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  • Empiétement et illégalité du permis de construire

    L'illégalité du permis de construire ne peut être fondée sur un empiétement de la construction objet du permis : c'est une application du principe selon lequel le permis de construire est délivré sous réserves des droits des tiers.

     

    "Vu la requête, enregistrée le 6 avril 1990 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentée par M. Floréal Y..., demeurant ... ; M. Y... demande au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler le jugement en date du 14 décembre 1990 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant d'une part, à l'annulation pour excès de pouvoir de l'arrêté du 14 juin 1989 par lequel le maire de Chateaurenard (Bouches-du-Rhône) a accordé un permis de construire à Mme X..., d'autre part, à l'abrogation de l'article 7 du plan d'occupation des sols de ladite commune et à la modification de son article 5 ;

    2°) d'annuler l'arrêté du 14 juin 1989 du maire de Chateaurenard et l'article UD 5 du plan d'occupation des sols de la commune de Chateaurenard ; 

    3°) de modifier au besoin ce même article UD 5 et l'article UD 7 du plan d'occupation des sols ; 

    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

    Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;

    Après avoir entendu en audience publique :

    - le rapport de Mme Roul, Maître des requêtes,

    - les conclusions de M. Bonichot, Commissaire du gouvernement ;

     

    Sur les conclusions à fin d'annulation de l'article 11 D 5 du plan d'occupation des sols de Chateaurenard :

    Considérant que les conclusions à fin d'annulation de l'article 11 D 5 du règlement approuvé le 3 novembre 1988 du plan d'occupation des sols de Chateaurenard ont été présentées par M. Y... pour la première fois en appel par mémoire enregistré le 6 avril 1990 ; que de telles conclusions nouvelles en appel sont irrecevables ; 

    Sur les conclusions à fin d'abrogation et de modification des articles 11 D 5 et 11 D 7 du plan d'occupation des sols :

    Considérant que M. Y... demande au juge d'ordonner l'abrogation de l'article 7 et la modification de l'article 5 du plan d'occupation des sols de la commune de Chateaurenard ; que de telles conclusions tendent à ce que le juge administratif adresse des injonctions à la commune ; qu'elles ne sont dès lors pas recevables ; 

    Sur les conclusions dirigées contre le permis de construire délivré le 14 juin 1989 à Mme X... :

    Sur l'exception d'illégalité des articles UD 2, UD 5 et UD 7 du plan d'occupation des sols :

    Considérant qu'en édictant, par les articles UD 2 et UD 5 du règlement du plan d'occupation des sols, des règles d'utilisation du sol différentes selon que les constructions se trouvent situées à l'intérieur ou à l'extérieur d'un lotissement, les auteurs du plan d'occupation des sols n'ont pas porté une atteinte illégale au principe d'égalité ; qu'il ne résulte pas des pièces du dossier qu'en imposant des règles moins restrictives pour les constructions situées hors lotissement, et en permettant par l'article UD 7 l'édification de bâtiments en limite séparative, ils aient commis une erreur manifeste dans l'appréciation de la situation des lieux et des contraintes susceptibles d'être imposées en matière d'urbanisme dans la zone UD a ; que, dès lors, M. Y... n'est pas fondé à soutenir, par voie d'exception, que les articles UD 2, UD 5 et UD 7 du plan d'occupation des sols de Chateaurenard seraient entachés d'illégalité ; 

    Sur les moyens tirés de la violation du règlement du plan d'occupation des sols :

     

    Considérant, en premier lieu, qu'en l'espèce le préambule du chapitre IV zone UD-zone d'habitat pavillonnaire se borne à une description des secteurs de la zone et ne comporte aucune disposition de portée réglementaire dont la méconnaissance serait susceptible d'être utilement invoquée à l'encontre d'un permis de construire ; 

    Considérant, en deuxième lieu, que le terrain sur lequel Mme X... a été autorisée à construire une maison d'habitation par l'arrêté attaqué n'est pas situé dans un lotissement, au sens de l'article R. 315-1 du code de l'urbanisme ; que, dès lors, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles UD 2 et UD 5 applicables aux constructions situées dans un lotissement sont inopérants ;

    Considérant, en troisième lieu, que l'article UD 7 du plan d'occupation des sols autorise la construction de bâtiments en limite séparative des terrains ; que le permis de construire est délivré sous réserve des droits des tiers et n'a pas pour objet d'assurer le contrôle de la réglementation des servitudes de droit privé ; qu'ainsi le moyen tiré de ce que le permis de construire attaqué autoriserait une construction empiétant sur la propriété de M. Y... et aurait pour effet d'instituer une servitude de droit privé est inopérant et doit être rejeté ; 

    Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. Y... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande ;

    Article 1er : La requête de M. Y... est rejetée.

    Article 2 : La présente décision sera notifiée à M. Y..., à Mme X... et au ministre de l'équipement, des transports et du tourisme."

     

  • La loi Hoguet ne s'applique pas entre agents immobilier

    La Cour de Cassation juge que les dispositions protectrices édictées par ces textes en faveur des vendeurs et des acquéreurs ne sont pas applicables aux conventions de rémunération conclues entre agents immobiliers.

     

    "Vu les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972,

     

    Attendu que les dispositions protectrices édictées par ces textes en faveur des vendeurs et des acquéreurs ne sont pas applicables aux conventions de rémunération conclues entre agents immobiliers ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Nexity patrimoine (la société Nexity), titulaire d'un mandat de commercialisation exclusif de divers biens, a, le 4 décembre 2008, consenti à M. X..., agent immobilier, un mandat non exclusif lui déléguant la commercialisation d'une partie de ces biens, que ce mandat ne mentionne pas de numéro d'inscription sur le registre de M. X..., lequel a assigné la société Nexity en paiement d'une commission en raison de la signature d'un contrat de réservation par les époux Y... ;

     

    Attendu que, pour débouter M. X... de ses demandes, l'arrêt retient que M. X... est signataire, en sa qualité d'agent immobilier, du contrat intitulé « mandat non exclusif de commercialisation recherche d'acquéreurs loi Hoguet du 2 janvier 1970 » par lequel la société Nexity, d'une part, indique être titulaire d'un mandat de commercialisation exclusif consenti par les sociétés maîtres d'ouvrage du Groupe Nexity en vue de la commercialisation des biens qu'elles réalisent et souhaiter déléguer la commercialisation de ces biens à un commercialisateur externe, d'autre part, confère au mandataire un mandat de vente non exclusif de vente d'un ensemble de biens, que, compte tenu de la qualité des parties et de son objet, le contrat signé le 4 décembre 2008 se trouve soumis, quant à ses conditions de forme et de fond, aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, que le contrat comporte une ligne réservée à l'indication du numéro d'inscription au registre des mandats que M. X... n'a pas complétée alors que la société Nexity, en lui transmettant les deux exemplaires pour signature, lui avait demandé, dans le courrier d'accompagnement, d'indiquer un numéro de son registre des mandats ;

     

    Qu'en statuant ainsi, quand le mandat litigieux conclu entre le mandataire initial et un négociant ne relevait pas des dispositions protectrices de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs impropres à caractériser la volonté commune des parties de le soumettre à ces dispositions, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

     

    Condamne la société Nexity patrimoine aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente avril deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

     

    Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. X....

     

    Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X..., agent immobilier, de ses demandes de paiement de sa commission pour l'opération de vente d'appartement conclue avec les époux Y... et de dommages et intérêts,

     

    AUX MOTIFS QUE les dispositions d'ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 s'appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à des opérations prévues par l'article 1er de cette loi, fût-ce pour le compte de promoteurs, que ceux-ci soient ou non-propriétaires des biens immobiliers en cause ; que Monsieur Jean-Pierre X... est signataire, en sa qualité d'agent immobilier, du contrat intitulé « mandat non exclusif de commercialisation recherche d'acquéreurs loi Hoguet du 2 janvier 1970 », par lequel Nexity indique être titulaire d'un mandat de commercialisation exclusif consenti par les sociétés maîtres d'ouvrage du Groupe Nexity en vue de la commercialisation des biens qu'elles réalisent et souhaiter déléguer la commercialisation de ces biens à un commercialisateur externe, et confère au mandataire un mandat de vente non exclusif de vente d'un ensemble de biens ; que compte tenu de la qualité des parties et de son objet, le contrat signé le 4 décembre 2008 se trouve soumis, quant à ses conditions de forme et de fond, aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ; que Monsieur X... en sa qualité d'agent immobilier a nécessairement connaissance des conditions de validité des mandats qui lui sont confiés et il lui incombe de veiller à leur respect ; le contrat soumis à sa signature comporte de façon particulièrement visible, immédiatement sous son intitulé, une ligne réservée à l'indication du numéro d'inscription au registre des mandats (« numéro ¿ au registre des mandats ») qui n'est pas complétée alors que seul Monsieur Jean-Pierre X... pouvait la renseigner, et Nexity en lui transmettant les deux exemplaires pour signature, lui avait demandé, dans le courrier d'accompagnement, d'indiquer un numéro de son registre des mandats ; dans ces conditions, Monsieur Jean-Pierre X... ne peut utilement arguer de ce que Nexity a elle-même rédigé le contrat, aurait dû attirer son attention sur la nécessité d'y faire figurer son numéro d'inscription et a renvoyé l'exemplaire signé sans faire de remarque particulière ; que Monsieur Jean-Pierre X... ne justifie ni même ne prétend avoir inscrit le mandat du 4 décembre 2008 dans le registre de ses mandats ; il n'établit pas en quoi le fait que ce mandat lui ait confié la commercialisation de plusieurs lots d'immeubles, parfaitement définissables, constituerait un quelconque obstacle au respect des prescriptions imposées par les dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 ; que pour l'ensemble de ces raisons le jugement entrepris doit être confirmé en ce que, retenant que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 n'ont pas été respectées, il a débouté Monsieur Jean-Pierre X... de l'ensemble de ses prétentions ;

     

    ALORS QUE les dispositions protectrices de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ne sont pas applicables aux conventions de rémunération conclues entre un agent immobilier et un autre professionnel de l'immobilier, mandataire initial ou autre agent immobilier ; que le défaut d'inscription du mandat délivré par la société Nexity au registre des mandats de Monsieur X... était donc indifférent et ne pouvait priver Monsieur X... de sa commission ; qu'en déboutant de ses demandes Monsieur X... par un tel motif, la Cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972."

  • Dol et insalubrité

    Un arrêt sur cette question qui rejette la demande de l'acheteur, au motif qu'il n'était pas un acquéreur profane et inexpérimenté :

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 8 novembre 2012), que la société La Montagne a, suivant promesse du 11 octobre 2007, vendu un immeuble de rapport à la société X... ; qu'invoquant l'insalubrité de plusieurs logements, la société X... a refusé de signer l'acte authentique ; que la société La Montagne l'a assignée en constatation du transfert de propriété de l'immeuble aux conditions prévues dans la promesse de vente et en paiement de la clause pénale ; que la société X... a sollicité à titre reconventionnel la nullité de la promesse pour dol ; 

     

    Attendu que la société X... fait grief à l'arrêt de rejeter la demande en nullité pour dol du « compromis » de vente du 11 octobre 2007, de constater le transfert de propriété de l'immeuble moyennant un prix de 626 440 euros, de condamner la société X... à payer à la société La Montagne cette somme ainsi que celle de 28 250 euros au titre de la clause pénale et de dire que le jugement sera publié à la conservation des hypothèques aux frais de la société X... alors, selon le moyen :

     

    1°/ que la validité du consentement, et donc notamment l'existence d'un dol, doit être appréciée au moment de la formation du contrat ; que, de même que la loi, un acte administratif réglementaire ne dispose que pour l'avenir ; il n'a point d'effet rétroactif ; que les dispositions d'un règlement sanitaire départemental demeurent en vigueur tant qu'elles n'ont pas été abrogées explicitement ou implicitement ; qu'elles ne sont pas abrogées implicitement et demeurent applicables même en cas d'édiction d'une réglementation nationale si les dispositions du règlement sanitaire départemental n'enfreignent pas la réglementation nationale et sont plus rigoureuses que celle-ci ; qu'en l'espèce, comme elle l'avait déjà fait en première instance, la société X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que la société La Montagne s'était rendue coupable à son égard d'une réticence dolosive lors de la signature du compromis de vente du 11 octobre 2007 en lui dissimulant le fait qu'après avoir acquis l'immeuble en 2005, elle y avait effectué, pour créer un immeuble locatif de rapport optimal, des travaux de transformation en méconnaissance de la réglementation en vigueur concernant l'insalubrité des logements, ce qu'elle n'ignorait pas puisque l'acte du 11 avril 2005 par lequel elle avait acquis cet immeuble comportait une clause « notion de logement décent » lui rappelant les normes relatives aux dimensions minimales imposées par la réglementation en vigueur et lui précisant que ces conditions étaient obligatoires pour toute location, et qu'ainsi la société La Montagne avait parfaitement connaissance du caractère insalubre de certains des logements de l'immeuble qu'elle revendait à la société X... par le compromis de vente du 11 octobre 2007 ; que pour débouter néanmoins la société X... de sa demande en nullité de ce compromis de vente pour dol, la cour d'appel a, par motifs propres et adoptés, retenu que si, « au jour où ce compromis a été signé », le règlement sanitaire départemental du 3 février 1982, « alors en vigueur », prévoyait des normes auxquelles, « effectivement, au moment de la signature du compromis, certains logements n'étaient pas conformes », cette réglementation avait été modifiée par le décret du 30 janvier 2002 pris pour l'application de la loi SRU du 13 décembre 2000, que cette réglementation nationale l'emportait sur le règlement sanitaire départemental qu'elle avait abrogé implicitement, qu'en outre la disposition du règlement sanitaire départemental relative aux normes de dimensions minimales d'un logement avait été ultérieurement abrogée par arrêté préfectoral du 7 juillet 2008, et qu'ainsi, au jour prévu (8 juillet 2008) pour réitérer par acte authentique le compromis de vente, plus aucun obstacle ne s'opposait à la signature de l'acte de vente ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a méconnu tout à la fois le principe selon lequel l'existence d'un dol doit s'apprécier au moment de la formation du contrat, le principe de la non-rétroactivité des actes administratifs réglementaires, et le principe selon lequel un règlement sanitaire départemental demeure applicable tant qu'il n'a pas été abrogé explicitement ou implicitement, une abrogation implicite ne pouvant résulter de l'édiction de normes réglementaires nationales moins rigoureuses que celles d'un règlement sanitaire départemental, violant ainsi l'article 1116 du code civil, ensemble l'article 2 du même code, l'article 251-4 du règlement sanitaire départemental du 3 février 1982, par refus d'application, et, par fausse application, les articles 1 et 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 pris pour l'application de l'article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, et l'arrêté préfectoral précité du 7 juillet 2008 ;

     

    2°/ que les juges ne peuvent dénaturer les conclusions des parties ; qu'en l'espèce, en affirmant que, lors de la conclusion du compromis de vente du 11 octobre 2007, la société X... « loin d'être un acquéreur profane et inexpérimenté », était, comme la société La Montagne, une « professionnelle avisée et expérimentée des transactions immobilières » parce que la société X... indiquait « avoir pour activité « l'acquisition d'investissements immobiliers destinés à la location » », quand celle-ci, dans ses conclusions d'appel, indiquait seulement que c'était l'objet en vue duquel avait été créée cette « société familiale », par acte du 20 septembre 2006, constituée entre « M. Etienne X... et Mlle Bérangère Y... qui ne sont pas professionnels de l'immobilier », la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société X... et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

     

    3°/ que le dol peut être constitué par le silence d'une partie qui, manquant à son devoir de contracter avec bonne foi, dissimule à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait déterminé à ne pas contracter ou à contracter à un moindre prix ; qu'une réticence dolosive du vendeur qui a provoqué l'erreur de l'acquéreur rend toujours excusable l'erreur ainsi provoquée ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de la société X... en nullité pour dol du compromis de vente du 11 octobre 2007 et, en conséquence, constater le transfert de propriété de l'immeuble et condamner la société X... à en payer le prix à la société La Montagne ainsi qu'à payer à celle-ci une somme au titre de la clause pénale, l'arrêt retient que la société La Montagne et la société X... sont l'une et l'autre des professionnelles avisées et expérimentées des transactions immobilières, qu'il était indiqué au compromis que l'acquéreur déclarait avoir « vu et visité » l'immeuble et qu'ainsi, ayant « visité les logements situés dans l'immeuble vendu, il a pu procéder à toute constatation utile et a signé le compromis en toute connaissance de cause » ; qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne permettent pas d'exclure l'existence d'une réticence dolosive, quand une réticence dolosive du vendeur, si elle est établie, rend toujours excusable l'erreur provoquée de l'acquéreur, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;

     

    Mais attendu qu'ayant retenu sans dénaturation que la société X... n'était pas un acquéreur profane et inexpérimenté et relevé qu'elle avait visité les logements situés dans l'immeuble vendu, qu'elle avait pu procéder à toute constatation utile et qu'elle avait signé le « compromis » en toute connaissance de cause, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la demande en nullité pour dol devait être rejetée ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne la société X... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mai deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par Me Georges, avocat aux Conseils, pour la société X... 

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de la société X... en nullité pour dol du compromis de vente du 11 octobre 2007, et, en conséquence, constaté le transfert de propriété de l'immeuble concerné de la société La Montagne à la société X... moyennant un prix de 626.440 €, condamné celle-ci à payer à celle-là cette somme ainsi que la somme de 28.250 € au titre de la clause pénale, et dit que le jugement serait publié à la conservation des hypothèques aux frais de la société X..., 

     

    AUX MOTIFS PROPRES QUE la société La Montagne et la société X... son l'une et l'autre des professionnelles avisées et expérimentées des transactions immobilières, la société X... indiquant avoir pour activité « l'acquisition d'investissements immobiliers destinés à la location » ; qu'il était indiqué au compromis que l'acquéreur déclarait avoir « vu et visité » l'immeuble ; qu'au jour où le compromis a été signé, soit le 11 octobre 2007, le règlement sanitaire départemental du 3 février 1982, alors en vigueur, prévoyait, au titres des normes dimensionnelles, que la surface d'un logement est égale ou supérieure à 16 m², celle d'une pièce isolée de 9 m², et que la hauteur sous plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine est égale au moins à 2,30 mètres ; que les services de la direction de l'urbanisme de la ville de Nantes, ayant visité les lieux le 30 novembre 2007, ont déclaré que plusieurs des logements de l'immeuble vendu étaient susceptibles d'être déclarés insalubres, au sens du règlement précité ; que, dans ce contexte, la date de signature de l'acte authentique, initialement prévue pour le 10 décembre 2007, a été reportée ; que le service d'hygiène de la ville de Nantes, venu sur place le 4 janvier 2008, en présence de la société X..., a constaté la non-conformité de certains logements ; qu'ainsi, les logements nos 4 et 5 du premier étage avaient respectivement une surface habitable de 9,78 m² et 12,63 m² ; que les logements nos 9 et 11 du second étage avaient respectivement une surface de 11,02 et 12,60 m², et que toujours au second étage, le logement n° 10 présentait une hauteur sous plafond de 1,97 mètres, soit une hauteur inférieure à la réglementation ; que, cependant, si, effectivement, au moment de la signature du compromis, certains logements n'étaient pas conformes à la réglementation départementale, cette réglementation a ensuite évolué, et a été mise en conformité avec les dispositions du décret du 30 janvier 2002, pris pour l'application de la loi SRU du 13 décembre 2000, qui dispose que « le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 » ; que par arrêté préfectoral du 7 juillet 2008, l'article 251-4 du règlement sanitaire départemental, relatif aux normes dimensionnelles d'un logement, a été abrogé, le projet d'une telle mise en cohérence ayant été annoncé dans un courrier du préfet du 17 mars 2008 ; qu'entre-temps, la société La Montagne avait entrepris les travaux de mise en conformité en ce qui concerne la hauteur des plafonds de certains logements ainsi que leur ventilation ; qu'au jour prévu pour régulariser par acte authentique le compromis de vente, soit le 8 juillet 2008, plus aucun obstacle ne s'opposait à la signature de l'acte de vente, la société X... ayant par ailleurs obtenu le financement nécessaire ; qu'à cette date, la société X... n'était donc pas fondée à motiver son refus de signature par le caractère insalubre des logements vendus, ce grief étant devenu sans objet ; que, par ailleurs, la société X..., qui est loin d'être un acquéreur profane et inexpérimenté, a visité les logements situés dans l'immeuble vendu, a pu procéder à toute constatation utile et a signé le compromis en toute connaissance de cause ; qu'il doit être rappelé qu'entre-temps, elle a prix prétexte de la non-conformité de certains logements pour formuler une autre offre, à hauteur de 400.000 € au lieu de 565.000 €, pour le bien qu'elle se proposait d'acquérir ; que s'agissant du dol allégué par la société X..., il n'est pas établi que la société La Montagne aurait dissimulé l'existence d'un contentieux, présent ou à venir, avec quelque personne physique ou morale, au moment où le compromis a été signé ; que si, par la suite, le service administratif compétent de la ville de Nantes a invité la société La Montagne à mettre en conformité des logements litigieux, aucune procédure n'a été mise en oeuvre ; qu'aux conditions particulières du compromis, il était déclaré que « le vendeur n'a pas fait de travaux imposant une garantie décennale et n'a pas créé de SHON supplémentaire au cours de la réhabilitation » ; que la société X... a acheté un immeuble comprenant 11 appartements meublés loués ; que si des travaux d'aménagement intérieur ont été réalisés, il n'est pas établi que ces travaux auraient créé une SHON supplémentaire, ou aurait imposé une garantie décennale ; que les allégations de la société X... sont sur ce point dépourvues de toute pertinence, aucune dissimulation n'ayant été opérée par le vendeur ; qu'enfin, si les travaux de mise aux normes ont été effectués après la réunion du 4 janvier 2008 avec les inspecteurs de salubrité du service d'hygiène de la ville de Nantes, la société X... n'établit pas le préjudice qui en résulterait pour elle ; qu'aucun réticence dolosive ne peut être reprochée à la société La Montagne (arrêt attaqué, pp. 3, 4 et 5) ;

     

    ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE la société X... relève que la société La Montagne connaissait le caractère insalubre des lieux puisque c'est elle-même qui l'a créé en divisant l'immeuble en 11 logements dont 5 trop petits, alors que son acte d'achat de l'immeuble en date du 11 avril 2005 stipulait que « le notaire avertit l'acquéreur qu'aux termes des dispositions légales actuellement en vigueur, le logement dit « décent » se caractérise par une pièce principale d'au moins 9 mètres carrés et d'une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt » ; que, cependant, c'est à juste titre que la société La Montagne fait valoir que les dispositions légales ont été mal interprétées par le notaire rédacteur de cet acte dès lors que l'article 4 du décret d'application du 30 janvier 2002 de la loi SRU du 13 décembre 2000 dispose que « le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes », et que l'article 1 de ce décret dispose qu'« un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret » ; que, dès lors, les dispositions du règlement sanitaire départemental du 3 février 1982 qui fixait à 16 m² la surface minimale habitable ne devait plus être appliqué, cette norme de force juridique inférieure au décret susvisé devant céder devant lui ; que la norme nationale fixée par le décret est en effet supérieure et a été édictée postérieurement au règlement départemental dont elle abroge implicitement des dispositions non conformes, et qu'elle peut être appliquée directement dans l'ordre juridique sans nécessité d'une nouvelle norme départementale ; que c'est bien d'ailleurs ce qu'a admis le Bureau des politiques de l'emploi, du logement et de la rénovation urbaine de la préfecture de Loire-Atlantique dans sa lettre du 10 mars 2008 adressée à la Chambre des notaires, qui fait état de la modification en cours du règlement sanitaire départemental pour « mettre en cohérence les normes de surfaces applicables pour déterminer l'habitabilité d'un logement » ; que donc, en ignorant la demande des services de la ville de Nantes en date du 18 janvier 2008 relative à la dimension des logements et en remédiant aux difficultés tenant à la hauteur des plafonds et à leur ventilation, la société La Montagne n'a pas manqué à ses obligations, ni à l'égard du respect de la réglementation relative à la décence des logements, ni à l'égard de la société X... à qui elle devait délivrer onze logements décents ; que la société La Montagne ne s'est pas rendue coupable de dol à l'égard de la société X... (jugement entrepris, pp. 5, 6 et 7) ;

     

    1) ALORS QUE la validité du consentement, et donc notamment l'existence d'un dol, doit être appréciée au moment de la formation du contrat ; que, de même que la loi, un acte administratif réglementaire ne dispose que pour l'avenir ; il n'a point d'effet rétroactif ; que les dispositions d'un règlement sanitaire départemental demeurent en vigueur tant qu'elles n'ont pas été abrogées explicitement ou implicitement ; qu'elles ne sont pas abrogées implicitement et demeurent applicables même en cas d'édiction d'une réglementation nationale si les dispositions du règlement sanitaire départemental n'enfreignent pas la réglementation nationale et sont plus rigoureuses que celle-ci ; qu'en l'espèce, comme elle l'avait déjà fait en première instance, la société X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (pp. 10, 11 et 12) que la société La Montagne s'était rendue coupable à son égard d'une réticence dolosive lors de la signature du compromis de vente du 11 octobre 2007 en lui dissimulant le fait qu'après avoir acquis l'immeuble en 2005, elle y avait effectué, pour créer un immeuble locatif de rapport optimal, des travaux de transformation en méconnaissance de la réglementation en vigueur concernant l'insalubrité des logements, ce qu'elle n'ignorait pas puisque l'acte du 11 avril 2005 par lequel elle avait acquis cet immeuble comportait une clause « Notion de logement décent » lui rappelant les normes relatives aux dimensions minimales imposées par la réglementation en vigueur et lui précisant que ces conditions étaient obligatoires pour toute location, et qu'ainsi la société La Montagne avait parfaitement connaissance du caractère insalubre de certains des logements de l'immeuble qu'elle revendait à la société X... par le compromis de vente du 11 octobre 2007 ; que pour débouter néanmoins la société X... de sa demande en nullité de ce compromis de vente pour dol, la cour d'appel a, par motifs propres et adoptés, retenu que si, « au jour où ce compromis a été signé », le règlement sanitaire départemental du 3 février 1982, « alors en vigueur », prévoyait des normes auxquelles, « effectivement, au moment de la signature du compromis, certains logements n'étaient pas conformes », cette réglementation avait été modifiée par le décret du 30 janvier 2002 pris pour l'application de la loi SRU du 13 décembre 2000, que cette réglementation nationale l'emportait sur le règlement sanitaire départemental qu'elle avait abrogé implicitement, qu'en outre la disposition du règlement sanitaire départemental relative aux normes de dimensions minimales d'un logement avait été ultérieurement abrogée par arrêté préfectoral du 7 juillet 2008, et qu'ainsi, au jour prévu (8 juillet 2008) pour réitérer par acte authentique le compromis de vente, plus aucun obstacle ne s'opposait à la signature de l'acte de vente ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a méconnu tout à la fois le principe selon lequel l'existence d'un dol doit s'apprécier au moment de la formation du contrat, le principe de la non-rétroactivité des actes administratifs réglementaires, et le principe selon lequel un règlement sanitaire départemental demeure applicable tant qu'il n'a pas été abrogé explicitement ou implicitement, une abrogation implicite ne pouvant résulter de l'édiction de normes réglementaires nationales moins rigoureuses que celles d'un règlement sanitaire départemental, violant ainsi l'article 1116 du code civil, ensemble l'article 2 du même code, l'article 251-4 du règlement sanitaire départemental du 3 février 1982, par refus d'application, et, par fausse application, les articles 1 et 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 pris pour l'application de l'article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, et l'arrêté préfectoral précité du 7 juillet 2008 ;

     

    2) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les conclusions des parties ; qu'en l'espèce, en affirmant que, lors de la conclusion du compromis de vente du 11 octobre 2007, la société X... « loin d'être un acquéreur profane et inexpérimenté » (arrêt attaqué, p. 4), était, comme la société La Montagne, une « professionnelle avisée et expérimentée des transactions immobilières » parce que la société X... indiquait « avoir pour activité "l'acquisition d'investissements immobiliers destinés à la location" » (arrêt attaqué, p. 3), quand celle-ci, dans ses conclusions d'appel (p. 1), indiquait seulement que c'était l'objet en vue duquel avait été créée cette « société familiale », par acte du 20 septembre 2006, constituée entre « M. Etienne X... et Mlle Bérangère Y... qui ne sont pas professionnels de l'immobilier », la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société X... et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

     

    3) ALORS QUE le dol peut être constitué par le silence d'une partie qui, manquant à son devoir de contracter avec bonne foi, dissimule à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait déterminé à ne pas contracter ou à contracter à un moindre prix ; qu'une réticence dolosive du vendeur qui a provoqué l'erreur de l'acquéreur rend toujours excusable l'erreur ainsi provoquée ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de la société X... en nullité pour dol du compromis de vente du 11 octobre 2007 et, en conséquence, constater le transfert de propriété de l'immeuble et condamner la société X... à en payer le prix à la société La Montagne ainsi qu'à payer à celle-ci une somme au titre de la clause pénale, l'arrêt retient que la société La Montagne et la société X... sont l'une et l'autre des professionnelles avisées et expérimentées des transactions immobilières, qu'il était indiqué au compromis que l'acquéreur déclarait avoir « vu et visité » l'immeuble (arrêt, p. 3) et qu'ainsi, ayant « visité les logements situés dans l'immeuble vendu, il a pu procéder à toute constatation utile et a signé le compromis en toute connaissance de cause » (arrêt, p. 4) ; qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne permettent pas d'exclure l'existence d'une réticence dolosive, quand une réticence dolosive du vendeur, si elle est établie, rend toujours excusable l'erreur provoquée de l'acquéreur, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil."

  • Etendue du contrôle du diagnostic amiante

    Un arrêt sur l'étendue du contrôle de la présence d'amiante :

     

    "Donne acte à la société Augry Eps du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme X... ; 

    Sur le moyen unique : 

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 28 décembre 2012), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3, 5 juillet 2011, pourvoi n° 10-23. 535), que M. et Mme X...ont vendu une maison d'habitation à Mme Y... ; qu'un diagnostic amiante, mentionnant la présence d'amiante uniquement dans la couverture en fibro-ciment du garage, a été réalisé par la société Augry Eps avant la signature de l'acte authentique ; qu'invoquant, après expertise, la présence d'un matériau amianté dans la maison, Mme Y... a assigné M. et Mme X...qui ont appelé en garantie la société Augry Eps ;

     

    Attendu la société Augry Eps fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à Mme Y... le coût des travaux de suppression de l'amiante, alors, selon le moyen : 

    1°/ que le diagnostiqueur n'est tenu de procéder qu'à un examen visuel des lieux accessibles sans travaux destructifs, des explorations complémentaires ne s'imposant à lui qu'en cas de doute ; qu'en imputant à faute à la société Augry Eps de ne pas avoir utilisé des poinçons qui auraient endommagé les lieux, sans relever l'existence de circonstances particulières qui auraient dû l'amener à concevoir un doute sur la présence d'amiante dans les cloisons, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'annexe n° 1, traitant des modalités de repérage des produits et matériaux contenant de l'amiante, de l'arrêté du 22 août 2002 relatif aux consignes générales de sécurité du dossier technique amiante, au contenu de la fiche récapitulative et aux modalités d'établissement du repérage, pris pour l'application de l'article 10-3 du décret n° 96-97 du 7 février 1996 et de l'article 1382 du code civil ; 

    2°/ que la société Augry Eps faisait valoir que les époux X...n'avaient « nullement indiqué la présence de la trappe d'accès aux combles » et surtout qu'ils ne lui avaient pas fourni les moyens d'y accéder ; qu'en jugeant que la société Augry Eps avait commis une faute en n'en examinant pas les combles et en ne soulevant pas à cette occasion la laine de verre posée sur le plafond, sans répondre à ce moyen essentiel des conclusions de la société Augry Eps, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    3°/ que le diagnostiqueur n'est tenu de procéder qu'à un examen visuel des lieux accessibles sans travaux destructifs, des explorations complémentaires ne s'imposant à lui qu'en cas de doute ; qu'en jugeant que la société Augry Eps aurait commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle en ne soulevant pas la laine de verre posée sur le sol une fois arrivée dans les combles, quand un tel examen dépassait le cadre des obligations pesant sur l'entreprise de diagnostic, la cour d'appel a violé l'annexe n° 1, traitant des modalités de repérage des produits et matériaux contenant de l'amiante, de l'arrêté du 22 août 2002 relatif aux consignes générales de sécurité du dossier technique amiante, au contenu de la fiche récapitulative et aux modalités d'établissement du repérage, pris pour l'application de l'article 10-3 du décret n° 96-97 du 7 février 1996 et l'article 1382 du code civil ; 

    4°/ qu'en toute hypothèse, la faute commise par la personne chargée d'effectuer un diagnostic relatif à la présence d'amiante dans un immeuble n'engage pas sa responsabilité s'il n'en est résulté aucun dommage ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué qu'« il n'est pas démontré la diminution de valeur invoqué par Mme Y... pas plus que la réalité de la perte de chance de faire l'objet d'une réduction du prix de vente » ; qu'en condamnant néanmoins la société Augry Eps à payer à Mme Y... la somme de 45 637, 09 euros en réparation du préjudice que lui aurait causé l'erreur de diagnostic imputée à l'exposante, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil ; 

    5°/ qu'en toute hypothèse, seul un préjudice certain est sujet à réparation ; qu'en l'espèce, la société Augry Eps faisait valoir qu'il n'existait aucun danger sanitaire pour les occupants et que la réglementation en vigueur n'imposait pas le retrait des matériaux amiantés découverts dans l'immeuble ; qu'en condamnant « la société Augry Eps à payer à Mme Y... la somme de 45 637, 09 euros correspondant au coût des travaux mis en oeuvre pour supprimer l'amiante », sans établir le préjudice certain lié à la présence d'amiante ou à l'obligation de procéder aux travaux de désamiantage qu'elle visait à réparer, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

     

    Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que le contrôle auquel devait procéder le diagnostiqueur n'était pas purement visuel, mais qu'il lui appartenait d'effectuer les vérifications n'impliquant pas de travaux destructifs et constaté que la société Augry Eps n'avait pas testé la résistance des plaques, ni accédé au comble par la trappe en verre située dans le couloir, la cour d'appel a pu en déduire que cette société avait commis une faute dans l'accomplissement de sa mission ; 

    Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que du fait de la présence d'amiante dans les murs et le plafond de la pièce principale de l'immeuble, il n'était pas possible de procéder à des travaux sans prendre des mesures particulières très contraignantes et onéreuses, tant pour un simple bricolage que pour des travaux de grande envergure et qu'il fallait veiller à l'état de conservation de l'immeuble, afin d'éviter tout risque de dispersion de l'amiante dans l'air, la cour d'appel, qui a caractérisé la certitude du préjudice résultant de la présence d'amiante, a pu en déduire que le préjudice de Mme Y... correspondait au coût des travaux de désamiantage ; 

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS : 

    REJETTE le pourvoi ; 

    Condamne la société Augry Eps aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Augry Eps à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Augry Eps ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Augry EPS 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société AUGRY EPS à payer à Madame Y... la somme de 45. 637, 09 euros, outre la somme complémentaire de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

    AUX MOTIFS PROPRES QUE « invoquant l'application de l'arrêté du 22 août 2002, Madame Y... reproche à cette société d'avoir failli à sa mission et d'avoir ainsi engagé sa responsabilité délictuelle à son encontre ; qu'adoptant les motifs pertinents du premier juge il y a lieu de condamner la société AUGRY EPS à payer à Madame Y... la somme de 45. 637, 09 euros correspondant au coût des travaux mis en oeuvre pour supprimer l'amiante ; qu'il suffit de relever que contrairement à ce que soutient la société AUGRY EPS il lui appartenait en application de l'arrêt susvisé et de l'annexe 1 relative aux modalités détaillées de repérage des produits et matériaux contenant de l'amiante « en fonction des informations dont elle disposait et de sa connaissance des matériaux et produits utilisés d'attester de la présence d'amiante et en cas de doute de déterminer les prélèvements et analyses de matériaux nécessaires pour conclure » et ce après avoir dans un premier temps examiné de façon exhaustive tous les locaux composant le bâtiment et en émettant le cas échéant les réserves correspondantes et en préconisant en tout état de cause les investigations complémentaires à réaliser ; qu'à ce propos il lui suffisait comme l'ont fait tant l'expert mandaté par Madame Y... que l'expert judiciaire de tester la résistance des plaques à l'aide d'un poinçon et d'accéder aux combles par la trappe en verre donnant dans le couloir et de soulever la laine de verre posée sur le plafond » (arrêt p. 5, al. 8 à pénultième alinéa) ;

     

    ET QUE la demande de Madame Y... à l'égard de la société AUGRY EPS doit être limitée à la somme susvisée dès lors que le préjudice immatériel arrêté à la somme de 3 000 euros en première instance désormais portée à celle de 4. 000 euros n'est pas explicitée et que comme sus développé, il n'est pas démontré la diminution de valeur de l'immeuble invoqué par Madame Y... pas plus que la réalité de la perte de chance de faire l'objet d'une réduction du prix de vente (arrêt p. 6, al ; 1er) ; 

    AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la demande de Madame Y... à l'encontre de la société AUGRY EPS, la société AUGRY EPS n'a pas la qualité de vendeur, de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement de la garantie des vices cachés ; que Madame Y... peut seulement invoquer la responsabilité délictuelle de cette société ; qu'aux termes de l'article 10-1 du décret 96-97 du 7 février 1996 modifié et de son annexe, le constat réalisé antérieurement à la vente doit préciser la présence ou l'absence de matériaux contenant de l'amiante dans les revêtements durs des murs ainsi que dans les plafonds ; que le contrôle auquel il doit être procédé n'est pas purement visuel ; qu'en effet lorsqu'il y a un doute, le diagnostiqueur doit déterminer les prélèvements à effectuer et les analyses nécessaires ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire explique qu'il est possible de se convaincre de la présence d'amiante en testant la résistance des plaques avec un poinçon, dans une zone non gênante sur le plan esthétique, en s'intéressant à la dureté et à la sonorité du matériau ou en examinant les combles et soulevant à cette occasion la laine de verre posée sur le plafond, c'est-à-dire en procédant à des vérifications élémentaires qui ne nécessitaient même pas de procéder à des prélèvements ; qu'ainsi, la société AUGRY EPS a commis une faute dans l'accomplissement de sa mission ; qu'en raison de cette faute, Madame Y... a procédé à l'acquisition de l'immeuble sans être informée de la présence d'amiante ; qu'elle a négocié avec les époux X...sans savoir qu'elle devrait prendre des mesures particulières en cas de travaux et qu'il lui faudrait veiller impérativement au bon état de conservation des murs et du plafond ; que la faute de la société AUGRY EPS est ainsi en relation directe avec le préjudice de Madame Y... ; que par suite la condamnation prononcée à l'encontre des époux X...doit être étendue in solidum à la société AUGRY EPS » ; 

    1°) ALORS QUE le diagnostiqueur n'est tenu de procéder qu'à un examen visuel des lieux accessibles sans travaux destructifs, des explorations complémentaires ne s'imposant à lui qu'en cas de doute ; qu'en imputant à faute à la société AUGRY EPS de ne pas avoir utilisé des poinçons qui auraient endommagé les lieux, sans relever l'existence de circonstances particulières qui auraient dû l'amener à concevoir un doute sur la présence d'amiante dans les cloisons, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'annexe n° 1, traitant des modalités de repérage des produits et matériaux contenant de l'amiante, de l'arrêté du 22 août 2002 relatif aux consignes générales de sécurité du dossier technique amiante, au contenu de la fiche récapitulative et aux modalités d'établissement du repérage, pris pour l'application de l'article 10-3 du décret n° 96-97 du 7 février 1996 et de l'article 1382 du Code civil ;

     

    2°) ALORS QUE la société AUGRY EPS faisait valoir que les époux X...n'avaient « nullement indiqué la présence de la trappe d'accès aux combles » (conclusions signifiées le 16 octobre 2012, p. 9, al. 7) et surtout qu'ils ne lui avaient pas fourni les moyens d'y accéder (conclusions signifiées le 16 octobre 2012, p. 9, al. 2, 5, 6, 7) ; qu'en jugeant que la société AUGRY EPS avait commis une faute en n'en examinant pas les combles et en ne soulevant pas à cette occasion la laine de verre posée sur le plafond, sans répondre à ce moyen essentiel des conclusions de l'exposante, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 

    3°) ALORS QUE le diagnostiqueur n'est tenu de procéder qu'à un examen visuel des lieux accessibles sans travaux destructifs, des explorations complémentaires ne s'imposant à lui qu'en cas de doute ; qu'en jugeant que la société AUGRY EPS aurait commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle en ne soulevant pas la laine de verre posée sur le sol une fois arrivée dans les combles, quand un tel examen dépassait le cadre des obligations pesant sur l'entreprise de diagnostic, la Cour d'appel a violé l'annexe n° 1, traitant des modalités de repérage des produits et matériaux contenant de l'amiante, de l'arrêté du 22 août 2002 relatif aux consignes générales de sécurité du dossier technique amiante, au contenu de la fiche récapitulative et aux modalités d'établissement du repérage, pris pour l'application de l'article 10-3 du décret n° 96-97 du 7 février 1996 et l'article 1382 du Code civil ; 

    4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la faute commise par la personne chargée d'effectuer un diagnostic relatif à la présence d'amiante dans un immeuble n'engage pas sa responsabilité s'il n'en est résulté aucun dommage ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué qu'« il n'est pas démontré la diminution de valeur invoqué par Madame Y... pas plus que la réalité de la perte de chance de faire l'objet d'une réduction du prix de vente » (arrêt p. 6, al. 1er) ; qu'en condamnant néanmoins la société AUGRY EPS à payer à Madame Y... la somme de 45. 637, 09 euros en réparation du préjudice que lui aurait causé l'erreur de diagnostic imputée à l'exposante, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du Code civil ;

     

    5°) ALORS QU'en toute hypothèse, seul un préjudice certain est sujet à réparation ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir qu'il n'existait aucun danger sanitaire pour les occupants et que la réglementation en vigueur n'imposait pas le retrait des matériaux amiantés découverts dans l'immeuble (conclusions signifiées le 16 octobre 2012, p. 9, al. 11 et suivants) ; qu'en condamnant « la société AUGRY EPS à payer à Madame Y... la somme de 45. 637, 09 euros correspondant au coût des travaux mis en oeuvre pour supprimer l'amiante » (arrêt, p. 5, al. 9), sans établir le préjudice certain lié à la présence d'amiante ou à l'obligation de procéder aux travaux de désamiantage qu'elle visait à réparer, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil."

  • Permis de démolir et permis de construire

    La question d'un parlementaire et la réponse du ministre :

    La question :

    M. Jean Louis Masson attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la validité d'une autorisation d'urbanisme non périmée d'extension d'une construction existante mais dont la mise en œuvre a entraîné la démolition, sans permis de démolir, d'une partie de la construction existante dont l'extension était projetée. La démolition non autorisée ayant été régularisée par un permis de démolir en régularisation, il lui demande si le pétitionnaire peut reprendre les travaux correspondant au permis de construire initial et toujours en cours de validité.

     

    La réponse :

    Aux termes de l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme, les démolitions nécessaires à une opération de construction peuvent faire l'objet, soit d'une demande de permis de construire portant à la fois sur la démolition et sur la construction, soit de deux demandes distinctes. Dans le premier cas, le permis de construire autorise la démolition. Dans le second cas, l'article R. 431-21 du code de l'urbanisme prévoit que le demandeur doit accompagner la demande de permis de construire d'une justification du dépôt de la demande de permis de démolir. Le principe est en effet que les demandes portant sur des opérations de construction comprenant des démolitions, telles les opérations de démolition partielle et de reconstruction en vue d'une extension, sont certes en principe indissociables, mais peuvent néanmoins être instruites distinctement (CE. 30 décembre 2011, Cne de Saint-Raphaël, req. N° 342 398). En l'occurrence, la demande d'autorisation initiale ne concernant que les travaux d'extension de la construction existante, le permis de construire n'a pas autorisé la démolition. La circonstance que des travaux de démolition aient été entrepris, puis régularisés, au cours de la construction est sans incidence sur la validité du permis de construire. Le permis de construire et le permis de démolir constituent en effet, dans ce cas de figure, deux permis indépendants ayant chacun leur objet. En conséquence, si le permis de construire est toujours en cours de validité, rien n'empêche le bénéficiaire de poursuivre les travaux de construction conformément à l'autorisation donnée.

  • Vente de l'immeuble et catastrophe naturelle

    La Cour de Cassation juge que sauf clause contraire, l'acquéreur d'un immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur des vendeurs garantissant les risques de catastrophe naturelle, même pour les dommages nés antérieurement à la vente "Vu les articles L. 125-1 et L. 121-10 du code des assurances :

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 10 janvier 2013), que, par acte du 4 septembre 2007, les époux X... ont vendu aux époux Y... une maison d'habitation située à Cercles ; que, lors de la vente, les époux X... ont remis une copie d'une lettre adressée au maire le 5 octobre 2005 signalant qu'à la suite d'une période de sécheresse ils avaient constaté l'apparition de lézardes et fissures; que, par arrêté du 20 février 2008, la commune de Cercles a été reconnue en état de catastrophes naturelles par suite des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols de juillet à septembre 2005 ; que les époux Y... ont assigné les MMA, assureur auprès duquel les époux X... avaient souscrit une assurance en paiement des travaux de reprise et de dommages-intérêts ; 

    Attendu que pour débouter les époux Y..., l'arrêt retient que le bénéficiaire de l'indemnité d'assurance est le propriétaire du bien au moment du sinistre, la transmission de plein droit de l'assurance au profit de l'acquéreur n'ayant d'effet que pour les sinistres postérieurs à la vente, qu'en l'espèce, le sinistre résulte des mouvements de terrains différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols de juillet à septembre 2005, époque à laquelle les époux Y... n'étaient pas les propriétaires de l'immeuble sinistré et qu'en l'absence de convention de transfert aux époux Y... du bénéfice de l'indemnité d'assurance devant revenir à leurs vendeurs, les acquéreurs ne pouvaient demander à la société MMA le paiement d'une indemnité ; 

    Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf clause contraire, l'acquéreur d'un immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur des vendeurs garantissant les risques de catastrophe naturelle, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; 

    Condamne les Mutuelles du Mans assurances IARD aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les Mutuelles du Mans assurances IARD à payer aux époux Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des Mutuelles du Mans assurances IARD ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mai deux mille quatorze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y.... 

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, 

    D'AVOIR débouté les époux Y... de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre de la compagnie MMA ; 

    AUX MOTIFS QUE le bénéficiaire de l'indemnité d'assurance est le propriétaire du bien au moment du sinistre, la transmission de plein droit de l'assurance au profit de l'acquéreur prévue par l'article L.121-10 du code des assurances n'ayant d'effet que pour les sinistres postérieurs à la vente ; qu'ainsi, le bénéficiaire de l'indemnité d'assurance due en vertu de la garantie contre les catastrophes naturelles prévue par l'article L.125-1 du même code, est le propriétaire du bien au moment du sinistre, même si l'arrêté ayant constaté la catastrophe naturelle n'a été pris que postérieurement au transfert de propriété ; qu'en l'espèce, comme l'a justement relevé le premier juge, le sinistre résulte des mouvements de terrains différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols de juillet à septembre 2005, époque à laquelle les époux Y... n'étaient pas les propriétaires de l'immeuble sinistré ; que le premier juge ayant relevé en outre à bon escient l'absence de convention de transfert aux époux Y... du l'indemnité d'assurance devant revenir à leurs du bien au moment du sinistre, en a justement déduit que les acquéreurs ne pouvaient demander à la MMA le paiement d'une indemnité de ce chef, nonobstant le fait que l'arrêté de catastrophe naturelle ait été pris le 20 février 2008, postérieurement à la vente ; 

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article L.125-1 du code des assurances, les contrats d'assurance souscrits par une personne physique ou morale autre que l'Etat et garantissant les dommages d'incendie ou tout autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l'assuré contre les effets des catastrophes naturelles après publication au Journal Officiel d'un arrêté interministériel constatant l'état de catastrophe naturelle pour les événements et dans la zone géographique définis par l'arrêté ; que s'agissant de la mise en oeuvre de ces dispositions, la jurisprudence réaffirme d'une part que la date de survenance des dommages désigne l'assureur tenu à garantie et ajoute que la détermination du bénéficiaire de l'indemnité s'effectue à la date du sinistre, même si l'arrêté de catastrophe naturelle n'a été pris que postérieurement au transfert de propriété à moins qu'il n'en ait été convenu autrement dans l'acte de cession ; qu'en l'espèce, l'arrêté de catastrophe naturelle du 20 février 2008 concerne les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols de juillet à septembre 2005, époque à laquelle Monsieur et Madame X... étaient propriétaires de l'immeuble sinistré ; qu'en outre l'acte de transfert de propriété ne contient aucune clause par laquelle les vendeurs auraient déclaré renoncer au bénéfice de l'indemnité d'assurance susceptible d'être versée par leur assureur la société MMA au profit des acquéreurs ; que c'est pourquoi, la société MMA n'est pas débitrice d'une obligation de garantie au profit des époux Y... qui seront déboutés de leurs demandes ; 

    1°) ALORS QU'en cas de catastrophe naturelle, l'assureur tenu à garantie est celui qui assurait le bien lors de survenance du sinistre ; qu'en outre, lorsque la cause déterminante du sinistre réside dans l'intensité anormale d'un agent naturel, l'assureur garantissant les risques de catastrophe naturelle au moment du sinistre survenu avant la vente de l'immeuble, pendant la période visée par l'arrêté postérieur à la vente constatant cette catastrophe naturelle, est tenu d'accorder sa garantie aux acquéreurs de ce bien ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les dommages ayant affecté le bien vendu le 4 septembre 2007 aux époux Y... par les époux X..., résultaient de la sécheresse survenue de juillet à septembre 2005, la compagnie MMA étant alors assureur du bien immobilier vendu, et que cette sécheresse avait fait l'objet d'un arrêté de catastrophe naturelle du 20 février 2008 ; que dès lors en déclarant, pour rejeter la demande indemnitaire des époux Y... à l'encontre de la compagnie MMA, au titre des dommages affectant l'immeuble qu'ils avaient acquis, qu'ils n'étaient pas les propriétaires de l'immeuble au moment du sinistre et qu'aucune convention de transfert de l'indemnité d'assurance n'était intervenue entre eux et leurs vendeurs, la cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales et a violé les article L.125-1 et L.121-10 du code des assurances ; 

    2°) ALORS en outre et en toute hypothèse QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux Y... soulignaient, sans être en cela contredits par la compagnie MMA, que « par un courrier du 5 octobre 2005, les anciens propriétaires, Monsieur et Madame X..., avaient informé la mairie de la Commune des désordres subi par l'immeuble suite à une sécheresse » et que « ce courrier a vait été remis aux requérants aux requérants au moment de la vente » (conclusions d'appel des époux Y..., p. 2) ; que cette circonstance était de nature à démontrer l'intention des vendeurs d'investir leurs acquéreurs de la possibilité de formuler toute demande d'indemnisation au titre des dommages survenus à l'occasion de la sécheresse de 2005, qu'en se bornant à relever l'absence de convention de transfert de l'indemnité d'assurance entre les vendeurs et les acquéreurs, sans rechercher la portée revêtue par la remise aux époux Y..., au moment de la vente, de la lettre faisant état des sinistres survenus à l'occasion de l'épisode de sécheresse de 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.125-1 et L.121-10 du code des assurances. "