Un arrêt de la CCA de Nancy :

"Vu la requête, enregistrée le 28 janvier 2011, complétée par un mémoire de production enregistré le 21 février 2011, présentée pour l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT LES ALIZES, dont le siège est 25 rue Eole à Mondelange (57300), et M. et Mme Francis A, demeurant ..., par Me Gillig, avocat ; l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT LES ALIZES et M. et Mme A demandent à la cour : 

1°) d'annuler le jugement n° 0701717 en date du 30 novembre 2010 par lequel le Tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande tendant à l'annulation de la décision, en date du 6 novembre 2006, du préfet de la Moselle délivrant un permis de construire à la SCI Le Soleil, ensemble la décision du 1er février 2007 rejetant leur recours gracieux, et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge de l'Etat ainsi que de la SCI Le Soleil au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

2°) de faire droit à leur demande de première instance et d'annuler la décision, en date du 6 novembre 2006, du préfet de la Moselle délivrant un permis de construire à la SCI Le Soleil, ensemble la décision du 1er février 2007 rejetant leur recours gracieux ; 

3°) de mettre à la charge de l'Etat d'une part, de la SCI Le Soleil d'autre part le paiement d'une somme de 1500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Ils soutiennent que :

- contrairement à ce qu'a jugé le jugement attaqué, qui a rejeté sa demande comme irrecevable, l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT LES ALIZES a intérêt pour agir ; en effet, l'article 3 des statuts de l'association a pour objet de gérer et d'entretenir tous les espaces, voies et ouvrages communs à l'ensemble des propriétaires ; la réalisation du projet, même sur un lot privatif, aura pour conséquence que 32 familles supplémentaires utiliseront les parties communes du lotissement ;

- les dispositions du 7° de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction alors en vigueur, ont été méconnues, la notice explicative produite par le pétitionnaire ne comportant aucune description du paysage et de l'environnement existant, et notamment les 35 maisons individuelles composant le lotissement ; aucune justification n'est donnée quant à l'insertion dans le paysage et l'environnement existant des accès et des abords ;

- les dispositions de l'article 77 du règlement sanitaire départemental ont été méconnues s'agissant de la conformité des locaux à poubelles prévus par la construction projetée ; en jugeant que les requérants ne sauraient utilement se prévaloir de la méconnaissance des dispositions précitées que le permis de construire n'a pas vocation à sanctionner , les premiers juges ont commis une erreur de droit ;

- les dispositions de l'article 11 du règlement du lotissement relatives à l'aspect extérieur ont été méconnues, la construction d'une barre de 71 mètres de long, sur trois niveaux, destinée à accueillir 32 logements, dont la surface hors oeuvre nette est de 2 500 mètres carrés environ, n'étant pas compatible avec les petites maisons d'habitation individuelles implantées dans le lotissement ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 18 août 2011, présenté par la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, qui conclut au rejet de la requête au motif qu'aucun des moyens invoqués n'est fondé ; 

Vu le mémoire en réplique, enregistré le 14 octobre 2011, présenté pour l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT LES ALIZES et M. et Mme A et tendant aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 10 janvier 2012, présenté pour la SCI Le Soleil par Me Roth, avocat, qui conclut, d'une part, à ce que le jugement attaqué soit confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la requête formée par l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT LES ALIZES et en ce qu'il a rejeté les moyens de légalité interne et, par la voie de l'appel incident, à ce que le jugement attaqué soit annulé en ce qu'il a déclaré recevable la requête formée par M. et Mme A ; elle demande, en outre, à ce que les requérants soient condamnés à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que les moyens des requérants ne sont pas fondés et que c'est à tort que les premiers juges ont estimé que la requête de M et Mme A était recevable ;

Vu le nouveau mémoire, enregistré le 12 janvier 2012, présenté pour l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT LES ALIZES et M. et Mme A et tendant aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens et , en outre, par le moyen que la requête de M et Mme A était recevable;

Vu le nouveau mémoire, enregistré le 13 janvier 2012, présenté pour la SCI Le Soleil, qui conclut aux mêmes fins que son précédent mémoire par les mêmes moyens ;

Vu le nouveau mémoire, enregistré le 16 janvier 2012, présenté pour l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT LES ALIZES et M. et Mme A ;



Vu le jugement et la décision attaqués ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; 


Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 19 janvier 2012 :

- le rapport de M. Luben, président,

- les conclusions de Mme Ghisu-Deparis, rapporteur public,

- et les observations de Me Bozzi, avocat de l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT LES ALIZES et de M. et Mme A, ainsi que celles de Me Roth, avocat de la SCI Le Soleil ;


Sans qu'il soit besoin de statuer sur l'intérêt à agir de l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT LES ALIZES et de M. et Mme A :

Considérant, en premier lieu, qu'aux termes du 7° de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors applicable : A. Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte : (...) 7° Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l'environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords (...) ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la notice jointe à la demande de permis de construire, intitulée notice d'appréciation de l'impact visuel , traite de l'insertion du projet de construction dans la ville, au regard notamment de la rue du Pont et de l'architecture des constructions urbaines existantes, comme dans le lotissement, dont il doit, selon elle, effacer la position en contrebas par rapport à la rue du Pont tout en améliorant la perspective qui se terminait sur une butte de terre, et décrit le traitement des abords immédiats dudit projet ; que, par suite, les dispositions précitées du 7° de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme n'ont pas été méconnues ;

Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors applicable : Le permis de construire ne peut être accordé que si les constructions projetées sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires concernant l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions, leur assainissement et l'aménagement de leurs abords et si le demandeur s'engage à respecter les règles générales de construction prises en application du chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l'habitation (...) ; qu'aux termes de l'article 77 du règlement sanitaire départemental, intitulé Emplacement des récipients à ordures ménagères : Dans les immeubles collectifs, les récipients mis à la disposition des occupants pour recevoir leurs ordures ménagères doivent être placés à l'intérieur de locaux spéciaux, clos, ventilés. Le sol et les parois de ces locaux doivent être constitués par des matériaux imperméables et imputrescibles ou revêtus de tels matériaux ou enduits ; toutes dispositions doivent être prises pour empêcher l'intrusion des rongeurs ou insectes. Les portes de ces locaux doivent fermer hermétiquement et automatiquement. Un poste de lavage et un système d'évacuation des eaux doivent être établis dans chacun de ces locaux pour faciliter l'entretien dans des conditions telles que ni odeurs ni émanations gênantes ne puissent pénétrer à l'intérieur des habitations. / Ces locaux ne doivent pas avoir de communications directes avec les locaux affectés à l'habitation, au travail ou au remisage des voitures d'enfants, à la restauration et à la vente ou au stockage de produits alimentaires (...) ;

Considérant que les dispositions des règlements sanitaires départementaux ne peuvent être utilement invoquées au soutien de la contestation de la légalité d'un permis de construire que lorsqu'elles concernent l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions, leur assainissement et l'aménagement de leurs abords au sens des dispositions précitées de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme alors applicable ; que, d'une part, en l'espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'il soit impossible de créer, dans l'immeuble collectif dont s'agit, un local spécialement affecté aux récipients destinés à recevoir les ordures ménagères ; que, d'autre part, les dispositions précitées de l'article 77 du règlement sanitaire départemental relatives à l'emplacement des récipients à ordures ménagères ne traitent que de l'aménagement des locaux où doivent être placés lesdits récipients, qui n'est pas sanctionné par le permis de construire ; que, par suite, c'est à bon droit que les premiers juges ont écarté comme inopérant le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article 77 du règlement sanitaire départemental ;

Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article 11 du règlement du lotissement Les Alizés : aspect extérieur. Par leur volume, leur aspect extérieur et l'utilisation des matériaux, les constructions et autres occupations du sol ne doivent pas porter atteinte au caractère architectural des zones construites environnantes, des constructions au sein même du lotissement ainsi qu'au site et au paysage (...) ; 

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que, d'une part, la construction projetée consiste en un immeuble collectif de 32 logements à usage d'habitation comprenant un rez-de-chaussée et deux étages sans comble, composé de quatre éléments contigus mais en décrochement les uns par rapport aux autres, d'une longueur totale de 73,04 mètres, la hauteur à l'égout du toit étant de 8,69 mètres, la hauteur au faîte du toit étant de 11,88 à 11,90 mètres et d'un aspect architectural sans recherche particulière ; que, d'autre part, la construction projetée est située à l'extrémité du lotissement des Alizés, composé de 35 lots supportant des pavillons d'une architecture quelconque, qui est lui-même inséré dans une zone pavillonnaire, à proximité immédiate de la ligne de chemin de fer de Metz à Thionville et de bâtiments à usage d'activités industrielles et commerciales ; qu'enfin, la circonstance qu'une disproportion de taille existe entre l'immeuble collectif projeté et les pavillons du lotissement des Alizés ne saurait, à elle seule, faire regarder la construction projetée comme méconnaissant les dispositions précitées de l'article 11 du règlement du lotissement Les Alizés ; que, par suite, lesdites dispositions n'ont pas été méconnues ;


Considérant qu'il résulte de ce qui vient d'être dit que l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT LES ALIZES et M. et Mme A ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par son jugement du 30 novembre 2010, le Tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leurs conclusions tendant à l'annulation de la décision, en date du 6 novembre 2006, du préfet de la Moselle délivrant un permis de construire à la SCI Le Soleil, ensemble la décision du 1er février 2007 rejetant leur recours gracieux ; que doivent être rejetées, par voie de conséquence, leurs conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'il y a lieu, en revanche, de faire droit aux conclusions de la SCI Le Soleil et de mettre solidairement à la charge de l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT LES ALIZES et de M et Mme A la somme de 1 500 euros qu'elle demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;


D E C I D E :


Article 1er : La requête de l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT LES ALIZES et de M. et Mme A est rejetée.

Article 2 : L'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT LES ALIZES et les époux A verseront solidairement la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) à la SCI Le Soleil au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à l'ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT LES ALIZES, à M. et Mme Francis A, à la SCI Le Soleil et à la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement."

La réception de la décision par le propriétaire intéressé dans le délai de deux mois, à la suite de sa notification constitue une condition de la légalité de la décision de préemption :

"Vu I, la requête enregistrée au greffe de la cour le 24 mars 2011 sous le n° 11BX00761, présentée pour la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN ;

La COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN demande à la cour :

1°) d'annuler le jugement n° 0900703 en date du 1er février 2011 par lequel le tribunal administratif de Pau a, sur la demande de la SCI du Bord de l'Eau et de la Société Fat's Immobilier, annulé l'arrêté du maire de Mont-de-Marsan du 27 janvier 2009 décidant d'exercer le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées AT 177 et AT 178 appartenant à la SCI du Bord de l'Eau ;

2°) de rejeter la demande présentée par la SCI du Bord de l'Eau devant le tribunal administratif ; 

3°) de condamner la SCI du Bord de l'Eau à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

........................................................................................................

Vu II, la requête, enregistrée au greffe de la cour le 22 juin 2011 sous le n° 11BX01493, présentée pour la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN ;

La COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN demande à la cour :

1°) de surseoir à l'exécution du jugement précité du tribunal administratif de Pau n° 0900703 en date du 1er février 2011 ;

2°) de condamner la SCI du Bord de l'Eau à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

........................................................................................................

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu le code général des collectivités territoriales ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; 

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 10 janvier 2012 :

- le rapport de Mme F. Rey-Gabriac, premier conseiller ;
- les conclusions de Mme M-P. Dupuy, rapporteur public ;
- et les observations de Me Jambon collaboratrice de la SCP Etchegaray et Associés, avocat de la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN ;
- les observations de Me Marcel collaborateur de la SCP Marbot et Le Corno, avocat de la SCI du Bord de l'Eau et de la société Fat's Immobilier ;


Considérant que, le 5 décembre 2008, la SCI du Bord de l'Eau a notifié à la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN une déclaration d'intention d'aliéner, au profit de la Sarl Fat's Immobilier, un immeuble sis sur les parcelles cadastrées AT 177 et 178 situées le long des berges de la rivière Midouze ; que, par un arrêté en date du 27 janvier 2009, notifié au notaire, mandataire de la SCI, par un courrier en date du 29 janvier, le maire de MONT-DE-MARSAN a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur cet immeuble ; que, par une requête n° 11BX00761, la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN fait appel du jugement du tribunal administratif de Pau en date du 1er février 2011 qui, sur la demande conjointe de la SCI du Bord de l'Eau et de la Société Fat's Immobilier, a annulé cet arrêté ; que, par une requête n° 11BX01493, la commune demande à la cour de surseoir à l'exécution dudit jugement ; qu'il y a lieu de joindre ces deux requêtes pour y statuer par un même arrêt ; 

Sur l'instance n° 11BX00761 :

Considérant qu'aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien (...). Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption (...) ; qu'en vertu de l'article R. 213- 5 du même code : La déclaration par laquelle le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption manifeste l'intention d'aliéner ce bien (...) est adressée à la mairie de la commune où se trouve situé le bien, par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal, ou déposée contre décharge. ; qu'aux termes de l'article R. 213-7 dudit code : Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l'article L. 213-2 vaut renonciation à l'exercice de ce droit de préemption. Ce délai court à compter de la date de l'avis de réception ou de la décharge de la déclaration faite en application de l'article R.213-5 ; qu'il résulte des articles R. 213-8 et R. 213-9 du même code que le titulaire du droit de préemption doit notifier sa décision sur l'exercice du droit de préemption au propriétaire du bien ; qu'aux termes de l'article R. 213-25 de ce code : Les demandes, offres et décisions du titulaire du droit de préemption et des propriétaires prévues par le présent titre sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier ou par dépôt contre décharge ; 

Considérant qu'il résulte des dispositions mentionnées ci-dessus de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise ; que, dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions imposent que la décision de préemption soit, au terme du délai de deux mois, non seulement prise mais également notifiée, au propriétaire intéressé ; que la réception de la décision par le propriétaire intéressé dans le délai de deux mois, à la suite de sa notification, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le délai de deux mois dont disposait la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN pour exercer le droit de préemption sur l'immeuble appartenant à la SCI du Bord de l'Eau expirait le 5 février 2009 ; que si le pli contenant la décision de préemption a été posté par lettre recommandé avec demande d'avis de réception le 30 janvier 2009, ce pli a été retiré par le mandataire de la SCI du Bord de l'Eau au bureau de poste le 6 février 2009 ; que seule cette date, et non celle de la présentation du pli, doit être regardée comme celle de la réception de la décision de préemption ; que cette date étant postérieure à l'expiration du délai d'exercice de ce droit, la commune doit être réputée avoir renoncé à l'exercer ; 

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau a, sur la demande de la SCI du Bord de l'Eau et de la société Fat's Immobilier, annulé l'arrêté litigieux du 27 janvier 2009 ;

Sur les conclusions à fin de sursis à exécution contenues dans la requête n° 11BX01493 :

Considérant que le présent arrêt se prononçant sur les conclusions de la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN à fin d'annulation du jugement, les conclusions à fin de sursis à exécution du jugement présentées par la commune sont devenues sans objet ;


Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant que la SCI du Bord de l'Eau n'étant pas la partie perdante, les conclusions présentées à son encontre par la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN le versement de la somme de 1 000 euros à la SCI du Bord de l'Eau et d'une somme de même montant à la société Fat's Immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 

DECIDE :

Article 1er : La requête n° 11BX00761 de la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN, ainsi que ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative dans l'instance n° 11BX01493, sont rejetées.
Article 2 : La COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN versera la somme de 1 000 euros à la SCI du Bord de l'Eau et une somme de même montant à la société Fat's Immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
Article 3 : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN à fin de sursis à exécution."