Le dessous de table est une pratique bien connue, bien qu'elle soit difficile à quantifier compte tenu de son caractère occulte.
 
On estime environ à 4 % le montant des ventes sont affectées d'un dessous-de-table.
 
Rappelons que le dessous-de-table consiste à convenir, à l'occasion d'une vente, d'un prix occulte, supérieur à celui énoncé officiellement dans l'acte de vente, et qui est payé en espèces afin de ne laisser aucune trace ou preuve de ce supplément de prix

Quel est l'intérêt du dessous-de-table ?

Pour l'acheteur, le dessous-de-table permet de " blanchir" des fonds dont l'origine est douteuse ou qui n'ont pas fait l'objet d'une déclaration régulière au fisc au moment de leur perception.

Un autre intérêt pour l'acheteur et que le dessous-de-table lui permet de réduire les droits qui seront payés à l'occasion de la vente et qui sont proportionnels au prix (il en est de même de la commission de l'agent immobilier qui est le plus souvent proportionnelle au prix).

Pour le vendeur le dessous-de-table permet de réduire le montant de l'impôt sur la plus-value qu'il doit payer.

Que dit la loi à propos du dessous de table ?

Les textes applicables sont l'article 1321-1 du Code civil, les articles L.17 et L.64 du livre des procédures fiscales et l'article 1729 du code général des impôts.

Est nulle et de nul effet toute contre-lettre ayant pour objet une augmentation du prix stipulé dans le traité de cession d'un office ministériel et toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d'une vente d'immeubles ou d'une cession de fonds de commerce ou de clientèle ou d'une cession d'un droit à un bail ou du bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble et tout ou partie de la soulte d'un échange ou d'un partage comprenant des biens immeubles, un fonds de commerce ou une clientèle.


En ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.
La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

Afin d'en restituer le véritable caractère, l'administration est en droit d'écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d'un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.
En cas de désaccord sur les rectifications notifiées sur le fondement du présent article, le litige est soumis, à la demande du contribuable, à l'avis du comité de l'abus de droit fiscal. L'administration peut également soumettre le litige à l'avis du comité.
Si l'administration ne s'est pas conformée à l'avis du comité, elle doit apporter la preuve du bien-fondé de la rectification.
Les avis rendus font l'objet d'un rapport annuel qui est rendu public


Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de :
a. 40 % en cas de manquement délibéré ;
b. 80 % en cas d'abus de droit au sens de l'article L. 64 du livre des procédures fiscales ; elle est ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale du ou des actes constitutifs de l'abus de droit ou en a été le principal bénéficiaire ;
c. 80 % en cas de manœuvres frauduleuses ou de dissimulation d'une partie du prix stipulé dans un contrat ou en cas d'application de l'article 792 bis.

Que risque-t-on à pratiquer le dessous-de-table ?

La preuve de l'existence du dessous-de-table rapportée (par tout moyen de preuve) n'a pas pour effet de remettre en cause la vente qui reste acquise. Autrement dit l'acheteur qui réclamera la restitution du dessous de table qu'il a payé ne pourra pas remettre en cause la vente elle-même.

Si l'acheteur (car c'est lui qui y a intérêt) trouvent que le dessous de table a été payé par lui, il peut en obtenir la restitution par effet de la nullité de la convention prévue par le Code civil.

Si le prix officiel a été minoré (c'est justement l'intérêt du dessous-de-table) et qu'il existe un droit de préemption, la commune qui userait de son droit de préemption au prix prévu à l'acte deviendra propriétaire pour ce prix et il ne sera pas question de lui réclamer le paiement du dessous-de-table ...

Les sanctions fiscales ne sont pas négligeables (voir ci-dessus les textes cités).

À la revente, l'acheteur paiera un impôt sur la plus-value majorée puisqu'il n'aura pas déclaré le prix d'origine exactement.

Quelques décisions sur les dessous-de-table.

Preuve par tout moyen du dessous de table :

“Vu l'article 1321 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué, que, par acte notarié du 21 avril 1992, la Société nancéienne Varin Bernier (SNVB) a consenti à M. X..., gérant de la société Inter-Equipements, un prêt de 700 000 francs, garanti par une hypothèque sur la moitié indivise d'un immeuble sis à Pontault-Combault lui appartenant, ainsi que par l'engagement de Mme Y... de se constituer caution réelle et d'affecter hypothécairement, en garantie du remboursement, l'autre moitié indivise dudit immeuble ; que les fonds prêtés étaient destinés à être apportés "en fonds de roulement" à la société Inter-Equipements ; que cette société ayant été mise en liquidation judiciaire le 16 juillet 1992, M. X... et Mme Y... ont assigné la SNVB aux fins de voir dire que le prêt avait en réalité été consenti, non au premier, mais à la société Inter-Equipements, et que la simulation avait pour objet de permettre à la banque d'obtenir le remboursement de sa créance à l'encontre de cette entreprise, en fraude aux droits des autres créanciers ;
Attendu que pour rejeter la demande de M. X... tendant à lui permettre de prouver qu'il n'était pas débiteur de la SNVB parce que le prêt qui lui avait été consenti était simulé et que le véritable bénéficiaire était la société Inter-Equipements, l'arrêt retient que l'acte de prêt du 21 avril 1992 a été établi en la forme authentique, ce qui implique que les dispositions qu'il contient font foi jusqu'à inscription de faux, et que les consorts Z... ne justifient pas s'être inscrits en faux contre ledit acte et avoir attrait le notaire rédacteur en la cause ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'en cas de fraude la simulation peut être établie par tous moyens entre les parties à l'acte et que le notaire rédacteur de l'acte n'ayant pas constaté lui-même le paiement, une telle preuve n'allait pas contre la foi due aux constatations par lui faites dans l'exercice de ses fonctions, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 décembre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et pour être fait droit les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.”


“Attendu que par acte notarié du 3 août 2000, M. et Mme X... ont acquis des époux Y... un chalet situé à Courchevel 1850, au prix de 21 000 000 francs ; que prétendant avoir acquitté, à la demande des vendeurs et pour leur compte, un supplément de prix occulte, d'un montant de 762 228, 93 euros, entre les mains de M. A..., avocat suisse installé à Genève, les époux X... les ont, par acte du 18 février 2003, assignés en dissimulation du prix de vente et restitution du supplément de prix versé sur le fondement de l'article 1840 du code général des impôts (devenu l'article 1321-1 du code civil) ; qu'à la suite du décès de Jean Y..., sa veuve et ses quatre enfants, ès qualités d'héritiers, ont repris l'instance ; qu'ils font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 21 février 2008) d'avoir jugé, au seul vu d'éléments de fait, qu'était établie l'existence d'un mandat entre les vendeurs et l'avocat pour la perception du complément de prix occulte et de les avoir condamnés à en restituer le montant, alors, selon le moyen, que la preuve d'un mandat ne peut être reçue que conformément aux règles générales sur la preuve des conventions, que ces règles sont applicables non seulement dans les rapports du mandant et du mandataire mais encore à l'encontre des tiers qui ont traité avec celui-ci ; qu'en statuant au vu de seuls éléments de fait, la cour d'appel a violé les articles 1341 et 1984 du code civil ;
Mais attendu qu'en cas de fraude, la simulation peut être prouvée par tout moyen ; qu'il en est ainsi de la dissimulation d'une partie du prix d'une vente d'immeuble, laquelle a notamment pour finalité d'éluder l'application des règles fiscales relatives à l'imposition des transactions immobilières ; qu'ayant constaté l'existence d'une fraude en faisant ressortir, par une appréciation souveraine des faits et de la valeur probante des éléments de preuve soumis à son examen, qu'une partie du prix de vente du bien immobilier avait été dissimulée et acquittée, à la demande des époux Y..., entre les mains de l'avocat suisse qu'ils avaient mandaté à cet effet, la cour d'appel a, par ce seul motif et sans encourir les griefs du moyen, légalement justifié sa décision.”


Le dessous de table doit être restitué s’il est prouvé :

“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 8 novembre 1994), que, suivant un acte du 10 juillet 1987, la société civile immobilière Bellevue (SCI) a vendu un bien immobilier à M. X... moyennant le prix de 1 200 000 francs ; que M. X... a versé une somme totale de 2 145 000 francs ; que l'acte authentique n'ayant pas été signé, la SCI a assigné M. X... pour faire déclarer la vente parfaite ; que M. X... s'est déclaré prêt à régulariser la vente à condition que le prix soit fixé à 1 200 000 francs et qu'en conséquence, la SCI lui restitue la somme de 600 000 francs représentant la partie du prix dissimulée par une contre-lettre ; que la SCI a admis avoir reçu la somme de 1 800 000 francs pour la vente, mais soutenu que la somme de 600 000 francs correspondait à un supplément de prix convenu après l'acte de vente pour tenir compte de travaux et de cessions de mobilier ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à restituer la somme de 600 000 francs, alors, selon le moyen, 1o que conformément à l'article 1341 du Code civil, la partie qui entend établir l'existence d'une contre-lettre aux fins d'exercer l'action en répétition du prix versé en exécution de celle-ci doit produire un écrit ; que la cour d'appel qui, pour condamner la SCI Bellevue à payer à M. X... la somme de 600 000 francs, a retenu l'existence d'une contre-lettre, mais qui n'a pas constaté que M. X..., qui avait la charge de la preuve, avait produit un acte écrit formé entre lui et la société Bellevue établissant, d'une part, l'existence d'une contre-lettre et, d'autre part, le montant du prix dissimulé, et en conséquence à restituer, a, en statuant ainsi, violé la disposition susvisée ; 2o que la cour d'appel, qui a constaté que M. X... avait versé à la SCI Bellevue la somme totale de 2 145 000 francs et qu'il ne contestait pas avoir pris possession du mobilier entreposé mais qui a néanmoins condamné la SCI Bellevue à lui restituer la somme de 600 000 francs sans avoir imposé à M. X... d'établir l'absence de dettes, a, en statuant ainsi, violé les dispositions susvisées ; 3o que conformément aux articles 1321 du Code civil et 1840 du Code général des impôts, la nullité d'ordre public des contre-lettres que prévoit le second de ces textes n'est encourue que dans le cas où le prix de vente de l'immeuble a fait l'objet d'une déclaration expresse à l'administration fiscale ; que la cour d'appel qui, pour condamner la SCI Bellevue à restituer à M. X... la somme de 600 000 francs, a retenu que partie du prix aurait été dissimulée, ce qui entraînait la nullité de la contre-lettre mais qui s'est abstenue de rechercher si le défaut de déclaration du prix de vente à l'administration fiscale autorisait d'annuler la contre-lettre entre les parties, a, en statuant ainsi, violé les dispositions susvisées ;
Mais attendu qu'ayant exactement relevé que l'acte secret n'avait pas besoin d'avoir une existence matérielle et constaté que la SCI avait admis avoir reçu la somme de 1 800 000 francs, la cour d'appel qui, sans avoir à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement retenu que la dissimulation était avérée, en a déduit, à bon droit, qu'elle se trouvait frappée de nullité par l'effet de l'article 1840 du Code général des impôts et que la SCI devait restituer la somme de 600 000 francs.”

"Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 mars 2011) que M. X..., propriétaire d'une villa bâtie dans un lotissement, a assigné ses voisins, les époux Y..., pour les faire condamner à procéder à l'élagage du pin dont les branches avancent sur sa propriété et à l'indemniser du préjudice subi ; 

Sur le premier moyen : 

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt attaqué de le débouter de sa demande d'élagage alors, selon le moyen : 

1°/ que celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres appartenant à son voisin peut contraindre celui-ci à les couper ; que ce droit est imprescriptible ; qu'en se fondant, pour le débouter de sa demande d'élagage des branches du pin parasol appartenant aux époux Y... qui avançaient sur son fonds, sur la circonstance que le règlement du lotissement prévoyait que les arbres existants sur les lots, à l'exception de ceux dont la construction entraînerait l'abattage, devaient être conservés et que le cahier des charges stipulait que les plantations existantes ou créées devaient être maintenues et protégées, quelles que soient leurs distances aux limites séparatives, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, a institué des restrictions au droit imprescriptible du propriétaire sur le fonds duquel s'étendent les branches de l'arbre du voisin de contraindre celui-ci à les couper, en violation de l'article 673 du code civil ; 

2°/ qu'il ressort du plan de masse du permis de construire, que le pin parasol litigieux n'y est pas indiqué ; qu'en affirmant que l'arbre litigieux était figuré sur le plan de masse, la cour d'appel a dénaturé le plan de masse en violation de l'article 1134 du code civil ; 

3°/ qu'il ressort du procès-verbal de constat de Maître Z..., en date du 14 juin 2010, que « les arbres présents du côté Nord de la parcelle voisine ne se retrouvent pas sur le plan de masse, constatation valable pour le cyprès à l'entrée et pour le pin litigieux » ; qu'en ignorant ce procès-verbal et en affirmant que l'arbre litigieux était figuré sur le plan de masse, la cour d'appel a dénaturé par omission ce procès-verbal et violé de la sorte l'article 1134 du code civil ; 

4°/ que les juges du fond ont l'obligation de se prononcer sur les documents régulièrement versés aux débats et soumis à leur examen ; qu'en ne se prononçant pas sur la portée des dispositions du procès-verbal de constat, en date du 14 juin 2010, régulièrement versé aux débats, d'où il ressortait que le pin parasol litigieux ne figurait pas sur le plan de masse du permis de construire, la cour d'appel a violé les articles 455 du code de procédure civile et 1353 du code civil ; 

5°/ que M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que « le plan altimétrique fait état de plusieurs arbres qui ne figurent plus sur le plan de masse déposé à l'appui du permis de construire 85. L'arbre litigieux (à la position altimétrique 29-54) ne constitue en rien un arbre préexistant à la constitution du lotissement ; il a été planté postérieurement à l'implantation des constructions de M. et Mme Y... » ; qu'en se bornant à affirmer péremptoirement que l'arbre litigieux était figuré sur le plan de masse du permis de construire sans s'expliquer davantage sur les différents éléments invoqués par M. X... et qui étaient de nature à établir que l'arbre litigieux figurant sur le plan altimétrique n'apparaissait plus sur le plan de masse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 455 du code de procédure civile ; 

Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit que l'article 673 du code civil n'est pas d'ordre public et qu'il peut y être dérogé, la cour d'appel, qui a relevé que les articles 12 et 13 du cahier des charges imposaient le maintien et la protection des plantations quelles que soient leurs distances aux limites séparatives, et qui a, sans dénaturation, souverainement retenu, d'une part, que l'arbre litigieux se trouvait sur le plan de masse et, d'autre part, que la coupe des branches du pin parasol entraînerait une mutilation contraire à l'objectif contractualisé de conservation de la végétation existante, en a justement déduit que la demande d'élagage présentée par M. X... devait être rejetée ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le second moyen : 

Attendu que M. X... reproche à la cour d'appel de le débouter de sa demande tendant à obtenir la condamnation des époux Y... au paiement d'une somme à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi alors, selon le moyen : 

1°/ qu'en déduisant l'absence de gêne excessive de l'empiètement des branches du pin parasol sur le fonds de M. X... du fait que les troubles constatés étaient inhérents à l'existence de tels végétaux et que M. X... pouvait aménager son fonds de façon à pouvoir poser des panneaux solaires et installer une cheminée, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants et impropres à exclure le caractère anormal du trouble de voisinage, a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 545 du code civil ; 

2°/ qu'en se bornant à énoncer que la thèse de M. X... d'un abus de droit des époux Y..., dans leur résistance à ses prétentions était démentie par l'issue du litige, sans rechercher, comme l'y invitait M. X..., si la branche du pin parasol ne pouvait pas être coupée tout en préservant l'arbre et si ce n'était donc pas uniquement par malice et intention de nuire, que les époux Y... avaient refusé d'élaguer la branche de leur arbre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 1382 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... ne démontrait pas l'existence d'une atteinte à la sécurité de son bien, ni celle d'un danger imminent, ni l'impossibilité de poser des panneaux solaires et d'installer une cheminée, la cour d'appel a souverainement retenu que, compte tenu de la caractéristique du lotissement, les nuisances alléguées ne correspondaient pas à un trouble anormal de voisinage et a ainsi légalement justifié sa décision ; 

Et attendu qu'ayant retenu que l'opération demandée entraînerait une mutilation contraire à l'objectif contractualisé de préservation et de conservation de la végétation existante, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Madame le président en l'audience publique du treize juin deux mille douze, signé par Madame Fossaert, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils pour M. X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Gilles X... de sa demande d'élagage ; 

AUX MOTIFS QUE, sur l'application de l'article 673 du code civil, l'appelant critique le jugement déféré ayant retenu l'existence d'une servitude empêchant l'application des dispositions de cet article, d'une part, en déniant l'existence d'une telle servitude, d'autre part, en excipant du caractère imprescriptible dudit article ; l'argumentation de l'appelant n'apparaît pas de nature à entamer l'analyse du premier juge ; l'article 673 du code civil n'est en effet pas l'ordre public et il peut y être dérogé ; en l'espèce, les pièces produites démontrent la réalité de la présence de l'arbre en cause, avant la division du fond en divers lots et la volonté du lotisseur, résultant notamment des articles 12 et 13 du cahier des charges de garantir le maintien et la protection des plantations, quelque soit leur distance aux limites séparatives ; l'arbre litigieux, un pin parasol, est figuré sur le plan altimétrique établi en 1984, ainsi que sur le plan de masse du permis de construire ; comme le soutiennent avec raison les intimés, l'obligation de maintenir et préserver les arbres existants est exclusive de la coupe des branches avançant sur les fonds voisins, dans la mesure où une telle opération entraînerait une mutilation contraire à l'objectif contractualisé de conservation de la végétation existante, l'arrêté préfectoral du 20 juin 1984 ayant du reste imposé la conservation et la préservation de la végétation, le lotissement étant décrit dans le préambule de cet arrêté, comme constitué par « une pinède assez clairsemée par endroits mais comportant de très beaux sujets » ; 

ALORS, D'UNE PART, QUE celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres appartenant à son voisin peut contraindre celui-ci à les couper ; que ce droit est imprescriptible ; qu'en se fondant, pour débouter Monsieur X... de sa demande d'élagage des branches du pin parasol appartenant aux époux Y... qui avançaient sur son fonds, sur la circonstance que le règlement du lotissement prévoyait que les arbres existant sur les lots, à l'exception de ceux dont la construction entraînerait l'abattage, devaient être conservés et que le cahier des charges stipulait que les plantations existantes ou créées devaient être maintenues et protégées, quelles que soient leurs distances aux limites séparatives, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, a institué des restrictions au droit imprescriptible du propriétaire sur le fonds duquel s'étendent les branches de l'arbre du voisin de contraindre celui-ci à les couper, en violation de l'article 673 du code civil ; 

ALORS, D'AUTRE PART, QU'il ressort du plan de masse du permis de construire, que le pin parasol litigieux n'y est pas indiqué ; qu'en affirmant que l'arbre litigieux était figuré sur le plan de masse, la cour d'appel a dénaturé le plan de masse en violation de l'article 1134 du code civil ; 

ALORS, DE TROISIÈME PART, QU'il ressort du procès-verbal de constat de Maître Z..., en date du 14 juin 2010, que « les arbres présents du côté Nord de la parcelle voisine ne se retrouvent pas sur le plan de masse, constatation valable pour le cyprès à l'entrée et pour le pin litigieux » (procès- verbal de constat p. 3) ; qu'en ignorant ce procès-verbal et en affirmant que l'arbre litigieux était figuré sur le plan de masse, la cour d'appel a dénaturé par omission ce procès-verbal et violé de la sorte l'article 1134 du code civil ; 

ALORS, DE QUATRIÈME PART, QUE les juges du fond ont l'obligation de se prononcer sur les documents régulièrement versés aux débats et soumis à leur examen ; qu'en ne se prononçant pas sur la portée des dispositions du procès-verbal de constat, en date du 14 juin 2010, régulièrement versé aux débats, d'où il ressortait que le pin parasol litigieux ne figurait pas sur le plan de masse du permis de construire, la cour d'appel a violé les articles 455 du code de procédure civile et 1353 du code civil ; 

ALORS, DE CINQUIÈME PART, QUE Monsieur X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que « le plan altimétrique fait état de plusieurs arbres qui ne figurent plus sur le plan de masse déposé à l'appui du permis de construire 85. L'arbre litigieux (à la position altimétrique 29-54) ne constitue en rien un arbre préexistant à la constitution du lotissement ; il a été planté postérieurement à l'implantation des constructions de Monsieur et Madame Y... » (conclusions récapitulatives et responsives de Monsieur X... p. 8 et 9) ; qu'en se bornant à affirmer péremptoirement que l'arbre litigieux était figuré sur le plan de masse du permis de construire sans s'expliquer davantage sur les différents éléments invoqués par Monsieur X... et qui étaient de nature à établir que l'arbre litigieux figurant sur le plan altimétrique n'apparaissait plus sur le plan de masse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 455 du code de procédure civile ; 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Gilles X... de sa demande tendant à obtenir la condamnation des époux Y... au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ; 

AUX MOTIFS QUE sur l'abus de droit et le trouble anormal de voisinage, l'appelant réitère ses diverses doléances soulevées au titre d'un prétendu trouble anormal de voisinage, notion juridique parfaitement recevable en son principe, mais supposant la démonstration de l'anormalité du trouble invoqué pour prospérer ; ajoutant au procès-verbal de constat du 30 avril 2008, produit en première instance, ils communiquent un nouveau constat du 14 juin 2010, ainsi qu'un avis d'un expert forestier (Monsieur A...) retenant l'existence d'un trouble anormal, la branche du pin « dépassant la limite séparative couvrant le garage et touchant le toit de la propriété de Monsieur X... » ; la chute d'aiguilles de pin sur l'abri voiture et la toiture ne peut être regardée comme constitutive d'un trouble anormal de voisinage, eu égard à la caractéristique du lotissement, comportant de nombreux pins parasols ; il en va de même des effets induits par l'existence de ce végétal, dont l'ombre portée sue le fonds voisin n'excède pas, compte tenu des contraintes naturellement inhérentes à l'existence de tels végétaux, les troubles normaux de voisinage ; l'appelant invoque encore l'impossibilité de jouir complètement de sa propriété eu égard à l'impossibilité de poser des panneaux solaires et d'installer une cheminée ; concernant les panneaux, le devis produit par l'appelant vise une installation sur l'abri voiture, alors que les intimés objectent, non sans raison, que ce type d'installation pourrait normalement être mise en oeuvre non sur le toit d'une dépendance de 2,50 mètres de haut, mais sur le toit de la maison de l'appelant ; 

ALORS, D'UNE PART, QUE nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, que ni l'ancienneté du trouble, ni l'antériorité de son origine par rapport aux aménagements réalisés et envisagés, ne sont de nature à exclure son caractère anormal, le propriétaire d'un fonds n'étant pas tenu d'aménager celui-ci de façon à subir le moins possible les troubles imposés par le voisin ; qu'en déduisant l'absence de gêne excessive de l'empiètement des branches du pin parasol sur le fonds de Monsieur X... du fait que les troubles constatés étaient inhérents à l'existence de tels végétaux et que Monsieur X... pouvait aménager son fonds de façon à pouvoir poser des panneaux solaires et installer une cheminée, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants et impropres à exclure le caractère anormal du trouble de voisinage, a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 545 du code civil ; 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le droit de propriété comportant celui de jouir de la chose de la manière la plus absolue, un propriétaire se rend coupable d'un abus de droit lorsqu'il use de sa propriété dans l'intention de nuire à son voisin ; que Monsieur X... faisait valoir que les époux Y... avaient abusé du droit qu'ils tenaient du règlement du lotissement et du cahier des charges de conserver et protéger les arbres existant sur les lots, ce dans la seule intention de lui nuire dès lors que la réduction de la taille de la branche du pin parasol ne portait nullement atteinte à la préservation de cet arbre ; qu'en se bornant à énoncer que la thèse de Monsieur X... d'un abus de droit des époux Y..., dans leur résistance à ses prétentions était démentie par l'issue du litige, sans rechercher, comme l'y invitait Monsieur X..., si la branche du pin parasol ne pouvait pas être coupée tout en préservant l'arbre et si ce n'était donc pas uniquement par malice et intention de nuire, que les époux Y... avaient refusé d'élaguer la branche de leur arbre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 et 1382 du code civil."