Voici une définition de la démolition en droit de l’urbanisme, par cet arrêt :

 "Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 31 mai et 3 septembre 2013 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SCI Alpanga, dont le siège est 44 rue Emile Zola à Brest (29283 Brest cedex) ; la SCI Alpanga demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt n° 10BX03188 du 29 mars 2012 par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux a annulé, d'une part, le jugement n° 0900931 du 4 novembre 2010 par lequel le tribunal administratif de Poitiers a rejeté la demande présentée par M. E...B..., M. C...A...et M. D...A...tendant à l'annulation du permis de construire qui lui a été tacitement accordé le 17 février 2009 par le maire de la commune de Saint-Palais-sur-Mer pour la construction d'une maison d'habitation, d'autre part, ce permis de construire ;

2°) de mettre à la charge de M.B..., M. C...A...et M. D... A...la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ; 

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Pascal Trouilly, Maître des Requêtes, 

- les conclusions de M. Alexandre Lallet, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Gaschignard, avocat de la SCI Alpanga et à la SCP Odent, Poulet, avocat de la mairie de Saint-Palais-sur-Mer ;

1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le maire de la commune de Saint-Palais-sur-Mer a tacitement accordé à la SCI Alpanga, le 17 février 2009, un permis de construire en vue de l'extension et de la surélévation d'une maison d'habitation ; que le tribunal administratif de Poitiers a rejeté, par un jugement du 4 novembre 2010, la demande de MM. E...B..., D...A...et C...A...tendant à l'annulation de cette décision ; que, par un arrêt du 29 mars 2012, la cour administrative d'appel de Bordeaux a annulé ce jugement ainsi que le permis de construire, au motif que la SCI Alpanga, dans sa demande de permis, n'avait pas sollicité l'autorisation de démolir une partie de la construction existante, alors que les travaux envisagés impliquaient nécessairement une telle démolition ; que la SCI Alpanga se pourvoit en cassation contre cet arrêt ; 

2. Considérant que les écritures de MM. E...B..., C...A...et D...A..., qui ont été présentées sans le ministère d'un avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation, bien que les intéressés aient été informés de l'obligation de recourir à ce ministère, doivent être écartées des débats ;

3. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 611-1 du code de justice administrative : " (...) Les répliques, autres mémoires et pièces sont communiqués s'ils contiennent des éléments nouveaux " ; que, si le troisième mémoire en réplique présenté par M. B... et MM.A..., enregistré le 26 octobre 2011 au greffe de la cour, n'a pas été communiqué aux autres parties, ni ce mémoire ni les pièces qui lui étaient jointes et qui correspondaient à de la documentation générale relative aux travaux effectués sur des constructions existantes ne contenaient d'éléments nouveaux susceptibles d'avoir une incidence sur la solution retenue par la cour ; que, dans ces conditions, l'absence de communication de ce mémoire n'a pas porté atteinte au principe du caractère contradictoire de la procédure ; 

4. Considérant qu'aux termes de l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d'aménager autorise la démolition " ; que, selon l'article R. 431-21 du même code : " Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement " ; que l'article R. 421-27 du même code dispose que : " Doivent être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instituer le permis de démolir " ; que l'article R. 421-28 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur, prévoit que doivent en outre être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction située, notamment, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ; 

5. Considérant qu'il résulte des dispositions précitées que doivent être précédés d'un permis de démolir, lorsque la localisation de la construction l'exige en vertu des articles R. 421-7 et R. 421-8 du code de l'urbanisme, des travaux impliquant la démolition totale d'un bâtiment ou la démolition d'une partie substantielle de celui-ci et le rendant inutilisable ; que la cour a relevé, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, qu'il ressortait des plans joints à la demande de permis de construire que le projet de la SCI Alpanga impliquait notamment, outre la démolition de la charpente et de la toiture existantes, la démolition partielle de plusieurs façades ; qu'en en déduisant que, compte tenu de l'ampleur de l'atteinte ainsi portée au gros oeuvre de la construction existante, située dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, ces travaux devaient être précédés d'un permis de démolir, elle n'a pas inexactement qualifié les faits de l'espèce et a suffisamment motivé son arrêt ; qu'enfin, la cour n'a pas commis d'erreur de droit en estimant, au terme d'une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que la SCI Alpanga ne pouvait être regardée comme ayant sollicité un permis de démolir, dès lors qu'elle avait elle-même précisé, dans le dossier de permis de construire, que le projet n'impliquait aucune démolition ;

6. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI Alpanga n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque ; que ses conclusions présentées au titre de l'article L 761-1 du code de justice administrative ne peuvent, en conséquence, qu'être rejetées ; 

D E C I D E :

Article 1er : Le pourvoi de la SCI Alpanga est rejeté.

Article 2 : La présente décision sera notifiée à la SCI Alpanga, à MM. E...B..., C...A...et D...A...et à la commune de Saint-Palais-sur-Mer. 

Copie en sera adressée pour information au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Saintes."

La clause de non-concurrence figurant au bail commercial ne peut avoir pour effet d'interdire au preneur de solliciter la despécialisation partielle :

"Vu les articles L. 145-15 et L. 145-47 du code de commerce ;

Attendu que sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-47 ; que le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 25 janvier 2011), que par acte du 19 février 1996, la société SEPPI, aux droits de laquelle viennent les sociétés Autoplex Etrembières (la société Autoplex) et Arve Etrembières (la société Arve), a donné à bail à la société Midas France (la société Midas) des locaux commerciaux, la société Midas s'engageant à ne pas exercer l'activité de pneumatique et le bailleur lui garantissant l'exclusivité et la non-concurrence des activités de vente et pose de tous éléments concernant l'échappement et l'amortisseur autorisées par le bail; que par un second acte du même jour, intitulé contrat de concession d'emplacement commercial, la société Autoplex a mis à la disposition de la société Midas un emplacement commercial situé dans le même ensemble immobilier regroupant plusieurs activités dans le domaine automobile, la société Midas s'engageant à respecter son activité spécialisée dans le domaine de la réparation et du service automobile, cette spécialisation lui étant réservée en exclusivité, aucun autre occupant de l'ensemble immobilier n'étant autorisé par le concédant à l'exercer, la société Midas reconnaissant en contrepartie l'exclusivité des autres concurrents et s'interdisant de leur porter concurrence; que les sociétés Autoplex et Arve ayant refusé la demande d'extension de l'activité de la société preneuse à la vente, pose et réparation de pneumatiques, la société Midas les a assignées ;

Attendu que pour dire fondé le refus opposé par les bailleresses à la demande de déspécialisation présentée par la société Midas, l'arrêt relève que la volonté commune du bailleur/concédant et des preneurs/concessionnaires, lors de la signature des contrats, a été de garantir à chacun des exploitants l'exercice exclusif de l'activité autorisée par son bail et de lui interdire de concurrencer celle des autres, et retient que la société Midas ne peut, sans mauvaise foi ni faute de sa part, créer un déséquilibre entre les obligations et les droits de chacune des parties en violant l'engagement de non concurrence qu'elle a souscrit, dont les autres locataires sont parfaitement en droit d'exiger le respect et que, dans le contexte particulier, accepté par elle et dont elle bénéficie, de l'exercice par chacun des exploitants d'activités spécialisées et exclusives dans le cadre d'un centre dédié à l'automobile, elle ne saurait valablement qualifier de connexe ou complémentaire à la sienne l'activité de pneumatiques ;

Qu'en se fondant ainsi, non sur le caractère objectivement connexe ou complémentaire des activités dont l'adjonction était demandée, mais exclusivement sur la clause de non-concurrence figurant au bail liant les parties, alors qu'une telle clause ne peut avoir pour effet d'interdire au preneur de solliciter la despécialisation partielle, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne les sociétés Autoplex Etrembières et Arve Etrembières aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les sociétés Autoplex Etrembières et Arve Etrembières à payer la somme de 2 500 euros à la société Midas France ; rejette la demande des sociétés Autoplex Etrembières et Arve Etrembières ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils pour la société Midas France

Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Midas France de l'ensemble de ses demandes ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « dans le bail commercial qu'elle a signé le 19/02/1996, la société Midas s'est engagée à ne pas exercer les activités de pneumatiques, vitrerie, toit ouvrant, autoradio, alarme, téléphone, contrôle technique, le bailleur lui garantissant l'exclusivité et la non concurrence des activités de vente et pose de tous éléments concernant l'échappement et l'amortisseur autorisées par le bail ; / que le contrat de concession qu'elle a signé le même jour dispose qu'elle s'engage, afin d'assurer le succès du centre Autoplex et de ses occupants, à respecter son activité spécialisée dans le domaine de la réparation et du service automobile, cette spécialisation lui étant réservée en exclusivité, aucun autre occupant du centre n'étant autorisé par le concédant à l'exercer, étant précisé qu'en contrepartie, elle reconnaît l'exclusivité des autres occupants et s'interdit de leur porter concurrence ; / attendu que les 2 autres occupants du centre Autoplex, dont la société Pneu 74, qui exerce une activité de pneumatiques, ont signé des contrats comportant des clauses similaires ; / attendu que la volonté commune du bailleur/concédant et des preneurs/concessionnaires, lors de la signature des contrats, a donc été de garantir à chacun des exploitants l'exercice exclusif de l'activité autorisée par son bail et de lui interdire de concurrencer celle des autres ; / attendu que la société Midas ne peut, sans mauvaise foi ni faute de sa part, créer un déséquilibre entre les obligations et les droits de chacune des parties en violant l'engagement de non concurrence qu'elle a souscrit, dont les autres locataires, notamment la société Pneu 74, sont parfaitement en droit d'exiger le respect ; / que, dans le contexte particulier, accepté par elle et dont elle bénéficie, de l'exercice par chacun des exploitants d'activités spécialisées et exclusives dans le cadre d'un centre dédié à l'automobile, elle ne saurait valablement qualifier de connexe ou complémentaire à la sienne l'activité de pneumatiques ; /attendu, par conséquent, que la société Midas ne peut bénéficier de la déspécialisation qu'elle sollicite ; / que le jugement entrepris sera donc entièrement confirmé » (cf. arrêt attaqué, p. 4) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« il est constant que lorsqu'une clause de non concurrence a été insérée dans les baux conclus entre un bailleur et plusieurs locataires, cette clause ne résiste pas au temps lorsque les nouveaux contrats ne contiennent plus cette clause. Le locataire se trouve donc délié de son obligation de non concurrence à l'égard des tiers contractants du bailleur initial et retrouve toute faculté de demander une déspécialisation qui n'aurait pas été possible avant la conclusion de nouveaux baux ne comportant pas de clause de non concurrence. / Il s'ensuit que si la clause n'a pas disparu des contrats de bail postérieurs, alors le locataire ne pourra pas demander la résolution de la clause de non concurrence et devra la respecter, ce qui implique qu'il ne pourra pas bénéficier de la déspécialisation si l'activité envisagée est contraire à la clause de non concurrence et devra la respecter, ce qui implique qu'il ne pourra pas bénéficier de la déspécialisation si l'activité envisagée est contraire à la clause de non concurrence initiale ; en effet, les autres locataires du bailleur pourraient en exiger le respect de cette clause. / En l'espèce, aux termes d'une concession d'emplacement commercial consentie le 10 juillet 1990 à la société Pneu 74 par la société Autoplex, il était stipulé au profit de la société Pneu 74 que la spécialisation décrite dans les conditions particulières est réservée en exclusivité au preneur et qu'aucun occupant du centre Autoplex ne sera autorisé par le concédant à l'exercer et qu'en contrepartie le preneur reconnaît l'exclusivité des autres occupants et s'interdit de leur porter concurrence. / De plus, le contrat de bail consenti par la société Autoplex à la société Midas le 19 février 1999 définit la destination autorisée en ces termes : " Exclusive : vente et pose de tous les éléments concernant l'échappement et l'amortisseur, Non exclusive : entretien et réparation automobile et vente de toutes pièces auto à l'exception de pneumatique, vitrerie, toit ouvrant, autoradio, alarme, téléphone, contrôle technique ". / Or, la demande de déspécialisation partielle présentée par la société Midas concernant la vente, la pose et réparation de pneumatiques apparaît concurrentielle avec l'activité de la société Pneu 74, liée par une clause de non concurrence et ce, dans un même lieu géographique qui regroupe des activités liées à l'automobile à Etrembières. / La société Autoplex est tenue de faire respecter les engagements pris avec la société Pneu 74 en 1990, soit antérieurement au bail consenti à la société Midas tenue également de respecter l'obligation de non concurrence vis-à-vis notamment de la société Pneu 74 et le refus opposé par la société Autoplex à la demande de déspécialisation partielle de la société Midas concernant la vente, la pose et la réparation de pneumatiques est parfaitement justifié. / Il convient, en conséquence, de débouter la société Midas de ses demandes, fins et conclusions » (cf., jugement entrepris, p. 4 et 5) ;

ALORS QUE, de première part, sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements, figurant dans les conventions conclues entre le preneur à bail commercial et le bailleur et dans les conventions qui en sont inséparables, qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-47 du code de commerce ; qu'en se fondant, dès lors, pour débouter la société Midas France de ses demandes, sur les obligations de non concurrence stipulées, à la charge de la société Midas France, dans le contrat de bail commercial conclu, le 19 février 1996, entre la société Midas France et la société européenne de participation et de promotion immobilière, aux droits de laquelle viennent la société Autoplex Etrembières et la société Arve Etrembières, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 145-15 et L. 145-47 du code de commerce ;

ALORS QUE, de deuxième part, sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements, figurant dans les conventions conclues entre le preneur à bail commercial et le bailleur et dans les conventions qui en sont inséparables, qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-47 du code de commerce ; qu'en l'espèce, la cour d'appel n'a pas constaté que le contrat de concession d'emplacement commercial conclu, le 19 février 1996, entre la société Midas France et la société Autoplex Etrembières était inséparable du contrat de bail commercial conclu, le 19 février 1996, entre la société Midas France et la société européenne de participation et de promotion immobilière, aux droits de laquelle viennent la société Autoplex Etrembières et la société Arve Etrembières ; qu'en se fondant, par conséquent, pour débouter la société Midas France de ses demandes, sur les obligations de non concurrence stipulées, à la charge de la société Midas France, dans le contrat de concession d'emplacement commercial conclu, le 19 février 1996, entre la société Midas France et la société Autoplex Etrembières, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 145-15 et L. 145-47 du code de commerce ;

ALORS QUE, de troisième part, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne nuisent point aux tiers ; qu'en se fondant, dès lors, pour débouter la société Midas France de ses demandes, sur les stipulations des conventions conclues entre la société Autoplex Etrembières et deux occupants, dont la société Pneu 74, autres que la société Midas France, du centre Autoplex, quand ces conventions n'avaient pas d'effet à l'égard de la société Midas France et ne pouvaient nuire à cette dernière, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1165 du code civil."