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  • Ne pas confondre procédure d'alignement et procédure d'expropriation

    C'est ce que rappelle cette décision rendue par la cour administrative d'appel de Douai le 27 mai 2004 :

     

    « Vu la requête, enregistrée le 23 mai 2002 au greffe de la cour administrative d'appel de Douai, présentée pour la commune d'Orry-La-Ville, représentée par son maire en exercice, par Me Goutal, avocat : la commune demande à la Cour :

    1°) d'annuler le jugement n° 98-2025 en date du 21 mars 2002 par lequel le tribunal administratif d'Amiens a, à la demande de M. Philippe X, annulé la délibération en date du 20 juin 1998 par laquelle le conseil municipal d'Orry-La-Ville a décidé d'adopter le plan d'alignement de la rue des Usages ;

     

    2°) de rejeter la demande présentée par M. Philippe X devant le tribunal administratif d'Amiens ;

     

    3°) de condamner M. Philippe X à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

     

    Elle soutient que le jugement du tribunal administratif qui repose exclusivement sur une appréciation quantitative de l'élargissement n'est pas suffisamment motivé ; que le recours à une procédure d'alignement est justifié ; que les mesures d'alignement à 13 mètres de la rue des Usages sont justifiées par des impératifs de circulation et de sécurité des piétons et des cyclistes qui empruntent la voie ; que sur les autres moyens développés par M. X devant le tribunal administratif, la commune s'en rapporte expressément à ses écritures de première instance pour démontrer le caractère non fondé desdits moyens ;

     

     

    Vu la décision et le jugement attaqués ;

     

    Vu le mémoire en défense, enregistré le 9 août 2002, présenté par M. Philippe X, demeurant ..., qui conclut au rejet de la requête, à ce qu'il soit enjoint à la commune d'exécuter le jugement du tribunal administratif en payant la somme qu'elle a été condamnée à lui verser et d'exécuter l'arrêt à intervenir sous astreinte à compter d'un délai de deux mois suivant sa notification, à la suppression de passages injurieux au point 7 de la requête de la commune en date du 23 mai 2002 et enfin à la condamnation de la commune et de Me Goutal à lui verser chacun la somme de 1 000 euros pour écrits diffamatoires ; il soutient que le jugement du tribunal administratif est régulier et suffisamment motivé ; que l'importance de l'élargissement de la rue des Usages n'est pas contestée par la commune ; que les motifs invoqués par la commune pour procéder à l'élargissement de la rue des Usages liés à une circulation importante et à une amélioration de la visibilité sur la partie la plus difficile de la voie ne sont pas fondés ; que la procédure d'alignement ne se justifie pas par un bouleversement de la structure du trafic sur la rue des Usages et constitue une expropriation déguisée ; que la commune ne peut se prévaloir d'une enquête réalisée par ses propres services ;

     

    Vu le mémoire, enregistré le 14 janvier 2003, présenté pour la commune d'Orry-La-Ville qui conclut aux mêmes fins que sa requête par les mêmes moyens et à la condamnation de

     

    M. X à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

     

    Vu le nouveau mémoire, enregistré le 14 février 2003, présenté par M. Philippe X qui conclut aux mêmes fins que son précédent mémoire par les mêmes motifs et à la condamnation de la commune et de Me Goutal à lui verser chacun la somme de 1 500 euros pour écrits diffamatoires ; à la mise à l'écart des photographies contenues dans les pièces jointes ; il soutient que les photographies ne sont probantes ;

     

    Vu le nouveau mémoire, enregistré le 20 avril 2004, présenté pour la commune d'Orry-La-Ville, par Me Goutal, qui conclut aux mêmes fins que sa requête par les mêmes moyens et informe la Cour du versement à M. X de la somme de 16,43 euros en application du jugement attaqué ;

     

    Vu les autres pièces du dossier ;

     

    Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

     

    Vu le code de justice administrative ;

     

     

    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience,

     

    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 13 mai 2004 où siégeaient

     

    M. Merloz, président de chambre, Mme Merlin-Desmartis, président-assesseur et M. Le Garzic, conseiller :

     

    - le rapport de M. Le Garzic, conseiller,

     

    - et les conclusions de M. Yeznikian, commissaire du gouvernement ;

     

     

    Considérant que la requête de la commune d'Orry-La-Ville est dirigée contre un jugement en date du 21 mars 2002 par lequel le tribunal administratif d'Amiens a, à la demande de

     

    M. Philippe X, annulé la délibération en date du 20 juin 1998 par laquelle le conseil municipal d'Orry-La-Ville a décidé d'adopter le plan d'alignement de la rue des Usages ;

     

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier et notamment des plans produits que la largeur du chemin des Usages à Orry-La-Ville qui est actuellement en certaines de ses parties de six mètres sera par l'exécution du plan d'alignement portée à 13 mètres ; que pour justifier cet important élargissement, la commune soutient qu'elle prévoit de porter à 7 mètres la largeur de la chaussée, à créer un cheminement piéton et cycliste de 3 mètres de large et à aménager des espaces verts sur une largeur de 3 mètres ; qu'en outre, différents aménagements spécifiques sont envisagés au carrefour de plusieurs rues coupant la rue des Usages ; que, dans ces conditions, et alors même que l'opération de voirie projetée présente un caractère d'utilité publique, elle ne pouvait être réalisée qu'après cession amiable ou par voie d'expropriation et non par l'adoption du plan d'alignement ;

     

    Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la commune d'Orry-La-Ville n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué qui est suffisamment motivé, le tribunal administratif d'Amiens a annulé la délibération en date du 20 juin 1998 par laquelle le conseil municipal d'Orry-La-Ville a décidé d'adopter le plan d'alignement de la rue des Usages ;

     

     

    Sur les conclusions de M. X aux fins d'injonction sous d'astreinte :

     

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la commune d'Orry-La-Ville a versé à M. X la somme de 15,24 euros et intérêts correspondants que le tribunal administratif l'avait condamné à payer au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'il n'y a pas lieu, dès lors, de statuer sur les conclusions relatives à l'exécution du jugement attaqué ;

     

     

    Sur les conclusions de M. X tendant à la suppression des passages du point 7 de la requête de la commune d'Orry-La-Ville :

     

    Considérant que les passages du point 7 de la requête de la commune d'Orry-La-Ville ne présentent aucun caractère injurieux ou diffamatoire ; que, dès lors, les conclusions de

     

    M. X tendant à la suppression de ces passages doivent être rejetées ; que par voie de conséquence, les conclusions indemnitaires relatives à ces passages ne peuvent qu'être rejetées ; qu'il n'y a pas lieu de mettre à l'écart des pièces du dossier ;

     

     

    Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

     

    Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que M. X qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, soit condamné à payer à la commune d'Orry-La-Ville la somme qu'elle demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ».

  • Mandat apparent et loi Hoguet

    Par une note précédente, j’avais évoqué une décision de la Cour de Cassation qui avait admis la notion de mandat apparent d’un agent immobilier, ceci en contradiction avec les termes de la loi Hoguet exigeant un mandat écrit.

     

    La Cour de Cassation revient sur cette analyse et exclut la décision de mandat apparent par cet arrêt récent du 31 janvier 2008.

     

    « Vu les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

     

    Attendu que, selon les dispositions des deux premiers de ces textes qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit ; que suivant le troisième, le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce" doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci ; que le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives.

     

    Attendu que Mme X..., propriétaire d'un appartement à Paris a confié, par acte du 8 juin 2001, un mandat exclusif dit "de vente" concernant ce bien à la société COGETRA (la société) ; que cette dernière a signé le 22 juin 2001 un acte sous seing privé de vente avec M. Y..., locataire du logement, au nom de Mme X... ; que celle-ci ayant refusé de signer l'acte authentique, M. Y... l'a assignée, avec la société, afin de voir constater judiciairement la vente litigieuse ;

     

    Attendu que pour faire droit à cette prétention, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le mandat litigieux comportait la mention expresse de l'autorisation requise, a considéré que Mme X... était engagée en vertu d'un mandat apparent, M. Y..., fondé à ne pas vérifier les pouvoirs de la société, ayant pu légitimement croire que celle-ci avait été dûment mandatée par Mme X... en vue de conclure le compromis de vente ;

     

    En quoi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

     

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 septembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris, rectifié par arrêt du 15 décembre 2005 ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ».

     

  • Droit de rétractation et samedi

    Que se passe-t-il si le dernier jour du droit de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation tombe un samedi ? Il est reporté au lundi suivant selon cette décision de la Cour de Cassation du 7 décembre 2007, qui juge aussi que la date de la rétractation est celle de l’expédition :

     

     

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 mai 2006), que par acte sous seing privé du 7 juin 2001, la SCI Le Frêne a vendu un appartement à M.X... et à Mme Z... Y... ; que le 18 juin 2001, les acquéreurs ont envoyé à la SCI une lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour se rétracter ; qu'estimant que la faculté de rétractation n'avait pas été exercée dans le délai légal, la SCI a assigné M.X... et Mme Z... Y... en paiement d'une indemnité d'immobilisation ;

     

     

    Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen :

     

     

    1° / que les articles 640 à 694 du nouveau code de procédure civile ne sont pas applicables à la lettre de rétractation, non contentieuse, prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en faisant dès lors application de l'article 642 du nouveau code de procédure civile pour juger que le délai de rétractation de sept jours accordé aux acquéreurs, expirant un samedi, devait être prorogé au lundi suivant, la cour d'appel a violé ce texte par fausse application ;

     

     

    2° / que la rétractation permise à l'acquéreur par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation doit être portée à la connaissance du vendeur, dans un délai de sept jours après la réception par l'acquéreur de la notification de l'acte ; qu'en l'espèce, les juges ont constaté que ce délai de sept jours expirait le 18 juin 2001 à 24 heures et que la rétractation n'avait été portée à la connaissance de la SCI que le 19 juin 2001 ; qu'en jugeant que la rétractation était valable, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

     

     

    Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les dispositions de l'article 642 du nouveau code de procédure civile étaient applicables au délai de réflexion prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, édicté dans l'intérêt de l'acquéreur, et que la date de la rétractation par voie postale était celle de l'expédition de la lettre recommandée, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'ayant été notifiée le 18 juin 2001 alors que le délai de sept jours qui expirait le samedi 16 juin 2001 devait être prorogé au lundi suivant, la rétractation était valable ».

     

     

     

     

    Article L.271-1

     

     

    Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

     

     

     

    Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

     

     

     

    Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

     

     

     

    Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

     

     

     

    Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.

     

     

     

     

    Article L.271-2

     

     

     

    Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d'un versement à une date postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.

     

     

     

    Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

     

     

     

    Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de sept jours.

     

     

     

    Est puni de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus.

     

     

  • Dépôt de garantie : un mois et non deux

    C’est le sens de l’article 10 de la loi du 8 février 2008 :

     

     

     

    I. - Le premier alinéa de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi modifié :

     

    1° Le mot : « deux » est remplacé par le mot : « un » ;

     

    2° Il est ajouté une phrase ainsi rédigée :

     

    « Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. »

     

    II. - Le présent article est applicable aux contrats de location conclus à compter de la publication de la présente loi.

     

     

    D’où le nouvel article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :

     

     

     

     

     

    Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

     

     

    Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

     

     

    Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

     

     

    Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

     

     

    A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

     

     

  • Les outils de l’action foncière

    Une étude des outils de l’action foncière est disponible ici.

     

     

    Elle expose les moyens d’actions utilisés par les collectivités locales pour réaliser des interventions foncières au service des politiques publiques.

     

     

  • Constructibilité limitée et diminution de la population communale

    Cet arrêt du conseil d'État Conseil d’Etat du 17 décembre 2007 est relatif à l'application de la règle de la constructibilité limitée dans le cas d'une diminution de la population communale, qui constitue un cas d'exception à ce principe, mais qui donne lieu à un contrôle du juge amené à vérifier que l'existence d'une perspective de diminution de la population est établie :

    « Considérant qu'aux termes de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains : « En l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, seules sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune : (…) / 4° Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l'intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publique, qu'elles n'entraînent pas un surcroît important de dépenses publiques et que le projet n'est pas contraire aux objectifs visés à l'article L. 110 et aux dispositions des chapitres V et VI du titre IV du livre Ier ou aux directives territoriales d'aménagement précisant leurs modalités d'application » ; qu'il résulte de ces dispositions que, lorsque la commune s'est fondée, pour estimer par délibération motivée du conseil municipal qu'un intérêt communal justifiait l'octroi d'un permis de construire en application de ces dispositions, sur la nécessité d'éviter une diminution de sa population, il appartient au juge de vérifier, au vu de l'ensemble des données démographiques produites, que l'existence d'une perspective de diminution de cette population est établie ;

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté en date du 27 juillet 2002, le maire de Brion a délivré à M. et Mme A un permis de construire une maison d'habitation, au vu d'une délibération en date du 29 mai 2002 par laquelle le conseil municipal a décidé de recourir à la possibilité de faire exception à l'interdiction de construire hors des parties actuellement urbanisées d'une commune dépourvue de document d'urbanisme afin, notamment, de « maintenir la population au niveau actuel » ;

    Considérant, en premier lieu, que, pour confirmer le jugement en date du 29 avril 2003 par lequel le tribunal administratif de Dijon a annulé l'arrêté du maire de Brion en date du 27 juillet 2002, la cour administrative d'appel de Lyon a jugé que seule une perspective avérée de diminution de la population communale était susceptible de justifier une exception à la règle de la constructibilité limitée motivée par le souci d'éviter une diminution de cette population et a estimé que le simple ralentissement de la croissance de la population de Brion et l'absence de construction neuve dans la commune depuis plusieurs années n'établissaient pas l'existence d'une telle perspective ; qu'en statuant ainsi, elle a fait une exacte application des dispositions précitées du 4° de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme et a porté une appréciation souveraine sur les faits de l'espèce ;

    Considérant, en second lieu, qu'il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que le motif tiré de ce que la délivrance du permis de construire une habitation unique ne pouvait par lui-même avoir d'incidence sur le développement démographique de la commune présentait un caractère surabondant ; que, par suite, le MINISTRE DES TRANSPORTS, DE L'EQUIPEMENT, DU TOURISME ET DE LA MER ne peut utilement soutenir que la cour administrative d'appel aurait commis une erreur de droit sur ce point ;

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de nonrecevoir opposée par M. B, le recours du MINISTRE DES TRANSPORTS, DE L'EQUIPEMENT, DU TOURISME ET DE LA MER doit être rejeté ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par M. B sur le fondement des dispositions de l'article L. 7611 du code de justice administrative »

    Article L111-1-2 du code de l’urbanisme

    « En l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, seules sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune :

    1° L'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension des constructions existantes ;

    2° Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à la réalisation d'aires d'accueil ou de terrains de passage des gens du voyage, à l'exploitation agricole, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d'opérations d'intérêt national ;

    3° Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l'extension mesurée des constructions et installations existantes.

    4° Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l'intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publique, qu'elles n'entraînent pas un surcroît important de dépenses publiques et que le projet n'est pas contraire aux objectifs visés à l'article L. 110 et aux dispositions des chapitres V et VI du titre IV du livre Ier ou aux directives territoriales d'aménagement précisant leurs modalités d'application. »