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  • Partage de responsabilité entre le promoteur et la commune

    Cette décision du Conseil d'État du 7 mai 2007 est relative à l'action en responsabilité engagée par un promoteur contre une commune qui avait délivré des certificats d'urbanisme incomplets et un permis de construire illégal, et on notera que la responsabilité partielle du promoteur lui-même est retenue de sorte que son indemnisation est réduite :

     

    « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SOCIETE IMMOBILIERE DE LA BANQUE DE BILBAO ET DE VISCAYA D'ILBARRITZ a acquis le 31 août 1989, pour un prix de 67 millions de francs, les parcelles cadastrées AW et AX classées en zone NA-c du plan d'occupation des sols de la commune de Bidart ; que cette acquisition était assortie de deux conditions suspensives tenant, d'une part, à la prorogation ou au renouvellement des certificats d'urbanisme correspondant à ces terrains délivrés au précédent propriétaire et, d'autre part, au maintien de la superficie constructible, de l'ordre de 30 000 m² ; que la commune de Bidart a prorogé au bénéfice de la requérante les certificats d'urbanisme délivrés le 23 août 1989, pour la réalisation d'opérations d'hôtellerie, de para-hôtellerie ou d'habitations collectives ; que, pour la parcelle AX, divisée en trois lots, la requérante est venue aux droits du précédent propriétaire, qui disposait depuis 1986 d'un permis de construire concernant le lot a ; que, pour les lots b et c, la commune de Bidart a délivré à la requérante le 13 janvier 1993 un permis de construire pour la réalisation de 108 logements ; que ce permis de construire a été annulé le 28 décembre 1995 par un arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux, contre lequel la commune de Bidart et la société requérante ont formé un pourvoi en cassation, rejeté par le Conseil d'Etat le 27 septembre 1999 ; que la SOCIETE IMMOBILIERE DE LA BANQUE DE BILBAO ET DE VISCAYA D'ILBARRITZ a recherché la responsabilité de la commune de Bidart à raison de la délivrance de certificats d'urbanisme erronés, puis d'un permis de construire illégal ; que la SOCIETE IMMOBILIERE DE LA BANQUE DE BILBAO ET DE VISCAYA D'ILBARRITZ se pourvoit régulièrement en cassation contre l'arrêt en date du 9 mai 2005 par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux, confirmant un jugement du tribunal administratif de Pau du 24 janvier 2002, a rejeté ses prétentions ;

    Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête ;

    Considérant que, pour demander l'annulation du jugement du tribunal administratif de Pau, la SOCIETE IMMOBILIERE DE LA BANQUE DE BILBAO ET DE VISCAYA D'ILBARRITZ invoquait plusieurs chefs de préjudices résultant d'une part, de certificats d'urbanisme erronés, et, d'autre part, d'un permis de construire illégal ; que si la cour, pour écarter les prétentions de la requérante, s'est fondée sur l'absence de lien de causalité entre les dommages allégués et le permis de construire illégal, elle a omis de rechercher si un tel lien pouvait être établi avec les certificats d'urbanisme litigieux ; que cette insuffisance de motivation justifie l'annulation de cet arrêt ;

    Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, par application de l'article L. 8212 du code de justice administrative, de régler l'affaire au fond ;

    Considérant qu'aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : « le certificat d'urbanisme indique, en fonction du motif de la demande, si, compte tenu des dispositions d'urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété applicables à un terrain, ainsi que de l'état des équipements publics existants ou prévus, et sous réserve de l'application éventuelle des dispositions législatives et réglementaires relatives aux zones d'aménagement concertées, ledit terrain peut : ( ) b) Etre utilisé pour la réalisation d'une opération déterminée, notamment d'un programme de construction défini en particulier par la destination des bâtiments projetés et leur superficie de plancher hors oeuvre. Lorsque toute demande d'autorisation pourrait, du seul fait de la localisation du terrain, être refusée en fonction des dispositions d'urbanisme, et, notamment, des règles générales d'urbanisme, la réponse à la demande de certificat d'urbanisme est négative. » ; qu'aux termes de l'article R. 410-14 du même code : « lorsque le certificat d'urbanisme déclare que le terrain ( ) peut être utilisé pour la réalisation d'une opération déterminée, cet accord porte exclusivement sur la localisation de l'opération à l'emplacement considéré ( ) compte tenu, s'il y a lieu, de la destination et de la nature des bâtiments projetés et de leur superficie de plancher hors oeuvre. En outre il énonce : les dispositions d'urbanisme à respecter en ce qui concerne l'implantation des bâtiments, leur aspect extérieur, leurs dimensions et l'aménagement de leurs abords » ;

    Sur la responsabilité de la commune :

    En ce qui concerne la délivrance le 23 août 1989 de certificats d'urbanisme incomplets :

    Considérant qu'il résulte de l'instruction que la société requérante n'a acquis les parcelles en cause que pour y réaliser un important programme immobilier ; que, conformément aux demandes de la requérante, la commune de Bidart a prorogé à son bénéfice les certificats d'urbanisme qu'elle avait délivrés le 23 août 1989 et qui mentionnaient un coefficient d'occupation des sols de 0,9, sans faire aucune réserve tenant à la sensible réduction de constructibilité impliquée par les dispositions de la loi d'aménagement et d'urbanisme du 3 janvier 1986, dite « loi littoral », lesquelles rendaient impossible la réalisation du projet dont les certificats d'urbanisme attestaient la faisabilité ; que cette omission a constitué une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Bidart ; que la circonstance, invoquée par celle-ci, que le permis de construire ultérieurement délivré pour un programme de 108 logements a été annulé au motif que cette opération ne constituait pas une extension limitée d'urbanisation au sens de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, est sans influence sur l'existence de cette faute ; que, dès lors, la requérante est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Pau a estimé que la responsabilité de la commune ne pouvait pas être recherchée sur le fondement de la délivrance de renseignements erronés ;

    Considérant que la très sensible réduction de constructibilité impliquée par l'application des prescriptions de la loi littoral aux parcelles concernées a porté leur valeur réelle en deçà de leur prix d'acquisition ; qu'ainsi, contrairement à ce que soutient la commune de Bidart, un lien de causalité direct est établi entre les indications erronées contenues dans les certificats d'urbanisme et le préjudice ainsi subi par la société requérante ;

    En ce qui concerne la délivrance le 13 janvier 1993 d'un permis de construire illégal :

    Considérant que, le 27 septembre 1999, le Conseil d'Etat a rejeté le pourvoi de la requérante contre l'arrêt du 28 décembre 1995 de la cour administrative d'appel de Bordeaux annulant le permis que le maire de Bidard lui avait accordé le 13 janvier 1993 pour construire un ensemble immobilier sur les parcelles litigieuses ; que l'illégalité de ce permis de construire est également de nature à engager la responsabilité de la commune de Bidart ; que, par suite, la société requérante est en droit de demander à la commune de Bidart la réparation du préjudice direct et certain résultant pour elle de cette décision illégale ;

    Considérant toutefois que les caractéristiques objectives des parcelles concernées et leur implantation en zone NA-c du plan d'occupation des sols de la commune de Bidart, mentionnée par les certificats d'urbanisme litigieux, auraient dû attirer l'attention de la société requérante, qui, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, ne pouvait ignorer les particularités du site ; qu'en se portant cependant acquéreur desdites parcelles au prix du terrain à bâtir, elle a commis des imprudences fautives qui, dans les circonstances de l'espèce, exonèrent la commune de sa responsabilité pour un tiers ;

    Sur le préjudice :

    En ce qui concerne le préjudice financier résultant de la baisse de la valeur vénale du terrain :

    Considérant qu'il résulte de l'instruction que la société requérante a acquis l'ensemble des parcelles pour un prix estimé à 1551 francs par mètre carré, frais de notaire inclus ; qu'il n'est pas contesté que la surface constructible a dû être réduite de 7090 m², en application de l'article L. 146-II du code de l'urbanisme ; que la baisse de la valeur vénale du terrain qui en découle est, en l'espèce, la conséquence directe de la faute précédemment relevée résultant de la délivrance de certificats d'urbanisme incomplets et doit être incluse dans le montant du préjudice indemnisable ; qu'il sera fait, dans les circonstances de l'espèce, une exacte appréciation du préjudice subi par la requérante en l'évaluant à 1 676 419 d'euros ;

    En ce qui concerne le préjudice résultant des frais d'architecte :

    Considérant que les frais d'architecte strictement liés au projet affecté par la réduction du volume de mètres carrés constructibles doivent également être inclus dans le montant du préjudice indemnisable ; qu'il ressort de l'instruction qu'une partie des frais pris en compte par la société requérante correspond à un projet rejeté par la commission des sites pour un motif sans lien avec le présent litige ; que, dans les circonstances de l'espèce, le préjudice subi par la requérante à ce titre doit être évalué à la somme de 349 629 euros ;

    En ce qui concerne les frais de démolition :

    Considérant que la requérante fait état du coût de la démolition des bâtiments, préalable nécessaire à la réalisation de son projet initial ; que toutefois, il ne résulte pas de l'instruction que les mêmes travaux n'auraient pas été entrepris pour la construction des 17 logements finalement autorisés ; que, par suite, leur coût n'est pas la conséquence directe de la faute de la commune ;

    En ce qui concerne les frais financiers :

    Considérant que la société requérante demande à être indemnisée des frais financiers qu'elle a supporté indûment à compter de 1999, en raison de l'incapacité dans laquelle l'illégalité du permis de construire l'a mise de vendre sur plans les appartements projetés ;

    Considérant que ces frais ne peuvent être indemnisés que pour autant qu'ils sont la conséquence directe des agissements fautifs de la commune ; que la requérante ne justifie pas qu'elle a subi à ce titre un préjudice distinct de celui que sont destinés à réparer les intérêts dont doivent être assorties les indemnités attribuées par la présente décision, lesquels auraient d'ailleurs pu courir dès janvier 1996 si elle avait demandé à être indemnisée aussitôt après l'annulation de son permis de construire, prononcée en décembre 1995 par la cour administrative d'appel ; que par suite, les frais financiers dont elle fait état ne constituent pas un préjudice distinct indemnisable ;

    En ce qui concerne les préjudices liés à la construction de 17 appartements :

    Considérant que la requérante a bâti 17 appartements avant que le permis de construire du 13 janvier 1993 ne soit définitivement annulé ; que ces constructions ont fait l'objet d'un nouveau permis de construire le 17 mai 2000 ; que, faute de pouvoir les vendre dans l'intervalle, elle soutient avoir exposé des frais financiers supplémentaires au cours de la période qui s'est écoulée entre le 28 décembre 1995 et la délivrance de ce permis de construire, puis des frais d'entretien et de remise à niveau indispensables à leur commercialisation résultant d'une inoccupation prolongée ; que la requérante a droit au remboursement de ces dépenses jusqu'à la mi-2000 ; qu'il résulte de l'instruction que jusqu'à cette date le montant de ce chef de préjudice doit être évalué à 353 768 euros ;

    En ce qui concerne le manque à gagner :

    Considérant que, du fait de l'annulation pour excès de pouvoir de son permis de construire, la société doit être regardée comme n'ayant jamais obtenu un droit à construire ; que, par suite, le bénéfice qu'elle aurait pu retirer de la construction envisagée serait résulté d'une opération elle-même illégale ; que requérante ne saurait dès lors, en tout état de cause, prétendre à être indemnisée de son manque à gagner sur cette opération ;

    En ce qui concerne les frais d'assurances, les frais afférents au règlement de la taxe locale d'équipement et la provision constituée pour frais divers :

    Considérant que la requérante n'apporte pas les précisions nécessaires permettant d'apprécier le montant du préjudice qu'elle prétend avoir subi ; qu'en particulier, elle n'établit pas que la somme de 100 900 euros qu'elle aurait provisionnée pour couvrir des frais de défense, d'expertises et d'audits éventuels, corresponde à des chefs de dépenses distincts de ceux pour lesquels elle présente des conclusions sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; que, par suite, ces chefs de préjudice ne sauraient être retenus ;

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société requérante est fondée à demander, d'une part, l'annulation du jugement du tribunal administratif de Pau du 24 janvier 2002, d'autre part, la condamnation de la commune de Bidart à lui payer, compte tenu du partage de responsabilité retenu, une somme égale au deux tiers de l'ensemble des préjudices énoncés ci-dessus ayant un lien direct avec les fautes de la commune, soit 1 586 543 euros ;

    Sur les intérêts et les intérêts des intérêts :

    Considérant que la société requérante a droit, d'une part, à compter du 10 décembre 1997, date de sa demande d'indemnité adressée à la commune de Bidart, aux intérêts au taux légal sur la part de l'indemnité constituée à cette date, soit 1 444 821 euros ; que les intérêts au taux légal sont également dus sur une somme de 33 557 euros au 31 décembre 1998, sur une somme de 78 639 euros au 31 décembre 1999, et sur une somme de 29 526 au 30 juin 2000 ; que la société requérante est fondée à demander la capitalisation des intérêts à compter du 30 juin 2001 ; qu'il y a lieu de faire droit à la demande à cette date et à chaque échéance annuelle à compter de celle-ci ;

    Sur l'appel en garantie de l'Etat :

    Considérant que les services de l'Etat mis à la disposition des communes pour l'élaboration des documents d'urbanisme et l'instruction des demandes d'occupation des sols agissent en concertation permanente avec le maire qui leur adresse toutes instructions nécessaires pour l'exécution des tâches qui leur sont confiées ; que la responsabilité de l'Etat ne peut être engagée à ce titre envers les communes que lorsqu'un de ses agents commet une faute en refusant ou en négligeant d'exécuter un ordre ou une instruction du maire ; qu'il ne ressort pas de l'instruction qu'une faute de cette nature ait été commise en l'espèce ; que, dès lors, il n'y a pas lieu d'accueillir les conclusions de la commune de Bidart tendant à ce que l'Etat la garantisse de la totalité des condamnations prononcées à son encontre au profit de la société requérante ;

    Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

    Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la commune de Bidart le versement à la société requérante d'une somme de 10 000 euros au titre des sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, tant en première instance et en appel que devant le Conseil d'Etat ; que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société requérante, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement de la somme que demande la commune de Bidart au titre des sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens »
  • Un détournement de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989

    Cet arrêt de la Cour de Cassation du 19 janvier 2000 retient le détournement commis par une commune des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 permettant à un bailleur de donner congé pour un motif légitime et sérieux. En l'espèce, le motif allégué (réalisation d'un foyer pour personnes âgées ou d'un programme de logements à prix modérés) n'était pas le motif réel qui était la volonté de vendre le tènement comportant le logement loué :

     

     

     

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 17 novembre 1997), que Mme Grillet ayant donné à bail à M. Casays un appartement situé dans une ferme, la commune d'Archamps, qui a acquis le bâtiment, lui a délivré congé pour la réalisation d'un foyer pour personnes âgées ou d'un programme de logements à prix modéré, puis l'a assigné pour faire déclarer le congé valable ;

     

    Attendu que la commune d'Archamps fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen, "que la commune soutenait qu'elle n'avait pas délivré congé pour vendre l'immeuble qui était occupé par M. Casays mais parce qu'elle avait le projet de réaliser sur place soit un foyer pour personnes âgées soit un programme de logements sociaux ; qu'il appartenait dès lors à la cour d'appel, pour prendre parti sur la qualification de ce congé, de s'attacher au motif qui était invoqué et non au moyen qui devait être mis en oeuvre à cet effet, ce projet impliquant de procéder à la vente de l'immeuble pour pouvoir être mené à bien ; qu'en ne se prononçant ni sur la réalité du motif invoqué ni sur son caractère légitime et sérieux, au motif, erroné, qu'il s'agissait en réalité d'un congé pour vendre qui aurait dû être donné dans les formes prévues par la loi pour ce type de congé, la cour d'appel a violé l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble le principe selon lequel la fraude ne se présume pas" ;

     

    Mais attendu qu'ayant constaté que la commune s'était fondée sur un prétendu motif légitime et sérieux destiné à masquer son intention de vendre le tènement comportant le logement loué et qu'elle s'était livrée à un détournement de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 en privant M. Casays de son droit de préemption légal, la cour d'appel en a déduit à bon droit que le congé devait être annulé ».

  • Le constructeur, le matériau et l'obligation de conseil.

    Cette décision de la Cour de Cassation du 4 juillet 2007 offre l'intérêt de juger que le constructeur doit avertir le maître d'ouvrage des risques inhérents aux matériaux qu'il installe, et ceci au titre de son obligation de conseil.

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 24 février 2006), que l'entreprise de Bauchen (earl de Bauchen) a confié en 1995 à la société Berton Demangeau, assurée auprès de la SMABTP, la construction d'un poulailler qui a été détruit par un incendie en 1999 ; que l'earl de Bauchen et son assureur, la caisse régionale d'assurances mutuelles agricole de Bretagne Pays de la Loire Groupama Loire Bretagne, ont assigné le constructeur, représenté par son mandataire liquidateur la SCP Roux-Delaere, et son assureur en réparation des dommages sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour manquement de l'entrepreneur à son devoir de conseil et subsidiairement sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;

     

    Sur le premier moyen :

    Attendu que l'earl de Bauchen et son assureur font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes alors, selon le moyen, que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère, c'est-à-dire d'un événement extérieur, imprévisible et irrésistible ; que la cour d'appel, pour écarter la responsabilité de la société Berton Demangeau, exerçant sous l'enseigne Batidel, assurée auprès de la SMABTP, a retenu que les dommages subis par le poulailler trouvent leur origine dans un événement extérieur à l'ouvrage lui-même et à son utilisation normale en l'occurence un incendie dont la cause était inconnue et qui, au sens de l'article 1792 du code civil, constituait la cause étrangère exclusive de la responsabilité décennale du constructeur ; qu'en statuant ainsi et sans constater que l'incendie, et sa propagation rapide, présentait les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité requis, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant retenu que les dommages subis par le poulailler trouvaient leur origine dans un événement extérieur à l'ouvrage lui-même et à son utilisation normale, en l'occurrence un incendie dont la cause était inconnue, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la cause étrangère, que l'earl de Bauchen et son assureur devaient être déboutés de leur demande fondée sur la responsabilité décennale du constructeur ;

    Mais sur le second moyen :

    Vu les articles 1134, 1135 et 1147 du code civil ;

     

    Attendu que pour exclure tout manquement de la société Berton Demangeau à son devoir d'information, l'arrêt retient que, s'agissant d'un bâtiment agricole, il n'existait aucune réglementation qui n'aurait pas été respectée, que le matériau utilisé pour les plafonds rampants n'était aucunement interdit , qu'il en est usuellement fait usage pour la construction de poulaillers, que l'earl de Bauchen ne justifie ni n'allègue avoir demandé à la société Berton Demangeau de lui faire différentes propositions, qu'il n'est pas démontré qu'en 1995 il aurait été usuel d'installer dans ce type de bâtiment des procédés de protection contre les risques d'incendie, et que la circonstance que de tels ouvrages aient été assurés sans aucune réserve démontre que le procédé utilisé était courant et admis ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au constructeur d'avertir le maître de l'ouvrage des risques inhérents au matériau qu'il installe et qu'elle avait relevé l'existence de plafonds rampants constitués de mousse polyuréthanne facilement inflammable, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il confirme le jugement du tribunal de grande instance du 6 juillet 2004 en ce qu'il a condamné la SMABTP à payer en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile la somme de 2 200 euros à la société Simatel et au Gan, l'arrêt rendu le 24 février 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ».
  • Ce que l'on peut attendre d'un professionnel de l'immobilier

    Cette décision du 31 janvier 2001 de la Cour de Cassation retient l'attention par la formule qu'elle emploie pour retenir la responsabilité d'un agent immobilier, lequel doit donner aux acquéreurs une « information complète et loyale relative à l'opération conclue par ses soins » :

    « Sur le moyen unique du pourvoi incident de M. Pourpe, ci-après annexé :

    Attendu qu'ayant constaté que l'exploitation dans cet immeuble de cinq chambres d'hôtes avait été un élément déterminant du consentement des consorts Walraeve Hurty, que M. Pourpe, qui était intervenu dans les négociations ayant abouti à la vente, le savait, qu'il avait transmis aux acquéreurs le bilan financier et la lettre explicative des vendeurs sans attirer leur attention ou solliciter de pièces complémentaires alors qu'il ne pouvait ignorer, lors de cette transmission, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, I'insuffisance de ces documents et leur absence de caractère probant, la cour d'appel, qui a pu en déduire que par son intervention, I'agent immobilier avait contribué à faire croire crédibles et valides des documents et renseignements qui ne l'étaient pas et n'avait pas donné aux acquéreurs l'information complète et loyale relative à l'opération conclue par ses soins qu'ils étaient en droit d'attendre d'un professionnel de I'immobilier, a caractérisé la faute de M. Pourpe dont la responsabilité n'était pas effacée par les fautes de la banque »

  • Résiliation du bail à l'initiative du syndicat des copropriétaires

    Par cet arrêt rendu le 20 décembre 1994, la Cour de Cassation a admis qu'un syndicat des copropriétaires puisse agir contre un locataire afin d'obtenir la résiliation de son bail parce qu'il ne respectait pas le règlement de copropriété.

     

     

    Il s'agit là d'un exemple d'action oblique.

     

     

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 mai 1992), que le syndicat des copropriétaires des 3-7, rue Stephenson à Paris, qui reprochait à M. Drame, locataire dans l'immeuble, d'exercer dans les lieux loués une activité dans des conditions nuisant à la tranquillité des copropriétaires, sans que la mise en demeure du bailleur ait pu mettre fin à cette contravention aux clauses du bail et au règlement de copropriété, a assigné ce locataire en résiliation de bail et expulsion ;

     

    Attendu que M. Drame fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen, d'une part, que, pour l'application de l'article 1166 du Code civil, le syndicat des copropriétaires qui, par la voie de l'action oblique, poursuit la résiliation d'un contrat de bail formé entre un copropriétaire et un preneur qui méconnaît les clauses du bail et le règlement de copropriété, doit mettre en cause le bailleur dans la mesure où, par son action, il exerce les droits et actions du bailleur mais également les siens propres en poursuivant le respect du règlement de copropriété par le copropriétaire-bailleur ; que la cour d'appel, qui a prononcé la résiliation du bail consenti à M. Drame par la Régie foncière immobilière, mandataire du bailleur, sans exiger la mise en cause du copropriétaire-bailleur, a violé l'article 1166 du Code civil ; d'autre part, que, conformément à l'article 1166 du Code civil, le créancier peut exercer les droits et actions de son débiteur à la condition, toutefois, d'établir que celui-ci a négligé de le faire ; qu'en prononçant la résiliation du bail consenti à M. Drame par la Régie foncière immobilière, mandataire du bailleur, en considération des manquements du preneur aux clauses du bail et au règlement de copropriété sans constater que la carence du bailleur justifiait que le syndicat des copropriétaires se substituât à lui pour voir sanctionner l'inexécution des obligations nées d'une convention à laquelle il n'était pas partie, la cour d'appel a violé l'article 1166 du Code civil, ensemble l'article 1165 du Code civil ;

     

    Mais attendu que le syndicat des copropriétaires ayant agi dans les seuls droits du copropriétaire-bailleur en poursuivant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, la cour d'appel, qui, après avoir relevé que la carence du bailleur était une condition de recevabilité de l'action exercée par voie oblique, a déclaré cette action recevable, a légalement justifié sa décision ».

     

  • Notification du recours par télécopie

    Par cette décision rendue le 20 octobre 1998, la Cour Administrative d'Appel de Lyon a jugé que la notification d'un recours faite en matière d'urbanisme ne pouvait être effectuée par télécopie car elle n'offre pas de garanties équivalentes à celles d'un envoi recommandé postal :

    « Considérant qu'aux termes de l'article L.600-3 du code de l'urbanisme : "En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un document d'urbanisme ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un document d'urbanisme ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours à compter du dépôt du déféré ou du recours" ; qu'aux termes de l'article R.600-2 du même code : "La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux." ;

    Considérant qu'il résulte des pièces du dossier que le déféré du préfet des Alpes Maritimes dirigé contre la délibération du 10 novembre 1994 du conseil municipal de la commune de THEOULE-SUR-MER en tant qu'elle approuve le plan d'aménagement de la Z.A .C. de Saint-Hubert a été enregistré par télécopie au greffe du tribunal administratif de NICE dès le 12 juin 1995, avec confirmation le lendemain par la production de l'original ; qu'il est également constant que le représentant de l'Etat n'a procédé au dépôt de ce déféré auprès des services postaux, aux fins de notification à l'auteur de la délibération, que le mercredi 28 juin 1995, soit postérieurement à l'expiration du délai qui lui était imparti par les textes précités ; que s'il soutient qu'il avait également notifié ledit déféré dès le 27 juin, par télécopie, cette circonstance est sans incidence en l'espèce, dès lors qu'un tel envoi dont le contenu est contesté par la commune de THEOULE-SUR-MER, n'offre pas en tout état de cause de garanties équivalentes à celles d'un envoi postal en recommandé ;qu'ainsi la commune de THEOULE-SUR-MER et la société Sainte Catharine's Développement sont fondées à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de NICE n'a pas relevé, même d'office, l'irrecevabilité qui découlait nécessairement de la méconnaissance des dispositions en cause ;

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le jugement attaqué doit être annulé en tant qu'il accueille les conclusions du préfet des Alpes Maritimes dirigées contre le PAZ de la ZAC de Saint-Hubert ; que l'affaire étant en état il y a lieu d'évoquer sur ce point et de rejeter lesdites conclusions devant le tribunal administratif ;

    Sur les conclusions dirigées contre la délibération du 10 novembre 1994 en tant qu'elle décide la création de la ZAC de Saint-Hubert et approuve tant le plan d'équipements publics que la convention d'aménagement passée avec la société Sainte Catharine's Développement :

    Considérant que le préfet des Alpes Maritimes n'invoquait aucun moyen spécifique à l'encontre des trois décisions précitées ; qu'ainsi la commune de THEOULE-SUR-MER et la société Sainte Catharine's Développement sont fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de NICE a annulé la délibération attaquée en tant qu'elle comportait lesdites décisions ; qu'il y a lieu d'annuler également sur ce point le jugement critiqué et de rejeter les autres conclusions présentées par le préfet devant le tribunal administratif »