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mercredi, 01 juillet 2015

Annulation d'un acte authentique de vente pour faux

Voici un cas d'annulation d'une vente immobilière pour faux :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte authentique du 14 juin 2006, reçu par Jean-René X..., notaire à Salernes, Pierre Y... a vendu un bien immobilier à la SCI Fréros (la SCI) ; qu'alléguant la vileté du prix, Pierre Y... a assigné la société en nullité de la vente ; que, devant la cour d'appel, Mme Z..., venant aux droits de son père, décédé, a conclu à l'existence d'un vice du consentement du vendeur et, à titre subsidiaire, soutenu que l'acte authentique était un faux ; qu'elle a, en outre, assigné la SCP D... E... (la SCP), dont Jean-René X..., entre-temps décédé, était l'un des associés ; 

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en ses première et deuxième branches, et le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa première branche, réunis : 

 

Attendu que ces moyens ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 

 

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa troisième branche, le deuxième moyen du même pourvoi, et le pourvoi incident, pris en ses deuxième, troisième, quatrième, cinquième et sixième branches, réunis : 

 

Attendu que la SCI et la SCP font grief à l'arrêt de déclarer recevable, régulière et bien fondée l'inscription de faux incidente et, en conséquence, de prononcer la nullité de la vente conclue le 14 juin 2006, alors, selon le moyen : 

 

1°/ que les notaires ne peuvent « recevoir » des actes dans lesquels leurs parents ou alliés en ligne directe à tous les degrés et en ligne collatérale jusqu'au degré d'oncle ou de neveu inclusivement sont parties ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur ; que l'acte authentique est celui qui a été reçu par un officier public ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises ; qu'aucune disposition légale n'impose ainsi comme condition à l'authenticité d'un acte que le notaire instrumentaire soit le négociateur et le rédacteur de l'acte qu'il reçoit ni qu'il le reçoive en son étude ; qu'en retenant, pour juger que l'indication erronée du lieu de passation de l'acte ne constituait pas une erreur matérielle mais une mention fausse portant atteinte à la foi attachée à un acte authentique, qu'elle avait pour effet de celer les conditions de préparation de l'acte qui a été établi par Mme C..., représentante légale de la société acheteuse qui n'ignorait pas que le décret du 26 novembre 1971 lui interdisait de recevoir cet acte pourtant reçu en fait en son étude et qu'elle reconnaît avoir préparé, tout en constatant que le notaire instrumentaire qui avait signé l'acte était Jean-René X..., la cour d'appel a violé les articles 2, alinéa 1er, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 et l'article 1317 du code civil ; 

 

2°/ que l'acte qui n'est point authentique par un défaut de forme vaut comme écriture privée s'il a été signé des parties ; que la nullité affectant l'acte authentique entaché de faux ne s'étend pas à l'acte juridique dont il constitue le support quand les mentions déclarées fausses ne sont pas une condition de validité de celui-ci ; que seule la mention constituée par l'indication erronée du lieu de passation de l'acte ayant été déclarée fausse, la nullité de l'acte authentique résultant de ce vice de forme a laissé subsister comme acte sous seing privé la vente signée entre Pierre Y..., assisté de son curateur, et la SCI Fréros ; qu'en jugeant le contraire, pour prononcer la nullité de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1318 du code civil ; 

 

3°/ que la mention du lieu de conclusion d'un acte authentique ne constitue pas une condition de validité de l'instrumentum ; qu'en prononçant la nullité de l'acte de vente immobilière du 14 juin 2006, motif pris de ce que l'instrumentum comporterait une « mention fausse constituée par l'indication erronée du lieu de passation de l'acte », quand cette erreur n'était pas de nature à porter atteinte au caractère authentique de l'acte établi par Jean-René X..., la cour d'appel a violé les articles 6 et 41 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 ; 

 

4°/ que la fausseté de la clause relative au lieu de passation de l'acte authentique, qui n'est requise ni pour la validité de l'instrumentum ni pour celle du negotium, n'affecte pas ses autres mentions, qui conservent leur force probante ; qu'en jugeant que « le bien-fondé de l'inscription de faux d'un acte authentique frapp erait de nullité l'ensemble de l'acte », quand seule la mention relative au lieu de passation de l'acte devait être réputée non écrite, la cour d'appel a violé l'article 1319 du code civil ; 

 

5°/ que l'irrégularité affectant l'instrumentum n'entraîne pas, à elle seule, la nullité du negotium qu'il constate ; qu'en jugeant que « si l'acte constitue un faux en écriture authentique, point n'est besoin de s'interroger sur le problème de la vileté du prix ou du vice du consentement ayant pu l'affecter » et en prononçant la nullité de la vente immobilière conclue le 14 juin 2006, quand l'existence d'une mention inexacte relative au lieu où l'instrumentum a été établi n'exerçait aucune influence sur la validité du negotium, la cour d'appel a violé les articles 1317 à 1320 du code civil ; 

 

6°/ que l'acte qui n'est point authentique par l'incompétence ou l'incapacité de l'officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée s'il a été signé des parties ; qu'en jugeant que « l'article 1318 du code civil ne permet pas de considérer que subsiste sous forme d'écriture privée la vente intervenue, le bien-fondé de l'inscription de faux d'un acte authentique frappant de nullité l'ensemble de l'acte qui ne peut donc plus faire preuve des écritures privées alléguées », quand l'acte de vente du 14 juin 2006, s'il avait perdu son caractère authentique du fait de l'erreur relative au lieu de passation de l'acte, pouvait valoir comme acte sous seing privé, faisant la preuve du negotium dont il était le support, c'est-à-dire de la vente immobilière intervenue entre les parties, dont l'existence n'était au demeurant pas contestée, la cour d'appel a violé l'article 1318 du code civil ; 

 

7°/ que les notaires exercent leur fonction sur l'ensemble du territoire national ; qu'en jugeant qu'« au-delà de la mention fausse constituée par l'indication erronée du lieu de passation de l'acte, portant atteinte à la foi attachée à un acte authentique, cette indication erronée avait pour effet précisément de celer les conditions de préparation de l'acte qui, de façon non contestée, ont eu lieu dans une autre étude notariale », quand il ressortait de ses propres constatations que l'acte authentique du 14 juin 2006 « indique qu'il a été dressé par Jean-René X..., notaire associé titulaire d'un office notarial dont le siège est à Salernes », cet officier ministériel ayant « apposé sa signature » sur cet acte qu'il recevait, et quand la préparation et la signature de l'acte dans une autre étude que celle du notaire instrumentaire n'était pas de nature à exercer une influence sur sa validité, la cour d'appel a violé l'article 8 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971 ; 

 

Mais attendu qu'après avoir constaté que l'acte authentique du 14 juin 2006 mentionne qu'il a été dressé et signé par Jean-René X..., en son office situé à Salernes, l'arrêt relève que cet acte a été en réalité passé en l'étude de Mme C..., notaire à Lorgues, habituellement chargée des intérêts de Pierre Y... ; qu'il énonce que Mme C..., qui était présente en qualité de représentante légale de la SCI, acheteur, avait reconnu l'avoir rédigé et avait donc admis, sans pouvoir invoquer une simple erreur matérielle, l'existence de la fausse mention du lieu où l'acte avait été passé ; qu'il retient que cette indication a eu pour effet de dissimuler les conditions de préparation de l'acte litigieux, en violation du décret du 26 novembre 1971 qui lui interdisait, en sa qualité de notaire, de recevoir un acte impliquant ses enfants, associés comme elle de la SCI ; 

 

Qu'en l'état de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a décidé à bon droit que l'inscription de faux incidente était fondée et que, l'acte litigieux ne pouvant subsister sous la forme d'un acte sous seing privé, la vente devait être annulée ; 

 

D'où il suit que le moyen, inopérant en ses deuxième, troisième, quatrième, cinquième, sixième et septième branches, ne peut être accueilli pour le surplus ; 

 

Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche : 

 

Vu l'article 4 du code de procédure civile ; 

 

Attendu que, pour dire que les arrérages de rente viagère qui ont été versés resteront acquis à Mme Z... à titre d'indemnité d'immobilisation, l'arrêt retient que la SCI ne conteste pas la demande tendant à la conservation de ces arrérages ; 

 

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions d'appel, la seconde avait conclu au rejet de l'intégralité des demandes de la première, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé le texte susvisé ; 

 

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du troisième moyen : 

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que les arrérages de rente viagère resteront acquis à Mme A...- Y... épouse Z... à titre d'indemnité d'immobilisation, l'arrêt rendu le 12 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; 

 

Condamne la SCI Fréros et la SCP D... E... aux dépens ; 

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Fréros et la SCP D... E... à payer, chacune, à Mme Z... la somme de 2 000 euros ; rejette les autres demandes ; 

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quinze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

 

 

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la SCI Fréros, demanderesse au pourvoi principal 

 

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré recevable, régulière et bien fondée l'inscription de faux incidente, d'avoir en conséquence prononcé la nullité de la vente immobilière conclue le 14 juin 2006 par acte authentique passé par devant Me X..., notaire associé à Salernes, entre M. Pierre Y... et la société Fréros, portant sur une parcelle de terre sise à Lorgues, quartier Bouanaourra, cadastrée section A numéro 2200 pour une contenance de 3749 m ² avec toutes conséquences de droit, et d'avoir dit que les arrérages de rente viagère versés resteront acquis à M. Pierre Y... ou à son héritière à titre d'indemnité d'immobilisation ; 

 

Aux motifs que l'on conviendra de ce que la nature éventuelle de faux de l'acte authentique litigieux en date du 14 juin 2006 est une question centrale et préalable logiquement à l'examen des autres fondements, puisque si l'acte constitue un faux en écriture authentique, point n'est besoin de s'interroger sur le problème de la vileté du prix ou du vice du consentement ayant pu l'affecter ; ¿ qu'avant d'aborder la discussion de fond sur la validité de l'acte, la cour estime logique et de bonne administration de la justice de joindre les deux instances et d'examiner tout d'abord l'inscription de faux, avant d'avoir à se prononcer sur la nullité alléguée découlant d'un vice du consentement ; que cette inscription de faux incidente est parfaitement régulière au regard des articles 306 et suivants du code de procédure civile puisqu'elle a été régulièrement remise au greffe le 13 mars 2013, qu'elle a été dénoncée à l'étude notariale ayant succédé au notaire ayant dressé l'acte authentique litigieux et que le ministère public a eu communication de la procédure et a pu requérir ; ¿ que l'acte litigieux en date du 14 juin 2006 indique qu'il a été dressé par Me X..., notaire associé titulaire d'un office notarial dont le siège est à Salernes, la mention en page 15 in fine précisant qu'il a été fait et passé au siège de l'office notarial dénommé en tête des présentes ; que personne ne conteste que cet acte a en réalité été passé en étude de Me C..., notaire à Lorgues, ainsi que cela résulte des déclarations précises de cette notaire au cours de la procédure pénale ainsi que des déclarations de M. B..., le curateur qui assistait le vendeur de M. Y..., ce curateur ayant même à plusieurs reprises témoigné par devant les officiers de police judiciaire que le notaire X... n'était en réalité pas présent ; que si l'absence de Me X...est contestée par Me C...et ne résulte pas avec certitude des investigations menées par les officiers de police judiciaire sur commission rogatoire, il n'en demeure pas moins que sa présence ne peut être affirmée, ces officiers ayant seulement procédé par voie téléphonique auprès de Me D..., associé de l'étude de Me X...entre-temps décédé, ce dernier, dont la bonne foi n'est pas en cause ayant témoigné qu'il n'a pas retrouvé l'agenda papier de Me X...et qu'il a cependant retrouvé trace sur l'agenda électronique de ce dernier d'un rendez-vous à Lorgues avec Me C...le 14 juin 2006 à 11 : 30 (cote 1085 de l'instruction) ; qu'en revanche, M. B... dont personne ne conteste la présence lors de l'acte litigieux, a témoigné de façon formelle de l'absence de Me X...; qu'en réalité, la présence de ce dernier ne résulte donc que des mentions de l'acte authentique dont il vient d'être motivé qu'il indiquait faussement avoir été passé à Salernes, ce qui incite quelque peu à la prudence dans sa lecture et du témoignage de Me C...qui était présente, mais en sa qualité de représentante légale de la société acheteuse et qui ne disconvient nullement avoir elle-même préparé l'acte et donc méconnu dans le meilleur des cas ou admis cette fausse mention alors que de par son expérience professionnelle elle ne pouvait ignorer qu'un acte authentique ne doit par définition receler aucune fausseté ou inexactitude, et qu'il ne s'agit là nullement et seulement de règles déontologiques auxquelles Me D...s'est référé devant les officiers de police judiciaire de façon pour le moins embarrassée ; que les troublantes conditions de passation de l'acte ne sont pas dissipées par les propres déclarations de Me C...qui, alors qu'elle n'était que représentante de la société acheteuse dans cet acte a indiqué, lors de l'instruction, en procès-verbal de première comparution, qu'elle a « rédigé l'acte, c'est une pratique habituelle, je ne pouvais pas recevoir l'acte dans mon étude puisque j'étais partie, j'ai donc formalisé sur informatique, je précise que Me X...ne devait pas être payé pour ses honoraires, c'est un usage, c'est pour cela que j'ai rédigé l'acte » ; qu'assez curieusement, Me C...se prémunissait déjà de tout éventuel irrespect du décret du 26 novembre 71, puisqu'elle ajoutait « je veux préciser que sous le terme ¿ j'ai rédigé l'acte ¿ cette expression signifie que j'ai préparé l'acte ; elle ne recouvre aucune expression juridique quant à la signification de l'expression : la rédaction d'un acte notarié » ; qu'il s'en déduit à tout le moins que Me X...a certes apposé sa signature, mais sur un acte qui n'a pas été passé en son étude, ledit acte ayant été passé dans l'étude de Me C...qui l'avait préparé en sa qualité de partie acheteuse et qui avait parfaitement conscience de l'interdiction pour tout notaire de recevoir un acte concernant ses descendants directs comme en l'espèce, n'étant nullement établi au surplus avec certitude que Me X...ait même été présent, en l'absence de toute vérification concrète de l'agenda électronique invoqué et tenant un témoignage radicalement contraire de l'une des personnes présentes ; que dans ce contexte reprécisé, la cour estime insuffisante et sans portée juridique en matière d'acte authentique l'argumentation laconique de Me C...devant le juge d'instruction, reprise par la société Fréros dans la présente instance, et consistant à invoquer une pure erreur matérielle ; qu'en effet, au-delà de la mention fausse constituée par l'indication erronée du lieu de passation de l'acte, portant atteinte à la foi attachée à un acte authentique, cette indication erronée avait pour effet précisément de celer les conditions de préparation de l'acte qui, de façon non contestée ont eu lieu dans une autre étude notariale, par les soins précisément de la représentante légale de la société acheteuse qui n'ignorait pas de par sa profession de notaire que le décret du 26 novembre 1971 lui interdisait de recevoir pourtant reçu de fait en son étude et qu'elle reconnaît avoir préparé ; que contrairement à ce que soutient la société Fréros, le préjudice existe pour M. Y... qui, en réalité, a vendu à une société dont le représentant légal avait préparé l'acte authentique sans que l'intervention du notaire instrumentaire, qui n'a pas passé l'acte dans son étude et qui au mieux s'est déplacé pour apposer sa signature sur celui préparé par Me C...ait pu constituer la garantie minimale qu'implique sa condition d'officier public ; qu'aucune autorité de la chose jugée au pénal n'est opposable à M. Y... ou à son héritière puisque le juge pénal n'a pas instruit contre Me C...du chef de faux en écriture authentique, et que la question lui était posée a été au mieux celle de l'auteur du faux et non pas celle de l'existence de ce faux, sachant que l'ordonnance partielle de non-lieu intervenue n'a jamais jugé qu'aucun faux n'avait été commis, bien au contraire ; qu'en effet, cette ordonnance du 28 juin 2012 précise à son avant dernière page que « les faits de faux et usage de faux relatifs à la mention portant sur le lieu où a été passé l'acte de vente du 14 juin 2006, faits non visés dans la saisine et pour lesquels Mme C...n'a pas été mise en examen, n'apparaissent pas caractérisés à l'encontre de cette dernière, qui n'était pas rédactrice de l'acte et intervenait en qualité de simple partie ¿. » ; que pareil libellé laisse entière la question du faux en lui-même, peu important au plan civil l'identité de son auteur, la cour ajoutant que le juge pénal était fondé à dire que Mme C...n'était pas rédactrice, en droit et référence faite au décret de 1971, de l'acte litigieux mais qu'elle a reconnu l'avoir préparé en fait, ce qui constitue une précision à tout le moins essentielle dans le contexte, sur lequel il serait d'ailleurs intéressant d'avoir un avis à tout le moins déontologique autorisé ; que l'article 1318 du code civil ne permet pas de considérer que subsiste sous forme d'écriture privée la vente intervenue, le bien-fondé de l'inscription de faux d'un acte authentique frappant de nullité l'ensemble de l'acte qui ne peut donc plus faire preuve des écritures privées alléguées ; 

 

ALORS D'UNE PART QUE le juge doit, en toutes circonstances, observer et faire observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens mélangés de fait et de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'incertitude qui existerait sur la présence, lors de sa signature en l'étude de Me C..., de Me X..., notaire instrumentaire de l'acte litigieux, pour juger que la mention figurant à la page 15 de l'acte du 14 juin 2006 qu'il a été fait et passé au siège de l'office notarial dénommé en tête des présentes, savoir l'office de Me X...dont le siège est à Salernes, ne constitue pas une erreur matérielle mais un faux portant atteinte à la foi attachée à un acte authentique, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 

 

ALORS D'AUTRE PART QUE le juge ne peut fonder sa décision sur une pièce dont il n'est pas fait état dans les conclusions de la partie au soutien des prétentions de laquelle elle est utilisée et dont il n'apparaît ni des mentions de l'arrêt, ni du dossier de la procédure qu'elle ait été communiquée à la partie adverse ou que celle-ci ait eu connaissance de sa production ; que dans ses conclusions d'inscription de faux, comme dans ses conclusions au fond, Mme Z... n'a pas contesté que Me X...était présent lors de la signature de l'acte litigieux et n'a à aucun moment mentionné les déclarations contraires que M. B..., ancien curateur de M. Y..., auraient faites devant les officiers de police judiciaire au cours de la procédure pénale ; que les cotes correspondant à l'audition de M. B... par les services de police judiciaire, qui portent les numéros D 322 à D 343 et D 410 à D 417, ainsi qu'il résulte de l'arrêt de la chambre de l'instruction du 6 novembre 2012 (p. 7 et p. 9), ne figurent pas sur le bordereau des pièces annexé aux conclusions de Mme Z..., que ce soit au soutien de la procédure d'inscription de faux ou au fond ; qu'au demeurant, les extraits de la procédure d'instruction, constituant sa pièce n° 24 selon ce bordereau, n'ont jamais été communiqués à la SCI Fréros ; qu'en se fondant expressément sur le témoignage de M. B... devant les officiers de police judiciaire, selon lequel le notaire X... n'aurait pas été présent lors de la signature de l'acte de vente litigieux, pour retenir que l'indication erronée du lieu de sa signature ne constitue pas une erreur matérielle mais un faux portant atteinte à la foi attachée à un acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 132 du code de procédure civile, ensemble l'article 16 du code de procédure civile ; 

 

ALORS ENSUITE QUE les notaires ne peuvent « recevoir » des actes dans lesquels leurs parents ou alliés en ligne directe à tous les degrés et en ligne collatérale jusqu'au degré d'oncle ou de neveu inclusivement sont parties ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur ; que l'acte authentique est celui qui a été reçu par un officier public ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises ; qu'aucune disposition légale n'impose ainsi comme condition à l'authenticité d'un acte que le notaire instrumentaire soit le négociateur et le rédacteur de l'acte qu'il reçoit ni qu'il le reçoive en son étude ; qu'en retenant, pour juger que l'indication erronée du lieu de passation de l'acte ne constituait pas une erreur matérielle mais une mention fausse portant atteinte à la foi attachée à un acte authentique, qu'elle avait pour effet de celer les conditions de préparation de l'acte qui a été établi par Me C..., représentante légale de la société acheteuse qui n'ignorait pas que le décret du 26 novembre 1971 lui interdisait de recevoir cet acte pourtant reçu en fait en son étude et qu'elle reconnaît avoir préparé, tout en constatant que le notaire instrumentaire qui avait signé l'acte était Me X..., la cour d'appel a violé les articles 2 alinéa 1er du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 et l'article 1317 du code civil. 

 

 

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré recevable, régulière et bien fondée l'inscription de faux incidente, d'avoir en conséquence prononcé la nullité de la vente immobilière conclue le 14 juin 2006 par acte authentique passé par devant Me X..., notaire associé à Salernes, entre M. Pierre Y... et la société Fréros, portant sur une parcelle de terre sise à Lorgues, quartier Bouanaourra, cadastrée section A numéro 2200 pour une contenance de 3749 m ² avec toutes conséquences de droit, et d'avoir dit que les arrérages de rente viagère versés resteront acquis à M. Pierre Y... ou à son héritière à titre d'indemnité d'immobilisation ; 

 

Aux motifs que l'article 1318 du code civil ne permet pas de considérer que subsiste sous forme d'écriture privée la vente intervenue, le bien-fondé de l'inscription de faux d'acte authentique frappant de nullité l'ensemble de l'acte qui ne peut donc plus faire preuve des écritures privées alléguées ; 

 

ALORS QUE l'acte qui n'est point authentique par un défaut de forme vaut comme écriture privée s'il a été signé des parties ; que la nullité affectant l'acte authentique entaché de faux ne s'étend pas à l'acte juridique dont il constitue le support quand les mentions déclarées fausses ne sont pas une condition de validité de celui-ci ; que seule la mention constituée par l'indication erronée du lieu de passation de l'acte ayant été déclarée fausse, la nullité de l'acte authentique résultant de ce vice de forme a laissé subsister comme acte sous seing privé la vente signée entre M. Y..., assisté de son curateur, et la SCI Fréros ; qu'en jugeant le contraire, pour prononcer la nullité de la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1318 du code civil. 

 

 

TROISIEME MOYEN DE CASSATION 

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les arrérages de rente viagère versés resteront acquis à M. Pierre Y... ou à son héritière à titre d'indemnité d'immobilisation ; 

 

Aux motifs qu'en conclusion, c'est une infirmation du premier jugement qui s'impose, la société civile Fréros ne contestant pas la demande tendant à conserver les arrérages versés, à titre d'indemnité d'immobilisation ; 

 

ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils résultent des conclusions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel, la SCI Fréros, qui a conclu à ce que Mme Z... soit déboutée de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, a ce faisant contesté sa demande tendant à ce que les arrérages de rente viagère versés restent acquis à M. Y... ou à son héritière à titre d'indemnité d'immobilisation ; qu'en faisant droit à cette prétention au seul motif de l'absence de contestation par la SCI Fréros, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 

 

ALORS D'AUTRE PART QUE la nullité d'un contrat emporte son effacement rétroactif et l'obligation pour chaque partie de restituer à l'autre ce qu'elle avait reçu en exécution de ce contrat ; qu''en conservant à Mme Z..., « à titre d'indemnité d'immobilisation » les arrérages de rente viagère versés par la SCI Fréros en exécution de la vente annulée et en l'exonérant ce faisant de son obligation de restituer, conséquence nécessaire de la nullité prononcée, sans caractériser ni l'immobilisation alléguée, ni le préjudice qui en serait résulté pour Mme Z..., et sans préciser le fondement juridique de sa décision, la Cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil. Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCP D... E..., demanderesse au pourvoi incident 

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé l'intégralité des dispositions du jugement de premier ressort, d'AVOIR prononcé la nullité de la vente immobilière conclue le 14 juin 2006, par acte authentique passé par devant Me X..., notaire associé à Salernes, entre M. Pierre Y... et la société Fréros, portant sur une parcelle de terre sise à Lorgues, quartier Bouanaourra, cadastrée section A numéro 2200, pour une contenance de 3749 m ², avec toutes conséquences de droit, d'AVOIR dit que les arrérages de rente viagère versés resteraient acquis à M. Pierre Y... ou à son héritière à titre d'indemnité d'immobilisation et d'AVOIR précisé que l'arrêt était commun à la SCP notariale D... E... ; 

 

AUX MOTIFS QUE, sur la procédure, l'on conviendra de ce que la nature éventuelle de faux de l'acte authentique litigieux en date du 14 juin 2006 est une question centrale et préalable logiquement à l'examen des autres fondements, puisque si l'acte constitue un faux en écriture authentique, point n'est besoin de s'interroger sur le problème de la vileté du prix ou du vice du consentement ayant pu l'affecter ; qu'en effet, l'existence d'un préjudice patrimonial ou extra patrimonial qui peut être nécessaire à caractériser pénalement l'infraction de faux, ou d'abus de faiblesse, n'a pas de portée s'agissant au plan civil et en matière d'acte authentique, de l'atteinte à la foi attachée à cette catégorie d'actes et qui suffit à caractériser un préjudice de nature sociale ; qu'avant d'aborder la discussion de fond sur la validité de l'acte, la Cour estime logique et de bonne administration de la justice de joindre les deux instances, et d'examiner tout d'abord l'inscription de faux, avant d'avoir à se prononcer sur la nullité alléguée découlant d'un vice du consentement ; que, cette inscription de faux incidente est parfaitement régulière au regard des articles 306 et suivants du Code de procédure civile, puisque elle a été régulièrement remise au greffe le 13 mars 2013, qu'elle a été dénoncée à l'étude notariale ayant succédé au notaire ayant dressé l'acte authentique litigieux, et que le ministère public a eu communication de la procédure et a pu requérir ; que d'ailleurs, la société civile immobilière Fréros a conclu à l'irrecevabilité de l'incident de faux, faute de respecter la procédure, mais sans expliciter aucunement cette argumentation dans les motifs de ses conclusions ; que madame Z..., alors que M. Y... n'avait pas de descendant, à la double qualité de fille adoptive et en toute hypothèse de légataire universelle par testament ; qu'une instance pendante en tierce-opposition visant à contester l'adoption dont elle a fait l'objet par M. Y..., sous le contrôle du juge des tutelles et après avis du curateur, n'est pas de nature en l'état à permettre de soutenir une quelconque irrecevabilité de son intervention volontaire suite au décès de M. Y..., ou de son inscription de faux, le tout en sa qualité d'héritière ; que l'acte litigieux en date du 14 juin 2006 indique qu'il a été dressé par Me X..., notaire associé titulaire d'un office notarial dont le siège est à Salernes, la mention en page 15 in fine précisant qu'il a été fait et passé au siège de l'office notarial dénommé en tête des présentes ; que personne ne conteste que cet acte a en réalité été passé en étude de Me C..., notaire à Lorgues, ainsi que cela résulte des déclarations précises de cette notaire au cours de la procédure pénale, ainsi que des déclarations de M. B..., le curateur qui assistait le vendeur M. Y..., ce curateur ayant même à plusieurs reprises témoigné par devant les officiers de police judiciaire que le notaire X... n'était en réalité pas présent ; que si l'absence de Me X...est contestée par Me C...et ne résulte pas avec certitude des investigations menées var les officiers de police judiciaire sur commission rogatoire, il n'en demeure pas moins que sa présence ne peut être affirmée, ces officiers ayant seulement procédé par voie téléphonique auprès de Me D..., associé de l'étude de Me X...entre-temps décédé, ce dernier dont la bonne foi n'est pas en cause ayant témoigné qu'il n'a pas retrouvé l'agenda papier de Me X...et qu'il a cependant retrouvé trace sur l'agenda électronique de ce dernier d'un rendez-vous à Lorgnes avec Me C...le 14 juin 2006 à 11 : 30 (cote 1085 de l'instruction) ; qu'en revanche, M. B... dont personne ne conteste la présence lors de l'acte litigieux, a témoigné de façon formelle de l'absence de Me X...; qu'en réalité, la présence de ce dernier ne résulte donc que des mentions de l'acte authentique, dont il vient d'être motivé qu'il indiquait faussement avoir été passé à Salernes, ce qui incite quelque peu à la prudence dans sa lecture, et du témoignage de Me C...qui était présente, mais en sa qualité de représentante légale de la société acheteuse, et qui ne disconvient nullement avoir elle-même préparé l'acte et donc méconnu dans le meilleur des cas ou admis cette fausse mention, alors que de par son expérience professionnelle elle ne pouvait ignorer qu'un acte authentique ne doit par définition receler aucune fausseté ou inexactitude, et qu'il ne s'agit là nullement et seulement de règles déontologiques auxquelles Me D...s'est référé devant les officiers de police judiciaire, de façon pour le moins embarrassée ; que les troublantes conditions de passation de l'acte ne sont pas dissipées par les propres déclarations de Me C...qui, alors qu'elle n'était que représentante de la société acheteuse dans cet acte, a indiqué lors de l'instruction, en procès-verbal de première comparution, qu'elle " a rédigé l'acte, c'est une pratique habituelle, je ne pouvais pas recevoir l'acte dans mon étude puisque j'étais partie, j'ai donc formalisé sur informatique, je précise que Me X...ne devait pas être payé pour ses honoraires, c'est un usage, c'est pour cela que j'ai rédigé l'acte ; " (cote D 408) ; qu'assez curieusement, Me C...se prémunissait déjà de tout éventuel irrespect du décret du 26 novembre 71, puisqu'elle ajoute : " je veux préciser que sous le terme ¿ j'ai rédigé l'acte'cette expression signifie que j'ai préparé l'acte ; elle ne recouvre aucune expression juridique quant à la signification de l'expression : la rédaction d'un acte notarié " ; qu'il s'en déduit à tout le moins que Me X...a certes apposé sa signature, mais sur un acte qui n'a pas été passé en son étude, ledit acte ayant été passé dans l'étude de Me C...qui l'avait préparé en sa qualité de partie acheteuse et qui avait parfaitement conscience de l'interdiction pour tout notaire de recevoir un acte concernant ses descendants directs comme en l'espèce n'étant nullement établi au surplus avec certitude que Me X...ait même été présent, en l'absence de toute vérification concrète de l'agenda électronique invoqué, et tenant un témoignage radicalement contraire de l'une des personnes présentes ; que dans ce contexte reprécisé, la Cour estime insuffisante et sans portée juridique en matière d'acte authentique l'argumentation laconique de Me C...devant le juge d'instruction, reprise par la société Fréros dans la présente instance, et consistant à invoquer une pure erreur matérielle ; qu'en effet, et au-delà de la mention fausse constituée par l'indication erronée du lieu de passation de l'acte, portant atteinte à la foi attachée à un acte authentique, cette indication erronée avait pour effet précisément de celer les conditions de préparation de l'acte qui, de façon non contestée, ont eu lieu dans une autre étude notariale, par les soins précisément de la représentante légale de la société acheteuse qui n'ignorait pas de par sa profession de notaire que le décret du 26 novembre 71 lui interdisait de recevoir cet acte pourtant reçu de fait en son étude et qu'elle reconnaît avoir préparé ; que contrairement à ce que soutient la société Fréros, le préjudice existe pour M. Y... qui, en réalité, a vendu à une société dont le représentant légal avait préparé l'acte authentique, sans que l'intervention du notaire instrumentaire, qui n'a pas passé l'acte dans son étude et qui est au mieux s'est déplacé pour apposer sa signature sur celui préparé par Me C..., ait pu constituer la garantie minimale qu'implique sa condition d'officier public ; qu'aucune autorité de la chose jugée au pénal n'est opposable à M. Y... ou à son héritière, puisque le juge pénal n'a pas instruit contre Me C...du chef de faux en écriture authentique, et que la question qui lui était posée a été au mieux celle de l'auteur du faux, et non pas celle de l'existence de ce faux, sachant que l'ordonnance partielle de non-lieu intervenue n'a jamais jugé qu'aucun faux n'avait été commis, bien au contraire ; qu'en effet, cette ordonnance du 28 juin 2012 précise à son avant-dernière page que : " les faits de faux et usage de faux relatifs à la mention portant sur le lieu où a été passé l'acte de vente du 14 juin 2006, faits non visés dans la saisine et pour lesquels Mme C...n'a pas été mise en examen, n'apparaissent pas caractérisés à l'encontre de cette dernière, qui n'était pas rédactrice de l'acte et intervenait en qualité de simple partie " ; que pareil libellé laisse entière la question du faux en lui-même, peu important au plan civil l'identité de son auteur, la Cour ajoutant que le juge pénal était fondé à dire que Mme C...n'était pas rédactrice, en droit et référence faite au décret de 1971, de l'acte litigieux, mais qu'elle a reconnu l'avoir préparé en fait, ce qui constitue une précision à tout le moins essentielle dans le contexte, sur lequel il serait d'ailleurs intéressant d'avoir un avis à tout le moins déontologique autorisé ; que l'article 1318 du Code civil ne permet pas de considérer que subsiste sous forme d'écriture privée la vente intervenue, le bien-fondé de l'inscription de faux d'un acte authentique frappant de nullité l'ensemble de l'acte qui ne peut donc plus faire preuve des écritures privées alléguées ; qu'en conclusion, c'est une infirmation du premier jugement qui s'impose, la société civile Fréros ne contestant pas la demande tendant à conserver les arrérages versés, à titre d'indemnité d'immobilisation ; 

 

1°) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des pièces qui n'ont pas été communiquées à toutes les parties à l'instance ; qu'en se fondant sur diverses pièces issues de la procédure pénale à laquelle l'exposante n'était pas partie, en visant notamment les déclarations de Me C...ou de M. B... aux policiers ou au juge (arrêt, p. 5, § 7, p. 6, § 4), la cote 1085 (arrêt, p. 5, § 8), la cote D408 (arrêt, p. 6, § 1er), ainsi que l'ordonnance de non-lieu rendue le 28 juin 2012 par le Juge d'instruction (arrêt, p. 6, § 8), tous éléments qui n'ont jamais été communiqués à la SCP D... E... par les autres parties à l'instance, la Cour d'appel a violé les articles 16 et 132 du Code de procédure civile ; 

 

2°) ALORS QUE la mention du lieu de conclusion d'un acte authentique ne constitue pas une condition de validité de l'instrumentum ; qu'en prononçant la nullité de l'acte de vente immobilière du 14 juin 2006, motif pris de ce que l'instrumentum comporterait une « mention fausse constituée par l'indication erronée du lieu de passation de l'acte » (arrêt, p. 6, § 5), quand cette erreur n'était pas de nature à porter atteinte au caractère authentique de l'acte établi par Me X..., la Cour d'appel a violé les articles 6 et 41 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 ; 

 

3°) ALORS QUE la fausseté de la clause relative au lieu de passation de l'acte authentique, qui n'est requise ni pour la validité de l'instrumentum, ni pour celle du negotium, n'affecte pas ses autres mentions, qui conservent leur force probante ; qu'en jugeant que « le bien-fondé de l'inscription de faux d'un acte authentique frapp erait de nullité l'ensemble de l'acte » (arrêt, p. 7, § 1er), quand seule la mention relative au lieu de passation de l'acte devait être réputée non écrite, la Cour d'appel a violé l'article 1319 du Code civil ; 

 

4°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'irrégularité affectant l'instrumentum n'entraîne pas, à elle seule, la nullité du negotium qu'il constate ; qu'en jugeant que « si l'acte constitue un faux en écriture authentique, point n'est besoin de s'interroger sur le problème de la vileté du prix ou du vice du consentement ayant pu l'affecter » (arrêt, p. 4, in fine) et en prononçant la nullité de la vente immobilière conclue le 14 juin 2006, quand l'existence d'une mention inexacte relative au lieu où l'instrumentum a été établi n'exerçait aucune influence sur la validité du negotium, la Cour d'appel a violé les articles 1317 à 1320 du Code civil ; 

 

5°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'acte qui n'est point authentique par l'incompétence ou l'incapacité de l'officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s'il a été signé des parties ; qu'en jugeant que « l'article 1318 du Code civil ne permet pas de considérer que subsiste sous forme d'écriture privée la vente intervenue, le bien-fondé de l'inscription de faux d'un acte authentique frappant de nullité l'ensemble de l'acte qui ne peut donc plus faire preuve des écritures privées alléguées » (arrêt, p. 5, in fine et p. 6, in limine), quand l'acte de vente du 14 juin 2006, s'il avait perdu son caractère authentique du fait de l'erreur relative au lieu de passation de l'acte, pouvait valoir comme acte sous seing privé, faisant la preuve du negotium dont il était le support, c'est-à-dire de la vente immobilière intervenue entre les parties, dont l'existence n'était au demeurant pas contestée, la Cour d'appel a violé l'article 1318 du Code civil ; 

 

6°) ALORS QUE les notaires exercent leur fonction sur l'ensemble du territoire national ; qu'en jugeant qu'« au-delà de la mention fausse constituée par l'indication erronée du lieu de passation de l'acte, portant atteinte à la foi attachée à un acte authentique, cette indication erronée avait pour effet précisément de celer les conditions de préparation de l'acte qui, de façon non contestée, ont eu lieu dans une autre étude notariale » (arrêt, p. 5, § 5), quand il ressortait de ses propres constatations que l'acte authentique du 14 juin 2006 « indique qu'il a été dressé par Me X..., notaire associé titulaire d'un office notarial dont le siège est à Salernes » (arrêt, p. 5, § 6), cet officier ministériel ayant « apposé sa signature » sur cet acte qu'il recevait (arrêt, p. 6, § 3), et quand la préparation et la signature de l'acte dans une autre étude que celle du notaire instrumentaire n'était pas de nature à exercer une influence sur sa validité, la Cour d'appel a violé l'article 8 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971."

mardi, 30 juin 2015

Notaire, certificat de conformité et responsabilité

Voici un arrêt qui relève que la responsabilité du notaire peut être engagée en raison de l’insuffisance de l'information donnée relativement à la portée du certificat de conformité :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte authentique reçu le 26 novembre 2005 par M. X...(le notaire), M. Y...et Mme Z...(l'acquéreur) ont acquis une maison d'habitation, dont la partie achevée depuis moins de cinq ans avait été édifiée en vertu d'un permis de construire en date du 21 mars 2003 ; que l'acte stipulait : « le certificat de conformité n'ayant pas été obtenu à ce jour, l'acquéreur dispense le vendeur d'avoir à l'obtenir préalablement à la signature de l'acte de vente », « de laquelle situation, l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance et vouloir faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur » ; qu'alléguant que, la délivrance du certificat de conformité ayant été refusée, il avait subi divers préjudices, M. Y...a assigné le notaire en responsabilité et indemnisation, en présence de Mme Z...;

 

Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :

 

Attendu que ce grief n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 

Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

 

Vu l'article 1382 du code civil ;

 

Attendu que, pour rejeter les demandes de M. Y..., l'arrêt retient que le notaire a effectué les diligences lui incombant quant à la situation juridique du bien, en recherchant la délivrance ou l'absence de délivrance du certificat de conformité et en informant l'acquéreur de la situation, lequel déclarait en avoir parfaite connaissance ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ne ressortait pas des stipulations de l'acte authentique que l'acquéreur avait été clairement informé des incidences d'un refus de délivrance du certificat de conformité et du risque qu'il s'engageait à supporter, ce dont il résultait que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

 

Condamne la SCP A..., X...et B... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à verser à M. Y...la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quinze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. Y...

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Dona Y...de l'ensemble de ses demandes tendant à voir juger que le défaut d'information et les fautes du notaire sont à l'origine directe de son préjudice et tendant, en conséquence, à la condamnation de la SCP A... X... B... à réparer l'intégralité de son préjudice ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « les parties, et notamment l'appelant, se bornent à reprendre leurs prétentions et moyens de première instance ;

 

Que faute d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a déjà répondu par des motifs développés pertinents qui méritent adoption et qu'il a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; qu'il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions » ;

 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la responsabilité du notaire : 

Qu'il incombe au notaire, avant de dresser un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'utilité et l'efficacité ; que tenu à une obligation de conseils, le notaire est en outre professionnellement tenu d'éclairer l'ensemble des parties sur la portée des actes qu'il dresse et sur la valeur des garanties qui peuvent y être attachées, à moins que la convention ne soit déjà parfaite au moment où il intervient ; 

Que pour engager la responsabilité du notaire, responsabilité délictuelle à moins que le notaire n'ait souscrit une obligation contractuelle spécifique à l'égard de son client, celui qui s'en prévaut doit établir la faute de ce dernier, un préjudice personnel, certain et actuel, et un lien de causalité direct entre la faute et le préjudice ; 

Qu'en l'espèce, Monsieur Y...estime tout d'abord que le notaire se serait dispensé de vérifier la situation juridique de l'immeuble objet des compromis et acte de vente dressés au regard des exigences administratives ; 

Qu'il résulte des termes du compromis du 1er août 2005 et de l'acte reçu par Maître X...le 26 novembre 2005 que « le certificat de conformité n'ayant pas été obtenu à ce jour, l'acquéreur dispens (ait) le vendeur d'avoir à l'obtenir préalablement à la signature de l'acte de vente » ; que l'acte authentique précisait à ce propos « dans laquelle situation, l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur dans les droits et obligations duquel il se trouve purement et simplement subrogé » ;

Que le notaire qui reçoit un acte n'ayant pas à procéder lui-même à la vérification de la régularité des constructions au regard du permis de construire qui aurait été accordé, les mentions des compromis et acte de vente litigieux établissent ainsi que ce dernier avait effectué les diligences lui incombant quant à la situation juridique du bien, en recherchant la délivrance ou l'absence de délivrance du compromis lire certificat de conformité et en informant l'acquéreur de la situation, lequel déclarait en avoir parfaite connaissance ; 

Qu'aucune faute ne peut être reproché au notaire sur ce point » ;

 

1/ ALORS QUE tenu professionnellement d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il instrumente, le notaire qui a connaissance de ce qu'aucun certificat de conformité n'a été délivré au vendeur doit s'assurer de la conformité des travaux réalisés au permis de construire délivré ou, à défaut, conseiller la stipulation d'une clause résolutoire permettant à l'acquéreur de mettre un terme à l'opération en cas de remise en cause de la régularité des travaux ; qu'en l'espèce, Maître X...n'ignorait pas qu'aucun certificat de conformité n'avait été délivré à Madame NOLAN puisqu'il a expressément indiqué dans son acte reçu le 26 novembre 2005 que « le certificat de conformité n'a pas été obtenu à ce jour » (jugement, p. 3, alinéa 5) ; qu'en retenant pourtant que les seules diligences auxquelles était tenu le notaire consistaient à rechercher « la délivrance ou l'absence de délivrance du certificat » et qu'il n'avait pas « à procéder lui-même à la vérification de régularité des constructions au regard du permis de construire » (jugement, p. 3, alinéa 6), la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

 

2/ ALORS ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE le notaire tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle de la non-obtention du certificat de conformité ; qu'il lui incombe de s'assurer que son client a connaissance des incidences d'un refus de délivrance du certificat de conformité sur le sort de l'opération que constate l'acte qu'il reçoit ; qu'en l'espèce, pour décider que le notaire aurait exécuté son obligation de conseil, la Cour d'appel a retenu que l'acte authentique indiquait, s'agissant de l'absence de délivrance du certificat de conformité, que « « l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur dans les droits et obligations duquel il se trouve purement et simplement subrogé » » (jugement, p. 3, alinéa 5) ; qu'en statuant ainsi, quand il incombait au notaire, en vertu de son devoir de conseil, d'informer concrètement Monsieur Y...des risques inhérents à un refus de délivrance du certificat de conformité, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil."

 

lundi, 29 juin 2015

Qui peut demander un permis de construire dans une copropriété ?

Cet arrêt juge que le syndic a qualité pour présenter une demande de permis de construire pour un syndicat de copropriété, mais par pour des travaux affectant des parties communes réalisés par des copropriétaires avec l'accord de l'assemblée générale, sauf mandat donné par ces copropriétaires au syndic :

 

 

"M. B...A...a demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler pour excès de pouvoir la décision du 26 septembre 2007 par laquelle le maire de Paris a délivré à la SGI Fiatte et Mazaud un permis de démolir partiellement des planchers situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du 12 rue de Tournon à Paris (75006). Par un jugement n° 0819431 du 17 décembre 2010, le tribunal administratif a rejeté cette demande.

 

Par un arrêt n° 11PA00831 du 31 décembre 2012, la cour administrative d'appel de Paris, sur appel de M.A..., a annulé ce jugement et la décision du maire de Paris du 26 septembre 2007.

 

Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 22 février et 22 mai 2013 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon demande au Conseil d'Etat :

 

1°) d'annuler cet arrêt ; 

 

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel de M.A....

 

 

 

 

Vu les autres pièces du dossier ;

 

Vu :

 

- le code de l'urbanisme

 

- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 

 

- le code de justice administrative ;

 

 

 

 

Après avoir entendu en séance publique :

 

- le rapport de M. Olivier Rousselle, conseiller d'Etat, 

 

- les conclusions de M. Nicolas Polge, rapporteur public ;

 

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat du Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon et à la SCP Piwnica, Molinié, avocat de M. A... ;

 

 

 

 

1. Considérant que, par un arrêté du 26 septembre 2007, le maire de Paris a délivré à la SGI Fiatte et Mazaud, syndic de copropriété, un permis de démolir partiellement des planchers situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du 12 rue de Tournon à Paris (6e) ; que, par un jugement du 17 décembre 2010, le tribunal administratif de Paris a rejeté une demande de M. A... tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de cet arrêté ; que le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 31 décembre 2012 par lequel la cour administrative d'appel de Paris, faisant droit à l'appel formé par M. A..., a annulé ce jugement pour irrégularité puis, évoquant la demande de première instance, a annulé l'arrêté du maire de Paris du 26 septembre 2007 au motif que le syndic n'était pas habilité à demander un permis de démolir ;

 

Sur l'arrêt en tant qu'il se prononce sur la régularité du jugement du 17 décembre 2010 du tribunal administratif de Paris :

 

2. Considérant qu'aux termes de l'article R. 431-1 du code de justice administrative : " Lorsqu'une partie est représentée devant le tribunal administratif par un des mandataires mentionnés à l'article R. 431-2, les actes de procédure, à l'exception de la notification de la décision prévue aux articles R. 751-3 et suivants, ne sont accomplis qu'à l'égard de ce mandataire " ; que, pour l'application de ces dispositions, lorsque l'avis d'audience, régulièrement notifié au seul avocat, n'a pu lui être remis en raison d'un changement d'adresse et a été retourné au greffe de la juridiction, il appartient à celle-ci, en cas d'insuccès des nouvelles tentatives pour joindre l'avocat, d'avertir personnellement le requérant ; qu'en l'espèce, l'avis d'audience adressé par le tribunal à l'avocat de M.A..., qui était décédé, a été retourné à son greffe avec la mention " N'habite pas à l'adresse indiquée " ; que, dans ces conditions, la cour administrative d'appel de Paris n'a pas commis d'erreur de droit en censurant le jugement, faute pour le greffe d'avoir cherché à joindre le nouvel avocat et, à défaut d'y être parvenu, d'avoir averti personnellement M. A... de la date de l'audience ;

 

Sur l'arrêt en tant qu'il se prononce sur la légalité de l'arrêté du 26 septembre 2007 du maire de Paris : 

 

3. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 430-1 du code de l'urbanisme, en vigueur à la date de délivrance du permis litigieux : " La demande de permis de démolir est présentée soit par le propriétaire du bâtiment ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à exécuter les travaux, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation du bâtiment pour cause d'utilité publique " ; 

 

4. Considérant, d'autre part, que l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet au syndicat de passer lui-même les actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ; que les articles 25 et 26 de la même loi fixent les règles de majorité selon lesquelles les membres du syndicat peuvent décider, notamment, de réaliser des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, d'aliéner des parties communes ou encore d'autoriser des copropriétaires à réaliser des travaux affectant les parties communes ; qu'enfin, l'article 18 de la loi dispose que le syndic est chargé, notamment, " d'assurer l'exécution... des délibérations de l'assemblée générale " ; 

 

5. Considérant qu'il résulte de ces dispositions législatives que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires décide d'entreprendre des travaux qui concernent des parties communes de la copropriété, le syndic de l'immeuble se trouve de ce seul fait habilité, pour l'exécution de cette délibération, à effectuer au nom du syndicat des copropriétaires les démarches administratives nécessaires à la réalisation des travaux, notamment à présenter en son nom une demande de permis de construire ou de démolir ; qu'en revanche, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires délivre à certains copropriétaires l'autorisation d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes, la délibération prise en ce sens, si elle permet aux intéressés de déposer une demande de permis de construire ou de démolir, ne saurait être interprétée comme donnant mandat au syndic pour déposer une demande de permis pour leur compte ; que le syndic ne peut être regardé comme habilité à demander le permis que si les copropriétaires concernés lui délivrent un mandat pour présenter en leur nom une telle demande ; 

 

6. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, lors d'une assemblée générale ordinaire du 16 juin 2005, les copropriétaires du 12 rue de Tournon ont été saisis d'un projet de délibération visant à ce que la copropriété entreprenne des travaux de construction d'un ascenseur dans les cages d'escaliers fond droit et fond gauche, qui n'a pas été adopté ; que, lors d'une assemblée générale extraordinaire qui s'est tenue le 5 janvier 2006, les copropriétaires ont adopté une délibération par laquelle ils ont délivré à certains copropriétaires nommément désignés l'autorisation d'" installer à leur frais et sous réserve des autorisations administratives (...) un ascenseur dans les cages d'escaliers fond droit et fond gauche " et de réaliser les travaux correspondants, qui affectaient les parties communes ; qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que cette délibération ne donnait pas mandat au syndic pour solliciter le permis de démolir nécessaire à la réalisation des travaux ; que, dans ces conditions, en l'absence d'élément attestant que les copropriétaires autorisés à effectuer ces travaux auraient donné un tel mandat au syndic, la cour administrative d'appel de Paris a pu, sans commettre d'erreur de droit ni dénaturer les pièces du dossier, estimer que la SGI Fiatte et Mazaud n'était pas habilitée à solliciter le permis de démolir et annuler, pour ce motif, l'arrêté du maire de Paris du 26 septembre 2007 ; 

 

7. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 31 décembre 2012, qui est suffisamment motivé ;

 

8. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A..., qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge du Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon, sur le fondement des mêmes dispositions, le versement à M. A...d'une somme de 3 000 euros au titre des frais qu'il a lui-même exposés ;

 

 

 

D E C I D E :

 

 

Article 1er : Le pourvoi du Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon est rejeté.

 

Article 2 : Le Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon versera la somme de 3 000 euros à M. A...en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

 

Article 3 : La présente décision sera notifiée au Syndicat des copropriétaires du 12 rue de Tournon, à la ville de Paris et à M. B...C...A...."

 

jeudi, 18 juin 2015

Mérule et vices cachés

Cet arrêt juge que l'acheteur ne peut invoquer la garantie des vices cachés dès lors qu'il connaissait l'existence du vice constitué par la présence de mérule :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 24 septembre 2013), que par acte sous seing privé du 31 octobre 2009, réitéré par acte authentique du 19 décembre 2009, la société Immobilier VDV a vendu à la société Capucine Zibaut & cie (la société Capucine Zibaut) un immeuble à restaurer ; qu'ayant constaté la présence de mérule, la société Capucine Zibaut a assigné la venderesse en paiement de diverses sommes au titre de la garantie des vices cachés ; que la société Immobilier VDV a appelé en garantie M. X..., qui avait réalisé l'état parasitaire de l'immeuble ;

 

Attendu qu'ayant constaté que l'état parasitaire annexé à la promesse de vente attestait de la présence d'agents de dégradation biologique du bois, notamment de pourriture molle et de coniophores des caves, que l'acte notarié mentionnait la présence des agents de dégradation biologique du bois ainsi repérés et que l'acquéreur reconnaissait avoir été en mesure de visiter entièrement l'immeuble et de constater cette dégradation du bois et qu'y étaient annexés, outre un second état parasitaire rédigé en termes identiques, le rapport établi par le cabinet Immexpert faisant état d'importants facteurs de dégradation du bâti tels qu'un indice de présence de champignons lignivores sur le plafond de la salle de bains et un risque de rupture de la poutre de la salle de bains et dans lequel étaient incluses deux photographies montrant l'état de dégradation très avancé des bois, relevé que la mérule et le coniophore étaient des champignons lignivores tout aussi dommageables pour le bois et que les états parasitaires employaient le terme générique de champignons lignivores et celui de coniophore des caves et retenu que l'acquéreur avait ainsi connaissance au jour de la vente de la présence de champignons de nature à altérer la structure de l'immeuble et qu'il lui appartenait de prendre les mesures nécessaires pour estimer les conséquences exactes de cette infestation, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs qu'en l'absence de caractère caché des désordres, l'action de la société Capucine Zibaut en garantie des vices cachés ne pouvait être accueillie ; 

 

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

 

PAR CES MOTIFS :

 

Rejette le pourvoi ;

 

Condamne la société Capucine Zibaut & cie aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Capucine Zibaut & cie à verser la somme de 3 000 euros à la société Immobilier VDV et la somme de 3 000 euros à M. X... ; rejette la demande de la société Capucine Zibaut & cie ; 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Capucine Zibaut & cie.

 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la Sarl Capucine Zibaut & Cie de l'intégralité de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés ;

 

AUX MOTIFS QU'il est constant en l'espèce et suffisamment établi par les constatations des professionnels ayant visité les lieux que l'immeuble acquis par la société Capucine Zibaut était, au jour de la vente, infesté par divers insectes et champignons, et notamment le champignon mérule ; qu'il n'est pas plus contesté que la présence de ce champignon lignivore dans un immeuble rend celui-ci impropre à l'usage, en ce qu'il est de nature à affecter sa solidité ; que son éradication implique de lourds travaux ; que la principale question posée à la Cour est de rechercher si la présence de ce champignon présentait pour l'acquéreur un caractère caché au jour de la vente ; qu'en premier lieu, la société Capucine Zibaut dont l'objet social est « l'administration d'immeubles et autres biens immobiliers » ne peut valablement soutenir être profane en matière de transactions immobilières ; qu'ensuite, à l'acte de vente sous signatures privées du 31 octobre 2009 était jointe une « attestation d'état parasitaire de février 2009, en attente d'un nouvel état parasitaire d'octobre 2009 » ; que l'attestation d'état parasitaire établie par M. X... le 19 février 2009 concluait : « il a été repéré des agents de dégradation biologique des bois » et notamment de nombreuses traces d'humidité et de salpêtre, de la petite vrillette, de la pourriture molle, mais aussi « sur un morceau de plinthe derrière la porte accès cuisine : il a été repéré de la pourriture cubique sur quelques centimètres : coniophore des caves » ; qu'enfin, l'acte notarié du 19 décembre 2009 stipulait : « le vendeur déclare qu'un diagnostic établi par M. Gérard X... le 20 octobre 2009 ne révèle pas la présence de termites, mais révèle la présence d'agents de dégradation biologique du bois dans le bien objet des présentes. L'acquéreur reconnaît avoir été en mesure de le visiter entièrement et de constater la présence de ladite dégradation du bois telle que décrite dans le diagnostic de M. X... ci-dessus visé » ; qu'était jointe à cet acte notarié une attestation d'état parasitaire établie le 20 octobre 2009 par M. X..., reprenant les termes de celle du 19 février 2009 ; qu'était également joint à l'acte un rapport de diagnostic établi par le cabinet Immexpert, lequel avait essentiellement pour but de rechercher le risque d'exposition au plomb, mais qui fait également état d'importants facteurs de dégradation du bâti, à tel point qu'il en avertit les services de l'état conformément aux dispositions du Code de la santé publique ; qu'il a de fait constaté des « traces importantes de coulure ou de ruissellement d'eau » ; « plusieurs unités de diagnostic d'un même local recouvertes de moisissures ou de taches d'humidité » ; « indice de présence de champignons lignivores » sur le plafond de la salle de bains ; un « risque de rupture » de la poutre de la salle de bains ; que deux photographies montrant l'état de dégradation très avancé des bois étaient incluses dans ce rapport ; que le 5 janvier 2010, l'architecte chargé de la réhabilitation de l'immeuble a invité le propriétaire à « faire des investigations complémentaires par une entreprise qualifiée afin de pouvoir conclure en la présence de champignons, et d'en évaluer leur étendue et leur typologie » ; que la société Normandie Termites, spécialisée dans les pathologies des bois, a effectué divers sondages en février 2010 et son rapport fait état : - de la présence du champignon mérule « en quantité importante » sur les maçonneries du mur de la boutique, ainsi que sur les murs de la chambre 1 ; - de la présence d'un champignon Coniophore dans la chambre 8 ; - de la présence de champignon coprinus radians au plafond de la laverie et au plafond de la buanderie ; - de la présence des champignons Treschispora et Antrodia dans la salle de bains et la chambre 8 ; que dans son rapport d'anakyse, la société Normandie Termites précise que la mérule et les Antrodia produisent, de même que le coniophore, une pourriture cubique du bois, et que le coprinus Radians et les Trechispora ne sont pas particulières dommageables pour le bois, au contraire de la mérule ; que la documentation produite par la société VDV montre que la mérule et le coniophore des caves sont des champignons lignivores semblables et tout aussi dommageables pour les bois, leur principale différence tenant aux taux d'humidité nécessaire à leur fructification ; que certes, les état parasitaires joints aux actes de ventes n'emploient pas le terme « mérule » ; qu'il est toutefois employé le terme plus générique de « champignons lignivores » ainsi que celui de « coniophores des caves » ; qu'il s'ensuit que la société Capucine Zibaut a été informée lors de la vente de la dégradation importante des bois de l'immeuble, notamment par l'effet de champignons lignivores ; que dès lors, peu important que le terme « mérule » n'ait pas été employé, et peu important également que l'importance de l'infestation n'ait pas été totalement diagnostiquée, puisque cela aurait supposé des sondages destructifs qu'il n'appartenait pas au diagnostiqueur de réaliser, il apparaît que l'acquéreur, professionnel de l'administration d'immeubles, avait nécessairement connaissance au jour de la vente de la présence de champignons de nature à altérer la structure de l'immeuble ; qu'il lui appartenait en conséquence de prendre toutes mesures nécessaires pour estimer les conséquences exactes de l'infestation et le coût de la remise en état ; qu'en l'absence de caractère caché des désordres, la société Capucine Zibaut ne peut donc prospérer en son action en garantie des vices cachés, et le jugement sera infirmé ;

 

ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils sont fixés par les conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, il résulte des conclusions respectives des parties que la qualité d'acquéreur profane de la société Capucine Zibaut , qui avait été reconnue par les premiers juges, n'était pas discutée en cause d'appel ; qu'en retenant cependant que la société Capucine Zibaut ne pouvait valablement soutenir, eu égard à son objet social, être profane en matière de transactions immobilières, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

 

ALORS D'AUTRE PART QUE la qualité de professionnel, susceptible d'entraîner une présomption simple de connaissance des vices décelables selon une diligence raisonnable, ne peut être reconnue qu'à celui qui dispose d'une qualification professionnelle permettant de supposer de sa part une réelle capacité de contrôle de la chose vendue ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui, pour présumer sa connaissance du vice affectant l'immeuble, a déduit la qualité d'acquéreur, professionnel des transactions immobilières, de la société Capucine Zibaut de son seul objet social consistant dans « l'administration d'immeubles et autres biens immobiliers », sans caractériser en quoi cet objet social permettait de supposer une réelle capacité de la société Capucine Zibaut à contrôler l'immeuble vendu, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;

 

ALORS ENFIN QUE le vendeur est tenu des défauts cachés de la chose qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, et dont l'acheteur n'a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué constate que les états parasitaires joints aux actes de vente ne faisaient état que d'infestations très limitées (plafond de la salle de bain et plinthe derrière la porte de la cuisine) par des champignons lignivores non désignés comme étant de la mérule, et que l'importance réelle de l'infestation ne pouvait être diagnostiquée que par des sondages destructifs qui n'ont pas été réalisés ;

qu'en retenant cependant l'absence de caractère caché des désordres pour rejeter l'action en garantie de la société Capucine Zibaut contre le vendeur professionnel, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résulte que le vice était indécelable dans son ampleur et ses conséquences par l'acquéreur, a violé les articles 1641 et 1642 du code civil."