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  • Clause pénale, condition suspensive d'obtention d'un prêt et refus de prêt

    Voici un arrêt qui rejette la demande en paiement d'une clause pénale faite à l'égard d'un acquéreur qui n'avait pas obtenu son prêt :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 mars 2012), que, par acte sous seing privé du 5 juin 2007, les époux X...ont promis de vendre un appartement à Mme Y...sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt pour lequel elle s'engageait à déposer une demande dans un délai de dix jours ; que reprochant à Mme Y...de ne pas justifier du dépôt d'une demande de prêt dans ce délai, les époux X...l'ont assignée en paiement de la clause pénale ;

    Attendu que les époux X...font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen :

    1°/ que les parties fixent librement le délai dans lequel l'acquéreur est tenu de présenter une demande de prêt auprès d'un organisme financier ; que le délai de rétractation ne diffère pas le point de départ du délai d'exécution de l'obligation de l'acquéreur à son expiration ; qu'en décidant que le point de départ du délai contractuel imparti à Mme Y...pour présenter une demande de prêt, soit dix jours à compter de la signature de l'acte, avait nécessairement été reporté à la fin du délai de rétractation, pour en déduire que la demande formalisée le 23 juillet 2007 avait été formée dans le délai imparti, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et L. 312-16 du code de la consommation ;

    2°/ que le compromis de vente du 5 juin 2007 prévoyait que l'acquéreur était tenu d'effectuer des démarches en vue d'obtenir un prêt auprès d'organismes financiers et notamment tout organisme bancaire ; qu'en énonçant, pour décider que la non-réalisation de la condition suspensive n'était pas imputable à Mme Y..., que celle-ci s'était adressée à la société de courtage Finance Immo dans le but d'obtenir un prêt, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

    3°/ que, subsidiairement, en se bornant, pour décider que la non-réalisation de la condition suspensive n'était pas imputable à Mme Y..., à énoncer qu'une demande de prêt avait été présentée auprès du Crédit du Nord, qui lui avait signifié un refus de prêt le 25 septembre 2007, sans indiquer la date de cette demande, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, ensemble l'article 1178 du code civil et l'article L. 312-16 du code de la consommation ;

    Attendu, d'une part, que les dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte ;

    Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu'en s'adressant à la société Finance Immo, courtier en prêts immobiliers, Mme Y...avait satisfait à l'obligation de déposer une demande de prêt auprès d'un organisme financier contenue dans la promesse de vente et constaté que le Crédit du Nord lui avait signifié un refus le 25 septembre 2007, la cour d'appel en a exactement déduit que la non-réalisation de cette condition suspensive ne lui était pas imputable et que la demande des époux X...de versement de la clause pénale ne pouvait être accueillie ;

    D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne les époux X...aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X...;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze février deux mille quatorze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X...de leur demande tendant à voir condamner Madame Y...à leur payer la somme de 10. 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire ;

    AUX MOTIFS PROPRES QUE par acte du 5 juin 2007, Monsieur et Madame X...ont vendu à Madame Y...un appartement situé à NICE, moyennant le prix de 100. 000 euros, sous la condition suspensive d'obtenir un prêt de 60. 000 euros sur 15 ans au taux de 4, 5 % l'an dans les trente jours, l'acquéreur s'obligeant à déposer une demande de prêt dans les 10 jours ; que l'acte contenait une clause pénale rédigée ainsi : « il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, qu'elle devra verser, à titre d'indemnisation forfaitaire, la somme de 10. 000 euros à l'autre partie » ; que les époux X...demandent la condamnation de Madame Y...au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal ; que le Tribunal a relevé à juste titre que, en vertu des dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le délai de rétractation de sept jours n'a commencé à courir de la réception de l'acte soit à partir du 12 juillet 2007 ; qu'en déposant sa demande de prêt le 23 juillet 2007, Madame Y...a donc respecté le délai de dix jours prévu dans la promesse ; que c'est en vain que les appelants lui reprochent de s'être adressée à la SARL FINANCE IMMO et non pas directement à un organisme bancaire ; que ce moyen est inopérant dès lors qu'il n'est pas contesté que FINANCE IMMO a présenté une demande de prêt auprès de banques et notamment du CREDIT DU NORD, qui lui a signifié un refus de prêt le 25 septembre 2007 ; que c'est à tort que les époux X...reprochent à Madame Y...de ne pas avoir obtenu une réponse dans le délai de trente jours, alors que l'acte du 5 juin 2007, stipulait seulement que si la condition suspensive n'était pas réalisée dans ce délai, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre ; que les époux X...ont préféré poursuivre la vente ainsi que cela ressort des échanges entres notaires qu'ils versent eux-mêmes au début, acceptant ainsi de proroger le délai fixé dans l'acte ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments ils n'établissent ni une faute ni un refus de régulariser l'acte imputable à Madame Y...;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE SUR LA CLAUSE PENALE, elle est prévue au paragraphe VIII des conditions générales du 5 juin 2007 ; que la condition suspensive d'obtention du prêt n'ayant pas été réalisée du fait du refus bancaire opposé le 25 septembre 2007 à Madame Y..., ladite clause, qui stipule la levée de toutes les conditions suspensives, ne saurait trouver application ; que les époux X...seront déboutés de ce chef ; que SUR LES OBLIGATIONS DE L'ACQUÉREUR, l'acquéreur s'oblige, en page 5 " Financement ", à déposer un dossier de demande de prêt dans le délai de 10 jours ; que le contrat n'acquérant son caractère définitif qu'à l'issue du délai légal de rétractation de l'article L271-1 du Code la construction et de l'habitation, le délai conventionnel de dix jours n'a pu commencer à courir qu'à compter de sept jours après la réception prescrite ; qu'en déposant sa demande de prêt le 23 juillet, alors que l'accusé de réception est signé du 12, Madame Y...n'a donc pas failli à l'obligation mise à sa charge ; que les vendeurs reprochent à l'acquéreur de ne pas avoir justifié de ce dépôt sous 48 H, ainsi que le contrat l'y obligeait, mais ne prouvant pas qu'ils l'avaient mise en demeure de le faire, leur moyen de pure forme est inopérant ; qu'enfin, ils reprochent de n'avoir pas respecté le délai de 30 jours de la condition suspensive d'obtention du prêt puisque la décision de refus n'a été connue que le 25 septembre et de n'avoir pas non plus sollicité de prorogation dudit délai ainsi que la clause le prévoyait ; que cependant, le délai de 30 jours figure à l'article L312-16 du Code la consommation comme la durée minimale pouvant être imposée à l'acquéreur pour l'obtention de son prêt et ladite condition suspensive étant stipulée au seul profit de l'acquéreur, il ne saurait être tiré argument de ce que Madame Y...aurait renoncé à user de la possibilité de prorogation stipulée ; que d'autant que les époux X...sont aujourd'hui malvenus dans la mesure où leur notaire a poursuivi les préalables à la signature de l'acte authentique ; que SUR L'INDEMNISATION DEMANDÉE, les différentes obligations de l'acquéreur ayant donc été remplies ou bien ne donnant pas lieu à indemnisation contractuelle et la bonne foi étant toujours présumée, l'indemnisation est recherchée du fait que Madame Y...aurait commis une faute en n'obtenant pas le prêt et informant insuffisamment ses vendeurs ; que les époux X...ne rapportent pas la preuve qui est à leur charge en soutenant sans en justifier qu'elle a laissé " croire qu'il n'y avait pas de problème pour l'obtention du prêt contrairement à ses allégations ", alors que la société FINANCE IMMO atteste le 25 juillet qu'un dossier de demande de prêt a été déposé le 23, que le Crédit du Nord répond le 25 septembre refuser le prêt et que toutes les autres pièces montrent juste que les notaires ont poursuivi entre temps leurs échanges de courriers ; qu'il ressort ainsi que le 22 septembre, Maître A..., notaire des vendeurs, transmettait à Maître B..., celui de l'acquéreur, les éléments nécessaires à l'acte, que le 2 octobre il lui transmettait l'avis d'imposition pour la taxe foncière, le 17 octobre le sollicitait encore pour voir fixer une date et que le 29 octobre Maître B... avertissait son confrère du refus de prêt ; que par conséquent, aucun des éléments au dossier ne vient combattre la présomption de l'article 1134 du code civil et, ne pouvant faire peser sur un co-contractant plus d'obligations que n'en recèle le contrat, le fait de ne pas avoir fourni d'autre document, notamment ceux figurant à son dossier bancaire, ne caractérise pas plus l'inexécution fautive de Madame Y...; que les époux X...seront donc déboutés de leur demande de ce chef ;

    1°) ALORS QUE les parties fixent librement le délai dans lequel l'acquéreur est tenu de présenter une demande de prêt auprès d'un organisme financier ; que le délai de rétractation ne diffère pas le point de départ du délai d'exécution de l'obligation de l'acquéreur à son expiration ; qu'en décidant que le point de départ du délai contractuel imparti à Madame Y...pour présenter une demande de prêt, soit 10 jours à compter de la signature de l'acte, avait nécessairement été reporté à la fin du délai de rétractation, pour en déduire que la demande formalisée le 23 juillet 2007 avait été formée dans le délai imparti, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et L. 312-16 du Code de la consommation ;

    2°) ALORS QUE le compromis de vente du 5 juin 2007 prévoyait que l'acquéreur était tenu d'effectuer des démarches en vue d'obtenir un prêt auprès d'organismes financiers et notamment tout organisme bancaire ; qu'en énonçant, pour décider que la non-réalisation de la condition suspensive n'était pas imputable à Madame Y..., que celle-ci s'était adressée à la société de courtage FINANCE IMMO dans le but d'obtenir un prêt, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

    3°) ALORS QUE, subsidiairement, en se bornant, pour décider que la non-réalisation de la condition suspensive n'était pas imputable à Madame Y..., à énoncer qu'une demande de prêt avait été présentée auprès du CRÉDIT DU NORD, qui lui avait signifié un refus de prêt le 25 septembre 2007, sans indiquer la date de cette demande, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, ensemble l'article 1178 du Code civil et l'article 312-16 du Code de la consommation ;

    4°) ALORS QUE, plus subsidiairement, l'attestation de la Société FINANCE IMMO indiquait de manière claire et précise que Madame Y...« nous a déposé un dossier en date du 23 juillet 2007, afin de procéder à un montage de crédit immobilier pour l'achat d'un appartement » ; qu'il en résultait qu'à cette date, Madame Y...avait uniquement déposé un dossier auprès de cet intermédiaire ; qu'en énonçant néanmoins que la Société FINANCE IMMO attestait qu'un dossier de demande de prêt avait été déposé le 23 juillet 2007 auprès du CREDIT DU NORD, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'attestation de la Société FINANCE IMMO, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

    5°) ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en énonçant, pour débouter Monsieur et Madame X...de leur demande d'indemnité, que ceux-ci avaient préféré poursuivre la vente, ainsi que cela ressortait des échanges entre notaires, en acceptant de proroger le délai, sans constater qu'à la date de ces échanges, ils savaient que Madame Y...n'avait pas obtenu son prêt, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la renonciation de Monsieur et Madame X...à se prévaloir de la mise en oeuvre de la clause pénale, a violé l'article 1134 du Code civil."

  • Nullité du mandat de l'agent immobilier

    Voici un arrêt qui juge que le mandat de l'agent immobilier est nul si son objet n'est pas clairement défini :

     

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le 14 octobre 2009, M. et Mme X... ont confié à la société Z... M. immobilier, exerçant l'activité d'agent immobilier (l'agence), deux mandats de vente non exclusifs, d'une durée irrévocable de douze mois, enregistrés sous les n° 189 et 190, portant, le premier, sur une villa, avec jardin de 1 325 m ² et piscine, le second, sur un terrain constructible de 600 m ², le tout situé à la même adresse, aux prix respectifs de 349 000 et 129 000 euros, incluant la rémunération du mandataire, d'un montant déterminé, mise à la charge de l'acquéreur ; qu'ayant reçu de l'agence, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception des 4 et 6 août 2010, une offre d'achat de la villa puis du terrain à construire aux prix demandés, M. et Mme X... ont refusé ces offres et révoqué les mandats, dans les mêmes formes, le 12 août ; qu'invoquant le caractère abusif de cette révocation, l'agence les a assignés en dommages-intérêts, sollicitant, en première instance, l'allocation d'une somme égale au montant des commissions dont elle s'estimait indûment privée ; 

    Sur le premier moyen du pourvoi principal de la société Z... M. immobilier, pris en ses deux branches : 

    Attendu que l'agence fait grief à l'arrêt de prononcer, par voie de confirmation du jugement déféré, la nullité du contrat de mandat n° 190 du 14 octobre 2009 et de la débouter de sa demande de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle fautive de M. et Mme X..., alors, selon le moyen : 

    1°/ qu'une obligation contractuelle doit avoir pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce ; qu'en l'espèce, où l'arrêt attaqué constate que l'objet du second mandat est un terrain entièrement constructible de 600 m ², à détacher de la parcelle A 1179 d'une contenance totale de 1 943 m ² appartenant aux époux X... et située... à Pignans, de sorte qu'il pouvait parfaitement être déterminé, la cour d'appel, qui a cependant retenu, pour le juger nul, que le mandat ne comporte aucun objet certain qui forme la matière de l'engagement, a violé les articles 1108, 1129 et 1984 du code civil ; 

    2°/ que le contrat est valable quand il a un objet certain qui forme la matière de l'engagement ; qu'il suffit que la chose, objet de l'engagement, soit déterminée ou déterminable, au moins quant à son espèce ; qu'en l'espèce, où l'objet du second mandat de vendre confié par les époux X... à l'agence pouvait parfaitement être déterminé, s'agissant d'un terrain à bâtir d'une superficie de 600 m ² à détacher de la parcelle A 1179 appartenant aux époux X... au... à Pignans, la cour d'appel, qui s'est fondée sur l'absence d'indication concernant l'accès à ce terrain pour déclarer le mandat nul, faute d'objet, a statué par un motif inopérant et a violé les articles 1108, 1129 et 1984 du code civil ; 

    Mais attendu qu'ayant relevé que le mandat de vente n° 190, portant sur un terrain constructible, ne contenait aucune référence cadastrale ni plan annexé, qu'il portait sur un terrain d'une certaine superficie à détacher d'une parcelle sans qu'on sache exactement où, ni sur quelle partie de la parcelle il devait être pris, et ne donnait aucune précision sur les conditions de desserte de ce terrain, quand M. et Mme X... étaient propriétaires indivis du chemin qui assurait l'unique accès à la parcelle, la cour d'appel a pu en déduire qu'un tel mandat devait être annulé, comme dépourvu d'objet certain au sens des articles 1108 et 1129 du code civil ; que le moyen n'est fondé en aucun de ses griefs ; 

    Sur le troisième moyen du même pourvoi : 

    Attendu que l'agence fait encore grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande en dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers présentée pour la première fois en cause d'appel, alors, selon le moyen, que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; qu'en l'espèce, la demande fondée par l'agence sur la responsabilité délictuelle, en appel, tendait aux mêmes fins que celles fondée sur la responsabilité contractuelle en première instance, c'est-à-dire l'obtention de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi du fait des démarches qu'elle a effectuées en pure perte pour trouver un acquéreur pour le bien immobilier des époux X... qui, de mauvaise foi, ont refusé de vendre aux conditions auxquelles ils avaient consenties sans aucune explication ; qu'en jugeant cependant cette demande irrecevable, la cour d'appel a violé l'article 565 du code de procédure civile ; 

    Mais attendu qu'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture de pourparlers précontractuels n'est pas la cause de la perte des gains attendus de la conclusion du contrat ; que, dès lors que l'agence demandait, en première instance, une indemnité égale aux commissions dont la rupture abusive des mandats d'entremise l'avait indûment privée, la cour d'appel a exactement retenu que la demande indemnitaire formée à titre subsidiaire, en cause d'appel, pour rupture abusive des pourparlers engagés en vue de conclure l'opération pour laquelle elle avait été mandatée, ne tendait pas aux mêmes fins, et était, comme telle, irrecevable ;


    que le moyen n'est pas fondé ; 

    Mais sur le deuxième moyen du même pourvoi, pris en sa première branche : 

    Vu l'article 4 du code de procédure civile ; 

    Attendu que jugeant que le mandat n° 189, relatif à la villa, avait un objet certain, l'arrêt déboute l'agence de sa demande indemnitaire en retenant que M. et Mme X... n'ont commis aucune faute en refusant de donner suite à une offre d'achat qui, inférieure au prix convenu dans le mandat, ne correspondait pas à leur demande, non plus qu'en révoquant ce mandat avant la transmission de toute nouvelle offre d'achat ; 

    Qu'en statuant ainsi alors que, dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme X... ne contestaient pas que l'offre d'achat de la villa était conforme au prix demandé dans le mandat, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, et violé le texte susvisé ; 

    Et sur le moyen unique du pourvoi incident de M. et Mme X... : 

    Vu les articles 1108 et 1129 du code civil, ensemble l'article 72, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; 

    Attendu que, pour juger que le mandat n° 189 était valable, l'arrêt retient qu'il porte sur une villa d'environ 200 m ² avec jardin de 1 325 m ² et piscine, située..., 83790 Pignans, et en déduit que, dès lors que l'emplacement de la maison et du bâti est clairement situé sur le terrain, son objet est déterminable ; 

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les immeubles objet de ce mandat y étaient désignés de manière imprécise, sans aucune référence cadastrale ni indication sur les conditions de leur desserte, tout en constatant que l'addition de leur surface avec celle du terrain à construire, objet d'un second mandat, était inférieure à celle de l'unique parcelle cadastrale dont ces deux " lots " étaient censés provenir après division et que les mandants étaient également propriétaires indivis de l'unique chemin par lequel ils accédaient à leur maison, de sorte que l'objet d'un tel mandat n'était ni déterminé, ni déterminable en considération de ses seules énonciations, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, violant ainsi les textes susvisés ; 

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du deuxième moyen du pourvoi principal : 

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit valable le mandat n° 189 daté du 14 octobre 2009, et en ce qu'il déboute la société Z... M. immobilier de sa demande en dommages-intérêts pour révocation abusive de ce mandat, l'arrêt rendu le 14 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; 

    Condamne la société Z... M. immobilier aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Z... M. immobilier et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille treize.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

    Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Z... M immobilier 


    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement déféré, prononcé la nullité du contrat de mandat n° 190 du 14 octobre 2009 et d'avoir débouté la société Z... M Immobilier de sa demande de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle fautive de M. et Mme X... ; 

    AUX MOTIFS QUE les époux X... sont propriétaires d'un bien immobilier à Pignans (Var) acquis le 7 juillet 2000 ; qu'il s'agit d'un bien sis lieudit... comprenant une parcelle cadastrée section A n° 1179 d'une contenance de 19a 43ca et un septième indivis de la parcelle cadastrée section A n° 1183 d'une contenance de 16a 30ca ; que la parcelle A 1179 a un accès à la voie publique par l'intermédiaire d'un chemin privé correspondant à la parcelle A 1183 ; que l'accès de la parcelle A 1179 au chemin cadastré A 1183 se fait par un seul côté ; que les époux X... ont fait construire une maison et une piscine ; qu'ils ont signé deux mandats sans exclusivité, datés du 14 octobre 2009 pour une durée de 12 mois donnant mandat de vente à la Sarl Z... M Immobilier ; que le premier mandat n° 189 a pour objet la vente de l'immeuble sis « idem » (référence à l'adresse) l'adresse indiquée est «... 83790 Pignans », il désigne le bien comme étant « belle villa de maçon d'environ 200 m2 sur un jardin de 1325 m2, 4 chambres, 2 sdb, 1 piscine en béton 9 x 4 m », le prix indiqué est de 349. 000 ¿ avec rémunération pour l'agence immobilière de 19. 000 ¿ à la charge de l'acquéreur ; que le deuxième mandat n° 190 a pour objet la vente du bien immobilier sis « idem » (référence à l'adresse) l'adresse indiquée est «... 83790 Pignans », il désigne le bien comme « terrain constructible de 600 m2, gros COS car pas de PLU et pas de pas ; plusieurs habilitations possibles », le prix indiqué est de 9. 000 ¿ (sic) avec rémunération du mandataire de 9. 000 ¿ à la charge de l'acquéreur ; qu'aucune référence cadastrale ne figure sur ces mandats, aucun plan n'y est annexé ; que l'opération consistait, explique la Sarl Z... M Immobilier à détacher une surface de 600 m2 du terrain pour en faire un terrain à bâtir ; que cependant le mandat ne précise pas dans quelle partie du terrain serait prise cette partie à détacher ; que par ailleurs l'ensemble de la parcelle A 1179 des époux X... représente 1943 m2 alors que l'addition des surfaces des deux lots 1325 m2 et 600 m2 aboutit à 1925 m2 au lieu de 1943 m2 ; que l'objet du deuxième mandat n° 190 est très imprécis, il n'est même pas déterminable au vu de la rédaction du mandat ; qu'il s'agit d'un terrain à détacher, sans qu'on sache exactement où et sans que les indications du mandat permettent de déterminer sur quelle partie de la parcelle il devrait se trouver ; qu'aucune indication n'est donnée concernant l'accès alors que les époux X... sont propriétaires de droits indivis sur la parcelle A 1183 à usage de chemin pour avoir un accès à leur maison ; qu'il en résulte qu'aucune transaction ne peut être passée sur la base d'un tel mandat ; que ce mandat ne comporte aucun objet certain qui forme la matière de l'engagement ; qu'il n'est pas valable, conformément aux dispositions de l'article 1108 du Code civil ; que le premier mandat, n° 189, concerne la maison elle-même, et le bâti en général, avec la piscine, sur un terrain de 1325 m ² : que si l'objet n'est pas désigné de manière très précise, sans référence cadastrale et sans précision sur l'accès, il est cependant déterminable ; que la maison est clairement située sur le terrain ; que malgré son manque de précisions, il ne peut être dit que ce premier mandat soit nul par manque d'objet certain, au sens de l'article 1108 du Code civil ; 

    ALORS D'UNE PART QU'une obligation contractuelle doit avoir pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce ; qu'en l'espèce, où l'arrêt attaqué constate que l'objet du second mandat est un terrain entièrement constructible de 600 m2, à détacher de la parcelle A 1179 d'une contenance totale de 1943 m2 appartenant aux époux X... et située... à Pignans, de sorte qu'il pouvait parfaitement être déterminé, la cour d'appel qui a cependant retenu, pour le juger nul, que le mandat ne comporte aucun objet certain qui forme la matière de l'engagement, a violé les articles 1108, 1129 et 1984 du Code civil ; 

    ALORS D'AUTRE PART QUE le contrat est valable quand il a un objet certain qui forme la matière de l'engagement ; qu'il suffit que la chose, objet de l'engagement, soit déterminée ou déterminable, au moins quant à son espèce ; qu'en l'espèce, où l'objet du second mandat de vendre confié par les époux X... à la Sarl Z... M Immobilier pouvait parfaitement être déterminé, s'agissant d'un terrain à bâtir d'une superficie de 600 m2 à détacher de la parcelle A 1179 appartenant aux époux X... au... à Pignans, la cour d'appel qui s'est fondée sur l'absence d'indication concernant l'accès à ce terrain pour déclarer le mandat nul, faute d'objet, a statué par un motif inopérant et a violé les articles 1108, 1129 et 1984 du Code civil. 


    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Sarl Z... M Immobilier de sa demande de dommages-intérêts concernant le mandat numéro 189 daté du 14 octobre 2009 faute de preuve d'une violation de ses termes par les époux X... ; 

    AUX MOTIFS QUE le mandat a été signé le 14 octobre 2009 pour une durée de 12 mois ; qu'il s'agit d'un mandat simple... ; qu'il est stipulé qu'il peut être dénoncé à tout moment avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée avec avis de réception ; qu'il a été dénoncé initialement par lettre recommandée datée du 4 août 2010 postée le 5 août 2010 mais sans avis de réception, donc sans effet ; qu'il a été effectivement dénoncé par une deuxième lettre recommandée, cette fois avec avis de réception reçu le 12 août 2010 ; qu'il a donc pris fin quinze jours après cette date, le 27 août 2010 ; que par lettre recommandée avec avis de réception datée du 2 août 2010, reçue le 4 août 2010, M. Z... a écrit la lettre suivante aux époux X... « suite à la visite effectuée à votre domicile... le vendredi 30 juillet 2010 avec mon client. Je vous informe que ce dernier nous a fait une offre d'achat au prix de vente initial du mandat... sans négociation de prix ainsi que sans clause suspensive d'obtention de prêt donc au prix de 349. 000 ¿... cette offre d'achat a été suivie ce même jour... 2 août 2010, par un compromis signé par les acquéreurs avec une remise de chèque en dépôt de garantie... » ; qu'il est produit un bon de visite par les époux B... du 30 juillet 2010 et un chèque de 10. 000 ¿ des époux B... du 2 août 2010 à l'ordre de la sep Figarol ; que les époux B... ont signé le 30 juillet 2010 un mandat de recherche pour ce bien immobilier ; que la mention sur le mandat de recherche d'un prix entre 300. 000 et 350. 000 ¿ ne veut pas dire accord pour n'importe quel prix entre 300. 000 et 350. 000 ¿ mais laisse entendre qu'une négociation était envisagée sur le prix ; qu'il est produit une attestation de M. Benoît C..., clerc de notaire, du 16 avril 2012, qui déclare « avoir reçu en l'office notarial de Sollies-Pont alors que j'étais employé en qualité de clerc de notaire dans ladite étude, M. et Mme Hervé B... lesquels avaient signé un avant contrat de vente sous seing privé par l'intermédiaire de l'agence Z... Immobilier située à Toulon en vue de l'acquisition d'un bien immobilier situé sur le territoire de la commune de Pignans,..., appartenant à M. et Mme X... » ; que cette attestation ne précise pas le prix qui aurait été écrit sur l'avant-contrat ; qu'elle ne précise pas ce qui est entendu comme étant cet avant contrat, sinon qu'il s'agissait d'un document signé par les seuls époux B... ; que le document signé par les époux B... et produit par la Sarl Z... M Immobilier est une offre d'achat des époux B... signée du 2 août 2010 ; que sur ce document, les époux B... offrent d'acquérir le bien immobilier des époux X... au prix de 349. 000 ¿, mais en précisant 330. 000 ¿ net vendeur plus 19. 000 ¿ pour l'agence, soit au total 349. 000 ¿ ; que le prix offert aux époux X... dans ce document est donc 330. 000 ¿ et non 349. 000 ¿ ; que la somme de 349. 000 ¿ correspond au total du prix et de la rémunération du mandataire ; que cette offre à un prix net vendeur inférieur à celui demandé par les époux X... n'est pas acceptée par ceux-ci ; que ces éléments établissent que la Sarl Z... M Immobilier avait trouvé des acquéreurs pour la maison, les époux B..., avant la fin du mandat ; mais qu'aucun de ces documents ne permet d'établir que les époux B... étaient d'accord de manière ferme pour payer le prix de 349. 000 ¿ net vendeurs ; que l'offre des époux B... est de 330. 000 ¿ net vendeur, soit 19. 000 ¿ en dessous du prix exigé des vendeurs ; que la Sarl Z... M Immobilier ne produit pas d'autre document pour justifier de ce qu'elle appelle un compromis de vente ; qu'il n'est en conséquence pas certain qu'il y ait eu un accord des époux B... pour acquérir, comme le prétend la Sarl Z... M Immobilier, le bien immobilier au prix exigé par les époux X... ; que les époux X... n'ont pas commis de faute en ne donnant pas suite à cette offre qui ne correspondait pas à leur demande ; qu'il n'est pas justifié d'une autre offre ; que l'allégation de la Sarl Z... M Immobilier selon laquelle les époux B... auraient offert aux époux X... la somme de 349. 000 ¿ net vendeurs pour leur maison n'est pas prouvée ; qu'aucune faute contractuelle des époux X... n'est établie ; que la Sarl Z... M Immobilier n'a perdu aucune chance d'obtenir le paiement de sa commission, avant que les époux X... ne mettent fin au mandat ; qu'en tout état de cause, aucun élément n'est donné sur la solvabilité des époux B... et sur la chance réelle d'aboutir avec eux à une vente ; 

    ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils résultent des conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, les époux X..., qui indiquaient dans leurs conclusions d'appel (p. 2 in fine) que le mandat n° 189 portait sur la vente de leur maison pour un prix de 349. 000 ¿ rémunération du mandataire comprise, n'ont pas contesté que l'offre faite par les époux B... pour ce bien était conforme à l'objet du mandat, comme le soutenait la Sarl Z... M Immobilier (ses conclusions, p. 3, § 4 et s.) ; qu'en se fondant, pour juger non fautif le refus des époux X... de donner suite à l'offre d'achat des époux B..., sur une différence entre le prix offert par ces derniers et celui demandé par les premiers, inexistante et non invoquée par les parties, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 

    ALORS D'AUTRE PART QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens mélangés de fait ou de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui a relevé d'office le moyen tiré de l'absence de faute contractuelle des époux X... dans l'exécution du mandat pour n'avoir pas donné suite à une offre d'achat faite à un prix ne correspondant pas à leur demande, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations de ce chef, a violé le principe de la contradiction et l'article 16 du code de procédure civile ; 

    ALORS ENSUITE QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des actes qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, le mandat de vente n° 189 confié par les époux X... à la Sarl Z... M Immobilier stipule, s'agissant du prix que « les biens et droits ci-avant désignés devront être présentés, sauf accord ultérieur au prix de 349. 000 ¿- trois cent quarante-neuf mille euros-rémunération du mandataire comprise, payable comptant le jour de la signature de J'acte authentique, tant à l'aide de prêts que de fonds propres de J'acquéreur », la rémunération du mandataire étant fixée dans cet acte à la somme de 19. 000 ¿ TTC ; qu'il s'évince des termes clairs et précis du mandat que les époux X... offraient de vendre leur bien pour le prix, rémunération du mandataire incluse, de 349. 000 ¿, soit un prix net vendeur de 349. 000-19. 000 = 330. 000 ¿ ; qu'en retenant, pour exclure toute faute des époux X... du fait de leur refus de donner suite à l'offre d'achat de ce bien faite par les époux B... pour le prix de 349. 000 ¿, dont 330. 000 ¿ net vendeur plus 19. 000 ¿ pour l'agence, que cette offre a un prix net vendeur inférieur à celui demandé par les époux X..., soit 19. 000 ¿ en dessous du prix exigé des vendeurs, et qu'il n'est en conséquence pas certain qu'il y ait eu accord des époux B... pour acquérir le bien immobilier au prix exigé par les époux X..., la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du mandat de vente n° 189 et violé l'article 1134 du Code civil ; 

    ALORS ENFIN QUE la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en l'espèce, il résulte des éléments de la cause l'accord des époux B... et des époux X... sur la chose vendue et sur son prix, de sorte que la vente était parfaite, et de surcroît non soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que la cour d'appel qui a cependant retenu, pour écarter toute responsabilité des époux X... à l'égard de leur mandataire, qu'aucun élément n'est donné sur la solvabilité des acquéreurs et sur la chance réelle d'aboutir avec eux à une vente, a violé l'article 1583 du Code civil. 


    TROISIEME MOYEN DE CASSATION 

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la Sarl Z... M Immobilier irrecevable en sa demande de dommages-intérêts pour rupture abusive de pourparlers présentée pour la première fois en cause d'appel ; 

    AUX MOTIFS QUE cette demande est une prétention nouvelle en cause d'appel, elle ne tend pas aux mêmes fins « de » la demande en dommages-intérêts pour violation du contrat de mandat ; que la société Z... M Immobilier était en mesure de la présenter en première instance ; qu'elle en l'a pas fait ; que cette demande est irrecevable pour la première fois en cause d'appel ; 

    ALORS QUE les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; qu'en l'espèce, la demande fondée par la Sarl Z... M Immobilier sur la responsabilité délictuelle, en appel, tendait aux mêmes fins que celles fondée sur la responsabilité contractuelle en première instance, c'est-à-dire l'obtention de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi du fait des démarches qu'elle a effectuées en pure perte pour trouver un acquéreur pour le bien immobilier des époux X... qui, de mauvaise foi, ont refusé de vendre aux conditions auxquelles ils avaient consenties sans aucune explication ; qu'en jugeant cependant cette demande irrecevable, la cour d'appel a violé l'article 565 du code de procédure civile.

    Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., demandeurs au pourvoi incident 

    Le moyen reproche à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir déclaré valable le contrat intitulé " mandat de vente " n° 189 en date du 14 octobre 2009, conclu entre les propriétaires du bien immobilier visé (M. et Mme X..., les exposants) et l'agence immobilière ((la société Z...) ; 

    AUX MOTIFS QUE les époux X... étaient propriétaires d'un bien immobilier à PIGNANS (Var), acquis le 7 juillet 2000, sis lieudit..., comprenant une parcelle cadastrée section A n° 1179 d'une contenance de 19 a 43 ca et un septième indivis de la parcelle cadastrée section A n° 1183 d'une contenance de 16 a 30 ca ; que la parcelle A 1179 avait un accès à la voie publique par l'intermédiaire d'un chemin privé correspondant à la parcelle A 1183, cet accès se faisant par un seul côté ; que les époux X... avaient fait construire une maison et une piscine ; qu'ils avaient signé deux mandats sans exclusivité, datés du 14 octobre 2009, pour une durée de 12 mois donnant mandat de vente à la société Z... M. IMMOBILIER ; que le premier mandat (n° 189) avait pour objet la vente de l'immeuble sis « idem » (référence à l'adresse), que l'adresse indiquée était « ... 83790 PIGNANS », qu'il désignait le bien comme étant « belle villa de maçon d'environ 200 m ², sur un jardin de 1325 m ², 4 chambres, 2 SDB, 1 piscine en béton 9 x 4 m », que le prix indiqué était de 349, 000 ¿, avec rémunération pour l'agence immobilière de 19. 000 ¿ à la charge de l'acquéreur ; que le deuxième mandat (n° 190) avait pour objet la vente du bien immobilier sis « idem » (référence à l'adresse), que l'adresse indiquée était « ... 83790 PIGNANS », qu'il désignait le bien comme « terrain constructible de 600 m ², gros COS car pas de PLU et pas de POS, plusieurs habitations possibles », que le prix indiqué était de 9. 000 ¿ (129. 000 ¿), avec rémunération du mandataire de 9. 000 ¿ à la charge de l'acquéreur ; qu'aucune référence cadastrale ne figurait sur ces mandats, qu'aucun plan n'y était annexé ; que la société Z... expliquait que l'opération consistait à détacher une surface de 600 m ² du terrain pour en faire un terrain à bâtir ; que cependant le mandat ne précisait pas dans quelle partie du terrain serait prise cette partie à détacher ; que par ailleurs l'ensemble de la parcelle A 1179 des époux X... représentait 1. 943 m ², tandis que l'addition de la surface des deux lots, 1. 325 m ² et 600 m ², aboutissait à 1. 925 m ² au lieu de 1. 943 m ² ; que le mandat n° 189 concernait la maison elle-même et le bâti en général, avec la piscine, sur un terrain de 1. 325 m ² ; que si l'objet n'était pas désigné de manière très précise, sans référence cadastrale et sans précision sur l'accès, il était cependant déterminable, la maison étant clairement située sur le terrain ; que, malgré son manque de précision, il ne pouvait être déclaré que ce mandat était nul par manque d'objet certain, au sens de l'article 1108 du code civil (arrêt attaqué, p. 4 et p. 5, 2ème al.) ; 

    ALORS QUE, pour être valable, une obligation contractuelle doit avoir un objet déterminé ou au moins déterminable selon les seules énonciations de l'acte, ce qui n'est pas le cas d'une convention portant sur un bien immobilier dont la superficie mentionnée est imprécise et les références cadastrales ne sont pas indiquées ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a constaté que le mandat litigieux n° 189 ne comportait aucune référence cadastrale du bien immobilier visé, dont la superficie indiquée était en outre sans correspondance exacte avec celle de l'ensemble de la parcelle appartenant aux mandants, et l'accès audit bien pas davantage précisé ; qu'en déclarant cependant valable le mandat litigieux, omettant ainsi de tirer les conséquences légales de ses propres constatations dont il ressortait que la convention était imprécise sur la superficie du bien immobilier visé et n'en indiquait pas les références cadastrales ni le mode d'accès, la cour d'appel a violé les articles 1108 et 1129 du code civil."

  • Droit de rétractation et propriété agricole

    Cet arrêt juge que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne s’applique pas à l'acquisition d'une propriété agricole :

    "Attendu qu'ayant relevé que les époux X... avaient vendu à M. Y... une propriété agricole pour l'élevage et la pension équestre et constaté qu'il était précisé dans l'acte que les vendeurs étaient titulaires d'un permis de construire une maison qu'ils cédaient à l'acquéreur, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'objet du permis de construire, en a déduit à bon droit que la promesse synallagmatique de vente n'avait pas pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation et qu'elle n'entrait pas dans le champ d'application des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deux premières branches du moyen unique qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne les époux Y... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille treize.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour les époux Y...

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Bernard Y... à payer à M. Loïc X... et à Mme Anne-Sophie Z... la somme de 40.000 ¿, outre intérêts à compter du 13 octobre 2009 ;

    AUX MOTIFS QU'aux termes du contrat intitulé « compromis de vente », les vendeurs sont M. et Mme Loïc et Anne-Sophie X... née Z..., et les acquéreurs M. et Mme Bernard et Sylvie Y.... Toutefois, l'acte n'est paraphé pour l'acquéreur que des initiales « BB » et ne comporte qu'une seule signature, celle de M. Bernard Y.... Il convient en conséquence de déclarer ce contrat inopposable à Mme Sylvie A... épouse Y.... L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation énonce que, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. M. et Mme X... ont vendu à M. Y... une propriété agricole pour l'élevage et la pension équestre de 40 boxes comprenant deux selleries, hangar et divers abris et dépendances et un mobil home, libres de toute occupation, le tout sur une superficie de 14 hectares 86 ares et 79 centiares sis ... et les biens mobiliers pris dans leur état garnissant le bien sus-désigné. Il est également précisé à l'acte que M. et Mme X... sont titulaires d'un permis de construire une maison qu'ils cèdent à l'acquéreur, le prix d'acquisition comportant le montant de cette cession. Ce permis n'est pas produit aux débats, mais les époux X... déclarent sans être contredits qu'il a été octroyé pour la construction d'un immeuble à usage de bureaux. Dès lors que la promesse synallagmatique de vente porte sur une exploitation agricole et qu'elle n'a pas pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation, elle n'entre pas dans le champ d'application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Le contrat signé le 24 avril 2009 ne contient pas de condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt. S'agissant de la vente d'une exploitation agricole et non pas d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, les dispositions de l'article L. 312-15 du code de la consommation selon lesquelles l'acte écrit ayant pour objet de constater l'acquisition doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, ne sont pas applicables. En conséquence, la demande de M. Y... tendant à voir dire que le délai de rétractation n'a pas commencé à courir, en l'absence de notification dans les formes imposées par la loi, n'est pas fondée et doit être rejetée. Le contrat en date du 24 avril 2004 stipule que : « L'acquéreur sera propriétaire de la propriété en pleine jouissance à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique qui doit avoir lieu pour le 15 septembre 2009. La partie qui renonce à l'accomplissement de la vente aura une pénalité de 10% du prix de vente ». Cette clause qui reprend expressément le terme de « pénalité » doit être analysée comme une clause pénale destinée à sanctionner le manquement de l'une des deux parties à l'exécution de ses obligations contractuelles et non pas comme une clause de dédit conférant au vendeur ou à l'acquéreur, moyennant une somme déterminée, la faculté de ne pas exécuter son engagement de vendre ou d'acquérir. En effet, aux termes de l'article 1226 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 octobre 2009, l'avocat des époux X... a rappelé aux époux Y... qu'ils ne s'étaient plus manifesté depuis la signature du compromis du 24 avril 2009, de sorte que la cession n'avait pu être régularisée le 15 septembre 2009, de leur fait, et il les a informés que leur comportement équivalait à une renonciation à l'accomplissement de la vente donnant droit au versement d'une pénalité de 10% du prix de vente, soit la somme de 40.000 ¿. L'article 1152 alinéa 1er du code civil énonce que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme, à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Les conditions d'application de la clause pénale contractuelle étant réunies, il convient de confirmer le jugement qui a condamné M. Bernard Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 40.000 ¿, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2009, date de réception de la mise en demeure, mais de l'infirmer en ce qu'il a également condamnée Mme Sylvie Y... au paiement de cette somme. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives au paiement des frais irrépétibles, dont il a fait une juste appréciation, et aux dépens, mais infirmé en ce que ces condamnations ont été prononcées à l'encontre de Mme Sylvie Y.... Les demandes des époux X... étant accueillies à l'égard de M. Bernard Y..., tandis que Mme Y... figurait sur le compromis de vente, bien que ne l'ayant pas signé, la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les époux Y... n'est pas fondée et doit être rejetée ;

    1) ALORS QUE le compromis de vente du 24 avril 2009, qui ne comportait aucune condition suspensive expresse, prévoyait que « l'acquéreur sera propriétaire en pleine jouissance, à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique qui doit avoir lieu le 15 septembre 2009 » et que « la partie qui renonce à l'accomplissement de la vente aura une pénalité de 10% du prix de vente » ; que comme le relève la cour, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er juillet 2009, les époux X... ont mis en demeure les époux Y... de leur présenter, dans le délai d'une semaine, une lettre d'acceptation de leur banque pour le prêt, en indiquant que « dans le cas contraire le compromis est simplement annulé » et en demandant aux époux Y... de considérer que « le 7 juillet 2009¿ le compromis de vente qui nous lie pour la vente du bien est rompu » ; que les époux X... ayant eux-mêmes considéré que le compromis de vente était rompu à la date du 7 juillet 2009, soit plus de deux mois avant la date prévue pour la régularisation de la vente, ils ne pouvaient prétendre au paiement de la pénalité contractuelle pour défaut de réitération de la vente par acte authentique le 15 septembre 2009 ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1229 et 1152 du code civil ;

    2) ALORS ET SUBSIDIAIREMENT QUE selon l'article 1230 du code civil, soit que l'obligation primitive contienne, soit qu'elle ne contienne pas un terme dans lequel elle doit être accomplie, la peine n'est encourue que lorsque celui qui s'est obligé soit à livrer, soit à prendre, soit à faire, est en demeure ; qu'en l'espèce, il est constant que suite à leur lettre recommandée avec avis de réception du 1er juillet 2009, informant les époux Y... que le compromis de vente serait rompu à la date du 7 juillet 2009, les époux X... n'ont pas mis en demeure ces derniers de régulariser la vente par acte authentique le 15 septembre 2009 ; qu'en condamnant pourtant M. Bernard Y... à payer la pénalité prévue au compromis de vente, pour défaut de régularisation de la vente par acte authentique le 15 septembre 2009, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    3) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE, le silence opposé à l'affirmation d'un fait ne vaut pas à lui seul reconnaissance de ce fait ; qu'en énonçant que si l'acte précise « que M. et Mme X... sont titulaires d'un permis de construire une maison qu'ils cèdent à l'acquéreur, le prix d'acquisition comportant le montant de cette cession » (¿) « les époux X... déclarent sans être contredits qu'il a été octroyé pour la construction d'un immeuble à usage de bureau » pour en déduire que la promesse de vente n'a pas pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation, la Cour d'appel, qui a ainsi déduit du silence opposé à l'affirmation d'un fait sa reconnaissance, a violé l'article 1315 du code civil ;

    4) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; que le compromis de vente du 24 avril 2009 précisait que « Monsieur et Madame X... sont titulaire(s) d'un permis de construire une maison, qu'ils cèdent à l'acquéreur ; le prix d'acquisition de 400.000 ¿ comportant le montant de cette cession » ; que la cour d'appel a constaté que « ce permis n'est pas produit aux débats, mais les époux X... déclarent sans être contredits qu'il a été octroyé pour la construction d'un immeuble à usage de bureaux », ce dont il résulte que les époux X... ont eux-mêmes reconnu la fausseté de la mention stipulée dans le compromis de vente, relative à la cession du permis de construire « une maison » ; qu'en se fondant pourtant sur les déclarations des époux X... pour en déduire, contrairement aux stipulations du contrat, que « dès lors que la promesse synallagmatique de vente¿ n'a pas pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation, elle n'entre pas dans le champ d'application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation », la cour d'appel a violé le principe susvisé, ensemble l'article 1320 du code civil."

  • Décret n° 2014-253 du 27 février 2014 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d'urbanisme

    Voici le texte de ce décret, en gras les mesures qui me semblent les plus importantes :

     

    Publics concernés : particuliers, collectivités territoriales, entreprises, professionnels de la construction, aménageurs et constructeurs, préfectures, services de l'Etat chargés de l'assiette des taxes d'urbanisme.


    Objet : le décret comporte un ensemble de mesures visant à alléger la procédure d'instruction et à simplifier le régime des autorisations du droit des sols ; à intégrer les préoccupations environnementales dans les procédures d'urbanisme ; à permettre les échanges dématérialisés entre les usagers et les maires et l'autorité compétente ; à remédier aux effets induits par la réforme de la surface de plancher ; à procéder à des correctifs et à des ajustements techniques ; à mettre en œuvre la réforme de la fiscalité de l'urbanisme.


    Entrée en vigueur : le décret s'applique aux demandes d'autorisation d'urbanisme déposées à compter du 1er avril 2014, sous réserve des dispositions de l'article R.* 431-16-3 du code de l'urbanisme qui entrent en vigueur le lendemain de la publication du présent décret.


    Notice : le décret permet à l'ensemble des syndicats mixtes, qu'ils soient ouverts ou fermés, d'assurer l'instruction des demandes de certificats d'urbanisme et d'autorisations d'urbanisme.


    Il précise le rôle des autorités compétentes concernant le contrôle des attestations jointes à la demande d'autorisation et à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.


    Le texte dispense de formalités les travaux de ravalement, auparavant soumis à déclaration préalable, sauf dans les secteurs et espaces protégés, dans un périmètre délimité par le plan local d'urbanisme ou dans une commune ou partie d'une commune où le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a décidé de soumettre à déclaration préalable les travaux de ravalement.


    Le décret procède à la normalisation des échanges électroniques conformément à l'ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005 relative aux échanges électroniques entre les usagers et les autorités administratives et entre les autorités administratives.


    Le décret opère des ajustements techniques mineurs qui sont nécessaires pour sécuriser la définition de « l'emprise au sol » et apporte également des corrections à certains effets induits de la réforme de la surface de plancher. Il précise le régime juridique de la transformation des surfaces closes et couvertes supérieures à 5 mètres carrés en surface de plancher. Il dispense de toute formalité au titre du code de l'urbanisme, sauf lorsqu'elles sont implantées dans un secteur sauvegardé ou dans un site classé ou en instance de classement, les plates-formes nécessaires à l'activité agricole, quelle que soit leur superficie (et rétablit ainsi les dispositions qui préexistaient à la réforme de la surface plancher). Le décret introduit un régime juridique spécifique pour les fosses nécessaires à l'activité agricole, tout en assouplissant les conditions d'autorisation que la réforme de la surface de plancher avaient durcies.


    Par ailleurs, des ajustements techniques sont apportés, en vue notamment :


    ― de préciser les équipements dont la création ou l'aménagement dans le cadre d'un lotissement a pour effet de soumettre l'opération de division foncière à la délivrance d'un permis d'aménager ;


    ― d'aligner le régime juridique des sites en instance de classement et des sites classés au titre du code de l'environnement ;


    ― de préciser que les certificats d'urbanisme relèvent bien de la compétence du préfet en cas de désaccord entre le maire et le service instructeur ;


    ― de définir les ouvrages accessoires aux infrastructures terrestres, maritimes, fluviales, portuaires ou aéroportuaires susceptibles d'être dispensés d'autorisation, au même titre que l'infrastructure elle-même.


    Au titre des ajustements techniques, il est également introduit une nouvelle pièce à joindre à la demande de permis de construire afin que l'autorité compétente au titre de la délivrance des autorisations d'urbanisme soit en capacité de vérifier la conformité des projets de construction concernés par le dispositif de l'article L. 111-13 du code de l'urbanisme. L'article L. 111-13 du code de l'urbanisme, issu de la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 « relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social », prévoit que, dans les communes en état de carence au regard de leur objectif de réalisation de logements locatifs sociaux, dans toute opération de construction d'immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux doivent être des logements locatifs sociaux hors logements financés par un prêt locatif social (PLS). Cette obligation peut cependant être levée par arrêté préfectoral sur demande motivée de la commune, pour tenir compte de la typologie des logements situés à proximité de l'opération.


    En outre, l'article 28 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 a créé la taxe d'aménagement qui a remplacé l'ensemble des taxes et participations d'urbanisme existantes à compter du 1er janvier 2012.


    La même loi a créé un versement pour sous-densité dû, le cas échéant, lorsque le projet du constructeur n'atteint pas la densité de construction prescrite dans le secteur concerné figurant dans les zones U ou AU des plans d'occupation des sols ou des plans locaux d'urbanisme. Ce versement a pour objectif de lutter contre l'étalement urbain et d'inciter à une utilisation économe de l'espace.


    Pour tenir compte des incidences de la création de la taxe d'aménagement et du versement pour sous-densité, le présent décret d'application modifie le code de l'urbanisme complétant ainsi les annexes des plans locaux d'urbanisme, les règles relatives aux procédures d'autorisations d'occupation du sol et aux procédures d'aménagement.


    Il supprime enfin dans l'article R.* 424-7 du code de l'urbanisme la référence à la cession gratuite de terrains prévue par l'article L. 332-6-1 du même code dont le e du 2° a été déclaré inconstitutionnel par décision du Conseil constitutionnel n° 2010-33 QPC du 22 septembre 2010.


    Références : le code de l'urbanisme modifié par le présent décret peut être consulté, dans la rédaction issue de ces modifications, sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).

    Le Premier ministre, 
    Sur le rapport de la ministre de l'égalité des territoires et du logement, 
    Vu le code de l'urbanisme ;
    Vu le code de l'environnement, notamment son article L. 120-1 ;
    Vu l'avis du comité des finances locales (commission consultative d'évaluation des normes) en date des 7 février et 7 mars 2013 ;
    Le Conseil d'Etat (section des travaux publics) entendu, 
    Décrète :


    L'article R.* 123-13 du code de l'urbanisme est ainsi modifié :
    1° Au 12°, après les mots : « de l'article L. 332-9 » sont ajoutés les mots : « dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 » ;
    2° Les 19° et 20° sont remplacés par les dispositions suivantes :
    « 19° Le périmètre des secteurs relatifs au taux de la taxe d'aménagement, en application de l'article L. 331-14 et L. 331-15 ;
    « 20° Le périmètre des secteurs affectés par un seuil minimal de densité, en application de l'article L. 331-36 ».


    Le livre III du code de l'urbanisme est ainsi modifié :
    1° L'article R.* 322-17 est ainsi modifié :
    a) Au huitième alinéa, le mot : « c » est remplacé par le mot : « b » et le mot : « d » par le mot : « c » ;
    b) Le neuvième alinéa est supprimé ;
    c) Au dixième alinéa, après les mots : « L. 332-9 » sont ajoutés les mots : « dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, » et après les mots : « L. 332-10 » sont ajoutés les mots : « dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, » ;
    2° Au 1° de l'article R. 332-41, après les mots : « L. 332-9 » sont ajoutés les mots : « dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 ».

    Article 3


    Le titre Ier du livre IV du code de l'urbanisme est ainsi modifié :
    1° L'article R.* 410-5 est ainsi modifié :
    a) Après le b, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
    « c) Les services d'un syndicat mixte ne constituant pas un groupement de collectivités ; » ;
    b) Le c devient d ;
    c) Le d devient e ;
    2° L'article R.* 410-11 est remplacé par les dispositions suivantes :
    « Art. R.* 410-11. - Le certificat d'urbanisme est délivré dans les conditions fixées aux articles R. 422-1 à R. 422-4 pour le permis de construire, d'aménager ou de démolir et la décision prise sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable. »


    Le titre II du livre IV du code de l'urbanisme est ainsi modifié :
    1° L'article R.* 420-1 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
    « Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. » ;
    2° L'article R.* 421-2 est remplacé par les dispositions suivantes :
    « Art. R.* 421-2. - Sont dispensées de toute formalité au titre du présent code, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf lorsqu'ils sont implantés dans un secteur sauvegardé ou dans un site classé ou en instance de classement :
    « a) Les constructions nouvelles répondant aux critères cumulatifs suivants :
    « ― une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
    « ― une emprise au sol inférieure ou égale à cinq mètres carrés ;
    « ― une surface de plancher inférieure ou égale à cinq mètres carrés ;
    « b) Les habitations légères de loisirs implantées dans les emplacements mentionnés aux 1° à 4° de l'article R. 111-32 et dont la surface de plancher est inférieure ou égale à trente-cinq mètres carrés ;
    « c) Les éoliennes terrestres dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est inférieure à douze mètres ainsi que les ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est inférieure à trois kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol ne peut pas dépasser un mètre quatre-vingt ;
    « d) Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à dix mètres carrés ;
    « e) Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à un mètre quatre-vingts ;
    « f) Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à deux mètres, sauf s'ils constituent des clôtures régies par l'article R. 421-12 ;
    « g) Les clôtures, en dehors des cas prévus à l'article R. 421-12, ainsi que les clôtures nécessaires à l'activité agricole ou forestière ;
    « h) Le mobilier urbain ;
    « i) Les caveaux et monuments funéraires situés dans l'enceinte d'un cimetière ;
    « j) Les terrasses de plain-pied ;
    « k) Les plates-formes nécessaires à l'activité agricole ;
    « l) Les fosses nécessaires à l'activité agricole dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à dix mètres carrés ;
    « m) Les travaux de ravalement, en dehors des cas prévus à l'article R. 421-17-1. » ;
    3° Le b de l'article R.* 421-3 est remplacé par les dispositions suivantes :
    « b) Tous les ouvrages d'infrastructure terrestre, maritime, fluviale, portuaire ou aéroportuaire ainsi que les outillages, les équipements ou les installations techniques directement liés à leur fonctionnement, à leur exploitation ou au maintien de la sécurité de la circulation maritime, fluviale, ferroviaire, routière ou aérienne. » ;
    4° L'article R.* 421-6 est ainsi modifié :
    a) Les mots : « dont le périmètre a été délimité » sont supprimés ;
    b) Après les mots : « dans les sites classés » sont insérés les mots : « ou en instance de classement » ;
    5° L'article R.* 421-7 est ainsi modifié :
    a) Après les mots : « dans les sites classés » sont insérés les mots : « ou en instance de classement » ;
    b) Les mots : « dont le périmètre a été délimité » sont supprimés ;
    6° L'article R.* 421-9 est remplacé par les dispositions suivantes :
    « Art. R. 421-9. - En dehors des secteurs sauvegardés et des sites classés ou en instance de classement, les constructions nouvelles suivantes doivent être précédées d'une déclaration préalable, à l'exception des cas mentionnés à la sous-section 2 ci-dessus :
    « a) Les constructions dont soit l'emprise au sol, soit la surface de plancher est supérieure à cinq mètres carrés et répondant aux critères cumulatifs suivants :
    « ― une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
    « ― une emprise au sol inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
    « ― une surface de plancher inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
    « b) Les habitations légères de loisirs implantées dans les conditions définies à l'article R. 111-32, dont la surface de plancher est supérieure à trente-cinq mètres carrés ;
    « c) Les constructions répondant aux critères cumulatifs suivants :
    « ― une hauteur au-dessus du sol supérieure à douze mètres ;
    « ― une emprise au sol inférieure ou égale à cinq mètres carrés ;
    « ― une surface de plancher inférieure ou égale à cinq mètres carrés.
    « Toutefois, ces dispositions ne sont applicables ni aux éoliennes, ni aux ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés au sol ;
    « d) Les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d'énergie électrique dont la tension est inférieure à soixante-trois mille volts ;
    « e) Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à deux mètres ;
    « f) Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts ;
    « g) Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre un mètre quatre-vingts et quatre mètres, et dont la surface au sol n'excède pas deux mille mètres carrés sur une même unité foncière ;
    « h) Les ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est inférieure à trois kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol peut dépasser un mètre quatre-vingts ainsi que ceux dont la puissance crête est supérieure ou égale à trois kilowatts et inférieure ou égale à deux cent cinquante kilowatts quelle que soit leur hauteur ;
    « i) Les fosses nécessaires à l'activité agricole dont le bassin a une superficie supérieure à dix mètres carrés et inférieure ou égale à cent mètres carrés. » ;
    7° L'article R.* 421-11 est remplacé par les dispositions suivantes :
    « Art. R. 421-11. - I. ― Dans les secteurs sauvegardés, dans un site classé ou en instance de classement, dans les réserves naturelles, dans les espaces ayant vocation à être classés dans le cœur d'un futur parc national dont la création a été prise en considération en application de l'article R. 331-4 du code de l'environnement et à l'intérieur du cœur des parcs nationaux délimités en application de l'article L. 331-2 du même code, les constructions nouvelles suivantes doivent être précédés d'une déclaration préalable :
    « a) Les constructions nouvelles répondant aux critères cumulatifs suivants :
    « ― une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
    « ― une emprise au sol inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
    « ― une surface de plancher inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
    « b) Les ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est inférieure à trois kilowatts ;
    « c) Les murs, quelle que soit leur hauteur.
    « II. ― En outre, dans les sites classés ou en instance de classement, doivent être précédés d'une déclaration préalable :
    « a) Les habitations légères de loisirs implantées dans les emplacements mentionnés aux 1° à 4° de l'article R. 111-32, quelle que soit leur surface de plancher ;
    « b) Les éoliennes terrestres dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est inférieure à douze mètres ;
    « c) Les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d'énergie électrique dont la tension est inférieure à soixante-trois mille volts ;
    « d) Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts ;
    « e) Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à quatre mètres et dont la surface au sol n'excède pas deux mille mètres carrés sur une même unité foncière ;
    « f) Les caveaux et monuments funéraires situés dans l'enceinte d'un cimetière ;
    « g) Les terrasses de plain-pied ;
    « h) Les plates-formes nécessaires à l'activité agricole ;
    « i) Les fosses nécessaires à l'activité agricole dont le bassin a une superficie supérieure à dix mètres carrés et inférieure ou égale à cent mètres carrés. » ;
    8° L'article R.* 421-12 est ainsi modifié :
    a) Au a, les mots : « dont le périmètre a été délimité » sont supprimés et les mots : « l'article L. 621-30-1 » sont remplacés par les mots : « l'article L. 621-30 » ;
    b) Au b, après les mots : « dans un site classé » sont insérés les mots : « ou en instance de classement » ;
    c) Au c, les mots : « article L. 123-1 ; » sont remplacés par les mots : « article L. 123-1-5 ; » ;
    9° L'article R.* 421-17 est ainsi modifié :
    a) Le a est remplacé par les dispositions suivantes :
    « a) Les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant, à l'exception des travaux de ravalement ; » ;
    b) Après le dernier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
    « g) la transformation de plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher. » ;
    10° Après l'article R.* 421-17, il est inséré un article R.* 421-17-1 ainsi rédigé :
    « Art. R.* 421-17-1. - Lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16, les travaux de ravalement doivent être précédés d'une déclaration préalable dès lors qu'ils sont effectués sur tout ou partie d'une construction existante située :
    « a) Dans un secteur sauvegardé, dans le champ de visibilité d'un monument historique défini à l'article L. 621-30 du code du patrimoine, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ;
    « b) Dans un site inscrit ou dans un site classé ou en instance de classement en application des articles L. 341-1L. 341-2 et L. 341-7 du code de l'environnement ;
    « c) Dans les réserves naturelles ou à l'intérieur du cœur des parcs nationaux délimités en application de l'article L. 331-2 du même code ;
    « d) Sur un immeuble protégé en application du 7° de l'article L. 123-1-5 du présent code ;
    « e) Dans une commune ou périmètre d'une commune où le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a décidé de soumettre, par délibération motivée, les travaux de ravalement à autorisation. » ;
    11° L'article R.* 421-19 est ainsi modifié :
    a) Au troisième alinéa, les mots : « d'équipements communs internes au lotissement » sont remplacés par les mots : « d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur » ;
    b) Au quatrième alinéa, les mots : « dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé » sont remplacés par les mots : « dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement » ;
    12° L'article R.* 421-20 est ainsi modifié :
    a) Les mots : « dont le périmètre a été délimité » sont supprimés ;
    b) Après les mots : « dans les sites classés » sont insérés les mots : « ou en instance de classement » ;
    13° A l'article R.* 421-25, les mots : « dont le périmètre a été délimité » sont supprimés et après les mots : « les sites classés » sont insérés les mots : « ou en instance de classement » ;
    14° L'article R.* 421-28 est ainsi modifié :
    a) Au a, les mots : « dont le périmètre a été délimité » sont supprimés ;
    b) Au c, les mots : « l'article L. 621-30-1 » sont remplacés par les mots : « l'article L. 621-30 » ;
    c) Au d, les mots : « ou classé » sont remplacés par les mots : « ou un site classé ou en instance de classement » ;
    15° A l'article R.* 423-12, après les mots : « Dans les sites classés » sont insérés les mots : « ou en instance de classement » ;
    16° L'article R.* 423-15 est ainsi modifié :
    a) Après le b, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
    « c) Les services d'un syndicat mixte ne constituant pas un groupement de collectivités » ;
    b) Le c devient d ;
    c) Le d devient e ;
    17° L'article R.* 423-27 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
    « c) Lorsqu'il y a lieu de consulter le préfet, dans les conditions prévues par l'article R. 332-24 du code de l'environnement, lorsqu'il s'agit d'une réserve naturelle nationale ou, en Corse, d'une réserve classée par l'Etat. » ;
    18° A l'article R.* 423-38, les mots : « courrier électronique » sont remplacés par les mots : « échange électronique » ;
    19° A l'article R.* 423-46, les mots : « courrier électronique » sont remplacés par les mots : « échange électronique » ;
    20° A l'article R.* 423-48, les mots : « courrier électronique » sont remplacés par les mots : « échange électronique » ;
    21° L'article R.* 423-49 est abrogé ;
    22° A l'article R. 423-52, après les mots : « L. 332-9 » sont ajoutés les mots : « dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 » ;
    23° L'article R.* 423-67 est ainsi modifié :
    a) Au a, les mots : « Le permis » sont remplacés par les mots : « Le projet soumis à permis » ;
    b) Le b est remplacé par les dispositions suivantes :
    « b) Le projet soumis à permis de construire ou d'aménager est situé dans un site inscrit ; » ;
    c) Après le dernier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
    « d) Le projet soumis à permis est situé dans un site classé ou en instance de classement en application des articles L. 341-2 et L. 341-7 du code de l'environnement ; » ;
    24° L'article R.* 424-2 est ainsi modifié :
    a) Au a, après les mots : « sites classés » sont insérés les mots : « ou en instance de classement » ;
    b) Le b est remplacé par les dispositions suivantes :
    « b) Lorsque le projet fait l'objet d'une évocation par le ministre chargé des sites ou par le ministre chargé de la protection des réserves naturelles ; » ;
    25° L'article R.* 424-7 du code de l'urbanisme est ainsi modifié :
    a) Au deuxième alinéa, les mots : « d'une cession gratuite de terrain, en application du e du 2 de l'article L. 332-6-1 ou d' » sont supprimés et remplacés par le mot : « d'un » et après les mots : « de l'article L. 332-10, » sont ajoutés les mots : « dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 » ;
    b) Au troisième alinéa, après les mots : « de l'article L. 332-10, » sont ajoutés les mots : « dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 » ;
    26° A l'article R.* 424-10, les mots : « transmission électronique » sont remplacés par les mots : « échange électronique » ;
    27° Au premier alinéa de l'article R.* 424-18, les mots : « sans travaux » sont supprimés.


    Le titre III du livre IV du code de l'urbanisme est ainsi modifié :
    1° Après l'article R.* 431-16-2, il est inséré un article ainsi rédigé :
    « Art. R.* 431-16-3. - Lorsque la demande de permis de construire porte sur une opération de construction d'immeuble collectif de plus de douze logements ou de plus de huit cents mètres carrés de surface de plancher, située dans une commune faisant l'objet d'un arrêté au titre de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, et en l'absence de dérogation préfectorale mentionnée à l'article L. 111-13 du code de l'urbanisme, le dossier de demande est complété par un tableau indiquant le nombre de logements familiaux et la part de ces logements familiaux correspondant à des logements locatifs sociaux définis à l'article L. 302-5 du code la construction et de l'habitation hors logements financés avec un prêt locatif social. » ;
    2° Après l'article R.* 431-23, il est inséré deux articles ainsi rédigés :
    « Art. R.* 431-23-1. - Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier dans une opération d'intérêt national, la demande est accompagnée, le cas échéant, de l'attestation de l'aménageur certifiant qu'il a réalisé ou prendra en charge l'intégralité des travaux mentionnés à l'article R. 331-5.
    « Art. R.* 431-23-2. - Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier dans un périmètre de projet urbain partenarial mentionné à l'article L. 332-11-3, la demande est accompagnée d'un extrait de la convention précisant le lieu du projet urbain partenarial et la durée d'exonération de la taxe d'aménagement. » ;
    3° Après l'article R.* 431-25, il est inséré deux articles ainsi rédigés :
    « Art. R.* 431-25-1. - Lorsque les travaux projetés sont situés dans un secteur où la commune a institué un seuil minimal de densité et portent sur une construction dont la densité n'excède pas ce seuil, le dossier présenté à l'appui de la demande précise la valeur du terrain sur lequel la construction doit être édifiée.
    « Art. R.* 431-25-2. - Lorsque les travaux projetés sont situés dans une commune où est instituée la redevance pour les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage, le dossier présenté à l'appui de la demande doit comprendre la déclaration permettant d'asseoir et de liquider la taxe mentionnée à l'article L. 520-1 du présent code. » ;
    4° Après l'article R.* 431-33, il est inséré un article R.* 431-33-1 ainsi rédigé :
    « Art. R.* 431-33-1. - Les pièces complémentaires prévues aux articles R. 431-13 à R. 431-33 sont fournies sous l'entière responsabilité des demandeurs. » ;
    5° Le sixième alinéa de l'article R.* 431-36 est remplacé par les dispositions suivantes :
    « Il est complété, s'il y a lieu, par les documents mentionnés aux a et b de l'article R. 431-10, aux articles R. 431-14 à R. 431-15, aux b et g de l'article R. 431-16 et aux articles R. 431-18, R. 431-18-1, R. 431-21, R. 431-25 et R. 431-31 à R. 431-33.
    « Ces pièces sont fournies sous l'entière responsabilité des demandeurs. » ;
    6° Au b de l'article R.* 433-1, les mots : « dans un site inscrit ou classé » sont remplacés par les mots : « dans un site inscrit, dans un site classé ou en instance de classement ».


    Le titre IV du livre IV du code de l'urbanisme est ainsi modifié :
    1° L'article R.* 441-5 est remplacé par les dispositions suivantes :
    « Art. R.* 441-5. - Le dossier joint à la demande de permis d'aménager comprend en outre l'étude d'impact lorsqu'elle est prévue en application du code de l'environnement ou la décision de l'autorité administrative de l'Etat compétente en matière d'environnement dispensant le demandeur de réaliser une étude d'impact. » ;
    2° A la fin du premier alinéa de l'article R.* 441-6, il est ajouté une phrase ainsi rédigée :
    « Ces pièces sont fournies sous l'entière responsabilité des demandeurs. » ;
    3° Le dernier alinéa de l'article R.* 441-10 est remplacé par les dispositions suivantes :
    « Il est complété, s'il y a lieu, par les documents mentionnés au a de l'article R. 441-6, aux articles R. 441-7 à R. 441-8-1 et au b de l'article R. 442-21. » ;
    4° A l'article R.* 442-10, les mots : « peut être répartie » sont remplacés par les mots : « ainsi que les majorations des règles relatives au gabarit et à la densité prévues par l'article L. 128-1 peuvent être réparties ».


    Le chapitre Ier du titre V du livre IV du code de l'urbanisme est complété par un article R.* 451-6 ainsi rédigé :
    « Art. R.* 451-6. - Lorsque la démolition de la construction doit faire l'objet d'une évaluation de ses incidences sur un site Natura 2000 en application de l'article L. 414-4 du code de l'environnement, le dossier joint à la demande comprend en outre le dossier d'évaluation des incidences prévu à l'article R. 414-23 de ce code. »

    Article 8


    Le chapitre II du titre VI du livre IV du code de l'urbanisme est ainsi modifié :
    1° Au deuxième alinéa de l'article R.* 462-1, les mots : « courrier électronique » sont remplacés par les mots : « échange électronique » ;
    2° Après l'article R.* 462-4-3, il est inséré un article R.* 462-4-4 ainsi rédigé :
    « Art. R.* 462-4-4. - Les attestations accompagnant la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux sont fournies sous l'entière responsabilité du déclarant. » ;
    3° A l'article R.* 462-5, les mots : « courrier électronique » sont remplacés par les mots : « échange électronique » ;
    4° A l'article R.* 462-7, après les mots : « dans un site classé » sont insérés les mots : « ou en instance de classement » ;
    5° A l'article R.* 462-9, les mots : « courrier électronique » sont remplacés par les mots : « échange électronique ».

    Article 9


    Hormis le 1° de l'article 5, les dispositions du présent décret sont applicables aux demandes d'autorisation déposées à compter du 1er avril 2014.

    Article 10


    La ministre de l'égalité des territoires et du logement est chargée de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.


    Fait le 27 février 2014.


    Jean-Marc Ayrault 


    Par le Premier ministre :


    La ministre de l'égalité des territoires

    et du logement,

    Cécile Duflot