Par cet arrêt rendu il y a plusieurs années et qui a valeur de principe, la Cour de Cassation juge que lorsqu'une condition suspensive d’obtention d’un prêt est prévue, il suffit de formuler une seule demande auprès d'une banque et que celle-ci ne soit pas suivie d’une offre préalable pour que la condition soit réputée non réalisée. Autrement dit, il n'est pas nécessaire de formuler plusieurs demandes auprès de plusieurs établissements de crédit (ceci sauf stipulation contraire de l’acte de vente).

« Vu l'article 1178 du Code civil ;

Attendu que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 2 décembre 1997), que, suivant un acte du 2 novembre 1994, les époux Guillard ont promis de vendre un immeuble à la société civile immobilière Pia (SCI) sous la condition suspensive de l'obtention par celle-ci d'un prêt d'un montant minimal de 700 000 francs remboursable dans un délai minimal de 12 ans et productif d'intérêts au taux maximum de 9 % l'an ; que la SCI a versé une certaine somme au titre de l'indemnité d'immobilisation entre les mains de Mme Boucard, séquestre ; que, le 21 novembre 1994, M. Strehmel, gérant de la SCI, a informé son notaire de la non-obtention du prêt, puis a assigné les époux Guillard et Mme Boucard en restitution de l'indemnité d'immobilisation ;

Attendu que pour débouter la SCI de cette demande, l'arrêt retient que si un courrier permet de s'assurer que la SCI avait sollicité auprès du Crédit agricole un prêt conforme aux prévisions du contrat, il n'en est pas de même en ce qui concerne le Crédit lyonnais, que le caractère laconique du courrier établi par cette banque ne permet pas de déterminer le montant du prêt sollicité, que le courrier de cette banque refusant, en dépit de la demande son client, d'indiquer, par écrit, la raison de son refus et de communiquer la demande de prêt, apparaît surprenant, qu'il n'est dans ces conditions nullement établi que la SCI ait effectué des diligences sérieuses auprès du Crédit lyonnais, qu'il n'est pas contesté que suite au refus opposé par le Crédit agricole, la SCI n'a plus accompli aucune démarche auprès d'autres organismes bancaires alors que l'acte n'avait pas limité à un ou deux organismes bancaires nommément désignés les diligences à effectuer, que la SCI qui s'est bornée à formuler une seule demande de prêt conforme aux prévisions du contrat n'a pas accompli de diligences suffisantes et que la condition suspensive est donc réputée accomplie par application de l'article 1178 du Code civil ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt effectue les diligences requises et n'empêche pas l'accomplissement de la condition, lorsqu'il présente au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

C'est ce que décide cet arrêt de la Cour de Cassation du 10 octobre 2007 :

« Vu l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 26 de cette loi ;

Attendu qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; qu'il fixe également, sous réserve des dispositions légales, les règles relatives à l'administration des parties communes ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 février 2006), que Mme X..., propriétaire d'un lot dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution de l'assemblée générale autorisant son voisin à édifier une véranda sur un jardin constituant une partie commune sur laquelle il avait un droit de jouissance exclusif ;

Attendu que pour la débouter de sa demande, l'arrêt retient que la décision ainsi prise est contraire au principe d'interdiction de toute construction dans les jardins posé par le règlement de copropriété, qu'elle pourrait pour cette raison être annulable si elle relevait d'une majorité plus exigeante que la majorité applicable à la modification du règlement de copropriété mais que dans le cas où elle relève de la même majorité, elle constitue une dérogation au règlement, qu'en outre, la dérogation est accordée individuellement sur la base d'un principe général d'interdiction et que la seule modification du règlement de copropriété consisterait dès lors à réserver les autorisations individuelles, ce qui ne conditionne pas l'autorisation régulièrement donnée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'assemblée ne peut autoriser des dérogations à un principe général d'interdiction posé par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés »