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  • Un droit de passage ne peut être accordé par le titulaire d'un droit de passage

    Un droit de passage ne peut être accordé par le titulaire d'un droit de passage, car seul le propriétaire peut accorder un droit de passage :

     

     

    "Sur le pourvoi formé par M. Bernard Y..., demeurant ... (Charente-Maritime), en cassation d'un arrêt rendu le 16 juin 1993 par la cour d'appel de Poitiers (Chambre civile, 2e section), au profit de :

     

    1 ) M. Yves Z..., demeurant ... (Charente-Maritime),

     

    2 ) M. Pierre X..., demeurant ... (Charente-Maritime), défendeurs à la cassation ;

     

    MM. Z... et X..., ont formé par un mémoire déposé au greffe le 21 mars 1994, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

     

    Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

     

    Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

     

    LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 21 mars 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Douvreleur, conseiller doyen, M. Aydalot, conseiller rapporteur, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

     

    Sur le rapport de M. le conseiller Aydalot, les observations de Me Blondel, avocat de M. Y..., de Me Garaud, avocat de MM. Z... et X..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

     

    Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :

     

    Attendu que, statuant sur la demande de reconnaissance de la propriété commune d'un chemin, formée par M. Y..., la cour d'appel, appréciant la force probante des titres et autres éléments de preuve soumis à son examen, a, sans modifier l'objet du litige, légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement que M. Y... ne justifiait pas d'un droit de propriété sur le passage revendiqué ;

     

    Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :

     

    Vu les articles 637 et 639 du Code civil ;

     

    Attendu qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ;

     

    qu'elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ;

     

    Attendu que, pour reconnaître à M. Y... personnellement le bénéfice d'un droit de passage sur un chemin, l'arrêt attaqué (Poitiers, 16 juin 1993) retient que MM. Z... et X... ont librement accepté de lui accorder un droit de passage limité à un usage purement privé ;

     

    Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que MM. Z... et X... n'étaient pas copropriétaires de ce même chemin, mais seulement titulaires d'un droit de passage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a décidé que M. Y... personnellement bénéficiera sur le chemin d'un droit de passage limité à un simple usage privé et non commercial, l'arrêt rendu le 16 juin 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;

     

    remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;

     

    Condamne M. Y... aux dépens des pourvois et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

     

    Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Poitiers, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix mai mil neuf cent quatre-vingt-quinze."

  • Responsabilité du diagnostiqueur amiante

    Voici un arrêt qui retient la responsabilité du diagnostiqueur amiante :

     

    "Attendu, selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 28 décembre 2012), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3, 5 juillet 2011, pourvoi n° 10-23.535), que M. et Mme Y... ont vendu une maison d’habitation à Mme Z... ; qu’un diagnostic amiante, mentionnant la présence d’amiante uniquement dans la couverture en fibro-ciment du garage, a été réalisé par la société Augry Eps avant la signature de l’acte authentique ; qu’invoquant, après expertise, la présence d’un matériau amianté dans la maison, Mme Z... a assigné M. et Mme Y... qui ont appelé en garantie la société Augry Eps

     

    Attendu la société Augry Eps fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à Mme Z... le coût des travaux de suppression de l’amiante, alors, selon le moyen :

     

    1°/ que le diagnostiqueur n’est tenu de procéder qu’à un examen visuel des lieux accessibles sans travaux destructifs, des explorations complémentaires ne s’imposant à lui qu’en cas de doute ; qu’en imputant à faute à la société Augry Eps de ne pas avoir utilisé des poinçons qui auraient endommagé les lieux, sans relever l’existence de circonstances particulières qui auraient dû l’amener à concevoir un doute sur la présence d’amiante dans les cloisons, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’annexe n° 1, traitant des modalités de repérage des produits et matériaux contenant de l’amiante, de l’arrêté du 22 août 2002 relatif aux consignes générales de sécurité du dossier technique amiante, au contenu de la fiche récapitulative et aux modalités d’établissement du repérage, pris pour l’application de l’article 10-3 du décret n° 96-97 du 7 février 1996 et de l’article 1382 du code civil ;

     

    2°/ que la société Augry Eps faisait valoir que les époux Y... n’avaient « nullement indiqué la présence de la trappe [d’accès aux combles] » et surtout qu’ils ne lui avaient pas fourni les moyens d’y accéder ; qu’en jugeant que la société Augry Eps avait commis une faute en n’en examinant pas les combles et en ne soulevant pas à cette occasion la laine de verre posée sur le plafond, sans répondre à ce moyen essentiel des conclusions de la société Augry Eps, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

     

    3°/ que le diagnostiqueur n’est tenu de procéder qu’à un examen visuel des lieux accessibles sans travaux destructifs, des explorations complémentaires ne s’imposant à lui qu’en cas de doute ; qu’en jugeant que la société Augry Eps aurait commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle en ne soulevant pas la laine de verre posée sur le sol une fois arrivée dans les combles, quand un tel examen dépassait le cadre des obligations pesant sur l’entreprise de diagnostic, la cour d’appel a violé l’annexe n° 1, traitant des modalités de repérage des produits et matériaux contenant de l’amiante, de l’arrêté du 22 août 2002 relatif aux consignes générales de sécurité du dossier technique amiante, au contenu de la fiche récapitulative et aux modalités d’établissement du repérage, pris pour l’application de l’article 10-3 du décret n° 96-97 du 7 février 1996 et l’article 1382 du code civil ;

     

    4°/ qu’en toute hypothèse, la faute commise par la personne chargée d’effectuer un diagnostic relatif à la présence d’amiante dans un immeuble n’engage pas sa responsabilité s’il n’en est résulté aucun dommage ; qu’il résulte des propres constatations de l’arrêt attaqué qu’« il n’est pas démontré la diminution de valeur invoqué par Mme Z... pas plus que la réalité de la perte de chance de faire l’objet d’une réduction du prix de vente » ; qu’en condamnant néanmoins la société Augry Eps à payer à Mme Z... la somme de 45 637,09 euros en réparation du préjudice que lui aurait causé l’erreur de diagnostic imputée à l’exposante, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article 1382 du code civil ;

     

    5°/ qu’en toute hypothèse, seul un préjudice certain est sujet à réparation ; qu’en l’espèce, la société Augry Eps faisait valoir qu’il n’existait aucun danger sanitaire pour les occupants et que la réglementation en vigueur n’imposait pas le retrait des matériaux amiantés découverts dans l’immeuble ; qu’en condamnant « la société Augry Eps à payer à Mme Z... la somme de 45 637,09 euros correspondant au coût des travaux mis en oeuvre pour supprimer l’amiante », sans établir le préjudice certain lié à la présence d’amiante ou à l’obligation de procéder aux travaux de désamiantage qu’elle visait à réparer, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

     

    Mais attendu, d’une part, qu’ayant exactement retenu que le contrôle auquel devait procéder le diagnostiqueur n’était pas purement visuel, mais qu’il lui appartenait d’effectuer les vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs et constaté que la société Augry Eps n’avait pas testé la résistance des plaques, ni accédé au comble par la trappe en verre située dans le couloir, la cour d’appel a pu en déduire que cette société avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission ;

     

    Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu, par motifs adoptés, que du fait de la présence d’amiante dans les murs et le plafond de la pièce principale de l’immeuble, il n’était pas possible de procéder à des travaux sans prendre des mesures particulières très contraignantes et onéreuses, tant pour un simple bricolage que pour des travaux de grande envergure et qu’il fallait veiller à l’état de conservation de l’immeuble, afin d’éviter tout risque de dispersion de l’amiante dans l’air, la cour d’appel, qui a caractérisé la certitude du préjudice résultant de la présence d’amiante, a pu en déduire que le préjudice de Mme Z... correspondait au coût des travaux de désamiantage ;

     

    D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi."

  • Qui supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude ?

    Sauf clause contraire, ce n'est pas le propriétaire du fonds assujetti :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis , 3 février 2012) que par jugement du 2 mars 2001, le tribunal de grande instance a dit que, sur le territoire de la commune de Saint-Paul, les parcelles AV 122 et AV 123 appartenant à Mme X... étaient enclavées, que la parcelle AV 139 appartenant à M. et Mme Y... était grevée d'une servitude de passage au profit des fonds AV 122 et AV 123 dont le tracé suivra la ligne C-D du plan annexé au rapport de l'expert Z... et a condamné les consorts X... à verser une indemnité aux époux Y... ; que Mme X... a saisi le juge de l'exécution en demandant que ce jugement soit assorti d'une astreinte à la charge des consorts Y... jusqu'à la destruction du mur de soutènement érigé sur leur parcelle ;

     

    Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches :

     

    Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de cette demande, alors, selon le moyen :

     

    1°/ qu'aux termes du jugement du 2 mars 2004, le tribunal a décidé que « le fonds appartenant aux époux Y..., cadastré AV 139 est grevé d'une servitude de passage au profit des fonds 122 et 123 de la même section dont le tracé suivra la ligne CD du plan annexé au rapport de l'expert Z... », l'exposante ayant été condamnée à payer une indemnité de 20 000 euros aux consorts Y... ; qu'il résulte de l'annexe 2 du rapport de l'expert judiciaire que l'emprise du chemin de servitude se situe en totalité sur la parcelle AV 139 ; qu'ayant rappelé le dispositif du jugement et constaté que l'examen du plan annexé au rapport de l'expert judiciaire permet de relever que le point C représentant le départ de la servitude se situe à l'angle nord-ouest de la parcelle AV 123 de l'exposante et que l'emprise du chemin se situe en totalité sur la parcelle AV 139 des époux Y..., sans empiéter sur celle de Mme A..., cadastrée AV 467, que si ainsi qu'elle l'affirme, l'exposante ne peut plus user du chemin tel qu'il existe aujourd'hui, il lui appartient en vertu du jugement du 2 mars 2004, confirmé par arrêt du 2 février 2007, d'effectuer les diligences nécessaires pour obtenir sur le terrain une voie d'accès conforme à celle prévue au plan de l'expert Z..., qu'elle ne peut reprocher aux époux Y... de ne pas respecter leurs obligations alors qu'en vertu des articles 697 et 698 du code civil, il incombe au propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude de faire à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, qu'en l'occurrence il n'est ni démontré ni même invoqué qu'elle se soit heurtée au refus des demandeurs de faire procéder aux aménagements nécessaires puisqu'au contraire elle leur reproche de ne pas avoir réalisé eux-mêmes les travaux, pour en déduire qu'il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte le jugement du 2 mars 2004 qu'il lui appartient de mettre en oeuvre, la cour d'appel qui ajoute au dispositif du jugement du 2 mars 2004, confirmé par arrêt du 2 février 2007, une condition qu'il n'a pas prévu lors de la constitution de la servitude, en contrepartie de laquelle l'exposante a été condamnée au paiement d'une somme de 20 000 euros, les consorts Y... devant laisser le passage tel que prévu par le jugement libre d'accès dans sa totalité, a méconnu la chose jugée attachée à ce jugement et violé les articles 480 et suivants du code de procédure civile et 1351 du code civil ;

     

    2°/ que le jugement, valant titre constitutif de la servitude imposait aux consorts Y... le tracé de la servitude dont l'emprise était exclusivement sur leur terrain et le passage de l'exposante sur ce chemin ; qu'ils leur appartenaient pour permettre ce libre passage de détruire partiellement le mur de soutènement situé sur le tracé de la servitude ; qu'ayant rappelé le dispositif du jugement et constaté que l'examen du plan annexé au rapport de l'expert judiciaire permet de relever que le point C représentant le départ de la servitude se situe à l'angle nord-ouest de la parcelle AV 123 de l'exposante et que l'emprise du chemin se situe en totalité sur la parcelle AV 139 des époux Y..., sans empiéter sur celle de Mme A..., cadastrée AV 467, que si ainsi qu'elle l'affirme, l'exposante ne peut plus user du chemin tel qu'il existe aujourd'hui, il lui appartient en vertu du jugement du 2 mars 2004, confirmé par arrêt du 2 février 2007, d'effectuer les diligences nécessaires pour obtenir sur le terrain une voie d'accès conforme à celle prévue au plan de l'expert Z..., qu'elle ne peut reprocher aux époux Y... de ne pas respecter leurs obligations alors qu'en vertu des articles 697 et 698 du code civil, il incombe au propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude de faire à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, qu'en l'occurrence il n'est ni démontré ni même invoqué qu'elle se soit heurtée au refus des demandeurs de faire procéder aux aménagements nécessaires puisqu'au contraire elle leur reproche de ne pas avoir réalisé eux-mêmes les travaux, pour en déduire qu'il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte le jugement du 2 mars 2004 qu'il lui appartient de mettre en oeuvre, quand les articles 697 et 698 n'étaient pas applicables à la constitution judiciaire de la servitude la cour d'appel qui se prononce par des motifs inopérants, a violé les articles 480 et suivants du code de procédure civile et 1351 du code civil ;

     

    Mais attendu qu'à moins que le titre d'établissement de la servitude n'en dispose autrement, les articles 697 et 698 du code civil qui s'appliquent quel que soit le mode d'établissement de la servitude, excluent que le propriétaire du fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude ; qu'ayant relevé que la servitude définie au dispositif du jugement avait son emprise exclusivement sur le fonds Y..., que le mur de soutènement édifié sur ce fonds devait être partiellement démoli pour que l'exercice de la servitude soit conforme à son entière assiette, la cour d¿appel a exactement décidé, qu'il appartenait à la propriétaire du fonds dominant qui n'invoquait pas se heurter à un refus des propriétaires du fonds servant, de faire procéder aux aménagements nécessaires ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la première branche du moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne Mme X... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X..., la condamne à verser 3 000 euros à M. et Mme Y... ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour Mme X....

     

    LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement ayant rejeté les demandes de l'exposante tendant à ce qu'une astreinte assortisse le jugement du 2 mars 2004 pour contraindre les époux Y... à détruire un mur de soutènement faisant obstacle à la mise en place de la servitude prescrite ;

     

    AUX MOTIFS QU'au soutien de son appel, Mme Thérèse Raymonde X... fait grief au juge de l'exécution d'avoir rejeté sa demande alors qu'il est manifeste que le tracé de la servitude existante n'est pas conforme à celui décidé par le jugement du 2 mars 2004 puisqu'il empiète sur l'angle nord ouest de la parcelle AV 467 appartenant à Mme Marie Andrée A... qui lui a signifié sa décision de ne plus autoriser ce passage alors que le tracé tel que prévu par le plan de l'expert Z... homologué par le Tribunal ne peut être réalisé en raison du mur de soutènement qui existe sur son emprise et que les époux Y... doivent démolir pour permettre la réalisation de la servitude prescrite ; qu'aux termes de l'article 33, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1991, le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ; qu'en l'espèce, il n'est pas discuté que la servitude de passage dont bénéficie la parcelle AV 125 de l'appelante sur le fonds AV 139 des intimés existe bien et que depuis 2004, date du jugement qui en a consacré l'existence, Mme X... l'a normalement utilisée ; que la difficulté résulte en réalité de ce que l'emprise du chemin au niveau de sa jonction avec la parcelle AV 125 empiète sur l'angle du fonds contigu référencé AV 467 appartenant à Mme A... ; que dans les motifs de sa décision du 2 mars 2004 créant la servitude, le Tribunal a évoqué les différentes options envisagées par l'expert dont celle consistant à « officialiser le tracé actuel matérialisé sur le plan annexé au rapport d'expertise par les points DC » mais le dispositif qui seul a autorité de chose jugée a dit et jugé que « le fonds appartenant aux époux Y... cadastré AV 139 est grevé d'une servitude de passage au profit des fonds 122 et 123 de la même section dont le tracé suivra la ligne CD du plan annexé au rapport de l'expert Z... » ; que l'examen de ce plan qui constitue l'annexe 2 du rapport de l'expert Z... établi le 23 septembre 2002 permet de constater que le point C représentant le départ de la servitude, se situe à l'angle nord ouest de la parcelle AV 123 de l'appelante et que l'emprise du chemin se situe en totalité sur la parcelle AV 139 des époux Y... sans empiéter sur celle de Mme A... cadastrée AV 467 ; qu'en réalité le chemin en cause existait avant que ne soit engagée la procédure qui a abouti à la décision du 2 mars 2004 et l'usage de ce chemin a été revendiqué à la fois par Mme X... et par Mme A... qui l'utilisaient ce qui explique qu'il chevauchait l'angle de chacune de leurs parcelles qui sont contiguës ; que Mme A... dont le fonds cadastré AV 467 bénéficiait d'un autre accès a été déclarée irrecevable par le jugement du 4 décembre 2001 qui a ordonné l'expertise a revendiqué le droit d'emprunter la voie traversant la propriété des époux Y... de sorte que n'étant plus partie à la procédure, l'expert Z..., tout en faisant référence au chemin existant, a, sur le plan annexé à son rapport, défini l'emprise de la servitude exclusivement sur le fonds Y... ; qu'en pratique, le chemin a été laissé par les parties tel qu'il existait antérieurement à la consécration du droit à la servitude, car la présence du mur de soutènement édifié sur la propriété Y... et qui était déjà édifié lorsque la servitude a été créée, devrait être partiellement démoli pour que l'assiette puisse se trouver en totalité sur leur parcelle AV 139 et ne plus empiéter sur celle de Mme A... à laquelle elle ne peut être imposée ; que si, comme elle l'affirme, Mme Thérèse Raymonde X... ne peut plus user du chemin tel qu'il existe aujourd'hui, il lui appartient, en vertu du jugement du 2 mars 2004 confirmé par arrêt du 2 février 2007, d'effectuer les diligences nécessaires pour obtenir sur le terrain une voie d'accès conforme à celle prévue au plan de l'expert Z... ; qu'elle ne peut en effet reprocher aux époux Y... de ne pas respecter leurs obligations alors qu'en vertu des articles 697 et 698 du code civil, il incombe au propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude de faire à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour le conserver, qu'en l'occurrence il n'est ni démontré ni même invoqué qu'elle se soit heurtée au refus des demandeurs de faire procéder aux aménagements nécessaires puisqu'au contraire elle leur reproche de ne pas avoir réalisé eux-mêmes les travaux ; qu'eu égard à ces éléments, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte le jugement du 2 mars 2004 qu'il lui appartient de mettre en oeuvre et la décision du juge de l'exécution qui l'a déboutée de sa demande sera confirmée ;

     

    ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir que le jugement du Tribunal de grande instance de Saint-Denis du 2 mars 2004 ayant dit que son fonds bénéficiait d'une servitude n'a jamais pu être exécuté car il est impossible d'établir une liaison entre les points C et D retenus par l'expert judiciaire dès lors que sur ce tracé est érigé un mur de soutènement par les consorts Y... (conclusions, p. 7) ; qu'ayant relevé que le dispositif du jugement constitutif de la servitude indique que « le fonds appartenant aux époux Y... cadastré AV 139 est grevé d'une servitude de passage au profit des fonds 122 et 123 de la même section dont le tracé suivra la ligne CD du plan annexé au rapport de l'expert Z... », que l'examen de ce plan qui constitue l'annexe 2 du rapport de l'expert établi le 23 septembre 2002 permet de constater que le point C représentant le départ de la servitude, se situe à l'angle nord-ouest de la parcelle AV 123 de l'appelante et que l'emprise du chemin se situe en totalité sur la parcelle AV 139 des époux Y..., sans empiéter sur celle de Mme A..., cadastrée AV 467, puis retenu qu'en réalité le chemin en cause existait avant que ne soit engagée la procédure et son usage était revendiqué à la fois par Mme X... et par Mme A... qui l'utilisaient, ce qui explique qu'il chevauchait l'angle de chacune de leurs parcelles qui sont contiguës, que Mme A... dont le fonds bénéficiait d'un autre accès a été déclarée irrecevable par le jugement ayant ordonné l'expertise à revendiquer le droit d'emprunter la voie traversant la propriété Y..., de sorte que n'étant plus partie à la procédure, l'expert, tout en faisant référence au chemin existant, a, sur le plan annexé à son rapport, défini l'emprise de la servitude exclusivement sur le fonds Y..., qu'en pratique le chemin a été laissé par les parties tel qu'il existait antérieurement à la consécration du droit à la servitude, car la présence du mur de soutènement édifié sur la propriété Y... et qui était déjà édifié lorsque la servitude a été créée, devrait être partiellement démoli pour que l'assiette puisse se trouver en totalité sur la parcelle AV 139 et ne plus empiéter sur celle de Mme A... à laquelle elle ne peut être imposée, que si, comme elle l'affirme, l'exposante ne peut plus user du chemin tel qu'il existe aujourd'hui, il lui appartient en vertu du jugement du 2 mars 2004, confirmé par arrêt du 2 février 2007, d'effectuer les diligences nécessaires pour obtenir sur le terrain une voie d'accès conforme à celle prévue au plan de l'expert Z..., qu'elle ne peut reprocher aux époux Y... de ne pas respecter leurs obligations alors qu'il incombe au propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude de faire à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, qu'en l'occurrence il n'est ni démontré ni même invoqué qu'elle se soit heurtée au refus des demandeurs de faire procéder aux aménagements nécessaires puisqu'elle leur reproche de ne pas avoir réalisé eux-mêmes les travaux, la Cour d'appel a dénaturé le jugement qui imposait aux consorts Y... une servitude dont l'assiette se situait en totalité sur leur terrain, ce qui leur imposait la destruction partielle du mur de soutènement, l'exposante ayant en contrepartie versé la somme de 20.000 ¿ à laquelle elle a été condamnée par le jugement constitutif de la servitude et elle a violé l'article 1134 du Code civil ;

     

    ALORS D'AUTRE PART QU'aux termes du jugement du 2 mars 2004, le Tribunal a décidé que « le fonds appartenant aux époux Y..., cadastré AV 139 est grevé d'une servitude de passage au profit des fonds 122 et 123 de la même section dont le tracé suivra la ligne CD du plan annexé au rapport de l'expert Z... », l'exposante ayant été condamnée à payer une indemnité de 20.000 ¿ aux consorts Y... ; qu'il résulte de l'annexe 2 du rapport de l'expert judiciaire que l'emprise du chemin de servitude se situe en totalité sur la parcelle AV 139 ; qu'ayant rappelé le dispositif du jugement et constaté que l'examen du plan annexé au rapport de l'expert judiciaire permet de relever que le point C représentant le départ de la servitude se situe à l'angle nord-ouest de la parcelle AV 123 de l'exposante et que l'emprise du chemin se situe en totalité sur la parcelle AV 139 des époux Y..., sans empiéter sur celle de Mme A..., cadastrée AV 467, que si ainsi qu'elle l'affirme, l'exposante ne peut plus user du chemin tel qu'il existe aujourd'hui, il lui appartient en vertu du jugement du 2 mars 2004, confirmé par arrêt du 2 février 2007, d'effectuer les diligences nécessaires pour obtenir sur le terrain une voie d'accès conforme à celle prévue au plan de l'expert Z..., qu'elle ne peut reprocher aux époux Y... de ne pas respecter leurs obligations alors qu'en vertu des articles 697 et 698 du code civil, il incombe au propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude de faire à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, qu'en l'occurrence il n'est ni démontré ni même invoqué qu'elle se soit heurtée au refus des demandeurs de faire procéder aux aménagements nécessaires puisqu'au contraire elle leur reproche de ne pas avoir réalisé eux-mêmes les travaux, pour en déduire qu'il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte le jugement du 2 mars 2004 qu'il lui appartient de mettre en oeuvre, la Cour d'appel qui ajoute au dispositif du jugement du 2 mars 2004, confirmé par arrêt du 2 février 2007, une condition qu'il n'a pas prévu lors de la constitution de la servitude, en contrepartie de laquelle l'exposante a été condamnée au paiement d'une somme de 20 000 euros, les consorts Y... devant laisser le passage tel que prévu par le jugement libre d'accès dans sa totalité, a méconnu la chose jugée attachée à ce jugement et violé les articles 480 et suivants du code de procédure civile et 1351 du code civil ;

     

    ALORS ENFIN QUE le jugement, valant titre constitutif de la servitude imposait aux consorts Y... le tracé de la servitude dont l'emprise était exclusivement sur leur terrain, et le passage de l'exposante sur ce chemin ; qu'ils leur appartenaient pour permettre ce libre passage de détruire partiellement le mur de soutenait situé sur le tracé de la servitude ; qu'ayant rappelé le dispositif du jugement et constaté que l'examen du plan annexé au rapport de l'expert judiciaire permet de relever que le point C représentant le départ de la servitude se situe à l'angle nord-ouest de la parcelle AV 123 de l'exposante et que l'emprise du chemin se situe en totalité sur la parcelle AV 139 des époux Y..., sans empiéter sur celle de Mme A..., cadastrée AV 467, que si ainsi qu'elle l'affirme, l'exposante ne peut plus user du chemin tel qu'il existe aujourd'hui, il lui appartient en vertu du jugement du 2 mars 2004, confirmé par arrêt du 2 février 2007, d'effectuer les diligences nécessaires pour obtenir sur le terrain une voie d'accès conforme à celle prévue au plan de l'expert Z..., qu'elle ne peut reprocher aux époux Y... de ne pas respecter leurs obligations alors qu'en vertu des articles 697 et 698 du code civil, il incombe au propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude de faire à ses frais et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, qu'en l'occurrence il n'est ni démontré ni même invoqué qu'elle se soit heurtée au refus des demandeurs de faire procéder aux aménagements nécessaires puisqu'au contraire elle leur reproche de ne pas avoir réalisé eux-mêmes les travaux, pour en déduire qu'il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte le jugement du 2 mars 2004 qu'il lui appartient de mettre en oeuvre, quand les articles 697 et 698 n'étaient pas applicables à la constitution judiciaire de la servitude la Cour d'appel qui se prononce par des motifs inopérants, a violé les articles 480 et suivants du code de procédure civile et 1351 du code civil."

     

    Article 697

     

     

    Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.

     

    Article 698

    Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire.

  • Le syndic doit vérifier que l'entreprise a bien souscrit les assurances nécessaires

     

    C'est ce que suggère cet arrêt :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 novembre 2012), que la société civile immobilière Véronique et Olivier (la SCI), propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a, après avoir obtenu le 15 avril 2003 l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, confié à un entrepreneur des travaux de surélévation de l'immeuble ; que lors du coulage de la dalle de béton, des désordres sont apparus, que l'entrepreneur a abandonné le chantier et l'immeuble a été laissé dépourvu de toiture ; que le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI et le cabinet Estublier, ès qualités de syndic, ainsi que l'assureur de ce dernier, la société Covea Risks, en réparation de son préjudice ;

    Sur le moyen unique, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches :

    Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1992 du code civil ; 

    Attendu que pour rejeter la demande formée contre le syndic, la cour d'appel retient que l'assemblée générale a décidé en toute connaissance de cause de passer outre la production préalable au démarrage des travaux des pièces justificatives, et notamment des attestations de polices d'assurances, et que par ailleurs, le lien de causalité entre la faute prétendue du syndic et les dommages déplorés n'est pas établi, ces derniers étant la conséquence exclusive et directe du coulage de la dalle béton et de l'abandon immédiat et définitif du chantier par l'entreprise de construction, et non d'un défaut d'assurance, et qu'en outre, en l'absence de réception des travaux, l'existence d'une assurance décennale n'aurait conféré au syndicat des copropriétaires aucune chance de couvrir les conséquences de la défaillance de la SCI ; 

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, l'assemblée générale ayant décidé que la SCI devrait "produire les attestations d'assurances à jour, garantie décennale et autres attestations accessoires", le syndic n'était pas tenu de s'assurer de la souscription des assurances prévues pour ce type de travaux et si l'absence de souscription de ces assurances, indépendamment de celle couvrant la responsabilité décennale, n'avait pas privé le syndicat des copropriétaires de la possibilité d'être indemnisé de la défaillance de l'entrepreneur et de la SCI, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 bis place Monseigneur Deydier de ses demandes dirigées contre la société Cabinet Estublier et la société Covea Risks, l'arrêt rendu le 9 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet en conséquence sur ce point la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

    Condamne le cabinet Estublier et la société Covea Risks aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le cabinet Estublier et la société Covea Risks à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 2 bis place Monseigneur Deydier à Toulon une somme de 3 000 euros ; rejette la demande du cabinet Estublier et de la société Covea Risks ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.


    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires du 2 bis place Monseigneur Deydier

    Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires du 2 bis place Monseigneur Deydier de ses demandes dirigées contre le cabinet ESTUBLIER et son assureur, la société Covea Risks

    AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires de la résidence 2 bis Place Monseigneur Deydier critique le jugement entrepris en ce qu'il a écarté, à tort selon lui, la responsabilité du cabinet ESTUBLIER et fait valoir qu'il existe une contradiction entre le jugement rendu le 21 novembre 2005 (qui retient la responsabilité du syndic) et le jugement entrepris (qui l'écarte), que l'autorité de la chose jugée est attachée au jugement du 21 novembre 2005, que la faute du syndic consiste à avoir totalement failli à son devoir de conseil à l'égard des copropriétaires, à n'avoir pas exigé de la SCI, préalablement au démarrage des travaux, les polices d'assurance et à s'être montré défaillant dans sa gestion du sinistre pour avoir pris des mesures insuffisantes ; que le syndicat des copropriétaires fait tout d'abord référence au jugement rendu le 21 novembre 2005 par le tribunal de grande instance de TOULON dans l'instance ayant opposé des copropriétaires, Mme Z... et les époux A... d'une part, à la SCI VERONIQUE ET LOCATION, au syndicat des copropriétaires, au cabinet ESTUBLIER et à l'assureur de celui-ci, en vue de l'indemnisation du préjudice occasionné au niveau de leurs parties privatives ; qu'en application de l'article 1351 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et qu'elle soit entre les mêmes parties, formée par elles et contre elles en la même qualité ; qu'en l'espèce, faute d'identité de parties, la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée ne sera pas retenue ; qu'il est ensuite reproché au cabinet ESTUBLIER un manquement à son devoir de conseil envers les copropriétaires ; que la question des travaux de surélévation de l'immeuble a été évoquée lors des assemblées générales du 15 juin 2001, 20 novembre 2001, 9 octobre 2002 et 15 avril 2003, au cours desquelles de nombreuses informations ont été fournies aux copropriétaires; qu'en effet, les deux assemblées générales extraordinaires des 15 juin 2001 et 20 novembre 2001 ont été exclusivement consacrées aux travaux de remise en état de la toiture de l'immeuble ; Qu'à cette occasion, les copropriétaires ont largement débattu de l'état de la toiture de l'immeuble antérieure aux travaux incriminés et de la nécessité de procéder à sa réfection, du projet des représentants de la SCI VERONIQUE ET OLIVIER consistant en une surélévation du bâtiment avec création de deux logements, du dépôt d'un permis de construire au nom de la copropriété par la SCI, de la nécessité de ne débuter les travaux de surélévation qu'après l'expiration du délai de recours des tiers et la production d'attestations d'assurances dommage ouvrage et responsabilité professionnelle, de la nécessité de faire contrôler les travaux par un architecte, de l'imputation des frais à la charge de la SCI (coût des travaux, honoraires, frais de maîtrise d'oeuvre et assurance) ; que ces questions ont à nouveau été longuement évoquées lors de l'assemblée générale du 9 octobre 2002 au cours de laquelle les copropriétaires ont été informés des difficultés rencontrées par le précédent syndic avec la SCI VERONIQUE ET OLIVIER pour l'obtention des pièces justificatives sollicitées, ladite assemblée générale ayant alors décidé d'interdire tout commencement des travaux ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2003 a décidé dans la résolution n° 2, votée à l'unanimité, de transférer les droits à construire de la copropriété à la SCI VERONIQUE ET OLIVIER, en contrepartie de la réfection des façades et du toit de l'immeuble ; que cette décision a été prise par l'assemblée générale en pleine connaissance de cause compte tenu des nombreuses informations qui lui ont été délivrées au cours des assemblées précédentes, que par cette décision, l'assemblée générale a décidé de passer outre la production préalable au démarrage des travaux des pièces justificatives, et notamment des attestations de polices d'assurance, et qu'il est de la responsabilité du syndic d'assurer l'exécution de la décision prise par l'assemblée dans sa souveraineté ; qu'il est en outre reproché au syndic une gestion fautive du sinistre caractérisée par l'insuffisance des mesures prises ; qu'il ressort des débats que le syndic a immédiatement pris une mesure conservatoire de bâchage de l'immeuble, effectuée par l'entreprise ESTRA EGEDIME pour un montant de 3.038,82 € sans attendre la réunion d'une assemblée générale et a fait procéder à un constat d'huissier dès le 8 septembre 2003 ; qu'il a contacté l'avocat de la copropriété, Maître PEISSE afin qu'une procédure de référé soit rapidement engagée ; qu'il a mandaté l'entreprise d'ingénierie du bâtiment BEGP pour examiner les travaux de surélévation, dire s'ils ont été réalisés dans les règles de l'art, donner des solutions de mise à niveau des travaux et évaluer les travaux restant à effectuer pour parvenir à la mise hors d'eau du bâtiment ; que, dans un rapport de diagnostic du 9 décembre 2003, Monsieur B... de l'entreprise BEGP a estimé le montant des travaux nécessaires à la mise hors d'eau de l'immeuble à la somme de 60 000 €, honoraires de maîtrise d'oeuvre et frais divers compris ; que le syndic a, en outre, réuni diverses assemblées générales, dont une assemblée extraordinaire le 8 décembre 2003, appelée à se prononcer sur les mesures d'urgence prises par le syndic, sur la procédure judiciaire engagée à l'encontre de la SC1, et sur un appel de fonds exceptionnel de 15 000 euros pour couvrir tous les frais engendrés par la non exécution par la SCI de ses obligations ; que le syndic a, à nouveau, réuni une assemblée générale extraordinaire le 19 janvier 2004, au cours de laquelle un «point sur le dossier travaux de surélévation» a été effectué ; qu'à cette occasion, les copropriétaires ont estimé "l'enveloppe financière de la mise hors d'eau et hors d'air établie par Monsieur B... trop élevée et les délais trop importants", et ont proposé "de se passer de maîtrise d'oeuvre et de demander des devis directement aux entreprises", avec, le cas échéant, "un architecte ou un maître d'oeuvre pour le suivi des travaux" ultérieurement ; qu'au cours de cette même assemblée, il a été décidé 1°) "de dégager une enveloppe financière de 180 000 euros maximum qui seront appelés aux copropriétaires pour mettre hors d'eau et hors d'air l'immeuble et de mandater, à cet effet, Monsieur C... (SCI LES NECTARINES) pour rechercher des entreprises aptes à effectuer la mise hors d'eau et hors d'air de l'immeuble, pour demander des devis, pour choisir avec le syndic de la copropriété l'entreprise qui effectuera les travaux sans qu'il soit besoin de convoquer une assemblée de copropriétaires", 2°) d'autoriser le syndic à ester en justice à l'encontre de la SCI VERONIQUE ET OLIVIER, de Monsieur D... et Madame E..., associés de la SCI, et de la société BM 3000 pour "indemnisation du préjudice causé par la non exécution des travaux de surélévation" ; qu'en outre, le rapport d'expertise judiciaire établi le 23 mars 2009 par M. F... mentionne, en sa page 53 : "on ne peut passer sous silence la mesure conservatoire prise par la copropriété pour atténuer les incidences de détérioration des parties communes qui a fait exécuter partiellement la couverture en tuiles pour un montant TTC de 18 000 euros» ; que par ailleurs, le lien de causalité entre la faute prétendue du syndic et les dommages déplorés n'est pas établi, ces derniers étant la conséquence exclusive et directe du coulage de la dalle béton et de l'abandon immédiat et définitif du chantier par l'entreprise de construction, et non d'un défaut d'assurance ; qu'en outre, en l'absence de réception des travaux, l'existence d'une assurance décennale n'aurait conféré au syndicat des copropriétaires aucune chance de couvrir les conséquences de la défaillance de la SCI VERONIQUE ET OLIVIER ; que sur le préjudice, le syndicat des copropriétaires prétend au paiement d'une somme de 230 530,81 euros, supérieure à celle définie par l'expert judiciaire de 196 488,01 euros, et retenue par le tribunal, au motif que les dépenses qu'il a engagées excèdent la condamnation prononcée par le jugement entrepris ; qu'il ressort du rapport d'expertise qu'un pré-rapport a été envoyé aux parties, lesquelles n'ont adressé aucune observation à l'expert dans le délai imparti ; qu'en conséquence, il convient de confirmer le jugement sur ce point.

    1°/ ALORS QUE le syndic est tenu, à l'égard des copropriétaires, d'un devoir de conseil ; qu'il doit les éclairer sur la portée et les conséquences des décisions qu'ils prennent ; que pour décider que les copropriétaires avaient autorisé les travaux litigieux en «pleine connaissance de cause», la cour d'appel s'est bornée à relever que la question des travaux litigieux avait été discutée au cours de quatre assemblées générales successives ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si, au cours des discussions sur les travaux, le syndic avait exercé son devoir de conseil en attirant l'attention des copropriétaires sur la nécessité que le constructeur soit assuré et les avait spécialement mis en garde contre le fait d'autoriser les travaux sans avoir préalablement obtenu une attestation d'assurance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

    2°/ ALORS QU'en ne recherchant pas si le cabinet ESTUBLIER, en acceptant de relayer la proposition de la SCI VERONIQUE et OLIVIER, qui n'avait toujours pas produit d'attestation d'assurance, consistant à monnayer l'autorisation des travaux litigieux contre la prise en charge de travaux incombant à la copropriété sans spécialement mettre en garde les copropriétaires nécessairement séduits par une telle proposition, n'avait pas commis une faute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

    3°/ ALORS QUE lors de l'assemblée générale du 15 avril 2003, les copropriétaires n'ont autorisé les travaux litigieux que sous la condition que la «SCI VERONIQUE et OLIVIER produise les attestations d'assurance : garantie décennale et autres attestations» (procès-verbal, production) ; qu'en ne recherchant pas si en laissant débuter les travaux sans exiger de la SCI VERONIQUE et OLIVIER qu'elle justifie des attestations à la production desquelles était subordonnée l'autorisation de réaliser les travaux, le syndicat des copropriétaires n'avait pas commis une faute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

    4°/ ALORS QU'en retenant, pour écarter la responsabilité du cabinet ESTUBLIER, que le dommage était la conséquence directe du coulage de la dalle en béton et de l'abandon du chantier, et non de l'absence d'assurance, sans rechercher si l'absence d'assurance n'avait pas privé le syndicat des copropriétaires de tout recours, notamment de la possibilité d'être indemnisé de la défaillance de la SCI VERONIQUE et OLIVIER et de l'entreprise chargée des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

    5°/ ALORS QUE pour écarter la responsabilité du cabinet ESTUBLIER, la cour d'appel a encore indiqué que l'existence d'une assurance décennale n'aurait pas permis aux copropriétaires d'être mieux couverts, en l'absence de réception des travaux ; que dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires indiquait que le cabinet ESTUBLIER devait s'assurer de la production non seulement de la garantie décennale mais encore «d'une police couvrant les dommages susceptibles d'être occasionnés aux existants du fait des travaux» ; qu'en ne recherchant pas si le syndic n'était pas tenu de s'assurer de l'existence d'une assurance adaptée, quelle qu'elle soit, et sans la limiter à l'assurance décennale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

    6°/ ALORS QUE pour retenir que le cabinet ESTUBLIER avait fait le nécessaire pour préserver l'immeuble, la cour d'appel a constaté qu'il avait fait immédiatement procéder au bâchage conservatoire de la toiture ; qu'en s'abstenant de rechercher si cette intervention sur l'immeuble, la seule réalisée en 12 mois, n'était pas manifestement insuffisante en ce qu'elle ne mettait pas l'immeuble hors d'eau et hors d'air, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

    7°/ ALORS QUE le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci; qu'en ne recherchant pas si le fait d'avoir attendu 6 mois après le sinistre pour convoquer une assemblée générale ne caractérisait pas un manquement du cabinet ESTUBLIER à son obligation de sauvegarde de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'article 1382 du code civil ;

    8°/ ALORS QU'en retenant, pour écarter la responsabilité du cabinet ESTUBLIER, que les copropriétaires avaient refusé l'exécution des travaux, sans rechercher si, s'agissant de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il n'incombait pas au cabinet ESTUBLIER d'y procéder de sa propre initiative, au besoin en passant outre les hésitations des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'article 1382 du code civil."

  • Effet de l'absence de signature du procès verbal de l'assemblée générale de copropriété

    L'absence de signatures n'entraîne pas en soi la nullité de l'assemblée générale :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 25 avril 2012), que M. X..., propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 19 avril 2010 et subsidiairement des décisions adoptées à cette occasion ayant pour objet la réalisation de travaux dans les parties communes ;

     

    Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande d'annulation des décisions relatives aux travaux, alors, selon le moyen :

     

    1°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; que, se prévalant des dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles l'assemblée générale arrête à la majorité de l'article 25 un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, M. X...faisait valoir en cause d'appel (conclusions p. 8, § 5 à 10) que l'assemblée générale n'ayant jamais statué sur ce point, une mise en concurrence devait être faite quel que soit le montant des travaux, ce qui n'avait pas été fait et justifiait la nullité de la résolution ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    2°/ que la signature du président, du secrétaire et du ou des scrutateurs sur le procès-verbal de l'assemblée générale est prescrite par l'article 17 du décret du 17 mars 1967 afin de garantir la conformité des mentions de ce procès-verbal aux débats et aux votes ; qu'en considérant que la nullité du procès-verbal, dont il n'est pas contesté qu'il n'était revêtu d'aucune signature, n'était pas en l'espèce encourue, la cour d'appel a violé ce texte ;

     

    3°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que M. X...faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 10, § 2 à p. 11, § 1er) qu'il résultait de sa déclaration de sinistre de décembre 1999 (pièce n° 9), de la lettre de la compagnie d'assurance à M. Y... (pièce n° 6) et d'un courrier de Mme Z...(pièce n° 7) et d'une facture de l'entreprise Gibanel du 16 mars 2002 (pièce n° 8) que les désordres affectant les bâtiments de la copropriété dont celui situé au nord, propriété des époux Y..., résultaient de la tempête de décembre 1999, que des réparations étaient intervenues en 2002 pour ce qui concerne le bâtiment principal, mais que les époux Y... avaient été défaillants s'agissant de la réfection du bâtiment annexe, de sorte, qu'en application de l'article 22 du règlement de copropriété précisant que l'ensemble des frais d'entretien et de réparation des parties communes seraient pris en charge par l'un des copropriétaires s'il s'avérait qu'ils ont été créés par son fait ou sa négligence, ils ne pouvaient plus faire supporter à la copropriété la charge de travaux normalement pris en charge par l'assureur ; qu'en jugeant que M. X...ne rapportait pas la preuve que le retard pris dans l'exécution des travaux relatifs aux pignons puisse être imputé à la négligence des époux Y..., sans s'expliquer sur les différentes pièces régulièrement versées aux débats de nature à établir la passivité de ces derniers depuis 2002, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'Homme ;

     

    4°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que M. X...faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 11, § 2 à p. 12, § 2) que la présence de termites avait été signalée aux époux Y... dans le lot privatif leur appartenant dès lors qu'ils avaient acquis leur lot en fin d'année 1996 des époux A... B..., lesquels avaient signalé dans une lettre du 2 décembre 1996 (pièce 10) que l'état parasitaire révélait la présence de termites, de sorte qu'en s'abstenant de prendre toutes mesures de nature à enrayer la propagation des termites depuis lors, les époux Y... avaient commis une négligence leur interdisant de faire prendre en charge les frais de traitement par la copropriété en vertu de l'article 22 du règlement de copropriété précisant que l'ensemble des frais d'entretien et de réparation des parties communes seraient pris en charge par l'un des copropriétaires s'il s'avérait qu'ils ont été créés par son fait ou sa négligence ; qu'en jugeant que M. X...ne rapportait pas la preuve de négligences commises par les époux Y... qui auraient été à l'origine de l'infestation de l'immeuble par les termites, sans s'expliquer sur le courrier de 1996 régulièrement versé aux débats de nature à établir la passivité de ces derniers depuis cette date, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'Homme ;

     

    Mais attendu, d'une part, qu'ayant énoncé qu'en application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen inopérant dès lors que la mise en concurrence n'était pas obligatoire à défaut de fixation par l'assemblée générale du montant à partir duquel elle devait être mise en oeuvre, en a exactement déduit qu'aucune irrégularité n'était encourue ;

     

    Et attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit que les dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 qui imposent la signature du procès-verbal par le président, le secrétaire et les scrutateurs avaient pour objet d'assurer sa force probante et que l'absence de signatures n'entraînait pas en soi la nullité de l'assemblée générale et relevé, par une appréciation souveraine des éléments qui lui étaient soumis, que M. X...n'établissait pas que le retard pris dans l'exécution des travaux relatifs aux pignons et l'infestation de l'immeuble par les termites étaient imputables à la négligence de M. Y..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a pu en déduire que les demandes d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale et de la décision n° 2 relative aux travaux devaient être rejetées ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne M. X...aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 10 avenue de Montardon à Pau une somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X...;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. Luis X...

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, par confirmation du jugement, débouté Monsieur X...de ses demandes d'annulation des résolutions relatives aux travaux et honoraires d'architecte ;

     

    AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. X...a soutenu par ailleurs en s'appuyant sur les dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qu'il aurait été nécessaire de procéder à une mise en concurrence des entreprises en sollicitant plusieurs devis ; que l'article 21 de cette loi dispose que dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ; qu'il résulte de ce texte que l'assemblée générale de la copropriété n'a pas à décider d'instituer un conseil syndical, puisqu'il existe de plein droit de par la loi ; que cependant l'assemblée générale peut décider de ne pas mettre en place de conseil syndical, notamment lorsque la copropriété est de dimension très réduite, ce qui est le cas en l'espèce, puisqu'elle ne comporte que trois copropriétaires ; qu'il convient de relever à cet égard que cette copropriété existe depuis de très nombreuses années et qu'aucun des copropriétaires n'a formulé de demande de désignation d'un conseil syndical ; que M. X...qui n'a jamais formulé de demande de cette nature n'est donc pas fondé aujourd'hui à se prévaloir d'une irrégularité tenant à l'absence d'un conseil syndical, laquelle constitue une irrégularité de forme, et l'appelant ne rapporte pas la moindre preuve d'un grief quelconque résultant de l'absence d'un tel organe, étant observé enfin que si un tribunal avait été saisi d'une telle demande, il aurait à l'évidence constaté l'impossibilité de l'instituer prévue par l'article dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, puisque ce conseil syndical aurait été composé des mêmes membres que l'assemblée générale des copropriétaires, et il n'aurait donc pas pu jouer le rôle que lui donne la loi, à savoir la fourniture d'avis sur toutes questions concernant le syndicat ; qu'en conséquence, aucune irrégularité n'est encourue de ce chef » ;

     

    1°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; que, se prévalant des dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles l'assemblée générale arrête à la majorité de l'article 25 un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, Monsieur X...faisait valoir en cause d'appel (conclusions p. 8, § 5 à 10) que l'assemblée générale n'ayant jamais statué sur ce point, une mise en concurrence devait être faite quel que soit le montant des travaux, ce qui n'avait pas été fait et justifiait la nullité de la résolution ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

     

    ET AUX MOTIFS QUE « M. X...invoque la violation des dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 aux termes duquel le procès-verbal des décisions de chaque assemblée doit être signé à la fin de la séance, par le président, le secrétaire et les scrutateurs ; qu'il convient de relever que ces dispositions qui ont seulement pour vocation d'assurer la force probante du procès-verbal ne sont pas sanctionnées par la nullité de l'assemblée générale » ;

     

    2°) ALORS QUE la signature du président, du secrétaire et du ou des scrutateurs sur le procès-verbal de l'assemblée générale est prescrite par l'article 17 du décret du 17 mars 1967 afin de garantir la conformité des mentions de ce procès-verbal aux débats et aux votes ; qu'en considérant que la nullité du procès-verbal, dont il n'est pas contesté qu'il n'était revêtu d'aucune signature, n'était pas en l'espèce encourue, la Cour d'appel a violé ce texte ;

     

    ET AUX MOTIFS QUE « sur les travaux relatifs aux pignons, l'appelant soutient que ces travaux concernent exclusivement le bâtiment situé au Nord de la copropriété appartenant à M. et Mme Y..., et que ces travaux ont été commandés par un architecte choisi par eux et non par la copropriété, et que par ailleurs les désordres affectant ce bâtiment ont été occasionnés par la tempête survenue au mois de décembre 1999, et que la copropriété n'a pas à supporter la charge de travaux qui devaient être garantis par l'assureur ; qu'il ressort du règlement de copropriété du 15 octobre 1952 que les gros murs des façades, les murs mitoyens, les pignons et les murs de refend constituent des parties communes, et qu'ainsi les copropriétaires sont tenus de participer à leur entretien et à leur conservation ; que d'autre part, il convient de relever que M. C...a été désigné et mandaté par les deux autres copropriétaires avant la désignation d'un administrateur provisoire, afin de procéder à une étude et à une consultation d'entreprise en vue de la réalisation des travaux considérés comme urgents, ainsi qu'il ressort de l'ordonnance du 18 décembre 2009 procédant à la désignation d'un administrateur provisoire ; qu'il s'agissait donc de travaux urgents qui devaient être supportés par la copropriété, et M. X...ne rapporte pas la preuve que le retard pris dans leur exécution puisse être imputé à la négligence de M. et Mme Y..., et qu'ainsi, la décision prise lors de l'assemblée générale de faire exécuter ces travaux n'est pas contraire aux intérêts de la copropriété » ;

     

    3°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que Monsieur X...faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 10, § 2 à p. 11, § 1er) qu'il résultait de sa déclaration de sinistre de décembre 1999 (pièce n° 9), de la lettre de la compagnie d'assurance à Monsieur Y... (pièce n° 6) et d'un courrier de Madame Z...(pièce n° 7) et d'une facture de l'entreprise GIBANEL du 16 mars 2002 (pièce n° 8) que les désordres affectant les bâtiments de la copropriété dont celui situé au nord, propriété des époux Y..., résultaient de la tempête de décembre 1999, que des réparations étaient intervenues en 2002 pour ce qui concerne le bâtiment principal, mais que les époux Y... avaient été défaillants s'agissant de la réfection du bâtiment annexe, de sorte, qu'en application de l'article 22 du règlement de copropriété précisant que l'ensemble des frais d'entretien et de réparation des parties communes seraient pris en charge par l'un des copropriétaires s'il s'avérait qu'ils ont été créés par son fait ou sa négligence, ils ne pouvaient plus faire supporter à la copropriété la charge de travaux normalement pris en charge par l'assureur ; qu'en jugeant que Monsieur X...ne rapportait pas la preuve que le retard pris dans l'exécution des travaux relatifs aux pignons puisse être imputé à la négligence des époux Y..., sans s'expliquer sur les différentes pièces régulièrement versées aux débats de nature à établir la passivité de ces derniers depuis 2002, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'Homme ;

     

    ET AUX MOTIFS QUE « sur les travaux portant sur un traitement antiparasitaire de l'immeuble, M. X...soutient que ces travaux ne peuvent être pris en charge par la copropriété au motif que la prolifération des termites dans l'ensemble de l'immeuble résulte d'une négligence de M. Y... qui était au courant de la présence de ces insectes xylophages dans son lot situé au rez-de-chaussée, mais qu'il n'a pris aucune mesure pour en éviter la propagation ; que là encore, M. X...se borne à procéder par affirmations, et ne rapporte pas la moindre preuve de négligences commises par ce copropriétaire qui auraient été à l'origine de l'infestation de l'immeuble par les termites » ;

     

    4°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que Monsieur X...faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 11, § 2 à p. 12, § 2) que la présence de termites avait été signalée aux époux Y... dans le lot privatif leur appartenant dès lors qu'ils avaient acquis leur lot en fin d'année 1996 des époux A... B..., lesquels avaient signalé dans une lettre du 2 décembre 1996 (pièce 10) que l'état parasitaire révélait la présence de termites, de sorte qu'en s'abstenant de prendre toutes mesures de nature à enrayer la propagation des termites depuis lors, les époux Y... avaient commis une négligence leur interdisant de faire prendre en charge les frais de traitement par la copropriété en vertu de l'article 22 du règlement de copropriété précisant que l'ensemble des frais d'entretien et de réparation des parties communes seraient pris en charge par l'un des copropriétaires s'il s'avérait qu'ils ont été créés par son fait ou sa négligence ; qu'en jugeant que Monsieur X...ne rapportait pas la preuve de négligences commises par les époux Y... qui auraient été à l'origine de l'infestation de l'immeuble par les termites, sans s'expliquer sur le courrier de 1996 régulièrement versé aux débats de nature à établir la passivité de ces derniers depuis cette date, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ensemble l'article de la Convention européenne des droits de l'Homme."

     

  • Réparations locatives et démolition de l'immeuble loué

    La Cour de Cassation juge que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations :

     

    "Vu l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1731 du même code ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 17 septembre 2012), que la SCI Les Nauzes (la SCI) est propriétaire de divers locaux à usage commercial donnés à bail, selon acte du 2 décembre 1985, à la société Comptoir électrique villeneuvois, aux droits de laquelle est venue la société Trapy Pro ; que la locataire a donné congé pour le 31 décembre 2008 ; qu'un état des lieux contradictoire a été dressé le 30 décembre 2008 ; qu'après expertise, la SCI a assigné la société Trapy Pro en réparation de son préjudice ;

     

    Attendu que pour débouter la SCI de ses demandes, l'arrêt retient que la chronologie démontre qu'à la date de l'assignation au fond, le 19 juillet 2010, la décision de démolir, au moins pour partie, l'immeuble avait déjà été prise la SCI ayant déposé le 7 avril 2010 une demande de permis de construire comprenant des démolitions, qu'elle ne verse pas aux débats de plans clairs permettant d'identifier les locaux loués, des modifications, démolitions ou extensions projetées et ne produit pas de cahier des charges des travaux envisagés justifiant de la conservation des parties objets des revendications au titre de la remise en état, que trois mois après l'assignation au fond, la SCI, envisageait la démolition du bâtiment et que si le rapport d'expertise démontre les manquements du preneur à ses obligations contractuelles, le bailleur, qui ne justifie pas d'avoir exécuté les réparations locatives, ni ne démontre avoir cherché à relouer les locaux ou avoir subi une privation de jouissance, pas plus qu'il ne verse d'éléments démontrant que la démolition des locaux est consécutive à l'impossibilité de les remettre en état du fait des dégradations reprochées au preneur ou de les vendre au prix du marché, ne rapporte pas la preuve d'un préjudice indemnisable à la date où la cour d'appel statue ;

     

    Qu'en statuant ainsi alors que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si le préjudice à raison de l'inexécution de l'obligation d'entretien du locataire n'avait pas existé jusqu'à démolition du bien, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

     

    Condamne la société Trapy Pro aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la société la société Trapy Pro de sa demande, la condamne à verser 3000 euros à la SCI Les Nauzes ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.

     

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Les Nauzes

     

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la Sci Les Nauzes ne justifiait d'aucun préjudice indemnisable actuel et, en conséquence, de l'AVOIR déboutée de l'ensemble de ses demandes ;

     

    AUX MOTIFS QUE la Sci Les Nauzes s'appuie sur les clauses du contrat du bail qui stipule que le preneur devra rendre les lieux en bon état pour demander une indemnisation au titre de la remise en état du local, ce à quoi la société Trapy Pro s'oppose en raison de l'absence de préjudice au motif de la démolition totale de la propre initiative du bailleur de l'immeuble loué ; qu'il n'est pas contestable que le droit à indemnisation du bailleur n'est pas soumis à l'obligation d'exécution des réparations ; que toutefois, en matière de responsabilité contractuelle, toute demande en réparation suppose une inexécution du preneur dont la preuve doit être rapportée par le bailleur et par principe un dommage évaluable, actuel, afin d'évaluer l'indemnisation ; qu'en l'espèce, l'action repose sur la responsabilité contractuelle du preneur qui impose au bailleur de rapporter la preuve de l'inexécution imputable au preneur et de son préjudice ; qu'or, la chronologie des faits démontre qu'à la date de l'assignation au fond, le 19 juillet 2010, la décision de démolir, à tout le moins pour partie, l'immeuble avait déjà été prise, puisque le 7 avril 2010, la Sci Les Nauzes déposait une demande de permis de construire comprenant des démolitions ; qu'elle ne verse toutefois pas aux débats des plans clairs permettant d'identifier les locaux loués, des modifications, démolitions ou extensions projetées ; qu'en effet ceux visés à la pièce n° 10 sont inexploitables ; que, par ailleurs, elle ne produit pas de cahier des charges des travaux envisagés justifiant de la conservation des parties objets des revendications au titre de la remise en état ; que par ailleurs, trois mois après l'assignation au fond, le 19 octobre 2010, la Sci Les Nauzes envisageait la démolition du bâtiment ; qu'aussi, si le rapport d'expertise démontre bien les manquements du preneur aux obligations auxquelles il s'est engagé à la signature du bail, le bailleur, qui a un intérêt à agir pour voir trancher le présent litige, qui ne justifie pas d'avoir exécuté les réparations locatives, qui ne démontre pas avoir cherché à relouer les locaux, ni avoir subi de privation de jouissance, pas plus qu'il ne verse d'éléments permettant de démontrer que la démolition des locaux est consécutive à l'impossibilité de les remettre en état du fait des dégradations reprochées au preneur ou de les vendre au prix du marché, ne rapporte pas la preuve d'un préjudice indemnisable à la date où la cour d'appel statue et doit être débouté de l'ensemble de ses demandes ;

     

    1°) ALORS QUE le fait qu'à l'issue du bail, l'immeuble loué requière des réparations qui incombaient au preneur suffit à caractériser le préjudice réparable du bailleur ; qu'est à cet égard indifférente la démolition ultérieure du bien à l'initiative du bailleur ; qu'en décidant que la Sci Les Nauzes n'établissait pas l'existence d'un préjudice à la date de l'arrêt, en raison notamment du fait, qu'à cette date, le bien litigieux avait été démoli sur décision de la société bailleresse, après avoir pourtant constaté que le preneur avait manqué à ses obligations d'entretien et de remise en état, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du code civil ;

     

    2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations ; qu'en jugeant pourtant que les manquements de la société Trapy Pro n'avaient pas causé de préjudice à la Sci Les Nauzes, par la considération que cette dernière n'établissait pas avoir réalisé les réparations locatives rendues nécessaires par la défaillance du preneur à bail, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

     

    3°) ALORS, SUBISIDIAIREMENT, QUE la personne responsable civilement doit réparer toutes les conséquences dommageables, sans que la victime soit tenue de limiter son préjudice ; qu'en jugeant que les manquements de la société Trapy Pro n'avaient pas causé de préjudice à la Sci Les Nauzes, par la considération que cette dernière n'établissait pas avoir cherché à relouer les locaux, ce qui revenait à imposer au bailleur victime de limiter son dommage, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

     

    4°) ALORS, SUBISIDIAIREMENT, QU' en jugeant que les manquements de la société Trapy Pro n'avaient pas causé de préjudice à la Sci Les Nauzes en raison du fait que cette dernière n'établissait pas avoir tenté de relouer les locaux, ni avoir subi de privation de jouissance, sans examiner si, comme le soulignait la société bailleresse (conclusions, p. 21, § 4 s.), il lui avait été impossible de disposer de l'immeuble tant que l'expert judiciaire, chargé d'identifier une éventuelle défaillance du preneur et, le cas échéant, l'ampleur des travaux de remise en état, n'avait pas déposé son rapport, la cour d'appel n'a pas répondu à un moyen pourtant déterminant et, partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile."