Un arrêt sur ce sujet :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Eiffage constructions Picardie (société Eiffage) a effectué les travaux de gros oeuvre de la construction de bâtiments d'extension d'une clinique appartenant à la SCI Saint Patrick (la SCI) ; que M. Y... et Mme Z..., propriétaires d'une maison d'habitation voisine, se plaignant des bruits du chantier, ont fait assigner, notamment, la société Eiffage et la SCI en indemnisation de leur préjudice sur le fondement des troubles anormaux de voisinage ;

Attendu que les premier et second moyens du pourvoi principal ne sont pas de nature à en permettre l'admission ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa première branche :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour débouter la SCI de sa demande tendant à la condamnation de la société Eiffage à la garantir intégralement de toute condamnation prononcée au profit des consorts Y...- Z... et dire que, dans leurs relations contributives, la SCI aura à sa charge 10 % des condamnations prononcées, l'arrêt énonce que si, dans leurs rapports avec M. Y... et Mme Z..., la société Eiffage et la SCI seront tenues in solidum à réparation, il conviendra, dans leurs rapports contributifs, de mettre 90 % de l'indemnité à la charge de la première et 10 % à celle de la seconde ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les stipulations du contrat liant la SCI à la société Eiffage n'impliquaient pas que cette dernière prit à sa charge la totalité des conséquences des troubles causés aux voisins par le bruit du chantier la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen du pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que, dans leurs rapports contributifs, 90 % de l'indemnisation seront mis à la charge de la la société Eiffage constructions Picardie et 10 % à celle de la SCI Saint Patrick, maître d'ouvrage et a dit que la même proportion sera appliquée au partage des frais irrépétibles et dépens mis à leur charge, l'arrêt rendu le 30 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;

Condamne la société la société Eiffage constructions Picardie aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Eiffage constructions Picardie à payer à M. Y... et à Mme Z... la somme globale de 2 500 euros et à payer à la SCI Saint Patrick la même somme ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Eiffage constructions Picardie.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'exception de nullité concernant l'expertise de monsieur B..., soulevée par la société Eiffage, d'avoir constaté que les bruits du chantier d'agrandissement de la Clinique Victor Pauchet avaient constitué pour les consorts Y...- Z... un trouble anormal du voisinage et d'avoir condamné la société Eiffage Construction Picardie, in solidum avec la SCI Saint Patrick, à payer la somme de 15. 000 euros à monsieur Joël Y... et madame Véronique Z... ;

AUX MOTIFS QUE les défendeurs invoquent que certaines opérations de l'expert (pose de microphones, prises de son, auditions de sachants) n'ont pas été faites en présence des parties ; qu'ils en concluent qu'il a failli à son obligation de respecter le principe du contradictoire imposé par l'article 16 du Code de procédure civile : que le principe du contradictoire imposé par cet article aux experts désignés par une juridiction ne leur impose aucunement de procéder à l'intégralité de leurs diligences en présence des parties ou celles-ci appelées ; qu'ils peuvent fort bien procéder à des investigations notamment d'ordre technique (comme la pose de micros) ou à des auditions de sachants hors la présence des parties, sauf à les mettre contradictoirement en présence du résultat de leurs investigations par des notes adressées à chacune d'elles ou des réunions d'accedits organisées en cours ou en fin d'expertise (v. Cass. civ. 2e, 18 janvier 2001, Bull. civ. II, n° 11 ; Cass. civ. 3e, 1er octobre 1975, Bull. civ. III, n° 270) ; qu'en l'occurrence il résulte du rapport de l'expert que ces investigations et les conséquences qu'il en a tirées ont été communiquées aux parties et que ces dernières ont pu faire toutes les observations qu'elles souhaitaient sur les modalités ou le contenu de ces investigations ; que c'est en vain que la société Eiffage, plusieurs mois après le déroulement des opérations expertales, conteste l'étalonnage des appareils de mesure utilisés par l'expert, cette société n'apportant aucun argument sérieux à l'appui de sa constatation, si ce n'est une « note extrêmement complète » d'un technicien rémunéré par la société Eiffage, monsieur C..., qui n'a procédé lui-même à aucune constatation ni davantage assisté aux opérations expertales, et qui s'est borné à dénigrer les conclusions de son confrère après qu'il eût déposé son rapport ; qu'on ne saurait, comme l'invoque la société Eiffage, déduire de ce que l'expert a relevé un niveau de bruit excédant ce qu'il estime normal dans une maison d'habitation, qu'il a fait preuve de partialité envers les demandeurs ; que la cour écartera cependant certains passages du rapport (p. 22), ces passages étant étayés sur des constatations de l'expert qu'il a omis de joindre aux annexes de son rapport ; que ce passage, relatif à la certification des machines employées sur le chantier quant à leur niveau sonore, n'apporte aucun élément utile à la cause, la conformité de ces engins aux normes administratives n'étant pas un fait justificatif des niveaux de bruit excessifs relevés par l'expert ; qu'il s'ensuit qu'il n'y a pas matière à annulation de l'expertise de monsieur B... ;

1°) ALORS QUE la société Eiffage avait fait valoir que l'expert avait méconnu les droits de la défense et le principe de la contradiction en procédant le 14 février 2005 à l'audition de témoins, les époux D..., hors la présence des parties qui n'avaient pas été convoquées, et en n'annexant pas le compte-rendu de cette audition dans son rapport ; qu'en se bornant à affirmer, pour écarter toute violation du principe de la contradiction, que l'expert pouvait procéder, hors la présence des parties, à des investigations d'ordre technique, en l'espèce la pose de micros, et à une audition de sachant, en l'occurrence celle de Monsieur E..., dès lors que ces investigations et leurs conséquences avaient été communiquées aux parties qui avaient pu faire les observations sur les modalités ou le contenu de ces investigations, sans répondre aux conclusions de la société Eiffage relatives à l'audition des époux D..., dont le compte rendu ne figurait pas dans le rapport d'expertise, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE pour contester l'étalonnage des appareils de mesure utilisés par l'expert et établir que ce dernier n'avait pas respecté les dispositions réglementaires impératives en la matière, la société Eiffage avait fait valoir que l'expert n'avait pas été en mesure de prouver qu'il avait soumis son appareil de mesure à un étalonnage devant le LNE (Laboratoire National d'Essai) et qu'il n'avait jamais déféré à l'ordonnance du juge de la mise en état du 5 octobre 2006 qui lui avait enjoint de « produire sans délai la copie de son carnet métrologique comportant la vignette de vérification du sonomètre utilisé dans le cadre de sa mission d'expertise conformément aux dispositions du décret n° 88-682 du 6 mai 1988, de l'arrêté du 27 octobre 1989 et de l'arrêté du 6 mai 1995 » ; qu'en affirmant que la société Eiffage n'apportait aucun argument sérieux à l'appui de sa contestation de l'étalonnage des appareils de mesure utilisés par l'expert, à l'exception des conclusions d'un rapport amiable établi par Monsieur C..., tandis que la société Eiffage avait invoqué les termes de l'ordonnance précitée et la réglementation imposant à l'expert la production de son carnet métrologique, qui n'avait jamais été réalisée, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société Eiffage, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que les bruits du chantier d'agrandissement de la Clinique Victor Pauchet avaient constitué pour les consorts Y...- Z... un trouble anormal du voisinage et d'avoir condamné la société Eiffage Construction Picardie, in solidum avec la SCI Saint Patrick, à payer la somme de 15. 000 euros à monsieur Joël Y... et madame Véronique Z... ;

AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport de l'expert B..., notamment de relevés sonores réalisés les 14 février et 13 avril 2005, que le niveau sonore, pendant le fonctionnement du chantier, était de 68 db à l'extérieur de l'habitation des époux Y...- Z... (jardin) et de 55 à 65 db à l'intérieur, fenêtres fermées ; que ces seuils représentant, à l'intérieur de l'habitation, un bruit comparable à celui d'un trafic de ville en extérieur, même si ces bruits n'atteignent pas les niveaux d'une tondeuse à gazon (90 db) ou d'une cantine scolaire (90 db), comme invoqué par la clinique Pauchet, il n'en reste pas moins que, nonobstant les dénégations péremptoires de l'expert privé d'Eiffage, qui n'a effectué aucune observation personnelle lors du chantier et s'est contenté de commenter après coup le rapport de son confrère, ces bruits excèdent le niveau de bruit ordinaire qu'on est en droit d'attendre dans une habitation bourgeoise (de 0 à 30 db) et constituent une gène sonore indéniable ; que cette nuisance est d'autant mois justifiable que, selon l'expert B..., quelques moyens simples et peu coûteux auraient permis de l'atténuer sensiblement, par exemple par la pose murs antibruits entre l'habitation des demandeurs et les engins les plus bruyants ; que les consorts Y...- Z... invoquent sans être pertinemment démentis que ces nuisances sonores duraient toute la journée de 6h30 à 17h l'après-midi et se sont poursuivies de juillet 2004 à décembre 2006 ; qu'il s'ensuit que la perpétuation de cette gène sonore pendant de longs mois constitue un trouble anormal de voisinage justifiant une demande indemnitaire de la part des consorts Y...- Z... ;

1°) ALORS QU'il résulte des constatations du rapport d'expertise que l'expert a réalisé les mesures des niveaux sonores à l'intérieur de la maison des consorts Y...-Z... à l'aide des microphones B et C, que les mesures réalisées à l'aide du microphone C situé à l'« intérieur au centre de la cuisine » se sont élevées à un niveau de 32 à 55 db (rapport, p. 12) et que celles réalisées à l'aide du microphone B situé à l'« intérieur au centre de la chambre d'enfant » se sont élevées à un niveau de 39 à 65 db (rapport, p. 11) ; qu'il résulte par ailleurs de ce rapport que cette dernière mesure de 65 db avait été effectuée « dans la chambre enfant située au 1er étage dans les combles aménageables » et que « le niveau sonore important mesuré dans la chambre » s'expliquait par le fait que le « velux donne directement sur le chantier » et que « le velux (était) légèrement entrouvert » (rapport, p. 11, in fine) ; qu'en affirmant qu'il résultait du rapport d'expertise que le niveau sonore, pendant le fonctionnement du chantier, était « de 55 à 65 db à l'intérieur, fenêtres fermées », tandis qu'il résultait des termes de ce rapport que le niveau de 65 db avait été constaté à l'intérieur de la chambre d'enfant dont le velux était « légèrement entrouvert », la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

2°) ALORS QUE, en tout état de cause, la société Eiffage avait fait valoir qu'il résultait des conclusions de l'expert qu'« aucune des mesures effectuées à l'intérieur de la maison n'a dépassé les 65 dB (la valeur la plus forte obtenue dans la chambre d'enfant étant de 65 dB avec le velux ouvert) » et qu'« aucune des mesures effectuées à l'extérieur n'a notablement excédé une moyenne de 70 dB » ; qu'elle avait alors invoqué les « données figurant sur le serveur informatique du ministère de l'environnement », d'où il résultait que « le niveau de bruit maximal en provenance du chantier n'a jamais dépassé, à l'intérieur de la maison, le niveau minimal émis par un téléviseur, par une imprimante, par une sonnerie de téléphone ou par un aspirateur (65 dB) » et qu'« il n'a pas davantage dépassé à l'extérieur le niveau minimal émis par une rue à gros trafic ou un intérieur de train (70 dB) », ce dont elle déduisait que les mesures effectuées par l'expert établissaient en elles-mêmes que les bruits du chantier avaient été « maintenus dans des limites tout à fait raisonnables » (concl., p. 22, § 4, 5 et 6, et p. 23, § 4) ; qu'en affirmant, pour conclure que monsieur Y... et madame Z... avaient été victimes d'un trouble anormal de voisinage, que les bruits constatés à l'intérieur de la maison de monsieur Y... et madame Z... pendant le fonctionnement du chantier excédaient le niveau de bruit ordinaire qu'on est en droit d'attendre dans une habitation bourgeoise et qu'ils constituaient une gène sonore indéniable, qui s'était prolongée pendant de nombreux mois, sans répondre aux conclusions de la société Eiffage invoquant les données de comparaison publiées par le ministère de l'environnement, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour la société Saint Patrick et la société Clinique Victor Pauchet De Butler.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI SAINT PATRICK de sa demande subsidiaire tendant à ce que la société EIFFAGE CONSTRUCTION PICARDIE soit condamnée à la garantir intégralement de toute condamnation prononcée au profit des consorts Y...- Z... et d'avoir dit que dans leurs relations contributives, la SCI SAINT PATRICK aura à sa charge 10 % des condamnations prononcées ;

AUX MOTIFS QUE « si dans leurs rapports avec les demandeurs, les défendeurs tenus in solidum à réparation seront tenus in solidum, il conviendra, dans leurs rapports contributifs, de mettre 90 % de cette somme à la SA EIFFAGE CONSTRUCTION et 10 % à la SCI SAINT PATRICK, maître d'ouvrage ; que la même proportion sera appliquée au partage des frais irrépétibles et dépens mis à leur charge » ;

ALORS QUE la responsabilité de l'entrepreneur vis-à-vis du maître de l'ouvrage condamné à réparer des dommages causés à des tiers sur le fondement des troubles anormaux de voisinage en raison de travaux exécutés par cet entrepreneur, est de nature contractuelle ; que la SCI SAINT PATRICK faisait valoir que selon les stipulations du marché conclu avec les entreprises, ces dernières étaient tenues de prendre toutes dispositions, à leurs frais et risques, pour réduire les gênes infligées au voisinage, notamment celles causées par le bruit des engins (concl. p. 13) ; qu'en laissant une part de l'indemnisation allouée aux victimes à la charge de la SCI SAINT PATRICK sans rechercher, comme elle y était invitée, si les stipulations du contrat liant celle-ci à l'entrepreneur n'impliquaient pas que ce dernier prenne à sa charge la totalité des conséquences des troubles causés aux voisins par le bruit du chantier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

ALORS en tout état de cause QUE le maître de l'ouvrage condamné pour troubles anormaux de voisinage résultant de l'opération de construction est fondé, le cas échéant, à obtenir la garantie intégrale de l'entreprise ayant réalisé les travaux à l'origine des troubles ; que la SCI SAINT PATRICK faisait valoir sans être contestée que la société EIFFAGE était en charge des lots VRD, terrassement et gros-oeuvre et que les bruits relevés par l'expert comme les plus substantiels étaient ceux liés à l'opération de gros-oeuvre ; qu'en laissant 10 % des condamnations prononcées à la charge de la SCI SAINT PATRICK, sans donner aucune explication sur le rôle causal respectif de l'intervention d'EIFFAGE sur les troubles causés et celui du maître de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil et du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage."

Un arrêt sur cette question :

"Attendu selon l'arrêt attaqué (Rouen, 6 janvier 2011), que, le 27 février 2002, les époux X..., propriétaires d'un appartement, l'ont donné à bail à Mme Y..., M. Z... se portant caution solidaire des engagements de la locataire ; que le 5 mai 2009, le bailleur a demandé à la preneuse paiement d'une somme au titre de la régularisation des charges dues au titre des cinq années écoulées, puis, un commandement de payer délivré le 17 juin 2009 étant demeuré infructueux, l'a assignée, ainsi que la caution, en paiement d'une somme de 9 326,47 euros ; que Mme Y... est décédée en cours d'instance ; que M. Z... a reconventionnellement sollicité l'allocation d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande reconventionnelle alors, selon le moyen :

1°/ que la circonstance que le montant des charges locatives finalement dues par le bailleur soit trois fois plus élevé que celui de la provision pour charge conventionnellement stipulée ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi du bailleur dans l'exécution du contrat ; qu'en jugeant, en l'espèce, que le seul fait de réclamer "une provision sur charges d'un montant mensuel de 77 euros lors de la conclusion du bail et pendant les sept années qui ont suivi pour, en définitive, réclamer plus du triple de la somme provisionnée à l'issue de ce délai, (serait) constitutif d'une faute dans l'exécution du contrat", la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;

2°/ que la circonstance qu'un bailleur ait tardé à solliciter de son locataire le paiement des charges locatives et n'ait pas procédé à une régularisation annuelle de ces charges ne suffit pas à caractériser sa mauvaise foi dans l'exécution du contrat ; qu'en déduisant la mauvaise foi du bailleur du délai dans lequel il avait sollicité de sa locataire, le montant total des charges locatives dues par cette dernière, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;

3°/ qu'en toute hypothèse, si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ; qu'en fixant le préjudice causé par la locataire et la caution, du fait du retard apporté par le bailleur, à leur adresser un décompte de charge, à une somme équivalente aux sommes dues en application du contrat, la cour d'appel en a paralysé la mise en oeuvre, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;

4°/ qu'en toute hypothèse, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle une perte ou un bénéfice ; qu'en se bornant à allouer à M. Z... la somme de 10 000 euros tendant notamment à la réparation du préjudice résultant du retard apporté par le bailleur à solliciter le paiement des charges, sans justifier l'existence d'un préjudice distinct des conséquences de l'exécution de l'obligation dont la locataire ne pouvait être libérée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que par courrier adressé au bailleur le 30 novembre 2003, la locataire, par l'intermédiaire de sa fille et de son gendre, les époux Z..., s'était inquiétée de n'avoir reçu aucun état des charges et donc aucun récapitulatif débiteur ou créditeur de sa situation, que le 7 février 2004, Mme Z... avait sollicité encore du bailleur la régularisation des charges locatives de sa mère, qu'aucune réponse n'avait été donnée à ces deux lettres, que le 10 septembre 2008, M. X... avait adressé à sa locataire une demande de régularisation du loyer depuis l'année 2003 et réclamé un rappel d'indexation, notant que la provision sur charges était maintenue au montant initial et que le 5 mai 2009, M. X... avait réclamé pour la première fois une somme au titre de la régularisation des charges, sans aucune explication, la cour d'appel a pu retenir, en l'état de l'obligation légale d'une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, que la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul était, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat et en déduire que M. X... avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté, par des motifs non critiqués, que l'immeuble loué comprenait une cave qui n'avait jamais été mise à la disposition de la locataire, laquelle avait dû utiliser le garage des époux Z... pour entreposer le surplus de ses affaires et retenu qu'il en était résulté un préjudice pour la locataire et ses enfants, la cour d'appel qui, condamnant M. Z... au paiement des charges réclamées à la locataire n'a pas porté atteinte à la substance des droits et obligations légalement convenus entre les parties, a souverainement apprécié le montant total des différents chefs de préjudice de M. Z..., sans être tenue d'en préciser les éléments ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Michel X... à payer à Monsieur Yves Z... la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, et compte tenu de la condamnation de Monsieur Z... à payer à Monsieur X... la somme de 9.470,45 euros, d'AVOIR ordonné la compensation entre les sommes mises à la charge des parties et en conséquence, d'AVOIR condamné Monsieur X... à payer à Monsieur Z... la somme de 529,55 euros ;

AUX MOTIFS QU'« il apparaît des pièces versées par l'intimé que par courrier adressé au bailleur le 30 novembre 2003, la locataire, par l'intermédiaire de sa fille et son gendre, Monsieur et Madame Z...-Y..., qui géraient ses « affaires » s'inquiétait de n'avoir reçu aucun état de charges et donc aucun récapitulatif débiteur ou créditeur de sa situation ; que le 7 février 2004, Madame Z...-Y... sollicitait encore du bailleur la régularisation des charges locatives après une occupation de sa mère de presque deux ans ; qu'aucune réponse n'était donnée à ces deux lettres ; que le 10 février 2008, Monsieur X... adressait à sa locataire une demande de régularisation du loyer depuis l'année 2003 et réclamait la somme de 4.587,30 euros au titre du rappel de cette indexation, notant que la provision sur charges était maintenue à 77 euros ; que Monsieur et Madame Z...-Y... s'opposaient au calcul opéré de la révision du loyer et le bailleur convenait de son erreur et ramenait sa réclamation à la somme totale de euros ; que cette somme était alors payée par la locataire ; que le 5 mai 2009, Monsieur X... réclamait pour la première fois à la locataire, au titre de la régularisation des charges depuis le 1er avril 2004 jusqu'à ce jour, la somme de 6.860,30 euros ; que devant l'absence de réponse à sa réclamation, il faisait délivrer le 17 juin 2009 un commandement de payer cette somme resté infructueux ; qu'il convient de relever que cette demande a donc été présentée, sans aucune explication de la part du bailleur, plus de 7 ans après la conclusion du contrat de location ; que le 30 septembre 2009, Madame Y... libérait les lieux puis décédait quelques semaines plus tard à l'âge de 94 ans ; qu'un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie était dressé contradictoirement par un huissier de justice : que le bailleur a alors réactualisé sa demande au jour du départ de la locataire des lieux et réclame le paiement de la somme de 9.326,47 euros ; qu'il demande aussi la moitié du coût du procès-verbal de constat de sortie, soit la somme de 143,98 euros ; qu'il résulte de cet historique des faits que la locataire, loin de se refuser à payer les charges réellement dues pour cette location, s'était justement inquiétée du calcul des charges et avait réclamé au bailleur de lui faire parvenir le décompte des charges exactes dues l'année suivant sa location puis l'année d'après ; que devant le silence du bailleur et alors qu'il mentionnait encore en septembre 2008 que la provision mensuelle pour charges était toujours de euros, elle a mensuellement acquitté cette somme ; que la réclamation présentée en mai 2009 sur une période écoulée de 5 ans, si elle est juridiquement recevable et exacte dans son calcul est, dans ce cas, parfaitement déloyale et brutale ; qu'en effet, en présentant une provision sur charge d'un montant mensuel de 77 euros lors de la conclusion du bail et pendant les 7 années qui ont suivi pour, en définitive, réclamer plus du triple de la somme provisionnée à l'issue de ce délai, est constitutif d'une faute dans l'exécution du contrat ; qu'ainsi c'est à juste titre que le premier juge a, d'une part, retenu que Monsieur Z... était, en sa qualité de caution solidaire de la locataire décédée, redevable du paiement des sommes de 9.326,47 euros + 143,98 euros soit 9.470,45 euros et il convient de constater que Monsieur X... a engagé sa responsabilité envers la locataire et donc sa caution solidaire, ayant par son comportement, occasionné un dommage à son co-contractant ; qu'enfin il apparaît que l'immeuble loué comprenait dans son descriptif l'existence d'une cave ; que celle-ci n'a jamais été mise à la disposition de la locataire, des scellés ayant été apposés par la justice avant son entrée dans les lieux ; que Monsieur et Madame Z...-Y... ont, à plusieurs reprises, suivant les lettres versées aux débats, réclamé la délivrance de cet accessoire à l'occupation de l'appartement loué ; que le bailleur, malgré ses affirmations de diligence, n'a pas réussi à remplir son obligation ; qu'il en est résulté un préjudice d'occupation pour la locataire et ses enfants, la première ayant dû utiliser leur garage pour entreposer le surplus de ses affaires n'entrant pas dans l'immeuble loué ; qu'il convient en conséquence de condamner Monsieur Z... à payer à Monsieur X... la somme de 9.470,45 euros au titre des sommes dues au titre de la location du 27 février 2002, il convient de condamner Monsieur X... à payer à Monsieur Z... la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice qu'il a subi et d'ordonner la compensation entre les deux condamnations ; qu'il en résulte que Monsieur X... est finalement condamné à payer à Monsieur Z... la somme de 529,55 euros » (arrêt p.5, dernier alinéa à p. 7, al. 2) ;

1°) ALORS QUE la circonstance que le montant des charges locatives finalement dues par le bailleur soit trois fois plus élevé que celui de la provision pour charge conventionnellement stipulée ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi du bailleur dans l'exécution du contrat ; qu'en jugeant, en l'espèce, que le seul fait de réclamer « une provision sur charge d'un montant mensuel de 77 euros lors de la conclusion du bail et pendant les 7 années qui ont suivi pour, en définitive, réclamer plus du triple de la somme provisionnée à l'issue de ce délai, serait constitutif d'une faute dans l'exécution du contrat » (arrêt p. 6, dernier alinéa), la Cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3 du Code civil ;

2°) ALORS QUE la circonstance qu'un bailleur ait tardé à solliciter de son locataire le paiement des charges locatives et n'ait pas procédé à une régularisation annuelle de ces charges ne suffit pas à caractériser sa mauvaise foi dans l'exécution du contrat ; qu'en déduisant la mauvaise foi du bailleur du délai dans lequel il avait sollicité de sa locataire, le montant total des charges locatives dues par cette dernière, la Cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3 du Code civil ;

3°) ALORS QUE, en toute hypothèse, si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ; qu'en fixant le préjudice causé par la locataire et la caution, du fait du retard apporté par le bailleur, à leur adresser un décompte de charge, à une somme équivalente aux sommes dues en application du contrat, la Cour d'appel en a paralysé la mise en oeuvre, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;

4°) ALORS QUE, en toute hypothèse, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle une perte ou un bénéfice ; qu'en se bornant à allouer à Monsieur Z... la somme de 10.000 euros tendant notamment à la réparation du préjudice résultant du retard apporté par le bailleur à solliciter le paiement des charges, sans justifier l'existence d'un préjudice distinct des conséquences de l'exécution de l'obligation dont la locataire ne pouvait être libérée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil."