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  • Le contrôle par l'administration de la qualité du demandeur au permis de construire

    Un arrêt statuant sur cette question dans un sens favorable au pétitionnaire :

     
     
     
    "Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 24 janvier et 24 avril 2012 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. D... B..., demeurant ... ; M. B...demande au Conseil d'Etat : 

    1°) d'annuler l'arrêt n° 09MA02216 du 24 novembre 2011 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a annulé, d'une part, le jugement n° 0800623 du 16 avril 2009 par lequel le tribunal administratif de Bastia a rejeté la demande de Mme A...C...tendant à l'annulation du permis de construire qui lui a été accordé le 2 avril 2008 par le maire d'Ajaccio en vue de la réalisation de travaux sur un immeuble sis 47, cours Napoléon à Ajaccio, d'autre part, le permis de construire litigieux ; 

    2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel de Mme C...; 

    3°) de mettre à la charge de Mme C...la somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de justice administrative ;


    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de Mme Sophie Roussel, Auditeur, 

    - les conclusions de M. Xavier de Lesquen, rapporteur public ;

    La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Gatineau, Fattaccini, avocat de M.B..., à Me Spinosi, avocat de Mme C...et à la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat de la commune d'Ajaccio ;




    1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. B...a acquis le 18 juillet 2007 un édifice sis 47, cours Napoléon à Ajaccio, en arrière cour d'un immeuble sur rue placé sous le régime de la copropriété ; qu'il a déposé le 6 mars 2008 une demande de permis de construire pour la réalisation de travaux portant sur la toiture et la façade de l'édifice et la création d'environ 14 m² de surface hors oeuvre nette ; que le maire d'Ajaccio a accordé le permis sollicité par arrêté du 2 avril 2008 ; que, par un jugement du 16 avril 2009, le tribunal administratif de Bastia a rejeté la demande de Mme C...tendant à l'annulation de ce permis ; que, par un arrêt du 24 novembre 2011, contre lequel M. B...se pourvoit en cassation, la cour administrative d'appel de Marseille a annulé le jugement et le permis de construire contesté ; que, pour annuler le permis litigieux, la cour, faisant application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, a retenu quatre moyens tirés de ce que ce permis avait été délivré sans l'accord de la copropriété, requis en raison de la présence d'un mur mitoyen, et en méconnaissance des dispositions des articles UB 7, UB 10 et UB 12 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune d'Ajaccio relatives respectivement aux règles de distance des constructions par rapport à la rue, aux règles de hauteur et à l'obligation de créer des places de stationnement ; 

    2. Considérant, en premier lieu, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, applicable aux demandes de permis déposées à compter du 1er octobre 2007 : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés: / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; (...) " ; que le dernier alinéa de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme dispose : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis " ; qu'en vertu de l'article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33 ; que l'article R. 423-38 du même code dispose que l'autorité compétente réclame à l'auteur de la demande les seules pièces exigées en application du livre IV de ce code que le dossier ne comprend pas ; qu'il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées à l'article R. 423-1 du même code pour déposer une demande de permis de construire doit être regardé, dans tous les cas, comme ayant qualité pour présenter cette demande ;

    3. Considérant, d'autre part, que les dispositions de l'article 653 du code civil établissent une présomption légale de copropriété des murs séparatifs de propriété ; 

    4. Considérant qu'il résulte des dispositions rappelées au point 2, notamment du b) de l'article R. 423-1, qu'une demande de permis de construire concernant un mur séparatif de propriété peut, alors même que les travaux en cause pourraient être contestés par les autres propriétaires devant le juge judiciaire sur le fondement des articles 653 et suivants du code civil, être présentée par un seul co-indivisaire ; 

    5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en jugeant qu'il appartenait à l'autorité administrative compétente, saisie d'une demande de permis de construire prévoyant des travaux portant sur un mur séparatif de propriété, d'exiger du pétitionnaire, outre l'attestation mentionnée au point 2, la production d'un document établissant soit que M. B...était seul propriétaire de ce mur, soit qu'il avait l'accord de l'autre copropriétaire de ce mur, la cour administrative d'appel de Marseille a entaché son arrêt d'une erreur de droit ; 

    6. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes du b) de l'article UB 10 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune d'Ajaccio : " En ce qui concerne les constructions situées au-delà de la bande des quinze mètres visée à l'alinéa 2 de l'article UB7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune, leur hauteur ne pourra dépasser ni un niveau, ni la hauteur de 5 mètres, calculée en tout point de la façade, de l'égout du toit ou de l'acrotère, au sol naturel " ;

    7. Considérant que, pour juger que le permis de construire litigieux méconnaissait ces dispositions, la cour a relevé que la façade est du bâtiment, qui était avant les travaux d'une hauteur de 7,50 m, faisait dans le projet l'objet d'un rehaussement à 8,50 m ; qu'en statuant ainsi, alors qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, en particulier du plan de la façade annexé au dossier de demande du permis et de la notice explicative du projet, que la hauteur de cette façade demeurait inchangée, le rehaussement ne concernant que la façade ouest du bâtiment, la cour a dénaturé les pièces du dossier ;

    8. Considérant, en troisième lieu, que la cour a jugé que le permis litigieux méconnaissait les dispositions de l'article UB 12 du règlement du plan d'occupation des sols, qui imposent de créer des places de stationnement en cas de réalisation ou d'extension de construction à usage d'habitation ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que ce moyen, qui avait été soulevé en première instance par Mme C...dans son mémoire du 23 mars 2009, a été écarté par le tribunal administratif de Bastia dans son jugement du 16 avril 2009 et n'a pas été repris en cause d'appel par l'intéressée ; qu'il devait, par suite, conformément aux règles régissant l'effet dévolutif de l'appel, être regardé comme abandonné ; que, dès lors, en accueillant ce moyen, la cour a méconnu son office ; 

    9. Considérant, en dernier lieu, que les travaux entrepris sur une construction existante mais irrégulière au regard des prescriptions du règlement d'un document d'urbanisme ne peuvent être légalement entrepris que s'ils rendent l'édifice plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou s'ils sont étrangers à ces dispositions ; 

    10. Considérant que la cour administrative d'appel de Marseille a relevé que les travaux portaient sur un bâtiment existant dont la façade était située à 17 mètres du cours Napoléon, en méconnaissance des dispositions de l'article UB 7 du règlement du plan d'occupation des sols relatives à l'implantation des constructions par rapport à l'alignement, qui imposent de construire dans une bande de 15 mètres comptés de l'alignement ; que, pour juger que ces travaux ne satisfaisaient pas aux exigences rappelées au point précédent, la cour, après avoir relevé qu'ils n'avaient pas pour effet de rendre la construction plus conforme à la règle méconnue, a estimé qu'ils n'étaient pas étrangers à celle-ci, compte tenu de ce qu'ils avaient pour objet de transformer un commerce et des caves en maison d'habitation ; qu'en statuant ainsi, alors que ce changement de destination était dépourvu de lien avec la règle d'implantation des constructions définie à l'article UB 7, la cour a commis une erreur de droit ; 

    11. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, qu'aucun des quatre motifs retenus par la cour pour annuler le permis de construire du 2 mars 2008 ne justifie légalement le dispositif de l'arrêt attaqué ; que, par suite, M. B...est fondé à en demander l'annulation ; 

    12. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Mme C...la somme de 3 000 euros, qui sera versée à M. B...au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'en revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de M. B...qui n'est, pas la présente instance, la partie perdante ; que si la commune d'Ajaccio présente des conclusions au même titre, elles ne peuvent qu'être rejetées, dès lors qu'elle n'a été appelée dans l'instance que pour produire des observations ; 




    D E C I D E :
     
    Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 24 novembre 2011 est annulé. 
    Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Marseille.
    Article 3 : Mme C...versera à M. B...une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
    Article 4 : Les conclusions présentées par Mme C...et par la commune d'Ajaccio sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
    Article 5 : La présente décision sera notifiée à M. D...B..., à Mme A...C...et à la commune d'Ajaccio."

     

  • Enclave et copropriété

    Un arrêt sur cette question :

     

     

    "Vu l'article 682 du code civil ; 



    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 juin 2012), que les consorts X... sont propriétaires d'une parcelle cadastrée BP n° 15, contiguë du lot n° 3 leur appartenant dans la copropriété du..., situé sur la parcelle cadastrée BP n° 14 ; que les consorts X..., invoquant l'état d'enclave de leur parcelle BP n° 15, ont assigné le syndicat des copropriétaires Le Saint-Jean, propriétaire d'une parcelle voisine, cadastrée BP n° 246, en obtention d'un droit de passage sur celle-ci ; que le syndicat des copropriétaires Le Saint-Jean a appelé en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du... ; 



    Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que les parcelles BP 14 et 15 ne sont pas réunies entre les mains d'un même propriétaire, la première dépendant des parties communes d'une copropriété, la seconde appartenant aux consorts X..., ce dont il résulte que la parcelle BP 15 qui ne dispose d'aucune issue sur la voie publique, est enclavée ; 



    Qu'en statuant ainsi sans rechercher si les droits réels exercés par les consorts X... sur la parcelle BP n° 14 et les parties communes de la copropriété... ne leur ménageaient pas un accès suffisant à la voie publique, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 



    PAR CES MOTIFS : 



    CASSE ET ANNULE dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 



    Condamne les consorts X... aux dépens ; 



    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer au syndicat des copropriétaires Le Saint-Jean la somme de 3 000 euros et la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires du... ; rejette la demande des consorts X... ; 



    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 



    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille treize.



    MOYEN ANNEXE au présent arrêt 



    Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Le Saint-Jean. 



    Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : 



    D'AVOIR, par confirmation du jugement déféré, dit que la parcelle BP n° 15 est en état d'enclave, dit qu'elle sera désenclavée par le fonds cadastré BP 246 de la copropriété Le Saint-Jean selon la solution n° 1 préconisée par l'expert, dit que les consorts X... et les propriétaires successifs du fonds BP 15 pourront créer une ouverture dans le grillage séparatif et auront un droit de passage sur la parcelle BP 246 pour permettre l'accès à l'avenue... à Cagnes-sur-Mer, et condamné Messieurs X... à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Saint Jean une somme de 10, 000 ¿ à titre d'indemnité de servitude ; 



    AUX MOTIFS QUE, « SUR L'ÉTAT D'ENCLAVE, la parcelle cadastrée commune de Cagnes sur Mer, section BP n° 15, appartient à Messieurs X... ; si Messieurs X... ont acquis le lot n° 3 de la copropriété... qui est contigu à leur parcelle BP n° 15, le sol de la parcelle BP n° 14 appartient à la copropriété et Messieurs X... bénéficient seulement de la jouissance privative de la partie sud du terrain supportant leur lot ; les parcelles BP 14 et 15 ne sont donc pas réunies entre les mains d'un même propriétaire, la première dépendant des parties communes d'une copropriété, la seconde appartenant aux consorts X... ; il en résulte que la parcelle BP 15 qui ne dispose d'aucune issue sur la voie publique, se trouve enclavée au sens de l'article 682 du Code civil et rien ne vient démontrer que cette enclave serait volontaire ; QUE, SUR LE DÉSENCLAVEMENT, en application de l'article 683 du code civil, le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique ; néanmoins il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ; l'expert judiciaire a envisagé deux solutions pour désenclaver la parcelle BP 15 et privilégié la première d'entre elles : 1°) passage sur la parcelle BP 246 appartenant à la copropriété Saint Jean : voie d'accès de 129 m ; voie déjà goudronnée sur les 129 m jusqu'en limite de propriété servant de voie d'accès au parking de la copropriété ; les parcelles BP 15 et 246 sont issues de la division de l'ancienne parcelle 14, 2°) passage de 156 m déjà goudronné sur 93 m sur la parcelle BP 14 appartenant à la copropriété... ; 63 m à créer ; les 34 m longeront un mur de soutènement ; il faudra donc s'assurer que ce mur supporte la voie d'accès ; en outre cette voie passe à l, 65 m au sud de la d'habitation X... ; en cause d'appel les copropriétés Le Saint Jean et... font valoir qu'il existe une 3ème solution consistant à utiliser... desservant la copropriété... et la prolonger par une voie passant au nord, et non au sud de la maison implantée sur le lot n° 3 appartenant aux consorts X... ; la solution n° l correspond au trajet le plus court puisque cette voie d'accès a 129 mètres de long contre 156 mètres pour la solution n° 2 ; le rapport officieux dressé par Monsieur Z... ne précise pas quelle est la longueur de la solution n° 3 qu'il préconise ; les solutions n° 2 et 3 ont l'inconvénient de passer à proximité immédiate, soit au nord, soit au sud, de la maison d'habitation correspondant au lot n° 3 de la copropriété du.... En outre elles nécessitent, l'une et l'autre, la création et l'aménagement d'une voie actuellement inexistante dans le prolongement de..., soit sur 63 mètres pour la solution n° 2 ; enfin la voie qui serait créée selon la solution n° 2 passerait à proximité d'un mur de soutènement, de sorte qu'il serait nécessaire de procéder à des études à l'effet de s'assurer des caractéristiques physiques de ce mur ; en revanche la solution n° l ne nécessite aucun travaux autre que le percement de la clôture séparant la parcelle BP 15 de celle cadastrée BP 246 puisqu'elle reprend la voie existante desservant les parkings de la copropriété Le Saint Jean, sans créer de nouvelles nuisances importantes supplémentaires ; dans son rapport, Monsieur Z... critique la solution n° l en indiquant que la voie d'accès à la copropriété Le Saint Jean est étroite et présente une pente de 20 % ; toutefois, cette voie d'accès est parfaitement praticable puisqu'elle est utilisée par les résidents de la copropriété ; en outre l'expert judiciaire a relevé une pente, non pas de 20 %, mais de % ; enfin, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la disposition du règlement de copropriété de la résidence Le Saint-Jean selon laquelle la destination des parkings devra être maintenue à perpétuité à l'usage auxquels ils sont destinés n'emporte pas dérogation à l'application de l'article 683 du Code civil ; dès lors et sans qu'il n'y ait lieu d'ordonner une nouvelle expertise, la solution n° 1 correspondant au tracé le plus court et le moins dommageable, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que la parcelle BP 15 sera désenclavée par le fonds cadastré BP 246, selon cette première solution ; QUE, SUR L'INDEMNITÉ DE DÉSENCLAVEMENT, en application de l'article 682 du code civil l'indemnité de désenclavement doit être évaluée au regard du dommage que peut occasionner le droit de passage ; dans le cas présent le passage existe déjà puisqu'il constitue la route desservant la copropriété de sorte que les nuisances occasionnées par la circulation sur cette voie des véhicules qui desserviront une maison d'habitation seront minimes ; en revanche, la création de ce passage entraînera la suppression d'un, voire deux emplacements de stationnement ; c'est donc à juste titre que le premier juge a évalué à la somme de 10. 000 ¿ l'indemnité de désenclavement » (arrêt attaqué p. 4 et 5) ; 



    ALORS, D'UNE PART, QU'est enclavé le fonds qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante ; que l'existence matérielle d'un chemin permettant l'accès à la voie publique de deux parcelles contigües sur lesquelles une même personne dispose de droits réels est exclusive de toute enclave ; qu'en l'espèce, comme le soulignait le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions, Messieurs X... ont acquis simultanément la propriété de la parcelle cadastrée BP n° 15 et, sur la parcelle contigüe cadastrée BP n° 14, le lot n° 3 de la copropriété... composée d'un terrain, d'une maison d'habitation et des 340/ 1. 000èmes de parties communes englobant un chemin dit... menant à la route départementale dite ..., de sorte qu'en l'état des droits réels exercés par les consorts X... sur les deux parcelles, la parcelle BP n° 15 disposait d'un accès à la voie publique par le lot n° 3 situé sur la parcelle BP n° 14 ; qu'en retenant cependant l'état d'enclave de la parcelle BP n° 15, au motif que « le sol de la parcelle BP n° 14 appartient à la copropriété et Messieurs X... bénéficient seulement de la jouissance privative de la partie sud du terrain supportant leur lot ; les parcelles BP 14 et 15 ne sont donc pas réunies entre les mains d'un même propriétaire, la première dépendant des parties communes d'une copropriété, la seconde appartenant aux consorts X... », sans rechercher si les droits réels exercés par les consorts X... de la parcelle BP n° 14 et les parties communes de la copropriété... ne leur ménageant pas un accès suffisant à la parcelle contigüe BP n° 15, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 682 du Code civil ; 



    ALORS, D'AUTRE PART, et subsidiairement, QUE concernant l'assiette du passage, le trajet le plus court peut être écarté au regard de la configuration des lieux, des intérêts en présence et des contraintes grevant le fonds servant ; qu'en l'espèce, aux deux solutions envisagées par l'expert judiciaire, le syndicat des copropriétaires Saint-Jean, en accord avec le syndicat des copropriétaires..., ajoutait une troisième solution pouvant topographiquement être aisément mise en place au nord de l'habitation des consorts X..., sur le lot n° 3 de la parcelle BP 14 ; qu'il soulignait le préjudice extrêmement important générée par la solution n° 1 d'un passage en limite de la parcelle BP 15 emportant suppression de deux emplacements de parkings sur les 16 existants et déjà insuffisants au regard des besoins des résidents de la copropriété..., en méconnaissance de surcroît de la servitude perpétuelle résultant du cahier des charges de la copropriété Saint Jean ; qu'en se bornant à affirmer que le passage sur la parcelle BP 246 constitue « le trajet le plus court » et « reprend la voie existante desservant les parkings de la copropriété Le Saint-Jean, sans créer de nouvelles nuisances importantes supplémentaires », sans vérifier que les 16 parkings existants étaient suffisants et si leur réduction au nombre de 14 était envisageable au regard des besoins des résidents de la copropriété Saint-Jean, et en éludant purement et simplement la servitude perpétuelle liée aux emplacements de parkings de la résidence Saint-Jean, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 683 du Code civil."