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  • Commission de l'agent immobilier et droit de préemption

    Cette décision rendue par la Cour de Cassation le 26 septembre dernier rappelle les principes habituels gouvernant le paiement de la commission de l'agence immobilière par l'organisme usant de son droit de préemption.

    Ces principes sont simples : il faut que la déclaration d'intention d'aliéner comporte l'indication de cette commission et de son paiement par l'acquéreur, et qu'il en soit de même dans l'acte emportant engagement des parties.

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 16 mai 2006), que la société Centraventes a donné mandat à la société Cogest Devouassou immobilier de rechercher, en vue de son acquisition, un ténement immobilier moyennant une rémunération à la charge du mandant ; qu'une promesse de vente a été signée entre l'association Loisirs vacances tourisme Les Cimes et la société Centraventes, par l'intermédiaire de l'agence immobilière Century 21 ; que la commune de Chamonix Mont-Blanc ayant exercé son droit de préemption, la société Cogest Devouassou immobilier, se prévalant des mentions de la déclaration d'intention d'aliéner reçue par la commune le 31 janvier 2003, a assigné cette dernière en paiement de la somme de 135 105,85 euros correspondant au montant de sa commission ;

    Attendu que la commune de Chamonix Mont-Blanc fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :

    1 / que les conditions de la vente conclue en vertu d'un droit de préemption sont fixées par le dernier accord des parties ; que l'offre de vente formulée par le vendeur au titulaire d'un droit de préemption n'obéit à aucune condition de forme et peut résulter de tout document autre qu'une DIA ; que lorsque la DIA initialement adressée au préempteur est complétée ou modifiée par un document ultérieurement adressé par le vendeur au préempteur, c'est ce dernier document qui manifeste l'offre du vendeur et qui, si il est accepté par le préempteur, forme l'accord des parties sur les conditions de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la lettre recommandée adressée le 13 mars 2003 par le notaire de la venderesse à la commune de Chamonix, préempteur, et modifiant la DIA du 31 janvier 2003, ne valait pas accord des parties, motif pris de ce que cette lettre ne répondait pas en la forme à une DIA ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ainsi que l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme ;

    2 / qu'il résulte des mentions de l'arrêté de préemption du 24 mars 2003 que la commune de Chamonix a exercé son droit de préemption au regard des conditions de vente fixées par la lettre du notaire de la venderesse, lettre en date du 13 mars 2003, et qui modifiait les conditions de vente énoncées par la DIA du 31 janvier 2003 ; qu'en énonçant que la commune de Chamonix avait fondé sur la DIA du 31 janvier 2003 sa décision d'acquérir le bien par préemption, la cour d'appel a dénaturé les termes de l'arrêté susvisé, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;

    3 / que le juge civil est lié par la chose décidée par l'autorité administrative ; que, par arrêté du 24 mars 2003, le maire de la commune de Chamonix avait décidé d'exercer le droit de préemption de la commune sur le bien vendu par l'association Loisirs vacances tourisme en acquérant les parcelles litigieuses aux conditions formulées par la lettre du notaire en date du 13 mars 2003 et par le compromis de vente conclu entre la venderesse et l'acquéreur initial, compromis qui était visé par la lettre et annexé à cette dernière ; que ni la lettre du notaire, ni le compromis de vente n'incluaient au titre des conditions de la vente le paiement de la commission d'agence de l'acquéreur ; qu'en considérant néanmoins que la commune de Chamonix devait payer, au titre de la vente, le montant de la commission due par l'acquéreur à son agent, la cour d'appel a méconnu la chose décidée par l'autorité administrative, violant ainsi le principe de la séparation des pouvoirs ;

    4 / qu'il résulte des termes de la lettre du notaire de la venderesse, en date du 13 mars 2003, que les conditions de la vente telles que formulées par la DIA du 31 janvier 2003 étaient modifiées, le bien immobilier vendu comportant d'autres parcelles que celles initialement visées par la DIA ; que, s'agissant des autres conditions de la vente, la lettre du notaire renvoyait au compromis de vente conclu entre la venderesse et l'acquéreur initial, compromis qui était annexé à la lettre ;

    que le compromis de vente ainsi annexé ne stipulait pas le paiement d'une quelconque commission à l'agent de l'acquéreur, commission qui serait incluse, directement ou indirectement, dans le prix de vente ; qu'en énonçant que la lettre susvisée "rappelait l'existence d'une commission à la charge de l'acquéreur", la cour d'appel a dénaturé les termes de la lettre du notaire, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;

    5 / que la vente est formée par l'accord des parties ; que par acte authentique de vente en date du 3 juin 2003, la commune de Chamonix a acquis les parcelles litigieuses pour le prix total de 1 981 838 euros, commissions d'agence comprises ; qu'en considérant que la commune de Chamonix était redevable d'une somme complémentaire de 135 105,85 euros qui s'ajouterait au prix de vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit que l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, ce droit étant conditionné par l'indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel, qui a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des termes du courrier du notaire en date du 13 mars 2003 et des dispositions de l'arrêté du maire de la commune de Chamonix en date du 24 mars 2003, que leur ambiguïté rendait nécessaire, que la décision de préemption était fondée sur la seconde déclaration d'intention d'aliéner du 31 janvier 2003, laquelle mentionnait l'intermédiaire chargé de la recherche du terrain et son droit à commission, et que la lettre du notaire rappelait l'existence d'une commission à la charge de l'acquéreur, a pu en déduire, sans violer le principe de la séparation des pouvoirs ni les stipulations du contrat de vente conclu entre la commune et l'association que la commission de la société Cogest Devouassoux immobilier, parfaitement distincte du prix de vente, était due par la commune, le titulaire du droit de préemption étant tenu exclusivement mais intégralement aux conditions financières figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ».

  • Le mandat de l'agent immobilier doit précéder la négociation

    Cette décision de la Cour de Cassation rendue le 2 octobre dernier refuse à un agent immobilier le droit de percevoir une commission parce qu'il avait commencé les négociations avec un locataire éventuel avant d'obtenir la signature du mandat de la part du propriétaire bailleur :

     

     

    « Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 ;

     

     

     

    Attendu qu'il résulte de ces textes qu'un agent immobilier ne peut réclamer de commission ou rémunération lorsqu'il négocie ou s'engage sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties ;

     

     

     

     

     

    Attendu que par acte du 27 novembre 2001, la société Dryg a confié à la société DTZ Jean Thouard régions, agent immobilier, un mandat non exclusif de recherche d'un locataire pour des locaux à usage d'entrepôts et de bureaux ; qu'après avoir conclu le 30 janvier 2002 un contrat de bail avec la société Al Trans, elle a mis fin à ce mandat le 4 février 2002 ; que reprochant à la société Dryg d'avoir manqué à la bonne foi contractuelle en signant un contrat de bail avec la société Al Trans, filiale de la société TTAM à laquelle il avait fait visiter les locaux le 21 novembre 2001, l'agent immobilier l'a assignée en paiement, à titre de dommages-intérêts, du montant de la commission prévue par le mandat.

     

     

     

    Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt attaqué, constatant que la société TTAM avait transféré son siège social dans les locaux litigieux très peu de temps après la signature du bail avec la société Al Trans, retient que la société Dryg, qui ne pouvait ignorer le lien entre ces deux sociétés, avait conscience de leur collusion frauduleuse ;

     

     

     

    Attendu qu'en statuant ainsi, alors que l'agent immobilier, dépassant le stade de démarches publicitaires unilatérales, avait fait visiter les locaux à la société TTAM, ce qui impliquait qu'il avait commencé à négocier avec cette société, la cour d'appel, qui a relevé que l'agent immobilier n'avait pas encore reçu mandat de la société Dryg, a violé les textes susvisés ».

  • Qui êtes-vous ?

    Je m’aperçois que je ne sais pratiquement rien des abonnés par emails à BDIDU.

    Bien sûr il m’arrive de « googliser » une adresse email pour savoir à qui j’ai à faire, mais c’est le plus souvent vainement.

    Alors s’il vous plaît, envoyez-moi un email, pour me dire qui vous êtes, où vous êtes, comment vous avez découvert BDIDU et pourquoi vous vous êtes abonné (et plus si vous voulez).

     

    Merci.

  • Notification des réponses de l'administration en matière d'urbanisme par courrier électronique

    La réforme de l'urbanisme prévoit que lorsque le demandeur accepte de recevoir par e-mail les réponses de l'autorité compétente les notifications peuvent lui être adressées par cette voie.

     

    Il conviendra cependant attendre l'arrêté du ministre de l'urbanisme prévoyant les caractéristiques techniques de cette procédure électronique de transmission.

     

    Voici les articles du Code de l’Urbanisme  sur ce point :

     

    Article R423-48

     

     

       Lorsque la demande précise que le demandeur accepte de recevoir à une adresse électronique les réponses de l'autorité compétente, les notifications peuvent lui être adressées par courrier électronique.

       Dans ce cas, le demandeur est réputé avoir reçu ces notifications à la date à laquelle il les consulte à l'aide de la procédure électronique. Un accusé de réception électronique est adressé à l'autorité compétente au moment de la consultation du document. A défaut de consultation à l'issue d'un délai de huit jours après leur envoi, le demandeur est réputé avoir reçu ces notifications.

     

     

     

    Article R423-49

     

     

     

       Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme fixe les caractéristiques techniques de la procédure électronique de transmission, garantissant la fiabilité de l'identification du demandeur et de l'autorité compétente, ainsi que l'intégrité des documents adressés, la sécurité et la confidentialité des échanges.

  • Article L.312.16 du code de la consommation et ordre public

    Bien que la clause d'un compromis prévoyant que l'acquéreur doit déposer une demande de crédit dans les 10 jours de la signature de ce compromis et en justifier auprès du rédacteur de l'acte dans les 48 heures soit considérée depuis cet arrêt de 1992 comme contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 312.16 du code de la consommation, il est encore aujourd'hui très fréquent de rencontrer une telle stipulation dans les compromis :

    « Vu l'article 17 de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des consommateurs dans le domaine immobilier ;

    Attendu que l'application de ce texte d'ordre public ne peut être affectée par la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreur et de nature à accroître les exigences résultant de ce texte ;

    Attendu que, par acte sous seing privé du 30 mars 1985, dressé par un agent immobilier, les époux Huot ont cédé à M. Nizet et à Mme Dager dix parts d'une société civile immobilière donnant droit à la jouissance d'un pavillon d'habitation sous la condition suspensive d'obtention de prêts ; que les acquéreurs ont consigné une somme d'argent à titre d'acompte ; que les prêts demandés par eux ayant été refusés, M. Nizet et Mme Dager ont demandé la restitution de cet acompte ; que l'arrêt les a déboutés ;

    Attendu que, pour statuer ainsi, la cour d'appel énonce que diverses exigences contractuelles n'avaient pas été respectées par les acquéreurs, notamment celles les obligeant à déposer les dossiers de crédit dans les 10 jours de l'acte sous seing privé et à en justifier auprès du rédacteur de cet acte dans les 48 heures ainsi qu'à informer, dans le même délai, ce rédacteur et les vendeurs de toute offre de prêt ou de tout refus motivé en leur adressant photocopie du document délivré par l'organisme de prêt, et que, par suite, la condition suspensive devait être considérée comme réalisée ;

    Attendu, cependant, que le fait pour les acquéreurs d'avoir méconnu ces obligations ne pouvait les priver du bénéfice des dispositions d'ordre public de la loi du 13 juillet 1979 ; que la cour d'appel a donc violé le texte susvisé »

     

    L'article en question est ainsi rédigé :

    « Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.

       Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié. »

  • Clauses abusives et mandat d’agent immobilier

    Voici un arrêt de la Cour de Cassation du 2 octobre 2007 qui juge qu’une clause d’un mandat d'agent immobilier est abusive.

     

    On notera que cette clause (la troisième examinée ci-dessous) est assez peu fréquente, alors que les deux premières clauses considérées comme non abusives sont plus fréquentes :

     

    « Attendu que le 6 mars 1999, M. et Mme X... ont confié à l'agence immobilière Dechaux la vente d'un bien situé à la Motte d'Aveillans selon un mandat "semi-exclusif" prévoyant les obligations respectives des parties ; qu'ils ont recherché la responsabilité contractuelle de leur mandataire, que l'Union fédérale des consommateurs de l'Isère (UFC 38) est intervenue volontairement à l'instance afin que les clauses du mandat "semi-exclusif" relatives aux frais administratifs, à l'expiration du mandat, au non-respect de ses obligations par le mandant ainsi que la clause "partner's" III soient jugées illicites et abusives ; que le juge d'instance a débouté l'UFC 38 de l'ensemble de ses demandes ; que la cour d'appel (Grenoble, 30 janvier 2006), a confirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu'il avait débouté l'UFC 38 de sa demande relative aux frais administratifs et considérant cette clause comme abusive, partant non écrite, a condamné l'agence immobilière Dechaux à indemnisation ;

     

    Sur le premier moyen du pourvoi principal :

     

    Attendu que l'UFC 38 fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l'article 4 du contrat de mandat selon lequel : "en cas de non-respect des obligations énoncées ci avant.... le mandant s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue...", alors que, selon le moyen, que la clause pénale, insérée dans un contrat de mandat "semi-exclusif", qui impose, en cas d'inexécution fautive de la part du mandant, le paiement d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération du mandataire, octroie au professionnel un avantage manifestement excessif au détriment du consommateur, cette pénalité étant hors de proportion avec le préjudice réellement subi et qu'elle est sans contrepartie pour le consommateur, le contrat de mandat ne prévoyant aucune sanction du mandataire en cas de manquement à ses obligations ;

     

     

    Mais attendu que l'arrêt qui relève que l'indemnité compensatrice prévue ne peut être assimilée à une rémunération déguisée puisque faisant référence à l'article 1152 du code civil, elle peut être modérée et qu'elle n'est prévue qu'en cas de faute caractérisée et spécifiée du mandant de sorte que le mandataire ne pouvant en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 percevoir aucune rémunération avant l'accomplissement de sa mission, une telle clause ne crée pas de déséquilibre entre les droits et obligations des parties, a justement considéré qu'elle n'était pas abusive ;

     

    Sur le second moyen du pourvoi principal :

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l'article 4 b) du contrat relatif à l'expiration du mandat selon lequel "le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l'article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s'oblige pendant une durée de 24 mois suivant l'expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l'acquéreur et du notaire chargé d'authentifier la vente", alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d'interdire au mandant, à peine d'avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu'une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;

     

    Mais attendu que l'arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu'à l'égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu'une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu'une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n'était pas abusive ;

     

     

    Sur le moyen unique du pourvoi incident :

     

    Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré abusive la clause B&4 du contrat relative aux pouvoirs donnés au mandataire d'engager des frais administratifs selon laquelle ce dernier peut : "réclamer toutes pièces, actes et certificats nécessaires au dossier auprès de toutes personnes privées ou publiques et effectuer, le cas échéant, toutes démarches administratives (division, urbanisme, déclaration d'intention d'aliéner exigées par la loi foncière etc...) soit par lui-même soit par le notaire du mandant, les frais administratifs exposés restant à la charge du mandant", "alors, selon le moyen, d'une part, que sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu'en se fondant sur des motifs inopérants tirés de l'importance de frais autorisés ou du caractère prétendument ambigu de la clause, sans établir en quoi elle entraînerait un déséquilibre significatif entre les droits des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 132-1 du code de la consommation; alors, d'autre part, que la stipulation litigieuse permet à l'agent immobilier de demander des actes sans réclamer chaque fois l'autorisation de son client, ce qui permet d'accélérer la procédure de vente, le mandant étant de son côté protégé en ce que seuls des actes nécessaires au dossier peuvent être faits en son nom ; que la notion de nécessité peut être le cas échéant interprétée par le juge et n'est pas défavorable au mandant, de sorte qu'aucun déséquilibre entre les obligations des parties n'existe ; qu'en estimant la clause abusive, la cour d'appel a violé l'article L. 132-1 du code de la consommation ;

                                   

    Mais attendu que l'arrêt qui relève que la décision de division n'est pas une démarche administrative nécessaire car seul le propriétaire d'un immeuble peut la prendre et qu'il ne peut autoriser a priori le mandataire à engager des frais qui peuvent être importants sans en être informé préalablement de sorte qu'une telle autorisation qui repose sur la notion très variable de "nécessité ou d'utilité" méconnaîtrait en outre le devoir de conseil du mandataire, a justement considéré qu'une telle clause présentait un caractère abusif ».