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Un permis de construire n'a pas à être motivé dès lors qu'il ne comporte ni prescription, ni dérogation, ni adaptation mineure.

Cette solution est applicable après la réforme du code de l'urbanisme, l'article R.424-5 de ce code reprenant les termes de l'article R.421-29 de l'ancien code.

Il est rappelé que les dispositions du code de l'urbanisme doivent être combinées avec les dispositions de la loi du 11 juillet 1979 relatives à la motivation des actes administratifs, qui impose en particulier la motivation d'un refus de permis de construire.

« Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 26 juin 1985 et 25 octobre 1985 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés par la commune du Pouliguen Loire-Atlantique , représentée par son maire en exercice, à ce dûment habilité par délibération du conseil municipal en date du 5 juillet 1985, et tendant à ce que le Conseil d'Etat :

1° annule le jugement du 15 mai 1985 par lequel le tribunal administratif de Nantes a annulé,à la demande de M. Roger X..., Mlle Maud Z..., M. René Y..., Mme Renée C... et M. Guy B..., l'arrêté en date du 27 juillet 1984 par lequel le maire du Pouliguen a délivré à la société "Balzac Promotion" un permis de construire pour deux bâtiments à usage d'habitation ;

2° rejette la demande présentée par M. X... et autres devant le tribunal administratif de Nantes ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code des tribunaux administratifs ;

Vu l'ordonnance du 31 juillet 1945 et le décret du 30 septembre 1953 ;

Vu la loi du 30 décembre 1977 ;

Après avoir entendu :

- le rapport de M. Thiriez, Maître des requêtes,

- les conclusions de M. Van Ruymbeke, Commissaire du gouvernement ;

Considérant qu'aux termes de l'article UA-7-2 du règlement annexé au plan d'occupation des sols de la commune du Pouliguen, "toute construction autre que dépendance doit être située à une distance du fond de parcelle au moins égale à... 9 mètres ..." ; que, la parcelle n° 353, sur laquelle le permis de construire attaqué a autorisé la société Balzac Promotion à édifier l'immeuble dénommé "Fleur des prés", étant située en bordure de la voie dénommée "allée des Fleurs", c'est par rapport à la parcelle n° 349, située à l'opposé de cette voie, que doit être calculée la distance prévue à l'article UA 7-2 précité, nonobstant la circonstance que l'allée des Fleurs soit une voie privée réservée aux piétons et que la parcelle n° 352, également contiguë de la parcelle n° 353 et sur laquelle le même permis a autorisé la construction d'un autre immeuble, se trouve en bordure d'une voie publique ; qu'il ressort des pièces du dossier que la construction envisagée sur la parcelle 353 se situe à 9 mètres au moins de la limite de la parcelle n° 349 ;

Considérant qu'aux termes de l'article UA 13-2 du même plan d'occupation des sols, "en secteurs UAm et UAp, 40 % de la superficie des terrains doivent être plantés" ; qu'il ressort des plans versés au dossier que le permis de construire litigieux respecte ces prescriptions ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal administratif de Nantes s'est fondé sur la violation des articles UA 7-2 et UA 13-2 du règlement du plan d'occupation des sols pour annuler le permis de construire accordé le 27 juillet 1984 à la société Balzac Promotion ;

Considérant qu'il appartient au Conseil d'Etat, saisi de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés en première instance par MM. X... et autres ;

Considérant que l'arrêté du 27 juillet 1984 accordant le permis de construire ne comportait ni prescription, ni dérogation, ni adaptation mineure ; que, dès lors, il n'est pas au nombre de ceux qui doivent être motivés en vertu des dispositions de l'article R. 421-29 du code de l'urbanisme ;

Considérant qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que le maire du Pouliguen ait commis une erreur manifeste d'appréciation sur le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants en autorisant la construction, dans le quartier concerné, de deux immeubles de petite taille ; qu'ainsi, les dispositions de l'article R.111-21 du code de l'urbanisme n'ont pas été méconnues ;

Considérant que la circonstance que le permis de construire litigieux méconnaîtrait certaines clauses de l'acte de vente du terrain, et que la présence de parc de stationnement en sous-sol serait susceptible d'entraîner des infiltrations d'eau, sont sans influence sur sa légalité ;

Considérant que le moyen tiré de la violation des dispositions réglementaires relatives à l'accessibilité des logements aux personnes handicapées n'est assorti d'aucune précision permettant d'en apprécier le bien-fondé ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la commune du Pouliguen est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nantes a annulé l'arrêté du maire en date du 27 juillet 1984 ;

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Nantes en date du 15 mai 1985 est annulé.

Article 2 : La demande présentée par MM. X..., A... Z..., M. Y..., Mme C..., M. B... devant le tribunal administratif de Nantes est rejetée.

Article 3 : La présente décision sera notifiée au maire du Pouliguen, à M. X..., Mlle Z..., M. Y..., Mme C... et M. B... et au ministre de l'équipement, du logement, de l'aménagement duterritoire et des transports. »

(Conseil d'État 11 mars 1987)

Cette décision de la Cour de Cassation du 24 juin 1998 juge que l'obligation de délivrance du bailleur comprend en particulier celle d'exécuter les aménagements nécessaires à la sécurité des occupants d'une villa à son accès par voiture :

« Attendu selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 1er mars 1996), que M. X... ayant donné une villa à bail à M. Y..., l'a assigné en paiement d'arriérés de loyer; que le preneur a quitté les lieux sans payer plusieurs mois de loyers, un différend l'opposant au bailleur sur la réalisation de travaux ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à M. Y... des dommages-intérêts pour troubles de jouissance, alors, selon le moyen, "1°) que M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que le nouveau contrat de bail souscrit entre les parties, remplaçant le précédent, ne prévoyait pas d'autres travaux à effectuer par le bailleur que la réalisation de la piscine; que le preneur, M. Y... avait pris les lieux loués en parfaite connaissance de cause; u'il ne pouvait arguer d'un trouble de jouissance lié à l'accès difficile de la villa ou à l'impossibilité de garer son véhicule à proximité immédiate ou à l'absence de garde-corps; que la cour d'appel ne répond pas à ces conclusions et reproche à M. X... de n'avoir pas satisfait aux exigences de l'article 1719 du Code civil, sans dire pour quelle raison elle admettait que M. X... était tenu de fournir à son locataire un emplacement pour garer sa voiture, un meilleur accès de la villa ou un garde-corps; que la cour d'appel, qui a reconnu que le bail du 15 février 1992 liait seul les parties, s'est prononcée en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile;

2°) que la cour d'appel ne pouvait déduire de l'article 1719 du Code civil l'obligation pour le bailleur d'exécuter des travaux non compris dans le bail pour assurer au preneur un usage plus agréable de la chose louée qui n'était pas stipulé dans le contrat de location; que la cour d'appel a donc faussement appliqué l'article 1719 du Code civil et violé l'article 1134 du même Code" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que des aménagements nécessaires à la sécurité des occupants de la villa ou à son accès par voiture, n'avaient été réalisés qu'avec retard, ou après le départ du locataire, la cour d'appel qui n'avait pas à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que le bailleur étant tenu par son obligation de délivrance, M. Y... avait subi des troubles de jouissance ».

C'est le principe appliqué par cette décision du conseil d'État du 12 mai 1993, le dispositif d'évacuation des eaux prescrites par l'arrêté de lotir ne permettant pas d'évacuation des eaux de pluie vers le réseau public :

« Considérant que l'arrêté préfectoral contesté prévoit parmi les travaux qu'il impose au lotisseur, l'aménagement d'un dispositif d'évacuation des eaux pluviales dont il ressort notamment du programme des travaux annexé à l'arrêté qu'il consiste uniquement en un émissaire à raccorder à une canalisation publique située dans le sol d'une voie communale qui longe la partie haute du terrain à lotir ; qu'il ressort des pièces du dossier que la forte pente du terrain ne permet pas à ce dispositif d'évacuer les eaux de pluie vers le réseau public ; que, dans ces circonstances, le préfet, en délivrant l'autorisation de lotir assortie de la prescription ci-dessus mentionnée qui n'en et pas divisible, a entaché son arrêté d'excès de pouvoir, et que, dès lors, les requérants sont fondés à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué le tribunal administratif a rejeté leur demande qui tendait à l'annulation de cet arrêté ;

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Pau en date du 15 janvier 1991 ensemble l'arrêté du préfet des Pyrénées-Atlantiques en date du 8 janvier 1990 sont annulés.

Article 2 : La présente décision sera notifiée aux Epoux X..., à M. Y... et au ministre de l'équipement, des transports et du tourisme. »

Et ceci quand bien même les règles d'attribution des logements obéissent à des règles qui réduisent le droit de choisir les locataires dont dispose habituellement le bailleur :

baux commerciaux

« Attendu que l'OPHLM de la ville de Paris reproche encore à l'arrêt de l'avoir condamné outre au paiement d'une indemnité, à remédier aux bruits provoqués au cours des récréations par les jeux des enfants de l'école maternelle ainsi qu'aux nuisances provenant de leurs jets de pierre, alors, selon le moyen,  "premièrement que les organismes d'habitations à loyer modéré ne peuvent être tenus à garantie du fait des troubles causés aux locataires par d'autres locataires, dès lors que l'attribution des logements obéit à des règles qui suppriment le droit de choisir les locataires dont dispose habituellement le bailleur ; qu'ainsi, en statuant comme elle fait, la cour d'appel a violé les articles 1709, 1719 et 1725 du Code civil ; alors que, deuxièmement, la cour d'appel n'a pas répondu au moyen tiré de ce que les époux X... pouvaient savoir, lorsqu'ils ont signé le bail, qu'ils auraient dû subir les inconvénients inhérents à la proximité d'une école maternelle et aux jeux des enfants ; et alors que, troisièmement, s'agissant des bruits, la cour d'appel n'a pas recherché s'ils excédaient les bruits normalement supportés par des personnes vivant en milieu urbain dans des conditions similaires ; qu'à cet égard, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1709, 1719 et 1725 du Code civil " ;

Mais attendu, d'une part, que l'obligation du bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, qui tient à la nature du contrat, ne comporte pas d'exception tenant à la qualité du bailleur ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que le niveau sonore des bruits de récréations, fenêtres fermées, dépassait la limite permise malgré un vitrage isolant, que les jets de pierre contre les fenêtres des époux X... représentaient des nuisances anormales et qu'il appartenait au bailleur, tenu d'assurer au preneur une jouissance paisible, de les contrôler même si on peut admettre que la proximité d'une école constitue un risque potentiel qui doit être présent à l'esprit de tout locataire éventuel lors de la conclusion du bail ; qu'elle a, par ces seuls motifs, qui répondent aux conclusions, légalement justifié sa décision ».

 (Cour de Cassation 30 novembre 1988)

C'est le principe exprimé par cet arrêt rendu le 13 octobre 1999 par la Cour de Cassation :

« Vu l'article 1737 du Code civil ;

Attendu que le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis la Réunion , 2 septembre 1997), que la société civile immobilière (SCI) Satad a donné à bail à la société Saprim pour une durée de onze mois à compter du 1er février 1994 un local à usage d'entrepôt ; que la société Saprim dont le bail arrivait à expiration le 31 décembre 1994, n'a restitué les clefs que le 10 mars 1995 ; que la SCI Satad l'a assignée en paiement de loyers pour la période du 1er janvier au 10 mars 1995 et en remboursement de travaux nécessaires à la remise en état du local ;

Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que la SCI Satad ne produit aucun témoignage, aucune correspondance, ni autre document pouvant laisser supposer que les locaux étaient encore occupés au 1er janvier 1995 et qu'elle se contente d'affirmer que les clefs du local ne lui on été restituées que le 10 mars 1995 au moment de l'état des lieux, sans même soutenir qu'elle les aurait réclamées avant cette date ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que les clefs avaient effectivement été remises ou que le bailleur avait refusé de les recevoir avant le 10 mars 1995, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

La lettre de notification n’a pas à reproduire le texte de cet article dès lors que le compromis notifié comporte « un paragraphe complet mentionnant expressément les conditions et les délais de rétractation bénéficiant aux acquéreurs ».

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 6 avril 2006), que par acte sous seing privé du 29 juillet 2002, les époux X... ont vendu, par l'intermédiaire de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Rennes immobilier (l'Agence Rennes immobilier), un immeuble aux époux Y... sous diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention d'un prêt, la vente devant être réitérée sous la forme authentique au plus tard le 30 novembre 2002 ; que le contrat mettait à la charge des vendeurs la rémunération de l'agence immobilière et prévoyait la remise à cette agence, désignée comme séquestre, d'un acompte de 25 000 euros par les acquéreurs ; que le prêt n'ayant pas été obtenu, les époux X... ont assigné les époux Y... et l'Agence Rennes immobilier pour faire dire que les acquéreurs étaient responsables de la défaillance de la condition et que l'acompte serait conservé en réparation du préjudice subi ; que l'Agence Rennes immobilier a demandé la condamnation des époux Y... à lui payer des dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande des époux X..., alors, selon le moyen, que la lettre recommandée qui, en application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, fait courir le délai de sept jours durant lequel l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation peut se rétracter doit rappeler les termes de l'article L. 271-1 ou, à tout le moins, mentionner la durée du délai de rétractation de sept jours ; qu'il ne suffit pas que le compromis de vente, annexé à la lettre recommandée, fasse référence à l'article L. 271-1, à tout le moins dans l'hypothèse où la lettre ne renvoie pas expressément au compromis sur ce point ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le "compromis" qui avait été signé le 29 juillet 2002 par les époux Y... comportait un paragraphe complet mentionnant expressément les conditions et les délais de rétractation bénéficiant aux acquéreurs et que cet acte leur avait été adressé le 30 juillet 2002 accompagné d'une lettre en recommandé avec demande d'avis de réception leur rappelant leur faculté de rétractation, la cour d'appel a pu en déduire que les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation avaient été respectées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ».

(Cour de Cassation 10 octobre 2007)

C'est la curieuse question posée par un parlementaire auquel le ministre répond que ce pouvoir de contestation n'existe pas :

La question : 

M. Maurice Leroy attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur la faculté pour les services départementaux de l'architecture et du patrimoine de contester les dispositions inscrites dans un plan local d'urbanisme au sens des articles L. 123-1 et suivants du code de l'urbanisme. La question préoccupe d'autant plus les élus locaux que les PLU sont des documents opposables aux tiers et pour lesquels les services de l'État, dont les SDAP, sont consultés au préalable. Il ne s'agit pas de remettre en question le rôle que possède l'architecte des Bâtiments de France dans la protection du patrimoine classé et des sites sensibles, mais de clarifier le champ d'intervention de celui-ci afin d'éviter le caractère souvent conflictuel des relations entre SDAP, particuliers et collectivités locales. Il lui demande dans quelle mesure l'intervention de l'architecte des Bâtiments de France peut déroger au principe d'opposabilité aux tiers des documents d'urbanisme et s'il envisage une évolution de la réglementation dans ce domaine. 

Cette décision du Conseil d’Etat du 17 novembre 2004 est relative aux effets de la suspension d’une décision de préemption :

« Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 25 juin et 9 juillet 2004 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. Georges Emile X..., demeurant ... ; M. X... demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'ordonnance du 8 juin 2004 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à la suspension de l'exécution de la délibération du 24 février 2004 du conseil municipal de la commune de La Rouvière portant exercice du droit de préemption sur une parcelle de terrain cadastrée en section AE n° 281 et située au lieudit Les Vignaud ;

2°) statuant en référé, de prononcer la suspension de l'exécution de cette décision de préemption ;

3°) de mettre à la charge de la commune de La Rouvière le versement d'une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code civil ;

Vu le code de l'urbanisme, notamment l'article L. 600-4-1 ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mlle Anne Courrèges, Auditeur,

- les observations de Me Cossa, avocat de M. X... et de Me Blondel, avocat de la commune de La Rouvière,

- les conclusions de M. Jacques-Henri Stahl, Commissaire du gouvernement ;

Considérant qu'aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :  Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l' instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (...) ;

Sur les conclusions aux fins de non-lieu présentées par la commune de La Rouvière :

Considérant que, lorsque le juge des référés prend, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, une mesure de suspension de l'exécution d'une décision de préemption, cette mesure a pour conséquence, selon les cas, non seulement de faire obstacle à la prise de possession et au transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente, s'ils le veulent, de mener la vente à son terme, sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent les dispositions précitées de ne suspendre que certains des effets de l'acte de préemption, décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d'effets susmentionnées ;

Considérant que, par ordonnance en date du 8 juin 2004, le juge des référés du tribunal administratif de Montpellier a rejeté, pour défaut d'urgence, la demande de M. X..., agissant en sa qualité d'acquéreur évincé, tendant à la suspension de l'exécution de la délibération en date du 24 février 2004 par laquelle le conseil municipal de La Rouvière a décidé de faire usage du droit de préemption de la commune sur une parcelle cadastrée en section AE n° 281 et située au lieudit Les Vignaud ; que la circonstance que le vendeur de la parcelle préemptée a fait savoir à la commune qu'elle renonçait à l'aliénation de ce bien et que la commune n'a pas entendu, pour l'instant, s'opposer à cette renonciation, n'a pas rendu sans objet les conclusions présentées par M. X... à l'encontre de cette ordonnance dès lors que le conseil municipal n'a pas prononcé le retrait de la décision de préemption litigieuse et qu'ainsi, celle-ci serait de nature à faire obstacle à l'exécution éventuelle du compromis de vente signé entre Mme Y, propriétaire de la parcelle en cause, et le requérant ; que, dès lors, la commune de La Rouvière n'est pas fondée à soutenir que les conclusions du pourvoi seraient dépourvues d'objet ;

Sur les conclusions de la requête :

Considérant qu'eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets à l'égard de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être regardée comme remplie lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision ; qu'il en va, toutefois, autrement dès lors que le propriétaire du bien préempté, faisant usage du droit que lui confèrent les dispositions des articles L. 213-7 et R. 213-10 du code de l'urbanisme en cas de désaccord sur le prix, a renoncé, implicitement ou explicitement, à l'aliénation de son bien, empêchant ainsi la collectivité publique titulaire du droit de préemption de l'acquérir ; que, dans cette hypothèse, l'urgence ne peut plus être regardée comme remplie au profit de l'acquéreur évincé que si celui-ci fait état de circonstances caractérisant la nécessité pour lui de réaliser immédiatement le projet envisagé sur la parcelle préemptée ;

Considérant qu'en l'espèce, pour estimer que la condition d'urgence n'était pas remplie, le juge des référés du tribunal administratif de Montpellier s'est borné à relever que le propriétaire du bien préempté avait, par une lettre en date du 1er mars 2004, postérieure à la décision de préemption contestée, exprimé son intention de renoncer à l'aliénation projetée pour des raisons familiales ; qu'en se fondant sur cette seule circonstance, qui n'était pas par elle-même de nature à faire légalement obstacle à la prise de possession et au transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption, dès lors que celle-ci avait donné un accord définitif sur le prix, le juge des référés a commis une erreur de droit ; que, par suite, l'ordonnance attaquée doit être annulée ;

Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu pour le Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, de statuer sur la demande de référé ;

Considérant, d'une part, qu'alors que M. X..., acquéreur évincé, se prévaut de ce qu'il souhaite mettre un terme au bail à ferme dont il est titulaire sur la parcelle faisant l'objet de la décision de préemption contestée afin de ne plus avoir à s'acquitter d'un loyer, la commune de La Rouvière ne fait état d'aucune circonstance particulière caractérisant la nécessité pour elle de réaliser immédiatement le projet qui a motivé l'exercice de son droit de préemption ; que la circonstance que la propriétaire de la parcelle litigieuse aurait renoncé, pour des raisons familiales , à vendre cette parcelle ne peut être utilement invoquée dès lors qu'en absence de désaccord sur le prix, elle ne saurait à elle seule faire obstacle au transfert de propriété vers la commune ; que, dans ces conditions, la condition d'urgence énoncée à l'article L. 521-1 du code de justice administrative doit être regardée comme remplie ;

Considérant, d'autre part, que l'unique moyen soulevé par le requérant et tiré de l'insuffisance de motivation de la décision de préemption contestée au regard des exigences de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, paraît, en l'état de l'instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la délibération du conseil municipal de La Rouvière en date du 24 février 2004 ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. X... est fondé à demander la suspension de l'exécution de la délibération du conseil municipal de La Rouvière en date du 24 février 2004 décidant de faire usage du droit de préemption de la commune sur la parcelle cadastrée en section AE n° 281 et située au lieudit Les Vignaud ;

Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de La Rouvière une somme de 2 000 euros à verser à M. X... au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens »

Cette décision du Conseil d'État du 30 mai 2001 invite l'auteur d'un recours gracieux à bien formuler sa réclamation pour qu'elle puisse être considérée comme un tel recours et à ne pas procéder par de simples interrogations sur la légalité du permis :

« Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 9 février 1999 et 9 juin 1999 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la société civile immobilière LES JARDINS DE MENNECY, dont le siège est ... ; la SCI LES JARDINS DE MENNECY demande que le Conseil d'Etat annule l'arrêt du 24 novembre 1998 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a annulé le jugement du 19 juillet 1994 du tribunal administratif de Versailles et l'arrêté du 3 février 1993 du maire de Mennecy lui accordant un permis de construire ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Salesse, Maître des Requêtes,

- les observations de la SCP Bouzidi, avocat de la SCI "LES JARDINS DE MENNECY" et de Me Blondel, avocat de l'Association pour la sauvegarde de la sécurité de l'environnement et du patrimoine,

- les conclusions de Mme Maugüé, Commissaire du gouvernement ;

Considérant que la SCI "LES JARDINS DE MENNECY" se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 24 novembre 1998 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a annulé le jugement du 19 juillet 1994 du tribunal administratif de Versailles rejetant la demande de l'Association pour la sauvegarde de la sécurité, de l'environnement et du patrimoine du vieux Mennecy (ASSEP) tendant à l'annulation de l'arrêté du 3 février 1993 du maire de Mennecy accordant un permis de construire à cette société et annulé cet arrêté ;

Sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens du pourvoi ;

Considérant que, pour annuler le jugement du tribunal administratif, la cour administrative d'appel a implicitement mais nécessairement regardé la demande de première instance comme recevable ;

Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article R. 421-39 du code de l'urbanisme que la formalité de l'affichage constitue le point de départ du délai du recours contentieux à l'encontre des permis de construire et que cette formalité est réputée accomplie à l'expiration d'un délai de deux mois qui commence à courir à compter de la date à laquelle le dernier des deux affichages qu'impose cet article a été réalisé ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le permis de construire délivré le 3 février 1993 par le maire de Mennecy à la SCI "LES JARDINS DE MENNECY" a été régulièrement affiché en mairie le 3 février et sur le terrain le 4 février 1993, et que cette publicité a été complète et régulière ;

Considérant que si l'Association pour la sauvegarde de la sécurité, de l'environnement et du patrimoine du vieux Mennecy a soutenu devant la cour que la lettre qu'elle avait adressée au maire de Mennecy le 17 mars 1993 avait eu pour effet de proroger le délai du recours contentieux, la cour n'a pu sans dénaturation regarder cette correspondance, qui ne contient aucune demande de retrait du permis litigieux et se borne à interroger le maire sur d'éventuelles méconnaissances du plan d'occupation des sols, comme un recours gracieux ; qu'il suit de là que l'arrêt par lequel la cour a fait droit à une demande qui, enregistrée au greffe du tribunal administratif le 4 mai 1993, était tardive, doit être annulé ;

Considérant qu'aux termes de l'article L.821-2 du code de justice administrative, le Conseil d'Etat, s'il prononce l'annulation d'une décision d'une juridiction administrative statuant en dernier ressort, peut "régler l'affaire au fond si l'intérêt d'une bonne administration de la justice le justifie" ; que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de régler l'affaire au fond ;

Considérant qu'ainsi qu'il a été dit la demande de première instance de l'Association pour la sauvegarde de la sécurité, de l'environnement et du patrimoine du vieux Mennecy était tardive ; que l'association n'est, dès lors, pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Versailles l'a rejetée ;

Article 1er : L'arrêt du 24 novembre 1998 de la cour administrative d'appel de Paris est annulé.

Article 2 : La requête présentée par l'Association pour la sauvegarde de la sécurité, de l'environnement et du patrimoine du vieux Mennecy devant la cour administrative d'appel de Paris est rejetée.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la SCI "LES JARDINS DE MENNECY", à la commune de Mennecy, à l'Association pour la sauvegarde de la sécurité, de l'environnement et du patrimoine du vieux Mennecy et au ministre de l'équipement, des transports et du logement ».

C'est ce qu'a jugé le Conseil d'État, pour l'application des règles d'urbanisme, par cette décision du 23 novembre 2005 :

« Vu 1°/ sous le n° 262105 la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 25 novembre 2003 et 26 mars 2004 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la VILLE DE NICE, représentée par son maire ; la VILLE DE NICE demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt du 28 août 2003 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du 10 mai 2001 du tribunal administratif de Nice, lequel a annulé, à la demande de l'Association pour la protection de la nature, des sites, du cadre de vie de l'agglomération niçoise et la promotion de son activité économique et de l'Association de sauvegarde de Nice, l'arrêté du 10 octobre 2000 du maire de la VILLE DE NICE délivrant à la SA NISSARENAS un permis de construire un complexe cinématographique ;

2°) de mettre à la charge de l'Association pour la protection de la nature, des sites, du cadre de vie de l'agglomération niçoise et la promotion de son activité économique et de l'Association de sauvegarde de Nice la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu 2° sous le n° 262945 la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 22 décembre 2003 et 22 avril 2004 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SA NISSARENAS, dont le siège est ..., représentée par son président directeur général en exercice ; la SA NISSARENAS demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt susvisé du 28 août 2003 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du 10 mai 2003 du tribunal administratif de Nice lequel a annulé, à la demande de l'arrêté du 10 octobre 2000, du maire de la commune de Nice délivrant à la SA NISSARENAS un permis de construire un complexe cinématographique ;

2°) de mettre à la charge de l'Association pour la protection de la nature, des sites, du cadre de vie de l'agglomération niçoise et la promotion de son activité économique et de l'association de sauvegarde de Nice la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

…………………………………………………………………………

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

Vu la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973 modifiée ;

Vu la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Marie-Françoise Bechtel, Conseiller d'Etat,

- les observations de la SCP Bachellier, Potier de la Varde, avocat de la COMMUNE DE NICE, de la SCP Peignot, Garreau, avocat de la SA NISSARENAS et de la SCP Vier, Barthélemy, Matuchansky, avocat de l'Association protection nature sites cadre vie de l'agglomération niçoise et de l'Association sauvegarde de Nice et de la SCP Peignot, Garreau, avocat de la SA NISSARENAS,

- les conclusions de M. Yann Aguila, Commissaire du gouvernement ;

Considérant que les deux requêtes sont dirigées contre le même arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par une même décision ;

Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête :

Considérant que, par l'arrêt attaqué, la cour administrative d'appel de Marseille a confirmé le jugement du tribunal administratif de Nice qui, pour annuler l'arrêté du 10 octobre 2000 du maire de Nice délivrant un permis de construire à la SA NISSARENAS en vue de la construction d'un complexe cinématographique, s'est fondé sur un moyen unique tiré de la contrariété du projet aux dispositions du plan d'aménagement de zone, en écartant explicitement tous les autres moyens invoqués à l'appui de l'annulation de l'arrêté litigieux ;

Considérant que l'article ZU14 du règlement du plan d'aménagement de zone de la zone d'aménagement concerté (ZAC) Arenas sur le territoire de la VILLE DE NICE prévoit que la totalité de la surface hors oeuvre nette (« shon ») disponible sera affectée à des activités tertiaires (hôtels, restaurants, commerces) et que le cas échéant 15 % de cette surface peut être affecté à « des équipements collectifs sous forme d'équipements scolaires, sanitaires, sociaux et culturels » ; que les 15 % ainsi retenus correspondent à une surface hors oeuvre nette de 29 250 m2 dont 23 846 m2 étaient occupés à la date d'examen du permis litigieux par un établissement scolaire ; que le projet faisant l'objet du permis litigieux porte sur la réalisation d'un complexe cinématographique de 21 salles accompagné de quelques commerces pour une surface hors oeuvre nette totale de 23 050 m2 ; que la cour a estimé que la réalisation de ce complexe avait pour effet de dépasser la limite de 15% réservée aux « équipements collectifs » ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le projet litigieux est relatif à la réalisation par une société privée d'un complexe cinématographique de grande taille ainsi que de commerces divers ; qu'une telle opération, dont l'objet est de nature commerciale, ne porte pas sur la réalisation d'un « équipement collectif » au sens des dispositions du règlement de la ZAC alors même qu'elle est destinée à recevoir un public important et qu'elle relèverait d'une activité culturelle ; qu'il suit de là que la SA NISSARENAS et la VILLE DE NICE sont fondées à soutenir que c'est par une qualification juridique erronée que la cour administrative d'appel a confirmé le motif d'annulation retenu par le jugement attaqué et à demander l'annulation de l'arrêt attaqué ;

Considérant qu'il y a eu lieu pour le Conseil d'Etat, en application de L. 821-2, du code de justice administrative, de régler l'affaire au fond ;

Sans qu'il soit besoin de statuer sur la régularité du jugement attaqué :

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le motif unique sur lequel se sont fondés les premiers juges pour annuler le permis litigieux repose sur une interprétation erronée des dispositions tirées du règlement du plan d'aménagement de la zone d'aménagement concerté des Arénas ; que dès lors la COMMUNE DE NICE et la SA NISSARENAS sont fondées à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Nice s'est fondé sur ce motif pour annuler le permis de construire attaqué ;

Considérant toutefois qu'il appartient au juge d'appel, saisi de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par les associations requérantes devant le tribunal administratif et, en application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, de se prononcer sur tous les moyens susceptibles de conduire à une annulation de l'arrêté litigieux ;

Sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir apposées aux demandes :

Sur la légalité du permis contesté :

En ce qui concerne la légalité externe :

Considérant en premier lieu qu'il ressort des pièces du dossier que le dossier de permis de construire déposé par la SA NISSARENAS comportait l'autorisation préfectorale prévue par la législation relative aux établissements classés en ce qui concerne l'extension du parking souterrain faisant partie du projet litigieux ; que les surfaces commerciales figurant dans le projet atteignent 280 m2 dévolus à deux espaces de restauration, trois bars, et cinq commerces, et sont ainsi inférieures au seuil de 300 m2 défini par l'article 29 de la loi du 27 décembre 1973 auquel renvoie l'article R. 421-4 du code de l'urbanisme ; qu'en conséquence l'autorisation exigée par les mêmes textes n'avait pas à être sollicitée pour cette partie du projet ; que s'agissant du parc souterrain soumis quant à lui à ces dispositions, le dossier complet de demande d'autorisation est visé par le permis litigieux ; que l'étude de sécurité publique prévue par les dispositions de l'article L. 111-3-1 du code de l'urbanisme a en tout état de cause été jointe au dossier ;

Considérant en deuxième lieu que le projet contesté qui porte sur une Shon de 23 050 m2 principalement dévolue à l'installation d'un complexe cinématographique au sein d'une ZAC de 195 000 m2 n'est ni par sa nature ni par son ampleur au nombre des opérations dont l'article 4 de la loi du 13 juillet 1991 a prévu qu'elles devaient faire l'objet d'une concertation préalable ;

Considérant en troisième lieu qu'il ressort des pièces du dossier que l'avis d'enquête publique relative au projet litigieux a, en application de l'article R. 11-14-7 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, fait l'objet d'un affichage en mairie ainsi qu'à la mairie annexe du quartier « les moulins » ; que cet affichage satisfaisait aux conditions fixées par cette disposition et relatives tant à la proximité de l'affichage par rapport à l'implantation du projet que des conditions de visibilité depuis la voie publique ; que, contrairement à ce que soutiennent les associations requérantes, l'étude d'impact figurant au dossier de l'enquête publique ne présente pas le caractère sommaire, s'agissant notamment du risque d'inondation du parc souterrain ;

En ce qui concerne la légalité interne :

Sur le moyen tiré de l'illégalité de la délibération du 29 juin 1990 approuvant la modification du plan d'aménagement de zone (PAZ) :

Considérant que les associations requérantes soutiennent que la modification du PAZ de la ZAC Arénas approuvée le 29 juin 1990 serait illégale d'une part en ce qu'elle se borne à fixer globalement la Shon qui peut être affectée à des projets, d'autre part parce qu'elle apportait à l'opération des changements substantiels ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que la modification contestée est intervenue à une date où la plus grande partie de la ZAC, d'une surface hors oeuvre nette totale de 195 000 m2, avait été aménagée ; qu'elle a ainsi pu légalement avoir pour objet de permettre l'affectation des superficies restantes à des activités tertiaires en réservant 15 % de la Shon autorisée à des équipements collectifs ; qu'elle n'apporte pas à l'équilibre de la ZAC des changements tels qu'ils justifieraient une nouvelle procédure d'enquête publique, que par suite les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que la délibération approuvant la modification du règlement de la ZAC aurait été prise en violation des dispositions de l'article R. 311-10 du code de l'urbanisme ; qu'il suit de là qu'elles ne peuvent en tout état de cause se fonder, par la voie de l'exception, sur l'illégalité de ce règlement pour soutenir que le permis litigieux, pris sur son fondement, serait lui-même illégal ;

En ce qui concerne le titre du pétitionnaire :

Considérant en premier lieu que l'illégalité dont serait entachée un certificat d'urbanisme ne pouvant être utilement invoquée à l'encontre d'un permis de construire, le moyen tiré de ce que la SA NISSARENAS qui a demandé et obtenu le permis de construire litigieux n'aurait pas, en violation des dispositions de l'article R. 311-19 du code de l'urbanisme, disposé de droits à bâtir en vertu d'un certificat d'urbanisme sur l'îlot 3P2 où doit être implanté le projet est en tout état de cause sans incidence sur la légalité du permis qui lui a été délivré ;

Considérant en second lieu qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme : « la demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain (…) » ; qu'il ressort des pièce du dossier que, à la date à laquelle a été sollicité le permis litigieux, la SA NISSARENAS, pétitionnaire, pouvait se prévaloir d'une promesse de vente en date du 31 mars 1999 par laquelle la société Semazur, concessionnaire de la ZAC, s'était engagée à lui céder les volumes 7 , 9 et 10 de l'îlot 3P2 sur lequel devait être réalisé le projet en cause sous réserve de la cession de ces terrains par la ville de Nice à la société Semazur ; qu'ainsi les associations requérantes ne sont pas fondées à soutenir que, faute de disposer d'un titre l'habilitant à demander l'octroi du permis, la SA NISSARENAS s'est vu illégalement délivrer celui-ci ;

Sur la méconnaissance alléguée de l'article R. 111-2, du code de l'urbanisme et de l'article ZU12 du PAZ :

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier et notamment des études faites à la diligence de l'autorité préfectorale en ce qui concerne les risques de crue que le maire de Nice n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en délivrant le permis attaqué qui, en ce qui concerne les trois niveaux du parc souterrain, respecte les cotes préconisées par les services de l'Etat ; que le principe de précaution ne peut être utilement invoqué à l'appui de la contestation d'une autorisation relevant de la législation relative à l'urbanisme ;

Considérant que les associations requérantes font valoir que tant le nombre total de places que les accès au parc souterrain ne correspondent pas aux exigences fixées par le PAZ ; que toutefois l'article ZU12 du règlement a fixé à 80 m2 la surface minimale exigeant une place de stationnement en ce qui concerne les « restaurants, salles de spectacles, de réunion et salles de bal » ; qu'ainsi les 1027 places prévues par le projet litigieux correspondant aux 23 050 m2 de Shon ne sont pas insuffisantes au regard des prescriptions du plan d'aménagement de zone ; que si les requérantes font valoir que la création d'une salle multiplexe de plus de 1 500 places est soumise à l'autorisation de la commission départementale d'équipement cinématographique, cette circonstance n'a pas pour effet de soumettre le projet aux dispositions du PAZ qui prévoient une place par 20 m2 de Shon pour les « constructions et installations » ; que si le nombre de 1 027 places est inférieur à celui retenu dans l'étude de trafic jointe au dossier, les dispositions de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme qui imposent au pétitionnaire de justifier d'une concession dans un parc public de stationnement ou de verser une participation à la commune ne trouvent pas à s'appliquer dans le cas où un document local d'urbanisme a fixé des dispositions particulières en matière de stationnement ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la VILLE DE NICE et la SA NISSARENAS sont fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a annulé l'arrêté du maire de Nice en date du 12 octobre 2000 accordant un permis de construire à la SA NISSARENAS ; que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune et la SA NISSARENAS, qui ne sont pas les parties perdantes, soient condamnées à verser aux associations requérantes la somme qu'elles demandent en application de ces dispositions ; qu'il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de chacune des associations requérantes la même somme de 1 000 euros qu'elles verseront d'une part à la VILLE DE NICE, d'autre part à la SA NISSARENAS ».