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  • Rapport entre sous location et location et bail commercial

    Un arrêt sur cette question :

     

    "Vu l'article L. 145-31 du code de commerce ensemble les articles 1134 et 1165 du code civil ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 août 2009), que par acte du 9 septembre 2002, Mme X..., veuve Y..., usufruitière, et la société Anthelma, nue-propriétaire, ont donné à bail à la société Distribution Casino France un local commercial, le bail comportant la faculté de sous-louer une partie des locaux ; que par acte du 17 octobre 2003, la société Distribution Casino France a conclu un sous-bail avec Mme Z..., pour l'exploitation d'un commerce de chaussures ; que les bailleresses, arguant, notamment, du défaut de concours à l'acte de sous-location, ont assigné la société Distribution Casino France et Mme Z...pour voir condamner la première à faire cesser la sous-location et voir ordonner l'expulsion de la seconde ;

    Attendu que pour ordonner l'expulsion de la sous-locataire, l'arrêt retientque Mme Z...est, à l'égard des bailleresses, une occupante sans droit ni titre ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le bail principal se poursuivait et que, la sous-location produisant ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire, le bailleur ne pouvait agir en expulsion de ce dernier, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

    CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a constaté que les droits conférés à Mme X..., veuve Y..., et à la société Anthelma par le bail du 9 septembre 2002 sont désormais exercés par la seule la société Anthelma et déclaré inopposable à Mme X..., veuve Y..., et à la société Anthelma le bail de sous-location conclu le 17 octobre 2003 entre la société Distribution Casino France et Mme Z..., épouse A..., l'arrêt rendu le 13 août 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

    CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 novembre 2010 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

    Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Anthelma à payer à Mme A...la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement cassé et cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille douze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour la société Distribution Casino France, demanderesse au pourvoi n° G 10-22. 863

    PREMIER MOYEN DE CASSATION :

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a déclaré inopposable à Madame Y...et la SCI ANTHELMA la sous location conclue le 17 octobre 2003 entre la société DISTRIBUTION CASINO France et Madame A...;

    AUX MOTIFS QUE à l'examen du bail de sous location, il apparaît que celui-ci a été conclu le 17 octobre 2003 entre la société DISTRIBUTION CASINO France et Madame A...sans la participation des bailleresses ; que selon l'article L. 145-31 du Code de commerce, en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte ; qu'il est donc indifférent que la société CASINO ait, préalablement, demandé et obtenu de Madame Y..., usufruitière et représentante légale de la SCI titulaire de la nu-propriété, l'autorisation de sous-louer une partie des locaux à Madame A...pour y exploiter un magasin de chaussures ; que cet agrément, bien que nécessaire, n'est pas suffisant au regard de la législation en vigueur, qui exige que le bailleur soit invité à concourir à l'acte ; qu'à défaut de cette formalité, le contrat de sous-location demeure valable entre les parties, mais est inopposable au propriétaire ;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon les dispositions de l'article L. 145-31 en cas de sous-location autorisée le propriétaire est appelé à concourir à l'acte ; qu'en l'espèce, il résulte des productions des parties, que la bailleresse a donné son autorisation à la conclusion d'un contrat de sous-location, conformément aux clauses du bail, et sous la réserve du respect des obligations contractuelles et légales ; que la SAS DISTRIBUTION CASINO France ne rapporte pas la preuve, alors qu'elle s'en prévaut, de ce que le propriétaire a renoncé au bénéfice du concours à l'acte de sous location conclu le 17 octobre 2003 ; qu'au contraire, les demandes d'informations complémentaires et les réserves formulées dans le courrier du 25 août 2003 établissent la volonté de la bailleresse de concourir à l'acte à venir ; que le contrat litigieux est dès lors inopposable au bailleur principal ;

    ALORS QUE les parties peuvent conventionnellement déroger aux dispositions de l'article L. 145-31 du Code de commerce, selon lesquelles la régularité d'une sous-location commerciale est subordonnée à l'autorisation du propriétaire et à l'appel de ce dernier à concourir à l'acte de sous location ; qu'en l'espèce, la société DISTRIBUTION CASINO France se prévalait, à ce titre, d'une clause insérée dans le contrat de bail commercial du 9 septembre 2002, aux termes de laquelle le locataire était autorisé à sous-louer une partie de l'ensemble de locaux, dont l'indivisibilité avait été convenue entre les parties, sous la seule réserve du respect de la procédure contractuellement prévue impliquant seulement l'obtention d'une autorisation de la sous-location du bailleur, après communication à ce dernier de l'identité du sous-locataire et de l'activité commerciale envisagée ; qu'elle en déduisait que les parties avaient entendu déroger à l'exigence légale du concours du bailleur à l'acte ; que pour écarter les démonstrations de l'appelant, la Cour se borne à relever, par motifs adoptés du jugement entrepris que les réserves formulées dans le courrier du 25 août 2003 établissent la volonté de la bailleresse de concourir à l'acte ; qu'en se fondant ainsi sur un document postérieur au contrat, sans rechercher si le bailleur n'avait pas définitivement renoncé, dans le contrat de bail commercial le liant irrévocablement au locataire, à être appelé à concourir à l'acte de sous location, la Cour prive sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article L. 145-31 du Code de commerce, violés.

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné l'expulsion de Madame A...et condamné en conséquence la société CASINO DISTRIBUTION France à payer certaines sommes à titre de dommages et intérêts, au titre de la réparation des préjudices soufferts par Madame A...du fait de cette expulsion ;

    AUX MOTIFS QUE à défaut de respect de la formalité du concours du propriétaire, le contrat de sous location demeure valable entre les parties, mais est inopposable au propriétaire ; qu'il s'ensuit que Madame Y...et la SCI ANTHELMA ne pouvaient pas être déboutées de leur demande d'expulsion dirigée contre Madame A...qui, à leur égard, est une occupante sans droit ni titre ; que le jugement entrepris doit donc être réformé sur ce dernier point, et l'expulsion prononcée, sans qu'il soit nécessaire que la société DISTRIBUTION CASINO France soit, de surcroît, condamnée à faire cesser la sous-location, à laquelle elle ne pourrait d'ailleurs mettre fin qu'à son échéance contractuelle, puisque, dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire, cette sous-location est parfaitement régulière ; que d'autre part, il convient de condamner la société DISTRIBUTION CASINO France de l'entier préjudice subi par Madame A...et dont celle-ci réclame réparation, car c'est à elle qu'incombait l'obligation d'appeler les bailleresses à participer à l'acte ; que cette dernière a justifié avoir perdu son droit de bail, dont la valeur peut être chiffrée au droit d'entrée qu'elle a acquitté, pour un montant de 60. 980, 00 euros ; que des dommages-intérêts complémentaires doivent y être en outre ajoutés, car Madame A...a ouvert un commerce de chaussures dans lequel elle a investi, et qui va devoir ferme ; qu'à défaut de toutes plus amples justifications, ce préjudice sera estimé à la somme de 30. 000 Euros réclamée, en ce compris celle de 9. 115, 91 euros représentant des honoraires d'agent immobilier ; quant au dépôt de garantie de 1. 905, 91 euros, versé à l'entrée dans les lieux, il sera normalement restitué, après restitution des clés, état des lieux et clôture des comptes de fin de bail ; que c'est donc une somme globale de 90. 980 euros que la société DISTRIBUTION CASINO France sera condamnée à verser à Madame A..., outre celle de 2500 euros allouées en application de l'article 700 Du Code de procédure civile ;

    ALORS QUE le sous bail conclu en méconnaissance des dispositions de l'article L. 145-31 du Code de commerce relative au concours du propriétaire à l'acte est inopposable à ce dernier, mais n'est pas nul ; que la sous-location irrégulièrement consentie produit tous ses effets dans les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire, tant que le premier a la jouissance des lieux sous-loués ; que le propriétaire tenu de garantir la jouissance du bien loué à son locataire tant que dure le bail commercial, ne peut poursuivre directement l'expulsion du sous-locataire, auquel il n'est uni par aucun lien juridique ; qu'en l'espèce, en faisant droit à la demande du bailleur tendant à voir ordonner l'expulsion d'un sous locataire, après avoir constaté que le sous bail était valable entre les parties et que la locataire ne pouvait être condamnée à y mettre fin, la Cour viole les articles 1717, 1134 et 1165 du Code civil.

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION

    Il est reproché à l'arrêt critiqué d'avoir condamné la société locataire à payer certaines sommes à titre de dommages et intérêt, à un sous-locataire, en réparation du préjudice prétendument subi par celle-ci du fait de la perte de son droit au bail consécutif à son expulsion ;

    AUX MOTIFS QU'il convient de condamner la société DISTRIBUTION CASINO France de l'entier préjudice subi par Madame A...et dont celle-ci réclame réparation, car c'est à elle qu'incombait l'obligation d'appeler les bailleresses à participer à l'acte ; que cette dernière a justifié avoir perdu son droit de bail, dont la valeur peut être chiffrée au droit d'entrée qu'elle a acquitté, pour un montant de 60. 980, 00 euros ; que des dommages intérêts complémentaires doivent y être en outre ajoutés, car Madame A...a ouvert un commerce de chaussures dans lequel elle a investi, et qui va devoir fermer ; qu'à défaut de toutes plus amples justifications, ce préjudice sera estimé à la somme de 30. 000 Euros réclamées, en ce compris celle de 9. 115, 91 euros représentant des honoraires d'agent immobilier ; quant au dépôt de garantie de 1. 905, 91 euros, versé à l'entrée dans les lieux, il sera normalement restitué, après restitution des clés, état des lieux et clôture des comptes de fin de bail ; que c'est donc une somme globale de 90. 980 euros que la société DISTRIBUTION CASINO France sera condamnée à verser à Madame A..., outre celle de 2500 euros allouées en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

    ALORS QUE le sous-locataire a, comme le locataire, l'obligation de vérifier la régularité de la sous-location conclue avec le locataire principal et, doit, éventuellement, et à ce titre, exiger du sous bailleur qu'il appelle le propriétaire à concourir à l'acte de sous location ; qu'en l'espèce, la société DISTRIBUTION CASINO France se prévalait, pour s'opposer aux demandes indemnitaires dirigées par la sous-locataire à son encontre, de la faute de celle-ci, professionnelle et commerçante, qui n'avait pas exigé que les bailleresses soient appelées à concourir à l'acte ni émis aucune réserve à ce titre ; qu'en jugeant néanmoins que la société appelante, à laquelle le respect de cette formalité incombait, était seule responsable du dommage subi par la sous-locataire, la Cour, qui ne fait état d'aucune circonstance de nature à établir que la sous-locataire professionnelle de son état était dispensée de s'enquérir du respect des formalités légales et, éventuellement, d'en exiger la mise en oeuvre, la Cour prive sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-31 du Code de commerce ensemble l'article 1147 du Code civil, violés. 
    Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour Mme A..., demanderesse au pourvoi n° W 10-23. 818

    Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré inopposable à la SCI ANTHELMA et à Madame Y...le bail de sous-location conclu le 17 octobre 2003 entre la Société DISTRIBUTION CASINO FRANCE et Madame A...et d'AVOIR prononcé l'expulsion de Madame A...des locaux occupés par elle ...;

    AUX MOTIFS QU'à l'examen du bail de sous-location, il apparaît que celui-ci a été conclu le 17 octobre 2003 entre la Société DISTRIBUTION CASINO FRANCE, et Madame A...sans la participation des bailleresses ; que selon l'article L. 145-31 du Code de commerce, en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte ; qu'il est donc indifférent que la Société CASINO ait, préalablement, demandé et obtenu de Madame Y..., usufruitière et représentante légale de la SCI titulaire de la nue-propriété, l'autorisation de sous-louer une partie des locaux à Madame A..., pour y exploiter un magasin de chaussure ; que cet agrément, bien que nécessaire, n'est pas suffisant au regard de la législation en vigueur, qui exige que le bailleur soit invité à concourir à l'acte ; qu'à défaut de cette formalité, le contrat de sous-location demeure valable entre les parties, mais est inopposable au propriétaire ; qu'il s'ensuit que Madame Y...et la SCI ANTHELMA ne pouvaient pas être déboutées de leur demande d'expulsion dirigée contre Madame A..., qui à leur égard, est une occupante sans droit ni titre ; que le jugement entrepris doit donc être réformé sur ce dernier point, et l'expulsion prononcée, sans qu'il soit nécessaire que la Société DISTRIBUTION CASINO FRANCE soit, de surcroît condamnée à faire cesser la sous-location, à laquelle elle ne pourrait d'ailleurs mettre fin qu'à son échéance contractuelle, puisque, dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire, cette sous-location est parfaitement régulière ;

    1°) ALORS QUE lorsque le propriétaire reçoit la demande de sous-location, il doit, dans un délai de quinze jours, faire connaître s'il entend concourir à l'acte et si, malgré l'autorisation déjà donnée à la sous-location, il refuse de concourir ou omet de répondre, il est passé outre ; qu'en l'espèce, il étai constant que la bailleresse avait, en suite de la demande qui lui avait été adressée par la SAS CASINO, donné son agrément à la sous-location au profit de madame A...sans se prononcer sur son intention de concourir à l'acte ; que la sous-location, régulièrement conclue, était donc opposable à la bailleresse ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-31, alinéa 4, du code de commerce ;

    2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le contrat de sous-location, conclu sans que le bailleur ait été appelé à concourir à l'acte, est inopposable au propriétaire de sorte que le sous-locataire ne peut se prévaloir de la législation sur les baux commerciaux, notamment du droit à indemnité d'éviction et du droit à renouvellement ; qu'il ne saurait pour autant être expulsé dès lors que la sous-location est régulière entre les parties ; qu'ayant constaté que le contrat de sous-location, conclu sur des locaux indivisibles, demeure valable entre les parties, la cour d'appel ne pouvait faire droit à la demande d'expulsion de la bailleresse ; qu'en statuant pourtant de la sorte, elle a violé l'article L. 145-31 du code de commerce ; 
    Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour Mme A..., demanderesse au pourvoi n° B 11-10. 027

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame A...de sa requête en omission de statuer ;

    AUX MOTIFS QUE dans ses dernières écritures avant l'arrêt du 13 août 2009, Madame A...demandait à titre infiniment subsidiaire, c'est-à-dire en cas d'expulsion des lieux loués : 
    « Condamner la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE à la somme de 72 000, 91 €. 
    Condamner la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE à une provision de 30 000 € à valoir sur le préjudice subi. 
    Désigner tel expert judiciaire qu'il plaira, aux frais avancés de la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE, avec notamment pour mission :
    - déterminer tous les préjudices subis par Mme A..., tant matériels qu'immatériels consécutifs à la résiliation de son bail » ; 
    qu'à l'appui de cette demande, Madame A...exposait dans ses conclusions : 
    « En toute hypothèse, Madame A...est fondée à formuler une demande à l'encontre de CASINO, son propre bailleur si par extraordinaire la demande principale devait aboutir. 
    En effet s'il était fait droit à la demande principale, il conviendra de condamner la Sté CASINO aux sommes suivantes :
    - à la somme de 60 980 €, somme versée à titre de droit d'entrée,
    - la somme de 1 905 € correspondant au dépôt de garantie,
    - la somme de 9 115, 91 € versée à l'agence SONABI IMMOBILIER, soit la somme totale de 72 000, 91 €. 
    En outre, Madame A...a été amenée à effectuer des travaux importants de rénovation. 
    De même, il conviendra de prendre en compte le préjudice commercial que pourrait subir Mme A...du fait d'une éventuelle résiliation de son bail. 
    Qu'à ce titre, il conviendra de condamner la Sté CASINO à la somme provisionnelle de 30 000 €. 
    Il conviendra de désigner tel expert qu'il plaira avec notamment pour mission :
    - déterminer tous les préjudices subis par Mme A..., tant matériels, qu'immatériels consécutifs à la résiliation de son bail » ; 
    que dans son arrêt du 13 août 2009, la Cour énonce (p. 5) après avoir ordonné l'expulsion de Madame A...: 
    « D'autre part, il convient de condamner la Société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de l'entier préjudice subi par Madame A..., et dont celle-ci réclame réparation, car c'est à elle qu'incombait l'obligation d'appeler les bailleresses à participer à l'acte. 
    Or, cette dernière a justifié avoir perdu son droit au bail, dont la valeur peut être chiffrée au droit d'entrée qu'elle a acquitté, pour un montant de 69 980 euros. Des dommages-intérêts complémentaires doivent y être ajoutés, car Madame A...a ouvert un commerce de chaussures dans lequel elle a investi, et qui va devoir fermer. A défaut de toutes plus amples justifications, ce préjudice sera estimé à la somme de 30 000 euros réclamée, en ce compris celle de 9 115, 91 euros représentant des honoraires d'agent immobilier. 
    Quant au dépôt de garantie de 1 905, 91 euros versé à l'entrée dans les lieux, il sera normalement restitué, après restitution des clés, état des lieux, et clôture des comptes de fin de bail. 
    C'est donc une somme globale de 90 980, 00 euros que la Société DISTRIBUTION CASINO FRANCE sera condamnée à verser à Madame Patricia A..., outre celle de 2 500 euros allouée en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; 
    que dans le dispositif de l'arrêt, la Cour condamne la Société CASINO à payer à Madame A...« la somme de 90 980, 00 8 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice résultant pour elle de la perte de son droit au bail » ; que la lecture des prétentions de Madame A...et de l'arrêt notamment de sa motivation montre que la Cour a statué sur toutes ses demandes et plus particulièrement sur celle concernant la réparation de son préjudice consécutif à la résiliation de la sous-location dont elle bénéficiait ; que l'arrêt précise bien qu'il convient de réparer « l'entier préjudice subi » avant de définir sa consistance et ensuite condamne la Société CASINO au paiement d'une « somme globale de 90, 980, 00 euros » laquelle ne peut que correspondre à la totalité de son dommage ; qu'il répare la perte du droit au bail et le dommage résultant de l'obligation de fermer le fonds de commerce ; que certes la Cour n'a pas fait droit à la demande d'expertise mais la prescription de celle-ci ne constitue pas une obligation pour le juge sauf lorsqu'un texte l'impose ; qu'en réalité, sous couvert d'une omission de statuer, Madame A...essaie d'obtenir une modification de la décision rendue en développant une nouvelle argumentation à l'appui de son préjudice ;

    ALORS QU'il résulte des constatations mêmes de l'arrêt attaqué que Madame A..., dans ses conclusions d'appel, avait demandé réparation d'une part de la perte du droit d'entrée, du dépôt de garantie et des honoraires de l'agent immobilier, et d'autre part du dommage résultant des investissements importants de rénovation faits en pure perte, et du préjudice commercial subi tant au plan matériel qu'immatériel du fait de la perte du fonds de commerce consécutive à la résiliation du bail ; qu'à ce dernier égard, l'exposante avait fait valoir dans ses conclusions que la sous-locataire était titulaire d'un droit à la propriété commerciale et d'un droit au renouvellement à tout le moins à l'égard de la locataire principale, et que la Cour d'appel ne s'était pas prononcée sur la demande de réparation de ce préjudice, qui supposait évaluation par expertise de tous les éléments composant le fonds de commerce perdu ; que la Cour d'appel qui ne s'est pas prononcée sur ce point a entaché sa décision d'un défaut de motifs, violant l'article 455 du Code de procédure civile ;

    ET ALORS QU'en ne recherchant pas, en réfutation des conclusions de l'exposante, si la Cour d'appel dans son arrêt du 13 août 2009 n'avait pas omis de statuer sur l'existence invoquée d'un droit à la propriété commerciale et d'un droit au renouvellement de la souslocataire à l'égard de la locataire principale, et en conséquence sur la demande de réparation, dans les rapports entre Madame A...et la Société DISTRIBUTION CASINO, de tous les éléments tant matériels qu'immatériels composant le fonds de commerce, dont l'évaluation était demandée par expertise, les juges d'appel n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard de l'article 463 du Code de procédure civile."

  • Un changement notable de la destination des locaux justifie de déplafonnement du loyer

     

    Cet arrêt le rappelle.

     

    "Attendu qu'ayant relevé que la modification de la destination des locaux était intervenue le 30 juin 2005, soit au cours du bail à renouveler, et souverainement retenu que les nouvelles activités du preneur, qui n'étaient pas incluses dans le bail d'origine, caractérisaient un changement notable de la destination des locaux, la cour d'appel en a exactement déduit que le déplafonnement du loyer était justifié ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la société La Miroiterie gapençaise aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société La Miroiterie gapençaise à payer à la SCI Miroiterie gapençaise la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la SCI Miroiterie gapençaise ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille douze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société La Miroiterie gapençaise

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé le déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2005, d'avoir fixé à la somme de 40.052,52 euros le montant du nouveau loyer et d'avoir décidé que le complément des loyers échus et impayés depuis le 1er octobre 2005 porterait intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

    AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges ont, par des motifs adoptés par la cour, retenu à juste titre que l'extension par décision de l'assemblée générale du 30 juin 2005 de l'objet social de la SAS La Miroiterie gapençaise à la vente de volets roulants, stores, portes de garages et serrurerie caractérisait une adjonction d'activité justifiant le déplafonnement par application des dispositions des articles L. 145-33 2° et L. 145-34 du Code de commerce ; que ces nouvelles activités, qui n'étaient pas incluses dans le bail d'origine, caractérisaient un changement notable de la destination des lieux, qui a d'ailleurs justifié la modification de l'objet social ; que la SAS La Miroiterie gapençaise ne justifie pas avoir commercialisé de façon indépendante les produits correspondant à ses nouvelles activités même si elle a pu commercialiser ponctuellement, antérieurement au 30 juin 2005, des produits se rapportant à celle-ci, et ce accessoirement à des produits relevant de son activité traditionnelle ; qu'il importe peu que ces nouvelles activités se situent à proximité des activités qui étaient traditionnellement les siennes, alors qu'elle n'était pas tenue d'élargir sa gamme au-delà de l'évolution des châssis vers l'aluminium qu'elle invoque dans ses écritures ;

    AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon le bail du 30 juillet 1966, la SAS La Miroiterie Gapençaise exerce dans les lieux loués une activité ayant trait directement ou indirectement au commerce de la miroiterie et de la vitrerie, la vente de verres et glaces en gros et en détail, la fabrication de tous meubles à base de miroirs ou glaces ; que par décision d'assemblée générale en date du 30 juin 2005, la société locataire a étendu son objet social à la vente de volets roulants, stores, portes de garage et serrurerie ; que cette activité ne comporte pas ou ne met pas en oeuvre nécessairement d'élément en verre ou glace, et il s'agit bien d'un autre « métier » ainsi que le confirme la fiche relative au métier de miroitier vitrier que produit la SAS La Miroiterie gapençaise et qui indique : « travaillant de nombreuses matières autour du verre, le techniverrier peut s'adapter à d'autres métiers (…). Il peut réaliser des ossatures de charpentes métalliques, toutes sortes de serrures, des portes commandées par digicode ou à distance … . » ; que si la fabrication et la vente de verres ou glaces ou de meubles à base de miroirs ou glaces peut effectivement amener accessoirement à poser ou réaliser des serrures, des volets roulants ou portes de garages voire des stores, l'objet social modifié permet le développement d'une activité indépendante de vente de ces divers éléments, non liée à la vente de verres ou glaces ; qu'il ne s'agit donc pas d'un développement d'activité dans le respect de la destination contractuelle, mais d'une adjonction d'activité ; que la SCI Miroiterie gapençaise ne discute pas l'activité de menuiserie aluminium et PVC, les pièces produites par la SAS La Miroiterie gapençaise, essentiellement relatives à cette activité de menuiserie, n'établissent pas qu'elle a vendu des volets roulants, stores, portes de garage ou serrures de façon indépendante antérieurement au bail renouvelé ; qu'il n'est produit aucun extrait du registre du commerce mentionnant cette activité litigieuse d'une date antérieure au bail renouvelé, et la modification doit ainsi être réputée être intervenue le 30 juin 2005, soit au cours du bail renouvelé ; qu'étant observé qu'il n'est pas nécessaire de démontrer que la modification a entraîné une meilleure commercialité ou rentabilité du fonds, l'extension d'activité que la modification permet en l'espèce, même si elle n'est pas à ce jour réalisée, doit être considérée comme notable, d'autant qu'elle n'est pas sans lien avec l'évolution de la zone artisanale des Fauvins ; qu'en effet, il n'est guère contestable qu'ainsi que le souligne l'expert, monsieur X..., la zone artisanale des Fauvins est devenue une zone largement commerciale, avec augmentation liée de la fréquentation ; qu'il y a donc lieu à déplafonnement du loyer ;

    1°) ALORS QUE seuls les éléments intervenus au cours du bail expiré peuvent justifier le déplafonnement du loyer et que la modification de la destination les lieux susceptible de faire échec au principe du plafonnement du loyer suppose, pendant cette période, l'exercice effectif par le locataire d'une activité différente de celle autorisée par le bail ; qu' en constatant que l'extension d'activité prévue à la suite de la modification de l'objet social « n'est pas à ce jour réalisée », la cour d'appel, qui s'est ainsi fondée sur la seule éventualité que la SAS La Miroiterie gapençaise développe un jour la nouvelle activité mentionnée par son objet social, a violé l'article L. 145-34 du Code de commerce ;

    2°) ALORS QUE, subsidiairement, le déplafonnement du loyer suppose une modification notable de l'un des éléments d'appréciation de la valeur locative ; qu'ainsi, un changement de destination des lieux, par l'adjonction d'une nouvelle activité non autorisée par le bail, ne peut par lui-même suffire à entraîner le déplafonnement du loyer ; que la cour d'appel s'est bornée à relever que l'ajout de l'activité de « vente de volets roulants, stores, portes de garage et serrurerie » non prévue par le bail constituait une modification notable de la destination des lieux, sans préciser en quoi cette prétendue modification était notable ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-34 du Code de commerce."