Cet arrêt du 26 Septembre 2007 offre l'intérêt de suggérer qu'un nouveau délai de rétractation doit être offert à l'acquéreur dans l'hypothèse où entre le compromis et l'acte authentique une modification substantielle de l'objet vendu survient :

« Attendu selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 17 janvier 2006) que, suivant promesse synallagmatique sous seing privé du 21 janvier 2002, les consorts X... ont vendu à M. Y..., sous diverses conditions suspensives, un chalet entouré de parcelles situées en zone constructible du plan d'occupation des sols, de 76 ares 24 centiares ; que, répondant à une demande de renseignement d'urbanisme, le maire de la commune a, le 14 mars 2002, indiqué que plusieurs parcelles étaient situées en zone non constructible ; que M. Y... a refusé de signer l'acte authentique et a demandé l'annulation de la promesse et la restitution de l'indemnité versée ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :

1 / qu'une modification substantielle intervenant entre la date du compromis et la date prévue pour la réitération de l'acte justifie l'ouverture d'un nouveau délai de réflexion ; qu'en se bornant à qualifier de non substantiel le caractère constructible du terrain, sans rechercher si l'introduction d'un nouvel élément, tel que l'inconstructibilité du terrain, dans l'acte authentique de vente par rapport au compromis n'engendrait pas par elle-même l'obligation de notifier le compromis modifié et d'ouvrir ainsi à nouveau un délai de rétractation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2 / qu'aux termes du compromis en date du 21 janvier 2002, il était indiqué que "l'acquéreur déclare : ne pas agir à l'effet des présentes en qualité de professionnel de l'immobilier, vouloir affecter les biens dont la désignation suit à usage d'habitation principale ou secondaire ou à usage locatif d'habitation... Désignation sur la commune de Megève : une propriété... et un terrain attenant et figurant au plan joint... L'acquéreur déclare que les biens et droits immobiliers présentement acquis seront affectés à usage d'habitation" ; que la clause "pour le cas où l'acquéreur souhaiterait édifier des constructions sur les parcelles acquises, il lui est rappelé qu'il devra au préalable obtenir un certificat d'urbanisme de l'article L. 410.1.1 alinéa du code de l'urbanisme sur les propriétés issues de la division" a été barrée ; qu'en déduisant de ces termes clairs et précis que M. Y... n'aurait jamais aucune intention de construire sur le terrain et ce même dans un contexte personnel, et partant que "le caractère constructible ou non des terrains attenants n'était pas substantiel", la cour d'appel en a dénaturé le sens et la portée, violant de ce chef l'article 1134 du code civil ;

3 / que l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ;

qu'en se bornant à retenir l'intention du bénéficiaire du compromis de ne pas construire pour écarter l'erreur, sans rechercher si, au moment de la signature du compromis, le consentement du bénéficiaire de la promesse n'avait pas été vicié par sa conviction erronée que le terrain ne pouvait pas être situé en zone inconstructible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du code civil ;

4 / que l'erreur sur la substance s'entend de celle qui porte sur la matière dont la chose est composée ; qu'en se bornant à retenir que le caractère constructible n'était pas une qualité essentielle du terrain en se fondant sur une intention dénaturée du bénéficiaire du compromis, sans rechercher si le promettant n'aurait pas dû connaître le caractère déterminant attaché à la qualité de constructibilité du terrain, la cour d'appel a, à nouveau, privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du code civil ;

5 / qu'il y a vice caché engageant la responsabilité du vendeur lorsque l'usage de la chose est impropre à celui auquel elle est normalement destinée ; qu'en se bornant à retenir que le bien qu'envisageait d'acquérir le bénéficiaire de la promesse est conforme à sa destination usuelle en ce qu'il est habitable, et partant en faisant totalement abstraction du terrain (76 a, 26 ca) attenant au chalet (1 a 98 ca), sans rechercher si le terrain pouvait également remplir sa destination d'habitation et ainsi permettre une construction future pour une habitation à usage personnel, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1641 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait de la promesse de vente conclue le 21 janvier 2002 que M. Y... avait entendu acheter à Megève une maison d'habitation avec terrain attenant de 7624 m , qu'il avait déclaré dans cet acte ne pas agir en qualité de professionnel de l'immobilier et vouloir affecter les biens à usage d'habitation principale ou secondaire ou à usage locatif d'habitation, que la clause pré-imprimée stipulant que "pour le cas où l'acquéreur souhaiterait édifier des constructions sur les parcelles acquises, il lui est rappelé qu'il devra au préalable obtenir un certificat d'urbanisme de l'article L. 410 1 1 alinéa du code de l'urbanisme sur les propriétés de la division" avait été barrée, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, en a souverainement déduit qu'entre la date de cette promesse et la date prévue pour la réitération de l'acte n'était intervenue aucune modification substantielle pouvant justifier l'ouverture d'un nouveau délai de réflexion puisque compte tenu de la destination donnée au bien dans la promesse, le caractère constructible ou non des terrains attenants n'était pas substantiel ».

La responsabilité d’un notaire à l’égard des banques n’est pas retenue dans cette espèce où des acheteurs emprunteurs avaient acquis de multiples immeubles sans en informer sincèrement les banques qui leur avaient prêté les fonds permettant ces acquisitions :

« Attendu que M. X..., notaire, a donné la forme authentique à des prêts consentis par la Caisse d'épargne d'Alsace, respectivement, aux époux Y..., aux époux Z..., aux époux A... et aux époux B..., lesquels, chacun, entendaient acquérir de la SCI Les Sables, promotrice, un pavillon en l'état futur d'achèvement ; que ces emprunteurs n'ayant pu faire face à leur engagement, la Caisse d'épargne d'Alsace a assigné M. X... en responsabilité, après avoir découvert que les opérations immobilières engagées par ces couples d'acheteurs étaient d'une toute autre ampleur que ce qui lui avait été présenté ; qu'en effet, les achats auxquels avaient procédé chacun de ces couples ne concernaient pas un seul bien immobilier, mais portaient sur sept, huit, voire neuf pavillons, tous financés à l'aide d'emprunts hypothécaires souscrits auprès d'établissements de crédit différents implantés dans la France entière, établissements maintenus dans l'ignorance de l'importance de l'ensemble, pour chacun des ménages d'acheteurs, de l'opération ; que les trente et un actes de vente et de prêt hypothécaire ont été établis par ce notaire ; qu'est intervenue à l'instance, la société Le Crédit logement, laquelle avait cautionné les prêts contractés par les époux Y..., Z... et A... auprès de la banque Société générale et qui s'est trouvée subrogée dans les droits de celle-ci, après l'avoir désintéressée suite à la défaillance des emprunteurs ;

Sur le moyen unique du pourvoi de la Caisse d'épargne d'Alsace (E 06-11.988), pris en ses sept branches :

Attendu que la Caisse d'épargne d'Alsace fait grief à l'arrêt attaqué (Poitiers, 30 novembre 2005) de l'avoir déboutée de ses demandes dirigées contre M. X..., alors, selon le moyen :

1 / que le notaire qui authentifie un acte de prêt hypothécaire, lors même qu'il n'en a pas été le négociateur, a l'obligation, s'il est en mesure de connaître ou de suspecter l'insuffisance du gage, d'appeler l'attention des prêteurs sur cette situation ; qu'en énonçant, pour décharger le notaire de toute responsabilité, qu'il pouvait légitimement ignorer que les acquéreurs des pavillons avaient dissimulé aux banques leur endettement, au cours des négociations relatives à la conclusion des prêts auxquelles il n'avait pas participé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2 / que le notaire n'est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences professionnelles ou les connaissances de ses clients en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; qu'en retenant, pour décharger le notaire de tout devoir de conseil à l'égard du créancier hypothécaire, à l'occasion d'une vente et d'un prêt hypothécaire destiné à financer cette acquisition, que le devoir de conseil du notaire ne s'étendait pas à l'analyse des capacités financières de remboursement d'un acquéreur et à la faisabilité économique de l'opération et qu'il appartient aux établissements de crédit, et à eux seuls, de se préoccuper de l'insolvabilité des emprunteurs et des risques présentés par l'opération qu'ils s'apprêtent à financer, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

3 / qu'à l'occasion de l'établissement d'un acte de prêt hypothécaire, le notaire est tenu d'informer le créancier des risques présentés par l'opération qu'il envisage de financer et de l'endettement excessif de l'emprunteur qui menace l'efficacité de son gage dès lors qu'il en a connaissance ; qu'en affirmant le contraire, après avoir constaté que le notaire avait reçu trente et un contrats de vente, en pleine connaissance des emprunts souscrits par les acquéreurs auprès de différentes banques, sans apport personnel, pour l'acquisition de pavillons d'une valeur individuelle de 857 000 francs, soit un endettement de plus de quatre millions d'euros, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résulte que l'attribution au notaire d'un rôle pivot dans ce montage immobilier lui imposait d'informer la Caisse d'épargne d'Alsace du surendettement des emprunteurs dont il avait nécessairement connaissance ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1382 du code civil ;

4 / que le secret professionnel, qui s'impose au notaire, ne le dispense pas de son devoir de conseil qui lui impose d'informer le créancier hypothécaire de l'insolvabilité de l'emprunteur dont il a connaissance, dès lors qu'elle est déjà acquise ou particulièrement menaçante, et qu'il apparaît d'emblée que l'opération est vouée à un échec certain ; qu'en affirmant que le secret professionnel dispensait le notaire d'informer le créancier des autres actes de vente et de prêt qu'il avait reçus pour le compte d'autres acquéreurs, au lieu de rechercher si le surendettement manifeste des emprunteurs ne promettait pas l'opération à un échec certain dont le notaire était tenu d'avertir la Caisse d'épargne d'Alsace, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

5 / qu'en toute hypothèse les notaires doivent s'abstenir de prêter leur ministère pour conférer le caractère authentique à une convention dont ils savent qu'elle méconnaît les droits de l'une des parties qui leur a confié la défense de leurs intérêts ; qu'en affirmant que le secret professionnel interdisait au notaire d'informer la Caisse d'épargne d'Alsace des autres actes de vente et de prêt qu'il avait établis pour le compte des emprunteurs, quand la connaissance acquise par le notaire de l'insolvabilité des emprunteurs lui interdisait de prêter son concours à l'établissement d'un acte de prêt hypothécaire au préjudice de la Caisse d'épargne d'Alsace, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

6 / qu'en énonçant que l'échec de l'opération immobilière n'est pas imputable à la faute du notaire qui ne s'est pas assuré que les emprunteurs avaient versé l'apport personnel, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette faute ne constituait pas un antécédent nécessaire du préjudice subi par les banques, dès lors que la découverte par le notaire de la défaillance des emprunteurs l'aurait empêché d'instrumenter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

7 / qu'en affirmant que la Caisse d'épargne d'Alsace avait agi avec légèreté blâmable, en s'abstenant de vérifier la situation financière des emprunteurs qu'elle ne connaissait pas et la viabilité de l'opération qu'elle avait accepté de financer, tout en constatant qu'ils lui avaient dissimulé qu'ils avaient souscrit d'autres emprunts auprès d'autres banques, la cour d'appel qui n'a pas recherché, ainsi qu'elle y était invitée, si les informations obtenues des emprunteurs, dans le silence du notaire, étaient de nature à établir leur insolvabilité et le défaut de viabilité de l'opération, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu, d'abord, que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des faits, que la cour d'appel a retenu que M. X..., qui n'était pas intervenu dans la négociation des différents prêts souscrits par les époux Y..., Z..., A... et B..., pouvait légitimement ignorer que ces derniers avaient caché aux banques le fait qu'ils avaient acheté, dans les mêmes conditions, plusieurs maisons et qu'ils avaient déclaré, lors de la demande de prêt notamment à la Caisse d'épargne d'Alsace, qu'ils n'avaient pas souscrit d'autres prêts ; qu'ensuite ayant relevé qu'il n'appartenait pas à M. X..., demeuré étranger à la conclusion des contrats de prêts, de rechercher si le loyer de chacune de ces acquisitions, opération simple, qui n'avait aucun lien avec les autres acquisitions faites par les époux Y..., Z..., A... et B..., pouvait permettre à chacun de ceux-ci de faire face à leurs engagements, la cour d'appel a pu en déduire que, sans manquer à son devoir de conseil, il n'avait pas à se substituer aux banques dans la recherche de solvabilité des acquéreurs et des risques de ces opérations spéculatives ; qu'ensuite, l'arrêt a exactement décidé que le secret professionnel interdisait au notaire de révéler à la Caisse d'épargne d'Alsace qu'il avait été chargé par d'autres établissements financiers de procéder à l'authentification d'autres actes de prêts pour le compte de ces mêmes emprunteurs ; qu'encore, l'arrêt ne retient pas la connaissance qui aurait été celle de M. X... de l'insolvabilité des emprunteurs ; qu'enfin la cour d'appel a fait la recherche visée aux sixième et septième branches ; que l'arrêt n'encourt pas les griefs du moyen ;

Sur le moyen unique du pourvoi de la société Le Crédit logement (P 06-11.076), pris en ses deux branches :

Attendu que cette société fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes dirigées contre M. X..., alors, selon le moyen :

1 / que les notaires doivent s'abstenir de prêter leur ministère pour conférer le caractère authentique à une convention dont ils savent qu'elle méconnaît les droits d'un tiers ; qu'en se bornant à relever, pour débouter le Crédit logement de ses demandes, qu'il n'incombait pas à M. X..., notaire, tenu par le secret professionnel, d'informer les établissements bancaires de ce que les emprunteurs avaient déjà souscrit d'autres emprunts ni de procéder à une analyse financière de leur projet sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée par le Crédit logement, si, en l'état des trente et une ventes intervenues dans le cadre d'une vaste opération de promotion immobilière ayant abouti à des condamnations pénales, emportant un endettement de 26 000 000 francs pour les trois couples d'emprunteurs et correspondant à une charge financière individuelle mensuelle de 70 000 francs, M. X..., dont la cour d'appel a expressément relevé qu'il a reçu l'ensemble des contrats de vente en connaissance de tous les emprunts contractés auprès de différents établissements bancaires disséminés sur l'ensemble du territoire, n'avait pas, sciemment, méconnu les droits du Crédit logement en prêtant son ministère à une opération frauduleuse, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2 / qu'en leur qualité d'officier public, les notaires, responsables envers les tiers de toute faute préjudiciable commise dans l'exercice de leurs fonctions, doivent les alerter lorsqu'ils ont connaissance d'anomalies pouvant engendrer à leur encontre des conséquences dommageables ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;.

Mais attendu qu'il ne ressort pas de l'arrêt que M. X..., en taisant l'importance de l'endettement des emprunteurs, ait sciemment voulu tromper les établissements de crédit, notamment la banque Société générale, dans les droits de laquelle la société Le Crédit logement se trouve subrogée, et à laquelle s'étaient adressés les époux Y..., Z... et A... ; qu'en outre le notaire n'était pas tenu envers la caution, dont il n'est pas établi qu'il ait eu connaissance de son engagement, d'un quelconque devoir de conseil ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ».

(Cour de Cassation 28 juin 2007)