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  • Acceptation en l'état et obligation de délivrance

     

     

    Le bailleur est tenu au titre de l'obligation de délivrance de de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement :

     

    "Vu l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

     

    Attendu que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 juin 2011), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 27 septembre 2005, n° 04-16.224) en matière de référé, que les consorts X..., propriétaires d'un appartement donné à bail à M. et Mme Y..., ont assigné ceux-ci en paiement d'une provision à valoir sur un arriéré de loyers et charges ; que les locataires ont, à titre reconventionnel, formé une demande d'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

     

    Attendu que pour rejeter la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance, l'arrêt retient que le contrat de bail stipulait la mise à disposition d'un réfrigérateur dont l'entretien incombait au locataire, que la défectuosité du réfrigérateur était connue lors de l'entrée dans les lieux sans engagement des bailleurs de procéder aux réparations utiles ou à son remplacement ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de délivrance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. et Mme Y... de leur demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance, l'arrêt rendu le 10 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

     

    Condamne les consorts X... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... 

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déboute les époux Y... de leur demande reconventionnelle formée au titre du préjudice de jouissance,

     

    AUX MOTIFS QUE : « Les locataires ne peuvent demander aucune indemnisation au titre du réfrigérateur qui ne fonctionnait pas, ce point étant connu lors de l'entrée dans les lieux sans engagement des bailleurs à procéder aux réparations utiles ou à son emplacement ; En ce qui concerne le lave-vaisselle, ils ne rapportent aucune preuve : devis des travaux, origine de la panne éventuelle, facture de remplacement, de l'impossibilité de se servir de ce matériel et de l'entretien régulier qui leur incombait » ;

     

    ALORS, d'une part, QUE la connaissance de l'état des lieux par le locataire n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation avec les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; qu'en retenant, pour estimer que les locataires ne peuvent demander aucune indemnisation au titre du réfrigérateur, que ce point était connu lors de l'entrée dans les lieux, après avoir constaté que cet appareil ménager n'avait pas été délivré par le bailleur en bon état de fonctionnement à la signature du bail, la Cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1719 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 23 décembre 1986 et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

     

    ALORS, d'autre part, QUE le bailleur est tenu de délivrer et de maintenir un logement en bon état d'usage et de réparation avec les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; que, sauf à priver sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 23 décembre 1986 et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour d'appel ne pouvait retenir que le bailleur ne s'était pas engagé à procéder aux réparations utiles ou à son remplacement, sans constater qu'une clause expresse insérée au contrat de bail prévoyait l'exécution de ces travaux par le locataire et les modalités de leur imputation sur le loyer ;

     

    ALORS, encore, QUE le bailleur doit, pendant la durée du bail, entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en se bornant à retenir, s'agissant du lave-vaisselle, que les époux Y... ne rapportent aucune preuve, sans rechercher, comme elle y était invitée (Conclusions, p. 7), si cet appareil ménager, dont elle constatait qu'il était déjà présent lors de leur entrée dans les lieux en 1981, n'était pas, à la date de la lettre recommandée du 9 mai 1994 adressée au bailleur, vétuste après au moins treize années d'utilisation, ce dont il aurait résulté qu'en s'abstenant de procéder aux réparations qui s'imposaient, le bailleur avait causé aux époux Y... un préjudice de jouissance, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 23 décembre 1986 et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

     

    ALORS, enfin, et en toute hypothèse, QUE le juge, tenu de motiver sa décision, doit se livrer à un examen effectif des moyens et des éléments de preuve des parties afin de leur garantir un procès équitable ; qu'en affirmant que les époux Y... ne rapportent aucune preuve de la vétusté du four et du lave-vaisselle, sans se livrer à un examen effectif, et à une analyse fût-elle sommaire, de la lettre de réponse adressée par le mandataire du bailleur le 28 juin 1994, aux termes de laquelle le bailleur, sans contester l'état de vétusté des équipements fournis, se refusait néanmoins à « toutes réparations ou remplacement », dont les époux Y... soutenaient qu'il s'inférait un manquement à ses obligations légales, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme."

  • Perte d'emploi, nouvel emploi et préavis réduit

     

     

    La perte d'emploi et un nouvel emploi justifient un préavis réduit au sens de la loi du 6 juillet 1989 :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 21 juin 2012), que M. X..., propriétaire d'un logement donné à bail verbal à M. et Mme Y... a, à la suite de la libération des lieux, assigné ceux-ci en paiement de sommes dues au titre des réparations locatives ; que se prévalant notamment d'un délai de préavis réduit et de l'absence d'accord pour une révision du loyer, M. et Mme Y... ont formé une demande reconventionnelle en remboursement de sommes ;

     

    Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande reconventionnelle, alors, selon le moyen :

     

    1°/ que le preneur qui donne congé à son bailleur bénéficie du délai réduit à un mois lorsqu'il justifie d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le congé devant être donné dans un délai rapproché de l'obtention de ce nouvel emploi ; que M. X... faisait valoir que M. Y... est entré au service de son nouvel employeur le 23 mars 2009, soit plus de deux mois avant la notification du congé faite le 27 mai 2009, ce qui exclut qu'il puisse bénéficier du délai réduit dès lors que la réduction du délai de préavis répond à une nécessité « d'urgence et son usage différé serait en contradiction avec la finalité même du texte » ; qu'ayant rappelé les dispositions de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, puis constaté que les époux Y... ont notifié au bailleur leur congé par lettre recommandée du 27 mai 2009 pour le 30 juin suivant, que M. Y... a bénéficié d'un contrat de travail à durée déterminée prenant fin le 31 décembre 2008, a été engagé par un nouvel employeur suivant un autre contrat à durée déterminée du 23 mars 2009 renouvelé le 19 juin 2009 et converti le 4 septembre 2009 en un contrat de travail à durée indéterminée puis retenu qu'au moment où il a notifié son congé, le locataire occupait un nouvel emploi consécutif à la perte du précédent, qu'il pouvait prétendre à un délai de congé réduit à un mois et ce d'autant plus que M. Y... ne bénéficiait encore que d'un contrat de travail à durée déterminée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations dont il ressortait que le nouvel emploi était antérieur de plus de deux mois au congé notifié par lettre du 27 mai 2009 et elle a violé le texte susvisé ;

     

    2°/ qu'aux termes de l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat, ce qui exclut la révision du loyer lorsque les parties sont liées par un bail verbal ; que cependant, dès lors que les augmentations pratiquées en pareil cas n'ont jamais fait l'objet de contestation par les preneurs, les augmentations sont valables dès lors que le locataire, par son comportement, a donné son accord tacite à ces augmentations ; que M. X... faisait valoir que la révision du loyer est possible même sans clause écrite lorsqu'elle résulte d'un accord entre les parties, un tel accord pouvant résulter des notifications d'augmentation de loyer en suite d'une révision et de l'attitude constante et répétée du preneur caractérisant un accord tacite sur l'indexation du loyer, M. X... faisant valoir avoir notifié aux locataires la révision du loyer le 6 octobre 2007 et que les preneurs ont exécuté cette révision de loyer sans émettre de contestation pendant près de trois ans ainsi que l'a relevé le premier juge, ce qui caractérisait un accord tacite des parties sur la révision du loyer ; qu'en affirmant que la loi subordonne la révision du loyer à l'existence d'une clause dans le contrat, qu'il ne saurait être dérogé à ces dispositions d'ordre public qui prévoient l'obligation de stipuler par écrit une clause de révision, que l'accord exprès et non équivoque des locataires ne peut se déduire du seul fait qu'ils ont payé sans protester le loyer augmenté de janvier 2008 à août 2009 et auraient ainsi renoncé implicitement au bénéfice des dispositions légales, pour décider que dans ces conditions le loyer mensuel ayant été fixé par les parties à 150 euros, c'est à tort que le premier juge a estimé que le bailleur pouvait prétendre au paiement d'un loyer mensuel augmenté de 165 euros à compter du 1er janvier 2008, sans préciser en quoi le paiement du loyer révisé par les locataires ne pouvait caractériser leur accord sur cette révision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989 ;

     

    3°/ que M. X... faisait valoir que les locataires tiraient des conséquences originales de son absence le 30 juin 2009, les locataires ayant imaginé réaliser un état des lieux de sortie le 30 juin 2009 sans l'en avoir averti préalablement alors que sa résidence principale se situe dans le Val d'Oise à Saint-Gratien soit plus de 400 kilomètres ; qu'en se contentant de relever que les locataires établissent par un certificat du maire de la commune s'être présentés en vain chez le bailleur le 30 juin 2009 afin de convenir d'un rendez-vous pour dresser l'état des lieux contradictoire, sans relever les éléments de preuve établissant qu'ils en avaient préalablement averti le bailleur dont la résidence principale est distante de 400 kilomètres d'Angoisse (24), la cour d'appel qui décide que dans ces conditions, alors qu'aucun état des lieux contradictoire n'avait été dressé en début de bail, que M. X... connaissait la date de départ des locataires pour avoir reçu notification de leur congé le 27 mai 2009, il ne saurait de bonne foi faire valoir, au demeurant à tort, que cette formalité ne pouvait être organisée avant le 30 août 2009 et exciper d'un procès-verbal de constat dressé à son initiative le 22 septembre 2009, soit deux mois et vingt deux jours après le départ des preneurs, pour soutenir que ceux-ci auraient commis des dégradations nécessitant des travaux de remise en état des lieux, a privé sa décision de base légale au regard des article 1134 du code civil et 3 de la loi du 6 juillet 1989 ;

     

    Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que M. Y... avait perdu son emploi le 31 décembre 2008 puis retrouvé un nouvel emploi le 23 mars 2009, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les locataires pouvaient, à l'occasion du congé délivré le 29 mai 2009, se prévaloir d'un délai de préavis réduit ;

     

    Et attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu que le seul fait que les locataires aient payé sans protester le loyer augmenté de janvier 2008 à août 2009 ne pouvait caractériser une renonciation tacite au bénéfice des dispositions légales de l'article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989 et que M. X... ne pouvait se prévaloir d'un état des lieux dressé plus de deux mois après la date de libération des lieux dont il avait été informé par le congé, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne M. X... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour M. X...

     

    LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR condamné l'exposant à payer aux locataires les sommes de 1.014,73 euros outre intérêts légaux depuis le 3 octobre 2011, date de signification des dernières conclusions des intimés et de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté ses demandes ;

     

    AUX MOTIFS QUE l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois ; qu'en l'espèce, les époux Y... ont notifié au bailleur leur congé par lettre recommandée du 27 mai 2009 pour le 30 juin suivant ; que M. Y... a bénéficié d'un contrat de travail à durée déterminée prenant fin le 31 décembre 2008, a été engagé par un nouvel employeur suivant un autre contrat à durée déterminée du 23 mars 2009 renouvelé le 19 juin 2009 et converti le 4 septembre 2009 en contrat de travail à durée indéterminée ; qu'au moment où il a notifié son congé, le locataire occupait un nouvel emploi consécutif à la perte du précédent ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu'il pouvait prétendre à un délai de congé réduit à un mois et ce d'autant plus que M. Y... ne bénéficie encore que d'un contrat de travail à durée déterminée ; que l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs que lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ; qu'ainsi la loi subordonne la révision du loyer à l'existence d'une clause dans le contrat la prévoyant ; qu'il ne saurait être dérogé à ces dispositions d'ordre public qui prévoient l'obligation de stipuler par écrit une clause de révision ; qu'en l'espèce, le bail ayant été conclu verbalement, le bailleur ne pouvait donc procéder à une quelconque révision du loyer sauf accord exprès et non équivoque des locataires ; qu'un tel consentement ne peut se déduire du seul fait que les locataires ont payé sans protester le loyer augmenté de janvier 2008 à août 2009 et auraient ainsi renoncé implicitement au bénéfice des dispositions légales précitées ; que dans ces conditions, le loyer mensuel ayant été fixé par les parties à 150 euros, c'est à tort que le premier juge a estimé que M. Claude X... pouvait prétendre au paiement d'un loyer mensuel augmenté de 165 euros à compter du 1er janvier 2008 ; que les époux Y... établissent avoir restitué au bailleur les clés de l'appartement le 1er juillet 2009, au terme du préavis dont ils bénéficiaient ; qu'ils établissent en outre par un certificat du maire de la commune s'être présentés en vain chez le bailleur le 30 juin 2009 afin de convenir d'un rendez-vous pour dresser l'état des lieux contradictoire ; que dans ces conditions, alors qu'aucun état des lieux contradictoire n'avait été dressé en début de bail, M. X... connaissait la date de départ des locataires pour avoir reçu notification de leur congé le 27 mai 2009, ne saurait, de bonne foi faire valoir, au demeurant à tort, que cette formalité ne pouvait être organisée avant le 30 août 2009 et exciper d'un procès-verbal de constat dressé à son initiative le 22 septembre 2009, soit deux mois et vingt deux jours après le départ des époux Y..., pour soutenir que ceux-ci auraient commis des dégradations nécessitant des travaux de remise en état des lieux ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu à ce titre la somme de 373,10 euros et M. Claude X... sera débouté de ses demandes de ce chef ; qu'en définitive, les loyers dus par les locataires de novembre 2004 à juin 2009 s'élèvent à 8 400 euros ; que M. Claude X... a perçu la somme totale de 8 696,73 euros au titre de l'allocation logement qui lui était directement versée par la Caisse d'allocations familiales, somme à laquelle s'ajoute un versement supplémentaire de 388 euros que le bailleur reconnaît avoir perçu ; qu'en outre M. Claude X... a perçu des locataires la somme de 330 euros au titre des loyers de juillet et août 2009 alors que le bail ayant pris fin le 30 juin, les sommes n'étaient pas dues ; qu'en revanche, l'attestation de loyer dont se prévalent les époux Y... pour soutenir qu'ils ont versé en outre en espèces la somme de 150 euros au titre du loyer du mois de novembre 2004 ne comporte aucune mention leur permettant d'établir que le bailleur a bien reçu paiement de cette somme, M. Claude X... y attestant seulement du montant du premier loyer, à l'intention de la Caisse d'allocations familiales, pour permettre aux locataires de percevoir leurs allocations ; que c'est à juste titre que le tribunal a considéré que la preuve du versement allégué n'était pas établie ; que dès lors le bailleur doit rembourser aux locataires la somme de 1 014,73 euros soit 8 696,73 euros + 388 euros + 330 euros ¿ 8 400, sans pouvoir prétendre au remboursement de la moitié du coût du procès-verbal d'état des lieux qu'il a fait réaliser tardivement ; que M. X... ayant délivré en cours d'instance les quittances de loyer demandées par les époux Y..., leur demande de ce chef est devenue sans objet ;

     

    ALORS D'UNE PART QUE le preneur qui donne congé à son bailleur bénéficie du délai réduit à un mois lorsqu'il justifie d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le congé devant être donné dans un délai rapproché de l'obtention de ce nouvel emploi ; que l'exposant faisait valoir que M. Y... est entré au service de son nouvel employeur le 23 mars 2009, soit plus de deux mois avant la notification du congé faite le 27 mai 2009, ce qui exclut qu'il puisse bénéficier du délai réduit dès lors que la réduction du délai de préavis répond à une nécessité « d'urgence et son usage différé serait en contradiction avec la finalité même du texte » ; qu'ayant rappelé les dispositions de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, puis constaté que les époux Y... ont notifié au bailleur leur congé par lettre recommandée du 27 mai 2009 pour le 30 juin suivant, que M. Y... a bénéficié d'un contrat de travail à durée déterminée prenant fin le 31 décembre 2008, a été engagé par un nouvel employeur suivant un autre contrat à durée déterminée du 23 mars 2009 renouvelé le 19 juin 2009 et converti le 4 septembre 2009 en un contrat de travail à durée indéterminée puis retenu qu'au moment où il a notifié son congé, le locataire occupait un nouvel emploi consécutif à la perte du précédent, qu'il pouvait prétendre à un délai de congé réduit à un mois et ce d'autant plus que M. Y... ne bénéficiait encore que d'un contrat de travail à durée déterminée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations dont il ressortait que le nouvel emploi était antérieur de plus de deux mois au congé notifié par lettre du 27 mai 2009 et elle a violé le texte susvisé ;

     

    ALORS D'AUTRE PART QU'aux termes de l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat, ce qui exclut la révision du loyer lorsque les parties sont liées par un bail verbal ; que cependant, dès lors que les augmentations pratiquées en pareil cas n'ont jamais fait l'objet de contestation par les preneurs, les augmentations sont valables dès lors que le locataire, par son comportement, a donné son accord tacite à ces augmentations ; que l'exposant faisait valoir que la révision du loyer est possible même sans clause écrite lorsqu'elle résulte d'un accord entre les parties, un tel accord pouvant résulter des notifications d'augmentation de loyer en suite d'une révision et de l'attitude constante et répétée du preneur caractérisant un accord tacite sur l'indexation du loyer , l'exposant faisant valoir avoir notifié aux locataires la révision du loyer le 6 octobre 2007 et que les preneurs ont exécuté cette révision de loyer sans émettre de contestation pendant près de trois ans ainsi que l'a relevé le premier juge, ce qui caractérisait un accord tacite des parties sur la révision du loyer ; qu'en affirmant que la loi subordonne la révision du loyer à l'existence d'une clause dans le contrat, qu'il ne saurait être dérogé à ces dispositions d'ordre public qui prévoient l'obligation de stipuler par écrit une clause de révision, que l'accord exprès et non équivoque des locataires ne peut se déduire du seul fait qu'ils ont payé sans protester le loyer augmenté de janvier 2008 à août 2009 et auraient ainsi renoncé implicitement au bénéfice des dispositions légales, pour décider que dans ces conditions le loyer mensuel ayant été fixé par les parties à 150 euros, c'est à tort que le premier juge a estimé que le bailleur pouvait prétendre au paiement d'un loyer mensuel augmenté de 165 euros à compter du 1er janvier 2008, sans préciser en quoi le paiement du loyer révisé par les locataires ne pouvait caractériser leur accord sur cette révision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989 ;

     

    ALORS ENFIN QUE l'exposant faisait valoir que les locataires tiraient des conséquences originales de son absence le 30 juin 2009, les locataires ayant imaginé réaliser un état des lieux de sortie le 30 juin 2009 sans l'en avoir averti préalablement alors que sa résidence principale se situe dans le Val d'Oise à Saint-Gratien soit plus de 400 kilomètres ; qu'en se contentant de relever que les locataires établissent par un certificat du maire de la commune s'être présentés en vain chez le bailleur le 30 juin 2009 afin de convenir d'un rendez-vous pour dresser l'état des lieux contradictoire, sans relever les éléments de preuve établissant qu'ils en avaient préalablement averti le bailleur dont la résidence principale est distante de 400 kilomètres d'Angoisse (24), la cour d'appel qui décide que dans ces conditions, alors qu'aucun état des lieux contradictoire n'avait été dressé en début de bail, que l'exposant connaissait la date de départ des locataires pour avoir reçu notification de leur congé le 27 mai 2009, il ne saurait de bonne foi faire valoir, au demeurant à tort, que cette formalité ne pouvait être organisée avant le 30 août 2009 et exciper d'un procès-verbal de constat dressé à son initiative le 22 septembre 2009, soit deux mois et vingt deux jours après le départ des preneurs, pour soutenir que ceux-ci auraient commis des dégradations nécessitant des travaux de remise en état des lieux, a privé sa décision de base légale au regard des article 1134 du code civil et 3 de la loi du 6 juillet 1989."

     

  • Pas de bail commercial sur le domaine public

     

     

    La Cour Administrative d'Appel de Marseille rappelle que le bail commercial n'est pas compatible avec le domaine public :

     

     

    "Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour administrative d'appel de Marseille le 2 mars 1998 sous le n° 98MA00239, présentée pour M. Thierry X..., demeurant ..., (66800), par Maître Y..., avocat au barreau de Montpellier ;

    M. X... demande à la Cour :

    1°/ d'annuler le jugement en date du 3 décembre 1997 par lequel le Tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à l'annulation et au sursis à l'exécution de la délibération du conseil municipal d'EYNE en date du 5 août 1995 retirant une précédente délibération en date du 13 septembre 1994, portant approbation d'un bail commercial à son profit, et d'annuler ladite délibération ;

    2°/ de condamner la commune à lui verser une somme de 8.500 F sur le fondement de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu la loi du 31 décembre 1987 ;

    Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 11 septembre 2001 :

    - le rapport de Mme LORANT, présidente assesseur ;

    et les conclusions de M. BOCQUET, commissaire du gouvernement ;

     

    Considérant que par une délibération en date du 5 août 1995, le conseil municipal d'EYNE, à la demande du sous-préfet de Prades a, décidé de retirer une précédente délibération en date du 13 septembre 1994 portant approbation d'un bail commercial au profit de M. X... pour l'exploitation d'un centre de vacances appartenant à la commune ;

    Considérant, en premier lieu, que la délibération critiquée indique que les conseillers municipaux ont été régulièrement convoqués ; que ces mentions font foi jusqu'à preuve contraire ; que M. X..., en se bornant à alléguer que cette délibération n'a pas été précédée d'une convocation adressée aux conseillers municipaux par écrit à leur domicile leur indiquant l'ordre du jour, n'apporte pas cette preuve ;

    Considérant, en second lieu, que ce retrait n'a pu être opéré légalement que si la délibération du 13 septembre 1994 était illégale et que le délai de recours contentieux courant à son encontre n'était pas expiré ;

    Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier que l'immeuble donné à bail à M. X... est propriété de la commune et a été aménagé en vue de servir de centre de vacances ; qu'il résulte de la convention de location que la destination des locaux loués est l'accueil de personnes et d'enfants, avec prestations hôtelières, restauration et animations, ainsi que l'encadrement d'activités sportives, éducatives ou culturelles, et la location du matériel nécessaire à ces activités ; que la commune manifeste ainsi la volonté que ce bâtiment soit affecté à un service public ; que la circonstance que ce service public ne soit pas assuré par la commune ni au bénéfice de ses habitants ne le prive pas de son caractère d'intérêt général ; que, dès lors, le centre dont s'agit fait partie du domaine public de la commune et ne peut faire l'objet d'un bail commercial ; que, par suite, la délibération du 13 septembre 1994 portant approbation dudit bail est entachée d'illégalité ;

    Considérant, d'autre part, que la délibération du 13 septembre 1994 a été reçue à la sous-préfecture le 7 février 1995 ; que le sous-préfet de Prades a adressé à la commune le 19 mars 1995 une demande de transmission du bail commercial dont la communication était nécessaire pour apprécier la légalité de la délibération qui avait pour objet son approbation ; que cette demande a, dès lors, interrompu le délai de recours contentieux qui n'a commencé à courir que le 13 avril 1995, date de réception du bail à la sous-préfecture ; que, par suite, à la date du 5 août 1995 à laquelle la délibération litigieuse a opéré le retrait de la délibération du 13 septembre 1994, cette dernière n'était pas devenue définitive et pouvait être légalement retirée, sans que puissent y faire obstacle ni la circonstance qu'elle n'était pas soumise à l'obligation de transmission, ni le principe de non-rétroactivité des actes-administratifs, qui ne peut trouver à s'appliquer dès lors que le retrait est opéré dans le délai du recours contentieux ;

     

    Considérant, en troisième lieu, que dès lors que la commune avait été saisie par le sous-préfet d'une demande de retrait de la délibération du 13 septembre 1993, au motif que cette délibération était illégale, elle était tenue d'y procéder ; que, par suite, les moyens tirés par M. X... de ce que la délibération du 5 août 1995 n'était pas motivée et qu'elle est intervenue sans que le requérant ait été mis à même de présenter ses observations écrites sont inopérants ;

    Considérant, enfin, que le détournement de pouvoir allégué n'est pas établi ;

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. X... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa requête ;

    Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L.761-1 du code de justice administrative :

    Considérant qu'aux termes de l'article L.761-1 du code de justice administrative, "dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation." ; que M. X... étant la partie perdante dans la présente instance, les conclusions susmentionnées ne peuvent qu'être rejetées ;

    Article 1 : La requête de M. X... est rejetée.

    Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. X..., à la commune d'EYNE et au ministre de l'intérieur."

  • Preuve de la notification de la requête en contestation d'une autorisation d'urbanisme

    Un arrêt sur cette question : 

     

     

    "Vu le pourvoi, enregistré le 31 août 2011 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présenté pour l'Association santenoise de défense de l'environnement naturel " Vivre... à l'orée de 'L'arc boisé' " , dont le siège est 11, rue Hector Berlioz à Santeny (94400) ; l'Association santenoise de défense de l'environnement naturel " Vivre... à l'orée de 'L'arc boisé' " demande au Conseil d'Etat :

     

    1°) d'annuler l'arrêt n° 09PA02196 du 16 décembre 2010 de la cour administrative d'appel de Paris en tant qu'il a rejeté sa requête tendant, d'une part, à l'annulation de l'ordonnance n° 07-7391/4 et 07/7392/4 du 16 février 2009 par laquelle le tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande tendant à l'annulation pour excès de pouvoir des deux arrêtés du 18 juillet 2007 par lesquels le maire de Santeny (Val-de-Marne) a accordé un permis de construire à la commune de Santeny pour la création d'une salle multisports et d'un centre de loisirs sans hébergement sur un terrain sis "Les quatre saules", d'autre part, à l'annulation pour excès de pouvoir de ces arrêtés ;

     

    2°) de mettre à la charge de la commune de Santeny le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

     

     

    Vu les autres pièces du dossier ;

     

    Vu le code de l'urbanisme ;

     

    Vu le code de justice administrative ;

     

    Après avoir entendu en séance publique :

     

    - le rapport de M. Eric Aubry, Conseiller d'Etat, 

     

    - les conclusions de M. Xavier de Lesquen, rapporteur public ;

     

    La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à Me Carbonnier, avocat de l'Association santenoise de défense de l'environnement naturel " Vivre... à l'orée de 'L'arc boisé' ", et à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la commune de Santeny ;

     

     

     

     

    1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par deux arrêtés du 18 juillet 2007, le maire de Santeny (Val-de-Marne) a accordé un permis de construire à la commune de Santeny pour la création d'une salle multisports et d'un centre de loisirs ; que l'association santenoise de défense de l'environnement naturel a demandé, le 18 septembre 2007, l'annulation pour excès de pouvoir de ces deux permis de construire ; que, par une ordonnance du 16 février 2009, le tribunal administratif de Melun a rejeté cette demande pour irrecevabilité, en application de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, au motif qu'en réponse à la demande de régularisation qui lui avait été adressée, l'association requérante s'était bornée à adresser les certificats de dépôt des lettres recommandées qu'elle avait envoyées à la commune ; que, par un arrêt du 16 décembre 2010, contre lequel l'association santenoise de défense de l'environnement naturel se pourvoit en cassation, la cour administrative d'appel de Paris a rejeté l'appel dirigé contre cette ordonnance ; 

     

    2. Considérant qu'aux termes de l'article R. 411-7 du code de justice administrative : " La présentation des requêtes dirigées contre un document d'urbanisme ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol est régie par les dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme (...) " ; qu'aux termes de cet article R. 600-1, dans sa rédaction alors applicable: " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un document d'urbanisme ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un document d'urbanisme ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux " ; qu'il résulte de ces dispositions que l'auteur d'un recours contentieux est tenu de notifier une copie du recours tant à l'auteur de l'acte ou de la décision qu'il attaque qu'à son bénéficiaire ; qu'il appartient au juge, au besoin d'office, de rejeter le recours comme irrecevable lorsque son auteur, après y avoir été invité par lui, n'a pas justifié de l'accomplissement des formalités requises par les dispositions précitées ; que la production du certificat de dépôt de la lettre recommandée suffit à justifier de l'accomplissement de la formalité de notification prescrite à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme lorsqu'il n'est pas soutenu devant le juge qu'elle aurait eu un contenu insuffisant au regard de l'obligation d'information qui pèse sur l'auteur du recours ; qu'il suit de là qu'en jugeant que l'association requérante n'établissait pas avoir satisfait à cette obligation au motif qu'elle n'avait pas transmis au tribunal administratif la copie du recours qu'elle avait adressée à la commune, alors que cette dernière n'avait pas contesté le contenu du courrier qu'elle avait reçu, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'erreur de droit ; 

     

    3. Considérant qu'il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, que l'association requérante est fondée à demander l'annulation de l'arrêt du 16 décembre 2010 en tant qu'il rejette sa requête d'appel ;

     

    4. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de l'Association santenoise de défense de l'environnement " Vivre... à l'orée de 'L'arc boisé' " qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Santeny la somme de 3 000 euros à verser à l'Association santenoise de défense de l'environnement naturel " Vivre... à l'orée de 'L'arc boisé' " au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 

     

     

     

    D E C I D E :

     

    Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 16 décembre 2010 est annulé en tant qu'il rejette l'appel de l'Association santenoise de défense de l'environnement naturel " Vivre... à l'orée de 'L'arc boisé' ".

     

    Article 2 : L'affaire est renvoyée, dans cette mesure, à la cour administrative d'appel de Paris.

     

    Article 3 : La commune de Santeny versera à l'Association santenoise de défense de l'environnement naturel " Vivre... à l'orée de 'L'arc boisé' " une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

     

    Article 4 : Les conclusions de la commune de Santeny présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

     

    Article 5 : La présente décision sera notifiée à l'Association santenoise de défense de l'environnement naturel " Vivre... à l'orée de 'L'arc boisé' " et à la commune de Santeny."

  • Un permis de construire obtenu par fraude

    Voici un arrêt qui retient que le permis de construire a été obtenu par fraude :

     

    "Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 7 décembre 2011 et 7 mars 2012 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. H...E..., demeurant..., M. G...E..., demeurant..., M. J... E..., demeurant ... et Mme D...B..., épouseE..., demeurant ... ; M. E...et autres demandent au Conseil d'Etat : 

     

    1°) d'annuler l'arrêt n° 11NC00431 du 29 septembre 2011 par lequel la cour administrative d'appel de Nancy a, sur la requête de Mme I...A..., d'une part, annulé le jugement n° 0900850 du 18 janvier 2011 par lequel le tribunal administratif de Nancy a annulé le permis de construire délivré le 6 mars 2009 à Mme A...par le maire de Champ-le-Duc, d'autre part, rejeté la demande tendant à l'annulation de ce permis présentée par Mme C..., épouseE..., aux droits de laquelle les requérants viennent dans la présente instance ; 

     

    2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel de Mme A...; 

     

    3°) de mettre à la charge de Mme A...la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 

     

     

    Vu les autres pièces du dossier ;

     

    Vu le code rural et de la pêche maritime ;

     

    Vu le code de l'urbanisme ; 

     

    Vu le code de justice administrative ;

     

    Après avoir entendu en séance publique :

     

    - le rapport de Mme Sophie Roussel, Auditeur, 

     

    - les conclusions de Mme Suzanne von Coester, rapporteur public ;

     

    La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Potier de la Varde, Buk Lament, avocat de M. H...E..., de M. G...E..., de M. F...E...et de Mme D...E...et à la SCP Garreau, Bauer-Violas, Feschotte-Desbois, avocat de Mme A...;

     

     

     

     

    1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un bail rural conclu le 1er avril 1991, MmeC..., épouseE..., a donné en location à M. et MmeA..., sous le régime des baux ruraux, la " ferme des Anifaings ", dont elle est propriétaire indivis ; qu'un incendie a en partie détruit la ferme le 11 août 1997 ; qu'un litige a alors opposé les intéressés devant le tribunal paritaire des baux ruraux au sujet de la reconstruction du bâtiment, demandée par M. et Mme A...sur le fondement de dispositions figurant désormais à l'article L. 411-30 du code rural et de la pêche maritime ; que M. et Mme A... ont entrepris des travaux de reconstruction et d'extension des bâtiments de la ferme sans permis de construire, infraction pour laquelle ils ont été condamnés à procéder à la démolition du bien irrégulièrement édifié par le juge pénal en 2007 ; que, par un arrêté du 6 mars 2009, le maire de Champ-le-Duc a délivré à Mme A...un permis de construire portant sur ces travaux ; qu'à la demande de MmeC..., épouseE..., le tribunal administratif de Nancy a, par un jugement du 18 janvier 2011, annulé ce permis, au motif qu'il avait été délivré à la suite de manoeuvres du pétitionnaire ; que, par un arrêt du 29 septembre 2011, contre lequel M. E... et autres, venant aux droits de MmeC..., épouseE..., se pourvoient en cassation, la cour administrative d'appel de Nancy a annulé ce jugement et rejeté la demande présentée devant le tribunal administratif de Nancy ; 

     

    2. Considérant que le désistement de MmeB..., épouseE..., est pur et simple ; que rien ne s'oppose à ce qu'il en soit donné acte ;

     

    3. Considérant que le propriétaire d'un terrain justifie, en cette seule qualité, d'un intérêt lui donnant qualité pour agir devant le juge de l'excès de pouvoir contre les autorisations d'urbanisme accordées en vue de la réalisation de travaux sur son bien ; que, par suite, en jugeant que MmeC..., épouseE..., propriétaire indivis du terrain d'assiette du projet litigieux, ne justifiait d'aucun intérêt lui donnant qualité pour contester le permis de construire délivré le 6 mars 2009, au motif qu'elle aurait méconnu les obligations imposées au bailleur par la législation des baux ruraux relative à la reconstruction des biens détruits, la cour a commis une erreur de droit ; que M. E...et autres sont dès lors fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent ; 

     

    4. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;

     

    En ce qui concerne la fin de non-recevoir opposée à la requête d'appel de Mme A...: 

     

    5. Considérant qu'aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un (...) d'un permis de construire (...), le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant (...) un permis de construire (...). " ; que ces dispositions n'imposent pas à l'auteur du permis ou à son bénéficiaire, ni d'ailleurs à aucune autre personne ayant qualité pour faire appel d'un jugement annulant en tout ou partie un permis de construire, de notifier l'appel dirigé contre un tel jugement ; que, par suite, la fin de non-recevoir opposée par MmeC..., épouseE..., à la requête d'appel de Mme A...et tirée du défaut de notification de celle-ci ne peut qu'être écartée ; 

     

    En ce qui concerne la légalité du permis de construire du 6 mars 2009 : 

     

    6. Considérant, en premier lieu, qu'ainsi qu'il a été dit au point 3, MmeC..., épouseE..., justifiait, du seul fait qu'elle était propriétaire du terrain d'assiette du projet litigieux, d'un intérêt lui donnant qualité pour demander l'annulation du permis délivré le 6 mars 2009 ; 

     

    7. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à l'arrêté litigieux : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. " ; qu'aux termes de l'article R. 431-5 du même code : " La demande de permis de construire précise : a) L'identité du ou des demandeurs ; (...) La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis. (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 cité ci-dessus ; qu'il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction de la demande de permis, la validité de l'attestation établie par le pétitionnaire ; que, toutefois, dans le cas où, en attestant remplir les conditions définies à l'article R. 423-1, le pétitionnaire procède à une manoeuvre de nature à induire l'administration en erreur, le permis qui lui est délivré doit être regardé comme ayant été frauduleusement obtenu ; 

     

    8. Considérant que ni les dispositions du code rural relatives aux baux ruraux applicables à la date de la demande de permis litigieuse, ni le bail rural conclu le 1er avril 1991 avec Mme E...n'autorisaient Mme A...à présenter une demande de permis en vue de réaliser une construction sur les terrains loués ; que, contrairement à ce que soutient MmeA..., le jugement du 18 juin 2011 du tribunal paritaire des baux ruraux d'B... n'a pas jugé qu'elle était habilitée à déposer une demande de permis de construire, mais s'est borné à relever que la construction sur les terres du bailleur sans son autorisation ne constituait pas un motif de résiliation du bail ; qu'il ressort par ailleurs des pièces du dossier que Mme A...a attesté dans sa demande avoir qualité pour demander le permis de construire conformément aux dispositions des articles R. 423-1 et R. 431-5 du code de l'urbanisme ; qu'elle ne pouvait toutefois sérieusement prétendre ignorer, compte tenu du litige en cours avec MmeE..., copropriétaire indivis du terrain d'assiette du projet, l'opposition de cette dernière à la réalisation des travaux litigieux ; qu'ainsi, en attestant remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, Mme A...doit être regardée comme s'étant livrée à une manoeuvre de nature à induire l'administration en erreur ; qu'est sans incidence sur ce point la circonstance, à la supposer même établie, que le maire aurait eu connaissance de l'opposition de MmeE... ; que, par suite, le permis de construire délivré à Mme A...le 6 mars 2009 par le maire de Champ-le-Duc doit être regardé comme ayant été obtenu par fraude ; 

     

    9. Considérant qu'il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de poser une question préjudicielle à l'autorité judiciaire, que Mme A...n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par son jugement du 18 janvier 2011, le tribunal administratif de Nancy a annulé l'arrêté du 6 mars 2009 par lequel le maire de Champ-le-Duc lui a accordé un permis de construire ; 

     

    10. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Mme A...la somme de 1 000 euros à verser à M. H...E..., et la même somme à verser, d'une part, à M. G...E...et, d'autre part, à M. J...E..., au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'en revanche, ces mêmes dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante ; 

     

     

     

     

     

     

    D E C I D E :

     

    Article 1er : Il est donné acte du désistement de Mme D...B..., épouseE.... 

     

    Article 2 : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Nancy est annulé. 

    Article 3 : La requête présentée par Mme A...devant la cour administrative d'appel de Nancy est rejetée. 

    Article 4 : Mme A...versera une somme de 1 000 euros à M. H...E..., à M. G... E...et à M. F...E...K.... 

     

    Article 5 : Les conclusions présentées par Mme A...au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 

    Article 6 : La présente décision sera notifiée à M. H...E..., à M. G...E..., à M. J...E..., à Mme D...E..., à Mme I... A...et à la commune de Champ-le-Duc."