Renonciation à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente (dimanche, 04 mai 2025)
L'affaire concerne une promesse synallagmatique de vente immobilière conclue en 2015 entre plusieurs vendeurs et la société RCPL pour un montant de 700 000 euros. Cette promesse contenait une condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur et fixait une date limite de réitération de la vente au 30 mai 2016.
Après cette date, la SCI Marie-Charlotte a été présentée comme acquéreur substitué et a revendiqué la prorogation du délai de réitération de la vente. Les vendeurs ont contesté cette substitution et cette prorogation, arguant de la caducité de la promesse.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi des vendeurs, jugeant qu'ils avaient renoncé de manière non équivoque à invoquer la résiliation de plein droit de la promesse en acceptant, postérieurement à la date limite, le projet d'acte authentique de vente et en organisant la signature de cet acte. Ainsi, la vente au profit de la SCI Marie-Charlotte est confirmée.
- "Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 21 avril 2023), par acte des 24 novembre 2015 et 4 janvier 2016, Mmes [N], [D], [A] et [P] [Z] et MM. [K], [V] et [J] [Z] ont conclu avec la société RCPL, sans faculté de substitution, une promesse synallagmatique de vente immobilière moyennant le prix de 700 000 euros.
2. Etait stipulée une condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur dans les quatre mois de la signature de la promesse.
3. Il était également convenu que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir avant le 30 mai 2016, à peine de résiliation de plein droit de la promesse.
4. Soutenant qu'un accord était intervenu pour substituer la société civile immobilière Marie-Charlotte (la SCI Marie-Charlotte) à la société RCPL dans le bénéfice de la promesse et pour proroger le délai de réitération de la vente au-delà du 30 mai 2016, Mme [N] [Z], la société RCPL et la SCI Marie-Charlotte ont assigné Mmes [D], [A], [P] [Z] et MM. [K], [V] et [J] [Z] (les consorts [Z]), en exécution forcée de la vente au profit de la SCI Marie-Charlotte.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses troisième et quatrième branches
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches
Enoncé du moyen
6. Les consorts [Z] font grief à l'arrêt de les condamner à signer l'acte authentique de vente et de dire qu'à défaut, l'arrêt vaudra vente au profit de la SCI Marie-Charlotte moyennant le prix de 700 000 euros, alors :
« 1°/ que le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration ; que pour retenir l'existence, en faveur de la SCI Marie-Charlotte, acquéreur substitué, d'un prétendu « accord (?) sur la prorogation de délai » de la part des vendeurs, dont les consorts [Z], s'agissant du délai de réitération par acte authentique prévu par la promesse de vente conclue les 24 novembre 2015 et 4 janvier 2016 entre les vendeurs, et la société RCPL, acquéreur, délai dont l'arrêt constatait que le terme était fixé au 30 mai 2016, à peine de résiliation de plein droit, la cour d'appel s'est exclusivement fondée sur des courriels adressés par l'un des vendeurs ou leur notaire en date des 23 mars, 10 avril, 20 avril, 21 avril, et 9 mai 2017, soit sur des éléments tous postérieurs au 30 mai 2016, date de la résiliation de plein droit de la promesse ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel s'est déterminée par une considération impropre à établir une manifestation de volonté des vendeurs à la prorogation de la promesse avant son expiration, et a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°/ que lorsque la promesse de vente le stipule, elle est caduque en l'absence de réalisation dans le délai prévu de la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire destiné à financer l'acquisition ; que la cour d'appel a constaté que la promesse de vente conclue les 24 novembre 2015 et 4 janvier 2016 prévoyait, distinctement du délai de réitération par acte authentique expirant le 30 mai 2016, qu'elle serait caduque en l'absence de justification par l'acquéreur de l'obtention d'un prêt dans le délai de quatre mois à compter de la signature du compromis ; qu'en se bornant néanmoins, pour condamner les consorts [Z] à signer l'acte notarié de vente chez le notaire, à retenir l'existence d'un prétendu « accord sur (?) la prorogation de délai » de réitération de la vente par acte authentique, sans vérifier, comme les dernières écritures d'appel des consorts [Z] l'y invitaient pourtant, si la promesse de vente n'était pas caduque du fait de la non-obtention d'un prêt bancaire dans le délai prévu par cette promesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé. »
Réponse de la Cour
7. Ayant relevé que, postérieurement au terme, fixé au 30 mai 2016, les vendeurs, qui avaient reçu de leur notaire le projet d'acte de réitération, l'avaient accepté tel qu'il était rédigé, que M. [K] [Z], agissant pour le compte des indivisaires vendeurs, avait établi un « état daté » de l'immeuble portant l'indication de la société substituée et la date envisagée de la vente au 30 avril 2017, que des échanges de mails du 21 avril 2017 confirmaient l'organisation entre les parties d'un rendez-vous pour signature, la cour d'appel a fait ressortir, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que les vendeurs avaient renoncé de manière non-équivoque à se prévaloir du dépassement du délai conventionnel de réitération de la vente.
8. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mmes [D], [A] et [P] [Z] et MM. [K], [V] et [J] [Z] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mmes [D], [A] et [P] [Z] et MM. [K], [V] et [J] [Z] ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille vingt-cinq."