L’architecte n’a pas à rappeler au maître d’ouvrage qu’il doit respecter la loi :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 3 juillet 2007), que Mme X... est propriétaire d'un immeuble consistant en un ancien moulin partiellement rénové en 1957 situé en zone non constructible, qu'elle a décidé de transformer ; que Mme X... a confié à M. A..., maître d'oeuvre, une mission limitée à l'établissement des plans et à la demande du permis de construire ; que le 2 septembre 1996, le maire de la commune de Feigères a délivré le permis de construire ; que le lot maçonnerie a été confié à M. Z... ; que par un arrêté du 12 janvier 1998, le maire a mis en demeure Mme X... de cesser immédiatement les travaux au motif qu'ils ne respectaient pas les prescriptions du permis de construire ; que M. Z... a assigné en référé Mme X... pour obtenir une provision ; que le 23 mars 1998, le maire a pris un nouvel arrêté mettant en demeure Mme X... de cesser les travaux et qu'un procès-verbal d'infraction a été dressé le même jour ; que par une ordonnance du 4 août 1998, le juge des référés a débouté M. Z... et ordonné une expertise ; que Mme X... a chargé M. A... d'établir une demande de permis de construire modificatif; que par un arrêté du 6 novembre 1998, le maire a refusé la demande de permis de construire modificatif ; que le recours formé par Mme X... a été rejeté le 2 novembre 2004 par la juridiction administrative ; qu'après dépôt du rapport d'expertise, Mme X... a assigné M. A... en réparation de son préjudice du fait de l'impossibilité de reconstruire la maison en raison du refus de permis de construire modificatif ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen :

1°/ qu'engage sa responsabilité envers le maître d'ouvrage, l'architecte chargé de la conception d'un projet et de l'établissement du dossier de permis de construire, qui dépose un dossier en ne respectant pas les contraintes de construction liées au POS, peu important à cet égard que le permis ait été accordé ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de l'arrêt que les plans annexés à la demande de permis de construire et le descriptif du lot maçonnerie établis par M. A... décrivaient une démolition seulement partielle, au moins pour le sous-sol et le rez-de-chaussée, ce dont il résulte que l'architecte avait établi un dossier de permis de construire dans lequel était prévue la démolition partielle du bâtiment classé en zone NC ; qu'en décidant, pour exonérer l'architecte de toute responsabilité envers le maître d'ouvrage, que Mme X... ayant choisi de faire entièrement démolir le rez-de-chaussée, il est impossible de savoir si le projet prévu par M. A... satisfaisait aux règles d'urbanisme, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'évinçaient de ses propres constatations à savoir que le projet litigieux ne respectait pas les règles de l'urbanisme en ce qu'il prévoyait des démolitions fussent-elles limitées, et qu'en établissant un tel projet sans avertir le maître d'ouvrage des risques encourus, l'architecte avait manqué à son devoir de prudence et de conseil en violation de l'article 1147 du code civil ;

2°/ que l'architecte est tenu d'informer le maître d'ouvrage des contraintes administratives inhérentes au projet envisagé ; qu'en l'espèce, Mme X... faisait valoir que M. A..., à qui elle avait confié la conception et l'établissement du dossier de permis de construire ne l'avait pas informée des conséquences engendrées par la démolition des murs de l'ancienne habitation classée en zone NC du POS, à savoir la perte du droit à construire ; qu'en se bornant, pour exonérer l'architecte de toute responsabilité, à affirmer que le devoir de conseil du maître d'oeuvre ne l'oblige pas à rappeler au maître d'ouvrage l'obligation de respecter les prescriptions qui s'imposent à lui en vertu de la loi et même sous peine de sanctions pénales, sans rechercher, comme elle y était invitée, si celui-ci l'avait ou non informée de ces prescriptions contraignantes, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le permis de construire avait été délivré, que sa validité n'avait jamais été discutée et que l'arrêté du 12 janvier 1998 enjoignant à Mme X... d'arrêter les travaux se fondait sur la circonstance que les prescriptions de ce permis n'avaient pas été respectées, la cour d'appel qui a relevé que Mme X... avait choisi de faire entièrement démolir le rez-de-chaussée et qu'il était ainsi établi que son préjudice avait pour cause exclusive son choix de ne pas respecter les prescriptions du permis de construire et exactement retenu que le devoir de conseil du maître d'oeuvre ne l'obligeait pas à rappeler au maître de l'ouvrage l'obligation de respecter ces prescriptions qui s'imposaient à lui en vertu de la loi, a légalement justifié sa décision. »

A travers cet arrêt :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 février 2008) rendu sur renvoi après cassation (18 janvier 2007, Civ 2e, pourvoi n° 05-11.947), que la SCI du 33 rue de Paris a donné à bail à la société Hôtel de Paris des locaux commerciaux pour une durée de neuf années à compter du 30 septembre 1992 ; que la locataire a sollicité le renouvellement du bail le 28 mai 1999 ; que la bailleresse a fait délivrer deux commandements visant la clause résolutoire les 28 juillet et 16 août 1999 ; qu'elle a, le 25 août 1999, notifié à la locataire son refus de renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes ; que la société Hôtel de Paris a assigné la bailleresse le 18 mai 2000 en opposition au commandement du 28 juillet 1999 et en renouvellement du bail ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI du 33 rue de Paris fait grief à l'arrêt d'autoriser la locataire à s'acquitter de ses obligations dans le délai d'un mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire, celle-ci étant supposée ne pas avoir joué si le délai est respecté alors, selon le moyen :

1°/ que le juge saisi aux fins de l'application d'une clause résolutoire claire et précise ne peut se refuser à la déclarer acquise et à lui faire produire tous ses effets ; qu'il ne peut paralyser le jeu d'une telle clause en accordant des délais de grâce ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que le commandement de payer délivré le 28 juillet 1999 à la société Hôtel de Paris est valable, que la dette locative s'élevait à la date du commandement à la somme de 1 380,02 euros, qu'il n'est pas justifié du règlement de cette somme dans le mois du commandement de payer et que la clause résolutoire est acquise ; qu'en décidant néanmoins d'autoriser la société Hôtel de Paris à s'acquitter de ses obligations dans le délai d'un mois suivant la notification de l'arrêt et de suspendre les effets de la clause résolutoire et en jugeant que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les délais sont respectés , la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 1134 du code civil ;

2°/ que la contradiction entre les motifs ou entre les motifs et le dispositif équivaut au défaut de motifs; qu'en affirmant à la fois dans les motifs de son arrêt que la clause résolutoire rappelée dans le commandement est acquise et , dans le dispositif, que la clause résolutoire ne serait acquise qu'à défaut par le preneur de s'acquitter de ses obligations dans le délai d'un mois suivant la notification de la décision, la cour d'appel s'est contredite entre les motifs de son arrêt et le dispositif et a violé ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant constaté qu'à la date du commandement, le locataire restait devoir une certaine somme au bailleur dont il n'était pas justifié qu'elle ait été payée dans le délai d'un mois, que la situation du locataire justifiait de lui accorder un délai d'un mois pour s'acquitter de sa dette, la cour d'appel a pu, sans contradiction, constater que la clause résolutoire qui était acquise devait voir ses effets suspendus pendant le délai accordé pour apurer sa dette et dire que la clause serait réputée ne pas avoir joué en cas de paiement dans le délai ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté d'une part que le preneur avait délivré une assignation le 18 mai 2000 sollicitant explicitement le renouvellement du bail, postérieurement au refus de renouvellement du bailleur notifié le 25 août 1999, la cour d'appel a pu en déduire que la locataire qui avait contesté dans le délai de deux ans ce refus de renouvellement conservait le droit de demander l'indemnité d'éviction au moment où le refus de renouvellement serait validé ;

Attendu, d'autre, part qu'ayant constaté que la société Hôtel de Paris avait justifié en cours de procédure avoir été assurée pendant la période de 1996 à 1999, avoir procédé au ramonage et aux réparations des canalisations visées dans le second commandement et accordé un délai d'un mois pour apurer la dette locative, la cour d'appel qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu dire que la locataire avait droit à une indemnité d'éviction et débouter la SCI bailleresse de ses demandes de constatation de la prescription et de résiliation judiciaire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la locataire avait justifié avoir été assurée de 1996 à 1999 et avoir, pendant la même période fait procéder au ramonage et aux réparations des canalisations visées dans le second commandement et relevé que le refus de renouvellement avait été notifié moins d'un mois après la notification du commandement, la cour d'appel a pu écarter l'application de la clause résolutoire pour les manquements relatifs aux réparations des canalisations et dire que la société Hôtel de Paris pouvait prétendre à une indemnité d'éviction ;

D'où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI du 33 rue de Paris aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI du 33 rue de Paris à payer la somme de 2 500 euros à la société Hôtel de Paris ; rejette la demande de la SCI du 33 rue de Paris ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour la société du 33 rue de Paris

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR a autorisé la société Hôtel de Paris à s'acquitter de ses obligations dans le délai d'un mois suivant la notification de l'arrêt et d'AVOIR dit que les effets de la clause sont suspendus et que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si ces délais sont respectés ;

ALORS QUE, D'UNE PART le juge saisi aux fins de l'application d'une clause résolutoire claire et précise ne peut se refuser à la déclarer acquise et à lui faire produire tous ses effets ; qu'il ne peut paralyser le jeu d'une telle clause en accordant des délais de grâce ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que le commandement de payer délivré le 28 juillet 1999 à la Société Hôtel de Paris est valable, que la dette locative s'élevait à la date du commandement à la somme de 1.380, 02 euros, qu'il n'est pas justifié du règlement de cette somme dans le mois du commandement de payer et que la clause résolutoire est acquise ; qu'en décidant néanmoins d'autoriser la Société Hôtel de Paris à s'acquitter de ses obligations dans le délai d'un mois suivant la notification de l'arrêt et de suspendre les effets de la clause résolutoire et en jugeant que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les délais sont respectés, la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article 1134 du code civil ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, la contradiction entre les motifs ou entre les motifs et le dispositif équivaut au défaut de motifs ; qu'en affirmant à la fois dans les motifs de son arrêt que la clause résolutoire rappelée par le commandement est acquise et, dans le dispositif, que la clause résolutoire ne serait acquise qu'à défaut par le preneur de s'acquitter de ses obligations dans le délai d'un mois suivant la notification de la décision, la Cour d'appel s'est contredite entre les motifs de son arrêt et le dispositif et a violé ainsi l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la Société Hôtel de Paris avait droit à une indemnité d'éviction et d'AVOIR débouté la SCI du 33 rue de Paris de ses demandes de constatation de la forclusion et de résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur ;

AUX MOTIFS QUE l'argument du bailleur selon lequel la demande d'indemnité d'éviction serait frappée de forclusion au motif que le preneur n'aurait pas présenté sa demande dans le délai de deux ans du refus de renouvellement du 25 août 1999 ne pourra être retenu, le preneur, dans son assignation du 18 mai 2000 ayant expressément sollicité le renouvellement de son bail et que le bailleur n'est pas fondé à invoquer les infractions du preneur pour justifier le non paiement d'une indemnité d'éviction ;

ALORS QUE, D'UNE PART, toutes les actions relatives au bail commercial se prescrivent par deux ans ; qu'il est constant en l'espèce que le 25 août 1999, la SCI du 33 rue de Paris a notifié à la Société Hôtel de Paris un refus de renouvellement de bail et que celle-ci n'a pas présenté de demande en paiement d'indemnité d'éviction dans le délai de deux ans ; qu'en refusant néanmoins de constater la prescription de l'action en paiement d'une indemnité d'éviction au motif inopérant que le preneur avait demandé dans le délai de deux ans le renouvellement de son bail, la Cour d'appel a violé l'article L 145-60 du code de commerce ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement ; que la résiliation du bail doit être prononcée aux torts et griefs exclusifs de la partie qui a manqué à ses engagements ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les circonstances, constatées par son arrêt, que la dette locative s'élevait à la date du commandement à la somme de 1.380,02 euros et qu'il n'était pas justifié du règlement de cette somme dans le mois du commandement de payer n'étaient pas constitutives d'une inexécution fautive du bail de nature à entraîner la résiliation judiciaire de celui-ci aux torts du preneur, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1184 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR autorisé la société Hôtel de Paris à s'acquitter de ses obligations dans le délai d'un mois suivant la notification de l'arrêt, d'AVOIR dit que les effets de la clause sont suspendus et que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si ces délais sont respectés et d'AVOIR dit que la Société Hôtel de Paris avait droit à une indemnité d'éviction ;

AUX MOTIFS QUE l'Hôtel de Paris a justifié en cours de procédure avoir fait procéder aux réparations des canalisations visées par le second commandement ; que le bailleur n'a pas fait délivrer la mise en demeure prévue par la loi mais un commandement de payer du 28 juillet 1999 rappelant la clause résolutoire ; que ce commandement n'est pas valable ;

ALORS QUE, D'UNE PART, en refusant de faire jouer la clause résolutoire au motif inopérant que l'Hôtel de Paris a justifié en cours de procédure avoir fait procéder aux réparations des canalisations visées par le second commandement, alors que cette justification n'avait pas été apportée dans le délai du commandement, la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article L 145-41 du code de commerce ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, en constatant l'absence de mise en demeure alors que l'acte du 28 juillet 1999 comportait mise en demeure et rappelait textuellement les termes de l'article L 145-17 premier alinéa du code de commerce, la Cour d'appel a violé les dispositions précitées.