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  • Le syndic de fait existe-t-il ?

    La réponse est négative pour le ministre interrogé sur ce point par un sénateur :

    La question :

    M. Louis Souvet attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur la validité des décisions prises par un syndic de copropriété « auto-proclamé ». Il demande si l'ensemble des copropriétaires en plus de contester légalement les comptes établis sans justificatif par un tel syndic de fait peuvent envisager un dédommagement financier, étant entendu que « les charges » appelées alimentent non un compte dédié à la copropriété mais le compte personnel de l'intéressé.

     

    La réponse :

    Il résulte de l'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis que le syndic de copropriété doit être nommé par l'assemblée générale. Ce même article pose à son alinéa 3 le principe que, à défaut d'une telle nomination par l'assemblée générale ou par l'effet d'un accord antérieur à la constitution du syndicat, « le syndic est nommé par le président du tribunal, saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires », sans qu'il ait à constater l'urgence. De même, en cas d'absence de syndic, l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 précitée prévoit que « le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic ». Au vu de ces dispositions, le syndic doit donc être obligatoirement désigné par l'assemblée générale et toute notion de syndic « de fait » doit être prohibée. Telle est la position de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 14 octobre 1987 ; Cass. 3e civ., 23 janvier 1991). De même, un syndic dont le mandat est expiré ne peut pas poursuivre sa gestion, même dans l'attente de la désignation d'un administrateur provisoire. Tous les actes et décisions concernant la gestion de la copropriété (convocation de l'assemblée, recouvrement des charges, travaux) pris par un syndic non régulièrement désigné par l'assemblée générale des copropriétaires sont nuls de plein droit et engagent la responsabilité de ce syndic vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ou de chaque copropriétaire sur la base délictuelle des fautes commises, en cas de préjudice personnel subi par ce dernier. Un syndic, « de fait » ou irrégulièrement désigné, peut en outre être condamné pénalement, en cas d'abus de confiance, d'escroquerie ou de détournement de fonds versés par les copropriétaires.

  • L’acquéreur victime d’une préemption illégale peut obtenir le paiement de dommages intérêts couvrant les loyers qu’il aurait pu ne pas payer

    Mais encore faut-il qu’il prouve que ce préjudice existe :

    « Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 10 avril et 24 avril 2007 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNE DE MONTREUIL, représentée par son maire ; la COMMUNE DE MONTREUIL demande au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler l'ordonnance du 23 mars 2007 par laquelle le juge des référés de la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté sa requête tendant, d'une part, à l'annulation de l'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Cergy-Pontoise du 24 octobre 2006 en tant qu'elle l'a condamnée à verser à M. Mohammed A une provision de 100 000 euros au titre du préjudice résultant pour lui de l'illégalité de la décision par laquelle le maire de la commune a décidé la préemption d'un immeuble dont il s'était porté acquéreur, et, d'autre part, au rejet de la demande de provision présentée par M. A devant le juge des référés du tribunal administratif de Cergy-Pontoise ;

    2°) réglant l'affaire au titre de la procédure de référé engagée, de faire droit à son appel ;

    3°) de mettre à la charge de M. A le versement de la somme de 3 200 euros au titre de l'article L. 7611 du code de justice administrative ;

    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu le code de justice administrative ;

    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de Mme Catherine de Salins, Maître des Requêtes,

    - les observations de la SCP Gatineau, avocat de la COMMUNE DE MONTREUIL et de la SCP Piwnica, Molinié, avocat de M. A,

    - les conclusions de Mlle Anne Courrèges, Commissaire du gouvernement ;

    Considérant qu'aux termes de l'article R. 5411 du code de justice administrative : « Le juge des référés peut, même en l'absence d'une demande au fond, accorder une provision au créancier qui l'a saisi lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il peut, même d'office, subordonner le versement de la provision à la constitution d'une garantie » ;

    Considérant que, pour contester en appel l'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Cergy-Pontoise en date du 24 octobre 2006 accordant à M. A une provision d'un montant de 100 000 euros en réparation du préjudice économique subi par l'intéressé par suite d'une décision de préemption illégale de l'immeuble dont il s'était porté acquéreur, la COMMUNE DE MONTREUIL a notamment fait valoir que le tribunal ne pouvait pas regarder un tel préjudice comme établi du seul fait que des loyers avaient été payés en contrepartie de l'occupation de l'immeuble pendant la période au cours de laquelle la décision de préemption a fait obstacle à la cession projetée ; que le juge des référés de la cour administrative d'appel de Versailles a rejeté l'appel ainsi formé devant lui sans répondre à ce moyen, qui n'était pas inopérant ; que, par suite, l'ordonnance attaquée en date du 23 mars 2007 doit être annulée ;

    Considérant qu'en l'espèce il y a lieu, en application des dispositions de l'article L. 8212 du code de justice administrative, de régler l'affaire au titre de la procédure de référé engagée ;

    Considérant que M. A a sollicité devant le juge des référés l'octroi d'une provision en réparation de divers préjudices qu'il estime avoir subis du fait de l'illégalité de la décision en date du 19 août 2000 par laquelle le maire de Montreuil avait exercé le droit de préemption de la commune sur un bien situé 9, rue Edouard Vaillant, pour l'acquisition duquel il indique avoir été le titulaire d'une promesse synallagmatique de vente ; que, par l'ordonnance attaquée, le juge des référés du tribunal administratif de Cergy-Pontoise lui a alloué une provision d'un montant de 100 000 euros en réparation du seul préjudice économique résultant de l'obligation de verser des loyers pendant la période comprise entre la décision de préemption et son retrait, intervenu le 3 août 2004 ;

    Considérant qu'un acquéreur évincé par une décision de préemption illégale est en droit d'obtenir réparation des préjudices qui résultent pour lui, de façon directe et certaine, de cette décision ; que, toutefois, s'agissant de charges, telles que des loyers, qu'il n'aurait pas supportées s'il avait acquis l'immeuble en cause, il lui appartient non seulement d'établir qu'elles sont la conséquence directe et certaine de cette décision, sans notamment que s'interpose une décision de gestion qu'il aurait prise, mais encore de montrer, par exemple par la production d'un bilan financier approprié, en quoi et dans quelle mesure ces charges excèdent celles auxquelles l'acquisition du bien préempté l'auraient exposé ;

    Considérant qu'en tout état de cause, il résulte de l'instruction, en particulier d'un arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 16 mars 2007, que c'est l'association déclarée « Les Bâtisseurs musulmans de France », dont les statuts prévoient qu'elle dispose de ressources et dont M. A est le président et le trésorier, qui était titulaire, depuis un avenant du 31 mai 1997, d'un bail commercial pour l'occupation de l'immeuble qui a fait l'objet de la préemption litigieuse et que cette association était redevable à ce titre de loyers pour le montant indiqué par M. A ; qu'ainsi, celui-ci, qui n'a pas produit la promesse de vente et n'a pas justifié avoir réglé ces loyers sur ses deniers personnels ni être subrogé à l'association dans ses droits, n'établit pas en quoi il aurait luimême subi un préjudice financier du fait de la décision de préemption ; que, dans ces conditions, l'existence de l'obligation pour la COMMUNE DE MONTREUIL de verser à M. A la somme de 100 000 euros en vue de l'indemniser d'un préjudice subi au titre du paiement de loyers ne revêt pas le caractère non sérieusement contestable auquel les dispositions de l'article R. 5411 du code de justice administrative subordonnent l'octroi en référé d'une provision ;

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la COMMUNE DE MONTREUIL est fondée à soutenir que c'est à tort que le juge des référés du tribunal administratif de Cergy-Pontoise a accordé à M. A une provision de 100 000 euros ; que, par suite et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens soulevés en appel, il y a lieu d'annuler l'ordonnance attaquée sur ce point   

     

    (Conseil d’Etat 17 décembre 2007)

  • Exécution tardive d'une ordonnance de référé et renonciation à se prévaloir des effets de la clause résolutoire

    Cet arrêt de la Cour de Cassation du 19 mars 2008 considère que ce n'est pas parce que le bailleur a tardé à faire exécuter une mesure d'expulsion pendant plusieurs années qu'il doit être considéré qu'il avait renoncé à se prévaloir de la résiliation du bail :

    « Vu l'article 1134 du code civil ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 novembre 2006), que, par acte du 14 juin 1996, M. X, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à M. Y, a fait commandement à ce dernier de payer des arriérés de loyer et charges ; que par ordonnance de référé du 19 décembre 1996, un délai courant jusqu'au 31 décembre 1996 a été accordé au locataire pour s'acquitter ; que les sommes dues n'ont pas été intégralement réglées à cette dernière date ; que l'expulsion n'est pas intervenue avant le 16 octobre 2002 ; que le locataire a assigné le bailleur pour voir dire que son expulsion caractérisait une rupture fautive du bail;

    Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le bailleur ne justifie pas des raisons pour lesquelles il a tardé à faire exécuter la mesure d'expulsion et qu'en laissant en place le locataire pendant cinq ans, il a renoncé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire et accepté la tacite prorogation du bail ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le seul écoulement du temps ne peut caractériser un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

  • Référé suspension, urgence et imprudence du pétitionnaire

    Voici une décision du Conseil d’Etat qui considère que les requérantes à une demande de référé suspension ne peuvent se prévaloir de l’urgence si celle-ci n’est due qu’à leur imprudence, qui consiste à avoir contracté des emprunts et à avoir engagé des salariés avant d’avoir obtenu l’autorisation d’urbanisme nécessaire, ce qui les place dans une situation financière difficile :

     

     

     

    « Vu 1°), sous le n° 307939, la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 27 juillet et 6 août 2007 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNE DE PUGET-SUR-ARGENS, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité à la mairie ; la COMMUNE DE PUGET-SUR-ARGENS demande au Conseil d'Etat :

     

     

    1°) d'annuler l'ordonnance du 12 juillet 2007 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Nice a ordonné la suspension de l'exécution de l'arrêté du 14 mai 2007 par lequel le maire de la commune de Puget-sur-Argens a refusé de délivrer à la SARL Le Central un permis de construire en vue de la transformation d'un bâtiment à usage de restaurant sur le lot n° 9 du lotissement artisanal du Jas Neuf à Puget-sur-Argens ;

     

     

    2°) de mettre à la charge de la SARL Le Central et de la SCI Lot 9 la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

     

     

    Vu 2°), sous le n° 309042, la requête et le mémoire complémentaire, enregistrés les 3 et 12 septembre 2007 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNE DE PUGET-SUR-ARGENS, représentée par son maire en exercice ; la COMMUNE DE PUGET-SUR-ARGENS demande au Conseil d'Etat :

     

     

    1°) d'annuler l'ordonnance du 14 août 2007 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Nice, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, a suspendu l'exécution de l'arrêté du 25 juillet 2007 par lequel le maire de la commune de PugetsurArgens a refusé de délivrer le permis de construire sollicité par la SARL Le Central, en vue de la transformation d'un local commercial en restaurant sur un terrain sis dans le lotissement du Jas Neuf à Puget-sur-Argens ;

     

     

    2°) de mettre à la charge des défenderesses la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Vu les autres pièces des dossiers ; Vu la note en délibéré, enregistrée le 16 janvier 2008, présentée pour la COMMUNE DE PUGETSURARGENS ; Vu le code de la construction et de l'habitation ; Vu le code de l'urbanisme ; Vu l'arrêté du 1er août 2006 ; Vu le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de Mme Gaëlle Dumortier, Maître des Requêtes, - les observations de la SCP Monod, Colin, avocat de la COMMUNE DE PUGET-SUR-ARGENS et de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la SARL Le Central et de la SCI Lot 9, - les conclusions de M. Rémi Keller, Commissaire du gouvernement ;

     

    Considérant que les requêtes enregistrées sous les n° 307939 et 309042 sont dirigées contre deux ordonnances du juge des référés du tribunal administratif de Nice suspendant l'exécution de deux refus de permis de construire opposés par arrêtés du 14 mai 2007, puis du 25 juillet 2007 du maire de la COMMUNE DE PUGETSURARGENS à un même pétitionnaire pour la transformation d'un établissement commercial en restaurant ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision ; Sur les conclusions de la requête n° 307939 : Considérant que le maire de la COMMUNE DE PUGETSURARGENS, se prononçant à nouveau sur la demande de permis de construire de la SARL Le Central, a de nouveau rejeté cette demande par un arrêté du 25 juillet 2007 ; que, ce faisant, le maire doit être regardé comme ayant implicitement retiré sa décision du 14 mai 2007, rejetant une première fois la demande de permis de construire en cause et suspendue par l'ordonnance du 12 juillet 2007 du juge des référés du tribunal administratif de Nice, alors même que l'arrêté du 25 juillet 2007 fait l'objet devant le juge administratif d'une demande d'annulation, dès lors que cet arrêté n'est pas contesté en tant qu'il a implicitement retiré l'arrêté du 14 mai 2007 ; qu'il suit de là que les conclusions de la COMMUNE DE PUGETSURARGENS dirigées contre l'ordonnance du 12 juillet 2007 du juge des référés du tribunal administratif de Nice ayant ordonné la suspension de l'arrêté du 14 mai 2007 sont devenues sans objet ; qu'il n'y a ainsi pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête n° 307939 ; Sur les conclusions de la requête n° 309042 : Considérant qu'aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision ou de certains effets de celle-ci, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (…) ; Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête ; Considérant qu'en jugeant, pour estimer que l'urgence justifiait, dans les circonstances de l'espèce, la suspension demandée, qu'il ne peut être utilement soutenu que les requérantes se trouveraient exclusivement à l'origine de la présente situation, alors que cette circonstance était de nature à établir que la situation financière délicate fondant la situation d'urgence dont elles se prévalaient devant le juge des référés était liée à leur propre imprudence, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a entaché son ordonnance d'une erreur de droit ; que les requérantes sont, par suite, fondées à demander son annulation ; Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, de régler l'affaire au titre de la procédure de référé engagée par la SARL Le Central et la SCI Lot 9 ; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier qu'avant même d'avoir obtenu le permis de construire nécessaire à la transformation du local à usage commercial propriété de la SCI Lot 9 afin que la SARL Le Central puisse y exercer l'activité de restauration projetée, ces sociétés ont contracté des emprunts pour financer l'acquisition des murs et du fonds de commerce et les investissements d'aménagement des locaux, dans la perspective de l'exercice de cette activité, et engagé l'embauche de quatre salariés à cette même fin ; qu'elles n'invoquent pas d'autre élément de nature à démontrer que leur situation financière n'aurait pas été directement liée aux engagements pris dans la perspective de l'activité projetée ; que la situation d'urgence dont elles se prévalent devant le juge des référés est donc liée à leur propre imprudence et n'est pas de nature à justifier la suspension de la décision attaquée ; que, dès lors, leurs conclusions tendant à la suspension de l'arrêté du 25 juillet 2007 du maire de la COMMUNE DE PUGET-SUR-ARGENS doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, leurs conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI Lot 9 et de la SARL Le Central la somme de 2 000 euros chacune, au titre des frais exposés par la COMMUNE DE PUGET-SUR-ARGENS et non compris dans les dépens ;

     

     

    D E C I D E :

     

     

    Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête n° 307939 de la COMMUNE DE PUGETSURARGENS. Article 2 : L'ordonnance du 14 août 2007 du juge des référés du tribunal administratif de Nice est annulée. Article 3 : La demande présentée par la SCI Lot 9 et la SARL Le Central devant le juge des référés du tribunal administratif de Nice est rejetée. Article 4 : La SCI Lot 9 et la SARL Le Central verseront 2 000 euros chacune à la COMMUNE DE PUGETSURARGENS au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 5 : Les conclusions de la SCI Lot 9 et de la SARL Le Central tendant à l'application des dispositions de l'article L. 7611 du code de justice administrative sont rejetées. Article 6 : La présente décision sera notifiée à la COMMUNE DE PUGETSURARGENS, à la SCI Lot 9 et à la SARL Le Central. »

  • Quelle autorisation d’urbanisme pour des panneaux solaires installés sur le toit d’une maison ?

    C’est la question d’un député auquel le ministre répond ainsi :

     

     

    La question :

     

     

     

    M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables sur le fait qu’à la suite des élections législatives, toutes les questions écrites qui avaient été posées sous la précédente législature et qui n’avaient pas encore obtenu de réponse ont été déclarées caduques. Il lui pose donc à nouveau la question qui avait été adressée à son prédécesseur le 5 avril 2007 et à laquelle celui-ci n’avait pas répondu. Plus précisément, il attire son attention sur le cas d’une personne qui souhaite installer des panneaux solaires sur le toit de sa maison. Il souhaiterait qu’il lui précise si l’installation de ces panneaux solaires est subordonnée à l’octroi d’un permis de construire ou d’une simple déclaration de travaux selon que l’immeuble se trouve ou non dans le périmètre de protection d’un monument historique.

     

     

     La réponse :

     

     

     

    L'article R. 421-17 du code de l'urbanisme soumet à déclaration préalable les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant. L'installation de panneaux solaires sur un toit de maison entraîne une modification de l'aspect extérieur, elle est soumise au régime de déclaration préalable. Ce régime de déclaration préalable permet d'effectuer les travaux sauf si l'administration s'y oppose. En l'absence d'opposition formelle, les travaux sont donc autorisés. Néanmoins, les travaux autorisés au titre des règles d'urbanisme doivent, le cas échéant, satisfaire aux prescriptions relevant d'autres législations. Ainsi, le fait que cette installation s'opère dans un périmètre de protection d'un monument historique n'a pas d'incidence sur le type d'autorisation. Cependant, en ce cas, la procédure d'instruction prévoit l'accord préalable de l'architecte des Bâtiments de France.

     

    Article R421-17 du code de l’urbanisme

    Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :

    a) Les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant ;

    b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 ; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ;

    c) Dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n'est pas approuvé ou dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été mis en révision, les travaux effectués à l'intérieur des immeubles ;

    d) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7° de l'article L. 123-1, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;

    e) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d'urbanisme, de modifier ou de supprimer un élément, qu'une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;

    f) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface hors oeuvre brute supérieure à deux mètres carrés et inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;

    g) Les travaux ayant pour effet de transformer plus de dix mètres carrés de surface hors oeuvre brute en surface hors oeuvre nette.

     

  • Construire en passant par chez le voisin ?

    Cette question posée par un député conduit le ministre à rappeler que l'article 544 du Code civil est un obstacle à ce que l’on puisse construire en s'installant temporairement sur la propriété du voisin, sans son accord :

    La question : Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur le cas du propriétaire A d'un terrain sur lequel sa maison est construite et dont le voisin B veut réaliser sur sa propre parcelle mais quasiment en limite de celle-ci un immeuble de plusieurs étages. Elle lui demande si ledit voisin B peut exiger un droit d'installation temporaire ainsi que de creusement sur la parcelle A en portant ainsi atteinte, fût-ce temporairement, au droit de propriété. 

     

    La réponse :  La garde des sceaux, ministre de la justice, fait connaître à l'honorable parlementaire que l'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Réserve faite de l'hypothèse de travaux publics, le propriétaire de la parcelle A peut refuser au propriétaire de la parcelle limitrophe B de s'installer temporairement sur sa parcelle A et d'y creuser pour construire un immeuble en limite de propriété. En effet, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, la demande du propriétaire de la parcelle B excède les obligations de voisinage sur le fondement desquelles un propriétaire peut être autorisé en cas de nécessité à passer sur le fonds de son voisin pour effectuer des réparations indispensables sur un immeuble déjà construit.