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BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16 - Page 2011

  • L'agent immobilier doit vérifier si le locataire a souscrit une assurance des risques locatifs

    Il engage sa responsabilité s'il ne le fait pas :

     

     

    "Attendu qu'à la suite d'un incendie survenu dans un pavillon appartenant à M. et Mme X... Y... et donné à bail par l'intermédiaire de la société Agence immobilière Lebreton (l'agence) la Mutuelle assurance des travailleurs mutualistes (MATMUT), assureur des propriétaires, a indemnisé ceux-ci des dommages causés à l'immeuble ;

     

     

    que faisant état de l'insolvabilité des locataires et se prévalant de la faute commise par l'agence pour avoir omis de vérifier que le locataire, ainsi que l'y obligeait le bail, avait contracté une assurance garantissant les risques locatifs, les époux X... Y... et la MATMUT ont fait assigner devant le tribunal de grande instance, l'agence et son assureur, la société Axa France IARD, aux fins, pour les premiers d'être indemnisés du préjudice non pris en charge par leur assureur et, pour celui-ci, subrogé dans leurs droits, d'être remboursé des sommes versées à ses assurés ;

     

     

    Sur le second moyen, tel que reproduit en annexe :

     

     

    Attendu que M. et Mme X... Y... font grief à l'arrêt, après avoir relevé la faute de l'agence, d'avoir limité à une certaine somme le montant de la condamnation prononcée à leur profit alors que, selon eux, l'intégralité du préjudice résultant de l'incendie aurait dû être mis à la charge de l'agence et de son assureur ;

     

    Mais attendu qu'ayant exactement énoncé que la faute commise par l'agence pour n'avoir pas réclamé aux locataires l'attestation d'assurance exigée tant par le bail que par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 , était à l'origine d'une perte de chance de récupérer le complément du préjudice que leur assureur n'avait pas pris en charge, c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain que la cour d'appel a évalué la chance perdue à la moitié de ce préjudice ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

     

    Mais sur le premier moyen :

     

     

    Vu les articles L. 121-12 du Code des assurances et 1147 du Code civil ;

     

     

    Attendu que pour déclarer irrecevable la demande de la MATMUT, l'arrêt énonce que le défaut de vérification par l'agence, de la souscription d'une assurance par le locataire ne permet pas de considérer cette société comme un tiers responsable du sinistre au sens de l'article L. 121-12 du Code des assurances ;

     

    Qu'en se déterminant ainsi, alors qu'il résultait des constatations de l'arrêt que la société mandataire des propriétaires de l'immeuble incendié, les avait, par sa faute, privé de la garantie des risques locatifs, la cour d'appel a violé les textes susvisés."

     

  • Contrat de séjour et contrat de louage soumis au code civil

    Cet arrêt opère une distinction entre ces deux contrats :

     

     

    "Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Marmande, 7 mars 1996), statuant en dernier ressort, que M. X..., agissant ès qualités de représentant des cohéritiers de Mme X..., sa mère, a assigné la société Maison de retraite Fleury (la maison de retraite) qui avait accueilli Mme X... jusqu'à son décès, en remboursement partiel du prix de journée, au motif que celle-ci n'avait pas bénéficié d'une chambre individuelle ;

     

    Attendu que M. X... fait grief au jugement de rejeter cette demande, alors, selon le moyen ; 1° que le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige envers l'autre à la faire jouir paisiblement du bien pendant un certain temps, moyennant un certain prix, en sorte que le bailleur est obligé, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que la convention aux termes de laquelle une personne loue une chambre à un résident entraîne donc à sa charge l'obligation de mettre ce local à la seule disposition du locataire et de l'en faire jouir paisiblement pendant toute la durée du bail ; qu'en décidant que la maison de retraite avait pu accueillir la mère de M. X... dans une pièce où logeaient déjà deux autres pensionnaires puisque, dans l'acte du 25 mars 1995, il n'était pas question de chambre individuelle, le Tribunal a violé les articles 1709 et 1719 du Code civil; 2° qu'en toute hypothèse, en son annexe II, l'acte du 25 mars 1995 stipulait expressément que la prestation essentielle comprenait la location d'une chambre qui restait réservée au résident en cas d'absence, sauf s'il donnait l'autorisation de la mettre provisoirement à la disposition d'un résident de passage ; qu'en décidant que la maison de retraite avait bien exécuté ses obligations dès lors que l'instrumentum ne précisait à aucun moment que la location portait sur une chambre individuelle, le Tribunal a dénaturé la convention des parties en violation de l'article 1134 du Code civil ."

     

    Mais attendu que le contrat de séjour par lequel une maison de retraite s'oblige à héberger une personne âgée et à fournir des prestations hôtelières, sociales et médicales n'étant pas soumis aux règles du Code civil relatives au louage de choses, le Tribunal, qui a relevé, sans dénaturation, que la maison de retraite rapportait la preuve du respect de ses obligations et qu'à aucun moment dans le contrat il n'était question de chambre individuelle, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef."