Cet arrêt rendu par la Cour de Cassation le 31 mai dernier doit retenir l'attention des praticiens en ce qu'il prévoit que l'action en paiement d'une indemnité d'éviction par le locataire qui a reçu congé est soumise à un délai de forclusion de deux ans.

Cette forclusion s'applique même si une offre d'indemnité d'éviction a été faite par le bailleur à l'occasion de la délivrance du congé.

« Vu l'article L. 145-60 du code de commerce ;

Attendu que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre premier du code du commerce se prescrivent par deux ans ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2005), que, par acte du 26 juin 1995, la société civile immobilière Les Hirondelles II (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Nouvelle agence Mirabeau, a donné congé à cette dernière pour le 31 décembre 1995 avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que, par ordonnance du 23 avril 1996, le juge des référés a, à la demande de la SCI, désigné un expert pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction ;

Qu’après dépôt du rapport de l'expert, la SCI a, par acte du 2 mars 1999, assigné la société Nouvelle agence Mirabeau pour la voir déclarer déchue de son droit à indemnité d'éviction en raison de la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 du code du commerce et la voir déclarée, en conséquence, occupante sans droit ni titre des locaux ;

Attendu que pour rejeter les demandes de la SCI, l'arrêt retient que la prescription extinctive, mode d'extinction de l'action qu'est la prescription biennale, suppose une opposition entre une situation de fait et un droit contraire ; que la société Nouvelle agence Mirabeau n'a pas agi en paiement de l'indemnité d'éviction, qu'aucune décision de justice ne lui accorde une indemnité ou ne la déboute d'une telle demande, que son droit à indemnité d'éviction n'est pas contesté puisque l'indemnité a été offerte par la bailleresse dans le congé signifié le 26 juin 1995 et maintenu dans l'assignation en référé du 30 janvier 1996 ainsi que dans l'assignation introductive d'instance et qu'aucun délai de prescription ne peut courir tant que l'offre d'indemnité d'éviction, même si le montant de celle-ci n'est pas précisé, n'est pas retiré ;

Qu'en statuant ainsi alors que la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code du commerce n'est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d'éviction soit contesté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

Le Conseil d'État déclare dans cette décision que le droit de propriété a pour corollaire le droit de disposer de son bien et que le refus de prêter le concours de la force publique pour assurer l'exécution d'une décision d'expulsion porte atteinte à cette liberté fondamentale :

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 521-2 du code de justice administrative : Saisi d'une demande en ce sens justifiée par l'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes mesures nécessaires à la sauvegarde d'une liberté fondamentale à laquelle une personne morale de droit public ( ) aurait porté, dans l'exercice d'un de ses pouvoirs, une atteinte grave et manifestement illégale ; qu'aux termes de l'article L. 522-3 du même code : Lorsque la demande ne présente pas un caractère d'urgence ou lorsqu'il apparaît manifeste, au vu de la demande, que celle-ci ne relève pas de la compétence de la juridiction administrative, qu'elle est irrecevable ou qu'elle est mal fondée, le juge des référés peut la rejeter par une ordonnance motivée sans qu'il y ait lieu d'appliquer les deux premiers alinéas de l'article L. 522-1 ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que M. et Mme A ont demandé en octobre 2003, en mai 2004 et en mai 2005 le concours de la force publique pour assurer l'exécution du jugement du 2 juin 2003 du tribunal d'instance de Forcalquier ordonnant l'expulsion de M. B de l'appartement dont ils sont propriétaires à Saint-Michel-l'Observatoire (Alpes de Haute-Provence) ; qu'ils ont conclu en août 2004 un compromis de vente de cet appartement incluant une condition suspensive tenant à la libération des locaux, dont la date de réalisation avait été fixée au 30 juin 2005 par un avenant en date du 1er décembre 2004 ; que par suite, en jugeant, par son ordonnance du 24 juin 2005, que l'existence du compromis de vente soumis à cette condition suspensive ne suffisait pas à caractériser une situation d'urgence au sens des dispositions précitées, au motif que l'Etat est tenu d'indemniser le préjudice résultant pour le propriétaire d'un refus de concours de la force publique, le juge des référés du tribunal administratif de Marseille a commis une erreur de droit ; que M. et Mme A sont, dès lors, fondés à demander l'annulation de l'ordonnance du 24 juin 2005 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Marseille a, sur le fondement de l'article L. 522-3 du code de justice administrative, rejeté leur demande ;

Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative et de régler l'affaire au titre de la procédure de référé engagée ;

Considérant que le droit de propriété a pour corollaire la liberté de disposer d'un bien ; que le refus de prêter le concours de la force publique pour assurer l'exécution d'une décision juridictionnelle ordonnant l'expulsion d'un immeuble porte atteinte à cette liberté fondamentale ; qu'en l'espèce, l'intention de M. et Mme A de procéder à la vente de l'immeuble en cause est établie ; que l'administration ne saurait utilement se prévaloir, à cet égard, de ce que le compromis de vente susmentionné serait devenu caduc dès lors qu'une telle circonstance, à la supposer établie, serait en l'espèce directement imputable à ses propres carences ; que le refus de concours opposé aux requérants depuis plus de trois ans est constitutif, pour ces personnes, d'une situation d'urgence ; qu'eu égard à l'absence de motifs invoqués par l'administration pour justifier ce refus, celui-ci apparaît en l'état de l'instruction, entaché d'une illégalité manifeste et constitutif d'une situation d'urgence au sens et pour l'application de l'article L. 521-2 du code de justice administrative ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu d'ordonner au préfet des Alpes de Haute-Provence, sur le fondement desdites dispositions, de prendre toutes mesures nécessaires pour assurer l'exécution du jugement du tribunal d'instance de Forcalquier en date du 2 juin 2003 ordonnant l'expulsion de M. B de l'appartement dont M. et Mme A sont propriétaires à Saint-Michel-l'Observatoire, dans les trois mois à compter de la notification de la présente décision ; qu'en cas d'inexécution de cette injonction au terme de ce délai, l'Etat est condamné à une astreinte de 100 euros par jour de retard »

(Conseil d'État 9 février 2007)