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  • Installations classées, cessation des travaux et compétence judiciaire

    Par cette décision du 17 octobre dernier, la Cour de Cassation rappelle que les juridictions judiciaires ne peuvent connaître d'une demande tendant à ce qu'il soit enjoint aux propriétaires d'une installation classée de n'engager aucun travaux sur le site, dès lors que cette demande tend nécessairement au contrôle, à l'annulation ou à la réformation des décisions prises par l'autorité administrative dans l'exercice de ses prérogatives de puissance publique, c'est-à-dire en l'espèce de contrôle des installations classées :

    « Attendu que l'association Fare Sud et le syndicat d'agglomération nouvelle (SAN) Provence Ouest ont assigné, en référé, la société Evere, constructeur, au titre d'une délégation de service public consentie par la communauté urbaine de Marseille Provence métropole, d'un centre de traitement des déchets ménagers implanté sur la commune de Fos-sur-mer, installation classée autorisée par le préfet, pour qu'il lui soit enjoint de n'engager aucun travaux sur le site et qu'une expertise soit ordonnée au motif que la présence de lys maritimes, espèce végétale protégée, avait été constatée sur le terrain d'assiette de l'unité de traitement ; que le juge des référés a fait droit à la demande ;

    Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué (Aix-en-Provence, 26 septembre 2006) d'avoir fait droit au déclinatoire de compétence du préfet ;

    Attendu qu'ayant relevé qu'en ordonnant une expertise pour rechercher si les travaux publics autorisés d'un centre de traitement de déchets ménagers relevant de la législation des établissements classés étaient de nature à porte atteinte à des espèces protégées et définir les travaux et aménagements nécessaires à leur sauvegarde et en ordonnant, à peine d'astreinte, la suspension des travaux publics autorisés, la cour d'appel en a exactement déduit que la connaissance des questions qui étaient soumises au juge judiciaire des référés tendait nécessairement au contrôle, à l'annulation ou à la réformation des décisions prise par l'autorité administrative dans l'exercice de ses prérogatives de puissance publique, de sorte que ce juge s'était substitué et avait fait échec au contrôle administratif mis en oeuvre par les services compétents ainsi qu'à l'exercice de leurs prérogatives de puissance publique et que les demandes, qui ne relevaient pas, fût-ce pour partie, de la compétence de l'ordre judiciaire, relevaient de la compétence du juge administratif ; que les moyens ne peuvent être accueillis ».

  • Boulangerie, dépôt-vente de pain et propriété commerciale

    Un bailleur avait imaginé de contester le droit à la propriété commerciale de commerçants qui exploitaient un dépôt vente de pain, au motif qu'ils ne fabriquaient pas le pain sur place et ne respectaient donc pas la destination prévue au bail. La Cour de Cassation donne tort à ce bailleur en considérant que rien n'oblige le boulanger à fabriquer son pain dans le local commercial.

    « Vu l'article L. 145-8 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil ;

    Attendu que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ;

    que le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section VIII du chapitre V du titre IV du code de commerce, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9 ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier,15 mars 2005), que, par acte du 24 juillet 2001, les époux X..., preneurs à bail de locaux à usage commercial appartenant aux époux Y..., ont sollicité le renouvellement de leur bail à compter du 1er juillet 2002 ; que, par acte du 14 septembre 2001, les époux Y... leur ont opposé un refus de renouvellement au motif qu'aucun fonds de boulangerie pâtisserie n'était exploité dans les lieux loués conformément à la destination prévue par le bail, puis les ont assignés en dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux ;

    Attendu que, pour accueillir la demande des bailleurs, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'il résulte des pièces produites au débat que le pain et les pâtisseries vendus dans les lieux loués sont fabriqués dans une autre boulangerie pâtisserie exploitée par les preneurs, que les locaux pris à bail par ces derniers ne servent plus que de dépôt-vente et qu'ils ne sont plus affectés à l'activité de boulangerie pâtisserie contractuellement prévue ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que la clause de destination de boulangerie-pâtisserie prévue au bail n'imposait pas, à défaut de stipulations particulières, la fabrication artisanale et la vente dans le même local donné à bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

    (Cour de Cassation 27 juin 2007)

     

  • Dol, dommages intérêts et paiement du solde du prix

    Des acquéreurs qui ont obtenu la condamnation de leur vendeur à des dommages et intérêts ne peuvent cependant s'opposer au paiement du solde du prix de vente, qui se compense avec les dommages et intérêts qui leur ont été alloués :

    « Attendu selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 26 septembre 2006), rendu sur renvoi après cassation (Civ.3 , 12 janvier 2005, pourvoi n° 03-17.081), que les époux X... ont acquis le 23 août 1985, de la société civile professionnelle Bautugan ( la SCI ), une parcelle constructible ; que le 18 février 1986, la SCI leur a fait délivrer un commandement de payer le solde du prix ; qu'à la suite de l'éboulement de la falaise située en fond de parcelle, ils ont sollicité une indemnisation sur le fondement du dol ; que par arrêts irrévocables des 2 novembre 1992 et 9 janvier 1995, la cour d'appel de Lyon a retenu l'existence d'un dol par réticence, écarté toute demande formée au titre des travaux confortatifs, à raison de ceux réalisés en cours de procédure, à l'initiative et aux frais de la principauté de Monaco, alloué une certaine somme aux époux X..., en réparation des autres chefs de préjudices et constaté le bien-fondé de l'opposition formée par les acquéreurs contre le commandement de payer du 18 février 1986, à hauteur des dommages-intérêts alloués ; que le 6 février 1996 M. Y..., mandataire ad hoc de la SCI , a fait délivrer un second commandement d'avoir à payer le solde du prix de vente exigible diminué des dommages-intérêts alloués par l'arrêt du 9 janvier 1995 ainsi que les intérêts au taux légal calculés à compter du 18 février 1986 et le montant de la clause pénale conventionnelle ;

    Sur le premier moyen :

    Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'avoir déclaré valable le commandement de payer du 6 février 1996 , alors, selon le moyen, que l'acheteur ne doit l'intérêt du prix de vente à compter de la sommation de payer qu'à la condition que le prix soit alors exigible, ce qui n'est pas le cas lorsque le vendeur n'a pas complètement exécuté son obligation de délivrance ; que, dès lors, en jugeant que c'était de façon inopérante que les époux X... soutenaient, pour justifier ne pas avoir à régler les intérêts du solde du prix de vente à compter du commandement du 18 février 1986, que l'exécution complète de l'obligation de délivrance pesant sur leur venderesse n'était intervenue qu'à compter de l'achèvement des travaux de confortement de la falaise, la cour d'appel a violé les articles 1651 et 1652 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant retenu que la vente était parfaite, qu'en conséquence du dol les acquéreurs avaient demandé et obtenu l'allocation de dommages-intérêts, que le prix n'était pas contesté, que l'opposition au commandement de payer du 18 février 1986 n'avait été admise qu'à concurrence de la somme allouée à titre de dommages-intérêts, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que les moyens tirés du défaut de la chose livrée, de la menace d'éviction et du défaut de délivrance étaient inopérants, a retenu à bon droit que le prix restant dû après compensation était demeuré exigible depuis le jour de la vente ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le second moyen :

    Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande subsidiaire tendant à la réduction de la clause pénale, alors, selon le moyen, que le mandataire ad hoc de la SCI Bautugan ne prétendait pas dans ses conclusions d'appel que la demande des époux X... tendant à la réduction de la clause pénale se serait heurtée à la chose jugée par l'arrêt du 9 janvier 1995 ;

    Qu’en relevant cette fin de non-recevoir d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs explications, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau code de procédure civile ;

    Mais attendu qu'ayant retenu que l'arrêt irrévocable du 9 janvier 1995, qui était dans le débat, avait déclaré fondée l'opposition pour la somme allouée à titre de dommages-intérêts et valable le commandement pour le surplus du prix, les intérêts et la clause pénale, la cour d'appel en a exactement déduit, sans violer le principe de la contradiction, que la demande de réduction de la clause pénale n'était pas recevable ».

    (Cour de Cassation 24 octobre 2007)

  • Préemption, renonciation à vendre et référé suspension

    Ce n'est pas parce que le vendeur a renoncé à vendre lorsque la commune a décidé de préempter qu'il est irrecevable à agir en référé afin d'obtenir la suspension de la décision de préemption, selon cette décision du Conseil d'État du 12 novembre dernier :

    « Considérant qu'aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ( ) » ;

    Considérant que la SARL GLOBE INVEST demande l'annulation de l'ordonnance du 7 juillet 2006 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Paris a rejeté comme irrecevable sa demande tendant, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, à la suspension de la décision du 27 janvier 2006 par laquelle la société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris a préempté les lots n° 3, 4, 102 et 103 d'un ensemble immobilier situé 36, rue de Belleville à Paris ;

    Considérant qu'aux termes de l'article R. 213-10 du code de l'urbanisme : « À compter de la réception de l'offre d'acquérir [ ], le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption : / a) Soit qu'il accepte le prix ou les nouvelles modalités proposés [ ] / b) Soit qu'il maintient le prix ou l'estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation c) Soit qu'il renonce à l'aliénation » ; que la seule circonstance qu'un propriétaire renonce, en application de ces dispositions, à aliéner un bien qui fait l'objet d'une décision de préemption n'est pas de nature, à elle seule, à épuiser les effets de cette décision ; qu'ainsi, en jugeant que la renonciation des propriétaires à aliéner les lots mentionnés, à la suite de la décision de préemption du 27 janvier 2006, rendait sans objet la demande de suspension présentée par la SARL GLOBE INVEST, le juge des référés du tribunal administratif de Paris a commis une erreur de droit ; que, dès lors, l'ordonnance du 7 juillet 2006 doit être annulée en tant qu'elle a décidé que la demande était irrecevable ;

    Considérant qu'il y a lieu de statuer dans cette mesure, au titre de la procédure de référé engagée, sur la demande de suspension présentée par la SARL GLOBE INVEST devant le tribunal administratif de Paris ;

    Sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par la société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris ;

    Sur les conclusions tendant à la suspension de l'exécution de la décision du 27 janvier 2006 ;

    Considérant que la SARL GLOBE INVEST invoque, à l'appui de sa demande de suspension, des moyens tirés, en premier lieu, de l'incompétence de la directrice générale de la société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris pour signer la décision de préemption, aux motifs que le droit de préemption n'avait pas été légalement délégué par la ville de Paris à cette société et que sa directrice générale ne bénéficiait pas davantage de délégation du conseil d'administration, en deuxième lieu, du vice de procédure résultant de l'absence de consultation du service des domaines en méconnaissance de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme, en troisième lieu, de l'insuffisance de motivation de la décision au regard des exigences de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme et dont ne saurait tenir lieu la mise en demeure adressée aux propriétaires d'avoir à remédier à l'insalubrité de leur immeuble, en quatrième lieu, de l'absence de transmission dans le délai de deux mois de la décision de préemption aux propriétaires et au représentant de l'État, en cinquième lieu, du défaut de base légale de la décision compte tenu, d'une part, du fait que le bien préempté n'est pas situé à l'intérieur d'un secteur dont l'aménagement a été confié à la société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris et, d'autre part, de l'illégalité, résultant d'une motivation insuffisante, de la délibération du conseil municipal des 20 et 21 octobre 2003 instituant le droit de préemption urbain renforcé ;

    Considérant, cependant, qu'aucun de ces moyens n'est propre, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision de préemption du 27 janvier 2006 de la société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris ; que, dès lors, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la condition d'urgence, la demande de la SARL GLOBE INVEST tendant à la suspension de l'exécution de cette décision ne peut qu'être rejetée ;

    Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

    Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de la société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris le versement des sommes demandées par la SARL GLOBE INVEST au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SARL GLOBE INVEST le paiement à la société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris d'une somme globale de 3 100 euros au titre des frais de même nature qu'elle a exposés ».

  • Préemption, référé et urgence

    Cette décision, rendue le 14 novembre par le Conseil d'État, offre plusieurs intérêts, et en particulier les suivants :

    Elle juge que si la déclaration d'intention d'aliéner mentionne que la décision de préemption doit être notifiée au notaire chargé de la transaction, il ne peut être déduit de cette mention que la notification ainsi effectuée vaut pour le bénéficiaire de la promesse de vente, c'est-à-dire l'acquéreur, le notaire n'étant pas réputé être mandataire de cet acquéreur.

    Elle juge que cet acquéreur « bénéficie d'une présomption d'urgence » lui permettant de saisir le juge administratif en référé afin d'obtenir la suspension de l'exécution de la décision de préemption.

    Elle évoque enfin trois moyens d'annulation classiques d'une décision de préemption (ne pas avoir recueilli l'avis des Domaines avant de prendre la décision, l'absence de motivation suffisante et l'absence de projet suffisamment précis).

    « Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision » ;

    Considérant que, par une décision en date du 28 décembre 2006, le maire de Chelles a fait usage du droit de préemption de la commune sur un bien mis en vente par la SCI des Cyprès et pour lequel celle-ci avait conclu avec la SCI DU MARAIS une promesse de vente ; que, par une ordonnance en date du 27 avril 2007, le juge des référés du tribunal administratif de Melun, après avoir constaté que la requête à fin d'annulation de cette décision de préemption présentée par la SCI DU MARAIS était tardive, a rejeté la demande de cette société tendant à la suspension de son exécution ;

    Considérant que, pour juger que la SCI DU MARAIS, acquéreur évincé, devait être regardée comme ayant souhaité que la décision de préemption soit notifiée au « notaire chargé de la transaction » et en déduire que la notification de cette décision au mandataire de la SCI des Cyprès avait fait courir le délai de recours contentieux à l'égard de la SCI DU MARAIS, le juge des référés du tribunal administratif de Melun s'est fondé sur ce que ces deux sociétés avaient le même gérant, lequel détiendrait « une très large majorité des parts » dans chacune d'elles, et sur ce que l'identité de la SCI DU MARAIS, acquéreur évincé, figurait sur la déclaration d'intention d'aliéner, laquelle précisait que la décision de préemption devait être notifiée à Me B, mandataire de la SCI des Cyprès ; que, toutefois, le juge des référés ne pouvait légalement déduire de ces circonstances que Me B, signataire de la déclaration d'intention d'aliéner, était le mandataire commun du vendeur et de l'acquéreur évincé, lesquels constituent deux personnes morales distinctes ; que son ordonnance doit, pour ce motif, être annulée ;

    Considérant qu'il y a lieu, en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, de régler l'affaire au titre de la procédure de référé engagée ;

    Sur la recevabilité de la demande d'annulation présentée par la SCI DU MARAIS devant le tribunal administratif de Melun :

    Considérant qu'il est constant que la SCI DU MARAIS n'a pas reçu notification de la décision de préemption du 28 décembre 2006 avec mention des voies et délais de recours ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que le notaire qui a signé la déclaration d'intention d'aliéner pour le compte de la SCI des Cyprès et reçu notification régulière de la décision litigieuse ait été le mandataire de la SCI DU MARAIS ; que, par suite, la commune de Chelles n'est pas fondée à soutenir que le recours pour excès de pouvoir introduit contre la décision litigieuse serait tardif ;

    Sur la demande de suspension :

    Considérant, d'une part, que la SCI DU MARAIS bénéficie, en sa qualité d'acquéreur évincé, d'une présomption d'urgence ; que, si la commune de Chelles invoque la nécessité pour elle d'implanter sur la parcelle litigieuse le siège de la communauté de communes de Marne et Chantereine, cette seule circonstance, à la supposer établie, ne constitue pas une situation particulière susceptible de faire obstacle à ce qu'une situation d'urgence soit reconnue au profit de la SCI DU MARAIS ;

    Considérant, d'autre part, que les moyens invoqués par la SCI DU MARAIS et tirés de ce que la commune de Chelles n'a pas recueilli l'avis du service des domaines préalablement à l'exercice de son droit de préemption, de ce que la décision de préemption litigieuse est insuffisamment motivée et de ce que la commune ne justifie pas d'un projet d'aménagement suffisamment précis et certain sont de nature, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux sur la légalité de cette décision ; qu'en revanche, pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, les moyens tirés de ce que le bien préempté n'était pas soumis au droit de préemption urbain et de l'absence de publicité de la délibération instituant le droit de préemption de la commune ne paraissent pas de nature à faire naître un tel doute ;

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède, et compte tenu du transfert de propriété intervenu à la date de l'exercice du droit de préemption aux conditions indiquées dans la déclaration d'intention d'aliéner, qu'il y a lieu de suspendre l'exécution de la décision de préemption en date du 28 décembre 2006 en tant qu'elle permet à la commune de disposer de l'ensemble ainsi acquis et peut la conduire à en user dans des conditions qui rendraient irréversible cette décision ; qu'eu égard aux effets de cette suspension, les conclusions de la SCI DU MARAIS tendant à ce qu'il soit enjoint à la commune de s'abstenir de revendre le bien préempté sont devenues sans objet ;

    Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

    Considérant que ces dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de la SCI DU MARAIS, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance ; qu'il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune de Chelles la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCI DU MARAIS et non compris dans les dépens ».