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  • La décision du Conseil Constitutionnel sur la loi ALUR

    Voici cette décision :

     

     

     

    "LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL, 

    Vu la Constitution ; 

    Vu l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 modifiée portant loi organique sur le Conseil constitutionnel ; 

    Vu la loi organique n° 2009-403 du 15 avril 2009 relative à l'application des articles 34-1, 39 et 44 de la Constitution ; 

    Vu le code de la construction et de l'habitation ; 

    Vu le code civil ; 

    Vu le code général des impôts ; 

    Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 

    Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ; 

    Vu la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques ; 

    Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ; 

    Vu les observations du Gouvernement, enregistrées le 11 mars 2014 ; 

    Le rapporteur ayant été entendu ; 

    1. Considérant que les députés et les sénateurs requérants défèrent au Conseil constitutionnel la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ; qu'ils mettent en cause la conformité à la Constitution de son article 16 et de certaines dispositions de son article 6 ; que les députés contestent également la procédure d'adoption de son article 23 et la conformité à la Constitution de ses articles 19 et 92 ainsi que de certaines dispositions de ses articles 1er et 5 ; que les sénateurs requérants contestent la conformité à la Constitution de l'article 153 et de certaines dispositions de l'article 24 ; 

    - SUR LES DISPOSITIONS CONTESTÉES DE L'ARTICLE 1er : 

    2. Considérant que l'article 1er de la loi déférée modifie diverses dispositions de la loi du 6 juillet 1989 susvisée applicables en particulier à la location de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur ; 

    3. Considérant, en premier lieu, que l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location doit être établi par écrit et fixe notamment la liste des mentions et clauses qui doivent y figurer ; que le 3° du paragraphe I de l'article 1er de la loi déférée donne une nouvelle rédaction de cet article 3 ; que, d'une part, en vertu de cette disposition, le contrat de location « respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation » ; que, d'autre part, parmi les mentions et clauses qui doivent figurer dans le contrat, sont ajoutées : « 7° Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l'État dans le département dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I de l'article 17 ; - 8° Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ; - 9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail » ; que, le cas échéant, le renoncement au bénéfice de la garantie universelle des loyers doit également être mentionné dans le contrat ; 

    4. Considérant, en deuxième lieu, que l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la liste des clauses du contrat de location qui sont réputées non écrites ; que le 7° du paragraphe I de l'article 1er de la loi déférée modifie cet article 4 ; que le a) de ce 7° modifie le i) de cet article 4 relatif à l'interdiction des clauses qui autorisent le bailleur à percevoir « des amendes » en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble pour étendre cette interdiction aux clauses qui instituent « des pénalités » ; que le b) de ce 7° modifie le r) de cet article 4, relatif à la clause « qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours », afin d'abaisser cette dernière à vingt-et-un jours ; que le c) de ce 7° ajoute parmi les clauses réputées non écrites la clause « qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements » ; 

    5. Considérant, en troisième lieu, que l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire ; qu'en outre, la seconde phrase du neuvième alinéa de l'article 3 de la même loi prévoit que, pour l'établissement de l'état des lieux « en cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire » ; que le 8° du paragraphe I de l'article 1er de la loi déférée donne une nouvelle rédaction de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ; que cette rédaction prévoit, en son paragraphe I : « La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I. 
    « Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail. 
    « Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation. 
    « Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin » ; 

    6. Considérant que, selon les députés requérants, ces dispositions portent une atteinte disproportionnée aux conditions d'exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle ; qu'elles méconnaîtraient également l'égalité des parties dans les relations contractuelles ; 

    7. Considérant qu'il est loisible au législateur d'apporter aux conditions d'exercice du droit de propriété des personnes privées, protégé par l'article 2 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789, et à la liberté contractuelle, qui découle de son article 4, des limitations liées à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l'intérêt général, à la condition qu'il n'en résulte pas d'atteintes disproportionnées au regard de l'objectif poursuivi ; 

    8. Considérant qu'aux termes de l'article 6 de la Déclaration de 1789, la loi « doit être la même pour tous, soit qu'elle protège, soit qu'elle punisse. Tous les citoyens étant égaux à ses yeux sont également admissibles à toutes dignités, places et emplois publics, selon leur capacité, et sans autre distinction que celle de leurs vertus et de leurs talents » ; que le principe d'égalité ne s'oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu'il déroge à l'égalité pour des raisons d'intérêt général pourvu que, dans l'un et l'autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l'objet de la loi qui l'établit ; qu'en outre, si le principe d'égalité devant les charges publiques, qui résulte de l'article 13 de la Déclaration de 1789, n'interdit pas au législateur de mettre à la charge de certaines catégories de personnes des charges particulières en vue d'améliorer les conditions de vie d'autres catégories de personnes, il ne doit pas en résulter de rupture caractérisée de l'égalité devant les charges publiques ; 

    9. Considérant qu'en adoptant les dispositions contestées, le législateur a modifié les règles d'ordre public applicables aux relations entre les propriétaires bailleurs et les personnes locataires de leur résidence principale afin d'améliorer l'information de ces dernières au moment de la conclusion du bail et leur protection lors de l'exécution de celui-ci ; qu'il a également entendu renforcer la sécurité juridique des relations contractuelles et faire obstacle à des pratiques abusives ; qu'il a ainsi poursuivi des objectifs d'intérêt général ; 

    10. Considérant que les dispositions contestées de l'article 1er sont en adéquation avec ces objectifs ; que les atteintes qui en résultent à l'exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle ne revêtent pas un caractère disproportionné au regard de ces objectifs ; que le principe d'égalité ne fait pas obstacle à ce que le législateur adopte, dans le respect des autres exigences constitutionnelles, des mesures destinées à assurer la protection des locataires dans leurs relations contractuelles avec les bailleurs ; que, par suite, les dispositions contestées de l'article 1er, qui ne méconnaissent aucune autre exigence constitutionnelle, doivent être déclarées conformes à la Constitution ; 

    - SUR LES DISPOSITIONS CONTESTÉES DE L'ARTICLE 5 : 

    11. Considérant que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est relatif au congé qui peut être donné par le bailleur en raison soit de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit pour un motif légitime et sérieux, tenant notamment à l'inexécution par le locataire de l'une des obligations qui lui incombent ; que le paragraphe III de cet article 15 dispose que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans ces conditions « à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 » ; que le deuxième alinéa de ce paragraphe III prévoit, par exception, que ces dispositions ne sont pas applicables « lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance » ; 

    12. Considérant que le e) du 5° du paragraphe I de l'article 5 de la loi déférée modifie le premier alinéa du paragraphe III de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il abaisse de soixante-dix à soixante-cinq ans l'âge du locataire faisant obstacle à la possibilité pour le bailleur de donner congé ; que, s'agissant du plafond des ressources du locataire, il substitue à la référence à « une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance » une référence à « un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement » ; qu'il complète également ce premier alinéa afin de le rendre applicable au cas dans lequel le locataire a à sa charge une personne vivant habituellement dans le logement et remplissant les mêmes conditions ; que le g) de ce 5° tire les conséquences de cette modification ; 

    13. Considérant que le f) de ce même 5° modifie le deuxième alinéa de ce paragraphe III ; qu'il relève de soixante à soixante-cinq ans l'âge à partir duquel le propriétaire peut s'opposer au renouvellement du contrat ; qu'il détermine un plafond de ressources identique à celui qui s'applique au locataire pour faire obstacle à ce même droit ; 

    14. Considérant que, selon les députés requérants, la restriction des conditions dans lesquelles le bailleur peut donner congé au locataire porte une atteinte excessive à l'exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle et méconnaît le principe d'égalité ; 

    15. Considérant, d'une part, que les deux premiers alinéas du e) et le f) du 5° du paragraphe III de l'article 15 ont pour objet d'apporter aux personnes âgées locataires disposant de faibles ressources une protection contre le risque de devoir quitter leur résidence principale et trouver à se reloger en l'absence de reconduction du bail ; que le législateur a toutefois prévu d'écarter cette protection en raison soit de l'âge du bailleur soit de la modicité des ressources de celui-ci ; que, par les dispositions contestées, le législateur a retenu un âge identique de soixante-cinq ans pour le locataire et le bailleur ; que ces dispositions, qui ne méconnaissent aucune exigence constitutionnelle, doivent être déclarées conformes à la Constitution ; 

    16. Considérant, d'autre part, qu'en adoptant les troisième et quatrième alinéas du e) du 5° du paragraphe I de l'article 5, ainsi que le g) de ce 5°, le législateur a permis que le locataire bénéficie de la protection instituée par le premier alinéa du paragraphe III de l'article 15 lorsqu'il a à sa charge une personne qui vit habituellement dans le logement et remplit les conditions d'âge et de ressources qui y sont fixées ; qu'une telle protection est instituée quelles que soient les ressources du locataire et sans que soit pris en compte le montant cumulé des ressources du locataire et de celles de la personne qui est à sa charge ; qu'en étendant le bénéfice de la protection instituée par le premier alinéa du paragraphe III de l'article 15 précité sans modifier les conditions de prise en compte des ressources des personnes qui en bénéficient, le législateur a permis que, dans certains cas, le propriétaire supporte une charge disproportionnée à l'objectif poursuivi ; que ces dispositions méconnaissent le principe d'égalité devant les charges publiques ; qu'ainsi, les troisième et quatrième alinéas du e) du 5° du paragraphe I de l'article 5, ainsi que le g) de ce 5° doivent être déclarés contraires à la Constitution ; 

    - SUR LES DISPOSITIONS CONTESTÉES DE L'ARTICLE 6 : 

    17. Considérant que l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 est relatif au loyer des logements ; qu'il dispose que le montant du loyer est « fixé librement entre les parties » et prévoit les limitations ainsi que les exceptions à ce principe ; 

    18. Considérant que le 2° du paragraphe I de l'article 6 de la loi déférée donne une nouvelle rédaction de cet article 17 afin d'instaurer un encadrement des prix des loyers dans les « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social » ; qu'aux termes du deuxième alinéa du paragraphe I de cet article 17 ainsi modifié : « Dans ces zones, le représentant de l'État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique » ; 

    19. Considérant que le premier alinéa du A du paragraphe II de ce même article prévoit que le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence majoré ; qu'il permet également au locataire d'engager une action en diminution de loyer si le loyer de base prévu dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat ; 

    20. Considérant que le B de ce même paragraphe II permet qu'un complément de loyer exceptionnel soit appliqué au loyer de base « pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique » ; qu'il fixe les conditions et les modalités selon lesquelles ce complément de loyer peut être appliqué et, le cas échéant, contesté par le locataire ; 

    21. Considérant que, selon les requérants, ce dispositif porte une atteinte disproportionnée aux conditions d'exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle ; qu'il serait en outre impropre à atteindre l'objectif poursuivi de baisse des loyers ; que les sénateurs font valoir en outre que la complexité du dispositif ne permettra pas de suivre précisément les évolutions du marché locatif de sorte que ce dispositif d'encadrement aura pour seul effet de « rigidifier » ce marché ; qu'ils soutiennent également que l'application immédiate de ce dispositif aux contrats de location en cours porte atteinte au droit au maintien des conventions légalement conclues ; 

    22. Considérant, d'une part, qu'en instaurant un mécanisme d'encadrement des loyers applicable à certaines zones urbanisées marquées par un déséquilibre de l'offre et de la demande de logements entraînant une hausse des loyers, le législateur a entendu lutter contre les difficultés d'accès au logement qui résultent d'un tel déséquilibre ; qu'il a ainsi poursuivi un but d'intérêt général ; 

    23. Considérant, d'autre part, que le Conseil constitutionnel ne dispose pas d'un pouvoir général d'appréciation et de décision de même nature que celui du Parlement ; qu'il ne lui appartient donc pas de rechercher si le but que s'est assigné le législateur pouvait être atteint par d'autres voies, dès lors que les modalités retenues par la loi ne sont pas manifestement inappropriées à cet objectif ; 

    24. Considérant que le dispositif résultant des dispositions contestées ne peut être mis en oeuvre que dans certaines zones urbaines qui se caractérisent par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements entraînant, compte tenu de son effet sur le montant des loyers, des difficultés sérieuses d'accès au logement ; que le législateur a défini ces zones en des termes identiques à ceux qui définissent les zones dans lesquelles, en application de l'article 232 du code général des impôts, la taxe sur les logements vacants peut être instituée ; 

    25. Considérant que le loyer de référence, exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, sera fixé par catégorie de logement et par secteur géographique ; qu'en application du troisième alinéa de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés « en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers » prévu à l'article 16 de cette même loi ; qu'il appartiendra à l'autorité administrative de définir, sous le contrôle de la juridiction compétente, les catégories de logement et les secteurs géographiques avec une précision suffisante pour permettre que la définition du loyer de référence soit en adéquation avec l'ensemble des caractéristiques qui déterminent habituellement la fixation du montant du loyer ; 

    26. Considérant qu'un complément de loyer « exceptionnel » peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort « exceptionnelles par leur nature et leur ampleur » par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ; que, toutefois, en réservant la faculté d'un complément de loyer à des caractéristiques « exceptionnelles », le législateur a entendu interdire qu'un tel complément de loyer puisse être appliqué du seul fait que le logement présente des caractéristiques déterminantes pour la fixation du loyer qui ne sont pas prises en compte par la définition précitée des catégories de logements et des secteurs géographiques ; qu'il a ainsi porté à l'exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle une atteinte disproportionnée à l'objectif poursuivi ; que, par suite, aux premier à cinquième alinéas, ainsi qu'aux septième et huitième alinéas du B du paragraphe II de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de l'article 6, le mot « exceptionnel » doit être déclaré contraire à la Constitution ; qu'il en va de même des mots « exceptionnelles par leur nature et leur ampleur », figurant aux premier et sixième alinéas de ce même B ; qu'il en va de même, par voie de conséquence, de la référence au caractère exceptionnel du complément de loyer figurant à l'article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de l'article 8 ; 

    27. Considérant en outre, que le cinquième alinéa du paragraphe I de l'article 17 dispose que chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré est fixé par majoration et par minoration du loyer de référence « en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés » ; qu'ainsi, ces dispositions permettent que la marge de liberté pour la fixation du montant du loyer soit plus ou moins grande selon que les loyers constatés pour la même catégorie de logements dans un même secteur géographique sont plus ou moins dispersés ; qu'en permettant que les conditions d'exercice de la liberté contractuelle varient sur le territoire national en fonction d'un tel critère, indépendant de celui des catégories de logement et des secteurs géographiques, le législateur a méconnu le principe d'égalité ; que, par suite, au cinquième alinéa du paragraphe I de l'article 17, les mots « en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés par l'observatoire local des loyers » doivent être déclarés contraires à la Constitution ; que, par voie de conséquence, au septième alinéa, les mots : « ne peut être fixé » et, au huitième alinéa, les mots « ne peut être fixé à un montant supérieur » doivent être remplacés par les mots « est égal » ; 

    28. Considérant que, pour le surplus, il résulte de ce qui précède que le dispositif d'encadrement instauré par les dispositions contestées de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 issues de l'article 6 de la loi déférée ne porte pas au droit de propriété et à la liberté contractuelle une atteinte disproportionnée à l'objectif poursuivi ; 

    29. Considérant, enfin, qu'il ressort de l'article 14 de la loi déférée que les dispositions contestées de l'article 6 ne s'appliqueront pas aux baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi, y compris s'ils ont fait l'objet d'une reconduction tacite après cette entrée en vigueur ; que, par suite, manque en fait le grief tiré de ce que les conditions d'entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 porteraient atteinte aux conventions légalement conclues ; 

    30. Considérant que, pour le surplus, l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de l'article 6, ne méconnaît aucune autre exigence constitutionnelle ; qu'il doit être déclaré conforme à la Constitution ; 

    - SUR L'ARTICLE 16 : 

    31. Considérant qu'afin de limiter la transformation de locaux d'habitation en locaux à usage de bureaux ou en locaux meublés touristiques, le législateur a institué, dans les communes visées aux articles L. 631-7 et L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation, un régime d'autorisation de changement d'usage ; qu'il a confié au maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble le soin de délivrer cette autorisation qui peut être subordonnée, en vertu de l'article L. 631-7-1 du même code, à une « compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage » ; qu'en vertu des mêmes dispositions, l'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel et cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, à l'exercice professionnel du bénéficiaire ; que toutefois lorsqu'elle est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne ; qu'il appartient au conseil municipal ou, si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, à l'organe délibérant de cet établissement de fixer les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations ; qu'il leur appartient également de déterminer « les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements » ; que l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que « toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende de 25 000 euros » ; que le produit de cette amende est intégralement versé à l'agence nationale de l'habitat ; 

    32. Considérant que l'article 16 de la loi déférée modifie la section 2 du chapitre Ier du titre III du livre VI du code de la construction et de l'habitation intitulée « Changements d'usage et usages mixtes des locaux d'habitation » ; que le 1° de l'article 16 complète l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation par un alinéa aux termes duquel « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article » ; qu'en vertu du premier alinéa de l'article L. 631-7, les dispositions de la section 2 sont applicables aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ; qu'en vertu du 3° de l'article 16 qui donne une nouvelle rédaction du premier alinéa de l'article L. 631-9 du même code, les dispositions de l'article L. 631-7 « peuvent être rendues applicables par décision de l'autorité administrative sur proposition du maire ou, pour les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants définie à l'article 232 du code général des impôts, par une délibération de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal » ; 

    33. Considérant que le 2° de l'article 16 insère après l'article L. 631-7 un article L. 631-7-1 A relatif au « régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile » ; que le législateur confie au conseil municipal ou, si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, à l'organe délibérant de cet établissement, le soin de définir les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le maire ; que la délibération détermine aussi « les critères de cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements » ; que « ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire » ; 

    34. Considérant que, selon les sénateurs requérants, l'article 16, tant par l'application du régime d'autorisation préalable de changement d'usage à la location de meublés de courte durée que par la mise en place d'un régime d'autorisation temporaire pour ce type de location, fait peser sur les propriétaires une contrainte excessive et disproportionnée au regard des motifs d'intérêt général poursuivis ; qu'ils soutiennent également qu'en ne prévoyant pas de dispositif transitoire approprié, le législateur porte atteinte à l'exigence de garantie des droits posée à l'article 16 de la Déclaration de 1789 ; qu'enfin, en ne précisant pas dans quelles conditions l'autorisation temporaire cesse de produire ses effets, l'article 16 de la loi serait contraire à l'objectif de valeur constitutionnelle d'accessibilité et d'intelligibilité de la loi ; que les députés requérants soutiennent que cet article porte, en outre, atteinte à la liberté contractuelle ; 

    35. Considérant qu'il est loisible au législateur d'apporter aux conditions d'exercice du droit de propriété des personnes privées, protégé par l'article 2 de la Déclaration de 1789, et à la liberté contractuelle, qui découle de son article 4, des limitations liées à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l'intérêt général, à la condition qu'il n'en résulte pas d'atteintes disproportionnées au regard de l'objectif poursuivi ; 

    36. Considérant que, par les dispositions contestées qui complètent l'article L. 631-7, le législateur a soumis au régime de l'autorisation préalable de changement d'usage le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation, dès lors que cette location est faite de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ; que la location d'un local meublé destiné à l'habitation qui ne répond pas à l'une de ces conditions, notamment lorsque le logement est loué dans les conditions fixées par l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, n'entre donc pas dans le champ d'application du régime de l'autorisation de changement d'usage institué par ces dispositions ; 

    37. Considérant que l'article L. 631-7-1 A, inséré dans le code de la construction et de l'habitation par l'article 16 de la loi, prévoit « un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile » ; qu'il appartient au conseil municipal ou à l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme de définir les modalités de délivrance de cette autorisation, ainsi que les critères de celle-ci ; qu'il lui appartient également de préciser les conditions dans lesquelles cette autorisation temporaire cesse de produire effet ; qu'une telle autorisation, à la différence de celle prévue à l'article L. 631-7, ne peut voir sa délivrance subordonnée à « une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage » ; 

    38. Considérant, en outre, que le législateur a prévu que, lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, celui-ci ne doit pas solliciter d'autorisation de changement d'usage prévue soit à l'article L. 631-7 soit à l'article L. 631-7-1 A pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ; 

    39. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, par les dispositions contestées, le législateur a entendu préciser le champ d'application d'un dispositif de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et définir certaines exceptions en faveur des bailleurs ; qu'il a ainsi poursuivi un objectif d'intérêt général ; 

    40. Considérant que le Conseil constitutionnel ne dispose pas d'un pouvoir général d'appréciation et de décision de même nature que celui du Parlement ; qu'il ne lui appartient donc pas de rechercher si le but que s'est assigné le législateur pouvait être atteint par d'autres voies, dès lors que les modalités retenues par la loi ne sont pas manifestement inappropriées à cet objectif ; 

    41. Considérant que les dispositions de l'article 16 de la loi sont en adéquation avec l'objectif poursuivi ; que les atteintes qui en résultent à l'exercice du droit de propriété ne revêtent pas un caractère disproportionné au regard de cet objectif ; 

    42. Considérant qu'en l'absence de délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent pour la mise en oeuvre des dispositions de l'article L. 631-7-1 A définissant un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage, les locations pour de courtes durées à une clientèle de passage entrent dans le champ d'application des dispositions de droit commun des articles L. 631-7 et L. 631-7-1 ; qu'en ne prévoyant pas de dispositif transitoire, le législateur, contrairement à ce que soutiennent les sénateurs requérants, n'a méconnu aucune exigence constitutionnelle ; 

    43. Considérant que, par suite, les dispositions de l'article 16 qui ne sont entachées d'aucune inintelligibilité et ne méconnaissent aucune autre exigence constitutionnelle, doivent être déclarées conformes à la Constitution ; 

    - SUR L'ARTICLE 19 : 

    44. Considérant que l'article 19 de la loi insère dans le code de la construction et de l'habitation un article L. 631-7-1 B qui permet à l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble relevant du statut de la copropriété de décider, à la majorité définie à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, de soumettre à son accord préalable, à la majorité définie à l'article 24 de cette loi, « toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage » ; que ces dispositions ne sont toutefois pas applicables à l'autorisation temporaire mentionnée à l'article L. 631-7-1 A ; 

    45. Considérant que les députés requérants soutiennent que l'article 19 porte atteinte au droit de propriété et à la liberté contractuelle ; 

    46. Considérant qu'il appartient au législateur compétent, en application de l'article 34 de la Constitution, pour fixer les principes fondamentaux de la propriété et des droits réels, de définir les droits de la copropriété d'un immeuble bâti sans porter d'atteinte injustifiée aux droits des copropriétaires ; 

    47. Considérant que le législateur, afin de lutter contre la pénurie de logements destinés à la location, a permis à l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble de décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de soumettre discrétionnairement à son accord préalable, et sans préjudice des pouvoirs conférés à l'autorité administrative par les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation, « toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage » ; qu'il a ainsi, dans des conditions contraires à l'article 2 de la Déclaration de 1789, permis à l'assemblée générale des copropriétaires de porter une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires ; 

    48. Considérant, dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre grief, que l'article 19 de la loi doit être déclaré contraire à la Constitution ; 

    - SUR L'ARTICLE 23 : 

    49. Considérant que les députés requérants contestent la procédure d'adoption de l'article 23 de la loi déférée ; qu'ils font valoir qu'en ayant modifié de façon substantielle le dispositif de cet article lors de la deuxième lecture du projet de loi à l'Assemblée nationale, sans étude d'impact, le législateur aurait méconnu les exigences de l'article 39 de la Constitution relatives à la présentation d'une étude d'impact ainsi que les principes de clarté et de sincérité des débats parlementaires ; 

    50. Considérant qu'aux termes du troisième alinéa de l'article 39 de la Constitution : « La présentation des projets de loi déposés devant l'Assemblée nationale ou le Sénat répond aux conditions fixées par une loi organique » ; qu'aux termes de l'article 8 de la loi organique du 15 avril 2009 susvisée : « Les projets de loi font l'objet d'une étude d'impact. Les documents rendant compte de cette étude d'impact sont joints aux projets de loi dès leur transmission au Conseil d'État. Ils sont déposés sur le bureau de la première assemblée saisie en même temps que les projets de loi auxquels ils se rapportent » ; 

    51. Considérant qu'aux termes de la première phrase du premier alinéa de l'article 44 de la Constitution : « Les membres du Parlement et le Gouvernement ont le droit d'amendement » ; 

    52. Considérant que le projet de loi comportait lors de son dépôt sur le bureau de l'Assemblée nationale, première assemblée saisie, un article 8 relatif à la création d'une agence de la garantie universelle des loyers ; 

    53. Considérant, d'une part, que l'amendement introduit en deuxième lecture à l'Assemblée nationale qui a procédé à la réécriture de l'article 8 du projet de loi pour prévoir le nouveau régime juridique de « garantie universelle des loyers » a été déposé par le Gouvernement dans l'exercice du droit d'amendement qu'il tient du premier alinéa de l'article 44 de la Constitution ; que, dès lors, est inopérant le grief tiré de la méconnaissance des exigences relatives aux conditions de présentation des projets de loi ; 

    54. Considérant, d'autre part, qu'il ressort des travaux parlementaires que la procédure d'adoption de l'article 8, devenu l'article 23, n'a pas eu pour effet d'altérer la clarté et la sincérité des débats et n'a porté atteinte à aucune autre exigence de valeur constitutionnelle ; que le grief tiré de la méconnaissance des exigences de clarté et de sincérité des débats doit être rejeté ; 

    55. Considérant que, par suite, l'article 23 a été adopté selon une procédure conforme à la Constitution ; 

    - SUR CERTAINES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 24 : 

    56. Considérant que l'article 24 est relatif aux conditions d'exercice des activités d'entremise et de gestion immobilières régies par la loi du 2 janvier 1970 susvisée ; que les dispositions du d) du 8° du paragraphe I de l'article 24 imposent une clause d'exclusivité d'une durée limitée dans la convention conclue entre la personne se livrant à la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis et le propriétaire du bien inscrit sur la liste ou le fichier ou le titulaire de droits sur ce bien ; 

    57. Considérant que les sénateurs requérants contestent les dispositions du d) du 8° du paragraphe I de l'article 24 ; qu'ils font valoir qu'en imposant une clause d'exclusivité pour les « vendeurs de listes immobilières », ces dispositions portent atteinte à la liberté contractuelle ainsi qu'à la liberté d'entreprendre ; qu'en imposant un traitement différent de ces professionnels immobiliers et des autres professionnels immobiliers, elles porteraient également atteinte à l'égalité devant la loi ; 

    58. Considérant, en premier lieu, que le paragraphe VI de l'article 24 prévoit que les dispositions de son paragraphe I ne s'appliquent qu'aux contrats conclus à compter de l'entrée en vigueur de la loi ; que, par suite, les dispositions contestées ne portent pas d'atteinte aux contrats légalement conclus entre les « vendeurs de listes immobilières » et les propriétaires avant la date de l'entrée en vigueur de la loi ; 

    59. Considérant, en deuxième lieu, que ces dispositions ont uniquement pour objet de prévoir de nouvelles obligations lors de la conclusion de telles conventions, sans restreindre la possibilité pour les parties de conclure ces conventions ; que les griefs tirés de l'atteinte au principe de la liberté d'entreprendre et à la liberté contractuelle doivent être écartés ; 

    60. Considérant, en troisième lieu, que les « vendeurs de listes immobilières » exercent une activité distincte de celle des autres professionnels immobiliers ; qu'en réservant l'application des dispositions contestées à ces seuls « vendeurs de listes immobilières », le législateur n'a pas traité différemment des personnes placées dans la même situation ; que le grief tiré de l'atteinte au principe d'égalité doit être écarté ; 

    61. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les dispositions du d) du 8° du paragraphe I de l'article 24 doivent être déclarées conformes à la Constitution ; 

    - SUR L'ARTICLE 92 : 

    62. Considérant que l'article 92 de la loi complète le titre III du livre VI du code de la construction et de l'habitation par un chapitre V intitulé « Autorisation préalable de mise en location » qui comprend les articles L. 635-1 à L. 635-11 ; 

    63. Considérant que le paragraphe I de l'article L. 635-1 du code de la construction et de l'habitation permet à l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, au conseil municipal de « délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé » ; qu'en vertu du paragraphe II de l'article L. 635-1, pour chacune des zones qu'elle délimite, la délibération peut fixer les catégories et les caractéristiques des logements soumis à autorisation préalable ; 

    64. Considérant que l'article L. 635-3 du code de la construction et de l'habitation subordonne à la délivrance d'une autorisation par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, ou à défaut par le maire de la commune, la mise en location d'un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location ; 

    65. Considérant que l'article L. 635-4 du même code prévoit les modalités de présentation de la demande d'autorisation et de délivrance de celle-ci ; qu'en particulier, il précise que le silence gardé par l'autorité compétente vaut autorisation de mise en location, « à défaut de notification d'une décision expresse dans un délai d'un mois à compter du dépôt de la demande d'autorisation » ; qu'aux termes du dernier alinéa, « l'autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location » ; 

    66. Considérant que l'article L. 635-7 du même code prévoit que des amendes peuvent être infligées en cas de non-respect des dispositions relatives à la demande d'autorisation de mise en location ; qu'en vertu du premier alinéa de l'article L. 635-7, le représentant de l'État dans le département peut « ordonner le paiement d'une amende au plus égale à 5 000 euros » lorsqu'une personne met en location un logement sans en avoir demandé l'autorisation ; que le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 euros en cas de nouveau manquement dans les trois ans ; que le représentant de l'État dans le département peut également « ordonner le paiement d'une amende au plus égale à 15 000 euros » lorsqu'une personne met un logement en location en méconnaissance d'un rejet de sa demande d'autorisation de mise en location ; que, dans chaque cas, l'intéressé est informé de la possibilité de présenter des observations dans un délai déterminé ; 

    67. Considérant que les députés requérants soutiennent que l'article 92 porte atteinte au droit de propriété et à la liberté contractuelle ; 

    68. Considérant qu'aux termes du dixième alinéa du Préambule de la Constitution de 1946 : « La Nation assure à l'individu et à la famille les conditions nécessaires à leur développement » ; qu'aux termes du onzième alinéa de ce Préambule, la Nation « garantit à tous, notamment à l'enfant, à la mère et aux vieux travailleurs, la protection de la santé, la sécurité matérielle, le repos et les loisirs. Tout être humain qui, en raison de son âge, de son état physique ou mental, de la situation économique, se trouve dans l'incapacité de travailler a le droit d'obtenir de la collectivité des moyens convenables d'existence » ; qu'il résulte de ces principes que la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle ; 

    69. Considérant qu'il est loisible au législateur d'apporter aux conditions d'exercice du droit de propriété des personnes privées, protégé par l'article 2 de la Déclaration de 1789, et à la liberté contractuelle, qui découle de son article 4, des limitations liées à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l'intérêt général, à la condition qu'il n'en résulte pas d'atteintes disproportionnées au regard de l'objectif poursuivi ; 

    70. Considérant que les zones dans lesquelles l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut instituer une autorisation préalable de mise en location sont « délimitées au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l'habitat en vigueur et le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées » ; que ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers sur un territoire « présentant une proportion importante d'habitat dégradé » ; qu'il ressort des débats parlementaires qu'en prévoyant cette procédure d'autorisation préalable de mise en location dans ces zones ainsi délimitées, le législateur a entendu permettre aux autorités locales compétentes de prévenir la location de biens susceptibles de porter atteinte à la salubrité publique ainsi qu'à la sécurité des occupants de ces biens ; 

    71. Considérant que, dans ces zones, l'autorité locale compétente ne peut refuser l'autorisation de mise en location ou la soumettre à condition que lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité de ses occupants et à la salubrité publique ; que la décision rejetant la demande d'autorisation doit alors préciser la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité ; qu'en l'absence de décision expresse dans le délai d'un mois à compter du dépôt de la demande d'autorisation, le silence gardé par l'autorité compétente vaut autorisation de mise en location ; que le défaut de demande d'autorisation avant la mise en location, ainsi que la mise en location en méconnaissance du rejet de la demande d'autorisation sont punis d'une amende proportionnée à la gravité des manquements constatés ; 

    72. Considérant que, par les dispositions contestées, qui contribuent à mettre en oeuvre l'objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent, le législateur n'a pas porté aux conditions d'exercice du droit de propriété une atteinte disproportionnée au regard du but recherché ; qu'il n'a pas davantage méconnu les exigences constitutionnelles découlant de l'article 4 de la Déclaration de 1789 dont résulte la liberté contractuelle ; 

    73. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les dispositions de l'article 92 doivent être déclarées conformes à la Constitution ; 

    - SUR L'ARTICLE 153 : 

    74. Considérant que l'article 153 complète l'article 1861 du code civil pour imposer que la cession de la majorité des parts sociales d'une société civile immobilière remplissant certaines conditions soit constatée par un acte reçu en la forme authentique ou par un acte sous seing privé contresigné par un avocat ou par un professionnel de l'expertise comptable ; 

    75. Considérant que, selon les sénateurs requérants, ces dispositions, en confondant l'acte sous seing privé contresigné par un avocat et celui contresigné par un professionnel de l'expertise comptable, méconnaissent l'objectif de valeur constitutionnelle d'accessibilité et d'intelligibilité de la loi et portent atteinte à la sécurité juridique ; qu'en renvoyant aux conditions prévues au chapitre Ier bis du titre II de la loi du 31 décembre 1971, applicable aux avocats, pour définir l'acte sous seing privé contresigné par un professionnel de l'expertise comptable, le législateur aurait également méconnu l'étendue de sa compétence ; 

    76. Considérant que l'article 153 a été introduit par amendement en première lecture à l'Assemblée nationale ; qu'il modifie des dispositions relatives aux actes qui doivent être accomplis par des officiers publics ou des membres des professions réglementées ; que ces dispositions ne présentent pas de lien avec les dispositions du projet de loi initial ; qu'elles ont donc été adoptées selon une procédure contraire à la Constitution ; que, sans qu'il soit besoin d'examiner les griefs soulevés par les sénateurs requérants, l'article 153 doit être déclaré contraire à la Constitution ; 

    77. Considérant qu'il n'y a lieu, pour le Conseil constitutionnel, de soulever d'office aucune question de constitutionnalité, 

    D É C I D E : 

    Article 1er.- Sont contraires à la Constitution les dispositions suivantes de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové: 
    - les troisième et quatrième alinéas du e) et le g) du 5° du paragraphe I de l'article 5 ; 
    - au 2° du paragraphe I de l'article 6, les mots : « en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés par l'observatoire local des loyers » figurant au cinquième alinéa du paragraphe I de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ; en conséquence, au septième alinéa du paragraphe I de ce même article 17, les mots : « ne peut être fixé » et, au huitième alinéa, les mots : « ne peut être fixé à un montant supérieur » doivent être remplacés par les mots : « est égal » ; 
    - à l'article 6, le mot : « exceptionnel » figurant aux premier à cinquième alinéas, aux septième et huitième alinéas du B du paragraphe II de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 précitée ainsi qu'au premier alinéa du paragraphe I de l'article 17-2 de cette même loi ; 
    - au 2° du paragraphe I de l'article 6, les mots : « exceptionnelles par leur nature et leur ampleur », figurant aux premier et sixième alinéas du B du paragraphe II de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 précitée ; 
    - à l'article 8, le mot : « exceptionnel » figurant au troisième alinéa du paragraphe I de l'article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 précitée ; 
    - l'article 19 ; 
    - l'article 153. 

    Article 2.- Sont conformes à la Constitution les dispositions suivantes de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové : 
    - au 3° du paragraphe I de l'article 1er, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 précitée ; 
    - aux 7° et 8° du paragraphe I de l'article 1er, les modifications apportées aux articles 4 et 5 de la loi du 6 juillet 1989 précitée ; 
    aux e) et f) du 5° du paragraphe I de l'article 5, le surplus des modifications apportées à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée ; 
    - au 2° du paragraphe I de l'article 6, le surplus de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 précitée ; 
    - l'article 16 ; 
    - au d) du 8° du paragraphe I de l'article 24, les modifications apportées au paragraphe I de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ; 
    - l'article 92. 

    Article 3.- La présente décision sera publiée au Journal officiel de la République française. 


    Délibéré par le Conseil constitutionnel dans sa séance du 20 mars 2014 où siégeaient : M. Jean-Louis DEBRÉ, Président, Mmes Claire BAZY MALAURIE, Nicole BELLOUBET, MM. Guy CANIVET, Michel CHARASSE, Renaud DENOIX de SAINT MARC, Valéry GISCARD d' ESTAING et Mme Nicole MAESTRACCI."

  • Pas de vices cachés si l'acheteur peut les constater

    C'est ce que juge cet arrêt en relevant que les vices cachés ne pouvaient pas être reconnus dans le cas où l'acheteur peut les constater lors de la visite :

     

     

    "Attendu qu'ayant retenu que les acheteurs avaient eu accès à la maison bien avant la signature de l'acte authentique et qu'ils avaient ainsi eu la possibilité de monter dans les combles avec une échelle et de constater la structure des murs pignons, la cour d'appel a pu déduire de ce seul motif, non critiqué par le moyen, que les acquéreurs devaient être déboutés de leur demande formée sur la garantie des vices cachés ;



    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;



    PAR CES MOTIFS :



    REJETTE le pourvoi ;



    Condamne M. et Mme X... aux dépens ;



    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ; 



    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille treize.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt



    Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....



    Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande de condamnation de M. Y... à leur verser des dommages et intérêts ;



    AUX MOTIFS PROPRES QU'au titre de l'obligation de délivrance, aux termes de l'article 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme à l'usage auquel elle est destinée ; que le défaut de conformité consiste en une différence entre la chose promise au contrat et la chose délivrée ; que rien ne permet de retenir que la maison litigieuse n'est pas conforme aux caractéristiques prévues et convenues entre parties ;

    qu'aucun élément de la cause ne vient établir que le type de construction et notamment la nature des murs de l'immeuble était rentré dans le champ contractuel ; que les époux X... n'ont jamais exprimé le souhait d'acheter une maison de construction traditionnelle, de sorte que M. Y... n'était pas tenu de leur vendre une maison de ce type ; que ni l'annonce ni le compromis de vente ni l'acte authentique de vente ne comportent de précision sur la qualité de la construction, à savoir des murs en maçonnerie ou des murs en préfabriqués ; que la mention de murs en blocs de béton figure uniquement sur le diagnostic de performance énergétique dont l'objet, tel que défini à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation, vise exclusivement à regrouper les informations relatives à la consommation d'énergie d'un bâtiment ; que cependant l'expert judiciaire est formel : « la différence de structure de la maison n'a aucune incidence, la résistance thermique d'un bloc de béton et d'un panneau en béton étant tout à fait similaire, c'est-à-dire très faible » ; que si, comme ils l'affirment, alors qu'ils disposaient au moins depuis le 21 octobre 2007 des clefs et de l'autorisation d'effectuer des travaux qu'ils ont effectivement entrepris, ils n'ont pas eu la curiosité d'examiner les combles c'est que cette caractéristique d'une structure traditionnelle n'était nullement primordiale pour eux et déterminante de leur choix d'acquisition ; qu'au titre de la garantie des vices cachés, une clause exonératoire de garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil était insérée dans le compromis de vente et l'acte authentique de vente, comme autorisée par l'article 1643 du même code, dont l'efficacité reste subordonnée à la bonne foi du vendeur ; qu'aucune garantie n'est due par M. Y..., vendeur profane envers les époux X..., acquéreurs non professionnels dès lors que sa mauvaise foi, qui peut aller de la simple réticence à informer son cocontractant jusqu'à la dissimulation frauduleuse, n'est aucunement démontrée, étant rappelé qu'une simple négligence ne suffit pas à la constituer et que la charge de la preuve pèse sur l'acquéreur ; qu'au delà des affirmations contraires des parties sur divers points, tels la date de remise des clés, le nombre et la nature des plans transmis, la présence d'un échafaudage permettant d'accéder aux combles, qui ne sont guère vérifiables, rien ne permet de retenir que M. Y... se soit délibérément gardé d'aviser les époux X... de la nature exacte de la structure de l'immeuble à savoir des panneaux de béton préfabriqués et non des blocs en béton ; que, vendeur occasionnel, il ne disposait d'aucune compétence particulière en matière de construction et de techniques de bâtiment et pouvait raisonnablement ne pas percevoir que cette information puisse être utile à l'acquéreur comme de nature à l'éclairer dans sa décision ; qu'il ne pouvait, pas plus que les époux X..., saisir la véritable portée technique de la mention figurant sur le diagnostic de performance énergétique auxquelles ni l'une ni l'autre de ces parties n'ont porté attention ; qu'il a surtout remis les clés de la maison aux acquéreurs et les a expressément autorisés par écrit du 21 octobre 2007 à effectuer des travaux après la signature du compromis et bien avant la date prévue pour la passation de l'acte authentique, ce qui est révélateur de l'absence de toute volonté de dissimulation quelconque ; que l'expert précise, en effet, que « les acquéreurs auraient pu se rendre compte des choses, qu'il suffisait pour cela qu'ils montent en haut d'une échelle et apercevoir au travers de la trappe des combles la constitution des pignons de la maison » ; que l'action en indemnisation présentée par les époux X... ne peut donc prospérer sur aucun des fondements invoqués ;



    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur le défaut de conformité, l'acte sous seing privé et l'acte authentique de vente ne font pas référence à une construction traditionnelle ; que seul le diagnostic de performance énergétique, annexé à l'acte sous seing privé, fait référence à des murs en blocs de béton, c'est-à-dire de construction traditionnelle ; qu'à ce sujet l'acte authentique précise : « L'acquéreur reconnaît avoir été informé que selon l'article L. 271-411 du code de la construction et de l'habitation, il ne peut se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative » ; que l'acquéreur ne peut donc pas se prévaloir à l'encontre de M. Y... du défaut d'exactitude du diagnostic de performance énergétique ; que ce diagnostic énergétique a pour but d'informer les acquéreurs sur les performances énergétiques de la maison ; qu'il ne permet pas d'établir qu'est entré dans le champ contractuel le fait que ce soit une construction traditionnelle ; que, d'un point de vue énergétique, la construction en préfabriqués a les mêmes caractéristiques qu'une construction traditionnelle en blocs de béton ; qu'en conséquence, le défaut de conformité n'est pas démontré ; que, sur le vice caché, l'acte authentique comporte une clause d'exclusion de garantie pour vice caché ; qu'elle ne peut être écartée qu'en cas de mauvaise foi de M. Y... ; que l'expert indique que M. Y... a reconnu savoir le type de maison qu'il vendait mais ne pas l'avoir dit car cela ne lui semblait pas important ; qu'aujourd'hui M. Y... soutient qu'il a dit à M. X... que la maison était en préfabriquée, ce que M. X... nie ; que M. Y... vendeur ne démontre pas avoir dit que la maison était en préfabriqué ; que M. Y... n'a pas fait part de l'erreur dans le diagnostic de performance énergétique, puisqu'il a été annexé tel quel à l'acte sous seing privé ; que cependant, s'agissant d'une simple phrase, elle a pu passer inaperçue, d'autant que M. Y... est un profane comme M. X..., et que la précision que les murs étaient en blocs de béton pouvait ne pas être parlante ; M. Y... a également pu ne pas percevoir l'importance qu'avait pour les acheteurs la structure de la maison ; que, surtout, M. Y... a permis aux acquéreurs d'effectuer des travaux dans la maison à compter du 21 octobre 2007, avant la signature de l'acte authentique ; que ceux-ci auraient pu monter en haut d'une échelle et apercevoir au travers de la trappe des combles la constitution des pignons de la maison ; que la trappe d'accès aux combles se situe à 3 mètres du sol dans le garage de la maison ; que M. Y... a donc laissé la possibilité aux acquéreurs de s'apercevoir de la structure de la maison avant la signature de l'acte authentique ; qu'en conséquence, il n'est pas établi que M. Y... est de mauvaise foi ; que la clause d'exclusion de garantie doit s'appliquer ; que, dès lors, la garantie des vices cachés ne peut pas jouer ;



    ALORS QUE le vendeur profane ne peut s'exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés dont il avait connaissance ; que pareille connaissance, qui suffit à établir la mauvaise foi du vendeur, n'exige pas la démonstration d'un dol complémentaire pour priver de tout effet la clause d'exonération ; qu'en faisant application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés au profit de M. A..., après avoir constaté que celui-ci avait connaissance de la structure de l'immeuble et sans exclure qu'une telle structure puisse recevoir la qualification de vice caché, la cour a violé les articles 1641, 1643 et 1645 du code civil."

  • L'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : droit transitoire

    L'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ne s'applique pas aux recours pour excès de pouvoir formés contre les autorisations d'urbanisme délivrées antérieurement à sa date d'entrée en vigueur :
     
     
     
     
     
    "Vu I, sous le n° 13LY01727, la requête, enregistrée le 2 juillet 2013, présentée pour M. B... A..., domicilié ...;

    M. A...demande à la cour :

    1°) d'annuler le jugement n° 1101269 du 29 avril 2013 par lequel le Tribunal administratif de Grenoble a annulé, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et de M. C...D...le permis de construire tacite en date du 2 octobre 2010 par lequel le maire de la commune d'Huez en Oisans l'a autorisé à réhabiliter la partie supérieure de l'ensemble immobilier " l'Igloo " avec la création d'une toiture à deux pans sur un terrain situé route du Coulet, à Huez (38750) ;

    2°) de rejeter la demande présentée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " " Les Olympiades " et de M. D...devant le tribunal ; 

    3°) de mettre à la charge du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et de M. D...une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

    Il soutient que, s'agissant de l'article UB 15 du règlement du plan d'occupation des sols, sa seule illégalité est sans effet sur la légalité du permis en cause ; qu'une condamnation au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne saurait être appliquée au bénéficiaire d'un permis de construire ; que la façade sud n'est pas la plus grande façade, celle-ci étant la façade ouest, de sorte qu'il n'y a pas eu violation de l'article UB 10 du règlement du plan d'occupation des sols ; que le dossier de permis ne comporte aucune erreur ou insuffisance que le maire n'aurait pu redresser en se fondant sur les autres documents y figurant ; qu'en outre le terrain situé au nord est bien à usage de parking et le dossier est complet ; que le projet n'est pas un établissement recevant du public au sens de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme ; que la structure du toit est à deux pans et non à quatre pans ; que, s'agissant de la plantation d'arbres, le projet rend l'immeuble plus conforme aux dispositions méconnues de l'article UB 13 ; que le projet n'est pas une construction nouvelle imposant la création de places de parking ; 
    Vu le jugement attaqué ;

    Vu l'ordonnance en date du 7 octobre 2013 fixant la clôture d'instruction au 4 novembre 2013, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative ;

    Vu le mémoire, enregistré le 31 octobre 2013, présenté pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades ", représenté par son syndic en exercice la société Agence Giverdon Immobilier dont le siège est avenue des Jeux BP 26, à l'Alpe d'Huez (38750) et pour M.D..., demeurant ...qui concluent au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. A... sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 

    Ils exposent que le principe de l'arrêt " commune de Courbevoie " ne trouve pas à s'appliquer en cas d'annulation ou de déclaration d'illégalité d'une disposition d'un plan d'occupation des sols mais seulement d'un tel document dans son ensemble ; que l'annulation de l'article UB 15 du règlement du plan d'occupation des sols, qui ne fait pas partie du contenu obligatoire du plan d'occupation des sols et qui constitue une disposition simplement complémentaire de l'article UB 14, entraîne la seule disparition de cette disposition ; que faute de plafonds aux dépassements qu'il autorise, l'article UB 15 est illégal ; que les secteurs où le dépassement de coefficient d'occupation des sols évoqué par l'article UB 15 est susceptible de s'appliquer ne sont pas délimités par le plan d'occupation des sols ; que l'article UB 15 autorise une densité supérieure à celle initialement bâtie ; que l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne faisait pas obstacle à ce qu'une partie des frais soit mise à la charge de M. A... ; que l'article UB 10 a également été méconnu dès lors que la plus longue des façades est la façade Sud ; que sur la façade ouest, ne sauraient être pris en compte des volumes qui ne sont pas sur un même plan ou niveau ; que le dossier de demande de permis de construire est incomplet ; que l'article UB 15-1 a été méconnu ; que les articles UB 12 et 13 ont été violés ;

    Vu l'ordonnance en date du 6 novembre 2013 reportant la clôture d'instruction au 6 décembre 2013, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative ;

    Vu, II, sous le n° 13LY01752, la requête, enregistrée le 5 juillet 2013, présentée pour la commune d'Huez, représentée par son maire, par Defaux ;
    La commune d'Huez demande à la cour :

    1°) d'annuler le jugement n° 1101269 du 29 avril 2013 par lequel le Tribunal administratif de Grenoble a annulé, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et de M. C...D...le permis de construire tacite en date du 2 octobre 2010 par lequel son maire a autorisé M. A...à réhabiliter la partie supérieure de l'ensemble immobilier " l'Igloo " avec la création d'une toiture à deux pans sur un terrain situé route du Coulet, à Huez (38750) ;

    2°) de rejeter la demande présentée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et de M. D...devant le tribunal ; 

    3°) de mettre à la charge du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et de M. D...une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

    Elle expose qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de la longueur des façades ; que, dès lors, seul le volume supérieur de l'immeuble, dont la toiture doit être transformée, est à prendre en compte ; que ces façades étant d'une dimension inférieure à 20 m, l'orientation nord/sud du faitage respecte l'article UB 10 ; que le linéaire de la façade ouest est le plus important ; que l'article UB 15 plafonne le dépassement du coefficient d'occupation des sols, aucune méconnaissance de l'article UB 14 n'étant établie ; que les autres moyens de la demande de première instance doivent être écartés par référence aux mémoires produits devant le tribunal ; 

    Vu le jugement attaqué ;

    Vu l'ordonnance en date du 7 octobre 2013 fixant la clôture d'instruction au 4 novembre 2013, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative ;

    Vu le mémoire, enregistré le 23 octobre 2013, présenté pour la commune d'Huez qui persiste dans ses précédents moyens et conclusions, soutenant en outre, sur le fondement de l'article L. 600-1-2 du code de justice administrative, que la requête serait irrecevable faute pour les requérants de justifier d'un intérêt à agir ; 

    Vu le mémoire en défense, enregistré le 31 octobre 2013, présenté pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades ", représenté par son syndic en exercice la société Agence Giverdon Immobilier dont le siège est avenue des Jeux BP 26, à l'Alpe d'Huez (38750) et pour M.D..., demeurant ...qui concluent au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la commune d'Huez sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

    Ils exposent qu'ils ont intérêt à agir, étant voisins du projet ; que l'article UB 10 n'opère aucune distinction entre les constructions nouvelles et les extensions de constructions existantes ; que l'escalier sur la façade sud ne saurait être pris en compte ; que le plan d'occupation des sols ne prévoit aucune " norme de construction ", ne fixant aucun plafond au coefficient d'occupation des sols ; que les dispositions de l'article UB 15 sont de toutes les façons inopposables, faute de délimiter des secteurs pour le dépassement du coefficient d'occupation des sols ; que le dossier de demande de permis de construire est incomplet ; que l'article UB 15-1 a été méconnu ; que les articles UB 12 et 13 ont été violés ;

    Vu le mémoire, enregistré le 4 novembre 2013, présenté pour la commune d'Huez qui, par les mêmes moyens, conclut comme précédemment, demandant à titre subsidiaire une annulation partielle du permis de construire sur le fondement de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme en cas d'annulation fondée sur l'insuffisance des places de stationnement, soutenant en outre que faute d'un intérêt directement lésé par le projet, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et M. D...n'étaient pas recevables à agir ; que la façade ouest, compte tenu de l'escalier, est la plus longue de telle sorte que l'orientation nord/sud du faîtage principal est régulière ; que la zone dans laquelle trouve à s'appliquer l'article UB 15 est parfaitement délimitée ; que le plan d'occupation des sols fixe une limite au dépassement du coefficient d'occupation des sols, notamment en son article UB 10 ; que la demande de permis de construire est complète ; que les règles d'accessibilité propres aux établissements recevant du public ne sont pas ici applicables ; que la toiture n'est dotée que de deux pans ; que la plantation de 6 arbres supplémentaires rend la construction plus conforme au plan d'occupation des sols ; qu'aucune règle du plan d'occupation des sols n'impose la réalisation d'aires de stationnement ;

    Vu l'ordonnance en date du 7 novembre 2013 reportant la clôture d'instruction au 7 décembre 2013, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative ; 

    Vu le mémoire, enregistré le 2 décembre 2013, présenté pour la commune d'Huez, qui persiste dans ses précédents moyens et conclusions, demandant en outre, à titre subsidiaire, de ne prononcer qu'une annulation partielle du permis de construire du 2 octobre 2010 sur le fondement de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme ; 

    Elle soutient également que les articles UB 14 et UB 15 sont légaux ; que les articles UB 12 et UB 13 ont été respectés ; 

    Vu le mémoire, enregistré le 4 décembre 2013, présenté pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et pour M.D..., qui maintiennent leurs précédents moyens et conclusions ; 

    Ils exposent en outre que les dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme sont inopposables ; que leur intérêt à agir est incontestable ; que les articles UB 10, UB 14 et UB 15 du règlement du plan local d'urbanisme ont été méconnus ; que le dossier de demande de permis de construire était incomplet ; que les articles UB 12 et UB 13 ont également été violés ; 
    Vu les autres pièces des dossiers ;

    Vu le code de l'urbanisme ; 

    Vu l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme ; 
    Vu le code de justice administrative ; 

    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 7 janvier 2014 :

    - le rapport de M. Picard, président-assesseur ; 

    - les conclusions de M. Vallecchia, rapporteur public ;

    - et les observations de Me E...représentant CDMF - avocats affaires publiques, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et de M.D..., et celles de Me Defaux, avocat de la commune d'Huez ;

    1. Considérant que les requêtes n° 13LY01727 et n° 13LY01752 sont dirigées contre le même jugement et présentent à juger des questions communes ; qu'il y a lieu de les joindre pour qu'il soit statué par un même arrêt ;

    2. Considérant que le 2 octobre 2010, M. A...a obtenu du maire d'Huez un permis tacite pour la réhabilitation de la partie supérieure de l'ensemble immobilier " l'Igloo " situé en centre ville, en secteur UB du plan d'occupation des sols, comportant la création d'une toiture à deux pans en remplacement de la toiture initiale à un pan ; que le maire de la commune ayant rejeté le 13 janvier 2011 le recours gracieux qu'ils avaient formé contre ce permis, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et M. D...ont contesté chacune de ces décisions devant le Tribunal administratif de Grenoble qui, par un jugement du 29 avril 2013, en a prononcé l'annulation, fondée sur la méconnaissance des articles UB 10 et UB 14 du règlement du plan d'occupation des sols ; que M.A..., bénéficiaire du permis, et la commune font appel de ce jugement ; 

    Sur la fin de non recevoir opposée par la commune : 

    3. Considérant qu'aux termes de l'article 1er de l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 susvisée relative au contentieux de l'urbanisme, codifié à l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement (...) " ; que ces dispositions sont entrées en vigueur, conformément aux dispositions de l'article 5 de ladite ordonnance, un mois après sa publication au Journal officiel de la République française, soit le 19 août 2013 ; qu'en l'absence de dispositions expresses contraires, une disposition nouvelle qui affecte la substance du droit de former un recours pour excès de pouvoir contre une décision administrative n'est applicable qu'aux recours formés contre les décisions intervenues après son entrée en vigueur ;
    4. Considérant que le bâtiment " l'Igloo " est situé dans le voisinage immédiat de l'immeuble " Les Olympiades " d'où il est particulièrement visible ; que, dès lors, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et M.D..., qui possède un logement dans cet immeuble, justifient d'un intérêt leur donnant qualité à contester le permis en litige, délivré le 2 octobre 2010 ; que la fin de non recevoir opposée par la commune d'Huez, qui ne saurait valablement opposer les prescriptions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, lesquelles sont inapplicables aux recours pour excès de pouvoir formés contre les autorisations d'urbanisme délivrées antérieurement à leur date d'entrée en vigueur, ne peut ainsi qu'être écartée ; 

    Sur la légalité du permis de construire : 

    5. Considérant qu'aux termes de l'article UB 10 du plan d'occupation des sols de la commune : " La hauteur du faîtage résultera de l'application des pentes ci-dessus étant précisé que : (...) dans le cas d'un bâtiment de longueur supérieure à 20 mètres, le sens du faîtage principal devra être parallèle à celui de la plus grande des façades." ; qu'il ressort des pièces du dossier que la façade ouest du bâtiment, y compris la partie de cette façade située derrière l'escalier extérieur, est d'une longueur excédant celle de la façade sud, mesurée à environ 30,50 m ; que le projet, dont le faîtage principal est parallèle à la façade ouest du bâtiment, est donc conforme à cette disposition ; que, dès lors, le premier motif retenu par le tribunal, tiré de ce que la façade sud serait la façade la plus longue de l'immeuble de telle sorte que la position du faîtage principal, perpendiculaire à cette façade, serait contraire à l'article UB 10 ci-dessus, ne peut qu'être censuré ; 
    6. Considérant cependant qu'aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, dans sa version alors applicable, les règles des plans d'occupation des sols concernant le droit d'implanter des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur, leurs dimensions et l'aménagement de leurs abords " peuvent prévoir des normes de construction différentes de celles qui résultent de l'application du coefficient d'occupation du sol, soit en raison des prescriptions d'urbanisme ou d'architecture, soit en raison de l'existence de projets tendant à renforcer la capacité des équipements collectifs " ; que, toutefois, lorsqu'un plan d'occupation des sols contient des règles qui, en application des dispositions précitées, autorisent des dépassements de coefficient d'occupation du sol, il doit prévoir des normes de construction et fixer en particulier, directement ou indirectement, un plafond aux dépassements de coefficient d'occupation du sol autorisés ; 

    7. Considérant que l'article UB 15-1 du plan d'occupation des sols prévoit que : " retraitement architectural - Dans le cas de transformation de toitures terrasses, " papillon ", à un pan, ou à deux pans à très faible pente (inférieure à 20 %), en toitures à deux pans, le COS résulte de l'application des règles des articles UB 3 à UB 13. L'ensemble de ces règles : hauteur au faîtage, caractéristiques et pentes de toiture, prospects, ... fixe le volume maximum autorisé dont résulte la surface hors-oeuvre nette nouvelle de construction. " ; que les dispositions des articles UB 3 à UB 13 auxquelles renvoie cet article, notamment celles relatives aux règles de prospect et de hauteur des constructions, ne sauraient, en l'absence de toute prescription relative à la surface constructible en particulier, qui permettrait de définir une limite au volume global d'un bâtiment, constituer des " normes de construction " fixant un plafond aux dépassements de coefficient d'occupation des sols autorisés par l'article UB 15-1 ; que, comme l'a jugé le tribunal, cette disposition, qui méconnaît l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, est, par suite, entachée d'illégalité ; 

    8. Considérant que si M. A...soutient que l'illégalité dont est ainsi entaché l'article UB 15-1 précité, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et M. D... avait invoquée par voie d'exception à l'appui de leurs conclusions contre le permis en cause, serait dénuée de tout effet utile sur ce permis faute pour les intéressés de faire en outre valoir que ce dernier méconnaîtrait les dispositions pertinentes, remises en vigueur, du règlement du document d'urbanisme immédiatement antérieur, un tel moyen ne peut qu'être écarté dès lors que, dans une telle hypothèse, où la censure porte uniquement sur l'exception à une règle prévue par une disposition de ce règlement, en l'occurrence son article UB 14, trouve désormais seule à s'appliquer cette dernière règle ; 

    9. Considérant que l'article UB 14 du plan d'occupation des sols énonce que: " Pour les constructions nouvelles à usage d'habitation et celles autorisées dans cette zone, le coefficient d'occupation des sols est fixé à : 0,60 en zone UB (...) " ; qu'il ressort des pièces du dossier que, pour une superficie de terrain de 1897 m² et une surface hors oeuvre nette totale de 1340,45 m², le projet présente un coefficient d'occupation des sols de 0,7, excédant celui fixé par cette disposition ; qu'ainsi, le second motif d'annulation retenu par le tribunal, fondé sur la méconnaissance de ces dispositions, ne saurait quant à lui qu'être confirmé ;

    10. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, le motif d'annulation confirmé par le présent arrêt étant de nature à justifier à lui seul l'annulation du permis contesté, sans en permettre la censure partielle en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, ni M. A... ni la commune d'Huez ne sont fondés à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Grenoble a annulé en toutes ses dispositions le permis de construire délivré tacitement le 2 octobre 2010 ;

    Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

    11. Considérant que M.A..., en sa qualité de bénéficiaire du permis litigieux, a été appelé à produire ses observations devant le tribunal ; que, s'il n'avait pas été mis en cause, il aurait eu qualité pour former tierce opposition contre la décision préjudiciant à ses droits rendue par le tribunal ; qu'il doit, par suite, être regardé comme une partie pour l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'il n'est dès lors pas fondé à se plaindre, pour ce motif, de ce que le tribunal a mis à sa charge le paiement d'une somme de 1 000 euros sur ce fondement ;

    12. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et M.D..., qui ne sont pas parties perdantes dans la présente instance, soient condamnés à verser quelque somme que ce soit à M. A...et à la commune d'Huez en remboursement des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, en l'espèce, sur ce même fondement, de mettre à la charge de M. A...et de la commune d'Huez, chacun, le versement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et de M. D...d'une somme de 750 euros ; 
    DECIDE :
    Article 1er : Les requêtes de M. A...et de la commune d'Huez, sont rejetées.
    Article 2 : M. A...et la commune d'Huez verseront, chacun, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades " et à M. D...une somme de 750 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
    Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B...A..., au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Olympiades ", à M. C...D...et à la commune d'Huez.



    Délibéré après l'audience du 7 janvier 2014, à laquelle siégeaient :
    M. Riquin, président,
    M. Picard, président-assesseur,
    M. Chenevey, premier conseiller.
    Lu en audience publique, le 4 février 2014."

     

  • Notion d'immixtion du maître de l'ouvrage

    Cet arrêt ne retient pas la notion d'immixtion du maître de l'ouvrage, et l'arrêt qui suit retient cette immixtion :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 octobre 2011), que la société civile immobilière Le Moulin Bunon (la SCI), assurée auprès de la société GAN, en responsabilité décennale et au titre de la garantie dommages-ouvrage, a fait édifier une maison d'habitation sur un terrain ; qu'elle a ensuite confié la réfection du mur, qui bordait ce terrain, aux sociétés Bexa, assurée en responsabilité décennale auprès de la société GAN et Tradit'Bat, assurée en responsabilité décennale auprès de la société AGF aux droits de laquelle vient la société Allianz ; que M. et Mme X... ont acquis la maison et la parcelle ; que se plaignant du basculement du mur, ils ont, après expertise, assigné la SCI, la société Bexa, et leur assureur en réparation de leurs préjudices ; que la société Tradit'Bat et son assureur ont été assignés en intervention forcée ;



    Sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal, réunis et ci-après annexé :



    Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine du contrat d'assurance, d'une part, que la garantie, qui n'avait fait l'objet d'aucune résiliation ou mise en demeure, était en cours au moment de la construction du mur qui entrait dans le cadre des spécialités techniques et missions déclarées aux articles un et trois des conditions particulières de la police, et que les murs de soutènement entraient dans le champ de la garantie sauf s'ils supportaient un remblai de voie ferrée ou un soubassement routier, ce qui n' était pas le cas, et d'autre part, que le GAN devait réparer le préjudice né de la privation de la jouissance d'une partie du jardin, la cour d'appel, répondant aux conclusions et procédant aux recherches prétendument délaissées, a légalement justifié sa décision de ce chef ;



    Mais sur le premier moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis :



    Vu les articles 1792 et 1382 du code civil ;



    Attendu que pour dire que dans leurs rapports avec les sociétés Bexa, Tradit'Bat et leurs assureurs, la SCI et son assureur le GAN prendraient en charge 40 % des sommes allouées aux époux X..., l'arrêt retient que si la SCI est un constructeur non réalisateur, c'est elle qui a décidé de construire à moindre frais un mur de « clôture » dont elle savait parfaitement qu'il s'était effondré sous le poids de la terre et de la construction qu'elle y avait érigée, et alors qu'elle était entourée du personnel techniquement compétent nécessaire ;



    Qu'en statuant ainsi, sans constater la compétence notoire de la SCI dans le domaine de construction concerné ou que son attention avait été appelée, par des professionnels de la construction, sur le caractère inadapté de l'ouvrage à son environnement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;



    PAR CES MOTIFS :



    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit qu'entre les co-responsables et leurs assureurs les appels en garantie pourront intervenir selon la répartition suivante : 40 % à la SCI Le Moulin Bunon, et son assureur, la société GAN assurances ; 30 % à la société Bexa et son assureur, la société GAN assurances ; 30 % à la société Tradit'Bat et son assureur la société Allianz IARD ; l'arrêt rendu le 13 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;



    Laisse à la société GAN et à la SCI Le Moulin Bunon la charge des dépens de leur propre pourvoi ;



    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société GAN assurances à payer 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les autres demandes ;



    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;



    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille quatorze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt



    Moyens produits au pourvoi principal par Me Rouvière, avocat aux Conseils, pour la société Gan assurances



    PREMIER MOYEN DE CASSATION



    Le moyen reproche à l'arrêt attaqué 



    D'AVOIR, statuant sur les appels en garantie, dit que 40 % de l'entier préjudice resterait à la charge de la SCI Le Moulin Bunon (maître de l'ouvrage) et de son assureur, la société GAN 



    AUX MOTIFS QUE si la SCI était un constructeur non réalisateur, c'était elle qui avait décidé de construire à moindres frais un mur de « clôture » dont elle savait parfaitement qu'il s'était effondré sous le poids de la terre et de la construction qu'elle y avait érigée, et alors qu'elle était entourée du personnel techniquement compétent nécessaire ; que les deux sociétés de travaux (Bexa et Tradit'Bat) avaient certes commis une faute, mais sur demande de la SCI et à sa seule initiative (arrêt, page 10) ;



    ALORS QUE le maître de l'ouvrage, constructeur non réalisateur, ne peut voir sa responsabilité retenue pour partie, dans les rapports avec les entreprises qui ont travaillé pour lui, que s'il était notoirement compétent et s'il s'est immiscé dans la construction, en prenant des risques en connaissance de cause ; que la Cour d'appel n'a pas constaté que la SCI Le Moulin Bunon était notoirement compétente en matière de construction ou qu'elle disposait d'un personnel propre, compétent en matière de construction, en-dehors de celui des entreprises dont elle demandait la garantie ; que la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;



    ET ALORS QUE la Cour d'appel n'a pas le moins du monde expliqué de quel élément du dossier elle tenait que la SCI Le Moulin Bunon disposait d'un personnel techniquement compétent, en-dehors de celui des entreprises travaillant pour elle et dont elle demandait la garantie ; que la Cour d'appel a, de plus fort, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil.



    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 



    Le moyen reproche à l'arrêt attaqué 



    D'AVOIR condamné la société GAN à payer diverses sommes aux époux X..., en retenant qu'elle devait sa garantie en tant qu'assureur de la responsabilité décennale de la société Bexa, condamnée à supporter 30 % de la charge définitive du préjudice 





    AUX MOTIFS QUE la société GAN faisait valoir qu'elle ne pouvait garantir son assuré, dans la mesure où celui-ci n'avait pas déclaré le chantier ; que cependant, la garantie, qui avait pris effet le 25 octobre 1993, n'avait fait l'objet d'aucune résiliation ou mise en demeure ; qu'elle était donc en cours au moment de la construction du mur qui entrait dans le cadre des missions déclarées aux articles 1er et 3 des conditions particulières de la police par l'assurée ; que les murs de soutènement entraient dans le champ de la garantie, sauf s'ils supportaient un remblai de voie ferrée ou un soubassement routier, ce qui n'était pas le cas ;



    ALORS QUE la Cour d'appel devait examiner, comme elle y était invitée, si le chantier litigieux avait été déclaré et si la réduction proportionnelle, opposable aux victimes, n'était pas en jeu ; qu'elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 113-9 du code des assurances.



    TROISIEME MOYEN DE CASSATION



    Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société GAN ASSURANCE à payer diverses sommes aux époux X..., en considérant que la garantie de cet assureur est acquise à la SARL BEXA pour la réfection du mur litigieux, sous réserve de la franchise contractuelle 



    AUX MOTIFS QUE la responsabilité décennale de la SARL BEXA, intervenue en qualité de droit de constructeur du mur sinistré est sollicitée ; qu'il s'agit ici aussi d'une responsabilité de plein droit de l'article 1792-1 du Code civil ; que vis-à-vis du maître de l'ouvrage, ou de la personne subrogée dans ses droits, la SARL BEXA engage sa responsabilité et répond des fautes de son sous-traitant, sous réserve de son éventuel recours contractuel récursoire contre ce dernier ; que la Société GAN ASSURANCES fait valoir qu'elle ne peut garantir son assuré dans la mesure ou celui-ci n'a pas déclaré le chantier ; que cependant, la garantie, qui a pris effet le 25 octobre 1993, n'avait fait l'objet d'aucune résiliation ou mise en demeure ; qu'elle était donc en cours au moment de la construction du mur qui entrait dans le cadre des spécialités techniques et missions déclarées aux article 1 et 3 des conditions particulières de la police, par la SARL BEXA ; que les murs de soutènement entrent en effet dans le champ de la garantie sauf s'ils supportent un remblai de voie ferrée ou un soubassement routier ce qui n'est pas le cas ; que la SARL BEXA n'a plus d'existence mais la garantie de la Société GAN ASSURANCES est acquise pour la réfection du mur, sous réserve de la franchise contractuelle 



    1º/ ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel ne pouvait condamner la société GAN ASSURANCE en se bornant à affirmer que la réalisation du mur entrait dans le cadre des spécialités techniques et missions déclarées aux articles 1 et 3 des conditions particulières de la police, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la garantie comprenait la qualité d'entreprise de bâtiment titulaire d'un contrat de louage d'ouvrage pour l'édification d'un mur de soutènement ou de clôture, ce que niait l'assureur en soutenant que sa garantie ne couvrait que la qualité de maître d'oeuvre qui en l'espèce n'était pas celle en laquelle agissait la SARL BEXA ; qu'ainsi l'arrêt manque de base légale au regard des articles 1134 du Code civile, 2 des conditions générales de la police ;



    2º/ ALORS QU'EN se bornant à affirmer que la réalisation du mur entrait dans le cadre des spécialités techniques et missions déclarées aux articles 1 et 3 des conditions particulières, de la police, la Cour d'appel qui n'a pas répondu aux conclusions de la société GAN ASSURANCE sur ce point, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;



    3º/ ALORS QUE la Cour d'appel ne pouvait se limiter à affirmer que le mur litigieux entrait dans le champ de la garantie sauf s'il supporte un remblai de voie ferrée ou un soubassement routier, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, sans rechercher si cet ouvrage était destiné à protéger l'immeuble ou à contribuer à la stabilité du sol d'assise des fondations, conditions pour que la garantie puisse être acquise comme le soutenait l'assureur ; qu'en l'absence d'une telle recherche, l'arrêt manque de base légale au regard des articles 1134 du Code civil, 1 des conditions générales et 6 de l'annexe 1 des conditions générales du contrat ;



    4º/ ALORS QUE la Cour d'appel ne pouvait condamner la société GAN ASSURANCE à régler aux époux X... une indemnité au titre d'un préjudice de jouissance non compris dans la garantie accordée à la SARL BEXA ; qu'ainsi l'arrêt est entaché d'une violation de l'article 1134 du Code civil.

    Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Le Moulin Bunon



    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que 40 % de l'entier préjudice resterait à la charge de la SCI LE MOULIN BUNON ;



    AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les appels en garantie ; que la contribution de chaque co-responsable a été déterminée ainsi par le Tribunal ¿ 20% la SCI LE MOULIN BUNON ¿ 40% la SARL BEXA ¿ 40% la société TRADIT BAT ; qu'il convient cependant d'observer que si la SCI est un constructeur non réalisateur, c'est elle qui a décidé de construire à moindre frais un mur de « clôture » dont elle savait parfaitement qu'il s'était effondré sous le poids de la terre et de la construction qu'elle y avait érigé et alors qu'elle était entourée du personnel techniquement compétent nécessaire ; que les deux sociétés sont de exécutants qui ont certes commis une faute, mais sur demande de la SCI et à sa seule initiative ; qu'ainsi, 40% de l'entier préjudice restera à la charge de la SCI LE MOULIN BENON et de son assureur, la société GAN ASSURANCES ; 30% à la charge de la société BEXA et de son assureur, la société GAN ASSURANCES ; 30% à la charge de la société TRADIT'BAT et de son assureur, la SA ALLIANZ IARD ; que les recours entre les parties pourront s'effectuer sur ce seul fondement ; que les parties seront déboutées de tout autre recours ;



    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la responsabilité de la X... en réalité LE MOULIN BUNON , certes mineure sur le plan technique selon le rapport d'expertise, est néanmoins engagée à hauteur de 20% des condamnations prononcées, en ce qu'elle a donné son approbation à la solution mise en oeuvre par les sociétés BEXA et TRADIT'BAT ; que ces deux dernières, la première en qualité de concepteur-réalisateur, la seconde en qualité d'entreprise réalisatrice ont contribué à part égale à la réalisation du dommage, soit 40% chacune ;



    1° ALORS QUE l'entrepreneur professionnel doit attirer l'attention de son client et le conseiller sur les contraintes imposées par l'environnement de l'ouvrage et les adaptations qui s'imposent ; qu'en jugeant que la société LE MOULIN BUNON avait commis une faute en faisant réaliser un « mur de clôture » et qu'elle avait donné son approbation à la solution mise en oeuvre, sans rechercher, ainsi que cela lui était demandé (conclusions d'appel de l'exposante, p.7-8), si l'emploi de cet intitulé pour désigner le mur à reconstruire n'avait pas été que de pure convenance et dépourvu de toute signification technique pour l'exposante profane, et si, en réalité, elle n'avait pas fait appel à la société BEXA, entrepreneur professionnel, pour qu'elle construise un mur adapté à l'environnement de l'ouvrage projeté, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;



    2° ALORS QUE l'entrepreneur professionnel doit attirer l'attention de son client et le conseiller sur les contraintes imposées par l'environnement de l'ouvrage et les adaptations qui s'imposent ; qu'en jugeant que la société LE MOULIN BUNON avait commis une faute en faisant réaliser un « mur de clôture » et en donnant son approbation à la solution mise en oeuvre, sans rechercher, ainsi que cela lui était demandé (conclusions d'appel de l'exposante, p.7-8), si l'emploi de l'intitulé « mur de clôture » pour désigner le mur à reconstruire n'avait pas été que de pure convenance et dépourvu de toute signification technique pour l'exposante profane, et si la société TRADIT'BAT n'était pas tenue de requalifier l'ouvrage projeté et de l'adapter à son environnement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;



    3° ALORS QUE le maître de l'ouvrage, constructeur non réalisateur, ne peut voir sa responsabilité retenue pour partie, dans les rapports avec les entreprises qui ont travaillé pour lui, que s'il était notoirement compétent et s'il s'est immiscé dans la construction, en prenant des risques en connaissance de cause ; qu'en condamnant l'exposante à supporter 40% de la charge définitive de la condamnation, sans constater que la SCI LE MOULIN BUNON était notoirement compétente en matière de construction ou qu'elle disposait d'un personnel propre, compétent en matière de construction, en-dehors de celui des entreprises dont elle demandait la garantie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ;



    4° ALORS QU'en toute hypothèse, les juges du fond ont l'obligation de préciser les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent pour considérer qu'un fait est établi ; qu'en jugeant que la SCI LE MOULIN BUNON disposait d'un personnel techniquement compétent, en dehors de celui des entreprises auxquelles elle avait fait appel et dont elle demandait la garantie, sans préciser les éléments de preuve sur lesquels elle se fondait pour retenir un tel élément de fait, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."

    _________________________________________________________

    "Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci après annexé :

    Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que l'immixtion de la SCI Discus était établie au titre du paiement direct de certaines situations de travaux correspondant à des travaux supplémentaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre la société Philippe Roux dans le détail de son argumentation, a dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, retenu que l'immixtion même limitée du maître de l'ouvrage dans la conduite du chantier avait contribué au retard d'exécution dans une proportion qu'elle a évaluée à 10 %, et justifiait la réduction à 113 229 euros TTC du montant des pénalités de retard dues par l'entreprise générale dont la société Philippe Roux était solidairement tenue ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Et sur les quatre moyens du pourvoi incident et le moyen unique du pourvoi provoqué, qui est recevable :

    Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les moyens du pourvoi incident et du pourvoi provoqué, qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission de ces pourvois ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi principal ;

    DECLARE non admis le pourvoi incident et le pourvoi provoqué ;

    Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Discus à payer la MAF, en qualité d'assureur dommages ouvrage, la somme de 2 500 euros, et la somme de 1 000 euros à la société Axa France IARD ; rejette les autres demandes ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille treize.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Philippe Roux architecte, demanderesse au pourvoi principal, et la société Mutuelle des architectes français

    Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SARL PHILIPPE ROUX à payer à la SCI DISCUS la somme de 113.229 euros TTC au titre des pénalités de retard,

    Aux motifs que « les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
    Qu'il convient seulement de souligner, en ce qui concerne le montant des pénalités de retard dues par la société PIERRE CONSTRUCTION dont la société PHILIPPE ROUX est solidairement tenue en exécution de l'avenant au contrat de maîtrise d'oeuvre, que le tribunal, qui a exactement retenu un retard global de livraison de 230 jours justifiant un décompte de pénalités s'établissant à 125.810 € TTC, a justement réduit à la somme de 113.229 € TTC le montant de ces pénalités eu égard à l'immixtion limitée du maître de l'ouvrage dans la conduite du chantier, et que les jours d'intempéries allégués par la société PHILIPPE ROUX ne sont justifiés par aucune pièce produite ; qu'il n'y a donc pas lieu à réduction supplémentaire des pénalités de retard » (arrêt p. 9, § 2 & 3 des motifs),

    Et aux motifs, adoptés, que « l'avenant au contrat de maîtrise d'oeuvre en date du 26 octobre 2000 stipule d'une part que " tout retard dans la délivrance des pièces relevant de la compétence des architectes, dont ils seront directement responsables sera sanctionné par une astreinte de cinq cent francs 76,22 euros par jour de retard, nonobstant tout recours " et que "l'indemnité due par jour de retard par le ou les entrepreneurs en charge du chantier, et à laquelle ils seront tenus solidairement, devra être de 3000 francs 457,34 euros par jour de retard nonobstant tout autre recours ".
    Le CCAG du marché de travaux régularisé par la société PIERRE CONSTRUCTION selon devis du 8 décembre 2001 accepté le 10 décembre 2001 et l'ordre de service n° 1 délivré le 11 décembre 2001 stipulent un démarrage des travaux accepté le 2 janvier 2002, leur achèvement au 30 septembre 2002, ainsi que des pénalités de retard d'un montant journalier de 457,34 euros HT ou 547 euros TTC.
    L'obligation solidairement souscrite par les maîtres d'oeuvre au paiement des pénalités de retard dues par l'entreprise générale PIERRE CONSTRUCTION, dont le montant n'était pas plafonné à défaut pour le marché en cause d'avoir été contractuellement soumis à la norme NFP 03 001 selon l'article II. 1 du CCAG, ne permet pas à la société PHILIPPE ROUX d'opposer au maître de l'ouvrage l'absence de faute qui leur serait imputable au titre de l'inexécution dans le délai contractuel.
    De même, la société PHILIPPE ROUX n'est pas fondée à soutenir que l'immixtion de la SCI DISCUS, bien qu'établie au titre du paiement direct de certaines situations de travaux correspondant à des travaux supplémentaires par elles réclamés tels que la mise en oeuvre du carrelage en sous-sol, est la cause de l'abandon de chantier par l'entreprise générale qui résulte des carences manifestes de la société PIERRE CONSTRUCTION dans l'exécution des ouvrages confiés et le respect du planning par elle accepté avec engagement de livraison au 20 novembre 2002.
    S'il convient de retenir, ainsi que le retient l'expert et l'admet le demandeur, nonobstant les procès-verbaux de constat d'état des lieux après abandon de chantier en date des 14 avril, 13 mai et 9 juillet 2003, que les bureaux ont été réceptionnés, ou se trouvaient en état d'être réceptionnés avec réserves "courant mars 2003", soit un retard d'exécution de 4 mois ou 120 jours, et que les logements ont été livrés réserves levées par la société BRM aux frais avancés de la société DISCUS le 10 juillet 2003, soit un retard supplémentaire d'exécution de 110 jours soit un retard global de 230 jours, soit un décompte de pénalités s'établissant à 125.810 euros TTC.
    Si l'absence de caractère manifestement excessif de la clause de pénalité de retard prévue au marché, qui constitue une clause pénale réductible dès lors qu'elle vise à réparer forfaitairement le préjudice causé par le retard d'exécution, alors que celui ressortit à la perte de loyers mensuels perçus par la SCI DISCUS sur une base équivalente (16.410 euros TTC/mois) exclut à lui seul toute réduction du montant stipulé, il est autrement de l'immixtion même limitée du maître de l'ouvrage dans la conduite du chantier qui a contribué au retard d'exécution dans une proportion que le tribunal estime devoir fixer à 10 % au regard des pièces communiquées, et qui justifie dès lors la réduction à 113.229 euros TTC du montant des pénalités de retard dues par l'entreprise générale dont la société PHILIPPE ROUX est solidairement tenue en exécution de l'avenant au contrat de maîtrise d'oeuvre » (jug. p. 15 & 16),

    Alors que le juge est tenu de répondre aux conclusions des parties ; qu'en l'espèce, pour défendre à la demande du maître d'ouvrage tendant à sa condamnation au paiement de pénalités de retard, la société PHILIPPE ROUX a invoqué diverses fautes de la SCI DISCUS ayant provoqué l'apparition des retards litigieux ; qu'elle a notamment soutenu que la SCI avait imposé le choix de la société PIERRE CONSTRUCTION en dépit de ses mises en garde, que la SCI avait réglé directement à cette entreprise un certain nombre de situations de travaux qu'elle n'avait pu viser, la privant ainsi de tout moyen de coercition, que le maître d'ouvrage avait également passé directement des commandes à l'entreprise sans l'avertir, qu'à l'ouverture du dossier, elle avait sollicité la production d'une caution bancaire par l'entrepreneur, qui ne l'a jamais remise, de sorte que le maître d'ouvrage était privé de toute garantie, et que par courrier du 14 décembre 2002, elle avait informé la SCI que les règlements devaient être suspendus en l'absence de remise de la caution ; qu'en condamnant la société PHILIPPE ROUX au paiement de pénalités de retard, sans répondre au moyen invoquant ces fautes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
    Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la SCI Discus, demanderesse au pourvoi incident

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :

    D'AVOIR débouté la SCI DISCUS de sa demande tendant à voir condamner la société PHILIPPE ROUX, maître d'oeuvre, au titre des désordres constatés par l'expert ;

    AUX MOTIFS QUE « les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation » ;

    ET AUX MOTIF QUE « la Cour n'est pas valablement saisie des demandes de la SCI DISCUS dirigées en cause d'appel contre la société PIERRE CONSTRUCTION, puisque la société DISCUS n'a pas assigné Maître X..., es qualités de mandataire liquidateur de la société PIERRE CONSTRUCTION ; que le jugement déféré est donc passé en force de chose jugée en ce qu'il a déclaré la SCI DISCUS irrecevable en ses demandes formées à rencontre de la société PIERRE CONSTRUCTION » ;

    ALORS QUE l'architecte qui a commis une faute en relation avec la survenance des désordres est tenu à la réparation de l'entier dommage ; que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 7 s.), la SCI DISCUS a soutenu que la société PHILIPPE ROUX, architecte, n'a pas assuré le suivi du chantier, n'a pas empêché l'entrepreneur de réaliser les désordres, n'a pas imposé à celui-ci de reprendre les désordres, et n'a pas géré la construction ni le temps imparti pour la réaliser, de sorte qu'elle a failli à sa mission ; qu'en statuant ainsi, sans se prononcer sur la faute imputée à la société PHILIPPE ROUX de nature à engager sa responsabilité et à la faire répondre de l'entier dommage, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-1 du Code civil, ensemble l'article 1147 du même Code.

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

    LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :

    D'AVOIR rejeté la demande de la SCI DISCUS tendant à voir condamner la société PHILIPPE ROUX, maître d'oeuvre à prendre à sa charge la somme de 71.330 € au titre des travaux supplémentaires ;

    AUX MOTIFS PROPRES QUE « les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation » ;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'allégation d'un contrôle tardif des situations de travaux qui aurait conduit à un paiement indu de 71.330 € HT se heurte d'une part au paiement direct par le maître de l'ouvrage de certaines situations de travaux non visées par les maîtres d'oeuvre (notamment travaux supplémentaires du 6 décembre, ravalement façade rue), d'autre part à l'immixtion du maître de l'ouvrage dans la maîtrise d'oeuvre, tenant notamment à la commande directe non soumise aux architectes de la pose de carrelage en sous-sol » ;

    ALORS QUE, dans un marché à forfait, l'architecte répond du coût des travaux supplémentaires qui n'ont pas été acceptés par le maître de l'ouvrage ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI DISCUS (concl., p. 9) a fait valoir qu'elle avait conclu un marché à forfait et que ni l'architecte ni l'expert n'ont été capables de justifier l'existence de travaux supplémentaires qui auraient été commandés et approuvés par elle ; qu'elle rappelait que l'expert n'a pu justifier de l'acceptation des prétendus travaux supplémentaires et que l'expert les a inscrit dans son expertise, sans justification aucune ; qu'elle précisait, à cet égard, qu'il n'a été produit par l'architecte ou l'entreprise générale quelques documents que ce soit attestant d'un accord sur les travaux supplémentaires inscrits pour une somme de 71.330 € dans le rapport d'expertise et repris dans le jugement ; qu'elle ajoutait que ni l'architecte, ni l'entreprise générale n'ont été capables d'indiquer à quels travaux commandés et effectués se rapportait cette somme ; qu'elle faisait valoir que l'architecte engage sa responsabilité à raison du dépassement du coût des travaux ; qu'elle exposait que les travaux supplémentaires non acceptés par le maître d'ouvrage sont imputables à l'architecte, à plus forte raison lorsque les prétendus travaux supplémentaires sont ainsi qualifiés lors d'une reddition de compte trop tardivement effectuée par l'architecte qui ne s'est pas aperçu à temps des surfacturations du constructeur, que le dernier décompte produit par l'architecte fait ressortir qu'une somme de 71.330 € serait due par la SCI DISCUS au titre de travaux supplémentaires, mais que l'expert judiciaire reconnaît lui-même en page 11 de son rapport qu'il n'a jamais reçu de justificatif de l'architecte sur cette somme et que ce dernier, malgré les demandes répétées lors de l'expertise a été incapable de justifier de la nature de ces travaux supplémentaires pour un montant de 71.330 € ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces chefs de conclusions de nature à établir que la société PHILIPPE ROUX, architecte, avait engagé sa responsabilité contractuelle au titre des travaux supplémentaires dont la SCI DISCUS a supporté le coût, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION

    LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :

    D'AVOIR rejeté la demande de la SCI DISCUS tendant à voir condamner la société PHILIPPE ROUX au titre de l'absence de conseils concernant la souscription de garantie constructeur non réalisateur (CNR) et perte d'achèvement du chantier (PAC) ;

    AUX MOTIFS PROPRES QUE « les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation » ;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il est constant que suivant contrat d'architecte en date du 25 octobre 2000 et son avenant en date du 26 octobre 2000, la SCI DISCUS a confié à la SARL ROUX & ZERBIB une mission complète de maîtrise d'oeuvre de conception et d'exécution des travaux de démolition, rénovation et construction de l'opération en cause, nécessaire à l'obtention du certificat de conformité ; que le visa global des articles 1147 et 1792 du Code civil et l'articulation insuffisante des demandes de réparation et de leurs fondements respectifs ne permettent pas à la SCI DISCUS de revendiquer le bénéfice des garanties légales à l'encontre du maître d'oeuvre ; qu'il importe en outre de constater, contrairement à ce que la SCI fait valoir dans ses dernières écritures, que la reprise en sous oeuvre du mur en partie mitoyen implanté en limite de la parcelle du ..., dont les désordres n'ont fait l'objet d'aucun constat contradictoire avant exécution des travaux de reprise par la société SAPER BATIMENT pour un montant de 3.782 € TTC selon facture du 28 septembre 2006, ne peut relever du champs d'application de la garantie décennale, que l'absence de protection du joint de dilatation extérieur de la façade nord (désordre n° 9 de la liste établie par l'expert Y...), l'absence de joints de dilatation au niveau de la dalle du plancher haut du 4° étage ainsi qu'entre le bâtiment principal et l'extension à tout niveaux, lesquelles non - façons ont fait l'objet d'un avis du bureau du contrôle et d'un signalement par les architectes lors des opérations préalables à la réception ; que ces désordres constituent ainsi, à l'instar de la corrosion d'une poutre et des infiltrations en sous-sol dénoncées notamment par procès-verbal de constat du 13 mai 2003, des vices apparents faisant l'objet de réserves non levées qui relèvent par du seul champ d'application de responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée ; qu'il en est de même, en dépit de l'impropriété à destination ou de l'atteinte à la solidité de l'ouvrage qu'ils révèlent, de l'absence de résilient phonique sous les carrelages des cuisines, salles de bains et salles d'eau des 2°, 3° et 4° étage et du défaut de planéité du carrelage en parties communes, s'ajoutant à l'ensemble des désordres n° 1 à 50 de la liste 1 établie par l'expert judiciaire au vu des procès-verbaux de constats des 13 mai et 9 juillet 2003, ainsi qu'au défaut de finition de l'étanchéité de l'édicule du quatrième étage (désordre n° 88 de la liste 2 établie par l'expert judiciaire) ; … ; qu'il résulte toutefois des conclusions susvisées du rapport de l'expert Y... qu'à l'exception de la non réalisation de la fosse à hydrocarbures, dont la prescription a été omise au CCTP établi par les architectes, et du refus de délivrance du certificat de conformité qui serait également de nature à engager la responsabilité des maîtres d'oeuvre, les désordres constatés procèdent de fautes d'exécution, du non respect des documents contractuels, de non façons et de fautes d'exécution dont la responsabilité incombe à titre exclusif à l'entreprise générale PIERRE CONSTRUCTION ; qu'alors que le contrat de maîtrise d'oeuvre du 25 octobre 2000 donnait notamment mission aux architectes (article 4 / 1 du CCG) de "assembler les éléments du projet nécessaires à la consultation permettant awc entrepreneurs consultés d 'apprécier la nature, la quantité, la qualité et les limites fie leurs prestations, et d'établir leurs offres", "d'assister le maître de l'ouvrage dressant avec l'architecte la liste des entreprises à consulter pour l'établissement des pièces complémentaires administratives constituant le dossier de consultation (cahier particulier d'appel d'offres, CCAG et CCAP, projet de marché et acte d'engagement", la prise en compte de la société PIERRE CONSTRUCTION dans la liste des entreprises à consulter ne peut être imputée à faute à la société ROUX & ZERBIB ; qu'il est en effet établi que lors du dépouillement des offres, la société ROUX & ZERBIB investie à ce titre d'une mission d'assistance du maître de l'ouvrage, a attiré spécialement l'attention de son cocontractant sur l'insuffisante compétence ou spécialisation de la société PIERRE CONSTRUCTION pour l'édification d'un immeuble à usage de bureaux et logements (lettre du 17 octobre 2001), de sorte que, le choix de l'entreprise adjudicataire incombant au maître de l'ouvrage, l'acceptation par celui-ci, en dépit des réserves précédemment émises par la maîtrise d'oeuvre, du devis tout corps d'état présenté par la société PIERRE CONSTRUCTION le 8 décembre 2001 pour un montant de 700.505,38 € TTC en vue d'une livraison au 20 septembre 2002 selon ordre de service n°1, ne peut engager la responsabilité de la société ROUX & ZERBIB, à supposer même que les entreprises BACCORE et COMAIPAL non retenues se soient révélées moins-disantes après déduction des travaux d'aménagement de bureaux ; que les architectes investis d'une mission de maîtrise d'oeuvre d'exécution n'étaient pas tenus à une présence constante sur le chantier ; que, par voie de conséquence, il ne peut se déduire du seul constat de désordres à la date de l'abandon de chantier par l'entreprise générale la preuve de fautes de surveillance et de suivi des travaux qui leur seraient imputables ; que les procès-verbaux de réunions de chantier font d'ailleurs apparaître que les maîtres d'oeuvre ont notamment stigmatisé l'absence de réalisation d'études techniques pour les travaux de gros-oeuvre réalisés sur l'immeuble existant ayant révélé l'atteinte des planchers bois, la transmission tardive des plans d'exécution de la société PIERRE CONSTRUCTION et des documents techniques du sous-traitant du lot VMC, le retard pris sur le planning de chantier, les malfaçons et non-conformités affectant les ouvrages qui lui ont été confiés, le non-respect des règles de l'art tenant notamment à l'omission de certains ouvrage ayant fait l'objet d'avis défavorables du bureau de contrôle (joint de dilatation dalle de plancher, appuis de portes- fenêtres, défaut de résiliant phonique), l'absence de remise du dossier ravalement et du schéma de pose des gaines techniques et canalisations enterrées en sous-sol, ainsi que l'absence de suite donnée aux recommandations des services techniques de la ville de MALAKOFF concernant l'absence de séparateur hydrocarbures pour l'évacuation des eaux de parking ; que de même, aucune preuve n'est rapportée aux débats du lien de causalité existant entre les désordres constatés par l'expert et la modification de l'emprise de l'ouvrage en volume et en implantation qui découle de la prohibition des travaux d'extension en surélévation partielle de l'immeuble existant situé dans une zone de servitude de reculement, telle qu'opposée par l'administration dans le cadre du contrôle de légalité du permis délivré en avril 2001 ; qu'ensuite, la réserve non levée tenant à l'inexécution de la fosse à hydrocarbures omise dans le CCTP du lot gros oeuvre, et dont le coût de mise en oeuvre est estimé à 2000 € sur un marché de 461 977, 92 € HT hors travaux supplémentaires, n'exclut pas que les maîtres d'oeuvre soient admis à s'exonérer de la responsabilité qu'ils encourent à ce titre, dès lors qu'ils ont demandé à la société PIERRE CONSTRUCTION (comptes-rendus de réunions de chantier des 2, 9, 17, 23, 30 septembre, 8, 14, 21, 28 octobre, 4, 18, 25 novembre, 9 décembre 2002, 3, 6, et 13 janvier 2003) de réaliser l'ouvrage recommandé par les services techniques de la commune et retenu les fournisseurs pressentis, soit comme relevant du marché consenti par l'entreprise générale, soit comme travaux supplémentaires ; que la non réalisation de la mise à la terre des installations électriques de l'immeuble, d'un coût facturé à la SCI DISCUS de 174,52 € HT, et le défaut de finition de l'édicule du 4° étage, désordre non constaté contradictoirement par l'expert avant reprise par ACE aux frais avancés du maître de l'ouvrage, relève de même des malfaçons d'exécution et manquements aux règles de l'art imputables à la seule entreprise générale dans le contexte de son abandon de chantier ; … » ;

    ALORS QUE l'architecte est tenu d'un devoir de conseil ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI DISCUS fait valoir que la société PHILIPPE ROUX a manqué à son devoir de conseil, en s'abstenant de lui proposer la souscription d'une garantie constructeur non réalisateur (CNR) et d'une garantie perte d'achèvement du chantier (PAC) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher si, de ce chef, la société PHILIPPE ROUX n'avait pas engagé sa responsabilité contractuelle, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.

    QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

    LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué,

    D'AVOIR rejeté la demande de la SCI DISCUS tendant à la condamnation de la société PHILIPPE ROUX à lui payer in solidum avec la MAF une somme de 166.921 € au titre des pénalités de retard,

    AUX MOTIFS QUE « les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation » ;

    ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motivation ; que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 12), la SCI DISCUS a soutenu que l'architecte n'a jamais fait apparaitre ses propres pénalités de retard, qui s'élèvent à la somme de 166.921 euros dans les comptes rendus de chantier ni dans ses propres factures et qu'il sera condamné à les payer in solidum avec son assureur, la MAF ; qu'en laissant sans réponse ces chefs de conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
    Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la SCI Discus, demanderesse au pourvoi provoqué

    LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :

    D'AVOIR rejeté la demande d'indemnisation de la SCI DISCUS à l'encontre de la société MAF, prise en qualité d'assureur dommages ouvrage ;

    AUX MOTIFS QUE « « les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation » ;

    ALORS QUE, dans ses écritures d'appel, la SCI DISCUS a invoqué le manquement de l'assureur à son obligation de loyauté (concl. p. 13 s.) ; qu'en s'abstenant de rechercher si la MAF n'avait pas engagé sa responsabilité envers la société SCI DISCUS pour avoir méconnu son devoir de loyauté envers son assuré, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."


     

  • Notion de desserte suffisante et permis de construire

    Un arrêt sur la notion de desserte suffisante d'un terrain condition de délivrance un permis de construire :

     

     

    "Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 8 février et 9 mai 2012 au secrétariat du contentieux du Conseil d'État, présentés pour la commune du Castellet, représentée par son maire ; la commune demande au Conseil d'État :

    1°) d'annuler l'arrêt n° 09MA04738 du 8 décembre 2011 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement n° 0705672 du 6 novembre 2009 par lequel le tribunal administratif de Toulon a annulé, à la demande de Mme B...A..., l'arrêté du 16 juillet 2007, notifié le 31 juillet 2007, par lequel son maire a retiré le permis de construire tacite dont bénéficiait Mme A...et a refusé de délivrer à celle-ci le permis de construire qu'elle avait demandé ;

    2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à son appel ;

    3°) de mettre à la charge de Mme A...les dépens et une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu la loi n° 79-589 du 11 juillet 1979 ;

    Vu la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 ;

    Vu le code de justice administrative ;


    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de M. Didier Ribes, Maître des Requêtes, 

    - les conclusions de Mme Suzanne von Coester, rapporteur public ;

    La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Coutard, Munier-Apaire, avocat de la commune du Castellet et à la SCP Lyon-Caen, Thiriez, avocat de Mme A...;



    1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que Mme A..., qui est propriétaire d'un terrain sur le territoire de la commune du Castellet, a sollicité un permis d'y construire une maison ; que ce terrain est desservi par deux voies, l'une, ouverte à la circulation mais impraticable pour les engins d'incendie et de secours, l'autre praticable par ces mêmes engins, mais traversant un lotissement dont les propriétaires n'ont pas consenti à Mme A...d'autorisation de passage ; que, par une décision notifiée le 31 juillet 2007, le maire du Castellet a retiré le permis de construire tacite né le 26 juillet 2007 au bénéfice de Mme A...et refusé de délivrer le permis de construire, au motif que les conditions de desserte du terrain étaient insuffisantes ; que, par un jugement du 6 novembre 2009, le tribunal administratif de Toulon a, à la demande de MmeA..., annulé cet arrêté ; que, par un arrêt du 8 décembre 2011, contre lequel la commune du Castellet se pourvoit en cassation, la cour administrative d'appel de Marseille a confirmé ce jugement ;

    2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : " Le permis de construire peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. (...) " ; qu'aux termes de l'article NB 3 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune du Castellet, relatif aux accès à la voirie : " (...) Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l'incendie (...) " ; 

    3. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article L. 1424-2 du code général des collectivités territoriales : " Les services d'incendie et de secours sont chargés de la prévention, de la protection et de la lutte contre les incendies. / Ils concourent, avec les autres services et professionnels concernés, à la protection et à la lutte contre les autres accidents, sinistres et catastrophes, à l'évaluation et à la prévention des risques technologiques ou naturels ainsi qu'aux secours d'urgence. / Dans le cadre de leurs compétences, ils exercent les missions suivantes : / 1° La prévention et l'évaluation des risques de sécurité civile ; / 2° La préparation des mesures de sauvegarde et l'organisation des moyens de secours ; / 3° La protection des personnes, des biens et de l'environnement ; / 4° Les secours d'urgence aux personnes victimes d'accidents, de sinistres ou de catastrophes ainsi que leur évacuation. " ; que l'article L. 1424-3 du même code précise : " Les services d'incendie et de secours sont placés pour emploi sous l'autorité du maire ou du préfet, agissant dans le cadre de leurs pouvoirs respectifs de police. (...) " ; qu'en vertu de l'article L. 1424-4 du même code : " Dans l'exercice de leurs pouvoirs de police, le maire et le préfet mettent en oeuvre les moyens relevant des services d'incendie et de secours dans les conditions prévues par un règlement opérationnel arrêté par le préfet après avis du conseil d'administration du service départemental d'incendie et de secours. / L'organisation du commandement des opérations de secours est déterminée par ce règlement. Le commandant des opérations de secours désigné est chargé, sous l'autorité du directeur des opérations de secours, de la mise en oeuvre de tous les moyens publics et privés mobilisés pour l'accomplissement des opérations de secours. / En cas de péril imminent, le commandant des opérations de secours prend les mesures nécessaires à la protection de la population et à la sécurité des personnels engagés. Il en rend compte au directeur des opérations de secours (...) " ;

    4. Considérant, en premier lieu, que l'autorité compétente et, en cas de recours, le juge administratif doivent s'assurer qu'une ou plusieurs voies d'accès au terrain d'assiette du projet pour lequel un permis de construire est demandé permettent de satisfaire aux exigences posées par les règles d'urbanisme citées au point 2 ; qu'à cette fin, pour apprécier les possibilités d'accès au terrain pour le propriétaire ou les tiers, il leur incombe de s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie ; qu'il résulte par ailleurs des dispositions du code général des collectivités territoriales citées au point 3 que les services publics d'incendie et de secours sont, dans le cadre de leurs missions de protection et de secours, en droit d'intervenir sur tout le territoire de la commune, sans que puisse leur être opposé le caractère privé des voies qu'ils doivent emprunter ; que, dès lors, pour apprécier les possibilités d'accès de ces services au même terrain d'assiette, il appartient seulement à l'autorité compétente et au juge de s'assurer que les caractéristiques physiques d'une voie d'accès permettent l'intervention de leurs engins, la circonstance que cette voie ne serait pas ouverte à la circulation publique ou grevée d'une servitude de passage étant sans incidence ; 

    5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en relevant, pour juger que le maire s'était fondé à tort sur les conditions de desserte insuffisantes pour retirer le permis de construire, que si Mme A...ne justifiait pas d'une autorisation de passage des véhicules sur les voies du lotissement Lis Oulivie, la commune ne démontrait pas une incapacité matérielle pour les pompiers d'accéder en cas de sinistre au terrain d'assiette en litige en empruntant le cas échéant des voies privées qui ne seraient pas ouvertes à la circulation publique, la cour n'a entaché son arrêt d'aucune erreur de droit ; 

    6. Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations : " Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application des articles 1er et 2 de la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l'amélioration des relations entre l'administration et le public n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales " ; 

    7. Considérant que, pour retirer le permis tacite dont bénéficiait MmeA..., au motif des conditions insuffisantes de desserte du terrain, le maire du Castellet a été nécessairement conduit à porter une appréciation sur les faits ; qu'il ne se trouvait donc pas en situation de compétence liée ; que, dès lors, contrairement à ce que soutient la commune, la cour n'a commis aucune erreur de droit en regardant comme opérant le moyen tiré de ce que la décision de retrait aurait été prise en méconnaissance des dispositions citées ci-dessus de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 ;

    8. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la commune du Castellet n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque ;

    9. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de Mme A...qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que demande la commune du Castellet au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune du Castellet la somme de 3 000 euros qui sera versée à Mme A...au même titre ; que, par ailleurs, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu, comme le demande la commune du Castellet, de mettre les dépens à la charge de MmeA... ;



    D E C I D E :
    --------------
    Article 1er : Le pourvoi de la commune du Castellet est rejeté.
    Article 2 : La commune du Castellet versera à Mme A...la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
    Article 3 : La présente décision sera notifiée à la commune du Castellet et à Mme B...A...."