Un acte de pure faculté de simple tolérance ne pouvait fonder ni possession ni prescription, selon cet arrêt :

"Attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui a souverainement retenu, sans dénaturation, qu'il ressortait des attestations des premiers habitants de l'immeuble que la jouissance du jardin situé sous les fenêtres de son appartement avait été verbalement consentie à Mme X..., au titre d'une simple tolérance et sans lui donner vocation à devenir propriétaire d'un droit réel de jouissance, exclusif et perpétuel, a, sans violer les articles 1, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ni l'article 1134 du code civil, légalement justifié sa décision ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, à bon droit, qu'un acte de pure faculté de simple tolérance ne pouvait fonder ni possession ni prescription, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme X... ne pouvait se voir reconnaître un droit exclusif et perpétuel de jouissance sur ce jardin ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 43 rue du Docteur Rappin la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour les consorts X... 

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué AVOIR débouté Mme Léontine X... de ses demandes tendant à voir dire qu'elle était titulaire d'un droit de jouissance exclusif sur le jardinet situé sous ses fenêtres à l'arrière de l'immeuble situé 46 rue du Docteur Rappin à Nantes et d'AVOIR en conséquence débouté Mme Léontine X... de sa demande tendant à voir annuler la délibération n° 13 prise par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé 43, rue du Docteur Rappin à Nantes en ce qu'elle avait refusé de reconnaître la jouissance exclusive par Mme X... du jardinet situé sous les fenêtres de cette dernière à l'arrière de l'immeuble ;

AUX MOTIFS ADOPTES D'UNE PART QU'il n'est pas contesté et il résulte du règlement de copropriété établi en 1959 que les cours sont des parties communes, dont les charges sont assurées par la copropriété, quand bien même elles « seraient plutôt à l'usage de certains propriétaires qu'à celui des autres » (article 3 du chapitre V du règlement) ; qu'il n'est pas non plus contesté que, depuis 1958, une portion de la cour située sous les fenêtres de Mme Y... veuve X... a été séparée du reste par une haie dont l'entretien a toujours été assumé par la copropriété ainsi qu'il résulte des attestations versées aux débats et des factures notamment de l'entreprise Nantaise de Parcs et Jardins ; qu'il résulte par ailleurs à la fois des attestations de M. Z..., de Mme A..., M. B..., M. C..., etc. que Mme Y... veuve X... entretient ou fait entretenir ce jardinet depuis 1955 ; qu'elle justifie également d'un entretien pour son compte par l'entreprise Nantaise de Parcs et Jardins depuis 1984 ; que par ailleurs, Mme Y... veuve X... justifie au moyen d'une facture du 31 mars 1984 avoir fait installer un dallage de 62 plaques et des plantations de type végétaux d'ornement ; qu'aujourd'hui, d'après les photographies versées aux débats, le jardinet se présente comme un espace semi-dallé, planté de végétaux d'ornement, supportant un fil à linge et délimité d'une part par les garages et la clôture le séparant des voisins et d'autre part par une haie de thuyas ; que cet espace est accessible par un portillon ; qu'il convient d'observer que le simple fait d'entretenir un espace de jardinet ne constitue pas en soi un acte de possession en ce qu'il n'est pas révélateur en soi de la volonté de s'approprier le bien et de se comporter en propriétaire mais seulement d'un désir de conserver la chose, sans que cette conservation fasse obstacle aux droits des autres propriétaires ; que la pose du dallage pourrait être considérée comme un acte de possession en ce qu'il peut s'analyser comme un acte de construction durable mais que force est de constater que le dallage est posé depuis moins de 30 ans ; qu'il n'est pas établi que la possession par le biais de l'entretien, à la supposer qualifiable ait été continue : l'entretien d'un jardin ne s'effectue pas de manière continue ; que force est de constater qu'à la supposer établie, cette possession revêt, quoi qu'il en soit, un caractère équivoque et non paisible ; qu'en effet, il résulte clairement des attestations de M. Z... et de M. B..., habitants originels de l'immeuble, que s'il avait bien été convenu, entre tous les copropriétaires qu'afin de compenser leur absence de séchoir, les propriétaires des appartements en rez-de-chaussée disposeraient de la jouissance des jardinets de manière définitive, il était bien entendu qu'ils n'en deviendraient pas propriétaires et que ces parcelles demeuraient des parties communes ; qu'en contrepartie de cette jouissance, les propriétaires du rez-de-chaussée devaient entretenir ces espaces ; que l'attestation de Mme A..., habitante de l'immeuble depuis 1957 vient confirmer cette analyse puisqu'elle précise que les haies ont été édifiées afin de permettre aux propriétaires du rez-de-chaussée de bénéficier d'un peu d'intimité afin de pouvoir notamment y étendre leur linge pour compenser leur absence de séchoir ; qu'elle ajoute que, toutefois, par complaisance, ces « personnes » (propriétaires du rez-de-chaussée) acceptent que d'autres occupants de l'immeuble utilisent leurs fils à étendre le linge lorsqu'elles-mêmes n'en auront pas l'usage ; qu'au final, il résulte des attestations versées par Mme Y... veuve X... elle-même que la copropriété a bien entendu lui laisser la jouissance de ce jardinet mais à titre de simple tolérance afin de compenser l'espace plus réduit de son appartement ; qu'au final, il apparaît donc qu'il n'est pas établi que Mme Y... veuve X... ait exercé des actes de possession de manière continue pendant au moins 30 ans sur ce jardinet, au-delà de la simple tolérance qui lui avait été accordée par les autres copropriétaires sans intention d'ôter à cet espace le caractère de partie commune ; que Mme Y... veuve X... n'établissant pas qu'elle ait pu acquérir la jouissance exclusive de cette partie commune par usucapion, elle doit être déboutée de ses demandes ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE le syndicat des copropriétaires ne s'oppose pas à ce que Mme Y... veuve X... continue à jouir en fait du jardinet qui se trouve sous ses fenêtres, comme auparavant ; qu'il ne demande pas davantage qu'elle soit privée de cet usage de fait qui lui a été consenti au motif que son appartement, d'une surface plus réduite que d'autres logements dans la résidence, était dépourvu de séchoir à linge ; qu'il résulte néanmoins des attestations de MM. Z... et B... et de Mme A..., habitants de l'immeuble depuis sa construction, en 1955, que cette jouissance lui a été verbalement consentie au titre d'une simple tolérance de la copropriété, sans donner vocation à son bénéficiaire de devenir titulaire d'un droit réel de jouissance, exclusif et perpétuel, d'en devenir propriétaire, la parcelle concernée demeurant une partie commune, tant en ce qui concerne le sol que l'usage de celui-ci ; qu'en application de l'article 2262 du code civil, « les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession, ni prescription » ; que tel est le cas en l'espèce ; que le premier juge a parfaitement rappelé que le simple fait d'entretenir cet espace de jardinet ne suffit pas à caractériser un acte de possession dès lors qu'il ne s'accompagne pas de la volonté non équivoque de se comporter comme un propriétaire exclusif ; qu'il en est de même de la pose d'un carrelage en 1984, soit depuis moins de 30 ans ; que si Mme Y... veuve X... a entretenu ou fait entretenir les plantations qu'elle a faites sur le jardinet, la copropriété a continué à entretenir les espaces verts de la copropriété et spécialement la haie et les murs faisant partie de ce jardinet ; qu'une telle jouissance de la part de Mme X... ne peut donc présenter qu'un caractère équivoque, exclusif de toute possession utile fondant une prescription acquisitive, sans qu'il y ait lieu de distinguer entre la prescription acquisitive du sol et celle de la jouissance exclusive de la parcelle, laquelle est seule revendiquée ; qu'en définitive, Mme X... ne peut se voir reconnaître un droit exclusif et perpétuel de jouissance sur le terrain considéré quand bien même le syndicat des copropriétaires ne s'opposerait pas à lui permettre de continuer à en user, en fait, comme elle l'a toujours fait ;

1/ ALORS QU'en jugeant que l'accord unanime des habitants de l'immeuble, donné à la livraison de ce dernier, en 1955, donné à Mme X... de jouir à titre exclusif du jardinet litigieux pour compenser l'absence de séchoir, ne pouvait conférer un droit de jouissance exclusif et perpétuel, les habitants ayant entendu que Mme X... n'en deviendrait pas propriétaire et que le jardinet resterait partie commune, la cour d'appel a méconnu le sens et la portée d'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, lequel, s'il n'a pas pour effet de transformer la partie commune en partie privative et ne confère pas à son titulaire un droit privatif sur la chose qui en est l'objet, n'en confère pas moins un droit réel et perpétuel sur cette partie qui reste commune ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2/ ALORS QU'en retenant que le droit de jouissance sur le jardinet dont bénéficiait Mme X... depuis 1955 n'avait été consenti qu'au titre d'une simple tolérance de la copropriété sans donner vocation à son bénéficiaire de devenir titulaire d'un droit réel de jouissance, exclusif et perpétuel, après avoir constaté « qu'il résulte clairement des attestations de M. Z... et de M. B..., habitants originels de l'immeuble, que s'il avait bien été convenu, entre tous les copropriétaires qu'afin de compenser leur absence de séchoir, les propriétaires des appartements en rez-de-chaussée disposeraient de la jouissance des jardinets de manière définitive », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi les articles 1, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil ;

3/ ALORS QU'en se déterminant, pour dire que l'exercice de la jouissance résultait d'une simple tolérance, par le fait que cette jouissance n'avait pas de caractère perpétuel, que Mme X... n'avait pas vocation de devenir propriétaire et que la parcelle concernée demeurait une partie commune, quand, selon ces attestations, toutes les familles habitantes de l'immeuble avaient, à la livraison de celui-ci, donné un accord pour octroyer une jouissance exclusive et définitive sur cette partie commune, la cour d'appel a dénaturé les attestations de M. Vincent, M. B..., Mme A..., violant ainsi l'article 1134 du code civil ;

4/ ALORS QU'en refusant de retenir un droit de jouissance exclusif de Mme X... sur la partie commune constituée par le jardinet, après avoir relevé que l'ensemble des familles habitant l'immeuble avait, dès la livraison de l'immeuble en 1955, consenti à Mme X... la jouissance du jardinet de manière définitive pour compenser l'absence de séchoir et après avoir constaté qu'il résultait des attestations que Mme X... avait entretenu ou fait entretenir son jardinet depuis 1955 et que, depuis 1984, elle justifiait d'un entretien pour son compte par l'entreprise Nantaise de Parcs et Jardins, ce dont il se déduisait que Mme X... exerçait son droit exclusif sur son jardinet depuis plus de 30 ans, de façon continue, paisible, publique et non équivoque et ensuite d'une autorisation donnée par l'unanimité des habitants de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé les articles 1, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 2261 du code civil."

La compagnie d'assurance ne garantit pas l'astreinte prononcée contre le promoteur dans le cas ayant donné lieu à cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué (Chambéry, 29 août 2006) et les productions, que M. X..., promoteur immobilier, gérant de la Société expansion foncière immobilière et industrielle (SEFII), assuré auprès de la société Assurances générales de France IART (AGF), a réalisé des travaux pour un bâtiment de la résidence Le Village du Glacier pour lequel la commune de Chamonix-Mont-Blanc (la commune) a délivré un permis de construire, sans précision sur la hauteur du bâtiment ; que par un arrêt du 8 octobre 1992, la cour d'appel de Chambéry a condamné M. X... à la mise en conformité du bâtiment dont la hauteur devait être limitée à 7 mètres par rapport au terrain naturel, sous astreinte de 500 francs par jour de retard ; que M. X... a assigné le maire de la commune, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Village du Glacier et les AGF aux fins de contestation de divers états de recouvrement émis au titre de l'astreinte prononcée par l'arrêt du 8 octobre 1992 ; que par ordonnance du 25 janvier 2001, faisant suite à un rapport d'expertise, le juge de l'exécution s'est déclaré incompétent pour connaître des demandes relatives à l'astreinte et a, notamment, dit que les AGF devaient garantir M. X... selon les obligations contractuelles et débouté ce dernier de sa demande de dommages-intérêts formée contre la commune ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à supporter les frais nécessaires à l'établissement d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété modificatifs, ainsi que le coût des travaux de remise en conformité et les préjudices résultant de l'exécution de ces travaux, comme les frais de dossier des demandes de permis de construire, de le débouter de ses demandes, spécialement pour la mise en oeuvre de la garantie de la société AGF, et de le condamner aux dépens, alors, selon le moyen :

1°/ que tout jugement doit être motivé à peine de nullité et que la contradiction entre les motifs, ou entre les motifs et le dispositif, équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'occurrence, la cour d'appel a relevé d'une part, que le syndicat des copropriétaires était chargé d'exécuter matériellement les travaux de mise en conformité du bâtiment F, selon certaines modalités, et que ni M. X... ni les AGF ne pouvaient être condamnés à exécuter ces travaux dans la mesure où ils n'étaient pas propriétaires des lieux, étant simplement tenus au paiement du coût de la mise en conformité, d'autre part, que l'astreinte prononcée par la juridiction pénale pour la mise en conformité du bâtiment avait pour but de contraindre M. X... à réaliser matériellement les travaux, obligation personnelle ; que la cour d'appel a décidé que la société d'assurances AGF qui devait garantir M. X... des conséquences pécuniaires et matérielles de sa responsabilité civile ne couvrait pas l'astreinte ; que, cependant, l'astreinte faisait bien partie des frais mis à la charge de M. X... pour la mise en conformité, découlant de son engagement de responsabilité ; qu'en statuant comme elle l'a fait, par des motifs contradictoires, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; que les juges du fond ne jouissent du pouvoir d'interpréter les conventions que si celles-ci sont obscures ou ambiguës mais qu'ils ne peuvent, sous prétexte d'interprétation, altérer le sens d'un écrit clair et précis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a refusé la prise en charge par la société AGF de l'astreinte imposée à M. X... dans le cadre de son engagement de responsabilité pour la mise en conformité du bâtiment ; que la cour d'appel a jugé que, depuis un jugement définitif du 13 décembre 1995, la société AGF devait garantir M. X... des conséquences pécuniaires et matérielles de sa responsabilité civile pour la construction litigieuse ; que, néanmoins, la cour d'appel a estimé que cette garantie ne couvrait pas l'astreinte car celle-ci ne figurait pas dans la définition des risques garantis par la police, l'assureur n'ayant pas à supporter les conséquences de la résistance de son assuré ; que, cependant, sans distinction quant aux astreintes, la police avait pour objet de garantir, quelle que soit la nature de la responsabilité, pour toutes les causes de dommages, les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile ; que les astreintes étaient bien la conséquence de l'engagement de responsabilité civile de l'assuré ; qu'ainsi, dénaturant le contrat d'assurance souscrit auprès de la société AGF, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 1134 du code civil et le principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ;

Mais attendu que l'astreinte est indépendante des dommages-intérêts et a, par sa nature même, pour but de contraindre la partie à exécuter une décision judiciaire ;

Et attendu que la cour d'appel, qui ne s'est pas prononcée sur la liquidation de l'astreinte mais uniquement sur la question de savoir si la garantie offerte par la police d'assurance couvrait l'astreinte, a constaté que celle-ci ne figurait pas dans la définition des risques garantis par le contrat d'assurance responsabilité souscrit par M. X... ; qu'elle en a à bon droit déduit, sans contradiction, que l'assureur n'avait pas à prendre en charge la condamnation à une astreinte et n'avait pas à supporter les conséquences de la résistance de son assuré ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de statuer comme il l'a fait, le déboutant spécialement de sa demande de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

1°/ que chacun est responsable du dommage qu'il a causé par son fait fautif qui peut consister en une négligence ou une imprudence ; que la commune qui délivre un permis de construire sans vérifier que le projet à elle soumis correspond bien aux exigences du plan d'occupation des sols, commet une faute engageant sa responsabilité civile, lorsque le bénéficiaire du permis a construit irrégulièrement en respectant le permis délivré ; qu'en l'espèce, il est établi que la commune a délivré un permis de construire le 28 janvier 1988 sans aucunement se préoccuper de la hauteur des bâtiments au regard du plan d'occupation des sols ; que M. X... a débuté les travaux en 1988 qui ont été achevés le 17 juillet 1990 ; que le non-respect des hauteurs a conduit à des procédures condamnant M. X... alors qu'il était respectueux du permis délivré ; que, par conséquent, en refusant de retenir la responsabilité civile de la commune, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil ;

2°/ que chacun est responsable du dommage qu'il a causé par son fait fautif qui peut consister en une négligence ou une imprudence, même par abstention ; qu'en l'espèce, il est établi que la commune a délivré un permis de construire le 28 janvier 1988 sans aucunement se préoccuper de la hauteur des bâtiments au regard du plan d'occupation des sols ; que si les travaux ont été interrompus le 21 décembre 1989, la commune en a autorisé la reprise dès début janvier 1990 ; que la société SEFII a été invitée à déposer un permis de construire modificatif, sans précision autre, alors que les travaux étaient très largement avancés, à la connaissance de la commune ; que s'étant exécutée, la société SEFII s'est néanmoins vue opposer un refus de la commune le 12 juillet 1990, pour non-respect des hauteurs, alors que les travaux étaient totalement achevés le 17 juillet 1990 ; que, dès lors, en refusant de retenir la responsabilité civile de la commune, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil ;

3°/ que la faute peut consister aussi bien dans une abstention que dans un acte positif ; qu'une abstention choisie alors que la situation de fait commande d'agir, y compris en présence d'une simple possibilité offerte par les textes, n'enlève pas au comportement son caractère fautif ; qu'en l'espèce, pour écarter la responsabilité civile de la commune, la cour d'appel a relevé que les textes n'obligeaient pas la commune à entreprendre les travaux ; que, cependant, disposant de la faculté de faire réaliser des travaux, comme constaté, confrontée à la situation, ayant refusé un permis modificatif après avoir accordé un permis sans s'intéresser aux hauteurs des bâtiments, la commune a préféré s'abstenir, causant ainsi un dommage certain et direct à M. X... ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des articles 1382 et 1383 du code civil ;

Mais attendu que, par motifs propres et adoptés, l'arrêt retient qu'il appartenait à M. X... de respecter le plan d'occupation des sols, la limitation de 7 mètres figurant même dans la demande de permis de construire déposée par ses soins ; que si initialement la commune avait délivré le permis de construire le 28 janvier 1988 sans que n'ait été pris en compte la hauteur du bâtiment F en demandant simplement que les bâtiments accolés soient séparés par des rues piétonnes, elle a pris un arrêté interruptif des travaux le 21 décembre 1989 après constatation du dépassement de la hauteur imposée par le POS ; qu'elle a autorisé la reprise des travaux, après engagement d'une mise en conformité portant sur la hauteur du bâtiment ; qu'enfin, si la commune avait la possibilité au vu des dispositions de l'article 480-9 du code de l'urbanisme de faire procéder d'office aux travaux nécessaires, il ne s'agissait nullement d'une obligation ; 

que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire que M. X... n'était pas fondé à engager la responsabilité de la commune ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes respectives de M. X... et de la société AGF IART ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept avril deux mille huit."