirmé sur ce chef du litige, lequel ne réside plus que dans le point de savoir s'il y a lieu ou non de faire droit à la même demande relativement à l'ornement installé sur la toiture de l'immeuble de l'association Sakya Tsechen Ling ;

 

ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans leurs conclusions d'appel, aussi bien dans leur assignation et leurs conclusions de première instance, M. et Mme X..., Mme Z... et M. et Mme A... ont demandé que soit ordonné l'enlèvement du mât installé par l'association Sakya Tsechen Ling, tant sur le fondement de l'article 1382 du code civil, que sur celui d'une violation du règlement de lotissement et du cahier des charges de celui-ci ; qu'ils invoquaient ainsi la responsabilité tant contractuelle que délictuelle de l'association ; qu'en jugeant que cette demande était seulement fondée sur l'article 1382 du code civil et donc prescrite par application du délai de prescription de l'action en responsabilité délictuelle de dix ans, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X..., Mme Z... et de M. et Mme A... de leur demande tendant à l'enlèvement d'un ornement installé par l'Association Sakya Tsechen Ling sur la toiture de son bâtiment,

 

AUX MOTIFS QUE l'équipement qui demeure en litige est constitué par une décoration de culture tibétaine d'une hauteur de 2 m sur largeur de 2 m 50 en tôle dorée, qui a fait l'objet d'une déclaration de travaux, au titre des travaux exemptés de permis de construire ou de déclaration de clôture en date du 14 juin 2002 ; que le règlement de lotissement dont l'application est réclamée par les demandeurs et appelants et qui sert de fondement à leur action stipule que le lotissement est à usage d'habitation, que sont interdites l'ouverture de commerces ou l'exercice de métiers quels qu'ils soient : artisans¿, que les constructions devront présenter une simplicité de volume, une unité d'aspect et être édifiées avec des matériaux compatibles avec la bonne économie de la construction et que d'une manière générale, est interdit tout postiche d'une architecture archaïque ou étrangère à la région ; que le cahier des charges dont l'application est également demandée ne fait quant à lui aucune référence à ces exigences spécifiques du règlement de lotissement ; que le titre de propriété des époux Z... n'est pas produit, que les actes afférents à l'acquisition de Mme A... ne font aucune mention du règlement de lotissement et du cahier des charges et qu'il en est de même de l'acte d'acquisition de M. et Mme X... (acte 24 novembre 1988) lequel au contraire comporte une référence expresse au plan d'occupation des sols approuvé le 15 mai 1986 ; que dès lors, les appelants ne peuvent prétendre à une contractualisation du règlement de lotissement et du cahier des charges par le biais de leurs actes d'acquisition, alors d'une part que la jurisprudence retenait même antérieurement à la modification de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme (modification au demeurant antérieure à l'introduction de la présente procédure) que la simple insertion des articles d'un règlement de lotissement dans l'acte d'acquisition d'un coloti n'implique pas ipso facto que les parties ont cherché à contractualiser des règles d'urbanisme du lotissement et alors surtout se trouve à présent en vigueur le plan d'occupation des sols approuvé le 15 mai 1986, dont les dispositions rendent caduques celles du règlement de lotissement et du cahier des charges, devant être relevé que ce plan d'occupation des sols ne contient aucune des restrictions invoquées par les appelants et n'évoque sous le titre «aspect extérieur des constructions» que la possibilité de refuser un permis de construire ou de ne l'accorder que sous réserve de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture, leur dimension ou l'aspect extérieur des bâtiments, ouvrages à édifier ou modifier sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales, avec cette précision que cette restriction ne s'applique qu'à la délivrance d'un permis de construire qui n'était pas requis dans le cas de la décoration de la toiture de l'association ; que les consorts X.../A.../Z... ne peuvent valablement soutenir que ce plan d'occupation des sols ne serait pas applicable faute de justification par l'intimée de ce qu'il aurait fait l'objet des formalités de publicité prévues à l'article R. 351-44-1 du code de l'urbanisme ; que les appelants, dans le cadre des procédures civiles et administratives mises en oeuvre par eux en vue d'obtenir l'annulation des permis de construire délivrés à l'assocation Sakya Tsechen Ling et dans le cadre de la procédure pénale initiée par eux en vue de la démolition des constructions élevées par cette association, ont à de multiples reprises et avec insistance demandé l'application de ce plan d'occupation des sols, les nombreuses écritures qu'ils ont présentées devant ces différentes juridictions qui sont produites aux débats par l'intimée le démontrant amplement ; que l'omission de ces formalités doit être regardée comme étant dépourvue de conséquence juridique à la suite des arrêts rendus le 12 février 1993 et le 8 janvier 1997 par le Conseil d'Etat confirmant l'illégalité de ce texte réglementaire qui ne pouvait avoir pour effet de subordonner l'application de la loi à des conditions que celle-ci n'avait pas instituées alors que les dispositions légales prévoient que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de plein droit de s'appliquer lorsqu'un plan d'occupation des sols ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, sauf la réserve prévue à l'alinéa 2 de cet article L. 135-2-1 qui met en oeuvre l'intervention d'une décision expresse de l'autorité compétente quand une majorité qualifiée de colotis a demandé le maintien de ces règles, ce qui n'est pas de la part des colotis demandeurs et appelants ; que ces décisions du Conseil d'Etat s'imposent aux juridictions civiles qui ne peuvent plus appliquer ce texte réglementaire à présent abrogé ; qu¿au fond, les consorts X.../A.../Z... ne caractérisent pas et ne prouvent pas de quelconques actes de violation du POS par l'association Sakya Tsechen Ling du seul fait ici en cause de l'apposition de la décoration de culture tibétaire sur la toiture de son bâtiment central, n'étant pas en particulier démontré, ni même allégué que cette décoration contreviendrait à la destination à usage d'habitation des propriétés incluses dans ce lotissement ; que certes, l'exercice même légitime du droit de propriété, ici le droit de l'association Sakya Tsechen Ling l'autorisant à installer une décoration sur la toiture ou la façade de son immeuble, devient générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires ou normales du voisinage ou excède les inconvénients normaux du voisinage ; que la responsabilité du propriétaire qui a accompli des actes nuisibles aux voisins est engagée même si ces actes ont été autorisés par l'administration et quand bien même leur auteur a respecté les prescriptions d'urbanisme ; qu'il est admis que des dommages d'ordre esthétique (installation de panneaux publicitaires-construction masquant complètement la vuevue gâchée par des immeubles de dix étages et une cheminée de 30m-transformation de l'environnement consécutif à l'exploitation d'une carrière d'argile-dépôts divers de ferrailles, planches et autres matériels usagés) peuvent être pris en compte au titre de la théorie des troubles anormaux du voisinage et engager la responsabilité du propriétaire concerné ; que la preuve du trouble et de son caractère anormal incombe à ceux qui s'en prévalent ; que la gravité relève de l'appréciation souveraine des juges du fond ; qu¿en dehors de leurs affirmations de principe et alors que nul ne peut se préconstituer une preuve à soi-même, les consorts X.../Z.../A... ne font pas démonstration du trouble dont ils se plaignent ni de son caractère anormal ou excessif alors que par contre l'association intimée verse aux débats des attestations mettant en évidence que le maire de la commune et les autres habitants ne déplorent aucun trouble ou désordre de la part de l'association et que, plus précisément aucun des témoignages communiqués ne contient de doléances à propos du caractère inesthétique de la décoration querellée qui est de taille relativement modeste et qui ne dépasse pas la toiture du bâtiment sur lequel elle est installée ; que les photographies figurant dans le dossier de l'intimée permettent de se convaincre de l'inanité des allégations des consorts X.../Z.../muller à cet égard ;

 

ET AUX MOTIFS QU'il s'avère que le règlement du lotissement ne trouve plus à s'appliquer en raison de l'existence d'un plan d'occupation des sols approuvé le 15 mai 1986 et non attaqué devant les juridictions administratives ; que le fait que les actes d'achat fasse référence au règlement du lotissement n'induit pas son applicabilité d'une contractualisation de celui-ci ; que l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme précise que la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel ; que contrairement aux dires des requérants, quand bien même les formalités prévues par l'article R. 315-44-1 du code de l'urbanisme et relative à l'entrée en application du POS n'avaient pas été accomplies, il ressort d'une décision rendue le 8 janvier 1997 par le Conseil d'Etat qui s'impose au juge civil que leur omission est dépourvue de conséquences ; qu¿il y a lieu de constater que le règlement de lotissement daté du 23 mars 1970 ne s'applique plus depuis l'intervention du POS en 1986 et qu'en conséquence les dispositions du cahier des charges faisant dès lors référence à un règlement caduc ne trouvent plus à s'appliquer ; que s'agissant des dispositions relatives à l'usage exclusif d'habitation, il convient de se référer à la règle de réciprocité et d'égalité entre colotis ; que les époux X... ayant implanté à leur domicile un institut européen de traduction apparaissant comme les instigateurs de l'ensemble des procédures et notamment du présent litige, ne sont pas fondés à exiger le respect de l'usage exclusif d'habitation ; que les demandes des requérants sont exclusivement dirigées en vue de l'enlèvement de deux ornements, qui en eux-mêmes peuvent ne pas être incompatibles avec l'usage exclusif d'habitation ; qu'il résulte de la déclaration de travaux exemptés de permis de construire et de l'avis de l'architecte des bâtiments de France que la défenderesse a obtenu toutes les autorisations utiles sans qu'aucun recours ni aucune contestation de ces autorisations n'aient été formulés ; que cette formalité essentielle ayant été respectée et ayant obtenu un avis favorable, il n'y a pas lieu d'ordonner l'enlèvement de l'ornement en question ; qu¿en outre, l'existence du préjudice évoqué par les requérants ne peut résulter des seules doléances ou courriers des requérants ;

 

1°/ ALORS QUE pour les lotissements autorisés antérieurement au 30 juin 1986, les colotis sont informés que les règles d'urbanisme spécifiques aux lotissements cesseront de s'appliquer et de la possibilité qui leur est donnée de demander le maintien de ces règles ; qu'à défaut, le règlement de lotissement continue de s'appliquer ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, s'il avait été procédé aux formalités d'affichage en suite de l'approbation du plan d'occupation des sols et si les colotis avaient ainsi été dûment informés de ce que le règlement de lotissement cesserait de s'appliquer, sauf pour eux à en demander le maintien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 442-9 (ancien L. 315-2) et R. 442-24 (ancien R. 315-44-1) du code de l'urbanisme ;

 

2°/ ALORS QUE par ses décisions en date des 12 février 1993 et 8 janvier 1997, le Conseil d'Etat n'a pas dit «illégales» les dispositions de l'article R. 315-44-1 du code de l'urbanisme, mais a seulement retenu que la méconnaissance des formalités d'affichage prévues par ce texte ne pouvait avoir pour effet d'empêcher que les prescriptions du plan d'occupation des sols se substituent à celles contenues dans les documents régissant le lotissement ; qu'en jugeant que ces arrêts confirmaient l'illégalité de ce texte réglementaire et s'imposaient aux juridictions civiles, la cour d'appel a méconnu l'autorité de chose jugée attachée à ces arrêts et violé l'article 1351 du code civil ;

 

3°/ ALORS QUE M. et Mme X..., Mme Z... et M. et Mme A... faisaient valoir dans leurs conclusions devant la cour d'appel que la présence de l'ornement leur créait un trouble anormal de voisinage dès lors que cela dégrade, par son aspect et son volume, l'aspect environnemental des lieux, le paysage et le cadre de vie de ce lotissement, ne s'intégrant pas au style local de ce quartier résidentiel (conclusions, page 15, § 4) ; qu'en se bornant à constater que le maire de la commune et les autres habitants de la commune affirmaient, eux, ne subir aucun trouble, et en s'abstenant de rechercher, alors qu'elle y était invitée, si la présence de ce ornement ne portait pas une atteinte excessive au paysage et à l'environnement alentour, constitutive d'un trouble pour le voisinage immédiat dont font partie M. et Mme X..., Mme Z... et M. et Mme A..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, ensemble l'article 1382 du code civil."

jeudi, 15 janvier 2015

Zone inondable, inconstructibilité et vente immobilière

Un arrêt relatif à une demande fondée sur l’erreur et le vice caché :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 11 juin 2013), que le 9 février 2006, M. et Mme X... ont acheté à Mme Y... un terrain pour construire ; que selon le certificat d'urbanisme du 22 novembre 2005, seule une partie du terrain était constructible, le reste de la parcelle se trouvant en zone inondable ; que le 1er août 2007, l'autorité administrative a refusé l'autorisation de construire sur le terrain au motif qu'il avait été classé dans sa totalité en zone inconstructible dans le cadre du plan de prévention des risques naturels d'inondation du 20 avril 2006 ; que M. et Mme X... ont assigné Mme Y... en annulation de la vente et en paiement de diverses sommes ; 

 

Sur le premier moyen : 

 

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation de la vente fondée sur l'erreur, alors, selon le moyen : 

 

1°/ que si, en vertu de l'arrêté préfectoral du 20 avril 2006, le terrain a été classé comme inconstructible à raison de sa submersibilité, l'arrêté préfectoral n'a fait que constater, après enquête, une exposition du terrain au risque d'inondation préexistante à l'arrêté dès lors qu'il est constant que les caractéristiques du terrain n'ont pas été modifiées ; qu'en s'abstenant de rechercher si, indépendamment de la date d'entrée en vigueur de l'arrêté du 20 avril 2006, la vente n'a pas été le siège d'une erreur, dans la mesure où le terrain, à raison de sa submersibilité, ne pouvait être raisonnablement affecté à l'édification d'une construction, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil ; 

 

2°/ que la circonstance qu'une enquête était en cours, en vue de définir les zones submersibles et d'arrêter les surfaces inconstructibles, ne pouvait à elle seule révéler une erreur inexcusable de la part de M. et Mme X..., dès lors que ceux-ci pouvaient légitimement considérer qu'à supposer que le terrain soit concerné par l'arrêté à venir, il ne le serait, la propriétaire actuelle mettant le terrain en vente comme terrain à bâtir, que pour partie ; qu'en retenant, dans ces circonstances, une erreur inexcusable, s'agissant de personnes non averties et non professionnelles, les juges du fond ont violé l'article 1110 du code civil ; 

 

Mais attendu qu'ayant relevé que M. et Mme X... ne pouvaient ignorer l'enquête publique ordonnée dans le cadre de la révision du plan de prévention des risques naturels d'inondation et avaient accepté d'acquérir en toute connaissance de cause un terrain partiellement inondable, donc partiellement inconstructible et exactement retenu qu'ils ne pouvaient invoquer une décision administrative postérieure à la vente classant le terrain intégralement en zone inconstructible pour justifier leur demande d'annulation du contrat pour erreur sur la substance, l'extension de l'inconstructibilité à toute la surface du terrain et le refus de délivrance du permis de construire n'étant pas inéluctables au jour de la vente, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 

 

Sur le deuxième moyen : 

 

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors, selon le moyen, que le dispositif de l'arrêt « confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 juin 2011 par le tribunal de grande instance d'Angers », doit être compris, à la lumière des motifs, comme exprimant la volonté des juges du second degré de confirmer la décision des premiers juges en tant que cette décision avait-elle rejeté les demandes fondées sur la garantie des vices cachés ; que toutefois, il résulte des énonciations du jugement que les premiers juges n'ont statué que sur une demande en résolution fondée sur l'article L. 125-5 du code de l'environnement et sur une demande en rescision pour lésion fondée sur l'article 1674 du code civil ; que confirmant le dispositif d'un jugement en se plaçant sur la garantie des vices cachés, quand le jugement ne s'était pas prononcé sur une demande fondée sur la garantie des vices cachés, l'arrêt a violé l'article 455 du code de procédure civile en tant que ce texte régit le dispositif des décisions de justice ; 

 

Mais attendu que l'arrêt confirme en toutes ses dispositions le jugement dont le dispositif se borne à débouter M. et Mme X... de l'ensemble de leurs demandes ; 

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

 

Sur le troisième moyen : 

 

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors, selon le moyen : 

 

1°/ qu'à défaut d'avoir recherché, avant de statuer si ¿ quand bien même à la date de référence l'arrêté rendant le terrain inconstructible ne serait pas intervenu ¿ le terrain, eu égard à ses caractéristiques physiques, ne devaient pas être considéré comme raisonnablement inconstructible, du fait même de sa submersibilité, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ; 

 

2°/ que si même une enquête était prescrite et à supposer même que M. et Mme X... en aient eu connaissance, de toute façon il n'a pas été constaté qu'ils savaient que les caractéristiques du terrain, à l'origine de la submersibilité, le rendaient raisonnablement inconstructible, l'existence de l'enquête n'étant pas de nature à établir cette connaissance ; qu'à cet égard, l'arrêt doit être considéré comme rendu en violation de l'article 1641 du code civil ; 

 

Mais attendu qu'ayant constaté qu'au jour de la vente, le terrain était partiellement constructible et que la totalité de la parcelle n'avait été classée en zone inconstructible inondable que par arrêté préfectoral du 20 avril 2006, la cour d'appel a pu en déduire que les acquéreurs ne rapportaient pas la preuve qui leur incombe d'un vice d'inconstructibilité antérieur à la vente ; 

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

 

PAR CES MOTIFS : 

 

REJETTE le pourvoi ; 

 

Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à Mme Y... ; rejette la demande de M. et Mme X... ; 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

 

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... 

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

 

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

 

EN CE QU'il a rejeté la demande de Monsieur et Madame X..., fondée sur l'erreur, et visant l'annulation d'une vente portant sur un terrain, qu'ils dédiaient à l'édification d'une maison d'habitation, à raison de ce que, submersible, il était inconstructible ; 

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « de la chronologie des textes légaux, des décisions administratives et des faits applicables à l'espèce retracée sans erreur par les premiers juges, il résulte que l'obligation pesant sur le vendeur d'informer l'acquéreur de l'existence des risques visés par un Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles prévue aux articles L. 125-5 et R. 125-27 du code de l'environnement n'a été rendue applicable, pour la commune de BRISSARTHE, qu'à compter du 2006, par arrêté préfectoral 16 février 2006 ; qu'ainsi, le 5 septembre 2005, date de la signature du compromis de vente, aucune obligation légale d'information au titre du risque d'inondation de la parcelle vendue ne pesait sur Mme C...- Y... ; qu'au surplus, il convient de relever qu'au jour de la vente, seule la révision du Plan de Prévention des Risques Naturels d'Inondation (PPRNI) avait été prescrite par arrêté préfectoral du 6 février 2004, une enquête administrative par un commissaire enquêteur ayant été prévue par arrêté du 11 août 2005 durant la période du 26 septembre au 28 octobre suivant ; qu'en application de l'article 1641 du code civil, pèse sur le vendeur l'obligation de garantir les vices cachés de la chose vendue la rendant impropre à son usage ; qu'il est de jurisprudence assurée que l'inconstructibilité d'un terrain vendu peut constituer un vice caché ; que sur le fondement de ce texte, il incombe aux époux X... de rapporter la preuve de la matérialité du vice, de son caractère non apparent au jour de la vente ainsi que de son antériorité à celle-ci ; qu'il n'est pas contesté, comme l'ont justement relevé les premiers juges, que les appelants ont fait l'acquisition du terrain litigieux pour y faire édifier une maison d'habitation et que l'arrêté préfectoral du 01 août 2007 portant refus de leur demande de permis de construire a rendu ledit terrain impropre à l'usage pour lequel il avait été acquis onze mois auparavant ; qu'un certificat d'urbanisme valable pendant un an a été délivré le 22 novembre 2005 entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarié ; qu'il a été annexé à cet acte et signé par les appelants ; que ce document précise qu'aucune servitude d'utilité publique n'affecte le terrain et que « seule la partie de terrain située en zone U est constructible, le reste de la parcelle étant en zone N et submersible de la Sarthe... » ; qu'il est donc possible d'affirmer que les acquéreurs ont acquis en pleine connaissance de cause un terrain partiellement constructible ; que la parcelle n'ayant été classée en totalité en zone inconstructible inondable (R1) que par arrêté préfectoral du 20 avril 2006, les époux X... succombent à rapporter la preuve qui leur incombe que le terrain vendu était inconstructible le 5 septembre 2005 ; qu'au surplus, à la lecture du certificat d'urbanisme, les acquéreurs ne pouvaient que connaître, au jour du transfert de propriété, la submersibilité au moins partielle de leur terrain, et donc qu'il existait un aléa sur la constructibilité future de leur terrain ; qu'il ne peuvent donc utilement prétendre y avoir été exposés à leur insu ; qu'en conséquence, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes des époux X... fondés sur d'un vice caché ; que les époux X... invoquent à titre subsidiaire l'article 1110 du code civil aux termes duquel l'erreur est une cause de nullité d'une convention lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que l'existence de l'erreur doit être appréciée au moment de la formation du contrat ; que pour les mêmes motifs qui conduisent la cour à rejeter l'existence d'un vice caché, la cour ne peut qu'exclure toute erreur des acquéreurs sur la constructibilité du terrain vendu ; qu'en effet, les époux X... ont accepté d'acquérir en toute connaissance de cause un terrain partiellement inondable donc partiellement inconstructible ; qu'il ne peuvent invoquer une décision administrative postérieure à la vente le classant intégralement en zone inconstructible pour justifier leur demande d'annulation du contrat pour erreur sur la substance ; qu'un tel classement relève exclusivement d'une appréciation du préfet qui détermine les surfaces inondables dans le cadre du PPRNI ; que l'extension de l'inconstructibilité à toute la surface du terrain acquis par les époux X... et le refus de délivrance du permis de construire n'étaient donc pas, au jour de la vente, inéluctables, le terrain n'étant pas, ce jour-là, inconstructible par nature ; qu'au surplus les premiers juges ont justement relevé que, habitant la commune de CHÂTEAUNEUF SUR SARTHE elle-même concernée par la révision du PPRNI, les époux X... ne pouvaient ignorer l'enquête publique qui avait fait l'objet d'une large publicité ; que dans ces conditions, l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue serait-elle démontrée qu'elle apparaîtrait inexcusable ; que pour obtenir l'annulation du contrat de vente en application des articles 1109 et 1116 du code civil, les époux X... prétendent que leur consentement a été surpris par un dol résultant de manoeuvres pratiquées par Mme C...- Y... ; que cependant, le dol ne se présumant pas, ils ne rapportent pas la preuve des manoeuvres dolosives ; qu'en effet, s'il n'est pas contesté qu'en 1995, le terrain vendu a été submergé, il résulte des pièces versées aux débats et notamment des attestations de M. A... et de Mme B... qu'il n'a pas été touché par d'autres inondations ayant entraîné des arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle sur la commune de BRlSSARTHE ; que la preuve n'est donc pas rapportée que Mme C... qui habite en Bretagne et n'a recueilli le terrain de la succession de son père qu'à compter du 30 novembre 1999, avait connaissance de son caractère inondable sur toute sa surface et donc du caractère certain de son classement intégral en zone inconstructible ; qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et de condamner les époux X... aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure d'appel engagés par Mme C...- Y... ; » ; 

 

ALORS QUE, PREMIÈREMENT, si, en vertu de l'arrêté préfectoral du 20 avril 2006, le terrain a été classé comme inconstructible à raison de sa submersibilité, l'arrêté préfectoral n'a fait que constater, après enquête, une exposition du terrain au risque d'inondation préexistante à l'arrêté dès lors qu'il est constant que les caractéristiques du terrain n'ont pas été modifiées ; qu'en s'abstenant de rechercher si, indépendamment de la date d'entrée en vigueur de l'arrêté du 20 avril 2006, la vente n'a pas été le siège d'une erreur, dans la mesure où le terrain, à raison de sa submersibilité, ne pouvait être raisonnablement affecté à l'édification d'une construction, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil ; 

 

ALORS QUE, DEUXIÈMEMENT, la circonstance qu'une enquête était en cours, en vue de définir les zones submersibles et d'arrêter les surfaces inconstructibles, ne pouvait à elle seule révéler une erreur inexcusable de la part de Monsieur et Madame X..., dès lors que ceux-ci pouvaient légitimement considérer qu'à supposer que le terrain soit concerné par l'arrêté à venir, il ne le serait, la propriétaire actuelle mettant le terrain en vente comme terrain à bâtir, que pour partie ; qu'en retenant, dans ces circonstances, une erreur inexcusable, s'agissant de personnes non averties et non professionnelles, les juges du fond ont violé l'article 1110 du code civil. 

 

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 

 

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

 

EN CE QU'il a rejeté la demande formée par Monsieur et Madame X... tendant à la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés à raison de la submersibilité du terrain et de son inconstructibilité et écarté l'ensemble de leurs demandes ; 

 

AUX MOTIFS PROPRES QU'« en application de l'article 1641 du code civil, pèse sur le vendeur l'obligation de garantir les vices cachés de la chose vendue la rendant impropre à son usage ; qu'il est de jurisprudence assurée que l'inconstructibilité d'un terrain vendu peut constituer un vice caché ; que sur le fondement de ce texte, il incombe aux époux X... de rapporter la preuve de la matérialité du vice, de son caractère non apparent au jour de la vente ainsi que de son antériorité à celle-ci ; qu'il n'est pas contesté, comme l'ont justement relevé les premiers juges, que les appelants ont fait l'acquisition du terrain litigieux pour y faire édifier une maison d'habitation et que l'arrêté préfectoral du 01 août 2007 portant refus de leur demande de permis de construire a rendu ledit terrain impropre à l'usage pour lequel il avait été acquis onze mois auparavant ; qu'un certificat d'urbanisme valable pendant un an a été délivré le 22 novembre 2005 entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarié ; qu'il a été annexé à cet acte et signé par les appelants ; que ce document précise qu'aucune servitude d'utilité publique n'affecte le terrain et que « seule la partie de terrain situé en zone U est constructible, le reste de la parcelle étant en zone N et submersible de la Sarthe.... » ; qu'il est donc possible d'affirmer que les acquéreurs ont acquis en pleine connaissance de cause un terrain partiellement constructible ; que la parcelle n'ayant été classée en totalité en zone inconstructible inondable (R1) que par arrêté préfectoral du 20 avril 2006, les époux X... succombent à rapporter la preuve qui leur incombe que le terrain vendu était inconstructible le 5 septembre 2005 ; qu'au surplus, à la lecture du certificat d'urbanisme, les acquéreurs ne pouvaient que connaître, au jour du transfert de propriété, la submersibilité au moins partielle de leur terrain, et donc qu'il existait un aléa sur la constructibilité future de leur terrain ; qu'il ne peuvent donc utilement prétendre y avoir été exposés à leur insu » ; 

 

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'obligation d'information prévue à l'article L. 125-5 du code de l'environnement n'est entrée en vigueur que le 1er juin 2006, soit postérieurement à la vente (jugement du 28 juin 2011, p. 5 avant-dernier alinéa) ; 

 

ET ENCORE AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « les époux X... n'ont pas repris dans leurs dernières conclusions le moyen de droit qu'ils avaient invoqués dans leur assignation, tendant à l'annulation de la vente sur le fondement de l'erreur sur les qualités substantielles de la chose ; » (jugement du 28 juin 2011, p. 6 avant-dernier alinéa) ; 

 

ET ENFIN AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'action fondée sur la lésion est irrecevable comme exercée au-delà du délai de deux ans (jugement, p. 7 alinéas 3-5) ; 

 

ALORS QUE le dispositif de l'arrêt « confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 juin 2011 par le tribunal de grande instance d'ANGERS », doit être compris, à la lumière des motifs, comme exprimant la volonté des juges du second degré de confirmer la décision des premiers juges en tant que cette décision avait-elle rejeté les demandes fondées sur la garantie des vices cachés (arrêt, p. 8 alinéa 1er) ; que toutefois, il résulte des énonciations du jugement que les premiers juges n'ont statué que sur une demande en résolution fondée sur l'article L 125-5 du code de l'environnement et sur une demande en rescision pour lésion fondée sur l'article 1674 du code civil ; que confirmant le dispositif d'un jugement en se plaçant sur la garantie des vices cachés, quand le jugement ne s'était pas prononcé sur une demande fondée sur la garantie des vices cachés, l'arrêt a violé l'article 455 du code de procédure civile en tant que ce texte régit le dispositif des décisions de justice. 

 

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION 

 

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

 

EN CE QU'il a rejeté la demande formée par Monsieur et Madame X... tendant à la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés à raison de la submersibilité du terrain et de son inconstructibilité et écarté l'ensemble de leurs demandes ; 

 

AUX MOTIFS PROPRES QU'« en application de l'article 1641 du code civil, pèse sur le vendeur l'obligation de garantir les vices cachés de la chose vendue la rendant impropre à son usage ; qu'il est de jurisprudence assurée que l'inconstructibilité d'un terrain vendu peut constituer un vice caché ; que sur le fondement de ce texte, il incombe aux époux X... de rapporter la preuve de la matérialité du vice, de son caractère non apparent au jour de la vente ainsi que de son antériorité à celle-ci ; qu'il n'est pas contesté, comme l'ont justement relevé les premiers juges, que les appelants ont fait l'acquisition du terrain litigieux pour y faire édifier une maison d'habitation et que l'arrêté préfectoral du 01 août 2007 portant refus de leur demande de permis de construire a rendu ledit terrain impropre à l'usage pour lequel il avait été acquis onze mois auparavant ; qu'un certificat d'urbanisme valable pendant un an a été délivré le 22 novembre 2005 entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarié ; qu'il a été annexé à cet acte et signé par les appelants ; que ce document précise qu'aucune servitude d'utilité publique n'affecte le terrain et que « seule la partie de terrain situé en zone U est constructible, le reste de la parcelle étant en zone N et submersible de la Sarthe.... » ; qu'il est donc possible d'affirmer que les acquéreurs ont acquis en pleine connaissance de cause un terrain partiellement constructible ; que la parcelle n'ayant été classée en totalité en zone inconstructible inondable (R1) que par arrêté préfectoral du 20 avril 2006, les époux X... succombent à rapporter la preuve qui leur incombe que le terrain vendu était inconstructible le 5 septembre 2005 ; qu'au surplus, à la lecture du certificat d'urbanisme, les acquéreurs ne pouvaient que connaître, au jour du transfert de propriété, la submersibilité au moins partielle de leur terrain, et donc qu'il existait un aléa sur la constructibilité future de leur terrain ; qu'il ne peuvent donc utilement prétendre y avoir été exposés à leur insu » ; 

 

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'obligation d'information prévue à l'article L. 125-5 du code de l'environnement n'est entrée en vigueur que le 1er juin 2006, soit postérieurement à la vente (jugement du 28 juin 2011, p. 5 avant-dernier alinéa) ; 

 

ET ENCORE AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « les époux X... n'ont pas repris dans leurs dernières conclusions le moyen de droit qu'ils avaient invoqués dans leur assignation, tendant à l'annulation de la vente sur le fondement de l'erreur sur les qualités substantielles de la chose ; » (jugement du 28 juin 2011, p. 6 avant-dernier alinéa) ; 

 

ET ENFIN AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'action fondée sur la lésion est irrecevable comme exercée au-delà du délai de deux ans (jugement, p. 7 alinéas 3-5) ; 

 

ALORS QUE, PREMIÈREMENT, à défaut d'avoir recherché, avant de statuer si ¿ quand bien même à la date de référence l'arrêté rendant le terrain inconstructible ne serait pas intervenu ¿ le terrain, eu égard à ses caractéristiques physiques, ne devaient pas être considéré comme raisonnablement inconstructible, du fait même de sa submersibilité, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ; 

 

ALORS QUE, DEUXIÈMEMENT, si même une enquête était prescrite et à supposer même que Monsieur et Madame X... en aient eu connaissance, de toute façon il n'a pas été constaté que Monsieur et Madame X... savaient que les caractéristiques du terrain, à l'origine de la submersibilité, le rendaient raisonnablement inconstructible, l'existence de l'enquête n'étant pas de nature à établir cette connaissance ; qu'à cet égard, l'arrêt doit être considéré comme rendu en violation de l'article 1641 du code civil."

mercredi, 14 janvier 2015

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mardi, 13 janvier 2015

Un seul registre des mandats pour l'agent immobilier

Cet arrêt juge que la tenue de deux registres des mandats par un agent immobilier ne répond pas aux exigences légales, et la demande en paiement de la commission de l'agent immobilier est rejetée  :

 

"Attendu que la société Cabinet Bedin fait grief à l'arrêt attaqué (Bordeaux, 13 juin 2013) de rejeter sa demande en paiement de la commission prévue par le mandat de recherche que lui avait donné M. X..., alors, selon le moyen, que l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, qui prévoit que tous les mandats doivent figurer chronologiquement sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié ou tenu sous forme électronique, n'interdit pas qu'il soit fait usage de deux registres distincts, cotés sans discontinuité par ordre chronologique, l'un pour tous les mandats de vente et l'autre pour tous les mandats de recherche ; qu'en effet, ce choix d'organisation du cabinet immobilier n'est contraire ni aux dispositions du texte, ni à son esprit tendant à protéger les droits du mandant ; qu'en décidant le contraire, pour annuler le mandat de recherche conclu entre le cabinet Bedin et M. X..., la cour d'appel a violé les dispositions du texte susvisé, auquel elle a ajouté une condition qu'il ne prévoit pas ;

 

Mais attendu qu'il résulte de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que tous les mandats visés par ce texte sont mentionnés sur un registre unique ; qu'ayant constaté que la société Cabinet Bedin tenait un registre pour les mandats de vente et un registre différent pour les mandats de recherche, la cour d'appel a décidé à bon droit que cette pratique n'était pas conforme aux prescriptions de l'article 72 précité, et que le mandat de recherche donné par M. X... à la société Cabinet Bedin, ne satisfaisant pas à cette obligation, était donc nul, de sorte que la société ne pouvait s'en prévaloir au soutien de sa demande en paiement de la commission prévue par le mandat ; que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne M. X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet Bedin

 

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le cabinet Bedin de ses demandes en paiement ;

 

AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération que si préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit délivré par une des parties et précisant les conditions de la détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que l'indication de la partie qui en a la charge ; qu'aucune disposition de cette loi et du décret du 20 juillet 1972 pris pour son application ne fait obstacle à ce qu'un agent immobilier détienne un mandat d'un vendeur et un mandat de recherche donné par un acquéreur sur le même bien ; que le mandat de recherche doit en toute hypothèse répondre aux mêmes exigences légales et réglementaires que le mandat de vente ; que l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 dispose que tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'intérieur et du ministre de l'économie et des finances ; que ce registre est à l'avance coté sans discontinuité et relié ; que ce texte prescrit la tenue d'un registre pour tous les mandats, qu'il s'agisse de mandats reçus d'un vendeur ou d'un acquéreur ; qu'en l'espèce le mandat de vente en date du 24 février 2009 signé par Mme Y... porte le numéro d'inscription 212, alors que le mandat de recherche du 30 mars 2009 signé par M. X... est numéroté 5604 ; que la SA Cabinet Bedin explique cette incohérence de numérotation par le fait qu'elle tient un registre pour les mandats de vente d'une part, et un registre des mandats de recherche d'autre part ; que cette pratique n'est pas conforme aux prescriptions de l'article 72 du décret susvisé qui impose l'inscription par ordre chronologique de tous les mandats sur un même registre ; que le mandat de recherche donné par M. X... à la SA Cabinet Bedin ne satisfaisant pas à cette obligation est donc nul, de sorte que cette agence immobilière ne peut s'en prévaloir pour prétendre qu'elle a été privée de la rémunération prévue à ce titre ;

 

ALORS QUE l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 qui prévoit que tous les mandats doivent figurer chronologiquement sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié ou tenu sous forme électronique, n'interdit pas qu'il soit fait usage de deux registres distincts, cotés sans discontinuité par ordre chronologique, l'un pour tous les mandats de vente et l'autre pour tous les mandats de recherche ; qu'en effet, ce choix d'organisation du cabinet immobilier n'est contraire ni aux dispositions du texte, ni à son esprit tendant à protéger les droits du mandant ; qu'en décidant le contraire, pour annuler le mandat de recherche conclu entre le cabinet Bedin et M. X..., la Cour d'appel a violé les dispositions du texte susvisé, auquel elle a ajouté une condition qu'il ne prévoit pas."

lundi, 12 janvier 2015

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