"Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 3 août 1989 et 28 novembre 1989 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière, dont le siège social est 1, Cours Michelet, la Défense 10 à Puteaux (92800), représentée par son président-directeur général en exercice ; la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière demande au Conseil d'Etat d'annuler sans renvoi l'arrêt en date du 20 juin 1989 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a annulé le jugement du tribunal administratif de Paris en date du 29 avril 1987 et rejeté la demande présentée par la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière comme portée devant une juridiction incompétente pour en connaître ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;

Après avoir entendu en audience publique :

- le rapport de M. Schneider, Conseiller d'Etat,

- les observations de la SCP Coutard, Mayer, avocat de la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière et de Me Ancel, avocat du ministre de l'économie,

- les conclusions de M. Toutée, Commissaire du gouvernement ;

Sur le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure suivie devant la cour administrative d'appel :

Considérant qu'aux termes de l'article 17 du décret susvisé du 2 septembre 1988 : "Les pourvois en Conseil d'Etat qui, ayant été enregistrés avant le 1er janvier 1989, relèvent de la compétence des cours administratives d'appel (...) sont (...) transmis à la cour compétente par décision du président de la sous-section à laquelle l'instruction de l'affaire a été confiée" ; que selon l'article 18 du même décret : "Pour l'application de l'article 18 du décret du 9 mai 1988 relatif à la procédure devant les cours administratives d'appel, les affaires transmises alors qu'elles étaient en état d'être jugées sont réputées avoir fait l'objet d'une ordonnance de clôture de l'instruction (...) " ; qu'enfin aux termes du dernier alinéa de l'article 18 du décret du 9 mai 1988 : "Les mémoires produits après la clôture de l'instruction ne donnent pas lieu à communication et ne sont pas visés dans la décision. Les conclusions et moyens qu'ils contiennent ne sont pas examinés par la cour" ;

Considérant que l'appel formé devant le Conseil d'Etat par le ministre de l'économie, des finances et du budget contre le jugement rendu le 29 avril 1987 par le tribunal administratif de Paris sur la demande de la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière a été transmis à la cour administrative d'appel de Paris, en application de l'article 17 précité du décret du 2 septembre 1988, par une ordonnance du président de la 10ème sous-section de la section du contentieux du Conseil d'Etat en date du 1er décembre 1988 ; que l'affaire qui était en état d'être jugée doit être réputée avoir fait l'objet à cette date d'une ordonnance de clôture de l'instruction ; que si un mémoire du ministre de l'économie, des finances et du budget a été enregistré au greffe de la cour le 26 mai 1989, ce mémoire, produit après la clôture de l'instruction, n'avait pas à être communiqué à la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière ; que la cour ne l'a pas visé dans son arrêt et n'a pas examiné les moyens qu'il contenait ; que la requérante n'est, dès lors, pas fondée à soutenir que, faute pour le mémoire en cause de lui avoir été communiqué, l'arrêt attaqué serait intervenu en méconnaissance du caractère contradictoire de la procédure ;

Sur la compétence de la juridiction administrative :

Considérant que les dommages dont la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière poursuit la réparation sont la conséquence d'un incendie survenu le 19 juillet 1982 dans les locaux occupés par la direction générale des impôts dans un immeuble sis ... ;

Considérant que ces locaux constituent la partie privative d'un lot dont l'Etat est propriétaire dans un immeuble qui comporte également des locaux à usage commercial et d'habitation appartenant à des personnes privées ainsi que des parties communes ; qu'ils sont soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dont l'article 1er dispose qu'elle régit "tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes" ;

Considérant que les règles essentielles du régime de la copropriété telles qu'elles sont fixées par la loi du 10 juillet 1965, et notamment la propriété indivise des parties communes, - au nombre desquelles figurent, en particulier, outre le gros oeuvre de l'immeuble, les voies d'accès, passages et corridors -, la mitoyenneté présumée des cloisons et des murs séparant les parties privatives, l'interdiction faite aux copropriétaires de s'opposer à l'exécution, même à l'intérieur de leurs parties privatives, de certains travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires se prononçant à la majorité, la garantie des créances du syndicat des copropriétaires à l'encontre d'un copropriétaire par une hypothèque légale sur son lot, sont incompatibles tant avec le régime de la domanialité publique qu'avec les caractères des ouvrages publics ; que, par suite, des locaux acquis par l'Etat, fût-ce pour les besoins d'un service public, dans un immeuble soumis au régime de la copropriété n'appartiennent pas au domaine public et ne peuvent être regardés comme constituant un ouvrage public ; que, par conséquent, les dommages qui trouveraient leur source dans l'aménagement ou l'entretien de ces locaux ne sont pas des dommages de travaux publics ;

Considérant qu'il n'a pas été soutenu devant les juges du fond que les dommages dont la société requérante demande réparation seraient imputables au fonctionnement défectueux d'un service public ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société requérante n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt par lequel la cour administrative d'appel de Paris a décidé que les juridictions administratives n'étaient pas compétentes pour connaître de sa demande ;

Article 1er : La requête de la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière est rejetée.

Article 2 : La présente décision sera notifiée à la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière et au ministre de l'économie."

C’est l’objet de la question d’un député :

M. Jacques Remiller appelle l'attention de Mme la ministre de l'économie, de l'industrie et de l'emploi sur les différentes méthodes d'évaluation de la valeur des biens immobiliers dans le cadre de la déclaration de l'ISF. En effet, l'ISF est basé sur une déclaration spontanée du contribuable. Pour ce faire, celui-ci se réfère à la notice Cerfa du ministère de l'économie, des finances et de l'industrie. Dans celle de 2005 (n° 2725-ISF-NOT), page 20, il est précisé que l'évaluation peut être faite par comparaison (valeur du marché), par le revenu, ou par réajustement d'une valeur antérieure. À partir du moment où le contribuable n'est pas vendeur, il n'y a pas de marché, c'est le calcul par réajustement sur la valeur antérieure (c'est-à-dire le prix d'achat ou le prix déclaré dans la succession, multiplié par le coefficient d'érosion monétaire), qui doit s'appliquer. Or, c'est souvent la première méthode qui est utilisée par les contribuables, parce que cette note est peu explicite, ce qui ne répond pas à la volonté de transparence prônée par la charte du contribuable. L'application généralisée du calcul par réajustement de la valeur antérieure permet de réduire ou de supprimer l'ISF sur les patrimoines les moins importants qui sont aujourd'hui victimes de la hausse spéculative de l'immobilier dans certains départements. À partir du moment où il n'y a pas de vente, donc pas de marché, rien n'oblige les contribuables à faire leur déclaration sur le prix de l'immobilier. Il souhaite donc savoir si le Gouvernement prévoit de les en informer, afin de leur permettre de bénéficier de cette disposition dans le strict cadre de la loi actuelle.

Le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique a pris connaissance avec intérêt de la question relative aux méthodes d'évaluation des biens immobiliers dans le cadre de la déclaration de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Pour la liquidation de I'ISF, conformément aux dispositions des articles 761 et 885 S du code général des impôts (CGI), les biens immobiliers doivent être évalués à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition d'après la déclaration détaillée et estimative des parties. La valeur vénale réelle d'un bien immobilier correspond à sa valeur marchande, c'est-à-dire au prix auquel ce bien pourrait être vendu si son propriétaire décidait de le céder au 1er janvier de l'année, date du fait générateur de l'ISF. La notice n° 2725 se réfère d'ailleurs explicitement, en ce qui concerne la valeur déclarée des immeubles bâtis, à la valeur vénale en précisant qu'il s'agit du prix auquel les biens pourraient être négociés à la date du 1er janvier. La doctrine administrative et la jurisprudence considèrent que la valeur vénale des biens immobiliers est déterminée en priorité par comparaison avec des cessions de biens identiques ou tout au moins similaires intervenues à des dates proches et antérieures au 1er janvier de l'année considérée. En effet, s'agissant de rechercher à quel prix pourrait se négocier un immeuble s'il était mis en vente, cette méthode d'évaluation par comparaison est sans conteste la mieux appropriée et la plus juste puisqu'elle s'appuie sur les données réelles du marché immobilier avec prise en compte des caractéristiques physiques et juridiques du bien considéré. Pour déterminer la valeur vénale des immeubles, la notice d'ISF propose trois méthodes d'évaluation : par comparaison, par le revenu s'agissant d'immeubles de rapport si l'ensemble de l'immeuble est productif de revenus, et par réajustement d'une valeur antérieure. Elle ne peut certes détailler la mise en oeuvre de ces méthodes mais renvoie dans sa partie « conseils pratiques » à deux fiches méthodologiques accessibles sur le site www.impots.gouv.fr., où chaque méthode d'évaluation est exposée avec ses avantages et ses inconvénients et où il est précisé, in fine, que la méthode d'évaluation par le revenu et d'après une valeur antérieure « ne doivent être utilisées qu'à défaut de termes de comparaison suffisamment nombreux et probants, la méthode d'évaluation par comparaison étant de loin la meilleure ». La méthode d'évaluation par réajustement d'une valeur antérieure permet d'obtenir la valeur vénale actuelle d'un immeuble en partant de la valeur donnée au même immeuble à l'occasion d'une mutation ou d'une déclaration antérieure, est affectée d'un coefficient de réajustement fixé compte tenu de l'évolution constatée sur le marché local pour les immeubles de même nature. L'emploi de la méthode d'évaluation par réajustement nécessite donc une bonne connaissance du marché immobilier et de son évolution au niveau local pour apprécier à la fois la sincérité du prix ou de la valeur antérieurement déclarée et le coefficient de réajustement à retenir. En outre, il ne faut pas omettre de prendre en compte, le cas échéant, les modifications affectant la consistance ou l'usage du bien, intervenues depuis la dernière mutation ou déclaration et susceptibles d'avoir une répercussion importante sur sa valeur. C'est pourquoi l'utilisation de cette méthode n'est préconisée qu'à défaut de termes de comparaison suffisamment nombreux et probants.