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  • Perte de constructibilité et absence d’indemnisation

    Cette décision rappelle classiquement que la perte de constructibilité d’une parcelle, du fait d’une règle d’urbanisme, n’est pas indemnisable, sauf exception :

     

    « Considérant que M. A demande l'annulation de l'arrêt par lequel la cour administrative d'appel de Paris a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du tribunal administratif de Paris rejetant sa demande en réparation du préjudice subi du fait de la perte de constructibilité d'une parcelle lui appartenant située à Rueil-Malmaison ;

    Sur la régularité de l'arrêt attaqué :

    Considérant qu'il résulte de l'examen de la minute de l'arrêt attaqué que le moyen tiré de ce que celle-ci aurait omis de viser les mémoires du requérant des 25 octobre 2002 et 17 mai 2004 manque en fait ;

    Considérant que si M. A a demandé, la veille de l'audience, le renvoi de l'affaire, la cour administrative d'appel de Paris n'était tenue ni d'accéder à la demande du requérant, ni de l'aviser de ce refus ;

    Considérant que pour écarter les moyens tirés par M. A de ce que la commune aurait commis à son encontre les fautes invoquées dans le présent litige, la cour s'est fondée sur l'autorité de la chose jugée de la décision du 11 juillet 1990 du Conseil d'Etat, statuant au contentieux, qui imputait la responsabilité de ces fautes à l'Etat ; qu'ainsi, elle a suffisamment motivé son arrêt à ce premier titre ;

    Considérant que, pour écarter la responsabilité sans faute de la commune, la cour administrative d'appel a notamment jugé que la servitude instaurée en zone ND ne faisait pas supporter à M. A une charge spéciale et exorbitante ; qu'un tel motif répondait au moyen du requérant tiré de ce que sa parcelle avait subi un préjudice spécifique ; que M. A n'est donc pas fondé à soutenir que la cour aurait insuffisamment motivé son arrêt à ce second titre ;

    Sur le bien-fondé de l'arrêt attaqué :

    Sur la responsabilité pour faute de la commune :

    Considérant qu'en jugeant que les faits, invoqués par le requérant, constitués par le défaut de notification du permis de construire du 19 juillet 1971 et l'attitude hostile de l'administration à son égard, étaient, ainsi qu'il a été jugé par la décision du Conseil d'Etat du 11 juillet 1990, constitutifs de fautes de l'Etat, et ne pouvaient donc être qualifiés de fautes de la commune de Rueil Malmaison, la cour administrative d'appel n'a pas entaché son arrêt d'une erreur de droit ;

    Sur la responsabilité sans faute de la commune :

    Considérant qu'aux termes de l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme : « n'ouvrent droit à aucune indemnité les servitudes instituées par application du présent code en matière de voirie, d'hygiène et d'esthétique ou pour d'autres objets et concernant, notamment, l'utilisation du sol, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties et non bâties dans chaque propriété, l'interdiction de construire dans certaines zones et en bordure de certaines voies, la répartition des immeubles entre diverses zones. Toutefois, une indemnité est due s'il résulte de ces servitudes une atteinte à des droits acquis ou une modification à l'état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain ; cette indemnité, à défaut d'accord amiable, est fixée par le tribunal administratif, qui doit tenir compte de la plus-value donnée aux immeubles par la réalisation du plan d'occupation des sols rendu public ou du plan local d'urbanisme approuvé ou du document qui en tient lieu » ; que cet article ne pose pas un principe général et absolu, mais l'assortit expressément de deux exceptions touchant aux droits acquis par les propriétaires et à la modification de l'état antérieur des lieux ; qu'il ne fait pas obstacle à ce que le propriétaire dont le bien est frappé d'une servitude prétende à une indemnisation dans le cas exceptionnel où il résulte de l'ensemble des conditions et circonstances dans lesquelles la servitude a été instituée et mise en oeuvre, ainsi que de son contenu, que ce propriétaire supporte une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l'objectif d'intérêt général poursuivi ; que, dans ces conditions, M. A n'est pas fondé à soutenir que l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme serait incompatible avec les stipulations de l'article 1er du protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

    Considérant qu'en estimant que le jugement attaqué était suffisamment motivé sur le moyen tiré de la violation de l'article L. 160-5, dès lors que M. A invoquait en première instance exclusivement le caractère spécial et exorbitant du préjudice subi, sans invoquer l'atteinte portée à un droit acquis, la cour n'a pas dénaturé les pièces du dossier ;

    Considérant qu'en jugeant que M. A ne pouvait se prévaloir, au titre des dispositions de l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme, du permis de construire délivré le 19 juillet 1971, dès lors que celui-ci était assorti d'une réserve portant sur l'accord du ministère des affaires culturelles quant aux façades et au plan masse du projet, alors même que ce permis ne lui avait pas été notifié, la cour administrative d'appel n'a pas entaché son arrêt d'erreur de droit ; que si l'arrêt attaqué mentionne en outre que la modification des règles d'urbanisme qui a rendu inconstructible la parcelle de M. A est intervenue alors que le permis de construire du 19 juillet 1971 était périmé, ce motif avait dans l'argumentation de la cour un caractère surabondant ; que dès lors le moyen tiré de ce que ce motif reposerait sur des erreurs de fait et de droit ne peut qu'être écarté ;

    Considérant qu'en jugeant que le classement de la parcelle appartenant à M. A en zone ND avec protection d'espace boisé classé n'avait, compte tenu de l'intérêt général qui s'attache à la préservation des abords du château et du parc de la Malmaison et alors que le terrain en cause accueille déjà une construction, pas fait supporter à l'intéressé une charge spéciale et exorbitante hors de proportion avec cet objectif d'intérêt général, et qu'il en résultait que le requérant ne remplissait pas les conditions fixées par l'article L. 160-5 du code de l'urbanisme pour obtenir une réparation, la cour n'a entaché son arrêt ni d'une erreur de qualification juridique ni d'une erreur de droit ;

    Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. A n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que la cour administrative d'appel de Paris a rejeté sa requête ;

    Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Rueil-Malmaison qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante le versement de la somme que réclame M. A au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées au même titre par la commune de Rueil-Malmaison »

     

    (Conseil d’État 10 mai 2007)
  • 2 DIA sinon rien

    La déclaration d’intention d’aliéner doit être adressée à tous les bénéficiaires d’un droit de préemption, et c’est pourquoi la vente est annulée, puisque la notification n’avait été faite qu’à la Commune, bénéficiaire d’un droit de préemption urbain mais pas au Département, titulaire d’un droit de préemption dans le cadre d’un espace naturel sensible :

     

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 29 septembre 2005), que selon acte reçu le 9 mars 2001 par M. X..., notaire, les époux Y... ont vendu aux époux Le Z... diverses parcelles situées sur la commune de Trélévern ; que soutenant que ces parcelles étaient comprises dans un périmètre de préemption d'un espace naturel sensible et qu'aucune déclaration préalable d'intention d'aliéner ne lui avait été adressée, le président du conseil général du département des Côtes d'Armor, habilité par une décision de la commission permanente en date du 30 juillet 2001, a assigné, le 21 décembre 2001, les époux Y... et les époux Le Z... en nullité de la vente ; que les époux Y... ont appelé en la cause M. X... ;

    Que les époux Le Z... ont soulevé l'irrecevabilité de la demande en raison notamment du défaut de publication de la délégation de signature accordée le 10 avril 2001 par le président du conseil général à M. Le A..., directeur général adjoint des services du département, signataire de la délibération de la commission permanente ;

    Sur le premier moyen, ci-après annexé :

    Attendu qu'il résulte des productions que la délégation de signature a été publiée;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le deuxième moyen :

    Attendu que les époux Le Z... font grief à l'arrêt d'annuler la vente, alors, selon le moyen, que lorsqu'une demande est adressée à une autorité administrative incompétente, cette dernière a l'obligation de la transmettre à l'autorité administrative compétente, si bien qu'en jugeant le droit de préemption non purgé après avoir constaté que la commune de Trélevern avait été destinataire de la déclaration d'intention d'aliéner adressée par le notaire instrumentaire préalablement à la vente annulée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 20 de la loi du 12 avril 2000 ;

    Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le notaire avait adressé à la commune une déclaration d'intention d'aliéner visant le droit de préemption urbain et n'avait en revanche envoyé aucune déclaration d’intention d'aliéner des immeubles compris dans une zone de préemption au titre des espaces naturels sensibles des départements, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que l'envoi de ce document à l'autorité administrative compétente pour le recevoir et exercer un éventuel droit de préemption de ce chef ne pouvait obliger cette autorité à transmettre la déclaration au président du conseil général, en a exactement déduit que les dispositions de l'article 20 de la loi du 12 avril 2000 n'étaient pas applicables ».

     

     

    (Cour de Cassation 10 mai 2007)

     

  • Pas de justification de la reprise par le bailleur

    Deux bailleurs donnent congé à leur locataire, en indiquant que le bénéficiaire de cette reprise sera la fille de l’un d’entre eux, mais il est établi que le local ainsi repris sera plus petit que celui occupé par cette fille. La Cour d’Appel en déduit qu’il est manifestement exclu que les lieux loués deviennent, dans ces conditions, le domicile principal du bénéficiaire de la reprise invoquée.

     

    La Cour de Cassation casse cet arrêt parce que le bailleur n’a pas à justifier du besoin de logement du bénéficiaire de la reprise.

     

    « Vu l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

    Attendu que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; qu'à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ;

     

    Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 septembre 2005), que les époux Y..., propriétaires d'un appartement donné à bail à M. El X..., ont assigné celui-ci pour faire déclarer valable le congé qu'ils lui avaient délivré aux fins de reprise au profit de la fille de l'un d'eux et ordonner son expulsion ;

    Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la consistance des lieux loués s'agissant d'une chambre d'une superficie de 7 m exclut manifestement qu'ils soient destinés à l'usage effectif de domicile principal de la bénéficiaire de la reprise invoquée qui est actuellement locataire d'un studio comprenant une entrée, un séjour avec coin cuisine, une petite pièce et une salle d'eau avec WC ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le texte susvisé» n'impose pas au bailleur de justifier du besoin de logement du bénéficiaire de la reprise et sans constater l'existence d'une fraude, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

     

    (Cour de Cassation 28 novembre 2006)

  • Indivision, solidarité et charges de copropriété

    Beaucoup de règlements de copropriété prévoient que les indivisaires propriétaires d’un lot sont solidairement tenus du paiement des charges de copropriété.

    La validité de cette stipulation des règlements de copropriété a longtemps été discutée, mais la Cour de Cassation admet à présent son application, quelle que soit l’origine de l’indivision, c’est-à-dire qu’elle soit successorale ou conventionnelle :

     

     

    « Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance d'Argentan, 19 novembre 2003), rendu en dernier ressort, que le syndicat des copropriétaires de la résidence Henri IV a assigné M. X... et Mme Y..., propriétaires indivis du lot n° 18, en paiement de charges de copropriété dues pour la période du 1er septembre 2001 au 4 septembre 2002 ;

     

    Sur le premier moyen, ci-après annexé :

    Attendu qu'ayant relevé que si M. X... prétendait ne pas être coïndivisaire du lot n° 18, il en apportait la preuve contraire en produisant aux débats une attestation de propriété établie le 10 mai 1984 après le décès de sa mère, dont il résultait que Mme Y... et lui-même étaient coïndivisaires pour un sixième chacun, le tribunal a souverainement apprécié, sans se placer en 1984, la portée de l'élément de preuve produit ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le second moyen :

    Attendu que M. X... fait grief au jugement d'accueillir la demande en paiement, alors, selon le moyen, que réserve faite de l'hypothèse d'une indivision d'origine conventionnelle, un règlement de copropriété, qui n'est pas une stipulation, ne peut établir une solidarité entre le débiteur éventuel de charges de copropriété et notamment les co-indivisaires, dès lors que l'indivision n'est pas d'origine conventionnelle ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1202 du code civil, ensemble les articles 10 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

    Mais attendu que si la solidarité ne s'attache de plein droit ni à la qualité d'indivisaire, ni à la circonstance que l'un d'eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n'est pas prohibée entre indivisaires d'un lot, quelle que soit l'origine de l'indivision ; qu'ayant constaté que le règlement de copropriété stipulait qu'en cas d'indivision de la propriété d'un lot, tous les copropriétaires indivis seraient solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, le tribunal, qui en a déduit qu'il existait une solidarité entre les co-indivisaires pour le paiement des charges, a retenu à bon droit que M. X... et Mme Y... devaient être condamnés solidairement au paiement des charges ».

     

    (Cour de Cassation 23 mai 2007)

  • SCI, PACS et durée du bail d’habitation

    En réponse à la question d’un sénateur, le ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement déclare qu’une SCI créée entre deux associés pacsés ne peut être considérée comme une société constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré au sens de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’en conséquence le bail qu’elle consent ne peut être limité à trois ans, mais qu’il doit être de six ans, s’agissant d’un bail consenti par une personne morale.

     

     

     

    La question :

     

    M. Jean-Jacques Hyest attire de nouveau l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur les dispositions de la loi n° 89-462 relative à la notion de SCI (société civile immobilière) et son applicabilité aux SCI constituées par des individus pacsés. Dans de nombreux domaines, la loi assure aux individus liés par le Pacte civil de solidarité des droits similaires à ceux détenus par les individus mariés. En ce qui concerne les sociétés à responsabilité limitée (SARL), le législateur a depuis le 1er janvier 2005, explicitement étendu le régime des SARL dites de familles, aux personnes liées par un PACS, modifiant ainsi les articles 239 bis du code général des impôts. Il se pose alors la question de savoir si dans le cadre d'une SCI constituée exclusivement entre deux partenaires pacsés, les parties constituantes peuvent au même titre que celles d'une SARL, être assimilées à une SCI familiale.

     

     

    La réponse :

     

    En principe, un contrat de location régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant amélioration des rapports locatifs doit être conclu pour une durée minimale de trois ans si le bailleur est une personne physique et six ans si le bailleur est une personne morale. Il est toutefois réservé un sort particulier à certains bailleurs personnes morales. En effet, en vertu de l'article 13 de cette même loi, lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, la durée du bail peut être réduite à trois ans. Sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux de l'ordre judiciaire, une société civile constituée exclusivement entre deux partenaires pacsés ne répond pas aux conditions légales permettant de bénéficier de ces dispositions, les deux créateurs de la société civile immobilière n'étant ni parents, ni alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Les dispositions étendant le régime des SARL dites de familles aux personnes liées par un pacs sont propres aux dispositions fiscales et ne sauraient s'appliquer aux règles régissant les baux d'habitation.

     

     

     

  • Clause de non-concurrence et bail commercial

    Le bailleur à titre commercial avait prévu dans le bail d’un de ses locataires une clause par laquelle ce locataire s’interdisait d’exercer une activité concurrente de celle des autres locataires de l’immeuble, mais cette clause n’avait pas été reproduite dans les baux des autres locataires devenus eux-mêmes locataires postérieurement au premier.

     

    La Cour d’Appel de Montpellier en a déduit que la clause opposée à ce locataire doit être considérée comme devenue sans objet et qu’elle ne pouvait recevoir application.

     

    « Sur le moyen unique :

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 23 novembre 2005), que Mme X..., titulaire d'un bail commercial comportant une clause de non-concurrence, a assigné son bailleur, la SCI Mailly I (la SCI),pour faire juger que, compte tenu des mutations et transformations de commerces intervenues dans l'immeuble loué à divers commerçants, cette clause était devenue sans objet et qu'elle ne saurait s'appliquer ;

     

    Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la clause avec effet à compter de la date de l'assignation, alors, selon le moyen :

    1 / que le renouvellement du bail s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration ; qu'aucune juridiction n'a le pouvoir de modifier les clauses d'un bail ; qu'en prononçant la résolution de la clause de non-concurrence insérée dans le bail, les juges du fond ont excédé leurs pouvoirs en violation des articles 1134 du code civil et 29 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 ;

    2 / qu'une obligation valablement contractée s'impose aux parties, pour toute la durée de la convention ; que le juge ne peut s'arroger le pouvoir de modifier la convention en ajoutant ou en supprimant un engagement ; qu'en prononçant la résolution de la clause de non-concurrence insérée dans le bail, les juges du fond ont excédé leurs pouvoirs en violation de l'article 1134 du code civil ;

     

    Mais attendu qu'ayant relevé que le bail d'origine conclu le 1er janvier 1983 comportait une clause ainsi rédigée "Le preneur ne pourra également en aucun cas, exploiter des commerces actuellement exercés par les autres locataires de l'immeuble ... à Perpignan, le preneur déclarant parfaitement connaître les activités déjà exercées dans l'immeuble" et ayant retenu qu'en insérant dès le départ une telle clause dans tous les baux du même immeuble, les bailleurs d'origine et les preneurs initiaux avaient eu pour commune intention de préserver l'activité commerciale des autres commerces déjà exploités dans l'immeuble en évitant toute concurrence entre ses occupants, que, sauf à dénaturer cette clause claire, ou à l'exécuter de mauvaise foi, en créant un déséquilibre entre les obligations et les droits de chacune des parties, une telle clause devait demeurer commune à tous les preneurs et perdurer dans le temps, la cour d'appel, qui a constaté que la clause imposée par le bailleur initial à tous ses locataires avait disparu des baux consentis les 25 janvier 1989 et 1er septembre 1997 à la société Moly Textiles, locataire du même immeuble, a pu en déduire que le bailleur, qui s'était exonéré de l'obligation qui pesait sur lui, d'insérer cette clause dans les baux concernés par la zone de non-concurrence, avait commis une faute dans l'exécution du bail, rendant de fait impossible le respect de ladite clause et qu'il y avait lieu en conséquence de prononcer la résolution de la clause de non-concurrence insérée dans le bail liant Mme X... à la SCI à compter de la date de l'assignation » .

     

    (Cour de Cassation 3 mai 2007)