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L’agent immobilier et l’acquéreur insolvable

Voici un arrêt rendu par la Cour de Cassation du 25 novembre 1997 qui a retenu la responsabilité de l'agent immobilier qui n'avait pas vérifié la solvabilité de son mandant.

On notera que cet arrêt retient aussi que cet intermédiaire professionnel à l'obligation de veiller à ce que toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention soient réunies, et ceci même à l'égard de la partie qui ne lui a pas donné de mandat :

« Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention même à l'égard de l'autre partie ;

Attendu que le Cabinet Mayeux et Hue a reçu des époux Alemani mandat de rechercher un fonds de commerce aux fins d'acquisition ; que suivant acte sous seing privé du 29 juin 1990 la société Atmosphère a cédé un fonds de commerce à la société Dis-Tribue dont M. Alemani était le gérant ; que le chèque de 283 000 francs, tiré sur le compte de ce dernier, en règlement du premier paiement le jour de la signature de l'acte, a été impayé ; que par arrêt du 21 mars 1991 la vente a été résolue ; qu'invoquant le préjudice en résultant pour elles la société Atmosphère et sa gérante, Mme Houssaye, ont recherché la responsabilité contractuelle du cabinet Mayeux et Hue, rédacteur de l'acte, lui reprochant de ne s'être pas assuré de la solvabilité de l'acquéreur ; que cet intermédiaire a opposé n'avoir reçu mandat que du cessionnaire ;

Attendu que, pour débouter Mme Houssaye et la société Atmosphère, l'arrêt attaqué retient que celles-ci, qui ne rapportent pas la preuve du mandat qu'elles prétendaient avoir donné, ne peuvent se prévaloir d'une obligation contractuelle de l'agent immobilier à leur égard quant à la vérification de la solvabilité de l'acquéreur et a fortiori d'une violation de cette obligation ; qu'il ajoute que l'intermédiaire professionnel, qui reçoit des deux parties contractantes mission de rédiger l'acte et de procéder aux formalités a pour seule obligation d'éclairer les parties sur la portée de l'acte et de s'assurer que sont observées les formalités requises pour donner à celui-ci toute son efficacité ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé »

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