Ok

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.

- Page 4

  • Dépassement de ses pouvoirs par le syndic de copropriété

    Un arrêt sur le dépassement de ses pouvoirs par le syndic de copropriété :

     

    "Attendu qu'ayant relevé, dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires de la Résidence "Le clos de Montreuil" (le syndicat) et la société Abside, chargée, par marché à forfait, de travaux de réfection des façades de la résidence, que les travaux supplémentaires nécessaires, d'un montant de 91 469,94 euros, soit un surcoût de l'ordre de 30 %, dont le syndicat avait été informé lors de l'assemblée générale qui s'était tenue le 21 janvier 2002, avaient fait l'objet de deux situations, comportant chacune, d'une part, le montant du marché de base, d'autre part, celui des travaux supplémentaires et avaient été intégralement réglées après leur réalisation par le syndic, la société Lamy agence Gobelins (la société Lamy), qui avait en outre affirmé dans deux lettres adressées à l'architecte que ces travaux supplémentaires avaient été autorisés par cette assemblée générale, et, dans les rapports entre le syndicat et le syndic, que la somme réglée pour ces travaux par la société Lamy l'avait été sans autorisation de l'assemblée générale, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur la novation, et qui a, sans se contredire, pu en déduire qu'engagé par les agissements de son mandataire, la société Lamy, le syndicat avait, dans ses rapports avec la société Abside, démontré son intention de sortir du forfait, mais que la société Lamy avait, dans ses relations avec son mandant, commis une faute, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la société Lamy aux dépens ;

    Vu l' article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Lamy, de Mme X... et du syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos de Montreuil, condamne la société Lamy à payer à la société Abside la somme de 2 500 euros ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société Lamy.

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR constaté la caducité du marché à forfait conclu par le syndicat des copropriétaires de la copropriété du 1-23 rue Joliot Curie à Montreuil et la société ABSIDE, condamné ce syndicat à verser à la société ABSIDE la somme, en principal, de 92.776 € et la somme de 11.000 € à titre de dommages et intérêts, condamné la société LAMY à garantir le syndicat des copropriétaires du paiement de la somme en principal de 91.469,41 € plus intérêts et capitalisation, condamné le syndicat à payer à Madame X... la somme de 32.277,30 €, condamné la société LAMY à garantir le syndicat du paiement de cette somme à hauteur de 8.385,45 € plus intérêts et capitalisation et rejeté la demande de la société LAMY tendant à être garantie par Madame X...;

    AUX MOTIFS QUE la copropriété du 1-23 rue Joliot Curie à Montreuil, dénommée résidence Le Clos de Montreuil (Seine-Saint-Denis), a, alors qu'elle avait comme syndic le Cabinet MARABEL GESTRIM devenu Société LAMY, par une 12ème résolution de son assemblée générale du 14 décembre 2000, décidé de faire procéder à la réfection de ses façades, dans le cadre d'une enveloppe de 1.800.000 F, soit 274.408,23 € et mandaté le conseil syndical, en accord avec le syndic, pour choisir un maître d'oeuvre et une entreprise ; que le syndic a signé un contrat d'architecture avec Madame X... le 11 juin 2001 ; que la société ABSIDE a établi un devis au vu d'un descriptif de travaux établi par l'un des copropriétaires, mentionnant en première phrase que: « Ce document a pour but de définir le minimum de travaux nécessaires à la remise en état des façades endommagées par les corrosions de fers à béton et le descellement des carrelages décoratifs de balcons par le gel » ; que le descriptif comprenait 22 pages récapitulant les dégradations des différents éléments de façade et les parties à remettre en état ; que la société ABSIDE a établi un devis sur cette base en octobre 2001 moyennant un prix de 1.685.157,30 F TTC, soit 256.900,57 € TTC ; que le cabinet MARABEL a adressé un ordre de service à la société ABSIDE le 8 octobre 2001 ; que les travaux ont commencé avec des ouvriers employant des techniques alpines ; que par courrier du 13 novembre 2001, le contrôleur de sécurité de la Caisse Régionale d'Assurance Maladie d'Ile-de-France a écrit au syndic qu'il n'était pas possible d'accepter ce mode opératoire ; qu'il a demandé l'installation de plates formes de travail pourvues de protections collectives contre les chutes ; que la société ABSIDE a établi un nouveau devis pour 1.727.631,81 F TTC, soit 263.375,77 € TTC, incluant le coût des échafaudages (50.575 € HT) ; que des travaux supplémentaires se sont avérés nécessaires ; que lors de l'assemblée générale de la copropriété du 21 janvier 2002, cette question a été discutée ; qu'il est mentionné : « Madame X..., architecte de la copropriété, a informé le cabinet MARABEL et le conseil syndical qu'il y avait des travaux supplémentaires à effectuer, notamment au niveau des joints de fractionnement, représentant environ 30 % de coût supplémentaire, soit environ 91.469,94 € (600.000 F) ; que Monsieur Julien Y... indique qu'il serait nécessaire de demander un relevé au maître d'oeuvre afin de lancer un appel d'offre, ce qui est accepté par l'assemblée générale ; que par ailleurs, l'assemblée générale demande à l'architecte et au syndic, assisté du conseil syndical, de négocier ces travaux » ; que les travaux ont continué, émaillés de la réalisation de travaux supplémentaires ; que l'architecte a visé les factures mais des difficultés de règlement sont intervenues ; que la société ABSIDE a fait intervenir la SAS EULER-SFAC pour tenter d'obtenir le recouvrement de la somme de 141.064,64 €, puis a interrompu le chantier ; qu'elle a fait assigner en référé le cabinet MARABEL GESTRIM en sa qualité de syndic de la copropriété et le syndicat des copropriétaires en paiement de la somme sus-visée ; que la société MARABEL a appelé Madame X... en cause ; que Madame Z... a été désignée comme expert par ordonnance du juge des référés du Tribunal de grande instance de Bobigny du 7 mai 2004 ; qu'elle a déposé son rapport le 31 janvier 2005 ; qu'à la suite de quoi, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société ABSIDE et Madame X... in solidum en paiement de dommages et intérêts et la société MARABEL GESTRIM aux fins de prendre en charge le coût des devis non votés, demandant également l'indemnisation de ses frais irrépétibles ; que le jugement attaqué a été rendu dans ces conditions ; que le syndicat des copropriétaires conclut à l'irrecevabilité de l'appel, soutenant que dès lors que l'assemblée générale de juin 2005 a désigné comme syndic, le cabinet ATRIUM GESTION aux lieu et place du cabinet LEVEILLE, la déclaration d'appel régularisée par la société ABSIDE le 15 janvier 2008 à l'encontre du syndicat des copropriétaires, représenté par ce dernier syndic, est nulle et que par voie de conséquence, le jugement est devenu définitif ; qu'il soutient que l'erreur sur l'identité de l'intimé constitue une nullité de fond au sens de l'article 117 du Code de procédure civile ; que toutefois, l'article 901 dudit code énumère les mentionnes obligatoires devant figurer dans la déclaration d'appel ; que celles relatives à l'identité de l'intimé n'y figurent pas expressément ; qu'il est seulement fait renvoi à l'article 58 du même code ; que l'article 58 énonce que la requête ou déclaration contient à peine de nullité : « (…) 2 ) L'indication des nom, prénoms et domicile de la personne contre laquelle la demande est formée, soit s'il s'agit d'une personne morale, de sa dénomination et de son siège social.(…) » ; qu'en l'espèce, la dénomination de la personne morale, soit le « syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos de Montreuil » portée sur la déclaration d'appel est exacte ; qu'il en est de même pour l'indication du siège social du « 1 /23 rue Joliot Curie 93100 MONTREUIL » qui est celui porté sur la constitution d'avoué et les actes de procédure dudit syndicat ; que l'erreur alléguée, qui ne porte sur une mention exigée à peine de nullité par les dispositions combinées des articles 901 et 58 du Code de procédure civile n'est pas passible de cette sanction ; que la déclaration d'appel - valable - ayant été remise au secrétariat greffe de la Cour avant l'expiration du délai de recours, l'appel est recevable ; que Madame X..., architecte, effectue une demande de rectification d'erreur matérielle du jugement ; que du fait de l'effet dévolutif de l'appel, la Cour statuera sur l'entier litige ; qu'il n'y a pas lieu à rectification d'erreur matérielle ; que le marché conclu avec la société ABSIDE pour le ravalement partiel des façades de l'immeuble 23 rue Joliot Curie à Montreuil était un marché à forfait ; que la société conclut devant la Cour à sa nullité et, subsidiairement, à sa caducité ; que le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande est irrecevable, comme nouvelle ; que devant les premiers juges, la société ABSIDE demandait la somme de 186.308,32 € au vu des conclusions du rapport d'expertise ; que l'expert indique que sur le marché de base 265.137,17 € ont été payés et 100.591,32 € impayés et que sur les travaux supplémentaires 99.284,73 € ont été payés et 85.717 € impayés ; que la demande de 186.308,32 € portait donc à la fois sur le marché de base et les travaux supplémentaires et non comme l'indique le Tribunal sur les travaux supplémentaires ; que devant la Cour, la société ABSIDE présente une demande en paiement du même montant pour marché de base et travaux supplémentaires ; que la demande de constatation de la nullité ou de la caducité du marché à forfait constitue un moyen nouveau à l'appui de la demande mais non une demande nouvelle ; qu'elle est donc recevable au regard de l'article 563 du Code de procédure civile ; que l'existence de désordres non envisagés est apparue au cours des travaux ; qu'il est mentionné dans le compte rendu de chantier du 14 décembre 2001 que des travaux supplémentaires étaient à prévoir parce que les zones abîmées s'étaient étendues depuis le relevé effectué pour le devis ; qu'un dépassement de 25 % environ était évoqué ; que Madame X... indique que le Président du conseil syndical a donné son accord à l'entreprise pour effectuer les travaux supplémentaires ; que les travaux nécessaires ont été réalisés sans avoir été votés lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 21 janvier 2002 dont il a été rappelé qu'elle s'était contentée de demander à l'architecte et au syndic, assisté du conseil syndical « de négocier ces travaux » ; que le 30 juin 2003, cependant, le syndic MARABEL écrivait à Madame X... pour lui demander « un exemplaire du devis qui a fait l'objet d'un vote lors de l'assemblée générale du 21 janvier 2002, pour un montant de 600.000 F, et dont nous ne retrouvons plus trace dans nos dossiers » ; qu'il expliquait avoir besoin de ce document pour une copropriétaire ayant déposé une demande de subvention auprès de l'ANAH ; que le même syndic écrivait le 4 août 2003 accusant réception du devis initial mais précisant : « Cependant, nous souhaiterions être destinataire du devis correspondant aux travaux supplémentaires votés pour un montant total de 600.000,00 F lors de l'assemblée générale du 21 janvier 2002 » ; que ces courriers étaient rédigés alors que le syndic avait reçu les situations 8 et 9, approuvées par l'architecte, intégrant l'une et l'autre à la fois le montant des travaux selon le cahier des clauses techniques particulières et celui des travaux supplémentaires ; qu'il sera rappelé que le marché initial a été porté en valeur février 2002 à 1.727.631,97 F ; soit à 263.375,80 €, compte tenu de la nécessité de monter un échafaudage ; que les situations présentées ont été réglées à hauteur de 309.764,47 € au vu de l'état des sommes dues versées par la société ABSIDE ; que ces situations visaient à la fois les travaux prévus au CCTP et les travaux supplémentaires ; que le syndicat des copropriétaires affirme pour sa part avoir versé 338.370,51 € TTC dont 91.469,94 € au titre des travaux supplémentaires ; qu'il estime que cette somme de 91.469,94 € constitue un trop versé par rapport au marché de base ; que toutefois, dès lors que tenu au courant de l'existence de travaux hors CCTP, le syndicat en effectuait le règlement, il démontrait son intention de sortir du cadre du marché à forfait ; que le syndic MARABEL, par les deux courriers précités expédiés à l'architecte, a conforté à l'égard de celle-ci la conviction que les travaux supplémentaires étaient acceptés à hauteur de 600.000 F, soit 91.469,41 €, d'autant que les règlements avaient jusqu'alors été honorés, les difficultés de paiement n'ayant commencé qu'à cette période ; que la société ABSIDE peut obtenir le règlement des travaux effectués en application du CCTP et du coût des travaux supplémentaires dans la limite des 91.469,41 € évoqués dans la lettre du syndic (600.000 F) ; qu'elle ne peut en revanche prétendre ni au paiement des travaux n'ayant pas été réalisés ni à celui des travaux supplémentaires excédant 91.469,41 € ; que l'expert indique qu'au titre du marché de base 265.137,17 € ont été payés, 100.591,32 € TTC demeurant impayés et qu'au titre des travaux supplémentaires 99.284,73 € TTC ont été payés, 85.717 € TTC demeurant impayés ; que la société ABSIDE ne pouvant prétendre qu'au paiement de 91.469,41 € au titre des travaux supplémentaires, la somme de 99.284,73 - 91.469,41 = 7.815,32 € a été perçue en excédent de ce qu'elle pouvait demander ; qu'en revanche, il lui reste dû la somme de 100.591,32 € pour les travaux réalisés dans le cadre du marché de base ; que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 100.591,32 - 7.815,32 = 92.776 €, étant observé qu'aucune malfaçon n'est reprochée à la société ABSIDE qui a, de plus, établi son devis au vu d'un descriptif très complet établi par un copropriétaire ; que l'entreprise ABSIDE qui n'a pas de lien de droit avec le cabinet MARABEL sera déboutée de ses demandes contre la SA LAMY, nouvelle dénomination de celui-ci ; que la demande dirigée contre Madame X... sera également rejetée ; qu'ayant informé le syndic et ayant l'accord d'un représentant du conseil syndical pour la poursuite des travaux, l'architecte ne saurait être responsable du paiement de ceux-ci à la société ABSIDE ; que la somme de 92.776 € au paiement de laquelle est condamné le syndicat des copropriétaires portera intérêts à compter du 18 octobre 2006, date des conclusions de la société ABSIDE devant le Tribunal, le cours des intérêts à partir de cette date s'avérant indispensable à la réparation de l'entier préjudice de la SAS ABSIDE ; que les intérêts échus au bout d'une année produiront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1154 du Code civil ; que la SAS ABSIDE forme une demande indemnitaire contre les intimés, indiquant qu'en raison de l'absence de paiement du chantier, elle a été dans l'obligation de recourir à un prêt bancaire ; qu'elle justifie avoir emprunté 80.000 € à compter du 31 août 2004 ; que cet emprunt, compte tenu de sa date est à rapporter de façon certaine et directe aux difficultés de trésorerie résultant de l'impayé de la copropriété ; que le préjudice subi de ce chef sera évalué à 11.000 € que le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société ABSIDE ; que le syndicat conclut à la condamnation in solidum de la société ABSIDE et de Madame X... à lui payer « des dommages-intérêts équivalents au montant des sommes qu'elles sollicitent du fait de leur faute dans l'établissement du descriptif travaux sur le fondement des articles 1147 et suivants du Code civil » ; qu'aucune faute n'est à reprocher ni à la société ni à l'architecte à qui a été remis un document très complet établi par l'un des copropriétaires ; que les demandes du syndicat des copropriétaires de ce chef seront rejetées ; qu'il en ira de même de toutes les demandes de condamnation dirigées contre la société ABSIDE et l'architecte X... au titre des travaux nécessaires pour achever la réfection des façades, des frais annexes et des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, la rupture du contrat étant due au défaut de paiement du chantier et non à la faute de la société ABSIDE et observation faite que le syndicat ne justifie pas que les travaux réalisés aient coûté plus cher que s'ils avaient été réalisés par ABSIDE ; que le syndicat sera également débouté de sa demande en paiement de la somme de 91.469,94 € dirigée contre la société ABSIDE et Madame X..., cette somme correspondant à l'engagement des dépenses à hauteur de la somme de 600.000 F évoquée dans les courriers du syndic ; qu'en revanche, il sera fait droit à l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société LAMY venant aux droits de la société GESTRIM pour les sommes engagées sans autorisation de la copropriété, et donc de façon fautive, au titre des travaux supplémentaires dans la limite de cette somme de 600.000 F, soit 91.469,41 € ; que la société LAMY ne peut en effet pour se voir exonérée de toute responsabilité soutenir que c'est le président du conseil syndical qui a négocié avec l'architecte et l'entreprise, dès lors qu'elle a cautionné la réalisation des travaux effectués en réglant les situations et en adressant ses lettres susvisées ; que Madame X... présente une demande en paiement de 32.711,34 € TTC avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2004, capitalisés à compter du 8 mai 2005, pour ses honoraires ; qu'il ressort du cahier des clauses techniques particulières de mars 1999 que la rémunération s'élevait à 95 % du total avant assistance aux opérations de réception ; que ses honoraires étaient fixés à 9,65 % du montant hors taxe final + 5,5 % de taxes ; que la TVA étant la même que pour les travaux, le montant total des honoraires s'élèverait à 9,65 % du coût TTC de ceux-ci et le montant dû à 95 % de cette somme ; que le calcul des honoraires de Madame X... sera effectué sur la base du coût des travaux du marché de base (265.137,17 € + 100.591,32 € ) auquel doit s'ajouter celui des travaux supplémentaires admis (91.469,41 €), soit : 457.197,90 X 9,65 % X 95 % = 41.913,61 € ; qu'il ressort du rapport d'expertise que des honoraires pour un montant de 9.636,31 € ont été payés à Madame X... ; que les sommes lui étant dues à titre d'honoraires par le syndicat des copropriétaires s'élèvent à 41.913,61 - 9.636,31 = 32.277,30 € que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2004, date de l'ordonnance de référé faisant état des demandes d'honoraires de Madame X..., s'agissant d'une créance d'honoraires due dès la réalisation des travaux ; que de surcroît, la fixation du point de départ des intérêts à ladite date s'avère indispensable à la réparation du préjudice financier résultant de la privation prolongée desdits honoraires ; que la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée ; que le recours du syndicat contre la société LAMY s'élèvera à 91.469,41 X 9,65 % X 95 % = 8.385,45 € ;

    1°) ALORS QUE l'appelé en garantie ne peut être condamné qu'à garantir l'appelant en garantie d'une condamnation prononcée contre ce dernier ; que le syndicat demandait à être garanti par la société LAMY, son syndic, de toute condamnation prononcée à son encontre ; que la Cour a constaté qu'au titre des travaux supplémentaires, le syndicat avait versé à la société ABSIDE la somme de 99.284,73 €, soit un trop perçu de 7.815,32 € (99.284,73 € - 91.469,41 €) ; qu'en condamnant néanmoins la société LAMY, syndic, à garantir le syndicat « du paiement de la somme de 91.469,41 € », ce alors qu'il résultait des constatations de l'arrêt que cette somme avait déjà été versée à la société ABSIDE et que le syndicat n'a pas été condamné à verser ladite somme à cette société, la Cour a violé l'article 334 du Code de procédure civile;

    2°) ALORS QU'en condamnant la société LAMY à garantir le syndicat « du paiement de la somme de 91.469,41 € », ce alors que le syndicat demandait à être garanti par la société LAMY de toute condamnation prononcée à son encontre, la Cour a modifié l'objet du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;

    3°) ALORS QUE ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition et que la volonté de nover ne se présume pas et doit résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties ; qu'en rejetant la demande du syndicat en répétition de l'indu constitué par le versement à la société ABSIDE de la somme de 91.469,41 € au titre de travaux hors CCTP, au motif que tenu au courant de l'existence de ces travaux, le syndicat, en procédant à leur règlement, démontrait son intention de sortir du cadre du marché à forfait, ce alors qu'elle constatait que l'exécution des travaux supplémentaires avait été demandée non par le syndicat lui-même, mais par le Président du conseil syndical dépourvu de qualité à ce titre, la Cour, qui, par ces motifs, n'a pas caractérisé l'accord du syndicat lui-même à un quelconque modificatif du CCTP ni l'existence d'une commande des travaux hors devis émanant du syndicat lui-même, et, dès lors, sa volonté de nover le marché à forfait, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1235 et 1273 du Code civil;

    4°) ALORS, subsidiairement, QUE la Cour ne pouvait sans se contredire considérer, d'une part, que le paiement de la somme de 91.469,41 € était dû par le syndicat à la société ABSIDE et, d'autre part, que le paiement de cette somme par le syndic était fautif ; qu'en se prononçant par des motifs contradictoires, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile;

    5°) ALORS QUE de ce fait, la Cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en considérant que le paiement de cette somme par le syndic était fautif, violant ainsi les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1991 du Code civil;

    6°) ALORS QU'en écartant toute faute de Madame X..., architecte maître d'oeuvre, alors qu'elle constatait que celle-ci n'avait que l'accord du Président du conseil syndical et non du syndicat lui-même, pour commander à l'entrepreneur des travaux supplémentaires, la Cour, en rejetant la demande de garantie du syndic dirigée contre Madame X..., n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1382 du Code civil;

    7°) ALORS QU'à supposer que la Cour ait entendu condamner la société LAMY, syndic, à garantir le syndicat « du paiement de la somme de 91.469,41 € », sur un total de 92.776 €, somme au paiement de laquelle le syndicat a été condamné, ce alors qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la somme de 92.776 € correspond au montant des travaux du marché de base demeurés impayés et non au montant des travaux supplémentaires payés par la prétendue faute du syndic, la Cour aurait derechef violé les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1991 du Code civil;

    8°) ALORS, subsidiairement, QUE la Cour a constaté que le marché de base avait été porté en valeur en février 2002 à la somme de 263.375,80 €, compte tenu de la nécessité de monter un échafaudage et que la somme de 91.469,41 € versée à la société ABSIDE au titre des travaux supplémentaires lui était bien due ; qu'elle a par ailleurs constaté que la société ABSIDE avait perçu une somme totale de 364.421,90 € TTC (265.137,17 € + 99.284,73 €); qu'il s'en déduisait un trop perçu par la société ABSIDE de 9.576,99 € ; qu'en condamnant le syndicat à verser à cette société une somme de 92.776 €, la Cour, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du Code civil;

    9°) ALORS, plus subsidiairement, QUE la Cour a constaté que le marché de base avait été porté en valeur en février 2002 à la somme de 263.375,80 € ; qu'en estimant qu'au titre des travaux du marché de base, la société ABSIDE devait percevoir une somme de 265.137,17 € + 100.591,32 €, dont 100.591,32 € demeuraient impayés, ce dont il résultait, compte tenu d'un trop perçu de 7.815,32 € au titre des travaux supplémentaires, que lui restait due la somme de 92.776 € (100.591,32 € - 7.815,32 €), la Cour, qui s'est prononcée par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du Code de procédure civile."

  • Un exemple d'usucapion

    Voici un exemple d'usucapion :

     

     

    "Vu leur connexité, joint les pourvois n° J 12-25.770 et U 12-26.699 ; 


    Sur la recevabilité du pourvoi n° J 12-25.770 : 


    Vu l'article 613 du code de procédure civile ; 


    Attendu qu'il résulte de ce texte que le délai de pourvoi en cassation ne court, à l'égard des décisions par défaut, même pour les parties qui ont comparu devant les juges du fond, qu'à compter du jour où l'opposition n'est plus recevable ; 


    Attendu que M. et Mme X... se sont pourvus en cassation, le 11 septembre 2012, contre l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 mai 2012), rendu par défaut et susceptible d'opposition ; qu'il n'est pas justifié de l'expiration du délai d'opposition à la date de ce pourvoi ; 


    Que le pourvoi est irrecevable ; 


    Sur le pourvoi n° U 12-26.699 : 


    Sur le premier et le second moyens réunis, ci-après annexé : 


    Attendu qu'ayant constaté que les copropriétaires et leurs auteurs, dont les lots confrontaient la propriété de M. et Mme X... occupaient au moins depuis le mois de février 1976 la bande de terrain séparant leurs lots du mur clôturant le jardin de M. et Mme X..., que les auteurs de M. et Mme X... avaient reculé ce mur de quatre mètres pour le porter à son emplacement actuel au cours de l'été 1975 et avaient permis que soient construits et appuyés sur le mur les piliers de soutien d'un avant-toit et souverainement retenu que cette occupation ne résultait pas d'une simple tolérance et que la possession par les copropriétaires et leurs auteurs était continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaires, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 


    PAR CES MOTIFS : 


    DECLARE IRRECEVABLE le pourvoi n° J 12-25.770 ; 


    REJETTE le pourvoi n° U 12-26.699 ; 


    Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 


    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires Résidence La Pastissière ; rejette la demande de M. et Mme X... ; 


    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille quatorze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt :


    Moyens produits au pourvoi n° U 12-26.699 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... 

    PREMIER MOYEN DE CASSATION :


    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles la Pastissière propriétaire pour l'avoir acquise par prescription, de la partie de terrain située à l'ouest du mur de clôture des époux X... et d'avoir fixé en conséquence la limite séparant la propriété des époux X... de la copropriété La Pastissière d'une part, et de la propriété de la FIEB d'autre part, conformément à la troisième solution proposée par l'expert, à savoir la ligne passant par les points A, F, G, H, I, J, K, L, C figurant sur le plan constituant l'annexe 1 du rapport d'expertise établi le 29 août 2008 ; 
    AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires qui a la personnalité morale ce qui se traduit par la possibilité d'avoir un patrimoine et de bénéficier de la prescription acquisitive au préjudice d'un tiers, a qualité pour agir en revendication de la propriété de la bande litigieuse ; que le groupe d'immeubles édifié sur la parcelle AM 19 a été réalisé entre 1958 et 1962 par la société immobilière d'économie mixte du quartier de la Pastissière ; qu'en 1963, cette société a acquis de la commune de Carry le Rouet un terrain contigu qui était alors cadastré section C n° 72 et de la division duquel est issue la propriété des époux X... ; que le 7 juin 1968, les époux Z... ont été déclarés adjudicataires de ce terrain sur lequel ils ont fait édifier trois maisons en vertu d'un permis de construire délivré le 15 juillet 1971 ; que reprochant aux époux Z... d'avoir commencé l'édification d'une clôture les empêchant d'accéder normalement à leurs studios, les propriétaires de ceux-ci ont obtenu la désignation de M. Jacques A... en qualité d'expert selon ordonnance de référé du 6 juin 1972 ; que dans son rapport établi le 10 janvier 1974, M. A... indique notamment que la parcelle C 1358 (issue de la division de la parcelle C 72 et devenue AM20) a dans sa branche est-ouest une largeur de 1,32 m et dans sa branche nord-sud une largeur moyenne de 2,30m ; qu'il a dressé un plan des lieux à l'échelle 1/200ème sur lequel figure entre les points ACDE le mur de clôture que les époux Z... avaient édifié et qui se trouvait sur la limite séparant la parcelle AM 20 de la parcelle AM 21 ; qu'aux termes d'un écrit du 30 juin 1975, Joseph Z... s'est engagé à faire casser son mur et à en reconstruire un à la limite de 4 mètres si le maire ne s'opposait pas à lui délivrer un certificat de conformité ; que le mur clôturant le jardin des époux X... se trouve bien à 4 mètres de la façade est du bâtiment abritant les lots utilisés comme studios, ainsi que cela résulte des plans annexés au rapport de Mme B... ; que dans une attestation qu'elles ont respectivement établie le 31 mars 2010 et le 6 avril 2011, Mme C... épouse D... née le 17 octobre 1943 et Mme E... épouse F... née le 6 juin 1944 indiquent que le mur qui séparait les cabanons de la Pastissière de la villa des époux Z... a été repoussé à une distance de 4 mètres au cours de l'été 1975 ; que ces attestations sont corroborées par un écrit daté du 23 février 1976 aux termes duquel Joseph Z... a donné son accord aux propriétaires des garages « pour la construction contre son mur de piliers de soutien d'un avant-toit » sous réserve que la construction précitée ne puisse en aucun cas servir à d'autres fins que celle de sa destination première (étendage à linges, support de canisses etc¿) » ; que dès lors qu'il portait seulement sur la construction de piliers et qu'un voisin qui aurait été le légitime propriétaire du terrain sur lequel devait être installé l'avant toit devait obtenir l'accord du propriétaire du mur contre lequel il voulait construire ces piliers, l'accord de Joseph Z... ne peut s'analyser comme un acte de tolérance portant sur la partie de terrain située à l'ouest de ce mur et la demande d'autorisation formée par les copropriétaires doit être considérée comme un acte que le propriétaire de cette partie de terrain aurait pu accomplir ; qu'il résulte de ce qui précède que depuis le mois de février 1976 au moins, les copropriétaires ou leurs auteurs exercent sur le terrain situé à l'ouest de la ligne matérialisée par les points H I J K L sur le plan constituant l'annexe 1 du rapport d'expertise, une possession continue et non interrompue, paisible publique et non équivoque et à titre de propriétaire, en sorte que le syndicat des copropriétaires a acquis ce terrain par prescription ; qu'en conséquence, la limite séparant la propriété des époux X... de la copropriété Les Pastissières d'une part, et de la FIEB d'autre part, doit être fixée conformément à la troisième solution proposée par l'expert ; 
    ALORS QUE la possession utile pour prescrire le droit de propriété suppose l'accomplissement d'actes matériels de possession ; que s'agissant pour un syndicat de copropriétaires de revendiquer une parcelle comme constituant une partie commune de l'immeuble en copropriété, laquelle est définie comme une partie de l'immeuble affectée à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou d'une partie d'entre eux, il appartient à ce dernier de démontrer l'exercice collectif d'actes matériels de possession par l'ensemble des copropriétaires sur cette parcelle ; qu'en se contentant de relever la présence d'un mur édifié par les auteurs des époux X..., et l'existence de constructions privatives adossées à ce mur par certains propriétaires de garages transformés en habitation, la Cour d'appel n'a pas caractérisé la possession du syndicat des copropriétaires utile pour prescrire une partie commune et partant a privé sa décision de base légale au regard des articles 2279 devenu 2261 du Code civil et 3 de la loi du 10 juillet 1965. 

    SECOND MOYEN DE CASSATION :


    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles la Pastissière propriétaire pour l'avoir acquise par prescription, de la partie de terrain située à l'ouest du mur de clôture des époux X... et d'avoir fixé en conséquence la limite séparant la propriété des époux X... de la copropriété La Pastissière d'une part, et de la propriété de la FIEB d'autre part, conformément à la troisième solution proposée par l'expert, à savoir la ligne passant par les points A, F, G, H, I, J, K, L, C figurant sur le plan constituant l'annexe 1 du rapport d'expertise établi le 29 août 2008 ; 
    AUX MOTIFS QUE le groupe d'immeubles édifié sur la parcelle AM 19 a été réalisé entre 1958 et 1962 par la société immobilière d'économie mixte du quartier de la Pastissière ; qu'en 1963, cette société a acquis de la commune de Carry le Rouet un terrain contigu qui était alors cadastré section C n° 72 et de la division duquel est issue la propriété des époux X... ; que le 7 juin 1968, les époux Z... ont été déclarés adjudicataires de ce terrain sur lequel ils ont fait édifier trois maisons en vertu d'un permis de construire délivré le 15 juillet 1971 ; que reprochant aux époux Z... d'avoir commencé l'édification d'une clôture les empêchant d'accéder normalement à leurs studios, les propriétaires de ceux-ci ont obtenu la désignation de M. Jacques A... en qualité d'expert selon ordonnance de référé du 6 juin 1972 ; que dans son rapport établi le 10 janvier 1974, M. A... indique notamment que la parcelle C 1358 (issue de la division de la parcelle C 72 et devenue AM20) a dans sa branche est-ouest une largeur de 1,32 m et dans sa branche nord-sud une largeur moyenne de 2,30m ; qu'il a dressé un plan des lieux à l'échelle 1/200ème sur lequel figure entre les points ACDE le mur de clôture que les époux Z... avaient édifié et qui se trouvait sur la limite séparant la parcelle AM 20 de la parcelle AM 21 ; qu'aux termes d'un écrit du 30 juin 1975, Joseph Z... s'est engagé à faire casser son mur et à en reconstruire un à la limite de 4 mètres si le maire ne s'opposait pas à lui délivrer un certificat de conformité ; que le mur clôturant le jardin des époux X... se trouve bien à 4 mètres de la façade est du bâtiment abritant les lots utilisés comme studios, ainsi que cela résulte des plans annexés au rapport de Mme B... ; que dans une attestation qu'elles ont respectivement établie le 31 mars 2010 et le 6 avril 2011, Mme C... épouse D... née le 17 octobre 1943 et Mme E... épouse F... née le 6 juin 1944 indiquent que le mur qui séparait les cabanons de la Pastissière de la villa des époux Z... a été repoussé à une distance de 4 mètres au cours de l'été 1975 ; que ces attestations sont corroborées par un écrit daté du 23 février 1976 aux termes duquel Joseph Z... a donné son accord aux propriétaires des garages « pour la construction contre son mur de piliers de soutien d'un avant-toit » sous réserve que la construction précitée ne puisse en aucun cas servir à d'autres fins que celle de sa destination première (étendage à linges, support de canisses etc.) » ; que dès lors qu'il portait seulement sur la construction de piliers et qu'un voisin qui aurait été le légitime propriétaire du terrain sur lequel devait être installé l'avant toit devait obtenir l'accord du propriétaire du mur contre lequel il voulait construire ces piliers, l'accord de Joseph Z... ne peut s'analyser comme un acte de tolérance portant sur la partie de terrain située à l'ouest de ce mur et la demande d'autorisation formée par les copropriétaires doit être considérée comme un acte que le propriétaire de cette partie de terrain aurait pu accomplir ; qu'il résulte de ce qui précède que depuis le mois de février 1976 au moins, les copropriétaires ou leurs auteurs exercent sur le terrain situé à l'ouest de la ligne matérialisée par les points H I J K L sur le plan constituant l'annexe 1 du rapport d'expertise, une possession continue et non interrompue, paisible publique et non équivoque et à titre de propriétaire, en sorte que le syndicat des copropriétaires a acquis ce terrain par prescription ; qu'en conséquence, la limite séparant la propriété des époux X... de la copropriété Les Pastissières d'une part, et de la FIEB d'autre part, doit être fixée conformément à la troisième solution proposée par l'expert ; 
    1°- ALORS QUE les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément constaté que c'est M. Z... auteur des époux X..., qui avait accepté de laisser le passage revendiqué par les propriétaires des garages devenus studios, et de déplacer son mur à la limite de quatre mètres et que c'est encore en vertu de son autorisation que ces derniers avaient pu édifier des piliers de soutien d'un avant-toit et que l'autorisation donnée avait pour objet non seulement de permettre l'appui sur ce mur mais aussi de définir l'usage de la construction envisagée par les copropriétaires sur la parcelle litigieuse, en la limitant à la destination première d'étendage, support de canisses etc, circonstances desquelles il résulte que le principe et les modalités de l'occupation de la parcelle litigieuse par les propriétaires des studios reposait exclusivement sur la tolérance de M. Z... et non sur une possession de cette parcelle par ces derniers à titre de propriétaire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 2232 ancien du Code civil devenu 2262 qu'elle a violé ; 
    2°- ALORS QU'un acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir que la bande de parcelle litigieuse cadastrée AM 20 est restée en dehors de chacune des ventes des garages consenties qui décrivent le bien vendu comme étant un garage transformé en habitation cadastré parcelle AM 19 et ne font aucune allusion à l'occupation de la parcelle AM 20, de sorte que l'usucapion par jonction des possessions ne peut être invoquée ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
    3°- ALORS QUE pour pouvoir prescrire il faut une possession paisible ; que les actes de violence ne peuvent fonder une possession capable d'opérer la prescription ; qu'en ne répondant pas non plus aux conclusions des époux X... qui faisaient valoir que la prétendue possession de la parcelle litigieuse était la conséquence d'une violence morale exercée sur les époux Z... à l'aide du chantage du maire qui avait subordonné la délivrance d'un permis de construire et le certificat de conformité à la possibilité pour les copropriétaires voisins de passer sur leur terrain, la Cour d'appel a encore violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
    4°- ALORS QUE pour pouvoir prescrire il faut une possession paisible ; qu'en ne répondant pas aux conclusions des époux X... invoquant les violences physiques et matérielles qu'ils subissent de la part des copropriétaires concernés, la Cour d'appel a encore violé l'article 455 du Code de procédure civile."

  • Loi ALUR : compte bancaire séparé

    L'une des nouveautés de la loi ALUR est l'instauration du compte séparé obligatoire sans possibilité de dérogation. Actuellement, si le compte séparé est le principe, chacun sait que les syndics proposent systématiquement une dérogation à ce principe, en faisant valoir que le compte séparé à un coût, ce qui rend plus attractif le compte non séparé.

     

     

     

    Désormais, il n'y aura plus de possibilité de dérogation.

     

    Il convient de noter toutefois que pour les copropriétés comportant au plus 15 lots principaux, la dérogation restera possible. 

     

    Cependant le syndic ne pourra pas proposer des honoraires différents selon que l'assemblée générale optera pour un compte séparé ou non.

     

     

     

  • Le propriétaire, le locataire et l'élagage

    C'est le propriétaire et non le locataire qui doit être assigné pour obtenir l'élagage en application des articles 671 et suivants du code civil :

     

     

    "Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Douai, 24 août 2012), que M. et Mme X... ont assigné M. Y..., leur voisin, en arrachage et élagage d'arbres, en limite séparative des deux fonds ; que M. Y... ayant procédé aux travaux demandés, M. et Mme X... ont demandé à l'audience sa condamnation à leur verser 1 euro de dommages-intérêts ;

     

    Attendu que M. et Mme X... font grief au jugement de les débouter de leur demande de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que si la demande de respect des distances et hauteurs des plantations doit émaner du propriétaire lésé, elle peut être dirigée contre tout voisin fût-il locataire et que figurent parmi les obligations du locataire, la taille, l'élagage et l'échenillage des arbres et arbustes (violation des articles 671, 672 et 673 du code civil et de l'annexe au décret n° 87-721 du 26 août 1987) ; 

     

    Mais attendu qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; qu'ayant constaté que M. Y... occupait sans en être propriétaire le fonds sur lequel étaient plantés les arbres objet du litige, le tribunal en a exactement déduit que l'action fondée sur les articles 671 et suivants du code civil ne pouvait pas prospérer ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

     

    Il est reproché au jugement attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur demande de condamnation de M. Y... à leur payer des dommages-intérêts pour n'avoir pas élagué des arbres et arbustes débordant sur leur propriété, 

     

    Aux motifs que M. Y... n'était pas propriétaire de l'immeuble à usage d'habitation qu'il occupait ;

     

    Alors que, si la demande de respect des distances et hauteurs des plantations doit émaner du propriétaire lésé, elle peut être dirigée contre tout voisin fût-il locataire et que figurent parmi les obligations du locataire, la taille, l'élagage et l'échenillage des arbres et arbustes (violation des articles 671, 672 et 673 du code civil et de l'annexe au décret n° 87-721 du 26 août 1987)."

  • Loi ALUR : la colocation

    La loi ALUR (pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové) comporte des dispositions relatives à la colocation et prévoit en particulier :

     

     

    - Que le contrat de le colocation sera désormais établi selon un modèle constituant un contrat type.

     

    - Que le colocataire sortant ne sera plus solidaire, si le contrat a prévu une solidarité entre les locataires, au-delà de six mois après son congé. L'article correspondant est ainsi rédigé : « la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsque nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une collocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé mis fin à l'engagement de la caution ».

     

    On voit que l'intérêt principal pour le bailleur d'une colocation, c'est-à-dire le fait d'obtenir plusieurs débiteurs pour une même location se trouve réduit.

     

    Un procédé permettant de faire échec à cette limitation consistera à demander à l'un de ceux qui aurait pu être colocataire de se porter caution ...