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  • L'architecte ne doit pas choisir une entreprise non assurée et en difficulté financière

    A défaut il engage sa responsabilité :

    "Vu l'article 1147 du code civil ; 

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 4 octobre 2010), que les époux X..., maîtres de l'ouvrage, ont, sous la maîtrise d'oeuvre de M. Y..., architecte, assuré par la société Mutuelle des Architectes Français (la MAF), chargé la société Preti des travaux d'extension et de mise aux normes " handicapés " de leur maison ; que la mission confiée à M. Y... par contrat du 15 février 2003 comportait le projet de conception générale, l'assistance à la passation des marchés, le visa des plans, la direction et la comptabilité des travaux et l'assistance à l'opération de réception ; que le marché conclu le 30 janvier 2004 avec la société Preti pour un montant de 61 493, 84 euros stipulait un délai d'exécution de quatre mois à compter du début des travaux fixé au 3 février 2004 ; que les travaux ont pris du retard et qu'il est apparu que la société Preti avait sous-traité le 3 juin 2004 le lot " couverture " à M. Z..., et, le lot " charpente " le 6 juillet 2004 à la société Batitout 2000 ; que le retard ayant perduré, le chantier, affecté de malfaçons et de non-façons, a été déclaré abandonné par M. Y... aux termes de la dernière réunion de chantier du 20 décembre 2004 ; que la liquidation judiciaire de la société Preti a été prononcée par jugement du 1er mars 2005 ; qu'après avoir obtenu par ordonnance du 26 avril 2005 la désignation d'un expert qui a déposé son rapport le 23 octobre 2006, les époux X... ont notamment assigné en indemnisation de préjudices M. Y... et la MAF ; 

    Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient, d'une part, qu'il n'est pas établi que l'architecte a commis une faute en s'adressant à la société Preti dont les difficultés, même si elles devaient en particulier avoir pour effet de ne plus lui permettre d'être assurée, n'étaient pas alors telles qu'elles impliquaient nécessairement sa disparition, et qui, au contraire, pouvait tenir pour important de réaliser au mieux et avec célérité les prestations qui lui étaient demandées, en vue de conforter sa situation, d'autre part, que la question de l'assurance est, quant à elle, sans incidence sur la réalisation du préjudice invoqué, car celle-ci, qui aurait seulement couvert la responsabilité décennale du constructeur, n'aurait pu être mobilisée, la réception n'étant pas intervenue, et qu'il n'est pas prétendu que l'absence d'assurance interdisait à l'architecte de traiter avec la société Preti, mais seulement qu'il a manqué à ses obligations de diligence, de surveillance et de conseil en ne contrôlant pas la faculté pour celle-ci de produire une attestation, carence dont il n'est en tout état de cause pas prouvé qu'elle ait eu un lien avec le préjudice allégué ; 

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'architecte avait conseillé le choix de la société Preti, non assurée et en difficulté financière, ce dont il résultait qu'il avait commis une faute, et, que l'action introduite à l'encontre de M. Y..., dont la responsabilité était engagée quel que soit le fondement de la responsabilité de la société Preti, tendait à la réparation du préjudice résultant du non-respect par cette société de ses obligations envers les maîtres de l'ouvrage par suite de la violation par l'architecte de son obligation de vérifier sa qualification, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

    PAR CES MOTIFS : 

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande des époux X... contre M. Y... et la MAF, l'arrêt rendu le 4 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; 

    Condamne M. Y... et la MAF aux dépens, sauf à ceux exposés pour la mise en cause de la MAAF qui resteront à la charge des époux X... ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la MAF, condamne M. Y... et la MAF à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du onze avril deux mille douze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt ; 

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

    Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour les époux X.... 

    IL FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de Monsieur Y..., architecte, et de son assureur la MAF, 

    AUX MOTIFS QUE : « Considérant que le tribunal a jugé qu'en l'absence de réception des travaux, non contestée puisqu'ils n'étaient pas achevés et qu'il était impossible aux maîtres de l'ouvrage de prendre possession des lieux en cet état, la responsabilité de M. Y..., architecte, ne pouvait être que contractuelle, au sens de l'article 1147 du code civil et qu'il convenait de déterminer si celui-ci, tenu d'une obligation de moyens, avait commis des fautes en lien avec les préjudices invoqués ; qu'après avoir examiné les différents griefs, il a estimé qu'en l'absence de manquement contractuel établi, la responsabilité de M. Y... ne pouvait être engagée ; Considérant que M. & Mme X..., qui ne critiquent pas le fondement juridique retenu, font en premier lieu valoir que M. Y... avait une mission de maîtrise d'oeuvre générale comprenant la direction et le contrôle des travaux ; que cette mission consistait notamment à coordonner les différents corps de métier et à s'assurer que les travaux se déroulaient selon les directives et le " planning " prévus ; qu'ils soutiennent que manifestement cette partie de la mission n'a pas été assurée par M. Y..., dès lors qu'il était initialement prévu que les travaux devaient être terminés au début du mois de juin 2004 ; qu'ils déclarent que celui-ci n'a pas même pris la peine d'établir ne serait-ce qu'un simple " planning " d'exécution qui lui aurait sans doute permis d'anticiper l'important retard pris par les entrepreneurs et d'exercer sur les intervenants une surveillance plus étroite de nature à lui permettre de veiller au respect par eux du calendrier et aussi de remplir à l'égard des maîtres de l'ouvrage son obligation de conseil en préconisant un recours à d'autres entreprises ; Considérant cependant que l'absence de matérialisation d'un calendrier des interventions est indifférente, dès lors qu'il ressort des opérations d'expertise que M. Y... a exercé un contrôle normal du déroulement des opérations et, s'étant rapidement aperçu des retards manifestes pris par les entreprises, a fait pression sur elles pour qu'elles interviennent au plus tôt ; qu'il n'est pas justifié que l'absence de résultat satisfaisant à cet égard puisse lui être reproché ; que le maître de l'ouvrage qui, de son côté, a entrepris de nombreuses démarches en vue d'accélérer le déroulement des opérations n'a pas, bien qu'étant parfaitement informé des retards, réclamé un changement des entreprises ; qu'en tout état de cause, il n'est pas démontré que le non-établissement du calendrier dont l'absence est reprochée ou le défaut de conseil de remplacer les entreprises a fait subir à M. & Mme X... la perte de chance dont ils font état, rien ne prouvant l'incidence de l'omission de rédiger d'un tel calendrier ou la vraisemblance de l'adoption d'une préconisation de substitution, alors que le maître de l'ouvrage, qui s'était personnellement impliqué dans la tentative de résolution, n'a pas manifesté l'intention de recourir à une solution de cet ordre dont l'idée, à la supposer satisfaisante eu égard aux circonstances, ce qui n'est pas prouvé, pouvait être par lui aisément trouvée sans concours extérieur ; Considérant que M. & Mme X... reprochent également à M. Y... d'avoir fait appel aux services de l'entreprise PRETI, alors que celle-ci, en difficulté depuis 2003, n'était même plus assurée ; Considérant toutefois qu'il n'est pas établi que l'architecte a commis une faute en s'adressant à cette société dont les difficultés, même si elles devaient en particulier avoir pour effet de ne plus lui permettre d'être assurée, n'étaient pas alors telles qu'elles impliquaient nécessairement sa disparition, et qui, au contraire, pouvait tenir pour important de réaliser au mieux et avec célérité les prestations qui lui étaient confiées, en vue de conforter sa situation ; que l'expert a relevé que le maître de l'ouvrage avait pris le risque d'effectuer des paiements aux entreprises sans avoir au préalable reçu un avis favorable du maître d'oeuvre ; que la question de l'assurance est quant à elle sans incidence sur la réalisation du préjudice invoqué, car celle-ci qui aurait seulement couvert la responsabilité décennale du constructeur n'aurait pu être mobilisée, la réception n'étant pas intervenue ; qu'il n'est pas prétendu que l'absence d'assurance interdisait à l'architecte de traiter avec l'entreprise PRETI, mais seulement qu'il a manqué à ses obligations de diligence, de surveillance et de conseil en ne contrôlant pas la faculté pour celle-ci de produire une attestation, carence dont il n'est en tout état de cause pas prouvé qu'elle ait eu un lien avec le préjudice allégué ; Et considérant que M. & Mme X... font aussi grief à M. Y... de s'être désintéressé des obligations mises à sa charge aux termes du contrat passé avec eux, en se contentant, s'étant rendu sur les lieux, de déclarer le chantier arrêté et abandonné, précisant qu'aucune réunion ne serait plus assurée par lui, de sorte qu'il les a abandonnés seuls et sans conseil, alors qu'ils sont tous deux âgés et handicapés ; que précédemment il les avait laissés purement et simplement livrés à eux-mêmes face au véritable chantage exercé par les entreprises DEHEM et BATITOUT qui menaçaient d'arrêter les travaux s'il ne leur était pas réglé une somme de 9. 000 euros en sus de celle de 5. 000 euros déjà payée, promettant en échange de terminer le chantier pour le 14 septembre 2004, ce qu'elles n'ont en définitive pas fait ; qu'ils ont dû eux-mêmes assurer la mise hors d'eau et hors d'air du pavillon alors que M. Y... n'a pris, à la suite de la dernière réunion de chantier, aucune initiative et n'a pas même envisagé de procéder à une réception des travaux, afin de dresser la liste des non-façons et des travaux restant à effectuer et de faire partir les délais de recours à l'encontre des entrepreneurs ; qu'ils soutiennent que, contrairement à ce qui a été jugé en première instance, ces manquements ont directement contribué à la réalisation de leur préjudice ; Qu'il n'est cependant justifié ni d'un défaut de surveillance, de contrôle ou de conseil, ni plus généralement d'un quelconque manquement aux obligations contractuelles eu égard notamment à l'absence de pouvoir coercitif de l'architecte qui, d'ailleurs, même s'il avait préconisé l'application de pénalités, n'aurait pu parvenir à un résultat par ce biais, eu égard à l'état des finances des entreprises concernées ; qu'il ne revenait pas à M. Y... de se substituer aux entreprises défaillantes ; qu'il n'est pas non plus prouvé que les manquements ci-dessus reprochés aient un lien avec les chefs de préjudice invoqués ; Considérant que, plus spécifiquement, s'agissant des malfaçons et non-façons retenues par l'expert, M. & Mme X..., dans la liste qu'ils présentent, ne font état d'aucun manquement imputable à l'architecte en ce qui concerne la pièce sous les combles, la salle de bains, la couverture, l'électricité, les réparations et travaux divers, le faux-plafond, le ravalement et les travaux complémentaires ; qu'ils n'abordent directement la question de sa responsabilité que par rapport à la " charpente-terrasse " ; qu'à cet égard ils indiquent que le schéma établi par la société BATITOUT 2000 aurait dû être refusé car il ne correspondait pas aux plans établis par l'architecte, lesquels étaient affectés par une erreur de dessin, qui n'a pas été relevée par l'expert ; Mais considérant que M. & Mme X..., qui indiquent eux-mêmes dans leurs conclusions que M. Y..., point davantage qu'eux même, n'a été destinataire de ce schéma, de sorte qu'il n'a pas été en mesure d'exiger une modification s'y rapportant, ne peuvent utilement se prévaloir d'une erreur, au demeurant non mentionnée par l'expert, qui à la supposer même avérée, n'aurait eu aucune incidence, dès lors que les plans de l'architecte n'ont pas été utilisés ; que rien ne prouve que ce dernier a eu la possibilité de se rendre compte des modifications apportées ; qu'il ne lui est d'ailleurs pas reproché un défaut de contrôle sur ce point précis ; Considérant que M. & Mme X... ne démontrent pas que l'architecte soit tenu envers eux au titre du surcoût des travaux, du préjudice de jouissance et du préjudice moral dont ils font en outre état ; Considérant, en définitive, que pas davantage devant la cour qu'ils ne l'avaient fait en première instance M. & Mme X... ne prouvent, à l'égard de M. Y..., l'existence d'un manquement à ses obligations contractuelles de nature à engager sa responsabilité envers eux, et que le jugement attaqué doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a rejeté leurs demandes formées contre celui-ci et son assureur », (arrêt p. 8-11), 

    ALORS 1°) QUE l'architecte chargé d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre est tenu à un devoir de conseil envers le maître de l'ouvrage quant au choix des entreprises, lui imposant de vérifier leur compétence et leur solidité financière ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont constaté que l'entreprise PRETI, à laquelle les travaux avaient été confiés début 2004, n'était pas assurée, ce qui démontrait les difficultés financières dans lesquelles elle se trouvait déjà au moment de la passation du marché ; qu'ils ont encore constaté que cette entreprise avait pris du retard dès le début des travaux et avait finalement abandonné le chantier inachevé en décembre 2004 ; qu'en écartant néanmoins toute faute commise par Monsieur Y..., architecte maître d'oeuvre, dans le choix de l'entreprise PRETI, en retenant que les difficultés de cette société n'étaient pas telles qu'elles impliquaient sa disparition et pouvaient au contraire l'inciter à accomplir ses obligations avec célérité, quand il résultait de ses propres constatations que Monsieur Y... avait commis une faute en recommandant une entreprise non assurée et en difficulté financière, faisant ainsi courir aux époux X... un risque grave de non-respect par cette entreprise de ses obligations, risque qui s'était finalement réalisé, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 

    ALORS 2°) QUE la cour d'appel a elle-même constaté que compte tenu de la situation financière des entreprises, l'application par l'architecte de pénalités pour sanctionner le retard du chantier aurait été inutile ; qu'il en résulte que les difficultés financières de l'entreprise PRETI avaient eu un lien direct de causalité avec le préjudice subi par les époux X..., en rendant inutile toute sanction financière pour contraindre l'entreprise PRETI à exécuter ses obligations ; qu'en retenant néanmoins, pour écarter la responsabilité de Monsieur Y... au titre de son devoir de conseil, que les difficultés financières de l'entreprise PRETI pouvaient l'inciter à accomplir ses obligations avec célérité, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 

    ALORS 3°) QUE l'architecte chargé de la direction des travaux est tenu de contrôler les travaux réalisés par l'entrepreneur et de prendre toute mesure utile afin de s'assurer du bon déroulement du chantier et du respect des délais ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que Monsieur Y... n'avait établi aucun planning de chantier et n'avait exercé aucun contrôle sur l'avancée des travaux, que selon l'expert, à la date prévue pour la fin des travaux, fin juin 2004, ceux-ci étaient non seulement inachevés mais affectés de malfaçons, et que Monsieur Y... aurait dû les avertir de la nécessité de changer d'entreprises ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité de Monsieur Y... pour manquement à ses obligations au titre de la direction des travaux, que celui-ci avait « fait pression » sur les entreprises pour qu'elles interviennent, que l'architecte n'a pas de pouvoir coercitif et qu'il n'était pas établi que l'absence de planning de chantier ait eu une incidence sur le préjudice des époux X..., sans constater quelles mesures concrètes avaient été prises par l'architecte pour assurer le bon déroulement du chantier et le respect des délais, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 

    ALORS 4°) QU'en retenant, pour écarter la responsabilité de Monsieur Y... au titre de la direction des travaux, que les époux X... n'avaient pas manifesté la volonté de changer d'entreprise et qu'ils auraient pu avoir cette idée eux-mêmes, quand il appartenait à l'architecte de conseiller une telle substitution aux maîtres de l'ouvrage devant l'incapacité de l'entreprise PRETI à faire face à ses obligations, la cour d'appel a encore violé l'article 1147 du code civil ; 


    ALORS 5°) QUE comme le faisaient valoir les époux X..., ils avaient été contraints, suivant un accord du 23 juillet 2004, de régler une somme de 9. 000 € aux entreprises sous-traitantes, qui les menaçaient d'arrêter le chantier ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité de Monsieur Y..., que le maître de l'ouvrage avait pris le risque d'effectuer des paiements aux entreprises sous-traitantes malgré l'absence d'un avis favorable du maître d'oeuvre, sans rechercher si ce dernier, tenu à un devoir de conseil envers ses clients, les avait avertis du risque que comportait un tel paiement effectué sans aucune garantie que les entreprises sous-traitantes respecteraient leurs engagements de finir les travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. 

    ALORS 6°) QUE manque à son obligation de surveillance du chantier l'architecte maître d'oeuvre qui omet de faire rectifier les travaux effectués par l'entreprise qui ne se conforme pas aux plans initiaux ; qu'en retenant en l'espèce, pour exonérer Monsieur Y... de toute responsabilité au titre des désordres de la charpente-terrasse, que ses plans n'avaient pas été utilisés et qu'il n'était pas établi qu'il avait eu la possibilité de se rendre compte des modifications apportées, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 

    ALORS 7°) QU'il appartient à l'architecte maître d'oeuvre d'assister son client lors de la réception ; qu'en l'espèce, comme le faisaient valoir les époux X..., Monsieur Y... s'était borné à constater l'abandon du chantier, les laissant dans leur maison inachevée alors qu'ils étaient tous deux âgés et handicapés ; qu'en écartant encore toute responsabilité de Monsieur Y... à ce titre en retenant qu'il n'était pas tenu de se substituer aux entreprises défaillantes et qu'il n'était pas démontré que les manquements invoqués aient eu un lien avec le préjudice des époux X..., quand Monsieur Y... avait l'obligation d'assister les époux X... à la suite de l'abandon du chantier par les entreprises et que sa défection avait contraint ces derniers à assurer eux-mêmes la mise hors d'eau et hors d'air de la maison, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil."

  • Troubles du voisinage et règlement de copropriété

    Un arrêt sur cette question :

    "Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Attendu que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 9 novembre 2010), que M. X... et M. Y... sont propriétaires d'un appartement au premier étage d'un immeuble en copropriété, comprenant deux lots ; que la société civile immobilière Edmond Jean (la SCI) est, elle-même, propriétaire du lot n° 1 constitué d'un garage au rez de chaussée, dans lequel la société Jean Fleuriste, locataire, exploite un fonds de commerce de débit de boissons, restauration et bar de nuit ; que, se plaigant de nuisances sonores et olfactives, diurnes et nocturnes, MM. X... et Y... ont assigné en cessation de l'activité commerciale exercée dans le lot n° 1 et paiement de dommages-intérêts ;

    Attendu que pour débouter MM. X... et Y... de leur demande tendant à voir dire qu'il ne peut être exercé dans le lot n° 1 aucune activité de commerce de bouche et diffusion musicale, l'arrêt retient que le règlement de copropriété, stipulant que le garage " pourra être utilisé pour le stationnement des véhicules ou pour l'exploitation commerciale ou professionnelle " et ne prévoyant aucune restriction d'usage commercial, l'exercice d'une activité commerciale dans ce lot n'est pas contraire à la destination de l'immeuble ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'activité exercée dans le lot n° 1 était source de nuisances constitutives d'un trouble anormal pour les copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas pris les mesures de nature à les faire cesser, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute MM. X... et Y... de leurs demandes tendant à voir dire qu'il ne peut être exercé dans le lot n° 1 de la copropriété situé au ... à Montpellier, toute activité de commerce de bouche ou musicale, l'arrêt rendu le 9 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

    Condamne la société Edmond Jean et la société Jean Fleuriste aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Edmond Jean et la société Jean Fleuriste à payer à MM. X... et Y... la somme de 2 500 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf février deux mille douze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour MM. X... et Y...

    Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté des copropriétaires (MM. X... et Y..., les exposants) de leur demande tendant à voir condamner un autre copropriétaire (la SCI EDMOND JEAN) et son locataire (la société JEAN FLEURISTE) à cesser toute activité de commerce de bouche et diffusion musicale dans le garage constituant le lot n° 1 de la copropriété ;

    AUX MOTIFS QUE l'article 8 du règlement de copropriété précisait que l'immeuble était à usage principal d'habitation, l'article 10, sous le titre « conditions de jouissance des parties privatives et communes », que les appartements ne pourraient être occupés que bourgeoisement, l'exercice des professions libérales y étant toutefois toléré à la condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l'immeuble ; qu'il était indiqué ensuite que le « garage sis au rez-de-chaussée pourra être utilisé pour le stationnement des véhicules ou pour l'exploitation commerciale ou professionnelle » ; que, dès lors, ce garage pouvait être utilisé à usage commercial ; que le règlement de copropriété ne comportait aucune limitation à l'activité commerciale qui pourrait y être exercée et que le principe était celui de la liberté des activités commerciales ; que certes l'article 12 indiquait que les copropriétaires et occupants devraient veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne fût à aucun moment troublée, que les bruits et tapages nocturnes étaient formellement interdits, que l'usage des appareils de son était autorisé sous réserve de l'observation des règlements administratifs et à la condition que le bruit en résultant ne fût pas perceptible pour les voisins ; que l'article 13 disposait que les occupants ne pourraient encombrer les cours, entrées ou vestibules, paliers ou escaliers ; que les livraisons dans l'immeuble de provisions, matières sales ou encombrantes devaient être faites avant dix heures du matin (et non pas interdites) ; que cependant ces limitations ne concernaient pas la destination des lieux mais imposaient seulement aux occupants des obligations de faire ou de ne pas faire, sans rendre les locaux inaptes à une activité commerciale non interdite par le règlement de copropriété telle une activité de restauration ou de bar à vin ; qu'il s'agissait seulement d'un problème d'usage des lieux ; que l'article 15 qui interdisait de placer sur la façade des immeubles une enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque de caractère commercial ne pouvait à elle seule restreindre le caractère commercial du local ; que l'usage commercial litigieux n'était pas contraire à la destination de l'immeuble ; que la possibilité d'exercer dans le lot n° 1 une activité commerciale ne dispensait nullement le propriétaire et l'occupant de ce lot de respecter le règlement de copropriété ; que les exposants établissaient que l'activité y exercée avait été pour eux source de nuisances dès lors que le garage avait été transformé à partir de 2007 en établissement de restauration avec afflux de personnes stationnant sur la voie publique, mise en place d'équipements non conformes, nuisances sonores et olfactives justifiant une décision administrative de retrait de l'autorisation de terrasse ; que ces faits (bruits et odeurs) avaient été constatés par huissier de justice le 11 décembre 2009, et également par les service municipaux ; que les diverses nuisances étaient reprises dans l'arrêté municipal du 8 mars 2010 : odeurs de cuisson, positionnement d'une grille d'extraction à moins d'un mètre de la fenêtre d'une chambre à coucher, nuisances sonores et olfactives de nature à créer des risques sanitaires, mise en demeure restée sans effet ; qu'il en résultait que l'exploitant et son bailleur avaient causé des nuisances contraires au règlement de copropriété en ce que la tranquillité de l'immeuble avait été troublée, que ces faits constituaient un trouble anormal de voisinage (arrêt attaqué, p. 8, 2ème, 3ème, 4ème et 5ème al., p. 9, 3ème à 9ème al., p. 10, 2ème à 4ème al., 6ème, 8ème à 10ème al., et p. 11, 1er et 2ème al.) ;

    ALORS QU'un copropriétaire ne peut, sans porter atteinte à la destination de l'immeuble, exploiter dans son lot un commerce, notamment de restauration, générateur de nuisances olfactives et sonores prohibées par le règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété interdisait formellement aux copropriétaires de troubler la tranquillité de l'immeuble (art. 10 et 12-1), de produire tous bruits ou tapages nocturnes (art. 12-2), d'utiliser des appareils de diffusion musicale bruyants (art. 12-3), d'introduire dans l'immeuble des matières malodorantes (art. 13-5), d'en encombrer les entrées (art. 13-1) et de poser sur sa façade une enseigne de caractère commercial (art. 15-6), autrement dit, prohibait l'exercice dans l'immeuble, destiné à l'usage principal d'habitation (art. 8-1), de toute activité, sous enseigne commerciale, génératrice de nuisances sonores, olfactives et d'encombrement ; qu'après avoir constaté que le commerce litigieux de restaurant et bar musical nocturne, exercé sous enseigne commerciale, générait de graves nuisances tout à la fois sonores et olfactives, et d'encombrement des entrées de l'immeuble, le juge ne pouvait pas décider qu'un tel commerce ne portait nulle atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    ALORS QUE, en outre, un copropriétaire ne peut poursuivre dans son lot une activité commerciale portant atteinte aux droits des autres copropriétaires en ce qu'elle produit de graves nuisances sonores et olfactives ; qu'après avoir relevé que le commerce litigieux de restaurant et bar de nuit exercé dans le lot n° 1 de la copropriété générait d'importantes nuisances sonores et olfactives constitutives d'un trouble anormal de voisinage, le juge ne pouvait pas décider que l'exploitant et son bailleur étaient en droit de continuer d'exercer pareille activité ; qu'en s'abstenant de tirer les conséquences légales de ses propres constatations d'où il résultait que l'activité litigieuse portait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965."

  • Le tapis et un meuble cachaient les défauts du logement : la vente est annulée

    Ainsi jugé par cet arrêt :

     

    "Attendu qu'ayant relevé qu'à la suite de la suppression d'une cloison séparant l'entrée de la salle de séjour, le carrelage était inexistant sur une largeur de 7 cm et que les carreaux n'étaient pas alignés de part et d'autre de cette rupture et que les acquéreurs n'avaient pas été informés de ce défaut volontairement masqué par un tapis et un meuble, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que ce défaut nuisait de façon suffisamment importante à l'esthétique de la pièce principale de l'habitation pour dissuader les acheteurs, ce dont il résultait que cette pièce était rendue impropre à son usage ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne M. X... et M. Y... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et M. Y... à payer la somme de 2 500 euros à Mme Z... et à M. A..., rejette la demande de M. X... et M. Y... ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille douze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt ;

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour M. X... et M. Y....

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Messieurs Jean-Pierre X... et Serge Y... à restituer à Madame Khira Z... et Monsieur Pierre A... la somme de 10.990,98 euros TTC sur le prix de vente de l'immeuble acquis par acte du 5 mai 2003 ;

    Aux motifs qu'« à la suite de la suppression d'une cloison séparant antérieurement l'entrée de la salle de séjour, le carrelage est inexistant sur une largeur de 7 cm et que les carreaux ne sont pas alignés de part et d'autre de cette rupture ; Que Monsieur Y... a confirmé à l'expert que lors des deux premières visites ce défaut était partiellement masqué par un tapis et un meuble et n'a pas été indiqué aux acquéreurs ;Que cette dissimulation ne peut qu'être considérée comme volontaire dès lors qu'elle ne s'est pas accompagnée d'une explication lors de la présentation des lieux ;Que ce défaut nuisait de façon suffisamment importante à l'esthétique de la pièce principale de l'habitation pour dissuader les acheteurs ;Que c'est à juste titre que le premier juge a dit qu'il s'agissait d'un vice caché ;Que Mademoiselle Z... et Monsieur A... doivent être déclarés recevables et fondés en leur demande en paiement de la somme de 459 euros, montant des travaux qu'ils ont fait effectuer pour remédier à ce défaut » ;

    Alors que le vice caché est un défaut de la chose qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine ; qu'en estimant, au cas d'espèce, que la discontinuité du carrelage de la salle de séjour constituait un vice caché au motif que ce défaut nuisait de façon suffisamment importante à l'esthétique de la pièce principale de l'habitation pour dissuader les acheteurs, sans rechercher si un tel défaut rendait la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée, la cour d'appel a manifestement entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil."

  • L'exercice de son droit de rétractation par l'acquéreur entraîne l'anéantissement du contrat

    Ainsi jugé par cet arrêt :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 6 décembre 2010), que M. et Mme X... ont vendu par acte sous seing privé un immeuble à Mme Y... par l'entremise des sociétés CIB et Côte basque immo ; que l'acquéreur n'ayant pas réitéré la vente par acte authentique, les vendeurs l'ont assigné en paiement de la clause pénale prévue dans la promesse et les agences immobilières en paiement de la commission ; que Mme Y... leur a opposé l'exercice régulier de la faculté de rétractation ouvert par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

    Sur le premier moyen :

    Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et l'article 1134 du code civil ;

    Attendu que pour accueillir partiellement les demandes, l'arrêt retient qu'après avoir exercé sa faculté de rétractation dans le délai légal, Mme Y... était revenue pratiquement immédiatement sur celle-ci, avait confirmé dans des termes dépourvus d'équivoque son engagement d'acquérir l'immeuble aux conditions contractuelles et avait adressé à l'assureur de protection juridique des vendeurs un chèque en complément de la somme séquestrée lors de la signature de la promesse de vente, de sorte qu'elle avait expressément renoncé à la faculté de rétractation ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que l'exercice par Mme Y... de son droit de rétractation avait entraîné l'anéantissement du contrat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    Et sur le second moyen :

    Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

    Attendu que, pour déclarer recevable la demande de dommages-intérêts formée par la société CIB, l'arrêt retient qu'elle avait déjà été présentée en première instance ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions de première instance, la société CIB s'était bornée à demander le paiement d'une commission, la cour d'appel, qui a dénaturé ces conclusions, a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;

    Condamne M. et Mme X... et la société CIB aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. et Mme X... et la société CIB à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mars deux mille douze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour Mme Y....

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

    EN CE QU'il a, sur la demande de Monsieur et Madame X..., et après avoir justement ordonné la restitution de la somme de 19 000 €, condamné Madame Y... à payer la somme de 11 000 € à titre de pénalités ;

    AUX MOTIFS QUE « Par acte sous seing privé du 4 avril 2007, Mme Y... a acheté à M. et Mme X... par l'intermédiaire de la société Saint Pierre Immo une maison située à Bayonne moyennant le prix de 360 000 €, outre une commission de 25 000 € à la charge de l'acquéreur ; que Mme Y... a obtenu le financement de cette opération le 9 mai 2007, mais elle ne s'est pas présentée à la signature de l'acte authentique, et elle a déclaré renoncer à son achat par lettre du 9 juillet 2007, motivée par la présence de termites dans l'immeuble non signalée par les vendeurs ; que l'acte de vente sous seing privé a été signé par les époux X... et par Mme Y... le 4 avril 2007 et il a été établi en autant d'originaux qu'il y a de parties ; que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit un délai de rétractation de sept jours, et son alinéa 3 précise que lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation ; que dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret ; qu'en l'espèce, la preuve de la remise en mains propres de cet acte à Mme Y... le jour de sa rédaction n'a pas été rapportée ;qu'en conséquence, il y a lieu de faire application des dispositions de l'alinéa 3 de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dont il résulte que l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, la notification devant être effectuée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. ; qu'il résulte de l'examen du procès-verbal de carence du 13 juillet 2007 établi par le notaire chargé de la vente que cet acte de vente a été notifié à Mme Y... par lettre recommandée du 5 avril 2007, et que la première présentation a eu lieu le 7 avril 2007 ; qu'en conséquence, le délai de rétractation a commencé à courir le 8 avril 2007 ; que la première lettre de rétractation présentée par Mme Y... est datée du 12 avril 2007, et qu'elle a été postée le 13 avril 2007, ainsi qu'en fait foi le cachet de la poste ; qu'elle a donc exercé sa faculté de rétractation dans le délai légal ; que, cependant, il résulte des pièces du dossier que Mme Y... s'est pratiquement immédiatement rétractée, puisqu'elle a adressé le 17 avril 2007 à l'agent immobilier un courrier dans lequel elle a expressément annulé le contenu de sa correspondance du 12 avril 2007, et qu'elle a confirmé dans des termes dépourvus d'équivoque son engagement d'acquérir cet immeuble aux conditions contractuelles ; qu'au surplus, par lettre du 3 septembre 2007 adressée à la société d'assurance DAS, assureur garantissant la protection juridique des époux X..., elle a reconnu expressément sa carence en lui adressant un chèque de 11 000 € accompagné de la formule suivante : « veuillez recevoir ce jour un chèque d'un montant de 11 000 € en complément d'un premier versement effectué à la signature du sous seing privé le 4 avril 2007 d'un montant de 19 000 € » ; qu'il résulte de ce qui précède que Mme Y... a expressément renoncé à se prévaloir de la faculté de rétractation, et qu'il y a donc lieu de faire application de la stipulation contractuelle relative à la clause pénale qui est ainsi libellée : « il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti... que la partie qui n'est pas en défaut percevra à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 30 000 € de l'autre partie » ; qu'il ressort des pièces du dossier et qu'il n'est pas contesté que l'immeuble objet de ce contrat de vente est resté immobilisé du mois d'avril au mois d'août 2007, c'est-à-dire pendant une période assez courte ; que, par ailleurs, M. et Mme X... ne justifient pas de la perte de valeur de leur bien résultant du retard pris pour le mettre en vente ; qu'en conséquence, il y a lieu de juger que le montant de la clause pénale est excessif, de confirmer le jugement du 9 novembre 2009 qui l'a limité à la somme de 11 000 €, et d'ordonner la restitution à Mme Y... de la somme de 19 000 € séquestrée entre les mains de Me A..., notaire » ;

    ALORS QUE, premièrement, dès lors que l'acquéreur a usé de sa faculté de rétractation, l'exercice de ce droit de rétractation emporte de plein droit anéantissement de la convention ; qu'en condamnant Mme Y..., en adoptant un point de vue contraire, les juges du fond ont violé l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et l'article 1134 du Code civil ;

    ALORS QUE, deuxièmement, l'exercice du droit de rétractation crée une situation définitive sans que l'on ait à prendre en compte l'attitude ultérieure de l'acquéreur, qu'il revienne sur sa rétractation ou qu'il y renonce ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et l'article 1134 du Code civil.

    SECOND MOYEN DE CASSATION

    L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

    EN CE QU'il a condamné Madame Y... à payer à la société CIB une indemnité de 20 000 € ;

    AUX MOTIFS QUE « La SARL CIB est l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'acte sous seing privé du 4 avril 2007 a été conclu ; que sa demande est recevable en la forme, puisqu'elle a déjà été présentée en première instance contrairement à ce que soutient Mme Y... ; que cette agence a accompli des diligences ainsi que des démarches pour présenter le bien à la vente, et un mandat portant le numéro 1809 a été passé entre cette société et les époux X... le 19 juillet 2006 ; qu'il prévoyait le règlement d'une commission de 25 000 € à la charge de l'acquéreur ; que l'acte sous seing privé signé le 4 avril 2007 entre les époux X... et Mme Y... sous l'égide de cette agence stipule qu'en cas de refus de régularisation de l'acte authentique, « la rémunération du mandataire restera due intégralement, l'opération étant définitivement conclue » ; que cette stipulation est issue de l'article 74 du décret numéro 72-618 du 20 juillet 1972 qui dispose que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l'application du dernier alinéa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ; que cette disposition doit être combinée avec l'article 6 alinéa 6 de la loi du 2 janvier 1970 dont il résulte qu'aucune commission ne peut être réclamée avant qu'une des opérations visées à l'article premier de la loi ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; mais que l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 précise que l'écrit exigé par ce texte est l'acte authentique de vente ; qu'en l'espèce, l'acte authentique de vente n'a pas été passé et la commission n'est donc pas due ; que cependant, si la vente ne se réalise pas par la faute de l'acquéreur, des dommages-intérêts peuvent être alloués à l'agent immobilier ; qu'il est manifeste que Mme Y... a commis une faute qui est à l'origine directe du préjudice subi par l'agent immobilier, puisque sans aucun motif légitime, elle a renoncé à cette acquisition, et qu'elle avait en outre obtenu le financement nécessaire ; que le préjudice de la SARL CIB est constitué par la perte d'une chance de percevoir la commission d'un montant de 25 000 € ; qu'au regard de cet aléa, il y a lieu de fixer à la somme de 20 000 € le montant des dommages-intérêts que Mme Y... sera condamnée à payer à la SARL CIB » ;

    ALORS QUE, premièrement, ainsi qu'il résulte des commémoratifs mêmes du jugement, la société CIB demandait en première instance le paiement d'une commission et non le paiement de dommages et intérêts, pas plus que, a fortiori, le paiement de dommages et intérêts fondé sur une perte de chance ; que, dès lors, les juges du fond étaient en présence d'une demande nouvelle ; qu'en affirmant le contraire, ils ont violé les articles 4 et 464 du Code de procédure civile ;

    ALORS QUE, deuxièmement, en estimant que l'agent immobilier demandait l'octroi de dommages et intérêts, quand les conclusions se bornaient à demander le paiement d'une commission, la cour d'appel a dénaturé ces conclusions et violé encore l'article 4 du Code de procédure civile ;

    ALORS QUE, troisièmement, dès lors que, en application de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et de l'article 1134 du Code civil, l'exercice du droit de rétractation emportait anéantissement définitif du contrat, il était exclu qu'une quelconque obligation pèse sur Mme Y... à l'égard de l'agent immobilier et puisse fonder une condamnation à dommages et intérêts ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 1137 et 1147 du Code civil, ensemble les articles L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et 1134 du Code civil."

  • Procuration non annexée à l'acte authentique

    L'un des arrêts qui jugent des effets de cette omission :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 17 janvier 2011), que la caisse de crédit mutuel de l'Etang de Berre Est (la banque) a consenti à M. et Mme X... deux prêts destinés à financer l'acquisition de biens immobiliers aux termes de deux actes dressés les 2 avril 2004 et 29 juillet 2004 par M. Y..., notaire associé de la société civile professionnelle de notaires Z... (la société civile de notaires) ; que la banque ayant fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière à l'encontre de M. et Mme X..., a fait assigner ces derniers, et M. Y... et la société civile de notaires (les notaires), appelés en garantie ; que M. et Mme X... ont soutenu que les actes de prêts qui étaient entachés d'une irrégularité formelle ne pouvaient constituer des titres exécutoires permettant les poursuites ;

    Sur le premier moyen et le second moyen, pris en sa deuxième branche, du pourvoi n° J 11-15. 439 et le moyen unique, pris en sa deuxième branche, du pourvoi n° K 11-18. 085 réunis, tels que reproduits en annexe :

    Attendu que la banque et les notaires font grief à l'arrêt d'annuler le commandement de payer valant saisie immobilière ;

    Mais attendu que M. et Mme X... n'ayant pas soutenu que les actes notariés devaient être déclarés nuls, la cour d'appel n'avait pas à répondre à un moyen inopérant ;

    Et attendu que l'arrêt ne dit pas que les procurations données par M. et Mme X... devaient être annexées aux copies exécutoires des actes notariés ;

    D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;

    Sur le moyen unique, pris en sa première branche, du pourvoi n° K 11-18. 085 et le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi n° J 11-15. 439, réunis :

    Attendu que la banque et les notaires font le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :

    1°/ que le juge doit préciser le fondement légal de sa décision ; qu'en se bornant à affirmer que la banque ne pouvait se prévaloir d'un titre exécutoire régulier en raison de l'absence d'annexion des procurations aux actes notariés, sans préciser si elle entendait mettre en oeuvre une règle applicable aux copies exécutoires ou aux actes originaux, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;

    2°/ que tout jugement doit être motivé ; qu'en se prononçant de la sorte, à partir de motifs pris de l'absence d'annexion des procurations à " l'acte notarié ", dont on ignore s'ils se rapportent à l'acte authentique ou à la copie exécutoire, et sans indiquer par quel mécanisme " l'acte notarié ", ainsi tenu pour irrégulier mais dont elle ne constate pas la nullité-l'obligation de faire figurer les procurations en annexe de l'acte authentique, à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur, n'étant pas sanctionnée par le nullité de l'acte-aurait perdu son caractère exécutoire ou, tout au moins, vu sa force exécutoire atteinte, de sorte que le créancier n'aurait pas justifié " d'un titre exécutoire de nature à servir de fondement à une procédure d'exécution ", la cour d'appel s'est déterminée à partir de motifs qui laissent incertain le fondement de sa décision, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 9 juillet 1991 ;

    Mais attendu qu'ayant relevé que les procurations données par M. et Mme X... n'étaient pas annexées aux actes notariés de prêt et que ces actes ne mentionnaient pas le dépôt des procurations au rang des minutes du notaire rédacteur, c'est sans encourir le grief du moyen que la cour d'appel a dit que ces actes étaient entachés d'une irrégularité formelle ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le second moyen du pourvoi n° J 11-15. 439 pris en ses troisième et quatrième branches et le moyen unique du pourvoi n° K 11-18. 085, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches, réunis :

    Attendu que la banque et les notaires font le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :

    1°/ que toujours à supposer que " l'irrégularité constatée " ait trait à la copie exécutoire sur le fondement de laquelle la procédure de saisie a été engagée, et subsidiairement que l'obligation de faire figurer les procurations en annexe de la copie exécutoire, à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur, à supposer qu'elle soit requise, n'est pas sanctionnée par sa nullité ; que cette irrégularité ne peut donc affecter son caractère exécutoire, sa force exécutoire ; qu'en considérant " que l'irrégularité constatée est de nature, en la cause, à faire perdre à l'acte de prêt son caractère exécutoire ou du moins, à porter atteinte à sa force exécutoire ", la cour d'appel a violé les articles 8, devenu 21, et 23, devenu 41, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ensemble les articles 2 et 3 de la loi du 9 juillet 1991 ;

    2°/ qu'à supposer que " l'irrégularité constatée " ait trait à l'acte authentique, à la minute, que l'obligation de faire figurer les procurations en annexe de l'acte authentique, à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur, n'est pas sanctionnée par la nullité de l'acte ; que cette irrégularité ne peut donc affecter sa nature d'acte authentique et, au delà, le carctère exécutoire, la force exécutoire, de la copie exécutoire ; qu'en considérant " que l'irrégularité constatée est de nature, en la cause, à faire perdre à l'acte de ptêt son caractère exécutoire ou du moins à porter atteinte à sa force exécutoire ", la cour d'appel a violé les articles 8, devenu 21, et 23, devenu 41, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ensemble les articles 2 et 3 de la loi du 9 juillet 1991 ;

    3°/ que l'obligation de faire figurer la procuration en annexe de la minute, à moins qu'elle ne soit déposée aux minutes du notaire rédacteur, n'est pas sanctionnée par la nullité ou la disqualification de l'acte authentique en acte sous seing privé et ne peut donc affecter le caractère exécutoire de la copie exécutoire ; qu'en jugeant que le défaut d'annexion des procurations données par M. et Mme X... au clerc de notaire qui les avait représentés aux actes de prêt, aux minutes de ces actes, leur avait fait perdre leur caractère exécutoire, la cour d'appel a violé les articles 1318 du code civil et 8, devenu 21, et 23, devenu 41, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ensemble les articles 2 et 3 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ;

    4°/ qu'aucune disposition légale n'impose que les pièces annexées à l'original de l'acte authentique soient également annexées à sa copie exécutoire ; qu'en considérant que les procurations données par M. et Mme X... au clerc de notaire qui les avaient représentées aux actes de prêt auraient dû être annexées aux copies exécutoires de ces actes, la cour d'appel a violé les articles 1er de la loi du 15 juin 1976 et 15, devenu 34, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ensemble les articles 2 et 3 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ;

    5°/ que l'obligation de faire figurer les procurations en annexe de la copie exécutoire, à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur, à supposer qu'elle soit requise, n'est pas sanctionné par la nullité du titre exécutoire ou la perte de sa force exécutoire ; qu'en considérant que le défaut d'annexion des procurations données par M. et Mme X... au clerc de notaire qui les avait représentés aux actes de prêt aux copies exécutoires de ces actes, avait fait perdre à ces actes leur caractère exécutoire, la cour d'appel a violé les articles 8, devenu 21, et 23, devenu 41, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ensemble les articles 2 et 3 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ;

    Mais attendu qu'il résulte de l'article 1318 du code civil que l'acte notarié qui ne satisfait pas aux prescriptions de l'article 8, devenu 21, du décret du 26 novembre 1971, relatif aux actes établis par les notaires, perd son caractère authentique ;

    Et attendu qu'ayant relevé que les procurations données par M. et Mme X... à un clerc de l'étude du notaire rédacteur des actes de prêt, n'étaient pas annexées aux actes et que ces actes ne mentionnaient pas leur dépôt au rang des minutes de M. Y..., la cour d'appel a décidé, à bon droit, que la banque ne justifiait pas d'un titre exécutoire fondant les poursuites exercées à l'encontre de M. et Mme X... ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE les pourvois ;

    Condamne la caisse de crédit mutuel de l'Etang de Berre Est, M. Y..., la SCP Z... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la caisse de crédit mutuel de l'Etang de Berre Est à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros, M. Y... et la société civile professionnelle Z..., ensemble, à leur payer la même somme ; rejette les demandes de la caisse de crédit mutuel de l'Etang de Berre Est, de M. Y... et de la société civile professionnelle Z... ;


    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille douze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits au pourvoi n° J 11-15. 439 par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la caisse de crédit mutuel de l'Etang de Berre Est,

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé le commandement à fin de saisie immobilière délivré par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L'ETANG DE BERRE EST aux époux X... le 21 octobre 2009,

    Aux motifs, sur le titre exécutoire, que l'article 21 (ancien article 8) du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 prescrit que l'acte notarié doit porter mention des documents qui lui sont annexés, ; que les procurations sont annexées à l'acte à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l'acte et que, dans ce cas, il est fait mention dans l'acte du dépôt de la procuration au rang des minutes ; or en l'espèce les procurations données par les époux X... ne sont pas annexées aux actes de prêt (alors qu'elles figurent au titre des pièces annexées dans le corps de ces actes), qu'il n'est pas fait mention du dépôt des procurations au rang des minutes du notaire et qu'il n'est pas produit d'éléments suffisants permettant de considérer que ces procurations ont été déposées aux minutes du notaire ; que si les pièces annexées ne constituent pas un titre exécutoire, il reste que la force exécutoire de l'acte notarié est amoindri si ces si ces pièces ne sont pas intégrées à l'acte par une mention les constatant signée par le notaire ; que l'irrégularité constatée est de nature, en la cause, à faire perdre à l'acte de prêt son caractère exécutoire ou du moins à porter atteinte à sa force exécutoire ; qu'il n'est ainsi, pas permis de retenir que le créancier saisissant est susceptible de se prévaloir, en l'état, d'un titre exécutoire de nature à servir de fondement à une procédure d'exécution ; qu'en conséquence, le commandement aux fins de saisie immobilière sera déclaré nul et de nul effet,

    Alors que l'exception de nullité soulevée postérieurement à l'expiration du délai de prescription ne peut jouer que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté et n'est donc pas recevable à l'endroit d'un acte ayant déjà reçu exécution ; qu'en se prononçant de la sorte, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la contestation tirée de l'absence d'annexion des procurations à l'acte notarié-minute ou copie exécutoire-soulevée par les époux X..., postérieurement à l'expiration du délai de prescription, ne s'analysait pas en une exception de nullité, irrecevable à l'endroit d'un acte ayant déjà reçu exécution, puisque les époux X... avaient commencé à rembourser le prêt qui leur avait été consenti par le CREDIT MUTUEL, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du code civil.

    SECOND MOYEN DE CASSATION

    Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé le commandement à fin de saisie immobilière délivré par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L'ETANG DE BERRE EST aux époux X... le 21 octobre 2009,

    Aux motifs, sur le titre exécutoire, que l'article 21 (ancien article 8) du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 prescrit que l'acte notarié doit porter mention des documents qui lui sont annexés, ; que les procurations sont annexées à l'acte à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l'acte et que, dans ce cas, il est fait mention dans l'acte du dépôt de la procuration au rang des minutes ; or en l'espèce les procurations données par les époux X... ne sont pas annexées aux actes de prêt (alors qu'elles figurent au titre des pièces annexées dans le corps de ces actes), qu'il n'est pas fait mention du dépôt des procurations au rang des minutes du notaire et qu'il n'est pas produit d'éléments suffisants permettant de considérer que ces procurations ont été déposées aux minutes du notaire ; que si les pièces annexées ne constituent pas un titre exécutoire, il reste que la force exécutoire de l'acte notarié est amoindri si ces si ces pièces ne sont pas intégrées à l'acte par une mention les constatant signée par le notaire ; que l'irrégularité constatée est de nature, en la cause, à faire perdre à l'acte de prêt son caractère exécutoire ou du moins à porter atteinte à sa force exécutoire ; qu'il n'est ainsi, pas permis de retenir que le créancier saisissant est susceptible de se prévaloir, en l'état, d'un titre exécutoire de nature à servir de fondement à une procédure d'exécution ; qu'en conséquence, le commandement aux fins de saisie immobilière sera déclaré nul et de nul effet,

    Alors, d'une part, que tout jugement doit être motivé ; qu'en se prononçant de la sorte, à partir de motifs, pris de l'absence d'annexion des procurations à « l'acte notarié », dont on ignore s'ils se rapportent à l'acte authentique ou à la copie exécutoire, et sans indiquer par quel mécanisme « l'acte notarié », ainsi tenu pour irrégulier mais dont elle ne constate pas la nullité-l'obligation de faire figurer les procurations en annexe de l'acte authentique, à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur, n'étant pas sanctionnée par la nullité de l'acte-, aurait perdu son caractère exécutoire ou, tout au moins, vu sa force exécutoire atteinte, de sorte que le créancier n'aurait pas justifié « d'un titre exécutoire de nature à servir de fondement à une procédure d'exécution », la Cour d'appel s'est déterminée à partir de motifs qui laissent incertain le fondement de sa décision, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 9 juillet 1991,

    Alors, d'autre part, à supposer que « l'irrégularité constatée » ait trait à la copie exécutoire sur le fondement de laquelle la procédure de saisie a été engagée, qu'aucune disposition légale n'impose que les pièces annexées de l'acte authentique soient également annexées à la copie exécutoire ; qu'en considérant que les procurations données par les époux X... au clerc de notaire qui les avait représentés à l'acte auraient dû être annexées à la copie exécutoire, la Cour d'appel a violé les articles 1° de la loi du 15 juin 1976 et 15, devenu 34, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ensemble les articles 2 et 3 de la loi du 9 juillet 1991,

    Alors, de troisième part, toujours à supposer que « l'irrégularité constatée » ait trait à la copie exécutoire sur le fondement de laquelle la procédure de saisie a été engagée, et subsidiairement, que l'obligation de faire figurer les procurations en annexe de la copie exécutoire, à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur, à supposer qu'elle soit requise, n'est pas sanctionnée par sa nullité ; que cette irrégularité ne peut donc affecter son caractère exécutoire, sa force exécutoire ; qu'en considérant « que l'irrégularité constatée est de nature, en la cause, à faire perdre à l'acte de prêt son caractère exécutoire ou du moins à porter atteinte à sa force exécutoire », la Cour d'appel a violé les articles 8, devenu 21, et 23, devenu 41, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ensemble les articles 2 et 3 de la loi du 9 juillet 1991,

    Alors, de quatrième part, à supposer que « l'irrégularité constatée » ait trait à l'acte authentique, à la minute, que l'obligation de faire figurer les procurations en annexe de l'acte authentique, à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur, n'est pas sanctionnée par la nullité de l'acte ; que cette irrégularité ne peut donc affecter sa nature d'acte authentique, et, au-delà, le caractère exécutoire, la force exécutoire, de la copie exécutoire ; qu'en considérant « que l'irrégularité constatée est de nature, en la cause, à faire perdre à l'acte de prêt son caractère exécutoire ou du moins à porter atteinte à sa force exécutoire », la Cour d'appel a violé les articles 8, devenu 21, et 23, devenu 41, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ensemble les articles 2 et 3 de la loi du 9 juillet 1991.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit au pourvoi n° K 11-18. 085 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, aux Conseils pour M. Y... et autre

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé le commandement à fin de saisie immobilière délivré par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L'ETANG DE BERRE EST aux époux X... le 21 octobre 2009 ;

    AUX MOTIFS QUE sur le titre exécutoire, l'article 21 (ancien article 8) du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 dispose que l'acte notarié porte mention des documents qui lui sont annexés, que les procurations sont annexées à l'acte à moins qu'elles ne soient déposées au rang des minutes du notaire rédacteur de l'acte et que, dans ce cas, il est fait mention dans l'acte du dépôt de la procuration au rang des minutes ; qu'or, en la cause, les procurations données par les époux X... ne sont pas annexées aux actes de prêt (alors qu'elles figurent au titre des pièces annexées dans le corps de ces actes), qu'il n'est pas fait mention du dépôt des procurations au rang des minutes du notaire et qu'il n'existe pas d'éléments suffisants permettant de considérer que les procurations ont été déposées aux minutes du notaire ; que si les pièces annexées ne constituent pas un titre exécutoire, il demeure que l'acte notarié est dépourvu de sa force exécutoire si ces pièces ne sont pas intégrées à l'acte par une mention les constatant signée par le notaire ; que l'irrégularité constatée est de nature, en l'espèce, à faire perdre aux actes de prêt leur caractère exécutoire ou du moins à porter atteinte à leur force exécutoire ; qu'il n'est ainsi pas permis de retenir que le créancier saisissant est susceptible, en l'état, de se prévaloir d'un titre exécutoire de nature à servir de fondement à une procédure d'exécution ;

    1° ALORS QUE le juge doit préciser le fondement légal de sa décision ; qu'en se bornant à affirmer que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L'ETANG DE BERRE EST ne pouvait se prévaloir d'un titre exécutoire régulier en raison de l'absence d'annexion des procurations aux actes notariés, sans préciser si elle entendait mettre en oeuvre une règle applicable aux copies exécutoires ou aux actes originaux, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile ;

    2° ALORS QU'en toute hypothèse, les deux actes authentiques de prêt reçus les 2 avril et 29 juillet 2004 par Monsieur Y... précisaient (p. 2) que « l'emprunteur » était « représenté par (un) Clerc de Notaire (…) en vertu (…) d'une procuration reçue par Maître Y... (…) le 8 mars 2004 » conservée, en tant que telle, au rang des minutes de Monsieur Y... ; qu'en sanctionnant le défaut d'annexion des procurations données par les époux X... au clerc de notaire qui les avait représentés aux actes de prêt aux minutes de ces actes – annexion qui n'était requise que si les procurations n'étaient pas déjà déposées au rang des minutes du notaire rédacteur, Monsieur Y... – aux motifs qu'il n'était pas fait mention du dépôt de ces procurations au rang des minutes du notaire rédacteur et qu'il n'existait pas d'élément suffisant permettant de considérer que ces procurations avaient été déposées aux minutes du notaire rédacteur, la Cour d'appel a dénaturé les actes authentiques en violation de l'article 1134 du Code civil ;

    3° ALORS QU'en toute hypothèse, l'obligation de faire figurer la procuration en annexe de la minute, à moins qu'elle ne soit déposée aux minutes du notaire rédacteur, n'est pas sanctionnée par la nullité ou la disqualification de l'acte authentique en acte sous seing privé et ne peut donc affecter le caractère exécutoire de la copie exécutoire ; qu'en jugeant que le défaut d'annexion des procurations données par les époux X... au clerc de notaire qui les avait représentés aux actes de prêt aux minutes de ces actes, leur avait fait perdre leur caractère exécutoire, la Cour d'appel a violé les articles 1318 du Code civil et 8, devenu 21, et 23, devenu 41, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ensemble les articles 2 et 3 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ;

    4° ALORS QU'en toute hypothèse, aucune disposition légale n'impose que les pièces annexées à l'original de l'acte authentique soient également annexées à sa copie exécutoire ; qu'en considérant que les procurations données par les époux X... au clerc de notaire qui les avait représentés aux actes de prêt auraient dû être annexées aux copies exécutoires de ces actes, la Cour d'appel a violé les articles 1er de la loi du 15 juin 1976 et 15, devenu 34, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ensemble les articles 2 et 3 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ;

    5° ALORS QU'en toute hypothèse, l'obligation de faire figurer les procurations en annexe de la copie exécutoire, à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur, à supposer qu'elle soit requise, n'est pas sanctionné par la nullité du titre exécutoire ou la perte de sa force exécutoire ; qu'en considérant que le défaut d'annexion des procurations données par les époux X... au clerc de notaire qui les avait représentés aux actes de prêt aux copies exécutoires de ces actes, avait fait perdre à ces actes leur caractère exécutoire, la Cour d'appel a violé les articles 8, devenu 21, et 23, devenu 41, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ensemble les articles 2 et 3 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991."