L’arrêt qui suit retient la condamnation d’un syndic à payer personnellement l’artisan auquel il n’avait pas indiqué clairement au nom de quelles copropriétés il avait passé commande de travaux :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 février 2002), que M. Y... X..., artisan-plombier, a assigné la société UFFI-VPS (société UFFI), qui exerce une activité "d'administrateurs de biens, syndic de copropriété, transactions, locations" en paiement d'une certaine somme correspondant au montant d'une série de factures de travaux demeurés impayés ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que l'arrêt précisant dans son en-tête la composition de la Cour lors des débats, du délibéré et du prononcé de l'arrêt et notamment le nom du greffier présent à l'audience au cours de laquelle la décision a été rendue, il y a lieu de présumer, en l'absence d'indications contraires, que la signature apposée au bas de l'écrit est celle de ce greffier ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société UFFI fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande en paiement des factures, alors, selon le moyen :

1 / que l'exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire qui révèle agir pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que M. Y... X... savait nécessairement qu'il contractait avec un mandataire puisque la cour d'appel a relevé qu'il disposait d'informations imprécises sur l'identité et l'adresse complète des mandants ; qu'en déduisant néanmoins l'engagement personnel de la société UFFI-VPS du seul caractère incomplet des informations dont disposait M. Y... X... sur les mandants bien que celui-ci n'ait pu qu'être informé ou non de la qualité de mandataire de son cocontractant et que la loi exige du mandataire une information suffisante des tiers non sur la qualité de mandataire mais sur l'étendue des pouvoirs que lui confère le mandat, la cour d'appel a violé les articles 1997 et 1998 du Code civil ;

2 / que la cour d'appel a relevé que toutes les factures litigieuses avaient été adressées pour règlement à la société UFFI-VPS et que cette société ne justifiait d'aucune protestation à réception de l'une ou l'autre de ces factures ni de diligences tendant à permettre à M. Y... X... de facturer les prestations exécutées à des mandants déterminés ; que la société UFFI-VPS faisait valoir que si, le cas échéant, M. Y... X... avait eu quelques difficultés pour retrouver les coordonnées du mandat concerné par telle ou telle prestation, il lui suffisait d'interroger son service gestion qui lui aurait fourni les précisions complémentaires nécessaires ; qu'en affirmant que la société UFFI-VPS avait agi en son nom propre en raison de l'absence de diligence de celle-ci pour permettre à M. Y... X... de recouvrer ses créances, imputant ainsi à faute à la société UFFI-VPS les négligences de M. Y... X... et sans rechercher, comme cela lui était expressément demandé, si, informé de l'existence de mandants, il s'était renseigné sur les coordonnées exactes de ceux-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1997 et 1998 du Code civil ;

3 / qu'en toute hypothèse, l'obligation faite au syndic de faire réaliser et de payer pour le compte du mandant les travaux urgents ne développe d'effets que dans les rapports entre le syndicat et le syndic et ne saurait avoir pour conséquence l'engagement personnel du syndic vis-à-vis de tiers ; qu'en affirmant que le syndicat pouvait être tenu personnellement envers un entrepreneur qui aurait réalisé des travaux urgents pour le compte de la copropriété, la cour d'appel a violé par fausse application les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967 ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que les factures litigieuses avaient trait pour l'essentiel à de menus travaux, partie d'entre eux ayant fait l'objet de commandes verbales émanant des préposés de la société UFFI, que les ordres de travaux écrits versés aux débats avaient été donnés par cette société sous sa seule dénomination, que si certaines demandes d'intervention indiquaient des noms de "copropriétés", elles ne donnaient aucune précision sur le lieu de facturation et l'adresse des syndicats concernés, que les demandes d'interventions dans des appartements ne précisaient pas l'identité complète de leurs propriétaires ; qu'en l'état de ces imprécisions, M. Y... X... n'était pas à même d'identifier les mandants pour le compte desquels il lui était demandé d'intervenir, que, toutes les factures litigieuses ayant été adressées pour règlement à la société UFFI, celle-ci ne justifiait ni de protestation à réception de l'une ou de l'autre d'entre elles, ni de diligences permettant à M. Y... X... de facturer les prestations exécutées à des mandants déterminés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur les démarches effectuées par M. Y... X... pour identifier les mandants de la société UFFI que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant sur l'urgence de certains travaux, que la société UFFI devait être considérée comme ayant traité en son nom propre et était tenue de régler le montant des prestations facturées ».

Voici un arrêt rendu par la Cour de Cassation du 25 novembre 1997 qui a retenu la responsabilité de l'agent immobilier qui n'avait pas vérifié la solvabilité de son mandant.

On notera que cet arrêt retient aussi que cet intermédiaire professionnel à l'obligation de veiller à ce que toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention soient réunies, et ceci même à l'égard de la partie qui ne lui a pas donné de mandat :

« Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention même à l'égard de l'autre partie ;

Attendu que le Cabinet Mayeux et Hue a reçu des époux Alemani mandat de rechercher un fonds de commerce aux fins d'acquisition ; que suivant acte sous seing privé du 29 juin 1990 la société Atmosphère a cédé un fonds de commerce à la société Dis-Tribue dont M. Alemani était le gérant ; que le chèque de 283 000 francs, tiré sur le compte de ce dernier, en règlement du premier paiement le jour de la signature de l'acte, a été impayé ; que par arrêt du 21 mars 1991 la vente a été résolue ; qu'invoquant le préjudice en résultant pour elles la société Atmosphère et sa gérante, Mme Houssaye, ont recherché la responsabilité contractuelle du cabinet Mayeux et Hue, rédacteur de l'acte, lui reprochant de ne s'être pas assuré de la solvabilité de l'acquéreur ; que cet intermédiaire a opposé n'avoir reçu mandat que du cessionnaire ;

Attendu que, pour débouter Mme Houssaye et la société Atmosphère, l'arrêt attaqué retient que celles-ci, qui ne rapportent pas la preuve du mandat qu'elles prétendaient avoir donné, ne peuvent se prévaloir d'une obligation contractuelle de l'agent immobilier à leur égard quant à la vérification de la solvabilité de l'acquéreur et a fortiori d'une violation de cette obligation ; qu'il ajoute que l'intermédiaire professionnel, qui reçoit des deux parties contractantes mission de rédiger l'acte et de procéder aux formalités a pour seule obligation d'éclairer les parties sur la portée de l'acte et de s'assurer que sont observées les formalités requises pour donner à celui-ci toute son efficacité ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé »