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  • Le fait pour les bénéficiaires d'un compromis de vente de se substituer un tiers ne constitue pas une cession de créance et n'emporte pas obligation d'accomplir les formalités de l'article 1690 du code civil

    Ainsi jugé par cet arrêt :


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 avril 2011), que Mme X..., propriétaire d'un appartement, a donné un mandat non exclusif de vente à l'Agence Alain Auclair (l'agence) ; que, par acte du 22 octobre 2003, rédigé par l'agence, Mme X... a vendu un appartement à M. Y... et Mme Z..., avec faculté de substitution ; que, par acte du 5 janvier 2004, enregistré le 10 février 2004, les acquéreurs ont constitué la société civile immobilière Farmol (SCI), laquelle, immatriculée le 11 février 2004, s'est substituée à M. Y... et Mme Z... ; que, par lettre du 8 mars 2004, Mme X... a indiqué que les conditions de réalisation de la vente n'étant pas respectées, l'acte authentique ne pouvait être signé le 15 mars 2004 ; que la SCI a assigné Mme X... en perfection de la vente ;

    Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

    1°/ que, lorsqu'elle est stipulée dans une promesse synallagmatique de vente, la clause de substitution constitue une cession de contrat soumise aux exigences de l'article 1690 du code civil ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé par refus d'application le texte susvisé ;

    2°/ qu'en laissant sans réponse les conclusions de Mme X... qui faisaient valoir que la SCI, sur qui pesait la charge de la preuve de son droit prétendu, n'avait jamais justifié de la cession ou de la substitution qu'elle invoquait, et ce malgré les sommation et itérative sommation de communiquer qui lui avaient été délivrées, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;

    Mais attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, répondant aux conclusions, que le fait pour les bénéficiaires d'un " compromis de vente " de se substituer un tiers ne constituait pas une cession de créance et n'emportait pas obligation d'accomplir les formalités de l'article 1690 du code civil ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne Mme X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille douze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

     

     

    MOYEN ANNEXE AU PRÉSENT ARRÊT

     

    Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour Mme X....

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit parfaite la vente intervenue, le 22 octobre 2003, entre la signataire d'une promesse synallagmatique de vente immobilière (Madame X...) et l'acquéreur substitué (la SCI FARMOL) aux bénéficiaires de la promesse, et condamné la signataire à payer à l'agent immobilier (l'Agence ALAIN AUCLAIR) la somme de 8. 285 € au titre de commission d'agence ;

    AUX MOTIFS QUE le compromis de vente signé par Madame X... le 22 octobre 2003 comporte en page 1 la mention en caractères gras « il est précisé que l'acquéreur aura la faculté de se faire substituer » (arrêt p. 5 § 4) ; que les acquéreurs, qui ont entendu se substituer la SCI FARMOL, n'étaient contractuellement tenus à aucune formalité pour notifier la substitution à la venderesse dont l'acceptation n'était pas requise, étant observé que le fait pour les bénéficiaires d'un compromis de vente de se substituer un tiers ne constitue pas une cession de créance et n'emporte pas obligation d'accomplir les formalités de l'article 1690 du code civil (arrêt p. 5 § 5) ;

    1°) ALORS QUE, lorsqu'elle est stipulée dans une promesse synallagmatique de vente, la clause de substitution constitue une cession de contrat soumise aux exigences de l'article 1690 du code civil ; qu'en décidant le contraire la cour a violé par refus d'application le texte susvisé ;

    2°) ALORS subsidiairement QU'en laissant sans réponse les conclusions de Madame X... qui faisaient valoir (concl. p. 14 § 4/ alinéas 2, 3, 6 et 7) que la SCI FARMOL, sur qui pesait la charge de la preuve de son droit prétendu, n'avait jamais justifié de la cession ou de la substitution qu'elle invoquait et ce malgré les sommation et itérative sommation de communiquer qui lui avaient été délivrées, la cour a entaché son arrêt d'un défaut de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile."

  • Trouble du voisinage et copropriété

    Une décision :

     

    "Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Attendu que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 9 novembre 2010), que M. X... et M. Y... sont propriétaires d'un appartement au premier étage d'un immeuble en copropriété, comprenant deux lots ; que la société civile immobilière Edmond Jean (la SCI) est, elle-même, propriétaire du lot n° 1 constitué d'un garage au rez de chaussée, dans lequel la société Jean Fleuriste, locataire, exploite un fonds de commerce de débit de boissons, restauration et bar de nuit ; que, se plaigant de nuisances sonores et olfactives, diurnes et nocturnes, MM. X... et Y... ont assigné en cessation de l'activité commerciale exercée dans le lot n° 1 et paiement de dommages-intérêts ;

    Attendu que pour débouter MM. X... et Y... de leur demande tendant à voir dire qu'il ne peut être exercé dans le lot n° 1 aucune activité de commerce de bouche et diffusion musicale, l'arrêt retient que le règlement de copropriété, stipulant que le garage " pourra être utilisé pour le stationnement des véhicules ou pour l'exploitation commerciale ou professionnelle " et ne prévoyant aucune restriction d'usage commercial, l'exercice d'une activité commerciale dans ce lot n'est pas contraire à la destination de l'immeuble ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'activité exercée dans le lot n° 1 était source de nuisances constitutives d'un trouble anormal pour les copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas pris les mesures de nature à les faire cesser, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute MM. X... et Y... de leurs demandes tendant à voir dire qu'il ne peut être exercé dans le lot n° 1 de la copropriété situé au ... à Montpellier, toute activité de commerce de bouche ou musicale, l'arrêt rendu le 9 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

    Condamne la société Edmond Jean et la société Jean Fleuriste aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Edmond Jean et la société Jean Fleuriste à payer à MM. X... et Y... la somme de 2 500 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf février deux mille douze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour MM. X... et Y...

    Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté des copropriétaires (MM. X... et Y..., les exposants) de leur demande tendant à voir condamner un autre copropriétaire (la SCI EDMOND JEAN) et son locataire (la société JEAN FLEURISTE) à cesser toute activité de commerce de bouche et diffusion musicale dans le garage constituant le lot n° 1 de la copropriété ;

    AUX MOTIFS QUE l'article 8 du règlement de copropriété précisait que l'immeuble était à usage principal d'habitation, l'article 10, sous le titre « conditions de jouissance des parties privatives et communes », que les appartements ne pourraient être occupés que bourgeoisement, l'exercice des professions libérales y étant toutefois toléré à la condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l'immeuble ; qu'il était indiqué ensuite que le « garage sis au rez-de-chaussée pourra être utilisé pour le stationnement des véhicules ou pour l'exploitation commerciale ou professionnelle » ; que, dès lors, ce garage pouvait être utilisé à usage commercial ; que le règlement de copropriété ne comportait aucune limitation à l'activité commerciale qui pourrait y être exercée et que le principe était celui de la liberté des activités commerciales ; que certes l'article 12 indiquait que les copropriétaires et occupants devraient veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne fût à aucun moment troublée, que les bruits et tapages nocturnes étaient formellement interdits, que l'usage des appareils de son était autorisé sous réserve de l'observation des règlements administratifs et à la condition que le bruit en résultant ne fût pas perceptible pour les voisins ; que l'article 13 disposait que les occupants ne pourraient encombrer les cours, entrées ou vestibules, paliers ou escaliers ; que les livraisons dans l'immeuble de provisions, matières sales ou encombrantes devaient être faites avant dix heures du matin (et non pas interdites) ; que cependant ces limitations ne concernaient pas la destination des lieux mais imposaient seulement aux occupants des obligations de faire ou de ne pas faire, sans rendre les locaux inaptes à une activité commerciale non interdite par le règlement de copropriété telle une activité de restauration ou de bar à vin ; qu'il s'agissait seulement d'un problème d'usage des lieux ; que l'article 15 qui interdisait de placer sur la façade des immeubles une enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque de caractère commercial ne pouvait à elle seule restreindre le caractère commercial du local ; que l'usage commercial litigieux n'était pas contraire à la destination de l'immeuble ; que la possibilité d'exercer dans le lot n° 1 une activité commerciale ne dispensait nullement le propriétaire et l'occupant de ce lot de respecter le règlement de copropriété ; que les exposants établissaient que l'activité y exercée avait été pour eux source de nuisances dès lors que le garage avait été transformé à partir de 2007 en établissement de restauration avec afflux de personnes stationnant sur la voie publique, mise en place d'équipements non conformes, nuisances sonores et olfactives justifiant une décision administrative de retrait de l'autorisation de terrasse ; que ces faits (bruits et odeurs) avaient été constatés par huissier de justice le 11 décembre 2009, et également par les service municipaux ; que les diverses nuisances étaient reprises dans l'arrêté municipal du 8 mars 2010 : odeurs de cuisson, positionnement d'une grille d'extraction à moins d'un mètre de la fenêtre d'une chambre à coucher, nuisances sonores et olfactives de nature à créer des risques sanitaires, mise en demeure restée sans effet ; qu'il en résultait que l'exploitant et son bailleur avaient causé des nuisances contraires au règlement de copropriété en ce que la tranquillité de l'immeuble avait été troublée, que ces faits constituaient un trouble anormal de voisinage (arrêt attaqué, p. 8, 2ème, 3ème, 4ème et 5ème al., p. 9, 3ème à 9ème al., p. 10, 2ème à 4ème al., 6ème, 8ème à 10ème al., et p. 11, 1er et 2ème al.) ;

    ALORS QU'un copropriétaire ne peut, sans porter atteinte à la destination de l'immeuble, exploiter dans son lot un commerce, notamment de restauration, générateur de nuisances olfactives et sonores prohibées par le règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété interdisait formellement aux copropriétaires de troubler la tranquillité de l'immeuble (art. 10 et 12-1), de produire tous bruits ou tapages nocturnes (art. 12-2), d'utiliser des appareils de diffusion musicale bruyants (art. 12-3), d'introduire dans l'immeuble des matières malodorantes (art. 13-5), d'en encombrer les entrées (art. 13-1) et de poser sur sa façade une enseigne de caractère commercial (art. 15-6), autrement dit, prohibait l'exercice dans l'immeuble, destiné à l'usage principal d'habitation (art. 8-1), de toute activité, sous enseigne commerciale, génératrice de nuisances sonores, olfactives et d'encombrement ; qu'après avoir constaté que le commerce litigieux de restaurant et bar musical nocturne, exercé sous enseigne commerciale, générait de graves nuisances tout à la fois sonores et olfactives, et d'encombrement des entrées de l'immeuble, le juge ne pouvait pas décider qu'un tel commerce ne portait nulle atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    ALORS QUE, en outre, un copropriétaire ne peut poursuivre dans son lot une activité commerciale portant atteinte aux droits des autres copropriétaires en ce qu'elle produit de graves nuisances sonores et olfactives ; qu'après avoir relevé que le commerce litigieux de restaurant et bar de nuit exercé dans le lot n° 1 de la copropriété générait d'importantes nuisances sonores et olfactives constitutives d'un trouble anormal de voisinage, le juge ne pouvait pas décider que l'exploitant et son bailleur étaient en droit de continuer d'exercer pareille activité ; qu'en s'abstenant de tirer les conséquences légales de ses propres constatations d'où il résultait que l'activité litigieuse portait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965."

  • Renonciation à l'application de la loi du 1er septembre 1948 par conclusion d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989

    Admise par cet arrêt :

     

    "Vu l'article 1134 du code civil ; 


    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 novembre 2010), que les époux X..., qui, par contrat du 11 septembre 1986 soumis à la loi du 1er septembre 1948, avaient pris à bail, à compter du 1er octobre 1986, un appartement propriété de la société Jora, ont ensuite conclu avec celle-ci deux autres baux portant sur le même bien, l'un le 19 janvier 1987 et l'autre le 1er janvier 1993 ; que Mme Y..., veuve de M. X..., décédé en 2005, ayant refusé le renouvellement du bail avec réévaluation du loyer que, par acte du 13 juin 2007, lui avait offert la société Jora, celle-ci l'a assignée en fixation du prix du bail ;

    Attendu que pour dire le bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et débouter la bailleresse de sa demande, l'arrêt retient que l'exécution du bail de 1993 ne s'est pas déroulée sans réserve pendant quatorze ans, Mme Y... ayant dès le 12 avril 1994 écrit à la société Jora pour critiquer la validité des baux de 1987 et de 1993 et que la conclusion du bail de 1993 ne peut valoir renonciation de Mme Y... aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 que s'il est établi qu'elle a accepté en connaissance de cause l'application de la loi du 6 juillet 1989 et que tel n'est pas le cas dès lors que le nouveau bail était destiné, selon le bailleur, à faire succéder le régime de la loi de 1989 à celui de la loi de 1986 et non à celui de la loi du 1er septembre 1948, de sorte qu'il existe, par hypothèse, une équivoque sur l'enjeu de la renonciation ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les parties avaient conclu le 1er janvier 1993 un bail se référant à la loi du 6 juillet 1989 ce dont il se déduisait que les époux X... avaient renoncé, sans équivoque, à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

    Condamne Mme Y... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à la société Jora la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mars deux mille douze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Jora

    Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le contrat de bail conclu 1er janvier 1993 entre la SCI Jora et les époux X... était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et d'avoir, en conséquence, débouté la SCI Jora de sa demande ainsi que d'avoir condamné la SCI Jora au paiement d'une certaine somme au titre des dispositions de l'article 700 du CPC ;

    AUX MOTIFS PROPRES QU' il est constant que Madame X... occupe les lieux depuis le 1er octobre 1986 ; que Madame X... se prévaut d'un engagement de location sans stipulation de durée consenti le 11 septembre 1986 par le mandataire du bailleur de l'époque, prévoyant que « les preneurs bénéficieront ultérieurement d'un bail de six ans à leur profit moyennant le loyer précité » (1.000 francs) et qui se réfère à des « conditions de location généralement en usage à Paris » contresignées par les parties le 10 septembre 1986 ; qu'excepté un renvoi opéré par l'article 11 des conditions générales à l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 pour la définition des charges incombant au preneur, l'engagement de location ne précise pas le régime légal applicable à la convention ; que c'est à juste titre que la SCI Jora soutient qu'il ne peut être déduit du seul renvoi à l'article 38 la soumission de l'engagement à la loi du 1er septembre 1948 ; que néanmoins, la perspective d'une conclusion ultérieure d'un bail de six ans n'implique nullement, contrairement à ce qu'allègue la SCI Jora, que l'intention des parties était de placer d'ores et déjà leurs relations contractuelles sous le régime de la loi du 22 juin (et non août) 1982 ; que toutefois, le 19 janvier 1987, les parties ont régularisé un bail de six années se référant expressément à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 régissant les locaux d'habitation précédemment soumis à la loi du 1er septembre 1948 devenus vacants à compter du 23 décembre 1986 et qui n'y sont plus soumis, sauf exception ; qu'il est démontré par cette mention de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, introduite dans le bail de 1987 au titre des conditions particulières, que le régime juridique de l'engagement de location précédent, peu important, à ce stade du raisonnement, que la référence à l'article 25 soit ou pas pertinente, était celui d'une location soumise à la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il est donc établi que, dans l'intention du bailleur, les relations des parties étaient à l'origine soumises à la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il ne peut être ensuite sérieusement soutenu que Madame X... aurait renoncé au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948 en signant le bail de 1987 dès lors que cette renonciation ne peut être qu'équivoque puisqu'elle repose sur une prémisse erronée, à savoir l'application de l'article 25 à des locaux qui n'étaient pas vacants ; que pour ce seul motif, il y a lieu de considérer que la location est restée soumise à la loi du 1er septembre 1948 postérieurement au 19 janvier 1987 ; que les parties ont conclu le 1er janvier 1993 un bail se référant à la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il résulte de ce qui précède que la circonstance que la signature de ce bail aurait succédé à une précédente renonciation, et serait, comme telle, dépourvue d'équivoque, est inopérante ; que contrairement à ce qu'affirme la SCI Jora l'exécution du bail de 1993 ne s'est pas déroulée sans réserve pendant quatorze ans puisque dès le 12 avril 1994, Madame X... a écrit au bailleur pour critiquer la validité des baux de 1987 et de 1993, conclus selon elle en méconnaissance de ses droits et de la loi du 1er septembre 1948 ; que compte tenu de ce contexte, il ne peut être attaché aucune portée à l'absence de protestation de Madame X... après 1994 ; que la conclusion du bail de 1993 ne peut valoir renonciation de Madame X... aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 que s'il est établi qu'elle a accepté en connaissance de cause l'application de la loi du 6 juillet 1989 ; que tel n'est pas le cas dès lors que le nouveau bail était destiné, selon le bailleur, à faire succéder le régime de la loi de 1989 à celui de la loi de 1986 et non à celui de la loi du 1er septembre 1948 de sorte qu'il existe, par hypothèse, une équivoque sur l'enjeu de la renonciation ; qu'il s'ensuit que la SCI Jora sera déboutée de ses demandes tendant à voir dire que le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 et à voir fixer judiciairement le loyer en application de l'article 17 c) ;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' il est versé aux débats le contrat en date du 11 septembre 1986 qui fait référence aux conditions habituelles de location en usage à Paris ; que celles-ci mentionnent expressément la loi du 1er septembre 1948 et précisent que les lieux loués comprennent « une entrée, trois pièces et une cuisine » ; que le bail ne fait aucune mention d'une pièce d'eau ; qu'un nouveau bail est signé le 19 janvier 1987, la description des lieux est la même que sur le bail précédent ; que le bail indique être soumis aux dispositions de la loi du 23 décembre 1986 ; que cependant ce bail vise l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 qui n'est pas applicable à la situation des époux X... puisqu'ils occupaient déjà le logement lors de la signature de ce nouveau bail, le logement n'était donc pas vacant ; qu'un nouveau bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, était signé le 1er janvier 1993, toujours sans pièce d'eau, la description des lieux loués étant toujours « entrée, trois pièces cuisine » ; que de plus Monsieur et Madame X... ont contesté immédiatement l'application du nouveau bail en rappelant qu'ils étaient soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que l'exécution du contrat tel qu'il était établi le 1er janvier 1993 démontre plus leur incapacité à faire reconnaître leur droit à l'application de la loi du 1er septembre 1948 que leur renonciation certaine et non équivoque à ce droit ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que les époux X... n'ont jamais renoncé à leur droit de bénéficier de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il est établi que Monsieur et Madame X... ont fait réaliser à leur frais avec l'autorisation du bailleur un WC et que les locataires ont par un courrier commun interpellé le gestionnaire de l'immeuble sur les dégradations des parties communes ; que les lieux ne répondaient donc pas aux critères de confort permettant la sortie de la loi de 1948 et ne permettaient pas à la date de la signature du bail de 1993 d'être soumis aux dispositions de la loi du 7 juillet 1989 ; qu'en conséquence il convient de débouter la SCI Jora de sa demande de renouvellement du bail avec augmentation du loyer ;

    ALORS QU' en concluant un bail établi conformément à la loi du 6 juillet 1989, le locataire renonce, sans équivoque, à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que la Cour d'appel qui, bien qu'elle ait constaté que Madame X... avait conclu un contrat de bail le 1er janvier 1993 faisant expressément référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, a néanmoins, pour juger que ce contrat était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, énoncé qu'il n'était pas établi que la locataire avait signé ce bail en pleine connaissance de cause et renoncé au bénéfice de cette dernière loi, et que les lieux ne répondaient pas aux critères de confort permettant la sortie de la loi de 1948, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait au contraire que la locataire avait renoncé, sans équivoque, à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, violant ainsi l'article 1134 du Code civil."

  • Une application de l'article R. 831-21-4 du code de la sécurité sociale

    Par cet arrêt :

     

    "Vu l'article R. 831-21-4 du code de la sécurité sociale ;

    Attendu, selon ce texte, que si le bailleur, auquel est versée l'allocation de logement, ne prévient pas l'organisme payeur du non paiement des loyers dans un délai de trois mois après la constitution de l'impayé, au sens de l'article R. 831-21,III, du code de la sécurité sociale, il doit rembourser à cet organisme l'allocation de logement versée depuis la défaillance de l'allocataire jusqu'à la saisine éventuelle de l'organisme payeur; qu'il en résulte que seul le bailleur qui reçoit l'allocation de logement, peut se voir réclamer le remboursement des sommes versées à ce titre ;

    Attendu, selon le jugement attaqué, rendu en dernier ressort, et les productions, que la caisse d'allocations familiales du Var (la caisse) a réclamé à la société PBI Euro transactions (la société), titulaire d'un mandat de gestion d'un appartement loué, le remboursement de sommes versées entre ses mains, du 1er mai au 30 juin 2005, au titre du paiement direct de l'allocation de logement sociale dont bénéficiait le locataire ;

    Attendu que pour déclarer recevable l'action de la caisse et condamner la société à lui rembourser la somme demandée, le jugement retient que cette dernière était le mandataire du bailleur ;

    Qu'en statuant ainsi, le tribunal a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 26 novembre 2010, entre les parties, par le tribunal des affaires de sécurité sociale de Toulon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal des affaires de sécurité sociale de Marseille ;

    Condamne la caisse d'allocations familiales du Var aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la caisse d'allocations familiales du Var ; la condamne à payer à la société PBI Euro transactions la somme de 1 000 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize février deux mille douze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société PBI Euro transactions

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief au jugement attaqué D'AVOIR JUGE recevable l'action en remboursement de prestations de logement indues dirigée contre la société PBI Euro Transactions et D'AVOIR CONDAMNE celle-ci au paiement d'une somme de 3144,44 euros à ce titre ;

    AUX MOTIFS QUE le Conseil de la SARL PBI EURO TRANSACTIONS expose que l'article L 835-3 du Code de la Sécurité Sociale édicte que l'action de l'allocataire pour le paiement de l'allocation se prescrit par deux ans et que cette prescription est également applicable à l'action intentée par un organisme payeur en recouvrement de la prestation indûment payée ; Attendu que ne sont pas soumis à cette prescription biennale les bailleurs et mandataires, que la prescription qui s'applique est trentenaire avant 2008 ;

    ALORS QUE l'action d'une caisse d'allocations familiales en recouvrement de l'allocation de logement indûment versée, est soumise à la prescription biennale, quelle que soit la qualité de celui à l'encontre duquel elle est dirigée ; qu'en écartant le jeu de cette prescription au motif que les bailleurs et mandataires ne lui étaient pas soumis, le Tribunal a violé l'article L. 835-3 alinéa 2 du Code de la sécurité sociale.

    SECOND MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief au jugement attaqué D'AVOIR JUGE recevable l'action en remboursement de prestations de logement indues dirigée contre la société PBI Euro Transactions et D'AVOIR CONDAMNE celle-ci au paiement d'une somme de 3144,44 euros à ce titre ;

    AUX MOTIFS QU' il n'y a pas lieu de retenir l'irrecevabilité de la demande, du fait que les bailleurs ayant comme mandataire la SARL PBI TRANSACTIONS, ceux-ci en signant la convention de tiers payant s'engageaient à signaler immédiatement à la caisse l'impayé de loyer dans les trois mois suivant la défaillance du locataire; qu'il y a lieu de faire droit à la demande de la Caisse et de condamner la SARL PBI TRANSACTIONS à rembourser, en vertu des articles 1235 et 1376 du Code Civil, la somme de 3144,84 €;

    1°) ALORS QUE toute décision de justice doit être motivée à peine de nullité ; qu'en se bornant à énoncer qu'il y avait lieu de faire droit à la demande « en vertu des articles 1235 et 1376 du Code civil », sans expliquer en quoi la demande de la CAF, en l'espèce, était fondée, ni analyser les preuves produites par les parties ni encore, répondre à aucun de leurs moyens le Tribunal, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

    2°) ALORS QUE l'article R. 831-21-4 alinéa 2 du Code de la sécurité sociale sur lequel la CAF fondait sa demande (jugement p. 2 al.7), prévoit que si le bailleur auquel est versée l'allocation de logement ne prévient pas l'organisme payeur du non paiement des loyers dans un délai de trois mois après la constitution de l'impayé au sens de l'article R. 831-21 (III), il doit rembourser à celui-ci l'allocation de logement versée depuis la défaillance de l'allocataire jusqu'à la saisine éventuelle de l'organisme payeur ; qu'il en résulte que seul le bailleur qui reçoit l'allocation de logement, peut se voir réclamer le remboursement des sommes versées à ce titre dans l'hypothèse où la CAF n'a pas été informée de l'impayé de loyers dans le délai prescrit ; qu'en condamnant la société PBI Euro Transactions, dont il a constaté qu'elle n'était pas le bailleur, mais le mandataire de celui-ci (jugement p. 3 §1er), au remboursement des allocations de logement, le Tribunal a violé le texte précité;

    3°) ALORS QUE le Tribunal a relevé que les bailleurs, en signant la convention de tiers payant, s'engageaient à signaler immédiatement à la caisse l'impayé de loyer dans les trois mois suivant la défaillance du locataire ; qu'en condamnant la société PBI Euro Transactions, qui n'était pas « les bailleurs » mais leur mandataire, au remboursement des allocations indues cependant qu'elle constatait que c'était les bailleurs qui, en signant la convention de tiers payant, s'étaient engagés à informer la caisse de la défaillance du locataire, le tribunal n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134 et 1165 du Code civil ;

    4°) ALORS ENFIN, et à supposer les articles 1376 et 1235 du Code civil applicables, QUE lorsque le paiement a été fait à un représentant de celui auquel il était destiné, l'action en remboursement doit être exercée non contre le représentant, mais contre le représenté qui a reçu le paiement supposé indu ; qu'en condamnant la société PBI Euro transactions au remboursement des allocations indues en sa qualité de « mandataire », représentant les bailleurs auxquels étaient destinés les versements, le Tribunal a violé les articles 1376 et 1235 du Code civil."

  • L'indemnisation des servitudes d'urbanisme

    L'indemnisation des servitudes d'urbanisme


    Une servitude d'urbanisme est une restriction aux droits de propriété qui découle des dispositions légales ou réglementaires applicables à un terrain ou à une construction.


    Cette restriction, dont la plus importante est l'interdiction de construire, est vécue par le propriétaire comme une atteinte intolérable à ses droits, exprimés de façon particulièrement vigoureuse à l'article 544 du code civil et à l'article 545 du Code civil qui prévoient que :

    La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

    Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.


    Les propriétaires comprennent donc difficilement de telles restrictions, et le principe corrélatif à ces restrictions qui est l'absence d'indemnisation des servitudes d'urbanisme.


    Ce principe consiste à considérer que toute indemnisation des conséquences des restrictions au droit de propriété découlant des règles d'urbanisme est exclue.


    Ceci au nom de l'intérêt général, supérieur à l'intérêt particulier.

     

     

     

    Le principe de l'absence d'indemnisation des servitudes d'urbanisme


    Ce principe découle de l’article L.160-5 du code de l’urbanisme :


    N'ouvrent droit à aucune indemnité les servitudes instituées par application du présent code en matière de voirie, d'hygiène et d'esthétique ou pour d'autres objets et concernant, notamment, l'utilisation du sol, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties et non bâties dans chaque propriété, l'interdiction de construire dans certaines zones et en bordure de certaines voies, la répartition des immeubles entre diverses zones.

    Toutefois, une indemnité est due s'il résulte de ces servitudes une atteinte à des droits acquis ou une modification à l'état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain ; cette indemnité, à défaut d'accord amiable, est fixée par le tribunal administratif, qui doit tenir compte de la plus-value donnée aux immeubles par la réalisation du plan d'occupation des sols rendu public ou du plan local d'urbanisme approuvé ou du document qui en tient lieu.


    C'est le premier alinéa de cet article qui pose donc ce principe qui n'appelle pas d'explication particulière.


    Les exceptions au principe de l'absence d'indemnisation des servitudes d'urbanisme


    Première exception : l'atteinte à des droits acquis


    La notion de droit de droits acquis est retenue à partir du moment où le propriétaire qui subit une servitude d'urbanisme est titulaire d'une autorisation d'urbanisme régulière.


    L'exemple classique est une autorisation de lotir.



    Un autre exemple est l'autorisation d'exploiter une carrière :


    Requête de la société Ciments Lafarge France tendant à :

    1° l'annulation du jugement du 3 novembre 1980 du tribunal administratif de Montpellier rejetant sa requête tendant à la condamnation de l'Etat à lui payer une somme de 3 986 129 F avec intérêt de droit en réparation du préjudice par elle subi du fait de l'ordre qui lui a été donné, le 3 août 1971, de cesser toute exploitation sur une partie des terrains de la carrière lui appartenant sur le territoire de la commune de Frontignan ;

    2° la condamnation de l'Etat à lui payer une somme de 3 986 129 F avec intérêt de droit ;

    Vu le code de l'urbanisme, notamment son article L. 160-5 ; l'ordonnance du 31 juillet 1945 et le décret du 30 septembre 1953 ; la loi du 30 décembre 1977 ;

    Considérant, qu'aux termes de l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme : " N'ouvrent droit à aucune indemnité les servitudes instituées par application du présent code ... Toutefois, une indemnité est due s'il résulte de ces servitudes une atteinte à des droits acquis ou une modification à l'état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain ; cette indemnité, à défaut d'accord amiable, est fixée par le tribunal administratif, qui doit tenir compte de la plus-value donnée aux immeubles par la réalisation du plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou du document qui en tient lieu " ;

    Cons. que par sa lettre du 13 décembre 1976, la société Ciments Lafarge France a demandé au préfet de l'Hérault réparation du préjudice que lui causait la servitude d'urbanisme instituée par le plan d'urbanisme directeur de la commune de Frontignan Hérault approuvé le 22 février 1971, réservant pour la construction d'une voie expresse reliant l'autoroute A-9 à la ville de Sète des parcelles servant à l'exploitation d'une carrière à laquelle le préfet de l'Hérault lui avait ordonné de mettre fin par une décision du 3 août 1971 ; que le préfet a implicitement rejeté cette demande sur le terrain des dispositions précitées de l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme qui instituent un régime légal d'indemnisation exclusif de tout autre mode de réparation ; que, dès lors, en appréciant le bien-fondé des prétentions de la société requérante sur un fondement différent, sans les examiner d'office au regard des dispositions de l'article L. 160-5 précité, le tribunal administratif a omis de se prononcer sur le litige tel qu'il se présentait ; que son jugement doit être annulé ;

    Cons. que, dans les circonstances de l'affaire, il y a lieu de renvoyer les parties devant le tribunal administratif de Montpellier pour être statué ce qu'il appartiendra sur l'application de l'article L. 160-5 à la demande de la société requérante ; ... annulation du jugement ; renvoi des parties devant le T.A. pour être statué ce qu'il appartiendra sur la demande d'indemnité .


    Un cas important est celui du propriétaire bénéficiant d'un permis de construire :


    Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 12 novembre 1985 et 12 mars 1986 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés par M. Pierre X..., demeurant ... à Lucé (Eure-et-Loir), et tendant à ce que le Conseil d'Etat :

    1- annule le jugement du 11 juillet 1985 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa requête tendant à ce que l'Etat fût condamné à lui verser la somme de 180 437,19 F en réparation du préjudice subi du fait du refus illégal opposé par le maire de Puyvert (Vaucluse) à la demande de transfert du permis de construire déposée par M. Y... ;

    2- condamne l'Etat à lui verser la somme de 205 021,49 F augmentée des intérêts de droit capitalisés depuis la date de la demande d'indemnisation au préfet du Vaucluse ;

    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

    Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;

    Après avoir entendu :

    - le rapport de M. Errera, Conseiller d'Etat,

    - les observations de la S.C.P. Delaporte, Briard, avocat de M. Pierre X...,

    - les conclusions de M. Faugère, Commissaire du gouvernement ;


    Considérant qu'il résulte de l'instruction que M. X... a obtenu le 23 juillet 1979 un permis de construire une maison à usage d'habitation sur un terrain sis au lieudit "Le Buou", dans la commune de Puyvert (Vaucluse) ; que, se trouvant dans l'impossibilité de réaliser la construction projetée par suite de difficultés financières et alors que le plan d'occupation des sols de Puyvert en cours d'élaboration classait le terrain concerné en zone inconstructible, M. X... a conclu le 21 août 1979, une promesse de vente sous la condition qu'il serait autorisé à transférer ledit permis de construire à l'acheteur ; que, par un arrêté du 7 novembre 1979, le maire de Puyvert a refusé ce transfert ; que par un jugement du 8 avril 1982 devenu définitif le tribunal administratif de Marseille a annulé cette décision ;

    Considérant que le refus de l'acheteur d'acquérir le terrain de M. X... est la conséquence directe de la décision illégale du maire de Puyvert de faire obstacle au transfert du permis dont M. X... était titulaire ; que, par suite, le requérant, qui justifie de la perte d'un droit acquis au sens de l'article L.160-5 du code de l'urbanisme, est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à ce que l'Etat soit condamné à l'indemniser du préjudice résultant de cette décision ;

    Sur le préjudice :

    Considérant que M. X... a droit à l'indemnisation de la dépréciation de son patrimoine qui résulte directement de la décision illégale du 7 novembre 1979 ; que celle-ci est égale à la différence entre le prix de vente convenu le 21 août 1979, soit 110 000 , et la valeur vénale du terrain compte tenu des dispositions du plan d'occupation des sols de Puyvert, laquelle s'élève à la somme non contestée de 9 482 F ; qu'ainsi l'Etat doit être condamné à verser à M. X... une indemnité de 100 518 F ;

    Sur les intérêts et les intérêts des intérêts :


    Considérant que M. X... a droit aux intérêts de la somme susmentionnée à compter du 27 décembre 1982, date sa demande d'indemnité ; que la capitalisation des intérêts a été demandée le 6 avril 1984 et le 12 mars 1986 ; qu'à chacune de ces dates, il était dû au moins une année d'intérêts ; que, dès lors, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, il y a lieu de faire droit à ces demandes ;

    Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Marseille en date du 11 juillet 1985 est annulé.

    Article 2 : L'Etat est condamné à verser à M. Pierre X... la somme de 100 518 F, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 1982. Les intérêts échus les 6 avril 1984 et 12 mars 1986 seront capitalisés à ces dates pour porter eux-mêmes intérêts.

    Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête et de la demande est rejeté.

    Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. Pierre X..., à la commune de Puyvert et au ministre de l'équipement, du logement, des transports et de la mer.


    Si la servitude d'urbanisme cause un préjudice dans de telles circonstances une indemnisation pourra être accordée


    Deuxième exception : la modification de l'état antérieur des lieux


    Le fait est que cette exception semble difficilement compréhensible et qu'en l'absence de décision des tribunaux à ce sujet il est difficile de déterminer à quoi elle correspond vraiment.


    Troisième exception : l'arrêt BITOUZET et l'indemnisation des propriétaires supportant une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l'objectif d'intérêt général suivi


    Voici le texte de l'arrêt rendu par le conseil d'État le 3 juillet 1998, dénommé BITOUZET.


    Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 17 mai 1994 et 15 septembre 1994 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. Claude X..., demeurant ... ; M. X... demande que le Conseil d'Etat annule l'arrêt du 17 mars 1994 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du 19 avril 1991 par lequel le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à la condamnation de l'Etat à lui payer avec intérêts, une somme de 1 218 830 F en réparation du préjudice que lui a causé le déclassement de ses terrains dans le plan d'occupation des sols de la commune de Béthemont-la-Forêt ;

    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble son protocole additionnel ;

    Vu le code de l'urbanisme, notamment son article L. 160-5 ;

    Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

    Vu l'ordonnance n 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n 87-1127 du 31 décembre 1987 ;

    Après avoir entendu en audience publique :

    - le rapport de M. Costa, Conseiller d'Etat,

    - les observations de la SCP Le Griel, avocat de M. X...,

    - les conclusions de M. Abraham, Commissaire du gouvernement ;


    Considérant qu'aux termes de l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme, "N'ouvrent droit à aucune indemnité les servitudes instituées par application du présent code ... et concernant, notamment, l'utilisation du sol, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties et non bâties dans chaque propriété, l'interdiction de construire dans certaines zones et en bordure de certaines voies, la répartition des immeubles entre diverses zones. Toutefois, une indemnité est due s'il résulte de ces servitudes une atteinte aux droits acquis ou une modification à l'état antérieur des lieux déterminant un dommage matériel, direct et certain ..." ;

    Considérant que M. X... critique l'arrêt attaqué pour n'avoir pas écarté ces prescriptions législatives au motif qu'elles seraient incompatibles avec l'article 1er du Protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, qui stipule : "Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. - Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ..." ;

    Considérant que si les stipulations ci-dessus reproduites ont pour objet d'assurer un juste équilibre entre l'intérêt général et les impératifs de sauvegarde du droit de propriété, elles laissent au législateur une marge d'appréciation étendue, en particulier pour mener une politique d'urbanisme, tant pour choisir les modalités de mise en oeuvre d'une telle politique que pour juger si leurs conséquences se trouvent légitimées, dans l'intérêt général, par le souci d'atteindre les objectifs poursuivis par la loi ;

    Considérant que, d'une part, l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme subordonne le principe qu'il édicte de non-indemnisation des servitudes d'urbanisme à la condition que celles-ci aient été instituées légalement, aux fins de mener une politique d'urbanisme conforme à l'intérêt général et dans le respect des règles de compétence, de procédure et de forme prévues par la loi ; que, d'autre part, cet article ne pose pas un principe général et absolu, mais l'assortit expressément de deux exceptions touchant aux droits acquis par les propriétaires et à la modification de l'état antérieur des lieux ; qu'enfin, cet article ne fait pas obstacle à ce que le propriétaire dont le bien est frappé d'une servitude prétende à une indemnisation dans le cas exceptionnel où il résulte de l'ensemble des conditions et circonstances dans lesquelles la servitude a été instituée et mise en oeuvre, ainsi que de son contenu, que ce propriétaire supporte une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l'objectif d'intérêt général poursuivi ; que, dans ces conditions, le requérant n'est pas fondé à soutenir que l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme serait incompatible avec les stipulations de l'article 1er du protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;


    Considérant qu'il ne ressort pas du dossier soumis aux juges du fond que ni par son contenu ni par les conditions dans lesquelles il est intervenu le classement des terrains de M. X... en zone inconstructible par le plan d'occupation des sols de la commune de Béthemont-la-Forêt ait fait peser sur le requérant une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec les justifications d'intérêt général sur lesquelles reposait ce document d'urbanisme ; que c'est, par suite, par une exacte qualification des faits de la cause, contrairement à ce que soutient le requérant, que la cour administrative d'appel a considéré que M. X... n'avait pas droit à indemnité ;

    Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. X... n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêt du 17 mars 1994 de la cour administrative d'appel de Paris ;

    Article 1er : La requête de M. X... est rejetée.

    Article 2 : La présente décision sera notifiée à M. Claude X... et au ministre de l'équipement, des transports et du logement.


    L'arrêt en question a posé le principe d'une indemnisation, sans l'accorder dans le cas en question, ni d'ailleurs dans aucune autre décision postérieure ...






    Enfin on notera que le Conseil d’Etat ne considère pas qu’il soit utile de poser la question de la constitionnalité de l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme :



    " Vu le pourvoi et le mémoire complémentaire, enregistrés les 15 décembre 2009 et 15 mars 2010 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SCI LA SAULAIE, dont le siège est 49, rue de La Hoube à Urmatt (67820) ; la SCI LA SAULAIE demande au Conseil d'Etat :


    1°) d'annuler l'arrêt du 8 octobre 2009 par lequel la cour administrative d'appel de Nancy a, confirmant le jugement du 30 septembre 2008 du tribunal administratif de Nancy, rejeté ses conclusions tendant à ce que la communauté urbaine de Strasbourg soit condamnée à lui verser une somme de 5 070 000 euros en réparation du préjudice subi du fait du classement des terrains dont elle est propriétaire en zone ND du plan local d'urbanisme de Lingolsheim ;


    2°) de mettre à la charge de la communauté urbaine de Strasbourg le versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;



    Vu les autres pièces du dossier ;


    Vu la Constitution, notamment son article 61-1 ;


    Vu l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 ;


    Vu l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme ;


    Vu le code de justice administrative ;




    Après avoir entendu en séance publique :


    - le rapport de M. Gilles Pellissier, Maître des Requêtes,


    - les observations de la SCP Boullez, avocat de la SCI LA SAULAIE, et de la SCP Roger, Sevaux, avocat de la société Communauté urbaine de Strasbourg,


    - les conclusions de M. Julien Boucher, Rapporteur public ;


    La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Boullez, avocat de la SCI LA SAULAIE, et à la SCP Roger, Sevaux, avocat de la société Communauté urbaine de Strasbourg ;





    Sur la question prioritaire de constitutionnalité :


    Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article 23-5 de l'ordonnance du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel : Le moyen tiré de ce qu'une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution peut être soulevé (...) à l'occasion d'une instance devant le Conseil d'Etat (...) ; qu'il résulte des dispositions du 3ème alinéa de ce même article que le Conseil constitutionnel est saisi de la question prioritaire de constitutionnalité à la triple condition que la disposition contestée soit applicable au litige ou à la procédure, qu'elle n'ait pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d'une décision du Conseil constitutionnel, sauf changement des circonstances, et qu'elle soit nouvelle ou présente un caractère sérieux ;


    Considérant que la SCI LA SAULAIE soutient que l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme est contraire au droit de propriété énoncé aux articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 et au principe constitutionnel d'égalité devant les charges publiques ; que, toutefois, d'une part, le Conseil constitutionnel a eu l'occasion de faire à plusieurs reprises application de ces dispositions à valeur constitutionnelle ; que, d'autre part, l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme, qui ne pose pas un principe général de non indemnisation des servitudes d'urbanisme mais l'assortit expressément de deux exceptions touchant aux droits acquis par les propriétaires et à la modification de l'état antérieur des lieux et qui ne saurait avoir ni pour objet ni pour effet, ainsi que l'a jugé le Conseil d'Etat statuant au contentieux dans sa décision du 3 juillet 1998 n° 158592, de faire obstacle à ce que le propriétaire dont le bien est frappé d'une servitude prétende à une indemnisation dans le cas exceptionnel où il résulte de l'ensemble des conditions et circonstances dans lesquelles la servitude a été instituée et mise en oeuvre, ainsi que de son contenu, que ce propriétaire supporte une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l'objectif d'intérêt général poursuivi, n'a, par conséquent, pour effet ni de priver le propriétaire, dont le bien serait frappé d'une telle servitude, de la propriété de son bien, ni de porter à cette propriété une atteinte d'une gravité telle que le sens et la portée de ce droit s'en trouvent dénaturés, ni d'exclure tout droit à réparation du préjudice résultant d'une telle servitude ; que par suite, la question soulevée n'est pas nouvelle et ne présente pas un caractère sérieux ; qu'ainsi, sans qu'il soit besoin de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité invoquée, le moyen tiré de ce que l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme porte atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution doit être écarté ;


    Sur les autres moyens :


    Considérant qu'aux termes de l'article L. 822-1 du code de justice administrative : Le pourvoi en cassation devant le Conseil d'Etat fait l'objet d'une procédure préalable d'admission. L'admission est refusée par décision juridictionnelle si le pourvoi est irrecevable ou n'est fondé sur aucun moyen sérieux ;


    Considérant que, pour demander l'annulation de l'arrêt attaqué, LA SCI LA SAULAIE soutient que la cour administrative d'appel de Nancy n'a pas répondu au moyen tiré de ce que la parcelle dont elle est propriétaire devait rester classée en zone ND ; que la cour a commis une erreur de droit et dénaturé les faits de l'espèce en jugeant que les conditions d'une indemnisation du préjudice résultant pour elle de ce classement, sur le fondement de la rupture de l'égalité devant les charges publiques, n'étaient pas remplies ;


    Considérant qu'aucun de ces moyens n'est de nature à permettre l'admission du pourvoi ;




    D E C I D E :



    Article 1er : Il n'y a pas lieu de saisir le Conseil constitutionnel de la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par LA SCI LA SAULAIE.


    Article 2 : Le pourvoi de la SCI LA SAULAIE n'est pas admis.


    Article 3 : La présente décision sera notifiée à la SCI LA SAULAIE, à la Communauté urbaine de Strasbourg, au ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat et au Premier ministre."




  • Le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier de justice

    Principe posé par cet arrêt :


    "Attendu que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier de justice ; que la date de réception d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 avril 2010), que les consorts X... ont fait l'acquisition d'un immeuble sur lequel avaient été consentis deux baux à usage d'habitation ; que Mme Y..., l'une des locataires, n'ayant pas déféré au congé qui lui avait été délivré, antérieurement à la vente, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par la société Immobilier prestige (la société), au nom des précédents propriétaires, les acquéreurs, arguant de l'irrégularité de ce congé, ont assigné la société en réparation de leur préjudice ;

    Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'au sens des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989, le terme de réception du congé par le locataire emporte la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur, qu'en effet cet article parle de réception et non pas de remise effective au locataire, que donc la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que par la suite il refuse de prendre réception de ce même courrier, que cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective de ce courrier ; que tel est le cas d'espèce puisqu'il est constant que le courrier adressé à Mme Y... est revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", alors même que ce courrier avait été présenté à la destinataire le 21 décembre 2005 ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire, la cour d'appel, qui a constaté que le courrier adressé à la locataire était revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a reçu la société Immobilier prestige en son appel régulier en la forme et déclaré irrecevables ses écritures en date du 18 février 2010, l'arrêt rendu le 6 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

    Condamne la société Immobilier prestige aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Immobilier prestige à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Immobilier prestige ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille onze.


    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour les consorts X...

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande tendant à voir la société IMMOBILIER PRESTIGE – CENTURY 21 – TOPAZE IMMOBILIER déclarée responsable pour n'avoir pas régulièrement délivré congé à Mme Y... et à dommages-intérêts ;

    AUX MOTIFS QUE les consorts X... reprochent à la SARL PRESTIGE IMMOBILIER de ne pas avoir délivré un congé pour vente régulier à l'un des locataires de l'immeuble qu'ils ont acheté le 5 mai 2006 aux consorts A... ; que la société PRESTIGE IMMOBILIER indique qu'elle n'avait pas reçu mandat en ce sens de la part des consorts X... ; que la cour constate qu'il résulte des pièces produites que si la société PRESTIGE IMMOBILIER avait bien reçu mandat de la part des consorts A... de vendre le bien acheté par les consorts X..., il ne résulte nullement de cet acte qu'elle avait reçu mandat de faire délivrer congé pour vente aux locataires de l'immeuble ; que la cour constate encore que les consorts X... ne démontrent nullement que le congé donné à l'un des locataires était irrégulier alors même que celui donné à l'autre locataire dans les mêmes formes a été déclaré régulier par décision judiciaire définitive et que ce locataire a été expulsé ; qu'en effet, ils se sont désistés de leur action introduite à l'encontre du second locataire ; que la cour rappellera qu'en droit et au sens des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989, le terme de «réception du congé par le locataire» emporte la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur ; qu'en effet, cet article parle de réception et non pas de remise effective au locataire ; que donc la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que par la suite il refuse de prendre réception de ce même courrier ; qu'en effet cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective de ce courrier ; que tel est le cas de l'espèce puisqu'il est constant que le courrier adressé à Mme Y... est revenu à son expéditeur avec la mention «retour à l'envoyeur» alors même que ce courrier avait été présenté à sa destinataire le 21 décembre 2005 ; que donc le défaut de remise effective de ce congé à Mme Y... réside de sa seule volonté de ne pas retirer la lettre recommandée avec accusé de réception régulièrement et valablement adressée par ailleurs ; que la cour dira en conséquence que les consorts X... seront déboutés de toutes leurs demandes ;

    ALORS, D'UNE PART, QUE le juge ne peut dénaturer les écritures des parties et modifier l'objet du litige ; qu'en l'espèce, pour résister aux consorts X... qui reprochaient à l'agence TOPAZE IMMOBILIER de ne pas avoir délivré un congé pour vente régulier à l'un des locataires de l'immeuble qu'ils avaient acquis, le 5 mai 2006, des consorts A..., celle-ci a fait valoir qu'elle n'avait pas reçu mandat des consorts X... de donner congé aux locataires mais n'a nullement contesté avoir reçu mandat des époux A... pour délivrer congé auxdits locataires ; qu'en remettant en cause le mandat des époux A... à l'agence TOPAZE IMMOBILIER de donner congé aux locataires, la cour d'appel a modifié les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

    ALORS, D'AUTRE PART, QUE la notification est réputée faite à personne lorsque l'avis de réception est signé par son destinataire ; qu'en l'espèce, pour déclarer valable le congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à Mme Y..., lequel est revenu à son expéditeur avec la mention «retour à l'envoyeur », la cour d'appel a retenu que la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que, par la suite, il refuse de prendre réception de ce même courrier ; qu'en se prononçant de la sorte, alors qu'il résultait de ses constatations que la lettre recommandée n'avait pas été remise à sa destinataire mais avait été renvoyée à l'expéditeur, la cour d'appel a violé l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les articles 669 et 670 du code de procédure civile."