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Enclave et copropriété

Un arrêt sur cette question :

 

 

"Vu l'article 682 du code civil ; 



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 juin 2012), que les consorts X... sont propriétaires d'une parcelle cadastrée BP n° 15, contiguë du lot n° 3 leur appartenant dans la copropriété du..., situé sur la parcelle cadastrée BP n° 14 ; que les consorts X..., invoquant l'état d'enclave de leur parcelle BP n° 15, ont assigné le syndicat des copropriétaires Le Saint-Jean, propriétaire d'une parcelle voisine, cadastrée BP n° 246, en obtention d'un droit de passage sur celle-ci ; que le syndicat des copropriétaires Le Saint-Jean a appelé en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du... ; 



Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que les parcelles BP 14 et 15 ne sont pas réunies entre les mains d'un même propriétaire, la première dépendant des parties communes d'une copropriété, la seconde appartenant aux consorts X..., ce dont il résulte que la parcelle BP 15 qui ne dispose d'aucune issue sur la voie publique, est enclavée ; 



Qu'en statuant ainsi sans rechercher si les droits réels exercés par les consorts X... sur la parcelle BP n° 14 et les parties communes de la copropriété... ne leur ménageaient pas un accès suffisant à la voie publique, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 



PAR CES MOTIFS : 



CASSE ET ANNULE dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 



Condamne les consorts X... aux dépens ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer au syndicat des copropriétaires Le Saint-Jean la somme de 3 000 euros et la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires du... ; rejette la demande des consorts X... ; 



Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille treize.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 



Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Le Saint-Jean. 



Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : 



D'AVOIR, par confirmation du jugement déféré, dit que la parcelle BP n° 15 est en état d'enclave, dit qu'elle sera désenclavée par le fonds cadastré BP 246 de la copropriété Le Saint-Jean selon la solution n° 1 préconisée par l'expert, dit que les consorts X... et les propriétaires successifs du fonds BP 15 pourront créer une ouverture dans le grillage séparatif et auront un droit de passage sur la parcelle BP 246 pour permettre l'accès à l'avenue... à Cagnes-sur-Mer, et condamné Messieurs X... à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Saint Jean une somme de 10, 000 ¿ à titre d'indemnité de servitude ; 



AUX MOTIFS QUE, « SUR L'ÉTAT D'ENCLAVE, la parcelle cadastrée commune de Cagnes sur Mer, section BP n° 15, appartient à Messieurs X... ; si Messieurs X... ont acquis le lot n° 3 de la copropriété... qui est contigu à leur parcelle BP n° 15, le sol de la parcelle BP n° 14 appartient à la copropriété et Messieurs X... bénéficient seulement de la jouissance privative de la partie sud du terrain supportant leur lot ; les parcelles BP 14 et 15 ne sont donc pas réunies entre les mains d'un même propriétaire, la première dépendant des parties communes d'une copropriété, la seconde appartenant aux consorts X... ; il en résulte que la parcelle BP 15 qui ne dispose d'aucune issue sur la voie publique, se trouve enclavée au sens de l'article 682 du Code civil et rien ne vient démontrer que cette enclave serait volontaire ; QUE, SUR LE DÉSENCLAVEMENT, en application de l'article 683 du code civil, le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique ; néanmoins il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ; l'expert judiciaire a envisagé deux solutions pour désenclaver la parcelle BP 15 et privilégié la première d'entre elles : 1°) passage sur la parcelle BP 246 appartenant à la copropriété Saint Jean : voie d'accès de 129 m ; voie déjà goudronnée sur les 129 m jusqu'en limite de propriété servant de voie d'accès au parking de la copropriété ; les parcelles BP 15 et 246 sont issues de la division de l'ancienne parcelle 14, 2°) passage de 156 m déjà goudronné sur 93 m sur la parcelle BP 14 appartenant à la copropriété... ; 63 m à créer ; les 34 m longeront un mur de soutènement ; il faudra donc s'assurer que ce mur supporte la voie d'accès ; en outre cette voie passe à l, 65 m au sud de la d'habitation X... ; en cause d'appel les copropriétés Le Saint Jean et... font valoir qu'il existe une 3ème solution consistant à utiliser... desservant la copropriété... et la prolonger par une voie passant au nord, et non au sud de la maison implantée sur le lot n° 3 appartenant aux consorts X... ; la solution n° l correspond au trajet le plus court puisque cette voie d'accès a 129 mètres de long contre 156 mètres pour la solution n° 2 ; le rapport officieux dressé par Monsieur Z... ne précise pas quelle est la longueur de la solution n° 3 qu'il préconise ; les solutions n° 2 et 3 ont l'inconvénient de passer à proximité immédiate, soit au nord, soit au sud, de la maison d'habitation correspondant au lot n° 3 de la copropriété du.... En outre elles nécessitent, l'une et l'autre, la création et l'aménagement d'une voie actuellement inexistante dans le prolongement de..., soit sur 63 mètres pour la solution n° 2 ; enfin la voie qui serait créée selon la solution n° 2 passerait à proximité d'un mur de soutènement, de sorte qu'il serait nécessaire de procéder à des études à l'effet de s'assurer des caractéristiques physiques de ce mur ; en revanche la solution n° l ne nécessite aucun travaux autre que le percement de la clôture séparant la parcelle BP 15 de celle cadastrée BP 246 puisqu'elle reprend la voie existante desservant les parkings de la copropriété Le Saint Jean, sans créer de nouvelles nuisances importantes supplémentaires ; dans son rapport, Monsieur Z... critique la solution n° l en indiquant que la voie d'accès à la copropriété Le Saint Jean est étroite et présente une pente de 20 % ; toutefois, cette voie d'accès est parfaitement praticable puisqu'elle est utilisée par les résidents de la copropriété ; en outre l'expert judiciaire a relevé une pente, non pas de 20 %, mais de % ; enfin, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la disposition du règlement de copropriété de la résidence Le Saint-Jean selon laquelle la destination des parkings devra être maintenue à perpétuité à l'usage auxquels ils sont destinés n'emporte pas dérogation à l'application de l'article 683 du Code civil ; dès lors et sans qu'il n'y ait lieu d'ordonner une nouvelle expertise, la solution n° 1 correspondant au tracé le plus court et le moins dommageable, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que la parcelle BP 15 sera désenclavée par le fonds cadastré BP 246, selon cette première solution ; QUE, SUR L'INDEMNITÉ DE DÉSENCLAVEMENT, en application de l'article 682 du code civil l'indemnité de désenclavement doit être évaluée au regard du dommage que peut occasionner le droit de passage ; dans le cas présent le passage existe déjà puisqu'il constitue la route desservant la copropriété de sorte que les nuisances occasionnées par la circulation sur cette voie des véhicules qui desserviront une maison d'habitation seront minimes ; en revanche, la création de ce passage entraînera la suppression d'un, voire deux emplacements de stationnement ; c'est donc à juste titre que le premier juge a évalué à la somme de 10. 000 ¿ l'indemnité de désenclavement » (arrêt attaqué p. 4 et 5) ; 



ALORS, D'UNE PART, QU'est enclavé le fonds qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante ; que l'existence matérielle d'un chemin permettant l'accès à la voie publique de deux parcelles contigües sur lesquelles une même personne dispose de droits réels est exclusive de toute enclave ; qu'en l'espèce, comme le soulignait le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions, Messieurs X... ont acquis simultanément la propriété de la parcelle cadastrée BP n° 15 et, sur la parcelle contigüe cadastrée BP n° 14, le lot n° 3 de la copropriété... composée d'un terrain, d'une maison d'habitation et des 340/ 1. 000èmes de parties communes englobant un chemin dit... menant à la route départementale dite ..., de sorte qu'en l'état des droits réels exercés par les consorts X... sur les deux parcelles, la parcelle BP n° 15 disposait d'un accès à la voie publique par le lot n° 3 situé sur la parcelle BP n° 14 ; qu'en retenant cependant l'état d'enclave de la parcelle BP n° 15, au motif que « le sol de la parcelle BP n° 14 appartient à la copropriété et Messieurs X... bénéficient seulement de la jouissance privative de la partie sud du terrain supportant leur lot ; les parcelles BP 14 et 15 ne sont donc pas réunies entre les mains d'un même propriétaire, la première dépendant des parties communes d'une copropriété, la seconde appartenant aux consorts X... », sans rechercher si les droits réels exercés par les consorts X... de la parcelle BP n° 14 et les parties communes de la copropriété... ne leur ménageant pas un accès suffisant à la parcelle contigüe BP n° 15, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 682 du Code civil ; 



ALORS, D'AUTRE PART, et subsidiairement, QUE concernant l'assiette du passage, le trajet le plus court peut être écarté au regard de la configuration des lieux, des intérêts en présence et des contraintes grevant le fonds servant ; qu'en l'espèce, aux deux solutions envisagées par l'expert judiciaire, le syndicat des copropriétaires Saint-Jean, en accord avec le syndicat des copropriétaires..., ajoutait une troisième solution pouvant topographiquement être aisément mise en place au nord de l'habitation des consorts X..., sur le lot n° 3 de la parcelle BP 14 ; qu'il soulignait le préjudice extrêmement important générée par la solution n° 1 d'un passage en limite de la parcelle BP 15 emportant suppression de deux emplacements de parkings sur les 16 existants et déjà insuffisants au regard des besoins des résidents de la copropriété..., en méconnaissance de surcroît de la servitude perpétuelle résultant du cahier des charges de la copropriété Saint Jean ; qu'en se bornant à affirmer que le passage sur la parcelle BP 246 constitue « le trajet le plus court » et « reprend la voie existante desservant les parkings de la copropriété Le Saint-Jean, sans créer de nouvelles nuisances importantes supplémentaires », sans vérifier que les 16 parkings existants étaient suffisants et si leur réduction au nombre de 14 était envisageable au regard des besoins des résidents de la copropriété Saint-Jean, et en éludant purement et simplement la servitude perpétuelle liée aux emplacements de parkings de la résidence Saint-Jean, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 683 du Code civil."


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