Cet avis du Conseil d’Etat apporte des précisions intéressantes sur l’adoption des cartes communales :

Le Conseil d'Etat (Section du Contentieux, 3e et 8e sous-sections réunies),

Sur le rapport de la 3e sous-section de la section du contentieux,

Vu, enregistré le 7 mars 2007 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, le jugement du 15 février 2007 par lequel le tribunal administratif de Nice, avant de statuer sur les demandes de Mme Nicole Flory, demeurant villa Caracole, chemin de Saint-Andieu au Bar-sur-Loup (06620), tendant à l'annulation de la délibération du 3 mars 2003 et de l'arrêté préfectoral du 26 juin 2003 par lesquels le conseil municipal de Cipières puis le préfet des Alpes-Maritimes ont approuvé la carte communale de la commune de Cipières, a décidé, par application de l'article L. 113-1 du code de justice administrative, de transmettre le dossier de ces demandes au Conseil d'Etat en soumettant à son examen les questions suivantes :

1° Dans le cadre de la procédure d'adoption de la carte communale par le conseil municipal et le préfet prévue au troisième alinéa de l'article L. 124-2 du code de l'urbanisme, la délibération par laquelle le conseil municipal approuve cette carte revêt-elle le caractère d'une mesure préparatoire ou d'une décision pouvant être déférée au juge de l'excès de pouvoir ?

2° Dans le cas où la délibération revêtirait le caractère d'une mesure préparatoire, est-il possible d'exciper de son illégalité à l'occasion du recours exercé contre l'arrêté préfectoral approuvant la carte communale ?

3° Les dispositions de l'article L. 124-1 du code de l'urbanisme font-elle obstacle à ce qu'une commune engage une procédure d'approbation de la carte communale alors même qu'elle est dotée d'un plan d'occupation des sols ou d'un plan local d'urbanisme qui n'est pas encore abrogé ?

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

― le rapport de M. François Delion, maître des requêtes ;

― les conclusions de M. François Séners, commissaire du Gouvernement,

Rend l'avis suivant :

I. ― Aux termes du troisième alinéa de l'article L. 124-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 en vigueur à la date à laquelle s'est noué le litige qui a conduit à la présente saisine : « Les cartes communales sont approuvées, après enquête publique, par le conseil municipal et le préfet. Les cartes communales approuvées sont tenues à la disposition du public. » La loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 a modifié cet alinéa, qui est désormais ainsi rédigé : « Les cartes communales sont approuvées, après enquête publique, par le conseil municipal et le préfet. Elles sont approuvées par délibération du conseil municipal puis transmises pour approbation au préfet, qui dispose d'un délai de deux mois pour les approuver. A l'expiration de ce délai, le préfet est réputé les avoir approuvées. Les cartes communales approuvées sont tenues à la disposition du public. »

Il résulte de ces dispositions, qui sont d'ailleurs sur ce point en continuité avec les dispositions antérieures de l'article L. 111-1-3 du code de l'urbanisme relatives à l'édiction des « modalités d'application des règles générales d'urbanisme » (MARNU), que l'adoption de la carte communale est subordonnée à une double approbation du conseil municipal et du représentant de l'Etat. Par suite, et nonobstant la circonstance que les dispositions introduites par la loi du 2 juillet 2003 précitée précisent que le préfet intervient après le conseil municipal, la délibération par laquelle l'organe délibérant de la commune approuve la carte communale ne revêt pas le caractère d'une mesure préparatoire à la décision du représentant de l'Etat mais d'une décision à effet différé jusqu'à la publication de ces deux décisions dans les conditions prévues par l'article R. 124-8 du code de l'urbanisme. La délibération du conseil municipal peut dès lors être directement contestée devant le juge de l'excès de pouvoir jusqu'à l'expiration du délai de recours qui a commencé à courir à compter de cette publication.

II. ― Compte tenu de la réponse apportée à la première question, la deuxième question devient sans objet.

III. ― Aux termes de l'article L. 124-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 précitée : « Les communes qui ne sont pas dotées d'un plan local d'urbanisme peuvent élaborer, le cas échéant dans le cadre de groupements intercommunaux, une carte communale précisant les modalités d'application des règles générales d'urbanisme prises en application de l'article L. 111-1. »

Il résulte de ces dispositions que, dès lors que le plan local d'urbanisme et la carte communale sont deux documents d'urbanisme exclusifs l'un de l'autre, une carte communale ne peut être légalement mise en vigueur que si la commune n'est pas dotée d'un plan d'occupation des sols ou d'un plan local d'urbanisme applicable. En conséquence, si ces dispositions ne font pas obstacle à ce qu'une collectivité dotée d'un tel plan engage la procédure d'élaboration d'une carte communale, cette dernière ne peut entrer en vigueur que si le plan ne l'est plus.

Le présent avis sera notifié à Mme Nicole Flory, à la commune de Cipières, au préfet des Alpes-Maritimes et au ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables.

Il sera publié au Journal officiel de la République française.

C'est ce qu'a jugé la Cour de Cassation par cet arrêt du 30 janvier 2008 :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges,14 septembre 2006), que par acte sous seing privé du 1er mars 2003 la société civile immobilière Philippe (la SCI) a vendu un immeuble à MM. X... et Y..., sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que n'ayant pas obtenu leur financement, les acquéreurs ont assigné la venderesse en annulation de l'acte du 1er mars 2003 pour absence de mention du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et en restitution de l'acompte versé ; que la SCI a demandé l'application de la clause pénale prévue au contrat ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les consorts X... Y...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande alors, selon le moyen, qu'il résulte de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation que tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ne devient définitif qu'au terme d'un délai de sept jours pendant lequel l'acquéreur non professionnel a la faculté de se rétracter ; que sont assimilés aux immeubles à usage d'habitation les locaux mixtes, d'habitation et professionnel ; qu'en constatant que le compromis de vente portait sur un immeuble destiné à l'habitation et au commerce et en en déduisant néanmoins que l'article L. 271-1 n'était pas applicable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne mentionnant dans son champ d'application que les immeubles à usage d'habitation, ses dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte ; qu'ayant constaté que la promesse de vente portait sur un immeuble destiné non seulement à l'habitation mais aussi au commerce, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle n'était pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article ».