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BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16 - Page 2013

  • Le droit d'usage et d'habitation est viager

     Il disparaît donc au décès de son bénéficiaire :
     
     

    "Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que le 26 février 1949, Mme Rolland Max Y... avait vendu à M. Hubert Z... un hôtel particulier sis à Neuilly-sur-Seine, ... en s'en réservant l'usufruit ; qu'après le décès de M. Z... le 16 mars 1960, ses héritiers ont vendu la nue-propriété de l'immeuble aux enchères publiques et que M. Henri X... de France s'en est rendu adjudicataire le 31 janvier 1961 ; que, par un acte notarié du 22 juillet suivant, Mme Rolland Max Y... a vendu son droit d'usufruit à M. Henri X... de France moyennant le paiement d'une rente viagère et que l'acte reconnaissait à la venderesse un droit d'usage et d'habitation sur les deuxième et troisième étages de l'immeuble ; que, par un autre acte notarié du 22 juillet 1970, les parties convenaient de transférer le droit d'usage et d'habitation de Mme Rolland Max Y... sur les lots n°s 63, 64, 35 et 36 de l'état de division d'un autre immeuble sis à Neuilly-sur-Seine, ... et ... ; que Mme Rolland Max Y... s'est installée dans cet immeuble et y résidait encore lorsqu'elle est décédée le 21 mars 1984, après avoir institué légataire universel M. A... ; que M. Henri X... de France a assigné ce dernier, qui se maintenait dans les lieux après le décès de Mme Rolland Max Y..., devant le juge des référés pour faire ordonner son expulsion en soutenant que depuis le décès de la bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation, il était devenu occupant sans droit ni titre ; que M. A... a opposé à cette prétention que M. Henri X... de France, malgré un commandement délivré par Mme Rolland Max Y... et demeuré infructueux, avait cessé de payer les termes de la rente viagère et que cette circonstance lui permettait, en sa qualité de légataire universel, d'exercer un droit de rétention sur l'immeuble jusqu'au parfait paiement de la créance de son auteur ; que l'arrêt confirmatif attaqué, écartant cette argumentation, a accueilli la demande de M. Henri X... de France et ordonné l'expulsion de M. A... ;

     

    Attendu que ce dernier reproche à l'arrêt attaqué (Versailles, 6 mai 1985) d'avoir ainsi statué, alors que, d'une part, la question de savoir si l'usufruitier ou son héritier ont la faculté d'exercer un droit de rétention sur la chose qui forme l'objet de l'usufruit pour avoir paiement des termes de la rente dont le nu-propriétaire est débiteur en vertu de l'acte constitutif de l'usufruit constitue, selon le moyen, une contestation sérieuse que la cour d'appel ne pouvait trancher, en référé, sans méconnaître l'étendue des pouvoirs qu'elle tient de l'article 808 du nouveau Code de procédure civile et alors que, d'autre part, elle aurait, en violation des articles 617 et 625 du Code civil, refusé de considérer que M. A... pouvait exercer sur l'immeuble faisant l'objet du droit réel d'usage et d'habitation, assimilé à un usufruit, le droit de rétention reconnu à l'usufruitier ;

     

    Mais attendu que le droit d'usage et d'habitation dont Mme Rolland Max Y... était titulaire s'est, sans contestation possible, éteint à son décès et que, dès lors, M. A... qui, en sa qualité de légataire universel, n'avait pas succédé à ce droit d'usage et d'habitation, ne pouvait pas s'en prévaloir pour exercer un droit de rétention sur l'immeuble qui en avait été l'objet ; que c'est sans excéder les limites de sa compétence que la cour d'appel, statuant en référé, a ordonné l'expulsion de M. A..., occupant sans droit ni titre, quand bien même M. Henri X... de France restait débiteur d'une partie des arrérages de la rente ; qu'elle a légalement justifié sa décision et que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches."

  • L'usufruit consenti à une personne morale ne peut dépasser trente ans

    C'est ce que rappelle cet arrêt :
     
    "Vu l'article 619 du code civil ;

    Attendu que l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers, ne dure que trente ans ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 novembre 2005), que la société civile immobilière pour l'Immeuble 28 rue d'Antibes et 10 rue Buttura (SCINP) et la société civile immobilière d'usufruit de l'immeuble 28 rue d'Antibes et 10 rue Buttura (SCIU), créées par deux actes des 15 et 17 juin 1957, ont acquis respectivement aux termes de deux actes en date du 24 juin 1957, la première la nue-propriété, la seconde l'usufruit d'un immeuble ; qu'il était stipulé dans l'acte de vente conclu par la SCIU qu'elle bénéficierait de l'usufruit jusqu'au décès de la survivante de quatre personnes physiques, l'une d'elles étant Elène X... ; qu'aux termes d'une convention intervenue entre les deux sociétés le 21 août 1961, il a été précisé que le droit d'usufruit cesserait au décès d'Elène X... ; que par acte du 17 mars 1975, il a été stipulé que le droit d'usufruit serait différé au décès de la survivante d'Elène X... et d'Yvonne Y... ; que le 4 août 2000, la SCINP a assigné la SCIU pour faire juger que l'usufruit constitué le 24 juin 1957 s'était éteint le 24 juin 1987 ;

    Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que les conventions successives ont eu pour effet de déroger à la règle instituée par l'article 619 du code civil qui n'est pas d'ordre public ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que l'usufruit accordé à une personne morale ne peut excéder trente ans, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 novembre 2005, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée.

    Condamne la SCIU aux dépens ;

    Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la SCIU à payer à la SCINP la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la SCIU ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du sept mars deux mille sept, par M. Peyrat, conseiller doyen, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile."