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  • Motivation du permis de construire

    Un permis de construire n'a pas à être motivé dès lors qu'il ne comporte ni prescription, ni dérogation, ni adaptation mineure.

    Cette solution est applicable après la réforme du code de l'urbanisme, l'article R.424-5 de ce code reprenant les termes de l'article R.421-29 de l'ancien code.

    Il est rappelé que les dispositions du code de l'urbanisme doivent être combinées avec les dispositions de la loi du 11 juillet 1979 relatives à la motivation des actes administratifs, qui impose en particulier la motivation d'un refus de permis de construire.

    « Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 26 juin 1985 et 25 octobre 1985 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés par la commune du Pouliguen Loire-Atlantique , représentée par son maire en exercice, à ce dûment habilité par délibération du conseil municipal en date du 5 juillet 1985, et tendant à ce que le Conseil d'Etat :

    1° annule le jugement du 15 mai 1985 par lequel le tribunal administratif de Nantes a annulé,à la demande de M. Roger X..., Mlle Maud Z..., M. René Y..., Mme Renée C... et M. Guy B..., l'arrêté en date du 27 juillet 1984 par lequel le maire du Pouliguen a délivré à la société "Balzac Promotion" un permis de construire pour deux bâtiments à usage d'habitation ;

    2° rejette la demande présentée par M. X... et autres devant le tribunal administratif de Nantes ;

    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu le code des tribunaux administratifs ;

    Vu l'ordonnance du 31 juillet 1945 et le décret du 30 septembre 1953 ;

    Vu la loi du 30 décembre 1977 ;

    Après avoir entendu :

    - le rapport de M. Thiriez, Maître des requêtes,

    - les conclusions de M. Van Ruymbeke, Commissaire du gouvernement ;

    Considérant qu'aux termes de l'article UA-7-2 du règlement annexé au plan d'occupation des sols de la commune du Pouliguen, "toute construction autre que dépendance doit être située à une distance du fond de parcelle au moins égale à... 9 mètres ..." ; que, la parcelle n° 353, sur laquelle le permis de construire attaqué a autorisé la société Balzac Promotion à édifier l'immeuble dénommé "Fleur des prés", étant située en bordure de la voie dénommée "allée des Fleurs", c'est par rapport à la parcelle n° 349, située à l'opposé de cette voie, que doit être calculée la distance prévue à l'article UA 7-2 précité, nonobstant la circonstance que l'allée des Fleurs soit une voie privée réservée aux piétons et que la parcelle n° 352, également contiguë de la parcelle n° 353 et sur laquelle le même permis a autorisé la construction d'un autre immeuble, se trouve en bordure d'une voie publique ; qu'il ressort des pièces du dossier que la construction envisagée sur la parcelle 353 se situe à 9 mètres au moins de la limite de la parcelle n° 349 ;

    Considérant qu'aux termes de l'article UA 13-2 du même plan d'occupation des sols, "en secteurs UAm et UAp, 40 % de la superficie des terrains doivent être plantés" ; qu'il ressort des plans versés au dossier que le permis de construire litigieux respecte ces prescriptions ;

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal administratif de Nantes s'est fondé sur la violation des articles UA 7-2 et UA 13-2 du règlement du plan d'occupation des sols pour annuler le permis de construire accordé le 27 juillet 1984 à la société Balzac Promotion ;

    Considérant qu'il appartient au Conseil d'Etat, saisi de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés en première instance par MM. X... et autres ;

    Considérant que l'arrêté du 27 juillet 1984 accordant le permis de construire ne comportait ni prescription, ni dérogation, ni adaptation mineure ; que, dès lors, il n'est pas au nombre de ceux qui doivent être motivés en vertu des dispositions de l'article R. 421-29 du code de l'urbanisme ;

    Considérant qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que le maire du Pouliguen ait commis une erreur manifeste d'appréciation sur le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants en autorisant la construction, dans le quartier concerné, de deux immeubles de petite taille ; qu'ainsi, les dispositions de l'article R.111-21 du code de l'urbanisme n'ont pas été méconnues ;

    Considérant que la circonstance que le permis de construire litigieux méconnaîtrait certaines clauses de l'acte de vente du terrain, et que la présence de parc de stationnement en sous-sol serait susceptible d'entraîner des infiltrations d'eau, sont sans influence sur sa légalité ;

    Considérant que le moyen tiré de la violation des dispositions réglementaires relatives à l'accessibilité des logements aux personnes handicapées n'est assorti d'aucune précision permettant d'en apprécier le bien-fondé ;

    Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la commune du Pouliguen est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nantes a annulé l'arrêté du maire en date du 27 juillet 1984 ;

    Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Nantes en date du 15 mai 1985 est annulé.

    Article 2 : La demande présentée par MM. X..., A... Z..., M. Y..., Mme C..., M. B... devant le tribunal administratif de Nantes est rejetée.

    Article 3 : La présente décision sera notifiée au maire du Pouliguen, à M. X..., Mlle Z..., M. Y..., Mme C... et M. B... et au ministre de l'équipement, du logement, de l'aménagement duterritoire et des transports. »

    (Conseil d'État 11 mars 1987)

  • Notion d'obligation de délivrance du bailleur

    Cette décision de la Cour de Cassation du 24 juin 1998 juge que l'obligation de délivrance du bailleur comprend en particulier celle d'exécuter les aménagements nécessaires à la sécurité des occupants d'une villa à son accès par voiture :

    « Attendu selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 1er mars 1996), que M. X... ayant donné une villa à bail à M. Y..., l'a assigné en paiement d'arriérés de loyer; que le preneur a quitté les lieux sans payer plusieurs mois de loyers, un différend l'opposant au bailleur sur la réalisation de travaux ;

    Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à M. Y... des dommages-intérêts pour troubles de jouissance, alors, selon le moyen, "1°) que M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que le nouveau contrat de bail souscrit entre les parties, remplaçant le précédent, ne prévoyait pas d'autres travaux à effectuer par le bailleur que la réalisation de la piscine; que le preneur, M. Y... avait pris les lieux loués en parfaite connaissance de cause; u'il ne pouvait arguer d'un trouble de jouissance lié à l'accès difficile de la villa ou à l'impossibilité de garer son véhicule à proximité immédiate ou à l'absence de garde-corps; que la cour d'appel ne répond pas à ces conclusions et reproche à M. X... de n'avoir pas satisfait aux exigences de l'article 1719 du Code civil, sans dire pour quelle raison elle admettait que M. X... était tenu de fournir à son locataire un emplacement pour garer sa voiture, un meilleur accès de la villa ou un garde-corps; que la cour d'appel, qui a reconnu que le bail du 15 février 1992 liait seul les parties, s'est prononcée en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile;

    2°) que la cour d'appel ne pouvait déduire de l'article 1719 du Code civil l'obligation pour le bailleur d'exécuter des travaux non compris dans le bail pour assurer au preneur un usage plus agréable de la chose louée qui n'était pas stipulé dans le contrat de location; que la cour d'appel a donc faussement appliqué l'article 1719 du Code civil et violé l'article 1134 du même Code" ;

    Mais attendu qu'ayant relevé que des aménagements nécessaires à la sécurité des occupants de la villa ou à son accès par voiture, n'avaient été réalisés qu'avec retard, ou après le départ du locataire, la cour d'appel qui n'avait pas à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que le bailleur étant tenu par son obligation de délivrance, M. Y... avait subi des troubles de jouissance ».

  • La prescription inefficace entache de nullité le permis de lotir

    C'est le principe appliqué par cette décision du conseil d'État du 12 mai 1993, le dispositif d'évacuation des eaux prescrites par l'arrêté de lotir ne permettant pas d'évacuation des eaux de pluie vers le réseau public :

    « Considérant que l'arrêté préfectoral contesté prévoit parmi les travaux qu'il impose au lotisseur, l'aménagement d'un dispositif d'évacuation des eaux pluviales dont il ressort notamment du programme des travaux annexé à l'arrêté qu'il consiste uniquement en un émissaire à raccorder à une canalisation publique située dans le sol d'une voie communale qui longe la partie haute du terrain à lotir ; qu'il ressort des pièces du dossier que la forte pente du terrain ne permet pas à ce dispositif d'évacuer les eaux de pluie vers le réseau public ; que, dans ces circonstances, le préfet, en délivrant l'autorisation de lotir assortie de la prescription ci-dessus mentionnée qui n'en et pas divisible, a entaché son arrêté d'excès de pouvoir, et que, dès lors, les requérants sont fondés à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué le tribunal administratif a rejeté leur demande qui tendait à l'annulation de cet arrêté ;

    Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Pau en date du 15 janvier 1991 ensemble l'arrêté du préfet des Pyrénées-Atlantiques en date du 8 janvier 1990 sont annulés.

    Article 2 : La présente décision sera notifiée aux Epoux X..., à M. Y... et au ministre de l'équipement, des transports et du tourisme. »

  • L'obligation du bailleur de permettre la jouissance paisible du preneur est applicable aux offices publics d'HLM

    Et ceci quand bien même les règles d'attribution des logements obéissent à des règles qui réduisent le droit de choisir les locataires dont dispose habituellement le bailleur :

     

    baux commerciaux

    « Attendu que l'OPHLM de la ville de Paris reproche encore à l'arrêt de l'avoir condamné outre au paiement d'une indemnité, à remédier aux bruits provoqués au cours des récréations par les jeux des enfants de l'école maternelle ainsi qu'aux nuisances provenant de leurs jets de pierre, alors, selon le moyen,  "premièrement que les organismes d'habitations à loyer modéré ne peuvent être tenus à garantie du fait des troubles causés aux locataires par d'autres locataires, dès lors que l'attribution des logements obéit à des règles qui suppriment le droit de choisir les locataires dont dispose habituellement le bailleur ; qu'ainsi, en statuant comme elle fait, la cour d'appel a violé les articles 1709, 1719 et 1725 du Code civil ; alors que, deuxièmement, la cour d'appel n'a pas répondu au moyen tiré de ce que les époux X... pouvaient savoir, lorsqu'ils ont signé le bail, qu'ils auraient dû subir les inconvénients inhérents à la proximité d'une école maternelle et aux jeux des enfants ; et alors que, troisièmement, s'agissant des bruits, la cour d'appel n'a pas recherché s'ils excédaient les bruits normalement supportés par des personnes vivant en milieu urbain dans des conditions similaires ; qu'à cet égard, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1709, 1719 et 1725 du Code civil " ;

     

     

     

    Mais attendu, d'une part, que l'obligation du bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, qui tient à la nature du contrat, ne comporte pas d'exception tenant à la qualité du bailleur ;

     

     

     

    Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que le niveau sonore des bruits de récréations, fenêtres fermées, dépassait la limite permise malgré un vitrage isolant, que les jets de pierre contre les fenêtres des époux X... représentaient des nuisances anormales et qu'il appartenait au bailleur, tenu d'assurer au preneur une jouissance paisible, de les contrôler même si on peut admettre que la proximité d'une école constitue un risque potentiel qui doit être présent à l'esprit de tout locataire éventuel lors de la conclusion du bail ; qu'elle a, par ces seuls motifs, qui répondent aux conclusions, légalement justifié sa décision ».

     

     (Cour de Cassation 30 novembre 1988)

     

  • Les loyers sont dus jusqu'à la remise des clés par le locataire au bailleur

    C'est le principe exprimé par cet arrêt rendu le 13 octobre 1999 par la Cour de Cassation :

    « Vu l'article 1737 du Code civil ;

    Attendu que le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis la Réunion , 2 septembre 1997), que la société civile immobilière (SCI) Satad a donné à bail à la société Saprim pour une durée de onze mois à compter du 1er février 1994 un local à usage d'entrepôt ; que la société Saprim dont le bail arrivait à expiration le 31 décembre 1994, n'a restitué les clefs que le 10 mars 1995 ; que la SCI Satad l'a assignée en paiement de loyers pour la période du 1er janvier au 10 mars 1995 et en remboursement de travaux nécessaires à la remise en état du local ;

    Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que la SCI Satad ne produit aucun témoignage, aucune correspondance, ni autre document pouvant laisser supposer que les locaux étaient encore occupés au 1er janvier 1995 et qu'elle se contente d'affirmer que les clefs du local ne lui on été restituées que le 10 mars 1995 au moment de l'état des lieux, sans même soutenir qu'elle les aurait réclamées avant cette date ;

    Qu'en statuant ainsi, sans constater que les clefs avaient effectivement été remises ou que le bailleur avait refusé de les recevoir avant le 10 mars 1995, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

  • Contenu de la notification de l’article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation

    La lettre de notification n’a pas à reproduire le texte de cet article dès lors que le compromis notifié comporte « un paragraphe complet mentionnant expressément les conditions et les délais de rétractation bénéficiant aux acquéreurs ».

     

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 6 avril 2006), que par acte sous seing privé du 29 juillet 2002, les époux X... ont vendu, par l'intermédiaire de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Rennes immobilier (l'Agence Rennes immobilier), un immeuble aux époux Y... sous diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention d'un prêt, la vente devant être réitérée sous la forme authentique au plus tard le 30 novembre 2002 ; que le contrat mettait à la charge des vendeurs la rémunération de l'agence immobilière et prévoyait la remise à cette agence, désignée comme séquestre, d'un acompte de 25 000 euros par les acquéreurs ; que le prêt n'ayant pas été obtenu, les époux X... ont assigné les époux Y... et l'Agence Rennes immobilier pour faire dire que les acquéreurs étaient responsables de la défaillance de la condition et que l'acompte serait conservé en réparation du préjudice subi ; que l'Agence Rennes immobilier a demandé la condamnation des époux Y... à lui payer des dommages-intérêts ;

     

     

    Sur le premier moyen :

     

     

    Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande des époux X..., alors, selon le moyen, que la lettre recommandée qui, en application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, fait courir le délai de sept jours durant lequel l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation peut se rétracter doit rappeler les termes de l'article L. 271-1 ou, à tout le moins, mentionner la durée du délai de rétractation de sept jours ; qu'il ne suffit pas que le compromis de vente, annexé à la lettre recommandée, fasse référence à l'article L. 271-1, à tout le moins dans l'hypothèse où la lettre ne renvoie pas expressément au compromis sur ce point ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

     

     

    Mais attendu qu'ayant relevé que le "compromis" qui avait été signé le 29 juillet 2002 par les époux Y... comportait un paragraphe complet mentionnant expressément les conditions et les délais de rétractation bénéficiant aux acquéreurs et que cet acte leur avait été adressé le 30 juillet 2002 accompagné d'une lettre en recommandé avec demande d'avis de réception leur rappelant leur faculté de rétractation, la cour d'appel a pu en déduire que les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation avaient été respectées ;

     

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ».

     

    (Cour de Cassation 10 octobre 2007)