Voici le cas d'un agent immobilier qui choisissant entre deux propositions faites par des acquéreurs potentiels avait choisi de rejeter, sans en informer ses mandants la première proposition en date pour privilégier la seconde, alors que la première répondait aux conditions de la vente posées par les vendeurs.

On notera que compte tenu de la gravité de cette faute et de la volonté délibérée de créer le dommage subi par les premiers acquéreurs, le recours en garantie contre sa compagnie d'assurances par l'agent immobilier a été rejeté.

« Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, par acte sous seing privé du 13 mai 1986, les époux B... ont donné à M. Z..., agent immobilier, mandat de vendre une villa leur appartenant moyennant le versement d'une somme de 300 000 francs et le service d'une rente mensuelle et viagère de 5 500 francs ; qu'aux termes de l'article 7 de ce mandat, les époux B... s'engageaient à ratifier la vente à tout preneur acceptant ces conditions ; que le 23 mai 1986 les époux A... ont signé une promesse d'achat de la villa aux conditions requises par les vendeurs et ont versé des arrhes à l'agent immobilier ; que, cependant, celui-ci a établi le 30 mai un compromis de vente au profit d'autres acquéreurs ; qu'assigné en paiement de dommages-intérêts par les époux A..., il a appelé en garantie son assureur, la Mutuelle générale française accidents, aux droits de laquelle se trouvent les Mutuelles du Mans ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 février 1991) de l'avoir condamné à verser aux époux A... une indemnité de 120 000 francs alors, selon le moyen, que le mandat de vente lui donnait seulement le pouvoir de signer et de retirer toutes pièces nécessaires auprès des services compétents en vue de vendre l'immeuble, "d'établir tous actes sous seing privé aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement des présentes" et de recueillir la signature de l'acquéreur ; qu'il résultait clairement de ce mandat que l'agent immobilier n'avait aucun pouvoir pour signer lui-même la promesse de vente au lieu et place des époux Lauredi ; qu'en estimant au contraire que M. Z... avait le pouvoir de signer lui-même l'acte de vente pour en déduire qu'il avait commis une faute en ne le faisant pas, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du mandat de vente et violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'après avoir rappelé que les vendeurs s'étaient engagés à ratifier la vente à tout acquéreur acceptant les prix et conditions fixés, l'arrêt relève que, le 23 mai 1986, les époux A... avaient accepté l'ensemble des conditions exigées ; qu'il ajoute qu'au lieu de faire toutes diligences auprès des époux B... pour leur faire régulariser la vente, l'agent immobilier leur a indiqué mensongèrement que les époux A... ne donnaient pas suite à leur proposition d'achat, manifestant ainsi la volonté d'évincer ces acquéreurs malgré leur acceptation des conditions de la vente ; que par ces seuls motifs, elle a légalement justifié sa décision de ce chef ; d'où il suit que le moyen tiré de la portée du mandat est inopérant ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. Z... reproche encore à l'arrêt de l'avoir débouté du recours en garantie dirigé contre son assureur alors, selon le moyen, qu'en matière d'assurance la faute intentionnelle est caractérisée par la volonté de réaliser le dommage et de le provoquer sciemment ; qu'en estimant que l'agent immobilier avait commis une faute intentionnelle en écartant les époux A... de la conclusion effective d'une acquisition immobilière et en ayant nécessairement conscience du dommage ainsi provoqué, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la volonté délibérée de M. Z... de provoquer le dommage, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu que la juridiction d'appel a souverainement estimé, non seulement que M. Z... avait eu conscience du dommage causé aux époux A..., mais encore qu'il avait fallacieusement indiqué aux vendeurs que les intéressés renonçaient à leur projet ; qu'elle a ajouté que cette contrevérité "s'expliquait à l'évidence par la volonté délibérée d'évincer, sans motif légitime, les époux A... dont l'accord de volonté restait pourtant alors entier" ; qu'en l'état de ces motifs, d'où il résulte que l'agent immobilier avait intentionnellement provoqué le dommage, le second moyen ne peut davantage être accueilli ».

(Cour de Cassation 7 juillet 1993)

Un ministre répond à une question d’un député à ce sujet :

La question : Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de Mme la ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur le cas où une commune crée un lotissement communal. Elle souhaiterait savoir si un membre du conseil municipal peut acheter une parcelle dans ce lotissement communal au prix pratiqué à l'égard de tous les autres acquéreurs et sous réserve bien entendu de ne pas participer aux délibérations correspondantes. 

La réponse : Le délit de « prise illégale d'intérêts » tel qu'il est défini à l'article 432-12 du code pénal, est constitué par tout lien contractuel de l'élu avec la commune concernant une affaire dont il a l'administration et la surveillance, même partielles. Il est sanctionné par des peines d'emprisonnement, d'amende ou d'inéligibilité. La jurisprudence apprécie très largement la notion de surveillance et d'administration, c'est-à-dire que l'élu en cause ne doit pas disposer nécessairement d'un pouvoir de décision, mais a pu jouer un rôle, même modeste, dans la préparation de la décision. Toutefois ne sont concernés par les dispositions de l'article 432-12 précité que les maires, les adjoints et les conseillers municipaux ayant reçu du maire une délégation de fonction et, à condition que l'objet du contrat, dont ils sont partie, entre dans cette compétence d'attribution. Dans ce cas, toute transaction avec la commune dont ils sont les élus, est formellement prohibée. Dans les autres cas, les transactions sont possibles mais les élus concernés doivent s'abstenir de participer à la délibération du conseil municipal qui autorise le contrat, dont ils sont les bénéficiaires ou les mandataires, conformément aux dispositions de l'article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales. L'article 432-12 précité prévoit un régime dérogatoire dans les communes comptant 3 500 habitants au plus. Les maires, les adjoints ou les conseillers municipaux délégués ou agissant en remplacement du maire, ont alors la possibilité de traiter avec la commune dont ils sont élus pour le transfert de biens immobiliers ou mobiliers ou la fourniture de services dans la limite d'un montant annuel de 16 000 euros. Ces mêmes élus ont, en outre, le droit d'acquérir au prix fixé par le service des domaines et après délibération motivée du conseil communal, un bien immobilier communal en vue de créer ou de développer leur activité professionnelle ou une parcelle de lotissement communal pour y édifier leur habitation personnelle. Ils ont également la possibilité, dans les mêmes conditions, de conclure avec la commune un bail d'habitation pour leur propre logement. Ces dispositions, assorties des exceptions rappelées ci-dessus, visent à prévenir les situations de conflits d'intérêts dans lesquelles pourraient se trouver les élus, mais aussi à éviter la suspicion dont ils pourraient être l'objet.