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  • Statistiques du contentieux de la copropriété

    Le ministère a mis en ligne des statistiques concernant le contentieux judiciaire de la copropriété, de 1982 à 2005.

    Je retiens un chiffre, celui du pourcentage de rejet des demandes d’annulation de délibération d’assemblée générales : 39,8 %, c’est beaucoup.

  • Cimetière et utilité publique

    Cette décision de la Cour Administrative d'Appel de Bordeaux du 18 juin 2007 ne retient pas l'utilité publique de l'extension d'un cimetière parce que ce projet « excède ce qui est nécessaire à la satisfaction des besoins de la commune dans un avenir prévisible » :

    « Considérant que le MINISTRE DE L'INTERIEUR, DE LA SECURITE INTERIEURE ET DES LIBERTES LOCALES a fait appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Pau, à la demande de M. X, a annulé les arrêtés du préfet du Gers du 9 juillet 2002 déclarant d'utilité publique les projets d'extension du cimetière et de constitution d'une réserve foncière à Simorre et déclarant cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation de ces opérations ;

    Considérant que, contrairement à ce que soutient M. X, la circonstance que l'un des projets faisant l'objet de ces arrêtés consiste en la création d'une réserve foncière est sans incidence sur la compétence du MINISTRE DE L'INTERIEUR, DE LA SECURITE INTERIEURE ET DES LIBERTES LOCALES pour faire appel dudit jugement ; que la fin de non-recevoir opposée par M. X doit, par suite, être écartée ;

    Considérant que la commune de Simorre, bien que bénéficiaire des arrêtés annulés par le jugement attaqué, qui ont été pris pour lui permettre d'acquérir les terrains nécessaires à la réalisation de ses projets, n'a pas été mise en cause par le tribunal administratif de Pau dans l'instance engagée par M. X contre ces arrêtés ; que le jugement attaqué est ainsi, comme le soutient la commune, laquelle a été appelée en la cause par la cour, entaché d'une irrégularité qui entraîne son annulation ;

    Considérant qu'il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par M. X devant le tribunal administratif de Pau ;

    Sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens invoqués par M. X :

    Considérant qu'une opération ne peut être légalement déclarée d'utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et éventuellement les inconvénients d'ordre social ou l'atteinte à l'environnement et à d'autres intérêts publics qu'elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente ;

    Considérant, en premier lieu, que la superficie totale des parcelles appartenant à M. X dont l'acquisition a été déclarée d'utilité publique par le préfet du Gers en vue de l'agrandissement du cimetière communal s'élève à 5 350 m² dont 2 350 m² sont destinés à une utilisation immédiate et 3 000m² sont réservés pour une extension future ; qu'il ressort des pièces du dossier que l'agrandissement du cimetière, qui doit être regardé comme ayant atteint la limite de sa capacité, nonobstant la circonstance que quelques concessions pourraient faire l'objet d'une reprise, répond à un intérêt public ; que, toutefois, eu égard notamment au nombre d'habitants de la commune qui, au recensement de 1999, s'élevait à 713, à l'existence dans un hameau de la commune d'un autre cimetière qui vient d'être agrandi, et même si le conseil municipal de Simorre souhaite mener une politique d'accroissement de la population de la commune, le projet d'agrandissement contesté, qui ne se contente pas de tripler dans l'immédiat la superficie actuelle du cimetière, mais encore de prévoir à terme le doublement de la superficie ainsi agrandie, excède ce qui est nécessaire à la satisfaction des besoins de la commune dans un avenir prévisible ; que, compte tenu de l'atteinte qu'elle porte à la propriété privée, une telle opération ne peut être regardée comme présentant un intérêt public ;

    Considérant, en second lieu, que la superficie des parcelles appartenant à M. X dont l'acquisition a été déclarée d'utilité publique par le préfet du Gers en vue de la création d'une réserve foncière destinée à permettre un développement futur de l'habitat dans la commune s'élève à 6 890 m² ; qu'il ressort des pièces du dossier que, par une délibération du 5 juillet 2002, antérieure à la déclaration d'utilité publique en litige, le conseil municipal de Simorre a décidé, en vue de la constitution « d'une nouvelle zone habitable », à la fois d'acquérir une parcelle d'un hectare et d'engager des négociations afin d'acheter un terrain d'une surface de deux hectares jouxtant cette parcelle ; qu'en outre, des maisons sont à vendre dans la commune, et des locaux appartenant à l'Etat, autrefois occupés par la Gendarmerie et la Perception, sont vacants ; qu'il ne ressort d'aucune des pièces du dossier qu'une extension sensible de l'agglomération de la commune de Simorre, dont la population est passée de 708 à 713 habitants entre le recensement de 1990 et celui de 1999, doive se produire dans un avenir prévisible ; que, dans ces conditions, et eu égard à l'atteinte portée à la propriété privée par ce projet, la réserve foncière envisagée sur les terrains appartenant à M. X ne peut être regardée, à la date à laquelle elle a été décidée, comme présentant un intérêt public ;

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que l'arrêté du préfet du Gers du 9 juillet 2002 déclarant d'utilité publique les projets de la commune de Simorre d'agrandissement du cimetière et de constitution d'une réserve foncière doit être annulé ; que l'arrêté du préfet du Gers du même jour déclarant cessibles au profit de la commune, en vue de la réalisation desdits projets, les parcelles cadastrées AY n° 246 et BM n° 156 à l'exception d'une partie de la parcelle AY n° 246 doit, par voie de conséquence, être annulé ;

    Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

    Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de condamner l'Etat à verser à M. X la somme de 1 300 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. »

  • Le notaire et le vendeur en liquidation judiciaire

    Cet arrêt de la Cour de Cassation 30 octobre 2007 reproche à la cour d'appel d'avoir retenu la responsabilité d'un notaire qui n'avait pas été informé la mise en liquidation judiciaire d'un vendeur, lequel lui avait dissimulé cet obstacle à la vente :

    « Vu l'article 1382 du code civil ;

    Attendu que suivant acte dressé le 27 mai 1993 par M. X..., notaire, les époux Y... ont vendu à Mme Z... un terrain aux conditions convenues dans une promesse synallagmatique datée du 7 décembre 1992 ; que le prix a été intégralement payé hors la comptabilité de l'office, antérieurement à la signature de l'acte notarié ; qu'en 1999, M. A..., mandataire liquidateur à la procédure collective ouverte à l'égard de M. Y... dès 1991, a engagé à l'encontre du notaire instrumentaire une action en responsabilité ;

    Attendu que pour condamner M. X... à réparation, l'arrêt attaqué retient que le notaire instrumentaire était en faute pour avoir limité ses investigations à la société dont M. Y... avait déclaré être le gérant et omis de vérifier la capacité de l'intéressé à consentir à la vente au vu des mentions du registre du commerce et des sociétés le concernant personnellement et dont la consultation aurait révélé que le commerçant était en liquidation judiciaire au jour de l'authentification ;

    Qu'en se déterminant ainsi, sans caractériser les circonstances propres à démontrer que le notaire disposait d'éléments de nature à éveiller ses soupçons quant à la véracité des déclarations de M. Y... aux termes desquelles il était dirigeant de société, sans aucune indication sur sa situation personnelle au regard des procédures collectives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ».

  • La demande d'une indemnité d'éviction se prescrit par deux ans

    Cette décision de la Cour de Cassation du 31 mai 2007 révèle un piège pour le locataire qui a reçu un congé offrant une indemnité d'éviction et qui ne fait rien c'est-à-dire ne saisit pas le tribunal pour faire fixer l'indemnité d'éviction dans le délai de deux ans. Il perd son droit.

    « Vu l'article L. 145-60 du code de commerce ;

    Attendu que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre premier du code du commerce se prescrivent par deux ans ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2005), que, par acte du 26 juin 1995, la société civile immobilière Les Hirondelles II (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Nouvelle agence Mirabeau, a donné congé à cette dernière pour le 31 décembre 1995 avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que, par ordonnance du 23 avril 1996, le juge des référés a, à la demande de la SCI, désigné un expert pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction ; qu'après dépôt du rapport de l'expert, la SCI a, par acte du 2 mars 1999, assigné la société Nouvelle agence Mirabeau pour la voir déclarer déchue de son droit à indemnité d'éviction en raison de la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 du code du commerce et la voir déclarée, en conséquence, occupante sans droit ni titre des locaux ;

    Attendu que pour rejeter les demandes de la SCI, l'arrêt retient que la prescription extinctive, mode d'extinction de l'action qu'est la prescription biennale, suppose une opposition entre une situation de fait et un droit contraire; que la société Nouvelle agence Mirabeau n'a pas agi en paiement de l'indemnité d'éviction, qu'aucune décision de justice ne lui accorde une indemnité ou ne la déboute d'une telle demande, que son droit à indemnité d'éviction n'est pas contesté puisque l'indemnité a été offerte par la bailleresse dans le congé signifié le 26 juin 1995 et maintenu dans l'assignation en référé du 30 janvier 1996 ainsi que dans l'assignation introductive d'instance et qu'aucun délai de prescription ne peut courir tant que l'offre d'indemnité d'éviction, même si le montant de celle-ci n'est pas précisé, n'est pas retiré ;

    Qu'en statuant ainsi alors que la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code du commerce n'est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d'éviction soit contesté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

  • Le locataire et les squatters

    Par cet arrêt du 9 janvier 2008 la Cour de Cassation reproche aux premiers juges d'avoir jugé que le locataire devait être considéré comme responsable de squatters qui s'étaient introduits dans les lieux loués, alors qu'il avait donné son congé et qu'il avait quitté le local avant la fin de son préavis.

    La Cour de Cassation suggère que les premiers juges auraient dû retenir qu'il s'agissait là d'un cas de force majeure.

    « Vu l'article 7 b) et c) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 15-I de la même loi ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 novembre 2006), que M. X..., locataire d'un appartement appartenant à la société d'habitations à loyer modéré Coopération et famille (la société) a, par courrier du 10 mai 2003, donné congé à la bailleresse pour le 1er juillet 2003, date à laquelle il a libéré les lieux ; que des "squatters" se sont installés dans les lieux postérieurement à son départ et antérieurement au 19 août 2003, date d'expiration du délai de préavis ; que M. X... en a avisé la bailleresse et s'est acquitté des loyers jusqu'au 19 août 2003 ; que la société l'a assigné en paiement de loyers échus postérieurement ;

    Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu notamment d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée, qu'il doit à l'issue du bail rendre le bien en bon état de réparations locatives et libre de tout bien ou tout occupant de son chef, que M.
    X... n'établit pas avoir dès le 1er juillet 2003 restitué les clés à l'office d'HLM et fait établir un procès-verbal de constat d'état des lieux, qu'il a donc bien gardé la jouissance exclusive de l'appartement jusqu'au 19 août 2003 et n'a pas satisfait à son obligation d'occuper le logement jusqu'à son terme et de le rendre libre de tous occupants de sorte qu'il est tenu au paiement des loyers qui lui sont réclamés ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que la libération des lieux loués au cours du délai de préavis n'est pas en soi constitutive d'un manquement à l'obligation de jouissance paisible, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme il le lui était demandé, si l'intrusion des squatters dans le logement de M. X... ne constituait pas un cas de force majeure ayant fait obstacle à sa restitution libre de toute occupation, n'a pas donné de base légale à sa décision ».