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mercredi, 06 mai 2015

Copropriété et décision de principe

Cet arrêt juge que la décision de principe prise par l’assemblée générale de la copropriété n'exige pas une mise en concurrence :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 septembre 2013), que M. et Mme X..., propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic, la société Colin et Revel gestion immobilière, en annulation des décisions n° 8, 16 et 19 de l'assemblée générale du 6 avril 2009 ;

 

Sur le deuxième moyen :

 

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation de la décision n° 16 de l'assemblée générale, alors, selon le moyen, qu'il s'évince des énonciations de l'arrêt attaqué, que la résolution n° 16. 1 porte décision de souscrire un nouveau contrat d'entretien des quatre ascenseurs, en précisant le type de contrat en cause, « plénitude ou complet », émis par la société Ilex ; qu'en estimant que cette résolution ne contrevenait pas à l'exigence de mise en concurrence des prestataires extérieurs, tout en constatant que cette résolution prenait parti sur le type de contrat à souscrire, limité à deux devis émis par la même société Ilex, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

Mais attendu qu'ayant relevé que la seule résolution contre laquelle les époux X... avaient voté était la résolution 16. 1 et retenu que l'analyse de ses termes, confrontés à ceux de la résolution 16. 2, permettait de considérer que sa portée était limitée à une décision de principe sur la souscription d'une nouvelle convention relative à l'entretien des ascenseurs en définissant le type de contrat à passer, tandis que la décision sur le choix d'une entreprise ou d'un marché précisément défini, seule de nature à engager le syndicat des copropriétaires, avait été laissée au pouvoir du conseil syndical auquel revenait d'arbitrer le choix « d'une proposition pour un budget maximum de 6 034 euros par an », la cour d'appel, qui a à bon droit retenu que l'exigence de mise en concurrence n'était requise que pour la prise de décision sur le choix du contrat engageant le syndicat des copropriétaires, déléguée au conseil syndical par la décision n° 16-2, en a exactement déduit que la demande de nullité de la décision n° 16 devait être rejetée ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Mais sur le troisième moyen :

 

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

 

Attendu que pour déclarer M. et Mme X... irrecevables à contester la décision n° 19, la cour d'appel retient qu'il appartient aux époux X..., qui soutiennent être opposants, d'en rapporter la preuve, ce qu'ils ne font pas dès lors que le seul décompte des voix « contre » mentionnant 2139 voix ne prouve pas qu'ils étaient opposants, que leur lettre de contestation au syndic pour se plaindre d'une erreur n'est pas non plus probante, et qu'il n'est versé aucun autre document de nature à contredire les mentions consignées au procès-verbal aux termes duquel seuls ont voté « contre » en ce qui concerne la résolution 19-1 : G..., H..., I..., Robert C. et Robert D. et en ce qui concerne la résolution sur l'autorisation donnée à la société Makaya : G... et H... ;

 

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme X... faisant valoir que les mentions du procès-verbal relatives à la désignation des copropriétaires opposants étaient affectées d'une erreur en ce que le nombre de voix « contre » ne correspondait pas au cumul des voix des copropriétaires mentionnés, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que M. et Mme X... n'avaient pas qualité pour solliciter la nullité de la résolution n° 19, l'arrêt rendu le 26 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Capo di monte aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires le Capo di Monte à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quinze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 6 avril 2009 ;

 

AUX MOTIFS QUE la résolution n° 8 est ainsi rédigée :

 

« désignation des membres du conseil syndical. Durée du mandat (sans vote) 

 

B/ représentation de la société FAC par M. Z... : 

il a été écrit par simplification que M. Z... était membre du conseil syndical. Or, il s'agit de la société FAC (copropriétaire) dont le représentant dûment accrédité est M. Z.... Le syndic est en possession des pouvoirs établis par cette société attestant de la qualité de mandataire fondé de pouvoir de M. Z.... L'assemblée prend acte de cette information. Les membres faisant à ce jour partie du conseil syndical et jusqu'au 11 avril 2011 sont : M. A..., M. B..., M. C.... Société FAC représentée par M. Z..., Mme D..., Mme X... » ;

 

que les appelants affirment que dans le procès-verbal de l'assemblée précédente qui s'est tenue en 2008, il a été indiqué « par une présentation dolosive et en tous cas illégale » que M. Z... était le représentant légal de la société FAC ; que cependant, à aucun moment l'accréditation de M. Z... comme fondé de pouvoir de cette société n'a été présentée aux copropriétaires et que l'assemblée ne saurait valider une simple allégation ; que de plus, le pouvoir établi est postérieur à l'assemblée de 2008 ; que les conditions prétendument « dolosives ou illégales » du vote de la résolution votée en 2008, dont il n'est pas allégué qu'elle ait été critiquée, sont sans emport sur l'appréciation de la nullité présentement sollicitée qui ne concerne que la « délibération » de l'assemblée du 6 avril 2009 ; que par ailleurs, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le pouvoir établi le 14 janvier 2009 habilitant effectivement M. Z... à représenter à la société FAC lors des réunions du conseil syndical, peu important que ce pouvoir soit postérieur à l'assemblée ayant procédé à la désignation des membres dudit conseil, car rien ne s'oppose, dans les termes de sa rédaction, à ce qu'il permette la ratification des participations antérieures de M. Z... aux précédentes réunions et ce, d'autant que ce pouvoir mentionne bien, au titre de sa « première décision », la participation de M. Z... aux réunions des années 2008, 2009 et 2010 ; que la circonstance qu'il n'ait pas été présenté aux copropriétaires lors de l'assemblée est sans emport, les textes de la loi du 10 juillet 1965 n'imposant, en effet, aucune exigence de ce chef ; qu'enfin, et de manière surabondante, la cour constate que cette résolution n'ayant, de toute façon, pas fait l'objet d'un vote, elle n'est pas susceptible d'annulation ;

 

ALORS, D'UNE PART, QU'est susceptible d'annulation toute disposition adoptée par l'assemblée générale qui revêt une efficacité juridique la distinguant de la mesure préparatoire ou de la résolution de principe ; que la résolution n° 8, en ce qu'elle concerne la désignation d'un membre du conseil syndical, a nécessairement une efficacité juridique rendant recevable une demande d'annulation ; qu'en jugeant le contraire, au motif que cette résolution n'avait pas fait l'objet d'un vote, la cour d'appel a violé les articles 17 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE les copropriétaires doivent avoir reçu une information suffisante pour pouvoir délibérer en toute connaissance de cause ; que dans leurs écritures d'appel (conclusions signifiées le 10 avril 2013, p. 3 et 4), M. et Mme X... faisaient valoir que le mandat prétendument confié à M. Z... par la société FAC, faisant de lui son « fondé de pouvoir », n'avait jamais été présenté aux copropriétaires, ce qui constituait une cause de nullité de la résolution n° 8 ; qu'en écartant ce moyen au motif que la circonstance que le mandat « n'ait pas été présenté aux copropriétaires lors de l'assemblée est sans emport, les textes de la loi du 10 juillet 1965 n'imposant, en effet, aucune exigence de ce chef » (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 6), la cour d'appel a méconnu le principe relatif à l'information des copropriétaires et a violé les articles 17 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

 

Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 6 avril 2009 ;

 

AUX MOTIFS QUE la résolution n° 16 est ainsi rédigée :

 

« Ascenseurs. Souscription d'un contrat d'entretien. 

Les prestations de la société Thyssenkrupp cesseront le 30 juin 1009. Le contrat a été résilié par le syndic en suite des mauvaises prestations réalisées par cette entreprise. Le coût annuel est de 4. 335 euros TTC en contrat normal. 

Devis Ilex quiétude : 4135, 60 euros (normal) 

Devis Ilex plénitude : 6034 euros (complet) 

16-1 vote pour les travaux : 

Projet de résolution : article 24. 

L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis présentés par le syndic et de l'avis du conseil syndical, et après avoir délibéré : 

décide d'effectuer la souscription d'un nouveau contrat d'entretien des quatre ascenseurs de type plénitude ou complet-sic 

 

Résolution adoptée par 93 % des suffrages exprimés et 75 % des voix.

 

16-2 mandat au conseil syndical : 

projet de résolution : article 25-1. 

L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis présentés par le syndic et de l'avis du conseil syndical, et après avoir délibéré :

- donne mandat au conseil syndical assisté du syndic pour choisir une proposition pour un budget maximum de 6034 euros TTC par an,

- et autorise le syndic à passer commande. 

Résolution adoptée à l'unanimité des suffrages exprimés » ;

 

que les époux X... reprochent à l'assemblée générale de ne pas avoir respecté l'exigence de mise en concurrence ; que pour se conformer aux dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale du 2 mars 2007 a effectivement exigé pour des travaux d'un montant supérieur à 3. 000 € la mise en concurrence des entreprises ainsi que la présentation de trois devis ; que la seule résolution, pour laquelle les appelants ont voté contre, est donc la résolution 16. 1 ; que l'analyse de ses termes, confrontés à ceux de la résolution 16. 2, permet de considérer que sa portée est, en réalité, limitée à la prise d'une décision de principe quant à la souscription d'une nouvelle convention relativement à l'entretien des ascenseurs en définissant le type de contrat à passer (contrat « de type Plénitude ou complet »), la décision sur le choix d'une entreprise ou d'un marché précisément défini, seul de nature à engager le syndicat des copropriétaires, étant laissée au pouvoir du conseil syndical, auquel il revient en effet, d'arbitrer le choix « d'une proposition pour un budget maximum de 6034 € par an TTC » 1 ; qu'il en résulte que l'exigence de mise en concurrence, qui n'est requise que pour la prise de décision sur le choix du contrat engageant le syndicat des copropriétaires2, ne saurait être considérée comme une condition de validité du vote de la résolution 16. 1, le pouvoir décisionnel, au stade duquel elle est nécessaire ayant donc été délégué au conseil syndical avec pour seule limite le budget fixé pour le devis plénitude ; que la délégation ainsi donnée n'est par ailleurs pas contestée, étant de toute façon observé que les époux X... ont voté « pour » ;

 

ALORS QU'il s'évince des énonciations de l'arrêt attaqué (p. 5, alinéa 1er), que la résolution n° 16. 1 porte décision de souscrire un nouveau contrat d'entretien des quatre ascenseurs, en précisant le type de contrat en cause, « plénitude ou complet », émis par la société Ilex ; qu'en estimant que cette résolution ne contrevenait pas à l'exigence de mise en concurrence des prestataires extérieurs, tout en constatant que cette résolution prenait parti sur le type de contrat à souscrire, limité à deux devis émis par la même société Ilex, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. et Mme X... n'avaient pas qualité pour solliciter la nullité de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 6 avril 2009 ;

 

AUX MOTIFS QUE la résolution n° 19 est ainsi rédigée :

 

" 19-1 : article 25. 

L'assemblée autorise les copropriétaires qui le souhaitent à réaliser les travaux sur les balcons Nord. 

Il convient dans ce cas, que ces fermetures soient identiques à celles qui ont déjà été réalisées et qu'il ne soit pas installé de rideau. 

De plus, chacun des copropriétaires intéressés devra faire son affaire personnelle des autorisations administratives éventuellement nécessaires et de leurs conséquences. 

Avant réalisation et afin de contrôler la qualité de l'aménagement, les copropriétaires devront présenter un projet détaillé (plan et descriptifs) et obtenir l'aval du syndic et du conseil syndical. 

 

Résolution adoptée par 76 % des suffrages exprimés et 68 % des voix.

 

Il est fait une réserve sur le résultat de ce vote en l'état du départ non signalé de certains copropriétaires avant le vote.

 

Toutefois, il est passé au vote sur l'ordre du jour initial. 

Autorisation à donner à la société civile immobilière Makaya pour la réalisation de la fermeture de son balcon Nord, par mesure de sécurité. 

 

Résolution adoptée par 92 % des suffrages exprimés et 82 % des voix » ;

 

que M. et Mme X... ont été déclarés irrecevables en leur contestation de cette résolution par le tribunal au motif qu'il n'étaient ni opposants, ni défaillants ; que M. et Mme X... contestent le fait qu'ils n'ont pas été opposants, affirmant que le décompte des voix « contre », soit 2. 139, démontre qu'il l'étaient ; qu'ils n'en font cependant aucunement la preuve alors que la charge de ce chef leur incombe, car, d'une part, ce seul décompte ne le prouve pas, car d'autre part, leur lettre de contestation adressée au syndic pour se plaindre d'une telle erreur n'est pas, en soi, non plus, probante de celle-ci, et car enfin, il n'est versé aucun autre document de nature à contredire les mentions consignées au procès-verbal, aux termes duquel seuls ont donc voté « contre », en ce qui concerne la résolution 19-1, G..., H..., I..., Robert C et Robert D et, en ce qui concerne la résolution sur l'autorisation donnée à la société Mayaka, G... et H... ;

 

ALORS, D'UNE PART, QUE les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales des copropriétaires doivent être introduites par des copropriétaires opposants ou défaillants ; qu'il incombe à celui qui soulève la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du copropriétaire requérant d'établir que les conditions de cette fin de non-recevoir sont réunies ; qu'en refusant à M. et Mme X... toute qualité pour agir en annulation à l'encontre de la résolution n° 19, au motif qu'ils ne démontraient pas avoir été opposants à cette résolution, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ;

 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans leurs écritures d'appel (conclusions signifiées le 10 avril 2013, p. 6 et 7), M. et Mme X... faisaient valoir que le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 avril 2009 mentionnait, au titre de la résolution n° 19, un total de 2. 139 voix « contre », qui ne pouvait s'expliquer, au regard du nombre de voix alloué à chaque copropriétaire, que par le ralliement de M. X... et de M. F... aux opposants, seule une erreur matérielle étant à l'origine de l'absence de prise en compte de ce vote « contre » dans le procès-verbal de l'assemblée générale ; qu'en laissant sans réponse ces écritures, et ne procédant ainsi à aucune recherche sur l'erreur matérielle invoquée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

 

mardi, 05 mai 2015

Bail commercial, sous location et concours du bailleur à l'acte

Cet arrêt juge que lorsque les lieux loués sont destinés à une activité de résidence hôtelière consistant à mettre à disposition de la clientèle outre un hébergement, des prestations de services telles qu'énumérés au bail comme définies par l'article 261 D 4° du code général des impôts, la sous-location étant l'objet même de l'activité du locataire, le bailleur n'a pas à être appelé à concourir aux actes de sous location :

 

"Vu les articles L. 145- 17 et L. 145-31 du code de commerce ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 janvier 2014) que M. X... a acquis divers lots en l'état futur d'achèvement dans une résidence éligible au dispositif fiscal dit Périssol ; que conformément à l'acte de réservation prévoyant la conclusion d'un bail commercial entre l'acquéreur et une société de gestion, M. X... a consenti, le 18 décembre 1997 à la société de gestion hôtelière La Coupole un bail commercial de neuf ans ; qu'il a, par acte du 28 février 2007, délivré à cette société un congé à effet du 29 septembre 2007, avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction, en invoquant la conclusion de contrats de sous-location irréguliers en l'absence de participation du bailleur à l'acte ; 

 

Attendu que pour valider le congé, l'arrêt retient que les clauses du bail commercial, aux termes desquelles le preneur exercera une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation, ne dispensent pas d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location ; 

 

Qu'en statuant ainsi, alors que lorsque les lieux loués sont destinés à une activité de résidence hôtelière consistant à mettre à disposition de la clientèle outre un hébergement, des prestations de services telles qu'énumérés au bail comme définies par l'article 261 D 4° du code général des impôts, la sous-location étant l'objet même de l'activité du locataire, le bailleur n'a pas à être appelé à concourir aux actes de sous location , la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

 

 

PAR CES MOTIFS ;

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

 

Condamne M. X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., le condamne à payer à la société de gestion hôtelière La Coupole la somme de 3 000 euros ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze avril deux mille quinze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société de gestion hôtelière La Coupole 

 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir validé le congé délivré le 28 février 2007 par M. X... pour motif grave et légitime, dit que la SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole est occupant sans droit ni titre depuis le 29 septembre 2007, ordonné en conséquence sa libération des lieux, à savoir les lots n° 155, 39 et 11, dépendant de l'immeuble « La Coupole », situé à Hyères, 8 rue Léon Gautier et condamné la SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole à payer à M. X... une indemnité d'occupation trimestrielle de 2.000 € H.T, 

 

AUX MOTIFS QUE « M. X... a, le 28 février 2007, fait délivrer un congé avec refus de renouvellement à la SGH La Coupole en application de l'article L. 145-17 du code de commerce pour les motifs graves et légitimes suivants :

 

"- défaut d'information quant à l'étendue des engagements des propriétaires eu égard à la durée des baux commerciaux et à leurs conditions de renouvellement ;

 

- conclusions de contrats de sous-location irréguliers :

 

absence de participation des propriétaires à l'acte ;

 

- des locaux non conformes : un projet initial d'une résidence de grand standing, or de nombreuses prestations n'ont pas été effectuées : absence d'accès indépendant aux appartements obligeant les propriétaires à emprunter l'accueil du restaurant".

 

Le premier juge a à bon droit considéré que la formalité de la mise en demeure préalable n'était pas exigée au regard du caractère irréversible des infractions reprochées.

 

Au soutien de sa demande de validation du congé, M. X... n'invoque plus que le motif lié aux contrats de sous-location, rappelant que si les sous-locations sont autorisées par le bail, cette autorisation ne dispense pas le preneur d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location, le bail ne comportant pas de clause expresse et non équivoque de renonciation du bailleur au formalisme de l'alinéa 2 de l'article L 145-31. 

 

La SGH La Coupole, qui soutient que cette disposition ne saurait concerner des sous-locataires de baux d'habitation, qui sont des personnes physiques non commerçantes, ajoute ainsi une condition au texte que celui-ci ne prévoit pas en indiquant seulement qu'"en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte".

 

Effectivement, l'objet même de l'activité du locataire est la sous-location, l'article 4 du bail indiquant, concernant la destination des biens loués, que :

 

"le preneur devra exercer dans les locaux loués une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation.

 

Le preneur est en conséquence autorisé à consentir toute sous-location dans les conditions qu'il appréciera".

 

Et, s'agissant de l'activité commerciale du preneur, il est prévu à l'article 15 du bail que : "le preneur pourra librement sous-louer tout ou partie des biens loués, sous réserve que la sous-location soit conforme à la destination définie aux présentes".

 

Ces clauses établissent que le preneur avait bien évidemment l'autorisation de sous-louer, puisqu'il s'agissait de l'objet même du bail consenti par M. X..., la liberté du locataire dans l'établissement des conditions des sous-locations n'étant que le corollaire de l'absence de tout lien de droit entre le bailleur principal et le sous-locataire, ainsi que le rappelle d'ailleurs le bail par une clause mentionnée à l'article 15, alinéa 2, laquelle ne constitue pas une clause exprimant une dispense d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location.

 

Il y a lieu en conséquence de valider le congé délivré le 28 février 2007 pour le 29 septembre 2007 par M. X... et de réformer le jugement dont appel.

 

La SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole étant désormais occupante sans droit ni titre depuis la date d'effet du congé, il y a lieu d'ordonner la libération des lieux dans les conditions du dispositif ci-après, la prévision d'une astreinte n'étant pas nécessaire.

 

M. X..., qui demande le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 29 septembre 2007, date de la prise d'effet du congé, qui, explique-t-il, doit correspondre au montant du loyer révisé de plein droit tous les trois ans, sollicite en fait l'indemnité de droit commun exigible dans l'hypothèse du maintien dans les lieux d'un locataire sans droit ni titre, ce qui est le cas en l'espèce.

 

Dès lors que cette indemnité d'occupation est évaluée au regard du préjudice causé au bailleur par le maintien dans les lieux du locataire pendant plusieurs années, cette indemnité sera fixée à la somme de 2000 € H.T. par trimestre, au paiement de laquelle la locataire sera condamnée », ALORS, D'UNE PART, QUE l'obligation pesant sur le preneur à bail commercial de faire concourir le bailleur à l'acte lorsqu'il sous-loue l'immeuble objet du bail est sans application à l'hypothèse où l'activité du fonds exploité dans les lieux par le preneur est la gestion de résidences hôtelières, consistant à mettre à disposition de la clientèle des logements dans le cadre de la fourniture de diverses prestations de services ; qu'en relevant qu'en vertu du bail commercial du 18 décembre 1997, l'objet même de l'activité de la SGH La Coupole était l'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation, accompagnée de prestations énumérées dans le bail tout en jugeant néanmoins que M. X... était fondé à reprocher à la SGH La Coupole un défaut d'appel à concourir aux contrats de location sous le régime de la résidence hôtelière mis en place par la SGH La Coupole dans le cadre de son activité, pour lui délivrer valablement un congé pour motif grave et légitime, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-17 et L. 145-31 du code de commerce par fausse application, 

 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE la règle supplétive de volonté en vertu de laquelle le preneur à bail commercial doit appeler le bailleur à concourir aux actes passés avec le sous-locataire ne concerne que les sous-locations de même nature que le bail principal, consenties au profit d'une personne exploitant un fonds de commerce, à l'exclusion des baux d'habitation ; qu'en constatant que le bail commercial stipulait que le preneur « devra exercer dans les locaux loués une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation », ce dont il résulte qu'en toute hypothèse, l'obligation d'appeler le bailleur à l'acte de sous-location n'avait pas vocation à s'appliquer à la SGH La Coupole, la cour d'appel qui a cependant estimé que qu'une telle obligation s'imposait à elle, a violé les articles L. 145-17 et L. 145-31 du code de commerce par fausse application, 

 

ALORS, ENCORE, QUE la clause claire et précise insérée dans un bail commercial stipulant expressément que l'activité même du preneur porte sur l'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la «sous-location » de logements pour un usage d'habitation et que le preneur est en conséquence autorisé à consentir toutes « sous-locations » dans les conditions qu'il appréciera librement, dispense nécessairement le preneur d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location ; qu'en relevant d'une part, que le bail commercial stipulait, au titre de la « destination des biens loués », que le preneur « devra exercer dans les locaux loués une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation », que « le preneur est en conséquence autorisé à consentir toutes sous-locations dans les conditions qu'il appréciera » et, d'autre part, que le bail commercial indiquait que le preneur devrait informer les sous-locataires de l'absence de lien de droit entre eux et le bailleur et insérer une clause en ce sens dans les contrats de sous-location, ce dont il résultait nécessairement que le preneur était dispensé d'appeler le bailleur aux actes de sous-location que la SGH La Coupole serait amenée à passer dans le cadre de son activité, la cour d'appel qui toutefois estimé tel n'était pas le cas et que le défaut d'appel du bailleur à concourir aux actes de sous-location autorisait celui-ci à s'en prévaloir pour justifier un congé sans indemnité d'éviction, a violé l'article 1134 du code civil, 

 

ALORS, ENFIN QUE la renonciation à un droit se déduit d'actes ou de stipulations manifestant sans équivoque et de façon certaine la volonté abdicative de son auteur ; qu'en constatant que le bail commercial du 18 décembre 1997 stipulait expressément que le preneur était libre, dans le cadre de son activité de gestion hôtelière, de prévoir les conditions de mise à disposition des logements avec les résidents et que le bailleur n'entendait entretenir aucun lien de droit avec les résidents, ce dont il résultait que M. X... avait non seulement accepté le principe de la libre sous-location des logements, mais aussi qu'il avait renoncé de façon certaine et non équivoque à être appelé à concourir aux actes en cause, une telle pratique étant au demeurant incompatible avec l'activité du preneur principal, la cour d'appel qui a estimé cependant que de telles stipulations n'exprimaient pas une renonciation du bailleur à concourir aux actes de sous-location a violé l'article 1134 du code civil."

 

lundi, 04 mai 2015

Taxer les ventes immobilières faites directement entre particuliers ?

Une parlementaire voulait taxer les transactions immobilières faites directement entre particuliers, le ministre lui répond :

Texte de la question :

 

Mme Sylviane Bulteau interroge M. le ministre des finances et des comptes publics sur la concurrence que constituent certains sites d'annonces gratuites, notamment pour les professionnels de l'immobilier qui considèrent que celle-ci s'exerce de façon tout à fait déloyale, et même au détriment de l'État, en laissant s'installer un marché parallèle de l'immobilier. En effet, lorsqu'une transaction immobilière est réalisée par l'intermédiaire d'un professionnel, ce dernier pratique des honoraires qui sont assujettis à l'impôt (TVA). Ce qui n'est naturellement pas le cas dans le cadre d'un arrangement entre particuliers. Le principal site internet d'annonces gratuites en France, accessible sans inscription préalable, propose environ 260 000 annonces. Si l'on considère une somme moyenne de 6 000 euros HT sur ces transactions, à laquelle on applique 20 % de TVA, on obtient 312 millions d'euros environ de manque à gagner pour l'État. La vente de particuliers à particuliers s'est donc indéniablement « professionnalisée » grâce aux nouvelles technologies. Aussi, elle lui demande quelle est la position du Gouvernement à ce sujet et s'il envisage de réglementer ces nouveaux usages. 

 

 

Texte de la réponse :

 

Le marché de la vente de biens immobiliers est librement accessible à tous les acteurs économiques, chacun demeurant soumis à des règles spécifiques. Ainsi, les agents immobiliers, en tant que professionnels du secteur, doivent respecter les règles spécifiques fixées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet. Les particuliers, s'occupant eux-mêmes de la vente de leur logement, ne sauraient être considérés comme des professionnels et, partant, soumis aux mêmes règles qu'eux. Les technologies de l'information et de la communication ont effectivement fortement influencé les comportements des acteurs du marché de l'immobilier. Les sites d'annonces en ligne deviennent incontournables pour la vente d'un logement, tant pour les particuliers que pour les agents immobiliers qui se sont parfaitement adaptés à cette évolution. Sur le fond, un particulier ne peut exercer une concurrence déloyale à l'encontre d'un professionnel puisqu'il n'agit qu'à titre occasionnel et ne fournit pas de prestation de service. C'est précisément pour cette raison qu'il n'y a pas de « manque à gagner pour l'Etat » puisque l'assiette imposable est inexistante dans le cadre d'une vente immobilière réalisée de particulier à particulier (pas de prestation de service). Enfin, les sites d'annonces immobilières en lignes sont très majoritairement alimentés par des annonces passées par des professionnels, la plupart des sites leur étant d'ailleurs exclusivement réservés. Ceci permet enfin de voir la part de marché détenue par les agents immobiliers sur les transactions de vente croître. 68 % des ventes réalisées en 2012 le sont grâce à l'entremise d'un agent immobilier, contre 63 % en 2010 (source : étude XERFI). 

samedi, 02 mai 2015

Assignation et interruption de prescription

Cet arrêt juge que l'assignation même affectée d'un vice de fond a un effet interruptif de prescription :

 

"Vu l'article 2241, alinéa 2, du code civil

 

Attendu, selon ce texte, que la demande en justice interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, même lorsque l'acte de saisine est annulé par l'effet d'un vice de procédure ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 21 janvier 2014), qu'à la suite de la rétrocession par la société d'aménagement foncier et d'établissement rural du Centre (la SAFER) de différentes parcelles de terre, Hervé X..., l'earl de la Recette, Alain Y... et Guillaume Y... (les consorts X...), candidats évincés ont le, 8 juin 2012, assigné devant le tribunal de grande instance du Mans M. Z..., la SCI de Berchères, M. A... et l'EARL A... (les consorts Z...), attributaires, et la SAFER en annulation de la décision de rétrocession ; qu'invoquant la nullité de l'assignation en ce qu'elle ne comportait pas constitution d'un avocat au barreau du Mans, mais celle d'un avocat au barreau de Blois, les consorts Z... ont sollicité la nullité de l'acte introductif d'instance ;

 

Attendu que pour accueillir cette demande l'arrêt retient que la nullité de fond entachant l'assignation pour défaut de constitution d'un avocat inscrit au barreau du tribunal saisi ne constitue pas un simple vice de procédure susceptible d'être régularisé sans autre limite que la durée de l'instance et que les conclusions des consorts X..., signifiées après la date d'expiration du délai de forclusion dont les candidats évincés disposaient pour contester la décision de rétrocession, n'avaient pas eu pour effet de couvrir cette nullité ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 2241 du code civil ne distinguant pas dans son alinéa 2 entre le vice de forme et l'irrégularité de fond, l'assignation même affectée d'un vice de fond a un effet interruptif, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers, autrement composée ;

 

Condamne M. Z..., la SCI de Berchères, M. A... et l'EARL A... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z..., de la SCI de Berchères, de M. A... et de l'EARL A... ; les condamne à payer à M. X..., l'EARL de la Recette, M. Alain Y... et M. Guillaume Y... la somme globale de 3 000 euros ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quinze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. X..., MM. Alain et Guillaume Y... et la société de la Recette.

 

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir annulé l'assignation délivrée le 8 juin 2012 par les tiers évincés (les consorts X... et autres, les exposants) à la SAFER et aux rétrocessionnaires, et d'avoir rejeté leur demande de régularisation de l'acte ;

 

AUX MOTIFS QUE l'irrégularité d'une assignation résultant de la constitution d'un avocat ne pouvant postuler dans le ressort du tribunal saisi était une irrégularité de fond au sens de l'article 117 du code de procédure civile ; que la nullité de fond entachant les assignations délivrées le 8 juin 2012 n'était donc pas sérieusement contestable, Me Robiliard, avocat au barreau de Blois, s'étant constitué devant le tribunal de grande instance du Mans ; qu'au vu de la justification de l'affichage en mairie des décisions d'attribution de la SAFER à compter du 8 décembre 2011, en application des articles L. 143-14 et R. 242-4 du code rural, le délai de forclusion de six mois dont disposaient les tiers évincés pour contester ces décisions avait expiré le 9 juin 2012, c'est-à-dire le jour suivant la délivrance de l'assignation entachée de nullité ; que si l'article 121 du code de procédure civile disposait que, « dans les cas où elle était susceptible d'être couverte, la nullité ne serait pas prononcée si sa cause avait disparu au moment où le juge statuait », la régularisation d'une assignation entachée d'une nullité de fond n'était possible qu'en l'absence de forclusion ou de prescription ; que, pour affirmer que leurs conclusions des 18 juin et 7 novembre 2012 avaient couvert la nullité de leurs assignations malgré l'expiration du délai de forclusion, les tiers évincés invoquaient l'article 2241, alinéa 2, du code civil qui prévoyait l'interruption de ce délai et du délai de prescription lorsque l'acte de saisine de la juridiction était annulé par l'effet d'un vice de procédure ; que cependant la nullité de fond entachant l'assignation pour défaut de constitution d'un avocat inscrit au barreau du tribunal saisi ne constituait pas un simple vice de procédure susceptible d'être régularisé selon le bon vouloir du demandeur sans autre limite que la durée de l'instance ; qu'en effet une telle nullité interdisait tout débat contradictoire dans la mesure où les avocats des défendeurs étaient privés de la possibilité de notifier leurs conclusions et leurs pièces à un interlocuteur qualifié pour les recevoir ; qu'en conséquence, les conclusions des tiers évincés, signifiées après le 9 juin 2012, date l'expiration du délai de forclusion, n'avaient pas eu pour effet de couvrir la nullité de fond affectant les assignations délivrées la veille ; que la cour confirmait donc l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait prononcé l'annulation de ces assignations, et, y ajoutant déboutait les intéressés de leur demande aux fins de constat de la régularisation de ces assignations par signification de conclusions postérieures à l'expiration du délai de forclusion (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 8, et p. 7, alinéas 1 à 6) ;

 

ALORS QU'une assignation en justice atteinte d'une irrégularité de procédure, qu'il s'agisse d'un vice de forme ou de fond, interrompt tout délai de prescription comme de forclusion pendant la durée de l'instance ; qu'en constatant que l'irrégularité de l'assignation litigieuse, consistant à avoir été délivrée par un avocat n'appartenant pas au barreau établi auprès du tribunal compétent, était une irrégularité de fond, tout en déclarant que cette assignation n'avait pas interrompu le délai de prescription et que les nouvelles conclusions délivrées par les tiers évincés au cours de l'instance n'avaient pas permis de régulariser leur demande en contestation de la décision de la SAFER, la cour d'appel a violé les articles L. 143-14 du code rural, 2241 du code civil et 117 et suivants du code de procédure civile.

vendredi, 01 mai 2015

Permis de construire, référé et présomption d'urgence

Cet arrêt juge que la présomption d'urgence en matière de référé suspension de permis de construire n'est pas acquise si les travaux ne sont pas commencés.

 

"L'association communale de chasse agréée de Bazas, l'association Les Amis de la Brèche et l'association SEPANSO Gironde ont demandé au juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux de suspendre, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, l'exécution de l'arrêté du 15 février 2013 par lequel le préfet de la Gironde a délivré à la société Eon Climate et Renewables France Solar un permis de construire pour un projet de parc photovoltaïque sur le territoire de la commune de Bazas, au lieu-dit " Guion - Le Blanc - Frion - La Pujade sud ". Par une ordonnance n° 1301333 du 26 avril 2013, le juge des référés a suspendu l'exécution de cet arrêté.

 

 

 

Par un pourvoi enregistré le 10 mai 2013 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la société Eon Climate et Renewables France Solar demande au Conseil d'Etat :

 

 

 

1°) d'annuler l'ordonnance n° 1301333 du juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux du 26 avril 2013 ;

 

 

 

2°) statuant en référé, de faire droit à ses conclusions devant le juge des référés ;

 

 

 

3°) de mettre à la charge de l'association communale de chasse agréée de Bazas, de l'association Les Amis de la Brèche et de l'association SEPANSO Gironde la somme globale de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les dépens et la contribution pour l'aide juridique.

 

 

 

 

 

Vu :

 

 

 

-les autres pièces du dossier ;

 

 

 

-le code de l'environnement ;

 

 

 

-le code forestier ;

 

 

 

-le code de l'urbanisme ;

 

 

 

-le code de justice administrative.

 

 

 

 

 

 

 

Après avoir entendu en séance publique :

 

 

 

- le rapport de Mme Mireille Le Corre, maître des requêtes, 

 

 

 

- les conclusions de M. Xavier de Lesquen, rapporteur public.

 

 

 

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à Me Foussard, avocat de la Société Eon Climate et Renewables France Solar.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. " ;

 

 

 

2. Considérant que pour justifier l'urgence à suspendre l'arrêté du préfet de la Gironde du 15 février 2013, le juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux a relevé d'office le moyen, qui n'est pas d'ordre public et qui ne ressortait pas des pièces du dossier qui lui étaient soumises, tiré de la méconnaissance du principe de précaution ; que, par suite et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son ordonnance doit être annulée ;

 

 

 

3. Considérant qu'il y a lieu, en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, de régler l'affaire au titre de la procédure de référé engagée ;

 

 

 

4. Considérant que l'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre ; qu'il appartient au juge des référés d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l'acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue ; 

 

 

 

5. Considérant que l'association communale de chasse agréée de Bazas, l'association Les Amis de la Brèche et l'association SEPANSO Gironde soutiennent que l'urgence à suspendre l'arrêté préfectoral du 15 février 2013 est caractérisée par les conséquences graves et immédiates sur le milieu naturel des travaux imminents de défrichement et de construction du futur parc photovoltaïque, qui entraîneront la destruction de spécimens et d'habitats protégés sur une superficie de 25 hectares et affecteront le réseau hydrographique du Beuve, zone classée Natura 2000, dont les sources sont situées à proximité immédiate ;

 

 

 

6. Considérant que, eu égard au caractère difficilement réversible de la construction autorisée par un permis de construire, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que la société Eon Climate et Renewables France Solar serait sur le point de commencer les travaux ; qu'en tout état de cause, les travaux de défrichement ont été autorisés au titre du code forestier par un arrêté distinct, devenu définitif, du préfet de la Gironde du 25 septembre 2011 ; qu'il résulte de tout ce qui précède que la condition d'urgence, qui doit s'apprécier objectivement et globalement, ne peut être regardée comme remplie en l'espèce ; qu'en conséquence, la demande de suspension doit être rejetée ; 

 

 

 

7. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'association communale de chasse agréée de Bazas, de l'association Les Amis de la Brèche et de l'association SEPANSO Gironde le versement à la société Eon Climate et Renewables France Solar d'une somme de 1 000 euros chacune au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de celles de l'article R. 761-1 du même code relatives au remboursement de la contribution pour l'aide juridique ;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

D E C I D E :

 

--------------

 

Article 1er : L'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux du 26 avril 2013 est annulée.

 

Article 2 : La demande présentée par l'association communale de chasse agréée de Bazas, l'association Les Amis de la Brèche et l'association SEPANSO Gironde devant le juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux est rejetée.

 

Article 3 : L'association communale de chasse agréée de Bazas, l'association Les Amis de la Brèche et l'association SEPANSO Gironde verseront chacune à la société Eon Climate et Renewables France Solar la somme de 1 000 euros au titre des dispositions des articles L. 761-1 et R. 761-1 du code de justice administrative.

 

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société Eon Climate et Renewables France Solar, à l'association communale de chasse agréée de Bazas, à l'association Les Amis de la Brèche et à l'association SEPANSO Gironde.

 

Copie en sera adressée pour information à la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité."

jeudi, 30 avril 2015

Barrière automatique et majorité de copropriété

Cet arrêt juge que la décision de fermer la barrière automatique d'accès à la copropriété devait être votée à la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 septembre 2012), que M. X..., copropriétaire exerçant une activité de dentiste, a assigné le syndicat des copropriétaires des Jardins du Rossignol (le syndicat) en annulation de la décision de l'assemblée générale du 25 mars 2009 relative à la fermeture de la copropriété par une barrière automatique (avec une commande d'ouverture par émetteur pour les résidents et par digicode pour les visiteurs), l'accès piéton par le trottoir étant laissé libre et de la décision de laisser la barrière fermée en permanence ;

 

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'annuler la délibération du 25 mars 2009 en ce qu'elle a décidé que la barrière restera fermée en permanence, alors, selon le moyen, que les décisions d'une assemblée générale de copropriétaires relatives aux modalités d'ouverture d'une barrière automatique destinée à limiter l'accès des véhicules à l'intérieur d'une copropriété et qui n'affecte en rien l'accès des piétons, un passage leur étant laissé libre, n'ont pas à être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ; qu'en décidant le contraire, en soulignant au demeurant, que la barrière automatique en cause était destinée aux seules voitures, que l'accès pour piétons restait ouvert en permanence et qu'il n'y avait pas fermeture totale de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 26 e de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

 

Mais attendu qu'en application de l'article 26 e de la loi du 10 juillet 1965, devenu 26 c, de la même loi en application de l'article 59 de la loi du 24 mars 2014, les décisions relatives aux modalités d'ouverture et de fermeture des immeubles sont adoptées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ;

 

Et attendu qu'ayant constaté que les copropriétaires avaient décidé de la fermeture de la copropriété par une barrière automatique avec commande d'ouverture par émetteur pour les résidents et par digicode pour les visiteurs et relevé qu'en vertu de l'ordre du jour de l'assemblée générale, les copropriétaires avaient délibéré sur les modalités de fonctionnement de la barrière et notamment sur les horaires de fermeture et décidé qu'elle resterait fermée en permanence, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette décision devait être votée à la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Jardins du Rossignol aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Les Jardins du Rossignol ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quinze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Les Jardins du Rossignol

 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR annulé la délibération de l'assemblée générale du Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROSSIGNOL du 25 mars 2009 en ce qu'elle avait décidé, à propos des modalités de fonctionnement d'une barrière automatique, que « la barrière restera fermée en permanence » ;

 

AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 26 e) de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles ; qu'en cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ; que la décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ; qu'en l'espèce, dès lors qu'en vertu de l'ordre du jour de l'assemblée générale les copropriétaires ont délibéré sur « les modalités de fonctionnement (horaires de fermeture) » de la barrière automatique et décidé qu'elle « restera fermée en permanence », ils devaient voter à la double majorité susvisée ; qu'or, la résolution a été adoptée par seulement 5.062 voix sur 10.000 ; qu'elle doit donc être annulée pour ce motif de pure forme ; qu'en effet, la barrière pour voitures pouvant être ouverte avec la télécommande pour les résidents et le digicode pour les visiteurs, et l'accès pour piétons restant ouvert en permanence, il n'y a pas fermeture totale de l'immeuble, et la décision de restreindre l'accès aux véhicules n'est pas incompatible avec l'exercice de l'activité professionnelle de Monsieur X... ; qu'or, en pareil cas, le principe est la fermeture des portes d'accès aux immeubles, et ce n'est que dans l'hypothèse où les copropriétaires veulent définir des modalités d'ouverture que la décision, valable seulement jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante, doit être prise à la double majorité susvisée (arrêt, p. 4) ;

 

ALORS QUE les décisions d'une assemblée générale de copropriétaires relatives aux modalités d'ouverture d'une barrière automatique destinée à limiter l'accès des véhicules à l'intérieur d'une copropriété et qui n'affecte en rien l'accès des piétons, un passage leur étant laissé libre, n'ont pas à être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ; qu'en décidant le contraire, en soulignant au demeurant, que la barrière automatique en cause était destinée aux seules « voitures », que l'accès pour piétons « restait ouvert en permanence » et qu'il n'y avait pas « fermeture totale de l'immeuble », la Cour d'appel a violé l'article 26 e) de la loi du 10 juillet 1965."

mercredi, 29 avril 2015

Congé par lettre recommandée avec accusé de réception et responsabilité du bailleur

Cet arrêt suggère que le bailleur peut engager sa responsabilité en n'attirant pas l'attention du locataire sur l'irrégularité du congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception : 

 

"Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 3 juillet 2013) que la SCI Investim a donné à bail, à compter du 1er novembre 2004, à la société Office généalogique Bovyn-Dechnik des locaux à usage commercial ; que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 17 janvier 2007, la locataire a donné congé pour le 31 octobre 2007, fin de la première période triennale ; que, soutenant que le bail n'avait pas été régulièrement dénoncé, la société Investim a assigné la locataire en payement de l'arriéré de loyers ; que celle-ci a demandé reconventionnellement des dommages-intérêts en invoquant la faute de la bailleresse qui s'était abstenue de l'alerter sur l'irrégularité du congé délivré neuf mois avant l'expiration de la période triennale ;

 

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la SCI Investim pourrait voir sa responsabilité engagée si elle était un professionnel de l'immobilier, que cette SCI est une société familiale créée par M. X... et son épouse pour acheter et gérer les locaux de la société d'expertise comptable dont M. X... est le gérant, que les autres SCI qu'il a créées pour acquérir sa résidence principale et des bureaux complémentaires de la société d'expertise comptable n'existaient pas en 2007 et qu'en conséquence la SCI Investim, qui n'avait qu'un locataire, le cabinet d'expertise comptable, et dont la pratique juridique en matière de congé était donc inexistante, ne peut pas être considérée comme professionnelle de l'immobilier ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ressortait des conclusions des parties que la SCI Investim avait pour objet social l'acquisition, la gestion et l'exploitation d'immeubles et concluait des baux en rapport avec cet objet, la cour d'appel a dénaturé ces conclusions et violé le texte susvisé ;

 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Office généalogique Bovyn-Dechnik de sa demande de dommages-intérêts pour faute du bailleur, l'arrêt rendu le 3 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;

 

Condamne la SCI Investim aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Investim à payer à la société Office généalogique Bovyn-Dechnik la somme de 3 000 euros ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Office généalogique Bovyn-Dechnik.

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'Office Généalogique Bovyn Dechnik de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la SCI Investim pour faute du bailleur ;

 

AUX MOTIFS QUE après avoir reçu le congé irrégulier du 18 janvier 2007, la SCI Investim n'a pas réagi, ni lorsqu'elle a reçu le courrier du 23 mars 2007 l'informant que le locataire avait contacté une agence immobilière afin de trouver un successeur à compter du 1er juillet 2007 ; l'Office Généalogique Bovyn Dechnik soutient que la SCI Investim avait donné son accord sur la notification du congé par lettre recommandée ; qu'il lui appartient de le prouver ; que le seul élément avancé en ce sens est la lettre du 25 octobre 2007, envoyée par son avocat à la SCI Investim ; que ce courrier, émanant du conseil de la partie elle-même, n'est pas une preuve ; qu'il ne fait que reprendre l'affirmation selon laquelle, verbalement, la bailleresse avait donné son autorisation à la locataire de délivrer un congé par lettre recommandée ; que cette autorisation reste toujours à démontrer ; qu'en conséquence, l'intimé n'établit pas la mauvaise foi du bailleur et son accord pour renoncer à la forme du congé ; que lorsque le locataire dispose du temps nécessaire pour réitérer le congé par acte d'huissier, le bailleur, professionnel de l'immobilier, engage sa responsabilité à l'égard du preneur en ne lui signalant pas l'irrégularité de son congé ; qu'à l'inverse, soit parce qu'il n'est pas un professionnel, soit parce que le temps lui manque avant le début du délai de six mois précédant l'échéance pour signaler l'irrégularité au locataire, le bailleur n'encourt aucune responsabilité ; qu'en l'espèce, la SCI Investim pourrait voir sa responsabilité engagée si elle était un professionnel de l'immobilier ; qu'à l'époque, en 2007, la SCI Investim, dont le capital libéré n'était que de 15. 000 €, était une société familiale créée par monsieur X... et son épouse, pour acheter et gérer les locaux de la société d'expertise comptable dont monsieur X... était le gérant, locaux situés à Rennes ; que l'autre société, JMB partenaires, au capital de 1000 €, avait été créée en octobre 2003, pour acquérir des bureaux de la société comptable à st Grégoire ; que monsieur X... a, par la suite, créé deux autres sociétés, en juin 2010, pour acquérir sa résidence principale et des bureaux complémentaires de la société d'expertise comptable ; que ces deux dernières sociétés n'existaient donc pas en 2007 ; qu'en l'état de ces éléments, il apparaît que la SCI Investim ne peut pas être considérée comme une " professionnelle de l'immobilier " ; qu'elle n'avait qu'un locataire, le cabinet d'expertise comptable de Rennes et la SCI JMB partenaires également ; que sa pratique juridique en matière de congé était donc inexistante ; que le jugement du 31 janvier 2012 sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Investim à payer à l'Office Généalogique Bovyn Dechnik une somme de 36 883, 91 € ;

 

1°) ALORS QU'en retenant que la SCI Investim n'était pas professionnelle de l'immobilier quand elle avait constaté que la société avait été créée pour « acheter et gérer » des locaux et qu'elle les louait, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1147 du code civil ;

 

2°) ALORS QU'en retenant, pour dénier à la SCI Investim la qualité de professionnel de l'immobilier, que cette société n'avait eu qu'un locataire, le cabinet d'expertise comptable, et que sa pratique juridique en matière de congé était inexistante quand la société Investim admettait elle-même dans ses conclusions avoir loué les locaux à la société Logi Santé après les avoir loués au cabinet d'expertise comptable et reconnaissait encore avoir reçu congé de son précédent locataire, la cour d'appel, qui a modifié les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'Office Généalogique Bovyn Dechnik de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

 

AUX MOTIFS PROPRE QUE le contrat de bail prévoyait un dépôt de garantie : « pour garantir l'exécution du présent bail, le preneur a versé à l'instant au bailleur qui le reconnaît-à titre de nantissement dans les termes de l'article 2071 et suivants du Code civil-la somme précisée dans les conditions particulières qui ne sera pas productive d'intérêts et sera remboursable en fin de jouissance du preneur et après déduction de toutes sommes pouvant être dues par le preneur au bailleur à quelque titre que ce soit » ; qu'un état des lieux a été dressé par huissier le 2 janvier 2008 (pièce n° 6 de l'appelante) ; qu'il a été relevé de nombreux dégâts ; que ceux de l'entrée et du couloir provenaient d'un dégât des eaux ; que l'intimé justifie les avoir fait réparer (pièce n° août 2008) ; que, par contre, la comparaison entre l'état des lieux de 2002 et l'état des lieux de 2008 fait apparaître de nombreuses dégradations dans les autres pièces ; que, contrairement à ce que prétend l'Office Généalogique Bovyn Dechnik, les constatations ne sont pas identiques et ne peuvent pas provenir d'une usure normale (par exemple, déchirures de papier peint, tâches sur la moquette, égratignures de papier peint et traces noires, traces d'écoulement sous les fenêtres, stores à lamelles dégradés) ; qu'en conséquence, la décision du premier juge déboutant l'Office Généalogique Bovyn Dechnik de sa demande de restitution du dépôt de garantie sera confirmée ;

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bailleur justifie avoir dû engager d'importants frais de remise en état (recollage partiel des papiers dans les bureaux et dans l'accueil, lessivage toutes les boiseries, changement de moquettes...) ; que la défenderesse ne peut valablement soutenir qu'il ressortirait du procès-verbal de constat établi le 2 janvier 2008 par maître Y..., Huissier du Justice à Rennes, que les lieux ont été rendus en bon état ou encore dans un état normal d'usure ; que, certes, les locaux ont été loués en août 2004 et ainsi occupés pendant quatre ans ; qu'il est, cependant, parfaitement anormal qu'après une telle durée, des locaux donnés en location en parfait état aient été restitués avec « du papier peint déchiré en de nombreux endroits », « de la moquette effilochée et tachée », « des barres de seuils déposées, des stores défaits... » ; le défendeur soutient qu'en comparant l'état des lieux de son prédécesseur et le procès-verbal de constat de maître Y..., les locaux auraient été rendus dans un état identique et que les dégradations constatées relèveraient de l'usure normale ; qu'or, il suffit de comparer pièce par pièce les deux états des lieux pour constater qu'en 2008, les dégradations constatées ne relèvent pas d'une usure normale ; qu'ainsi en 2002, seuls un trou, une tache et joint de moquette marquée ont été constatés sur l'ensemble des quatre bureaux et salles de réunion alors qu'en 2008, les papiers peints, les peintures et moquettes sont endommagés dans quasiment chacun des bureaux ; qu'ainsi que le démontre la demanderesse, les deux états des lieux sont donc très loin d'être identiques ; que d'ailleurs, le locataire, conscient de ces dégradations, n'a jamais réclamé la restitution de son dépôt de garantie et a attendu la présente procédure pour le faire ; qu'en conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, la demande au titre du dépôt de garantie n'apparaît pas justifiée ;

 

1°) ALORS QU'en retenant, au titre de dégradations apparues depuis 2002 des « tâches sur la moquette », « traces noires », « stores à lamelles dégradés » quand l'état des lieux établi le 3 janvier 2002 faisait état d'« un trou » et d'une marque dans la moquette des bureaux 2 et 5, d'une « tache noire » dans le bureau 3 et de « taches derrière la porte et à côté du ballon d'eau chaude » dans la kitchenette, ainsi que de stores auxquelles manquaient des lamelles dans le bureau 3 (état des lieux d'entrée de la société Logi santé du 3 janvier 2002), la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs de ce document, a violé l'article 1134 du code civil ;

 

2°) ALORS QUE, tenue de motiver sa décision, la cour d'appel ne peut procéder par voie d'affirmation générale ; qu'en affirmant qu'« il suffit de comparer pièce par pièce les deux états des lieux pour constater qu'en 2008, les dégradations constatées ne relèvent pas d'une usure normale » sans toutefois procéder à cette analyse, ni détailler les dégradations qu'elle reprochait à l'exposante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

 

3°) ALORS QUE le dépôt de garantie est remboursable par le bailleur en fin de jouissance du preneur sous déduction des sommes pouvant être dues par ce dernier ; que le non-remboursement du dépôt de garantie suppose qu'il soit justifié des sommes retenues sur ce dépôt ; qu'en déboutant l'Office Généalogique Bovyn Dechnik de sa demande de restitution du dépôt de garantie aux motifs que les locaux loués auraient subi des dégradations exclusives de l'usure normale sans même procéder à l'évaluation du montant de ces dégradations, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil."

mardi, 28 avril 2015

Bail commercial, Tribunal de grande instance et Tribunal de commerce

Cet arrêt juge que le Tribunal de commerce peut être compétent pour une action en simple paiement de loyers commerciaux : 

 

"Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal de commerce de Melun, 7 octobre 2013), que M. X... a donné à bail à usage commercial des locaux à la société AP restauration ; que M. X... a sollicité le paiement de certaines sommes non payées par son locataire, que la société AP restauration a formé opposition à l'ordonnance lui ayant enjoint de payer ;

 

Sur le moyen unique :

 

Attendu que la société AP restauration fait grief au jugement de rejeter l'exception d'incompétence de la juridiction commerciale, alors, selon le moyen, que les baux commerciaux échappent à la compétence des juridictions commerciales dès lors que la contestation ne porte pas sur la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé ; qu'en s'étant déclaré compétent pour statuer sur une demande en paiement du bailleur contre le locataire, le tribunal de commerce a violé les articles R. 211-4 du code de l'organisation judiciaire et L. 721-3 du code de commerce ;

 

Mais attendu qu'ayant constaté que le litige portait sur une demande en paiement du bailleur contre le locataire et non sur l'application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, le tribunal de commerce en a exactement déduit que l'exception d'incompétence soulevée par le locataire devait être rejetée ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la société AP restauration aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société AP restauration ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société AP restauration

 

Il est reproché au jugement attaqué d'avoir rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société AP Restauration ;

 

Aux motifs que la SCI des Trois Maillets, qui n'avait pas la qualité de commerçant, pouvait attraire la SARL AP Restauration, société commerciale par la forme, devant le tribunal de commerce pour demander le paiement de sommes dues en exécution d'un acte accompli par la société AP Restauration pour les besoins de son activité professionnelle ; que de plus, si le tribunal de grande instance disposait d'une compétence exclusive en matière de baux commerciaux au sens du décret du 30 septembre 1953, le tribunal de commerce restait compétent lorsque le litige qui lui était soumis et qui ressortirait de sa compétence au sens de l'article L. 721-3 du code de commerce ne concernait pas le statut des baux commerciaux ; que le présent litige portait sur une demande en paiement du bailleur contre le locataire et non sur l'application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux ;

 

Alors que les baux commerciaux échappent à la compétence des juridictions commerciales dès lors que la contestation ne porte pas sur la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé ; qu'en s'étant déclaré compétent pour statuer sur une demande en paiement du bailleur contre le locataire, le tribunal de commerce a violé les articles R. 211-4 du code de l'organisation judiciaire et L. 721-3 du code de commerce."

 

lundi, 27 avril 2015

Pas de bail, pas de commission pour l'agent immobilier

Cet arrêt juge que l'agence immobilière ne peut percevoir de commission si le bail prévu n'est pas signé. La question des dommages intérêts reste cependant réservée :

Sur la commission de l'agent immobilier, voyez mon site : Tout savoir sur la commission de l'agent immobilier.

 

"Vu l'article 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

 

Attendu, selon le jugement attaqué, qu'un représentant de la société Permacon, devenue Coeur consulting, a visité un appartement à louer par l'entremise de la société Sotim, agent immobilier, mandataire des propriétaires, que celle-ci a établi le dossier « candidat-locataire », qui a été accepté par le propriétaire le 28 février 2011, que la société Coeur consulting ayant confirmé, début mars 2011, la réservation définitive de l'appartement, la société Sotim a rédigé le bail, dressé l'état des lieux et établi, le 3 mars 2011, une facture acquittée d'un montant de 1 300 euros pour « honoraires de location, rédaction bail, état des lieux », que, le 21 avril 2011, la société Coeur consulting, qui n'avait pas signé le bail, a renoncé à prendre l'appartement et sollicité le remboursement de la somme susdite, qu'elle avait préalablement remise par chèque à la société Sotim, et qu'ayant vainement sollicité la restitution de cette somme, elle a assigné cette dernière en remboursement et indemnisation ;

 

Attendu que, pour débouter la société Coeur consulting de ses demandes, le jugement énonce que la somme de 1 300 euros correspond aux honoraires dus par elle, que, compte tenu de l'engagement de cette dernière, la société Sotim a effectué toutes les diligences nécessaires en vue de la location de l'appartement, que l'absence de signature du bail est due au désistement de la société Coeur consulting et que les honoraires de la société Sotim étaient donc dus ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu'à des dommages-intérêts en cas d'échec de l'opération du fait du candidat locataire, le tribunal d'instance a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 20 septembre 2013, entre les parties, par le tribunal d'instance de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Thionville ;

 

Condamne la société Sotim aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Coeur consulting ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quinze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Coeur consulting

 

IL EST FAIT GRIEF AU JUGEMENT ATTAQUE d'avoir débouté la SARL COEUR CONSULTING de ses demandes ;

 

AUX MOTIFS QUE :

 

« Il ressort des pièces versées aux ébats, et notamment de la facture, de l'extrait de compte, de la lettre recommandée du 2 septembre 2010, du mandat de location n°1019 du 18 février 2011, du mandat de location n°1020 du 18 février 2011, des courriels échangés entre SOTIM et PERMACON, du dossier candidat locataire de Mme X..., du dossier candidat locataire de M. Y..., de la facture n°2011/376 du 3 mars 2011 et du contrat de location préparé pour la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING, que la SARL SOTIM a reçu mandat de location sans exclusivité pour deux appartements situés 11 Place Jean-Paul II 57000 METZ appartenant à Mme Marianne Z... et Mme Françoise A... ; Que, dans le cadre de sa mission, la SARL SOTIM a été contactée par la gérante de la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING, Mme Sabine X..., qui recherchait un appartement pour elle et un autre pour son collègue M. Ulf Y... ; Que, le 3 février 2011, les appartements en construction situés 11 Place Jean-Paul II 57000 METZ ont été visités ; Que différents courriels ont été échangés concernant les plans et les aménagements des appartements ainsi que le montant du loyer ; Qu'en prévision de la signature du contrat de bail d'habitation par la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING, un certain nombre de diligences ont été accomplies ; Que Mme X... a confirmé la réservation définitive de l'appartement au mois de mars 2011 suite à l'accord du propriétaire qui a signé le dossier candidat locataire le 28 février 2011 ; Que la SARL SOTIM a établi une facture d'honoraires de location, rédaction de bail et état des lieux de l'appartement d'un montant de 1.300 ¿ qui a été payée par la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING ; Que, le 21 avril 2011, Mme X... a adressé à la SARL SOTIM un courriel dans lequel elle déclarait être désolée de ne pas pouvoir prendre l'appartement et a demandé le remboursement de la somme de 1.300 ¿ ; Que la SARL SOTIM a reçu mandats écrits de Mme Marianne Z... et Mme Françoise A... de louer leurs appartements ; Que la somme de 1.300 ¿ correspond aux honoraires dus par la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING ; Qu'en effet, compte tenu de l'engagement de la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING, la SARL SOTIM a effectué toutes les diligences nécessaires en vue de la location de l'appartement à celle-ci ; Que l'absence de signature du bail est due au désistement de la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING et que les honoraires de la SARL SOTIM étaient donc dus et n'ont pas été encaissés à tort, les dispositions du mandat de location du 18 février 2011 selon lesquelles la commission de location n'est exigible qu'après signature de l'acte de location s'appliquant exclusivement aux relations entre Mmes Z... et A... et la SARL SOTIM et ne concernant pas la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING.

 

Par conséquent, il convient de débouter la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING de sa demande en paiement formée à l'encontre de la SARL SOTIM. » ;

 

ALORS QUE les dispositions d'ordre public de l'article 6-I alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970, interdisant à l'agent immobilier d'exiger et de percevoir quelque rémunération que ce soit avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit constatant l'engagement des parties, sont applicables non seulement au mandant lié par contrat à cet intermédiaire mais également aux personnes tierces concernées ; Qu'en déboutant la SARL COEUR CONSULTING de sa demande de remboursement de la somme de 1.300 € aux motifs que la Société SOTIM justifiait avoir accompli diverses diligences et que l'absence de signature du bail était due au désistement de la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING, si bien que les honoraires de la SARL SOTIM étaient dus et n'avaient pas été encaissés à tort, les stipulations des mandats de location du 18 février 2011 selon lesquelles la commission de location n'est exigible qu'après signature de l'acte de location s'appliquant exclusivement aux relations entre les mandantes et la SARL SOTIM et ne concernant pas la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING, le Tribunal n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 6-I alinéa 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée."

dimanche, 26 avril 2015

Le droit de préemption du locataire commerçant ou artisan

L’article 14 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (loi PINEL) a créé un droit de préemption au profit du locataire lors de la vente de murs abritant le commerce dont ils sont propriétaires. C’est désormais l'article L 145-46-1 du code de commerce, qui dispose :

 

 

 

“Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

 

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

 

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

 

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

 

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

 

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.”

 

 

 

Ce droit est applicable depuis 18 décembre 2014 à toutes les ventes d'un local à usage commercial ou artisanal.

 

 

lundi, 13 avril 2015

Indivisaires et mandat de l'agent immobilier

Le mandat donné par un indivisaire n'est pas nul : il est seulement inopposable aux indivisaires :

Sur la commission de l'agent immobilier, voyez mon site tout savoir sur la commission de l'agent immobilier.

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Nathalie Y..., propriétaire en indivision d'une maison d'habitation, a donné, seule, mandat non exclusif de vente à une première agence immobilière, puis à une seconde agence la société JBV immobilier ; que cette dernière a fait visiter le bien à deux reprises aux époux Z... ; que ceux-ci ont, par l'entremise de la première agence, signé une promesse de vente avec les propriétaires indivis, après négociation du prix et de la commission d'agence ; que la société JBV immobilier a assigné Nathalie Y... en paiement de la clause pénale prévue au mandat et que celle-ci a opposé la nullité du mandat ; que Nathalie Y... est décédée en cours de procédure, laissant sa fille Mme X... comme seule héritière ;

 

Sur le premier moyen :

 

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de déclarer valable le mandat de vente confié à la société JBV immobilier, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le mandat par lequel un agent immobilier se voit confier le droit d'aliéner un bien en indivision ou de représenter les indivisaires pour conclure la vente est un acte de disposition qui requiert le consentement de tous les indivisaires ; qu'en l'espèce, il était acquis aux débats que Nathalie Y... avait confié seule à l'agence JBV immobilier un mandat de vente non exclusif d'un bien dont elle était propriétaire en indivision avec Mme Marie-Laure Y... ; qu'en affirmant que si un tel mandat ne liait pas les autres indivisaires, il n'était pas nul et produisait ses effets entre les contractants, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce mandat n'autorisait pas l'agent immobilier à établir le compromis de vente et à le faire signer par l'acquéreur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 815-3 et 1134 du code civil ;

 

2°/ que le mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives posées par les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dont il résulte que le mandat de vente doit être rédigé par écrit et qu'aucune somme n'est due à l'agent immobilier avant que la vente ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; que, par suite, seul est valable le mandat de vente conclu par des personnes qui avaient le pouvoir de vendre le bien qui en formait l'objet ; qu'en l'espèce, pour affirmer que le mandat de vente litigieux était valable, la cour d'appel a encore énoncé, par motif adopté des premiers juges, que ce mandat mentionnait comme mandant la « succession Y... représentée par ¿ Y... Nathalie » et était signé avec la mention « lu et approuvé, bon pour mandat non exclusif pour les consorts Y... » ; qu'en statuant ainsi, quand seul est valable le mandat de vente conclu par des personnes qui ont le pouvoir de vendre le bien qui en forme l'objet, et cependant que le mandat litigieux ne comportait pas l'engagement de Mme Marie-Laure Y..., propriétaire indivise du bien objet du mandat, la cour d'appel a violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

 

Mais attendu que par motifs propres et adoptés, l'arrêt retient exactement que le contrat par lequel un indivisaire, agissant seul, donne mandat à un tiers de vendre la chose indivise, s'il est inopposable, sauf ratification, aux coïndivisaires, n'est pas nul et produit ses effets entre les contractants ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

 

Mais sur le second moyen pris en sa première branche :

 

Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

 

Attendu que, lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a effectivement été conclue au sens du texte susvisé, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ;

 

Attendu que, pour condamner Nathalie Y... à payer à la société JBV immobilier la somme prévue par la clause pénale du mandat, l'arrêt retient que, s'il n'est pas établi qu'elle ait assisté à la visite que les époux Z... ont effectuée le 4 février 2009 par l'intermédiaire de l'agence JBV immobilier, il est surprenant que le bien ait été présenté à ceux-ci par l'agence Immogard dès le 13 février 2009, à un prix inférieur à celui imposé par l'autre agence, ce qui implique que Nathalie Y... lui a donné des instructions en ce sens quelques jours après les deux visites effectuées par ces éventuels acquéreurs à l'initiative de la société JBV immobilier, qu'elle n'avait pas pu ignorer ;

 

Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir la faute du vendeur qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, aurait privé la société JBV immobilier de la réalisation de la vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

 

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du second moyen :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que Nathalie Y... n'a pas exécuté avec bonne foi le mandat qui la liait à la société JBV immobilier et en ce qu'il la condamne à payer à cette dernière la somme de 11 000 euros en application de la clause pénale stipulée au mandat, l'arrêt rendu le 11 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

 

Condamne la société JBV immobilier aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société JBV immobilier et la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille quinze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour Mme X....

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré le mandat de vente confié par Madame Nathalie Y... à la société à responsabilité limitée JBV IMMOBILIER valable et, en conséquence, d'AVOIR dit que Madame Nathalie Y... n'avait pas exécuté avec bonne foi le contrat de mandat qui la liait à la société JBV IMMOBILIER et, par suite, d'AVOIR condamné Madame Nathalie Y... à payer à cette société la somme de 11 000 euros en application de la clause pénale stipulée par le mandat de vente, d'AVOIR dit que cette somme serait assortie d'intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et d'AVOIR condamné Madame Nathalie Y... à payer à la société JBV IMMOBILIER la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « le 9 janvier 2008, Mme Nathalie Y... a confié à l'agence JBV Immobilier, pour une durée d'une année, un mandat de vente non exclusif n° 12 089, pour la vente d'un pavillon situé à Cassagnoles, pavillon indivis entre Mme Nathalie Y... et sa soeur, Mme Marie-Laure Y... épouse A..., moyennant un prix net vendeur de 160.000 ¿ et une commission d'agence de 11.000 ¿ TTC. (¿) Mme Nathalie Y... se prévaut de la nullité du mandat de vente en faisant valoir qu'elle possédait le bien, objet du mandat, en indivision avec sa soeur, Mme Marie-Claude Y..., que la société JBV Immobilier ne s'est pas assurée qu'elle était mandatée par le reste de l'indivision alors que le mandat de vente qui comporte le pouvoir d'établir un compromis, est un acte de disposition, qu'il appartenait donc à la société JBV Immobilier, de s'assurer de la capacité juridique du mandant, en procédant à toutes les vérifications nécessaires à la validité de son mandat. La société JBV répond à juste titre, que le mandat confié par un seul des indivisaires est valable, que s'il ne lie pas les autres indivisaires, le mandat n'est pas nul et produit ses effets entre les contractants. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu cette analyse et écarté le premier moyen de nullité opposé par Mme Y... » ;

 

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « si l'indemnisation est réclamée par la société à responsabilité limitée JBV IMMOBILIER au titre de la clause pénale stipulée au contrat de mandat et non en paiement des honoraires, puisqu'elle convient qu'elle n'a pas contribué à la réalisation de la vente immobilière, il est cependant nécessaire d'examiner préalablement la régularité du contrat, en vertu duquel la clause pénale est énoncée. Nathalie Y... soulève la nullité du mandat conclu avec la société à responsabilité limitée JBV IMMOBILIER, aux motifs : d'abord, qu'il n'a pas été signé par l'ensemble des indivisaires, et que l'agent immobilier ne s'est pas assuré qu' elle était mandatée par le reste de l'indivision, ce qui s'impose s'agissant d'un acte de disposition, puisque le mandat de vente comporte le pouvoir d'établir un compromis, - et ensuite, que le débiteur des honoraires de l'agent immobilier, n'y serait pas indiqué, le formalisme en la matière étant d'ordre public. La société à responsabilité limitée JBV IMMOBILIER s'y oppose, soutenant que le mandat signé par un seul des indivisaires demeure valable entre les contractants, comme l'a jugé la cour de cassation, et que l'indication selon laquelle le bien est présenté à la vente à un prix correspondant à la somme du prix net vendeur ainsi que desdits honoraires est parfaitement claire s'agissant du fait que la charge de ces derniers incombe à l'acquéreur. S'agissant du premier grief de nullité, le mandat de vente conclu avec la société à responsabilité limitée JBV IMMOBILIER le 9 janvier 2009 mentionne comme mandant la "succession Y... représentée par ... Y... NATHALIE". Il est signé avec la mention "lu et approuvé, bon pour mandat non exclusif pour les consorts Y...". Au demeurant, il est constant que le contrat par lequel un indivisaire, agissant seul, donne mandat à un tiers de vendre la chose indivise, s'il est inopposable, sauf ratification, aux coïndivisaires, n'est pas nul et produit ses effets entre les contractants (arrêt de la Cour de Cassation du 16 juin 1987). Ainsi, et tenant l'exact cas d'espèce, il n'y a pas lieu d'annuler le mandat de vente au profit de la société à responsabilité limitée JBV IMMOBILIER sur ce moyen » ;

 

1. ALORS QUE le mandat par lequel un agent immobilier se voit confier le droit d'aliéner un bien en indivision ou de représenter les indivisaires pour conclure la vente est un acte de disposition qui requiert le consentement de tous les indivisaires ; qu'en l'espèce, il était acquis aux débats que Madame Nathalie Y... avait confié seule à l'agence JBV IMMOBILIER un mandat de vente non exclusif d'un bien dont elle était propriétaire en indivision avec Madame Marie-Laure Y... ; qu'en affirmant que si un tel mandat ne liait pas les autres indivisaires, il n'était pas nul et produisait ses effets entre les contractants, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce mandat n'autorisait pas l'agent immobilier à établir le compromis de vente et à le faire signer par l'acquéreur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 815-3 et 1134 du Code civil ;

 

2. ALORS QUE le mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives posées par les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dont il résulte que le mandat de vente doit être rédigé par écrit et qu'aucune somme n'est due à l'agent immobilier avant que la vente ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; que, par suite, seul est valable le mandat de vente conclu par des personnes qui avaient le pouvoir de vendre le bien qui en formait l'objet ; qu'en l'espèce, pour affirmer que le mandat de vente litigieux était valable, la Cour d'appel a encore énoncé, par motif adopté des premiers Juges, que ce mandat mentionnait comme mandant la « succession Y... représentée par ¿ Y... NATHALIE » et était signé avec la mention « lu et approuvé, bon pour mandat non exclusif pour les consorts Y... » ; qu'en statuant ainsi, quand seul est valable le mandat de vente conclu par des personnes qui ont le pouvoir de vendre le bien qui en forme l'objet, et cependant que le mandat litigieux ne comportait pas l'engagement de Madame Marie-Laure Y..., propriétaire indivise du bien objet du mandat, la Cour d'appel a violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR dit que Madame Nathalie Y... n'avait pas exécuté avec bonne foi le contrat de mandat qui la liait à la société JBV IMMOBILIER et, en conséquence, d'AVOIR condamné Madame Nathalie Y... à payer à cette société la somme de 11 000 euros en application de la clause pénale stipulée par le mandat de vente, d'AVOIR dit que cette somme serait assortie d'intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et d'AVOIR condamné Madame Nathalie Y... à payer à la société JBV IMMOBILIER la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

 

AUX MOTIFS QUE « la Sarl JBV Immobilier qui agit en paiement de la clause pénale stipulée dans le mandat de vente, clause pénale qui s'applique lorsque le vendeur a traité directement ou indirectement avec un acquéreur qui lui a été présenté par l'agent immobilier, fait valoir qu'elle a fait visiter le 4 février 2009 à Mme Valérie Z..., puis le 6 février 2009 aux époux Z..., le bien à vendre, en présence de Mme Nathalie Y... qui pour convaincre les époux Z..., n'a pas hésité à les diriger vers l'agence Immogard dont les honoraires étaient moins élevés puisque fixés à 6500 ¿ dans le mandat qui lui avait été confié le 4 juin 2008, que Mme Y... a également réduit le prix net vendeur, ce qui a faussé les règles de la concurrence entre les deux agences. Mme Nathalie Y... répond que l'agent immobilier qui a réalisé la transaction a droit à une rémunération sauf à démontrer qu'il a été victime d'un comportement fautif de la part des parties, qu' elle n'a été nullement informée des visites qu'avaient pu faire M. et Mme Z... avec la société JBV Immobilier, que les allégations de fraude et d'une rupture de la concurrence entre les deux agences, sont infondées, que la Sarl JBV Immobilier ne démontre pas avoir formulé une demande tendant à une baisse de prix, dans la cadre d'une procédure de négociation. Il ressort des deux mandats non exclusifs qui ont été confiés successivement par Mme Nathalie Y... à l'agence Immogard et à la société JBV Immobilier : - que le mandat du 4 juin 2008 de l'agence Immogard mentionne un prix net vendeur de 175.000 ¿ auquel s'ajoute une rémunération de l'agence, fixée à 6.500 ¿, de telle sorte que le bien était présenté aux acquéreurs à 181.500¿, - que le mandat du 9 janvier 2009 de la société JBV Immobilier mentionne un prix net vendeur de 160 000¿ et une rémunération fixée à 11.000 ¿ pour l'agence, de telle sorte que le bien a été présenté à M. et Mme Z... à 171.000 ¿. S'il ne peut pas être démontré par la société JBV Immobilier, que Mme Nathalie Y... ait effectivement assisté à la visite du 4 février 2009 faite par Mme Valérie Z..., il est en revanche, pour le moins surprenant, que le bien ait été présenté, par l'agence Immogard, dès le 13 février 2009 à M. et Mme Z..., au prix de 165.000 ¿ commission incluse, ce qui signifie que Mme Y... a bien donné entre le 6 et le 13 février 2009, à l'agence Immogard, l'instruction de réduire à la somme de 159.000 ¿, le prix net vendeur de son bien, de telle sorte que ce bien a été proposé à M. et Mme Z..., à un prix inférieur de 1 000 ¿ à celui qui s'imposait à la société JBV Immobilier. Cette instruction donnée postérieurement aux deux visites réalisées par M. et Mme Z..., par l'intermédiaire de la société JBV Immobilier, démontre que Mme Nathalie Y... n'a pas pu ignorer que M. et Mme Z... avaient visité deux fois le bien, et qu'elle les a effectivement orientés vers l'agence Immogard dont elle savait que les honoraires étaient inférieurs de 4 500 ¿ à ceux de la société JBV Immobilier, l'agence Immogard ayant manifestement reçu de Mme Nathalie Y..., entre le 6 et le 13 février 2009, instruction de minorer de 1 000 ¿, le prix net vendeur par rapport au montant fixé avec la société JBV Immobilier, ce qui correspondait déjà, pour les acquéreurs, avant toute négociation, à une diminution de 5 500 ¿ par rapport au prix qui leur avait été annoncé par la société JBV Immobilier. C'est donc à bon droit que la société JBV Immobilier peut se prévaloir de l'application de la clause pénale à l'encontre de Mme Nathalie Y... qui n'a pas respecté une obligation de loyauté et de bonne foi qui s'appliquait au contrat de mandat qui les liait. Mme Nathalie Y... est donc condamnée à payer à la société JBV Immobilier, la somme de 11.000¿ laquelle ne sera assortie d'intérêts au taux légal, qu'à compter de la présente décision. La responsabilité délictuelle de l'acquéreur n'étant invoquée qu'à titre subsidiaire par la société JBV immobilier, n'a donc pas à être examinée. Mme Y... ne peut qu'être déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la société JBV au paiement de la somme de 5000 ¿ de dommages-intérêts pour procédure abusive. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Les dispositions du jugement quant aux frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées. Mme Nathalie Y... est condamnée à payer à la société JBV, la somme de 2000 ¿ en remboursement des frais irrépétibles que la société JBV a supportés tant en première instance qu'en cause d'appel »;

 

1. ALORS QU' il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que la clause pénale stipulée dans le mandat non exclusif de vente confié par Madame Y... à la société JBV IMMOBILIER ne s'appliquait que lorsque le vendeur avait traité directement ou indirectement avec un acquéreur qui lui avait été présenté par l'agent immobilier ; que l'arrêt attaqué a retenu qu'il n'était pas établi que Madame Y... avait assisté à la visite du bien le 4 février 2009 que l'épouse du couple d'acquéreurs avait effectuée par l'intermédiaire de la société JBV IMMOBILIER ; qu'il n'était pas allégué que la venderesse aurait assisté à la deuxième visite de ce bien par ces acquéreurs le 6 février 2009 ni que cette société aurait informé autrement celle-ci de ces visites ; qu'en condamnant néanmoins Madame Y... à payer à cette dernière société l'indemnité stipulée à titre de clause pénale, au motif inopérant que le bien avait été présenté le 13 février 2009 par l'agence IMMOGARD aux acquéreurs au prix net vendeur de 159 000 euros, soit 1 000 euros de moins que le prix qui s'imposait à la société JBV IMMOBILIER, de sorte que Madame Y... aurait donné instruction de réduire ce prix après les visites effectuées par l'entremise de cette dernière société qu'elle ne pouvait pas avoir ignorées, sans constater que les acquéreurs avaient effectivement été présentés à la venderesse par la société JBV IMMOBILIER, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 77 et 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

 

2. ALORS QUE la mise en oeuvre d'une clause pénale suppose une inexécution imputable au débiteur ; que, partant, celle de la clause pénale insérée dans le mandat non exclusif de vente confié par Madame Y... à la société JBV IMMOBILIER, et qui interdisait au vendeur de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur qui lui avait été présenté par l'agent immobilier, impliquait à tout le moins que la venderesse ait traité avec un acquéreur en sachant qu'il avait visité le bien avec cette agence ; que l'arrêt attaqué a retenu qu'il n'était pas établi que Madame Y... avait assisté à la visite du bien le 4 février 2009 que l'épouse du couple d'acquéreurs avait effectuée par l'intermédiaire de la société JBV IMMOBILIER ; qu'il n'était pas allégué que la venderesse aurait assisté à la deuxième visite de ce bien par ces acquéreurs le 6 février 2009 ni que cette société aurait informé autrement celle-ci de ces visites ; que, pour condamner néanmoins Madame Y... à payer à cette dernière société l'indemnité stipulée à titre de clause pénale, l'arrêt s'est fondé sur la seule circonstance que le bien avait été présenté le 13 février 2009 par l'agence IMMOGARD aux acquéreurs au prix net vendeur de 159 000 euros, soit 1 000 euros de moins que le prix qui s'imposait à la société JBV IMMOBILIER, pour en déduire que Madame Y... aurait donné instruction de réduire ce prix après les visites effectuées par l'entremise de cette dernière société qu'elle ne pouvait pas avoir ignorées ; qu'en statuant par ces motifs, impropres à établir que la venderesse avait eu connaissance des visites des acquéreurs effectuées par l'intermédiaire de la société JBV IMMOBILIER avant de conclure la vente par l'entremise de la société IMMOGARD, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1229 et 1230 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

 

3. ALORS QUE lorsqu'il a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, le mandant n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue et cela, même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à réparation en prouvant une faute du vendeur qui, compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente ; qu'il n'était pas allégué que les acquéreurs auraient éconduit la société JBV IMMOBILIER en lui faisant croire que le bien objet du mandat ne les intéressait pas ; qu'en faisant droit à la demande en paiement de l'indemnité stipulée à titre de clause pénale, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, après avoir fait visiter aux futurs acquéreurs le bien objet du mandat, la société JBV IMMOBILIER justifiait avoir accompli des diligences en vue de la réalisation de la vente, notamment en demandant à sa mandante de baisser le prix de vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1229 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970."

mercredi, 08 avril 2015

Une application de l'article L. 312-19 du code de la consommation

Voici un arrêt qui rappellent les conditions d'application de l'article L. 312-19 du code de la consommation :

 

"Vu l'article L. 312-19 du code de la consommation

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte notarié du 26 octobre 2006, la société civile de construction vente Maud (la société) a vendu en l'état futur d'achèvement à M. X... un immeuble financé à l'aide d'un prêt souscrit auprès de la société BNP Paribas invest immo, aux droits de laquelle vient la société BNP Paribas personal finance (la banque) ; que M. X... a assigné la société et la banque aux fins de voir ordonner la suspension de l'exécution du contrat de prêt immobilier jusqu'à la solution du litige l'opposant à la société relativement à la livraison du bien vendu ;

 

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le seul fait d'avoir à rembourser les échéances du contrat de prêt ne caractérise pas un accident affectant son exécution alors, d'une part, que M. X... a obtenu un différé d'amortissement du prêt et que, d'autre part, il ne fournit aucun élément d'ordre économique relativement à sa situation de nature à fonder la suspension du contrat de prêt ; 

 

Qu'en statuant ainsi, alors que seuls les accidents ou la contestation affectant l'exécution du contrat principal déterminent la suspension du contrat de prêt destiné à le financer, la cour d'appel a violé, par fausse application, le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

 

Condamne la société BNP Paribas personal finance aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société BNP Paribas personal finance, la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. X... 

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande de suspension de l'exécution du contrat de prêt que lui a consenti le 26 octobre 2006 la société BNP PARIBAS INVEST IMMO aux droits de laquelle se trouve la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE ;

 

Aux motifs que « il convient au préalable de rappeler que le moyen tiré de la violation prétendue par les premiers juges des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile est inopérant compte tenu de l'effet dévolutif de l'appel qui remet à la connaissance de la Cour l'entier litige pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit ;

 

Considérant, selon l'article 31249 du code de la consommation que lorsqu'il est déclaré clans l'acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou travaux immobiliers au Moyen d'un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'oeuvre ou d'entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d'accidents affectant P exécution des contrats et jusqu'à la solution du litige, suspendre l'exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l'indemnisation ;

 

Considérant que par acte authentique du 26 octobre 2006, la SCCV Maud a vendu en l'état futur d'achèvement à le Gérard X... un bien immobilier destiné à l'habitation dont le prix de 193 000 ¿ a été financé au moyen d'un prêt d'un montant équivalent souscrit, dans le même acte, auprès de la société BNP Paribas Invest Immo ; que contrairement aux stipulations de l'acte, la livraison qui devait avoir lieu à la fin du premier trimestre 2011, n'est toujours pas intervenue, la construction étant interrompue du fait de la défaillance de plusieurs locateurs d'ouvrage ;

 

Considérant que M. X... allègue que, contrairement à ses prévisions, il ne peut louer l'appartement acquis dont les revenus étaient destinés à financer les échéances du prêt lequel a été débloqué en grande partie et dont le différé d'amortissement vient à expiration, que le contrat de VEFA est un contrat entrant dans le champ d'application des dispositions légales précitées et qu'il a engagé une action contre le vendeur aux fins d'obtenir la livraison forcée de l'appartement ;

 

Considérant que la vente d'immeuble à construire laquelle est réglementée par le code de la construction et de l'habitation, est un contrat par lequel le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé, qui opère lorsqu'il est en état fier d' achèvement, le transfert de propriété des ouvrages à l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ;

 

Considérant que compte tenu de son caractère hybride, comportant à la fois la vente mais aussi la construction d'ouvrages, ce contrat même s'il n'est pas expressément cité par les dispositions de l'article L312-19 du code de la consommation s'apparente aux contrats qui y sont visés ;

 

Qu'en outre les dispositions en cause, figurent au chapitre II du code de la consommation relatif au crédit immobilier et sont destinées à protéger les particuliers qui empruntent pour acheter un immeuble qu'ils envisagent de louer, ce qui est le cas de M. X..., de sorte qu'il convient de rejeter le moyen tiré de ce que l'article L 31249 du code de la consommation ne serait pas applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et d'infirmer te jugement déféré sur ce point ;

 

Considérant que le retard de livraison, lequel est indépendant de la volonté de M. X..., est incontesté et que ce dernier justifie avoir engagé une action contre son vendeur aux fins d'obtenir l'exécution forcée du contrat de vente et la livraison des ouvrages, comme en atteste l'assignation délivrée par acte du 17 octobre 2012 à la SCCV Maud mais aussi au prêteur de de deniers, ce qui caractérise un accident affectant l' exécution du contrat au sens du texte ;

 

Considérant en revanche que le seul fait d'avoir à rembourser les échéances du prêt ne caractérise pas un accident affectant l'exécution de ce contrat alors, d'une part, que M. X... a obtenu un différé d'amortissement du prêt et que, d'autre part, il ne fournit aucun élément d'ordre économique relativement à sa situation de nature à fonder la suspension du contrat de prêt ;

 

Qu'il convient par les motifs précités qui sont substitués à ceux des premiers juges de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. X... de sa demande de suspension de l'exécution du contrat de prêt » ;

 

Alors que lorsqu'il est déclaré dans l'acte constatant le prêt que celuici est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d'un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'oeuvre ou d'entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d'accidents affectant l'exécution des contrats et jusqu'à la solution du litige, suspendre l'exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l'indemnisation ; qu'une telle suspension du prêt repose exclusivement sur l'existence d'une contestation ou d'accidents portant sur les contrats principaux financés au moyen du prêt ; qu'en subordonnant la suspension du prêt à l'existence d'un accident affectant également ledit contrat de prêt, pour retenir, d'une part, que M. X... a obtenu un différé d'amortissement du prêt et, d'autre part, qu'il ne fournit aucun élément d'ordre économique relativement à sa situation de nature à fonder la suspension du contrat de prêt, la Cour d'appel, qui a ajouté au texte une condition qu'il ne comportait pas, a violé l'article L. 312-19 du code de la consommation."