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  • L’avis de l'architecte des bâtiments de France et l’illégalité du permis

    Si cet avis ne lie pas le maire, son irrégularité n’est pas de nature à entrainer l’illégalité du permis :

    « Vu la requête, enregistrée le 19 octobre 2007 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentée pour LA VILLE DE PARIS, représentée par son maire en exercice, dûment habilité à cet effet, domicilié en cette qualité à l'Hôtel de Ville à Paris (75004) ; la VILLE DE PARIS demande au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler l'ordonnance du 3 octobre 2007 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Paris a, statuant sur la demande de Mme Geneviève A et autres, suspendu l'exécution du permis de construire délivré le 2 mai 2007 à M. Philippe G autorisant la surélévation de la maison d'habitation dont il est propriétaire au ... ;

    2°) statuant en référé, de rejeter la demande de suspension présentée par Mme A et autres devant le juge des référés du tribunal administratif de Paris ;

    3°) de mettre solidairement à la charge de Mme A et autres le versement de la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

    Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code civil ; Vu le code de l'urbanisme ; Vu le code de justice administrative ;

    Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de M. Vincent Daumas, Auditeur, - les observations de Me Foussard, avocat de la VILLE DE PARIS et de la SCP Thouin-Palat, avocat de Mme I et autres, - les conclusions de Mme Nathalie Escaut, Commissaire du gouvernement ;

    Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête ; Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 5211 du code de justice administrative : Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ; Considérant qu'il ressort de l'ordonnance attaquée que, pour juger qu'était de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité du permis de construire délivré à M. G par l'arrêté litigieux du 2 mai 2007 le moyen tiré de ce que l'avis rendu le 1er mars 2007 par l'architecte des bâtiments de France avait vicié, par son irrégularité, la procédure suivie, le juge des référés du tribunal administratif de Paris s'est fondé sur la circonstance que cet avis aurait comporté une réserve consistant non pas en une prescription imposée au projet envisagé mais en des exigences imposées pour l‘avenir aux propriétaires voisins et à la VILLE DE PARIS en tant que service instructeur de futures demandes ; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés, ainsi d'ailleurs que des énonciations de son ordonnance, que l'avis de l'architecte des bâtiments de France, rendu sur le fondement de l'article R. 421-38-5 du code de l'urbanisme, n'était pas, en vertu de ces dispositions, qui se bornaient à prévoir la consultation de l'architecte des bâtiments de France, de nature à lier le maire de Paris ; que, dès lors, la circonstance que cet avis favorable aurait, par ailleurs, comporté des prescriptions étrangères à la mission que l'architecte des bâtiments de France tenait des dispositions de l'article R. 421-38-5 du code de l'urbanisme, alors en vigueur, était sans incidence sur la régularité de la procédure suivie par le maire de Paris ; que, par suite, le juge des référés du tribunal administratif de Paris, en jugeant que ces prescriptions affectaient la régularité de l'avis et par suite du permis litigieux, a entaché son ordonnance d'une erreur de droit ; que la VILLE DE PARIS est fondée, pour ce motif, à en demander l'annulation ; Considérant qu'il y a lieu de régler l'affaire au titre de la procédure de référé engagée devant le tribunal administratif de Paris ; Considérant que Mme A, Mme D, M. B, M. C, M. et Mme E, Mme F et Mme H soutenaient, en outre, devant le tribunal administratif de Paris que, dès lors que la surélévation litigieuse était indissociable de travaux réalisés antérieurement par M. G sans autorisation, ni déclaration, le permis qu'il a sollicité au titre de cette surélévation aurait dû porter sur l'ensemble de l'immeuble et non sur la seule partie modifiée et que, faute de l'avoir fait, il doit être regardé comme irrégulier ; que le permis a été délivré en méconnaissance des dispositions de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme dès lors que ne figurait au dossier de la demande ni un document établissant que M. G était le seul propriétaire du mur sur lequel s'appuyait la construction projetée, ni le consentement de l'autre co-propriétaire du mur dont il est établi, par ailleurs, qu'il était mitoyen ; que le permis de construire est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation, au regard des dispositions de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme, dès lors qu'il autorise un projet en totale rupture avec le parti architectural dominant du lieu, classé, en raison de sa particulière qualité, en secteur de maisons et villas du plan local d'urbanisme de la VILLE DE PARIS ; que le permis litigieux a été délivré en méconnaissance des dispositions de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme dès lors que le volet paysager du dossier consultable en mairie ne comprenait pas la notice permettant d'en apprécier l'impact visuel ; qu'aucun de ces moyens n'est, en l'état de l'instruction, de nature à créer de doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté attaqué ; que Mme A, Mme D, M. B, M. C, M. et Mme E, Mme F et Mme H ne sont, par suite, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur l'urgence qui s'y attacherait, pas fondés à en demander la suspension de l'exécution ; Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de la VILLE DE PARIS le versement des sommes que Mme A, Mme D, M. B, M. C, M. et Mme E, Mme F et Mme H demandent devant le Conseil d'Etat et devant le tribunal administratif de Paris au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre solidairement à la charge de Mme A, Mme D, M. B, M. C, M. et Mme E, Mme F et Mme H les sommes demandées, respectivement, par la VILLE DE PARIS devant le Conseil d'Etat et par M. G devant le tribunal administratif de Paris, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ;

    D E C I D E :

    Article 1er : L'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Paris en date du 3 octobre 2007 est annulée.

    Article 2 : La requête présentée par Mme A et autres devant le tribunal administratif de Paris est rejetée.

    Article 3 : Mme A, Mme D, M. B, M. C, M. et Mme E, Mme F et Mme H verseront solidairement une somme de 3 000 euros à la VILLE DE PARIS et une somme de 3 000 euros à M. G en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

    Article 4 : Les conclusions présentées devant le Conseil d'Etat par Mme A, Mme D, M. B, M. C, M. et Mme E, Mme F et Mme H tendant à l'application de l'article L. 7611 du code de justice administrative sont rejetées.

    Article 5 : La présente décision sera notifiée à la VILLE DE PARIS, à Mme Geneviève A, à Mme Linda D, à M. Salomon B, à M. Etienne C, à M. et Mme E, à Mme Colette F, à Mme Annie H, à M. Philippe G et au ministre de l'écologie, de l'aménagement et du développement durables. »

    (Conseil d’Etat 12 février 2008)

  • Taxe Locale d’Equipement et permis de construire annulé

    Cette taxe est due même si le permis est annulé :

    M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables sur le cas d'une construction qui a été réalisée avec un permis de construire irrégulier et annulé ultérieurement par le tribunal administratif. Il souhaiterait savoir si cette construction est assujettie malgré tout à la taxe locale d'équipement.

     

    La réponse du Ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire

    La délivrance du permis de construire constitue le facteur d'exigibilité de la taxe locale d'équipement (TLE) en application de l'article 1723 quater-I du code général des impôts (CGI). Toutefois cette taxe n'est définitivement acquise à la collectivité territoriale bénéficiaire qu'après la survenance de son fait générateur qui résulte de l'achèvement des constructions autorisées (art. 1723 quinquies-1er alinéa du CGI). Il en va de même dans le cas où des travaux ont été réalisés sur le fondement d'un permis de construire qui est annulé par le tribunal administratif après la fin des travaux autorisés. Dans cette hypothèse, bien que le permis de construire soit censé n'avoir jamais existé par suite de son annulation rétroactive, le bénéficiaire du permis de construire annulé devient redevable de la TLE du seul fait de l'achèvement de ces travaux (CE 18 novembre 1987, req. n° 65807, « SCI Cannes Bénéfiat »).

  • Le notaire ne peut facturer le compromis

    C’est ce qu’affirme cette réponse d’un ministre :

    La question :  Mme Chantal Robin-Rodrigo attire l'attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur le décret n° 78-262 du 8 mars 1978, portant fixation du tarif des notaires, qui prévoyait, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2007-387 du 21 mars 2007, la rémunération des promesses de vente, actes authentiques, mais non des compromis de vente, actes sous seing privé. Cette différence de nature avait conduit à des variations importantes de taxation entre les offices, jusqu'à ce que le Conseil supérieur du notariat rende un avis défavorable à la taxation des compromis sous seing privé, sauf service exceptionnel rendu aux parties à l'acte. Qui plus est, le décret susvisé du 21 mars 2007 a abrogé la tarification réglementaire des promesses authentiques, de sorte qu'elles sont désormais rédigées et reçues à titre gracieux, même lorsque le rédacteur de la promesse n'est pas celui de l'acte de vente qui s'en suit. Pourtant, dans le même temps, un nombre croissant d'agences immobilières facture la rédaction des compromis sous seing privé de ventes immobilières ou cessions de fonds de commerce. Il convient de noter à cet égard que l'on peut probablement lier cet accroissement de la facturation à l'augmentation régulière du nombre et de la complexité des formalités préalables, qui génère un accroissement corrélatif de la responsabilité professionnelle des rédacteurs. Elle lui demande donc, de manière à éclairer utilement les professionnels rédacteurs d'avant-contrats sur leurs devoirs, comme les consommateurs sur leurs droits, si l'on peut considérer que le principe d'égalité impose soit que notaires comme agents immobiliers puissent facturer librement la rédaction des avants-contrats, soit que, a contrario, si l'on considère que l'avant-contrat n'est que l'accessoire de la négociation ou de l'acte de vente, sa facturation soit généralement prohibée pour les uns comme pour les autres. 

     

    La réponse : La garde des sceaux, ministre de la justice a fait connaître à l'honorable parlementaire que l'avant-contrat de vente n'est plus rémunéré lorsqu'il est réalisé par un notaire. En effet, les notaires établissent l'acte authentique de vente. De ce fait, il est apparu conforme à l'intérêt des parties à l'acte de vente de ne rémunérer que celui-ci. La situation est différente lorsque l'acte est rédigé par les agents immobiliers qui, ne pouvant établir l'acte de vente, peuvent alors facturer l'avant-contrat.  

     

  • Une application de la loi Carrez

    … à la demande d’un acquéreur qui savait pourtant à quoi s’en tenir :

    « Vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Attendu que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par décret en Conseil d'Etat ; que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 mai 2006), que par acte reçu le 8 juin 2000, par la société civile professionnelle Odier et Milliand, devenue la SCP Milliand, Vauchelle et Lebas, notaires, Mme X... et M. Y... ont vendu à M. Z... un lot de copropriété en mentionnant une superficie de 95,02 m² ; que soutenant que la superficie réelle du lot vendu était de 89,66 m², M. Z... a assigné en diminution du prix ses vendeurs, lesquels ont appelé en garantie la SCP Odier et Milliand ;

    Attendu que pour débouter M. Z... de sa demande, l'arrêt retient que l'acquéreur est mal fondé à reprocher aux vendeurs une erreur de superficie alors qu'il habitait dans les lieux depuis quinze mois au moment de la vente, qu'il avait créé une troisième chambre qui avait entraîné une réduction de la surface habitable au sens de la "loi Carrez" et qu'ayant signalé au notaire que la superficie indiquée n'était pas la superficie réelle de l'appartement, il connaissait parfaitement la difficulté éventuelle avant la vente et ne pouvait arguer de sa bonne foi ni d'un prétendu préjudice ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, qui n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice, et alors qu'elle avait constaté que la troisième chambre était mentionnée dans l'acte de vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. Z... de ses demandes, l'arrêt rendu le 11 mai 2006, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties, dans l'état où elles étaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

    Condamne, ensemble, Mme X... et M. Y... aux dépens ».

     

    (Cet arrêt)

  • Notion de bail perpétuel

    Un bail perpétuel serait nul, mais s’il est simplement prévu qu’un contrat de location est conclu pour une durée de douze ans et renouvelable pour la même durée au gré du preneur seul, il est valable :

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 septembre 2006 ), que Mme X..., propriétaire d'une parcelle de terre donnée à bail à Mme Y..., a assigné celle-ci aux fins de faire déclarer nul ce bail pour vice de perpétuité ; que Mme Y..., soutenant que le bail lui avait été consenti jusqu'à son décès, a sollicité le rejet de cette demande et l'allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

    Sur le premier moyen, ci-après annexé :

    Attendu qu'ayant constaté que le contrat de bail précisait "le présent bail est consenti et accepté pour une durée de douze ans qui a commencé à courir rétroactivement le 1er janvier 1993 pour finir le 31 décembre 2004, renouvelable pour la même durée au gré du preneur seul, le bailleur s'obligeant irrévocablement à en accepter le renouvellement", la cour d'appel, qui a, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la clause rendait nécessaire, retenu que le bail pouvait être reconduit de la seule volonté du preneur pour une durée limitée à douze ans, en a déduit, à bon droit, qu'il ne constituait pas un bail perpétuel ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Mais sur le second moyen :

    Vu l'article 1382 du code civil ;

    Attendu que pour condamner Mme X... au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, l'arrêt retient que celle-ci s'était obligée à respecter les clauses et conditions du bail et que l'action tendant à faire annuler le contrat au motif du caractère perpétuel du bail qui ne résulte manifestement pas de la clause relative à la durée du bail, procède de la mauvaise foi et a manifestement causé un préjudice à Mme Y... ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions contractuelles sur la durée du bail avaient fait l'objet d'une analyse différente de la part du premier juge, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une faute commise par Mme X... faisant dégénérer en abus son droit d'ester en justice, a violé le texte susvisé ;

    Vu l'article 627 du nouveau code de procédure civile ;

    Attendu que la cassation intervenue n'implique pas qu'il soit à nouveau statué sur le fond ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, l'arrêt rendu le 26 septembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence »

     

    (Cour de Cassation 11 décembre 2007)