Question posée par cet arrêt :
"Attendu selon l'arrêt attaqué (Versailles, 30 novembre 2009), que la société en nom collectif Saint-Cloud Armengaud 15 (la SNC), assurée auprès de la société Zurich Insurance public limited, a fait construire un ensemble immobilier et a vendu aux époux X... un appartement avec parking, en l'état futur d'achèvement ; que la maîtrise d'oeuvre a été confiée à la société Y... Z..., assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (MAF), et à la société CEATEC, aux droits de laquelle est venue la société Id + ingénierie, assurée auprès de la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) ; que le gros oeuvre a été confié à l'entreprise Léon Grosse, qui est assurée auprès de la société Axa France IARD, et a sous-traité divers lots ; que se plaignant de désordres, les époux X... ont, après réception et expertise, assigné la SNC en réparation de leurs préjudices ;
Sur le troisième moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter l'appel en garantie formé par la SNC au titre de l'emplacement de parking, l'arrêt retient que les plans d'architecte sont corrects mais que les dimensions mesurées sur le plan de vente ne correspondent pas à ces plans, que toutefois les plans établis par les architectes Y... et Z... étant corrects, aucune faute n'est établie à leur encontre, qu'en ce qui concerne la société Id + ingénierie, il ne ressort pas du rapport d'expertise que celle-ci ait commis une quelconque faute dans l'accomplissement de sa mission et que la SNC ne caractérise aucune faute à son encontre ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SNC qui soutenait que la réalisation des plans de vente avait été confiée à la société Y... Z... avec la participation du bureau d'études techniques CEATEC, devenu Id + ingénierie, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article susvisé ;
Et sur le cinquième moyen, en ce qu'il est dirigé uniquement contre la société CEATEC, aux droits de laquelle est venue la société Id + ingénierie, et son assureur, la SMABTP :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour rejeter l'appel en garantie formé par la SNC, au titre de la rédaction équivoque de la notice descriptive de vente, donnant à penser que la qualité contractuelle d'isolation acoustique était supérieure à celle qui a été fournie, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que les notices ont été rédigées conformément à la réalisation des cloisons ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à exclure la responsabilité du rédacteur de la notice descriptive de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté le recours formé par la SNC, au titre de l'emplacement de parking, contre la MAF en qualité d'assureur de la société Y... Z..., la société Id + ingénierie et son assureur la SMABTP et au titre des cloisons, contre la société Id + Ingénierie et son assureur la SMABTP, l'arrêt rendu le 30 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la SNC Saint-Cloud Armengaud 15 et la société MAF, en qualité d'assureur de la société Y... Z..., la société Id + ingénierie et son assureur la SMABTP aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Saint-Cloud Armengaud à payer aux époux X... la somme globale de 2 500 euros, à la société Léon Grosse la somme de 1 000 euros, à la société Axa France IARD, assureur de la société Léon Grosse, la somme de 1 000 euros ; condamne la société MAF, en qualité d'assureur de la société Y... Z..., la société Id + ingénierie et son assureur, la SMABTP, à payer à la SNC Saint-Cloud Armengaud 15 la somme globale de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société Saint-Cloud Armengaud 15
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR condamné la SNC Saint-Cloud Armengaud à payer à M. et Mme X... les sommes de 10. 000 € au titre du préjudice de jouissance et 27. 200 € au titre du retard de livraison ;
AUX MOTIFS QUE « sur le préjudice de jouissance, sur la demande de M. et Mme X... : que la SNC SAINT-CLOUD soutient que l'indemnité de 10. 000 € allouée par le Tribunal n'est pas justifiée dans la mesure où, d'une part, un tel préjudice n'existe pas, d'autre part, à le supposer établi, sa réparation ferait double emploi avec l'indemnité allouée au litre du retard de livraison ; que M. et Mme X... sollicitent pour leur part l'allocation d'une indemnité de 73. 645 € au titre de leur trouble de jouissance en application des articles du contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 27 novembre 2000 intitulés " clause résolutoire de plein droit " et " indemnité forfaitaire " aux termes desquels " si la résolution du contrat est prononcée pour une cause imputable à l'une ou l'autre des parties, celle à laquelle la résolution est imputable devra verser à l'autre une indemnité forfaitaire de dix pour cent du prix de vente " ; que, toutefois, ces articles ne sont pas applicables en l'espèce car le litige ne porte pas sur la résolution du contrat, chacune des parties ayant, au demeurant satisfait à ses obligations essentielles, le vendeur en ayant livré l'immeuble, l'acquéreur en ce qu'il en a payé le prix ; qu'en revanche, indépendamment du préjudice allégué relativement à un retard de livraison, qui sera examiné plus loin, le Tribunal a exactement retenu qu'il existait, en l'espèce, un préjudice de jouissance distinct du préjudice subi du fait du retard de livraison ; qu'en effet, la réalité des trente désordres dont se sont plaints M. et Mme X... a été constatée par l'expert judiciaire, du rapport duquel il ressort que les acquéreurs n'ont pu jouir paisiblement et normalement de leur bien ; que l'impossibilité pour ceux-ci d'habiter cet appartement, du fait des nombreux travaux nécessaires après la livraison, a entraîné pour eux d'importants désagréments liés aux diligences (relances, expertise privée puis judiciaire), aux avances financières sur certains travaux, remboursement d'emprunt s'ajoutant aux loyers de leur ancien appartement, débours de frais d'expertise et de recherches, promesses non tenues, ainsi qu'aux incertitudes qu'ils ont subies ou auxquelles ils ont dû faire face alors qu'ils devaient bénéficier de la livraison d'un immeuble exempt de vice de toute nature … ; Sur le retard à la livraison : sur les demandes de M. et Mme X... ; que M. et Mme X... sollicitent l'allocation de la somme de 33. 112, 83 € au titre du préjudice subi du fait du retard de livraison et la taxe d'habitation 2004 ; que la SNC SAINT CLOUD, pour s'opposer à cette demande et contester le jugement, soutient que le retard de livraison n'est que de deux mois et que l'impossibilité alléguée par les acquéreurs d'habiter l'appartement jusqu'au mois de juin 2004, n'est pas justifiée ; que toutefois le Tribunal a exactement retenu, par des motifs que la Cour adopte, qu'il y a eu un retard de livraison par rapport à la date contractuellement prévue au premier trimestre 2003, soit au plus tard le 31 mars 2003, la date de livraison effective devant être fixée à la fin du mois d'avril 2004 lorsque l'appartement a été réellement habitable ; qu'en effet, il résulte du rapport d'expertise qu'au jour de la remise des clés et du procès-verbal de livraison, soit le 4 septembre 2003 l'appartement n'était pas habitable en raison des nombreuses malfaçons et nonfaçons mentionnées dans le procès verbal de livraison, l'expert notant le 27 avril 2004 que l'appartement ne pouvait être habité jusqu'à une date proche dans la mesure où les salles de bains avaient été terminées récemment ; que le jugement soit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SNC SAINT-CLOUD à payer aux acquéreurs la somme de 27. 200 € sur le fondement de l'article 1147 du Code civil et rejeté la demande au titre de la taxe d'habitation qui aurait dû, en tout état de cause, être acquittée » ;
ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT CONFIRME QUE « Monsieur et Madame X... sollicite le paiement d'une somme de 73. 465 € au titre de leur préjudice de jouissance qui, selon eux, a été reconnu par l'expert en raison des multiples désordres qui les ont empêché d'occuper normalement leur appartement ; or, le contrat signé par les demandeurs prévoit une pénalité de 10 % de la valeur de l'immeuble dans ce cas. Ils soulignent « la mauvaise foi, l'arrogance et l'inertie de KAUFMAN & BROAD » ; la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD fait observer que la clause du bail invoquée par Monsieur et Madame X... n'est applicable qu'en cas de résolution du contrat. Il ne peut être contesté que l'appartement a été livré non seulement avec retard-ce qui fait l'objet d'une autre demande-mais également dans des conditions que l'expert a pu constater et qui dépassent la question du retard dans la livraison. Monsieur et Madame X... ont dû en effet assumer de nombreuses relances, des promesses non tenues, une procédure judiciaire, des débours frais d'expertise et de recherche ainsi que toutes sortes d'incertitudes. Il reste que si l'on peut envisager une analogie entre l'indemnité forfaitaire prévue au contrat de vente et le préjudice de jouissance invoqué, il ne paraît pas opportun d'assimiler ces deux situations, en fait et en droit très différentes. Il convient donc de retenir en l'espèce un préjudice de jouissance conforme à celui généralement retenu dans un cas semblable et de l'évaluer à la somme de 10. 000 €. La responsabilité de la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD n'est pas contestable puisqu'il lui appartenait de livrer un immeuble conforme au contrat et pour la date prévue. Ainsi, la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD sera condamnée à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 10. 000 € au titre du préjudice de jouissance … ; Monsieur et Madame X... sollicitent le paiement d'une somme de 33. 112, 83 € au titre du préjudice subi du fait du retard de livraison et pour le paiement de la taxe d'habitation. S'agissant du retard de livraison, il n'est pas contesté puisque l'appartement devait être livré au premier trimestre 2003 et que la remise des clés et le procès verbal de livraison sont du 4 septembre 2003, l'emménagement ayant eu lieu le 8 juin 2004. Les époux X... évaluent leur préjudice au montant des loyers payés dans la période d'avril 2003 à juin 2004. La SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD soutient que le retard est dû à des intempéries. Elle prétend qu'il appartenait aux époux X... d'occuper l'appartement à partir de la date de remise des clés. Elle rappelle la clause du contrat relative aux intempéries ; or, elle a versé aux débats les justificatifs relatifs aux intempéries. Il s'agit de 66, 5 jours. L'expert a bien noté le 27 avril 2004, que l'appartement ne pouvait être habité jusqu'à une date récente dans la mesure où les salles de bains avaient été terminées récemment. Il note que des travaux modificatifs ont induit des délais d'exécution complémentaires, et les travaux auraient été commandés trop tardivement selon la société LEON GROSSE. Les intempéries ne suffisent donc pas à l'évidence à expliquer les retards, mais elles doivent conduire à réduire de deux mois la durée du retard indemnisable. Il convient de ramener le préjudice subi du fait du retard à la somme de 27. 200 € et de condamner la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD au paiement de cette somme, en application de sa responsabilité contractuelle » ;
ALORS QUE les dommages-intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions prévues par la loi ; que la Cour d'appel, pour allouer à M. et Mme X... une indemnité au titre d'un préjudice de jouissance, en sus de l'indemnité allouée au titre du retard de livraison de leur appartement, et tenant compte des loyers acquittés pour leur ancien logement, a pris en considération le remboursement d'emprunt s'ajoutant aux loyers de leur ancien appartement ; qu'en réparant ainsi deux fois le même préjudice, la Cour d'appel a violé l'article 1149 du Code civil.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté la SNC Saint-Cloud Armengaud de son appel en garantie dirigé contre l'entreprise Léon Grosse et son assureur, la compagnie Axa Assurances, contre la MAF, assureur de la société Y... Z..., contre la société ID + Ingenierie, venant aux droits de Createc et contre la SMABP, assureur du BET Createc du chef des demandes formées par M. et Mme X... au titre du préjudice de jouissance et du retard de livraison ;
AUX MOTIFS QUE « sur le préjudice de jouissance : … sur l'appel en garantie de la SNC Saint Cloud Armengaud ; que la SNC SAINT-CLOUD demande à être garantie par la société LEON GROSSE et son assureur AXA France IARD, la MAF, assureur du cabinet Y... Z..., la société ID + INGENIERIE et son assureur la SMABTP en faisant valoir que l'entreprise générale était tenue de lever les réserves ; qu'il apparaît que. relativement au trouble de jouissance, aucun grief n'est formulé par la SNC SAINTCLOUD à rencontre de la maîtrise d'oeuvre (Y... Z... et ID + INGENIERIE) ; qu'en ce qui concerne la société LEON GROSSE, le Tribunal a exactement retenu que la responsabilité de l'entreprise générale n'est pas établie par la SNC SAINT CLOUD, alors même qu'elle invoque l'article 1147 du Code civil ; qu'il convient d'ajouter que le trouble de jouissance subi par les acquéreurs est exclusivement imputable aux manquements du vendeur en l'état futur d'achèvement à ses obligations propres envers M. et Mme X... ; que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SNC SAINT CLOUD de sa demande en garantie sur ce point, dirigée contre l'entreprise générale et la maîtrise d'oeuvre … Sur le retard à la livraison … Sur l'appel en garantie de la SNC Saint Cloud Armengaud : que la SNC SAINT-CLOUD demande à être garantie par les sociétés LEON GROSSE, AXA FRANCE, MAP, ID + INGENIERIE et SMABTP ; que, toutefois, le Tribunal a débouté avec pertinence la SNC SAINT-CLOUD par des motifs que la Cour adopte ; qu'il convient d'ajouter que la date de livraison ne concerne que les rapports entre vendeur en état futur d'achèvement et acquéreurs et qu'il incombe au vendeur qui fixe de sa propre initiative la date de livraison de prévoir une date compatible avec l'importance des travaux et les difficultés prévisibles du chantier, de même qu'il lui appartient de livrer un appartement lorsque celui-ci est en état d'être habité et non pas prématurément, comme ce fut le cas en l'espèce ; que le jugement déféré doit être confirmé sur ce point » ;