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  • Prescription de deux ans de l'action en paiement d'une indemnité d'éviction

    Cet arrêt rendu par la Cour de Cassation le 31 mai dernier doit retenir l'attention des praticiens en ce qu'il prévoit que l'action en paiement d'une indemnité d'éviction par le locataire qui a reçu congé est soumise à un délai de forclusion de deux ans.

     

    Cette forclusion s'applique même si une offre d'indemnité d'éviction a été faite par le bailleur à l'occasion de la délivrance du congé.

     

    « Vu l'article L. 145-60 du code de commerce ;

    Attendu que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre premier du code du commerce se prescrivent par deux ans ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2005), que, par acte du 26 juin 1995, la société civile immobilière Les Hirondelles II (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Nouvelle agence Mirabeau, a donné congé à cette dernière pour le 31 décembre 1995 avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que, par ordonnance du 23 avril 1996, le juge des référés a, à la demande de la SCI, désigné un expert pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction ;

    Qu’après dépôt du rapport de l'expert, la SCI a, par acte du 2 mars 1999, assigné la société Nouvelle agence Mirabeau pour la voir déclarer déchue de son droit à indemnité d'éviction en raison de la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 du code du commerce et la voir déclarée, en conséquence, occupante sans droit ni titre des locaux ;

    Attendu que pour rejeter les demandes de la SCI, l'arrêt retient que la prescription extinctive, mode d'extinction de l'action qu'est la prescription biennale, suppose une opposition entre une situation de fait et un droit contraire ; que la société Nouvelle agence Mirabeau n'a pas agi en paiement de l'indemnité d'éviction, qu'aucune décision de justice ne lui accorde une indemnité ou ne la déboute d'une telle demande, que son droit à indemnité d'éviction n'est pas contesté puisque l'indemnité a été offerte par la bailleresse dans le congé signifié le 26 juin 1995 et maintenu dans l'assignation en référé du 30 janvier 1996 ainsi que dans l'assignation introductive d'instance et qu'aucun délai de prescription ne peut courir tant que l'offre d'indemnité d'éviction, même si le montant de celle-ci n'est pas précisé, n'est pas retiré ;

    Qu'en statuant ainsi alors que la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code du commerce n'est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d'éviction soit contesté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

  • Urgence, droit de propriété et atteinte à une liberté fondamentale

    Le Conseil d'État déclare dans cette décision que le droit de propriété a pour corollaire le droit de disposer de son bien et que le refus de prêter le concours de la force publique pour assurer l'exécution d'une décision d'expulsion porte atteinte à cette liberté fondamentale :

     

    « Considérant qu'aux termes de l'article L. 521-2 du code de justice administrative : Saisi d'une demande en ce sens justifiée par l'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes mesures nécessaires à la sauvegarde d'une liberté fondamentale à laquelle une personne morale de droit public ( ) aurait porté, dans l'exercice d'un de ses pouvoirs, une atteinte grave et manifestement illégale ; qu'aux termes de l'article L. 522-3 du même code : Lorsque la demande ne présente pas un caractère d'urgence ou lorsqu'il apparaît manifeste, au vu de la demande, que celle-ci ne relève pas de la compétence de la juridiction administrative, qu'elle est irrecevable ou qu'elle est mal fondée, le juge des référés peut la rejeter par une ordonnance motivée sans qu'il y ait lieu d'appliquer les deux premiers alinéas de l'article L. 522-1 ;

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que M. et Mme A ont demandé en octobre 2003, en mai 2004 et en mai 2005 le concours de la force publique pour assurer l'exécution du jugement du 2 juin 2003 du tribunal d'instance de Forcalquier ordonnant l'expulsion de M. B de l'appartement dont ils sont propriétaires à Saint-Michel-l'Observatoire (Alpes de Haute-Provence) ; qu'ils ont conclu en août 2004 un compromis de vente de cet appartement incluant une condition suspensive tenant à la libération des locaux, dont la date de réalisation avait été fixée au 30 juin 2005 par un avenant en date du 1er décembre 2004 ; que par suite, en jugeant, par son ordonnance du 24 juin 2005, que l'existence du compromis de vente soumis à cette condition suspensive ne suffisait pas à caractériser une situation d'urgence au sens des dispositions précitées, au motif que l'Etat est tenu d'indemniser le préjudice résultant pour le propriétaire d'un refus de concours de la force publique, le juge des référés du tribunal administratif de Marseille a commis une erreur de droit ; que M. et Mme A sont, dès lors, fondés à demander l'annulation de l'ordonnance du 24 juin 2005 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Marseille a, sur le fondement de l'article L. 522-3 du code de justice administrative, rejeté leur demande ;

    Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative et de régler l'affaire au titre de la procédure de référé engagée ;

    Considérant que le droit de propriété a pour corollaire la liberté de disposer d'un bien ; que le refus de prêter le concours de la force publique pour assurer l'exécution d'une décision juridictionnelle ordonnant l'expulsion d'un immeuble porte atteinte à cette liberté fondamentale ; qu'en l'espèce, l'intention de M. et Mme A de procéder à la vente de l'immeuble en cause est établie ; que l'administration ne saurait utilement se prévaloir, à cet égard, de ce que le compromis de vente susmentionné serait devenu caduc dès lors qu'une telle circonstance, à la supposer établie, serait en l'espèce directement imputable à ses propres carences ; que le refus de concours opposé aux requérants depuis plus de trois ans est constitutif, pour ces personnes, d'une situation d'urgence ; qu'eu égard à l'absence de motifs invoqués par l'administration pour justifier ce refus, celui-ci apparaît en l'état de l'instruction, entaché d'une illégalité manifeste et constitutif d'une situation d'urgence au sens et pour l'application de l'article L. 521-2 du code de justice administrative ;

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu d'ordonner au préfet des Alpes de Haute-Provence, sur le fondement desdites dispositions, de prendre toutes mesures nécessaires pour assurer l'exécution du jugement du tribunal d'instance de Forcalquier en date du 2 juin 2003 ordonnant l'expulsion de M. B de l'appartement dont M. et Mme A sont propriétaires à Saint-Michel-l'Observatoire, dans les trois mois à compter de la notification de la présente décision ; qu'en cas d'inexécution de cette injonction au terme de ce délai, l'Etat est condamné à une astreinte de 100 euros par jour de retard »

     

    (Conseil d'État 9 février 2007)

     

  • Pas d'urgence à suspendre la délibération approuvant le PLU

    Classiquement, cette décision rappelle combien il est difficile d'obtenir du juge la suspension en référé d'une délibération approuvant un PLU, compte tenu de l'intérêt public qui s'attache à sa mise en œuvre :

     

    « Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ;

    Considérant que l'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre ; qu'il appartient au juge des référés d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l'acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue ; qu'il lui appartient également, l'urgence s'appréciant objectivement et compte tenu de l'ensemble des circonstances de chaque espèce, de faire apparaître dans sa décision tous les éléments qui, eu égard notamment à l'argumentation des parties, l'ont conduit à estimer que la suspension demandée revêtait un caractère d'urgence ;

    Considérant, en premier lieu, que pour juger établie l'urgence à suspendre la délibération portant révision du plan local d'urbanisme en tant qu'elle approuve le règlement de la zone UX, destinée à l'implantation d'activités artisanales, le juge des référés s'est borné à relever que les parcelles appartenant à M. Michel sont limitrophes de cette zone ; qu'en se fondant sur cette seule circonstance et en s'abstenant de prendre en compte l'argumentation de la commune relative à l'intérêt général qui s'attache, en vue du développement économique local, à l'exécution de la délibération attaquée sur ce point, il a entaché son ordonnance d'une erreur de droit ;

    Considérant, en second lieu, qu'en regardant comme également remplie la condition d'urgence pour prononcer la suspension de la délibération en cause en tant qu'elle classe en zone N une partie des parcelles appartenant à M. Michel sans prendre en compte le souci de préservation des espaces naturels et des paysages de la commune et de cohérence du zonage que traduit ce changement, qui était invoqué devant lui, le juge des référés a commis une autre erreur de droit ;

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu d'annuler l'ordonnance attaquée en tant que, par son article 1er, elle suspend l'exécution de la délibération du conseil municipal du 13 juillet 2006 relative au plan local d'urbanisme de Correns en ce qui concerne le règlement de la zone UX et le changement de zonage de la partie des parcelles appartenant à M. Michel classée précédemment en zone UB et désormais classée en zone N ;

    Considérant qu'en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, il y a lieu de régler l'affaire dans cette limite au titre de la procédure de référé engagée par M. Michel ;

    Considérant, en premier lieu, que si M. Michel fait valoir que les parcelles lui appartenant sont limitrophes de la nouvelle zone UX, sur laquelle est autorisée l'implantation d'activités artisanales, cette seule circonstance ne suffit pas à caractériser une atteinte grave et immédiate à ses intérêts permettant de regarder comme remplie sur ce point la condition d'urgence, alors surtout que la commune souligne l'importance de la création de cette zone pour le développement économique local ;

    Considérant, en second lieu, qu'en faisant état des projets de construction qu'il a engagés précédemment et des contentieux auxquels ils ont donné lieu par suite de l'opposition de la commune, M. Michel ne montre pas en quoi le classement en zone N d'une partie de ses parcelles porte à ses intérêts une atteinte suffisamment grave et immédiate pour caractériser une situation d'urgence justifiant la suspension du nouveau plan local d'urbanisme sur ce point, alors surtout que la commune expose de son côté que ce classement traduit un parti général d'aménagement des abords du village guidé par la volonté de préserver les espaces naturels et les paysages et d'assurer la cohérence du zonage »

     

    (Conseil d'État 30 mai 2007)

  • Effet de l'annulation de la décision de préemption de la SAFER

    Lorsque la décision de préemption de la SAFER est annulée, cette annulation rétroactive a pour effet de remettre les parties ayant passé un compromis dans la situation où la SAFER n'a pas exercé ce droit de préemption, et donc de faire renaitre le compromis qui doit dès lors être exécuté.

     

    La cour d'appel de Reims avait cru devoir considérer que la préemption, même annulée, avait eu pour effet de rendre le compromis caduc, et que l'annulation de cette décision de préemption ne pouvait avoir eu pour effet de faire « revivre » le compromis.

     

    Mais cette interprétation était contraire à la notion de rétroactivité.

     

     

    « Vu les articles 1134 et 1176 du code civil, ensemble l'article L. 143-5 du code rural ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 31 octobre 2005), que suivant acte sous seing privé du 23 septembre 1999, le Service des domaines de la direction des services fiscaux du département de la Marne a conclu avec M. X..., un "compromis de vente" portant sur trente-et-une parcelles ; que la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Champagne-Ardenne (SAFER) a exercé son droit de préemption, et a, par acte authentique du 8 février 2000, acquis les parcelles, puis les a rétrocédées ; que le 2 mai 2000, M. X... a assigné la SAFER en annulation de la décision de préemption ; qu'ultérieurement, il a assigné à nouveau la SAFER et les vingt-et-un rétrocessionnaires afin de faire annuler les ventes et, en conséquence, de faire dire que le "compromis de vente" retrouvait son plein effet ;

    Attendu que pour déclarer le "compromis" caduc, l'arrêt, après avoir accueilli les demandes en annulation de M. X... et déclaré la décision commune à l'Etat, retient que le 23 septembre 1999, M. X... a signé avec le directeur des services fiscaux ès-qualités, un "compromis de vente" qui stipule que "la vente devra être régularisée par un acte administratif établi dans les trois mois de la date des présentes sous réserve du droit de préemption de la SAFER ou du droit de préemption urbain des collectivités locales", que la SAFER ayant exercé son droit de préemption et, suivant la commune intention des parties, le compromis ne peut revivre ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que l'annulation de la préemption étant rétroactive, la SAFER était censée avoir renoncé à préempter, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    Et vu l'article 627, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile ;

    Attendu qu'il y a lieu de mettre fin au litige en appliquant la règle de droit appropriée aux faits souverainement constatés par les juges du fond ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré le compromis du 23 septembre 1999 caduc et constaté que l'Etat peut disposer des immeubles, l'arrêt rendu le 31 octobre 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ;

    Dit que le "compromis de vente" du 23 septembre 1999 doit retrouver son plein effet ;

    Dit que la direction des services fiscaux de la Marne est liée par le compromis de vente passé entre elle et M. X... le 23 septembre 1999, lequel devra être exécuté »

     

    (Cour de Cassation 27 juin 2007)
  • Présomption d'urgence et permis de construire

    En matière de référé administratif, l'urgence, qui est l'une des conditions de suspension d'un acte administratif est présumée en matière de permis de construire, de sorte que le requérant à la suspension n'a pas à prouver cette urgence qui est acquise à défaut d'éléments contraires :

     

     

    « Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision » ;

    Considérant que l'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre ; qu'il appartient au juge des référés d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le demandeur, si les effets de l'acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue ;

    Considérant que si, en règle générale, l'urgence s'apprécie compte tenu des justifications fournies par le demandeur quant au caractère suffisamment grave et immédiat de l'atteinte que porterait un acte administratif à sa situation ou aux intérêts qu'il entend défendre, il en va différemment de la demande de suspension d'un permis de construire pour laquelle, eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d'un bâtiment, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés ; qu'il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifient de circonstances particulières, tenant, notamment, à l'intérêt s'attachant à ce que la construction soit édifiée sans délai ;

    Considérant que, pour estimer que la condition d'urgence n'était pas remplie et refuser en conséquence de suspendre l'exécution de l'arrêté du 13 septembre 2006 autorisant M. A et Mme B à réaliser des travaux d'extension et d'aménagement de leur maison d'habitation, le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble s'est fondé sur ce que, d'une part, M. C n'aurait pas de vue directe sur la construction projetée et, d'autre part, il n'établirait pas que le projet autorisé porterait une atteinte suffisamment grave et immédiate à sa situation ; que l'un et l'autre de ces deux motifs sont entachés d'erreur de droit, dès lors que le premier procède d'une appréciation erronée de l'intérêt pour agir du requérant, et que le second, en faisant peser sur lui la charge d'établir l'urgence à suspendre l'exécution du permis litigieux, procède d'une erreur sur la charge de la preuve en cette matière, où, ainsi qu'il a été dit, cette urgence est présumée à défaut d'éléments contraires ; que l'ordonnance attaquée doit, pour ce motif, être annulée ;

    Considérant qu'il y a lieu, par application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, de régler l'affaire au titre de la procédure de référé engagée ;

    Sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir soulevée par la commune de Châteauneuf-du-Rhône et par M. Oziol et Mme Bremond :

    Considérant qu'à l'appui de sa demande de suspension de l'exécution du permis de construire contesté, M. C soutient que celui-ci méconnaît les dispositions des articles L. 4213 et R. 4212 du code de l'urbanisme et de l'article N 13 du plan local d'urbanisme de la commune de Châteauneuf-du-Rhône ;que le plan local d'urbanisme de la commune, sur le fondement duquel est intervenu l'arrêté litigieux, est entaché d'erreur manifeste d'appréciation, d'erreur de droit et de contrariété avec les principes du rapport de présentation en ce qu'il classe les parcelles litigieuses dans une « micro-zone » N, et non en zone agricole ; que l'arrêté attaqué méconnaît l'autorité de la chose jugée qui s'attache au jugement du 23 novembre 2005 du tribunal administratif de Grenoble annulant un permis de construire portant sur une parcelle voisine de celle de M. A et de Mme B ; que cet arrêté a été pris en méconnaissance des règles d'urbanisme applicables sous l'ancien plan d'occupation des sols de la commune »

     

    (Conseil d'État 15 juin 2007)

  • Servitude d'inconstructibilité des 100 mètres à partir du rivage et absence d'indemnisation

    Il est pratiquement impossible d'obtenir l'indemnisation du fait d'une servitude d'inconstructibilité, comme le démontre cet arrêt rendu à l'occasion d'une demande d'indemnisation faite par un propriétaire pourtant bénéficiaire d'une autorisation de lotissement délivrée en 1964 et dont les terrains étaient devenus inconstructibles du fait de la création de la servitude d'inconstructibilité des 100 mètres à partir du rivage :

     

    « Considérant que M. A demande l'annulation de l'arrêt du 3 mars 2005 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du 22 mars 2001 du tribunal administratif de Marseille rejetant sa demande tendant à la condamnation de l'Etat à lui verser une indemnité de 279 501 francs en réparation du préjudice subi du fait de l'atteinte aux droits acquis qu'il tenait d'une autorisation de lotissement délivrée le 14 mai 1964 , résultant de ce que les terrains en cause étaient devenus inconstructibles, ainsi qu'une indemnité de 1 128 988 francs au titre de la perte de valeur vénale des terrains, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 février 1999 ;

    Considérant que si M. A avait, dans ses écritures devant les juges du fond, mentionné l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, il n'invoquait pas expressément la méconnaissance de ces stipulations ; que la cour administrative d'appel n'avait dès lors pas à y répondre ;

    Considérant qu'aux termes de l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme : « N'ouvrent droit à aucune indemnité les servitudes instituées par application du présent code en matière de voirie, d'hygiène et d'esthétique ou pour d'autres objets et concernant, notamment, l'utilisation du sol, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties et non bâties dans chaque propriété, l'interdiction de construire dans certaines zones et en bordure de certaines voies, la répartition des immeubles entre diverses zones. / Toutefois, une indemnité est due s'il résulte de ces servitudes une atteinte à des droits acquis ou une modification à l'état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain ; cette indemnité, à défaut d'accord amiable, est fixée par le tribunal administratif, qui doit tenir compte de la plus-value donnée aux immeubles par la réalisation du plan d'occupation des sols rendu public ou du plan local d'urbanisme approuvé ou du document qui en tient lieu » ;

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. A n'a acquis que le 22 décembre 1978 le lot dont il est propriétaire dans le lotissement de l'Anthénor à Ensuès-la-Redonne, autorisé le 14 mai 1964 par le préfet des Bouches-du-Rhône au profit de M. Henri Malfatto, qui a supporté les travaux d'équipement et de desserte ; qu'ainsi la cour administrative d'appel de Marseille n'a pas dénaturé les pièces du dossier en jugeant que M. A n'a pas supporté personnellement les impenses relatives à l'équipement du lotissement ; qu'en jugeant que les dispositions de l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme faisaient obstacle à l'indemnisation de la perte de valeur vénale du terrain, cette valeur comprenant notamment la part des dépenses d'équipement supportée par le vendeur du lot et répercutée dans le prix de vente du terrain, la cour administrative d'appel, dont l'arrêt est suffisamment motivé sur ce point, n'a ni commis d'erreur de droit ni d'erreur de qualification juridique ;

    Considérant que l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme ne fait pas obstacle à ce que le propriétaire dont le bien est frappé d'une servitude prétende à une indemnisation dans le cas exceptionnel où il résulte de l'ensemble des conditions et circonstances dans lesquelles la servitude a été instituée et mise en oeuvre, ainsi que de son contenu, que ce propriétaire supporte une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l'objectif d'intérêt général poursuivi ; qu'en jugeant que la servitude en cause, résultant de la directive sur la protection et l'aménagement du littoral approuvée par le décret du 25 août 1979 et de la loi du 3 janvier 1986, est applicable à l'ensemble des terrains situés dans la bande de cent mètres du rivage pour en conclure que l'intéressé ne pouvait faire valoir que l'institution de cette servitude avait fait peser sur lui une charge spéciale et exorbitante, la cour administrative d'appel n'a entaché son arrêt ni d'erreur de droit ni d'erreur de qualification juridique ;

    Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. A n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêt du 5 mars 2005 de la cour administrative d'appel de Marseille ; que ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées par voie de conséquence »

     (Conseil d'État 27 juin 2007)