samedi, 01 novembre 2014

Copropriété : le défaut de communication d'une feuille de présence équivaut à son absence

Cet arrêt juge que le défaut de communication par le syndic d'une feuille de présence conforme aux prescriptions légales équivaut à son absence, et que la cour d'appel a pu en déduire qu'à défaut de communication de la feuille de présence aux copropriétaires qui en faisaient la demande, l'assemblée générale devait être annulée :

 

"Attendu qu'ayant relevé que le syndic s'était abstenu de répondre à la lettre recommandée par laquelle plusieurs copropriétaires avaient sollicité la délivrance d'une copie de la feuille de présence de l'assemblée générale du 30 juin 2009 et que le syndicat des copropriétaires, assigné par Mme X..., s'était à son tour abstenu de produire la pièce litigieuse, et ayant à bon droit retenu que le syndic devait satisfaire cette demande sans pouvoir se faire juge de son utilité et de sa légitimité et que le défaut de communication d'une feuille de présence conforme aux prescriptions légales équivalait à son absence, la cour d'appel a pu en déduire qu'à défaut de communication de la feuille de présence aux copropriétaires qui en faisaient la demande, l'assemblée générale du 30 juin 2009 devait être annulée

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

 

PAR CES MOTIFS : 

 

REJETTE le pourvoi ; 

 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Touraines aux dépens ; 

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Touraines à payer à Mme X... une somme de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence des Touraines ; 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

 

Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Touraines 

 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir annulé l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Les Touraines à Nice du 30 juin 2009, 

 

AUX MOTIFS QU'en droit, lors des assemblées générales de copropriétaires il est tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose ; Que cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire ; Que la feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée ; Que le syndic détient les archives du syndicat, et en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ; Qu'il délivre, en les certifiant, les copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux ; Qu'en l'espèce, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 10 août 2009 plusieurs copropriétaires, membre du conseil syndical, dont M. X..., ont demandé au syndic de leur délivrer une copie de la feuille de présence à l'assemblée générale du 30 juin 2009 ; Qu'alors qu'en vertu des dispositions impératives susvisées celui-ci devait satisfaire leur demande sans pouvoir se faire juge de son utilité ou de sa légitimité, il s'est abstenu d'y répondre ; Qu'en l'état Mme X..., qui soupçonnait des manipulations dans la distribution des pouvoirs et la rédaction du procès-verbal, a assigné le syndicat des copropriétaires dans les conditions sus-évoquées ; Qu'or, ce dernier, adoptant la même attitude que son syndic, s'est à son tour abstenu de produire la pièce litigieuse ; Que le défaut de communication d'une feuille de présence conforme aux prescriptions légales équivalant à son absence, le jugement entrepris sera infirmé, le syndicat des copropriétaires débouté de toutes ses prétentions, et l'assemblée générale du 30 juin 2009 annulée, 

 

ALORS QUE, D'UNE PART, aucun texte ne prévoit la sanction du manquement du syndic à son obligation de communiquer une copie de la feuille de présence tenue lors des assemblées générales de copropriétaires ; Qu'en annulant l'assemblée générale du 30 juin 2009, au seul motif que le défaut de communication de la feuille de présence équivaut à son absence alors que l'existence d'une telle feuille de présence n'était pas contestée, la cour d'appel a violé les articles 33 du décret du 17 mars 1967 et 1142 du Code civil. 

 

 

 

 

ALORS QUE D'AUTRE PART, satisfait aux prescriptions légales, le procès-verbal des délibérations de l'assemblée générale qui se réfère à la feuille de présence mentionnant les noms des propriétaires présents ou représentés et les millièmes correspondants ; Qu'en annulant l'assemblée générale du 30 juin 2009 aux motifs que le défaut de communication de la feuille de présence équivaut à son absence, alors qu'il résulte du procès-verbal des délibérations versé aux débats (Prod. 6), qu'une feuille de présence mentionnant les noms des propriétaires présents, représentés et absents et du nombre de tantièmes qu'ils détiennent, a été tenue, mentions dont il résulte que les prescriptions légales ont été respectées, la cour d'appel a violé les articles 14 et 33 du décret du 17 mars 1967."

vendredi, 31 octobre 2014

L'annulation d'une assemblée générale produit effet à l'égard de l'ensemble des copropriétaire

L'annulation d'une assemblée générale produit effet à l'égard de l'ensemble des copropriétaires : c'est ce que juge cet arrêt :

 

 

"Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Sète, 23 novembre 2012 ), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Neptune 1 a assigné la société civile immobilière Garantie or (la SCI Garantie or), M. Jean-Claude X... et Mme Ariane X... (les consorts X...) en paiement d'un arriéré de charges ; que la société civile immobilière Garantie Ob'risques (la SCI Garantie Ob'risques) est intervenue volontairement à l'instance ; 

 

Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche :

 

Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965

 

Attendu que pour accueillir la demande du syndicat des copropriétaires à l'égard des consorts X..., le jugement retient que l'assemblée générale du 1er août 2009 est nulle à l'égard du seul copropriétaire qui en a demandé l'annulation en justice ; 

 

Qu'en statuant ainsi, alors que l'annulation d'une assemblée générale produit effet à l'égard de l'ensemble des copropriétaires, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ; 

 

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

 

Vu l'article 1315 du code civil ;

 

Attendu que pour accueillir la demande du syndicat des copropriétaires à l'égard des consorts X..., le jugement retient que la créance du syndicat est justifiée par la production du Grand livre partiel de Garantie A du 1er juin 2010 au 31 mars 2012 qui accuse un solde débiteur de 2 268,58 euros ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi qu'un décompte individuel et un décompte de répartition de charges, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;

 

Sur le deuxième moyen : 

 

Vu l'article 624 du code de procédure civile ; 

 

Attendu que la cassation sur le premier moyen du pourvoi entraîne l'annulation par voie de conséquence des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ; 

 

Sur le troisième moyen :

 

Vu l'article 329 du code de procédure civile ; 

 

Attendu que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme ; Qu'elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention ; 

 

Attendu que pour déclarer irrecevable l'intervention volontaire de la SCI Garantie Ob'risques, le jugement retient que celle-ci intervient volontairement pour appuyer les prétentions de la SCI Garantie or et des consorts X..., mais qu'elle ne dit pas pour la conservation de quel droit elle a intérêt à les soutenir ; 

 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la SCI Garantie Ob'risques sollicitait la condamnation du syndicat des copropriétaires en paiement de dommages-intérêts, la juridiction de proximité, qui n'a pas recherché si elle avait le droit d'agir relativement à cette prétention, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

 

Et sur le quatrième moyen :

 

Vu l'article 624 du code de procédure civile ; 

 

Attendu que la cassation sur le troisième moyen du pourvoi entraîne l'annulation par voie de conséquence des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ; 

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 23 novembre 2012, entre les parties, par la juridiction de proximité de Sète ; remet en conséquence la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Montpellier ; 

 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptune 1 aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptune 1 à payer à M. Jean-Claude X..., à Mme Ariane X..., à la SCI Garantie or et à la SCI Garantie Ob'risques une somme totale globale de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptune 1 ; 

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

 

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les consorts X... et la société Garantie Ob'risques.

 

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

 

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné solidairement Monsieur Jean-Claude X... et sa fille, Madame Ariane X... épouse Y..., à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence LE NEPTUNE 1 la somme de 2.268,58 euros au titre de charges de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

 

AUX MOTIFS QU'au soutien de ses prétentions, le demandeur a produit le Grand livre partiel de 4501 GARANTIE DU 01/06/2010 au 31/03/2012 qui accuse un solde débiteur de 2.268,58 EUROS au 01/12/2011 ; que son action en revendication de créance est donc fondée ; qu'il convient de faire droit au principal de sa demande ; que le dispositif du jugement n° 09/06875 en date du 16 janvier 2012 du Tribunal de grande instance de MONTPELLIER entre Monsieur Jacques Z... et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence LE NEPTUNE 1 est le suivant : PAR CES MOTIFS, le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, annule en toutes ses dispositions l'assemblée générale tenue le 1er août 2009, déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de ses demandes reconventionnelles, le condamne au dépens à payer au demandeur une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure, dit que le demandeur ne saurait participer à raison de ses tantièmes de copropriété au paiement de ces sommes, ordonne l'exécution provisoire, cette mesure n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire ; qu'il apparaît ainsi que le jugement dont s'agit est exécutoire uniquement et exclusivement au profit de Monsieur Jacques Z... ; que l'assemblée générale du 1er août 2009 est nulle à l'égard de Monsieur Jacques Z... seul ;

 

1° ALORS QU'il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges ; qu'en se bornant, pour estimer fondée la créance dont se prévalait le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à l'égard des consorts X..., à une simple référence à un extrait du grand livre, sans procéder à aucune analyse de ce document et sans que soient examinés, ni les procès verbaux des assemblées générales, ni les décomptes de répartition des charges, la Juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1315 du Code civil ;

 

2° ALORS QUE dans leurs conclusions, les consorts X... faisaient valoir que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne pouvait exiger d'eux le paiement de certaines charges résultant de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er août 2009, celle-ci ayant fait l'objet d'une annulation ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, le Juge de proximité a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

 

3° ALORS QUE tous les copropriétaires sont fondés à se prévaloir d'une décision d'annulation d'une assemblée générale des copropriétaires, qui s'impose erga omnes ; qu'en retenant néanmoins que l'assemblée générale du 1er août 2009 n'était nulle qu'à l'égard du seul demandeur à l'action en nullité, le Juge de proximité a violé l'article 42 de la loi du juillet 1965.

 

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 

 

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné solidairement Monsieur Jean-Claude X... et sa fille, Madame Ariane X... épouse Y..., à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence LE NEPTUNE 1 la somme de euros pour résistance abusive ;

 

AUX MOTIFS QUE le Tribunal fixe à 1.000 euros l'indemnité due par les intervenants forcés au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

 

1° ALORS QUE la cassation d'une disposition de la décision attaquée entraîne l'annulation par voie de conséquence des autres dispositions de la décision qui s'y rattachent par un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, la condamnation des consorts X... pour résistance abusive est indivisiblement liée à leur condamnation à s'acquitter envers le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES des sommes réclamées au titre de charges de copropriété, qu'ils contestaient devoir payer ; que la cassation qui interviendra sur le premier moyen entraînera dès lors, par voie de conséquence, la cassation de la disposition du jugement relative à leur condamnation pour résistance abusive, en application de l'article 625 du Code de procédure civile ;

 

2° ALORS QU'en toute hypothèse, la condamnation pour résistance abusive du défendeur à une action en justice est subordonnée à l'existence d'une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit de se défendre en justice ; qu'en mettant à la charge des consorts X... des dommages et intérêts pour résistance abusive, sans cependant constater qu'ils auraient commis une faute de nature à faire dégénérer en abus leur droit de se défendre en justice, le Juge de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.

 

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION 

 

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable l'intervention volontaire de la SCI GARANTIE OB'RISQUES ;

 

AUX MOTIFS QU'il est constant que la SCI GARANTIE OB'RISQUES n'est pas copropriétaire de la Résidence NEPTUNE 1 sise à 34200 SETE et n'a aucun lien de quelque nature que ce soit avec elle ; que l'article 328 du Code de procédure civile dispose : « l'intervention volontaire est principale ou accessoire » ; que l'article 330 précise : « l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur à intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention » ; qu'en l'espèce, la SCI GARANTIE OB'RISQUES intervient volontairement pour appuyer les prétentions de la SCI GARANTIE OR, défenderesse à l'action, de Monsieur Jean-Claude X... et de Madame Ariane X..., intervenants forcés ; que cependant, elle ne dit pas pour la conservation de quel droit elle a intérêt à les soutenir ; qu'il résulte de ce qui précède que son intervention forcée est irrecevable ; que le conseil du demandeur plaide que, dans ses conclusions, la SCI GARANTIE OR se déclarait non copropriétaire et indiquait que l'appartement situé au sein de la résidence NEPTUNE 1 était la propriété indivise de Monsieur Jean-Claude X... et de Madame Ariane X... ; que la SCI GARANTIE OR apparaît pourtant sur le certificat du conservateur comme société en cours de formation et pour le compte de laquelle les intervenants forcés ont acquis l'appartement ;

 

1° ALORS QUE dans ses conclusions, la SCI GARANTIE OB'RISQUES ne faisait aucune référence aux prétentions des consorts X... et de la SCI GARANTIE OR, dénuée d'existence, et sollicitait, d'une part, qu'il soit constaté qu'elle n'était pas propriétaire du lot concerné, et d'autre part, que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES soit condamné à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts (conclusions de la SCI GARANTIE OB'RISQUES, p. 6, 4 derniers al.) ; qu'en relevant cependant, pour déclarer son intervention irrecevable, que l'exposante serait intervenue pour appuyer les prétentions de la SCI GARANTIE OR et des consorts X... (jugement, p. 4, antépénultième al.), le Juge de proximité, qui a dénaturé ses conclusions, a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;

 

2° ALORS QUE l'intervenant volontaire qui élève une prétention pour son propre compte intervient à titre principal ; que la recevabilité de son intervention est alors subordonnée au droit d'agir de son auteur relativement à cette prétention ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevable l'intervention volontaire de la SCI GARANTIE OB'RISQUES, que celle-ci ne justifiait pas de son intérêt à soutenir les prétentions de la SCI GARANTIE OR et des consorts X..., quand la recevabilité de son intervention ne pouvait être subordonnée qu'à l'existence d'un intérêt à agir relativement à ses propres prétentions, le Juge de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 329 du Code de procédure civile ;

 

3° ALORS QU'en retenant que l'intervention volontaire de la SCI GARANTIE OB'RISQUES était irrecevable, faute de démontrer son intérêt à « appuyer les prétentions de la SCI GARANTIE OR, défenderesse à l'action » (jugement, p. 4, antépénultième al.), tout en constatant que la SCI GARANTIE OR était dénuée de toute existence légale (jugement, p. 7, al. 2 et p. 8, al. 4), le Juge de proximité a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.

 

QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION 

 

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné la société GARANTIE OB'RISQUES à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LE NEPTUNE 1 la somme de 500 euros pour procédure abusive ;

 

AUX MOTIFS QU'il convient de condamner la SCI garantie OB'RISQUES exerçant à l'enseigne GARANTIE OR, prise en la personne du gérant, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE 1 sise à 34200 SETE la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

 

1° ALORS QUE la cassation d'une disposition de la décision attaquée entraîne l'annulation par voie de conséquence des autres dispositions de la décision qui s'y rattachent par un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, la condamnation de la SCI GARANTIE OB'RISQUES pour procédure abusive est indivisiblement liée au chef de dispositif par lequel son intervention volontaire a été déclarée irrecevable ; que la cassation qui interviendra sur le troisième moyen entraînera dès lors, par voie de conséquence, la cassation de la disposition du jugement relative à sa condamnation pour procédure abusive, en application de l'article 625 du Code de procédure civile ;

 

2° ALORS QU'en toute hypothèse, la condamnation pour procédure abusive d'une partie demandant à intervenir volontairement à l'instance est subordonnée à l'existence d'une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit d'agir en justice ; qu'en mettant à la charge de la société GARANTIE OB'RISQUES des dommages et intérêts pour procédure abusive, sans cependant constater qu'elle aurait commis une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit d'agir en justice, le Juge de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil."

jeudi, 30 octobre 2014

Obligation d'information de l'agent immobilier : un exemple.

L'agent immobilier n'avait pas informé l'acquéreur d'une procédure en cours :

 

"Attendu qu'ayant constaté que le compromis de vente du 14 avril 2011 ne mentionnait pas la procédure en cours relative à la non-conformité du sous-sol du garage, alors que la société Cabinet Martin ne pouvait en ignorer l'existence et n'avait pas communiqué à cette date à l'acheteur, M. X..., les trois derniers procès-verbaux d'assemblées générales de la copropriété, qu'il avait demandés le 5 avril 2011, la juridiction de proximité, qui a souverainement retenu que ce manquement de l'agent immobilier à son obligation contractuelle d'information avait causé un préjudice à M. X... s'analysant en la perte de chance de ne pas s'engager par la signature d'une promesse de vente, qui, en l'absence de condition suspensive pouvant être utilement invoquée, l'exposait au versement de la clause pénale en cas de refus de réitération, en a exactement déduit que la société Cabinet Martin devait l'indemniser de ce préjudice ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la société Cabinet Martin aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cabinet Martin ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par Me Delamarre, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet Martin

 

Le moyen reproche au jugement attaqué condamné d'avoir rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SOCIETE CABINET MARTIN et condamné cette dernière à payer à Monsieur X... une somme de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

 

AUX MOTIFS QUE

 

« L'article 122 du Code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

 

L'acte notarié du 1er juillet 2011 indique effectivement que M. X... a eu connaissance, préalablement à sa signature, des PV d'assemblée générale concernant le problème affectant le garage et de divers courriers répondant à ses demandes d'information à ce sujet. Cependant, ces informations ont été fournies par le notaire et non par la société CABINET MARTIN, postérieurement à la signature du compromis. Ces circonstances sont donc sans influence sur l'intérêt de M. X... à agir contre le CABINET MARTIN pour non-respect de ses obligations contractuelles d'information et de conseil. La fin de non-recevoir sera rejetée.

 

L'article 1147 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

 

M. X... a signé le compromis de vente le 14 avril 2011 avec les vendeurs, en présence de la société CABINET MARTIN. Si l'acte mentionne l'existence du syndic DLJ GESTION, il n'existe aucune mention concernant la procédure en cours relatif à la non-conformité du sous-sol.

 

Cette donnée était nécessairement connue des vendeurs. La société CABINET MARTIN, en tant que professionnelle de l'immobilier, ne pouvait non plus ignorer l'existence de ce litige qui concerne les nombreux logements de cette copropriété disposant d'un garage. Il doit être relevé que par courrier électronique en date du 5 avril 2011, M. X... avait sollicité auprès de l'agence la communication des trois derniers PV d'AG de la copropriété, PV qu'il n'a reçus que les 8 et 10 juin 2011 par l'intermédiaire de tiers.

 

La société CABINET MARTIN ne démontre pas avoir informé M. X... sur cette question. Elle n'a donc pas exécuté son obligation contractuelle d'information et ne justifie d'aucune cause étrangère.

 

La profession exercée par M. X... et sa compétence pour déterminer la surface de lots de copropriété ou réaliser des diagnostiques amiante, plomb, termites, DPE, gaz ou électricité n'est pas de nature à exonérer la société CABINET MARTIN de sa responsabilité contractuelle.

 

Il n'existe pas de préjudice certain relatif au coût final des travaux dans la mesure où celui-ci demeure inconnu. En l'état, la nécessité d'un appel de fonds auprès des copropriétaires pour financer les travaux est totalement hypothétique.

 

Le préjudice subi par M. X... consécutivement au défaut d'information doit être analysé en la perte d'une chance de ne pas s'engager par la signature du compromis, étant précisé qu'une fois ce document signé, la non réitération devant notaire l'exposait au versement de la clause pénale de 12000 € prévue au contrat, aucune des conditions suspensives ou résolutoires stipulées au compromis ne pouvant être invoquée pour se retirer de la vente.

 

La société sera par conséquent condamnée à payer à M. X... des dommages et intérêts. La perte de chance devant être appréciée au regard de la circonstance que seul le garage est concerné par le litige en cours, il convient d'estimer le préjudice subi à hauteur de 3000 €.

 

La société sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, la procédure initiée n'apparaissant pas abusive.

 

Partie succombante, la société CABINET MARTIN sera condamnée aux dépens de l'instance »,

 

ALORS, D'UNE PART, QUE

 

Lorsque l'acte notarié de vente prévoit que la vente n'est parfaite qu'au jour de sa signature, les obligations des intervenants à ladite vente ne peuvent s'apprécier qu'à cette date ; qu'en l'espèce, au 1er juillet 2011, date de la signature de l'acte notarié entre Monsieur et Madame Y... et Monsieur X..., ce dernier était parfaitement informé sur la procédure affectant le garage, comme le confirme d'ailleurs l'acte notarié lui-même ; qu'en jugeant pourtant que la SOCIETE CABINET MARTIN avait manqué à son obligation d'information, quand il résultait des pièces versées aux débats que Monsieur X... était dûment informé lorsque la vente a été conclue, la juridiction de proximité a violé l'article 1147 du Code civil ;

 

ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE,

 

Le dol, pour être sanctionné, doit avoir été déterminant dans le consentement de la victime ; que, dans la présente espèce, Monsieur X... reprochait un dol à la SOCIETE CABINET MARTIN ; que, toutefois, il était expressément indiqué dans l'acte notarié de vente que Monsieur X... ne faisait pas des informations relatives à la procédure affectant le garage une conditions essentielle de son achat ; qu'en faisant néanmoins droit à la demande de l'acheteur, et en condamnant la SOCIETE CABINET MARTIN à indemniser Monsieur X... du fait de la réticence des informations relatives au garage, la juridiction de proximité a violé l'article 1116 du Code civil."

mercredi, 29 octobre 2014

Exemple de dol dans une vente immobilière

Les vendeurs n'avaient pas informé l'acheteur du danger que présentait l'immeuble :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 3 mai 2012), que M. et Mme X... ont vendu un immeuble à la société civile professionnelle Bacchus 16 (la SCI) ; que leur reprochant de lui avoir volontairement dissimulé que les locataires, qui craignaient pour leur sécurité à raison des désordres de l'immeuble, avaient cessé de payer leur loyer, la SCI, après expertise, a assigné les vendeurs pour obtenir leur condamnation à lui payer le montant des travaux de reprise et à l'indemniser de divers préjudices ;

 

Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :

 

Attendu qu'ayant constaté que, par lettre du 16 mai 2001, la commune de Béziers avait informé M. X... que son immeuble présentait des désordres susceptibles d'affecter la sécurité des occupants ou l'intégrité de l'immeuble et lui avait demandé de justifier de son absence de dangerosité, relevé que la société Socotec, mandatée par M. X..., ne se prononçait pas expressément dans son rapport du 22 juin 2001, au terme d'observations visuelles, sur l'absence de dangerosité des désordres, et retenu que ces informations n'avaient pas été portées à la connaissance de la SCI, la cour d'appel, qui, sans être tenue de rechercher si la SCI, professionnel de l'immobilier, avait omis de procéder à des vérifications sur la dangerosité de l'immeuble, a pu en déduire que ces omissions constituaient des manoeuvres dolosives déterminantes du consentement de la SCI qui n'aurait pas pris la même décision d'achat si elle avait été loyalement informée, a légalement justifié sa décision ;

 

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :

 

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

 

Attendu que pour débouter la SCI de ses demandes relatives aux frais de reprise des revêtements de sol, muraux et enduits de façade, aux pertes locatives et au surplus des intérêts d'emprunt, l'arrêt retient que ces préjudices ne découlent pas directement de la sous-estimation du mauvais état des fondations ;

 

Qu'en statuant ainsi, par voie de simple affirmation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la SCI Bacchus 16 de ses demandes de dommages et intérêts au titre des frais de reprise des revêtements de sol, muraux et enduits de façade, des pertes locatives et du surplus des intérêts d'emprunt, l'arrêt rendu le 3 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

 

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à verser la somme de 3 000 euros à la SCI Bacchus 16 ; rejette la demande de M. et Mme X... ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

 

Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

 

Le moyen reproche à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer à la SCI BACCHUS 16 la somme de 174.000 ¿ au titre des travaux de reprise en sous-oeuvre de l'immeuble,

 

AUX MOTIFS PROPRES QU'"il ressort du rapport de l'expert désigné que l'immeuble souffre d'une grave pathologie, celle-ci témoignant d'une instabilité du système d'assise de la structure du bâtiment qui entraîne un basculement de la façade vers la rue Riciotti ;

 

(¿) que l'expert précise également que les désordres liés au basculement de l'immeuble existaient avant la vente en mai 2005 ;

 

(¿) qu'aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté, qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ;

 

(¿) que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ;

 

(¿) qu'en l'espèce, il ressort du rapport de l'expert désigné que, par lettre en date du 16 mai 2001, la commune de BEZIERS a informé Monsieur X... que son immeuble de la rue Riciotti présentait des désordres susceptibles d'affecter la sécurité des occupants ou l'intégrité de l'immeuble ;

 

(¿) que Monsieur X... était invité à informer la mairie des mesures qu'il entendait prendre ;

 

(¿) que dans un rapport du 22 juin 2001, la société SOCOTEC a répondu à une commande d'avis technique de Monsieur X... ;

 

(¿) si la société SOCOTEC a indiqué, dans sa conclusion, que les fissures n'étaient pas le signe d'un désordre évolutif, elle n'a pas précisé si ces désordres présentaient ou non une dangerosité ;

 

(¿) que le document émanant de la société SOCOTEC est simplement un avis technique et ce, alors que dans sa mise demeure en date du 16 mai 2001, la commune de BEZIERS avait demandé à Monsieur X... de faire effectuer des réparations ou de faire procéder à une vérification par un organisme agréé certifiant l'absence de dangerosité des désordres ;

 

(¿) qu'il ressort du rapport du 22 juin 2001 que la SOCOTEC n'a pas procédé à une vérification, mais à des observations visuelles ;

 

(¿) que la SOCOTEC n'a pas conclu expressément à l'absence de dangerosité des désordres ; qu'au surplus, ses conclusions ont été contredites par les constatations de l'expert désigné qui relève, en page 8 de son rapport, que la nature des fissures constatées, représentant des arcs de décharges très visibles sur la façade de la rue Riciotti et se prolongeant sur l'immeuble voisin n° 21, témoigne d'un affaissement important de l'immeuble par une rupture de portance du sous-sol ;

 

(¿) que la lettre de la SOCOTEC n'est donc pas suffisante pour exonérer le vendeur de sa responsabilité ;

 

que si Monsieur Y..., intervenu en 2007 à la demande de la commune, a rappelé que la particularité, pour les immeubles concernés, d'avoir leurs façades qui penchent était un état de fait très ancien, il n'en reste pas moins que le danger potentiel s'est aggravé en 2001, date à laquelle la commune de BEZIERS a adressé une mise en garde au propriétaire de l'immeuble ;

 

(¿) qu'il n'est pas établi que la SCI BACCHUS 16 ait eu connaissance de la lettre de la commune de BEZIERS, de l'avis de la SOCOTEC et aussi du fait que cet avis ne concluait pas à l'absence de dangerosité des désordres ;

qu'au surplus, la SCI BACCHUS 16 est restée dans l'ignorance que la commune de BEZIERS avait exigé une vérification certifiant l'absence de dangerosité ;

 

(¿) que ces omissions constituent des manoeuvres dolosives déterminantes dans le consentement de la SCI ; qu'en effet, celle-ci n'aurait pas pris la même décision d'achat si elle avait été loyalement informée ;

 

(¿) qu'au lieu d'agir en nullité, la partie victime d'un dol peut se contenter de réclamer des dommages et intérêts en acceptant de rester liée par le contrat ; que le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande de la SCI n'est pas fondé ;

 

(¿) que les manoeuvres dolosives intervenues lors de la vente ont engendré un préjudice pour la SCI BACCHUS 16, dans la mesure où celle-ci n'a eu aucune connaissance du montant réel des travaux de reprise des fondations qui devaient être réalisés ;

 

(¿) que le préjudice est donc constitué par le coût de ces travaux de reprise, évalué par l'expert à 174.000 ¿"

 

 

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE

 

"aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ;

 

que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ;

 

que le dol peut être invoqué pour conclure seulement à une réduction du prix ;

 

qu'en effet, le droit de demander la nullité d'un contrat sur le fondement de l'article 1116 du code civil n'exclut pas l'exercice, par la victime des manoeuvres dolosives, d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice subi ;

 

qu'il résulte du rapport de Monsieur Z..., page 12, que suivant les attestations et les témoignages produits, "c'est antérieurement à la vente à la SCI BACCHUS 16 en 2005 et postérieurement à 2001, que les désordres existants se sont aggravés, inquiétant les locataires au point qu'ils refusent de payer le loyer et quittent peu à peu les lieux de leur propre chef, craignant pour leur sécurité" ;

 

que "les travaux d'embellissement réalisés par Monsieur X... témoignent aussi de l'antériorité du basculement de l'immeuble à la vente, les sols carrelés et les plinthes ayant été mis en oeuvre suivant la pente du plancher accompagnant le basculement de l'immeuble" ;

 

qu'il est constant que Monsieur A..., gérant de la SCI demanderesse, n'était pas informé, préalablement à la vente, de ces désordres et surtout, du comportement alarmant des locataires ;

 

qu'il était en effet parfaitement informé de la présence de fissures importantes depuis plusieurs années ;

 

que le courrier en date du 22 juin 2001 adressé par la SOCOTEC à Monsieur X... relève en effet que les fissures constatées à l'époque n'étaient pas évolutives et proviennent d'un défaut dans la méthodologie d'exécution des travaux de reprise ;

 

que selon la SOCOTEC, ces fissures ne sont pas d'origine à remettre en cause la stabilité de l'édifice ;

 

que cependant, ce courrier, antérieur de près de quatre années à la vente, ne suffit pas à exonérer le vendeur de sa responsabilité ;

 

que les conclusions de la SOCOTEC sont manifestement contredites par les constatations de l'expert Z..., lequel relève, page 8 de son rapport, que "la nature des fissures constatées, représentant des arcs de décharges, très visibles sur la façade de la rue Riciotti et se prolongeant sur l'immeuble voisin n° 21 témoigne d'un affaissement important de l'immeuble par une rupture de portance du sous-sol" ;

 

que le rapport de l'expert permet ainsi de confirmer que les travaux d'embellissement réalisés par le vendeur ont eu pour effet de dissimuler l'ampleur des fissures et la réalité du basculement de l'immeuble, qui n'était manifestement pas encore intervenu lors de l'examen par SOCOTEC ;

 

que l'existence d'immeubles penchés entre la rue du Touat et la rue Riciotti attestée par "les vieilles mémoires de BEZIERS" ne suffit pas à disqualifier l'aggravation de l'affaissement de l'immeuble constaté par l'expert ;

 

que la dissimulation du rapport SOCOTEC objectivant une fissuration ancienne et celle des impayés de loyers, conjuguée avec la réalisation de travaux d'embellissement, démontre l'intention dolosive de tromper l'acquéreur sur les qualités substantielles de l'immeuble, tant il était notable que la situation dans l'immeuble empirait de l'avis même des locataires ;

 

que compte tenu du rapport entre le montant des travaux de reprise déterminés par l'expert et le prix d'achat, il est manifeste que la SCI n'aurait pas pris la même décision d'achat si elle avait été loyalement informée ;

 

que la commune de BEZIERS vient d'ailleurs de notifier à la SCI, le 4 août 2009, un arrêté de péril faisant injonction à la demanderesse de réaliser les travaux confortatifs avant le 4 août 2001, démontrant ainsi le caractère constant de l'aggravation de l'affaissement ;

 

que la SCI demanderesse rapporte ainsi la preuve de la dissimulation, par les époux X..., d'informations qui auraient été de nature à l'empêcher de contracter ;

 

que l'omission d'informer les vendeurs de l'existence du rapport SOCOTEC et du comportement des locataires constituent des manoeuvres dolosives déterminantes dans le consentement de la SCI ;

 

que celle-ci apparaît donc fondée à solliciter l'indemnisation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle des vendeurs",

 

ALORS QUE ne caractérise pas une réticence dolosive l'omission de transmission par le vendeur d'une information relative à l'immeuble objet de la vente, fût-elle déterminante du consentement de l'acquéreur, à un professionnel de l'immobilier tenu à ce titre de procéder à certaines vérifications concernant ledit bien immobilier si bien qu'en se bornant à relever, pour juger que les époux X... avaient commis un dol justifiant leur condamnation à la prise en charge du coût des travaux de reprise en sous-oeuvre de l'immeuble litigieux, qu'ils n'avaient pas informé la société civile immobilière BACCHUS 16, acquéreur, de l'existence d'un courrier émanant des services municipaux, faisant état de désordres affectant l'immeuble de nature à affecter la sécurité de ses occupants ou son intégrité, ni de l'avis de la SOCOTEC, sans prendre en compte, comme elle y était invitée par les époux X... aux termes de leurs conclusions d'appel, leur qualité de vendeurs non professionnels ni la qualité de professionnel de l'immobilier de la SCI BACCHUS 16, mettant celle-ci en mesure de détecter d'éventuels désordres affectant l'immeuble et lui imposant à tout le moins de procéder à certaines vérifications à cet égard, la cour d'appel n'a pas caractérisé le dol et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil.Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour la SCI Bacchus 16.

 

En ce que l'arrêt attaqué a débouté la Sci Bacchus 16 de ses demandes à l'exception de celle formée au titre des travaux de reprises en sous-sol ;

 

Aux motifs que s'agissant des frais de reprise des revêtements de sol, muraux et enduits de façade, des pertes locatives et du surplus des intérêts d'emprunt, ces préjudices ne découlent pas directement de la sous-estimation du mauvais état des fondations ; que les demandes présentées à ce titre par la SCI Bacchus 16 seront donc rejetées (arrêt attaqué, p. 7, 2ème attendu) ;

 

Alors que tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à énoncer, pour rejeter le surplus des demandes indemnitaires de la Sci Bacchus, que les préjudices invoqués n'auraient pas découlé directement de la sous-estimation du mauvais état des fondations, la cour d'appel, qui a statué ainsi par voie d'affirmation générale, sans réelle motivation, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile qu'elle a violé."

mardi, 28 octobre 2014

L'agent immobilier est tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus

Cet arrêt reproche à l'agent immobilier de n'avoir pas procédé à la vérification personnelle de la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise :

 

"Vu l'article 1382 du code civil ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X... (les acquéreurs) ont acquis par l'entremise de la société Logimo, exerçant l'activité d'agent immobilier sous l'enseigne Agence Ruisseaux (l'agence), mandatée par le vendeur, cinq lots dépendant d'un immeuble en copropriété, au nombre desquels deux lots en nature de caves, désignation reprise dans l'acte authentique de vente passé le 26 juin 2006 ; que soutenant avoir découvert ultérieurement qu'une troisième cave, attenante aux deux autres et exclusivement accessible depuis leurs lots, était répertoriée comme une partie commune et ne figurait pas dans le descriptif des biens vendus, les acquéreurs ont assigné la société Logimo en responsabilité pour manquement à son obligation de conseil, sollicitant la prise en charge des frais de convocation de l'assemblée générales des copropriétaires, d'acte notarié et de géomètre nécessaires pour mettre la situation juridique de ce local en conformité avec la configuration des lieux ;

 

Attendu que, pour débouter les acquéreurs de leur action, l'arrêt, après avoir relevé que l'agence n'avait pas attiré leur attention sur le fait que la troisième cave, bien qu'elle leur ait été présentée lors de la visite des lieux, était exclue de la désignation des biens vendus, composant un ensemble assez complexe où ne figuraient que deux caves, retient que cette omission n'aurait pas eu d'incidence si les acquéreurs avaient bien lu la désignation des lots et le plan des caves dont il résultait à l'évidence que les actes, tant sous seing privé qu'authentique, ne pouvaient pas leur transférer la propriété d'un espace non répertorié comme un lot de copropriété, de sorte que la nécessité dans laquelle ils se sont retrouvés de régulariser le sort de ce local en obtenant de la copropriété, à leurs frais, la création d'un nouveau lot issu des parties communes et sa cession pour un euro, n'est pas imputable à la société Logimo ;

 

Qu'en statuant ainsi alors qu'il appartenait à l'agence, tenue de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise, de s'informer sur la cause de la discordance qu'elle était en mesure de constater entre le descriptif des lots, fût-il conforme au plan annexé au règlement de copropriété, et une configuration des lieux complexe, qui avait conduit son négociateur à présumer que la cave litigieuse était incluse dans l'objet de la vente et à la faire visiter comme telle, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon ;

 

Condamne la société Logimo aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Logimo ; la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille treize.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

 

Les époux X... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leurs demandes ;

 

AUX MOTIFS QUE les biens achetés par les époux X... par l'intermédiaire de l'agence Ruisseaux étaient décrits par le vendeur dans son mandat de vente comme « une surface à rénover grand plateau à aménager avec cave + caveau (2 voitures possibles) pas d'habitation » et sont désignés comme suit dans l'acte sous seing privé rédigé par l'agent immobilier :

 

«- Bâtiment D lot n° 48, une cave au RDC du bâtiment D 

lot n° 49 un magasin au RDC du bâtiment D 

lot n° 51 la propriété exclusive et particulière de la partie ouest de la terrasse du 1er étage au dessus du bâtiment D avec chambre de bonne

-Bâtiment C lot n° 31 une cave portant le n° 4 dans le bâtiment C

-Bâtiment B un passage au RDC du bâtiment B (lot n° 16) 

donnés globalement pour 240 m ² calculés selon la loi Carrez » ;

 

que l'acte authentique reprend comme suit la désignation des biens vendus :

 

« BATIMENT D 

LOT NUMERO QUARANTE HUIT (48) 

la propriété exclusive et particulière d'une cave au rez-de-chaussée du bâtiment D (¿) 

LOT NUMERO QUARANTE NEUF (49) 

la propriété exclusive et particulière d'un magasin au rez-de-chaussée du bâtiment D (¿) 

LOT NUMERO CINQUANTE ET UN (51) 

la propriété exclusive et particulière de la partie ouest de la terrasse du premier étage au dessus du bâtiment D avec chambre de bonne (¿)

 

BATIMENT C 

LOT NUMERO TRENTE ET UN (31) 

la propriété exclusive et particulière d'une cave numéro 4 dans le bâtiment C (¿)

 

BATIMENT B 

LOT NUMERO SEIZE (16) 

¿ un passage au rez-de-chaussée du bâtiment B (¿) » ;

 

qu'il s'agissait donc d'un ensemble de biens assez complexe dans plusieurs bâtiments avec des dénivelés ; que sur les plans des différents niveaux annexés à l'acte notarié, on retrouve effectivement les mentions : lot n° 51 au 1er étage, les chiffres 31 et 48 sur deux pièces du plan des caves qui en comporte une douzaine outre une surface non identifiée, et des surfaces portant le chiffre 16 ou le chiffre 49 au rez-de-chaussée ; qu'il ressort de ces plans et des explications et photos produites que les caves constituant les lots 31 et 48 et la cave litigieuse sont attenantes et qu'on ne peut pas y accéder autrement que par les autres lots de la vente du 26 juin 2006 ; qu'au soutien de leur appel, les époux X... font valoir que trois caves leur ont été présentées comme faisant partie du périmètre de la vente, que l'agence aurait dû vérifier concrètement la cohérence entre les actes et la configuration des lieux et interroger son mandant sur la situation de la cave non mentionnée dans le titre de propriété, de façon à informer complètement les acquéreurs ; que la société Logimo conteste une quelconque faute, rappelant que les acheteurs ont visité les lieux deux fois dont une avec un architecte et qu'ils ont signé deux actes mentionnant seulement deux caves et ont approuvé les plans indiquant les caves vendues ; que le négociateur de l'agence Rousseaux qui a fait visiter les lieux aux acquéreurs atteste qu'il a « présenté le sous-sol de l'immeuble qui était composé de trois caves distinctes en ignorant que l'une d'entre elles ne figurait pas sur les plans » ; qu'il s'en déduit que l'agent immobilier n'a pas attiré l'attention des époux X... sur le fait que la troisième cave était exclue de la désignation des biens vendus ; que cependant, cette omission n'aurait pas eu d'incidence si les acquéreurs avaient bien lu la désignation des lots et plan des caves, dont il résultait à l'évidence que les actes tant sous seing privé qu'authentique ne pouvaient pas leur transférer la propriété d'une troisième cave correspondant à un espace non répertorié comme un lot de copropriété sur les plans ; que les époux X... en ont pris la jouissance qu'avait déjà sans doute le précédent occupant ; que la nécessité dans laquelle ils se sont trouvés, en raison de problème d'étanchéité, de régulariser le sort de ce local en obtenant de la copropriété, à leur frais, la création d'un lot 55 issu des parties communes et sa cession pour 1 euro n'est pas imputable à la société Logimo ;

 

ALORS QUE l'agent immobilier qui ne vérifie pas que l'immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qu'il en a faite engage sa responsabilité à l'égard des acquéreurs sans qu'il puisse leur reprocher de ne pas avoir vérifié l'exactitude des informations qu'il leur a données ; qu'en se fondant, pour écarter la responsabilité de l'agence immobilière après avoir pourtant constaté qu'elle n'avait pas attiré l'attention des acquéreurs sur le fait que la troisième cave qu'elle leur avait présentée comme faisant partie des lots cédés était exclue de la désignation des biens vendus, sur le fait que ce défaut de concordance aurait pu être décelé par les acquéreurs à la lecture attentive des actes, la cour d'appel, qui, sans avoir pour autant constaté la faute que ces derniers aurait commise en l'état d'une situation des lieux qualifiée par elle d'« assez complexe », a mis à leur charge le soin de vérifier l'exactitude des informations que l'agence leur avait données sans vérification préalable, a violé l'article 1382 du code civil."

lundi, 27 octobre 2014

L’article 1596 du code civil : des exemples d’application aux agent immobiliers

A lire ici : 

L’article 1596 du code civil : des exemples d’application aux agent immobiliers.

jeudi, 23 octobre 2014

La garantie de bon fonctionnement ne concerne pas les éléments d'équipement dissociables seulement adjoints à un ouvrage existant

La garantie de bon fonctionnement ne concerne pas les éléments d'équipement dissociables seulement adjoints à un ouvrage existant :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 13 décembre 2001), que la société Renault, maître de l'ouvrage, a chargé la Société d'équipements techniques de bâtiments (société SETEB), assurée pour sa responsabilité civile par la compagnie Assurances générales de France (AGF), et, pour sa responsabilité obligatoire par la compagnie Groupama du Nord, des fournitures et travaux nécessaires à la climatisation du laboratoire de métrologie d'une usine ; qu'après réception de l'installation le 12 janvier 1995, l'incendie du climatiseur survenu le 21 octobre 1995 ayant produit des suies corrosives ayant pollué ce laboratoire, le laboratoire de spectrographie voisin et les matériels qui s'y trouvaient, le maître de l'ouvrage a assigné en réparation de son préjudice la compagnie Groupama du Nord et la société SETEB, qui a appelé en garantie la compagnie AGF ;

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche, et sur le moyen unique du pourvoi provoqué, pris en sa première branche, réunis :

 

Attendu que la société SETEB et la compagnie AGF font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer à la société Renault une certaine somme sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, et la compagnie AGF de la condamner à garantir la société SETEB du paiement de cette somme, alors, selon le moyen :

 

1 / qu'un système de climatisation, destiné par nature à modifier la température au sein d'un bâtiment et qui relève de la construction immobilière dont il emprunte des éléments, constitue un ouvrage ou un élément d'équipement au sens des articles 1792 à 1792-3 du Code civil ; qu'en décidant, pour écarter la responsabilité décennale, qu'une telle installation ne relève pas de travaux du bâtiment ou de génie civil et ne constitue pas un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil, la cour d'appel a violé les textes précités ;

 

2 / que tout constructeur ou locateur d'ouvrage est responsable des dommages qui affectent l'un des éléments d'équipement et rendent l'ouvrage impropre à sa destination ; que l'installateur d'un système de climatisation équipant un immeuble, destiné à permettre l'utilisation de celui-ci comme laboratoire de recherche, est responsable du dysfonctionnement de ce système lorsque l'immeuble est ainsi rendu impropre à sa destination ; que la cour d'appel a, pour écarter la garantie décennale de la société SETEB, qui avait installé un climatiseur destiné à permettre l'utilisation d'un immeuble de la société Renault comme laboratoire de métrologie, retenu que l'installation de ce climatiseur ne relevait pas des travaux de bâtiment ou de génie civil et ne constituait pas un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil ; qu'en refusant néanmoins de rechercher, comme elle y était invitée, si le climatiseur rendait, par son dysfonctionnement, l'immeuble impropre à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant constaté que la "centrale autonome de climatisation" installée par la société SETEB était composée d'un climatiseur livré dans une boîte en carton se présentant sous la forme d'une armoire verticale raccordée à des conduits et des réseaux d'air en tôle galvanisée placés entre deux sous-plafonds suspendus, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que sa décision rendait inopérante, qu'une telle installation, qui ne relevait pas des travaux de bâtiment ou de génie civil, ne constituait pas la construction d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa seconde branche, et sur le moyen unique du pourvoi provoqué, pris en sa seconde branche, réunis :

 

Attendu que la société SETEB et la compagnie AGF font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer à la société Renault une certaine somme sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, et la compagnie AGF de la condamner à garantir la société SETEB du paiement de cette somme, alors, selon le moyen :

 

1 / que tous les équipements du bâtiment relevant des travaux de construction et ne faisant pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, de clos ou de couvert, relèvent de la garantie biennale, sans qu'il y ait lieu d'établir de distinction supplémentaire ; qu'en énonçant que la garantie biennale concerne les seuls éléments d'équipements dissociables installés dans le cadre plus général de la construction et non adjoints à l'ouvrage pré-existant, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comprend pas et violé l'article 1792-3 du Code civil ;

 

2 / que les éléments d'équipements dissociables de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception ; que l'installateur d'un élément d'équipement est tenu de garantir le bon fonctionnement de celui-ci sans qu'il faille distinguer selon que cet élément a été installé dans le cadre de la construction d'un ouvrage ou a été adjoint à un ouvrage existant ; que l'installateur d'un système de climatisation adjoint à un immeuble est donc tenu de garantir le bon fonctionnement de ce système pendant deux ans à compter de sa réception ; qu'en écartant néanmoins la garantie biennale de la société SETEB, parce que le système de climatisation avait été adjoint à un ouvrage existant, la cour d'appel a violé l'article 1792-3 du Code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant constaté que, facilement démontable, sans détérioration ou enlèvement de matière, l'installation de climatisation constituait un élément d'équipement dissociable du local dans lequel elle était posée et justement relevé que la garantie de bon fonctionnement d'une durée de deux ans à compter de la réception de l'ouvrage ne concernait pas les éléments d'équipement dissociables seulement adjoints à un ouvrage existant, la cour d'appel en a exactement déduit que l'installation de climatisation ne faisait pas l'objet de cette garantie ;



D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE les pourvois ;

 

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

 

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Seteb à payer à la société Renault la somme de 1 900 euros et à la compagnie Groupama du Nord la somme de 1 900 euros ;

 

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Seteb et la demande de la compagnie AGF ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille trois."

mercredi, 22 octobre 2014

Garantie de bon fonctionnement et gouttières

La garantie biennale de bon fonctionnement s'applique à des gouttières :

 

"Attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'il résultait des devis fournis par la société Estuaire de la Seine au titre des travaux destinés à remédier aux désordres, que ces travaux consistaient en une dépose des gouttières puis leur remplacement par d'autres gouttières et crochets et qu'il n'en résultait aucune atteinte à la structure des immeubles, la cour d'appel en a déduit qu'était ainsi en cause un élément d'équipement dissociable et que la garantie décennale ne pouvait être invoquée que si sa défaillance rendait l'ouvrage en son entier impropre à sa destination ;

 

Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que n'était pas rapportée la preuve de l'impropriété de l'immeuble à sa destination, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que la société Estuaire de la Seine ne pouvait se prévaloir de la garantie décennale, a légalement justifié sa décision ;

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la société Estuaire de la Seine aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Estuaire de la Seine à payer à la société ACAUM et à la société Boulevard Architecture la somme globale de 2 500 euros, rejette la demande de la société Estuaire de la Seine ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Estuaire de la Seine.

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Estuaire de la Seine de sa demande tendant à la condamnation in solidum des sociétés Acaum, Boulevard Architecture Le Havre et Goujon Vallée à lui payer, sur le fondement de la garantie décennale, la somme de 53.447,02 €, indexée sur l'indice BT01 du bâtiment ;

 

Aux motifs que « l'expert judiciaire, lors de ses visites des lieux, les 25 septembre 2006 et 30 janvier 2007, a constaté que les gouttières mises en place par la société Goujon Vallée, pour certaines, tombent et, pour d'autres, sont déformées et même décrochées par endroits ; que s'agissant de la cause des désordres, M. X..., comme d'ailleurs l'expert préalablement intervenu pour le compte de la SMABTP, assureur dommages-ouvrage, explique qu'ils sont dus à un vieillissement accéléré des crochets en PVC qui deviennent cassants ; qu'aucun avis technique en sens contraire n'est produit ; que, dans ces conditions, l'analyse de l'expert judiciaire doit être retenue ; que la garantie décennale sur laquelle la société Estuaire de la Seine fonde à titre principal sa demande à l'encontre des architectes et de l'entrepreneur chargé de la pose des gouttières, s'applique aux éléments d'équipement qui font indissociablement corps avec l'ouvrage ; que, selon l'article 1792-2 alinéa 2 du code civil, un tel équipement a cette caractéristique "lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage" ; qu'or, ainsi que le font valoir les sociétés appelantes sans d'ailleurs que l'intimée soit en mesure de répliquer sur ce point, il résulte des devis fournis par celle-ci au titre des travaux destinés à remédier aux désordres, que ces travaux consistent uniquement en une dépose des gouttières puis leur remplacement par d'autres gouttières et crochets ; qu'il n'en résulte aucune atteinte à la structure des immeubles ; qu'est ainsi en cause un élément d'équipement dissociable relevant de la garantie de bon fonctionnement qui, en vertu de l'article 1792-3 du code civil, est d'une durée de deux ans à compter de la réception ; que la réception (sans réserves concernant le présent litige) étant intervenue le 26 mai 2003 pour trois bâtiments et le 16 juillet 2003 pour le quatrième, ce délai de deux ans était expiré lorsque la société Estuaire de la Seine a assigné en référé le 21 mars 2006 ; que cependant, même si l'élément d'équipement est dissociable, la garantie décennale peut être invoquée si sa défaillance rend l'ouvrage en son entier impropre à sa destination ; que la société Estuaire de la Seine affirme qu'il en est ainsi mais n'apporte aucun élément de preuve en ce sens et le rapport d'expertise n'en contient pas non plus ; que, spécialement, il doit être relevé que le maître d' ouvrage ne produit rien permettant de dire, comme il le soutient, que l'eau s'est accumulée au pied des immeubles et entraîné des dégâts et une humidité importante ; que, dès lors, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, la société Estuaire de la Seine ne peut se prévaloir de la garantie décennale » (arrêt attaqué, p. 4, antépénultième § à p. 5, § 6) ;

 

Alors d'une part que la dangerosité d'un ouvrage le rend nécessairement impropre à sa destination au sens de l'article 1792 du code civil ; qu'en l'espèce, il ressort des constatations de l'arrêt attaqué (p. 4, antépénultième et pénultième §), non seulement que les gouttières mises en place par la société Goujon Vallée, « pour certaines, tombent et, pour d'autres, sont déformées et même décrochées par endroits », mais encore que ces désordres « sont dus à un vieillissement accéléré des crochets en PVC qui deviennent cassants » ; qu'il en découle que les bâtiments considérés présentaient un risque de dommage pour les passants, exposés en permanence à un danger de chute de gouttières ; qu'en estimant néanmoins que l'impropriété de l'ouvrage à sa destination n'était pas caractérisée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1792 précité ;

 

Alors d'autre part qu'il appartient au juge, saisi d'une demande de mise en oeuvre de la garantie décennale à raison de désordres affectant un élément d'équipement, de rechercher quelle est l'incidence de ces désordres quant à la destination de l'ouvrage ; qu'au cas présent, dans ses conclusions d'appel signifiées le 19 octobre 2010 (p. 3, § 10 et 13), la société Estuaire de la Seine indiquait notamment que la chute de certaines gouttières, empêchant une évacuation correcte des eaux pluviales, se trouvait à l'origine du déversement de rideaux d'eau devant les appartements ; qu'en se bornant à relever, pour écarter toute impropriété des ouvrages à leur destination à la suite des désordres affectant les gouttières, qu'aucun élément de preuve n'était apporté à cet égard, et que rien ne permettait de dire que l'eau s'accumulait au pied des immeubles et entraînait des dégâts ainsi qu'une humidité importante, sans préciser de quelle manière étaient susceptibles de s'évacuer les eaux pluviales depuis la survenance des désordres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

 

Alors en outre qu'aux termes de l'article 1792-2, premier alinéa, du code civil, la garantie décennale s'étend aux dommages affectant la solidité des éléments d'équipements qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert ; que, suivant le second alinéa du même texte, un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages précités lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ; qu'en se fondant uniquement, pour retenir que les gouttières et leurs crochets de fixation constituaient des éléments d'équipement dissociables, sur le fait que les travaux de reprise des désordres consistaient en une dépose des gouttières puis leur remplacement par d'autres gouttières et crochets, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard dudit article 1792-2."

 

mardi, 21 octobre 2014

Garantie de bon fonctionnement et ballon d'eau chaude

La garantie biennale de bon fonctionnement s'applique à des ballons d'eau chaude :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 5 janvier 2010), qu'à la suite de la survenance de dommages ayant affecté au cours de l'hiver 2000-2001 l'installation de chauffage central de l'ensemble immobilier "Domaine des Grandes Terres", le syndicat principal des copropriétaires du "Domaine des Grandes Terres" et les trois syndicats secondaires des première, deuxième et troisième phases de ce domaine (les syndicats de copropriétaires) ont, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, assigné la société L'Auxiliaire, assureur du constructeur, en paiement du coût du remplacement et du contrôle des ballons d'eau chaude ; que la société Plantevin et Avrillon, entreprise chargée du lot sanitaire plomberie, est intervenue volontairement à la procédure et a mis en cause la société Albingia, assureur du fabricant des ballons d'eau chaude, qui a elle-même appelé dans la cause la société Proxiserve, venant aux droits de la société Proxima, chargée de l'entretien et de la maintenance des circuits d'eau chaude ; 

 

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

 

Attendu que les dernières conclusions déposées par les syndicats de copropriétaires le 27 juillet 2009 étant identiques aux conclusions du 5 décembre 2008, visées par la cour d'appel, le moyen qui critique une erreur purement matérielle commise par la cour d'appel est inopérant ;

 

Sur le second moyen :

 

Attendu que les syndicats de copropriétaires de l'ensemble immobilier "Domaine des Grandes Terres" font grief à l'arrêt de dire que les désordres affectant les ballons d'eau chaude ne sont pas de nature décennale, que ceux-ci constituent des éléments d'équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement de deux ans, laquelle est prescrite, et de débouter les syndicats de copropriétaires de toutes leurs demandes, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le maître de l'ouvrage demandait réparation tant des désordres affectant les ballons d'eau chaude servant à alimenter les immeubles en eau chaude et en chauffage que des désordres affectant les conduits de fumée ; qu'en se bornant à envisager les désordres relatifs aux ballons d'eau chaude sans examiner les désordres affectant les conduits de fumée dont elle n'a pas même qualifié la nature, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-2 du code civil ;

 

 

2°/ qu'une installation de chauffage et d'eau chaude dont le bon fonctionnement impose le changement des ballons d'eau chaude viciés rend l'ouvrage impropre à sa destination ; qu'en l'espèce, pour retenir que l'impropriété à destination de l'ouvrage n'était pas caractérisée, l'arrêt attaqué a affirmé qu'il suffisait de changer les ballons d'eau chaude viciés et non le système de chauffage en son entier afin de résorber les fuites constatées ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1792, 1792-3 et 2270 du code civil, ce dernier dans sa rédaction applicable en la cause ;

 

3°/ que la solidité de l'ouvrage ou son impropriété à sa destination doivent être appréciées indépendamment des diligences effectuées par le propriétaire pour remédier aux vices qui affectent l'ouvrage ; qu'en l'espèce, pour débouter les syndicats des copropriétaires principaux et secondaires du "Domaine des Grandes Terres" de leur demande en réparation des désordres affectant les ballons d'eau chaude équipant les bâtiments en cause, l'arrêt attaqué a retenu que "les syndicats de copropriétaires ont traité les fuites en installant des bacs de rétention et des pompes de relevage pour éviter I'inondation des logements situés en dessous des chaufferies de sorte que les désordres n'ont pas entraîné d'impropriété de I'ouvrage à sa destination et n'ont pas davantage compromis sa solidité" ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les désordres n'affectaient pas de façon globale l'installation de chauffage, mais seulement les ballons d'eau chaude qui étaient des éléments d'équipement dissociables, et que le système de chauffage n'avait pas cessé de fonctionner, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces désordres n'avaient pas rendu l'ouvrage impropre à sa destination, et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative aux désordres affectant les conduits de fumée qui ne lui était pas demandée a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne, ensemble, le syndicat principal des copropriétaires du "Domaine des Grandes Terres", le syndicat secondaire des copropriétaires de la première phase du "Domaine des Grandes Terres", le syndicat secondaire des copropriétaires de la deuxième phase du "Domaine des Grandes Terres" et le syndicat secondaire des copropriétaires de la troisième phase du "Domaine des Grandes Terres" aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat principal des copropriétaires du "Domaine des Grandes Terres", du syndicat secondaire des copropriétaires de la première phase du "Domaine des Grandes Terres", du syndicat secondaire des copropriétaires de la deuxième phase du "Domaine des Grandes Terres" et du syndicat secondaire des copropriétaires de la troisième phase du "Domaine des Grandes Terres" ; les condamne, ensemble, à verser à la société L'Auxiliaire et à la société Plantevin et Avrillon prises ensemble la somme de 2 500 euros, à la société Proxiserve la somme de 2 500 euros et à la société Albingia la somme de 2 500 euros ;

 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille onze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

 

 

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour le syndicat principal des copropriétaires du "Domaine des Grandes Terres", le syndicat secondaire des copropriétaires de la première phase du "Domaine des Grandes Terres", le syndicat secondaire des copropriétaires de la deuxième phase du "Domaine des Grandes Terres" et le syndicat secondaire des copropriétaires de la troisième phase du "Domaine des Grandes Terres".

 

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait dit que les désordres affectant les ballons d'eau chaude ne sont pas de nature décennale, dit que lesdits ballons constituent des éléments d'équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement de deux ans, laquelle est prescrite, et débouté le syndicat principal des copropriétaires du domaine « LES GRANDES TERRES », le syndicat secondaire des copropriétaires de la première phase du domaine « LES GRANDES TERRES », le syndicat secondaire des copropriétaires de la deuxième phase du domaine « LES GRANDES TERRES » et le syndicat secondaire des copropriétaires de la troisième phase du domaine « LES GRANDES TERRES » de toutes leurs demandes ;

 

AUX MOTIFS QUE, après avoir visé les « dernières conclusions des syndicats de copropriétaires appelants du 5 décembre 2008 », il résulte du rapport d'expertise que les ballons d'eau chaude des chaufferies sont des équipements dissociables des installations ; que contrairement à ce que plaident les syndicats de copropriétaires appelants, les désordres n'affectent pas de façon globale I'installation de chauffage mais seulement les ballons d'eau chaude ; que I'expert précise encore que I'absence de distribution d'eau chaude sanitaire rendrait les immeubles impropres à leur destination, ce qui n'est pas le cas ; que les syndicats de copropriétaires ont traité les fuites en installant des bacs de rétention et des pompes de relevage pour éviter I'inondation des logements situés en dessous des chaufferies de sorte que les désordres n'ont pas entraîné d'impropriété de I'ouvrage à sa destination et n'ont pas davantage compromis sa solidité ; que les premiers juges en ont déduit à bon droit que les désordres relevaient de la seule garantie biennale de bon fonctionnement de I'article 1792-3, et que celle-ci était expirée ;

 

ALORS QUE la Cour d'appel ne peut statuer que sur les dernières conclusions régulièrement déposées et signifiées par les parties ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel, qui s'est prononcée au visa de conclusions déposées par les syndicats de copropriétaires le 5 décembre 2008, quand ils avaient déposé leurs dernières conclusions d'appel le 27 juillet 2009, a violé l'article 954, alinéa 2, du Code de procédure civile.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait dit que les désordres affectant les ballons d'eau chaude ne sont pas de nature décennale, dit que lesdits ballons constituent des éléments d'équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement de deux ans, laquelle est prescrite, et débouté le syndicat principal des copropriétaires du domaine « LES GRANDES TERRES », le syndicat secondaire des copropriétaires de la première phase du domaine « LES GRANDES TERRES », le syndicat secondaire des copropriétaires de la deuxième phase du domaine « LES GRANDES TERRES » et le syndicat secondaire des copropriétaires de la troisième phase du domaine « LES GRANDES TERRES » de toutes leurs demandes ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QU' « il résulte du rapport d'expertise que les ballons d'eau chaude des chaufferies sont des équipements dissociables des installations ; Attendu que contrairement à ce que plaident les syndicats de copropriétaires appelants, les désordres n'affectent pas de façon globale I'installation de chauffage mais seulement les ballons d'eau chaude ; Attendu que I'expert précise encore que I'absence de distribution d'eau chaude sanitaire rendrait les immeubles impropres à leur destination, ce qui n'est pas le cas ; Attendu que les syndicats de copropriétaires ont traité les fuites en installant des bacs de rétention et des pompes de relevage pour éviter I'inondation des logements situés en dessous des chaufferies de sorte que les désordres n'ont pas entraîné d'impropriété de I'ouvrage à sa destination et n'ont pas davantage compromis sa solidité ; Attendu que les premiers juges en ont déduit à bon droit que les désordres relevaient de la seule garantie biennale de bon fonctionnement de I'article 1792-3, et que celle-ci était expirée » ;

 

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE les syndicats des copropriétaires « sollicitent la condamnation solidaire de la compagnie L'AUXILIAIRE et de la société PLANTEVIN ET AVRILLON sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil. Ils soutiennent que les désordres relevés par M. X..., expert, affectant les ballons de production d'eau chaude sanitaire, entrent dans le cadre de la garantie décennale des constructeurs, l'ouvrage étant rendu impropre à sa destination. Il résulte du rapport de l'expert que le litige porte sur des corrosions importantes avec fuites sur les ballons d'eau chaude sanitaire et sur les conduits d'évacuation des fumées. La corrosion des ballons ne concerne pas toutes les chaufferies, puisque dans 4 des chaufferies visitées réceptionnées en 1994 (ballon changé en 1999),1996 et 1998, les ballons sont apparemment intacts. Par ailleurs une autre chaufferie réceptionnée en 1999 et équipée d'une chaudière VIESSMANN ne présente aucun désordre. L'expert a constaté une fuite sur le piquetage du purgeur haut du ballon de la chaufferie LES SEMAILLES A n° 128 A et plusieurs fuites sur la soudure haute du ballon et sur le piquetage de la pompe de recyclage de la chaufferie LES CLAIRIERES n° 176. L'origine des dés ordres est directement liée à la mise en oeuvre des soudures lors de la fabrication des ballons. La cause des désordres est la mauvaise réalisation des soudures lors de la fabrication des ballons. Il convient de changer 7 ballons de production d'eau chaude sanitaire, de contrôler les soudures sur 4 ballons, de réparer les fuites sur les condensats des fumées, de vérifier et de remettre à niveau 7 adoucisseurs soit un coût total HT de 37.800 euros pour remédier aux désordres. La distribution d'eau chaude ayant a priori toujours été assurée, I'expert ne retient pas de préjudice spécifique pour la copropriété. En l'espèce, le système de chauffage fonctionne et la distribution d'eau chaude est assurée, malgré les vices qui affectent certains ballons d'eau chaude. Il suffit pour remédier à ces fuites de changer les seuls ballons d'eau chaude concernés et non le système de chauffage dans son entier. L'impropriété à destination de I'ouvrage, c'est à dire de I'immeuble, n'est pas caractérisée. Les syndicats des copropriétaires soutiennent que le système de chauffage constituerait un ouvrage. Même si c'était le cas, le chauffage fonctionne et la distribution d'eau chaude est assurée. Il n'y a donc pas impropriété à destination en l'espèce. Les syndicats exposent qu'à considérer que le système de chauffage soit un élément d'équipement, il est susceptible de mettre en jeu la responsabilité décennale s'il y a impropriété à destination. Il en demeure toujours qu'il n'y a pas impropriété à destination. Les syndicats soutiennent encore que les éléments d'équipement peuvent être regardés comme des ouvrages en eux-mêmes et être soumis à la responsabilité décennale si le dommage porte atteinte à leur propre destination. Un simple ballon d'eau chaude ne constitue pas un ouvrage au sens de I'article 1792 du code civil mais un élément d'équipement détachable que I'on peut ôter et remplacer sans enlèvement de matière. Même si c'était le cas, en l'espèce, la distribution d'eau chaude est assurée malgré les fuites et il n'y a pas impropriété à destination des ballons d'eau chaude. Les syndicats exposent que I'impropriété à destination ne suppose pas que le risque soit déjà réalisé. En I'espèce, nous sommes en fin de décennale pour les derniers bâtiments réalisés dont la réception a eu lieu en mai 1998 et le risque n'est toujours pas réalisé, pour les autres bâtiments, le délai décennal est expiré sans que le risque se soit produit. Les syndicats arguent enfin que l'impropriété à destination peut être retenue si les désordres rendent l'immeuble impropre à sa destination seulement pour partie. Mais en l'espèce, l'impropriété à destination n'est même pas partielle. Le système de chauffage fonctionne et I'expert a relevé une température de l'eau chaude à 68° pour certains ballons. Les demandeurs ne produisent aucune pièce démontrant le contraire. Il s'en suit que le désordre n'est pas de nature décennale. Les ballons d'eau chaude, éléments d'équipement dissociables, sont soumis à la garantie biennale de I'article 1792-3 du code civil. Les syndicats des copropriétaires, au vu des réceptions échelonnées entre octobre 1994 et mai 1998, sont forclos à agir, la première déclaration de sinistre datant du 4 mai 2001. Ils doivent donc être déboutés de toutes leurs demandes et condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise. Dès lors, les appels en cause diligentés sont sans objet. L'équité commande d'allouer à la compagnie d'assurances L'AUXILIAIRE et à la société PLANTEVIN ET AVRILLON la somme de 1.500 euros. Il y a lieu également d'allouer la somme de 1.500 euros à la compagnie ALBINGIA et ce à la charge de la société PLANTEVIN ET AVRILLON qui l'a appelé dans la cause et celle de 1.500 euros à la société PROXISERVE à la charge de la compagnie ALBINGIA qui l'a assigné en garantie » ;

 

1. ALORS QUE le maître de l'ouvrage demandait réparation tant des désordre affectant les ballons d'eau chaude servant à alimenter les immeubles en eau chaude et en chauffage que des désordres affectant les conduits de fumée ; qu'en se bornant à envisager les désordres relatifs aux ballons d'eau chaude sans examiner les désordres affectant les conduits de fumée dont elle n'a pas même qualifié la nature, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-2 du Code civil ;

 

2. ALORS QU'une installation de chauffage et d'eau chaude dont le bon fonctionnement impose le changement des ballons d'eau chaude viciés rend l'ouvrage impropre à sa destination ; qu'en l'espèce, pour retenir que l'impropriété à destination de l'ouvrage n'était pas caractérisée, l'arrêt attaqué a affirmé qu'il suffisait de changer les ballons d'eau chaude viciés et non le système de chauffage en son entier afin de résorber les fuites constatées ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1792, 1792-3 et 2270 du Code civil, ce dernier dans sa rédaction applicable en la cause ;

 

3. ALORS QUE, en toute hypothèse, la solidité de l'ouvrage ou son impropriété à sa destination doivent être appréciés indépendamment des diligences effectuées par le propriétaire pour remédier aux vices qui affectent l'ouvrage ; qu'en l'espèce, pour débouter les syndicats des copropriétaires principaux et secondaires du domaine « Les Grandes Terres » de leur demande en réparation des désordres affectant les ballons d'eau chaude équipant les bâtiments en cause, l'arrêt attaqué a retenu que « les syndicats de copropriétaires ont traité les fuites en installant des bacs de rétention et des pompes de relevage pour éviter I'inondation des logements situés en dessous des chaufferies de sorte que les désordres n'ont pas entraîné d'impropriété de I'ouvrage à sa destination et n'ont pas davantage compromis sa solidité » ; qu'en se déterminant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 1792 du Code civil."

lundi, 20 octobre 2014

Mérule et vice caché

Cet arrêt juge que la clause d'exclusion des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur qui savait que le bien vendu était atteint par la mérule :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 19 octobre 2009), que par acte du 21 janvier 2000, et par l'intermédiaire de la société Cabinet X... (société X...), M. et Mme Y...ont vendu à M. et Mme Z...une maison d'habitation ; qu'ayant découvert la présence de la mérule, ceux-ci ont, après expertise, assigné les époux Y...et la société X... en indemnisation de leur préjudice ;

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

 

Attendu que les époux Y...font grief à l'arrêt de les condamner à payer aux époux Z...la somme de 40 806, 98 euros avec intérêts, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents ou facilement décelables dont l'acheteur a pu se convaincre s'il avait fait preuve de vigilance ; que la cour d'appel qui a constaté l'état particulièrement dégradé de certaines pièces et éléments de la charpente invoqués par les vendeurs, mais qui a retenu que le vice litigieux était caché pour les acquéreurs dès lors que l'état de vétusté constaté ne permettait pas de rendre apparent le vice de la mérule, nonobstant le devoir de vigilance des acquéreurs et le caractère facilement décelable du vice par un professionnel auquel les époux Z..., alertés par l'état global du bien, auraient dû faire appel, a violé les dispositions de l'article 1641 du code civil ;

 

2°/ que la clause exonératoire de garantie contre les vices apparents comme cachés est efficace, sauf lorsque la mauvaise foi du vendeur occasionnel est dûment constatée par les juges ; que la cour d'appel qui a refusé d'appliquer la clause exonératoire de garantie des vices cachés, au motif « qu'une telle clause ne peut toutefois pas recevoir application lorsque le vice était connu du vendeur qui ne l'a pas révélé à l'acquéreur », constatant que les époux Y...qui avaient procédé eux-mêmes à des travaux de rénovation de la maison ne pouvaient ignorer l'existence de la mérule, sans néanmoins constater que la présence de la mérule aurait été volontairement cachée par les vendeurs aux acquéreurs, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;

 

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le mauvais état de certaines pièces de la maison ne suffisait pas à rendre apparent le vice lié à la mérule, que les époux Z..., acquéreurs profanes, ignoraient les éléments permettant de faire le diagnostic d'une telle contamination, que la rénovation récente, apparemment de qualité, du bâtiment par les époux Y...ne pouvait pas inciter les acquéreurs à s'inquiéter de la présence éventuelle d'un champignon, que le seul fait qu'ils s'étaient faits accompagner lors d'une visite d'un membre de leur famille exerçant la profession de marbrier funéraire ne permettait pas de retenir qu'ils auraient dû voir le vice dont l'immeuble était affecté, la cour d'appel a souverainement retenu que l'infection par la mérule était un vice caché pour les acquéreurs ;

 

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que M. Y..., artisan maçon, professionnel de la construction, avait réalisé lui-même les travaux de rénovation, que l'expert indiquait que les attaques de la mérule étaient antérieures à la vente du bien aux époux Y..., qu'il avait constaté au dos des panneaux de lambris que M. Y...avait démontés un taux de contamination de 20 % par la mérule, que les époux Y...considéraient que les signes de la mérule étaient visibles et ne contestaient pas avoir eu connaissance du vice, la cour d'appel en a justement retenu que la clause d'exonération de garantie ne pouvait s'appliquer ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Sur le troisième moyen du pourvoi principal :

 

Attendu que les époux Y...font grief à l'arrêt de les condamner à payer aux époux Z...la somme de 40 806, 98 euros avec intérêts, alors, selon le moyen, qu'il incombe aux juges de constater que les dommages et intérêts alloués à une victime réparent le préjudice subi sans qu'il en résulte pour cette dernière ni perte ni profit ; que la cour d'appel qui a minoré le montant évalué par l'expert du coût de la réparation du préjudice subi du fait de la réfection du parquet au regard du coût réel subi de la réparation effectuée, mettant ce faisant en exergue l'absence de fiabilité de l'évaluation de l'expert, mais qui a cru pouvoir s'approprier cette même évaluation pour les autres préjudices invoqués, sans constater qu'une telle évaluation serait exacte et au prétexte inopérant que le principe de la réparation intégrale du préjudice n'exigerait pas le suivi de l'emploi des fonds versés de ce chef, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des dispositions de l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale ;

 

Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, retenu que l'expert avait justement évalué le coût des réparations à l'exception de la réfection du parquet, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié et évalué le préjudice résultant du vice caché affectant l'immeuble, a légalement justifié sa décision ;

 

Sur le second moyen du pourvoi provoqué de M. Z...:

 

Attendu que M. Z...fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte financière lors de la revente de l'immeuble, alors, selon le moyen, que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire rembourser le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ; que pour débouter les acquéreurs de leur demande en dommages et intérêts pour perte de valeur de l'immeuble, la cour d'appel a retenu qu'ils ne rapportaient pas la preuve de l'évaluation qu'ils avançaient ; qu'en statuant ainsi cependant que la réduction du prix doit être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil ;

 

Mais attendu que les époux Z...n'ayant pas demandé une réduction du prix mais la réparation d'un préjudice, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant irrecevable ;

 

Sur le deuxième moyen du moyen principal et le premier moyen du moyen provoqué, réunis :

 

Attendu que les époux Y...et M. Z...font grief à l'arrêt d'écarter la responsabilité de la société X... et la demande en garantie, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le professionnel de l'immobilier, intermédiaire à la vente, est tenu d'une obligation de se renseigner pour informer ensuite ses clients et attirer leur attention sur l'état du bien et les risques de l'opération ; que la cour d'appel qui a relevé que l'agent immobilier n'étant pas un professionnel de la construction, ne pouvait être alerté par le constat de l'état des pièces non rénovées laissant apparaître les indices de mérule, statuant ce faisant par la voie de motifs inopérants dès lors qu'il incombait à l'agent immobilier en sa qualité de professionnel de l'immobilier, qui plus est expert judiciaire, et à la vue des vices apparents constatés sur les murs, de se renseigner sur l'état exact du bien, objet de la convention, n'a pu écarter la responsabilité du Cabinet X... et débouter les époux Y...de leur action en garantie, sans violer l'article 1147 du code civil ;

 

2°/ qu'il incombe au professionnel, tenu d'une obligation d'information à l'égard de son cocontractant d'établir avoir satisfait à son obligation ; que les époux Z..., non contestés sur ce point par les époux Y..., avaient affirmé avant tout contentieux à l'expert en diagnostic que l'embrasement de la fenêtre à droite n'avait pas été ôté après la vente mais avant, ce dont il résultait que la présence des filaments caractéristiques de la mérule étaient visibles avant la vente, que la cour d'appel qui a néanmoins cru pouvoir écarter toute responsabilité de l'agent immobilier du chef de son obligation d'information des risques liés aux vices dont il avait pu se rendre compte avant la vente au motif que ce dernier affirmait le contraire sans établir pour autant la réalité de ses allégations, a renversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315, alinéa 2, du code civil ;

 

3°/ qu'en niant toute obligation d'avertissement à la charge de l'agent immobilier au profit du vendeur comme de l'acquéreur s'agissant des risques liés à la présence de la mérule au moment de la vente, au motif inopérant que la société X... niait que la présence apparente avérée de la mérule l'aurait été avant la vente, nonobstant les affirmations combinées de l'acquéreur comme du vendeur et la charge de la preuve qui incombait au professionnel d'établir que le vice apparent lui aurait été caché au moment de la vente, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

 

4°/ qu'en sa qualité de professionnel, l'agent immobilier, doit non seulement connaître les dispositions légales qui s'imposent aux parties, mais encore savoir où se situent les difficultés et les pièges de l'opération envisagée ; que la cour d'appel qui a jugé, contrairement au tribunal, que l'agent immobilier n'était pas tenu à plus de vigilance en dépit de sa connaissance de l'état des lieux avant les travaux réalisés par les époux Y..., au motif qu'il pouvait légitimement croire que ces derniers avaient réalisé les travaux nécessaires, a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil, ensemble les principes applicables en matière d'obligation d'information et de conseil des professionnels ;

 

5°/ que manque à son devoir de conseil l'agent immobilier qui omet d'informer l'acheteur de l'immeuble vendu par son entremise de l'existence des désordres qui l'avaient affecté et des risques liés à ces désordres, qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier il ne peut ignorer ; qu'en l'espèce, il est établi que la société X..., qui avait servi d'intermédiaire lors de la vente de l'immeuble aux époux Y..., avait eu connaissance de l'état de vétusté de l'immeuble avant sa revente aux époux Z...; que la cour d'appel a constaté qu'au moment de la revente aux époux Z..., en dépit des travaux effectués par les époux Y..., subsistaient des indices tels que la déformation de certaines boiseries, gonflées ou boursouflées, l'ouverture de joints entre des panneaux, de grossières traces de masticage de certaines plinthes et la dégradation du parquet à proximité de plinthes gonflées ; qu'en affirmant, pour exonérer la société X... de tout manquement à son devoir de conseil, que l'agent immobilier pouvait penser que les travaux réalisés par M. Y..., maçon, étaient satisfaisants et que ces indices apparents pour tous n'étaient pas suffisants pour suspecter la présence de mérule, quand il appartenait à la société X..., en sa qualité de professionnel de l'immobilier, d'informer M. et Mme Z...de l'existence de cet état de vétusté et des risques d'infection qu'il présentait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

 

6°/ que la cour d'appel qui a expressément constaté que la société X..., agent immobilier dont il est établi qu'il a eu connaissance de l'état de vétusté de l'immeuble et du risque lié à la mérule avant la revente de l'immeuble, n'est pas un professionnel de la construction, et qui, cependant, s'est fondée sur son appréciation de l'état des travaux de réfection pour l'exonérer de son devoir de conseil à l'égard des acquéreurs, a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

 

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... était certes expert judiciaire mais aux rubriques " estimations immobilières " et " gestion d'immeubles " et non à la rubrique " bâtiments ", que le diagnostic de la présence de mérule ne pouvait s'effectuer qu'après sondages destructifs, que la déformation de certaines boiseries, l'ouverture de joints entre panneaux, la dégradation de certains endroits du parquet et les traces d'humidité n'étaient pas des indices susceptibles de laisser suspecter la présence de mérule pour un non professionnel de la construction, que les désordres relevés pouvaient s'expliquer par la vétusté de l'immeuble qui était évidente pour tous, et que le vice n'était pas apparent au moment de la vente, la cour d'appel, qui a pu retenir que la société X... n'était pas un professionnel de la construction et que les acquéreurs ne pouvaient soutenir que le vice était caché pour eux mais apparent pour l'agent immobilier, en a déduit, sans se contredire et sans inverser la charge de la preuve, qu'aucune faute ni manquement ne pouvait être reproché à la société X... et que l'appel en garantie des époux Y...était sans objet ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE les pourvois ;

 

Condamne les époux Y...et M. Z...aux dépens des pourvois ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y...à payer à la société X... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les époux Y...,

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Y...et Madame B...à payer à Monsieur Z...et à Madame C...la somme de 40. 806, 98 euros avec intérêts ;

 

AUX MOTIFS QU'il ressort du rapport d'expertise et il n'est d'ailleurs pas contesté que l'immeuble vendu était infesté par la mérule ; que l'expert retient que ce vice est resté caché pour Monsieur et Madame Z...qui sont des acquéreurs profanes ; que le mauvais état de certaines pièces de la maison ne suffit pas à rendre apparent le vice lié à la mérule ; que les époux Z...ignoraient les éléments permettant de faire le diagnostic d'une telle condamnation ; que le bâtiment avait été rénové par les époux Y...; que cette rénovation récente, apparemment de qualité, ne pouvait pas inciter les acquéreurs à s'inquiéter de la présence éventuelle d'un champignon ; que les époux Z...se sont fait accompagner lors d'une visite d'un membre de leur famille exerçant la profession de marbrier funéraire ; que cette profession est sans aucun rapport avec la construction immobilière et ce seul fait ne permet pas de retenir qu'ils auraient dû voir le vice dont l'immeuble était affecté ; que les époux Y...n'invoquent pas devant la Cour de moyens nouveaux susceptibles de remettre en cause les motifs par lesquels les premiers juges ont retenu que l'infection par la mérule était un vice caché pour les acquéreurs ; que l'expert indique que les désordres relatifs à la mérule sont de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination à terme si des travaux d'éradication ne sont pas entrepris ; que si les époux Z...avaient eu connaissance de ce vice ils n'auraient pas acquis l'immeuble ou l'auraient acquis à moindre prix ;

 

que l'acte de vente conclu entre les parties contient une clause prévoyant que les acquéreurs prennent l'immeuble dans l'état où il se trouve, excluant notamment la garantie du vendeur en ce qui concerne les vices, même cachés, dont l'immeuble pouvait être affecté ; qu'une telle clause ne peut toutefois pas recevoir application lorsque le vice était connu du vendeur qui ne l'a pas révélé à l'acquéreur ;

 

qu'il ressort du rapport d'expertise que la présence de la mérule était décelable par les époux Y...qui ont acquis l'immeuble le 15 octobre 1998 et y ont réalisé des travaux, Monsieur Y..., artisan maçon, professionnel de la construction, ayant réalisé lui-même les travaux de rénovation ; que l'expert indique que les attaques de la mérule sont antérieures à la vente aux époux Y...et a constaté au dos des panneaux de lambris que Monsieur Y...a démontés un taux de contamination de 20 % par la mérule ; que les époux Y...qui indiquent eux-mêmes dans leurs écritures qu'ils considèrent que les signes de la mérule étaient visibles ne contestent d'ailleurs pas avoir eu connaissance du vice ; que faute pour eux d'en avoir informé les acquéreurs la clause contractuelle excluant leur garantie en cas de vice caché ne peut recevoir application ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité des époux Y...pour vice caché sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil ;

 

1°) ALORS, d'une part, QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents ou facilement décelables dont l'acheteur a pu se convaincre s'il avait fait preuve de vigilance ; que la Cour d'appel qui a constaté l'état particulièrement dégradé de certaines pièces et éléments de la charpente invoqués par les vendeurs, mais qui a retenu que le vice litigieux était caché pour les acquéreurs dès lors que l'état de vétusté constaté ne permettait pas de rendre apparent le vice de la mérule, nonobstant le devoir de vigilance des acquéreurs et le caractère facilement décelable du vice par un professionnel auquel les époux Z..., alertés par l'état global du bien, auraient dû faire appel, a violé les dispositions de l'article 1641 du Code civil ;

 

2°) ET ALORS, d'autre part, QUE la clause exonératoire de garantie contre les vices apparents comme cachés est efficace, sauf lorsque la mauvaise foi du vendeur occasionnel est dûment constatée par les juges ; que la Cour d'appel qui a refusé d'appliquer la clause exonératoire de garantie des vices cachés, au motif « qu'une telle clause ne peut toutefois pas recevoir application lorsque le vice était connu du vendeur qui ne l'a pas révélé à l'acquéreur », constatant que les époux Y...qui avaient procédé eux-mêmes à des travaux de rénovation de la maison ne pouvaient ignorer l'existence de la mérule, sans néanmoins constater que la présence de la mérule aurait été volontairement caché par les vendeurs aux acquéreurs, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil.

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris et d'avoir écarté la responsabilité de la S. A. X... et d'avoir en conséquence écarté la demande en garantie des époux Y...à son égard ;

 

AUX MOTIFS QUE l'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil et à un devoir d'information à l'occasion des opérations réalisées par son entremise ; que cependant cette obligation s'exerce en fonction des connaissances que l'on est en droit d'attendre de l'agent qui est un professionnel de la vente et de l'immobilier mais non de la construction et ne peut avoir la compétence technique d'un architecte duquel l'acheteur a toujours la possibilité de se faire assister ; que sa responsabilité ne peut être engagée lorsque les désordres affectant l'immeuble n'étaient pas apparents au moment de la vente et que la preuve n'est pas apportée qu'il connaissait le vice caché ; que Monsieur Z...et Madame C...ne font pas grief à la société X... de les avoir induits en erreur sur l'état de l'immeuble par des allégations mensongères mais uniquement de ne pas leur avoir signalé les désordres liés à la présence de mérule, considérés comme un vice caché à leur égard ; que la recherche d'un éventuel vice caché n'entre pas dans la mission de l'agent immobilier ; que le diagnostic de la présence de mérule ne peut s'effectuer qu'après sondages destructifs ; que la déformation de certaines boiseries, l'ouverture de joints entre panneaux, la dégradation de certains endroits du parquet et les traces d'humidité ne sont pas des indices susceptibles de laisser suspecter la présence de mérule pour un non professionnel de la construction ; que c'est à tort que le Tribunal a reproché à la société X... de ne pas avoir préconisé un diagnostic par un spécialiste ou une mention au compromis de vente relative au risque d'infection ; que les désordres relevés par le Tribunal pouvaient s'expliquer par la vétusté de l'immeuble qui était évidente pour tous ; que s'agissant de l'enlèvement de l'embrasement de la fenêtre qui laissait apparaître des filaments caractéristiques, selon l'expert, de la présence de la mérule, la société X... soutient sans pouvoir être démentie que l'embrasement à droite n'était pas retiré lors de la vente, et qu'il ne l'a été qu'après l'entrée dans les lieux par les époux Z...et qu'à gauche de l'embrasement a été enlevé par la société Diagtim lors de ses investigations des 19 et 20 mai 2000 ; que la société X... n'étant pas un professionnel de la construction les acquéreurs ne peuvent soutenir que le vice était caché pour eux mais apparent pour l'agent immobilier ; que les époux Z...n'apportent pas la preuve qui leur incombe que la société X... avait connaissance du vice non apparent, affectant l'immeuble au moment de la vente ; que contrairement à ce qu'a considéré le tribunal, la circonstance que la société X... ait servi d'intermédiaire lors de la vente intervenue en 1998 au profit de Monsieur et Madame Y...et ait eu connaissance de l'état de l'immeuble avant les travaux réalisés par Monsieur Y...n'était pas de nature à l'inciter à une plus grande vigilance ; que Monsieur Y...étant un professionnel du bâtiment elle pouvait légitimement penser que les travaux qu'il avait réalisés pour son propre compte donnaient toute satisfaction ; que par infirmation du jugement il convient de débouter Monsieur Z...et Madame C...de leur demande à l'égard de la société X... à laquelle aucune faute ni manquement ne peut être reproché ;

 

ET AUX MOTIFS QUE la société X... n'étant pas professionnel de la construction et le vice n'étant pas apparent au moment de la vente, la société X... qui l'ignorait ne peut se voir reprocher par les époux Y...un manquement à son devoir de conseil pour ne pas les avoir mis en garde sur le risque lié à l'état de l'immeuble vendu ; que Monsieur X... est certes expert judiciaire mais aux rubriques « estimations immobilières » et « gestion d'immeubles » et non à la rubrique « bâtiments » ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux Y...de leur demande en garantie ;

 

ALORS, d'une part, QUE le professionnel de l'immobilier, intermédiaire à la vente, est tenu d'une obligation de se renseigner pour informer ensuite ses clients et attirer leur attention sur l'état du bien et les risques de l'opération ; que la Cour d'appel qui a relevé que l'agent immobilier n'étant pas un professionnel de la construction, ne pouvait être alerté par le constat de l'état des pièces non rénovées laissant apparaître les indices de mérule, statuant ce faisant par la voie de motifs inopérants dès lors qu'il incombait à l'agent immobilier en sa qualité de professionnel de l'immobilier, qui plus est expert judiciaire, et à la vue des vices apparents constatés sur les murs, de se renseigner sur l'état exact du bien, objet de la convention, n'a pu écarter la responsabilité du Cabinet X... et débouter les époux Y...de leur action en garantie, sans violer l'article 1147 du Code civil ;

 

ALORS, d'autre part, QU'il incombe au professionnel, tenu d'une obligation d'information à l'égard de son cocontractant d'établir avoir satisfait à son obligation ; que les époux Z..., non contestés sur ce point par les époux Y..., avaient affirmé avant tout contentieux à l'expert en diagnostic que l'embrasement de la fenêtre à droite n'avait pas été ôté après la vente mais avant, ce dont il résultait que la présence des filaments caractéristiques de la mérule étaient visibles avant la vente, que la Cour d'appel qui a néanmoins cru pouvoir écarter toute responsabilité de l'agent immobilier du chef de son obligation d'information des risques liés aux vices dont il avait pu se rendre compte avant la vente au motif que ce dernier affirmait le contraire sans établir pour autant la réalité de ses allégations, a renversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315, alinéa 2 du Code civil ;

 

ALORS, encore, QU'en niant toute obligation d'avertissement à la charge de l'agent immobilier au profit du vendeur comme de l'acquéreur s'agissant des risques liés à la présence de la mérule au moment de la vente, au motif inopérant que la société X... niait que la présence apparente avérée de la mérule l'aurait été avant la vente, nonobstant les affirmations combinées de l'acquéreur comme du vendeur et la charge de la preuve qui incombait au professionnel d'établir que le vice apparent lui aurait été caché au moment de la vente, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

 

ET ALORS, enfin, QU'en sa qualité de professionnel, l'agent immobilier, doit non seulement connaître les dispositions légales qui s'imposent aux parties, mais encore savoir où se situent les difficultés et les pièges de l'opération envisagée ; que la Cour d'appel qui a jugé, contrairement au Tribunal, que l'agent immobilier n'était pas tenu à plus de vigilance en dépit de sa connaissance de l'état des lieux avant les travaux réalisés par les époux Y..., au motif qu'il pouvait légitimement croire que ces derniers avaient réalisé les travaux nécessaires, a violé les dispositions de l'article 1147 du Code civil, ensemble les principes applicables en matière d'obligation d'information et de conseil des professionnels.

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Y...et Madame B...à payer à Monsieur Z...et à Madame C...la somme de 40. 806, 98 euros avec intérêts ;

 

AUX MOTIFS QUE l'expert a fixé le coût du traitement de la mérule à 13. 757, 36 euros HT et le coût des travaux de rénovation à 22. 909 euros HT, outre honoraires de maîtrise d'oeuvre et TVA à 5, 5 %, soit une somme totale de 43. 324, 97 euros ; que le Tribunal a retenu ces sommes à l'exception du coût de la réfection du parquet qu'il a réduit au vu du devis produit et a alloué aux époux Z...une somme de 40. 806, 98 euros ; que les époux Y...soutiennent que cette somme est excessive et proposent la seule somme de 5. 225, 53 euros établie comme suit : facture tTAC pour traitement de la mérule : 4. 367, 70 euros ; réfection des parquets : 661, 85 euros ; achat de matériaux et outils de construction divers : 192, 98 euros ; qu'il est vrai que les époux Z...ont revendu l'immeuble sans avoir réalisé l'intégralité des travaux préconisés par l'expert ; que cependant le principe de la réparation intégrale d'un préjudice n'implique pas le contrôle sur l'emploi des fonds accordés à la victime qui conserve leur libre utilisation ; qu'il convient de confirmer la somme de 40. 806, 98 euros accordée par les premiers juges pour indemniser Monsieur Z...et Madame C...du vice caché affectant leur immeuble ;

 

ALORS QU'il incombe aux juges de constater que les dommages et intérêts alloués à une victime réparent le préjudice subi sans qu'il en résulte pour cette dernière ni perte ni profit ; que la Cour d'appel qui a minoré le montant évalué par l'expert du coût de la réparation du préjudice subi du fait de la réfection du parquet au regard du coût réel subi de la réparation effectuée, mettant ce faisant en exergue l'absence de fiabilité de l'évaluation de l'expert, mais qui a cru pouvoir s'approprier cette même évaluation pour les autres préjudices invoqués, sans constater qu'une telle évaluation serait exacte et au prétexte inopérant que le principe de la réparation intégrale du préjudice n'exigerait pas le suivi de l'emploi des fonds versés de ce chef, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des dispositions de l'article 1382 du Code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale. Moyens produits au pourvoi provoqué par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. Z...

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. Z...de sa demande en réparation dirigée à l'encontre de la société X... ;

 

AUX MOTIFS QUE l'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil et à un devoir d'information à l'occasion des opérations réalisées par son entremise ; que, cependant, cette obligation s'exerce en fonction des connaissances que l'on est en droit d'attendre de l'agent qui est un professionnel de la vente et de l'immobilier mais non de la construction et ne peut avoir la compétence technique d'un architecte duquel l'acheteur a toujours la possibilité de se faire assister ; que sa responsabilité ne peut être engagée lorsque les désordres affectant l'immeuble n'étaient pas apparents au moment de la vente et que la preuve n'est pas apportée qu'il connaissait le vice caché ; que M. et Mme Z...ne font pas grief à la société X... de les avoir induits en erreur sur l'état de l'immeuble par des allégations mensongères mais uniquement de ne pas leur avoir signalé les désordres liés à la présence de mérules, considérés comme un vice caché à leur égard ; que la recherche d'un éventuel vice caché n'entre pas dans la mission de l'agent immobilier ; que le diagnostic de la présence de mérules ne peut s'effectuer qu'après sondages destructifs ; que la déformation de certaines boiseries, l'ouverture de joints entre panneaux, la dégradation de certains endroits du parquet et les traces d'humidité ne sont pas des indices susceptibles de laisser suspecter la présence de mérule pour un non-professionnel de la construction ; que c'est donc à tort que le tribunal a reproché à la société X... de ne pas avoir préconisé un diagnostic par un spécialiste ou une mention au compromis de vente relative à un risque d'affection ; que les désordres relevés par le tribunal pouvaient s'expliquer par la vétusté de l'immeuble qui était évidente pour tous ; que, s'agissant de l'embrasement de la fenêtre qui laissait apparaître des filaments caractéristiques selon l'expert, de la présence de la mérule, la société X... soutient sans pouvoir être démentie que l'embrasement à droite n'était pas retiré lors de la vente et qu'il ne l'a été qu'après l'entrée dans les lieux par les époux Z...et qu'à gauche, l'embrasement a été enlevé par la société DIAGTIM lors de ses investigations les 19 et 20 mai 2000 ; que la société X... n'étant pas un professionnel de la construction, les acquéreurs ne peuvent soutenir que le vice était caché pour eux mais apparent pour l'agent immobilier ; que les époux Z...n'apporte pas la preuve qui leur incombe que la société X... avait connaissance du vice non apparent, affectant l'immeuble au moment de la vente ; que contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, la circonstance que la société X... ait servi d'intermédiaire lors de la vente intervenue en 1998 au profit de M. et Mme Y...et ait eu connaissance de l'état de l'immeuble avant les travaux réalisés par M. Y...n'était pas de nature à l'inciter à une plus grande vigilance ; que M. Y...étant un professionnel du bâtiment elle pouvait légitimement penser que les travaux qu'il avait réalisés pour son propre compte donnaient toute satisfaction ; que par infirmation du jugement il convient de débouter M. et Mme Z...de leur demande à l'égard de la société X... à laquelle aucune faute ni manquement ne peut être reproché ;

 

ALORS, D'UNE PART, QUE manque à son devoir de conseil l'agent immobilier qui omet d'informer l'acheteur de l'immeuble vendu par son entremise de l'existence des désordres qui l'avaient affecté et des risques liés à ces désordres, qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier il ne peut ignorer ; qu'en l'espèce, il est établi que la société X..., qui avait servi d'intermédiaire lors de la vente de l'immeuble aux époux Y..., avait eu connaissance de l'état de vétusté de l'immeuble avant sa revente aux époux Z...; que la cour d'appel a constaté qu'au moment de la revente aux époux Z..., en dépit des travaux effectués par les époux Y..., subsistaient des indices tels que la déformation de certaines boiseries, gonflées ou boursouflées, l'ouverture de joints entre des panneaux, de grossières traces de masticage de certaines plinthes et la dégradation du parquet à proximité de plinthes gonflées ; qu'en affirmant, pour exonérer la société X... de tout manquement à son devoir de conseil, que l'agent immobilier pouvait penser que les travaux réalisés par M. Y..., maçon, étaient satisfaisants et que ces indices apparents pour tous n'étaient pas suffisants pour suspecter la présence de mérule, quand il appartenait à la société X..., en sa qualité de professionnel de l'immobilier, d'informer M. et Mme Z...de l'existence de cet état de vétusté et des risques d'infection qu'il présentait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE la cour d'appel qui a expressément constaté que la société X..., agent immobilier dont il est établi qu'il a eu connaissance de l'état de vétusté de l'immeuble et du risque lié à la mérule avant la revente de l'immeuble, n'est pas un professionnel de la construction, et qui, cependant, s'est fondée sur son appréciation de l'état des travaux de réfection pour l'exonérer de son devoir de conseil à l'égard des acquéreurs, a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. Z...de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte financière lors de la revente de l'immeuble ;

 

AUX MOTIFS QUE l'acte de vente du 6 février 2009 comporte une clause particulière mentionnant que la présence de mérule dans l'immeuble n'a été que partiellement traitée et que les acquéreurs s'engagent à faire leur affaire personnelle de la partie restant à traiter, de manière à ce que les vendeurs ne soient jamais inquiétés à ce sujet ; qu'il est certain que cette clause a dû conduire à une baisse du prix de vente mais qu'elle résulte d'un choix des vendeurs qui ont préféré mettre l'immeuble en vente sans avoir réalisé en sa totalité le traitement préconisé par l'expert pour lequel ils ont, par ailleurs, demandé indemnisation ; que l'immeuble que les époux Z...ont acquis en 2000 pour le prix de 166. 169, 43 ¿ a été vendu, neuf ans plus tard, malgré la présence de la mérule, aux prix de 330. 000 ¿ soit au double de sa valeur d'achat ; que les époux Z...ne rapportent aucune preuve de leur évaluation au prix de 592. 400 ¿ ; que le marché immobilier de TOURCOING est sans comparaison avec celui de LILLE et qu'en conséquence, la production d'un article du journal L'expansion selon lequel « les maisons de maître ne connaissent pas la crise sur LILLE » n'est pas de nature à confirmer leurs affirmations ; qu'il leur aurait été facile de faire évaluer leur immeuble par un notaire ou un agent immobilier ; que M. et Mme Z...doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts complémentaires ;

 

ALORS QUE dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire rembourser le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ; que pour débouter les acquéreurs de leur demande en dommages et intérêts pour perte de valeur de l'immeuble, la cour d'appel a retenu qu'ils ne rapportaient pas la preuve de l'évaluation qu'ils avançaient ; qu'en statuant ainsi cependant que la réduction du prix doit être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil."

dimanche, 19 octobre 2014

Chevaux, poney, paille, foin et troubles anormal du voisinage

Un arrêt sur le trouble anormal du voisinage causé par le présence de chevaux et de poney, de foin et de paille :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme X..., propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation, a assigné M. Y..., pour voir constater qu'il était à l'origine de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage occasionnés par la présence de chevaux et poney à proximité immédiate de sa maison d'habitation, le stockage de paille et de foin au mépris des règles de sécurité, l'entrave à l'exercice de sa servitude de passage, ainsi que par l'utilisation de la cour commune ;

 

Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches :

 

Vu le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;

 

Attendu que pour débouter Mme X... de toutes ses demandes, l'arrêt énonce qu'il résulte des explications des parties, des photographies fournies et du constat d'huissier de justice établi à la demande de Mme X... qu'en l'espèce, même à considérer qu'il s'agisse d'un élevage de type familial, les animaux de M. Y... se trouvent à proximité immédiate et à moins de dix mètres de l'habitation de Mme X... ; que même en retenant une violation du règlement sanitaire départemental, il convient de relever que Mme X... agit sur le fondement de la responsabilité du fait des troubles anormaux du voisinage et qu'il lui appartient de rapporter la preuve d'un préjudice ; qu'il doit être noté qu'elle habite à Péronne-en-Mélantois, dans un environnement rural comme en témoignent les photographies versées aux débats ; qu'il doit d'ailleurs être relevé que Mme X... a elle-même possédé une ânesse pendant quelque temps et que le bâtiment loué par M. Y... est un hangar à usage agricole ; que dès lors, s'agissant d'un environnement rural, le fait que des chevaux, en nombre très limité, soient présents à proximité de son habitation n'excède pas les désagréments habituels du voisinage en milieu rural et ne génère aucun préjudice à son égard ;

 

Qu'en se déterminant ainsi, d'une part, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la présence de chevaux et poney à moins de quatre mètres d'une habitation n'induisait pas, par elle-même, fût-ce en milieu rural, des nuisances sonores et olfactives excédant les inconvénients normaux de voisinage, d'autre part, sans répondre aux conclusions de Mme X... qui prétendait que la présence de ces équidés était à l'origine d'une prolifération de nuisibles et de mouches excédant de tels inconvénients, la cour d'appel a privé sa décision de base légale et méconnu les exigences du texte susvisé ;

 

Sur le moyen unique, pris en sa cinquième branche :

 

Vu le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ;

 

Attendu que pour débouter Mme X... de ses prétentions, l'arrêt énonce, par ailleurs, que le fait que de la paille soit stockée chez son voisin, à proximité de son habitation, ne caractérise pas là non plus un trouble excédant les désagréments habituels du voisinage en milieu rural ;

 

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le stockage de fourrage à moins de dix mètres de son habitation n'était pas de nature à entraîner une prolifération de rongeurs, et surtout à faire courir un risque d'incendie particulièrement élevé, excédant les inconvénients normaux de voisinage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

 

Condamne M. Y... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Me Delamare, condamne M. Y... à payer à Mme X... la somme de 1 500 euros ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Delvolvé, avocat aux Conseils, pour Mme X... 

 

IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR débouté Mme X... de ses demandes tendant à la constatation et à la réparation des troubles anormaux de voisinage causés par M. Y... et occasionnés par la présence de chevaux et poney à proximité immédiate de sa maison d'habitation, le stockage de paille et de foin au mépris des règles de sécurité e t l'entrave à l'exercice de sa servitude de passage ainsi qu'à l'utilisation de la cour commune,

 

AUX MOTIFS QUE les parties invoquaient l'application du règlement sanitaire départemental ; que M. Y..., tout en indiquant qu'il n'avait pas d'activité d'élevage, expliquait qu'il possédait ses animaux dans le cadre d'une activité de loisir, ce qui s'apparentait selon lui à un élevage de type familial ; que selon les dispositions du règlement précité (article 153.5) en ses dispositions applicables en cas d'extension ou de réaffectation de bâtiments d'élevage existants, les élevages contenant tous types d'animaux à l'exception des élevages avicoles et cunicoles ne pouvaient être logés à moins de 10 mètres des immeuble habités par des tiers ; que Mme X... invoquait le fait que le bail liant M. Y... à M. Z... serait venu à expiration et que celui-ci serait désormais occupant sans droit ni titre ; que toutefois cette situation ne concernait que les parties au bail et que, Mme X... étant étrangère à cette convention, elle ne pouvait invoquer cette situation ; qu'il résultait des explications des parties, des photographies fournies e t du constat d'huissier établi à la demande de Mme X..., qu'en l'espèce, même à considérer qu'il s'agissait d'un élevage de type familial, les animaux de M. Y... se trouvaient à proximité immédiate et à moins de 10 mètres de l'habitation de Mme X... ; que même en retenant une violation du règlement sanitaire départemental, il convenait de relever que Mme X... agissait sur le fondement de la responsabilité du fait des troubles anormaux de voisinage et qu'il lui appartenait de rapporter la preuve d'un préjudice ; que Mme X... habitait à PERONNE-EN-MELANTOIS, dans un environnement rural comme en témoignaient les photographies versée s aux débats ; qu'elle-même avait possédé une ânesse pendant quelques temps et que le bâtiment loué par M. Y... était un hangar à usage agricole ; que dès lors, s'agissant d'un environnement rural, le fait que les chevaux, en nombre très limité, fussent présents à proximité de son habitation, n'excédait pas les désagréments habituels du voisinage en milieu rural et ne générait aucun préjudice à son égard ; que par ailleurs, le fait que de la paille fût stockée chez son voisin, à proximité de son habitation, ne caractérisait pas là non plus un trouble excédant les désagréments habituels du voisinage en milieu rural,

 

ALORS, D'UNE PART, QUE nul ne peut causer à autrui un trouble anormal du voisinage ; que les nuisances sonores et olfactives qui résultent nécessairement de la présence de chevaux à proximité immédiate d'une habitation sont de nature à caractériser un tel trouble ; qu'en l'espèce, selon les propres constatations de l'arrêt attaqué, M. Y... a installé deux chevaux et un poney dans un hangar situé à proximité immédiate et précisément à moins de dix mètres de l'habitation de Mme X..., en violation du règlement sanitaire départemental faisant interdiction des élevages à moins de 10 mètres des immeubles habités par des tiers ; qu'en excluant toutefois l'existence d'un trouble anormal de voisinage, par l'effet de la seule circonstance inopérante de la situation des immeubles en milieu rural, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le principe susvisé,

 

ALORS, D'AUTRE PART, QU'en se bornant à énoncer que, s'agissant d'un environnement rural, la présence de chevaux à proximité de l'habitation de Mme X... n'excédait pas les désagréments habituels du voisinage en milieu rural, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la présence de chevaux et poney à moins de quatre mètre s d'une habitation n'induisait pas par elle-même des nuisances sonores et olfactives excédant les troubles normaux de voisinage, fût-ce en milieu rural, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du même principe,

 

ALORS, DE PLUS, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que Mme X... avait exposé dans ses conclusions (conclusions du 13 décembre 2012, p. 8, avant dernier paragraphe) qu'outre les nuisances olfactives et sonores qu'elle engendrait, la présence de chevaux et poney était à l'origine d'une prolifération des nuisibles et des mouches excédant les inconvénients normaux du voisinage ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen dirimant, la cour d'appel a privé sa décision de motif et violé l'article 455 du code de procédure civile,

 

ALORS, EN OUTRE, QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à énoncer que la présence de chevaux et poney à proximité immédiate de l'habitation de Mme X... ne générait aucun préjudice, sans examiner, même de manière sommaire, les pièce s versées aux débats par cette dernière pour faire la preuve des troubles occasionnés par la présence des chevaux et notamment les documents réglementaires et techniques relatifs aux activités d'élevage, les quatre constats d'huissiers particulièrement détaillés et les nombreuses photographies des lieux, la cour d'appel a violé le même texte,

 

ALORS, PAR AILLEURS, QU'en se bornant à énoncer que le fait que de la paille soit stockée à proximité de son habitation ne caractérisait pas un trouble de voisinage pour Mme X..., sans rechercher, comme elle y avait été expressément invitée, si le stockage de fourrage à moins de dix mètres de son habitation n'était pas de nature à entraîner une prolifération de rongeurs et surtout à faire courir un risque d'incendie particulièrement élevé, excédant les troubles normaux de voisinage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage,

 

ALORS, DE SURCROÎT, QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions de Mme X... à cet égard (conclusions du 13 décembre 2012, p. 11, dernier paragraphe, et p. 12), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,

 

ALORS, ENFIN, QUE les juges du fond ont l'obligation de motiver leur décision et que l'insuffisance des motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la cour d'appel n'a pas énoncé le moindre motif justifiant le débouté de Mme X... de sa demande tendant à la réparation des troubles anormaux de voisinage causés par l'entrave à l'usage de la servitude de passage et l'utilisation de la cour commune ; qu'en s'abstenant de justifier sa décision sur ce point, elle a violé le même le texte."

samedi, 18 octobre 2014

Un empiétement, quel qu'en soit l'auteur, fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté

Cet arrêt pose ce principe : un empiétement, quel qu'en soit l'auteur, fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté.

"Vu les articles 545 et 661 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Amiens, 27 novembre 2012) que le tribunal d'instance de Beauvais statuant à la demande de M. et Mme X..., a, par jugement du 19 février 2009, ordonné le bornage de leur propriété avec celle de M. Y... et Mme Z..., et commis un expert pour déterminer les limites des propriétés et l'emplacement des bornes ; qu'après dépôt du rapport d'expertise, M. et Mme X... ont demandé à racheter la moitié des frais de construction d'un pilier édifié par M. Y... empiétant de 19 centimètres sur leur propriété ; que M. Y... et Mme Z... ont soulevé l'incompétence du tribunal d'instance et ont demandé l'autorisation de déposer le pilier et la condamnation de M. et Mme X... à déplacer le portail qui y prend appui ; que le tribunal a écarté l'exception d'incompétence ;

 

Attendu que pour dire que M. et Mme X... avaient droit au rachat pour moitié des frais de construction du pilier, l'arrêt retient que si l'empiétement d'un propriétaire sur le fonds voisin fait obstacle à l'acquisition par celui-ci de la mitoyenneté, M. Y... et Mme Z... étant eux-mêmes les auteurs de l'empiétement ne peuvent se prévaloir de cette règle pour faire obstacle à la faculté offerte à M. et Mme X... par l'article 661 du code civil de rendre mitoyenne la partie du pilier soutenant leur portail ;

 

Qu'en statuant ainsi alors qu'un empiétement, quel qu'en soit l'auteur, fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

 

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :

 

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence, l'arrêt rendu le 27 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;

 

Laisse à chaque partie la charge des dépens par elle exposés ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf février deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z...

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du tribunal d'instance de Beauvais du 14 février 2011 ayant rejeté l'exception d'incompétence soulevée par M. Y... et Mlle Z... ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par de justes motifs adoptés par la cour que le premier juge, après avoir rappelé que le tribunal d'instance de Clermont a reçu l'action en bornage des époux X... sur le fondement de l'article 646 du code civil en précisant que l'action en revendication de propriété ne pourrait être éventuellement mise en oeuvre qu'après les résultats des conclusions de l'expert de même que l'action des défendeurs tendant à la dépose du portail et qu'il serait donc sursis à statuer sur ce chef de demande, a retenu sa compétence au motif que le droit fondé sur l'action de l'article 661 du code civil ne confère à son titulaire aucun droit de propriété sur le sol sur lequel sont édifiés les murs dont la mitoyenneté est acquise par le voisin, qu'il confère tous les droits que confère la mitoyenneté, qu'ainsi l'action des époux X... ne peut pas s'analyser en une action de revendication de propriété, qu'il n'y a au surplus aucune contestation sur le caractère mitoyen du mur et sur le fait que le pilier litigieux a été construit sur la propriété des époux X... ;

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le droit fondé sur l'action de l'article 661 du code civil ne confère à son titulaire aucun droit de propriété sur le sol sur lequel sont édifiés les murs dont la mitoyenneté est acquise par le voisin ; qu'il confère tous les droits que confère la mitoyenneté ; qu'ainsi, l'action des époux X... ne peut pas s'analyser en une action de revendication de propriété, l'expert ayant d'ailleurs rappelé que la cession de la partie du pilier ne portait pas sur une cession de terrain sur lequel il est édifié ; qu'au surplus, il n'y a aucune contestation sur le caractère mitoyen du mur et sur le fait que le pilier litigieux a été construit sur la propriété des époux X... ;

 

ALORS QUE la compétence spéciale du tribunal d'instance en matière d'action en bornage ne s'étend pas aux actions en revendication de propriété ; qu'en estimant que le tribunal d'instance était compétent pour mettre en oeuvre, à la demande de M. et Mme X..., les dispositions de l'article 661 du code civil relativement au pilier construit par M. Y..., tout en constatant que ce pilier avait « été construit par Monsieur Régis Y..., ainsi qu'il a été constaté par l'expert, en empiètement de 19 centimètres sur le fonds de Monsieur Grégory X... et Madame Carole A..., épouse X... » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 6), ce dont il résultait qu'était en cause une action en revendication ressortissant à la compétence du tribunal de grande instance, la cour d'appel a violé les articles 646 et 661 du code civil et les articles R.211-4 et R.221-12 du code de l'organisation judiciaire.

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du tribunal d'instance de Beauvais du 14 février 2011 ayant dit que M. et Mme X... avaient un droit absolu à racheter pour moitié les frais de construction du pilier élevé en 1997 par M. Y... et que M. et Mme X... devraient verser la somme de 76,49 € pour prix de ce rachat ;

 

AUX MOTIFS QU' il y a lieu de confirmer l'homologation du rapport d'expertise, qui n'est pas contesté par l'une ou l'autre des parties ; qu'aux termes de celui-ci : « La borne A censée matérialiser la limite de propriété a été déplacée de 31 cm. La clôture séparative en plaques ciment a été édifiée sur la limite de propriété et doit être considérée comme mitoyenne. Le pilier, réalisé par Monsieur Y..., empiète de 19 cm sur la propriété de Monsieur et Madame X..., ce qui n'est pas autorisé. Deux solutions possibles : - cession de la partie de pilier empiétant (et non pas le terrain) sur la propriété X... aux époux X... et les lieux restent en l'état ; - Monsieur Y... et Mademoiselle Z... déposent le pilier afin de respecter les limites de propriété. Cela nécessite, dans la pratique, le déplacement du portail de Monsieur et Madame X... dont l'origine est un nonrespect des limites de propriété de la part de Monsieur Y... et Mademoiselle Z... » ; que M. Y... et Mlle Z... contestent la décision du tribunal qui, parmi les deux solutions préconisées par l'expert, a considéré que la cession de la partie du pilier empiétant sur la propriété des époux X... à ceux-ci permettant de laisser les lieux en état, était un choix de parfait bon sens et économiquement supportable alors que la dépose du pilier, qui entraînerait une dépose du portail des époux X... entraînerait des frais excessifs pour un litige portant sur une moitié du pilier, des travaux longs et un retard important dans la solution du litige, et invoquent l'application stricte des articles 545 et 661 du code civil ; que certes, aux termes de l'article 545 du code civil, « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité » et qu'il s'ensuit que l'empiètement d'un propriétaire sur le fonds voisin fait obstacle à l'acquisition par celui-ci de la mitoyenneté ; que toutefois, il est constant qu'en l'espèce, M. Y... et Mlle Z... qui se prévalent de cette règle de droit sont eux-mêmes les auteurs de l'empiètement sur la propriété de M. et Mme X... ; que dès lors, ils ne sont pas fondés à invoquer un obstacle à la faculté offerte par l'article 661 du code civil à « tout propriétaire joignant un mur (...) de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti » ; que le pilier ayant été construit par M. Y..., ainsi qu'il a été constaté par l'expert, en empiétement de 19 centimètres sur le fonds de M. et Mme X..., la demande de ces derniers de rendre mitoyenne la partie du pilier soutenant leur portail n'implique pas un achat de la valeur du sol ; qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que M. et Mme X... avaient un droit absolu à racheter pour moitié les frais de construction du pilier élevé en 1997 par M. Y... ; que s'agissant de la valeur de rachat fixée par le tribunal à la somme de 76,49 €, M. Y... et Mlle Z... font valoir que le premier juge s'est basé sur une facture indiquant le prix de huit boisseaux et un morceau de ferraille, sans prendre en compte les autres coûts (sable, ciment, gravier, frais de livraison, frais de matériel, chapeau, etc.) mais ne justifient d'aucun élément complémentaire, se contentant d'indiquer qu'ils estiment que le tribunal aurait dû prendre en considération le devis versé aux débats par M. et Mme X... à hauteur de 6.923,75 €, en le recalculant sur la base de l'indice Insee du coût de la vie en 1997, date de construction du pilier, soit 5.328 € en 1997 après application d'une déduction de 23,04 % de l'inflation cumulée, et que dès lors le montant aurait dû être fixé à la somme de 3.374 € (5.328 x 19/30ème) puisque l'empiètement représente plus de la moitié du pilier ; que M. et Mme X... demandent la confirmation de la solution entreprise et soulignent que d'après les documents communiqués par M. Y..., le coût de la construction du pilier s'est élevé à la somme de 1.003,48 francs, soit 152,98 € ; que force est de constater que les estimations chiffrées proposées par M. Y... et Mlle Z... et qui ne reposent que sur un devis présenté par M. et Mme X... dont l'objet est différent, sont dénuées de caractère probant alors qu'il leur appartient de démontrer le bien-fondé de leurs prétentions ;

 

ALORS, D'UNE PART, QUE dans leurs écritures d'appel (conclusions signifiées le 20 mars 2012, p. 11, alinéas 5 et 6), M. Y... et Mlle Z... faisaient valoir qu'un précédent bornage avait été réalisé par un géomètre-expert et qu'un second bornage ne pouvait donc être effectué relativement aux mêmes propriétés ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'empiètement fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté dans les conditions prévues à l'article 661 du code civil ; qu'en mettant en oeuvre les dispositions de ce texte relativement au pilier construit par M. Y..., tout en constatant que ce pilier avait « été construit par Monsieur Régis Y..., ainsi qu'il a été constaté par l'expert, en empiètement de 19 centimètres sur le fonds de Monsieur Grégory X... et Madame Carole A..., épouse X... » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 6), ce dont il résultait qu'en l'état de cet empiètement, les dispositions du texte susvisé n'étaient pas applicables, peu important l'auteur de cet empiètement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé par fausse application l'article 661 du code civil ;

 

ALORS, ENFIN, QU' en tout état de cause, le prix d'acquisition de la moitié des frais de construction du mur mitoyen est évalué à la date de la demande d'acquisition ; qu'en évaluant le prix de cession à la date de construction du pilier litigieux, et non à la date de la demande d'acquisition formulée par M. et Mme X..., la cour d'appel a violé l'article 661 du code civil.

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du tribunal d'instance de Beauvais du 14 février 2011 ayant dit que M. Y... et Mlle Z... devraient payer à M. et Mme X... la somme totale de 1.249,79 € au titre des frais d'expertise ;

 

AUX MOTIFS QUE s'agissant des frais d'expertise, c'est à juste titre que le tribunal a relevé qu'elle a été utile aux deux parties, ainsi que le bornage, étant en outre relevé qu'il est alors apparu que la borne avait été précédemment déplacée par M. Y... et que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. Y... et Mlle Z... à les assumer pour moitié et ainsi à payer à M. et Mme X... une somme de 1.249,79 € à ce titre ;

 

ALORS QUE les frais d'expertise sont à la charge de l'acquéreur, comme accessoire de la vente ; qu'en mettant à la charge de M. Y... et de Mlle Z... la moitié des coûts d'expertise relatifs à une demande des époux X... tendant à l'acquisition de la moitié du pilier litigieux, la cour d'appel a violé les articles 661 et 1593 du code civil."