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  • Pas de publication de l'assignation en revendication d'un immeuble

    Pas de publication de l'assignation en revendication d'un immeuble : l'action n'est donc pas irrecevable si l'assignation en revendication d'un immeuble n'est pas publiée.

     

    "Attendu qu'ayant exactement retenu que la recevabilité d'une action en revendication d'un immeuble n'était pas subordonnée à la publicité foncière de la demande, la cour d'appel en a déduit à bon droit que l'action de M. et Mme X... était recevable alors même que l'assignation n'avait pas fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Sur le second moyen, ci-après annexé :

     

    Attendu qu'ayant relevé que M. et Mme X... avaient acquis en 1968 et 1969 une parcelle de terre décrite dans l'acte comme ayant une superficie de 900 m ² et étant bornée au Nord par vendeur, « un chemin de charrette entre », au Sud par vendeur, à l'Est par vendeur et à l'Ouest par concession, que cette propriété n'était pas identifiée au cadastre mais incluse dans les parcelles 195 et 211 propriété des consorts Y..., que depuis leur acquisition les époux X... occupaient paisiblement et publiquement toute la portion de terrain dont ils revendiquaient la propriété qui se situait bien en deçà du « chemin entre » la séparant de la propriété alors conservée par leur vendeur, qu'au delà de la superficie mentionnée dans l'acte, la description de la parcelle acquise comme bornée au Nord par vendeur « un chemin de charrette entre » permettait de considérer qu'ils occupaient cette parcelle depuis l'origine en vertu de leur acte d'acquisition, que cette description n'était pas contredite par le titre des consorts Y... qui désignait les parcelles par leurs références cadastrales actuelles, la cour d'appel, qui n'a pas retenu de prescription acquisitive et qui a, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, sans dénaturation ni modification des termes du litige, caractérisé les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées, a pu en déduire que les époux X... étaient propriétaires de la parcelle correspondant au périmètre A B C D E F G H I J K tel que figurant sur la plan annexé au rapport d'expertise du 9 novembre 2005 ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne M. Y... et de Mme Z... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et de Mme Z... ; les condamne à payer aux consorts X... la somme globale de 3 000 euros ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille treize.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z....

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que l'action intentée par les époux X... est recevable, d'AVOIR jugé que les époux X... sont propriétaires de la parcelle correspondant au périmètre A B C D E F G H I J K tel que figurant sur le plan annexé au rapport d'expertise de M. A... du 9 novembre 2005 dont une partie aurait été incluse par erreur dans la propriété de monsieur Y... et madame Marie Denise Z... lors de la mise en place du cadastre sous la référence section HI n° 195 et 211 et d'AVOIR ordonné la publication à leur initiative du présent arrêt à la Conservation des Hypothèques ;

     

    AUX MOTIFS QUE « l'action en revendication des époux X... est recevable alors même qu'elle n'a pas fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques, celle-ci n'étant aucunement soumise, pour être recevable, à un tel préalable » ;

     

    ALORS QUE doivent être publiées à peine d'irrecevabilité les demandes aux fins de revendication immobilière ; qu'en considérant en l'espèce que l'action intentée par les époux X... aux fins de se voir déclarer propriétaires d'une parcelle n'avait pas à être publiée, la Cour d'appel a violé les articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

     

    SECOND MOYEN DE CASSATION

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit et jugé que les époux X... sont propriétaires de la parcelle correspondant au périmètre A B C D E F G H I J K tel que figurant sur le plan annexé au rapport d'expertise de M. A... du 9 novembre 2005 dont une partie aurait été incluse par erreur dans la propriété de monsieur Y... et madame Marie Denise Z... lors de la mise en place du cadastre sous la référence section HI n° 195 et 211 et d'AVOIR ordonné la publication à leur initiative du présent arrêt à la Conservation des Hypothèques ;

     

    AUX MOTIFS QUE « l'action en revendication des époux X... est recevable alors même qu'elle n'a pas fait l'objet d'une publication à la Conservation des Hypothèques, celle-ci n'étant aucunement soumise, pour être recevable, à un tel préalable ; en droit, les décisions rendues tant par le Tribunal d'instance que par la Cour dans le cadre de l'instance en bornage introduite précédemment par les époux X... ne peuvent faire obstacle à leur action actuelle en revendication de propriété, une telle action ne constituant en aucune façon une atteinte au caractère définitif de ces décisions ; il ne peut pas par ailleurs être déduit de ces décisions, qui ne peuvent avoir statué sur le droit de propriété des parties, que le droit de propriété des intimés sur cette portion de terrain ait été définitivement consacré ; il appartient donc à la présente juridiction de dire et juger que les époux X... sont ou non propriétaires de la portion de terrain qu'ils revendiquent ; la propriété immobilière s'établit par titre et/ ou par usucapion et les époux X... se prétendent propriétaires par titre, leur occupation constante de la portion de terrain revendiquée depuis leur acquisition étant conforme à leur titre ; il doit tout d'abord être constaté ainsi que cela résulte des documents annexés au rapport d'expertise A... en 2005 que la propriété des époux X... n'est pas identifiée au cadastre et qu'elle est en effet incluse dans les parcelles 195 et 211 propriété des consorts Y... et Marie Denise Z... ; ceci posé, il n'est pas discutable ni d'ailleurs discuté que les époux X... ont acquis en 1968 et 1969 une parcelle de terre ainsi décrite dans l'acte comme ayant une superficie de 900 mètres carrés et étant bornée au « Nord par vendeur, un chemin de charrette entre », au Sud, par vendeur, à l'Est par vendeur, et à l'Ouest par concession ; il est également établi que, depuis leur acquisition, les époux X... occupent toute la portion de terrain dont ils revendiquent la propriété et il doit être admis qu'au-delà de la superficie mentionnée dans l'acte, la description qui est faite dans leur titre de la parcelle acquise par eux comme bornée au nord par vendeur « un chemin de charrette entre » permet de considérer que leur occupation, notamment celle de la portion de terrain litigieuse, n'est pas contraire à leur titre ; en effet, cette portion de terrain se situe bien en deça du « chemin entre » qui la sépare de la propriété alors conservée par leur vendeur ; cette occupation depuis l'origine en vertu de leur acte d'acquisition n'est par ailleurs pas contredite par le titre des consorts Y... et Marie Denise Z... qui ont acquis les terrains dont ils sont propriétaires en 1998 aux termes d'un acte qui ne désigne les parcelles acquises par eux que par leurs références cadastrales actuelles ; cette occupation constatée par l'expert A... et toujours effective existait déjà depuis plus de trente ans en 2003 ce qui est confirmé par de nombreux témoins et elle s'est poursuivie au-delà des décisions rendues au possessoire, les consorts Y... et Marie Denise Z... ne produisant aucun document de nature à établir qu'ils s'y sont opposés à un quelconque moment et d'une quelconque façon ni que, comme ils le prétendent, cette occupation a été faite avec violence ou qu'il s'agirait de leur part d'une « simple tolérance » ; ce ne sont pas même eux qui ont introduit en son temps l'action en bornage ; le caractère continu et non interrompu, paisible, public, non équivoque et à titre de propriétaire de cette possession par les époux X... est par ailleurs suffisamment établi par ces mêmes documents » ;

     

    1°) ALORS QUE, tenu de respecter l'objet du litige tel que défini par les prétentions et moyens respectifs des parties, le juge ne peut statuer sur un terrain juridique non choisi par le demandeur ; que la possession n'a pas, sur le terrain probatoire, un rôle directement acquisitif ; qu'elle peut donc être invoquée par le revendiquant uniquement afin de conforter son analyse du titre et sans que soit sollicitée la reconnaissance d'une acquisition par prescription ; qu'en l'espèce, bien que possesseurs actuels de la portion de terrain litigieuse, monsieur et madame X... se prétendaient propriétaires en vertu de leur titre et non de la prescription acquisitive ; qu'ils évoquaient une occupation ancienne de cette portion en tant qu'élément de nature à prouver l'existence de leur droit de propriété par titre et non afin de bénéficier de l'usucapion ; qu'en reconnaissant aux époux X... la propriété de la portion de terrain litigieuse du fait d'une possession trentenaire présentant les caractères utiles pour prescrire, la Cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;

     

    2°) ALORS QUE la résolution du conflit entre deux revendiquants en fonction de leurs seuls titres ne peut conduire le juge à ignorer l'agencement logique des termes clairs et précis de ces derniers et à attribuer à l'un la propriété de l'autre ; qu'ainsi, lorsque le litige oppose deux revendiquants disposant chacun d'un titre de propriété, que les deux fonds sont issus d'un auteur commun, celui-ci ayant dans un premier temps vendu l'un avec indication d'une surface précise comme étant pris sur sa propriété puis, dans un second temps, vendu le surplus de cette propriété, avec indication que le premier fonds pris sur son domaine n'était pas répertorié au cadastre et qu'il convenait de reconnaître au propriétaire de ce fonds le droit de revendiquer la surface mentionnée dans son titre, le juge ne peut reconnaître à ce propriétaire un droit de propriété portant sur une surface supérieure à celle mentionnée dans son titre et priver le propriétaire du fonds constitutif du surplus d'une partie de la surface mentionnée dans son propre titre ; qu'en l'espèce, il était constant que les fonds des parties étaient issus d'un auteur commun, monsieur Nestor Picard, lequel, en 1969 avait vendu aux époux X... « une portion de terrain ayant une superficie de 900 mètres carrés », cette portion étant prise sur un domaine plus vaste vendu aux époux Y... en 1998 ; que l'acte de vente à ces derniers précisait qu'il portait sur « une parcelle de terre d'une superficie de « DEUX HECTARES TREIZE ARES TRENTE CENTIARES », figurant au cadastre section HI 195 pour 50 a et HI 211 pour 1 ha 72 a 50 ca soit un total de 2 ha 22 a 50 ca et précisait que « Le vendeur et l'acquéreur reconnaissent que le notaire associé soussigné les a avertis de la différence de superficie existant entre celle révélée par le titre de propriété et celle révélée par le cadastre, ainsi que des conséquences pouvant résulter de cette différence de superficie et notamment la possibilité pour un tiers de revendiquer les 900 mètres carrés pour lesquels le vendeur ne peut justifier sa propriété. L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette différence de superficie » ; qu'en reconnaissant aux époux X..., dans le conflit titre contre titre, le seul envisageable du fait de l'action en revendication exercée par ces derniers, un droit de propriété sur une surface de 1. 073 mètres carrés, augmentant ainsi l'assiette de leur propriété et réduisant de 173 mètres carrés celle des époux Y..., la Cour d'appel a violé les articles 544 et 1134 du Code civil ;

     

    3°) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; que l'acte de vente du 14 février 1998 non seulement désignait les parcelles par leurs références cadastrales avec indication de la contenance totale des parcelles ainsi référencées (2 ha 22 a 50 ca), mais précisait également, d'une part, qu'il portait sur « une parcelle de terre d'une superficie de « DEUX HECTARES TREIZE ARES TRENTE CENTIARES », d'autre part, que « Le vendeur et l'acquéreur reconnaissent que le notaire associé soussigné les a avertis de la différence de superficie existant entre celle révélée par le titre de propriété et celle révélée par le cadastre, ainsi que des conséquences pouvant résulter de cette différence de superficie et notamment la possibilité pour un tiers de revendiquer les 900 mètres carrés pour lesquels le vendeur ne peut justifier sa propriété. L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette différence de superficie » ; qu'il résultait ainsi des termes clairs et précis de cet acte que monsieur et madame Y... étaient et devaient rester propriétaires d'un domaine d'une surface de 2 ha 13 a 30 ca, cette superficie correspondant à la superficie telle que cadastrée et dont est déduite la portion de 900 mètres carrés ; qu'en affirmant que cet acte de vente ne désignait les parcelles acquises que par leurs références cadastrales et qu'il ne contredisait pas l'occupation du triangle litigieux, la Cour d'appel en a ignoré les termes clairs et précis au mépris du principe sus-énoncé ;

     

    4°) ALORS subsidiairement QU'il n'est pas possible de prescrire contre son propre auteur et co-contractant au mépris des termes clairs et précis de l'acte de vente conclu avec lui et permettant de définir précisément l'objet vendu notamment par mention d'une superficie ; qu'en permettant aux époux X... dès leur acquisition en 1969 de prescrire utilement contre leur vendeur, monsieur Nestor Picard, puis les ayants-cause de celui-ci, tandis que l'acte de vente déterminait très précisément la surface acquise et précisait que cette surface constituait une portion prise sur le domaine du vendeur, la Cour d'appel a violé les articles 544, 712, 1134, 1129, 1591 et 2258 du Code civil ;

     

    5°) ALORS en tout état de cause QUE, tenu de motiver sa décision, le juge ne peut procéder par voie d'affirmation et doit indiquer les éléments du dossier lui permettant de tenir un fait pour acquis ; qu'en affirmant qu'il était établi que, depuis leur acquisition, les époux X... occupaient toute la portion de terrain dont ils revendiquent la propriété, sans viser les pièces et éléments lui permettant de procéder à une telle « constatation », la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

     

    6°) ALORS enfin QUE les attestations produites par les époux X... mentionnaient toutes « les bornes en jaune sur le plan cadastral sont celles que j'ai toujours vues sur le terrain de monsieur X... » ; qu'aucune date ne précisait ce qu'il convenait d'entendre par « toujours » ; que le procès-verbal de constat du 17 février 2006 ne faisait que rappeler les termes du contrat de vente des 5 novembre 1968 et 18 janvier 2009, et rapportait que la parcelle telle que revendiquée par les époux X... était entièrement occupée sur toute sa surface ; qu'en affirmant que ces éléments permettaient d'établir une possession utile de la portion de terrain litigieuse existant depuis plus de trente ans en 2003, la Cour d'appel a ignoré les termes clairs et précis de ces écrits en y ajoutant."

  • L'architecte doit-il être présent en permanence sur le chantier ?

    L'architecte doit-il être présent en permanence sur le chantier ? La Cour de Cassation déclare par l'arrêt suit qu'il ne peut être astreint à une présence permanente sur le chantier. En réalité, cela n'empêche pas les juges, très souvent, de retenir une faute de surveillance du chantier, au-delà du raisonnable, à l'égard des architectes.

     

    "Donne acte à M. X..., M. Y... et la Mutuelle des architectes français du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics, la société Bureau d'études techniques Gay et Puig, la société Axa courtage, venant aux droits de l'Union des assurances de Paris, en sa qualité d'assureur de la société Bureau d'études techniques Gay et Puig, la société Mutuelles du Mans assurances, venant aux droits de la Mutuelle générale de France assurances, la société Socotec, la société Sylvain Joyeux, la Mutuelle assurance artisanale de France, M. Z..., mandataire judiciaire, pris en sa qualité de liquidateur du cabinet Bureau d'études techniques Benais, Mme A..., exerçant sous l'enseigne MCC, et la société Simag ;

    Met hors de cause la société Axa corporate solutions assurances et la société Axa France Iard ;

    Sur le moyen unique :

    Vu l'article 1147 du code civillegifrance ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 11 juin 2003) rendu sur renvoi après cassation (CIV. 3, 16 mai 2001, n° S 99-15.062), que la société ACL, maître de l'ouvrage, a fait construire un ensemble, composé de 92 maisons vendues en l'état futur d'achèvement, sous la maîtrise d'oeuvre de MM. X... et Y..., architectes, assurés par la Mutuelle des architectes français (la MAF), et avec le concours de la société Nord France Boutonnat, venant aux droits de la société Nord France, assurée par la société Axa corporate solutions assurance, venant aux droits de la société Axa global risks, qui a sous-traité le lot peinture à la société In Deco, assurée par la société Axa France Iard, venant aux droits de la société Axa courtage ; que la réception est intervenue le 10 février 1989 et que deux syndicats des copropriétaires ont été constitués ; que des désordres affectant les peintures ayant été constatés, le syndicat des copropriétaires Les Louisianes II (le syndicat) a assigné en réparation les locateurs d'ouvrage et les assureurs ; que des recours en garantie ont été formés ;

    Attendu que pour condamner les architectes et la MAF, in solidum avec la société Nord France Boutonnat et la société In Deco, à payer des sommes au syndicat, l'arrêt retient MM. X... et Y... sont tenus envers le maître de l'ouvrage sur un plan contractuel pour les fautes dans la surveillance des travaux qui leur incombent et pour n'avoir pu déceler la mauvaise réalisation des travaux par l'entreprise ;

    Qu'en statuant, par de tels motifs qui ne suffisent pas à caractériser la faute des architectes, qui n'étaient tenus que d'une obligation de moyen dans l'accomplissement de leur mission de surveillance du chantier, n'étant pas astreints à une présence constante sur celui-ci, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne les architectes X... et Y... et la Mutuelle des architectes français, in solidum avec la société Nord France et la société In Deco, à payer au syndicat des copropriétaires Les Louisianes II une somme de 52 168,97 euros HT au titre des reprises de peinture, cette somme étant indexée sur l'indice du coût de la construction BT 01 au jour du jugement (indice de base novembre 1992), et majorée de la TVA en vigueur au jour du paiement et de 7 % au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre, et portant ensuite intérêts au taux légal à compter du jugement, en ce qu'il dit que la responsabilité des désordres affectant les peintures est partagée à concurrence de 90 % pour la société In Deco et de 10 % pour les architectes X... et Y..., en ce qu'il condamne la société In Deco, d'une part, les architectes X... et Y... avec la Mutuelle des architectes français, d'autre part, à garantir la société Nord France pour cette condamnation dans les proportions respectivement retenues contre eux, et en ce qu'il fait droit entre les deux coobligés aux appels en garantie réciproques formés l'un contre l'autre à concurrence de leurs parts de responsabilité respective, l'arrêt rendu le 11 juin 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;

    Condamne le syndicat des copropriétaires Les Louisianes II, la société Nord France Boutonnat et la société In Deco, ensemble, aux dépens ;

    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Les Louisiane II, la société Nord France Boutonnat et la société In Deco, ensemble, à payer à M. X..., M. Y... et la MAF, ensemble, la somme de 1 900 euros ;

    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette toute autre demande ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille quatre."

  • Un acte de pure faculté de simple tolérance ne peut fonder ni possession ni prescription

    Un acte de pure faculté de simple tolérance ne pouvait fonder ni possession ni prescription, selon cet arrêt :

     

     

    "Attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui a souverainement retenu, sans dénaturation, qu'il ressortait des attestations des premiers habitants de l'immeuble que la jouissance du jardin situé sous les fenêtres de son appartement avait été verbalement consentie à Mme X..., au titre d'une simple tolérance et sans lui donner vocation à devenir propriétaire d'un droit réel de jouissance, exclusif et perpétuel, a, sans violer les articles 1, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ni l'article 1134 du code civil, légalement justifié sa décision ;

     

     

     

    Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, à bon droit, qu'un acte de pure faculté de simple tolérance ne pouvait fonder ni possession ni prescription, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme X... ne pouvait se voir reconnaître un droit exclusif et perpétuel de jouissance sur ce jardin ;

     

     

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

     

     

    PAR CES MOTIFS :

     

     

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

     

     

    Condamne les consorts X... aux dépens ;

     

     

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 43 rue du Docteur Rappin la somme de 3 000 euros ;

     

     

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

     

     

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

     

     

    Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour les consorts X... 

     

     

     

    Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué AVOIR débouté Mme Léontine X... de ses demandes tendant à voir dire qu'elle était titulaire d'un droit de jouissance exclusif sur le jardinet situé sous ses fenêtres à l'arrière de l'immeuble situé 46 rue du Docteur Rappin à Nantes et d'AVOIR en conséquence débouté Mme Léontine X... de sa demande tendant à voir annuler la délibération n° 13 prise par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé 43, rue du Docteur Rappin à Nantes en ce qu'elle avait refusé de reconnaître la jouissance exclusive par Mme X... du jardinet situé sous les fenêtres de cette dernière à l'arrière de l'immeuble ;

     

     

     

    AUX MOTIFS ADOPTES D'UNE PART QU'il n'est pas contesté et il résulte du règlement de copropriété établi en 1959 que les cours sont des parties communes, dont les charges sont assurées par la copropriété, quand bien même elles « seraient plutôt à l'usage de certains propriétaires qu'à celui des autres » (article 3 du chapitre V du règlement) ; qu'il n'est pas non plus contesté que, depuis 1958, une portion de la cour située sous les fenêtres de Mme Y... veuve X... a été séparée du reste par une haie dont l'entretien a toujours été assumé par la copropriété ainsi qu'il résulte des attestations versées aux débats et des factures notamment de l'entreprise Nantaise de Parcs et Jardins ; qu'il résulte par ailleurs à la fois des attestations de M. Z..., de Mme A..., M. B..., M. C..., etc. que Mme Y... veuve X... entretient ou fait entretenir ce jardinet depuis 1955 ; qu'elle justifie également d'un entretien pour son compte par l'entreprise Nantaise de Parcs et Jardins depuis 1984 ; que par ailleurs, Mme Y... veuve X... justifie au moyen d'une facture du 31 mars 1984 avoir fait installer un dallage de 62 plaques et des plantations de type végétaux d'ornement ; qu'aujourd'hui, d'après les photographies versées aux débats, le jardinet se présente comme un espace semi-dallé, planté de végétaux d'ornement, supportant un fil à linge et délimité d'une part par les garages et la clôture le séparant des voisins et d'autre part par une haie de thuyas ; que cet espace est accessible par un portillon ; qu'il convient d'observer que le simple fait d'entretenir un espace de jardinet ne constitue pas en soi un acte de possession en ce qu'il n'est pas révélateur en soi de la volonté de s'approprier le bien et de se comporter en propriétaire mais seulement d'un désir de conserver la chose, sans que cette conservation fasse obstacle aux droits des autres propriétaires ; que la pose du dallage pourrait être considérée comme un acte de possession en ce qu'il peut s'analyser comme un acte de construction durable mais que force est de constater que le dallage est posé depuis moins de 30 ans ; qu'il n'est pas établi que la possession par le biais de l'entretien, à la supposer qualifiable ait été continue : l'entretien d'un jardin ne s'effectue pas de manière continue ; que force est de constater qu'à la supposer établie, cette possession revêt, quoi qu'il en soit, un caractère équivoque et non paisible ; qu'en effet, il résulte clairement des attestations de M. Z... et de M. B..., habitants originels de l'immeuble, que s'il avait bien été convenu, entre tous les copropriétaires qu'afin de compenser leur absence de séchoir, les propriétaires des appartements en rez-de-chaussée disposeraient de la jouissance des jardinets de manière définitive, il était bien entendu qu'ils n'en deviendraient pas propriétaires et que ces parcelles demeuraient des parties communes ; qu'en contrepartie de cette jouissance, les propriétaires du rez-de-chaussée devaient entretenir ces espaces ; que l'attestation de Mme A..., habitante de l'immeuble depuis 1957 vient confirmer cette analyse puisqu'elle précise que les haies ont été édifiées afin de permettre aux propriétaires du rez-de-chaussée de bénéficier d'un peu d'intimité afin de pouvoir notamment y étendre leur linge pour compenser leur absence de séchoir ; qu'elle ajoute que, toutefois, par complaisance, ces « personnes » (propriétaires du rez-de-chaussée) acceptent que d'autres occupants de l'immeuble utilisent leurs fils à étendre le linge lorsqu'elles-mêmes n'en auront pas l'usage ; qu'au final, il résulte des attestations versées par Mme Y... veuve X... elle-même que la copropriété a bien entendu lui laisser la jouissance de ce jardinet mais à titre de simple tolérance afin de compenser l'espace plus réduit de son appartement ; qu'au final, il apparaît donc qu'il n'est pas établi que Mme Y... veuve X... ait exercé des actes de possession de manière continue pendant au moins 30 ans sur ce jardinet, au-delà de la simple tolérance qui lui avait été accordée par les autres copropriétaires sans intention d'ôter à cet espace le caractère de partie commune ; que Mme Y... veuve X... n'établissant pas qu'elle ait pu acquérir la jouissance exclusive de cette partie commune par usucapion, elle doit être déboutée de ses demandes ;

     

     

     

    ET AUX MOTIFS PROPRES QUE le syndicat des copropriétaires ne s'oppose pas à ce que Mme Y... veuve X... continue à jouir en fait du jardinet qui se trouve sous ses fenêtres, comme auparavant ; qu'il ne demande pas davantage qu'elle soit privée de cet usage de fait qui lui a été consenti au motif que son appartement, d'une surface plus réduite que d'autres logements dans la résidence, était dépourvu de séchoir à linge ; qu'il résulte néanmoins des attestations de MM. Z... et B... et de Mme A..., habitants de l'immeuble depuis sa construction, en 1955, que cette jouissance lui a été verbalement consentie au titre d'une simple tolérance de la copropriété, sans donner vocation à son bénéficiaire de devenir titulaire d'un droit réel de jouissance, exclusif et perpétuel, d'en devenir propriétaire, la parcelle concernée demeurant une partie commune, tant en ce qui concerne le sol que l'usage de celui-ci ; qu'en application de l'article 2262 du code civil, « les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession, ni prescription » ; que tel est le cas en l'espèce ; que le premier juge a parfaitement rappelé que le simple fait d'entretenir cet espace de jardinet ne suffit pas à caractériser un acte de possession dès lors qu'il ne s'accompagne pas de la volonté non équivoque de se comporter comme un propriétaire exclusif ; qu'il en est de même de la pose d'un carrelage en 1984, soit depuis moins de 30 ans ; que si Mme Y... veuve X... a entretenu ou fait entretenir les plantations qu'elle a faites sur le jardinet, la copropriété a continué à entretenir les espaces verts de la copropriété et spécialement la haie et les murs faisant partie de ce jardinet ; qu'une telle jouissance de la part de Mme X... ne peut donc présenter qu'un caractère équivoque, exclusif de toute possession utile fondant une prescription acquisitive, sans qu'il y ait lieu de distinguer entre la prescription acquisitive du sol et celle de la jouissance exclusive de la parcelle, laquelle est seule revendiquée ; qu'en définitive, Mme X... ne peut se voir reconnaître un droit exclusif et perpétuel de jouissance sur le terrain considéré quand bien même le syndicat des copropriétaires ne s'opposerait pas à lui permettre de continuer à en user, en fait, comme elle l'a toujours fait ;

     

     

     

    1/ ALORS QU'en jugeant que l'accord unanime des habitants de l'immeuble, donné à la livraison de ce dernier, en 1955, donné à Mme X... de jouir à titre exclusif du jardinet litigieux pour compenser l'absence de séchoir, ne pouvait conférer un droit de jouissance exclusif et perpétuel, les habitants ayant entendu que Mme X... n'en deviendrait pas propriétaire et que le jardinet resterait partie commune, la cour d'appel a méconnu le sens et la portée d'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, lequel, s'il n'a pas pour effet de transformer la partie commune en partie privative et ne confère pas à son titulaire un droit privatif sur la chose qui en est l'objet, n'en confère pas moins un droit réel et perpétuel sur cette partie qui reste commune ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

     

     

     

    2/ ALORS QU'en retenant que le droit de jouissance sur le jardinet dont bénéficiait Mme X... depuis 1955 n'avait été consenti qu'au titre d'une simple tolérance de la copropriété sans donner vocation à son bénéficiaire de devenir titulaire d'un droit réel de jouissance, exclusif et perpétuel, après avoir constaté « qu'il résulte clairement des attestations de M. Z... et de M. B..., habitants originels de l'immeuble, que s'il avait bien été convenu, entre tous les copropriétaires qu'afin de compenser leur absence de séchoir, les propriétaires des appartements en rez-de-chaussée disposeraient de la jouissance des jardinets de manière définitive », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi les articles 1, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil ;

     

     

     

    3/ ALORS QU'en se déterminant, pour dire que l'exercice de la jouissance résultait d'une simple tolérance, par le fait que cette jouissance n'avait pas de caractère perpétuel, que Mme X... n'avait pas vocation de devenir propriétaire et que la parcelle concernée demeurait une partie commune, quand, selon ces attestations, toutes les familles habitantes de l'immeuble avaient, à la livraison de celui-ci, donné un accord pour octroyer une jouissance exclusive et définitive sur cette partie commune, la cour d'appel a dénaturé les attestations de M. Vincent, M. B..., Mme A..., violant ainsi l'article 1134 du code civil ;

     

     

     

    4/ ALORS QU'en refusant de retenir un droit de jouissance exclusif de Mme X... sur la partie commune constituée par le jardinet, après avoir relevé que l'ensemble des familles habitant l'immeuble avait, dès la livraison de l'immeuble en 1955, consenti à Mme X... la jouissance du jardinet de manière définitive pour compenser l'absence de séchoir et après avoir constaté qu'il résultait des attestations que Mme X... avait entretenu ou fait entretenir son jardinet depuis 1955 et que, depuis 1984, elle justifiait d'un entretien pour son compte par l'entreprise Nantaise de Parcs et Jardins, ce dont il se déduisait que Mme X... exerçait son droit exclusif sur son jardinet depuis plus de 30 ans, de façon continue, paisible, publique et non équivoque et ensuite d'une autorisation donnée par l'unanimité des habitants de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé les articles 1, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 2261 du code civil."

  • La compagnie d'assurance, l'astreinte et le promoteur

    La compagnie d'assurance ne garantit pas l'astreinte prononcée contre le promoteur dans le cas ayant donné lieu à cet arrêt :

     

    "Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué (Chambéry, 29 août 2006) et les productions, que M. X..., promoteur immobilier, gérant de la Société expansion foncière immobilière et industrielle (SEFII), assuré auprès de la société Assurances générales de France IART (AGF), a réalisé des travaux pour un bâtiment de la résidence Le Village du Glacier pour lequel la commune de Chamonix-Mont-Blanc (la commune) a délivré un permis de construire, sans précision sur la hauteur du bâtiment ; que par un arrêt du 8 octobre 1992, la cour d'appel de Chambéry a condamné M. X... à la mise en conformité du bâtiment dont la hauteur devait être limitée à 7 mètres par rapport au terrain naturel, sous astreinte de 500 francs par jour de retard ; que M. X... a assigné le maire de la commune, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Village du Glacier et les AGF aux fins de contestation de divers états de recouvrement émis au titre de l'astreinte prononcée par l'arrêt du 8 octobre 1992 ; que par ordonnance du 25 janvier 2001, faisant suite à un rapport d'expertise, le juge de l'exécution s'est déclaré incompétent pour connaître des demandes relatives à l'astreinte et a, notamment, dit que les AGF devaient garantir M. X... selon les obligations contractuelles et débouté ce dernier de sa demande de dommages-intérêts formée contre la commune ;

     

    Sur le premier moyen :

     

    Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à supporter les frais nécessaires à l'établissement d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété modificatifs, ainsi que le coût des travaux de remise en conformité et les préjudices résultant de l'exécution de ces travaux, comme les frais de dossier des demandes de permis de construire, de le débouter de ses demandes, spécialement pour la mise en oeuvre de la garantie de la société AGF, et de le condamner aux dépens, alors, selon le moyen :

     

    1°/ que tout jugement doit être motivé à peine de nullité et que la contradiction entre les motifs, ou entre les motifs et le dispositif, équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'occurrence, la cour d'appel a relevé d'une part, que le syndicat des copropriétaires était chargé d'exécuter matériellement les travaux de mise en conformité du bâtiment F, selon certaines modalités, et que ni M. X... ni les AGF ne pouvaient être condamnés à exécuter ces travaux dans la mesure où ils n'étaient pas propriétaires des lieux, étant simplement tenus au paiement du coût de la mise en conformité, d'autre part, que l'astreinte prononcée par la juridiction pénale pour la mise en conformité du bâtiment avait pour but de contraindre M. X... à réaliser matériellement les travaux, obligation personnelle ; que la cour d'appel a décidé que la société d'assurances AGF qui devait garantir M. X... des conséquences pécuniaires et matérielles de sa responsabilité civile ne couvrait pas l'astreinte ; que, cependant, l'astreinte faisait bien partie des frais mis à la charge de M. X... pour la mise en conformité, découlant de son engagement de responsabilité ; qu'en statuant comme elle l'a fait, par des motifs contradictoires, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    2°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; que les juges du fond ne jouissent du pouvoir d'interpréter les conventions que si celles-ci sont obscures ou ambiguës mais qu'ils ne peuvent, sous prétexte d'interprétation, altérer le sens d'un écrit clair et précis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a refusé la prise en charge par la société AGF de l'astreinte imposée à M. X... dans le cadre de son engagement de responsabilité pour la mise en conformité du bâtiment ; que la cour d'appel a jugé que, depuis un jugement définitif du 13 décembre 1995, la société AGF devait garantir M. X... des conséquences pécuniaires et matérielles de sa responsabilité civile pour la construction litigieuse ; que, néanmoins, la cour d'appel a estimé que cette garantie ne couvrait pas l'astreinte car celle-ci ne figurait pas dans la définition des risques garantis par la police, l'assureur n'ayant pas à supporter les conséquences de la résistance de son assuré ; que, cependant, sans distinction quant aux astreintes, la police avait pour objet de garantir, quelle que soit la nature de la responsabilité, pour toutes les causes de dommages, les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile ; que les astreintes étaient bien la conséquence de l'engagement de responsabilité civile de l'assuré ; qu'ainsi, dénaturant le contrat d'assurance souscrit auprès de la société AGF, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 1134 du code civil et le principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ;

     

    Mais attendu que l'astreinte est indépendante des dommages-intérêts et a, par sa nature même, pour but de contraindre la partie à exécuter une décision judiciaire ;

     

    Et attendu que la cour d'appel, qui ne s'est pas prononcée sur la liquidation de l'astreinte mais uniquement sur la question de savoir si la garantie offerte par la police d'assurance couvrait l'astreinte, a constaté que celle-ci ne figurait pas dans la définition des risques garantis par le contrat d'assurance responsabilité souscrit par M. X... ; qu'elle en a à bon droit déduit, sans contradiction, que l'assureur n'avait pas à prendre en charge la condamnation à une astreinte et n'avait pas à supporter les conséquences de la résistance de son assuré ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

     

     

     

     

    Sur le second moyen :

     

    Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de statuer comme il l'a fait, le déboutant spécialement de sa demande de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

     

    1°/ que chacun est responsable du dommage qu'il a causé par son fait fautif qui peut consister en une négligence ou une imprudence ; que la commune qui délivre un permis de construire sans vérifier que le projet à elle soumis correspond bien aux exigences du plan d'occupation des sols, commet une faute engageant sa responsabilité civile, lorsque le bénéficiaire du permis a construit irrégulièrement en respectant le permis délivré ; qu'en l'espèce, il est établi que la commune a délivré un permis de construire le 28 janvier 1988 sans aucunement se préoccuper de la hauteur des bâtiments au regard du plan d'occupation des sols ; que M. X... a débuté les travaux en 1988 qui ont été achevés le 17 juillet 1990 ; que le non-respect des hauteurs a conduit à des procédures condamnant M. X... alors qu'il était respectueux du permis délivré ; que, par conséquent, en refusant de retenir la responsabilité civile de la commune, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil ;

     

    2°/ que chacun est responsable du dommage qu'il a causé par son fait fautif qui peut consister en une négligence ou une imprudence, même par abstention ; qu'en l'espèce, il est établi que la commune a délivré un permis de construire le 28 janvier 1988 sans aucunement se préoccuper de la hauteur des bâtiments au regard du plan d'occupation des sols ; que si les travaux ont été interrompus le 21 décembre 1989, la commune en a autorisé la reprise dès début janvier 1990 ; que la société SEFII a été invitée à déposer un permis de construire modificatif, sans précision autre, alors que les travaux étaient très largement avancés, à la connaissance de la commune ; que s'étant exécutée, la société SEFII s'est néanmoins vue opposer un refus de la commune le 12 juillet 1990, pour non-respect des hauteurs, alors que les travaux étaient totalement achevés le 17 juillet 1990 ; que, dès lors, en refusant de retenir la responsabilité civile de la commune, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil ;

     

    3°/ que la faute peut consister aussi bien dans une abstention que dans un acte positif ; qu'une abstention choisie alors que la situation de fait commande d'agir, y compris en présence d'une simple possibilité offerte par les textes, n'enlève pas au comportement son caractère fautif ; qu'en l'espèce, pour écarter la responsabilité civile de la commune, la cour d'appel a relevé que les textes n'obligeaient pas la commune à entreprendre les travaux ; que, cependant, disposant de la faculté de faire réaliser des travaux, comme constaté, confrontée à la situation, ayant refusé un permis modificatif après avoir accordé un permis sans s'intéresser aux hauteurs des bâtiments, la commune a préféré s'abstenir, causant ainsi un dommage certain et direct à M. X... ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des articles 1382 et 1383 du code civil ;

     

    Mais attendu que, par motifs propres et adoptés, l'arrêt retient qu'il appartenait à M. X... de respecter le plan d'occupation des sols, la limitation de 7 mètres figurant même dans la demande de permis de construire déposée par ses soins ; que si initialement la commune avait délivré le permis de construire le 28 janvier 1988 sans que n'ait été pris en compte la hauteur du bâtiment F en demandant simplement que les bâtiments accolés soient séparés par des rues piétonnes, elle a pris un arrêté interruptif des travaux le 21 décembre 1989 après constatation du dépassement de la hauteur imposée par le POS ; qu'elle a autorisé la reprise des travaux, après engagement d'une mise en conformité portant sur la hauteur du bâtiment ; qu'enfin, si la commune avait la possibilité au vu des dispositions de l'article 480-9 du code de l'urbanisme de faire procéder d'office aux travaux nécessaires, il ne s'agissait nullement d'une obligation ; 

    que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire que M. X... n'était pas fondé à engager la responsabilité de la commune ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ; 

     

    Condamne M. X... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes respectives de M. X... et de la société AGF IART ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept avril deux mille huit."

  • Contrat d'assurance et clause d'exclusion de la garantie d'une condamnation solidaire

    La clause d'une police d'assurance excluant de la garantie les conséquences de la solidarité ou des condamnations in solidum ne dispense pas l'assureur de la prise en charge de la part contributive incombant à son assuré dans l'indemnisation du dommage :

     

    "Vu l'article 1134 du Code civil ;

     

    Attendu que la société civile immobilière Le Diamant (la SCI) a assuré la promotion d'un immeuble vendu en copropriété, M. de X..., architecte, étant chargé d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre ; que la société Streiff a été chargée du lot chauffage, sanitaire, ventilation mécanique contrôlée, le cabinet Jacquot, Planchon Bureau d'études, devenu la société Conseil technique des industries du bâtiment (Cotib), ayant été chargé, lui-même, de la conception et de la direction des travaux pour le lot chauffage sanitaire ; que, se plaignant de dysfonctionnements des installations de chauffage sanitaire et ventilation, la copropriété a agi en justice et un jugement du 17 janvier 1991 a retenu la responsabilité de M. de X..., de la Cotib, de la société Streiff et de la SCI, aucune condamnation ne pouvant être prononcée contre la SCI et la Cotib, toutes deux en liquidation des biens, ni contre la société Streiff, en règlement judiciaire ; que M. de X... a été condamné, in solidum avec les Souscripteurs du Lloyd's de Londres (le Lloyd's), assureur de la société Streiff et contre lequel avait été exercée une action directe en paiement de diverses sommes correspondant à des travaux de remise en état et conservatoires ; que, sur appel de M. de X..., un arrêt de la cour d'appel de Grenoble a confirmé le jugement et déclaré irrecevables, comme constitutifs de demandes nouvelles, les demande et appels en garantie formés par lui-même et par la société Streiff et son assureur contre la compagnie Commercial Union IARD, assureur en 1974 de la Cotib ; que, cet arrêt ayant été cassé (Civ. 3e, 17 juillet 1996, pourvois nos 94-12.602 et 94-13.868), mais seulement en ce qu'il avait déclaré irrecevables les appels en garantie formés contre Commercial Union, l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi, a déclaré mal fondées les demandes formées par M. de X..., M. Barbey, commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire de la société Streiff et le Lloyd's contre Commercial Union ;

     

    Attendu que, pour se prononcer ainsi, l'arrêt énonce que, la police excluant de la garantie les conséquences de la solidarité ou des condamnations in solidum, l'assureur ne pouvait être tenu in solidum des condamnations prononcées contre les coauteurs d'un dommage dont la société Cotib avait été déclarée responsable avec eux par l'arrêt du 24 janvier 1994 ;

     

    Attendu qu'en statuant ainsi alors que la clause stipulée au contrat ne dispensait pas l'assureur de la prise en charge de la part contributive incombant à son assuré dans l'indemnisation du dommage, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mai 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée que lors de son précédent arrêt du 24 janvier 1994."

  • Ne pas confondre garantie financière et assurance de responsabilité de l'agent immobilier

    Il ne faut pas confondre garantie financière et assurance de responsabilité de l'agent immobilier :

     

    "Vu les articles 1er, 3 et 5 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ;

     

    Vu les articles 19, 39 et 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

     

    Vu l'article 2015 du Code civil ;

     

    Attendu qu'il résulte de la combinaison des textes susvisés que la garantie financière découlant du cautionnement obligatoire des professionnels de l'immobilier, distincte de l'assurance de responsabilité civile qui leur est également imposée, a pour objet exclusif de garantir les remboursements ou restitutions des versements ou remises reçues à l'occasion de l'administration des biens d'autrui par les personnes exerçant de manière habituelle une activité de gestion immobilière et qu'un cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ;

     

    Attendu que la société de caution mutuelle de la confédération nationale des administrateurs de biens (SOCAMAB) avait accordé à M. Y..., administrateur de biens, sa caution pour un montant de 500 000 francs au titre de ses activités de gestion immobilière, que M. Y... a cessé lesdites activités sans être en mesure de représenter les sommes qu'il avait reçues des locataires des consorts X... ; que ceux-ci, après avoir accompli les formalités prévues à l'article 42 du décret précité du 20 juillet 1972, ont assigné M. Y... et la société de caution mutuelle ; que la cour d'appel a condamné celle-ci solidairement avec lui à restituer aux consorts X..., outre la somme de 39 642,88 francs qui leur était due au titre des loyers indûment retenus, les intérêts de cette somme capitalisés par années entières ainsi que la somme de 20 000 francs à titre de dommages-intérêts ;

     

    Attendu qu'en mettant à la charge de la SOCAMAB, au titre du cautionnement prévu par la loi, tant les dommages-intérêts moratoires que les dommages-intérêts compensatoires qui, sauf faute propre de celle-ci de nature à justifier sa condamnation n'étaient dus que par M. Y... seul, sous réserve de la garantie éventuelle de son assureur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

     

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

     

    CASSE ET ANNULE, en ce qu'il a condamné la SOCAMAB au paiement des intérêts moratoires et des dommages-intérêts mis à la charge de M. Y..., l'arrêt rendu le 17 avril 1986, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris."