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  • Saisie immobilière et syndic de copropriété

    Il pourrait être tentant pour les copropriétaires d'autoriser, par avance et dans un souci de simplification, le syndic de copropriété à engager une saisie immobilière contre les copropriétaires qui ne règlent pas régulièrement leurs charges, mais ce procédé est condamné par la Cour de Cassation et par l'arrêt suivant, rendu le 15 février 2006 :

     

     

    « Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

     

     

    Attendu que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'une telle autorisation n'est pas nécessaire pour la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 6 septembre 2004), que Mme Y... Z... X..., propriétaire de lots dans un groupe d'immeubles en copropriété, a été condamnée par arrêt du 21 février 2000 à payer au syndicat des copropriétaires un arriéré de charges ; que le syndic a poursuivi l'exécution de cet arrêt par une saisie immobilière de ses lots ;

     

    Attendu que pour dire que le syndic était autorisé à mettre en oeuvre cette voie d'exécution, l'arrêt retient que par une décision de l'assemblée générale du 13 novembre 1998, les copropriétaires ont donné pouvoir à ce syndic d'engager la procédure de saisie immobilière à l'encontre des copropriétaires débiteurs qui ne se seraient pas acquittés de leurs charges suite aux condamnations rendues et qu'à la date de cette assemblée, cette copropriétaire était débitrice de charges ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'une assemblée générale ne peut, par anticipation et par une décision générale pouvant s'appliquer à toute condamnation, autoriser un syndic à engager une procédure de saisie immobilière contre un copropriétaire non désigné, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

  • Défaut de mention des nom et prénom du signataire d'un permis de construire et permis modificatif

    Cette décision juge qu'un permis de construire qui ne comporte pas à la mention, en caractères lisibles, du nom et du prénom du signataire ne peut faire l'objet d'une régularisation par l'intervention d'un permis modificatif postérieur :

     

     

     

    « Considérant, d'autre part, qu'aux termes des dispositions de l'article 4, alinéa 2, de la loi du 12 avril 2000 : «Toute décision prise par l'une des autorités administratives mentionnées à l'article 1er comporte, outre la signature de son auteur, la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci.» ; qu'en application de ces dispositions, l'omission de la mention des nom et prénom du signataire des permis de construire en cause est une irrégularité formelle entachant l'édiction même desdits actes, qui ne peut être régularisée, postérieurement à ladite édiction, par la circonstance que des permis de construire modificatifs, intervenus le 11 juillet 2002 et le 30 septembre 2002 respectivement pour les permis de construire LC041 délivré à B et LC042 délivré à , comporteraient, eux, les mentions exigées par les dispositions précitées ; que, par suite, c'est à bon droit que le tribunal a estimé que les permis en cause étaient irréguliers au regard des exigences sus-rappelées de la loi du 12 avril 2000 ;

     

    Considérant qu'il résulte de ce qui vient d'être dit que la COMMUNE DU THORONET, B et ne sont pas fondés à se plaindre que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Nice a annulé les permis de construire n° LC041, LC042, LC043 que le maire du Thoronet avait délivrés le 2 juillet 2001 respectivement à B et ;

     

    Considérant qu'en vertu des dispositions de l'article L.600-4-1 du code de l'urbanisme, il appartient au juge d'appel, saisi d'un jugement par lequel un tribunal administratif a prononcé l'annulation d'un permis de construire en retenant plusieurs moyens, de se prononcer sur le bienfondé de tous les moyens d'annulation retenus au soutien de leur décision par les premiers juges et d'apprécier si l'un au moins de ces moyens justifie la solution d'annulation ; que, dans ce cas, le juge d'appel n'a pas à examiner les autres moyens de première instance ; qu'il en résulte que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article I NB 3 du plan d'occupation des sols de la commune du Thoronet, qui n'a pas été retenu par les premiers juges et que M. Y présente à nouveau dans sa défense d'appel, n'a pas à être examiné ;

     

    Considérant enfin que la COMMUNE DU THORONET ayant été la partie perdante au regard des conclusions présentées en première instance par les époux , la COMMUNE DU THORONET n'est pas fondée à se plaindre de ce que le Tribunal administratif de Nice l'a condamnée à leur verser des frais d'instance en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative, alors même que ce ne sont pas les moyens soulevés par ces demandeurs qui ont permis au tribunal de prononcer l'annulation des permis de construire attaqués ».

     

    (Cour Administrative d'Appel de Marseille 16 Mai 2007)

     

  • La sous-location n'est pas une location-gérance

    C'est ce que rappelle cet arrêt rendu par la Cour de Cassation le 23 mai 1995 :

     

     

    « Vu l'article 1134 du Code civil ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 27 janvier 1993), que M. Poublanc, propriétaire a donné à bail des locaux à usage commercial à M. Labat, le contrat stipulant l'interdiction de sous-louer ou de prêter les lieux ; que M. Labat ayant donné son fonds en location-gérance à une société, le bailleur l'a assigné en résiliation du bail ;

     

    Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que M. Labat a déclaré la cessation de son exploitation, que le contrat de location-gérance a fait l'objet d'une publicité, que le locataire-gérant s'est engagé à exploiter le fonds loué pour son compte personnel et à ses risques et périls, qu'il occupe les locaux, qu'il y a, dès lors, violation de l'interdiction faite au preneur de sous-louer ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que la mise en location-gérance ne constitue pas une sous-location, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

  • Non respect du droit de préemption du preneur d’un bail rural

    Cet arrêt de la Cour de Cassation du 20 mars 2007 rappelle que si le locataire selon bail rural bénéficie d'un droit de préemption et peut obtenir l'annulation d'une vente consentie en violation de ce droit de préemption, il ne peut agir que dans le délai de six mois à compter du jour où il a connaissance de la vente intervenue au mépris de son droit de préemption :

     

     

     

    « Vu l'article L. 412-12 du code rural ;

     

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 7 décembre 2005), que, suivant promesse de vente notariée du 5 novembre 1999, M. Y... a vendu à M. X... une parcelle de terre donnée à bail à ferme à M. Z... ; que ce dernier soutenant que cette vente était intervenue au mépris du droit de préemption du preneur en place a saisi le tribunal paritaire de baux ruraux pour faire prononcer la nullité de la vente et faire condamner solidairement M. Y..., son bailleur, et M. X... à lui payer des dommages-intérêts ;

     

    Attendu que pour accueillir ces demandes, l'arrêt retient que M. Jean-Marie Y... ne justifie pas avoir fait adresser par le notaire instrumentaire à M. Z... une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d'huissier mentionnant le prix, les charges, les conditions et modalités de la vente, que la sanction prévue pour un tel manquement par le propriétaire de ses obligations à l'endroit de son preneur est précisée par les dispositions de l'article L. 412-12 du code rural, que M. Z... a intenté, à bon droit, et selon les formes prescrites une action en nullité de la vente, qu'il prétend donc légitimement au bénéfice de dommages-intérêts ;

     

    Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. Z... avait introduit son action en nullité dans le délai de six mois à compter du jour où il avait eu connaissance de la date de la vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».

     

     

     

    L. 412-12 du code rural est ainsi rédigé :

     

     

     

    «   Celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67. A défaut, l'acquéreur évincé peut prétendre à des dommages-intérêts prononcés par les tribunaux paritaires. Il est privé de toute action après expiration de la période d'exploitation personnelle de neuf années prévues aux articles L. 411-59, L. 411-60 et L. 411-63.
       Toutefois, celui qui a fait usage du droit de préemption peut faire apport du bien préempté à un groupement foncier agricole, à la condition de se consacrer personnellement à l'exploitation des biens du groupement, dans les conditions prévues aux articles L. 411-59 et L. 411-60.
       Au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. Toutefois, lorsque le bailleur n'a pas respecté les obligations mentionnées à l'article L. 412-10, le preneur peut intenter l'action prévue par cet article.
       Le fermier préempteur de la nue-propriété n'est pas tenu des obligations énoncées au premier alinéa du présent article, lorsqu'il est évincé par l'usufruitier qui fait usage de son droit de reprise ».

     

  • Ne pas confondre francs et euros

    Selon cette décision de la Cour de Cassation : « il entre dans la compétence d'un marchand de biens, professionnel de la vente, de savoir déterminer et contrôler la conversion d'un prix négocié en francs, en euros » … et de ne pas se tromper.

     

     

    « Vu l'article 1110 du code civil ;

     

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 28 mars 2006), que suivant promesse du 7 juillet 2003, Mme X..., marchand de biens, a vendu un immeuble à la société civile immobilière du Res, constituée entre les époux Y..., pour le prix de 457 347 euros ; que l'acte authentique est intervenu, au même prix, le 14 août 2003 ; que Mme X... a demandé l'annulation de la vente pour erreur sur le prix résultant d'une conversion erronée du prix de francs en euros ;

     

     

    Attendu que pour déclarer la vente nulle, l'arrêt retient que l'erreur commise par la venderesse portait sur la substance de la chose objet de la convention et qu'elle était excusable puisqu'elle résultait d'une mauvaise conversion effectuée par la secrétaire notariale, qu'il ne pouvait être reproché une faute de négligence à Mme X... à raison de la confiance accordée au notaire et que sa qualité de marchand de biens lui conférait plus un avantage fiscal qu'une expérience professionnelle ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que tous les actes portaient le prix identique de 457 347 euros et alors qu'il entre dans la compétence d'un marchand de biens, professionnel de la vente, de savoir déterminer et contrôler la conversion d'un prix négocié en francs, en euros, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

     

     

    (Cour de Cassation 4 juillet 2007)

     

  • Ne pas confondre autorisation et déclaration

    Le code de l'environnement prévoit que le vendeur d'un terrain sur lequel a été exploitée une installation classée doit en informer l'acquéreur, mais ces dispositions ne s'appliquent que si l'installation était soumise à autorisation et non pas si elle n'était soumise qu’à déclaration.

     

    Par cet arrêt du 20 juin 2007, la Cour de Cassation casse une décision qui n'avait pas procédé à cette distinction :

     

     

    «Vu l'article L. 514-20 du code de l'environnement dans sa rédaction applicable en la cause ;

     

    Attendu que lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation ; qu'à défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; qu'il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente ;

     

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 septembre 2004), que, le 15 juin 2001, la société Biscuiterie du Nord a vendu à la société Vincent Palaric un terrain situé à Saint-Ouen ; qu'assignée par la société venderesse qui lui reprochait d'avoir manqué à son obligation contractuelle du surélever un mur, la société Vincent Palaric a reconventionnellement demandé des dommages-intérêts correspondant aux frais d'enlèvement d'équipements et d'installations dont la société Biscuiterie du Nord lui aurait dissimulé la présence sur le terrain vendu ;

     

    Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la présence d'installations sujettes à autorisation et déclaration en application de la loi du 19 juillet 1976 n'a pas été mentionnée à l'acte de vente du 15 juin 2001 et qu'en application des dispositions de cette loi, la SCI Vincent Palarix est fondée à obtenir, sous forme de dommages-intérêts, la restitution d'une partie du prix de vente ;

     

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les installations étaient soumises à autorisation ou à déclaration, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. » 

     

     

    (Cour de Cassation 20 juin 2007)

     

    L'article L.514-20 du code de l'environnement dispose :

     

     

    « Lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation.
       Si le vendeur est l'exploitant de l'installation, il indique également par écrit à l'acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité.
       A défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. »