Un principe classique en matière du droit de la copropriété est que le changement d'affectation d'un lot peut être autorisé dès lors qu'il n'est pas contraire à la destination de l'immeuble et qu'il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

C'est ce que rappelle cet arrêt de la Cour de Cassation du 5 décembre 2007.

 « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2005), que le syndicat des copropriétaires de la résidence La Verboise à Marseille a, le 26 juin 1998, assigné M. X..., qui avait acquis en 1995 les locaux situés en sous-sol de l'immeuble et dont la demande d'autorisation de les affecter à l'habitation avait été refusée par l'assemblée générale des copropriétaires du 15 février 1996, en vue du rétablissement de ces lots dans leur état d'origine ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ que l'action tendant à l'observation du règlement de copropriété étant sans rapport avec la personne des copropriétaires successifs d'un lot, le point de départ du délai de prescription de cette action est le jour où elle est née et partant le jour où l'infraction qui est instantanée a été commise ; que le changement de copropriétaire résultant de la vente postérieure du lot n'affecte pas cette prescription ; qu'ainsi, en cas d'affectation d'un lot en infraction avec le règlement de copropriété, la prescription court à compter de la date à laquelle cette affectation irrégulière a commencé ; qu'en l'espèce, l'affectation des lots litigieux à usage d'habitation plutôt que de garage a commencé dès avant le 30 juin 1980 puisqu'à cette date la DDE a refusé à la SCI La Verboise un certificat de conformité en raison de la création de fenêtres et portes fenêtres sur la façade des lots litigieux, modifications qui étaient d'ores et déjà exclusives de l'utilisation des lots à usage de garage ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ qu'ils résulte des termes clairs et précis de la résolution n° 12 du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 février 1996, que M. X... avait simplement sollicité l'autorisation d'utiliser les locaux litigieux à usage d'habitation ; qu'en énonçant que M. X... aurait demandé l'autorisation de réaliser des travaux de transformation dont la réalisation constituerait dès lors le point de départ de la prescription décennale, la cour d'appel a dénaturé le document précité en violation de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'objet de cette demande était le rétablissement des lots dans leur affectation d'origine à la suite de transformations constatées en 1996 et qu'une autorisation en ce sens avait été demandée à cette époque par l'intéressé, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la date d'acquisition des lots et sans dénaturation, que l'action engagée le 26 juin 1998 l'avait été dans les délais légaux et qu'elle était recevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour accueillir la demande du syndicat l'arrêt retient que l'interdiction de créer des logements dans les lots était devenue une règle en vigueur au sein de cette copropriété dont l'application ne pouvait être refusée, que s'il devait en aller autrement une telle règle préexistait déjà à la décision prise par l'assemblée générale du 15 février 1996, qu'en effet, par-delà les imprécisions du terme "local en sous-sol" utilisé pour un certain nombre d'entre eux par l'état descriptif de division, cette terminologie était différente de celle utilisée pour les locaux habitables qualifiés d' "appartements" de type 2, 3 ou 4, que de plus la décision prise en avril 1980 par l'administration confirmait que ces locaux n'avaient pas été conçus pour être habités et ne pouvaient pas avoir reçu cette affectation dans le règlement de copropriété ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher ce en quoi ce changement d'affectation était contraire à la destination de l'immeuble ou porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... à rétablir dans leur destination d'origine les lots n° 27 28 29 30 et 31, l'arrêt rendu le 13 décembre 2005, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ».

Ces textes sont issus du code de l'urbanisme et sont les suivants, le premier article définissant ce qu'est une cour commune :

Article L471-1

Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret.

Article L471-2

Si, dans un délai de un an à compter de l'institution de la servitude de cours communes, le permis de construire n'a pas été délivré ou si, dans le même délai à compter de la délivrance du permis de construire, le demandeur n'a pas commencé les travaux ou si les travaux sont interrompus pendant au moins une année, la décision judiciaire qui a institué la servitude, même passée en force de chose jugée, pourra, sans préjudice de tous dommages-intérêts, être rapportée à la demande du propriétaire du terrain grevé.

Toutefois, le délai prévu à l'alinéa premier du présent article est suspendu, en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis de construire ou de recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, jusqu'à l'intervention de la décision juridictionnelle irrévocable.

Article L471-3

Les indemnités définitives dues par les bénéficiaires des servitudes aux propriétaires des terrains grevés sont fixées, à défaut d'accord amiable, par voie judiciaire.

Article R471-1

La demande tendant à l'institution d'une servitude dite de "cours communes" en application de l'article L. 471-1 est portée par le propriétaire intéressé à la création de la servitude devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation des parcelles qui statue comme en matière de référé.

Article R471-2

Le président doit, en rendant son ordonnance, concilier les intérêts des parties en cause tout en assurant le respect des prescriptions d'urbanisme.

Il entend les propriétaires intéressés, l'autorité administrative compétente et peut ordonner toutes mesures d'instruction, et notamment se transporter sur les lieux.

Article R471-3

L'ordonnance du président institue les servitudes.

Elle détermine également les indemnités approximatives et provisionnelles qui doivent être payées avant le commencement des travaux par les bénéficiaires de servitudes aux propriétaires des terrains grevés, ou consignés par eux.

L'acceptation de l'indemnité approximative et provisionnelle ne préjudicie pas aux droits des propriétaires intéressés quant à la fixation de l'indemnité définitive suivant la procédure définie à l'article L. 471-3.

Article R471-4

L'article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière est applicable à l'ordonnance mentionnée à l'article R. 471-3.

Article R471-5

Si le terrain sur lequel porte la servitude se trouve en indivision en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et si le syndicat des copropriétaires consent, dans les conditions prévues par le chapitre II de cette loi, à la création de ces servitudes, l'ordonnance est réputée contradictoire à l'égard de ceux des propriétaires minoritaires qui ne se seraient pas fait représenter au jour de l'audience.

L'ordonnance du président ou le jugement du tribunal peuvent fixer des indemnités approximatives et provisionnelles et des indemnités définitives différentes pour chacun des copropriétaires, compte tenu de l'importance du préjudice subi par chacun d'eux.