Voici un arrêt rendu par la Cour de Cassation du 25 novembre 1997 qui a retenu la responsabilité de l'agent immobilier qui n'avait pas vérifié la solvabilité de son mandant.

On notera que cet arrêt retient aussi que cet intermédiaire professionnel à l'obligation de veiller à ce que toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention soient réunies, et ceci même à l'égard de la partie qui ne lui a pas donné de mandat :

« Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention même à l'égard de l'autre partie ;

Attendu que le Cabinet Mayeux et Hue a reçu des époux Alemani mandat de rechercher un fonds de commerce aux fins d'acquisition ; que suivant acte sous seing privé du 29 juin 1990 la société Atmosphère a cédé un fonds de commerce à la société Dis-Tribue dont M. Alemani était le gérant ; que le chèque de 283 000 francs, tiré sur le compte de ce dernier, en règlement du premier paiement le jour de la signature de l'acte, a été impayé ; que par arrêt du 21 mars 1991 la vente a été résolue ; qu'invoquant le préjudice en résultant pour elles la société Atmosphère et sa gérante, Mme Houssaye, ont recherché la responsabilité contractuelle du cabinet Mayeux et Hue, rédacteur de l'acte, lui reprochant de ne s'être pas assuré de la solvabilité de l'acquéreur ; que cet intermédiaire a opposé n'avoir reçu mandat que du cessionnaire ;

Attendu que, pour débouter Mme Houssaye et la société Atmosphère, l'arrêt attaqué retient que celles-ci, qui ne rapportent pas la preuve du mandat qu'elles prétendaient avoir donné, ne peuvent se prévaloir d'une obligation contractuelle de l'agent immobilier à leur égard quant à la vérification de la solvabilité de l'acquéreur et a fortiori d'une violation de cette obligation ; qu'il ajoute que l'intermédiaire professionnel, qui reçoit des deux parties contractantes mission de rédiger l'acte et de procéder aux formalités a pour seule obligation d'éclairer les parties sur la portée de l'acte et de s'assurer que sont observées les formalités requises pour donner à celui-ci toute son efficacité ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé »

Cette décision de la Cour de Cassation du 17 décembre 1991 juge que la loi du 2 janvier 1970 s'applique aussi entre professionnels de l'immobilier :

« Vu les articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu qu'il ressort de l'article 1er du premier de ces textes que ses dispositions s'appliquent à tout acte d'entremise concernant l'achat ou la vente d'immeuble et, notamment à un apport d'affaires ; qu'il résulte de la combinaison de l'article 6 de la loi précitée et des articles 72 et 73 du second texte, qui n'établissent aucune distinction en fonction de la profession du client, que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en aura la charge ;

Attendu que, par lettre du 24 octobre 1986, la société Kaufman et Broad, promoteur immobilier, a confirmé à M. Silvestri, agent immobilier, son accord pour lui régler une commission à titre d'apport d'affaire, après signature de l'acte authentique de vente ; que cette société s'étant ultérieurement refusée à régler la facture présentée par M. Silvestri, celui-ci l'a assignée en paiement ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt infirmatif attaqué a retenu que la loi du 2 janvier 1970, qui a pour but la protection de la clientèle, était inapplicable à la convention litigieuse, relative à un simple apport d'affaire et conclue entre deux commerçants, " professionnels de l'immobilier " ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».