Voici un arrêt qui révèle l’ingéniosité d’un locataire (ou de son conseil) qui avait contesté un congé pour vendre tout en exerçant son droit de préemption sous la condition résolutoire de la nullité du congé pour vendre.

Ainsi, soit le congé était annulé et il redevenait locataire, soit ce congé était déclaré valable et il restait propriétaire du bien loué.

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 janvier 2006 ), que M. Z... X... de A..., propriétaire de locaux à usage d'habitation donnés à bail à Mme Y..., lui a fait délivrer, le 18 décembre 2002, un congé avec offre de vente ; que, le 11 février 2003, la locataire a assigné le bailleur pour faire constater la nullité du congé ; que, le même jour, elle lui a notifié son intention d'exercer son droit de préemption sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt et la condition résolutoire de la nullité du congé pour vendre ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande tendant au prononcé de la nullité du congé pour vendre alors, selon le moyen, que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que si la validité du congé n'est pas subordonnée à l'établissement préalable d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété, le congé doit néanmoins annexer ces documents à l'offre de vente lorsqu'ils existent afin que le preneur puisse s'assurer de la nature des droits et des obligations relativement au lot offert à la vente et qui constituent les conditions de la vente ; d'où il suit qu'en statuant comme elle l'a fait, cependant que le règlement de copropriété avait été reçu avant la délivrance du congé, la cour d'appel a violé l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété n'entraient pas dans les prévisions de l'article 15-II, 1er alinéa, de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucune ambiguïté ne pouvait exister à la lecture du congé sur la nature du bien vendu et les conditions de la vente ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ; qu'à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ;

Attendu que pour rejeter la demande subsidiaire de Mme Y... tendant à la régularisation à son profit de la vente des biens donnés à bail, l'arrêt retient que l'acceptation notifiée par exploit du 11 février 2003 ne valait pas acceptation au sens du 2e alinéa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, l'acceptation ayant été formulée "sous condition résolutoire consistant dans la nullité que poursuit parallèlement Mme Y...", que la locataire n'a pas, de façon claire et loyale, opté en faveur de l'acquisition du bien qu'elle occupait en qualité de locataire et notifié son acceptation dans le délai de deux mois imparti, la seule condition susceptible d'être opposée au bailleur résultant de l'intention de recourir à un prêt, qu'il importe peu qu'elle ait indiqué qu'elle recourrait à un prêt et l'ait ensuite obtenu dès lors que le caractère imparfait de son acceptation lui ôtait toute possibilité, après le 18 février 2003, de se prévaloir de l'offre de vente notifiée par son bailleur, étant au surplus déchue de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la stipulation d'une condition résolutoire tenant à l'appréciation judiciaire de la validité du congé était indifférente à l'efficacité de l'acceptation de l'offre de vente, la cour d'appel, qui a constaté que cette acceptation avait été notifiée dans le délai de préavis, a violé le texte susvisé ».

Par l'arrêt reproduit ci-dessous, la Cour de Cassation juge que si un congé a été délivré pour le 1er avril alors que la date de fin du bail était le 31 mars, il n'en est pas moins valable :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 mai 2005), que Mme X..., propriétaire d'un appartement donné en location à M. Y..., lui a délivré le 26 septembre 2001 pour le 1er avril 2002 un congé avec offre de vente, puis l'a assigné pour faire déclarer ce congé valable ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de déclarer régulier le congé , de dire qu'à compter du 1er avril 2002 il est occupant sans droit ni titre et de le condamner à payer une indemnité d'occupation à compter de cette date, alors, selon le moyen :

1 / que si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévus à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que le bail venait à expiration le 31 mars 2002 et que le congé a été donné pour le 1er avril 2002, soit le lendemain de la date d'expiration du bail ; qu'en validant ce congé et en décidant que M. Y... était occupant sans droit ni titre à compter du 1er avril 2002, la cour d'appel a violé les articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 114 du nouveau code de procédure civile, par fausse application ;

2 / que lorsqu'un délai est déterminé en mois , ce délai expirant le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l'acte qui fait courir le délai, à défaut , le dernier du mois, tout délai expirant le dernier jour à 24 heures ; qu'en énonçant que le délai venant à expiration le 31 mars 2002 à 24 heures correspondait au 1er avril 2002 à zéro heure, la cour d'appel a violé les articles 641 et 642 du nouveau code de procédure civile ;

Mais attendu qu' ayant relevé que le congé avait été signifié par Mme X... le 26 septembre 2001, soit plus de six mois avant la date d'expiration du bail, le 31 mars 2002 à 24 heures, et abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la date d'effet du congé au 1er avril 2002, la cour d'appel en a exactement déduit que M. Y... était mal fondé à soutenir que le bail s'était trouvé reconduit, faute de congé régulier . »