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  • Trouble du voisinage et Convention des Droits de l'Homme

    La notion de troubles du voisinage n'est pas incompatible avec l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 8 avril 2002), que, se plaignant de différentes nuisances provenant de l'installation, en face de leur maison d'habitation, d'un centre commercial, M. et Mme Y... ont, après une expertise ordonnée en référé, assigné M. X..., propriétaire du terrain sur lequel a été édifié ce centre, et les sociétés Eldu, Denentzat et Biena afin d'obtenir l'exécution de travaux propres à remédier à ces troubles ainsi que le paiement de dommages-intérêts ;

     

    qu'un tribunal de grande instance a accueilli certaines de leurs demandes ;

     

    Sur le deuxième moyen, pris en sa première branche, le troisième moyen et le cinquième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal, réunis :

     

    Attendu que M. X... et les sociétés Eldu, Denentzat et Biena font grief à l'arrêt confirmatif de les avoir condamnés à payer à M. et Mme Y... une certaine somme à titre de dommages-intérêts pour "le trouble visuel" provoqué par un transformateur EDF et l'arrachage de plantations, à planter de nouveaux arbres, sous astreinte, et à remettre en leur état initial, également sous astreinte, les accès à l'un des établissements du centre commercial alors, selon le moyen :

     

    1 / que le droit de propriété est garanti par le Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme ; qu'il est constant, et la cour d'appel le relève, que M. X... a cédé à EDF un droit d'occupation définitif sur la parcelle sur laquelle se trouve placé le transformateur litigieux ; qu'en considérant néanmoins que M. X... devait être tenu responsable du trouble occasionné par l'installation du transformateur, prétexte pris de ce qu'il avait cédé des droits d'occupation sur le terrain en cause et que le choix de ce terrain lui appartenait, la cour d'appel a violé l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme et l'article 1382 du Code civil ;

     

    2 / que le droit de propriété, garanti par le Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme, permet au propriétaire d'user de son terrain comme il l'entend ; en reprochant à M. X... d'avoir arraché des arbres plantés par lui sur son terrain, la cour d'appel a violé l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme et l'article 1382 du Code civil ;

     

    3 / que la cour d'appel relève qu'aucun permis de construire délivré à M. X... n'imposait des plantations ; que la cour d'appel constate que le terrain de M. X... et celui des époux Y... se trouvent en une zone entourée par une zone UB, c'est-à-dire fortement urbanisé ; qu'en considérant que M. X... avait commis une faute génératrice d'un trouble de voisinage en arrachant les arbres de son terrain, privant ainsi les époux Y... de vues sur ces arbres, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme ainsi qu'au regard des articles 544 et 1382 du Code civil ;

     

    4 / que le droit de propriété, garanti par la Convention européenne des droits de l'homme, permet au propriétaire d'user de son bien comme il l'entend ; en faisant grief à M. X... d'avoir agrandi le terrain d'accès des camions en intervenant sur son domaine privé, la cour d'appel a violé l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme et l'article 544 du Code civil ;

     

    Mais attendu que le droit de propriété, tel que défini par l'article 544 du Code civil et protégé par l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui aucun trouble anormal de voisinage ;que cette restriction ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit protégé par la Convention précitée ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Sur le deuxième moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, le quatrième moyen, et le cinquième moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, du pourvoi principal, réunis, tels que reproduits en annexe :

     

    Attendu que, sous le couvert des griefs non fondés de défaut de réponse à conclusion et de violation des articles 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 1382 du Code civil et L. 2224-13 du Code des collectivités territoriales, le moyen ne tend qu'à remettre en cause devant la Cour de Cassation l'appréciation souveraine par la cour d'appel de l'existence de troubles anormaux de voisinage provenant de l'implantation d'un transformateur sur la propriété de M. X... et de dépôts d'ordures en limite de cette propriété et de la réparation du préjudice résultant de ces troubles ;

     

    Et attendu que c'est sans violer le principe de la séparation des pouvoirs, le juge judiciaire ayant compétence pour connaître de l'occupation sans droit ni titre du domaine public routier et de ses dépendances, que la cour d'appel a statué sur la demande de remise en état des accès à l'un des établissements du centre commercial, que M. et Mme Y... avaient qualité pour présenter, en réparation du préjudice résultant de nuisances qu'ils subissaient ;

     

    D'où il suit que le moyen ne peut qu'être écarté ;

     

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi."

  • Exemple de servitude de tour d'échelle

    Voici un exemple de servitude de tour d'échelle :

     

     

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 juin 2010) que se plaignant du refus de Mme X... de les autoriser à poser un échafaudage sur sa propriété pendant le temps nécessaire à la réalisation des travaux de réfection de la toiture de leur pavillon, les époux Y... ont assigné leur voisine pour obtenir l'autorisation d'y procéder ;

     

    Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

     

    1°/ qu'un propriétaire ne peut être tenu de souffrir le passage d'un voisin sur son fonds à l'effet de réaliser des travaux que pour autant que ceux-ci concernent une partie de l'immeuble du voisin qui serait autrement physiquement inaccessible, telle qu'un mur situé en limite de propriété ; qu'en revanche, le voisin ne dispose pas d'un " tour d'échelle " pour réaliser des travaux sur une partie de son immeuble qui n'est pas physiquement inaccessible depuis sa propriété ; qu'au cas d'espèce, en contraignant Mme X... à subir l'installation d'un échafaudage sur son fonds à l'effet de permettre à ses voisins M. et Mme Y... de procéder à des réparations sur le toit de leur maison, sans constater que cette partie de leur immeuble était physiquement inaccessible depuis leur propre fonds, les juges du fond n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard de l'article 544 du code civil ;

     

    2°/ que le bénéfice d'un " tour d'échelle ", permettant à un propriétaire d'imposer au propriétaire voisin un passage voire une installation temporaire sur son fonds à l'effet de réaliser des travaux ne peut être accordé que pour autant qu'il s'agisse du seul moyen possible pour y parvenir ; qu'au cas d'espèce, en condamnant Mme X... à supporter l'installation d'un échafaudage sur son fonds pour permettre à ses voisins M. et Mme Y... de procéder à des réparations sur la toiture de leur maison, en retenant qu'il s'agissait du seul moyen possible pour y parvenir, excluant par principe le recours à d'autres moyens au motif que ceux-ci seraient trop onéreux, quand le coût des moyens alternatifs de réaliser les travaux était insuffisant à conclure qu'il s'agissait du seul moyen possible justifiant l'atteinte aux prérogatives du propriétaire, les juges du fond ont violé l'article 544 du code civil ;

     

    Mais attendu qu'ayant constaté la nécessité de réaliser des travaux sur la toiture du pavillon des époux Y... du côté de la propriété de Mme X..., le refus du maire de la commune de voir installer une nacelle en vue d'effectuer ces travaux à partir de la voie publique, sans passage sur le fonds de Mme X... et le coût disproportionné de toute autre solution au regard de la valeur des travaux à effectuer, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'il n'existait aucun autre moyen pour réaliser ces travaux que de passer sur le terrain de Mme X... et en a déduit que celle-ci ne pouvait, sous peine de commettre un abus de droit, s'opposer à l'installation d'un échafaudage en éventail ou sur pieds dans la propriété voisine pour une durée de trois semaines, a légalement justifié sa décision ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne Mme X... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille douze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

     

    Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour Mme X...

     

    L'arrêt attaqué encourt la censure ;

     

    EN CE QU'il a dit que Mme X... devra autoriser la pose sur sa propriété d'un échafaudage en éventail ou sur pieds pour la réfection du versant nord de la couverture du pavillon de M. et Mme Y..., à l'aplomb et pendant une durée de trois semaines et dit qu'en cas d'obstruction de Mme X... dans la réalisation de l'échafaudage, elle pourra être contrainte d'y laisser procéder moyennant une astreinte de 100 € par jour de retard ;

     

    AUX MOTIFS PROPRES QUE « Mme X... conclut que M. A... n'a pas répondu à plusieurs points de sa mission, qu'il n'a pas décrit avec précision ce qui est prévu pour le remplacement des châssis à tabatières sur la couverture à remanier, qu'il n'apporte aucune précision quant au remplacement des gouttières et descentes d'eaux pluviales, qu'il n'a pas répondu à la question de savoir si les travaux peuvent être effectués sans passage sur le fonds voisin, qu'il n'a pas décrit l'emprise des échafaudages et ne donne aucune précision par rapport au rideau végétal planté par Mme X... pour se protéger des vues directes, qu'il n'a pas répondu sur l'importance du trouble de jouissance, qu'il n'a pas pris en compte le risque d'effondrement des dépendances anciennes et vétustes de Mme X..., et ne préconise aucune mesure de sauvegarde pour les bâtiments ; que l'appelante sollicite au principal un complément d'expertise et subsidiairement elle indique maintenir son refus d'autorisation de passage sur son fonds qui porterait atteinte à son droit de propriété ; qu'il convient de rappeler que la demande principale des époux Y... tend à être autorisés à poser, de façon provisoire, dans la propriété de Mme X... un échafaudage leur permettant de faire effectuer les travaux de réfection de leur toiture ; que M. A... a répondu à chacun des points de sa mission de manière complète :- il a constaté contradictoirement que le pavillon des époux Y... dispose d'une toiture à deux pentes et d'une couverture en petites tuiles dont un versant, côté propriété de Mme X..., est désorganisé et nécessite d'être repris (gouttières et descentes),- il décrit au paragraphe V. 3 de son rapport de façon précise les travaux envisagés par les époux Y...,- il indique que le maire de Magny les Hameaux a donné un avis défavorable à toute installation d'une nacelle en vue d'effectuer les travaux depuis la voie sans passage sur le fonds de Mme X..., refus motivé par des raisons de circulation et de sécurité, en sorte qu'il est indispensable pour les couvreurs de recourir à un échafaudage pour réaliser les travaux,- M. A... a également écarté le recours à un hélicoptère ou la mise en place d'une grue, solutions sans rapport avec le coût des travaux à effectuer,- il a, en conclusion de son rapport, confirmé la nécessité d'autoriser la pose d'un échafaudage en éventail ou sur pied pour la réfection du versant nord de la couverture du pavillon des époux Y... à l'aplomb, pendant une durée de trois semaines,- il a indiqué que cet échafaudage peut être installé avec une plate-forme de circulation en encorbellement (éventail) d'un mètre sans empiètement sur le sol de Mme X... ou fixé sur le sol, que l'intervention dans la propriété de Mme X... pour l'installation de l'échafaudage représente une demi-journée voire une journée avec la mise en place des protections, qu'il en sera de même pour sa dépose en fin de chantier, que les passages sur l'échafaudage devraient s'effectuer depuis la propriété Y...,- il a préconisé la pose d'une clôture provisoire, type palissade tôle ou bâche en pied sur 1, 80 m pour neutraliser la zone de passage nécessaire à l'exécution des travaux durant les jours et heures autorisés par la commune ; il a précisé qu'il n'est pas à exclure que la feuille de zinc sur l'appentis soit déposée et remplacée à défaut d'être protégée et enjambée à l'aide d'une échelle disposée sur le trottoir en accord avec la mairie de Magny les Hameaux, mais qu'aucune disposition autre n'est à prendre en ce qui concerne les préservations de biens immobiliers vu l'éloignement,- au paragraphe V. 6 de son rapport, M. A... a répondu de façon détaillée au point de la mission lui demandant de décrire l'état des biens immobiliers ou des végétaux susceptibles de subir des dégradations du fait des travaux et les protections réalisables, indiquant notamment que le jardin de Mme X... à l'emplacement dudit échafaudage " relève plus de la friche " et que la végétation n'exige pas de protection particulière sauf un pare-gravats côté jardin ou un polyane au sol,- il a conclu que l'intervention limitée dans le temps n'est pas génératrice de gêne de voisinage autre que celle normale, ni de dégradations dans la propriété de Mme X... ; qu'il convient de relever que M. A... n'envisage à aucun moment un risque d'effondrement de dépendances appartenant à Mme X... ; que le rapport de M. A... est complet et son avis argumenté en sorte qu'il n'y a pas lieu à un complément d'expertise ; qu'il convient de préciser, s'agissant du sort du châssis à tabatière qui selon Mme X... ne peut pas être remplacé par un velux sous peine de porter atteinte à l'état des lieux, qu'il résulte des pièces du dossier que l'architecte des bâtiments de France a donné un avis favorable avec des recommandations précises pour la réfection de la toiture ; qu'en l'état des conclusions de l'expertise judiciaire, il n'existe aucune autre solution pour réaliser les travaux indispensables sur la couverture des époux Y... que de passer sur le terrain de Mme X... pour installer un échafaudage, pour une durée de trois semaines ; que Mme X... ne peut, sous peine de commettre un abus de droit, s'opposer sans raisons valables, à la demande des époux Y... » (arrêt, p. 5-6) ;

     

     

    ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« il n'existe pas de servitude légale correspondant à la demande de M. et Mme Y..., qui ressortit au domaine général des obligations de voisinage ; que l'atteinte du droit de propriété d'autrui, en raison du caractère d'ordre public de ce droit, doit être limitée au strict nécessaire ; qu'en l'espèce, les opérations d'expertise ont montré que :- la réparation de la pente de toit de M. et Mme Y... du côté de la propriété de Mme X... est nécessaire et urgente,- il n'existe pas d'autre moyen pour les réaliser que de faire poser un échafaudage sur la propriété de Mme X.... En effet, l'expert a évoqué la possibilité de travailler depuis un camion nacelle placé sur la voie publique, mais cette solution a été éliminée compte tenu/ de l'opposition de la mairie au stationnement du camion sur la voie publique et si Mme X... évoque une possibilité de faire travailler les ouvriers à contre-pente avec un harnais, cette technique n'a pas, même en substance, été exposée à l'expert qui avait pourtant accordé, pour ce faire, un délai, qu'il a prolongé, pour produire l'attestation en cause, de sorte qu'elle n'a pas été validée, que rien n'établit que cette attestation aurait été souscrite par un professionnel compétent, et qu'il pourrait exister différentes objections tenant notamment à la sécurité des compagnons couvreurs...- si Mme X... évoque une gêne dans la concentration nécessaire à son travail, il n'apparaît pas que ce trouble soit suffisant pour justifier par lui-même une indemnisation ni disproportionné par rapport à la nécessité des travaux de M. et Mme Y.... En effet, la durée prévisible des travaux est de l'ordre de trois semaines maximum et, au surplus, Mme X..., qui fait état de son âge de 75 ans et ne produit pas de preuve d'une activité postérieure à 1999, doit pouvoir aménager son travail pour subir une moindre gêne, dès lors que ces travaux ont été envisagés de longue date ;- il n'est pas envisagé que les travaux puissent causer des désordres à la propriété de Mme X... compte tenu de la nature de la végétation et des constructions existant à l'endroit prévu pour l'emplacement de l'échafaudage, si pourtant des dommages y étaient causés, les constatations effectuées permettraient des les constater et de les évaluer aisément ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande, en prévoyant l'exécution provisoire, compte tenu de l'urgence » (jugement, p. 5-6) ;

     

    ALORS QUE, premièrement, un propriétaire ne peut être tenu de souffrir le passage d'un voisin sur son fonds à l'effet de réaliser des travaux que pour autant que ceux-ci concernent une partie de l'immeuble du voisin qui serait autrement physiquement inaccessible, telle qu'un mur situé en limite de propriété ; qu'en revanche, le voisin ne dispose pas d'un « tour d'échelle » pour réaliser des travaux sur une partie de son immeuble qui n'est pas physiquement inaccessible depuis sa propriété ; qu'au cas d'espèce, en contraignant Mme X... à subir l'installation d'un échafaudage sur son fonds à l'effet de permettre à ses voisins M. et Mme Y... de procéder à des réparations sur le toit de leur maison, sans constater que cette partie de leur immeuble était physiquement inaccessible depuis leur propre fonds, les juges du fond n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard de l'article 544 du code civil ;

     

    ALORS QUE, deuxièmement, le bénéfice d'un « tour d'échelle », permettant à un propriétaire d'imposer au propriétaire voisin un passage voire une installation temporaire sur son fonds à l'effet de réaliser des travaux ne peut être accordé que pour autant qu'il s'agisse du seul moyen possible pour y parvenir ; qu'au cas d'espèce, en condamnant Mme X... à supporter l'installation d'un échafaudage sur son fonds pour permettre à ses voisins M. et Mme Y... de procéder à des réparations sur la toiture de leur maison, en retenant qu'il s'agissait du seul moyen possible pour y parvenir, excluant par principe le recours à d'autres moyens au motif que ceux-ci seraient trop onéreux, quand le coût des moyens alternatifs de réaliser les travaux était insuffisant à conclure qu'il s'agissait du seul moyen possible justifiant l'atteinte aux prérogatives du propriétaire, les juges du fond ont violé l'article 544 du code civil."

  • Permis de construire, mitoyenneté et fraude

    Un arrêt sur ces questions :

    "Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 6 juillet et 4 octobre 2010 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise, dont le siège est au Pierre de Provence, 512, chemin de Florival, Mas Florival à Nîmes (30000) ; la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise demande au Conseil d'Etat :

     

    1°) d'annuler l'arrêt n° 08MA01973 du 7 mai 2010 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a, d'une part, annulé le jugement n° 0601108 du 25 janvier 2008 par lequel le tribunal administratif de Nîmes a rejeté la demande de M. B...A...tendant à l'annulation pour excès de pouvoir des arrêtés des 8 septembre et 27 décembre 2005 du maire de Nîmes lui accordant un permis de construire et un permis de construire modificatif pour créer six logements ainsi que de la décision rejetant le recours gracieux formé par M. A... contre le permis de construire initial, d'autre part, annulé ces décisions ; 

     

    2°) de mettre à la charge de M. A...le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 

     

     

    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code civil ;

     

    Vu le code de l'urbanisme ; 

    Vu le code de justice administrative ;

     

    Après avoir entendu en séance publique :

     

    - le rapport de M. Pascal Trouilly, Maître des Requêtes, 

     

    - les conclusions de M. Alexandre Lallet, rapporteur public ;

     

    La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Odent, Poulet, avocat de la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise, à Me Ricard, avocat de la commune de Nîmes et à la SCP Fabiani, Luc-Thaler, avocat de M. A... ;

     

     

     

     

     

    1. Considérant que, par un arrêté du 8 septembre 2005, le maire de Nîmes a délivré un permis de construire à la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise pour la réalisation de six logements ; que le propriétaire de la parcelle voisine, M.A..., a formé un recours gracieux contre ce permis le 24 octobre 2005 ; que le maire de Nîmes a délivré, le 27 décembre 2005, un permis de construire modificatif ; que, saisi par M.A..., le tribunal administratif de Nîmes a rejeté, par un jugement du 25 juin 2008, sa demande tendant à l'annulation pour excès de pouvoir des arrêtés des 8 septembre et 27 décembre 2005 ainsi que de la décision rejetant implicitement le recours gracieux formé contre le permis initial ; que, par un arrêt du 7 mai 2010, la cour administrative d'appel de Marseille a annulé ce jugement ainsi que les trois décisions du maire de Nîmes, en estimant que les constructions autorisées prenaient appui sur un mur mitoyen et que le maire ne s'était pas assuré de l'accord de M.A..., autre propriétaire de ce mur ; que la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise se pourvoit en cassation contre cet arrêt ; 

     

    Sur l'arrêt en tant qu'il a statué sur les conclusions dirigées contre le permis de construire du 8 septembre 2005 et le rejet implicite du recours gracieux formé contre ce permis : 

     

    2. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : " La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique " ; que, d'autre part, aux termes de l'article 653 du code civil : " Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation (...) entre cour et jardin (...) est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire " et qu'aux termes de l'article 662 du même code : " L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre " ; que les dispositions précitées de l'article 653 du code civil établissent une présomption légale de propriété commune d'un mur séparatif de propriété ; que les propriétaires communs d'un mur mitoyen doivent ainsi être regardés, en principe, comme les propriétaires apparents de celui-ci pour l'application des dispositions de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme ; qu'en conséquence, l'un des propriétaires ne saurait être regardé comme l'unique propriétaire apparent du mur en l'absence de marques de propriété exclusive à son bénéfice ; qu'il découle des dispositions précitées du code de l'urbanisme et du code civil que, dans ces conditions, il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une demande de permis de construire concernant des immeubles prenant appui sur un tel mur, d'exiger la production par le pétitionnaire soit d'un document établissant qu'il est le seul propriétaire de ce mur, soit du consentement de l'autre copropriétaire ; que, toutefois, cette obligation ne s'impose à l'autorité administrative que si celle-ci a été clairement informée, à la date à laquelle elle délivre le permis, notamment par les plans produits par le pétitionnaire, de l'existence d'un mur séparatif affecté par les travaux envisagés ; que lorsque le maire n'est informé de cette existence que postérieurement à la date de délivrance du permis, il ne peut légalement, même saisi d'un recours gracieux, exiger la production d'un document levant la présomption de mitoyenneté ou attestant l'accord du propriétaire mitoyen ; qu'il ne peut, dès lors, sauf en cas de fraude, légalement procéder au retrait du permis ; que, pour juger, après avoir relevé que la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise ne pouvait être regardée comme l'unique propriétaire d'un mur sur lequel prenaient appui certaines constructions envisagées, que le maire aurait dû faire droit au recours gracieux de M. A...tendant au retrait du permis du 8 septembre 2005 en raison de l'illégalité de ce permis, la cour s'est fondée sur la circonstance que le maire n'ignorait pas, à compter du 24 novembre 2005, l'existence du mur mitoyen ; qu'en se fondant ainsi sur l'information délivrée au maire postérieurement à la date de délivrance du permis, alors qu'elle retenait par ailleurs qu'aucune fraude n'était caractérisée en l'espèce, elle a commis une erreur de droit ;

     

    Sur l'arrêt en tant qu'il a statué sur les conclusions dirigées contre le permis de construire modificatif du 27 décembre 2005 : 

     

    3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la demande de permis construire modificatif déposée le 24 novembre 2005 faisait clairement apparaître, notamment par un procès-verbal de bornage qui y était joint, le caractère mitoyen du mur servant d'appui à une partie des constructions envisagées ; qu'ainsi, la cour n'a pas dénaturé les pièces du dossier en estimant que le maire avait été clairement informé, avant la délivrance de ce permis, de la mitoyenneté du mur ; que, par ailleurs, le moyen tiré de cette mitoyenneté ayant été soulevé tant devant le tribunal administratif que devant la cour, celle-ci n'a pas relevé d'office ce moyen ; 

     

    4. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise est seulement fondée à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque en tant qu'il a statué sur les conclusions de M. A...dirigées contre le permis de construire du 8 septembre 2005 et la décision du maire de Nîmes rejetant implicitement le recours gracieux formé contre ce permis, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi dirigés contre cette partie de l'arrêt ; que le surplus des conclusions du pourvoi doit être rejeté ;

     

    5. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond, dans les limites de la cassation ainsi prononcée, en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ; 

     

    Sur la recevabilité de la demande de première instance de M.A... :

     

    6. Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme que c'est une copie du texte intégral du recours formé contre une autorisation individuelle d'urbanisme qui doit être notifiée à l'auteur de cette décision ainsi qu'au bénéficiaire de celle-ci ; que, par ailleurs, s'agissant d'un recours administratif, le défaut d'accomplissement des formalités de notification de ce recours dans le délai requis de quinze jours rend irrecevable le recours contentieux qui en prend la suite, sauf si ce dernier est introduit dans le délai de recours contentieux de droit commun de deux mois ;

     

    7. Considérant que la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise soutient que le recours gracieux, dirigé contre le permis de construire du 8 septembre 2005 et formé par M. A...le 24 octobre 2005, ne lui aurait pas été notifié, ce dernier s'étant borné à l'informer de l'exercice de ce recours ; que, toutefois, M.A..., qui conteste ces affirmations, a produit la copie des documents attestant de la remise aux services postaux, le 24 octobre 2005, d'un courrier adressé au bénéficiaire du permis et se référant aux dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que le tarif d'affranchissement du pli était incompatible avec la présence, dans l'enveloppe, d'une copie du texte intégral du recours gracieux, lequel ne comportait que trois pages ; que ni les termes du courrier, ni la circonstance que la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise a demandé à la commune de Nîmes, le 29 novembre 2005, de lui communiquer une copie du recours gracieux, ne permettent d'établir que celui-ci n'aurait pas été notifié régulièrement à cette société par M.A... ; que le recours gracieux a pu, dès lors, valablement proroger le délai de recours contentieux ; qu'ainsi, le délai de recours contentieux n'était pas expiré à la date du 17 février 2006 à laquelle M. A...a saisi le tribunal administratif ; que, par suite, la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise n'est pas fondée à soutenir que la demande de première instance était irrecevable ; 

     

    Sur la légalité du permis de construire du 8 septembre 2005 et de la décision implicite rejetant le recours gracieux formé contre ce permis : 

     

    8. Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que M. C..., signataire de l'arrêté du 8 septembre 2005, bénéficiait, en qualité d'adjoint, d'une délégation accordée le 28 mars 2001 par le maire de Nîmes et lui permettant de signer, notamment, des permis de construire ; 

     

    9. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 315-5 du code de l'urbanisme, alors applicable : " Le dossier joint à la demande est constitué des pièces ci-après : / a) Une note exposant l'opération, précisant ses objectifs et indiquant les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans le site, le respect de l'environnement et la qualité de l'architecture et pour répondre aux besoins en équipements publics ou privés découlant de l'opération projetée (...) " ; que la note mentionnée par ces dispositions était exigée par l'article R. 421-7-1 du même code, alors applicable, lorsque la demande de permis de construire portait sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette devait faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance ; que le permis de construire du 8 septembre 2005 a prévu une division en jouissance du terrain d'assiette ; que le dossier de demande de permis ne comportait pas la note prévue par les dispositions précitées ; que, toutefois, les autres pièces produites à l'appui de la demande de permis étaient suffisantes pour permettre à l'administration d'apprécier l'objectif poursuivi par l'opération, les dispositions prises pour assurer l'insertion dans le site, le respect de l'environnement et la qualité de l'architecture ; que, par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier, eu égard à la taille modeste du projet, que celui-ci aurait nécessité la réalisation de nouveaux équipements publics, ni que l'absence de note de présentation aurait faussé l'appréciation portée par l'administration sur les travaux privés nécessaires au raccordement des constructions projetées aux réseaux existants ; que, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées des articles R. 315-5 et R. 421-7-1 du code de l'urbanisme doit être écarté ; 

     

    10. Considérant, en troisième lieu, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les caractéristiques des accès aux parcelles d'assiette et des aires de circulation intérieures seraient susceptibles de porter atteinte à la sécurité publique ou rendraient difficile l'intervention des véhicules de secours et que, par suite, le maire de Nîmes aurait commis une erreur manifeste d'appréciation dans l'application des dispositions des articles R. 111-2 et R. 111-4 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction alors en vigueur ; 

     

    11. Considérant, en quatrième lieu, que le permis litigieux ne méconnaît pas les règles de hauteur posées à l'article II UD 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Nîmes, la hauteur des constructions, telle que définie par ces dispositions, correspondant à la distance entre le point le plus bas de l'emprise au sol de chacune des constructions concernées et l'égout du toit ;

     

    12. Considérant, en cinquième lieu, que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions, relatives aux caractéristiques des clôtures, de l'article II UD 11 de ce même règlement, ne peut qu'être écarté, le projet autorisé par le permis de construire du 8 septembre 2005 ne prévoyant pas la création de nouvelle clôture ; 

     

    13. Considérant, en sixième lieu, que l'éventuelle inexécution de la prescription du permis de construire imposant la création de plusieurs bassins de rétention des eaux pluviales, qui ne méconnaît d'ailleurs pas l'article II UD-4 du règlement du plan local d'urbanisme, est sans incidence sur la légalité de ce permis ; 

     

    14. Considérant, en septième lieu, que pour les motifs énoncés au point 2 ci-dessus, le maire de Nîmes n'était pas tenu, eu égard aux plans fournis à l'appui de la demande de permis de construire, d'exiger une justification de l'accord donné par M.A... ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que le pétitionnaire a omis de faire figurer ce mur, présumé mitoyen, qui correspond entièrement à la limite séparative nord du terrain d'assiette et sur lequel une partie des constructions prend appui, sur le plan de masse joint à la demande de permis ; que les autres documents, notamment photographiques, joints à cette demande ne permettaient pas de déceler l'existence d'un mur mitoyen ; qu'en dépit de l'établissement d'un procès-verbal de bornage entre la parcelle concernée et la propriété de M.A..., le 21 juillet 2005, un plan de masse rectifié n'a été fourni à la commune par la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise qu'à l'appui de sa demande de permis de construire modificatif, postérieurement au recours gracieux formé par M. A...contre le permis initial ; que, dans ces conditions, la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise doit être regardée comme s'étant livrée, en produisant des plans erronés à l'appui de sa demande initiale de permis de construire, à une manoeuvre de nature à induire en erreur la commune ; 

     

    15. Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. / L'autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive " ; que l'illégalité relevée ci-dessus n'affecte que les constructions prenant appui sur le mur mitoyen, lesquelles auraient pu faire l'objet d'autorisations distinctes et sont ainsi divisibles du reste des constructions autorisées par le permis litigieux ; que, par suite, et sans qu'il y ait besoin de rechercher si l'illégalité entachant le permis est susceptible de régularisation, il y a lieu d'annuler le permis de construire du 8 septembre 2005 et la décision rejetant le recours gracieux en tant seulement qu'ils concernent les constructions adossées au mur dont M. A...est propriétaire mitoyen ; 

     

    16. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. A...est fondé à soutenir que c'est tort que, par le jugement du 25 janvier 2008, le tribunal administratif a rejeté ses conclusions tendant à l'annulation du permis de construire du 8 septembre 2005 et de la décision rejetant implicitement le recours gracieux formé contre ce permis dans la mesure précisée ci-dessus ;

     

    17. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ; qu'elles font, de même, obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions à ce titre de la commune de Nîmes, qui doit être regardée comme n'ayant été appelée dans la cause que pour produire des observations ; qu'enfin, il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise au titre de ces mêmes dispositions ;

     

     

     

     

    D E C I D E :

     

    Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 7 mai 2010 est annulé en tant qu'il statue sur les conclusions dirigées contre le permis de construire du 8 septembre 2005 et la décision du maire de Nîmes rejetant implicitement le recours gracieux formé par M. A...contre ce permis.

    Article 2 : L'arrêté du 8 septembre 2005 du maire de Nîmes et la décision rejetant implicitement le recours gracieux formé contre ce permis sont annulés en tant qu'ils portent sur les constructions prenant appui sur le mur dont M. A...est propriétaire mitoyen. 

    Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Nîmes du 25 janvier 2008 est réformé en ce qu'il a de contraire à la présente décision. 

    Article 4 : Le surplus des conclusions du pourvoi de la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise, le surplus des conclusions de la requête de M. A...présentée devant la cour administrative d'appel de Marseille et les conclusions présentées par les parties et par la commune de Nîmes au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.

    Article 5 : La présente décision sera notifiée à la société civile de construction et de vente Le Clos de Bonne Brise et à M. B...A....

    Copie en sera adressée à la commune de Nîmes."

  • Prescription acquisitive et copropriété

     

     

    Cet arrêt juge que la prescription acquisitive peut être invoquée par un copropriétaire sur une partie commune de copropriété :

     

    "Attendu qu'ayant relevé que l'acte authentique du 2 septembre 1998, par lequel Mlle Y... avait acquis le lot n° 27 appartenant précédemment à Mme Z..., mentionnait l'existence de deux pièces édifiées sur la toiture-terrasse du bâtiment C, qu'il résultait d'investigations techniques versées au débat, et non contredites, que la date d'édification de ces deux pièces remontait au plus tard à l'année 1960 et que les mentions de l'acte de vente relative à ces constructions manifestaient l'intention de la venderesse de transmettre à son acquéreur les droits qu'elle avait elle-même acquis, la cour d'appel, qui a examiné le document technique dont elle a donné la teneur, a pu retenir que l'édification et l'utilisation de ces deux pièces par Mme Z..., sans interruption entre le début de l'année 1960 et la citation en justice qui lui avait été délivrée en 1996, avaient constitué des actes utiles pour prescrire et que la prescription invoquée était acquise au profit de Mlle Y..., venue à ses droits ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Sur le moyen unique du pourvoi n° R 02-13.891, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé :

     

    Attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale du 29 novembre 1957 s'était bornée à autoriser M. A..., propriétaire du lot n° 28, appartenant actuellement aux consorts X..., à réparer la construction légère existant sur la toiture-terrasse, que cette décision ne constituait pas un accord du syndicat sur une appropriation de cette terrasse par ce copropriétaire, et que l'utilisation de cette construction n'était pas de nature à fonder l'usucapion invoquée de cette fraction de terrasse, partie commune, la cour d'appel, sans dénaturation de la décision de l'assemblée générale, et en l'absence de toute reconnaissance non équivoque par MM. B... et Richard C... de ce que les consorts X... avaient rapporté la preuve de leur possession trentenaire de la toiture-terrasse, puisque ces deux copropriétaires poursuivaient la cessation de l'occupation irrégulière de toutes les parties communes accaparées, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, au vu des documents soumis à son examen, que la preuve de la prescription acquisitive de la terrasse par les consorts X... n'était pas rapportée ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Sur le moyen unique du pourvoi n° R 02-13.891, pris en sa quatrième branche, ci-après annexé :

     

    Attendu qu'ayant relevé que la courette vitrée du bâtiment C était, dans le silence du règlement de copropriété, réputée partie commune, que les consorts X..., actuels copropriétaires d'un lot au rez-de-chaussée, ne justifiaient pas d'une décision de l'assemblée générale portant sur la jouissance de cette cour, ne rapportaient pas la preuve qu'ils étaient en droit de joindre leur possession à celle de leur auteur faute de pouvoir établir que leur titre de propriété mentionnait l'existence de cette cour et ne pouvaient invoquer l'exclusivité d'usage de cette courette, celui-ci étant partagé avec d'autres copropriétaires, les époux D..., la cour d'appel a, répondant aux conclusions, et par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE les pourvois ;

     

    Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

     

    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne MM. B... et Richard C..., ensemble, à payer à Mlle Y... la somme de 1 900 euros ;

     

    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à MM. B... et Richard C..., ensemble, la somme de 1 900 euros, et à Mlle Y... la somme de 800 euros ;

     

    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de MM. B... et Richard C... en ce qu'elle est dirigée contre Mlle Y... ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille trois."