Cette décision de la Cour de Cassation du 28 février dernier offre deux intérêts : elle démontre que si un état parasitaire a été réalisé et que la présence de termites a été déclarée la clause excluant la garantie des vices cachés d doit recevoir application et que l'on ne peut se contenter d'invoquer la "mauvaise foi" devant une juridiction mais qu'il faut lui donner une qualification juridique, par exemple celle de dol ou de réticence dolosive.

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 24 octobre 2006), que par acte authentique du 18 juillet 2002, Mme Z... et Mme A... ont vendu aux époux X... un immeuble à usage d'habitation ; que l'état parasitaire annexé à l'acte, établi par M. Y..., mentionnait l'existence de dégradations consécutives aux termites dans certaines parties de l'immeuble vendu et la présence d'insectes vivants ; que l'acte comportait une clause selon laquelle l'acquéreur déclarait en avoir pris parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle ; qu'il comportait en marge une mention manuscrite aux termes de laquelle les vendeurs déclaraient "avoir enlevé tous les éléments porteurs de dégradations et traité" ; qu'ayant, à l'occasion de travaux de rénovation, constaté la présence de termites, les époux X... ont, après expertise ordonnée en référé, assigné les vendeurs en réparation sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il résulte expressément des mentions de l'acte authentique de vente du 18 juillet 2002 que les vendeurs avaient enlevé tous les éléments porteurs de dégradations par les termites et traité ; qu'en retenant dès lors, pour débouter les acquéreurs, qu'ils étaient informés de l'état parasitaire positif de l'immeuble et avaient déclaré dans l'acte authentique "en faire leur affaire personnelle", la cour d'appel, qui n'a pas tenu compte de la déclaration des vendeurs, a dénaturé cet acte et violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ qu'en déboutant les acquéreurs de leur action en garantie des vices cachés tout en relevant que, contrairement à leur déclaration expresse consignée par le notaire dans l'acte définitif, les venderesses n'avaient pas enlevé les éléments à l'origine des dégradations, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1641 du code civil ;

3°/ que dans leurs conclusions d'appel les époux X... avaient d'une part, sollicité la confirmation du jugement en ce qu'il avait retenu la responsabilité des venderesses sur le fondement de l'article 1641 du code civil et, d'autre part, fait appel incident en demandant que Mmes A... et Z... ainsi que M. Y... soient déclarés responsables de leur préjudice, sans préciser le fondement juridique de cette prétention ; qu'en énonçant dès lors que les époux X... fondaient leur réclamation uniquement sur l'article 1641 du code civil, la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions et violé l'article 4 du nouveau code de procédure civile ;

4°/ que le juge doit donner aux faits qui lui sont soumis la qualification juridique qu'ils comportent ; que les époux X... avaient à plusieurs reprises invoqué la mauvaise foi des venderesses lesquelles, sous couvert d'affirmations mensongères dans l'acte de vente, ont pu faire légitimement croire aux acquéreurs que les problèmes relatifs aux termites étaient définitivement réglés, à défaut de quoi les époux X... ne se seraient pas engagés ; qu'en déboutant les époux X... de leur action fondée sur le dol -quand bien même ce visa n'aurait-il pas été expressément mentionné- par la considération que ce moyen de droit n'a pas été invoqué par les acquéreurs, la cour d'appel n'a pas exercé son office et a violé l'article 12 du nouveau code de procédure civile ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, sans dénaturation, qu'au moment de la passation de l'acte authentique les acquéreurs avaient été informés de la présence des termites et qu'ils avaient acquis un bien dont l'état parasitaire positif, porté à leur connaissance par le notaire, ne leur laissait aucun doute sur l'infestation de la majorité des éléments en bois, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'ils n'étaient pas fondés à invoquer la garantie des vices cachés ;

Attendu, d'autre part, que les époux X... s'étant bornés à faire valoir à l'appui de leur demande de dommages-intérêts que les venderesses étaient de mauvaise foi, sans invoquer l'existence d'une manœuvre ou d'une réticence dolosive qui les aurait déterminés à contracter, la cour d'appel, qui a relevé, sans dénaturation, que dans leurs dernières écritures les époux X... fondaient leur réclamation contre les venderesses uniquement sur les dispositions de l'article 1641 du code civil, n'avait pas à examiner le litige au regard de l'article 1116 de ce code. »

Cette décision de la Cour de Cassation du 6 décembre 2007 admet la condamnation d'un bailleur à indemniser la gardienne d'un immeuble en raison des agissements du locataire : « Attendu que Mme X... s'estimant persécutée par un locataire de l'immeuble dont elle assure le gardiennage, M. Y..., l'a assigné devant le tribunal d'instance de Paris pour le voir condamner à réparer le préjudice que lui auraient causé les propos tenus dans les lettres que ce dernier a envoyées au syndic de l'immeuble ; qu'invoquant la carence des bailleurs elle a également sollicité son expulsion du logement qu'il occupe ; Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt (Paris, 7 mars 2006) d'avoir condamné M. Y... à payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts après avoir écarté l'exception de nullité de l'assignation du 23 juillet 2004 alors que : 1/ en déclarant inopérant le moyen de nullité de l'assignation tiré de l'article 53 de la loi sur la presse, quant elle constatait que l'action en responsabilité était fondée sur le caractère diffamatoire ou injurieux des propos incriminés la cour d'appel a violé l'article 53 de la loi sur la presse ensemble l'article 1382 du code civil ; 2/ après avoir écarté l'exception de prescription alors que l'action publique et l'action civile résultant des délits d'injure et de diffamation se prescrivent par trois mois révolus, à compter du jour où ils auraient été commis ou du jour du dernier acte d'instruction ou de poursuite s'il en a été fait et en écartant l'exception de prescription de l'action en responsabilité intentée par Mme X... qui était fondée sur des propos auxquels l'arrêt reconnaissait un caractère injurieux ou diffamatoire, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 65 de la loi du 29 juillet 1881 ; 3/ en condamnant sur le fondement du droit commun de la responsabilité M. Y... à indemniser le dommage causé par ses propos dont il était pourtant constaté qu'ils revêtaient un caractère diffamatoire ou injurieux , la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1382 du code civil et la prescription prévue par l'article 65 de loi du 29 juillet 1881 n'ayant pu être interrompue par des actes fondés à tort sur l'article 1382 du code civil et en l'absence de tout fondement applicable à cette demande en réparation, la cassation aura donc lieu sans renvoi ; Mais attendu que les juges du fond ont constaté que les atteintes portées à la réputation et à la dignité de Mme X... par les lettres qu'avait adressées M. Y... à l'administrateur de l'immeuble dont elle assurait le gardiennage, étaient fautives et avaient causé à l'intéressée un préjudice dans la mesure où elles la dévalorisaient auprès de son employeur, et que cette dernière les dénonçait , non au titre d'injures ou de diffamations mais comme la manifestation d'un comportement incompatible avec les relations normales de voisinage et la jouissance paisible des lieux par les divers occupants de l'immeuble ; qu'ils en ont à bon droit déduit, s'agissant en réalité d'une dénonciation calomnieuse, qu'elle n'était pas tenue d'agir selon les règles de fond et de forme de la loi du 29 juillet 1881. »