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  • Construction en zone agricole par une personne autre qu'un agriculteur

    Le ministre répond à un député que la demande faite de réaliser une construction en zone agricole est examinée non pas en fonction de la profession ou de la qualité du pétitionnaire mais en fonction de la destination envisagée du bâtiment :

     

     

     

    La question : Mme Marie-Jo Zimmermann demande à M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, de lui indiquer si une personne n'exerçant pas une activité agricole peut solliciter et obtenir un permis de construire en vue d'édifier, en zone agricole, un bâtiment de type hangar destiné à être loué à un agriculteur pour remiser du matériel agricole. 

     

    La réponse : Les constructions agricoles autorisées en zone agricole le sont en fonction de leur destination et non en considération de la qualité ou de la profession du pétitionnaire. Il est indifférent que ce dernier soit une coopérative agricole ou qu'il soit affilié à une mutualité agricole.

  • La demande de permis de construire pour une construction illégalement édifiée

    Cette question d'un député donne l'occasion au ministre de décrire les conséquences de l'édification d'une construction sans permis de construire sur les demandes de permis ou d'autorisation d'urbanisme qui peuvent être faites ensuite pour réaliser des travaux complémentaires sur le bâtiment ainsi édifié :

    La question :  Reprenant les termes de la question écrite qu'elle avait posée le 6 février 2007 sous la précédente législature, demeurée sans réponse, Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de Mme la ministre de l'économie, des finances et de l'emploi sur la situation d'une personne qui a construit une maison de manière illégale, c'est-à-dire soit sans permis de construire, soit en ne respectant pas le permis de construire. En matière pénale, la prescription est de trois ans. Par contre, du point de vue administratif, le bâtiment reste illégal. Elle souhaiterait savoir, dans ces conditions, si le propriétaire de la maison en cause peut au bout d'une certaine période demander un permis de construire pour réaliser des travaux complémentaires sur son bâtiment.

     

     

    La réponse : S’agissant de la situation en matière pénale d'une personne qui a construit une maison d'une manière illégale, c'est-à-dire soit sans permis de construire, soit en ne respectant pas celui-ci, la prescription est de trois ans. En revanche, du point de vue administratif, le bâtiment reste illégal. S'agissant de la demande d'un permis de construire, au bout d'une certaine période, pour réaliser des travaux complémentaires sur le bâtiment en cause, l'article 9 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) a introduit dans le code de l'urbanisme l'article L. 111-12 qui prévoit que, lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux (devenue déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007) ne peut pas être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. Cependant, cet article précise que ces dispositions ne sont pas applicables : a) Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessure de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ; b) Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ; c) Lorsque la construction est située dans un site classé, en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l'environnement, ou dans un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code ; d) Lorsque la construction est sur le domaine public ; e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ; f) Dans les zones visées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement. L'exécution de travaux complémentaires sur une maison édifiée d'une manière illégale nécessite donc que le bénéficiaire des travaux, dès lors que sa construction n'entre pas dans les exceptions susvisées, obtienne un permis de construire tendant à régulariser administrativement l'irrégularité commise. Par la suite, selon la nature ou l'ampleur des travaux complémentaires projetés, deux hypothèses peuvent se présenter : soit les travaux complémentaires ne nécessitent aucune autorisation d'urbanisme et sont compatibles avec les règles de fond applicables au terrain d'assiette du projet et, dans ce cas, ils peuvent être exécutés sans autre formalité ; soit ces travaux nécessitent une autorisation d'urbanisme et, dans ce cas, leur réalisation reste soumise à l'accord préalable de l'autorité compétente en la matière. Il serait prématuré de se prononcer sur les conséquences réelles de ces nouvelles dispositions, qui ne manqueront pas d'être soumises à l'appréciation du juge administratif. Enfin, dans l'hypothèse où la période décennale précitée n'est pas encore écoulée, un permis de construire portant sur des éléments indissociables de l'immeuble édifié d'une manière illégale ne peut être légalement accordé que s'il a aussi pour objet de permettre la régularisation de la partie édifiée en infraction, si les règles d'urbanisme applicables au terrain d'assiette de l'ensemble de la construction le permettent. 

     

  • Notion d’unité foncière

    Une  définition de l’unité foncière est donnée par cet arrêt du Conseil d’Etat du 27 juin 2005, qui ne dit cependant pas ce qu’est un « îlot »  :

     

     

     

    « Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 18 février et 17 juin 2004 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNE DE CHAMBERY, représentée par son maire ; la COMMUNE DE CHAMBERY demande au Conseil d'Etat :

     

     

    1°) d'annuler l'arrêt du 18 décembre 2003 par lequel la cour administrative d'appel de Lyon a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du 7 mars 2001 du tribunal administratif de Grenoble annulant la décision du 8 septembre 2000 du maire de Chambéry exerçant un droit de préemption sur la parcelle cadastrée MB 41 et l'a condamnée à payer la somme de 1 000 euros à Mmes Jeannine X... et Josiane Y... et à M. Z... A ;

     

     

     

    2°) statuant au fond, de faire droit à ses conclusions d'appel ;

     

     

     

    3°) de mettre à la charge de Mmes X... et Y... et de M. A la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 7611 du code de justice administrative ;

     

     

     

     

    Vu les autres pièces du dossier ;

     

     

     

    Vu le code de l'urbanisme ;

     

     

     

    Vu le code de justice administrative ;

     

     

     

     

    Après avoir entendu en séance publique :

     

     

     

    - le rapport de M. Luc Derepas, Maître des Requêtes,

     

     

     

    - les observations de la SCP Coutard, Mayer, avocat de la COMMUNE DE CHAMBERY et de Me Bertrand, avocat de M. A,

     

     

     

    - les conclusions de M. Jacques-Henri Stahl, Commissaire du gouvernement ;

     

     

     

    Considérant que l'article R. 7412 du code de justice administrative dispose que la décision rendue par une juridiction administrative « contient (…) les visas des dispositions législatives ou réglementaires dont elle fait application » ; que si les visas de l'arrêt attaqué font mention sans davantage de précision du code de l'urbanisme, les motifs de cet arrêt reproduisent le texte des dispositions de l'article L. 2111 de ce même code dont la cour a fait application ; que l'arrêt attaqué satisfait ainsi aux dispositions précitées ;

     

     

     

    Considérant qu'il ressort du texte même de l'arrêt que les conclusions et les moyens de la requête ont été suffisamment analysés par les juges du fond ;

     

     

     

    Considérant qu'une unité foncière est un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ;

     

     

     

    Considérant qu'en jugeant que les parcelles, objet de la préemption, constituaient une unité foncière, la cour, qui a suffisamment motivé son arrêt, n'a pas commis d'erreur de droit et a souverainement apprécié, sans les dénaturer, les pièces du dossier qui lui était soumis ; qu'en jugeant que ces parcelles n'avaient pas été rattachées dans le seul but de faire obstacle au droit de préemption, la cour n'a pas non plus dénaturé ces pièces ;

     

     

     

    Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la COMMUNE DE CHAMBERY dirigées contre l'arrêt du 18 décembre 2003 de la cour administrative d'appel de Lyon doivent être rejetées ;

     

     

     

    Considérant que les dispositions de l'article L. 7611 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme que demande la COMMUNE DE CHAMBERY au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la COMMUNE DE CHAMBERY la somme de 3 000 euros demandée par M. A.. »

     

  • Abri de jardin, exploitation agricole et POS

    Parce que l’entretien d’un jardin ne constitue pas une activité agricole, un abri de jardin ne peut être autorisé si ce sont seulement les « logements de fonction et les bâtiments liés à une exploitation agricole » qui sont autorisés par le POS :

     

    « Considérant qu'aux termes de l'article L.421-3 du code de l'urbanisme : "Le permis de construire ne peut être accordé que si les constructions projetées sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires concernant l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions et l'aménagement de leurs abords ..." ;

    Considérant qu'aux termes de l'article NC 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune d'Ardentes (Indre) relatif à l'utilisation des sols dans les zones naturelles "sont interdits tous les modes d'occupation ou d'utilisation des sols de toutes natures, exceptés ceux visés à l'article NC 2" et que cet article NC 2 dispose que "peuvent être admis : les logements de fonction et les bâtiments liés à une exploitation agricole ..., la restauration des constructions existantes à la date de publication du plan d'occupation des sols ... réalisées en vue de l'habitation ..." ;

    Considérant que la limite ainsi apportée, par un plan d'occupation des sols, au droit de construire a pour fondement légal des dispositions précitées de l'article L.421-3 du code de l'urbanisme ; que le requérant ne saurait donc utilement invoquer, à l'appui de sa demande d'annulation d'un refus de permis de construire, l'atteinte au droit de propriété résultant de l'exacte application des dispositions d'un plan d'occupation des sols régulièrement établi ;

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le terrain sur lequel M. X... entend implanter l'abri de jardin faisant l'objet de la demande de permis de construire litigieux, est classé en zone NC par le plan d'occupation des sols d'Ardentes ; que M. X... n'exerce pas une profession agricole et que l'entretien d'un jardin ne peut être regardé comme une activité de cette nature ; qu'ainsi le bâtiment dont la construction est projetée n'est pas lié par lui-même à une exploitation agricole ; que le remplacement d'une cabane en tôle par un abri préfabriqué ne constitue pas la restauration d'une construction existante et n'est, au surplus, pas réalisé en vue de l'habitation ; qu'il suit de là que le projet de construction n'entre pas dans la catégorie d'opérations qui peuvent être autorisées par application des dispositions précitées de l'article NC 2 du règlement du plan d'occupation des sols ;

    Considérant que, par sa destination, cette construction n'est pas au nombre de celles que l'article R.422-2 du code de l'urbanisme dispense de permis de construire et, qu'étant interdite par le règlement du plan d'occupation des sols, elle ne peut être autorisée par adaptation mineure aux règles et servitudes définies par ce plan, au titre de l'article L.123-1 du code de l'urbanisme et ne peut, non plus, être autorisée à titre précaire en vertu de l'article R.442-6 du même code ;

    Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que c'est par une exacte application des dispositions en vigueur, que le maire d'Ardentes a refusé d'accorder à M. X... le permis de construire sollicité et que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Limoges a rejeté sa demande. »

    (Conseil d’Etat 21 juin 1991)

  • Hôtel, refuge et POS

    Un hôtel n’est pas un refuge, pour l’application des règles d’un PLU, selon cet arrêt du Conseil d’Etat du 3 mai 2004 :

     

     

     

    « Considérant que la SARL Le Vallon et les consorts X... ont introduit le 19 mars 1999 devant le tribunal de grande instance de Gap un recours tendant à l'interruption de la construction et à la destruction du bâtiment autorisé sous le nom de refuge par le permis de construire délivré le 5 octobre 1998 à la SARL LE TETRAS par le maire de Risoul, en fondant notamment leurs prétentions sur l'illégalité du permis de construire délivré à la SARL LE TETRAS ; que par un jugement du 6 juin 2001 le tribunal de grande instance de Gap a sursis à statuer sur cette demande et renvoyé les parties devant le tribunal administratif de Marseille, en application des dispositions de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ; que par jugement du 17 octobre 2002, dont la SARL LE TETRAS et la COMMUNE DE RISOUL font appel devant le Conseil d'Etat, le tribunal administratif de Marseille a déclaré ledit permis illégal ;

     

     

     

    Sur la prétendue violation par le tribunal administratif du principe de sécurité juridique et du droit de propriété :

     

     

     

    Considérant qu'aux termes de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme : Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile se prescrit, en pareil cas, par cinq ans après l'achèvement des travaux ;

     

     

     

    Considérant que les requérants ne peuvent, en tout état de cause, soutenir, pour contester le bien-fondé de la décision rendue par le juge administratif sur un recours en appréciation de légalité présenté à la suite d'une question préjudicielle posée par le juge judiciaire à propos de la légalité d'un permis de construire, que les dispositions précitées de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, qui ne s'appliquent qu'à la procédure suivie devant le juge judiciaire, méconnaîtraient les dispositions constitutionnelles et conventionnelles garantissant le droit de propriété et un principe de sécurité juridique ;

     

     

    Sur la légalité du permis de construire au regard de l'article ND2 du règlement du plan d'occupation des sols :

     

     

     

    Considérant qu'aux termes de l'article ND2 du règlement du plan d'occupation des sols en vigueur à la date du permis : Types d'occupation des sols autorisés sous condition : Sont autorisés : -Sous condition... En secteur Nda et NDb...-Les refuges recevant du public, les cabanes forestières et douanières...En secteur NDb seulement : -Les installations de tourisme et de loisirs satisfaisant au besoin collectif, créées à l'initiative de la collectivité publique qui pourra par convention, en confier la réalisation et la gestion à une personne privée et qu'aux termes de l'article ND 1 du même plan d'occupation des sols Types d'occupation des sols interdits : Est interdit : Tout mode d'occupation des sols non mentionné à l'article 2 ; que si le plan d'occupation des sols ne définit pas le refuge , sa définition doit s'entendre, indépendamment de celle qu'en donne l'arrêté modifié du 25 juin 1980 relatif à la sécurité contre l'incendie, comme un établissement situé dans un endroit isolé et difficilement accessible, offrant un hébergement sommaire à des randonneurs de passage dans des conditions différentes de l'hôtellerie traditionnelle ;

     

     

     

    Considérant d'une part qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment du dossier de permis de construire déposé par la SARL LE TETRAS, que le refuge autorisé par le permis du 5 octobre 1998 est prévu pour n'héberger à l'étage que 19 personnes la nuit alors qu'il comporte au rez-de-chaussée un restaurant d'une centaine de places, non comprises les places aménageables sur les terrasses ; que ce bâtiment est situé dans un endroit facilement accessible par télésiège en période d'enneigement et par tous véhicules pendant les autres saisons ; que l'hébergement est prévu pour l'essentiel dans des chambres de deux à trois personnes, équipées chacune d'une salle d'eau privative ; que le seul dortoir est une chambre comportant 5 lits individuels également équipée d'une salle d'eau ; qu'aucun emplacement n'est prévu pour la cuisson de leurs vivres par les randonneurs ; qu'ainsi la construction litigieuse ne présente pas les caractéristiques d'un refuge et constitue en réalité, comme l'a jugé à bon droit le tribunal administratif, un hôtel-restaurant d'altitude visant à attirer la clientèle la plus large dans des conditions identiques à celles de l'hôtellerie traditionnelle ;

     

     

    Considérant d'autre part que la construction autorisée par le permis du 5 octobre 1998 n'est pas au nombre des installations de tourisme et de loisirs satisfaisant au besoin collectif, créées à l'initiative de la collectivité publique autorisées dans le secteur NDb par les dispositions de l'article ND 2 du plan d'occupation des sols et qu'il ne ressort d'ailleurs pas des pièces du dossier que les conditions prévues à cet article aient en l'espèce été remplies ; que la double circonstance que le projet avait recueilli préalablement tous les avis favorables nécessaires à sa réalisation et a donné lieu, postérieurement à son achèvement, à la délivrance le 17 mai 2001 d'un certificat de conformité n'est pas de nature à purger ledit permis de l'illégalité dont il est entaché au regard du plan d'occupation des sols ;

     

     

    Considérant qu'il suit de là que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué qui est suffisamment motivé, le tribunal administratif de Marseille a déclaré l'arrêté du 5 octobre 1998 illégal ;

     

     

    Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

     

     

     

    Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SARL LE TETRAS et de la COMMUNE DE RISOUL la somme globale de 2 000 euros que la SARL Le Vallon et les consorts X... demandent en application de ces dispositions ; que ces mêmes dispositions font obstacle à ce que les sommes que la SARL LE TETRAS et la COMMUNE DE RISOUL demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens soient mises à la charge de la SARL Le Vallon et des consorts X... qui ne sont pas dans la présente instance la partie perdante. »