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Voici un arrêt qui retient la résiliation d’un bail rural au motif que l’activité, rurale à l’origine (location de chevaux) était devenue commerciale (hôtellerie et restauration) :

« Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 6 janvier 2006 et 16 octobre 2006), que les consorts X... ont demandé la résiliation du bail rural consenti à M. Y... au motif qu'il exerçait à titre d'activité principale une activité commerciale de restauration et d'hôtellerie alors que le bail avait été consenti pour une activité de loueurs d'équidés et que les lieux n'étaient pas occupés par des chevaux ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :

1 / qu'il résulte des articles L. 411-31 et L. 411-53.2 du code rural que le bail rural ne peut être résilié que si les manquements reprochés au preneur sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; que la cour d'appel en considérant que la résiliation du bail était justifiée par l'abandon du louage d'équidés au profit de l'hôtellerie et de la restauration sans constater que ce changement d'activité compromettait la bonne exploitation du fonds rural et en s'attachant à des considérations étrangères à l'économie du bail lié à la concurrence faite au commerce du bailleur, a violé les textes précités ;

2 / que les manquements du preneur invoqué par le bailleur à l'appui d'une demande de prononcé de la résiliation d'un bail rural doivent être appréciés au jour de cette demande ; que la cour d'appel en se fondant sur un constat d'huissier de justice du 29 mars 2006 pour considérer que M. Y... ne faisait plus de location de chevaux et n'exerçait plus qu'une activité de restauration et d'hôtellerie, et prononcer la résiliation du bail demandé le 21 janvier 2000, a violé l'article L. 411-31 et l'article L. 411-53 du code rural ;

Mais attendu qu'ayant constaté qu'après avoir bénéficié d'un bail rural consenti pour une activité de loueurs d'équidés, M. Y... avait délaissé en grande partie son activité rurale et exerçait maintenant et depuis 1994 au moins, en détournant l'usage des lieux loués, une activité commerciale aux dépens de son bailleur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur le point de savoir si les agissements reprochés étaient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, l'action des consorts X... étant basée sur l'article L. 411-27 du code rural, et qui ne s'est pas fondée sur les seules constatations faites par l'huissier de justice le 29 mars 2006, a légalement justifié sa décision . »

(Cour de Cassation 14 novembre 2007)

Cet arrêt du 15 novembre 2007 retient comme mesure de réparation, à l’encontre d’un copropriétaire qui encombrait un passage commun, non seulement l’obligation d’enlever les objets, mais aussi une astreinte assortissant l’interdiction d’entreposer un quelconque objet dans ce passage.

L’intérêt de l’arrêt est que cette interdiction et cette astreinte n’avaient pas été demandées mais qu’elles ont été décidées par le juge comme « mesure propre à faire cesser le trouble ».

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 21 novembre 2006), que se plaignant de l'encombrement d'un passage commun dans un immeuble en copropriété, M. X... a assigné en référé la société Kenza Invest (la société), aux droits de laquelle se trouve Mme Y..., pour obtenir sur le fondement de l'article 809, alinéa 1er, du nouveau code de procédure civile sa condamnation à procéder sous astreinte à l'enlèvement d'objets dans le passage commun ;

Attendu que la société fait grief à l'arrêt de lui avoir fait interdiction d'entreposer elle-même ou du chef de ses occupants un quelconque objet dans le passage commun en copropriété avec M. X... et dit que cette interdiction était assortie d'une astreinte, alors selon le moyen, que l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties et que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé mais seulement sur ce qui est demandé ; qu'en interdisant purement et simplement à la société Kenza Invest et à tout occupant de son chef d'entreposer tout objet sur les parties communes, quant M. X... sollicitait seulement l'enlèvement des objets qui occupaient actuellement le passage commun, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé les articles 4 et 5 du nouveau code de procédure civile ;

Mais attendu que le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu'il constate ;

Et attendu qu'ayant relevé qu'il résultait des éléments produits aux débats une utilisation abusive du passage dépendant des parties communes de l'immeuble par l'occupant du chef de la société copropriétaire, et que ce comportement contrevenait aux droits de propriété et d'usage concurrents de M. X..., tels que résultant du règlement de copropriété, la cour d'appel, constatant l'existence d'un trouble manifestement illicite, a pu retenir qu'il y avait lieu pour prévenir tout risque de renouvellement de ce trouble, de faire interdiction à la société et à tout occupant de son chef d'entreposer des objets sur les parties communes ».

Ce n’est pas parce que le bailleur vend l’immeuble loué qu’il échappe à l’obligation d’indemniser son ancien locataire à raison de l’absence d’exécution de travaux antérieurs à cette vente :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 mai 2006), que les consorts X..., propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail à Mme Y..., les ont vendus, par acte du 30 avril 2002, à M. Z... ; qu'en juillet 2002, la locataire a assigné le vendeur et l'acquéreur pour voir condamner le vendeur à exécuter les travaux incombant au bailleur et à réparer son trouble de jouissance ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de dire qu'ils seront tenus de réaliser les travaux et de rejeter leur demande tendant à voir exécuter et supporter ces travaux par M. Z..., alors, selon le moyen, que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ; que la vente de l'immeuble loué opère donc, à compter de sa date, transmission à l'acquéreur du contrat de bail et de tous les droits et obligations qui en résultent ; que dès lors, aucune condamnation à exécuter des travaux ne peut être prononcée, postérieurement à la vente, à l'encontre des anciens propriétaires, peu important que l'état de l'immeuble justifiant ces travaux ait préexisté à la vente ou encore que le litige ait pris naissance avant que le bien ne fût cédé, étant au reste observé qu'en l'espèce, l'assignation introductive d'instance est postérieure à la vente ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel viole l'article 1743 du code civil, ensemble l'article 12 du nouveau code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la vente de l'immeuble ne dispensait pas le précédent bailleur de son obligation d'effectuer les travaux qui se sont avérés nécessaires lorsqu'il était propriétaire et lui incombaient, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à Mme Y... une somme à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance subi de septembre 1999 jusqu'au jour du prononcé de l'arrêt et une autre par mois à compter de cette dernière date jusqu'à l'exécution effective des travaux, alors, selon le moyen, que la vente du bien donné à bail emporte, à compter de sa date, transfert sur la tête de l'acquéreur du bien de tous les droits et obligations résultant du bail ; qu'il s'ensuit qu'à compter du 30 avril 2002, date de la vente de l'immeuble loué intervenue entre les consorts X... et M. Z..., seul ce dernier pouvait être regardé comme débiteur de l'obligation d'entretien et de réparation mise à la charge du bailleur par l'article 1719 du code civil ; que dès lors, les consorts X... ne pouvaient, au titre de la période postérieure à la vente, être condamnés à indemniser leur ancienne locataire du trouble de jouissance qu'elle prétendait avoir subi du fait de l'inexécution des travaux incombant au bailleur; que pourtant la cour d'appel met à la seule charge des consorts X... l'indemnisation du trouble de jouissance subi par Mme Y..., non seulement au titre de la période comprise entre la première sommation d'avoir à exécuter les travaux, intervenue en septembre 1999, et le jour de la vente, mais également au titre de la période postérieure à la vente, ce en quoi elle viole de nouveau l'article 1743 du code civil, ensemble les articles 1147 et 1719 du même code ;

Mais attendu qu'ayant retenu que, nonobstant la vente des lieux loués, le précédent bailleur était tenu d'indemniser la locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient alors en sa qualité de propriétaire, et que ce trouble ne cessait que par l'exécution de ces travaux, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ».

(Cour de Cassation 14 novembre 2007)

Cet arrêt juge que doivent être intégrés dès l'origine dans un marché à forfait, la pose de garde-corps indispensables à la sécurité, et qu’en conséquence l’entrepreneur ne peut les facturer comme travaux supplémentaires :

« Attendu que, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 24 mars 2004), la SCI Les Collines de Bregille, maître d'ouvrage, a chargé la société Entreprise Invernizzi de la réalisation d'un ouvrage composé de trois bâtiments, tous corps d'état, selon marché à forfait ; que la livraison étant intervenue avec retard, la société Entreprise Invernizzi a assigné la SCI Collines de Bregille en paiement du prix de travaux supplémentaires ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que le retard dans la livraison était de dix mois, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre la SCI Les Collines de Bregille dans le détail de son argumentation, a souverainement imputé au maître d'ouvrage la moitié de ce retard et limité le montant des pénalités dues par la société Entreprise Invernizzi à la moitié du montant réclamé par la SCI Les Collines de Bregille ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1793 du Code civil ;

Attendu que pour condamner le maître d'ouvrage à payer à l'entrepreneur lié par un marché à forfait, une certaine somme au titre du prix de travaux supplémentaires, l'arrêt retient que les garde-corps n'étaient pas prévus au marché et ne pouvaient pas être intégrés au marché à forfait, que leur pose avait été rendue nécessaire par le bureau de contrôle pour des raisons de sécurité et de mise en conformité de la construction, de sorte que leur règlement était dû par le maître d'ouvrage ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les garde-corps indispensables à la sécurité de l'immeuble devait être intégrés dans le marché forfaitaire initial, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

Cet arrêt du 26 Septembre 2007 offre l'intérêt de suggérer qu'un nouveau délai de rétractation doit être offert à l'acquéreur dans l'hypothèse où entre le compromis et l'acte authentique une modification substantielle de l'objet vendu survient :

« Attendu selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 17 janvier 2006) que, suivant promesse synallagmatique sous seing privé du 21 janvier 2002, les consorts X... ont vendu à M. Y..., sous diverses conditions suspensives, un chalet entouré de parcelles situées en zone constructible du plan d'occupation des sols, de 76 ares 24 centiares ; que, répondant à une demande de renseignement d'urbanisme, le maire de la commune a, le 14 mars 2002, indiqué que plusieurs parcelles étaient situées en zone non constructible ; que M. Y... a refusé de signer l'acte authentique et a demandé l'annulation de la promesse et la restitution de l'indemnité versée ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :

1 / qu'une modification substantielle intervenant entre la date du compromis et la date prévue pour la réitération de l'acte justifie l'ouverture d'un nouveau délai de réflexion ; qu'en se bornant à qualifier de non substantiel le caractère constructible du terrain, sans rechercher si l'introduction d'un nouvel élément, tel que l'inconstructibilité du terrain, dans l'acte authentique de vente par rapport au compromis n'engendrait pas par elle-même l'obligation de notifier le compromis modifié et d'ouvrir ainsi à nouveau un délai de rétractation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2 / qu'aux termes du compromis en date du 21 janvier 2002, il était indiqué que "l'acquéreur déclare : ne pas agir à l'effet des présentes en qualité de professionnel de l'immobilier, vouloir affecter les biens dont la désignation suit à usage d'habitation principale ou secondaire ou à usage locatif d'habitation... Désignation sur la commune de Megève : une propriété... et un terrain attenant et figurant au plan joint... L'acquéreur déclare que les biens et droits immobiliers présentement acquis seront affectés à usage d'habitation" ; que la clause "pour le cas où l'acquéreur souhaiterait édifier des constructions sur les parcelles acquises, il lui est rappelé qu'il devra au préalable obtenir un certificat d'urbanisme de l'article L. 410.1.1 alinéa du code de l'urbanisme sur les propriétés issues de la division" a été barrée ; qu'en déduisant de ces termes clairs et précis que M. Y... n'aurait jamais aucune intention de construire sur le terrain et ce même dans un contexte personnel, et partant que "le caractère constructible ou non des terrains attenants n'était pas substantiel", la cour d'appel en a dénaturé le sens et la portée, violant de ce chef l'article 1134 du code civil ;

3 / que l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ;

qu'en se bornant à retenir l'intention du bénéficiaire du compromis de ne pas construire pour écarter l'erreur, sans rechercher si, au moment de la signature du compromis, le consentement du bénéficiaire de la promesse n'avait pas été vicié par sa conviction erronée que le terrain ne pouvait pas être situé en zone inconstructible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du code civil ;

4 / que l'erreur sur la substance s'entend de celle qui porte sur la matière dont la chose est composée ; qu'en se bornant à retenir que le caractère constructible n'était pas une qualité essentielle du terrain en se fondant sur une intention dénaturée du bénéficiaire du compromis, sans rechercher si le promettant n'aurait pas dû connaître le caractère déterminant attaché à la qualité de constructibilité du terrain, la cour d'appel a, à nouveau, privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du code civil ;

5 / qu'il y a vice caché engageant la responsabilité du vendeur lorsque l'usage de la chose est impropre à celui auquel elle est normalement destinée ; qu'en se bornant à retenir que le bien qu'envisageait d'acquérir le bénéficiaire de la promesse est conforme à sa destination usuelle en ce qu'il est habitable, et partant en faisant totalement abstraction du terrain (76 a, 26 ca) attenant au chalet (1 a 98 ca), sans rechercher si le terrain pouvait également remplir sa destination d'habitation et ainsi permettre une construction future pour une habitation à usage personnel, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1641 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait de la promesse de vente conclue le 21 janvier 2002 que M. Y... avait entendu acheter à Megève une maison d'habitation avec terrain attenant de 7624 m , qu'il avait déclaré dans cet acte ne pas agir en qualité de professionnel de l'immobilier et vouloir affecter les biens à usage d'habitation principale ou secondaire ou à usage locatif d'habitation, que la clause pré-imprimée stipulant que "pour le cas où l'acquéreur souhaiterait édifier des constructions sur les parcelles acquises, il lui est rappelé qu'il devra au préalable obtenir un certificat d'urbanisme de l'article L. 410 1 1 alinéa du code de l'urbanisme sur les propriétés de la division" avait été barrée, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, en a souverainement déduit qu'entre la date de cette promesse et la date prévue pour la réitération de l'acte n'était intervenue aucune modification substantielle pouvant justifier l'ouverture d'un nouveau délai de réflexion puisque compte tenu de la destination donnée au bien dans la promesse, le caractère constructible ou non des terrains attenants n'était pas substantiel ».

La responsabilité d’un notaire à l’égard des banques n’est pas retenue dans cette espèce où des acheteurs emprunteurs avaient acquis de multiples immeubles sans en informer sincèrement les banques qui leur avaient prêté les fonds permettant ces acquisitions :

« Attendu que M. X..., notaire, a donné la forme authentique à des prêts consentis par la Caisse d'épargne d'Alsace, respectivement, aux époux Y..., aux époux Z..., aux époux A... et aux époux B..., lesquels, chacun, entendaient acquérir de la SCI Les Sables, promotrice, un pavillon en l'état futur d'achèvement ; que ces emprunteurs n'ayant pu faire face à leur engagement, la Caisse d'épargne d'Alsace a assigné M. X... en responsabilité, après avoir découvert que les opérations immobilières engagées par ces couples d'acheteurs étaient d'une toute autre ampleur que ce qui lui avait été présenté ; qu'en effet, les achats auxquels avaient procédé chacun de ces couples ne concernaient pas un seul bien immobilier, mais portaient sur sept, huit, voire neuf pavillons, tous financés à l'aide d'emprunts hypothécaires souscrits auprès d'établissements de crédit différents implantés dans la France entière, établissements maintenus dans l'ignorance de l'importance de l'ensemble, pour chacun des ménages d'acheteurs, de l'opération ; que les trente et un actes de vente et de prêt hypothécaire ont été établis par ce notaire ; qu'est intervenue à l'instance, la société Le Crédit logement, laquelle avait cautionné les prêts contractés par les époux Y..., Z... et A... auprès de la banque Société générale et qui s'est trouvée subrogée dans les droits de celle-ci, après l'avoir désintéressée suite à la défaillance des emprunteurs ;

Sur le moyen unique du pourvoi de la Caisse d'épargne d'Alsace (E 06-11.988), pris en ses sept branches :

Attendu que la Caisse d'épargne d'Alsace fait grief à l'arrêt attaqué (Poitiers, 30 novembre 2005) de l'avoir déboutée de ses demandes dirigées contre M. X..., alors, selon le moyen :

1 / que le notaire qui authentifie un acte de prêt hypothécaire, lors même qu'il n'en a pas été le négociateur, a l'obligation, s'il est en mesure de connaître ou de suspecter l'insuffisance du gage, d'appeler l'attention des prêteurs sur cette situation ; qu'en énonçant, pour décharger le notaire de toute responsabilité, qu'il pouvait légitimement ignorer que les acquéreurs des pavillons avaient dissimulé aux banques leur endettement, au cours des négociations relatives à la conclusion des prêts auxquelles il n'avait pas participé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2 / que le notaire n'est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences professionnelles ou les connaissances de ses clients en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; qu'en retenant, pour décharger le notaire de tout devoir de conseil à l'égard du créancier hypothécaire, à l'occasion d'une vente et d'un prêt hypothécaire destiné à financer cette acquisition, que le devoir de conseil du notaire ne s'étendait pas à l'analyse des capacités financières de remboursement d'un acquéreur et à la faisabilité économique de l'opération et qu'il appartient aux établissements de crédit, et à eux seuls, de se préoccuper de l'insolvabilité des emprunteurs et des risques présentés par l'opération qu'ils s'apprêtent à financer, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

3 / qu'à l'occasion de l'établissement d'un acte de prêt hypothécaire, le notaire est tenu d'informer le créancier des risques présentés par l'opération qu'il envisage de financer et de l'endettement excessif de l'emprunteur qui menace l'efficacité de son gage dès lors qu'il en a connaissance ; qu'en affirmant le contraire, après avoir constaté que le notaire avait reçu trente et un contrats de vente, en pleine connaissance des emprunts souscrits par les acquéreurs auprès de différentes banques, sans apport personnel, pour l'acquisition de pavillons d'une valeur individuelle de 857 000 francs, soit un endettement de plus de quatre millions d'euros, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résulte que l'attribution au notaire d'un rôle pivot dans ce montage immobilier lui imposait d'informer la Caisse d'épargne d'Alsace du surendettement des emprunteurs dont il avait nécessairement connaissance ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1382 du code civil ;

4 / que le secret professionnel, qui s'impose au notaire, ne le dispense pas de son devoir de conseil qui lui impose d'informer le créancier hypothécaire de l'insolvabilité de l'emprunteur dont il a connaissance, dès lors qu'elle est déjà acquise ou particulièrement menaçante, et qu'il apparaît d'emblée que l'opération est vouée à un échec certain ; qu'en affirmant que le secret professionnel dispensait le notaire d'informer le créancier des autres actes de vente et de prêt qu'il avait reçus pour le compte d'autres acquéreurs, au lieu de rechercher si le surendettement manifeste des emprunteurs ne promettait pas l'opération à un échec certain dont le notaire était tenu d'avertir la Caisse d'épargne d'Alsace, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

5 / qu'en toute hypothèse les notaires doivent s'abstenir de prêter leur ministère pour conférer le caractère authentique à une convention dont ils savent qu'elle méconnaît les droits de l'une des parties qui leur a confié la défense de leurs intérêts ; qu'en affirmant que le secret professionnel interdisait au notaire d'informer la Caisse d'épargne d'Alsace des autres actes de vente et de prêt qu'il avait établis pour le compte des emprunteurs, quand la connaissance acquise par le notaire de l'insolvabilité des emprunteurs lui interdisait de prêter son concours à l'établissement d'un acte de prêt hypothécaire au préjudice de la Caisse d'épargne d'Alsace, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

6 / qu'en énonçant que l'échec de l'opération immobilière n'est pas imputable à la faute du notaire qui ne s'est pas assuré que les emprunteurs avaient versé l'apport personnel, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette faute ne constituait pas un antécédent nécessaire du préjudice subi par les banques, dès lors que la découverte par le notaire de la défaillance des emprunteurs l'aurait empêché d'instrumenter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

7 / qu'en affirmant que la Caisse d'épargne d'Alsace avait agi avec légèreté blâmable, en s'abstenant de vérifier la situation financière des emprunteurs qu'elle ne connaissait pas et la viabilité de l'opération qu'elle avait accepté de financer, tout en constatant qu'ils lui avaient dissimulé qu'ils avaient souscrit d'autres emprunts auprès d'autres banques, la cour d'appel qui n'a pas recherché, ainsi qu'elle y était invitée, si les informations obtenues des emprunteurs, dans le silence du notaire, étaient de nature à établir leur insolvabilité et le défaut de viabilité de l'opération, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu, d'abord, que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des faits, que la cour d'appel a retenu que M. X..., qui n'était pas intervenu dans la négociation des différents prêts souscrits par les époux Y..., Z..., A... et B..., pouvait légitimement ignorer que ces derniers avaient caché aux banques le fait qu'ils avaient acheté, dans les mêmes conditions, plusieurs maisons et qu'ils avaient déclaré, lors de la demande de prêt notamment à la Caisse d'épargne d'Alsace, qu'ils n'avaient pas souscrit d'autres prêts ; qu'ensuite ayant relevé qu'il n'appartenait pas à M. X..., demeuré étranger à la conclusion des contrats de prêts, de rechercher si le loyer de chacune de ces acquisitions, opération simple, qui n'avait aucun lien avec les autres acquisitions faites par les époux Y..., Z..., A... et B..., pouvait permettre à chacun de ceux-ci de faire face à leurs engagements, la cour d'appel a pu en déduire que, sans manquer à son devoir de conseil, il n'avait pas à se substituer aux banques dans la recherche de solvabilité des acquéreurs et des risques de ces opérations spéculatives ; qu'ensuite, l'arrêt a exactement décidé que le secret professionnel interdisait au notaire de révéler à la Caisse d'épargne d'Alsace qu'il avait été chargé par d'autres établissements financiers de procéder à l'authentification d'autres actes de prêts pour le compte de ces mêmes emprunteurs ; qu'encore, l'arrêt ne retient pas la connaissance qui aurait été celle de M. X... de l'insolvabilité des emprunteurs ; qu'enfin la cour d'appel a fait la recherche visée aux sixième et septième branches ; que l'arrêt n'encourt pas les griefs du moyen ;

Sur le moyen unique du pourvoi de la société Le Crédit logement (P 06-11.076), pris en ses deux branches :

Attendu que cette société fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes dirigées contre M. X..., alors, selon le moyen :

1 / que les notaires doivent s'abstenir de prêter leur ministère pour conférer le caractère authentique à une convention dont ils savent qu'elle méconnaît les droits d'un tiers ; qu'en se bornant à relever, pour débouter le Crédit logement de ses demandes, qu'il n'incombait pas à M. X..., notaire, tenu par le secret professionnel, d'informer les établissements bancaires de ce que les emprunteurs avaient déjà souscrit d'autres emprunts ni de procéder à une analyse financière de leur projet sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée par le Crédit logement, si, en l'état des trente et une ventes intervenues dans le cadre d'une vaste opération de promotion immobilière ayant abouti à des condamnations pénales, emportant un endettement de 26 000 000 francs pour les trois couples d'emprunteurs et correspondant à une charge financière individuelle mensuelle de 70 000 francs, M. X..., dont la cour d'appel a expressément relevé qu'il a reçu l'ensemble des contrats de vente en connaissance de tous les emprunts contractés auprès de différents établissements bancaires disséminés sur l'ensemble du territoire, n'avait pas, sciemment, méconnu les droits du Crédit logement en prêtant son ministère à une opération frauduleuse, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2 / qu'en leur qualité d'officier public, les notaires, responsables envers les tiers de toute faute préjudiciable commise dans l'exercice de leurs fonctions, doivent les alerter lorsqu'ils ont connaissance d'anomalies pouvant engendrer à leur encontre des conséquences dommageables ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;.

Mais attendu qu'il ne ressort pas de l'arrêt que M. X..., en taisant l'importance de l'endettement des emprunteurs, ait sciemment voulu tromper les établissements de crédit, notamment la banque Société générale, dans les droits de laquelle la société Le Crédit logement se trouve subrogée, et à laquelle s'étaient adressés les époux Y..., Z... et A... ; qu'en outre le notaire n'était pas tenu envers la caution, dont il n'est pas établi qu'il ait eu connaissance de son engagement, d'un quelconque devoir de conseil ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ».

(Cour de Cassation 28 juin 2007)

La loi Carrez exclut du mesurage les caves, et si une cave désignée comme telle au règlement de copropriété a été transformée en cuisine, elle reste exclue de ce mesurage :

« Attendu que les consorts Y..., qui, selon acte dressé par la SCP Millet-Montazeaud, notaire, avec la collaboration de la SCP Bertrand-Letellier, également notaire, avaient vendu à Mme X... un bien immobilier, composé de huit lots de copropriété, dont, en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ils avaient fait effectuer le mesurage par la société coopérative Association de topographes-géomètres et techniciens d'études (ATGT), ont été assignés par l'acquéreuse en restitution d'une partie du prix de vente en raison d'une moindre mesure de la superficie des lots ; qu'ils ont demandé la garantie des sociétés civiles professionnelles notariales et du cabinet d'experts-géomètres ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal de la SCP Millet-Montazeaud auquel s'associe la SCP Bertrand-Letellier :

Vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour condamner in solidum la SCP Millet-Montazeaud et la SCP Bertrand-Letellier à garantir les consorts Y... à hauteur de la moitié de la condamnation prononcée contre eux, l'arrêt retient que, pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte les surfaces réellement habitables sans s'attacher à la désignation des lots résultant du règlement de copropriété et qu'en conséquence, la partie du lot, désigné comme étant une cave dans le règlement de copropriété, qui avait été aménagée en cuisine, pouvait être comprise dans la détermination de la superficie prévue par ce texte;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que les caves étaient expressément exclues de la superficie de la partie privative des lots, mentionnée à l'article susvisé, la cour d'appel a violé ce texte ».

(Cour de Cassation 21 novembre 2006)

Il n’est pas possible de prétendre à un droit à la vue sur la mer dans un lotissement qui permet la construction d’une autre maison devant celle dont on est propriétaire :

« Attendu que les époux X... ont acquis en 1996, un terrain dans un lotissement autorisé et y ont fait construire un immeuble qu'ils occupent; que Mme Y..., propriétaire d'une parcelle voisine dans le même lotissement, a entrepris, début 1999, d'y faire construire une villa; que les époux X..., soutenant que la construction de Mme Y... n'était pas conforme au permis de construire ni au cahier des charges du lotissement, et qu'ils subissaient un préjudice résultant notamment d'une perte de vue sur la mer, ont saisi la juridiction judiciaire ;

Sur le premier moyen :

Attendu qu'ils font grief à l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 17 juin 2002) d'avoir déclaré recevable l'appel de Mme Y... alors, selon le moyen, que l'article 915 du nouveau Code de procédure civile imposant la radiation de l'affaire lorsque l'appelant n'a pas conclu dans le délai de quatre mois qui lui est imparti par ce texte, la cour d'appel l'a violé en déclarant recevables les conclusions de Mme Y..., déposées postérieurement à l'expiration de ce délai ;

Mais attendu que la cour d'appel, constatant que l'affaire n'avait pas été radiée du rôle, a jugé à bon droit que l'appelant pouvait conclure après l'expiration du délai de quatre mois prévu au texte précité ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, pris en ses deux branches :

Attendu que les époux X... font encore grief à l'arrêt d'avoir rejeté leurs demandes en démolition de la construction édifiée par Mme Y... et en réparation de leur préjudice du chef de cette construction alors, selon le moyen :

1 / d'une part, que le juge civil n'est pas compétent pour apprécier la légalité des actes administratifs individuels ; que, dès lors, en appréciant elle-même la conformité du permis de construire aux règles d'urbanisme et au règlement du lotissement et celle de la construction édifiée au permis de construire au lieu de renvoyer ces questions, préjudicielles, à la juridiction administrative, la cour d'appel a violé le principe de la séparation des autorités administrative et judiciaire posé par la loi des 16 et 24 août 1790 et par le décret du 16 fructidor an III, ensemble l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme ;

2 / d'autre part et en tout état de cause que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; que, dès lors, en se fondant de façon inopérante sur la conformité de la construction de Mme Y... aux règles d'urbanisme et de lotissement et à son permis de construire, pour nier que la privation de vues sur la mer leur avait causé aux époux X... un préjudice et leur refuser tout droit personnel à avoir une vue sur la mer, sans rechercher si, indépendamment de la légalité du permis de construire, la perte de vues par eux invoquée ne constituait pas un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage justifiant leurs demandes en démolition et en dommages-intérêts, la cour d'appel a violé les articles 544, 1143 et 1382 du Code civil ;

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel n'a pas excédé ses pouvoirs en constatant la conformité de la construction litigieuse au permis de construire et aux règles d'urbanisme, et ce, au vu du certificat de conformité délivré à Mme Y... ; qu'ainsi, elle n'a pas apprécié la légalité du permis lui-même, laquelle ne faisait l'objet d'aucune question préjudicielle soulevée par les parties ;

Attendu, d'autre part, qu'elle a exclu l'existence d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage résultant de la privation de vues sur la mer, invoqué par les époux X..., en relevant que ceux-ci ne pouvaient prétendre bénéficier sur un lotissement permettant la construction de villas individuelles d'un droit de vue sur la mer ».

(Cour de Cassation 8 juin 2004)

Par cet arrêt du 24 mars 1993 une commune a été condamnée « en sa double qualité de vendeur et de lotisseur » à indemniser un particulier auquel elle avait vendu une parcelle dans un lotissement et qui avait été victime d’un glissement de terrain :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 16 janvier 1991), que M. Cospin, qui avait acquis de la commune d'Ossun, dans un lotissement créé par celle-ci, une parcelle, y a édifié une maison d'habitation ; qu'à la suite de chutes de neige, qualifiées par arrêté ministériel de catastrophe naturelle et qui entraînèrent un glissement du terrain situé au dessus du lotissement, la maison de M. Cospin a subi de graves dommages ; que M. Cospin a assigné la commune en réparation de son préjudice ;

Attendu que la commune d'Ossun fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande et de la condamner à réparer l'intégralité du dommage subi par M. Cospin, alors, selon le moyen, 1°) que du fait que le glissement de terrain litigieux avait été qualifié de catastrophe naturelle, il en résultait nécessairement que la cause déterminante du dommage subi par M. Cospin résidait dans l'intensité anormale d'un agent naturel, en l'espèce, une chute de neige exceptionnelle ; qu'en refusant à cet événement les caractères de la force majeure exonératoire, sans aucunement constater que la commune d'Ossun, lotisseur occasionnel, pouvait normalement prévoir, lors de la vente de la parcelle lotie à M. Cospin, le risque de glissement de terrain qui s'est réalisé sous l'effet de la chute de neige, la cour d'appel a violé l'article 1148 du Code civil ; 2°) qu'en tout cas, pour avoir décidé que M. Cospin était en droit d'obtenir de la commune d'Ossun réparation intégrale de son dommage, nonobstant l'intervention d'un agent extérieur, qualifié de catastrophe naturelle, cause étrangère à la commune, constitutive d'un cas fortuit qui devait entraîner une exonération au moins partielle, la cour d'appel n'a pas donné une base légale à sa décision au regard des articles 1147 et 1148 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la parcelle de M. Cospin étant située sur un sol argileux, anciennement exploité comme carrière et depuis remblayé, le glissement du terrain était très prévisible, la cour d'appel, qui ne pouvait tirer de la simple constatation administrative de catastrophe naturelle, donnée à un événement, la conséquence nécessaire que cet événement avait, dans les rapports contractuels des parties, le caractère de force majeure, a légalement justifié sa décision en relevant que la commune, tenue en sa double qualité de vendeur et de lotisseur, à une obligation de livrer un terrain conforme à l'usage auquel il était destiné, avait fourni un terrain exposé par sa nature et sa situation mêmes à un glissement ».

Cette décision du 28 juin 2007 retient la notion de troubles du voisinage appliquée à des enseignes d’une taille excessive et placées de façon illicite :

« Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 juin 2005) que la société Agrivo est propriétaire de locaux situés au premier étage de l'immeuble sis à Antibes, 12-14 boulevard Albert 1er, qu'elle a donnés à bail à la société civile professionnelle Agostini et Rivaux, ophtalmologistes associés ; qu'après avoir fait constater par acte d'huissier de justice que le locataire des époux X..., propriétaires des locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, avait fait installer sur la façade des enseignes lumineuses qui étaient source de propagation continue et violente de lumière dans les salles d'auscultation, elle a fait assigner les époux X..., en présence du syndicat des copropriétaires, devant le tribunal de grande instance pour voir constater que les enseignes créaient un trouble anormal du voisinage et pour voir condamner les époux X... à déposer celles-ci et à l'indemniser de son préjudice ; que par jugement du 21 janvier 2000, le tribunal a condamné les époux X... à procéder à la dépose des enseignes, sous astreinte, et a alloué à la société Agrivo une certaine somme à titre de dommages-intérêts ; que les époux X... ont interjeté appel du jugement en faisant notamment valoir que l'enseigne lumineuse avait été retirée au départ de leur locataire et remplacée, dans l'intérêt de leur nouveau locataire, par un simple panneau qui ne provoquait plus de gêne pour l'activité des médecins ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les avoir condamnés à retirer ou faire retirer, dans les 10 jours de la signification de l'arrêt, et passé ce délai, sous astreinte, les enseignes installées avec la mention Bazar du Sud, ainsi que l'ensemble de l'installation alors, selon le moyen, que l'existence d'un trouble anormal de voisinage suppose le constat, par le juge, non seulement de l'anormalité du trouble mais également du préjudice personnel qui en découle pour la victime ; que dès lors, en se bornant à affirmer, pour ordonner sous astreinte le retrait des enseignes Bazar du Sud, que ces panneaux avaient une taille excessive et un emplacement illicite, sans rechercher si les sociétés Agrivo et Agostini Rivaud, qui avaient initialement demandé le retrait d'enseignes lumineuses gênant l'activité du cabinet d'ophtalmologie installé au premier étage, continuaient à subir un dommage quelconque depuis le retrait de ces enseignes et leur remplacement par les simples panonceaux du nouvel exploitant des locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'un dommage personnel causé aux demanderesses, a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage ;

Mais attendu que l'arrêt retient que même si les troubles provoqués par l'enseigne lumineuse ont cessé, se continue et se pérennise une situation excédant les inconvénients normaux du voisinage en raison de la taille excessive des panneaux et de leur emplacement illicite ;

Qu'en l'état de ces constatations et énonciations procédant de son appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve soumis au débat, la cour d'appel a légalement justifié sa décision. »