Voici un arrêt qui démontre que prendre un avocat peut permettre d'éviter de perdre de l'argent pour tenter de rattraper une procédure mal engagée.

Si le bailleur avait pris un avocat il aurait évité de qualifier juridiquement de loyer ce qui était une indemnité d'occupation et aurait fait l'économie d'un pourvoi en cassation coûteux qu'il a d'ailleurs perdu.

"Attendu selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Grenoble, 25 juin 2007) rendu en dernier ressort, que M. X..., propriétaire d'un logement meublé, l'a donné à bail à Mme Y... pour une durée d'un an ; que la locataire, après avoir donné congé, a assigné le bailleur aux fins d'obtenir restitution de son dépôt de garantie et remboursement des frais exposés ; que le bailleur a contesté la validité du congé et reconventionnellement demandé le paiement de loyers jusqu'au terme du contrat ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief au jugement d'accueillir la demande de Mme Y..., alors, selon le moyen, que le caractère d'une location est déterminé par la destination que lui ont donnée les parties lors de la conclusion du contrat ; que le contrat de bail stipulait que le studio loué ne constituait pas la résidence principale de la locataire, qui était légalement domiciliée chez ses parents ; qu'en affirmant qu'il résultait du bail que ce studio constituait la résidence principale de Mme Y..., la juridiction de proximité en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que Mme Y... était étudiante à l'institut universitaire de technologie de Grenoble et que ses parents demeuraient dans le département de la Loire, la juridiction de proximité en a exactement déduit, nonobstant toute clause contraire, que le studio meublé était sa résidence principale et que les dispositions impératives de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation étaient applicables ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. X... fait grief au jugement de le débouter de sa demande en paiement de loyers, alors, selon le moyen, que le preneur est tenu de payer les loyers jusqu'à la restitution effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs au bailleur ; qu'il résulte des propres constatations du jugement que Mme Y... a remis les clefs du studio à un huissier, qu'elle avait mandaté pour dresser un état des lieux, et qui s'est borné à informer M. X... de ce que ces clefs étaient à sa disposition ; qu'en reprochant au bailleur, pour le débouter de sa demande en paiement des loyers jusqu'à la restitution effective des lieux, de ne pas être venu chercher ces clefs, la juridiction de proximité, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, d'où résultait l'absence de remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, a violé les articles 1728, 1730 et 1737 du code civil ;

Mais attendu que le congé régulièrement délivré étant un acte unilatéral qui met fin au bail et à l'obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré, la juridiction de proximité, qui a constaté que Mme Y... avait donné congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que M. X... avait reçue le 21 février 2006 et que le délai légal d'un mois avait été respecté a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de débouter M. X... de sa demande en paiement de loyers postérieurs à la date d'effet du congé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille neuf.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP BORE et SALVE DE BRUNETON, avocat aux Conseils pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de ses demandes et de l'AVOIR condamné à payer à Mademoiselle Y... les sommes de 720 euros avec intérêts au taux légal depuis le 30 juin 2006, et de 119, 93 euros ;

AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces versées aux débats et des explications des parties qu'il a été convenu entre M. X... et Mlle Y... de la location d'un studio meublé, situé au ..., pour un an du 1er septembre au 31 août 2006 ; que sur ce contrat il est expressément indiqué que Mlle Y... est étudiante à l'IUT de GRENOBLE, et que ses parents, qui sont ses « cautionnaires » demeurent à SAINT SYMPHORIEN DE LAY, département 42 (LOIRE) ; qu'il est établi par ces éléments de faits contenus au contrat de bail que, comme le revendique Mlle Y..., le studio était sa résidence principale (Cf. arrêt C. Cassation 3° civ. 20 sept. 2006 invoqué par M. X...) ; que les dispositions de l'article L. 632-1 du Code de l'habitation, telles que remaniées par les dispositions légales successives, dont les dernières sont celles de la loi du 26 juillet 2005, concernent les locations meublées constituant la résidence principale du locataire ; que la dernière phrase de ce texte est la suivante : « le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois » ; que cette disposition s'applique à la locataire qu'était Mlle Y... ; qu'elle a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception que M. X... a reçue le 21 février 2006 pour le 30 avril suivant, le délai d'un mois ayant été respecté ;

ALORS QUE le caractère d'une location est déterminé par la destination que lui ont donnée les parties lors de la conclusion du contrat ; que le contrat de bail stipulait que le studio loué ne constituait pas la résidence principale de la locataire, qui était légalement domiciliée chez ses parents ; qu'en affirmant qu'il résultait du bail que ce studio constituait la résidence principale de Mlle Y..., la Juridiction de proximité en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de ses demandes et de l'AVOIR condamné à payer à Mademoiselle Y... les sommes de 720 euros avec intérêts au taux légal depuis le 30 juin 2006, et de 119, 93 euros ;

AUX MOTIFS QUE Mlle Y... a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception que M. X... a reçue le 21 février 2006 pour le 30 avril suivant, le délai d'un mois ayant été respecté ; que cette même lettre proposait à M. X... d'être présent le 24 avril pour l'état des lieux ; que devant le refus de M. X... d'accepter ce congé, ainsi qu'il l'en a informée par lettre du 22 février, elle a donné mission à un huissier, lequel a averti M. X... par lettre du 6 avril qu'il ferait l'état des lieux, et c'est ce qu'il a fait en l'absence du propriétaire le 24 avril 2006 ; que l'huissier a reçu les clés de la locataire et a avisé M. X... que ces clés étaient à sa disposition par lettre du 11 mai suivant ; que l'intégralité des loyers a été payée jusqu'à fin avril 2006 ; que Mlle Y... a remis les clés à l'huissier ce dont M. X... a été informé rapidement ; qu'il n'a pas voulu venir prendre les clés lors de l'état de sortie, ni aller les rechercher chez l'huissier avant la fin du contrat de bail ; qu'il ne peut pour autant prétendre qu'il ne pouvait pas entrer en leur possession, et ne peut s'en prendre qu'à lui-même de ce refus ;

ALORS QUE le preneur est tenu de payer les loyers jusqu'à la restitution effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs au bailleur ; qu'il résulte des propres constatations du jugement que Mlle Y... a remis les clefs du studio à un huissier, qu'elle avait mandaté pour dresser un état des lieux, et qui s'est borné à informé M. X... de ce que ces clefs étaient à sa disposition ; qu'en reprochant au bailleur, pour le débouter de sa demande en paiement des loyers jusqu'à la restitution effective des lieux, de ne pas être venu cherché ces clefs, la Juridiction de proximité, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, d'où résultait l'absence de remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, a violé les articles 1728, 1730 et 1737 du Code civil."

"Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 3 août 1989 et 28 novembre 1989 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière, dont le siège social est 1, Cours Michelet, la Défense 10 à Puteaux (92800), représentée par son président-directeur général en exercice ; la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière demande au Conseil d'Etat d'annuler sans renvoi l'arrêt en date du 20 juin 1989 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a annulé le jugement du tribunal administratif de Paris en date du 29 avril 1987 et rejeté la demande présentée par la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière comme portée devant une juridiction incompétente pour en connaître ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;

Après avoir entendu en audience publique :

- le rapport de M. Schneider, Conseiller d'Etat,

- les observations de la SCP Coutard, Mayer, avocat de la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière et de Me Ancel, avocat du ministre de l'économie,

- les conclusions de M. Toutée, Commissaire du gouvernement ;

Sur le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure suivie devant la cour administrative d'appel :

Considérant qu'aux termes de l'article 17 du décret susvisé du 2 septembre 1988 : "Les pourvois en Conseil d'Etat qui, ayant été enregistrés avant le 1er janvier 1989, relèvent de la compétence des cours administratives d'appel (...) sont (...) transmis à la cour compétente par décision du président de la sous-section à laquelle l'instruction de l'affaire a été confiée" ; que selon l'article 18 du même décret : "Pour l'application de l'article 18 du décret du 9 mai 1988 relatif à la procédure devant les cours administratives d'appel, les affaires transmises alors qu'elles étaient en état d'être jugées sont réputées avoir fait l'objet d'une ordonnance de clôture de l'instruction (...) " ; qu'enfin aux termes du dernier alinéa de l'article 18 du décret du 9 mai 1988 : "Les mémoires produits après la clôture de l'instruction ne donnent pas lieu à communication et ne sont pas visés dans la décision. Les conclusions et moyens qu'ils contiennent ne sont pas examinés par la cour" ;

Considérant que l'appel formé devant le Conseil d'Etat par le ministre de l'économie, des finances et du budget contre le jugement rendu le 29 avril 1987 par le tribunal administratif de Paris sur la demande de la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière a été transmis à la cour administrative d'appel de Paris, en application de l'article 17 précité du décret du 2 septembre 1988, par une ordonnance du président de la 10ème sous-section de la section du contentieux du Conseil d'Etat en date du 1er décembre 1988 ; que l'affaire qui était en état d'être jugée doit être réputée avoir fait l'objet à cette date d'une ordonnance de clôture de l'instruction ; que si un mémoire du ministre de l'économie, des finances et du budget a été enregistré au greffe de la cour le 26 mai 1989, ce mémoire, produit après la clôture de l'instruction, n'avait pas à être communiqué à la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière ; que la cour ne l'a pas visé dans son arrêt et n'a pas examiné les moyens qu'il contenait ; que la requérante n'est, dès lors, pas fondée à soutenir que, faute pour le mémoire en cause de lui avoir été communiqué, l'arrêt attaqué serait intervenu en méconnaissance du caractère contradictoire de la procédure ;

Sur la compétence de la juridiction administrative :

Considérant que les dommages dont la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière poursuit la réparation sont la conséquence d'un incendie survenu le 19 juillet 1982 dans les locaux occupés par la direction générale des impôts dans un immeuble sis ... ;

Considérant que ces locaux constituent la partie privative d'un lot dont l'Etat est propriétaire dans un immeuble qui comporte également des locaux à usage commercial et d'habitation appartenant à des personnes privées ainsi que des parties communes ; qu'ils sont soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dont l'article 1er dispose qu'elle régit "tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes" ;

Considérant que les règles essentielles du régime de la copropriété telles qu'elles sont fixées par la loi du 10 juillet 1965, et notamment la propriété indivise des parties communes, - au nombre desquelles figurent, en particulier, outre le gros oeuvre de l'immeuble, les voies d'accès, passages et corridors -, la mitoyenneté présumée des cloisons et des murs séparant les parties privatives, l'interdiction faite aux copropriétaires de s'opposer à l'exécution, même à l'intérieur de leurs parties privatives, de certains travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires se prononçant à la majorité, la garantie des créances du syndicat des copropriétaires à l'encontre d'un copropriétaire par une hypothèque légale sur son lot, sont incompatibles tant avec le régime de la domanialité publique qu'avec les caractères des ouvrages publics ; que, par suite, des locaux acquis par l'Etat, fût-ce pour les besoins d'un service public, dans un immeuble soumis au régime de la copropriété n'appartiennent pas au domaine public et ne peuvent être regardés comme constituant un ouvrage public ; que, par conséquent, les dommages qui trouveraient leur source dans l'aménagement ou l'entretien de ces locaux ne sont pas des dommages de travaux publics ;

Considérant qu'il n'a pas été soutenu devant les juges du fond que les dommages dont la société requérante demande réparation seraient imputables au fonctionnement défectueux d'un service public ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société requérante n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt par lequel la cour administrative d'appel de Paris a décidé que les juridictions administratives n'étaient pas compétentes pour connaître de sa demande ;

Article 1er : La requête de la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière est rejetée.

Article 2 : La présente décision sera notifiée à la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière et au ministre de l'économie."